หลักสูตรนิติศาสตรบัณฑิต

51





4. ทรัพยสิทธิใช้บังคับกับบุคคลทั่วไปได้ไม่จำกัดเรียกว่าสิทธิเด็ดขาด (Absolute Right)
มีอำนาจบังคับได้มากกว่า และใช้ได้ทันทีโดยพลการ เช่น เจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถติดตามเอาทรัพย์


ื่
คืนจากผู้ไม่มีสิทธิ หรือขัดขวางไม่ให้ผู้อนมายุ่งเกี่ยวกับการใช้ทรัพยสิทธิได้ทันทีโดยไม่ต้องขออำนาจ
ศาลบังคับให้ เว้นแต่ผู้อนมีข้อโต้แย้งตามกฎหมาย แต่การบังคับตามบุคคลสิทธิใช้บังคับได้เฉพาะตัว
ื่

และจะบังคับโดยพลการไม่ได้ต้องใช้สิทธิเรียกร้องในทางศาล เช่น ลูกหนี้ตามสัญญากู้ยืมผิดสัญญาไม่

ชำระหนี้ภายในกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญากู้ยืม ดังนี้เจ้าหนี้ต้องไปฟองร้องคดีต่อศาล
้
ิ
ิ
ี
เพอให้ศาลมีคำพพากษาให้ลูกชำระหนี้ หากยังไม่ชำระหนี้ตามคำพพากษาอก เจ้าหนี้สามารถร้องขอ
ื่
ต่อศาลเพอออกหมายบังคับคดียึดทรัพย์สินของลูกหนี้ออกขายทอดตลาดได้ แต่จะไปยึดทรัพย์สินที่
ื่
เป็นของลูกหนี้ไม่ได้ทันทีโดยไม่ใช้สิทธิทางศาลไม่ได้
5. ทรัพยสิทธิมีลักษณะคงทนถาวรไม่หมดสิ้นไปเพราะการไม่ใช้ เช่น เจ้าของกรรมสิทธิ์ใน

ที่ดินมีโฉนดแม้ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินมานานกว่า 20 ปี ก็ไม่ทำให้กรรมสิทธิ์หมดสิ้นโดยการไม่ได้ใช้

หรือกรณีสัญญาจำนองที่เกิดจากหนี้ประธานคือสัญญากู้ แม้สัญญากู้ขาดอายุความ เจ้าหนี้ยังสามารถ

บังคับตามสัญญาจำนองได้เพราะสิทธิจำนองเป็นทรัพยสิทธิ แม้หนี้ประธานขาดอายุความจำนองก็ไม่

ระงับ ยังสามารถบังคับจำนองได้ แต่บุคคลสิทธิต้องใช้สิทธิภายในอายุความ หากไม่ใช้สิทธิภายในอายุ

ความ ถือว่าคดีขาดอายุความ ลูกหนี้สามารถยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพอไม่ชำระหนี้ได้ (บัญญัติ
ื่
สุชีวะ. 2544 : 67-70)



การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์และทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มีบัญญัติกฎหมาย

ิ
ไว้ในมาตรา 1299 บทบัญญัติมาตรา 1300 เป็นกรณีที่อาจมีการเพกถอนการจดทะเบียนโอนการ
ได้มาของบุคคลภายนอก และมาตรา 1301 บัญญัติให้นำมาตรา 1299 และมาตรา 1300 ไปใช้บังคับ

ั
ถึงการเปลี่ยนแปลง การระงับและการกลับคืนมาซึ่งทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ด้วยโดย
อนุโลม รวมทั้งมาตรา 1302 บัญญัติให้นำมาตรา 1299 มาตรา 1300 และมาตรา 1301 บังคับแก่

สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ คือ เรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป แพและสัตว์พาหนะด้วยโดยอนุโลม

1. การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรม

ตามมาตรา 1299 วรรคแรก บัญญัติว่า “ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวล

ั
ื่
กฎหมายนี้หรือกฎหมายอน ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอน

52





เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการ
ได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่”


ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอน หมายความว่า
ื่
ิ
ิ
การจะบังคับใช้ตามมาตรา 1299 วรรคแรกได้นั้นจะต้องพจารณาก่อนว่ามีบทบัญญัติไว้เป็นพเศษใน
เรื่องเกี่ยวกับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์แล้วหรือไม่ เช่น
ั
่
ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย์ มาตรา 456 บัญญัติไว้แล้วว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้า
ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การซื้อขายนั้นตกเป็นโมฆะ และมาตรา 519

การแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ

ั
เช่นเดียวกับการซื้อขาย รวมทั้งตามมาตรา 525 กรณีทรัพย์สินที่ให้นั้นถ้าจะซื้อขายกนแล้วต้องทำเป็น
หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การให้นั้นย่อมสมบูรณ์เมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจด

ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เป็นต้น ดังนั้นเมื่อมีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นพเศษในเรื่องการซื้อขาย
ิ
การแลกเปลี่ยนหรือการให้อสังหาริมทรัพย์ไว้แล้วว่าถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน

เจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะก็จะไม่อยู่ภายในบังคับแห่งมาตรา 1299 วรรคแรก

ื่
เมื่อไม่มีกฎหมายนี้หรือกฎหมายอนบัญญัติเกี่ยวกับการได้มาเป็นการเฉพาะ จึงจะ
ิ
ั
พจารณาต่อไปได้ว่า การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับ
อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับ

พนักงานเจ้าหน้าที่ คำว่า “ไม่บริบูรณ์” หมายความว่าไม่บริบูรณ์ในฐานะที่เป็นทรัพยสิทธิ แต่สมบูรณ์

เป็นบุคคลสิทธิ ซึ่งไมได้หมายความว่าเป็นโมฆะหรือเสียเปล่าใช้บังคับไม่ได้ เพราะในระหว่างคู่กรณีนั้น
่
ยังคงมีผลสมบูรณ์ในฐานะที่เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับได้ในระหว่างคู่กรณีหรือคู่สัญญา รวมทั้งผู้สืบสิทธิ

ี
หรือทายาทของคู่กรณีด้วย แต่จะฟองบังคับคดีให้อกฝ่ายไปจดทะเบียนเป็นทรัพยสิทธิที่สมบูรณ์ไม่ได้
้
ส่วนบุคคลที่ได้ทรัพย์นั้นต่อไปภายหลัง โดยเป็นคู่สัญญาตามนิติกรรมสัญญาอกฉบับหนึ่งนั้น ไม่ถือว่า
ี
เป็นผู้สืบสิทธิแต่เป็นบุคคลภายนอก

ี
สัญญาที่มีข้อตกลงว่าฝ่ายเจ้าของที่ดินเป็นผู้ออกทุนซื้อต้นยางพารา และให้อกฝ่าย
หนึ่งเป็นผู้ออกแรงทำการปลูกลงในที่ดินและบำรุงรักษา เมื่อออกกรีดน้ำยางและขายได้เงินแล้วให้

นำมาแบ่งคนละครึ่งเท่าๆ กันจนตลอดชีวิตของทั้งสองฝ่าย เช่นนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดหนึ่ง

ั
แต่หากไม่ได้จดทะเบียนก่อตั้งเป็นทรัพยสิทธิ จะก่อให้เกิดเป็นเพยงบุคคลสิทธิมีผลผูกพนเฉพาะ
ี
คู่กรณีเท่านั้น จะใช้ยันบุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินไม่ได้ แม้ผู้ซื้อจะได้ทราบว่ามีข้อตกลงเช่นว่านั้นก็ตาม

53





ั
เพราะผู้ซื้อไม่ได้ยินยอมตามข้อตกลงนั้นด้วย ดังนั้นบุคคลสิทธิจึงผูกพนเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ผู้ซื้อ
ที่ดินถือเป็นบุคคลภายนอกแม้จะรู้ถึงข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาก็ตาม ไม่จำต้องผูกพนด้วย เว้นแต่
ั

บุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินได้ตกลงด้วย เช่น นายอคนีทำสัญญากับนายวายุ ให้นายวายุใช้ทางเดินผ่าน
ั
ั
ในที่ดินของนายอคนีได้ แต่ข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้นำไปจดทะเบียนเป็นภาระจำยอม ซึ่งมาตรา 1299

วรรคแรก กำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นายวายุจึงไม่ได้ภาระ

จำยอมเป็นทรัพยสิทธิ คงได้ไปแต่บุคคลสิทธิซึ่งใช้บังคับกันได้ระหว่างนายอคนีและนายวายุ และ
ั
ทายาทผู้สืบสิทธิของนายอัคนีและนายวายุเท่านั้น หากนายอัคนีทำรั้วกั้นไม่ให้นายวายุใช้ทาง นายวายุ

ั
้
สามารถฟองบังคับให้นายอคนีเปิดทางได้ แต่หากนายอคนีขายที่ดินให้กับนายศิลา นายศิลาสามารถ
ั
ั
ห้ามไม่ให้นายวายุใช้ทางเดินดังกล่าวได้ เพราะสัญญาที่ทำไว้ระหว่างนายอคนีกับนายวายุ เป็นเพยง
ี
บุคคลสิทธิที่มีอำนาจบังคับได้เฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น แต่นายศิลาไม่ใช่คู่สัญญากับนายวายุ นายวายุจึง
ไม่อาจบังคับให้นายศิลาเปิดทางได้ ยกเว้นว่านายวายุต้องไปจดทะเบียนภาระจำยอมถึงจะยังมีสิทธิใช้

ทางได้ต่อไป

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิติ
ั
กรรมตามมาตรา 1299 วรรคแรกนั้นต้องได้มาจากผู้มีอำนาจโอนให้ด้วย ดังนั้นแม้จะได้ทำเป็นหนังสือ

โดยคู่กรณีทุกฝ่ายลงลายมือชื่อในหนังสือสัญญานั้นแล้ว และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มี

อำนาจตามกฎหมายก็ตาม แต่ถ้าผู้โอนไม่มีอำนาจหรือไม่มีสิทธิที่จะโอนให้ ผู้รับโอนก็ไม่ได้ไปซึ่ง

อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นไปตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่า

ผู้โอน เช่น ซื้อที่ดินจากผู้ที่ไม่มีอำนาจขายแม้จะเป็นการซื้อขายโดยสุจริตก็หาได้กรรมสิทธิ์ไม่ กรณี

เช่นนี้ผู้ซื้อย่อมมอำนาจฟองเรียกเงินคืนจากผู้ขายได้ตามหลักลาภมิควรได้ หรือกรณีมีผู้ปลอมหนังสือ
้
ี
มอบอำนาจแล้วเอาโฉนดที่ดินของผู้อนไปจำนองไว้แก่ผู้รับจำนองโดยเจ้าของที่ดินมิได้ประมาท
ื่
เลินเล่อ ดังนี้ย่อมถือว่าผู้รับจำนองไม่ได้ทรัพยสิทธิในที่ดินนั้น จะยกมาตรา 1299 มาขึ้นอางไม่ได้
้
เจ้าของที่ดินมีสิทธิให้เพิกถอนการจำนองและเรียกให้ผู้รับจำนองส่งคืนที่ดินได้

ื่
แม้ผู้รับโอนจะได้มาโดยไม่บริบูรณ์แต่อาจได้มาโดยทางอน กล่าวคือ การได้มาซึ่งไม่
บริบูรณ์ตามมาตรา 1299 วรรคแรก เพราะไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

หรือโมฆะตามกฎหมายเฉพาะนั้น แต่ผู้รับโอนอาจได้มาอย่างสมบูรณ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ตาม

มาตรา 1382 หรือมาตรา 1401 ได้ เช่น ซื้อที่ดินมีโฉนดโดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่

ครอบครองมาเกิน 10 ปี ผู้ซื้อย่อมได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382 ส่วนที่ดินมือเปล่าสามารถโอนโดย

54





การส่งมอบและสละการครอบครองได้ ตามมาตรา 1377 และมาตรา 1378 ในกรณีเช่นนี้ก็ไม่ต้องใช้
มาตรา 1299 วรรคแรก คือไม่ต้องจดทะเบียนก็ได้ ดังนั้นที่ดินมือเปล่าที่มีเอกสารสิทธิ์ เช่น น.ส.3


หรือ น.ส.3 ก. สามารถโอนได้ 2 วิธี คือโอนโดยการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา
1299 วรรคแรก กับโอนโดยการส่งมอบและสละการครอบครองตามมาตรา 1377 และมาตรา 1378


ส่วนที่ดินมือเปล่าที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์สามารถโอนได้วิธีเดียวคือโดยการส่งมอบการครอบครอง ทั้งนี้

เพราะไม่มีเอกสารสิทธิ์ที่จะไปจดทะเบียนโอนได้ (สมจิตร ทองประดับ. 2544 : 56)

การได้มาตามมาตรา 1299 วรรคแรก ใช้บังคับระหว่างเอกชนกับเอกชนเท่านั้น หรือ

ใช้บังคับระหว่างเอกชนกับรัฐที่กระทำในฐานะที่เป็นเอกชนเข้าทำนิติกรรมสัญญากัน โดยต้องทำเป็น

หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย ส่วนการอุทิศที่ดินให้ใช้เป็นทางสาธารณะ ย่อมเป็น

การสละที่ดินให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตามประมวลกฎหมายแพง
่
และพาณิชย์มาตรา 1304 กรณีเช่นนี้ไม่จำต้องจดทะเบียนอย่างการโอนให้แก่เอกชนการซื้อที่ดินซึ่ง

เจ้าของเดิมได้อทิศให้เป็นทางสาธารณะแล้ว แม้พนที่บางส่วนอยู่ในเขตโฉนดที่ดินที่ซื้อมา ผู้ซื้อก็ไม่มี
ื้
ุ
สิทธิจะยึดถือเอาทางสาธารณะเป็นของตนได้

แต่อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการได้มาโดยทางนิติกรรมนั้นจะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจด

ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 วรรคแรก และเป็นผลให้การได้มาไม่บริบูรณ์ แต่

กฎหมายก็ให้การรับรองแก่ผู้ที่ได้มานั้นถือว่าอยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม

มาตรา 1300 กล่าวคือถ้ามีการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไป
ั
ในทางที่ทำให้ผู้อยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อนเสียเปรียบ อาจจะมีการขอให้เพกถอนการจด
ิ
ทะเบียนการโอนนั้นได้ เว้นแต่บุคคลที่ได้รับโอนไปนั้นจะทำการโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน

2. การได้มาอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจาก

นิติกรรม

ตามมาตรา 1299 วรรคสอง บัญญัติว่า “ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิ

อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้

ั
ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอนยังมิได้จดทะเบียนนั้นมิให้ยกขึ้นเป็นข้อ
ต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต

แล้ว” ซึ่งการได้มาตามมาตรานี้อาจได้มาตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ การได้มาโดยทางมรดก หรือการ

ได้มาโดยคำพิพากษาของศาล เป็นต้น

55





2.1 ลักษณะของการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม
ิ
2.1.1 การได้มาตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ เป็นเรื่องที่มีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นพเศษ

เช่น การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382 หรือได้มาซึ่งภาระจำยอม
โดยอายุความตามมาตรา 1401 การได้มาโดยอาศัยหลักส่วนควบ ตามมาตรา 144 วรรคสอง หรือ


การได้มาซึ่งที่งอกริมตลิ่ง ตามมาตรา 1308 เป็นต้น

2.1.2 การได้มาโดยทางมรดก ในเรื่องของมรดกนั้นเป็นการได้มาตามบทบัญญัติใน

บรรพ 6 ว่าด้วยมรดก มาตรา 1599 ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์มรดกตั้งแต่เจ้ามรดกตาย แม้

ิ
จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามมาตรา 1299 ก็ตาม รวมทั้งกรณีทายาทโดยพนัยกรรมด้วย
ิ
ิ
ิ
กล่าวคือเมื่อผู้ทำพนัยกรรมตาย ที่ดินที่ระบุไว้ในพนัยกรรมย่อมตกได้แก่ผู้รับพนัยกรรมทันที ตาม
มาตรา 1673 โดยมิต้องทำการรับมรดกและเข้าครอบครองที่ดินนั้น เจ้าของที่ดินย่อมมีอำนาจฟ้องให้
ศาลสั่งแสดงกรรมสิทธิ์และขับไล่ผู้อาศัยโดยไม่มีสิทธิอยู่อาศัยออกไปได้

ี่
2.1.3 การได้มาโดยคำพพากษา เป็นกรณีทโจทก์จำเลยพพาทกนแล้วมีคำพพากษา
ิ
ั
ิ
ิ
วินิจฉัยว่า โจทก์หรือจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือศาลตัดสินให้โจทก์ชนะหรือตัดสินให้
จำเลยชนะ เช่น ศาลมีคำพิพากษาซึ่งแสดงให้บุคคลใดได้สิทธิหรือมีสิทธิอย่างใดแล้ว บุคคลนั้นย่อมได้
ิ
สิทธิหรือมีสิทธิตามคำพพากษาโดยบริบูรณ์แม้เป็นอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ต้องจดทะเบียนเสียก่อน การ
จดทะเบียนเป็นเพียงแต่ทรัพยสิทธิที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ ฉะนั้นผู้อาศัยซึ่งชนะคดีผู้ให้อาศัยย่อม

ิ
ได้สิทธิตามคำพพากษาโดยไม่จำต้องขอให้ศาลบังคับเสมอไปและใช้ยันคู่กรณีได้โดยไม่ต้องจด
ทะเบียนสิทธินั้น



2.2 ผลของการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

ผลของการได้มาตามมาตรา 1299 วรรคสอง ถือว่าผู้ได้มาซึ่งทรัพยสิทธินั้นได้มา

โดยผลของกฎหมายแล้ว แม้ยังมิได้จดทะเบียน แต่หากผู้ได้มาซึ่งทรัพยสิทธินั้นยังไม่ได้ไปจดทะเบียน

สิทธิ จะเกิดผลต่อผู้ได้มา 2 ประการ ดังนี้

ั
2.2.1 จะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ เช่น ที่ดินเป็นของนายอคนี โดยมี
ชื่อนายอัคนี เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนด นายวายุเข้าไปแย่งการครอบครองด้วยความสงบ เปิดเผย

โดยเจตนาเป็นเจ้าของจนครบ 10 ปี นายวายุจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวตามมาตรา 1382

ั
ั
ระหว่างนายอคนีกับนายวายุ สิทธิของนายอคนีย่อมยกเป็นข้อต่อสู้นายวายุไม่ได้ เพราะนายวายุได้

56





กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ผลของมาตรา 1299 นี้ หากตราบใดที่นายวายุยังไม่จด
ทะเบียนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้น นายวายุจะเอาที่ดินไปจดทะเบียนซื้อขายหรือจำนอง


หรือทำนิติกรรมใดๆ ไม่ได้ กล่าวคือจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนใดๆ ไม่ได้ เพราะยังไม่ได้จด
้
ิ
ทะเบียนการได้มาตามขั้นตอน ซึ่งผู้ได้มาจะต้องดำเนินการฟองร้องคดีต่อศาลขอให้ศาลมีคำพพากษา
ิ
หรือคำสั่งรับรอง การที่ศาลมีคำพพากษาหรือคำสั่งมีผลทำให้โจทก์หรือผู้ร้องขอเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์มา
โดยการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น ศาลจะไม่บังคับให้เจ้าของเดิมไปจดทะเบียนโอนให้ เพราะกรณี

การได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์เป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ผู้เป็นเจ้าของเดิมไม่มี

ความผูกพันตามสัญญาหรือตามนิติกรรมที่จะต้องโอนให้ เป็นการได้มาโดยผลของกฎหมาย ศาลจะไป

บังคับให้เจ้าของเดิมไปจดทะเบียนโอนไม่ได้

2.2.2 จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิอย่างเดียวกัน โดยมี

ค่าตอบแทน โดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วนั้นไม่ได้ การได้มาตามมาตรา 1299 วรรค

สอง เป็นการได้ทรัพยสิทธิมาแล้ว จึงเป็นสิทธิที่สามารถใช้ยันกับบุคคลได้ทั่วไป แต่การที่ผู้ได้

ทรัพยสิทธิมาโดยยังไม่ไปดำเนินการจดทะเบียน ขณะเดียวกันมีบุคคลภายนอกซึ่งได้ทรัพยสิทธิ

ประเภทเดียวกันนั้นมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ดังนี้ระหว่าง

บุคคลที่ได้สิทธิมาโดยทางอนกับบุคคลที่ได้มาทางทะเบียนโดยสุจริต กฎหมายให้สิทธิแก่
ื่
บุคคลภายนอกที่ได้สิทธิทางทะเบียนมีสิทธิดีกว่า มีหลักเกณฑ์ที่ต้องพิจารณา ดังต่อไปนี้

2.2.2.1 ต้องเป็นบุคคลภายนอกเท่านั้น คำว่า บุคคลภายนอก หมายความ

ว่า บุคคลใดก็ได้ที่ไม่เป็นเจ้าของทรัพย์ ผู้สืบสิทธิหรือทายาทของเจ้าของทรัพย์ ส่วนเจ้าหนี้สามัญหา

ได้อยู่ในฐานะของบุคคลภายนอกดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1299 วรรคสองไม่ สำหรับเจ้าหนี้บุริมสิทธิ

นั้นถือว่าเป็นบุคคลภายนอก เช่น นายอคนีเป็นผู้มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน นายอคนี
ั
ั
โอนขายที่ดินให้นายวายุ และนายวายุได้จำนองที่ดินนั้นต่อนายศิลาผู้รับจำนอง แม้ผู้ร้องซึ่ง

ครอบครองปรปักษ์ที่นั้นจะได้ฟองนายอคนี ซึ่งเป็นผู้มีชื่อในโฉนด กับนายวายุผู้จำนองจนศาล
ั
้
ิ
ิ
พพากษาเพกถอนการซื้อขายและจำนอง ย่อมแสดงว่าผู้ร้องมีกรรมสิทธิ์ในการครอบครองแล้วก็ตาม
แต่เมื่อผู้ร้องยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิ ผู้ร้องย่อมยกการได้มาโดยการครอบครองนั้นต่อสู้กับนายศิลา

ผู้รับจำนอง ผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตไม่ได้ และคำ

พพากษาที่ให้เพกถอนการจำนองนั้น นายศิลาซึ่งเป็นผู้รับจำนองก็มิได้เป็นคู่ความด้วย จึงไม่ผูกพน
ิ
ิ
ั
นายศิลาผู้รับจำนอง

57





2.2.2.2 บุคคลภายนอกนั้นต้องได้สิทธิมาโดยสุจริตด้วย คำว่า สุจริต
ื่
หมายความว่า การไม่รู้ถึงข้อเท็จจริงว่ามีบุคคลอนได้ไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับ
ั
ื่
อสังหาริมทรัพย์โดยทางอนนอกจากนิติกรรมแล้ว และขณะที่จดทะเบียนรับโอนมาก็ยังคงสุจริตมา
ิ
้
ตลอดด้วย ทั้งนี้ภาระการพสูจน์ว่าสุจริตหรือไม่ เป็นหน้าที่ของผู้กล่าวอางว่าอกฝ่ายหนึ่งไม่สุจริต ซึ่ง
ี
ต้องอาศัยพฤติการณ์แวดล้อม พยานแวดล้อม ข้อเท็จจริงแวดล้อมมาบ่งชี้ให้เห็นว่าบุคคลนี้ไม่สุจริต

เช่น เห็นว่ามีผู้ปลูกบ้านหรือครอบครองที่ดินอยู่แต่ก็ไม่สอบถามว่าผู้นั้นครอบครองในฐานะใด แล้วซื้อ

ที่ดินไปถือว่าไม่สุจริต เพราะผู้ซื้อต้องใช้ความระมัดระวังตามสมควรในการตรวจสอบให้แน่ว่าผู้ขายมี

อำนาจที่จะขายที่ดินนั้นและที่ดินไม่มีภาระติดพนใดๆ ตามหลักผู้ซื้อต้องระวัง (Let the buyer
ั
beware)

2.2.2.3 ต้องเสียค่าตอบแทน ซึ่งค่าตอบแทนนั้นอาจจะเป็นตัวเงิน

ทรัพย์สินหรือเป็นประโยชน์อย่างอนก็ได้ จำนวนค่าตอบแทนอาจจะแสดงให้เห็นถึงความสุจริตของ
ื่
บุคคลภายนอกได้ เช่น ที่ดินตั้งอยู่ในทำเลดีราคาสูง แต่ปรากฏว่าบุคคลภายนอกซื้อไปราคาถูกกว่า

ความเป็นจริงมาก เช่นนี้อาจสันนิษฐานว่าไม่สุจริต ทั้งนี้ค่าตอบแทนในที่นี้กฎหมายไม่ได้กำหนดว่า

