หลักสูตรนิติศาสตรบัณฑิต

101





ประโยชน์แก่ตนผู้เดียว แต่ให้คำนึงถึงความเสียหายของผู้อื่นด้วย



บทสรุป

ื้
แดนกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีได้ทั้งเหนือพนดินขึ้นไปและลึกลงไปใต้พนดิน แต่ต้องอยู่ภายใต้
ื้
กฎหมายและความสามารถในการใช้สิทธิของเจ้าของที่ดินนั้นด้วย เช่น สามารถใช้ลึกจนถึงแกนโลก

หรือสูงจนถึงชั้นบรรยากาศ เป็นต้น ทั้งนี้การใช้อำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น

จะต้องไม่ก่อให้เกิดความเสียหายหรือเดือดร้อนแก่อสังหาริมทรัพย์ข้างเคียงด้วย เช่น การสร้างบ้าน

ปิดบังทิศทางลมหรือแสงแดด การเลี้ยงหมูในเขตบ้านเรือนที่เป็นแหล่งอยู่อาศัยของชุมชน เป็นต้น

รวมทั้งเจ้าของอาจถูกจำกัดสิทธิตามที่กฎหมายบัญญัติ จนอาจทำให้ไม่สามารถใช้อำนาจแห่ง

กรรมสิทธิ์ได้อย่างเสรีเต็มที่ ได้แก่ ยอมให้น้ำไหลผ่านที่ดินได้ตามธรรมดาหรือไหลเพราะการระบาย

จะทำให้น้ำฝนตกในที่ข้างเคียงไม่ได้ จะขุดบ่อ สระ หลุม คูหรือร่องน้ำใกล้แนวเขตไม่ได้ จะขุดหรือ

บรรทุกของหนักมากในที่ดินตนเองกไม่ได้ สิทธิในหลักเขตแดน การตัดรั้วต้นไม้หรือถมคู การตัดราก
็
ื่
ไม้หรือกิ่งไม้ที่รุกล้ำ การใช้ทางจำเป็นเพอออกสู่ทางสาธารณะผ่านที่ของผู้อนได้ การใช้ที่ดินติดต่อ
ื่
ตามความจำเป็น การวางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ สายไฟฟาหรือสิ่งอนที่คล้ายกันผ่านที่ของผู้อื่น การพา
้
ื่
ื่
ปศุสัตว์ผ่านหรือเข้าไปในที่ดินของผู้อน การเข้าไปในที่ป่า ที่ดง หรือในที่มีหญ้าเลี้ยงสัตว์ รวมทั้งการ
ไม่ชักเอาน้ำไว้เกินกว่าที่จำเป็น เป็นต้น



คำถามทบทวน

1. แดนกรรมสิทธิ์ หมายความว่าอย่างไร

2. การใช้สิทธิเกินส่วนตามมาตรา 1337 หมายความว่าอย่างไร จงอธิบาย

3. ให้ท่านเปรียบเทียบข้อจำกัดสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 1339 กับมาตรา 1355

มีหลักเกณฑ์แตกต่างกันอย่างไร

4. จากบทบัญญัติมาตรา 1347 ที่ว่า “เจ้าของที่ดินอาจตัดรากไม้ซึ่งรุกเข้ามาจากที่ดิน

ติดต่อและเอาไว้เสีย ถ้ากิ่งไม้ยื่นล้ำเข้ามา เมื่อเจ้าของที่ดินได้บอกผู้ครอบครองที่ดินติดต่อให้ตัด

ภายในเวลาอันสมควรแล้ว แต่ผู้นั้นไม่ตัด ท่านว่าเจ้าของที่ดินตัดเอาเสียได้” ท่านเข้าใจว่าอย่างไร

5. ทางจำเป็น หมายความว่าอย่างไร จงอธิบาย

102





6. นายอคนีมีที่ดินแปลงหนึ่ง ทิศเหนือติดที่ดินของนายศิลา ทิศตะวันออกติดที่ดินของ
ั
นายวายุ ทิศใต้ติดที่ดินของนายอัคค และทิศตะวันตกติดที่ดินของนายพายุ ทำให้ที่ดินของนายอัคนีไม่
ี

มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ ให้วินิจฉัยในประเด็นต่อไปนี้
ก) หากข้อเท็จจริงปรากฏว่าทางสาธารณะอยู่ติดกับที่ดินของนายศิลา นายอัคนีมีสิทธิ


ขอเปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินของนายศิลาได้หรือไม่

ั
ข) หากข้อเท็จจริงเปลี่ยนแปลงไปว่า ที่ดินของนายอคนีทิศใต้ติดกับแม่น้ำเจ้าพระยา
นายอัคนีมีสิทธิขอเปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินของนายศิลาได้หรือไม่

ค) หากข้อเท็จจริงเปลี่ยนแปลงไปว่า ที่ดินของนายอคนีทิศใต้ติดกับทะเลสาบน้ำจืด
ั
ั
ขนาดใหญ่ และอกฟากหนึ่งของหนองน้ำติดกับถนน นายอคนีมีสิทธิขอเปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินของ
ี
นายศิลาได้หรือไม่

103





บทที่ 7

กรรมสิทธิ์รวม





ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย์ บรรพ 4 ตั้งแต่มาตรา 1356 ถึงมาตรา 1366 เป็น
่
หลักกฎหมายเรื่องกรรมสิทธิ์รวม ซึ่งทรัพย์สินอนเดียวอาจมีเจ้าของกรรมสิทธิ์หลายคนตั้งแต่สองคน
ั
ขึ้นไป ถ้าทรัพย์สินเป็นของบุคคลหลายคนรวมกัน กฎหมายให้ใช้บทบัญญัติในเรื่องกรรมสิทธิ์รวมนี้

ี
บังคับ เว้นแต่จะมกฎหมายบัญญัติไว้เป็นอย่างอน เช่น การเอาสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นมารวมเป็นส่วน
ื่
ควบตามมาตรา 1316 ทรัพย์สินของห้างหุ้นส่วนที่ยังไม่ได้จดทะเบียน หรือทรัพย์สินระหว่างสามี

ภริยา เป็นต้น เจ้าของรวมอาจได้มาโดยนิติกรรมหรือโดยผลของกฎหมาย



การเป็นเจ้าของรวม

ถ้าทรัพย์สินเป็นของบุคคลหลายคนรวมกันตามมาตรา 1356 ให้นำบทบัญญัติตั้งแต่

มาตรา 1356 ถึงมาตรา 1366 ใช้บังคับ เว้นแต่จะมีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นอย่างอน เช่น กรรมสิทธิ์
ื่
รวมในอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เกี่ยวกับการมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ซึ่งเป็น

ั
ส่วนกลางอนถือว่าเป็นทรัพย์สินร่วมกน (วิชัย ตันติกุลานันท์. 2541 : 3) สินสมรสบังคับตามมาตรา
ั
1476-1486 ทรัพย์สินที่เป็นทรัพย์มรดกให้นำมาตรา 1750 มาใช้บังคับเกี่ยวกับการแบ่งทรัพย์สินโดย

ั
การครอบครองเป็นส่วนสัด (วิริยะ นามศิริพงศ์พนธ์. 2545 : 158) คำว่า “กรรมสิทธิ์รวม”
หมายความว่า บุคคลหลายคนนั้นต่างก็เป็นเจ้าของทรัพย์สินรวมกันโดยมิได้แยกสัดส่วนว่าผู้ใดเป็น

ั
เจ้าของส่วนใดของทรัพย์สิน เจ้าของรวมตามมาตรา 1357 นั้นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินอนรวมกันไม่
ทราบว่าส่วนของใครเท่าไร ตรงไหนในทรัพย์นั้นๆ กฎหมายจึงสันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมม ี

ส่วนเท่ากัน (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 214) แต่ถ้าโฉนดที่ดินมีชื่อบุคคลสองคนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ แต่

ได้จดทะเบียนบรรยายส่วนของใครไว้ในโฉนดแล้วว่าของใครอยู่ตอนไหน เป็นจำนวนเนื้อที่เท่าไรชัด

แจ้งแล้ว เช่นนี้จึงไม่ใช่การเป็นเจ้าของรวม ทั้งนี้บทสันนิษฐานตามมาตรา 1357 ในเรื่องสัดส่วนของ


เจ้าของรวมนี้ไม่เด็ดขาดเพราะยังเปิดโอกาสให้นำสืบหักล้างได้แม้ว่าจะมีชื่อร่วมกันในโฉนด เป็นแต่
เพยงสันนิษฐานว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเท่าๆ กัน หาเป็นข้อสันนิษฐานเด็ดขาดไม่ หากได้ความว่าซีก
ี

104





ี
้
ไหนเป็นของใคร สามารถนำสืบได้ว่าอีกซกเป็นของฝ่ายที่นำสืบ ซึ่งเป็นการนำสืบหักล้างขอสันนิษฐาน
ของกฎหมายเท่านั้น หาเป็นการนำสืบไปแก้ไขข้อความในโฉนดไม่



สิทธิของเจ้าของรวม

เมื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมกันตามกฎหมายแล้ว เจ้าของรวมเหล่านั้นย่อมมีสิทธิตาม

กฎหมาย ได้แก่ สิทธิจัดการทรัพย์สิน สิทธิติดตามและเรียกร้องเอาคืน สิทธิใช้สอยและได้ดอกผล

สิทธิจำหน่ายจ่ายโอน สิทธิในการขอแบ่งทรัพย์สิน ดังจะได้กล่าวต่อไป

1. สิทธิจัดการทรัพย์สิน

ื่
การจัดการทรัพย์สินของเจ้าของรวมนั้นถ้าไม่ปรากฏเป็นอย่างอน ให้สันนิษฐานว่ามี
อำนาจจัดการร่วมกันทุกคนตามมาตรา 1358 ซึ่งในการจัดการแบบธรรมดาเพอให้ได้ประโยชน์จาก
ื่
ทรัพย์นั้นหรือจัดการให้ทรัพย์นั้นเจริญขึ้นโดยใช้เสียงข้างมากของเจ้าของรวม เช่น บ้านมีหลังคาอยู่

