48มาตรา ๔๘ (๖) ประกอบกับอาคารชุดเป็นอาคารประเภทควบคุมการใช้ ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ การใช้พื้นที่ดังกล่าวจึงต้องเป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ด้วย ทั้งนี้ สามารถสอบถามข้อมูลเกี่ยวกับการติดตั้งระบบโซล่าร์รูฟท็อปได้ที่การไฟฟ้านครหลวงหรือการไฟฟ้า ส่วนภูมิภาค๒. กรณีการเปลี่ยนสิทธิช่องจอดรถยนต์ที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลกับช่องจอด รถยนต์ที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง นั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดย พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๖ (๓) กำหนดว่า ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และอาคารใดประสงค์จะจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นให้เป็นอาคารชุด ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมด้วยหลักฐานรายละเอียดรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางฯ มาตรา ๒๔ วรรคหนึ่ง กำหนดว่าเมื่อปรากฏว่าการออก หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุด หรือการจดแจ้งรายการ ในสารบัญสำหรับการจดทะเบียนคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเพิกถอนหรือแก้ไขได้แล้วแต่กรณี การเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วนบุคคลจึงเกิดจาก การจดทะเบียนอาคารชุดซึ่งเป็นไปตามความประสงค์ของผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามนัย มาตรา ๖ ดังนั้น หากพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนอาคารชุดไปโดยถูกต้อง จึงไม่สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงการจดทะเบียนอาคารชุดหรือการออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞❑การมอบฉันทะมาตรา ๔๗ เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้ แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งเกินสามห้องชุดมิได้บุคคลดังต่อไปนี้จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงแทนเจ้าของร่วมมิได้(๑) กรรมการและคู่สมรสของกรรมการ(๒) ผู้จัดการและคู่สมรสของผู้จัดการ(๓) พนักงานหรือลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุดหรือของผู้รับจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด(๔) พนักงานหรือลูกจ้างของผู้จัดการ ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคลมาตรานี้เป็นกรณีเจ้าของร่วมมอบฉันทะให้ผู้อื่นเข้าประชุมและออกเสียงในการประชุมแทน พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้เปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ค่อนข้างมาก กล่าวคือ การมอบฉันทะต้องทำเป็นหนังสือ โดยผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะได้ครั้งหนึ่งเกินสามห้องชุดไม่ได้ นอกจากนี้ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ยังกำหนดให้บุคคลดังต่อไปนี้คือ กรรมการ คู่สมรสของกรรมการ พนักงานหรือลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุดหรือผู้รับจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด และพนักงาน หรือลูกจ้างของผู้จัดการ ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคลเป็นผู้รับมอบฉันทะไม่ได้คำอธิบาย
4962. ประเด็นหารือ หารือเกี่ยวกับการรับมอบฉันทะเข้าร่วมประชุมใหญ่ในกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นนิติบุคคล ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 47 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 70 วรรคหนึ่ง สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๗ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งเกินสามห้องชุดมิได้ วรรคสอง กำหนดว่า บุคคลดังต่อไปนี้จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงแทนเจ้าของร่วม มิได้ (๑) กรรมการและคู่สมรสของกรรมการ (๒) ผู้จัดการและคู่สมรสของผู้จัดการ (๓) พนักงาน หรือลูกจ้างของ นิติบุคคลอาคารชุดหรือของผู้รับจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด (๔) พนักงานหรือลูกจ้างของผู้จัดการ ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๐ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า นิติบุคคลต้องมีผู้แทนคนหนึ่งหรือหลายคนทั้งนี้ ตามที่กฎหมาย ข้อบังคับ หรือตราสารจัดตั้งจะได้กำหนดไว้ วรรคสอง กำหนดว่า ความประสงค์ของ นิติบุคคลย่อมแสดงออก โดยผู้แทนของนิติบุคคล ดังนั้น กรณีนิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม การดำเนินการของ นิติบุคคลที่เป็นเจ้าของร่วมจึงกระทำโดยผู้แทนของนิติบุคคลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๗๐หากในการประชุมใหญ่ผู้แทนนิติบุคคลดังกล่าวไม่ได้เข้าร่วมประชุม สามารถให้บุคคลอื่น เข้าร่วมประชุมใหญ่ได้โดยต้องมอบฉันทะตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๗∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞63. ประเด็นหารือ การนับคะแนนเสียง กรณีมีการมอบฉันทะเข้าร่วมประชุมใหญ่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 47 สรุปความเห็น เกี่ยวกับการมอบฉันทะให้เข้าร่วมประชุม นั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๗ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า เจ้าของร่วมอาจมอบฉันทะเป็นหนังสือให้ผู้อื่นออกเสียงแทนตนได้ แต่ผู้รับมอบฉันทะคนหนึ่งจะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงในการประชุมครั้งหนึ่งเกินสามห้องชุดมิได้ วรรคสอง กำหนดว่า บุคคลดังต่อไปนี้จะรับมอบฉันทะให้ออกเสียงแทนเจ้าของร่วมมิได้ (๑) กรรมการและคู่สมรสของกรรมการ(๒) ผู้จัดการและคู่สมรสของผู้จัดการ (๓) พนักงานหรือลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุดหรือของผู้รับจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด (๔) พนักงานหรือลูกจ้างของผู้จัดการ ในกรณีที่ผู้จัดการเป็นนิติบุคคล ดังนั้น หากเจ้าของร่วมไม่สามารถเข้าร่วมประชุมใหญ่ได้ สามารถมอบฉันทะให้บุคคลอื่นเข้าร่วมประชุมแทนได้ ตามนัยมาตรา ๔๗ โดยการนับคะแนนเสียงของผู้รับมอบฉันทะเป็นไปตามคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมผู้มอบฉันทะ โดยการมอบฉันทะให้เข้าร่วมประชุมใหญ่ ควรระบุรายละเอียด ในการมอบฉันทะให้ชัดเจนว่าเป็นการออกเสียงในการประชุมครั้งใด เมื่อใด และในเรื่องใด หากเห็นว่าการมอบฉันทะไม่ชอบด้วยกฎหมาย สามารถใช้สิทธิทางศาลเพื่อเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ได้ ส่วนกรณีการกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการในการลงทะเบียนเข้าร่วมประชุมใหญ่นั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ไม่ได้กำหนดไว้แต่อย่างใด∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞ตัวอย่างข้อหารือ
50❑ มติที่ประชุมมาตรา ๔๘ มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด(๑) การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง(๒) การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์(๓) การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง(๔) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง(๕) การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา ๓๒ (๘)(๖) การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง(๗) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลางในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่บัญญัติไว้ตามวรรคหนึ่ง ในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดมาตรา 48 (3) เรื่องการอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลงหรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อ ทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง เดิมได้บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (1) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งการดำเนินการเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวต้องได้รับมติคะแนนเสียงจากที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมเกินกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด โดยมีวรรคสอง คือ ถ้าเจ้าของร่วมมาประชุมมีจำนวนไม่พอที่จะถือเป็นเสียงข้างมากตามวรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหญ่ ภายในสิบห้าวันนับแต่เรียกประชุมครั้งก่อนการประชุมครั้งใหม่นี้ ให้ ออกเสียงลงมติตามจำนวนคะแนนเสียงข้างมากของผู้มาประชุมสำหรับมาตรา 48 (1) (2) (4) (5) (6) (7) เป็นเรื่องที่เดิมบัญญัติไว้ในมาตรา 49 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งกำหนดให้มติเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าสามในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด โดยไม่มีวรรคสองเนื่องจากตามข้อเท็จจริงในอดีตที่ผ่านมา นิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่ไม่สามารถดำเนินการขอมติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามที่กฎหมายกำหนด คือ สามในสี่ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้ทำให้เป็น ปัญหาอุปสรรคในการบริหารจัดการในอาคารชุด กฎหมายจึงได้ลดจำนวนมติของคะแนนเสียงเหลือเพียง ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวน คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด และมีวรรคสองด้วยมาตรา ๔๙ มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด(๑) การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ(๒) การกำหนดกิจการที่ผู้จัดการมีอำนาจมอบหมายให้ผู้อื่นทำแทนคำอธิบาย
51พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้นำเรื่องการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการและการกำหนดกิจการที่ผู้จัดการมีอำนาจ มอบหมายให้ผู้อื่นทำแทน ไปบัญญัติไว้ในมาตรา 49 โดยบัญญัติให้มติ เกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดโดย ตัดข้อความตามวรรคสองของมาตรา 48 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ออกพร้อมทั้งให้คงเรื่องการอนุญาตให้เจ้าของร่วมคนใด คนหนึ่งทำการก่อสร้าง ต่อเติม ที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารโดยค่าใช้จ่ายของ ผู้นั้นเอง ไว้ในมาตรา 48 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 เช่นเดิม แต่เปลี่ยนจากเดิม (1) เป็น (2)สรุปนับแต่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผล ใช้บังคับการแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการต้องใช้มติคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดโดยไม่มีวรรคสอง เว้นแต่เป็นกรณีการพ้นจากตำแหน่งของผู้จัดการตาม มาตรา 35/3 (6) ใช้มติคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดโดยมีวรรคสอง64. ประเด็นหารือ เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลรักษาพื้นที่โฉนดที่ดินซึ่งจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมของอาคารชุด และการแก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายดังกล่าว ต้องได้รับคะแนนเสียงอย่างไรข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 6 มาตรา 7 มาตรา 48 และมาตรา 49สรุปความเห็น สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไข เพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๖ (๑) กำหนดว่า ผู้มีกรรมสิทธิ์ ในที่ดินและอาคารใดประสงค์จะนำที่ดินและอาคารมาจดทะเบียนอาคารชุด ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมด้วยโฉนดที่ดิน มาตรา ๗ วรรคสาม กำหนดว่า เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นว่าเป็นการถูกต้องและที่ดินนั้นปราศจากภาระผูกพันใด ๆ หรือในกรณีที่ที่ดินนั้น ติดการจำนองแต่ผู้รับจำนองยินยอมให้จดทะเบียนอาคารชุด ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนอาคารชุดได้ ฯลฯ ดังนั้น โฉนดที่ดินที่มีภาระจำยอมจึงไม่สามารถจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้ โฉนดที่ดินตามข้อหารือจึงไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด สำหรับประเด็นการแก้ไขข้อบังคับ เพื่อให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องรับผิดชอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง นั้น หากเห็นว่าไม่ถูกต้อง เจ้าของร่วมสามารถจัดประชุมเพื่อมีมติเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อบังคับได้ โดยหากไม่ใช่กรณีที่บัญญัติไว้ ตามนัยมาตรา ๔๘ หรือมาตรา ๔๙ และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้กำหนดว่า สามารถใช้ มติที่ประชุมใหญ่ตามมาตรา ๔๔ ได้ และเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอยู่ในอำนาจขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น จึงสามารถสอบถามเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้โดยตรง∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞คำอธิบายตัวอย่างข้อหารือ
5265. ประเด็นหารือ การแต่งตั้งคณะกรรมการและการดำรงตำแหน่งของกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจะมีผลบังคับตั้งแต่เมื่อใดข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ มาตรา 37/3 สรุปความเห็น การแต่งตั้งและการดำรงตำแหน่งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๗ วรรคหนึ่ง กำหนดว่าให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่าสามคนแต่ไม่เกินเก้าคนซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม วรรคสอง กำหนดว่า กรรมการมีวาระการดำรงตำแหน่งคราวละสองปี ในกรณีกรรมการพ้นจากตำแหน่งก่อนวาระหรือมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่มขึ้นในระหว่างที่กรรมการซึ่งแต่งตั้งไว้แล้ว ยังมีวาระอยู่ในตำแหน่งให้ผู้ซึ่งได้รับแต่งตั้งดำรงตำแหน่งแทนหรือเป็นกรรมการเพิ่มขึ้นอยู่ในตำแหน่งเท่ากับวาระที่เหลืออยู่ของกรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งไว้แล้ว