ต้องใช้เมื่อใดจะใช้ทันทีหรือในอนาคต กล่าวคือบุคคลภายนอกที่ซื้อที่ดินอาจจะชำระเงินสดทั้งหมด

หรืออาจจะชำระเพียงบางส่วนหรือวางมัด ส่วนที่เหลืออาจจะผ่อนชำระ ก็ยังคงถือว่าเป็นค่าตอบแทน

แล้ว

2.2.2.4 ต้องจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต หมายถึงการจดทะเบียนการได้มา

ซึ่งทรัพยสิทธินั้นโดยถูกต้อง และขณะจดทะเบียนนั้นก็ยังคงต้องมีความสุจริตอยู่ด้วย ฉะนั้นถ้าขณะที่

ซื้อมาสุจริตชำระเงินเรียบร้อยแล้ว โดยตกลงจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินอก 1 เดือนถัดไป แต่ในวันที่
ี
จดทะเบียนนั้นมีผู้ได้สิทธิจากการครอบครองปรปักษ์ไปคัดค้าน แสดงว่าบุคคลภายนอกได้รู้ข้อเท็จจริง

แล้วว่ามีผู้ครอบครองปรปักษ์จึงเป็นการไม่สุจริตแต่นั้นไป จึงทำให้ไม่ครบหลักเกณฑ์ตามมาตรา 1299

วรรคสองตอนท้าย ที่บุคคลภายนอกจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้ได้อสังหาริมทรัพย์นั้นมาโดยทางอน
ื่
นอกจากนิติกรรมไม่ได้

2.2.2.5 ต้องเป็นการโต้แย้งในทรัพยสิทธิประเภทเดียวกัน ซึ่งทรัพยสิทธิ

ั
อนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นมีหลายประเภท ได้แก่ กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง สิทธิเก็บกิน สิทธิ
อาศัย สิทธิเหนือพนดิน ภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์ สิทธิจำนอง เป็นต้น ตามมาตรา 1299 วรรค
ั
ื้
สองนั้น ทรัพยสิทธิของบุคคลภายนอกที่ได้มานั้นจะต้องเป็นประเภทเดียวกันกับทรัพยสิทธิของผู้ที่

58





ได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม เช่น ผู้ใดได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมาโดยการครอบครองปรปักษ์แต่
ในขณะเดียวกันก็มีบุคคลภายนอกได้รับโอนกรรมสิทธิ์นั้นจากเจ้าของเดิมไป จึงเป็นทรัพยสิทธิ


ประเภทเดียวกันคือกรรมสิทธิ์ ที่ต้องอยู่ภายในบังคับแห่งมาตรา 1299 วรรคสอง ทำให้
ี่
บุคคลภายนอกมีสิทธิดีกว่าผู้ครอบครองปรปักษ์ หรือกรณีมีผู้ครอบครองปรปักษ์ทดินจนได้กรรมสิทธิ์

แล้ว แต่ยังไม่จดทะเบียน ต่อมาเจ้าของที่ดินซึ่งมีชื่อในโฉนดนั้นได้เอาไปจดทะเบียนให้บุคคลภายนอก

ื้
มีสิทธิเหนือพนดิน หากบุคคลภายนอกได้สิทธิเหนือพนดินมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและจด
ื้
ทะเบียนโดยสุจริตแล้ว ก็สามารถจะยันกับผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์ในการครอบครองปรปักษ์ได้ แต่ถ้าเป็น

ทรัพยสิทธิคนละประเภท เป็นต้นว่ากรรมสิทธิ์กับภาระจำยอมกรณีเช่นนี้ก็จะไม่อยู่ในบังคับแห่ง

ื่
มาตรา 1299 วรรคสอง เช่น การได้มาซึ่งภาระจำยอมในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอนนอกจากทางนิติ
กรรม และยังไม่จดทะเบียนการได้มาซึ่งภาระจำยอม ถ้าเจ้าของที่ดินเอาที่ดินไปจดทะเบียนขายแก่

บุคคลภายนอก แม้บุคคลภายนอกจะได้ที่ดินมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดย

ั
สุจริตแล้วก็ตาม ก็ไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1299 วรรคสอง เพราะเป็นสิทธิต่างประเภทกน กล่าวคือ
บุคคลภายนอกจะห้ามมิให้ใช้ภาระจำยอมไม่ได้

คำพพากษาศาลฎีกาที่ 800/2508 (ประชุมใหญ่) วินิจฉัยว่า มาตรา 1299
ิ
ั
วรรคสองหมายถึง กรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพยสิทธิอนเดียวกับสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียน
ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งมีภาระจำยอมติดอยู่ หาได้สิทธิในภาระจำยอมไปด้วยแต่อย่างใดไม่

สำหรับที่ดินอนเป็นภารยทรัพย์นั้น ภาระจำยอมที่มีอยู่เป็นแต่การรอนสิทธิตามมาตรา 480 เท่านั้น
ั
ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ์โดยสุจริตขึ้นต่อสู้เพื่อให้ภาระจำยอมที่มีอยู่ในที่ดิน

สิ้นไปหาได้ไม่ เพราะภาระจำยอมที่สิ้นไปก็แต่เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมดหรือ

มิได้ใช้ 10 ปี ตามมาตรา 1397 และมาตรา 1398

คำพพากษาศาลฎีกาที่ 805/2518 (ประภาศน์ อวยชัย. 2529 : 108)
ิ
วินิจฉัยว่า ที่ดินของโจทก์มีทางภาระจำยอมผ่านที่ดินของจำเลยมากว่า 10 ปี จำเลยซื้อที่ดินจากการ

ขายทอดตลาดของศาลโดยสุจริตจะอางมาตรา 1299 มายันโจทก์มิได้ เพราะมาตรา 1299 หมายถึง
้
การได้สิทธิในทรัพยสิทธิอนเดียวกัน มิใช่ภาระจำยอมกับกรรมสิทธิ์ ที่ดินของโจทก์ยังคงเป็น
ั
สามยทรัพย์อยู่ แม้โจทก์จะจดทะเบียนเป็นเจ้าของหลังจากที่มีการจดทะเบียนซื้อก็ตาม

2.2.2.6 กรณีบุคคลภายนอกมหลายๆ คน กล่าวคือเมื่อบุคคลภายนอกรับ
ี
โอนมาแล้วมีการโอนต่อไปเป็นช่วงๆ หลายทอด กรณีเช่นนี้ผู้ที่ได้มาโดยทางอนนอกจากนิติกรรมนั้น
ื่

59





จะต่อสู้บุคคลภายนอกที่มีการโอนกันเป็นช่วงๆ ได้แค่ไหนเพยงใด เป็นต้นว่ามีการครอบครองปรปักษ์
ี
ี
มาจนครบ 10 ปี ได้กรรมสิทธิ์แล้วแต่ยังไม่ได้มีการจดทะเบียน ในระหว่างที่ยังไม่มการจดทะเบียน ผู้ที่

ิ
มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินเอาที่ดินนั้นโอนขายต่อไป ดังนี้ให้พจารณาเป็นช่วงๆ ไป เช่น
นายมนตรีได้ที่ดินมาโดยการครอบครองปรปักษ์และยังไม่ได้ไปจดทะเบียน เจ้าของเดิมก็เอาไปยกให้


นายอัคนี จึงต้องพิจารณาช่วงระหว่างนายมนตรีกับนายอัคนีก่อนว่านายอัคนีเป็นบุคคลภายนอกแต่ไม่

ั
เสียค่าตอบแทนเพราะได้รับการยกให้จากเจ้าของเดิม ดังนั้นข้ออางของนายอคนีจะสู้นายมนตรีไม่ได้
้
ั
แต่ถ้าในตอนที่เจ้าของที่ดินเดิมโอนให้นายอคนีนั้น นายมนตรีก็ยังไม่ได้จดทะเบียน จนกระทั่งนาย
อคนีโอนขายให้นายวายุ ซึ่งนายวายุรับซื้อไว้โดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตด้วย เช่นนี้นาย
ั
ั
มนตรีก็จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้นายวายุไม่ได้เพราะนายวายุเป็นบุคคลภายนอกที่ได้รับที่ดินอนเดียวกัน
นั้นมาโดยสุจริตและโดยเสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว แต่ถ้าในช่วงที่นายวายุได้มา

นั้น นายมนตรียังไม่ได้ดำเนินการอย่างไรอกนายวายุก็ได้นำไปยกให้นายศิลาโดยเสน่หา โดยนายศิลา
ี
ไม่เสียค่าตอบแทน ดังนี้ระหว่างนายมนตรีกับนายศิลาใครจะมีสิทธิดีกว่ากัน กรณีนี้นายศิลาย่อมมี

สิทธิดีกว่านายมนตรีเพราะว่านายศิลารับโอนสิทธิมาจากนายวายุ ซึ่งนายวายุมีสิทธิดีกว่านายมนตรี

สิทธิที่นายศิลารับโอนมาจากนายวายุ จึงมีสิทธิดีกว่านายมนตรี เพราะฉะนั้นในกรณีนี้นายมนตรีจะไป

ฟ้องร้องนายศิลาไม่ได้เช่นกัน

ิ
คำพพากษาศาลฎีกาที่ 1087-1090/2501 (ประภาศน์ อวยชัย. 2529 :
69) วินิจฉัยว่า ผู้รับโอนที่ดินมีโฉนดไว้โดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริต

แล้ว ย่อมมีสิทธิดีกว่าผู้ที่ครอบครองที่ดินนั้นมาโดยการครอบครองปรปักษ์กว่า 10 ปี แต่ยังไม่ได้จด

ี
ทะเบียนการได้มา ถ้ามีผู้รับโอนทางทะเบียนต่อมาเป็นทอดๆ อกไม่ถึง 10 ปี นับแต่วันโอนครั้งแรก
ผู้รับโอนต่อๆ มาจะรู้หรือไม่รู้ถึงการครอบครองปรปักษ์ ก็มีสิทธิดีกว่าผู้ครอบครอง เพราะการ

ครอบครองตอนหลังยังไม่ถึง 10 ปี ตามมาตรา 1382 และการครอบครองตอนแรกก็สูญสิ้นไปแล้ว

2.2.2.7 ใช้กับที่ดินทุกประเภท กล่าวคือมาตรา 1299 นี้ใช้กับที่ดินมี

ี
กรรมสิทธิ์หรือที่ดินที่มีแต่เพียงสิทธิครอบครองด้วย เช่น ที่ดินที่มีหนังสือสำคัญแต่ไม่มโฉนดหรือโฉนด
ตราจอง แต่เป็นหนังสือสำคัญประเภท ส.ค.1 หรือ น.ส.3, น.ส.3 ก หรือเป็นที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญ

แสดงสิทธิเลย

ิ
ิ
คำพพากษาศาลฎีกาที่ 427/2538 วินิจฉัยว่า ที่ดินพพาทเป็นที่ดินที่มี
ิ
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) แม้โจทก์จะได้สิทธิครอบครองที่ดินพพาทมาดังที่โจทก์กล่าว

60





ั
้
อาง แต่การได้มาของโจทก์เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถ้ามิได้จด
ทะเบียนโจทก์ก็จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในที่ดินพพาทมาจาก
ิ
จำเลยที่ 1 โดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วหาได้ไม่ ตาม
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง


คำพพากษาศาลฎีกาที่ 326/2495 (ประภาศน์ อวยชัย. 2529 : 54)
ิ
วินิจฉัยว่าการได้ทนามือเปล่ามาโดยการครอบครองถ้าไม่ได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งสิทธิครอบครองจะ
ี่
ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริตและจดทะเบียนโดยสุจริต

แล้วไม่ได้

2.2.2.8 กรณีโอนที่ดินโดยโอนโฉนดไขว้กัน กล่าวคือมีการตกลงซื้อขาย

ที่ดินแปลงที่หนึ่งชำระราคาเรียบร้อยแล้วมีการส่งมอบการครอบครองให้เรียบร้อยแล้ว แต่ตอนจด

ทะเบียนโอนเกิดความผิดพลาดไปโอนโฉนดที่ดินแปลงที่สองมาให้ กรณีเช่นนี้ถ้าผู้รับโอนได้

ครอบครองที่ดินแปลงที่หนึ่งมาจนครบ 10 ปี ได้กรรมสิทธิ์มาโดยการครอบครองปรปักษ์ซึ่งเป็นการ

ได้มาโดยทางอนตามมาตรา 1299 วรรคสอง ถ้ายังไม่ได้จดทะเบียนการได้มา หากเจ้าของที่ดินโอน
ื่
ที่ดินแปลงที่หนึ่งให้บุคคลภายนอกโดยบุคคลภายนอกซื้อไปโดยสุจริตและจดทะเบียนโดยสุจริต ผู้รับ

โอนสามารถจะต่อสู้โดยอาศัยมาตรา 1299 วรรคสองไม่ได้ แต่ถ้าในกรณีที่เจ้าของที่ดินเดิมยังไม่ได้

โอนระหว่างผู้รับโอนกับเจ้าของที่ดินเดิมนั้น ผู้รับโอนก็ยังคงมีสิทธิเสมอที่จะให้เจ้าของที่ดินจัดการ

โอนโฉนดที่ดินแปลงที่หนึ่งให้ผู้รับโอนให้ถูกต้อง (มานิตย์ จุมปา. 2551 : 149-150)

คำพพากษาศาลฎีกาที่ 680/2490 (ประภาศน์ อวยชัย. 2529 : 31)
ิ
วินิจฉัยว่า ในกรณีโอนที่ดินโดยโอนโฉนดไขว้กันนั้นแม้จะโอนมาช้านานกว่า 10 ปี และปกครองมา

ตามที่ตั้งใจโอนก็ตาม ถ้ามีผู้รับโอนโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

ผู้รับโอนหรือบุคคลภายนอกนั้นย่อมได้ที่ดินตามโฉนดตามที่รับโอนนั้น ข้อสังเกตฎีกาฉบับนี้มีการโอน

ที่ดินสลับโฉนดกัน แล้วมีบุคคลภายนอกเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย โดยเข้ามารับโอนที่ดินแปลงที่ผู้

ครอบครองอยู่โดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต จึงต้องอยู่ภายในบังคับของมาตรา 1299 วรรคสอง

แต่ถ้าไม่มีบุคคลภายนอกเข้ามาเกี่ยวข้อง ผู้ที่ครอบครองอยู่ก็มีสิทธิให้เจ้าของเดิมโอนโฉนดที่ดิน

ดังกล่าวนั้นให้ได้

คำพพากษาศาลฎีกาที่ 745/2511 (ประภาศน์ อวยชัย. 2529 : 88)
ิ
วินิจฉัยว่า โอนโฉนดไขว้สลับกันด้วยความเข้าใจผิดแต่โจทก์ได้ครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินถูกต้อง

61





ตลอดมา ดังนี้แม้จำเลยจะมีชื่อโฉนดที่โจทก์ครอบครอง ก็จะอางเป็นเจ้าของมิได้เพราะจำเลยมิได้มี
้
เจตนาโอนที่ดินแปลงนั้นโจทก์มีสิทธิขอให้จำเลยโอนโฉนดที่ถูกต้องให้ได้ ข้อสังเกตของฎีกานี้ ยังไม่มี


บุคคลภายนอกเข้ามาเกี่ยวข้อง เป็นเรื่องระหว่างผู้รับโอนกับผู้โอนซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดเดิม
เท่านั้น ผู้รับโอนก็สามารถฟองหรือเรียกร้องให้ผู้โอนซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดนั้นโอนที่ดินให้
้

ถูกต้องได้เสมอ

2.2.2.9 กรณีที่ใส่ชื่อไว้ในฐานะที่เป็นตัวแทน เช่น กรณีที่บิดามีบุตรสอง

ั
คน คนโตบรรลุนิติภาวะแล้ว คนเล็กยังเป็นผู้เยาว์อยู่ ซื้อที่ดินมาก็มีเจตนายกให้บุตรทั้งสองคนรวมกน
แต่คนเล็กยังเป็นผู้เยาว์อยู่จึงใส่ชื่อบุตรคนโตแต่เพยงคนเดียวเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน นอกจาก
ี
ให้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแล้วก็ยังให้บุตรคนโตนั้นครอบครองที่ดินแทนน้องด้วย เห็นได้ชัดแจ้ง

ว่าเป็นเจตนาที่ซื้อให้บุตรทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม ดังนี้ บุตรผู้เยาว์นั้นได้กรรมสิทธิ์มีสิทธิเป็น

เจ้าของร่วมในทดินแปลงนั้นด้วยไม่จำต้องมีการจดทะเบียนการให้ก็สมบูรณ์
ี่


บุคคลที่อยู่ในฐานะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อน


ั
มาตรา 1300 บัญญัติว่า “ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอน
ั
เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอนจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้

อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอนมีค่าตอบแทน
ิ
ั
ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพกถอนทะเบียน
ิ
ไม่ได้”
ี
มาตรานี้ให้สิทธิแก่ผู้ที่กำลังจะจดทะเบียน หรือมสิทธิที่จะจดทะเบียนได้ก่อนสามารถฟอง
้
เพิกถอนการจดทะเบียนก่อนหน้านั้นได้ เพื่อที่จะได้จดทะเบียนให้ตนได้ต่อไป มีหลักเกณฑ์ดังนี้
1. มีการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เป็นทาง


เสียเปรียบแก่ผู้ที่อยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนเสียเปรียบ เรียกว่าเป็นการเสียสิทธิที่
ควรจะได้ เช่น มีการตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินโดยนัดไปจดทะเบียนแล้ว แต่ไม่สามารถจดทะเบียน


ได้เพราะขาดเอกสารจึงเลื่อนนัดวันจดทะเบียนออกไป แต่เมื่อถึงวันนัดอกครั้งกลับไม่สามารถจด
ี
ทะเบียนได้เพราะผู้ขายจดทะเบียนให้คนอนเสียแล้ว เช่นนี้คนแรกเสียสิทธิที่จะได้รับการจดทะเบียน
ื่
จึงสามารถใช้สิทธิตามมาตรา 1300 เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้

62





2. บุคคลผู้อยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน หมายถึงบุคคลตามมาตรา
1299 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ได้แก่ บุคคลซึ่งได้ทรัพยสิทธิมาโดยทางนิติกรรม ซึ่งถ้าไม่ได้จด


ทะเบียนตามมาตรา 1299 ยังไม่ได้ทรัพยสิทธิมาอย่างบริบูรณ์ หรือบุคคลซึ่งได้ทรัพยสิทธิมาโดยทาง
อื่นนอกจากนิติกรรม เช่น การครอบครองปรปักษ์ครบ 10 ปี ได้กรรมสิทธิ์มาแล้ว ถือว่าอยู่ในฐานะที่


ื่
พร้อมจะจดทะเบียนแล้ว แต่ด้วยเหตุใดก็ตามทำให้ยังไม่ได้จดทะเบียน แล้วมีบุคคลอนจดทะเบียนได้
ิ
ไปก่อน ผู้ได้สิทธิโดยการครอบครองปรปักษ์ที่จะมีสิทธิเพกถอนการจดทะเบียนได้ตามมาตรา 1300
ได้เช่นเดียวกัน

3. บุคคลภายนอกที่จดทะเบียนสิทธิไปได้ก่อนนั้น ต้องรับโอนโดยไม่สุจริต หรือไม่เสีย

ั
ค่าตอบแทน เช่น นายอคนีขายที่ดินให้นายวายุแล้ว กำลังไปจดทะเบียน แต่ว่าเอกสารไม่ครบก็เลย
ไม่ได้จดทะเบียนวันนี้ จึงนัดไปจดทะเบียนในวันรุ่งขึ้น ปรากฏว่าตอนบ่ายวันนั้นเองนายอคนีกลับไป
ั
จดทะเบียนยกให้กับนายศิลา ถือว่านายวายุ ยังไม่ได้มาซึ่งทรัพยสิทธิโดยบริบูรณ์ เนื่องจากยังไม่ได้จด

ทะเบียน แต่นายวายุสามารถเพกถอนการจดทะเบียนของนายศิลาได้ เพราะนายศิลาจดทะเบียนการ
ิ
ได้มาโดยไม่เสียค่าตอบแทน เมื่อเพิกถอนได้แล้วจึงจะไปบังคับให้นายอัคนีจดทะเบียนโอนให้



การเปลี่ยนแปลง ระงับ และกลับคืนมาแห่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

มาตรา 1301 บัญญัติว่า “บทบัญญัติแห่งสองมาตราก่อนนี้ ท่านให้ใช้บังคับถึงการ

เปลี่ยนแปลง ระงับ และกลับคืนมาแห่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วยโดยอนุโลม”

ตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 1301 นี้ หมายความว่า การเปลี่ยนแปลง ระงับ และกลับคืน

มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรมย่อมไม่สมบูรณ์ เว้นแต่จะทำเป็นหนังสือและ

จดทะเบียนการเปลี่ยนแปลง ระงับและกลับคืนมานั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยให้นำบทบัญญัติแห่ง

มาตรา 1299 และมาตรา 1300 มาใช้โดยอนุโลม

การเปลี่ยนแปลงทรัพยสิทธิ เช่น การเปลี่ยนแปลงจำนองตามมาตรา 746 การแบ่งส่วน

ของเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 1364 การเปลี่ยนแปลงภาระจำยอมตาม

มาตรา 1392 การระงับทรัพยสิทธิ เช่น การไถ่จำนองตามมาตรา 744 การตกลงระงับภาระจำยอม

การกลับคืนมาซึ่งทรัพยสิทธิ เช่น การไถ่ถอนการขายฝากตามมาตรา 492 (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 :

102)

63





คำว่า “การเปลี่ยนแปลง” หมายถึงการเปลี่ยนลักษณะ ภาวะ หรือขอบเขตของทรัพย์
เช่น เดิมใช้ทางภาระจำยอมเป็นเส้นตรง ภายหลังเปลี่ยนไปใช้ทางกว้างขึ้นกว่าเดิม ทางภาระจำยอมที่


เปลี่ยนแปลงใหม่นี้ต้องนำมาตรา 1299 และมาตรา 1300 มาใช้บังคับ ถ้าตกลงกันได้ก็ต้องไปจด
ทะเบียน ถ้าได้มาโดยอายุความ ทางเส้นใหม่ก็ต้องใช้เวลาอีก 10 ปี


คำว่า “การระงับ” หมายถึง การทำให้ทรัพยสิทธินั้นระงับหรือหมดไป เช่น เดิมจด

ทะเบียนให้มีสิทธิเก็บกิน ต่อมายกเลิกไม่ให้ใช้สิทธิเก็บกินนั้นต่อไปแล้ว ก็ต้องจดทะเบียนยกเลิก

คำว่า “กลับคืนมา” หมายถึง การทำให้ทรัพยสิทธินั้นกลับมาเป็นของเจ้าของเดิม เช่น

การขายฝาก การจำนอง เมื่อไถ่คืนก็ต้องจดทะเบียน ผู้ไถ่จึงจะได้กรรมสิทธิ์คืน



การได้มาซึ่งสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษหรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับสังหาริมทรัพย์ชนิด

พิเศษ

มาตรา 1302 บัญญัติว่า “บทบัญญัติแห่งสามมาตราก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงเรือมีระวาง

ตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งแพและสัตว์พาหนะด้วยโดยอนุโลม”


ั
ิ
การได้มาซึ่งสังหาริมทรัพย์ชนิดพเศษหรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับสังหาริมทรัพย์ชนิดพเศษ
ิ
ตามมาตรา 1302 ให้นำบทบัญญัติแห่งมาตรา 1299 มาตรา 1300 และมาตรา 1301 มาใช้กับด้วย
โดยอนุโลม เหตุเพราะว่าเป็นสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีทะเบียน อย่างไรก็ตามการนำมาใช้ต้องพจารณา
ิ
ก่อนว่ามีกฎหมายนี้หรือกฎหมายอนบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะเกี่ยวกับการได้หรือไม่ เช่น สัญญาซื้อ
ื่

ขายเรือที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไปต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่ทำ
ตามแบบดังกล่าวสัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคสอง เป็นต้น


ทรัพย์ที่อยู่ในบังคับแห่งบทบัญญัติมาตรา 1299 มาตรา 1300 และมาตรา 1301 นั้น
ได้แก เรือที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป แพ (Floating house) และสัตว์พาหนะ กล่าวคือถ้าเป็นการจด
่

ทะเบียนเกี่ยวกับเรือไม่ว่าการซื้อขายเรือหรือจำนองเรือที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไปนั้น ตาม
พระราชบัญญัติเรือไทย พ.ศ.2481 มาตรา 6 กำหนดให้การจดทะเบียนเรือไทยต้องไปจดทะเบียนต่อ


นายทะเบียนเรือกรมเจ้าท่า ส่วนการจดทะเบียนแพซึ่งใช้เป็นที่อยู่อาศัย ไม่ใช่เป็นแพที่ทำจากไม้ซุง