ั
แล้วแต่ต้องการติดตั้งกนสาดเพม หรือติดตั้งมุ้งลวดกันยุ่ง หรือติดเหล็กดัด เป็นต้น แต่ทุกคนสามารถ
ิ่
จัดการได้เสมอถ้าจัดการเพอรักษาทรัพย์สินและใครทำก็ได้ เช่น มีบ้านเช่ารวมกันก็ไปจัดหาคนให้มา
ื่

เช่าได้ หรือผู้เช่าตึกแถวไม่ชำระค่าเช่าเจ้าของรวมคนหนึ่งย่อมมีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ เป็นต้น ทั้งนี้
ั
ถ้าเป็นการจัดการอนเป็นสาระสำคัญที่กระทบกระเทือนถึงความเป็นอยู่แห่งทรัพย์สินนั้น ต้อง

ลงคะแนนเสียงข้างมากซึ่งต้องมีส่วนไม่ต่ำกว่าครึ่งหนึ่งแห่งค่าทรัพย์สิน เช่น เป็นเจ้าของรถยนต์
รวมกันแต่ต้องการเปลี่ยนเป็นระบบแก๊ส เป็นต้น ส่วนการจัดการทรัพย์สินเกี่ยวกับการเปลี่ยนวัตถุที่


ประสงค์จะต้องได้รับความเห็นชอบจากทุกคนเท่านั้น เช่น เป็นเจ้าของไร่รวมกันแต่ต้องการ
เปลี่ยนเป็นที่นาจึงใช้รถแทร็กเตอร์ทำคันนา หรือเป็นเจ้าของบ้านรวมกันแต่ต้องการเปลี่ยนแปลงจาก


บ้านเช่าเป็นโกดังเก็บสินค้า เป็นต้น (ประมูล สุวรรณศร. 2525 : 236-238)
2. สิทธิขัดขวางและติดตามเอาคืน


เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ อาจใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพอ
ื่
ต่อสู้บุคคลภายนอกเพอติดตามเอาคืนซึ่งทรัพย์สิน เช่น ฟองขับไล่บุคคลภายนอกออกจากที่ดิน
้
ื่
ื่
กรรมสิทธิ์รวม โดยไม่ต้องร่วมกันลงชื่อหรือไม่ต้องรอคนอนยินยอม และไม่ต้องมอบอำนาจ แต่ในการ
เรียกร้องเอาทรัพย์สินคืนนั้น ต้องอยู่ในบังคับแห่งเงื่อนไขที่ระบุไว้ในมาตรา 302 ที่บัญญัติว่า “ถ้าการ

ชำระหนี้เป็นการอนจะแบ่งกันชำระมิได้ และมีบุคคลหลายคนเป็นเจ้าหนี้ ถ้าบุคคลเหล่านั้นมิได้เป็น
ั
เจ้าหนี้ร่วมกันไซร้ ท่านว่าลูกหนี้ได้แต่จะชำระหนี้ให้ได้ประโยชน์แก่บุคคลเหล่านั้นทั้งหมดด้วยกัน

105





และเจ้าหนี้แต่ละคนจะเรียกชำระหนี้ได้ก็แต่เพื่อได้ประโยชน์ด้วยกันหมดทุกคนเท่านั้น อนึ่งเจ้าหนี้แต่
ละคนจะเรียกให้ลูกหนี้วางทรัพย์ที่เป็นหนี้นั้นไว้เพอประโยชน์แห่งเจ้าหนี้หมดทุกคนด้วยกันก็ได้ หรือ
ื่

ถ้าทรัพย์นั้นไม่ควรแก่การจะวางไว้ ก็ให้ส่งแก่ผู้พทักษ์ทรัพย์ซึ่งศาลจะได้ตั้งแต่งขึ้น นอกจากนี้
ิ
ื่
ื่
ข้อความจริงใดที่ท้าวถึงเจ้าหนี้คนหนึ่งเท่านั้นหาเป็นไปเพอคุณหรือโทษแก่เจ้าหนี้คนอนๆ ด้วยไม่”
ื่
ดังนั้นหากมีการเรียกร้องเอาทรัพย์คืนจากคู่กรณีต้องเป็นการทำเพอเจ้าของทุกคน เช่น หุ้นส่วน
้
ื่
ผู้จัดการของห้างหุ้นส่วนสามัญไม่จดทะเบียนคนเดียวฟองคดีเพอห้างหุ้นส่วนได้ ไม่ต้องให้ผู้เป็น
หุ้นส่วนทุกคนเข้าชื่อเป็นโจทก์ เป็นต้น

ิ
้
คำพพากษาศาลฎีกาที่ 235/2502 เจ้าของรวมคนหนึ่งฟองขับไล่ผู้เช่าที่ดินได้ เพราะ
้
เป็นการใช้สิทธิต่อสู้จึงฟองได้ตามมาตรา 1359 ส่วนที่ว่าการเรียกร้องเอาทรัพย์คืนต้องอยู่ใต้บังคับ
ของมาตรา 302 หมายความว่า เมื่อได้ทรัพย์คืนมาแล้ว ต้องเอาเป็นเจ้าของร่วมกน จะเอาเป็นของคน
ั
คนเดียวไม่ได้

ิ
คำพพากษาศาลฎีกาที่ 298/2508 เจ้าของรวมคนหนึ่งอาจใช้สิทธิครอบไปถึง
ี
ื่
ทรัพย์สินทั้งหมดเพอต่อสู้บุคคลภายนอกได้ฉะนั้น ผลแห่งคดีที่แม้เจ้าของรวมเพยงคนเดียวเป็นโจทก์
ั
ื่
ฟอง ก็ย่อมต้องผูกพนถึงเจ้าของรวมคนอนๆ ด้วย เหตุนี้ถ้าเจ้าของรวมคนอนมาฟองใหม่อก จึงเป็น
ื่
ี
้
้
ฟ้องซ้ำ
3. สิทธิใช้สอยและได้ดอกผล
ั
การมีสิทธิใช้สอยทรัพย์สินที่มีกรรมสิทธิ์รวมกนนั้น กฎหมายกำหนดให้เจ้าของรวมคน
ื่
หนึ่งๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ แต่การใช้นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอนๆ กล่าวคือต้องให้
ื่
เจ้าของรวมคนอนใช้ด้วย เช่น การที่มีสิทธิครอบครองที่นาร่วมกันโดยยังมิได้แบ่งแยกกันเป็นสัดส่วน
ว่าของใครเท่าใดและอยู่ตรงส่วนไหน ย่อมมีสิทธิเข้าทำนาที่พพาทได้ตามมาตรา 1360 และเมื่อมิได้
ิ
ิ
ิ
ห้ามปรามมให้อีกคนเข้าทำนาที่พพาท จึงไม่เป็นการใช้ทรัพย์สินขัดต่อสิทธิของฝ่ายนั้น จึงไม่มีอำนาจ
ฟ้องขับไล่ฝ่ายที่ทำนาอยู่ อีกทงกฎหมายสันนิษฐานไว้ว่ามีสิทธิได้ดอกผลตามส่วนที่มีในทรัพย์นั้น หรือ
ั้
อาจตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ ทั้งในดอกผลธรรมดาและดอกผลนิตินัย เพราะดอกผลที่ได้จากการมีหรือ

ใช้ทรัพย์นั้นไม่สามารถแบ่งกันได้ เช่น มารดาและบุตรเป็นเจ้าของรวมในตึกแถวตกลงให้บุตรเก็บค่า

เช่าคนเดียวได้

คำพพากษาศาลฎีกาที่ 267/2538 บ้านพพาทเป็นสินสมรสระหว่างโจทก์กับนาย ฉ.
ิ
ิ
จึงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์และนาย ฉ. ร่วมกัน เมื่อนาย ฉ. อนุญาตให้จำเลยซึ่งเป็นบุตรที่เกิดจาก

106





โจทกอาศัยอยู่ในบ้านพพาท แม้โจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยอยู่อาศัยต่อไปความยินยอมของนาย ฉ. ก็ไม่
ิ
์
เป็นการขัดต่อสิทธิของโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย์มาตรา 1360 วรรคแรก การที่
่
จำเลยไม่ยอมออกจากบ้านพพาทจึงไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์ในฐานะเจ้าของรวมไม่มี
ิ
สิทธิฟ้องขับไล่จำเลย


4. สิทธิจำหน่ายจ่ายโอน

ั
เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพน
เฉพาะส่วนของตนย่อมทำได้ตามมาตรา 1361 วรรคแรก แต่ถ้าทำต่อตัวทรัพย์สินนั้นด้วยการจำหน่าย

จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพนต้องให้เจ้าของรวมทุกคนยินยอมตามมาตรา 1361 วรรคสอง
ั
ั
ั
ถ้าไม่ได้รับความยินยอมก็ย่อมจะผูกพนเฉพาะส่วนเจ้าของรวมคนนั้น นิติกรรมที่ต้องการให้ผูกพน
ทรัพย์สินในส่วนของเจ้าของรวมคนอื่นที่ไม่ได้ทำนิติกรรมด้วยนั้นย่อมไม่สมบูรณ์บังคับไม่ได้ แต่ถ้าเป็น

กรณีที่ไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน ต่อมาภายหลังเจ้าของรวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของ

ทรัพย์สินคนเดียว นิติกรรมนั้นสมบูรณ์มาตั้งแต่ต้นตามมาตรา 1361 วรรคสาม (บัญญัติ สุชีวะ.

