หลักเกณฑ์และวิธีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และการรับวางทรัพย์ ของพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดิน เพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (ปี 2562)

หลกั เกณฑแ์ ละวิธกี ารจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรม
และการรับวางทรัพย์

ของพนักงานเจา้ หน้าทตี่ ามประมวลกฎหมายท่ีดนิ
ตามพระราชบญั ญัตคิ ุ้มครองประชาชน
ในการทำสัญญาขายฝากทีด่ นิ
เพอื่ เกษตรกรรมหรือทีอ่ ย่อู าศัย
พ.ศ. ๒๕๖๒

การขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์

สำนกั มาตรฐานทะเบียนทดี่ นิ
กรมทด่ี ิน

กระทรวงมหาดไทย



คำนำ

หนังสือ เรื่อง “หลักเกณฑ์และวิธีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และการรับวาง
ทรัพย์ ของพนักงานเจ้าหน้าท่ีตามประมวลกฎหมายท่ีดิน ตามพระราชบัญญัติคุ้มครอง
ประชาชนในการทำสัญญาขายฝากท่ีดิน เพ่ือเกษตรกรรมหรือท่ีอยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒” เล่มน้ี
เป็นองค์ความรู้ได้จากการแสวงหาความรู้จากข้อกฎหมาย ระเบียบ คำสั่ง ซึ่งเป็นการ
ดำเนินการจัดการความรู้ตามแผนการจัดการความรู้ (KM Action Plan) ของกรมที่ดินประจำ
ปีงบประมาณ พ.ศ. ๒๕๖๒

ความรู้ท่ีได้นำมารวบรวมไว้ในหนังสือเล่มนี้เป็นองค์ความรู้ชัดแจ้ง (Explicit
Knowledge) และเป็นองค์ ความรู้ ท่ีฝังลึกในตั วคน ( Tacit Knowledge) ที่ใช้ในการ
ปฏิบัติงานเก่ียวกับหลักกฎหมายที่เก่ียวข้องกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการ
ขายฝาก อันนับเป็นความรู้ท่ีทรงคุณค่าและเป็นประโยชน์ที่ควรถ่ายโอนความรู้ให้แก่ข้าราชการ
กรมท่ีดินรุ่นต่อไปได้ศึกษาหาความรู้เพ่ือใช้ในการปฏิบัติงาน และต่อยอดความรู้เผยแพร่ภายใน
องค์กร ซ่ึงจะช่วยให้คนในองค์กรสามารถเข้าถึงความรู้และพัฒนาตนเอง รวมท้ังใช้ปฏิบัติงาน
และอ้างอิงได้สะดวกรวดเร็ว กรมท่ีดินหวังเป็นอย่างยิ่งว่า องค์ความรู้ท่ีทรงคุณค่าในหนังสือ
เล่มนี้จะเป็นประโยชน์ต่อการปฏิบัติงานของข้าราชการกรมท่ีดินและผู้สนใจศึกษาหาความรู้
สามารถนำไปสูก่ ารปฏิบตั งิ านไดอ้ ยา่ งมีประสิทธภิ าพและขยายผลตอ่ ยอดความรตู้ อ่ ไปไดอ้ กี

สำนกั มาตรฐานการทะเบียนท่ีดนิ
กรมที่ดนิ

กระทรวง มหาดไทย



สารบัญ หนา้
๑
♥ แผนผังสรปุ การขายฝากและวางทรพั ย ๓

♥ การจดทะเบยี นสิทธแิ ละนิติกรรมของพนักงานเจา้ หนา้ ท่ี ๙
ตามประมวลกฎหมายท่ดี ิน ตามพระราชบญั ญตั คิ ุ้มครอง
ประชาชนในการทำสญั ญาขายฝากทีด่ ินเพ่อื เกษตรกรรม
หรือที่อยู่อาศยั พ.ศ. ๒๕๖๒

♥ พระราชบัญญตั คิ ุมครองประชาชนในการทาํ สญั ญา
ขายฝากทด่ี ินเพื่อเกษตรกรรมหรือทอี่ ย่อู าศัย พ.ศ.๒๕๖๒

♥ ระเบยี บกรมทีด่ นิ วา ดวยการจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรม ๑๘
เก่ยี วกบั การขายฝากที่ดินเพือ่ เกษตรกรรมหรอื ท่อี ยอู าศยั
ตามกฎหมายวาดว ยการคุม ครองประชาชนในการทาํ ๙๑
สัญญาขายฝากทดี่ นิ เพื่อเกษตรกรรมหรือทีอ่ ยูอาศยั ๑๐๐
พ.ศ.๒๕๖๒

♥ การรบั วางทรัพยของพนกั งานเจา้ หนา้ ทีต่ ามประมวลกฎหมายท่ีดิน
ตามพระราชบญั ญัตคิ มุ้ ครองประชาชนในการทำสญั ญาขายฝากทด่ี นิ
เพ่ือเกษตรกรรมหรือที่อยอู่ าศยั พ.ศ. ๒๕๖๒

♥ ระเบยี บกรมท่ดี นิ วาดว ยการวางทรพั ยอ ันเปน สนิ ไถ ณ
สํานักงานทด่ี ิน ตามกฎหมายวาดวยการคมุ ครองประชาชน
ในการทําสญั ญาขายฝากที่ดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือทอี่ ยอู าศยั
พ.ศ. ๒๕๖๒



๑



การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ของพนกั งานเจ้าหนา้ ที่

ตามประมวลกฎหมายท่ีดิน
ตามพระราชบัญญัติคมุ้ ครองประชาชน

ในการทำสัญญาขายฝากที่ดนิ
เพ่อื เกษตรกรรมหรือทีอ่ ย่อู าศัย

พ.ศ. ๒๕๖๒

๔

ขายฝากที่ดินเพอ่ื เกษตรกรรมหรือทีอ่ ยอู่ าศยั

พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือท่ีอยู่อาศัย
พ.ศ.๒๕๖๒ ได้ลงประกาศในราชกจิ จานเุ บกษาเม่ือวันท่ี ๑๖ เมษายน ๒๕๖๒ และมีผลบังคบั ใชเ้ มอื่ วนั ท่ี ๑๗
เมษายน ๒๕๖๒ เป็นต้นไป เวน้ แต่มาตรา ๑๘ ในส่วนท่ีเกี่ยวกับการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ตอ่ สำนักงานท่ีดิน
จังหวดั หรอื สำนักงานที่ดินทรี่ ับจดทะเบียนการขายฝากทรพั ย์สนิ ให้ใชบ้ งั คบั เมอื่ พน้ กำหนดหนงึ่ รอ้ ยแปดสบิ
วนั นับแตว่ ันท่ีประกาศในราชกิจจานุเบกษา ซึ่งกรมท่ีดินได้มีหนังสือแจ้งเวยี นใหพ้ นักงานเจ้าหน้าท่ีทราบแล้ว
ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๐๕.๔/ว ๘๙๙๘ ลงวันที่ ๑๗ เมษายน ๒๕๖๒ โดยท่ีพระราชบัญญัติน้ีมี
หลกั การสำคญั ๒ ประการ ดังน้ี

