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Dati CLIENTE PROV. CAP

AZIENDA
INDIRIZZO
COMUNE
REGIONE
DATA RICHIESTA

Dati IMMOBILE

INDIRIZZO N1. CIVICO
SCALA / INTERNO
REGIONE PIANO COMUNE
DATA SOPRALLUOGO
PROV. CAP

Scheda di sintesi NO
SI
REGOLARITÀ URBANISTICA
• ABITABILITÀ NO
• EDILIZIA SI

REGOLARITÀ CATASTALE SI
• CONFORMITÀ RISPETTO A PLANIMETRIA CATASTALE NO
• CONFORMITÀ RISPETTO ALTRI DATI CATASTALI
D
REGOLARITÀ SU PROVENIENZA
• ATTI PRECEDENTI NORMALE
• SERVITÙ

PRESTAZIONE ENERGETICA
• CLASSE ENERGETICA

VALORE COMMERCIALE
• GRADO DI VENDIBILITÀ

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Indice

1. CARATTERISTICHE DELLA ZONA 6

2. DESCRIZIONE GENERALE DEL FABBRICATO 7

3. DATI CATASTALI EDILIZIA ED URBANISTICA 8

4. CLASSE ENERGETICA 10

5. ANALISI IPO CATASTALE 12

6. DESCRIZIONE UNITA’ 13

7. FOTO 14

8. PLANIMETRIA UNITA’ 17

9. RIEPILOGO CONSISTENZE 18

10. VISURA CATASTALE 19

11. DATI IDENTIFICATIVI DEL TECNICO 20

12. DATI IDENTIFICATIVI DEL CONSULENTE IMMOBILIARE 20

13. IL PROFILO DELLA SOCIETA’ PERITALE 21

14. ALLEGATI 22

1. CARATTERISTICHE DELLA ZONA RESIDENZIALE
URBANO
L'edificio è ubicato nel Comune di Albano
Laziale, in Via del Cancello snc, zona RESIDENZIALE
sufficientemente urbanizzata. Nelle vicinanze i
servizi al consumo e pubblico sono scarsi. La ACCESSO LIBERO
zona è servita da linee di trasporto pubblico NO
costituite da linee di autobus e pertanto la NO
localizzazione è sufficientemente collegata. SI
L'immobile oggetto di perizia è sito nella NO
periferia del centro urbano del Comune di
Albano Laziale, che dista circa 25 km dal centro SI
urbano del Comune di Roma, capoluogo di SI
provincia. NO
SI
UBICAZIONE SI
• LOCALIZZAZIONE:
• CONTESTO:
• TIPOLOGIA:

COPERTURA TRASPORTI
• ACCESSIBILITÀ AUTO:
• AUTOSTRADA:
• METROPOLITANA:
• MEZZI PUBBLICI:
• STAZIONE FERROVIARIA:

SERVIZI
• OSPEDALI:
• FARMACIE:
• SCUOLE (ASILO, ELEMENTARI, MEDIE):
• PARCHEGGI
• VERDE PUBBLICO:

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2. DESCRIZIONE GENERALE DEL FABBRICATO

L'edificio è ubicato nel Comune di Albano
Laziale, in Via del Cancello snc, zona
sufficientemente urbanizzata. Nelle vicinanze
i servizi al consumo e pubblico sono scarsi. La
zona è servita da linee di trasporto pubblico
costituite da linee di autobus e pertanto la
localizzazione è sufficientemente collegata.

• TIPOLOGIA: EDIFICIO
• STATO DELLA COSTRUZIONE: OTTIMO
• STATO MANUTENTIVO: OTTIMO
• NUMERO PIANI FUORI TERRA:
• NUMERO PIANI ENTRO TERRA: 3
• STRUTTURA: 2
• TIPO COPERTURA: MISTA MURATURA
• FACCIATE: FALDE INCLINATE
• SERRAMENTI ESTERNI: INTONACO CIVILE
• RECINZIONI: OTTIMO
• QUALITÀ DELLE FINITURE: METALLICA E SIEPE
BUONA

Il presente documento è stato redatto per conto di UniCredit Subito Casa da Prelios Valuations, società peritale terza ed indipendente,
che è responsabile della veridicità delle informazioni ivi contenute e delle risultanze delle verifiche effettuate per conto di UniCredit
Subito Casa. La valutazione/stima dell’immobile è effettuata secondo i parametri in uso nel settore bancario ai fini delle erogazioni di
finanziamenti.