2540 : 222) ทั้งนี้ กรณีตัวแทนเชิดที่เจ้าของรวมคนอนอาจถูกกฎหมายปิดปากตามหลักตัวแทนเชิด
ื่
ั
ได้ เช่น มารดากับบุตรเป็นเจ้าของรวม มารดายอมให้บุตรจัดการทรัพย์ตามลำพงโดยตลอด
พฤติการณ์เช่นนั้นทำให้ผู้ซื้อเชื่อโดยสุจริตว่ามารดามอบอำนาจให้บุตรขายแล้ว จึงซื้อและชำระราคา

ิ
้
ื่
ต่อมามารดาจะฟองขอให้เพกถอนสัญญาซื้อขายไม่ได้ เพราะบุตรเป็นตัวแทนเชิดที่เจ้าของรวมคนอน
ถูกกฎหมายปิดปากตามหลักตัวแทนเชิด สัญญาที่บุตรทำจึงสมบูรณ์
5. สิทธิในการขอแบ่งทรัพย์สิน

เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินตามมาตรา 1363 ซึ่งจะเรียกให้แบ่ง

เมื่อใดก็ได้ เว้นแต่ 3 กรณีต่อไปนี้ที่จะใช้สิทธิแบ่งไม่ได้ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 222)

5.1 มีนิติกรรมขัดอยู่ กล่าวคือ กรณีที่เจ้าของรวมทุกคนทำนิติกรรมตกลงกันไว้ว่าจะ

ไม่แบ่งทรัพย์กัน แต่นิติกรรมที่ขัดอยู่นั้นมิให้ตกลงห้ามแบ่งเกินคราวละ 10 ปี หมายความว่าถ้าตกลง

เกิน 10 ปีจะบังคับกันได้เพียง 10 ปีเท่านั้น แต่ไม่ตัดสิทธิในการตกลงกันใหม่

5.2 วัตถุที่ประสงค์ที่เป็นเจ้าของรวมกันนั้นมีลักษณะเป็นการถาวร ซึ่งเป็นกรณีไม่มี

การทำข้อตกลงชัดเจน แต่ลักษณะของการเป็นเจ้าของรวมเห็นได้ว่ามีวัตถุประสงค์เป็นการถาวร ไม่

ต้องการให้แบ่ง เช่น เป็นเจ้าของรวมที่ดินฮวงซุ้ย รั้วแนวเขตที่ดิน หรือการเป็นเจ้าของในที่ดินที่ใช้ทำ

เป็นถนน เป็นต้น

107





5.3 ในเวลาไม่เป็นโอกาสอันควร กล่าวคือ เจ้าของรวมจะเรียกให้แบ่งทรัพย์สินในเวลา
ที่ไม่เป็นโอกาสอนควรไม่ได้ เพอป้องกันความเสียหายแก่เจ้าของรวมคนอน (ม.ร.ว.เสนีย์ ปราโมช.
ื่
ื่
ั
2521 : 308) เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งทำให้เป็นที่พอใจได้ว่ายังไม่เป็นเวลาอนเหมาะสมสำหรับการ
ั
แบ่งตามมาตรา 1363 เช่น หุ้นส่วนควรจะต้องรอให้เลิกห้างหุ้นส่วนก่อนจึงแบ่งทรัพย์สินนั้นได้ หรือ


ื่
ออกเงินร่วมกันซื้อที่ดินเพอทำสวนผลไม้แต่ปลูกต้นไม้ได้เพยง 1 เดือนก็ขอแบ่งทันที ถือว่ายังไม่ถึง
ี
โอกาสอันควร

ส่วนวิธีการแบ่งทรัพย์สินนั้นเป็นไปตามมาตรา 1364 กำหนดให้เจ้าของรวมสามารถ

ั
กระทำโดยแบ่งทรัพย์สินนั้นเองระหว่างเจ้าของรวม หรือโดยขายทรัพย์สินแล้วเอาเงินที่ขายได้แบ่งกน
แต่ถ้าเจ้าของรวมไม่ตกลงกันว่าจะแบ่งทรัพย์สินอย่างไร และเมื่อเจ้าของรวมคนหนึ่งคนใดร้องขอต่อ

ศาล ศาลอาจสั่งให้เอาทรัพย์สินนั้นออกแบ่ง ถ้าส่วนที่แบ่งให้ไม่เท่ากัน ศาลจะสั่งให้ทดแทนกันเป็น

เงินก็ได้ ถ้าการแบ่งเช่นว่านี้ไม่อาจทำได้หรือจะเสียหายมาก ศาลจะสั่งให้ขายโดยประมูลราคากัน

ระหว่างเจ้าของรวมหรือขายทอดตลาดก็ได้ ทั้งนี้ศาลสามารถใช้ดุลพนิจได้ เช่น เมื่อศาลเห็นว่าการ
ิ
แบ่งที่ดินแปลงพพาทซึ่งเจ้าของรวมและนายเพลิงเป็นเจ้าของรวม ถึงกับต้องให้นายเพลิงรื้อบ้านที่
ิ
ั
เป็นของนายเพลิงและนายเพลิงได้อาศัยอยู่ตลอดมาเป็นเวลานานเกินกว่า 10 ปีออกไป อนเป็นการ
เดือดร้อนแก่นายเพลิงแล้ว ศาลย่อมใช้ดุลพินิจให้แบ่งที่ดินแปลงพพาทให้แก่นายเพลิงตรงที่บ้านปลูก
ิ
อาศัยอยู่ได้ โดยไม่ให้เกินกว่าจำนวนเนื้อที่ดินที่นายเพลิงได้รับส่วนแบ่ง ศาลไม่จำต้องสั่งให้ทำการ

ประมูลหรือขายทอดตลาดที่ดินแปลงพิพาทแล้วเอาเงินแบ่งให้เจ้าของรวมทุกคนตามส่วนดังที่บัญญัติ

ไว้ในมาตรา 1364 ทุกกรณีไปไม ่



หน้าที่ความรับผิดของเจ้าของรวม

เจ้าของทรัพย์สินรวมกันทุกคนย่อมมีสิทธิต่างๆ ดังกล่าวมาข้างต้น รวมทั้งเจ้าของรวมคน


ใดคนหนึ่งยังมีหน้าที่และความรับผิดในทรัพย์สิน ดังต่อไปนี้
1. หน้าที่ช่วยออกค่าใช้จ่าย


ตามมาตรา 1362 กำหนดให้เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีหน้าที่ต้องช่วยเจ้าของรวมคน

อนๆ ตามส่วนของตนในการออกค่าจัดการ ค่าภาษีอากร และค่ารักษา กับทั้งค่าใช้ทรัพย์สินรวมกัน
ื่
่
ด้วย เหตุเพราะเมื่อเจ้าของรวมมีสิทธิต่างๆ ในทรัพย์สิน ได้แก สิทธิจัดการทรัพย์สิน สิทธิติดตามและ
เรียกร้องเอาคืน สิทธิใช้สอยและได้ดอกผล สิทธิจำหน่ายจ่ายโอน สิทธิในการขอแบ่งทรัพย์สิน ตามที่

108





ั
กล่าวมาแล้วข้างต้น เช่นนี้เมื่อมีภาระที่เกี่ยวกับทรัพย์สินก็ต้องร่วมกนเฉลี่ยความรับผิดตามส่วนในการ
ออกค่าใช้จ่ายด้วย (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 225-226)


2. ความรับผิดชอบร่วมกันในหนี้ที่เกี่ยวกับทรัพย์สิน
ตามมาตรา 1365 กำหนดความรับผิดของเจ้าของรวมในหนี้เกี่ยวกับทรัพย์สินไว้ ดังนี้


2.1 ถ้าเจ้าของรวมต้องรับผิดชอบร่วมกันต่อบุคคลภายนอกในหนี้อันเกี่ยวกับทรัพย์สิน

ื่
รวม หรือในหนี้ซึ่งได้ก่อขึ้นใหม่เพอชำระหนี้เดิม เช่น มีรถยนต์เป็นกรรมสิทธิ์รวมกัน เมื่อเอารถยนต์
ไปซ่อมแล้วเสียค่าซ่อม แต่ไม่มีเงินชำระค่าซ่อม หนี้ค่าซ่อมรถยนต์จึงเป็นหนี้ที่เจ้าของรวมต้องรับผิด

ร่วมกัน จากนั้นได้ทำข้อตกลงว่าจะชำระหนี้ด้วยวิธียกรถจักรยานยนต์ตีใช้หนี้ค่าซ่อมรถยนต์ แต่ก็ยัง

ผิดนัดไม่ส่งมอบรถจักรยานยนต์ใช้หนี้ ดังนี้ เจ้าของรวมต้องรับผิดชอบร่วมกนในหนี้ใหม่ที่เกิดขึ้นด้วย
ั
เป็นต้น ในเวลาแบ่งทรัพย์สินกัน เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จะเรียกให้เอาทรัพย์สินรวมนั้นชำระหนี้

เสียก่อนหรือให้เอาเป็นประกันก็ได้ แต่ต้องเป็นกรณีที่เฉพาะในเวลาที่จะแบ่งทรัพย์สินรวมกัน และ

เป็นเรื่องที่เจ้าของรวมต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกในหนี้ที่เกี่ยวกับทรัพย์สินรวม

ื่
2.2 ถ้าเจ้าของรวมคนหนึ่งต้องรับผิดชอบต่อเจ้าของรวมคนอนในหนี้ซึ่งเกิดจากการ
เป็นเจ้าของรวม หรือในหนี้ซึ่งได้ก่อขึ้นใหม่เพอชำระหนี้เดิม เช่น เจ้าของรวมคนใดออกเงินทดรองไป
ื่
ก่อน สามารถเรียกจากเจ้าของรวมคนอนได้ตามส่วนที่ต้องรับผิดได้ ในเวลาแบ่งทรัพย์สินกัน เจ้าของ
ื่
รวมผู้เป็นเจ้าหนี้จะเรียกให้เอาส่วนซึ่งจะได้แก่ลูกหนี้ของตนในทรัพย์สินรวมนั้นชำระหนี้เสียก่อน หรือ

ให้เอาเป็นประกันก็ได้

2.3 ผู้รับโอนหรือผู้มีกรรมสิทธิ์ในส่วนของเจ้าของรวมยังต้องรับผิดในหนี้ กล่าวคือ

ั
สิทธิดังกล่าวเป็นสิทธิผูกพนอยู่กับทรัพย์สินติดตามไปบังคับเอาได้ไม่ว่าจะได้โอนหรือสืบตกไปถึงใคร
เช่น ผู้ตายทำสัญญากับนายวายุว่าจะปลูกห้องแถวแล้วแบ่งห้องให้นายวายุ โดยนายวายุยกที่ดินส่วนที่