๑. เพ่อื คมุ้ ครองผ้ขู ายฝากซง่ึ เป็นบคุ คลธรรมดาทขี่ ายฝากทดี่ ินเพอื่ เกษตรกรรมหรือทอี่ ยอู่ าศยั ทเ่ี ป็น
คสู่ ัญญาซ่ึงมีอำนาจต่อรองนอ้ ยกวา่ ผู้ซ้ือฝากอนั เน่ืองมาจากสถานะทางเศรษฐกิจที่แตกตา่ งกันและผ้ขู ายฝาก
อาจได้รับความเดือดร้อนจากการสูญเสียท่ีดินทำกินหรือท่ีอยู่อาศัย และเป็นการอำนวยความสะดวกให้กับ
ประชาชนผู้ขายฝากในการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ โดยกำหนดให้ ผู้ขายฝากท่ีมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินท่ีขายฝาก
สามารถดำเนินการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ได้ท่ีสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานท่ีดินที่รับจดทะเบียนการ
ขายฝากทรัพยส์ ิน

๒. ยกเลิกมาตรา ๑๙ แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายท่ีดิน (ฉบับที่ ๔)
พ.ศ. ๒๕๒๘ (โดยมาตรา ๓) โดยให้โอนหน้าท่ีและอำนาจของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็น
หัวหน้าประจำก่ิงอำเภอ ไปเป็นหน้าท่ีและอำนาจของข้าราชการสังกัดกรมท่ีดินท่ีปฏิบัติหน้าที่ท่ีอำเภอตามท่ี
อธิบดีกรมท่ีดนิ กำหนด ซ่ึงมีผลให้การออกหนังสือแสดงสิทธใิ นที่ดิน การรังวดั ที่ดิน การจดทะเบยี นสิทธิและ
นิตกิ รรม หรือการทำธุรกรรมอนื่ ตลอดจนการดำเนนิ การใดเก่ียวกับอสังหารมิ ทรัพยต์ ามประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ซง่ึ เป็นการปฏิบตั ิตามประมวลกฎหมายทดี่ นิ อนั เปน็ อำนาจหน้าท่ขี องนายอำเภอ หรือปลัดอำเภอ
ผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ โอนไปเป็นของเจ้าพนักงานที่ดินท่ีอสังหาริมทรัพย์นั้นต้ังอยู่ตาม
ความรับผิดชอบของสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินสาขาน้ันนับแต่พระราชบัญญัติคุ้มครอง
ประชาชนในการทำสัญญาขายฝากทดี่ นิ เพอ่ื เกษตรกรรมหรือทอ่ี ยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒ มีผลใชบ้ งั คับ เพือ่ ให้
สามารถรับการวางทรัพยต์ ามพระราชบญั ญัตนิ ้ไี ด้

๕

พระราชบัญญัตินี้มีบทบัญญัติกำหนดหลักเกณฑ์การขายฝากท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมหรือ ที่อยู่อาศัย
ตา่ งไปจากการขายฝากที่ดินหรืออสังหาริมทรัพยอ์ ่ืนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีสาระสำคัญใน
ส่วนที่เปน็ ภารกิจหน้าท่ีของกรมท่ดี ินและภารกิจหน้าที่ในการจดทะเบียนของพนักงานเจ้าหน้าท่ีตามประมวล
กฎหมายทดี่ ิน สรุปไดด้ ังน้ี
หลกั เกณฑ์ (มาตรา ๖)

(๑) ขายฝากท่ีดินประเภทเพื่อเกษตรกรรมหรอื ทอี่ ย่อู าศยั
(๒) เฉพาะกรณผี ู้ขายฝากเปน็ บุคคลธรรมดา กำหนดให้สัญญาขายฝากอย่างน้อยต้องมีรายการ
ดังต่อไปน้ี (มาตรา ๘)

(๑) ช่อื และทอี่ ย่ขู องคสู่ ญั ญา
(๒) รายการและลักษณะแห่งทรัพยส์ ินท่ีขายฝาก
(๓) ราคาท่ขี ายฝาก
(๔) จำนวนสนิ ไถ่
(๕) วนั ท่ีขายฝากและกำหนดวันท่คี รบกำหนดไถ่
กรณีท่ีพระราชบัญญัติฉบับนี้ไม่ได้มีบทบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะหรือบัญญั ติไว้เป็นประการอื่น ให้นำ
บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม (มาตรา ๖) กำหนดเวลาไถ่ตาม
สัญญาขายฝากไวไ้ ม่น้อยกว่า ๑ ปี และไม่เกิน ๑๐ ปี (มาตรา ๑๐) กำหนดให้สำนักงานที่ดินจังหวดั หรือ
สำนกั งานทด่ี นิ ที่รับจดทะเบยี นขายฝากทรัพย์สินน้นั เป็นสถานทว่ี างทรัพยอ์ ันเป็นสินไถ่ (มาตรา ๑๘) เฉพาะ
ภารกิจหน้าที่น้ีให้ใช้บังคับเมื่อพ้น ๑๘๐ วัน นับแต่วันท่ีพระราชบัญญัตินี้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา
(มาตรา ๒) ยกเลิกมาตรา ๑๙ แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ ๔)
พ.ศ. ๒๕๒๘ อันมีผลเป็นการยกเลิกหน้าท่ีและอำนาจของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็น
หัวหน้าประจำก่ิงอำเภอซึ่งปฏิบัติหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่ตำแหน่งเจ้าพนักงานท่ีดินอำเภอและ
สำนักงานที่ดนิ อำเภอยังคงมีอยู่เป็นส่วนราชการตอ่ ไป ตามมาตรา ๖๓ และมาตรา ๖๖ แห่งพระราชบัญญัติ
ระเบียบบริหารราชการแผ่นดิน พ.ศ. ๒๕๓๔ โดยเป็นผู้ช่วยนายอำเภอและมีอำนาจเกี่ยวกับราชการของ
กรมท่ีดิน รวมทงั้ การประสานงาน การดแู ลรักษาและคมุ้ ครองปอ้ งกันที่ดนิ อนั เป็นสาธารณสมบัตขิ องแผน่ ดนิ
เป็นตน้ (หนังสอื กรมที่ดิน ด่วนมาก ท่ี มท ๐๕๐๕.๔/ว ๕๒๒๖ ลงวนั ที่ ๒๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๖๒)