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3. DATI CATASTALI EDILIZIA ED URBANISTICA

A) ATTI DI PROVENIENZA

Per atto di provenienza si intende quell'atto mediante il quale il soggetto è diventato
proprietario dell'immobile a mero titolo esemplificativo, un atto di compravendita, un atto di
donazione ecc. Gli atti di provenienza vengono tutti registrati presso l’Agenzia del Territorio ai
fini della pubblicità immobiliare.

Sulla base delle informazioni fornite e reperite l’immobile risulta divenuto in proprietà del
soggetto proprietario in forza dei seguenti atti:

Tipo atto Data Repertorio Raccolta Quota Usufrutto Nuda Piena Notaio
NO proprietà proprietà
Atto di compravendita 24/06/2003
NO SI

.

B) IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Gli identificativi catastali sono le coordinate principali per individuare inequivocabilmente un
bene immobile, terreno o fabbricato, nel catasto Italiano. Queste coordinate, nello specifico
sono:

 Comune catastale
 Sezione Amministrativa (solo fabbricati)
 Sezione Censuaria (solo terreni)
 Sezione Urbana (solo fabbricati)
 Foglio
 Particella
 Particella Denominatore
 Subalterno

Alcuni dei termini appena elencati, non sono sempre presenti tra gli identificativi catastali di
beni immobili, per cui distinguiamo:

- IDENTIFICATIVI CATASTALI ESSENZIALI: sono il Comune, il foglio e la particella o mappale; essi
sono necessariamente presenti.

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- IDENTIFICATIVI CATASTALI NON SEMPRE PRESENTI: sono i restanti Sezione Amministrativa,
Sezione Censuaria, Sezione Urbana, Particella Denominatore e Subalterno, che a seconda delle
caratteristiche delle unità immobiliari urbane o terreni possono esserci oppure no.

Sulla base delle informazioni fornite e reperite l’immobile risulta censito come di seguito :

Sezione Foglio Mappale o Sub CI. Categoria Vani Sup. R.C.
particella
1 5 A7 - Abitazione in villini 16,0 3.181,37
1411 293,76

1411 3 4 C6 - Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse 79,0

C) EDILIZIA E URBANISTICA

In questa sezione vengono elencati i documenti forniti e reperiti. A titolo esemplificativo
possono essere così definiti:

Concessione Edilizia: E' un titolo abilitativo necessario per poter eseguire gli interventi edilizi
previsti dalla normativa urbanistica, quali ad esempio nuova costruzione, ampliamento di
costruzione esistente, opere interne che aumentano le unità immobiliari, modifiche di
destinazione d'uso, eccetera.

Abitabilità ed Occupazione: Il certificato di abitabilità è un documento riguardante un bene
immobile da destinare ad uso di abitazione, che viene rilasciato dal comune nel cui territorio è
ubicato l’immobile stesso, al fine di dichiarare sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico
degli edifici e degli impianti negli stessi installati.

Permesso di costruire: E’ un'autorizzazione amministrativa prevista dalla legge italiana,
concessa dal comune, che autorizza l'attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del
territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica. In linea generale le nuove
costruzioni e gli interventi di ristrutturazione edilizia od urbanistica di un certo rilievo sono
quasi sempre soggetti al rilascio del permesso di costruire.

Convenzione Urbanistica: Contratto fra le due parti in cui l'amministrazione pubblica, in
cambio dell'autorizzazione a realizzare il progetto proposto dal privato, richiede la
realizzazione allo stesso di opere che, nella prassi usuale di urbanizzazione, non sarebbero di
sua competenza. A partire dalla metà degli anni Sessanta le convenzioni sono regolate dalla
legge.

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Licenza edilizia: era un atto amministrativo, primo atto urbanistico definito dall'ordinamento
normativo italiano, concernente l'attività edilizia sul territorio nazionale. Essa era rilasciata
gratuitamente e a chiunque ne facesse richiesta (dimostrando però di avere un qualsiasi
diritto sul terreno dove si voleva edificare). Oggi è stata sostituita formalmente dal permesso
di costruire.