หรือไม้ จะต้องนำไปจดทะเบียนที่อำเภอตามพระราชบัญญัติลักษณะปกครองท้องถิ่น พ.ศ.2457

มาตรา 89 และสัตว์พาหนะหมายถึง ช้าง ม้า โค กระบือ ล่อและลา ซึ่งได้ทำและต้องทำตั๋วรูปพรรณ

64





ตามพระราชบัญญัติสัตว์พาหนะ พ.ศ.2482 มาตรา 4 และสัตว์พาหนะดังกล่าวจะต้องทำตั๋วรูปพรรณ
ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 8 ดังต่อไปนี้ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 103)


1. ช้างมีอายุย่างเข้าปีที่ 8 ให้นำไปขอจดทะเบียนภายในกำหนดตามที่นายทะเบียน
ประกาศเป็นรายตำบลและกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่าเก้าสิบวัน


ื่
2. สัตว์อนนอกจากโคตัวเมียมีอายุย่างเข้าปีที่ 6 ให้นำไปขอจดทะเบียนภายในกำหนด
ี่
ตามทนายทะเบียนประกาศเป็นรายตำบลและกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่าเก้าสิบวัน
3. สัตว์ใดที่ได้ใช้ขับขี่ลากเขนหรือใช้งานแล้ว ให้นำไปขอจดทะเบียนภายในกำหนดเก้าสิบ
็
วันนับแต่วันได้ใช้ขับขี่ลากเข็นหรือใช้งานแล้ว

4. สัตว์ใดที่มีอายุย่างเข้าปีที่ 4 เมื่อจะนำออกนอกราชอาณาจักร ต้องขอจดทะเบียนก่อน

นำออกนอกราชอาณาจักร

5. โคตัวเมียมีอายุย่างเข้าปีที่ 6 เมื่อจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ เว้นแต่ในกรณีรับมรดก ต้อง

ขอจดทะเบียนก่อนทำการโอนกรรมสิทธิ์

สัตว์ที่ไม่อยู่ในบังคับตามที่กำหนดไว้ข้างต้น เจ้าของจะขอจดทะเบียนทำตั๋วรูปพรรณกได้
็


บทสรุป


ื่
ทรัพยสิทธิต้องก่อตั้งขึ้นตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย์นี้และตามกฎหมายอน
่
ั
ได้แก่ กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย ภาระติดพน
ั
ในอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
โดยนิติกรรมนั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับ


พนักงานเจ้าหน้าที่ ทั้งนี้จะต้องอยู่ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอน
ื่
ั
ด้วย ส่วนการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอนนอกจาก
ื่
นิติกรรมนั้นสิทธิของผู้ได้มาถ้ายังมิได้จดทะเบียนก็จะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และจะยกขึ้น
เป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดย


ั
สุจริตแล้วไม่ได้ แต่อย่างไรก็ตามแม้จะได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอน
่
เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์แล้วก็ตาม หากเป็นทางเสียเปรียบแกบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียน
สิทธิของตนได้อยู่ก่อน บุคคลนั้นอาจเรียกให้เพกถอนการจดทะเบียนได้ เว้นแต่การโอนที่มี
ิ
ค่าตอบแทนซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตแล้ว เช่นนี้จะเรียกให้เพกถอนทะเบียนไม่ได้ หลักการ
ิ

65





ได้มาดังกล่าวกฎหมายให้นำมาใช้กับกรณีการเปลี่ยนแปลง การระงับและการกลับคืนมาซึ่งทรัพยสิทธิ
อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ด้วย และใช้กับสังหาริมทรัพย์ชนิดพเศษ คือ เรือที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้น
ิ

ไป แพ และสัตว์พาหนะด้วยโดยอนุโลม



คำถามทบทวน

1. ทรัพยสิทธิ หมายความว่าอย่างไร จงยกตัวอย่างประกอบ

2. ให้เปรียบเทียบบุคคลสิทธิกับทรัพยสิทธิ ว่ามีความแตกต่างกันอย่างไร

3. ทรัพยสิทธิได้มาโดยทางใดบ้าง จงอธิบาย

4. ให้อธิบายคำว่า “ไม่บริบูรณ์” ตามมาตรา 1299 วรรคแรก

5. นายมานะได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดของนายมีนาจนได้กรรมสิทธิ์แล้ว แต่ยัง

มิได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อในโฉนดที่ดินเป็นชื่อของนายมานะเอง นายมีนาจึงนำที่ดินแปลงนั้นไป

ขายให้กับนายเมษาโดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อย่างถูกต้องตาม

ี่
กฎหมาย และนายเมษาเองก็ไม่ทราบเลยว่านายมานะได้ครอบครองปรปักษ์ทดินนั้นมาก่อน หลังจาก

ี
นั้นอก 2 เดือนนายเมษาได้ถึงแก่ความตาย นายตุลาบุตรชายของนายเมษาได้จดทะเบียนรับโอน
กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยทางมรดก และได้ฟองขับไล่นายมานะออกจากที่ดิน นายมานะต่อสู้ว่าตนได้
้

กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษแล้ว และต่อสู้ว่านายตุลาเป็นทายาทของนายเมษาได้ที่ดินนั้นมา
์
โดยการรับมรดก จึงเป็นการได้โดยมิได้เสียค่าตอบแทนจึงไม่มีสิทธิดีกว่านายมานะ ให้วินิจฉัยว่าข้อ


ต่อสู้ของนายมานะทั้ง 2 ประเด็นฟังขึ้นหรือไม่ จงอธิบาย
6. นายเอกครอบครองปรปักษ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 111 ของนายโทครบ 10 ปี จนได้


กรรมสิทธิ์ในที่ดินแล้ว แต่ยังไม่ได้มีการจดทะเบียน ในระหว่างที่ยังไม่มีการจดทะเบียนนั้น นายโทผู้มี
ชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินเลขที่ 111 ได้เอาที่ดินนั้นโอนขายให้นายกิ่ง ราคา 2 ล้านบาท


ภายหลังจากนั้นนายเอกก็ยังไม่ไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงสิทธิ นายกิ่งจึงได้โอนขายต่อให้นายก้าน
ซึ่งนายก้านได้ชำระราคาให้กับนายกิ่งราคา 3 ล้านบาท และได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงสิทธิทาง


ทะเบียนแล้วโดยสุจริต หลังจากนั้นนายก้านก็ได้ยกที่ดินให้นางสาวกุ้งโดยเสน่หา นายเอกจึงมาเรียก

้
ที่ดินคืนจากนางสาวกุ้ง โดยอางว่านางสาวกุ้งได้กรรมสิทธิ์มาโดยไม่เสียค่าตอบแทน ส่วนนายเอกอาง
้
ั
ว่าตนเองได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ให้ท่านวินิจฉัยว่าข้ออางของนายเอกฟงขึ้นหรือไม่
้
อย่างไร จงอธิบาย

66





7. นางมานีทำสัญญาซื้อขายบ้านกับนายวีระโดยมีข้อตกลงในสัญญาว่าให้นายวีระผู้ซื้อรื้อ
ถอนบ้านไปภายใน 3 วัน ภายหลังจากที่ชำระราคากันเรียบร้อยแล้วนางมานีจึงขอเช่าบ้านหลัง


ดังกล่าวต่อไปอีกเป็นระยะเวลา 1 ปี ต่อมานางมานีได้ขายที่ดินแปลงที่มีบ้านปลูกสร้างอยู่นี้ให้กับนาย
ปิติ โดยที่นายปิติไม่รู้มาก่อนว่านายวีระได้ซื้อบ้านหลังนี้จากนางมานีไปแล้ว ทั้งนี้นางมานีและนายปิติ


ได้ไปทำการซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันที่ว่าการอำเภอ หลังจากนั้นนายปิติได้ย้ายเข้ามา

อยู่ในบ้านหลังนั้น เมื่อนายวีระทราบความจริง จึงไปเรียกเอาบ้านคืนจากนายปิติ โดยอ้างว่าได้ซื้อบ้าน

่
มาจากนางมานีแล้ว นางมานีจึงไมมีสิทธิขายบ้านดังกล่าว ให้ท่านวินิจฉัยว่าข้ออ้างของนายวีระฟังขึ้น
หรือไม่ และหากนายปิติไม่ยอมคืนบ้านให้แก่นายวีระจะสามารถทำได้หรือไม่อย่างไร

8. นายนิติมีลูก 2 คน คือ นายใจและนางสาวจิต ต่อมานายนิติถึงแก่ความตายมีมรดก

ี
ได้แก่ที่ดิน 1 แปลงตั้งอยู่ในเขตอำเภอปากช่อง และบ้านพร้อมที่ดินอก 1 แปลง ซึ่งตั้งอยู่ตรงข้าม
์
มหาวิทยาลัยราชภัฏนครราชสีมา โดยนายกายได้เข้าครอบครองปรปักษในที่ดินแปลงที่อยู่อำเภอปาก
ช่องมากว่า 10 ปีแล้ว แต่นายกายยังไม่ได้ไปจดทะเบียนให้เป็นชื่อของตนเอง นายใจและนางสาวจิต

ได้ตกลงแบ่งทรัพย์มรดกกัน โดยนายใจได้ที่ดินแปลงที่ตั้งอยู่ในเขตอำเภอปากช่อง ส่วนนางสาวจิตได้

บ้านพร้อมที่ดิน หลังจากนั้นนายใจจึงได้ไปทำการโอนที่ดินอนเป็นทรัพย์มรดกให้เป็นชื่อของตน ณ
ั
ที่ว่าการอำเภอ และได้พบว่านายกายที่กำลังดำเนินการโอนที่ดินแปลงเดียวกันนี้อยู่เช่นกัน ดังนี้ให้

ท่านวินิจฉัยว่าระหว่างนายใจและนายกายใครมีสิทธิในที่ดินแปลงนี้ดีกว่ากัน

9. จากบทบัญญัติมาตรา 1301 ที่ว่า “บทบัญญัติแห่งสองมาตราก่อนนี้ ท่านให้ใช้บังคับ

ถึงการเปลี่ยนแปลง ระงับ และกลับคืนมาแห่งทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วยโดย
ั
อนุโลม” ท่านเข้าใจว่าอย่างไร จงอธิบาย

67






บทที่ 5


กรรมสิทธิ์และการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิ





ในบทนี้จะได้กล่าวถึงกรรมสิทธิ์ซึ่งเป็นทรัพยสิทธิที่มีอำนาจยิ่งใหญ่ เรียกว่าอำนาจแห่ง

ความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน และกล่าวถึงการได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ซึ่งอาจได้มา 2 ทาง คือ การ

ได้มาโดยนิติกรรมและการได้มาโดยผลของกฎหมาย ดังจะได้กล่าวถึงรายละเอียดต่อไป



กรรมสิทธิ์


กรรมสิทธิ์ไม่ใช่ตัวทรัพย์สิน แต่เป็นสิทธิที่บุคคลมีอยู่เหนือทรัพย์สิน หรือเรียกว่าอำนาจ

แห่งความเป็นเจ้าของที่กฎหมายให้การรับรองและคุ้มครองให้ มีสิทธิในการใช้สอย จำหน่ายจ่ายโอน

ื่
ได้ดอกผล สิทธิติดตามเอาทรัพย์สินนั้นคืนจากผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้อนสอด
เข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

1. ลักษณะของกรรมสิทธิ์

กรรมสิทธิ์เป็นทรัพย์สิทธิที่มีลักษณะเป็นสิทธิเด็ดขาดก่อให้เกิดอำนาจหวงกันไว้

โดยเฉพาะและคงอยู่ตลอดไป ดังนี้

1.1 เป็นสิทธิเด็ดขาด กล่าวคือ เจ้าของกรรมสิทธิ์มีสิทธิที่จะบังคับตามสิทธิของตนได้

ด้วยตนเองโดยถือว่าเป็นการกระทำที่ชอบด้วยกฎหมาย แม้จะต้องใช้กำลัง ถ้าการกระทำพอสมควร

แก่เหตุแล้ว กฎหมายก็ถือว่าเป็นการป้องกันโดยชอบด้วยกฎหมาย และสามารถใช้สิทธิได้โดยไม่ต้อง

ร้องขอต่อศาล เช่น การทำลาย การจำหน่าย การติดตามเอาคืน หรือการขัดขวางผู้อนที่ไม่มีสิทธิเอา
ื่
ไป เป็นต้น

1.2 ก่อให้เกิดอำนาจหวงกันไว้โดยเฉพาะ กล่าวคือ กรรมสิทธิ์ก่อให้เกิดหน้าที่แก่ทุก

คนที่จะไม่รบกวนขัดขวางการใช้กรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้ทรงกรรมสิทธิ์มีอำนาจหวงกันโดยเฉพาะ เว้นแต่จะถก
ู
ื่
ตัดถอนกรรมสิทธิ์ตามบทบัญญัติของกฎหมาย แต่ทรัพยสิทธิอนนั้นผู้ทรงสิทธิจะต้องยอมให้ผู้ทรงสิทธิ
อื่นเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นได้ (ประมูล สุวรรณศร. 2525 : 160) เช่น อสังหาริมทรัพย์ที่เป็น

ภารยทรัพย์ต้องรับกรรมบางอย่างหรือถูกตัดทอนสิทธิบางอย่าง เพอประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ที่
ื่

68





เป็นสามยทรัพย์ เช่น การยอมให้เดินผ่าน การยอมให้ปลูกโรงเรือนรุกล้ำ ยอมให้วางท่อประปาผ่าน
เป็นต้น


1.3 คงอยู่ตลอดไป กล่าวคือ กรรมสิทธิ์มีลักษณะคงทนถาวรแม้ไม่ใช้ก็ไม่หมดสิ้นไป
แต่ทรัพยสิทธิอน เช่น ภาระจำยอม ถ้าไม่ใช้เป็นระยะเวลา 10 ปีย่อมทำให้ภาระจำยอมสิ้นสิทธิไป
ื่

หรือถ้าให้สิทธิอาศัยโดยมีกำหนดเวลาห้ามกำหนดเกิน 30 ปี แต่หากเป็นกรรมสิทธิ์ แม้เจ้าของไม่ใช้กี่

ิ
ปีก็ไม่ทำให้สิ้นสิทธิไป เว้นแต่ถูกแย่งกรรมสิทธิ์ด้วยการครอบครองปรปักษ์ หรือถูกเพกถอนกรรมสิทธิ์
โดยรัฐตามกฎหมายเฉพาะตามกฎหมายที่ดินหรือกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น

2. อำนาจแห่งกรรมสิทธิ์

อำนาจแห่งความเป็นเจ้าของที่กฎหมายให้การรับรองและคุ้มครองให้ เรียกว่า อำนาจ

แห่งกรรมสิทธิ์ บัญญัติไว้ในมาตรา 1336 บัญญัติว่า “ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมี

สิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตน และได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและ

เอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อนสอดเข้า
ื่
เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย”

คำว่าภายในบังคับแห่งกฎหมาย หมายความว่า ถ้ามีประมวลกฎหมายแพงและ
่
พาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์สินและกฎหมายอนบัญญัติไว้เป็นอย่างใดก็ให้บังคับตามกฎหมายนั้นไป ซึ่งการ
ื่
ใช้สิทธิของเจ้าของทรัพย์สินนั้นจะต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งกฎหมาย ตามมาตรา 1336 บัญญัติถึงสิทธิ

ของผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สินไว้ 5 ประการ ดังนี้ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 181-185)

2.1 สิทธิใช้สอยทรัพย์สิน กล่าวคือ เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยทรัพย์สินนั้นอย่างใด

ก็ได้ แต่อยู่ภายใต้ขอบเขตกฎหมาย เช่น เป็นเจ้าของรถยนต์ก็ใช้รถยนต์ขับขี่ หรือเป็นเจ้าของบ้านก็ใช้

อยู่อาศัยได้ แต่จะใช้สอยทรัพย์ให้ขัดต่อมาตรา 1337 ถึงมาตรา 1355 ไม่ได้ เพราะบทบัญญัติเหล่านี้

เป็นข้อจำกัดสิทธิการใช้สอยของเจ้าของทรัพย์ เช่น จะต้องยอมเปิดทางให้ที่ดินตอนในออกสู่ทาง

สาธารณะ หรือต้องยอมรับน้ำที่ไหลตามธรรมชาติจากที่สูงลงที่ต่ำ เป็นต้น

2.2 สิทธิจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สิน กล่าวคือ เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิจำหน่าย

ทรัพย์สินนั้นอย่างใดก็ได้ และหมายความรวมถึงการทำลายทิ้งด้วย เช่น เผ่าไฟ ทิ้งลงน้ำทะเล โยนทิ้ง

ข้างทาง ยกให้ผู้อน เป็นต้น การจำหน่ายทรัพย์สินนี้จะต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งกฎหมาย ตามหลัก
ื่
ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน ซึ่งหากเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิเพียงไรผู้รับโอนทรัพย์สินก็ย่อมมีสิทธิเพียง

นั้น

69





2.3 สิทธิได้ซึ่งดอกผล กล่าวคือ เจ้าของทรัพย์สินย่อมเป็นเจ้าของดอกผล ไม่ว่าจะเป็น
ดอกผลธรรมดาหรือดอกผลนิตินัย เช่น เป็นเจ้าของสุนัขแม่พนธ์ย่อมเป็นเจ้าของลูกสุนัขที่ตกลูก
ั

ออกมาด้วย หรือเป็นเจ้าของที่ดินที่เอาออกให้เช่าย่อมมีสิทธิได้รับค่าเช่าที่นาด้วย เว้นแต่ในบางกรณีที่
มีกฎหมายบัญญัติไว้หรือโดยนิติกรรมเจ้าของทรัพย์สินอาจไม่ใช่เจ้าของดอกผลก็ได้ เช่น ดอกผลที่


เกิดขึ้นในระหว่างสัญญาจำนำที่ผู้รับจำนำสามารถเอาดอกผลนิตินัยเป็นส่วนหนึ่งของการชำระหนี้ได้

เป็นต้น

2.4 สิทธิติดตามเอาทรัพย์สินคืนจากผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ กล่าวคือ เป็นสิทธิเด็ดขาด

้
้
ที่ใช้สิทธิได้โดยไม่ต้องฟองร้องต่อศาล แต่การติดตามเอาคืนโดยไม่ต้องฟองร้องต่อศาลนี้ จะต้องเป็น
กรณีที่ไม่ได้มีผู้ใดโต้แย้งสิทธินั้นอยู่ ถ้ามีผู้โต้แย้งสิทธิว่าตนเป็นผู้ยึดถือทรัพย์สินนั้นโดยชอบ เจ้าของ

ื่
จะติดตามเอาคืนโดยไม่ฟองร้องต่อศาลไม่ได้ กรณีนี้จะต้องใช้สิทธิทางศาลเพอเอาคืนทรัพย์สินนั้น
้
การติดตามเอาทรัพย์สินคืนจากผู้ไม่มีสิทธิยึดถือนี้ เจ้าของทรัพย์สินจะเรียกคืนเมื่อใดก็ได้ ไม่มีอายุ

ความ เว้นแต่จะถูกจำกัดโดยอายุความได้สิทธิในเรื่องการครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382 และ

มาตรา 1383

2.5 สิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้อนสอดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
ื่
กล่าวคือ เป็นเรื่องที่เจ้าของทรัพย์สินใช้สิทธิเหนือทรัพย์สินในการขัดขวางไม่ให้ผู้อนเอาทรัพย์สินของ
ื่
ตนไป แต่สิทธิขัดขวางนี้โดยสภาพเจ้าของทรัพย์สินต้องมีการครอบครองทรัพย์สินอยู่ หากไม่มีการ

ครอบครองก็จะใช้สิทธิขัดขวางไม่ได้ แต่จะมีสิทธิติดตามเอาคืน ซึ่งจะต้องเป็นการกระทำพอสมควร

แก่เหตุจึงจะถือเป็นการชอบด้วยกฎหมาย (ม.ร.ว. เสนีย์ ปราโมช. 2521 : 230)



การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์

มาตรา 1303 บัญญัติว่า “ถ้าบุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์เดียวกันโดยอาศัย


หลักกรรมสิทธิ์ต่างกันไซร้ ท่านว่าทรัพย์สินตกอยู่ในครอบครองของบุคคลใด บุคคลนั้นมีสิทธิยิ่งกว่า
บุคคลอื่นๆ แต่ต้องได้ทรัพย์นั้นมาโดยมีค่าตอบแทน และได้การครอบครองโดยสุจริต


ท่านมิให้ใช้มาตรานี้บังคับถึงสังหาริมทรัพย์ซึ่งระบุไว้ในมาตราก่อนและในเรื่องทรัพย์สิน

หาย กับทรัพย์สินที่ได้มาโดยการกระทำผิด”

บทบัญญัติของมาตรา 1303 เป็นการแย่งกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์เท่านั้น กล่าวคือเป็น

การโต้แย้งว่าใครจะมีกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์อันนั้นดีกว่ากัน ถ้าแย่งทรัพยสิทธิอื่นไม่ใช้มาตรานี้แต่

70





จะใช้บุคคลสิทธิหรือบังคับตามสัญญาที่ตกลงกัน เช่น สิทธิการเช่ารถยนต์จะไม่นำหลักการครอบครอง
รถยนต์มาใช้ แต่จะใช้หลักว่าใครทำสัญญาก่อน ผู้นั้นย่อมมีสิทธิดีกว่า เป็นต้น ตามบทบัญญัตินี้ใครมี


สิทธิดีกว่ากันนั้น ให้พิจารณาจากการครอบครองว่าใครครอบครองอยู่ย่อมมีสิทธิดีกว่า และต้องได้การ
ครอบครองมาโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตด้วย เช่น นายศิลาเป็นเจ้าของรถยนต์ 1 คัน ได้ตกลง


ั
ี
ขายให้นายปฐพแล้ว แต่ยังไม่ทันได้ส่งมอบ นายศิลาก็นำรถยนต์ไปขายให้แก่นายอคนีและได้ส่งมอบ
ี
รถยนต์คันนั้นให้นายอคนีครอบครองอยู่ ดังนี้ ระหว่างนายปฐพและนายอคนีใครมีกรรมสิทธิ์ใน
ั
ั
ิ
ั
รถยนต์ดีกว่ากัน กรณีนี้พจารณาตามมาตรา 1303 แล้วกรรมสิทธิ์ในรถยนต์ย่อมเป็นของนายอคนี
้
ส่วนนายปฐพใช้สิทธิตามสัญญาฟองนายศิลาผู้ขายเพอเรียกค่าเสียหายตามสัญญาซื้อขายในฐานะ
ี
ื่
บุคคลสิทธิเท่านั้น มาตรา 1303 นี้จึงเป็นบทบัญญัติที่ยกเว้นหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน แม้
ผู้ขายไม่มีสิทธิก็ยังทำให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตามบทกฎหมายนี้

แต่อย่างไรก็ตามมาตรานี้ มีข้อยกเว้นที่ไมสามารถนำไปใช้บังคับได้ ในกรณีต่อไปนี้
่
ิ
1. กรณีการได้มาซึ่งสังหาริมทรัพย์ชนิดพเศษตามที่ระบุไว้ในมาตรา 1302 ได้แก่ เรือมี
ระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป แพ และสัตว์พาหนะ เพราะสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีทะเบียนและอยู่ภายใต้

บังคับมาตรา 1299 ที่ต้องทำตามแบบของกฎหมาย

2. กรณีการได้มาซึ่งทรัพย์สินหาย กล่าวคือ เจ้าของสังหาริมทรัพย์ทำทรัพย์สินหายแล้วมี

ผู้เอาไปขาย ซึ่งผู้ซื้อโดยสุจริตและครอบครองทรัพย์อยู่ ย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าเจ้าของเดิม เพราะเจ้า

ของเดิมยังมิได้สละกรรมสิทธิ์ จึงต้องเป็นไปตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน เว้นแต่การซื้อใน

ท้องตลาดหรือซื้อจากพอค้า หรือซื้อจากการขายทอดตลาด ซึ่งต้องบังคับตามเงื่อนไขของบทบัญญัติ
่
แห่งมาตรา 1330 และมาตรา 1332 (มานิตย์ จุมปา. 2551 : 164)

3. กรณีการได้ซึ่งทรัพย์สินโดยการกระทำความผิด เช่น ความผิดฐานลักทรัพย์ ยักยอก

ทรัพย์ เป็นต้น ซึ่งหากมีคนลักทรัพย์ไปแล้วเอาไปขายต่อ ผู้ซื้อแม้สุจริตไม่ทราบว่าเป็นทรัพย์ที่ถูกลัก

้
มาและเสียค่าตอบแทน ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ โดยจะอางว่าได้สิทธิตามมาตรา 1303 นี้ไม่ได้ จึงต้องเป็นไป
ตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน (มานิตย์ จุมปา. 2551 : 164-165)

4. กรณีตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน กล่าวคือ ถ้าผู้โอนให้ไม่มีสิทธิแล้ว แม้ผู้

ครอบครองจะครอบครองอยู่ ก็ไม่มีสิทธิดีกว่าผู้ได้รับทรัพย์มาจากผู้มีสิทธิ แต่มิได้ครอบครองทรัพย์สิน

นั้น (มานิตย์ จุมปา. 2551 : 165) เช่น นายเพลิงซื้อนาฬิกาจากนายศิลา โดยนายศิลายังไม่ได้ส่ง

ั
มอบนาฬิกาให้นายเพลิง แต่ปรากฏว่านายพายุได้หยิบเอานาฬิกาเรือนนั้นไปขายให้กับนายอคนีและ

71





ได้ส่งมอบให้นายอัคนีครอบครอง ดังนี้ระหว่างนายเพลิงกับนายอัคนีใครมีกรรมสิทธิ์ในนาฬิกา กรณีนี้
ิ
นายเพลิงย่อมมกรรมสิทธิ์ดีกว่า เพราะแม้นายอัคนีจะครอบครองนาฬกาอยู่นายอคนีก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์
ี
ั
เพราะได้การครอบครองจากนายพายุซึ่งเป็นผู้ไม่มีสิทธิโอนให้ ตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
หรือกรณีซื้อทรัพย์สินชิ้นเดียวกันจากผู้ขายต่างรายกัน ย่อมไม่สามารถนำมาตรา 1303 มาใช้ได้




การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์

การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น มีวิธีการได้มาหลายกรณี ซึ่งถ้าเป็นการได้ซึ่ง

อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์จะเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 1299
ั
และมาตราอนที่เกี่ยวข้อง และการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 1303 ดังนั้นการ
ื่
ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์อาจได้มา 2 ทาง คือ การได้มาโดยทางนิติกรรมและการได้มาโดยทางอนนอกจาก
ื่
นิติกรรม ซึ่งจะได้กล่าวถึงการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในทางที่สอง คือ การได้มาโดยทางอื่นหรือโดยผลของ

กฎหมาย ตั้งแต่มาตรา 1308 ถึงมาตรา 1334 มี 6 กรณี ดังนี้

1. การได้มาโดยหลักส่วนควบ มาตรา 1308-1317


2. การได้มาโดยการเข้าถือเอาสังหาริมทรัพย์ไม่มีเจ้าของ มาตรา 1318-1322
3. การได้มาซึ่งทรัพย์สินที่ไม่มีผู้ครอบครอง มาตรา 1323-1328


4. การได้มาโดยสุจริตในพฤติการณ์พิเศษ มาตรา 1329-1332
5. การได้มาโดยอายุความ มาตรา 1333


6. การได้มาซึ่งที่ดินของแผ่นดิน มาตรา 1334
1. การได้มาโดยหลักส่วนควบ


ดังได้กล่าวมาแล้วในบทที่ 3 หัวข้อเรื่องส่วนควบ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยหลักส่วน
ควบเป็นการได้มาโดยผลของกฎหมาย ตามมาตรา 144 วรรคสอง บัญญัติว่า “เจ้าของทรัพย์ย่อมมี


กรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น” แบ่งได้เป็น 2 กรณี ดังนี้
1.1 ส่วนควบในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้ 2 กรณี คือ โดยธรรมชาติ มาตรา


1308-1309 ที่งอกริมตลิ่ง เกาะและทางน้ำตื้นเขิน โดยมนุษย์เป็นผู้สร้าง เช่น การปลูกสร้างโรงเรือน

ื่
ื่
ในที่ดินผู้อนโดยสุจริต มาตรา 1310 การปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินผู้อนโดยไม่สุจริต มาตรา 1311
ื่
สร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินผู้อน มาตรา 1312 ปลูกสร้างในที่ดินโดยมีเงื่อนไข มาตรา 1313 สร้างหรือ

72





ื่
เพาะปลูกสิ่งอนนอกจากโรงเรือน มาตรา 1314 และการปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของตนโดยใช้
สัมภาระผู้อื่นมาตรา 1315


1.2 ส่วนควบในสังหาริมทรัพย์ คือ การเอาทรัพย์ของหลายคนมารวมกัน มาตรา
1316 และเอาสัมภาระของผู้อื่นสร้างสรรค์ด้วยแรงของตนเอง มาตรา 1317


การได้กรรมสิทธิ์โดยหลักส่วนควบนี้ แม้เจ้าของทรัพย์ประธานเป็นเจ้าของส่วนควบ

แต่อาจต้องเสียค่าตอบแทนด้วย

2. การได้มาโดยการเข้าถือเอาสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีเจ้าของ

อสังหาริมทรัพย์ต้องมีเจ้าของเสมอ เช่น ที่ดินถ้าไม่มีผู้ใดถือสิทธิเป็นเจ้าของกย่อมเป็น
็
ื่
ของแผ่นดิน ส่วนอสังหาริมทรัพย์อนที่ติดกับที่ดินย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินตกเป็นสิทธิของผู้เป็น
ิ
เจ้าของที่ดินนั้น แต่สังหาริมทรัพย์อาจไม่มีเจ้าของก็ได้ เช่น สัตว์ป่าที่อยู่เป็นอสระ หรือทรัพย์สินที่
เจ้าของสละกรรมสิทธิ์เลิกครอบครองแล้ว การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในสังหาริมทรัพย์นี้กระทำได้โดยการ

เข้าถือเอา ดังที่บัญญัติไว้ตั้งแต่มาตรา 1318 ถึงมาตรา 1322 (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 147) ดังนี้

2.1 การเข้าถือเอาสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีเจ้าของ กล่าวคือ บุคคลอาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์

ในสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีเจ้าของโดยเข้าถือเอา เว้นแต่การเข้าถือเอานั้นต้องห้ามตามกฎหมายหรือฝ่า

ฝืนสิทธิของบุคคลอนที่จะเข้าถือเอาสังหาริมทรัพย์นั้น หากผู้ใดเข้าถือเอาสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีเจ้าของ
ื่
ย่อมได้กรรมสิทธิ์ทันที ไม่ว่าสังหาริมทรัพย์นั้นเคยมีเจ้าของแต่ได้แสดงเจตนาสละกรรมสิทธิ์ตาม

มาตรา 1319 หรือสังหาริมทรัพย์นั้นไม่เคยมีเจ้าของมาก่อนเลย เช่น เป็นสัตว์ป่าที่อยู่อย่างอิสระ เช่น

นก หนู ปู ปลา กิ้งก่า ตามมาตรา 1320 บุคคลที่เข้าถือเอาสังหาริมทรัพย์ด้วยการใช้อำนาจเข้าหวง

กันโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ เช่น เอาเบ็ดไปตกปลา ปลาที่ติดเบ็ดถือว่าเข้าถือเอาแล้ว หรือหนูที่ติดกับ

ดักถือว่าเข้าถือเอาแล้ว แต่กรณีการได้รับสัมปทานเก็บรังนกยังไม่เป็นการเข้าถือเอา เมื่อยังไม่ได้เข้า

ถือเอาจึงไม่ถอว่าผู้รับสัมปทานเป็นเจ้าของรังนกที่อยู่บนหน้าผา จนกว่าจะเก็บลงมาแล้ว แต่อย่างไรก็
ื
ตามแม้ว่าจะเป็นสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีเจ้าของก็ไม่สามารถเข้าถือเอาได้หากมีกฎหมายบัญญัติห้าม

เอาไว้หรือฝ่าฝืนสิทธิผู้อน เช่น เป็นสัตว์ป่าคุ้มครอง ของป่าหวงห้าม สัตว์ป่าที่คนแรกทำให้บาดเจ็บ
ื่
แล้วกำลังติดตามสัตว์นั้น แม้ตกในที่ดินของผู้อื่น แต่คนแรกมีสิทธิดีกว่าตามมาตรา 1322 เป็นต้น

2.2 การเลิกการครอบครองด้วยเจตนาสละกรรมสิทธิ์ ในกรณีสังหาริมทรัพย์นั้นเคยมี

เจ้าของอยู่แล้ว แต่หากเจ้าของเลิกการครอบครองด้วยเจตนาสละกรรมสิทธิ์ กฎหมายให้ถือว่าเป็น

สังหาริมทรัพย์ไม่มีเจ้าของ เมื่อเจตนาเป็นเรื่องภายในจิตใจจึงต้องพจารณาข้อเท็จจริงเป็นกรณีๆ ไป
ิ

73





ว่าอย่างไรจึงถือว่าเลิกการครอบครองด้วยเจตนาสละกรรมสิทธิ์ เช่น ถูกแฟนบอกเลิกด้วยความโกรธ
จึงโยนแหวนหมั้นทิ้งถังขยะ แม้ภายหลังเกิดเปลี่ยนใจตามมาค้นหาที่ถังขยะ แต่ปรากฏว่ามีคนเก็บไป


แล้ว ดังนี้คนที่เก็บไปย่อมได้กรรมสิทธิ์เพราะเจ้าของสละกรรมสิทธิ์แล้ว เป็นต้น (ม.ร.ว. เสนีย์
ปราโมช. 2521 : 180) แต่การทำทรัพย์สินหายไม่ใช่การเจตนาสละกรรมสิทธิ์ เว้นแต่เจ้าของเลิก


ติดตามแล้วอาจถือว่าเป็นการสละกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้ผู้เก็บทรัพย์สินหายจะได้กรรมสิทธ์ก็ต่อเมื่อเป็นไป

ตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 1325 เท่านั้น

ั
2.3 สัตว์ป่าอิสระถือว่าไม่มเจ้าของ ถ้าเจ้าของหวงกนไว้ถือว่ามีเจ้าของ กล่าวคือ หาก
ี
ิ
ไม่มีกฎหมายเฉพาะและกฎข้อบังคับในเรื่องสัตว์บังคับห้ามเอาไว้ ย่อมทำให้สัตว์ป่าที่อยู่อย่างอสระนั้น
ั
ไม่มีเจ้าของ แต่ถ้าเจ้าของหวงกนไว้ถือว่ามีเจ้าของ ได้แก่ สัตว์ป่าในสวนสัตว์ ปลาในบ่อหรือในที่น้ำซึ่ง
เจ้าของกั้นไว้ คำว่า สัตว์ป่า หมายถึง สัตว์ที่มีนิสัยปกติไม่อยู่กับมนุษย์ อาจเป็นสัตว์ดุร้ายหรือไม่ก็ได้

เช่น หมูป่า หมาป่า แมวป่า จระเข้ ปลา เหยี่ยว นกแร้ง เป็นต้น (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 150) แต่

ี
แมว สุนัขที่เป็นสัตว์เลี้ยง ไม่ใช่สัตว์ป่า คำว่า อิสระ คือสัตว์สามารถไปไหนมาไหนได้อย่างไม่มขอบเขต
จำกัดไม่มีอะไรกีดกั้น เช่น หมูป่าในป่าดงดิบ ผึ้งบินตอมดอกไม้ ปลาในน้ำสาธารณะ นกเกาะอยู่บน

ต้นไม้ เป็นต้น (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 150) และถ้ามีคนจับสัตว์ป่าได้ ผู้นั้นย่อมเป็นเจ้าของสัตว์ป่า

นั้น แต่ถ้าสัตว์นั้นกลับคืนอิสระและเจ้าของไม่ติดตามหรือเลิกติดตามโดยพลัน ถือว่าไม่มีเจ้าของ คำว่า

ิ
โดยพลัน หมายความว่าทันทีทันใดและการติดตามโดยพลันยังต้องพจารณาถึงประเภทชนิดของสัตว์ที่
ต้องติดตามด้วย เช่น จับจระเข้มาเลี้ยงไว้ แล้วมันหลุดไปตามน้ำท่วม การติดตามย่อมต้องใช้เวลา

เตรียมเครื่องมือหรืออาวุธ แต่ถ้าเป็นกระรอกที่เลี้ยงไว้ในกรงเห็นมันหลุดออกจากกรงวิ่งเข้าป่าไปแล้ว

หลังจากนั้นอก 3 วันจึงติดตามเช่นนี้ไม่ถือว่าโดยพลัน (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 151) ถ้าจับสัตว์มา
ี
ี
เลี้ยงไว้จนเชื่องแล้ว ถ้ามันทิ้งที่ไปเลยไม่กลับมาหาเจ้าของอกแล้ว เช่นนี้ถือว่าไม่มีเจ้าของไปทันทีโดย
ไม่ต้องพิจารณาว่าเจ้าของได้ติดตามโดยพลันหรือเลิกติดตามหรือไม่ เช่น จับแมวป่ามาเลี้ยงไว้จนเชื่อง

ต่อมามันได้หนี้เข้าป่าไปและไม่ยอมกลับมาอยู่กับคนอีก ดังนี้ย่อมกลายเป็นสัตว์ป่าที่ไม่มีเจ้าของทันที

(บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 151)

2.4 สัตว์ในที่รกร้างที่สาธารณะหรือที่มีเจ้าของและเจ้าของไม่หวงกัน กล่าวคือ หากมี

บทกฎหมายเฉพาะและกฎข้อบังคับบัญญัติไว้แล้ว จะต้องบังคับตามบทกฎหมายเฉพาะและกฎ

ข้อบังคับนั้นๆ ก่อน เช่น ตามพระราชบัญญัติการประมง พ.ศ.2490 พระราชบัญญัติสงวนและ

คุ้มครองสัตว์ป่า พ.ศ.2535 ดังนั้นถ้าจับสัตว์ป่าคุ้มครองได้ก็ไม่ทำให้ผู้นั้นได้กรรมสิทธิ์ แต่หากผู้ใดจับ

74





สัตว์ป่าได้ในที่รกร้างว่างเปล่า หรือในน้ำสาธารณะหรือจับได้ในที่ดิน หรือในน้ำที่มีเจ้าของโดยเจ้าของ
มิได้แสดงความหวงห้าม ย่อมทำให้ผู้นั้นเป็นเจ้าของสัตว์ที่จับได้นั้น


สัตว์ที่อยู่ในที่รกร้างว่างเปล่า อยู่ในที่น้ำสาธารณะหรือที่มีเจ้าของและเจ้าของไม่
หวงกัน ผู้ใดจับได้ผู้นั้นเป็นเจ้าของ มี 3 กรณี ดังนี้


2.4.1 ที่รกร้างว่างเปล่า หมายถึง ที่รกร้างตามมาตรา 1304 (1) ที่เป็นสาธารณ

สมบัติของแผ่นดินที่ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น กิ้งก่าที่อยู่ในป่าริมถนนสายมิตรภาพ เป็นต้น

2.4.2 ที่น้ำสาธารณะ หมายถึง ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ประโยชน์ร่วมกัน ทางน้ำ

ทะเลสาบ ตามมาตรา 1304 (2) เช่น ปลาที่อยู่ในแม่น้ำเจ้าพระยา นกกระยางที่อยู่ในบริเวณทะเลสาบ

สงขลา เป็นต้น

2.4.3 ที่ดินหรือที่น้ำที่มีเจ้าของและเจ้าของไม่หวงกัน ถือว่าสัตว์ที่อยู่ในนั้นไม่มี

เจ้าของ หมายความว่าที่ดินหรือแหล่งน้ำนั้นมีเอกชนเป็นเจ้าของ แต่เจ้าของไม่หวงห้าม ผู้ใดที่จับ

ตุ๊กแกในบ้านของผู้อน หรือจับปลาในนาข้าวซึ่งเจ้าของไม่หวงห้าม ผู้นั้นย่อมได้กรรมสิทธิ์ ถ้าเจ้าของ
ื่
ล้อมรั้วหรือปักป้ายห้ามจับปลาในนาข้าว ถือว่าหวงกันแล้ว แต่การจับปลาในบ่อปลาที่เขาเลี้ยงไว้แม้

ไม่มีป้ายติดไว้หรือเจ้าของไม่เคยไปดูบ่อเลย ถือว่าหวงกันและมีเจ้าของ การเข้าไปจับปลาในบ่อจึงมี

ความผิดฐานลักทรัพย์

2.5 การทำให้สัตว์ป่าบาดเจ็บและติดตามไป จากหลักสิทธิของผู้ได้ก่อน The right

of the first taker (สมยศ เชื้อไทย. 2550 : 54) ทำให้เกิดเป็นที่มาของมาตรา 1322 ถ้าผู้ใดทำให้

สัตว์ป่าบาดเจ็บและติดตามไป ผู้นั้นเป็นเจ้าของสัตว์นั้น เช่น การยิงนก การยิงหมูป่า เป็นต้น ซึ่งการ

ทำให้บาดเจ็บและติดตามไปนั้นเป็นการแสดงว่าได้เข้าถือเอาแล้ว ฉะนั้น ผู้อนที่จับสัตว์นั้นได้ใน
ื่
ภายหลัง หรือสัตว์ตายในที่ดินของผู้อน ผู้จับได้ในภายหลังหรือเจ้าของที่ดินจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในสัตว์
ื่
ิ
ป่านั้น ทั้งนี้การทำให้สัตว์ป่าบาดเจ็บต้องถึงขนาดที่จะทำให้สัตว์นั้นไม่อาจหนีไปได้จนมีอสระ ถ้า
ื
ี
เพยงแต่ทำให้มีรอยขีดข่วน ขนหลุด หรือเลือดไหลเล็กน้อยเท่านั้น ย่อมไม่ถอว่าทำให้บาดเจ็บ เพราะ
บาดแผลเพยงเท่านั้นไม่ถึงขนาดทำให้สัตว์ป่าขาดอสระ และต้องมีการติดตามสัตว์ป่านั้นไปโดยพลัน
ี
ิ
ด้วย ถ้าผู้ทำให้บาดเจ็บมิได้ติดตามไปโดยพลันหรือเลิกติดตามเสียแล้ว จึงไม่เป็นการเข้าถือเอาสัตว์ป่า

นั้น ฉะนั้นผู้ใดที่จับสัตว์นั้นได้ หรือผู้ที่เข้าถือเอาสัตว์นั้นย่อมเป็นเจ้าของ

หากมีกรณีบุคคลหลายคนต่างทำให้สัตว์ป่าบาดเจ็บด้วยกัน หากพสูจน์ไม่ได้ว่า
ิ
ใครทำให้บาดเจ็บก่อนหลังกัน และบาดแผลนั้นเข้าลักษณะบาดเจ็บด้วยกัน ทั้งต่างก็ติดตามสัตว์นั้น

75





ิ
โดยพลันด้วยกันถือว่าบุคคลเหล่านั้นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม แต่ถ้าพสูจน์ได้ว่าผู้ใดทำให้บาดเจ็บ
ื่
ี
ก่อนและได้ติดตามไปโดยพลัน แม้จะมีผู้อนทำให้บาดเจ็บในภายหลังอก บุคคลแรกเท่านั้นที่เป็น
เจ้าของสัตว์ แต่ถ้าบุคคลแรกทำให้สัตว์นั้นมีบาดแผลไม่ถึงทำให้บาดเจ็บแล้ว บุคคลต่อไปที่ทำให้
บาดเจ็บและติดตามไปย่อมเป็นเจ้าของสัตว์ป่านั้น (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 154) ตามหลักขนาดแห่ง


ความร้ายแรงของการทำให้บาดเจ็บ

3. การได้มาซึ่งทรัพย์สินที่ไม่มีผู้ครอบครอง

การได้มาซึ่งทรัพย์สินที่ไม่มีผู้ครอบครอง สามารถแบ่งได้ 4 กรณี ได้แก่ การได้มาซึ่ง

ทรัพย์สินหาย ทรัพย์สินตกน้ำทิ้งทะเล ทรัพย์สินที่ใช้หรือเกี่ยวกับการทำความผิด และสังหาริมทรัพย์

มีค่าซึ่งซ่อนหรือฝังไว้ ทรัพย์สินในกรณีเหล่านี้ยังคงมีเจ้าของ โดยที่เจ้าของยังไม่มีเจตนาสละ

กรรมสิทธิ์เพียงแต่ไม่มีการครอบครองยึดถือทรัพย์สินนั้น

3.1 การได้มาซึ่งทรัพย์สินหาย กล่าวคือ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่หลุดพน
้
่
ไปจากความครอบครองของเจ้าของหรือของบุคคลที่มีสิทธิในทรัพย์สินนั้นโดยไมอาจหาได้พบ เรียกว่า
ทรัพย์สินหาย (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 155) มีบัญญัติไว้ในมาตรา 1323-1325 โดยผู้เก็บทรัพย์สิน

หายจะได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นต้องได้ติดตามหาตัวเจ้าของก่อน หากหาตัวเจ้าของพบก็จะได้รับ

รางวัล แต่ถ้าไม่พบตัวเจ้าของและผ่านพ้นเวลาไปแล้ว 1 ปี ผู้เก็บทรัพย์สินหายจึงจะได้กรรมสิทธิ์ ดังนี้

3.1.1 เมื่อเก็บทรัพย์สินหายได้ บุคคลผู้เก็บได้ต้องทำอย่างหนึ่งอย่างใดดังต่อไปนี้

3.1.1.1 ส่งมอบทรัพย์สินนั้นแก่ผู้ของหายหรือเจ้าของหรือบุคคลอนผู้มี
ื่
สิทธิจะรับทรัพย์สินนั้น หรือ

3.1.1.2 แจ้งแก่ผู้ของหายหรือเจ้าของ หรือบุคคลอนผู้มีสิทธิจะรับ
ื่
ทรัพย์สินนั้นโดยมิชักช้า หรือ

3.1.1.3 ส่งมอบทรัพย์สินนั้นแก่พนักงานตำรวจ หรือพนักงานเจ้าหน้าที่

อื่นภายในสามวัน และแจ้งพฤติการณ์ตามที่ทราบอันอาจเป็นเครื่องช่วยในการสืบหาตัวบุคคลผู้มีสิทธิ

จะรับทรัพย์สินนั้น

ื่
แต่ถ้าไม่ทราบตัวผู้ของหาย เจ้าของ หรือบุคคลอนผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สิน หรือ
บุคคลดังระบุนั้นไม่รับมอบทรัพย์สิน ก็ให้ดำเนินการส่งมอบทรัพย์สินนั้นแก่พนักงานตำรวจ หรือ

พนักงานเจ้าหน้าที่อนภายในสามวัน และแจ้งพฤติการณ์ตามที่ทราบอนอาจเป็นเครื่องช่วยในการสืบ
ั
ื่
หาตัวบุคคลผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สินนั้น ทั้งนี้ ผู้เก็บได้ซึ่งทรัพย์สินหายต้องรักษาทรัพย์สินนั้นไว้ด้วย

76





ั
ความระมัดระวังอนสมควรจนกว่าจะส่งมอบคืนแก่เจ้าของ หากผู้เก็บได้ไม่ส่งมอบคืนแต่เบียดบังเอา
ทรัพย์สินนั้นเป็นของตนเอง ผู้นั้นมีความผิดฐานยักยอกทรัพย์ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา


352 และไม่อาจได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1325 แต่หากผู้เก็บได้ปฏิบัติตามข้อใดข้อหนึ่งข้างต้นแล้ว
กฎหมายกำหนดให้ผู้เก็บได้มีสิทธิ 2 ประการ คือ สิทธิได้รับรางวัลตามมาตรา 1324 หรือได้กรรมสิทธิ์


ตามมาตรา 1325

3.1.2 ผู้เก็บได้ซึ่งทรัพย์สินหายที่จะมีสิทธิเรียกร้องรางวัลได้นั้น จะต้องปฏิบัติ

ตามมาตรา 1323 เสียก่อน หากไม่ปฏิบัติตามนั้นย่อมไม่มีสิทธิได้รางวัล โดยผู้เก็บทรัพย์สินหายมีสิทธิ

จะรับทรัพย์สินนั้นเป็นจำนวนร้อยละสิบแห่งค่าทรัพย์สินภายในราคาสามหมื่นบาทและถ้าราคาสูงกว่า

ี
นั้นขึ้นไปให้คิดให้อกร้อยละห้าในจำนวนที่เพมขึ้น แต่ถ้าผู้เก็บได้ซึ่งทรัพย์สินหายได้ส่งมอบทรัพย์สิน
ิ่
ี
แก่เจ้าพนักงานตำรวจ หรือพนักงานเจ้าหน้าที่อนให้เสียเงินอกร้อยละสองครึ่งแห่งค่าทรัพย์สินเป็น
ื่
ค่าธรรมเนียมแก่ทบวงการนั้นๆ เพมขึ้นเป็นส่วนหนึ่งต่างหากจากรางวัลซึ่งให้แก่ผู้เก็บได้ แต่
ิ่
ค่าธรรมเนียมนี้จำกัดไว้ไม่ให้เกินหนึ่งพันบาท

3.1.3 ผู้เก็บได้มีสิทธิได้กรรมสิทธิ์ กล่าวคือ ถ้าผู้เก็บได้ซึ่งทรัพย์สินหายได้ปฏิบัติ

ตามบทบัญญัติมาตรา 1323 แล้ว และผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สินนั้นมิได้เรียกเอาภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่

เก็บได้ กรรมสิทธิ์จึงจะตกแก่ผู้เก็บได้ แต่ถ้าทรัพย์สินซึ่งไม่มีผู้เรียกเอานั้นเป็นโบราณวัตถุ กรรมสิทธิ์

แห่งทรัพย์สินนั้นตกแก่แผ่นดิน แต่ผู้เก็บได้มีสิทธิจะได้รับรางวัลร้อยละสิบแห่งค่าทรัพย์สินนั้น คำว่า

“โบราณวัตถุ” หมายความว่า สังหาริมทรัพย์ที่เป็นของโบราณไม่ว่าจะเป็นสิ่งประดิษฐ์หรือเป็นสิ่งที่

เกิดขึ้นตามธรรมชาติ หรือเป็นส่วนหนึ่งส่วนใดของโบราณสถาน ซากมนุษย์หรือซากสัตว์ซึ่งโดยอายุ

หรือโดยลักษณะแห่งการประดิษฐ์ หรือโดยหลักฐานเกี่ยวกับประวัติของสังหาริมทรัพย์นั้น เป็น

ประโยชน์ในทางศิลปะ ประวัติศาสตร์หรือโบราณคดี ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติโบราณสถาน

โบราณวัตถุ ศิลปวัตถุ และพิพิธภัณฑ์สถานแห่งชาติ พ.ศ. 2504 (ประมูล สุวรรณสร. 2525 : 199)

3.2 ทรัพย์สินตกน้ำทิ้งทะเล กล่าวคือ การเก็บได้ซึ่งทรัพย์สินที่ตกหรือทิ้งทะเลหรือ

ทางน้ำหรือน้ำซัดขึ้นฝั่งนั้น ให้บังคับตามกฎหมายและกฎข้อบังคับว่าด้วยการนั้นก่อน กล่าวคือ

ทรัพย์สินที่ตกหรือทิ้งทะเลหรือตกน้ำให้บังคับตามกฎหมายทะเล ซึ่งเป็นกฎหมายระหว่างประเทศที่

ั
ื่
บัญญัติไว้ในกรณีที่ผู้เก็บทรัพย์สินที่ทิ้งจากเรือเพอไม่ให้เรืออบปราง แต่ถ้าเป็นทรัพย์สินเก็บได้ในลำ
น้ำ หรือน้ำซัดขึ้นฝั่งภายในประเทศไทย ให้บังคับตามพระราชบัญญัติการเดินเรือในน่านน้ำไทย พ.ศ.