กรมที่ดนิ จึงไดจ้ ัดทำระเบียบกรมที่ดิน วา่ ด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิตกิ รรมเกี่ยวกับการขายฝาก
ทดี่ นิ เพ่อื เกษตรกรรมหรอื ทอ่ี ยู่อาศยั ตามกฎหมายว่าดว้ ยการคมุ้ ครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากท่ดี นิ

๖

เพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒ เพ่ือกำหนดแนวทางให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีถือปฏิบัติไปใน
แนวทางเดยี วกนั และเป็นไปตามบทบญั ญัติแห่งกฎหมาย โดยสรุปสาระสำคญั ได้ ดังน้ี

หมวด ๑ การยนื่ คำขอและการสอบสวน
หมวด ๒ ประเภทการจดทะเบียน
หมวด ๓ การเขียนคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การจัดทำหนังสือสัญญาและ
การแกท้ ะเบยี น
หมวด ๔ การลงลายมอื ชือ่
หมวด ๕ การประกาศ
หมวด ๖ การขยายกำหนดเวลาไถ่ และการวางทรพั ยอ์ ันเปน็ สินไถ่
หมวด ๗ การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรม
หมวด ๘ การจดทะเบยี นสิทธิและนิตกิ รรมเกี่ยวกบั ที่ดนิ และอสงั หาริมทรัพยอ์ ย่างอื่นภายหลัง
ครบกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก
หมวด ๙ ค่าธรรมเนียม

ทั้งนี้ ให้ระเบยี บนี้ใช้บังคับเมื่อวันที่พระราชบญั ญัตคิ ุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝาก
ทด่ี ินเพอื่ เกษตรกรรมหรอื ท่อี ยอู่ าศัย พ.ศ. ๒๕๖๒ มีผลใช้บังคับเป็นต้นไป

ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภท “ขาย” ท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย
ซ่ึงบุคคลธรรมดาเป็นผู้ขาย ก่อนจดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าท่ีต้องสอบสวนให้ได้ความแน่ชดั ว่า ไม่มีเงอื่ นไข
จะขายคืน หรือมีคำมั่นว่าจะขายคืน หรือมีสัญญาจะขายคืน หรือเง่ือนไขทำนองเดียวกัน แล้วบันทึก
ข้อความไว้หลังสัญญาขายว่า “คู่สัญญาตกลงซ้ือขายที่ดินตามสัญญาน้ี โดยไม่มีเง่ือนไขจะขายคืน หรือมี
คำมั่นว่า จะขายคืน หรือมีสัญญาจะขายคืน หรือเง่ือนไขทำนองเดียวกัน และได้รับทราบแล้วว่า หากมี
เง่ือนไขดังกล่าวจะมีผลให้สัญญาขายตามสัญญานี้ กลายเป็นสัญญาขายฝากตามพระราชบัญญัติคุ้มครอง
ประชาชนในการทำสัญญาขายฝากท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒ และตกอยู่ภายใต้บังคับ
แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว” แล้วให้คู่สัญญาลงชื่อรับทราบและพนักงานเจ้าหน้าท่ีลงช่ือเป็นพยาน ๒ คน
แลว้ จดทะเบยี นให้ผู้ขอต่อไปได้

ในการน้ีได้จัดทำสรุปหลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการขายฝากท่ีดินเพ่ือ
เกษตรกรรมหรือท่ีอยู่อาศัย ตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพ่ือ
เกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ใช้ประกอบการจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรมตามกฎหมาย
ดังกล่าวไดอ้ ยา่ งมปี ระสิทธภิ าพและเป็นเอกสารชี้แจงแนะนำแกป่ ระชาชน ดงั น้ี

๗

สรุปหลกั เกณฑก์ ารจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรมเก่ียวกับการขายฝากท่ดี ินเพอ่ื เกษตรกรรมหรอื ท่อี ย่อู าศยั
ตามกฎหมายว่าดว้ ยการค้มุ ครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพอื่ เกษตรกรรมหรือท่ีอย่อู าศยั

๑. หลกั เกณฑ์ ๑.๑ ขายฝากทด่ี ินประเภทเพื่อเกษตรกรรมหรอื ทีอ่ ยู่อาศัย
๑.๒ เฉพาะกรณีผขู้ ายฝากเปน็ บคุ คลธรรมดา (มาตรา ๖ วรรคหนึง่ )

๒. ประเภทการจดทะเบียน ในการจดทะเบียนขายฝากหรือการจดทะเบียนท่ีเก่ียวเน่ืองจากการขายฝาก
ใหเ้ พม่ิ ขอ้ ความว่า “(ตามพระราชบัญญตั คิ มุ้ ครองประชาชนในการทำสัญญา
ขายฝากท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ....)” ต่อท้ายประเภทการ
จดทะเบียน เว้นแต่การจดทะเบียนท่ีทำให้การขายฝากระงับส้ินไป ไม่ต้อง
เพิ่มเติมข้อความดังกล่าว

๓. กำหนดเวลาตามสญั ญาขายฝาก กำหนดเวลาไถ่ไมน่ ้อยกวา่ ๑ ปี แต่ไม่เกนิ ๑๐ ปี (มาตรา ๑๐)

๔. สาระสำคญั ทีต่ ้องระบใุ น รายการท่ีต้องระบุ (มาตรา ๘)
สัญญาขายฝาก (๑) ช่อื และที่อยขู่ องคสู่ ญั ญา
(๒) รายการและลักษณะแหง่ ทรัพย์สินทีข่ ายฝาก
(๓) ราคาท่ีขายฝาก
(๔) จำนวนสนิ ไถ่
(๕) วันทข่ี ายฝากและกำหนดวนั ทคี่ รบกำหนดไถ่

๕. การนำประมวลกฎหมายแพง่ การใดที่มิได้บัญญัติไว้เป็นการเฉพาะหรือบัญญัติไว้เป็นประการอื่นใน

และพาณิชย์มาใช้ พระราชบัญญัตนิ ี้ ให้นำบทบญั ญัตแิ ห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาใชบ้ งั คับโดยอนุโลม (มาตรา ๖)

๖. การจำหนา่ ยทรัพย์สนิ ท่ี ๖.๑ สอบสวนคู่สัญญาว่าได้ตกลงกันห้ามผู้ซ้ือฝากจำหน่ายทรัพย์สินที่
ขายฝาก ขายฝากหรือไม่ (มาตรา ๔๙๓ ป.พ.พ.)