Autorizzazione edilizia: Provvedimento amministrativo, a carattere costitutivo, che la legge
richiede, in casi specifici, per l’esecuzione di particolari interventi edilizi ed urbanistici sul
territorio. L’autorizzazione edilizia era inizialmente richiesta per l’esecuzione di numerose
attività di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo. Abrogata dal
D.L. 30-1-1996 e successive reiterazioni tutte non convertite, è oggi affiancata per alcuni tipi di
intervento dalla denuncia di inizio di attività.

Denuncia di inizio attività (DIA): è un atto amministrativo. Dal 2010 è stata, per la maggior
parte dei casi, sostituita dalla segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.). Tuttavia la
D.I.A. ancora oggi esiste e può essere utilizzata, per le varianti in corso d'opera, invece di un
permesso di costruire, qualora si apportino modifiche non sostanziali.

Sulla base della documentazione fornita e reperita che il tecnico ha visionato, l’immobile
risulta edificato in forza delle seguenti autorizzazioni edilizie:

Tipo di documento Disp.tà N./Rep./Prot Data Note

Permesso di costruire 1

Regolarità urbanistica dei beni: Dalla lettura dell'atto di provenienza non emergono
 Convenzione urbanistica: convenzioni urbanistiche in merito all’immobile
 Permesso di costruire - DIA: analizzato.

 Certificato di agibilità: PC n. del

 Condono edilizio: La presente perizia è stata redatta in assenza di
 Corrispondenza tra immobili e esame del certificato di abitabilità. Tuttavia, in fase di
sopralluogo, ma senza che siano state compiute
planimetrie catastali: ulteriori specifiche indagini tecniche in merito, non
sono emerse evidenze che facciano presupporre
l’assenza dei requisiti per l’agibilità.
Dalla documentazione consegnata non risulta
presente alcun condono edilizio inerente il cespite
analizzato.

Planimetria difforme a causa di: nel seminterrato
trasformazione di un locale deposito in SPA e

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 Eventuali lievi difformità per le realizzazione di un bagno, demolizione di una
quali non è necessario provvedere porzione di muratura, realizzazione di nuovo bagno e
a variazione catastale ex circ realizzazione di due nuove aperture nel locale
2/2010 AdT: impianti ed infine al piano primo è stato realizzato un
locale lavanderia nel ripostiglio e sono state
 Eventuali difformità da installate delle scalinate autoportanti per l'accesso al
regolarizzare: indicare soluzioni e sottotetto.
relativi costi necessari per
regolarizzazione: In caso di compravendita il certificato di agibilità sarà
comunque richiesto al venditore all'atto di stipula e,
qualora non sia fornito, il notaio stipulerà solo in
presenza di esonero da parte dell’acquirente a favore
del venditore rispetto alla fornitura dello stesso.

Si stimano costi di ripristino per Euro 15.000. In
alternativa la regolarizzazione avrebbe costi per Euro
5.000, relativi alla presentazione, previa verifica
presso gli uffici comunali, di pratica edilizia in
accertamento di conformità e relativa variazione
catastale.

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finanziamenti.

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4. CLASSE ENERGETICA

La certificazione energetica degli edifici è una procedura di valutazione volta a promuovere il
miglioramento del rendimento energetico degli edifici, grazie alla informazione fornita ai
proprietari ed utilizzatori, dei suoi consumi energetici richiesti per mantenere un determinato
clima interno. Essa fa parte delle misure volte alla tutela dell'ambiente, sia per un conseguente
freno all'utilizzo delle risorse naturali, sia per un desiderabile contenimento delle emissioni clima
alteranti. L'attenzione a questo settore è tanto più giustificato dalla considerazione che il 40% dei
consumi finali globali di energia della Comunità Europea è rappresentato da quella impiegata nel
settore residenziale e terziario, principalmente per gli edifici. Questa procedura deve tenere conto
delle condizioni climatiche e locali, del tipo di impianto di riscaldamento e condizionamento,
dell'eventuale impiego di fonti di energia rinnovabili e delle caratteristiche architettoniche
dell'edificio.

CLASSIFICAZIONE ENERGETICA GLOBALE DELL’EDIFICIO

SERVIZI ENERGETICI INCLUSI Riscaldamento [X] Raffrescamento [X] Acqua calda sanitaria [X]
NELLA CLASSIFICAZIONE

CLASSIFICAZIONE ENERGETICA

[]
[]
[]
136,81 kWh/mq anno [X]
[]
[]
[]

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finanziamenti.