ื่
ั
2456 มาตรา 128 บัญญัติว่า “ผู้ใดพบและเก็บทรัพย์สิ่งของในแม่น้ำอนเป็นของๆ คนอนที่หายไป

77





ื่
เช่น ไม้ซุง หรือไม้กระดานที่เป็นของพลัดจากแพ หรือเรือหรือสิ่งของอย่างอน ท่านว่าต้องนำส่งยัง
ั
โรงพกกองตระเวนที่ตั้งอยู่ใกล้” และมาตรา 129 บัญญัติว่า “เมื่อมีทรัพย์สิ่งของมาส่งไว้ดังนั้น กอง

ตระเวนต้องคืนให้แก่เจ้าของหากรู้จักตัว ถ้าหาเจ้าของไม่ได้ก็ให้ประกาศโฆษณาไว้ เมื่อพนกำหนด
้
สามเดือนไปแล้ว ท่านว่าให้ขายทรัพย์สิ่งของนั้นโดยวิธีขายทอดตลาด ขายได้เงินเท่าใด ให้ชักไว้ร้อย


ละสิบสำหรับผู้ที่พบและเก็บสิ่งของนั้นๆ เหลือจากนั้นให้ส่งไว้เป็นของรัฐบาล แต่ในการที่จะคืนให้

เจ้าของก็ดี หรือจะขายทอดตลาดก็ดี ท่านให้กองตระเวนสืบทราบเสียก่อนว่าทรัพย์สิ่งของนั้นๆ

จะต้องเสียภาษีศลกากรหรือไม่” (บัญญัติ สุชีวะ. 2550 : 161) ทั้งนี้เมื่อพิจารณาตามบทบัญญัติแห่ง
ุ
กฎหมายเฉพาะแล้ว ย่อมทำให้ผู้เก็บได้ไม่อาจได้กรรมสิทธิ์ในกรณีดังกล่าวนี้ได้

3.3 ทรัพย์สินที่ใช้ในการทำความผิด หรือได้มาโดยการทำผิด หรือเกี่ยวกับการทำ

ความผิด กล่าวคือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิ่งใดๆ ซึ่งได้ใช้ในการกระทำผิด หรือได้มาโดยการกระทำผิด

หรือเกี่ยวกับการกระทำผิดโดยประการอื่น และได้ส่งไว้ในความรักษาของกรมในรัฐบาลนั้น จะตกเป็น

ของแผ่นดิน ถ้าเจ้าของมิได้เรียกเอาภายในหนึ่งปีนับแต่วันส่งหรือถ้าได้ฟองคดีอาญาต่อศาลแล้วนับ
้
ิ
แต่วันที่คำพพากษาถึงที่สุด แต่ถ้าไม่ทราบตัวเจ้าของกฎหมายให้ขยายเวลาออกไปเป็นห้าปี ทั้งนี้การ
ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิ่งใดๆ ดังกล่าวต้องอยู่ภายในบังคับแห่งประมวลกฎหมายอาญากอน
่
ถ้าทรัพย์สินเป็นของเสียง่าย หรือถาหน่วงช้าไว้จะเป็นการเสี่ยงความเสียหายหรือ
้
ค่าใช้จ่ายจะเกินส่วนกับค่าของทรัพย์สินนั้น ให้กรมในรัฐบาลจะจัดให้เอาออกขายทอดตลาดก่อนถึง

กำหนดก็ได้ แต่ก่อนที่จะขายให้จัดการตามสมควรเพื่อบันทึกรายการอันเป็นเอกสารหลักฐานให้บุคคล

ผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สินนั้น ทราบว่าทรัพย์สินเป็นของตนและพสูจน์สิทธิได้ เมื่อขายแล้วได้เงินเป็น
ิ
จำนวนสุทธิเท่าใดให้ถือไว้แทนตัวทรัพย์

3.4 สังหาริมทรัพย์มีค่าซึ่งซ่อนหรือฝังไว้นั้นต้องที่มีค่ามากพอแก่ที่จะเป็นสมบัติของ

แผ่นดิน เรียกว่า “ค่าควรเมือง” (ประมูล สุวรรณศร. 2525 : 205) เช่น ทองคำแท่งฝังไว้ในถ้ำลิเจีย

หรือโจรสลัดปล้นทรัพย์มาฝังไว้ เก็บไว้ในถ้ำหรือฝังไว้กลางป่าดงลึกซึ่งไม่มีผู้อาศัยอยู่ เป็นต้น หากมีผู้

เก็บได้โดยพฤติการณ์ซึ่งไม่มีผู้ใดสามารถอางว่าเป็นเจ้าของได้ ให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของแผ่นดิน ผู้เก็บ
้
ได้ต้องส่งมอบทรัพย์นั้นแก่เจ้าพนักงานตำรวจ หรือพนักงานเจ้าหน้าที่อน แล้วมีสิทธิจะได้รับรางวัล
ื่
หนึ่งในสามแห่งค่าทรัพย์นั้น

78





4. การได้มาโดยสุจริตในพฤติการณ์พิเศษ
ิ
การได้มาโดยสุจริตในพฤติการณ์พเศษบัญญัติไว้ตั้งแต่มาตรา 1329 ถึงมาตรา 1332

่
ได้แก การรับโอนทรัพย์สินจากนิติกรรมที่เป็นโมฆียะ การซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาด
ของศาล การได้เงินมาโดยสุจริต การซื้อทรัพย์สินมาโดยสุจริตในการขายทอดตลาดหรือในท้องตลาด


หรือจากพ่อค้า กรณีต่างๆ ดังกล่าวเป็นข้อยกเว้นหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน ดังนี้

4.1 การรับโอนทรัพย์สินจากนิติกรรมที่เป็นโมฆียะ กล่าวคือ บุคคลผู้ได้รับโอน

ทรัพย์สินมาโดยผู้โอนทรัพย์ให้นั้นได้ทรัพย์นั้นมาโดยนิติกรรมซึ่งเป็นโมฆียะและนิติกรรมนั้นได้ถูกบอก

ล้างภายหลัง แต่หากบุคคลผู้ได้มาซึ่งทรัพย์สินโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตแล้ว ย่อมทำให้ได้

กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น เหตุที่ทำให้นิติกรรมตกเป็นเป็นโมฆียะกรรมนั้นต้องมีกฎหมายกำหนดไว้

เช่น ความสามารถของบุคคลตามมาตรา 21 มาตรา 29 มาตรา 30 มาตรา 34 ประกอบกับมาตรา

153 การแสดงเจตนาสำคัญผิดในคุณสมบัติของบุคคลหรือทรัพย์ มาตรา 157 กลฉ้อฉลหรือข่มขู่

ี
ี
มาตรา 159 เมื่อมีการบอกล้างนิติกรรมที่เป็นโมฆยะจะมผลทำให้นิติกรรมนั้นตกเป็นโมฆะสูญเปล่ามา
้
ตั้งแต่แรก คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ถ้าเป็นการพนวิสัยจะให้กลับคืนเช่นนั้นได้ ก็ให้ได้รับ
ค่าเสียหายชดใช้ให้แทน การพนวิสัยจะให้กลับคืนตามมาตรา 176 ดังกล่าว จึงทำให้กรรมสิทธิ์ใน
้
ทรัพย์สินนั้นตกเป็นของผู้รับโอน ส่วนผู้โอนไม่มีทรัพย์สินคืนให้แก่คู่สัญญาก็ต้องใช้เป็นราคาให้แทน

(ประมูล สุวรรณศร. 2525 : 207) ผู้รับโอนจะได้รับการคุ้มครองสิทธิตามมาตรา 1329 นี้ จึงต้อง

ได้มาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน เช่น นายศิลาหลอกลวงให้บุคคลวิกลจริตโอนขายรถยนต์ให้ตน

แล้วเอารถยนต์นั้นไปขายให้นายอัคนี และนายอัคนีได้รับซื้อโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน นายอัคนีผู้

ซื้อย่อมได้กรรมสิทธิ์ แม้จะถูกบอกล้างในภายหลังก็ตาม

4.2 การซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดของศาล กล่าวคือ บุคคลผู้ซื้อ

ทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดี

ิ
ล้มละลายนั้น ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น แม้ภายหลังจะพสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของ
จำเลย หรือลูกหนี้โดยคำพพากษาหรือบุคคลล้มละลาย เหตุผลที่ไม่จำต้องคืนทรัพย์ให้แก่เจ้าของ
ิ
เพราะได้ผ่านกระบวนการบังคับคดีหรือขายทอดตลาดของศาลแล้ว ซึ่งเป็นกระบวนการที่เปิดเผยต่อ

บุคคลภายนอก ประกอบกับได้เปิดโอกาสให้เจ้าของที่แท้จริงร้องขัดทรัพย์หรือร้องคัดค้านการขาย

ทอดตลาดได้ ดังนั้นกฎหมายจึงให้การคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อต้องซื้อโดยสุจริต คือไม่รู้ว่าทรัพย์สินนั้น

มิใช่ของเจ้าของ หรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา

79





4.3 การได้เงินมาโดยสุจริต กล่าวคือ บุคคลผู้ได้เงินตรามาโดยสุจริตย่อมได้กรรมสิทธิ์
ในเงินที่ได้มานั้น ถึงแม้ภายหลังจะพสูจน์ได้ว่าเงินนั้นมิใช่ของบุคคลซึ่งได้โอนให้มาก็ตาม กล่าวคือ ผู้
ิ

ได้เงินตราที่รัฐทำขึ้นโดยกฎหมายประกาศให้เป็นเงินและชำระหนี้ได้ตามกฎหมาย ตาม
พระราชบัญญัติเงินตรา พ.ศ.2501 ไม่ว่าจะเป็นเหรียญกษาปณ์หรือธนบัตร ทั้งนี้เงินตราต้องเป็น


เงินตราไทยเท่านั้น ถ้ารัฐประกาศเลิกใช้แล้วไม่ใช่เงินตราแม้จะเคยเป็นเงินตราไทยก็ตาม ดังนั้นถ้าได้

เงินมาโดยสุจริตแล้วแม้จะไม่มีค่าตอบแทนก็ได้รับความคุ้มครองตามมาตรานี้ เช่น การได้เงินมาโดย

เสน่หา โดยไม่รู้ว่าเงินนั้นได้มาจากการขายทรัพย์สินที่ขโมยมา เจ้าของไม่มีสิทธิเรียกเงินคืน เพราะ

ทรัพย์สินที่ถูกลักไม่ใช่เงิน และผู้ได้เงินไม่ได้ละเมิดต่อเจ้าของทรัพย์สินแต่อย่างใด (ประมูล สุวรรณ

ศร. 2525 : 210)

4.4 การซื้อทรัพย์สินมาโดยสุจริตในการขายทอดตลาดหรือในท้องตลาดหรือจาก

่
พอค้า กล่าวคือ บุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินมาโดยสุจริตในการขายทอดตลาด หรือในท้องตลาด หรือจาก
พ่อค้าซึ่งขายของชนิดนั้น จะส่งผลทำให้ผู้นั้นไม่ได้กรรมสิทธิ์ แต่มีสิทธิยึดหน่วง โดยไม่จำต้องคืนให้แก่

เจ้าของแท้จริง เว้นแต่เจ้าของจะชดใช้ราคาที่ซื้อมา ดังนี้

4.4.1 ขายทอดตลาด หมายถึง ขายโดยประมูลราคาโดยเปิดเผยกันเองตาม

่
ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย์ มาตรา 509-517 เช่น ผู้รับจำนำเปิดประมูลทรัพย์สินที่ลูกหนี้ไม่
มาไถ่ถอน เป็นต้น

4.4.2 ท้องตลาด (open market) หมายถึง ที่ชุมนุมแห่งการค้าซึ่งมีสินค้าไว้

เสนอขายแก่ประชาชนทั่วไปโดยปกติ (บัญญัติ สุชีวะ. 2550 : 172) การซื้อขายจะต้องได้ทำกันใน

ั
เวลาเปิดค้าขายตามปกติ และในสถานที่อนเป็นตลาดสำหรับซื้อขายตามปกติด้วย (ม.ร.ว. เสนีย์
่
ปราโมช. 2521 : 211) ไม่ต้องซื้อจากพอค้าก็ได้ เช่น ซื้อสลากกินแบ่งรัฐที่สี่แยกคอกวัว เช่าพระที่
ตลาดพระท่าพระจันทร์ เป็นต้น

คำพพากษาศาลฎีกาที่ 3110/2539 จำเลยตั้งร้านค้าอยู่ในท้องตลาด ซื้อสลาก
ิ
กินแบ่งของโจทก์ซึ่งถูกคนร้ายลักขโมยไป ไม่ถือว่าซื้อสลากในท้องตลาดจึงต้องคืนให้โจทก์ การซื้อ

ทรัพย์สินในท้องตลาด คือซื้อจากร้านค้าที่ตั้งอยู่ในท้องตลาด ไม่ใช่ร้านค้าในท้องตลาด ซื้อทรัพย์สิน

จากคนนำมาขายให้ร้านค้า

ิ
คำพพากษาศาลฎีกาที่ 493/2536 ห้างโจทก์ได้รับอนุญาตจากทางการให้
ิ
ประกอบธุรกิจ ซื้อขายแลกเปลี่ยนรถยนต์ ไม่ทำให้ร้านโจทก์เป็นตลาด โจทก์รับซื้อรถพพาทจากนาย

80





ส. ซึ่งนำมาขายให้ โจทก์จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1332 เมื่อปรากฏว่ารถนั้นเป็นของนาย
ง. ซึ่งถูกลักไป โจทก์จึงต้องคืนให้นาย ง. ผู้เป็นเจ้าของที่ใช้สิทธิติดตามเอาทรัพย์คืนตามมาตรา 1336


่
4.4.3 พอค้าซึ่งขายของประเภทนั้น หมายถึง พอค้าซึ่งแสดงตนต่อสาธารณะว่า
่
ประกอบอาชีพค้าขายเป็นปกติธุระ (ประมูล สุวรรณศร. 2525 : 212) พอค้าเร่ไม่ประจำที่ หรือ
่
ร้านค้าแผงลอย ถือว่าเป็นพอค้าด้วย ทั้งนี้การซื้อจากพ่อค้าจะซื้อที่ไหนก็ได้ ซื้อในท้องตลาดไม่ต้องซื้อ
่
จากพ่อค้าก็ได้

ิ
คำพพากษาศาลฎีกาที่ 350/2506 ร้านค้าทอง ขายสลากกินแบ่งและรับซื้อ
รางวัล การที่มีผู้นำสลากถูกรางวัลมาขาย ร้านค้าทองจะอางว่าซื้อจากพอค้าไม่ได้ เพราะเป็นการซื้อ
่
้
จากเอกชน อ้างว่าซื้อในท้องตลาดก็ไม่ได้ เพราะไม่ปรากฏชัดว่าร้านนี้ตั้งอยู่ในชุมชนการค้า

5. การได้มาโดยอายุความ

การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์อาจได้มาโดยอายุความได้สิทธิ แต่ต้องเป็นไปตามที่บัญญัติไว้ใน

บรรพ 4 ลักษณะ 3 เรียกว่าการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 โดยบุคคลใดครอบครอง

ื่
ทรัพย์สินของผู้อนไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้
ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี

บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

6. การได้มาซึ่งที่ดินของแผ่นดิน

ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมาเป็นของแผ่นดิน

โดยประการอนตามกฎหมายที่ดิน เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามมาตรา 1304 (1) แต่เอกชน
ื่
อาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้ ก็แต่โดยมีการปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

ตามบทบัญญัติมาตรา 27 มาตรา 29 ถึงมาตรา 33



บทสรุป

ผู้มีอำนาจกรรมสิทธิ์ย่อมสามารถใช้สอย จำหน่ายจ่ายโอน ได้ดอกผล ติดตามเอาคืนและ


ขัดขวางหวงกันในทรัพย์สินนั้นๆ ของตนเองได้ การได้ซึ่งกรรมสิทธิ์อาจได้มาโดยผลของกฎหมาย

โดยอาจได้มาโดยหลักส่วนควบ การเข้าถือเอาสังหาริมทรัพย์ไม่มีเจ้าของ ได้ทรัพย์สินมาโดยที่ไม่มีผู้

ครอบครอง ได้มาโดยสุจริตในพฤติการณ์พเศษ การได้มาโดยอายุความ และการได้มาซึ่งที่ดินของ
ิ
แผ่นดิน เช่น ที่ดินแปลงใดเกดที่งอกริมตลิ่ง ที่งอกนั้นย่อมเป็นของเจ้าของที่ดินแปลงนั้นตามหลักส่วน
ิ

81





ควบ เก็บทรัพย์สินหายได้ผู้เก็บได้ย่อมมีสิทธิได้รับรางวัลและอาจได้กรรมสิทธิ์ถ้าเจ้าของไม่มาเอาคืน
ภายใน 1 ปี การซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลย่อมทำให้ได้กรรมสิทธิ์ หรือหาก


ครอบครองปรปักษ์ครบ 10 ปีย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความตามกฎหมาย รวมทั้งเอกชนอาจได้
กรรมสิทธิ์ในที่ดินรงร้างว่างเปล่าได้ เป็นต้น




คำถามทบทวน

1. สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ มีกี่ประการ อะไรบ้าง จงอธิบาย

2. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยหลักส่วนควบ ท่านเข้าใจว่าอย่างไร จงอธิบาย

3. นายขาวปลูกสร้างบ้านและสะพานลงไปในที่ดินของตนเอง ต่อมานายขาวได้แบ่งขาย

ที่ดินให้แก่นายดำกับนายแดง โดยนายดำซื้อที่ดินส่วนที่มีบ้านนั้นอยู่ ส่วนนายแดงได้ที่ดินส่วนที่มี

สะพานอยู่ เมื่อนายดำและนายแดงซื้อที่ดินแล้ว จึงทำการรังวัดสอบเขตปรากฏว่าห้องน้ำที่อยู่ในเขต

ของนายดำรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายแดง และปรากฏว่าสะพานที่อยู่ในที่ดินของนายแดงนั้นทางขึ้น

้
ของสะพานด้านหนึ่งล้ำไปในที่ดินของนายดำด้วย ให้วินิจฉัยว่านายดำจะอางมาตรา 1312 มาใช้

ื่
บังคับเพอไม่ให้ตนต้องรื้อห้องน้ำส่วนที่รุกล้ำได้หรือไม่ และนายดำจะให้นายแดงรื้อทางขึ้นของสะพาน
ที่รุกล้ำได้หรือไม่


4. เด็กชายเมฆอายุ 9 ปีซึ่งเป็นผู้เยาว์ ขายสร้อยคอทองคำให้กับนายสุวิทย์โดยไม่ได้รับ
ความยินยอมจากนายสุชาติซึ่งเป็นผู้แทนโดยชอบธรรมก่อน ต่อมานายสมควรได้มาซื้อสร้อยคอ


ทองคำนั้นจากนายสุวิทย์ไปโดยสุจริต นายสุชาติทราบเรื่องการซื้อขายสร้อยของเด็กชายเมฆจึงมา
บอกล้างนิติกรรมที่เป็นโมฆียะในภายหลังจากที่นายสมควรได้ซื้อสร้อยคอทองคำไปแล้ว ให้ท่าน


วินิจฉัยว่านายสมควรจะต้องคืนสร้อยคอทองคำให้กับนายสุชาติซึ่งเป็นผู้แทนโดยชอบธรรมของ
เด็กชายเมฆหรือไม่อย่างไร


5. จากบทบัญญัติมาตรา 1308 บัญญัติว่า “ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่ง ที่งอกย่อมเป็น
ทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น” ท่านเข้าใจว่าอย่างไร จงอธิบาย


ี
6. นายเอกทำให้นกบาดเจ็บปีกหักและมีเลือดไหลมาก แต่ก็ยังบินไปอก 2 กิโลเมตร แต่
่
นายเอกยังคงวิ่งตามไปในขณะนั้นด้วย ปรากฏว่านายโทจับได้ตอนที่นกออนแรงก่อน ดังนี้ ระหว่าง
นายเอกกับนายโท ใครมีสิทธิในนกตัวนั้นดีกว่ากัน เพราะเหตุใด

82





7. การได้ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยการขาดทอดตลาด มีผลอย่างไรตามกฎหมาย
จงอธิบาย


่
8. การซื้อทรัพย์สินจากทองตลาด กับซื้อจากพอค้าที่ขายทรัพย์สินชนิดนั้น หมายความว่า
้
อย่างไร และจะมีผลตามกฎหมายอย่างไร

83





บทที่ 6

แดนแห่งกรรมสิทธิ์ และการใช้กรรมสิทธิ์





่
ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย์ บรรพ 4 บัญญัติหลักกฎหมายเกี่ยวกับแดน
กรรมสิทธิ์ อำนาจกรรมสิทธิ์ และการใช้กรรมสิทธิ์ ไว้ในมาตรา 1335 ถึงมาตรา 1355



แดนแห่งกรรมสิทธิ์


เมื่อบุคคลมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินใดแล้ว ก็ย่อมมีสิทธิใช้สอย จำหน่ายจ่ายโอน ได้ซึ่งดอก

ผลแห่งทรัพย์นั้น ตลอดจนติดตามเอาคืนจากผู้ที่ไม่มีสิทธิยึดถือไว้ และสามารถที่จะขัดขวางหรือหวง

กันผู้ที่เข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย แต่ถ้าเป็นที่ดิน นอกจากเจ้าของจะมีสิทธิ

ื้
ดังกล่าวแล้ว ยังมีสิทธิในส่วนที่อยู่เหนือพนดินและใต้พนดิน เรียกว่า “แดนกรรมสิทธิ์” ตามมาตรา
ื้
ื้
ื้
1335 แดนแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินกินเหนือพนดินและใต้พนดินด้วย ผลของแดนแห่งกรรมสิทธิ์ทำให้
เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน มีสิทธิใช้สอย ขัดขวางผู้อนได้ เช่น จะสร้างตึกสูงเท่าไรก็ได้ ผู้อนจะรุกล้ำ
ื่
ื่
เข้ามาทางอากาศหรือใต้พื้นดินของเจ้าของไม่ได้ เว้นแต่จะมีข้อจำกัดตามกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น

1. แดนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

ตามมาตรา 1335 บัญญัติว่า “ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือ

ื้
ื่
ื้
กฎหมายอน ท่านว่าแดนแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นกินทั้งเหนือพนดินและใต้พนดินด้วย” ซึ่งการใช้สิทธิ
ื้
ในแดนกรรมสิทธิ์ของที่ดินขยายขึ้นไปเหนือพนดินและขยายลงไปใต้พนดิน แต่การใช้อำนาจแห่ง
ื้
กรรมสิทธิ์ยังต้องอยู่ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย์นี้หรือกฎหมาย
่
อื่นด้วย มีหลักเกณฑ์ทางกฎหมายในเรื่องดังกล่าว ดังนี้

1.1 การได้มาและการสิ้นไปซึ่งแดนกรรมสิทธิ์

แดนกรรมสิทธิ์อาจเกิดขึ้นได้ 2 วิธี คือ โดยทางนิติกรรมและโดยผลของกฎหมาย

ั
กล่าวคือ การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิโดยทางนิติกรรมเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับ
อสังหาริมทรัพย์ซึ่งทำให้บุคคลได้มาซึ่งทรัพย์โดยการโอนระหว่างบุคคลโดยทางนิติกรรม ก่อให้เกิด

บุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญา (จุฑามาศ นิศารัตน์. 2525 : 52) ส่วนการได้มาโดยผลแห่งกฎหมายเป็น

ื่
การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิในกรณีอนๆ ที่มิใช่การได้มาโดยนิติกรรม หากแต่เป็นกรณีการได้มาโดยมี

84





บทบัญญัติของกฎหมายบัญญัติไว้แก่กรณีนั้นโดยเฉพาะ ซึ่งตามบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพง
่
และพาณิชย์ได้บัญญัติถึงกรณีดังกล่าวไว้หลายกรณี เช่น การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยหลักส่วนควบตาม


มาตรา 1308 ถึงมาตรา 1314 หรือการได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 เป็นต้น
แดนกรรมสิทธิ์นั้นอาจระงับสิ้นไปได้ 3 กรณี คือ โดยการแสดงเจตนา โดยผล


แห่งกฎหมายและโดยสภาพทางธรรมชาติ กล่าวคือ

1.1.1 โดยการแสดงเจตนา กล่าวคือ ผู้ทรงสิทธิในทรัพย์สินสามารถแสดงเจตนา

ื่
ให้สิทธิในแดนกรรมสิทธิ์สิ้นไปได้โดยการโอนที่ดินซึ่งมีแดนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อนไป เช่น กรณีที่เจ้าของ
ื่
ที่ดินได้แสดงเจตนาโอนสิทธิในที่ดินให้แก่บุคคลอนตามสัญญาซื้อขาย ผู้โอนย่อมสิ้นสิทธิในแดน
กรรมสิทธิ์ไปพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์โดยทำสัญญาซื้อขายที่ดินนั้น เป็นต้น

1.1.2 โดยผลแห่งกฎหมาย กล่าวคือแดนกรรมสิทธิ์อาจสิ้นไปได้หากมีบทบัญญัติ

ให้บุคคลอื่นได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ เช่น การครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 เจ้าของที่ดินเดิมซึ่ง

ถูกบุคคลอื่นแย้งการครอบครองไปย่อมสูญสิ้นแดนกรรมสิทธิ์พร้อมกบการสิ้นไปของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
ั
ด้วย เป็นต้น

1.1.3 โดยสภาพทางธรรมชาติ การสิ้นไปของแดนกรรมสิทธิ์ตามสภาพทาง

ธรรมชาติเป็นการสิ้นไปในวัตถุแห่งสิทธิ ถ้าไม่มีที่ดินก็ไม่มีแดนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เช่น ที่ดินแปลงนั้น

ถูกน้ำเซาะจนกลายเป็นทางน้ำสาธารณะ ย่อมทำให้แดนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนั้นระงับสิ้นไปด้วย

เป็นต้น

1.2 แดนกรรมสิทธิ์มีเฉพาะแต่ในที่ดิน จากข้อความทว่า “แดนแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น
ี่
ื้
ื
กินทั้งเหนือพนดินและใต้พนดินด้วย” แสดงให้เห็นว่าวัตถุแห่งสิทธิของแดนกรรมสิทธิ์ก็คอสิทธิที่มีอยู่
ื้
ี
เหนือพนดินและใต้พนดิน และแดนกรรมสิทธิ์นี้ยังจำกัดแต่เพยงว่าจะมีได้เฉพาะในที่ดินเท่านั้น
ื้
ื้
ทรัพย์สินอนจึงไม่อาจเป็นวัตถุแห่งสิทธิที่จะมีแดนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายได้ มาตรา 1335 จำกัดไว้ให้
ื่
เป็นแดนกรรมสิทธิ์ในที่ดินเท่านั้น ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์จะมีแดนเช่นนี้ไม่ได้ (ม.ร.ว. เสนีย์ ปราโมช.
ื่
2521 : 234) และอนุญาตให้มีแดนกรรมสิทธิ์เฉพาะที่ดินเท่านั้นมิได้อนุญาตถึงอสังหาริมทรัพย์อน
ด้วย (บัญญัติ สุชีวะ. 2535 : 168) อสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมมีแดนกรรมสิทธิ์แต่สังหาริมทรัพย์นั้น

กล่าวได้ว่าไม่มีแดนกรรมสิทธิ์หรือมีแดนกรรมสิทธิ์อยู่แต่เฉพาะตัวของมันเอง (ประมูล สุวรรณศร.

ื่
2501 : 216) ดังนั้นแดนกรรมสิทธิ์จะมีได้เฉพาะในที่ดินเท่านั้น สังหาริมทรัพย์อนไม่สามารถมีได้
เพราะโดยความเป็นจริงแล้วสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ โต๊ะ เก้าอ สุนัข ไก่ เหล่านี้เป็นสิ่งที่เคลื่อนที่
ี้

85





ี
ได้เคลื่อนตำแหน่งได้อยู่เสมอแดนกรรมสิทธิ์จึงมีเฉพาะเพยงแต่ตัวทรัพย์นั้นๆ เท่านั้น (บัญญัติ สุชีวะ.
2529 : 190) หรือมีแดนกรรมสิทธิ์เฉพาะตัวของมันเอง


1.3 อำนาจแห่งแดนกรรมสิทธิ์ กล่าวคือ การใช้อำนาจของแดนกรรมสิทธิ์ซึ่งมีอยู่
เหนือพนดินนั้น เจ้าของที่ดินไม่มีอำนาจขยายออกไปรอบๆ ที่ดินในทุกทิศทุกทางทั้งในแนวราบ
ื้

(horizon) และแนวดิ่ง (vertical) แต่สามารถใช้อำนาจแดนกรรมสิทธิ์เฉพาะในแนวดิ่งเท่านั้น กรณี

ื้
แดนกรรมสิทธิ์ใต้พนดินนั้นถ้าความเป็นจริงว่าโลกกลม แดนกรรมสิทธิ์ก็จะต้องจำกัดเป็นรูปกรวยตัด
ลงไปจนถึงแกนโลก เพราะเจ้าของที่ดินทางพนโลกอกขางหนึ่ง ก็อาจมีแดนผ่านมาถึงจุดตัดกันตรงนั้น
ี
้
ื้
ได้ด้วยหรือถ้าความเป็นจริงปรากฏว่าจักรวาลนี้กลมเช่นกัน เช่นนี้แดนกรรมสิทธิ์เหนือพื้นดินก็จะมีรูป
จำกัดเช่นเดียวกัน ตามมาตรา 1335 กล่าวถึงแต่เหนือกับใต้พนดินแล้วส่วนข้างๆ จะว่ากันอย่างไร
ื้
เช่น การจอดเรือหรือแพกีดขวางหน้าที่ดินของผู้อนไว้เช่นนี้ผู้นั้นจึงห้ามได้ สำหรับที่ดินติดต่อบนบก
ื่
ไกลจากทางน้ำจะกำหนดให้มีแดนข้างๆ ก็จะเกิดเหลื่อมล้ำกันยุ่งยากบังคับอย่างเดียวกันไม่ได้ (พระ

ยานิติศาสตร์ไพศาลย์. 2471 : 106) ทั้งนี้แดนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นเจ้าของย่อมมีสิทธิในบริเวณเนื้อที่ไม่

เฉพาะแต่ในเขตผิวเนื้อที่ดินนั้น แต่รวมไปถึงบริเวณที่ว่างเปล่าซึ่งอยู่เหนือตั้งตรงขึ้นไปในอากาศบน

ื้
พนดินนั้นด้วยและรวมถึงบริเวณที่ลึกลงไปใต้ดินนั้นด้วย (ประมูล สุวรรณศร. 2501 : 217) การมี
แดนกรรมสิทธิ์เหนือพนดินเป็นเส้นตรงขึ้นไปโดยตลอดและใต้พนดินตั้งฉากลงไปนั้นต้องเท่าที่มนุษย์
ื้
ื้
สามารถจะหยั่งลงไปได้ (บัญญัติ สุชีวะ. 2535 : 165) จำกัดเพียงเท่าที่ความสามารถของมนุษย์จะใช้

สอยได้เท่านั้น หายาวไปจนถึงจักรวาลหรือลึกลงไปจนทะลุโลกอกด้านหนึ่งไม่ (บัญญัติ สุชีวะ.
ี
2535 : 167) หลักในการกำหนดสิทธิเหนือพื้นดินหรือใต้พนดินนั้นวัดจากแนวเขตพนดินตั้งฉากขึ้นไป
ื้
ื้
หรือตั้งฉากลงมา ถ้าตั้งฉากขึ้นไปในบริเวณระหว่างเส้นที่ลากจากแนวเขตที่ดินทั้งสี่เส้นนี้เป็นแดน

ื้
กรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินนั้น เช่นเดียวกันกับใต้พนดินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินเช่นกัน
(จุฑามาศ นิศารัตน์. 2525 : 203)

ส่วนสิทธิของเจ้าของที่ดินในแนวราบไปนั้น เจ้าของที่ดินยังคงมีอำนาจบาง

ประการที่จะใช้สิทธิตามกฎหมาย เช่น กรณีมีบุคคลอื่นปล่อยควันเถ้าแกลบเข้ามาทำความเสียหายแก ่

เจ้าของที่ดินหรือปิดกั้นแสงแดด ความสว่างและทิศทางลม เป็นต้น เจ้าของที่ดินจึงได้รับความ

คุ้มครองสิทธิในแนวราบตามมาตรา 1337 กล่าวคือ บุคคลใดใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้เจ้าของ

อสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสียหาย หรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติ

ั
และเหตุอนควรในเมื่อเอาสภาพและตำแหน่งที่อยู่แห่งทรัพย์สินนั้นมาคำนึงประกอบ เจ้าของ

86





อสังหาริมทรัพย์มีสิทธิจะปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไป ทั้งนี้ไม่ลบล้างสิทธิ
ที่จะเรียกเอาค่าทดแทน และเจ้าของที่ดินยังได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายลักษณะละเมิดตาม


มาตรา 420 ในการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายได้
1.4 ขอบเขตหรืออาณาเขตแห่งการใช้แดนกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินว่าสามารถใช้


สิทธิขึ้นไปในอากาศและลึกลงไปใต้พนดินได้สูงหรือลึกเพยงใด แดนกรรมสิทธิ์จะมีจุดเริ่มต้น ณ จุดใด
ื้
ี
ื้
จากพนดินนั้น ตามมาตรา 1335 มิได้บัญญัติขอบเขตหรืออาณาเขตแห่งการใช้สิทธิว่าจะเริ่มจากที่ใด
้
ื้
และสิ้นสุด ณ จุดใด ดังนั้นจุดเริ่มต้นของแดนกรรมสิทธิ์ย่อมเริ่มต้นตั้งแต่เหนือพนพนดินขึ้นไป คือ
ื้
ช่องว่างของอากาศซึ่งสูงขึ้นไปจากพนดิน ณ จุดที่อากาศสัมผัสกับพนดิน ในส่วนจุดเริ่มต้นของแดน
ื้
กรรมสิทธิ์ใต้ดิน คือจุดใดก็ตามทเป็นส่วนหนาของผิวดินหรือเป็นส่วนลึกที่สามารถขุดลงไปใต้ดินได้ ณ
ี่
จุดนั้นคือจุดเริ่มต้นของแดนกรรมสิทธิ์ใต้พนดิน สิ้นสุดเท่าที่มนุษย์มีปัญญาใช้ประโยชน์ได้ เว้นแต่มี
ื้
ุ
ื่
ข้อจำกัดตามกฎหมายอน เช่น อากาศยานให้เครื่องบินบินผ่านได้ บางประเทศสามารถเจาะอโมงค์
รถไฟใต้ดินได้ เป็นต้น

2. การคุ้มครองสิทธิในที่ดินที่มีแดนกรรมสิทธิ์

ื่
เมื่อเจ้าของที่ดินมีแดนกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1335 หากมีบุคคลอนรุกล้ำหรือรบกวน
ต่อสิทธิในแดนกรรมสิทธิ์ เจ้าของที่ดินย่อมมีสิทธิขัดขวางการรุกล้ำหรือการรบกวนการครอบครองใน

ที่ดิน ย่อมไม่จำกัดแต่เพยงเฉพาะแต่พนดินเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการรุกล้ำหรือรบกวนการครอบครอง
ื้
ี
ในแดนกรรมสิทธิ์ด้วย ซึ่งแดนกรรมสิทธิ์เป็นสิทธิอย่างหนึ่งที่กฎหมายรับรองและคุ้มครองให้ หากมี

บุคคลใดกระทำการรุกล้ำหรือรบกวนการครอบครองต่อสิทธิเจ้าของที่ดินย่อมมีอำนาจขจัดให้สิ้นไปได้

ื่
เช่น หากมีบุคคลใดก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างใดๆ รุกล้ำเข้ามาในเขตแดนกรรมสิทธิ์ หรือบุคคลอนวางท่อ
ระบายน้ำ สายไฟฟาหรือสิ่งอนซึ่งคล้ายกันเหนือและใต้พนดิน หรือหากบุคคลใดก่อให้เกิดความ
ื้
ื่
้
เสียหายหรือเดือดร้อนเกินควรแก่เจ้าของที่ดินตามมาตรา 1337 เจ้าของที่ดินย่อมได้รับความคมครอง
ุ้
ตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายนั้นๆ ดังนี้

2.1 การคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สิน แดนกรรมสิทธิ์นั้นเจ้าของมีสิทธิใช้สอย ได้ดอกผล

จำหน่าย ขัดขวางหวงกันและติดตามเอาคืน เหมือนกับที่ดิน เช่น ให้เช่าที่ดินปลูกสร้างบ้านบนที่ดิน

ของตน และยังให้คนเช่าช่องวางบนหลังคาบ้านติดป้ายโฆษณาได้ ส่วนที่เกินกว่าหลังคาบ้านไม่

ิ่
เกี่ยวกับตัวบ้าน ให้เอาป้ายโฆษณาเพมมาจากแดนกรรมสิทธิ์เหนือหลังคาบ้านได้ ซึ่งแดนกรรมสิทธิ์
่
เป็นสิทธิอย่างหนึ่งที่ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายโดยเฉพาะในประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย์

87





ได้มีบทบัญญัติหลายมาตราที่ให้ความคุ้มครองแก่เจ้าของที่ดินได้แก่ กฎหมายละเมิดในบรรพ 2 และ
กฎหมายทรัพย์สินในบรรพ 4 ดังต่อไปนี้


ี
2.1.1 การรุกล้ำเข้าไปในแดนกรรมสิทธิ์ หากมบุคคลใดกระทำด้วยประการใดอน
ั
ื่
เป็นการรุกล้ำเข้าไปในแดนกรรมสิทธิ์ เจ้าของที่ดินย่อมมีอำนาจที่จะปฏิบัติการเพอให้การละเมิดสิทธิ
ื่
ื่
นั้นหมดสิ้นไปได้ตามมาตรา 1336 เว้นแต่บุคคลอนจะมีสิทธิดีกว่า โดยเฉพาะในกรณีที่ถูกบุคคลอน
แย้งการครอบครองตามมาตรา 1382 หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ถ้าครอบครองติดต่อกัน 10 ปี ผู้

ี
ครอบครองย่อมได้กรรมสิทธิ์หรือในกรณีที่ดินมีเพยงสิทธิครอบครองหากมีผู้แย้งการครอบครองไป
ื่
้
้
และผู้ครอบครองเดิมมิได้ฟองคดีเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปี ย่อมหมดสิทธิฟองคดีเพอเอา
คืนการครอบครองตามมาตรา 1375 แต่ในกรณีที่เป็นแต่การรุกล้ำเข้าไปในแดนกรรมสิทธิ์โดยการ
ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างใดๆ หรือกระทำการใดๆ ที่ถือว่าเป็นการรุกล้ำเข้าไปในแดนแห่งกรรมสิทธิ์เหนือ

หรือใต้พนดิน เจ้าของที่ดินนั้นย่อมได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายโดยถือว่าเป็นการละเมิดสิทธิใน
ื้
แดนกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 420 (ไพจิตร ปุญญพันธ์. 2529 : 25)

2.2.2 สิทธิที่จะได้รับความคุ้มครองจากความเสียหายหรือเดือดร้อนตามมาตรา

1337 ซึ่งบุคคลใดใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสียหายหรือเดือดร้อน

ั
เกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและมีเหตุอนควร ในเมื่อเอาสภาพและตำแหน่งที่
อยู่แห่งทรัพย์สินนั้นมาคำนึงประกอบ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิปฏิบัติการเพอยังความเสียหาย
ื่
หรือเดือดร้อนนั้นสิ้นไปทั้งนี้ไม่ลบล้างสิทธิที่จะเอาค่าทดแทน และอาจบังคับเอาได้โดยพลการตนเอง

ในเมื่อมีผู้ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เสียหายหรือเดือดร้อน (ประมูล สุวรรณศร. 2501 : 218)

2.1.3 สิทธิที่จะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายลักษณะละเมิดตามประมวล

กฎหมายแพงและพาณิชย์มาตรา 420 ผู้ใดจงใจหรือประมาทเลินเล่อ ทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมาย
่
ื่
ให้เขาเสียหายแก่ทรัพย์สินหรือสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใด ผู้นั้นทำละเมิดจำต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนเพอ
การนั้น ทั้งนี้การทำละเมิดต่อสิทธิในแดนกรรมสิทธิ์หรือการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดความเสียหายแก่

สิทธิต่างๆ ก็อาจมีได้ไม่จำกัดเฉพาะสิ่งของที่เป็นตัวตน (Material thing) เท่านั้น แต่หมายถึงสิ่งที่ไม่

เป็นตัวตนซึ่งไม่สามารถสัมผัสแตะต้องได้ (intangible) เช่น ชื่อเสียง ดังนั้นแดนกรรมสิทธิ์เป็นสิทธิ

อย่างหนึ่งและเป็นทรัพยสิทธิซึ่งกฎหมายให้ความคุ้มครอง บุคคลทั่วไปต้องเคารพ (จิตติ ติงศภัทิย์.

2523 : 485) หากมีบุคคลใดก่อให้เกิดความเสียหายแก่สิทธิดังกล่าวย่อมเป็นการกระทำละเมิด

เจ้าของที่ดินย่อมมีสิทธิที่จะได้รับชดใช้ค่าเสียหายรวมทั้งมีสิทธิที่จะมิให้ผู้นั้นทำละเมิดต่อไป

88





2.2 การจ่ายค่าทดแทนการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน กล่าวคือ เจ้าของทรัพย์สินย่อมม ี
อำนาจกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1336 แต่หากเจ้าของทรัพย์สินนั้นเป็นเจ้าของที่ดินแล้ว เจ้าของที่ดินมี


ี
อำนาจแห่งแดนกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1335 อกด้วย แม้กรรมสิทธิ์จะเป็นทรัพยสิทธิที่เด็ดขาดและมี
อำนาจมากที่สุด แต่การใช้กรรมสิทธิ์ก็ต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัดแห่งกฎหมาย ตามหลักการใช้สิทธิของ


ตนจะต้องไม่ทำให้เสียหายแก่ผู้อน ซึ่งบทบัญญัติแห่งกฎหมายมาตรา 1335 และมาตรา 1336 มี
ื่
ข้อความกล่าวไว้ว่า “ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอน”และ
ื่
ข้อความ “ภายในบังคับแห่งกฎหมาย” แสดงให้เห็นว่าการใช้สิทธิตามกฎหมายนี้ย่อมถูกจำกัดการใช้

สิทธิได้แต่อย่างไรก็ตามเจ้าของที่ดินก็มีสิทธิที่จะได้รับค่าทดแทนจากการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ดังเช่น

กรณีต่อไปนี้

2.2.1 การปลูกสร้างรุกล้ำ ตามมาตรา 1312 การสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปใน

ที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต บุคคลผู้สร้างเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดิน

ื่
เป็นค่าใช้ที่ดินนั้น การเสียเงินนี้จึงเป็นค่าใช้ที่ดินเพอเป็นค่าตอบแทนในการที่ตนได้ใช้ที่ดินของผู้อน
ื่
เช่นเดียวกับค่าเช่าที่ดิน และฝ่ายผู้สร้างรุกล้ำโดยสุจริตต้องเสียเงินตอบแทนเป็นค่าใช้ที่ดินนั้นตราบ

เท่าที่ส่วนรุกล้ำนั้นตั้งอยู่ (ประมูล สุวรรณศร. 2537 : 139-140)

2.2.2 สิทธิในการเดินผ่านทางจำเป็น ตามมาตรา 1349 ให้สิทธิเจ้าของที่ดินที่ไม่

ื่
มีทางออกสู่ทางสาธารณะสามารถที่จะใช้สิทธิผ่านที่ดินผู้อนได้ จึงแสดงให้เห็นว่าแดนกรรมสิทธิ์ของ
เจ้าของที่ดินสามารถกาวไปถึงที่ดินแปลงอนๆ จนถึงทางสาธารณะได้ ซึ่งสิทธิผ่านโดยทางจำเป็นนี้ผู้มี
้
ื่
สิทธิจะต้องเสียค่าตอบแทนให้เจ้าของที่ดินที่ถกผ่าน เหมือนเป็นค่าเช่าเนื้อที่ดินบริเวณนั้นทำทางผ่าน
ู
ไปนั่นเอง แต่การเช่านี้เป็นไปด้วยอำนาจกฎหมายบังคับ (ประมูล สุวรรณศร. 2537 : 201)

้
2.2.3 การได้รับประโยชน์จากท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ สายไฟฟา ตามมาตรา 1352
ื่
้
หากเจ้าของที่ดินได้รับค่าทดแทนตามสมควรแล้ว ต้องยอมให้ผู้อนวางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ สายไฟฟา
หรือสิ่งอนซึ่งคล้ายกันผ่านที่ดินของตน เพอประโยชน์แก่ที่ดินติดต่อ ซึ่งถ้าไม่ยอมให้ผ่านก็ไม่มีทางจะ
ื่
ื่
วางได้หรือถ้าจะวางได้ ก็จะต้องใช้เงินจำนวนมากเกินสมควร แต่เจ้าของที่ดินอาจให้ยกเอาประโยชน์

ของตนขึ้นพิจารณาด้วย

89





อำนาจแห่งกรรมสิทธิ์

ื่
กรรมสิทธิ์เป็นทรัพยสิทธิที่บุคคลมีอยู่เหนือทรัพย์สินที่ยิ่งใหญ่ สามารถยันกับบุคคลอน
ทั่วไปได้ ดังนั้นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินย่อมมีสิทธิต่างๆ เหนือทรัพย์สินนั้น เช่น สิทธิใช้สอย

จำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่ง

ทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อนสอดเข้าเกี่ยวข้องกับ
ื่
ทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1336 ว่า “ภายในบังคับแห่งกฎหมาย

เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้ง

มีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้

ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย”

สิทธิในฐานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์นั้น กฎหมายกำหนดให้เจ้าของมีอำนาจกรรมสิทธิ์ 5

ประการ คือ ใช้สอย จำหน่ายจ่ายโอน ได้ซึ่งดอกผล ติดตามเอาคืนจากผู้ไม่มีสิทธิยึดถือไว้ และ

ขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ดังนี้

1. ใช้สอย หมายถึงการใช้สอยทรัพย์สินตามสภาพหรือลักษณะของทรัพย์นั้น เช่น เป็น

เจ้าของรถยนต์ก็สามารถที่จะขับรถไปยังสถานที่ต่างๆ ได้ เป็นเจ้าของบ้านก็ใช้บ้านในการอยู่อาศัย