๖.๒ หากคู่สัญญาตกลงกันให้ผู้ซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินที่ขายฝากได้
.. เมื่อผู้ซ้ือฝากจะทำนิตกิ รรมโอนทรัพย์สินท่ีรับซ้ือฝาก ให้บันทึกถ้อยคำ
... ผูซ้ อ้ื ฝากเดมิ วา่ พนักงานเจา้ หนา้ ทไ่ี ด้แจง้ ให้ผู้ซอื้ ฝากบอกกลา่ วการโอนนี้

ใหผ้ ูข้ ายฝากทราบแล้ว

๘

๗. การใช้ประโยชนใ์ นทรพั ย์สนิ ๗.๑ สอบสวนคู่สัญญาว่าในวันที่ขายฝาก หากผู้ขายฝากให้บุคคลอื่นใช้

ที่ขายฝาก .. ประโยชนใ์ นทรัพยส์ นิ ทข่ี ายฝากเพือ่ ประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เปน็

.. ท่ีอยู่อาศัยอยู่แล้ว การขายฝากไม่กระทบต่อสิทธิของผู้ใช้ประโยชน์

.. และค่าตอบแทนเป็นของผ้ขู ายฝาก (มาตรา ๑๓)

๗.๒ สอบสวนคู่สญั ญาวา่ ในระหว่างขายฝากคู่สญั ญาจะตกลงกนั ให้ผขู้ ายฝาก

........ นำทรัพยส์ นิ ทข่ี ายฝากไปใหบ้ คุ คลอื่นใชป้ ระโยชนเ์ พอ่ื ประกอบเกษตรกรรม

.. หรอื ใชเ้ ปน็ ที่อย่อู าศัยหรือไม่ หากมคี า่ ตอบแทนตกเป็นของผู้ขายฝาก

หรอื ผซู้ ื้อฝาก

๘. การก่อภาระใด ๆ เหนือ ๘.๑ สอบสวนคู่สัญญาว่าได้ตกลงกันให้ผู้ซ้ือฝากก่อภาระใดๆ เหนือทรัพย์สิน
ทรพั ยส์ นิ ทข่ี ายฝาก .. ท่ีขายฝากหรอื ไม่ (มาตรา ๑๖)
๘.๒ หากคู่สัญญาตกลงให้ผู้ซื้อฝากก่อภาระใด ๆ เหนือทรัพย์สินที่ขายฝากได้
.. ให้แจ้งคู่สัญญาทราบว่า เมื่อมีการไถ่ผู้ไถ่ย่อมได้รับทรัพย์สินท่ีขายฝาก
.. คืนไปโดยปลอดภาระใด ๆ

๙. คา่ ธรรมเนยี ม เรยี กเกบ็ ตามปกติ

๑๐. - ภาษเี งินไดบ้ คุ คลธรรมดา เรียกเก็บตามปกติ
หกั ณ ท่ีจา่ ย
- ภาษธี รุ กิจเฉพาะ
- อากรแสตมป์

สำนกั มาตรฐานการทะเบยี นทดี่ นิ
เมษายน ๒๕๖๒

เล่ม ๑๓๖ ตอนที่ ๕๐ ก หน้า ๑๑๑ ๙
ราชกิจจานุเบกษา
๑๖ เมษายน ๒๕๖๒

พระราชบญั ญตั ิ

คุม้ ครองประชาชนในการทาสัญญาขายฝากทด่ี นิ
เพอ่ื เกษตรกรรมหรือทอี่ ยอู่ าศยั
พ.ศ. ๒๕๖๒

สมเด็จพระเจ้าอยู่หวั มหาวชริ าลงกรณ บดินทรเทพยวรางกูร

ใหไ้ ว้ ณ วนั ที่ ๑๕ เมษายน พ.ศ. ๒๕๖๒
เป็นปที ่ี ๔ ในรชั กาลปจั จบุ ัน

สมเด็จพระเจ้าอยู่หัวมหาวชิราลงกรณ บดินทรเทพยวรางกูร มีพระราชโองการโปรดเกล้าฯ
ให้ประกาศวา่

โดยที่เป็นการสมควรมีกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทาสัญญาขายฝากที่ดิน
เพ่ือเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย

พระราชบัญญัตินี้มีบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับการจากัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคล
ซ่ึงมาตรา ๒๖ ประกอบกับมาตรา ๓๗ ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย บัญญัติให้กระทาได้
โดยอาศัยอานาจตามบทบัญญตั แิ หง่ กฎหมาย

เหตุผลและความจาเป็นในการจากัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคลตาม พระราชบัญ ญั ติ น้ี
เพ่ือคุ้มครองผู้ขายฝากท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยให้ได้รับความเป็นธรรมจากการทาธุรกรรม
ดังกล่าว ซ่ึงการตราพระราชบัญญัตินี้สอดคล้องกับเงื่อนไขที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๒๖ ของรัฐธรรมนูญ
แห่งราชอาณาจักรไทยแลว้

จึงทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ ให้ตราพระราชบัญญัติขึ้นไว้โดยคาแนะนาและยินยอมของ
สภานติ ิบัญญัตแิ หง่ ชาตทิ าหนา้ ท่รี ฐั สภา ดงั ต่อไปนี้

๑๐

เล่ม ๑๓๖ ตอนที่ ๕๐ ก หน้า ๑๑๒ ๑๖ เมษายน ๒๕๖๒
ราชกิจจานเุ บกษา

มาตรา ๑ พระราชบญั ญัตนิ ีเ้ รียกว่า “พระราชบญั ญตั คิ ้มุ ครองประชาชนในการทาสญั ญา
ขายฝากท่ีดนิ เพ่ือเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒”

มาตรา ๒ พระราชบัญญัตินี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา
เปน็ ตน้ ไป เว้นแตบ่ ทบัญญัตใิ นมาตรา ๑๘ ในสว่ นทีก่ าหนดให้วางทรพั ย์อนั เป็นสินไถต่ อ่ สานกั งานทด่ี นิ
จังหวัดหรือสานักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝาก ให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกาหนดหน่ึงร้อยแปดสิบวัน
นบั แตว่ ันประกาศในราชกจิ จานเุ บกษา

มาตรา ๓ ให้ยกเลิกมาตรา ๑๙ แหง่ พระราชบัญญตั ิแก้ไขเพ่ิมเติมประมวลกฎหมายทด่ี นิ
(ฉบับท่ี ๔) พ.ศ. ๒๕๒๘ และให้โอนหน้าท่ีและอานาจของหัวหน้าเขต นายอาเภอ หรือปลัดอาเภอ
ผู้เป็นหัวหน้าประจาก่ิงอาเภอ ซ่ึงมีอยู่ตามประมวลกฎหมายที่ดนิ ก่อนวันท่ีพระราชบญั ญัติแก้ไขเพ่ิมเตมิ
ประมวลกฎหมายท่ีดิน (ฉบับท่ี ๔) พ.ศ. ๒๕๒๘ ใช้บังคับ ไปเป็นหน้าที่และอานาจของข้าราชการ
สงั กดั กรมท่ีดนิ ทป่ี ฏิบัตหิ นา้ ทที่ ี่อาเภอตามทีอ่ ธบิ ดีกรมทีด่ นิ กาหนด