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4.1 STIMA MIGLIORAMENTO ENERGETICO

Nella presente sezione vengono elencati le fonti di inefficienza energetica rilevate in sede di
sopralluogo e conseguentemente suggerite le azioni da effettuare per migliorare la
prestazione energetica.

Le fonti di inefficienza Interventi Costi presunti

SUPERFICI OPACHE COIBENTAZIONE SOLAIO 5.500,00
TOTALI 5.500,00

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5. ANALISI IPO CATASTALE

La visura ipotecaria (chiamata anche visura ipocatastale o accertamento immobiliare) è una
attività di ricerca che permette di determinare se un soggetto, persona fisica o giuridica, è
intestatario di beni immobili e di identificare la presenza di gravami sugli stessi. I gravami sono a
titolo di esempio: ipoteche legali (Equitalia - servizio riscossione tributi o compravendite),
ipoteche giudiziali (decreti ingiuntivi), ipoteche volontarie (ad es.: per accensione mutui,
finanziamenti) e citazioni (atti che contestano la titolarità dell'immobile o chiedono la conclusione
di un contratto preliminare - art.2932 c.c.).

TRASCRIZIONI

Non presenti.

ISCRIZIONI

Non presenti.

ANNOTAMENTI

Non presenti.

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6. DESCRIZIONE UNITA’

L’immobile è costituito da villino indipendente
con annessa corte esclusiva costituito da:
- S1: tre locali deposito, due locali cantina,
intercapedine, box auto e due ripostigli
- S1: locale impianti, deposito e ripostiglio
- PT: soggiorno, cucina a vista, due camere,
due bagni, cabina armadio, disimpegno e
portico
- P1: tre camere, tre bagni, due cabine
armadio, loggia, balcone, ripostiglio e
disimpegno
- P2: soffitta
Le finiture sono di buon livello ed in analoghe
condizioni e consistono in portoncino blindato,
pavimenti in marmo negli ambienti principali,
pavimenti e rivestimenti dei servizi in gres
porcellanato, serramenti in alluminio con
doppi vetri, inferriate, zanzariere e persiane in
metallo. Gli impianti rispettano la normativa
vigente. L'impianto di riscaldamento è
autonomo con elementi radianti in alluminio.
Sono presenti climatizzatori monosplitter negli
ambienti principali.

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finanziamenti.

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7. FOTO

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finanziamenti.

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finanziamenti.

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9. RIEPILOGO CONSISTENZE

La consistenza catastale di una unità immobiliare è la grandezza catastale della stessa, espressa
in mq per le categorie ricadenti nel gruppo C, in vani per le categorie A, in mc per le categorie B. La
consistenza catastale non indica la superficie utile o commerciale di un immobile. Ai fini della
valutazione commerciale di un immobile il tecnico determina la superficie lorda di ogni singola
costruzione ragguagliando in modo opportuno ed ottenendo così la superficie netta da valutare.

Progr. Tipologia Piano Superficie Lorda Ragguaglio Superficie Netta
1 Abitazione T 325,00 100,00 325,00
2 T 24,00 30,00 7,20
3 Portico T 5,00 30,00 1,50
4 Balcone T 15,00 30,00 4,50
5 Loggia T 41,00 25,00 10,25
6 Soffitta S1 99,00
7 T 253,00 50,00 126,50
8 Box T 3.115,00 1,00 31,15
Cantina 3.877,00 506,10
Giardino
Totali

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finanziamenti.

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11. DATI IDENTIFICATIVI DEL TECNICO

Le perizie ed i presenti studi sono realizzati da personale tecnico incaricato da Prelios Valuations
sul territorio.
Il personale incaricato risulta avere i requisiti tecnico-professionali nel settore immobiliare oltre
che una pluriennale esperienza nel settore.
Il presente dossier è stato realizzato nel rispetto degli standard di valutazione internazionali (IVS)
e secondo gli standard internazionali definiti da Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors).
Il presente dossier è stato realizzato a cura di : Brannetti Enrico

12. DATI IDENTIFICATIVI DEL CONSULENTE
IMMOBILIARE

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13. IL PROFILO DELLA SOCIETA’ PERITALE