ปลูกห้องแถวให้ผู้ตายเป็นการตอบแทน นางวารีซึ่งอยู่กินกับผู้ตายฉันสามีภรรยาโดยมิได้จดทะเบียน

สมรสและได้รู้เห็นมีส่วนได้เสียเป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่ได้มาตามสัญญาด้วย เช่นนี้ นางวารีก็ต้องรับ

ผิดต่อนายวายุที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวด้วย

2.4 กรณีมีจำเป็นต้องขายทรัพย์สินรวม ให้นำบทบัญญัติมาตรา 1364 มาใช้บังคับ

โดยการขายทรัพย์สินรวมหลังจากนั้นให้เอาเงินที่ขายได้ใช้หนี้ก่อน แล้วที่เหลือจึงแบ่งกันระหว่าง

เจ้าของรวม (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 227)

109





3. ความรับผิดอย่างผู้ขาย
ตามมาตรา 1366 กำหนดให้เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ ต้องรับผิดตามส่วนของตน


เช่นเดียวกับผู้ขายในทรัพย์สินซึ่งเจ้าของรวมคนอนๆ ได้รับไปในการแบ่ง กล่าวคือเมื่อมีการแบ่ง
ื่
ทรัพย์สินแล้ว ภายหลังปรากฏว่ามีการขาดตกบกพร่อง ล้ำจำนวน ชำรุดบกพร่องหรือรอนสิทธิใน


ทรัพย์สินที่แบ่ง ให้นำกฎหมายเรื่องซื้อขายมาบังคับในระหว่างเจ้าของรวม โดยที่เจ้าของรวมคนอื่นยัง

ต้องรับผิดชอบในส่วนที่ขาด ล้ำจำนวน ชำรุดบกพร่องหรือถูกรอนสิทธิของเจ้าของรวมคนหนึ่ง เช่น

ั
ในกรณีที่ทรัพย์สินซึ่งขายนั้นชำรุดบกพร่องอย่างหนึ่งอย่างใดอนเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความ
ั
เหมาะสมแก่ประโยชน์อนมุ่งจะใช้เป็นปกติก็ดี ประโยชน์ที่มุ่งหมายโดยสัญญาผู้ขายต้องรับผิดตาม
มาตรา 472 หากว่ามีบุคคลผู้ใดมาก่อการรบกวนขัดสิทธิของผู้ซื้อในอนจะครองทรัพย์สินโดยปรกติสุข
ั
เพราะบุคคลผู้นั้นมีสิทธิเหนือทรัพย์สินที่ได้ซื้อขายกันนั้นอยู่ในเวลาซื้อขาย หรือเพราะความผิดของ

ผู้ขาย ผู้ขายจะต้องรับผิดในผลอันนั้นตามมาตรา 475 เป็นต้น



บทสรุป

การที่บุคคลหลายคนต่างก็เป็นเจ้าของทรัพย์สินรวมกันโดยมิได้แยกสัดส่วนว่าผู้ใดเป็น

เจ้าของส่วนใดของทรัพย์สิน เรียกว่าเจ้าของรวม เช่นนี้แล้วเจ้าของรวมทุกคนจึงมีสิทธิตามกฎหมาย

ได้แก สิทธิจัดการทรัพย์สิน สิทธิติดตามและเรียกร้องเอาคืน สิทธิใช้สอยและได้ดอกผล สิทธิจำหน่าย
่
จ่ายโอน สิทธิในการขอแบ่งทรัพย์สิน นอกจากนี้เจ้าของรวมยังมีหน้าที่ออกค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่า

จัดการ ค่าภาษีอากร และค่ารักษาทรัพย์สิน รวมทั้งความรับผิดชอบร่วมกันต่อบุคคลภายนอกที่เป็น

หนี้อนเกี่ยวกับทรัพย์สินรวม และความรับผิดอย่างผู้ขาย เช่น รับผิดในความชำรุดบกพร่อง รับผิดใน
ั
การถูกรอนสิทธิ เป็นต้น




คำถามทบทวน

1. กรรมสิทธิ์รวม หมายความว่าอย่างไร จงอธิบาย

2. สิทธิของเจ้าของรวม มีอะไรบ้าง

3. สิทธิจัดการทรัพย์สิน มีหลักเกณฑ์อย่างไรบ้าง จงอธิบาย

4. ให้อธิบายสิทธิในการจำหน่ายจ่ายโอนของเจ้าของรวม

5. กรณีใดบ้างที่เจ้าของรวมไม่สามารถใช้สิทธิในการแบ่งทรัพย์สินรวมได้ จงอธิบาย

110





6. หน้าที่ความรับผิดของเจ้าของรวม มีอย่างไรบ้าง จงอธิบาย
7. จงอธิบายวิธีการแบ่งทรัพย์สินตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย์ มาตรา 1364


8. ให้อธิบายความรับผิดของเจ้าของรวมในหนี้เกี่ยวกับทรัพย์สิน
9. บ้านพิพาทเป็นสินสมรสระหว่างนางมุขกับนายเพชร บ้านจึงเป็นกรรมสิทธิ์ของนางมุข


และนายเพชรร่วมกัน นางสาวพลอยจึงได้ขออยู่อาศัยในบ้านหลังนี้จากนายเพชร นายเพชรจึงอนุญาต

ให้นางสาวพลอยซึ่งเป็นบุตรที่เกิดจากนางมุขอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทด้วย ต่อมานางมขมีเรื่องโกรธเคือง
ุ
้
กับนางสาวพลอยจึงไม่ยินยอมให้นางสาวพลอยอยู่อาศัยต่อไป และต้องการฟองขับไล่นางสาวพลอย
ออกจากบ้านหลังนี้ ดังนี้นางมุขจะฟ้องนางสาวพลอยได้หรือไม่เพราะเหตุใด

111





บทที่ 8

สิทธิครอบครอง





ประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย์ บรรพ 4 ลักษณะ 3 ครอบครอง บัญญัติไว้ตั้งแต่
่
มาตรา 1367 ถึงมาตรา 1386 กล่าวถึงลักษณะของสิทธิครอบครอง บทสันนิษฐาน สิทธิของผู้

ครอบครอง การโอนการครอบครอง การเปลี่ยนแปลงการยึดถือ และการครอบครองปรปักษ์

ดังต่อไปนี้



ลักษณะของสิทธิครอบครอง


สิทธิครอบครอง หมายถึงสิทธิที่บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพอตนตาม
ื่
มาตรา 1367 โดยการครอบครองด้วยตนเองหรือให้ผู้อนยึดถือไว้แทนก็ได้ ซึ่งบุคคลอาจมีสิทธิ
ื่
ครอบครองได้แม้ตนจะไม่มีกรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครองเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง มีลักษณะคล้ายกับ

กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครองมีได้ทั้งเหนือสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์ และสามารถที่จะ

เปลี่ยนเป็นกรรมสิทธิ์ได้โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382

สิทธิครอบครองมีลักษณะสำคัญ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 228-230) ดังต่อไปนี้

1. การยึดถือทรัพย์สิน หมายถึง การเข้าครอบครองทรัพย์สินนั้นไว้เท่านั้น และการยึดถือ

นี้ไม่จำเป็นต้องยึดถือหรือครอบครองทรัพย์นั้นไว้ด้วยตนเอง ผู้อนยึดถือหรือครอบครองแทนได้ ตาม
ื่
มาตรา 1368 บัญญัติว่า “บุคคลอาจได้มาซึ่งสิทธิครอบครองโดยผู้อื่นยึดถือไว้ให้” เช่น การที่นายจ้าง

ให้ลูกจ้างครอบครองที่ดินไว้แทน คำว่า การครอบครองต่างกับสิทธิครอบครอง การครอบครองเป็น

ื่
ข้อเท็จจริงคือมีการยึดถือโดยเจตนายืดถือเพอตน ผู้ครอบครองมุ่งที่ตัวบุคคลที่กระทำการยึดถือโดย
เจตนายืดถือเพื่อนตน ส่วนสิทธิครอบครองเน้นที่ตัวสิทธิที่ได้มาจากการครอบครองคือสิทธิที่กฎหมาย

รับรองและคุ้มครองให้แก่ผู้ครอบครองตามมาตรา 1374-1376 เช่น นายวายุเข้าทำนา ถือว่านายวายุ

ได้ครอบครองนาหรือยึดถือนานั้น แต่นายวายุยังไม่ได้สิทธิครอบครองจนกว่าจะครอบครองนาหรือ

ยึดถือนานั้นเพอตน ถ้านายวายุมีนายจ้างซึ่งตกลงให้นายวายุครอบครองนาไว้แทน นายจ้างจึงมีสิทธิ
ื่
ครอบครองโดยให้ลูกจ้างเป็นผู้ยึดถือไว้ให้

112





2. เจตนายึดถือทรัพย์สินนั้นไว้เพอตน กล่าวคือ ตามมาตรา 1369 บุคคลใดยึดถือ
ื่
ื่
ทรัพย์สินไว้ ให้สันนิษฐานว่ามีเจตนายึดถือทรัพย์สินนั้นเพอตน แต่ไม่จำต้องมีเจตนาจะเป็นเจ้าของ

ั
ทรัพย์สินนั้น เช่น การเช่าบ้าน ผู้เช่าได้ยึดถือบ้านไว้เพอประโยชน์ของตนในอนที่จะใช้สอยบ้าน ผู้เช่า
ื่
ื่
ได้สิทธิครอบครอง ผู้รับจำนำได้ยึดถือทรัพย์ที่จำนำโดยมีเจตนาเพอประโยชน์ในการประกันการชำระ
หนี้ ผู้รับจำนำมีสิทธิครอบครองในทรัพย์สินที่จำนำ หรือกรณีขโมยเอาทรัพย์ไปถ้าได้ยึดถือทรัพย์นั้น