มาตรา ๔ ในพระราชบญั ญตั นิ ้ี
“ขายฝาก” หมายความว่า ขายฝากทด่ี นิ เพอื่ เกษตรกรรมหรอื ทอ่ี ย่อู าศยั
“ผู้ขายฝาก” หมายความว่า บุคคลธรรมดาซึ่งเป็นผู้ขายตามสัญญาขายฝากท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรม
หรอื ทีอ่ ย่อู าศยั หรือผู้รบั โอนสิทธใิ นการไถท่ รัพย์สินท่ขี ายฝาก
“ผซู้ อ้ื ฝาก” หมายความวา่ ผ้ซู อ้ื ตามสญั ญาขายฝากท่ีดนิ เพือ่ เกษตรกรรมหรอื ทอี่ ย่อู าศัย หรือ
ทายาทของผู้ซื้อฝากเดมิ หรอื ผรู้ ับโอนทรัพยส์ นิ ที่ขายฝาก แล้วแต่กรณี
“เกษตรกรรม” หมายความวา่ เกษตรกรรมตามกฎหมายวา่ ด้วยการเช่าที่ดนิ เพ่อื เกษตรกรรม
“ท่ีอยู่อาศัย” หมายความว่า อาคารหรือส่ิงปลูกสร้างและหรือท่ีดินท่ีใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือ
ท่ีเก่ียวเนื่องกับการอยู่อาศัยหรือเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะได้ใช้เป็นสถานท่ีประกอบกิจการ
งานดว้ ยหรอื ไมก่ ต็ าม
มาตรา ๕ ให้รฐั มนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยรกั ษาการตามพระราชบญั ญตั นิ ี้

หมวด ๑
บททัว่ ไป

มาตรา ๖ การขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือการขายฝากท่ีอยู่อาศัยซึ่งผู้ขายฝาก
เป็นบุคคลธรรมดา ให้ใช้บังคับตามพระราชบัญญัติน้ี เว้นแต่การใดท่ีมิได้บัญญัติไว้เป็นการเฉพาะหรือ

๑๑

เล่ม ๑๓๖ ตอนท่ี ๕๐ ก หน้า ๑๑๓ ๑๖ เมษายน ๒๕๖๒
ราชกิจจานเุ บกษา

บัญญัติไว้เป็นประการอ่ืนในพระราชบัญญัติน้ี ให้นาบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาใชบ้ ังคบั โดยอนโุ ลม

ไม่ว่าในสัญญาขายฝากจะกาหนดไว้เป็นประการใดหรือมีข้อตกลงเป็นประการใด และไม่ว่า
พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะระบุไว้ในสารบัญสาหรับจดทะเบียนว่าเปน็ การขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรอื
การขายฝากทอ่ี ยูอ่ าศัยหรือไมก่ ต็ าม ถ้าตามข้อเท็จจรงิ ในขณะทข่ี ายฝากปรากฏว่าทีด่ ินหรือสง่ิ ปลูกสร้าง
ท่ีขายฝากเป็นท่ีดินเพ่ือเกษตรกรรม หรือมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้เป็นท่ีอยู่อาศัยตามพระราชบัญญัติน้ี
ใหใ้ ชบ้ งั คับตามพระราชบญั ญัตินี้

ขอ้ ตกลงใดที่ขดั หรือแยง้ กับพระราชบญั ญตั นิ ี้ไมว่ ่าจะมอี ยู่ในสญั ญาขายฝากหรือทาเปน็ ขอ้ ตกลง
ต่างหาก ให้ข้อตกลงน้ันเป็นโมฆะ

มาตรา ๗ การขายฝาก ถ้ามิได้ทาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
เปน็ โมฆะ

ในการจดทะเบียนของพนักงานเจ้าหน้าที่ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ระบุไว้ในสารบัญสาหรับ
จดทะเบยี นให้ชัดเจนวา่ เปน็ การขายฝากทด่ี นิ เพือ่ เกษตรกรรม หรอื การขายฝากท่ีอยู่อาศยั

มาตรา ๘ หนงั สือสัญญาขายฝาก อยา่ งน้อยตอ้ งมีรายการดังต่อไปนี้
(๑) ช่ือและทอ่ี ยขู่ องคู่สญั ญา
(๒) รายการและลกั ษณะแห่งทรัพย์สินทีข่ ายฝาก
(๓) ราคาทีข่ ายฝาก
(๔) จานวนสินไถ่
(๕) วนั ที่ขายฝากและกาหนดวนั ทค่ี รบกาหนดไถ่
ใ ห้ พ นั ก ง า น เ จ้ า ห น้ า ที่ มี ห น้ า ที่ ต ร ว จ ส อ บ ห นั ง สื อ สั ญ ญ า ข า ย ฝ า ก ว่ า มี ร า ย ก า ร ค ร บ ถ้ ว น
ตามวรรคหนึ่ง แต่ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ผู้ใดจะอ้างว่าสัญญาเป็นโมฆะเพราะเหตุมีรายการ
ไม่ครบถว้ นตามวรรคหนง่ึ มไิ ด้
จานวนสินไถ่จะกาหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคานวณเป็นดอกเบี้ยแล้ว
ตอ้ งไม่เกนิ รอ้ ยละสบิ ห้าตอ่ ปี คานวณนบั แตว่ ันที่ขายฝากจนถึงวันครบกาหนดเวลาไถ่

๑๒

เล่ม ๑๓๖ ตอนที่ ๕๐ ก หน้า ๑๑๔ ๑๖ เมษายน ๒๕๖๒
ราชกิจจานุเบกษา

ไม่ว่าในสัญญาจะมีข้อความระบุไว้เป็นประการใด หากผู้ซื้อฝากได้รับเงิน ทรัพย์สิน หรือ
ประโยชน์อนื่ ใดอันอาจคานวณเป็นเงินไดจ้ ากผูข้ ายฝากอันเนอื่ งมาจากการซ้อื ฝาก รวมทง้ั ค่าตอบแทนท่ี
ผู้ซ้ือฝากได้รับจากการให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ขายฝากตามมาตรา ๑๓ วรรคสอง
ใหถ้ ือว่าเงิน ทรัพย์สนิ ประโยชน์ หรอื ค่าตอบแทนนั้นเปน็ สว่ นหนง่ึ ของสินไถ่ทีไ่ ดช้ าระแลว้

เพื่อประโยชน์ในการอานวยความสะดวกแก่ประชาชนและคุ้มครองผู้ขายฝาก กรมที่ดิน
จะจัดใหม้ ีแบบพิมพเ์ พื่อใชใ้ นการทาสญั ญาขายฝากกไ็ ด้

มาตรา ๙ สัญญาซื้อขายที่ดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยที่มีเงื่อนไขจะขายคืน
มีคาม่ันว่าจะขาย หรือมีสัญญาจะขายคืน หรือเงื่อนไขอ่ืนในทานองเดียวกัน ให้ถือว่าเป็นสัญญาขายฝาก
ตามพระราชบญั ญัตนิ ้ี และตกอย่ภู ายใต้บงั คบั แห่งพระราชบญั ญัตินี้

มาตรา ๑๐ สัญญาขายฝากจะกาหนดเวลาไถ่ต่ากว่าหนึ่งปีหรือเกินสิบปีมิได้ ในกรณี
ทกี่ าหนดเวลาไถต่ า่ กวา่ หนง่ึ ปีหรอื เกนิ สบิ ปี ให้ถือว่ากาหนดเวลาไถม่ ีเวลาหนงึ่ ปี หรือสิบปี แล้วแต่กรณี
แต่ผู้ขายฝากมีสิทธไิ ถ่ทรัพย์สนิ ทีข่ ายฝากก่อนครบกาหนดเวลาไถ่

ในกรณีท่ีผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์สินท่ีขายฝากกอ่ นครบกาหนดเวลาไถ่ และจานวนสินไถ่กาหนดไว้
สูงกวา่ ราคาที่ขายฝาก ให้ลดสินไถใ่ นส่วนที่สูงกว่าน้นั ลงตามอัตราส่วนของระยะเวลาไถท่ ี่ลดลง แต่ผู้ซือ้ ฝาก
มีสิทธิเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกินร้อยละสองต่อปีของจานวนราคาที่ขายฝากคานวณตามระยะเวลา
ที่เหลืออยู่ก่อนถึงกาหนดเวลาไถ่ แต่ในกรณีที่มีการวางทรัพย์ ผู้วางทรัพย์ต้องวางทรัพย์ตามจานวนสินไถ่
ท่ีกาหนดไว้ในสญั ญา โดยไมต่ ดั สทิ ธิคู่กรณีท่จี ะเรียกรอ้ งส่วนลดหรือค่าเสยี โอกาสคืนในภายหลงั

ในกรณีที่มีการขยายกาหนดเวลาไถ่ ระยะเวลาท่ีขยายเม่ือรวมกับระยะเวลาเดิมแล้วต้อง
ไมเ่ กนิ สบิ ปี

มาตรา ๑๑ ให้คดีท่ีมีข้อพิพาทอันเน่ืองมาจากการขายฝากเป็นคดีผู้บริโภคตามกฎหมาย
วา่ ด้วยวธิ ีพิจารณาคดีผู้บริโภค โดยให้ถอื วา่ ผู้ขายฝากเป็นผบู้ รโิ ภค

หมวด ๒
สทิ ธแิ ละหน้าที่ของผ้ขู ายฝากและผซู้ ้อื ฝาก

มาตรา ๑๒ ภายใต้บังคับมาตรา ๑๓ ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอา
ซ่ึงประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝาก เพื่อประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นท่ีอยู่อาศัย

๑๓

เล่ม ๑๓๖ ตอนท่ี ๕๐ ก หน้า ๑๑๕ ๑๖ เมษายน ๒๕๖๒
ราชกิจจานุเบกษา

จนถึงวนั ที่หมดสทิ ธใิ นการไถ่ ท้ังนี้ โดยไม่ตอ้ งชาระคา่ ตอบแทนใหแ้ ก่ผูซ้ อ้ื ฝาก ในการนใ้ี หด้ อกผลที่งอก
จากทรพั ยส์ นิ ทขี่ ายฝากในระหว่างการขายฝากตกเปน็ ของผขู้ ายฝาก

ผู้ขายฝากต้องรักษาและสงวนทรัพย์สินท่ีขายฝากอย่างวิญญูชนพึงรักษาหรือสงวนทรัพย์สิน
ของตนเอง

มาตรา ๑๓ ในกรณีท่ีในวันท่ีขายฝากผู้ขายฝากได้ให้บุคคลอ่ืนใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน
ท่ีขายฝากเพื่อประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว การขายฝากย่อมไม่กระทบต่อสิทธิ
ของผูใ้ ชป้ ระโยชนใ์ นทรพั ย์สนิ ดงั กล่าว และให้คา่ ตอบแทนที่ได้รบั เปน็ ของผู้ขายฝาก

ในระหว่างการขายฝาก คู่สัญญาอาจตกลงกันเป็นหนังสือให้ผู้ขายฝากมีสิทธินาทรัพย์สินที่
ขายฝากใหบ้ ุคคลอ่นื ใชป้ ระโยชนเ์ พ่ือประกอบเกษตรกรรมหรอื ใชเ้ ป็นที่อยอู่ าศยั โดยจะกาหนดใหค้ า่ ตอบแทน
ตกเป็นของผู้ขายฝากหรือผู้ซ้ือฝากก็ได้ ถ้าไม่ได้มีการตกลงกันดังกล่าว ผู้ขายฝากมีสิทธิให้บุคคลอ่ืน
ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินเพื่อประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้และให้ค่าตอบแทนที่ได้รับ
เปน็ ของผู้ซ้อื ฝาก แต่ไม่ว่ากรณจี ะเปน็ ประการใด สทิ ธขิ องบุคคลอ่ืนดงั กล่าวใหส้ ้ินสุดลงเมื่อพ้นกาหนดเวลาไถ่
และไม่มกี ารไถ่ทรัพยส์ นิ ทข่ี ายฝาก ท้งั นี้ ให้นาความในมาตรา ๑๒ วรรคสอง มาใชบ้ ังคบั กับผ้ขู ายฝาก
และผใู้ ช้ประโยชน์ในทรพั ย์สินดงั กลา่ วดว้ ยโดยอนโุ ลม