Prelios Valuations & e-Services è una società del gruppo Prelios, quotato in Borsa dal 2002. È specializzata
nella valutazione e nei servizi professionali correlati, relativamente a immobili e patrimoni immobiliari a
uso terziario e residenziale, sia in forma tradizionale sia attraverso canali informatici.
Dal 1998 Prelios Valuations & e-Services fornisce ai propri clienti un servizio esclusivo, con strutture e
processi a loro totalmente dedicati.
L’oggetto sociale di Prelios Valuations & e-Services non contempla attività di intermediazione
immobiliare.
Prelios Valuations & e-Services è un protagonista di rilievo nel campo dei servizi valutativi e di quelli
tecnico-professionali connessi. Opera sul mercato con dinamismo e motivazione, costantemente capace
di rispondere alle diverse esigenze dei propri clienti.
Prelios Valuations & e-Services garantisce un’offerta completa di servizi valutativi e tecnico-professionali
nel campo del real estate i quali sono raggruppati in tre aree operative:

 Loan Services per la valutazione di collaterali immobiliari sottostanti la garanzia di credito, sia in
portafogli performing che di sofferenze;

 Full Appraisal per l’esame del valore di singoli complessi e portafogli immobiliari, attraverso
modelli esclusivi di analisi economico-finanziaria;

 Mass Appraisal per la rivalutazione statistica di ingenti portafogli immobiliari. Il servizio
garantisce inoltre la possibilità di consultazione di database immobiliari, rappresentazione di
patrimoni, definizione di market outlook ecc.

Prelios Valuations & e-Services è certificata per il suo sistema di qualità con la ISO 9001:2008.

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14. ALLEGATI

I. VALUTAZIONE COMMERCIALE
II. PERIZIA
III. ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA
IV. ATTO DI PROVENIENZA

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Allegato

I. VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE

Il valore commerciale dell'immobile (definito anche valore di mercato) costituisce la
stima, elaborata dalla società peritale, alla quale l'immobile può essere venduto, alla
data della valutazione, in un'operazione svolta tra venditore e acquirente alle normali
condizioni di mercato. Il valore commerciale, calcolato secondo gli standard
internazionali (IVS 1 3.1 e EVS S4.10) e le linee guida ABI in ambito nazionale, nonché i
criteri ed i modelli in uso presso il Gruppo UniCredit e presso il sistema bancario italiano
per la concessione di mutui, viene preso a riferimento per definire il valore massimo di
concedibilità di un mutuo, che non può superare l'80% del minor valore tra il valore
commerciale da perizia ed il prezzo effettivamente pagato in sede di acquisto e
dichiarato nell'atto di compravendita

Il valore cauzionale dell'immobile costituisce la valutazione dell'immobile, determinata
in base ad una stima prudente riguardo la negoziabilità dell'immobile stesso, tenuto
conto degli aspetti durevoli dell'immobile ed in base alle condizioni normali del mercato.

Il valore di immediato realizzo rappresenta l'importo che si può ragionevolmente
ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché si rispettino i
tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione di “valore di mercato” ed
implica un prezzo derivante da una vendita avvenuta molto rapidamente ( e cioè senza
avere la possibilità di attendere tutte le potenziali offerte del mercato) ovvero in
circostanze straordinarie.

Il valore di ricostruzione ai fini assicurativi è il costo di costruzione a nuovo
dell’immobile con pari caratteristiche, escludendo il valore del terreno.

Prg. Tipologia Piano Consistenza Coefficiente di Superficie da Valore Valore di mercato della
Costruzione mq ragguaglio valutare mq costruzione costruzione
Abitazione
1 Portico T 325,00 1,0000 325,00 0,00 617.500,00
2 Balcone T 24,00 0,3000 7,20 0,00 13.680,00
3 Loggia T 5,00 0,3000 1,50 0,00 2.850,00
4 Soffitta T 15,00 0,3000 4,50 0,00 8.550,00
5 Box T 41,00 0,2500 10,25 0,00 19.475,00
6 Cantina S1 99,00 1,0000 99,00 35.000,00
7 Giardino T 253,00 0,5000 0,00 240.350,00
8 Totali T 3.115,00 0,0100 126,50 0,00 59.185,00
31,15 0,00 996.590,00
3.877,00 605,10

Il presente documento è stato redatto per conto di UniCredit Subito Casa da Prelios Valuations società peritale terza ed
indipendente, che è responsabile della veridicità delle informazioni ivi contenute e delle risultanze delle verifiche effettuate

per conto di UniCredit Subito Casa, secondo i parametri in uso nel settore bancario ai fini delle erogazioni di finanziamenti.3