ื่
เพื่อตนก็ถือว่าได้สิทธิครอบครองแล้ว ทั้งนี้จะไม่มเจตนายึดถือเพอตนก็ต่อเมื่อหักล้างได้ว่าผู้ยึดถือเป็น
ี
เพยงคนใช้ หรือยึดถือเพียงชั่วคราวอนสั้น ของตกหล่นในที่สาธารณะเจ้าของไม่มีเจตนายึดถือเพอตน
ั
ี
ื่
เป็นต้น
คำพพากษาศาลฎีกาที่ 2877/2523 โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพพาทกันแล้ว
ิ
ิ
ิ
ิ
ยอมให้จำเลยเข้าครอบครองที่พพาท การครอบครองที่พพาทของจำเลยจึงเป็นการครอบครองแทน
โจทก์ จำเลยจะครอบครองนานเท่าใดก็ไม่ได้สิทธิครอบครองเพราะจำเลยไม่ได้บอกกล่าวเปลี่ยน

ลักษณะแห่งการครอบครองไปยังโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381

ผู้ทรงสิทธิครอบครองมีอำนาจแห่งสิทธิหลายประการ ดังนี้ มีสิทธิปลดเปลื้องการรบกวน

การครอบครอง มีสิทธิเรียกเอาคืนซึ่งการครอบครอง มีสิทธิได้ดอกผล และโอนสิทธิครอบครองได้

ดังนั้นสิทธิครอบครองจึงเป็นทรัพยสิทธิที่ยันบุคคลอื่นได้ทั่วไป เว้นแต่ผู้อื่นนั้นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ใน

ทรัพย์สิน เช่น ผู้เช่าที่ดินทำไร่ แต่ขุดหินใต้ดินขาย ดังนี้ผู้เช่าย่อมมีความผิดอาญาฐานลักทรัพย์ ทั้งนี้

ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย์คนที่บุกรุกก็มีสิทธิครอบครองตามมาตรา 1374-1376 แต่ถ้า
่
เป็นที่ดิน มือเปล่าอาจมีสิทธิเพมเติมตามประมวลกฎหมายที่ดินหรือตามบรรทัดฐานคำพพากษาศาล
ิ
ิ่
ฎีกา



ข้อสันนิษฐานเกี่ยวกับสิทธิครอบครอง


บทบัญญัติตั้งแต่มาตรา 1369 ถึงมาตรา 1373 เป็นบทสันนิษฐานตามกฎหมายที่เป็นคุณ
ี
ิ
แก่ผู้ครอบครองทรัพย์สิน ที่ไม่ต้องมีภาระในการพสูจน์ให้ศาลเชื่อ แต่อกฝ่ายหนึ่งสามารถพสูจน์
ิ
หักล้างบทสันนิฐานเหล่านี้ได้เสมอ ดังต่อไปนี้

1. สันนิษฐานว่ายึดถือเพื่อตน

ข้อสันนิษฐานที่ว่า “บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินไว้ ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลนั้นยึดถือ

เพื่อตน” เป็นบทสันนิษฐานจากพฤติการณ์และข้อเท็จจริงว่าบุคคลที่ครอบครองยึดถือทรัพย์สินอยู่ถือ

113





ื่
ว่ายึดถือเพอตน เช่น ใครก็ตามที่ยึดถือทรัพย์อยู่ย่อมสันนิษฐานได้ว่ามีการครอบครอง และมีสิทธิ
ครอบครอง จะพสูจน์หักล้างข้อสันนิษฐานได้ว่าผู้ยึดถือเป็นเพยงคนใช้ ยึดถือชั่วคราวอนสั้น หรือทำ
ิ
ี
ั
สัญญาจะซื้อจะขายแต่ได้มอบที่ดินให้ผู้จะซื้อครอบครองก่อน ถือว่าครอบครองแทนผู้จะขาย แม้
ครอบครองนานเท่าใดก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง เพราะยังไม่ได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการ


ครอบครองไปยังผู้จะขายตามมาตรา 1381 แต่ถ้าเป็นกรณีธนาคารซื้อที่ดินมีโฉนดโดยไม่ได้จด

ทะเบียน สัญญาตกเป็นโมฆะสูญเปล่าตั้งแต่แรก แต่ธนาคารครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ โดยเจตนา

เป็นเจ้าของติดต่อกันเกิน 10 ปี ธนาคารได้กรรมสิทธิ์ ส่วนที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินแม้มีการ

ื่
ครอบครองก็ไม่มีสิทธิครอบครอง แต่สามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์นั้นได้ และมีสิทธิดีกว่าผู้อนหากมี
การโต้แย้งสิทธิในการใช้ประโยชน์

2. สันนิษฐานว่าครอบครองโดยสุจริต โดยความสงบและโดยเปิดเผย

เพอประโยชน์ของผู้ครอบครองปรปักษ์ ฉะนั้นเจ้าของที่ดินต้องพสูจน์หักล้างข้อ
ื่
ิ
สันนิษฐานที่ว่า “ผู้ครอบครองนั้น ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าครอบครองโดยสุจริต โดยความสงบและโดย

เปิดเผย” เป็นบทสันนิษฐานเป็นคุณแก่ผู้มีสิทธิครอบครอง ว่าได้ทำการครอบครองโดยสุจริต โดย

ความสงบและโดยเปิดเผยแล้ว แต่หากผู้ใดจะโต้เถียงเป็นอย่างอื่นจึงมีหน้าที่ต้องพิสูจน์หักล้าง

คำว่า โดยสุจริต คือดูว่ารู้หรือไม่รู้ว่าเป็นทรัพย์สินของผู้อื่น การที่เข้าครอบครองโดยไม ่

รู้ว่ามีผู้อื่นได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นมาก่อนแล้ว แต่ถ้าได้มาโดยรู้ข้อเท็จจริงเช่นว่านั้นแล้ว ถือว่าไม่

สุจริต

คำว่า โดยความสงบ หมายความว่าเข้าครอบครองอยู่โดยไม่ได้ถูกกำจัดให้ออกหรือไม่

ได้ถูกฟ้องร้องขับไล่ให้ออกจากที่ดิน โดยไม่ทะเลาะกันหรือไม่มีข้อพิพาทกัน

คำว่า โดยเปิดเผย หมายความว่า เข้าครอบครองโดยมิได้มีการปิดบังอำพรางหรือซ่อน

ื่
ื่
เร้นในการเข้ายึดถือครอบครองทรัพย์สินของผู้อน แต่เปิดเผยให้คนอนรู้และเข้าใจว่าครอบครองที่ดิน
เพื่อตนเองในฐานะเป็นเจ้าของ

3. สันนิษฐานว่าครอบครองติดต่อกันตลอดเวลา

ิ
เพอประโยชน์เป็นคุณแก่ผู้ครอบครองปรปักษ์ ผู้ครอบครองปรปักษ์พสูจน์วันเริ่มเข้า
ื่
ไปครอบครอง เจตนาเป็นเจ้าของและคนรู้ตลอดที่ยังครอบครองอยู่ กฎหมายสันนิษฐานว่าครอบครอง

ติดต่อกันตลอดเวลา เจ้าของที่ดินต้องพสูจน์หักล้างข้อสันนิษฐานที่ว่า “ถ้าพสูจน์ได้ว่าบุคคลใด
ิ
ิ
ครอบครองทรัพย์สินเดียวกันสองคราว ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลนั้นได้ครอบครองติดต่อกัน

114





ตลอดเวลา” เป็นกรณีทผู้ครอบครองยึดถือทรัพย์สินไม่ได้ครอบครองทรัพย์สินติดต่อกันตลอดไป แต่ผู้
ี่
ิ
ครอบครองสามารถนำสืบพสูจน์ได้ว่าตนได้ครอบครองยึดถือทรัพย์สินนั้นสองคราว กล่าวคือมีการ

ครอบครองครั้งแรกและเว้นระยะเวลาไป แล้วกลับมาครอบครองครั้งหลังอีก ดังนี้กฎหมายถือว่าผู้นั้น
ครอบครองยึดถือทรัพย์สินนั้นติดต่อกันตลอดเวลา สามารถนับรวมระยะเวลาทั้งสองคราวนั้นต่อเนื่อง


ได้ อันจะเป็นประโยชน์ต่อการนับระยะเวลาครอบครองปรปักษ์

4. สันนิษฐานว่าเป็นสิทธิตามกฎหมาย

ข้อสันนิษฐานที่ว่า “สิทธิซึ่งผู้ครอบครองใช้ในทรัพย์สินที่ครอบครองนั้น ให้สันนิษฐาน

ไว้ก่อนว่าเป็นสิทธิซึ่งผู้ครอบครองมีตามกฎหมาย” เป็นกรณีที่กฎหมายให้การรับรองและคุ้มครอง

สิทธิให้ โดยถือว่าสิทธิของผู้มีสิทธิครอบครองที่มีต่อทรัพย์สินที่ตนครอบครองยึดถืออยู่นั้นเป็นสิทธิที่

ชอบด้วยกฎหมาย และเป็นการกำหนดหน้าที่นำสืบตามกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งที่ผู้ใดกล่าวอ้าง

หรือโต้แย้งว่าเป็นสิทธิที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผู้นั้นย่อมมีหน้าที่นำสืบพิสูจน์หักล้าง โดยที่ผู้ครอบครอง

ไม่ต้องนำสืบว่าตนเองครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น อ้างว่าที่ดินมือเปล่าเป็นมรดกของมารดา

ิ
ที่ตกได้แก่ทายาททั้งสอง ทายาทคนแรกให้การว่ามารดายกให้ตนคนเดียวและปรากฏว่าที่ดินพพาท
้
ตนได้ครอบครองเพอตนมากว่า 10 ปี จึงเป็นการปฏิเสธฟองทายาทอกคน ทายาทคนแรก ย่อมได้รับ
ื่
ี
้
ประโยชน์จากข้อสันนิษฐานตามมาตรา 1369 และมาตรา 1372 ทายาทที่ฟองจึงต้องนำสืบว่าตนเป็น
ผู้มีสิทธิครอบครอง สันนิษฐานผู้ครอบครองทรัพย์ที่ไม่มีทะเบียนผู้นั้นเป็นเจ้าของ เพราะใช้สิทธิใดให้

สันนิษฐานชอบด้วยกฎหมาย คนอื่นต้องพิสูจน์หักล้าง รวมทั้งผู้เช่าใช้สิทธิใดให้สันนิษฐานว่าใช้ไปโดย