เป็นเจ้าของที่ดินก็สามารถเพาะปลูกทำประโยชน์ในที่ดินได้ เป็นต้น แต่การใช้สอยก็ต้องอยู่ภายใต้

ื่
ั
บังคับของกฎหมายอนด้วย เช่น จะใช้แรงช้างในการลากซุงอย่างหนักอนมีลักษณะเป็นการทารุณสัตว์
ย่อมมีความผิดตามมาตรา 381 แห่งประมวลกฎหมายอาญา หรือเป็นเจ้าของเครื่องเสียงแต่จะเปิด

ั
เพลงเสียงดังๆ อนเป็นการรบกวนสิทธิของผู้อนได้รับความเดือนร้อนย่อมมีความผิดตามมาตรา 370
ื่
ั
ที่ห้ามส่งเสียงดังโดยไม่มีเหตุอนสมควร การใช้สิทธิเกินส่วนตามมาตรา 1337 โดยการก่อสร้าง
อสังหาริมทรัพย์บังลมบังแสงแดดจนทำให้อสังหาริมทรัพย์ข้างเคียงได้รับความเดือดร้อน เป็นต้น แม้

่
เป็นการใช้สอยทรัพย์สินของตนเองก็จะต้องไม่กอให้เกิดความเดือดร้อนเสียหายต่อผู้อื่น ถ้ามีกฎหมาย
บัญญัติห้ามเอาไว้ก็จะใช้สิทธิเกินส่วนไม่ได้

2. จำหน่าย หมายความว่าเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิในการจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สินของ

ตนเองให้กับผู้อื่นได้ โดยการทำนิติกรรมสัญญา เช่น สัญญาซื้อขาย สัญญาแลกเปลี่ยน หรือสัญญาให้

สัญญายืมใช้สิ้นเปลือง การชำระหนี้ เป็นต้น แต่ต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัดของกฎหมายนั้นด้วย (บัญญัติ

สุชีวะ. 2544 : 218) เช่น มาตรา 1700 วรรคแรก บัญญัติว่า “ภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติในหมวดนี้

บุคคลจะจำหน่ายทรัพย์สินใดๆ โดยนิติกรรมที่มีผลในระหว่างชีวิตหรือเมื่อตายแล้ว โดยมีข้อกำหนด

90





ห้ามมิให้ผู้รับประโยชน์โอนทรัพย์สินนั้นก็ได้ แต่ต้องมีบุคคลใดบุคคลหนึ่งนอกจากผู้รับประโยชน์
กำหนดไว้ สำหรับเป็นผู้รับทรัพย์สินนั้นเป็นสิทธิเด็ดขาด ในเมื่อมีการละเมิดข้อกำหนดห้ามโอน” ทั้งนี้


การจำหน่ายจ่ายโอนให้หมายความรวมถึงการทำลายทรัพย์สินด้วย เช่น โยนทิ้งถังขยะ การเผาทิ้ง
การฉีก เป็นต้น


3. ได้ซึ่งดอกผล กล่าวคือ ดอกผลเป็นสิ่งที่งอกเงยโดยการมีหรือการใช้ทรัพย์นั้น ซึ่งดอก

ผลตามกฎหมายมี 2 ประเภท คือดอกผลธรรมดาและดอกผลนิตินัย เช่นนี้แล้วเมื่อทรัพย์สินใดก็ตาม

เกิดดอกผลขึ้นมา ดอกผลนั้นย่อมเป็นของเจ้าของกรรมสิทธิ์ด้วย เช่น ถ้าเป็นเจ้าของแพะก็จะเป็น

ั
เจ้าของนมแพะอนเป็นดอกผลธรรมดาด้วย หรือถ้าเป็นเจ้าของบ้านที่เอาออกให้เช่า ค่าเช่าบ้านที่ได้
จากผู้เช่าก็เป็นดอกผลของเจ้าของบ้านซึ่งเป็นดอกผลนิตินัย เป็นต้น

4. ติดตามเอาคืนจากผู้ไม่มีสิทธิยึดถือไว้ กล่าวคือ เมื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีสิทธิ

เหนือทรัพย์สินของตนเอง หากมีบุคคลอื่นมาอ้างสิทธิในทรัพย์สินหรือเอาทรัพย์สินนั้นไปโดยไม่มีสิทธิ

หรือไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของ เช่นนี้แล้วเจ้าของมีสิทธิติดตามเอาคืนได้ด้วยตนเองโดยไม่ต้องฟอง
้
ี
คดีต่อศาล แต่ต้องทำด้วยความระมัดระวัง หากอกฝ่ายมีข้อโต้แย้งจะใช้กำลังบังคับไม่ได้ต้องใช้สิทธิ
ทางศาล ทั้งนี้การติดตามเอาคืนในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์นี้ไม่มีอายุความ จึงสามารถติดตามได้ตลอด

ไม่มีกำหนดระยะเวลา เว้นแต่ มีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะ เช่น การถูกแย้งการครอบครอง

ื่
ปรปักษ์ในที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์โดยผู้อนที่ครอบครองโดยสงบ เปิดเผยและมีเจตนาเป็นเจ้าของจนครบ
ื่
10 ปี บุคคลอนนั้นย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยผลของกฎหมายแล้ว เจ้าของเดิมจึงติดตามเอาคืนไม่ได้
(บัญญัติ สุชีวะ. 2544 : 220)

คำพพากษาศาลฎีกาที่ 493/2536 ห้างโจทก์ได้รับอนุญาตจากทางการให้ประกอบธุรกิจ
ิ
ซื้อขายแลกเปลี่ยนรถยนต์ ไม่ทำให้ร้านโจทก์เป็นตลาด โจทกรับซื้อรถพพาทจากนาย ส. ซึ่งนำมาขาย
ิ
์
ให้ โจทก์จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1332 เมื่อปรากฏว่ารถนั้นเป็นของนาย ง. ซึ่งถูกลักไป

โจทก์จึงต้องคืนให้นาย ง. ผู้เป็นเจ้าของที่ใช้สิทธิติดตามเอาทรัพย์คืนตามมาตรา 1336

คำพพากษาศาลฎีกาที่ 5560/2537 ข้อตกลงและทางปฏิบัติระหว่างจำเลย กับนาย บ. ผู้
ิ
ซื้อที่ดินพพาทของจำเลยจากการขายทอดตลาดโดยยอมให้จำเลยมีสิทธิเป็นเจ้าของฮวงซุ้ยซึ่งได้
ิ
ื้
ก่อสร้างบนที่ดินพพาทนั้นมาแต่เดิมเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพนดินเป็นคุณแก่จำเลยโดยทางนิติ
ิ
กรรมตามมาตรา 1410 แต่เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ จึง

ไม่บริบูรณ์ตามมาตรา 1299 วรรคแรก คงใช้ได้ในฐานะบุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณีคือนาย บ. กับจำเลย

91





เท่านั้นและไม่ว่าโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินพพาทมาจากนาย บ. จะรู้ถึงข้อความระหว่างนาย บ. กับจำเลยมา
ิ
ิ
ก่อนหรือไม่หรือซื้อที่ดินพพาทมาด้วยราคาต่ำก็ตาม ก็ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตาม

ิ
มาตรา 1336 ที่จะขัดขวางมิให้จำเลยหรือบุคคลอนสอดเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพพาทโดยมิชอบด้วย
ื่
กฎหมายได้

5. ขัดขวางหวงกัน กล่าวคือ เจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถใช้สิทธิปัดป้องการสอดเข้ามา

เกี่ยวข้องโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย แม้ว่าอาจต้องใช้กำลังในการขัดขวางหวงกัน ซึ่งถ้าเป็นการป้องกัน

โดยชอบด้วยกฎหมายและไม่เกินสมควรแก่เหตุก็สามารถทำได้ ทั้งนี้สามารถใช้สิทธิขัดขวางได้โดยไม่

ต้องร้องขอต่อศาลให้บังคับ (บัญญัติ สุชีวะ. 2544 : 222-223) เช่น มีขโมยบุกรุกเข้ามาในบ้าน

ั
ั
เจ้าของบ้านก็สามารถขดขวางป้องกนไม่ให้เข้าไปในบ้านได้ทันที แม้ว่าจะต้องใช้กำลังก็ตาม หรือหาก
เห็นว่าขโมยกำลังจะเอารถจักรยานยนต์ไป เจ้าของก็สามารถแย้งเอาคืนได้โดยอาจใช้กำลังปัดป้องได้

พอสมควรแก่เหตุ เป็นต้น



การใช้สิทธิเกินส่วนเฉพาะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์


ตามมาตรา 1337 เป็นสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้ใครมาทำให้เดือนร้อนเกิน
กว่าที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอันควรในเมื่อเอาสภาพและตำแหน่งที่อยู่


แห่งทรัพย์สิน คนที่มาทำให้เดือนร้อนนั้นไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาจอด
รถยนต์ขวางหน้าบ้านเป็นประจำ หรือวิ่งผ่านหน้าบ้านไปมาและบีบแตรเป็นประจำให้น่ารำคาญ


แม้แต่กรุงเทพมหานครมาสร้างสะพานข้ามถนนหน้าบ้านขวางทางเข้าออกไม่สะดวก กฎหมายจึง
คุ้มครองเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้กรุงเทพมหานครทำเช่นนั้นได้ เป็นต้น เจ้าของย่อมมสิทธิในการ
ี

ใช้สอยทรัพย์สินตนเองอย่างไรก็ได้แต่ต้องไม่กอให้เกิดความเสียหายหรือเดือดร้อนต่อผู้อื่น ตามมาตรา
่
1337 บัญญัติว่า “บุคคลใดใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสียหาย หรือ


ั
เดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอนควรในเมื่อเอาสภาพและ
ตำแหน่งที่อยู่แห่งทรัพย์สินนั้นมาคำนึงประกอบไซร้ ท่านว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิจะ


ปฏิบัติการเพอยังความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไป ทั้งนี้ไม่ลบล้างสิทธิที่จะเรียกเอาค่า
ื่
ทดแทน”

บทบัญญัติของมาตรา 1337 มีหลักเกณฑ์เพอให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใช้สิทธิตามปกติ
ื่
ของตนแต่ต้องไม่ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ข้างเคียงได้รับความเสียหายและเดือดร้อน ดังนี้

92





1. ใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสียหายหรือเดือดร้อน
กล่าวคือ เจ้าของกรรมสิทธิ์มีสิทธิในการใช้สอยประโยชน์ในทรัพย์สินของตนเองได้แต่ต้องอยู่ภายใต้


หลักกฎหมาย มาตรา 5 มาตรา 6 และมาตรา 421 กำหนดให้การใช้สิทธิแห่งตนต้องกระทำโดยสุจริต
และการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะก่อให้เกิดความเสียถือว่าเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายด้วย (ประมูล


สุวรรณศร. 2525 : 219) หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใช้สิทธิในทรัพย์สินของตนแล้วเป็นเหตุให้

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ข้างเคียงได้รับความเสียหายหรือเดือดร้อน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิจะ

ื่
ปฏิบัติการเพอยังความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไปและสามารถทจะเรียกเอาค่าทดแทนได้ เช่น
ี่
เป็นเจ้าของที่ดินใจกลางเมืองหลวงจำนวน 10 ไร่ แต่ประกอบธุรกิจเลี้ยงหมูและชำแหละหมู ทำให้

เจ้าของที่ดินข้างเคียงได้รับผลกระทบจากเสียงหมูร้อง กลิ่นเหม็น น้ำโสโครก หรือกรณีเก็บของในตึก

ั
หนักเกินอตราทำให้ตัวตึกติดกันเสียหาย ทำการดัดแปลงต่อเติมบ้านสูงขึ้นจนปิดกั้นแสงแดดและ
ทิศทางลม เป็นต้น จึงเป็นการใช้สิทธิเกินส่วน

2. เป็นความเสียหายหรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติ

กล่าวคือ ความเสียหายหรือเดือดร้อนที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับนั้นต้องเกินกว่าที่วิญญูชนทั่วๆ

ไปจะคิดหรือคาดหมายได้ตามปกติ ทั้งนี้อาจเกิดต่อตัวบุคคลและทรัพย์สินก็ได้ แต่ต้องเป็นคนใน

ท้องถิ่นทำเลเดียวกันนั้นเห็นว่ามันเกิดความเสียหายเดือดร้อนเกินจะทานทนได้ (บัญญัติ สุชีวะ.

2544 : 227) เช่น ปล่อยควันไฟที่เกิดจากโรงงานขนาดใหญ่ซึ่งเดิมเป็นโรงงานขนาดย่อม แต่เปลี่ยน

มาใช้เครื่องจักรขนาดใหญ่ปรับเป็นโรงงานขนาดใหญ่และปล่อยสารเคมีที่เป็นอนตรายออกมาด้วย
ั
เป็นต้น

3. มีเหตุอันควรในเมื่อเอาสภาพและตำแหน่งที่อยู่แห่งทรัพย์สินนั้นมาคำนึงประกอบ ทั้งนี้

เพอใช้ประกอบการพจารณาว่าความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นเกินกว่าที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่า
ื่
ิ
จะเป็นไปตามปกติหรือไม่ เช่น เป็นคนรักความสงบแต่ไม่ซื้อที่ดินใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิ ก็ยอมรู้

แล้วว่าสนามบินต้องเสียงดัง หรือไปสร้างบ้านใกล้กับตลาดสดก็ต้องรู้อยู่แล้วว่าเสียงจะต้องดังจาก

ื่
่
พอค้าแม่ค้า ซึ่งคนอนๆ ที่อาศัยอยู่มาก่อนทนได้ เช่นนี้ต้องนำสภาพและตำแหน่งที่อยู่แห่ง
อสังหาริมทรัพย์มาประกอบว่าจะอ้างว่าเสียหายและเดือนร้อนจนถึงขนาดหรือไม่อย่างไรด้วย (บัญญัติ

สุชีวะ. 2540 : 188)

ื่
4. เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิจะปฏิบัติการเพอยังความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้
่
สิ้นไป ทั้งนี้ไมลบล้างสิทธิที่จะเรียกเอาค่าทดแทน กล่าวคือ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิที่จะขจัดปัด

93





เป่าได้หากเกิดความเสียหายหรือเดือดร้อนขึ้น เช่น นายวายุทำสะพานลงในคลอง แต่ปิดหน้าที่ดินของ
นายศิลา ทำให้นายศิลาขึ้นลงคลองตามปกติไม่ได้ นายศิลาเจ้าของที่ดินเรียกให้รื้อถอนได้ตามมาตรา


1337 หรือกรณีนายพายุได้รับอนุญาตให้ทำชลประทาน จึงสร้างฝายทำให้นายวารีผู้เป็นเจ้าของนา
เสียหาย ได้รับน้ำน้อยกว่าปกติ มีสิทธิขอให้ทำให้ความเสียหายสิ้นไปได้ด้วย เป็นต้น ซึ่งเจ้าของ


อสังหาริมทรัพย์กำจัดการรบกวนด้วยตนเองหรือจะใช้สิทธิทางศาลก็ได้ และมีสิทธิที่จะเรียกเอาค่า

ทดแทนเพอความเสียหายหรือเดือดร้อนดังกล่าวได้ตามมาตรา 1337 และการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะ
ื่
ื่
ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้อนตามมาตรา 421 ทั้งนี้เจ้าของบ้านแม้ไม่ใช่เจ้าของที่ดินก็ได้รับความ
คุ้มครองสิทธิในกรณีนี้ด้วย เพราะบ้านเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น เช่าที่ดินของวัดปลูกบ้าน ได้รับความ

ิ
เดือดร้อนจากการกระทำของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นพเศษใช้มาตรา 1337 ได้ เพราะบ้านไม่เป็น
ส่วนควบ เนื่องจากสร้างโดยมีสิทธิตามสัญญาเช่า ดังนั้นผู้สร้างเป็นเจ้าของบ้านจึงเป็นเจ้าของ

อสังหาริมทรัพย์



ข้อจำกัดอำนาจกรรมสิทธิ์โดยกฎหมาย


ข้อจำกัดอำนาจกรรมสิทธิ์มีบัญญัติไว้ในบรรพ 4 ตั้งแต่มาตรา 1338 ถึงมาตรา 1355 โดย
มาตรา 1338 เป็นหลักทั่วไปที่ทำให้ทราบว่าการจำกัดกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่จำต้องจด


ทะเบียนตามมาตรา 1299 วรรคแรก ส่วนมาตรา 1339 ถึงมาตรา 1355 เป็นข้อจำกัดกรรมสิทธิ์ของ
ื่
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายบัญญัติ แต่ไม่ใช่ข้อกำหนดสิทธิให้บุคคลอน เช่น ข้อจำกัดสิทธิ

ของเจ้าของที่ดินที่อยู่ต่ำกว่าตามมาตรา 1339 ที่ว่าเจ้าของที่ดินจำต้องรับน้ำซึ่งไหลตามธรรมดาจาก
ื่
ที่ดินสูงมาในที่ดินของตนหรือกรณีที่ดินที่ล้อมรอบที่ดินของผู้อนไว้จนที่ดินตอนในไม่มีทางออกสู่ทาง

สาธารณะได้ตามมาตรา 1349 เจ้าของที่ดินตอนในมีสิทธิขอเปิดทางจำเป็นเพื่อออกสู่ทางสาธารณะได้
และเจ้าของที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ต้องยอมให้เขาผ่านได้ เป็นต้น


1. ข้อจำกัดสิทธิในอสังหาริมทรัพย ์
ข้อจำกัดสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เป็นข้อจำกัดสิทธิตามที่กฎหมายบัญญัติไว้


จึงไม่จำต้องจดทะเบียน และข้อจำกัดตามกฎหมายดังกล่าวให้ถือว่าทุกคนต้องรู้ว่าถูกจำกัดสิทธิ จะ

ิ
้
อางไม่รู้กฎหมายไม่ได้ตามหลักกฎหมายปิดปาก หากจะมีการยกเลิกเพกถอนหรือแก้ข้อจำกัดตาม
กฎหมายนี้ให้หย่อนลงต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนเท่านั้น จะตกลงทำนิติกรรมไม่ได้ เช่น ที่ดิน

ที่แบ่งซื้อมาจากเจ้าของเดิมไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ถ้าจะออกสู่ทางสาธารณะจะต้องอาศัยทาง

94





ในที่ดินของบุคคลอื่นและไม่ปรากฏว่าผู้ซื้อมีสิทธิใช้ทางดังกล่าวโดยชอบด้วยกฎหมาย ที่ดินที่ซื้อมาอยู่
ในที่ล้อมจึงมีสิทธิผ่านที่ดินแปลงเดิมของผู้ขายที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนออกไปสู่ทางสาธารณะได้ตาม


มาตรา 1350 และเมื่อเป็นทางจำเป็นโดยผลของกฎหมายดังกล่าว ผู้ซื้อจึงไม่จำต้องไปจดทะเบียน
และมีสิทธิผ่านที่ดินแปลงเดิมของผู้ขายที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนออกไปสู่ทางสาธารณะได้ตามมาตรา


1350 การที่ผู้ซื้อตกลงด้วยวาจากับผู้ขายยกเลิกสัญญาที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อใช้ทางผ่าน เป็นการตก

ลงยกเลิกข้อจำกัดสิทธิแห่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ

ี
พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1338 วรรคสอง จึงไม่มผลผูกพันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย สิทธิของผู้ซื้อที่
จะใช้ทางจำเป็นผ่านที่ดินของผู้ขายเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย คือมีสิทธิเดินผ่านในที่ดินของผู้ขายได้

้
ตลอดเวลา เมื่อใดผู้ขายปิดทางเดินจนผู้ซื้อไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ ผู้ซื้อจะฟองบังคับให้
เปิดทางได้ ไม่มีอายุความ

ื่
กรณีที่ข้อจำกัดนั้นกำหนดไว้เพอสาธารณะประโยชน์ จะตกลงกันเพอถอนหรือแก้ให้
ื่
หย่อนลงมิได้เลย เช่น กรณีน้ำไหลจากที่ดินของนายศิลาผ่านที่ดินนายวายุ อาจมีการตกลงและแก้ไข

ให้หย่อนลงโดยการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน แต่ถ้าที่ดินของนายศิลาอยู่ริมทางน้ำสาธารณะจะ

ชักน้ำไว้เกินกว่าที่จำเป็น จนทำให้ที่ดินของนายวายุที่อยู่ตามทางน้ำนั้นได้รับความเสียหายทำให้น้ำไม่

ื่
พอใช้และที่ดินอนๆ ที่อยู่ริมน้ำนั้นด้วย เช่นนี้นายศิลาจะไปทำนิติกรรมกับนายวายุหรือคนอนๆ ที่อยู่
ื่
ติดต่อไปเพื่อถอนการกำจัดสิทธิตามกฎหมายไม่ได้

2. น้ำไหลตามธรรมดา

ถ้าน้ำไหลผ่านที่ดินของบุคคลจากที่ดินสูงมาในที่ดินต่ำกว่า เจ้าของที่ดินต่ำกว่าจำต้อง

ยอมรับน้ำนั้น กรณีนี้เกิดขึ้นในปีที่มีน้ำมาก เจ้าของที่นาแปลงต่ำย่อมไม่ต้องการน้ำเข้ามาในที่นา

ตนเอง กฎหมายจึงต้องจำกัดสิทธิเจ้าที่ดินแปลงต่ำตามมาตรา 1339 วรรคแรก แต่ถ้าน้ำไหลตาม

ธรรมดามายังที่ดินต่ำและจำเป็นแกที่ดินแปลงสูงเช่นนี้ที่ดินแปลงสูงจะกันน้ำไว้เกินจำเป็นไม่ได้ กรณี
่
นี้จะเกิดขึ้นในปีที่มีน้ำน้อย เจ้าของที่นาแปลงสูงย่อมต้องการน้ำมาใช้ประโยชน์ในที่นาตนเอง

ู
กฎหมายจึงต้องจำกัดสิทธิเจ้าที่ดินแปลงสูงตามมาตรา 1339 วรรคสอง (ประมล สุวรรณศร. 2525 :
222) คำว่า “น้ำ” ตามความในมาตรานี้หมายถึงน้ำตามธรรมชาติเท่านั้นที่เจ้าของที่ดินแปลงต่ำต้อง

ยอมรับ ไม่ใช่น้ำใช้แล้วหรือน้ำโสโครก และตรงกันข้ามกับน้ำตามมาตรา 1355 ซึ่งเป็นกรณีเจ้าของ

ที่ดินที่อยู่ริมน้ำที่ไม่มีสิทธิชักน้ำไว้เกินจำเป็น

95





ส่วนกรณีน้ำไหลเพราะการระบายตามที่บุคคลทำให้ไหลมาทางนั้น ตามมาตรา 1340
ต้องเป็นกรณีที่น้ำไหลตามทางระบายเพราะที่ดินมีระดับที่ต่างกันอยู่แล้ว มิใช่เกิดจากการถมที่ดินและ


ทำให้น้ำไหลไปยังที่ต่ำกว่า เจ้าของที่ดินต่ำกว่าจะต้องรับน้ำซึ่งไหลเพราะระบายจากที่ดินสูงมาในที่ดิน
ของตนโดยที่เจ้าของที่ดินสูงทำทางระบายตามธรรมดาของน้ำที่ไหลมาอยู่แล้ว แต่ถ้าที่ดินต่ำได้รับ


ความเสียหายจากการที่ต้องรับน้ำซึ่งไหลตามธรรมดาหรือเพราะระบายน้ำจากที่ดินสูงลงมาในที่ดิน

ของตนดังกล่าว ย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้เจ้าของที่ดินสูงจัดการทำทางระบายน้ำเสียใหม่และมีสิทธิเรียก

ค่าทดแทน (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 192) แต่จะปิดกั้นทางน้ำไหลโดยพละการไม่ได้ และเมื่อปรากฏ

ว่าการปิดกั้นทางน้ำไหลนั้นทำให้เจ้าของที่ดินสูงได้รับความเสียหายตนก็ต้องรับผิดด้วย (ม.ร.ว. เสนีย์

ปราโมช. 2521 : 252)

3. น้ำฝนตกยังทรัพย์สินที่อยู่ติดกัน

กฎหมายห้ามมิให้ปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างในที่ดินของตนเองแล้วทำให้

ื่
ื่
น้ำฝนตกไปยังที่ดินของผู้อนติดกัน จึงต้องมีการทำรางน้ำฝนเพอให้ไหลลงในที่กำหนด ทั้งนี้กรณีตาม
มาตรา 1341 นี้ จะต้องไม่มีส่วนใดส่วนหนึ่งของโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อนซึ่งต้องอยู่ภายใน
ื่
บังคับแห่งมาตรา 1312