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Fascicolo Casa

Valore commerciale (di mercato): € 996.590,00
Valore di ricostruzione a nuovo a fini assicurativi: € 450.000,00
Valore di immediato realizzo: € 797.272,00
Valore cauzionale: €

Il presente documento è stato redatto per conto di UniCredit Subito Casa da Prelios Valuations società peritale terza ed 26
indipendente, che è responsabile della veridicità delle informazioni ivi contenute e delle risultanze delle verifiche effettuate
per conto di UniCredit Subito Casa, secondo i parametri in uso nel settore bancario ai fini delle erogazioni di finanziamenti.

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Allegato

II. PERIZIA

Il presente documento è stato redatto per conto di UniCredit Subito Casa da xxxxxxxxxxxxxxxxx, società peritale terza ed
indipendente, che è responsabile della veridicità delle informazioni ivi contenute e delle risultanze delle verifiche effettuate per
conto di UniCredit Subito Casa, secondo i parametri in uso nel settore bancario ai fini delle erogazioni di finanziamenti.

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Richiedente: REFERTO STIMA DA APPROFONDIRE
NDG Richiedente:
N° proposta mutuo: OK KO
Scopo del finanziamento:
ubicazione dei beni periziati:

data sopralluogo: 09/09/2016
data referto di stima 17/11/2016
Valore di perizia per mutuo
ipotecario dei beni descritti

SINTESI del REFERTO di Stima

REGOLARITA’ URBANISTICA SI NO

REGOLARITA’ CATASTALE SI NO

VINCOLI SI NO

TITOLO DI PROPRIETA’ OK KO

Tipo Atto : - Atto di compravendita
a firma del Notaio

SI

CONGRUITA’ PREVENTIVO/COMPUTO METRICO ESTIMATIVO NO

NON PREVISTO DA FINALITA’

STATO IMMOBILE

Costruito Da costruire In costruzione Da ristrutturare

GRADO DI COMMERCIABILITA’

Pessimo Scarso Normale Buono Ottimo

Dati identificativi dei beni
Ubicazione : (indicare dati completi: Comune, CAP, indirizzo , n. civico e coordinate satellitari):

(Rif.:220249) Pag. 1/7

Commento generale sulla località, sul contesto urbano e sui servizi presenti

(a) Indicare la posizione del comune in cui è ubicato l’immobile rispetto al capoluogo di provincia:
L'immobile oggetto di perizia è sito nella periferia del centro urbano del Comune di

(b) Indicare l’ubicazione dell’immobile rispetto centro storico del comune:

Centrale Semi-Centrale Periferica Periferica isolata Periferica in frazione
Mista
(c) Indicare la conformazione prevalente del contesto urbano in cui è ubicato l’immobile: Ottima
Ottima
Residenziale Terziaria Industriale Agricola

(d) Indicare la presenza di servizi ed infrastrutture primarie:

Assente Carente Normale Buona

(e) Indicare la presenza di mezzi di collegamento urbani:

Assente Carente Normale Buona

(f) Note aggiuntive:

-

Descrizione censuaria

Al Catasto Fabbricati del Comune di

Foglio Particella Subalterno Categoria Consistenza/Vani Rendita cat. in €

1 A7 6,00 3.181,37

3 C6 79,00 293,76

Graffati

Titolo di proprietà

piena proprietà proprietà superficiaria

convenzione con vincoli oggettivi / soggettivi convenzione priva di vincoli

Atto di provenienza (descrizione)

Aggravi – Aggravi/vincoli (descrizione)
Dall’analisi dei documenti forniti non è emersa la presenza di gravami o vincoli inerenti il cespite in oggetto.

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Regolarità urbanistica dei beni Dalla lettura dell'atto di provenienza non emergono
convenzioni urbanistiche in merito all’immobile
• Convenzione urbanistica: analizzato.
• Permesso di costruire - DIA:
• Certificato di agibilità: PC n. del

• Condono edilizio: La presente perizia è stata redatta in assenza di
• Corrispondenza tra immobili e progetto approvato: esame del certificato di abitabilità. Tuttavia, in fase di
sopralluogo, ma senza che siano state compiute
• Corrispondenza tra immobili e planimetrie catastali: ulteriori specifiche indagini tecniche in merito, non
sono emerse evidenze che facciano presupporre l’
• Eventuali lievi difformità per le quali non è necessario assenza dei requisiti per l’agibilità.
provvedere a variazione catastale ex circ 2/2010 AdT:
Dalla documentazione consegnata non risulta
• Eventuali difformità da regolarizzare: indicare soluzioni e presente alcun condono edilizio inerente il cespite
relativi costi necessari per regolarizzazione: analizzato.