วรรคสาม กำหนดว่า เมื่อครบกำหนดวาระตามวรรคสอง หากยังมิได้มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่ให้กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งตามวาระนั้นปฏิบัติหน้าที่ต่อไป จนกว่ากรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งใหม่เข้ารับหน้าที่ ฯลฯ วรรคสี่ กำหนดว่า กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งอาจได้รับแต่งตั้งได้อีก แต่จะดำรงตำแหน่งเกินสองวาระติดต่อกันไม่ได้ เว้นแต่ไม่อาจหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแหน่งได้ และวรรคท้าย กำหนดว่า การแต่งตั้งกรรมการให้ผู้จัดการนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ มาตรา ๓๗/๓ กำหนดว่า นอกจากการพ้นตำแหน่งตามวาระกรรมการพ้นจากตำแหน่งเมื่อ (๑) ตาย (๒) ลาออก (๓) ไม่ได้เป็นบุคคลตามมาตรา ๓๗/๑ หรือมีลักษณะต้องห้ามตามมาตรา ๓๗/๒ (๔) ที่ประชุมเจ้าของร่วมมีมติตามมาตรา ๔๔ ให้พ้นจากตำแหน่ง ดังนั้น การเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด จึงมีผลตั้งแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติกรณีที่คณะกรรมการชุดเดิมยังไม่ครบวาระการดำรงตำแหน่ง หากจะมีการแต่งตั้งคณะกรรมการชุดใหม่ กรรมการชุดเดิมต้องพ้นจากตำแหน่งตามนัยมาตรา ๓๗/๓ และกรรมการที่พ้นจากตำแหน่งเนื่องจากดำรงตำแหน่ง ครบวาระ หากยังไม่มีการแต่งตั้งกรรมการขึ้นใหม่ กรรมการซึ่งพ้นจากตำแหน่งตามวาระยังสามารถปฏิบัติหน้าที่ต่อไปได้ จนกว่ากรรมการซึ่งได้รับการแต่งตั้งใหม่เข้ารับหน้าที่ตามนัยมาตรา ๓๗ วรรคสาม กรณีที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติหรือข้อบังคับกำหนดให้มีกรรมการจำนวน ๙ คน แต่มีผู้สมัครเป็นกรรมการไม่ครบตามที่กำหนด บุคคลที่ได้ดำรงตำแหน่งกรรมการติดต่อกันสองวาระแล้วยังสามารถดำรง ตำแหน่งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดได้อีกตามนัยมาตรา ๓๗ วรรคสี่∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞66. ประเด็นหารือ ในการออกเสียงตามมาตรา 18 วรรคสอง และมาตรา 40 ต้องได้รับคะแนนเสียงอย่างไร ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 18 มาตรา 32 มาตรา 40 และมาตรา 44สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘ วรรคสอง กำหนดว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละ
53คนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ มาตรา ๔๐ กำหนดว่า ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้ (๑) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า (๒) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับหรือตามมติที่ประชุมใหญ่ (๓) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด และมาตรา ๓๒ (8) กำหนดว่า ข้อบังคับต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมตามมาตรา ๑๘ และวรรคสอง กำหนดว่า การแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนไว้ จะกระทำได้ก็แต่โดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมและผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติดังนั้น หากเจ้าของร่วมมีมติแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วม ตามมาตรา ๑๘ ผู้จัดการจึงต้องนำมติที่ประชุมไปยื่นจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามนัยมาตรา ๓๒ วรรคสอง กรณีตามข้อหารือหากเป็นการเปลี่ยนแปลงการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายร่วมกันตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง จะต้องได้รับมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๘ (๕) แต่หากเป็นการเรียกเก็บเงินตามมาตรา ๔๐ ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากตามมาตรา ๔๔ ทั้งนี้ การเรียกเก็บเงินดังกล่าวเป็นการบริหารงานภายในของนิติบุคคลอาคารชุด หากมีข้อโต้แย้ง ผู้มีส่วนได้เสียชอบที่จะใช้สิทธิทางศาล∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞67. ประเด็นหารือ การจำหน่ายรถตู้รับ – ส่ง ของนิติบุคคลอาคารชุด ต้องใช้คะแนนเสียงเท่าใด ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 17 มาตรา 32 มาตรา 44 และมาตรา 48 สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๑๗ กำหนดว่า การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้และตามข้อบังคับ พระราชบัญญัติ อาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๒ (๕) และ (6) กำหนดให้ ข้อบังคับต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง วรรคสอง กำหนดให้ การแก้ไข หรือเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนไว้ จะกระทำได้ก็แต่โดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมและผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ส่วนการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้รับมติด้วยคะแนนเสียงจากเจ้าของร่วมตามนัยมาตรา ๔๘ (๔) ดังนั้น กรณีรถตู้เป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดและได้มีการกำหนดการให้บริการรถตู้ไว้ในข้อบังคับ การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ต้องเป็นไปตามที่กำหนดในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ตามนัยมาตรา ๑๗ ประกอบมาตรา ๓๒ (๕) และ (๖) และการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวต้องได้รับมติจากเจ้าของร่วมตามนัยมาตรา ๔๘ (๔)แต่หากไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับ การดำเนินการต้องเป็นไปตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และการจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่ตามนัยมาตรา ๔๘ (๒) ส่วนทรัพย์สินอื่นที่ไม่ใช่มาตรา ๔๘ (๒) หากข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้กำหนดไว้ สามารถใช้ มติที่ประชุมใหญ่ตามนัยมาตรา ๔๔ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
5468. ประเด็นหารือ กรณีนิติบุคคลอาคารชุดมีความประสงค์จะเปลี่ยนรอบการจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจะต้องใช้คะแนนเสียงเท่าใด ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 18/1 มาตรา 44 มาตรา 48 และมาตรา 49สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๑๘/๑ วรรคหนึ่ง กำหนดว่า ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ และวรรคสอง กำหนดว่า เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจจะถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ดังนั้น กรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ เกินกว่า 6 เดือน จะต้องชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ รวมกับเงินเพิ่มตามอัตราที่กำหนดในข้อบังคับตามมาตรา ๑๘/๑ วรรคสอง นับแต่วันที่ครบกำหนดเวลาที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ เช่น กรณีข้อบังคับกำหนดว่า ให้เจ้าของร่วมชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ในอัตราเดือนละ ๑,๐๐๐ บาท กรณีค้างชำระไม่เกิน 6 เดือน ต้องจ่ายเงินเพิ่ม ในอัตราร้อยละ ๑๐ ต่อปี กรณีค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป ต้องชำระเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ ๒๐ ต่อปี หากเจ้าของร่วมค้างชำระเงินค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ เป็นระยะเวลา ๒ ปี จึงต้องชำระเงินตามมาตรา ๑๘ เป็นจำนวน ๒๔,๐๐๐ บาท รวมกับเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ ๒๐ ของเงิน ตามมาตรา ๑๘ ที่ต้องชำระ เป็นเงิน ๔,๘๐๐ บาท รวมค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเป็นเงิน ๒๘,๘๐๐ บาท ส่วนการเปลี่ยนรอบการจัดเก็บค่าส่วนกลาง นั้น หากไม่ใช่กรณีที่กำหนดไว้ตามมาตรา ๔๘ หรือมาตรา ๔๙ และข้อบังคับนิติบุคคล อาคารชุดไม่ได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น สามารถใช้มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามมาตรา ๔๔ ได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞69. ประเด็นหารือ นิติบุคคลอาคารชุดสามารถรับโอนที่ดินที่มีภาระจำยอมไว้เป็นทรัพย์ส่วนกลางได้หรือไม่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๘สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๘ (๑) กำหนดให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือการรับให้อสังหาริมทรัพย์ที่มี ค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง มติดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดและในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดไว้ใน วรรคหนึ่ง ให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่บัญญัติไว้ ตามวรรคหนึ่งการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ดังนั้น การรับโอนที่ดินซึ่งมีภาระจำยอมไว้เป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงต้องได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๘ (๑)∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