มาตรา ๑๔ สิทธใิ นการไถ่ทรัพยส์ ินอาจโอนกนั โดยทางนิตกิ รรมหรือตกทอดแก่ทายาทได้
ผ้รู บั โอนย่อมรบั โอนไปทัง้ สทิ ธิและหน้าท่ที ้ังปวง
มาตรา ๑๕ สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินจะพึงใช้ได้ต่อผู้ซื้อฝากเดิม ทายาทของผู้ซื้อฝากเดิม
หรอื ผู้รับโอนทรัพยส์ ินที่ขายฝาก แลว้ แต่กรณี
มาตรา ๑๖ ก่อนพ้นกาหนดเวลาไถ่ ผู้ซื้อฝากต้องไม่ก่อภาระใด ๆ เหนือทรัพย์สินที่
ขายฝากอันอาจกระทบสทิ ธขิ องผขู้ ายฝากตามพระราชบญั ญัติน้ี
มาตรา ๑๗ กอ่ นวนั ครบกาหนดเวลาไถ่ไมน่ ้อยกวา่ สามเดอื นแตไ่ มม่ ากกวา่ หกเดอื น ใหผ้ ู้ซ้ือฝาก
แจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝากเพ่ือให้ผู้ขายฝากทราบกาหนดเวลาไถ่
และจานวนสินไถ่ พร้อมทง้ั แนบสาเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ในกรณีท่ีผแู้ จง้ มใิ ช่ผซู้ ือ้ ฝากเดมิ ต้องแจ้ง
ไปด้วยวา่ ผ้ขู ายฝากจะตอ้ งไถก่ ับผ้ใู ดและสถานที่ทจ่ี ะต้องชาระสนิ ไถ่

๑๔

เล่ม ๑๓๖ ตอนท่ี ๕๐ ก หน้า ๑๑๖ ๑๖ เมษายน ๒๕๖๒
ราชกจิ จานเุ บกษา

ในกรณีท่ีผู้ซ้ือฝากไม่ได้ดาเนินการแจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้ขายฝากภายในระยะเวลาท่ีกาหนด
ตามวรรคหน่ึงหรือมิได้ส่งสาเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้ภายใน
หกเดอื นนบั แต่วนั ครบกาหนดไถท่ ่ีระบไุ ว้ในสญั ญาขายฝาก โดยผู้ขายฝากมีหนา้ ท่ชี าระสนิ ไถต่ ามจานวน
ทีก่ าหนดไวใ้ นสัญญา

มาตรา ๑๘ ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายในเวลาที่กาหนดไว้ในสัญญาหรือ
ภายในเวลาท่ีกาหนดในพระราชบัญญัตินี้ โดยอาจชาระสินไถใ่ ห้แก่ผซู้ อื้ ฝาก หรือวางทรัพยอ์ นั เปน็ สนิ ไถ่
ต่อสานักงานวางทรัพย์หรือสานักงานที่ดินจังหวัดหรือสานักงานท่ีดินท่ีรับจดทะเบียนการขายฝาก
ทรัพย์สินน้นั โดยสละสทิ ธิถอนทรพั ย์ทีไ่ ดว้ างไว้

ในกรณีท่ีผู้ขายฝากไม่อาจใช้สิทธิไถ่กับผู้ซ้ือฝากได้ไม่ว่าด้วยเหตุใดอันมิใช่เป็นความผิดของ
ผู้ขายฝาก ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสานักงานวางทรัพย์หรือสานักงานที่ดินจังหวัด
หรอื สานกั งานท่ดี นิ ทร่ี บั จดทะเบียนการขายฝากทรัพย์สนิ นน้ั ได้ภายในสามสิบวนั นับแต่วันถงึ กาหนดเวลาไถ่
หรือนับแต่วันที่เหตุท่ีทาให้ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ดังกล่าวได้ส้ินสุดลง แล้วแต่กรณี และให้ถือว่าผู้ขายฝากได้
ไถ่ทรัพย์สินท่ีขายฝากตามกาหนดเวลาไถ่แล้ว

ให้ทรัพย์สินท่ีขายฝากตกเป็นกรรมสิทธ์ิของผู้ขายฝากต้ังแต่เวลาท่ีผู้ขายฝากได้ชาระสินไถ่หรือ
วางทรพั ยอ์ ันเปน็ สนิ ไถ่ แล้วแตก่ รณี

ในกรณที ไ่ี ด้วางทรพั ยต์ ามวรรคหนึ่งหรือวรรคสอง ใหเ้ จา้ พนกั งานของสานกั งานวางทรัพย์หรือ
สานกั งานทด่ี ิน แลว้ แตก่ รณี มีหนา้ ท่ีแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณียล์ งทะเบียนตอบรับให้ผู้ซื้อฝากทราบถึง
การวางทรัพย์โดยพลัน โดยผู้ขายฝากไม่ต้องปฏิบัติตามมาตรา ๓๓๓ วรรคสาม แห่งประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์

มาตรา ๑๙ เม่ือผู้ขายฝากมิได้ใช้สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินภายในเวลาท่ีกาหนดไว้ในสัญญา
หรือภายในเวลาท่ีกาหนดในพระราชบัญญัตินี้ ให้ผู้ขายฝากส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินนั้นให้แก่
ผูซ้ ้ือฝากตามสภาพทเี่ ปน็ อยใู่ นเวลานัน้

ทรัพย์สินที่ส่งมอบการครอบครองตามวรรคหน่ึง ผู้ซื้อฝากย่อมได้รับไปโดยปลอดสิทธิใด ๆ
ซ่งึ ผ้ขู ายฝากกอ่ ใหเ้ กิดขึ้นในระหวา่ งการขายฝาก

เม่ือจะต้องส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้ซื้อฝากตามวรรคหน่ึง ให้ผลิตผลเกษตรกรรม
ท่ีมิได้มีลักษณะเป็นส่วนควบของที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากหรือผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ที่ดิน

๑๕

เล่ม ๑๓๖ ตอนท่ี ๕๐ ก หน้า ๑๑๗ ๑๖ เมษายน ๒๕๖๒
ราชกิจจานเุ บกษา

เพื่อเกษตรกรรมนั้น โดยผู้ซื้อฝากต้องยินยอมให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในผลิตผลเกษตรกรรมเข้าไปในที่ดิน
เพื่อเก็บหรือขนย้ายภายในระยะเวลาอันสมควรซึ่งต้องไม่เกินหกเดือนนับแต่วันท่ีครบกาหนดเวลาไถ่
โดยมีหนังสือแจ้งให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ดังกล่าวทราบ หากเจ้าของกรรมสิทธ์ิไม่ดาเนินการภายในระยะเวลา
ดังกลา่ ว ใหถ้ อื ว่าสละสทิ ธิในผลิตผลเกษตรกรรมนนั้

บทเฉพาะกาล

มาตรา ๒๐ สัญญาขายฝากซึ่งทรัพย์สินท่ีขายฝากเป็นที่ดินเพ่ือเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย
ที่ได้ทาไว้ก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับและยังไม่ครบกาหนดเวลาไถ่ ให้มีผลผูกพันคู่สัญญาต่อไป
ตามกฎหมายท่ีใช้บังคับอยู่ในวนั ทาสญั ญาขายฝาก เว้นแตก่ รณีดังต่อไปนี้