-

Planimetria difforme a causa di: nel seminterrato
trasformazione di un locale deposito in SPA e
realizzazione di un bagno, demolizione di una
porzione di muratura, realizzazione di nuovo bagno e
realizzazione di due nuove aperture nel locale
impianti ed infine al piano primo è stato realizzato un
locale lavanderia nel ripostiglio e sono state installate
delle scalinate autoportanti per l'accesso al sottotetto.

In caso di compravendita il certificato di agibilità sarà
comunque richiesto al venditore all'atto di stipula e,
qualora non sia fornito, il notaio stipulerà solo in
presenza di esonero da parte dell’acquirente a favore
del venditore rispetto alla fornitura dello stesso.

Si stimano costi di ripristino per Euro 15.000. In
alternativa la regolarizzazione avrebbe costi per Euro
5.000, relativi alla presentazione, previa verifica
presso gli uffici comunali, di pratica edilizia in
accertamento di conformità e relativa variazione
catastale.

Caratteristiche dei beni

• Epoca di costruzione - Ristrutturazione

• Condizioni Impianto Idraulico SI
AUTONOMO
• Condizioni Impianto Riscaldamento SOTTOTRACCIA
SI
• Condizioni Impianto Elettrico SI
CITOFONO
• Condizioni Impianto Aria BUONO

• Impianto Antifurto CD

• Impianto Videocitofono Occ. dal richiedente

• Stato d’uso:

• Classificazione Energetica:

AB EF G
Occ. da terzi Locato
disponibilità:

Libero Occ. dal venditore

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Tipologia e caratteristiche costruttive dell’edificio:

(a) Struttura Portante (b) Tetto
CEMENTO ARMATO
(c) Caratteristiche varie Struttura portante in c.a. con copertura a falde inclinate.

(d) Tipologia costruttiva: Unità Res: Piani fuori terra Piani Interrati Ascensore Portineria

1 3 1 NO NO

Popolare Civile/Medio Signorile

Descrizione Beni:

L'edificio è ubicato nel Comune di Albano Laziale, in Via del Cancello snc, zona sufficientemente urbanizzata. Nelle
vicinanze i servizi al consumo e pubblico sono scarsi. La zona è servita da linee di trasporto pubblico costituite da linee
di autobus e pertanto la localizzazione è sufficientemente collegata.

Descrizione dell’edificio ed osservazioni generali sullo stato di manutenzione.

(a) Specificare lo stato di manutenzione dell’immobile:

Pessimo Mediocre Normale Buono Ottimo Ristrutturazione Completamento
Completamento
(b) Specificare lo stato di manutenzione delle parti comuni interne dell’immobile:

Pessimo Mediocre Normale Buono Ottimo Ristrutturazione

(c) Note aggiuntive:

Descrizione interna dell’unità immobiliare principale:

(indicare la destinazione dei singoli locali e le finiture interne)

(Descrizione zona, distanza dal centro del comune, distanza dal capoluogo, principali raccordi ed accessi stradali, tipologia degli insediamenti
circostanti e loro caratteristiche, sviluppo urbanistico e previsioni di espansione edilizia, urbanizzazioni primarie e secondarie)

L’immobile è costituito da villino indipendente con annessa corte esclusiva costituito da:
- S1: tre locali deposito, due locali cantina, intercapedine, box auto e due ripostigli
- S1: locale impianti, deposito e ripostiglio
- PT: soggiorno, cucina a vista, due camere, due bagni, cabina armadio, disimpegno e portico
- P1: tre camere, tre bagni, due cabine armadio, loggia, balcone, ripostiglio e disimpegno
- P2: soffitta

Indicare la tipologia delle finiture presenti e la qualità delle stesse:

Pessima Scarsa Normale Buona Ottima

Composizione finiture: Le finiture sono di buon livello ed in analoghe condizioni e consistono in portoncino blindato,
pavimenti in marmo negli ambienti principali, pavimenti e rivestimenti dei servizi in gres
porcellanato, serramenti in alluminio con doppi vetri, inferriate, zanzariere e persiane in metallo.
Gli impianti rispettano la normativa vigente. L'impianto di riscaldamento è autonomo con
elementi radianti in alluminio. Sono presenti climatizzatori monosplitter negli ambienti principali.