ิ
ชอบด้วยกฎหมาย เจ้าของต้องพสูจน์หักล้างว่าสัญญาห้ามใช้สิทธิเช่นนั้น และสัญญาต้องระบุว่าผู้เช่า
ไม่มีสิทธิอะไรบ้าง

5. สันนิษฐานว่ามีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง

ข้อสันนิฐานที่ว่า “ถ้าทรัพย์สินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดไว้ในทะเบียนที่ดิน ให้

สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลผู้มีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง” เป็นบทสันนิษฐานที่ใช้เฉพาะ

ิ
กรณีการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่มีทะเบียน ทะเบียนในทีนี้ตามคำพพากษาศาลฎีกาหมายถึง
โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ผู้มีชื่อในโฉนด หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

ี
กฎหมายสันนิษฐานว่ามีการครอบครอง มีสิทธิครอบครอง ใครจะเพียงอ้างว่าไม่มสิทธินั้น ผู้นั้นจะต้อง
ื่
พิสูจน์หักล้างให้ได้ เช่น พิสูจน์ได้ว่าตนเข้าไปยึดถือโดยเจตนายึดถือเพอตนแล้ว พิสูจน์ได้ว่าเริ่มเมอใด
ื่
ก็มีการครอบครองก็จะได้สิทธิครอบครอง แต่ถ้าพิสูจน์ไม่ได้ย่อมไม่มีการครอบครอง

115





สิทธิของผู้ครอบครอง

ผู้มีสิทธิครอบครองย่อมมีสิทธิเกี่ยวกับทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้สิทธิครองครองของตน ได้แก่

สิทธิให้ปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครอง สิทธิเรียกเอาการครอบครองคืน สิทธิได้คืนทรัพย์สิน

ฐานลาภมิควรได้และได้ดอกผล และมีสิทธิโอนสิทธิครอบครอง ดังจะกล่าวต่อไปนี้

1. สิทธิให้ปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครอง

ถ้าผู้ครอบครองถูกรบกวนในการครอบครองทรัพย์สินเพราะมีผู้สอดเข้าเกี่ยวข้องโดยมิ

ชอบด้วยกฎหมาย ผู้ครอบครองมีสิทธิจะให้ปลดเปลื้องการรบกวนนั้นได้ ถ้าเป็นที่น่าวิตกว่าจะยังมี

้
ี
การรบกวนอก ผู้ครอบครองจะร้องขอต่อศาลให้สั่งห้ามก็ได้ แต่ต้องฟองภายใน 1 ปีนับแต่เวลาถูก
รบกวน ตามมาตรา 1374 เรียกสิทธินี้ว่าสิทธิปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครองจากผู้เข้ารบกวน

โดยมิชอบด้วยกฎหมาย นอกจากนี้สิทธิตามมาตรานี้ยังเป็นสิทธิเด็ดขาดที่ผู้มีสิทธิสามารถขัดขวางได้

พอสมควรแก่เหตุโดยไม่ต้องขออำนาจศาล เช่น ได้แจ้งการครอบครองตามแบบ ส.ค. 1 ตามประมวล

กฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ย่อมได้สิทธิครอบครอง ดังนั้นทางราชการไม่มีอำนาจไปปักหลักเขตและ

ประกาศเป็นหนองน้ำสาธารณะ การทำเช่นนั้นจึงเป็นการรบกวนสิทธิครอบครอง ขอให้ศาลสั่งห้ามได้

่
ตามมาตรา 1374 หรือกรณีครอบครองใช้ประโยชน์ในที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินอยู่กอนแล้ว หากมี
้
ื่
ผู้อนเข้าไปแย่งการครอบครอง สิทธิของผู้ครอบครองย่อมดีกว่า จึงสามารถฟองขอให้ปลดเปลื้องการ
รบกวนการครอบครองได้

2. สิทธิเรียกเอาการครอบครองคืน

ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ผู้ครอบครองมีสิทธิจะ

ี
ได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้
้
ครอบครองได้ เช่น ฝ่ายนั้นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เป็นต้น การอางสิทธิตามมาตรา 1375 นี้ต้องเป็น
การแย่งการครอบครองโดยต่างฝ่ายต่างก็อางว่าตนเองมีสิทธิครอบครองในทรัพย์สินนั้นมิใช่โต้งแย้งว่า
้
้
เป็นของผู้อื่น เช่น จะอ้างว่าที่ดินเป็นสาธารณสมบัติ หรือเป็นของผู้อื่นไม่ได้ ต้องอางว่าเป็นของตนเอง
การเอาคืนตามมาตรานี้สามารถใช้สิทธิติดตามเอาคืนได้โดยไม่ต้องขออำนาจศาล เว้นแต่ผู้แย่งการ

ครอบครองไม่ยอมคืน ก็ต้องใช้อำนาจศาล โดยต้องฟองเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปีนับแต่
้
เวลาถูกแย่งการครอบครอง ถ้าไม่ฟองภายในกำหนดดังกล่าว สิทธิครอบครองย่อมหลุดไปเป็นของผู้
้
ื่
แย่งการครอบครอง เช่น ยกที่ดินมือเปล่าให้เพอชำระหนี้ แต่ยังให้ลูกหนี้ปลูกบ้านอยู่ ต่อมามีคดี

116





้
ิ
พพาทระหว่างกันขึ้น ลูกหนี้อ้างว่าที่ดินเป็นของตน ถือว่าแย่งการครอบครองตั้งแต่อาง เมื่อเจ้าหนี้
ฟ้องเกิน 1 ปี จึงหมดสิทธิฟ้องเอาคืนการครอบครองตามมาตรา 1375

3. สิทธิได้คืนทรัพย์สินฐานลาภมิควรได้
มาตรา 1376 กำหนดว่าหากต้องมีการส่งคืนทรัพย์สินแก่ผู้มีสิทธิเอาคืน ให้นำ


บทบัญญัติมาตรา 412 ถึงมาตรา 418 ว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับ กล่าวคือ ผู้ที่ต้องส่งคืน

ทรัพย์สินแก่ผู้มีสิทธิเอาคืนเป็นผู้ได้ลาภมิควรได้ มีหน้าที่ต้องคืนทรัพย์สินนั้นให้แก่เขา รวมทั้ง

ค่าเสียหายและดอกผลด้วย ถ้าเป็นการได้มาโดยสุจริต ให้คืนเท่าที่เป็นอยู่และไม่ต้องคืนดอกผล แต่

หากได้มาโดยไม่สุจริตจะต้องชดใช้ค่าเสียหายและต้องคืนดอกผลด้วย

4. สิทธิโอนสิทธิครอบครอง

การโอนสิทธิครอบครองระหว่างผู้ครอบครองเดิมกับผู้ครอบครองต่อนั้นไม่จำต้องทำ

เป็นหนังสือและจดทะเบียน สามารถทำได้โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครองตามมาตรา 1378 แม้

ที่ดินมี น.ส.3 ซึ่งต้องจดทะเบียนนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 4 ทวิ ก็ตาม และสามารถ

โอนการครอบครองโดยการส่งมอบได้ เช่น บิดาครอบครองมา 30 ปี เมื่อบิดาตาย บุตรสามารถ

ครอบครองต่อได้ แม้มิได้โอนทางทะเบียน บุตรจึงได้รับช่วงการครอบครองที่ดินสืบต่อจากบิดา หรือ

ครอบครองปรปักษ์ที่พิพาทต่อจากผู้ครอบครองคนกอน ระยะเวลาย่อมนับรวมกันได้
่
การโอนกรณีที่ผู้รับโอนหรือผู้แทนยึดถือทรัพย์สินอยู่แล้ว สามารถโอนการครอบครอง

ี
โดยทำเพยงแสดงเจตนาก็ได้ ตามมาตรา 1379 เช่น นายศิลามีที่ดินมือเปล่า ตกลงให้นายเพลิงเช่า
ที่ดินนั้น หากนายศิลาประสงค์จะขายที่ดินนั้นให้นายเพลิงเพยงแต่นายศิลาแสดงเจตนาสละสิทธิ
ี
ครอบครองให้นายเพลิง เท่านั้นก็ถือว่าได้โอนสิทธิครอบครองในที่ดินนั้นให้นายเพลิงแล้ว หรือ ที่ดิน

ิ
ิ
ส.ค.1 ผู้ซื้อครอบครองที่ดินอยู่แล้ว ศาลพพากษาให้โอนการครอบครองโดยเอาคำพพากษาของศาล
แทนการแสดงเจตนาของผู้ขายได้

กรณีตามมาตรา 1380 วรรคแรก เป็นการที่ผู้โอนยึดถือทรัพย์สินอยู่ การโอนไปจึง

เพียงแต่ผู้โอนแสดงว่าจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้รับโอน เช่น นายอัคนีมีสิทธิครอบครองในที่ดินมือเปล่า

ี
ั
นายอคนีได้ขายที่ดินนั้นให้นายเพลิง แต่นายอคนีประสงค์จะเช่าที่ดินนั้นต่อไป ดังนี้เพยงแต่นายอคนี
ั
ั
แสดงให้นายเพลิงทราบว่าต่อจากนี้ไปตนยึดถือที่ดินนั้นในฐานะผู้เช่าของนายเพลิง เช่นนี้ก็เป็นการ
เพียงพอที่จะถือว่าสิทธิครอบครองในที่ดินนั้นโอนไปยังนายเพลิงแล้ว

117





ิ
คำพพากษาศาลฎีกาที่ 479/2514 (ศาลฎีกา. ศูนย์เทคโนโลยีสารสนเทศและการ
สื่อสารในศาลฎีกา. ออนไลน์. 2555) จำเลยทำสัญญาขายที่นาให้โจทก์ ไม่ทำเป็นหนังสือและจด


ทะเบียนย่อมตกเป็นโมฆะ แต่เมื่อเป็นที่ดินมือเปล่าซึ่งมีแต่สิทธิครอบครอง และจำเลยครอบครองอยู่
ได้ขอเช่าที่นาจากโจทก์หลังจากขายตามมาตรา 1380 วรรคแรก ถือว่าเป็นการโอนการครอบครอง