(๑) สิทธิของผขู้ ายฝากในการครอบครอง ใช้สอย และถอื เอาซึง่ ประโยชนจ์ ากทรัพยส์ ินทีข่ ายฝาก
ตามมาตรา ๑๒ และการให้บุคคลอ่ืนใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินท่ีขายฝากตามมาตรา ๑๓ วรรคหนึ่ง
และสิทธิของผู้ขายฝากหรอื บคุ คลอื่นในการได้กรรมสิทธ์ิในผลิตผลเกษตรกรรมรวมท้ังสิทธิเขา้ ไปในทดี่ ิน
เพื่อเก็บหรือขนย้ายผลิตผลเกษตรกรรมตามมาตรา ๑๙ วรรคสาม ถ้าผู้ขายฝากครอบครองทรัพย์สิน
ท่ีขายฝากเพ่ือประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นท่ีอยู่อาศัยหรือใ ห้บุคคลอ่ืนใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน
เพ่ือการดังกล่าวอยู่แล้วในวันก่อนวันท่ีพระราชบัญญัติน้ีใช้บังคับ ให้ตกเป็นสิทธิหรือกรรมสิทธิ์ของ
ผู้ขายฝากหรอื บุคคลอืน่ ดังกล่าว

(๒) บทบัญญัติแห่งมาตรา ๑๖ ให้ใช้บังคับกับสัญญาขายฝากท่ีมีผลบังคับอยู่ก่อนวันท่ี
พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ แต่ไม่กระทบต่อภาระท่ีผู้ซื้อฝากได้ก่อไว้แล้วโดยชอบในวันก่อนวันท่ี
พระราชบัญญตั นิ ีใ้ ช้บงั คบั

(๓) ให้นาความในมาตรา ๑๗ มาใช้บังคับกับสัญญาขายฝากที่มีผลบังคับอยู่ก่อนวันท่ี
พระราชบัญญัตนิ ี้ใช้บงั คบั และในกรณีที่กาหนดเวลาไถใ่ นสัญญาขายฝากมหี รอื เหลือระยะเวลาน้อยกว่า
สามเดือนนับแตว่ นั ท่ีพระราชบัญญัตนิ ้ใี ช้บงั คับ ให้ขยายกาหนดเวลาการไถ่ออกไปเป็นเวลาหกเดอื นนับแต่
วันท่พี ระราชบญั ญัติน้ใี ชบ้ งั คับ

(๔) บทบญั ญัติแห่งมาตรา ๑๘ ใหใ้ ช้บังคบั กับการไถ่ทรัพยส์ ินทท่ี าภายหลงั วันทีพ่ ระราชบญั ญัตนิ ี้
ใช้บงั คบั แม้สญั ญาขายฝากจะได้ทาไว้ก่อนวนั ท่ีพระราชบัญญตั ิน้ีใช้บงั คับกต็ าม

๑๖

เล่ม ๑๓๖ ตอนที่ ๕๐ ก หน้า ๑๑๘ ๑๖ เมษายน ๒๕๖๒
ราชกิจจานเุ บกษา

มาตรา ๒๑ บรรดาคดีที่มีข้อพิพาทอันเน่ืองมาจากการขายฝากท่ีดินเพื่อเกษตรกรรมหรือ
ที่อยู่อาศัยซ่ึงค้างพิจารณาอยู่ในศาลก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ให้ศาลนั้นมีอานาจพิจารณา
พิพากษาต่อไปตามบทบัญญัตแิ หง่ กฎหมายทีใ่ ช้บังคบั อยกู่ อ่ นวนั ทพ่ี ระราชบัญญตั ินีใ้ ชบ้ ังคบั จนกวา่ คดนี น้ั
จะถึงทส่ี ุด

มาตรา ๒๒ ให้กรมที่ดนิ ดาเนนิ การท่จี าเป็นเพ่ือใหส้ านักงานที่ดินจงั หวดั และสานกั งานที่ดิน
ท่ีรับจดทะเบียนการขายฝากมีความพร้อมในการรับการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ตามมาตรา ๑๘
ก่อนครบกาหนดหนงึ่ ร้อยแปดสิบวนั นับแตว่ ันทพ่ี ระราชบัญญัตินป้ี ระกาศในราชกจิ จานเุ บกษา

ผรู้ ับสนองพระราชโองการ
พลเอก ประยทุ ธ์ จนั ทร์โอชา

นายกรฐั มนตรี

๑๗

เล่ม ๑๓๖ ตอนท่ี ๕๐ ก หน้า ๑๑๙ ๑๖ เมษายน ๒๕๖๒
ราชกจิ จานเุ บกษา

หมายเหตุ :- เหตุผลในการประกาศใช้พระราชบัญญัติฉบับน้ี คือ โดยท่ีบทบัญญัติว่าด้วยขายฝากตามประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์อยู่ภายใต้หลักของความศักดิ์สิทธ์ิและเสรีภาพในการแสดงเจตนาระหว่างคู่สัญญา
ซึ่งเป็นเอกชนท่ีมีสถานะเท่าเทียมกัน แต่ในการขายฝากที่ดินเพ่ือเกษตรกรรมและท่ีอยู่อาศัยซึ่งเป็นเคร่ืองมือ
ในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของประชาชนจานวนมากได้ปรากฏว่าผู้ขายฝากมีอานาจต่อรองน้อยกว่าผู้ซ้ือฝาก
อันเนื่องมาจากสถานะทางเศรษฐกิจท่ีแตกต่างกัน และผู้ขายฝากอาจได้รับความเดือดร้อนจากการสูญเสีย
ท่ีดินทากินหรือท่ีอยู่อาศัย สมควรกาหนดให้มีการควบคุมสัญญาขายฝากที่ดินเพ่ือเกษตรกรรมและท่ีอยู่อาศัย
และการอานวยความสะดวกแก่ประชาชนในการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่โดยกาหนดให้ผู้ขายฝากสามารถดาเนินการ
ได้ที่สานักงานที่ดินจังหวัดหรือสานักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝาก และให้ข้าราชการสังกัดกรมที่ดิน
ซึง่ ปฏิบัติหน้าท่ีที่อาเภอมีหน้าที่และอานาจรับการวางทรัพย์ได้ด้วย ทัง้ น้ี เพอื่ ขจัดความเหลื่อมล้าและสร้างเสริม
ความเป็นธรรมในสงั คม จึงจาเปน็ ตอ้ งตราพระราชบัญญตั ินี้

๑๘

๑๙

๒๐

๒๑

๒๒

๒๓

๒๔

๒๕

๒๖

๒๗

๒๘

๒๙

๓๐

๓๑

๓๒

๓๓

๓๔

๓๕

๓๖

๓๗

๓๘

๓๙

๔๐

๔๑

๔๒

๔๓

๔๔