Descrizione delle pertinenze:

Costituiscono pertinenza i locali deposito e cantina, la soffitta e la corte esclusiva annessa. Completa la garanzia box
auto.

Considerazioni di mercato:

(Contesto sociale e demografico, Popolazione, Fattori critici di successo e debolezza, Commerciabilità e appetibilità, Prezzi, qualità e livello delle
finiture)

Da indagini di mercato effettuate in zona è emerso che gli immobili a destinazione residenziale vengono compravenduti
tra i 1700 euro/mq ed i 2100 euro/mq, pertanto, considerando l'ubicazione del bene, il livello di finiture e le sue
caratteristiche si ritiene congruo applicare un parametro medio di cessione pari a 1900 euro/mq.

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(1) tabella superfici abitative (cfr. Uni10750- Dpr 138/98)

Destinazione Superficie in mq Coefficienti di A Corpo Totale parziale
ragguaglio

Abitazione 325,00 1,00 325,00
7,20
Portico 24,00 0,30 1,50
4,50
Balcone 5,00 0,30
10,25
Loggia 15,00 0,30
126,50
Soffitta 41,00 0,25 31,15

Box 99,00 0,00 99,00 605,10

Cantina 253,00 0,50

Giardino 3.115,00 0,01

Totale in mq 3.877,00

Stima

tipologia (per n.unità unità di Quantità (1) valore unitario €/u.m. valore totale in €

categoria catastale) immobiliari misura 35.000,00
961.590,00
C6 1,00 996.590,00

A7 1,00 MQ 506,10 1.900,00

Totale (arrotondato)

Grado di commerciabilità: (Se immobile in corso di costruzione/ristrutturazione, esprimere la commerciabilità a lavori ultimati)

Pessima Scarsa Normale Buona Ottima

Eventuali note sulla commerciabilità dell’unità immobiliare (nel caso in cui sia “pessimo” esporre adeguatamente il
perché), inoltre indicare l’eventuale vicinanza a fonti di contaminazione e/o inquinamento ed altri importanti fattori di
decremento:

La commerciabilità del cespite è discreta, ma limitata ad un ristretto gruppo di utenti, data la tipologia esclusiva del
fabbricato in oggetto, con tempi di assorbimento da parte del mercato medio-lunghi.

Costo di ricostruzione a nuovo a fini assicurativi: € 450.000,00
Valore di perizia per mutuo ipotecario dei beni descritti: € 996.590,00
Valore di immediato realizzo dei beni descritti: € 797.272,00

Elenco documenti esaminati ed allegati al referto: (in assenza di documentazione minima/necessaria, il referto
di stima non può/deve essere ultimato):

1) Altro

2) FC/APE

3) FC/Atto di Provenienza

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Foto Immobile Foto Immobile

Soggiorno Soggiorno

Camera Camera

Cucina Cucina

(Rif.:220249) Pag. 6/7

Foto Immobile Foto Immobile

Bagno Bagno

Altro Altro

Altro Altro

(Rif.:226384) Pag. 7/7

Fascicolo Casa

Allegato

III. ATTESTATO DI PRESTAZIONE
ENERGETICA

Il presente documento è stato redatto per conto di UniCredit Subito Casa da xxxxxxxxxxxxxxxxx, società peritale terza ed
indipendente, che è responsabile della veridicità delle informazioni ivi contenute e delle risultanze delle verifiche effettuate per
conto di UniCredit Subito Casa, secondo i parametri in uso nel settore bancario ai fini delle erogazioni di finanziamenti.

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36

Fascicolo Casa

Allegato

IV. ATTO DI PROVENIENZA

Il presente documento è stato redatto per conto di UniCredit Subito Casa da xxxxxxxxxxxxxxxxx, società peritale terza ed
indipendente, che è responsabile della veridicità delle informazioni ivi contenute e delle risultanze delle verifiche effettuate per
conto di UniCredit Subito Casa, secondo i parametri in uso nel settore bancario ai fini delle erogazioni di finanziamenti.

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