4. บ่อ สระ หลุม คูหรือการขุดร่อง

มาตรา 1342 บัญญัติขึ้นเพอความปลอดภัยและสุขอนามัยของที่ดินที่ติดต่อกันเพอมิ
ื่
ื่
ให้น้ำหรือสิ่งโสโครกซึมเข้าไปทำความเสียหายในที่ดินข้างเคียง หากจะมีการขุดบ่อ สระ หลุมรับน้ำ

โสโครก หรือหลุมรับปุ๋ยหรือขยะมูลฝอยนั้นต้องขุดในระยะสองเมตรจากแนวเขตที่ดิน คำว่า “แนว

เขตที่ดิน” ให้ถือเอาริมด้านในสุดของกำแพง รั้วต้นไม้ คูหรือคันนาซึ่งเจ้าของที่ดินติดต่อเป็นเจ้าของ

ร่วมกัน (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 194) แต่ถ้าเป็นการขุดคูหรือการขุดร่องเพอวางท่อน้ำใต้ดินหรือสิ่ง
ื่
อนซึ่งคล้ายกันนั้น จะทำใกล้แนวเขตที่ดินกว่าครึ่งหนึ่งแห่งส่วนลึกของคูหรือร่องนั้นไม่ได้ แต่ถ้าทำ
ื่
ห่างแนวเขตหนึ่งเมตรหรือกว่านั้นสามารถทำได้ เช่น หากจะขุดคูลึก 4 ฟุต กฎหมายห้ามขุดคูใกล้แนว

เขตที่ดินกว่าครึ่งหนึ่งแห่งส่วนลึกของคูนั้น ถ้าตรงเขตที่ดินเป็นคันนา ซึ่งเจ้าของที่ดินที่ติดต่อมีสิทธิ

ร่วมกันในคันนานั้นจะใช้เป็นทางเดินร่วมกันแล้วการวัดระยะจากเขตที่ไปถึงปากค ที่ขดจะต้องวัดจาก
ู
ุ
ริมคันนาด้านที่ขุดคูไปถึงปากคู จะต้องขุดห่างจากแนวคันนา 2 ฟุตขึ้นไป

ื่
ทั้งนี้หากการขุดทำใกล้แนวเขตจะต้องใช้ความระมัดระวังตามควร เพอป้องกันมิให้ดิน
้
หรือทรายพังลงหรือมิให้น้ำหรือสิ่งโสโครกซึมเขาไป แต่ต้องอยู่ภายในระยะห่างตามที่กฎหมายกำหนด

96





คือ ระยะสองเมตรจากแนวเขตที่ดิน หรือกว่าครึ่งหนึ่งแห่งส่วนลึกของคูหรือร่อง เช่น ขุดหลุมส้วมใกล้
ั
กว่า 2 เมตร แม้ใช้ความระวังมิให้พงหรือซึมก็ทำไม่ได้ เพราะกฎหมายห้ามเด็ดขาด เจ้าของที่ดิน

ั
ข้างเคียงสามารถขอให้กลบได้ไม่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต (วิริยะ นามศิริพงศ์พนธ์. 2545 : 148)
ดังนั้นการขุดหลุมจึงต้องขุดห่างจากแนวเขตมากกว่าระยะตามที่กฎหมายกำหนดและยังต้องใช้ความ


ระมัดระวังด้วย

5. ขุดดินหรือบรรทุกน้ำหนักบนที่ดิน

กฎหมายห้ามไม่ให้ขุดดิน หรือกองวางสิ่งของที่มีน้ำหนักมากเกินสมควรบนที่ดินของ

ั
ตนเองจนอาจก่อให้เกิดอนตรายแก่ความอยู่มั่นของที่ดินติดต่อตามมาตรา 1343 เช่น การขุดใกล้เขต
แดนทั้งกว้างและลึก บรรทุกก้อนหินหรืออฐที่มีน้ำหนักมาก อาจทำให้ดินในที่ดินติดต่อไหลออกทำให้
ิ
พนดินพงหรือแตกร้าวได้ แต่หากมีความจำเป็นต้องขุดหรือบรรทุกน้ำหนักบนดินต้องจัดการหาทาง
ื้
ั
ป้องกันมิให้เกิดความเสียหายแก่ที่ดินติดต่อ เช่น ตอกเสาเข็มหรือเทคอนกรีตกั้นไว้อย่างมั่นคงแข็งแรง

แต่ถ้ามีความเสียหายเกิดขึ้น แม้จะป้องกันเช่นนั้นแล้วก็ยังต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายดังกล่าว

6. หมายเขตที่ดิน

มาตรา 1344 เป็นบทสันนิษฐานที่ไม่เด็ดขาดเกี่ยวกับหมายเขตที่ดิน กล่าวคือ

กฎหมายให้สันนิษฐานว่าเจ้าของที่ดินติดกันนั้นเป็นเจ้าของรวมกัน มีส่วนในรั้ว กำแพง รั้วต้นไม้ คูนั้น

คนละครึ่งและต่างมีสิทธิใช้สอยได้ด้วยกัน มีความรับผิดชอบในค่าบำรุงรักษาซ่อมแซม รวมทั้งมีสิทธิ

หน้าที่ตามหลักกฎหมายเรื่องเจ้าของรวมตามมาตรา 1357 ถึงมาตรา 1366 ด้วย หากปรากฏ

ข้อเท็จจริงอย่างชัดแจ้งว่ารั้ว กำแพง รั้วต้นไม้ คูที่ใช้เป็นเครื่องแสดงเขตแดนนั้นเจ้าของที่ดินแปลงใด

ปลูกสร้างหรือทำไว้เองแต่ฝ่ายเดียวแล้ว รั้ว กำแพง รั้วต้นไม้ คูนั้นก็ต้องเป็นของฝ่ายนั้นแต่ผู้เดียว

7. การตัดรั้วต้นไม้หรือถมคู

เมื่อรั้วต้นไม้และคูซึ่งใช้เป็นเครื่องแสดงเขตที่ดิน หรือคูที่มิได้ใช้เป็นทางระบายน้ำของ

ที่ดินแปลงอนด้วย และเป็นรั้วต้นไม้หรือคูซึ่งเจ้าของที่ดินทั้งสองข้างเป็นเจ้าของรวมดังที่กล่าวไว้ใน
ื่
มาตรา 1344 กฎหมายให้สันนิษฐานว่าแนวกึ่งกลางของรั้วต้นไม้หรือแนวกึ่งกลางของคูเป็นเขตแดน

ิ
ของที่ดินทั้งสองแปลงที่ดินที่ติดต่อกัน เว้นแต่จะพสูจน์ได้ว่าความจริงแนวเขตนั้นมิได้อยู่กึ่งกลางของ
รั้วหรือคู ก็ต้องเป็นไปตามความเป็นจริงนั้น กฎหมายจึงอนุญาตให้เจ้าของที่ดินได้ใช้สอยที่ดินของ

ตนเองเต็มตามสิทธิที่มีอยู่โดยยอมให้ตัดรั้วต้นไม้เข้าไปจนถึงแนวเขตที่ดินหรือถมคูไปจนถึงแนวเขต

ื่
ที่ดินได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินที่ติดต่อ แต่เพอให้รู้แนวเขตที่แน่นอนและเพอมิ
ื่

97





ให้เกิดข้อสันนิษฐานว่ารั้วต้นไม้ หรือคูที่เหลือนั้นยังเป็นของเจ้าของรวมอยู่หรือไม่ มาตรา 1345 นี้จึง
่
ให้เจ้าของที่ดินผู้ตัดรั้วหรือถมคนั้นต้องกอกำแพง หรือทำรั้วตามแนวเขตนั้นด้วย ถ้าไม่ยอมทำเจ้าของ
ู
ที่ดินอีกแปลงหนึ่งมีสิทธิที่จะฟ้องร้องบังคับให้ทำได้ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 197)
้
8. ต้นไมอยู่บนแนวเขตที่ดิน

ถ้ามีต้นไม้อยู่บนแนวเขตที่ดิน ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของที่ดินทั้งสองข้างเป็น

เจ้าของต้นไม้รวมกัน รวมทั้งมีสิทธิได้ดอกผลเป็นของที่ดินคนละส่วนเท่าๆ กันด้วย หากเจ้าของแต่ละ

ฝ่ายต้องการให้ขุดหรือตัดต้นไม้ก็สามารถทำได้ ถ้ามีค่าใช้จ่ายในการนั้นต้องเสียเท่ากันทั้งสองฝ่าย แต่

ถ้าเจ้าของอกฝ่ายหนึ่งสละสิทธิในต้นไม้ ฝ่ายที่ต้องการขุดหรือตัดต้องเสียค่าใช้จ่ายด้วยตนเองเพยง
ี
ี
ื่
ฝ่ายเดียว ทั้งนี้หากต้นไม้นั้นเป็นหลักเขตและจะหาหลักเขตอนที่เหมาะสมมาแทนไม่ได้ ย่อมจะขุด
หรือตัดต้นไม้นั้นมิได้ แต่ถ้าทั้งสองฝ่ายตกลงกันให้ขุดหรือตัด แม้จะเป็นหลักเขตก็สามารถทำได้

9. การตัดรากไม้หรือกิ่งไม้ซึ่งรุกล้ำ

รากไม้ที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินผู้อน เจ้าของที่ดินติดต่อมีสิทธิตัดและเอาเป็นของตนได้
ื่
โดยไม่ต้องบอกเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินที่ปล่อยรากไม้รุกล้ำ แต่ถ้าเป็นกิ่งไม้ที่ยื่นรุกล้ำเข้ามา

จะต้องบอกเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินติดต่อนั้นก่อนให้เขาจัดการตัดเสียภายในเวลาอนสมควร
ั
เมื่อบอกเช่นนั้นแล้วเจ้าของต้นไม้ยังไม่ตัด เจ้าของที่ดินที่กิ่งไม้รุกล้ำมีสิทธิตัดเอาเองได้ แต่การตัดนั้น

จะต้องตัดเฉพาะส่วนที่รุกล้ำแนวเขตที่ดินเข้ามาเท่านั้น เมื่อตัดแล้วเจ้าของที่ดินติดต่อที่ตัดนั้นมีสิทธิ

ในกิ่งไม้และดอกผลที่ติดอยู่กับกิ่งที่ตัดนั้นด้วย โดยถือว่าเจ้าของได้สละสิทธิในกิ่งไม้และดอกผลนั้น

แล้ว แต่ถ้าเจ้าของหรือผู้ครอบครองต้นไม้ที่รุกล้ำเป็นผู้ตัดเอง เจ้าของต้นไม้ย่อมมีสิทธิในกิ่งไม้และ

ดอกผลของต้นไม้ เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำจะเอากิ่งไม้และดอกผลนั้นไม่ได้ บทบัญญัติมาตรา 1347 นี้

ใช้บังคับเฉพาะเรื่องรากหรือกิ่งไม้รุกล้ำเท่านั้น ถ้าต้นไม้ทั้งต้นรุกล้ำจะตัดตามมาตรานี้ไม่ได้ หรือถ้า

ส่วนที่รุกล้ำไม่ใช่กิ่งไม้ เช่น เป็นไม้เลื้อย เถาไม้ที่เลื้อยไปบนดิน เป็นต้น จะนำบทบัญญัติมาตรานี้มา

ปรับใช้ไม่ได้ และจะนำมาตรา 1314 มาใช้บังคับก็ไม่ได้เช่นกัน แต่สามารถนำหลักแห่งมาตรา 1335

และมาตรา 1336 มาใช้บังคับได้ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 200-201) ทั้งนี้เจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำ

สามารถใช้สิทธิทางศาลได้เลยโดยไม่ต้องปฏิบัติตามมาตรา 1337 ก่อนก็ได้

10. ดอกผลของต้นไม้ที่หล่นตามธรรมดา

ดอกผลแห่งต้นไม้ที่หล่นตามธรรมดาลงในที่ดินติดต่อแปลงใด กฎหมายสันนิษฐานไว้

ก่อนว่าเป็นดอกผลของที่ดินแปลงนั้น กรณีนี้ดอกผลของต้นไม้ต้องเป็นชนิดเดียวกันปลูกอยู่ใกล้แนว

98





เขตที่ดินแล้วร่วงลงในพนดินทั้งสองข้างปะปนกันจนไม่อาจทราบได้ว่าผลไม้หรือดอกไม้นั้นร่วงหล่น
ื้
้
จากต้นไมของฝ่ายใด แต่ถาฝ่ายใดนำสืบได้ว่าผลไม้ทหล่นไปนั้น หล่นไปจากต้นของตน เช่น เป็นผลไม้
ี่
้
ต่างประเภทชนิดกัน หรือต้นไม้ของอีกฝ่ายหนึ่งไม่ออกผลในขณะนั้น เป็นต้น เจ้าของต้นไม้ย่อมมสิทธิ
ี
ในดอกผลนั้นแต่ผู้เดียวตามมาตรา 1336 เรื่องอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์สิน (บัญญัติ สุชีวะ.


2540 : 201)

ทั้งนี้ดอกผลตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 1348 นี้ ต้องเป็นดอกผลของต้นไม้ที่หล่นตาม

ั
ธรรมชาติ เช่น สุกงอมจนร่วงหล่นเอง หรือลมพดหล่น เป็นต้น แต่ถ้าบุคคลทำให้หล่น เช่น การสอย
หรือเขย่า ย่อมไม่อยู่ในบังคับแห่งข้อสันนิษฐานตามมาตรานี้ หรือถ้าเป็นดอกผลที่งอกจากต้น เช่น

หน่อไม้ ก็ไม่อยู่ในบังคับแห่งมาตรานี้เช่นกัน (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 201-202)

11. ทางจำเป็น

ื่
ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอนล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดิน
แปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ เรียกว่า สิทธิในทางจำเป็น แต่หากเป็นเพยง
ี
เจ้าของบ้านถูกที่ดินอนล้อมอยู่ก็ไม่มีสิทธิเรียกร้องทางจำเป็น เช่นนี้อำนาจในการฟองร้องคดีให้
้
ื่
ิ
เปิดทางจำเป็นจึงเป็นสิทธิของเจ้าของที่ดิน (หม่อมหลวงสุพร อศรเสนา. 2540 : 6) แม้ไม่เป็นผู้
ครอบครองเพราะให้ผู้อนเช่าที่ดินอยู่ก็ตาม ถ้ามีทางออกแต่ออกยากตามมาตรา 1349 ก็ถือได้ว่าไม่มี
ื่
ทางออก เช่น ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเลหรือมีที่ชันอนระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก
ั
เป็นต้น

ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิที่จะผ่าน เช่น

อาจทำเป็นทางเดินเท้า ทางรถยนต์ก็ได้ และให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดเท่าที่จะ

เป็นไปได้ ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุ

ที่มีทางผ่านนั้น ทำให้ใช้ที่ดินไม่ได้หรืออาจทำให้ราคาที่ดินต่ำลง ทั้งนี้จะกำหนดจ่ายค่าใช้ทางเป็นเงิน

รายปีก็ได้ ดังนั้น ทางจำเป็นจึงเป็นข้อจำกัดการใช้กรรมสิทธิ์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย

ซึ่งไม่ต้องจดทะเบียนตามมาตรา 1338 และเมื่อใช้เป็นทางจำเป็นแล้วก็สามารถนำไปจดทะเบียนเป็น

ภาระจำยอมได้ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 205)

หากเป็นกรณีที่ดินเป็นเจ้าของคนเดียวกันแล้วมีการแบ่งแยกจนทำให้ที่ดินแปลงที่อยู่

ตอนในไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ ที่ดินแบ่งแยกออกจากที่ดินตอนในสามารถออกทางแปลงที่

แบ่งออกมาได้และไม่ต้องเสียค่าทดแทน ดังที่บัญญัติไว้ตามมาตรา 1350 ว่า “ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือ

99





แบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมี
สิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันและไม่


ต้องเสียค่าทดแทน”
12. การใช้ที่ดินติดต่อตามความจำเป็น


ื่
มาตรา 1351 อนุญาตให้ใช้ที่ดินติดต่อตามความจำเป็นได้เพอประโยชน์ในการปลูก
สร้างหรือซ่อมแซมรั้วกำแพง หรือโรงเรือนที่อยู่ตรงหรือใกล้แนวเขตของตน โดยไม่ต้องเสีย

ค่าตอบแทน เพยงแต่ต้องบอกกล่าวให้เจ้าของที่ดินหรือผู้ครอบครองที่ดินติดต่อนั้นทราบก่อน แต่จะ
ี
ื่
ี
เข้าไปในเรือนที่อยู่ของเพอนบ้านข้างเคียงต้องได้รับความยินยอมก่อน ซึ่งการใช้ที่ดินนั้นต้องใช้เพยง
เท่าที่จำเป็นเพอการปลูกสร้างหรือซ่อมแซมรั้ว กำแพง หรือโรงเรือน ตรงหรือใกล้แนวเขตของตน
ื่
ี
เท่านั้น เช่น ใช้เพยงให้ช่างไม้เข้าไปตอกตะปู ทาสี ทำนั่งร้าน เป็นต้น แต่จะใช้เกินความจำเป็นมาก
ไม่ได้ เช่น ขุดหลุมขนาดใหญ่ ทุบกระเบื้องปูพน เป็นต้น ทั้งนี้หากการใช้ที่ดินนั้นก่อให้เกิดความ
ื้
ื่
เสียหายแก่เพอนบ้านข้างเคียง เช่น ทำให้ต้นไม้หัก หญ้าในสนามตายหรือทรัพย์สินอนเสียหาย ผู้ใช้
ื่
ื่
ที่ดินต้องชดใช้ค่าทดแทนความเสียหายให้แก่เพอบ้านข้างเคียง ไม่ว่าการกระทำนั้นจะเกิดจากเจตนา
หรือประมาทเลินเล่อหรือไม่ก็ตาม (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 208-209)

13. การวางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ สายไฟฟ้าหรือสิ่งอื่นที่คล้ายกัน

มาตรา 1352 มีลักษณะเป็นภาระจำยอมอย่างหนึ่งที่เจ้าของที่ดินจำต้องยอมรับภาระ

ื่
บางอย่าง โดยต้องยอมให้เจ้าของที่ดินติดต่อวางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ สายไฟฟ้า หรือสิ่งอนซึ่งคล้ายกัน
ื่
ผ่านที่ดินของตน เพอประโยชน์แก่ที่ดินติดต่อ ทั้งนี้เมื่อเจ้าของที่ดินได้รับค่าทดแทนตามสมควรแล้ว
ภาระจำยอมตามมาตรานี้เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย หรือจะตกลงกันจดทะเบียนตามหลักการได้มา

ซึ่งภาระจำยอมโดยนิติกรรมก็ได้ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 209-210)

้
เจ้าของที่ดินจะให้เจ้าของที่ดินติดต่อวางท่อน้ำท่อระบายน้ำ สายไฟฟา หรือสิ่งอนซึ่ง
ื่
ื่
คล้ายกันผ่านที่ดินของตนนั้น ต้องปรากฏว่าไม่มีทางอนที่จะวางผ่านไปได้ หรือหากจะมีก็ต้อง
สิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายมากเกินสมควร และผู้ที่จะวางผ่านต้องยอมจ่ายค่าทดแทนตามสมควรให้ด้วย ถ้า

ไม่มีทางอนผ่านแล้ว เจ้าของที่ดินจะปฏิเสธไม่ได้ถ้าได้จ่ายค่าทดแทนตามสมควรให้แล้ว แต่ถ้ามีทาง
ื่
อื่นให้ผ่านได้แต่ต้องสิ้นเปลืองเงินมากเกินสมควร เจ้าของที่ดินอาจให้พจารณาถึงประโยชน์ของตนใน
ิ
กรณีจะวางผ่านนั้นมาประกอบด้วยได้

ถ้าการวางท่อน้ำจะต้องวางบนดินหรือเหนือพนดินแล้ว เจ้าของที่ดินมีสิทธิเรียกให้ซื้อ
ื้

100





ื่
ที่ดินบางส่วนตามความจำเป็นในการใช้พื้นดินเพอการนั้นได้ ราคาที่ดินนั้นจะต้องถือเอาราคาตลาดใน
ื่
ขณะนั้นเป็นสำคัญ หากเจ้าของที่ดินได้รับความเสียหายอย่างอนอันเนื่องมาจากการที่จำต้องขายที่ดิน

ก็สามารถเรียกร้องได้ เช่น ราคาที่ดินต่ำกว่าเดิมก็มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้ แต่หากมีพฤติการณ์
เปลี่ยนแปลงไป เช่น สถานที่ซึ่งต้องใช้ท่อน้ำได้ย้ายจากที่เดิมไปอยู่ในที่ดินแปลงอน เจ้าของที่ดินอาจ
ื่

เรียกให้ย้ายถอนท่อน้ำไปวางที่ส่วนอื่นในที่ดินของตนได้ และค่าย้ายถอนนี้เจ้าของที่ดินติดต่อผู้วางท่อ

น้ำนั้นต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย เว้นแต่มีพฤติการณ์พเศษ เช่น การย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่เจ้าของ
ิ
ที่ดินแต่ฝ่ายเดียว หรือการย้ายต้องเสียค่าใช้จ่ายมากเกินสมควร เช่นนี้ผู้วางจึงมีสิทธิเรียกให้เจ้าของ

ที่ดินช่วยเสียค่าย้ายถอนตามส่วนอันสมควรได้ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 211)

14. การพาปศุสัตว์ผ่านหรือเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น

ื่
บุคคลอาจพาปศุสัตว์ของตนผ่านหรือเข้าไปในที่ดินของผู้อนซึ่งมิได้กั้นเพอไปเลี้ยง
ื่
และอาจเข้าไปเอาน้ำในบ่อหรือสระในที่ดินเช่นว่านั้นมาใช้ได้ โดยไม่ถอเป็นการละเมิดต่อเจ้าของหรือ
ื
ผู้ครอบครองที่ดิน แต่ทั้งนี้เจ้าของที่ดินมีสิทธิห้ามได้ เมื่อห้ามแล้วยังฝ่าฝืนข้อห้ามย่อมเป็นการล่วง

ื่
ละเมิดสิทธิของผู้อนแล้วตามมาตรา 420 (วิริยะ นามศิริพงศ์พนธ์. 2545 : 155) แต่ถ้าที่ดินเป็นที่
ั
เพาะปลูก หรือเตรียมเพอเพาะปลูก หว่าน หรือมีธัญชาติขึ้นอยู่แล้ว เจ้าของที่ดินสามารถห้ามได้เสมอ
ื่
และถึงแม้ว่าเจ้าของที่ดินจะมิได้ห้ามก็เข้าไปเลี้ยงสัตว์หรือนำสัตว์ผ่านที่ดินนั้นไม่ได้

15. การเข้าไปในที่ป่า ที่ดง หรือในที่มีหญ้าเลี้ยงสัตว ์

ถ้ามีจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นให้ทำได้ และถ้าเจ้าของไม่ห้าม บุคคลอาจเข้าไปในที่

ป่า ที่ดง หรือในที่มีหญ้าเลี้ยงสัตว์ซึ่งเป็นที่ดินของผู้อนเพอเก็บฟน หรือผลไม้ป่า ผัก เห็ด และสิ่ง
ื
ื่
ื่
ื่
ื่
ื่
เช่นกันได้ แต่ถ้าหากเป็นที่ดินอนจะทำไม่ได้ เช่น เข้าไปในที่ดินสนามหญ้าหน้าบ้านของผู้อนเพอเก็บ
ื่
ฟืน หรือเข้าในใต้ถุนบ้านเพอเก็บเห็ด เป็นต้น ทั้งนี้คำว่าที่ป่า ที่ดง ตามมาตรา 1354 นี้ต้องไม่ใช่ที่ดิน
รกร้างว่างเปล่าที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน (ประมูล สุวรรณศร. 2525 : 233)
16. การชักเอาน้ำไว้เกินกว่าที่จำเป็น

เจ้าของที่ดินริมทางน้ำ หรือมีทางน้ำผ่าน ไม่มีสิทธิจะชักเอาน้ำไว้เกินกว่าที่จำเป็นแก่

ประโยชน์ของตนตามควร ให้เป็นเหตุเสื่อมเสียแก่ทดินแปลงอื่นซึ่งอยู่ตามทางน้ำสาธารณะ เช่น ห้วย
ี่
คู คลอง เป็นต้น กรณีมาตรา 1355 นี้มิใช่ทางน้ำของเอกชนและมิใช่น้ำซึ่งไหลตามธรรมดาจากที่ดิน

สูงหรือน้ำที่ระบายจากที่ดินสูงลงไปสู่ที่ดินต่ำตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1339 หรือมาตรา 1340 แต่

ื่
เป็นทางสาธารณะที่ประชาชนทุกคนมีสิทธิใช้สอย กฎหมายจึงไม่ยอมให้ผู้ใดผู้หนึ่งชักเอาน้ำนั้นไว้เพอ