แล้วโดยถูกต้อง

ส่วนมาตรา 1380 วรรคสอง เป็นกรณีที่ผู้แทนผู้โอนยึดถืออยู่ ผู้โอนต้องสั่งผู้แทนให้

ยึดถือแทนผู้รับโอน เช่น นายศิลามีที่ดินมือเปล่าแต่ให้นายเพลิงเช่า ต่อมานายศิลาขายที่ดินให้นาย

พายุ การโอนทำได้โดยการที่นายศิลาบอกให้นายเพลิงทราบว่าที่ดินนั้นเป็นของนายพายุแล้ว ถ้านาย

เพลิงเช่าอยู่ก็ขอให้ยึดถือที่ดินนั้นในฐานะผู้เช่าของนายพายุต่อไป ดังนี้ถือได้ว่านายศิลาได้โอนสิทธิ

ครอบครองในที่ดินนั้นให้นายพายุแล้ว



การสิ้นสุดการครอบครอง

การครอบครองย่อมสุดสิ้นลง ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครองหรือไม่ยึดถือ

ทรัพย์สินต่อไป เช่น ละทิ้งที่ดินซึ่งมีสิทธิครอบครองไปนานถึง 8 ปีแล้ว ถือว่าได้สละเจตนาครอบครอง

หรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไป สิทธิครอบครองย่อมสิ้นสุดลง เว้นแต่เกิดเหตุอันมีสภาพเป็นเหตุชั่วคราว

มีมาขัดขวางมิให้ผู้ครอบครองยึดถือทรัพย์สิน เช่นนี้จะถือว่าการครอบครองได้สุดสิ้นลงแล้วไม่ได้ เช่น

ถูกแย่งการครอบครองแล้วได้ฟองเอาคืนภายใน 1 ปี หรือ บางปีน้ำท่วมหรือฝนแล้งทำนาไม่ได้ จึงเข้า
้
ไปครอบครองไม่ได้

การสละสิทธิครอบครองนั้นสามารถสละได้โดยการเลิกการครอบครอง แม้เป็น

อสังหาริมทรัพย์มีทะเบียน เช่น ที่ดินมี น.ส.3, น.ส.3 ก แตกต่างจากกรรมสิทธิ์ ซึ่งจะสละเช่นนี้ได้

เฉพาะสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 1319 ถ้าอสังหาริมทรัพย์มีทะเบียนกรรมสิทธิ์จะสละเช่นนี้ไม่ได้

ผลของการสละการครอบครองในที่ดินมือเปล่า ถ้าโอนการครอบครองให้ผู้อื่นโดยใจสมัคร

เพอได้รับเงินตอบแทน จึงไม่เป็นการทำนิติกรรมโอนทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องทำเป็น
ื่
หนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ แต่เป็นการสละการครอบครองตามมาตรา 1377 และโอนการ

ครอบครองตามมาตรา 1378 ผู้รับโอนย่อมได้สิทธิครอบครองทันทีทเข้ายึดถือเพื่อตน ผู้ครอบครองจะ
ี่
้
มาฟองเอาคืนภายใน 1 ปี ไม่ได้ เพราะไม่เป็นการรบกวนหรือแย่งการครอบครอง แม้ที่ดินมีสิทธิ
ครอบครองซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอย่างหนึ่ง แต่การโอนสิทธิครอบครองที่ดิน ทำได้โดยการสละเจตนา

118





ครอบครองและส่งมอบตามมาตรา 1377 และมาตรา 1378 จะไม่อยู่ภายใต้บังคับแห่งมาตรา 1299
วรรคแรก เพราะไม่เป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรม หากมีการแลกเปลี่ยนที่ดินมือเปล่าก็


ี
เพียงแต่แสดงเจตนาสละสิทธิครอบครองให้แก่กันก็มผลสมบูรณ์ ใช้ยันคู่กรณีได้โดยชอบด้วยกฎหมาย
(มานิตย์ จุมปา. 2551 : 329-330) หรือการรังวัดออก น.ส.3 ก. ล้ำเข้าไปในที่ดินข้างเคียง โดยที่


ั
เจ้าของที่ดินนั้นไม่คดค้าน ถือว่าเจ้าของที่ดินนั้นได้สละการครอบครองที่ดินส่วนที่ล้ำ หลังจากนั้นได้มี
การรังวัดตามแนวที่ล้ำเพื่อออกโฉนด ถือไม่ได้ว่ารุกล้ำที่ดินข้างเคียง

ทั้งนี้การโอนการครอบครองก็ทำให้การครอบครองสิ้นสุดลงด้วย กล่าวคือ เมื่อมีการโอน

การครอบครองให้คนอนไปแล้ว ตนก็ไม่มีการครอบครอง เป็นไปตามบทบัญญัติตั้งแต่มาตรา 1377-
ื่
1380

1. ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครอง หรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไปไซร้ การ

ครอบครองย่อมสุดสิ้นลง ถ้าเหตุอนมีสภาพเป็นเหตุชั่วคราวมีมาขัดขวางมิให้ผู้ครอบครองยึดถือ
ั
ทรัพย์สินไซร้ ท่านว่าการครอบครองไม่สุดสิ้นลง (มาตรา 1377 วรรคแรกและวรรคสอง)

2. การโอนไปซึ่งการครอบครองนั้นย่อมทำได้โดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครอง (มาตรา

1378)

3. ถ้าผู้รับโอนหรือผู้แทนยึดถือทรัพย์สินอยู่แล้วท่านว่าการโอนไปซึ่งการครอบครองจะทำ

เพียงแสดงเจตนาก็ได้ (มาตรา 1379)

4. การโอนไปซึ่งการครอบครองย่อมเป็นผล แม้ผู้โอนยังยึดถือทรัพย์สินอยู่ ถ้าผู้โอนแสดง

เจตนาว่าต่อไปจะยึดถือทรัพย์สินนั้นแทนผู้รับโอน ถ้าทรัพย์สินนั้นผู้แทนของผู้โอนยึดถืออยู่ การโอน

ไปซึ่งการครอบครองจะทำโดยผู้โอนสั่งผู้แทนว่าต่อไปให้ยึดถือทรัพย์สินไว้แทนผู้รับโอนก็ได้ (มาตรา

1380 วรรคแรกและวรรคสอง)



การเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ

กรณีที่บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินอยู่ในฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครองบุคคลนั้นจะเปลี่ยน


ลักษณะแห่งการยึดถือได้ สามารถทำได้โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือ

ั
ทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริตอาศัยอำนาจใหม่อนได้จาก
บุคคลภายนอกแล้ว

119





การบอกกล่าวสามารถบอกกล่าวโดยทำด้วยวาจา ทำเป็นหนังสือ หรือด้วยกิริยาอาการ
อันแสดงให้เห็นว่าได้เปลี่ยนการยึดถือ และต้องบอกกล่าวกับผู้มีสิทธิครอบครองหรือบอกกล่าวต่อผู้มี


อำนาจแทนผู้มีสิทธิครอบครอง ได้แก่ ผู้แทน สามีหรือภริยา เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่ง เป็นต้น เช่น ผู้
เช่าทำสัญญาเช่าที่ดิน เมื่อผู้ให้เช่าทวงค่าเช่าแต่บอกว่าเป็นที่ดินของตนถือได้ว่าเปลี่ยนเจตนายืดถือ


เพื่อตนมาเป็นเจตนาเป็นเจ้าของแล้ว หรือกรณีมีการครอบครองทำนาต่างดอกเบี้ย เมื่อผู้กู้ขอไถ่คน ผู้
ื
ครอบครองไม่ยอมให้ไถ่ โดยอ้างว่าเป็นของตนเอง ถือว่าบอกกล่าวไม่เจตนายึดถือแทนแล้ว แต่กรณีที่

บิดาครอบครองที่ดินแทนบุตรแล้วเอาที่ดินขายโดยไม่ปรึกษาบุตร ไม่เป็นการแสดงเจตนาเปลี่ยนการ

ยึดถือ หรือผู้ครอบครองทำนาแทนเจ้าของ เพราะยังไม่ได้บอกกล่าวโดยตรงไปยังเจ้าของเดิม หรือยัง

ไม่มีการการแย่งการครอบครอง การที่ผู้ครอบครองแทนไปขอให้ทางราชการออกหนังสืออนุญาตให้

ได้รับการผ่อนผันให้มีสิทธิทำกินในนานั้น ถือว่ายังไม่ได้มีการบอกกล่าวเปลี่ยนเจตนาครอบครองตาม

มาตรา 1381 เจ้าของยังเรียกร้องเอาคืนได้ ถือว่าเป็นการแย่งการครอบครอง ซึ่งเจ้าของสิทธิ

ครอบครองต้องฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปี ตามมาตรา 1375 วรรคสองด้วย

หากมีการยึดถือทรัพย์สินแทนผู้มีสิทธิครอบครองตามมาตรา 1381 นี้ ต่อมาภายหลังผู้มี

สิทธิครอบครองตาย เช่น นายวายุมีสิทธิอาศัย หากนายวายุถึงแก่ความตาย นายอคนีซึ่งเป็นหลาน
ั
ของนายวายุครอบครองต่อไปก็เป็นเพียงการครอบครองแทนเท่านั้น เพราะการยึดถือแทนจะสิ้นสุดลง

โดยไม่ต้องบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือไม่ได้ กรณีนี้ต้องมีการบอกกล่าวด้วย



การครอบครองปรปักษ์

การครอบครองปรปักษ์ คือ การที่บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อนไว้โดยความสงบ
ื่

และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี
ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี บุคคลนั้นย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดย


ผลของกฎหมาย
ครอบครองปรปักษ์เป็นการครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นจนได้กรรมสิทธิ์มีหลักเกณฑ์ดังนี้


1. ครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น

ต้องเป็นทรัพย์สินที่เจ้าของเดิมมีกรรมสิทธิ์อยู่ ซึ่งถ้าเป็นที่ดินต้องเป็นที่ดินที่มีโฉนด