5570. ประเด็นหารือ การเปลี่ยนแปลงระบบการเข้า – ออก อาคารจากเดิมเป็นรูปแบบใหม่ ต้องได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่หรือไม่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 32 มาตรา 33 และมาตรา 48สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ มาตรา ๓๓ วรรคสอง กำหนดว่า นิติบุคคลอาคารชุด มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๒ (๕) และ (6) กำหนดว่า ข้อบังคับต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง วรรคสอง กำหนดว่า การแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนไว้ จะกระทำได้ก็แต่โดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ และการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือ การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้รับคะแนนเสียงจากเจ้าของร่วมตามนัย มาตรา ๔๘ (๔) กล่าวคือ มติเกี่ยวกับการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลางต้องได้รับคะแนนเสียง ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ในกรณีที่เจ้าของร่วมเข้าประชุมมีคะแนนเสียงไม่ครบตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่งให้เรียกประชุมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุม ครั้งก่อน และมติเกี่ยวกับเรื่องที่บัญญัติไว้ตามวรรคหนึ่งในการประชุมครั้งใหม่นี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวน คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ดังนั้น หากการเปลี่ยนระบบการเข้าออกอาคารชุด มีผลกระทบเจ้าของร่วมทุกคนในการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง และเป็นการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง จะต้องได้รับมติจากเจ้าของร่วมตามนัยมาตรา 48 และผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞71. ประเด็นหารือ การนำพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลางออกให้เช่าต้องใช้มติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมตามมาตรา 48 หรือไม่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 4 มาตรา 32 และมาตรา 48สรุปความเห็น การนำพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลางให้บุคคลภายนอกเช่า นั้น การจัดการทรัพย์ ส่วนกลางและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางเป็นไปตามที่กำหนดในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ตามนัยมาตรา ๓๒ (๕) และ (๖) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ซึ่งการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ ส่วนกลางต้องได้รับมติเจ้าของร่วมด้วยคะแนนเสียงตามนัยมาตรา ๔๘ (๔) และ (๗) ดังนั้น การนำพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลางให้บุคคลภายนอกเช่าเป็นการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ ส่วนกลาง ซึ่งต้องได้รับมติจากเจ้าของร่วมตามนัยมาตรา ๔๘ ทั้งนี้ การใช้อาคารต้อง เป็นไปตามที่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารด้วย∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
5672. ประเด็นหารือ กรณีจะแก้ไขชื่ออาคารชุด และชื่อนิติบุคคลอาคารชุด จะดำเนินการอย่างไร ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา มาตรา 24 มาตรา 32 มาตรา 44 มาตรา 48 และมาตรา 49สรุปความเห็น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๒ (๑) บัญญัติให้ ข้อบังคับต้องมีชื่อนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งต้องมีคำว่า “นิติบุคคลอาคารชุด”ไว้ด้วย วรรคสอง บัญญัติให้ การแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับที่ได้จดทะเบียนไว้ จะกระทำได้ก็แต่โดยมติของ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ดังนั้น การแก้ไขเปลี่ยนแปลงชื่อนิติบุคคลอาคารชุดต้องได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่และผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามนัยมาตรา ๓๒ วรรคสอง ซึ่งการแก้ไขเปลี่ยนแปลงชื่อนิติบุคคลอาคารชุดไม่ใช่กรณีที่บัญญัติไว้ตามมาตรา ๔๘ หรือมาตรา ๔9 จึงสามารถ ใช้มติที่ประชุมใหญ่ ตามนัยมาตรา ๔๔ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ได้ ส่วนการแก้ไขเปลี่ยนแปลงชื่ออาคารชุดนั้น พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ มาตรา ๒๔ กำหนดว่า เมื่อปรากฏว่าการออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุด หรือการจดแจ้งรายการในสารบัญสำหรับจดทะเบียนคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจเพิกถอนหรือแก้ไขได้แล้วแต่กรณี เมื่อไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่า พนักงานเจ้าหน้าที่ได้ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยจดทะเบียนชื่ออาคารชุดไปโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงไม่อาจแก้ไขเปลี่ยนแปลงชื่ออาคารชุดได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞73. ประเด็นหารือ การใช้ที่จอดรถยนต์ส่วนกลาง เป็นที่ติดตั้งสถานีชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า โดยให้บริการแก่เจ้าของร่วมและบุคคลภายนอก ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 4 มาตรา 32 มาตรา 35 และมาตรา 48สรุปความเห็น การใช้พื้นที่จอดรถยนต์ซึ่งกำหนดให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด นั้น ทรัพย์ส่วนกลาง ของอาคารชุดเป็นทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม ตามมาตรา ๔ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ ซึ่งมาตรา ๓๒ (๕) และ (6) กำหนดว่า ข้อบังคับต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้ หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลางและการจัดหา ผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลางต้องได้รับมติเจ้าของร่วม ด้วยคะแนนเสียงตามนัยมาตรา ๔๘ (๔) และ (7) ดังนั้น การใช้และการจัดการที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางต้องเป็นไปตามที่กำหนดในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ตามนัยมาตรา ๓๒ (๕) และ (6) ส่วนการเปลี่ยนแปลงการใช้พื้นที่จอดรถยนต์ดังกล่าวและการให้บุคคลภายนอกเข้ามาใช้ ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลาง จึงต้องเป็นกรณีที่ได้รับมติจากเจ้าของร่วมตามนัยมาตรา ๔๘ (๔) และ (๗)∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
5774. ประเด็นหารือ การนำระบบผลิตไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์มาใช้ภายในอาคาร โดยติดตั้งบริเวณชั้นดาดฟ้าและหลังคาอาคารลานจอดรถยนต์ ว่าเป็นการดัดแปลงอาคารหรือไม่ ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 32 และมาตรา 48สรุปความเห็น สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไข เพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๓๒ (๕) และ (๖) กำหนดว่า ข้อบังคับต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง และการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้รับมติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามมาตรา ๔๘ (๔) และ (๖) ดังนั้น การจัดการหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ต้องเป็นไปตามที่กำหนดในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด หากการติดตั้งระบบผลิตไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์บริเวณชั้นดาดฟ้าและหลังคาอาคารลานจอดรถยนต์ มีการก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้รับมติจากเจ้าของร่วมตามนัยมาตรา ๔๘ (๖) ส่วนการดำเนินการ ดังกล่าวเป็นการดัดแปลงอาคารหรือไม่ นั้น เป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ สามารถสอบถามเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞75. ประเด็นหารือ การติดตั้งสถานีชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า โดยใช้พื้นที่ติดตั้งภายในอาคารเป็นช่องจอดรถยนต์ประเภทหมุนเวียน ต้องใช้มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยคะแนนเสียงข้างมากหรือไม่ข้อกฎหมายและระเบียบ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา 32 และมาตรา 48สรุปความเห็นสรุปความเห็น สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไข เพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑ มาตรา ๔๘ กำหนดว่า มติเกี่ยวกับเรื่อง ดังต่อไปนี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด (๖) การ ก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง (๗) การจัดหาผลประโยชน์ใน ทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อหารือ การติดตั้งสถานีชาร์จรถยนต์ไฟฟ้าในที่จอดรถยนต์ออาคารชุดโดยคิด ค่าใช้บริการ เป็นการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง และหากการดำเนินการดังกล่าวมีการ ก่อสร้างอันเป็นการเลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้รับคะแนนเสียงจากที่ ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตามนัยมาตรา ๔๘ (๖) และ (๗) ประกอบกับอาคารชุดเป็นอาคารประเภท ควบคุมการใช้ ตามมาตรา ๓๒ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ที่จอดรถยนต์จึงต้อง เป็นไปตามที่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ด้วย โดยสามารถสอบถาม เจ้าพนักงานท้องถิ่น ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ได้∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞∞
58