หรือโฉนดตราจองเท่านั้น โดยจะเริ่มนับระยะเวลาที่ครอบครองตั้งแต่วันที่ที่ดินได้ออกโฉนดที่ดินแล้ว

ื่
้
ี
แต่ถ้าเจ้าของเดิมมีเพยงสิทธิครอบครองจะใช้การครอบครองปรปักษ์ตามมาตรานี้กล่าวอางเพอให้ได้

120





กรรมสิทธิ์มิได้ เพราะการครอบครองที่ดินมือเปล่า น.ส.3, น.ส.3 ก. แม้ครอบครองนานเท่าใดก็ไม่ได้
กรรมสิทธิ์ หรือถ้าที่ดินว่างเปล่าไม่มีเจ้าของกจะครอบครองปรปักษไม่ได้
์
็
2. ลักษณะของการครอบครองโดยความสงบ โดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ
ผู้ใดที่จะครอบครองทรัพย์สินของผู้อนจนได้กรรมสิทธิ์นั้นต้องมีลักษณะการ
ื่

ครอบครองครบถ้วนตามองค์ประกอบของมาตรา 1382 ทุกประการ ขาดข้อใดข้อหนึ่งไม่ได้

คำว่า ครอบครอง คือ การเข้ายึดถือเพอตนตามมาตรา 1367 แต่ถ้าเป็นเพยงกรณีที่
ื่
ี
สิ่งก่อสร้างในที่ดินแปลงหนึ่งเอนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินอกแปลงหนึ่งนั้น ไม่ใช่เป็นการครอบครองที่ดิน
ี
ื่
ของผู้อน เจ้าของที่ดินที่สิ่งปลูกสร้างของตนรุกล้ำเข้าไปจะอางการครอบครองปรปักษ์เอาที่ดินเป็น
้
กรรมสิทธิ์ไม่ได้

คำว่า โดยความสงบ คือ ครอบครองอยู่โดยไม่ได้ถูกรบกวนไล่ออกไปหรือไม่ถูก

ฟองร้อง เช่น ต่างฝ่ายต่างหวงห้ามไปแจ้งที่อำเภอหลายครั้ง ถือว่าไม่สงบแล้วเพราะโต้แย้งสิทธิกัน
้
เรื่อยมา เพียงแต่โต้เถียงยังไม่หมายถึงไม่สงบ (มานิตย์ จุมปา. 2551 : 360)

คำว่า โดยเปิดเผย คือ มิได้มีการปิดบังอำพรางหรือซ่อนเร้นเข้ายึดถือครอบครอง

ื่
ทรัพย์สินของผู้อน แต่เปิดเผยให้คนอนๆ รู้และเข้าใจว่าที่ดินที่ครอบครองเป็นของตนเอง เช่น ปลูก
ื่
สร้างบ้านอาศัยอยู่อย่างเปิดเผย หรือบอกกล่าวกับเพื่อนบ้านให้รู้ว่าเป็นของตนเอง เป็นต้น

คำว่า เจตนาเป็นเจ้าของ คือ เป็นการครอบครองยืดถือทรัพย์โดยมีเจตนาเป็นเจ้าของ

ี
ทรัพย์สินนั้นเพอให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ด้วย ไม่ใช่เพยงยึดเพอตนอย่างสิทธิครอบครอง แต่คำว่า
ื่
ื่
“เจตนา” เป็นเรื่องภายในจิตใจ จึงต้องอาศัยพฤติการณ์ที่แสดงออกโดยการยึดถือครอบครองว่ามี
เจตนายึดถือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือไม่ เช่น สัญญาซื้อขายโดยไม่ทำตามแบบ แต่มอบให้ผู้ซื้อ

ครอบครองเท่ากับว่าผู้ซื้อครอบครองอย่างเป็นเจ้าของแล้ว แต่ในสัญญาจะซื้อขายเป็นการให้

ครอบครองก่อนเป็นการครอบครองแทนผู้จะขายเท่านั้น ไม่เป็นการครอบครองโดยมีเจตนาเป็น

เจ้าของ หรือในกรณีที่ดินกรรมสิทธิ์รวมยังไม่ได้แบ่งกัน ไม่ว่าจะครอบครองส่วนไหนก็ถือว่า

ครอบครองแทนคนอื่นด้วย จึงไม่เป็นการครอบครองปรปักษ์ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 261-263)

3. ต้องครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี หรือ 10 ปี

ื่
การครอบครองปรปักษ์จนได้กรรมสิทธิ์เป็นการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยทางอนนอกจาก
ิ
นิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคสอง เป็นการได้มาโดยผลของกฎหมาย จึงต้องพจารณาโดยเคร่งครัด
จากการนับระยะเวลาต้องครบตามที่กฎหมายกำหนด โดยให้เริ่มนับตั้งแต่วันเริ่มแย่งการครอบครอง

121





จนครบ 5 ปีหรือ 10 ปี ซึ่งจะครบกำหนดในวันก่อนวันเริ่มนับตามหลักกฎหมายว่าด้วยระยะเวลาตาม
้
มาตรา 193/1-193/8 การครอบครองติดต่อกันนี้มีขอยกเว้น ดังนี้

3.1 ขาดการยึดถือโดยไม่สมัครใจ กล่าวคือ ถ้าผู้ครอบครองขาดยึดถือทรัพย์สินโดยไม่
สมัครและได้คืนภายในเวลาปีหนึ่งนับตั้งแต่วันขาดยึดถือหรือได้คืนโดยฟองคดีภายในกำหนดนั้น ไม่
้

ถือว่าการครอบครองสะดุดหยุดลง เช่น ถูกแย่งการครอบครองและได้คืนภายใน 1 ปี หรือฟ้องคดีเอา

คืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปี ถือว่าการนับระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ไม่สะดุดหยุดลง ยัง

ิ
ถือว่าครอบครองติดต่อกันอยู่มได้ขาดตอน
3.2 มีการโอนการครอบครอง กล่าวคือ ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนจะนับ

เวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้นรวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้ ถ้าผู้รับโอนนับรวมเช่นนั้น

ึ้
และถ้ามข้อบกพร่องในระหว่างครอบครองของผู้โอน ข้อบกพร่องนั้นอาจยกขนเป็นข้อต่อสู้ผู้รับโอนได้
ี
ซึ่งเป็นกรณีทผู้ครอบครองปรปักษครองอยู่และผู้ครอบครองปรปักษ์โอนการครอบครองปรปักษ์นั้นให้
ี่
์
ื่
ผู้อน โดยการซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ หรือโอนทางมรดก แต่ถ้าเป็นกรณีผู้ครอบครองคนเก่าสละการ
ครอบครอง ไม่ใช่โอนการครอบครอง นับต่อไม่ได้ ทั้งนี้ข้อบกพร่องของผู้โอนการครอบครอง ผู้รับโอน

ต้องรับไปด้วย เช่น ผู้ครอบครองคนเก่าขาดการครอบครองไป 2 ปี ผู้รับโอนย่อมรับข้อบกพร่องมา

ด้วย คือต้องเริ่มนับใหม่หลังจากขาดการครอบครองไป 2 ปี

การนับระยะเวลาครอบครอง ให้นับตามระยะเวลาเฉพาะด้านผู้ครอบครองปรปักษ์ ไม่

ว่าเจ้าของเดิมจะโอนให้ผู้อนต่อ ก็ไม่ต้องเริ่มนับใหม่ หากเป็นการโอนก่อนครอบครองปรปักษ์ ครบ
ื่
10 ปี แต่หากได้กรรมสิทธิ์แล้วไม่จดทะเบียนตามมาตรา 1299 วรรคสอง สิทธิของผู้ครอบครอง

ปรปักษ์ย่อมสู้บุคคลภายนอกผู้ซื้อโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้ ถือว่า

การครอบครองปรปักษ์สิ้นสุดลง ต้องเริ่มนับการครอบครองเป็นปรปักษ์ใหม่ ต่อเจ้าของคนใหม่ นับ

แต่บุคคลภายนอกที่รับโอนทรัพย์สินนั้นไป

4. ได้กรรมสิทธิ์โดยผลของกฎหมาย

เมื่อครอบครองปรปักษ์จนครบองค์ประกอบตามมาตรา 1382 แล้วย่อมได้กรรมสิทธิ์

ทันทีโดยผลของกฎหมาย แม้ต่อมาไม่ได้ยึดถือครอบครองหรือทำประโยชน์ ตราบใดที่ยังไม่มีผู้อนมา
ื่
แย่งกรรมสิทธิ์ไป ก็หาทำให้ผู้นั้นเสียกรรมสิทธิ์ไปไม่ เพราะกรรมสิทธิ์ไม่หมดลงโดยการไม่ใช้ จึงเป็น

ื่
การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอนนอกจากนิติกรรม
ั
ตามมาตรา 1299 วรรคสอง

122





บทสรุป

สิทธิที่บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพอตน เรียกว่าสิทธิครอบครอง โดยผู้
ื่
ทรงสิทธิดังกล่าวย่อมมีสิทธิต่างๆ ได้ ดังนี้ สิทธิให้ปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครอง สิทธิเรียกเอา

การครอบครองคืน สิทธิได้คืนทรัพย์สินฐานลาภมิควรได้และได้ดอกผล และมสิทธิโอนสิทธิครอบครอง
ี
แต่สิทธิอาจสิ้นสุดลงได้โดยการที่ผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครองหรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไป หรือ

ด้วยการโอนการครอบครองและส่งมอบทรัพย์สินนั้น รวมทั้งกรณีมีบุคคลอนที่ยึดถือทรัพย์สินอยู่ใน
ื่
ฐานะเป็นผู้แทนผู้ครอบครองแล้วบุคคลนั้นเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือโดยบอกกล่าวไปยังผู้

ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรือตนเองเป็นผู้ครอบครองโดย

สุจริตอาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก เช่นนี้สิทธิครอบครองก็สิ้นสุดลงได้เช่นกัน นอกจากนี้

เจ้าของทรัพย์สินอาจถูกแย่งการครอบครองจนได้กรรมสิทธิ์ตามกฎหมายเรียกว่า การครอบครอง

ื่
ปรปักษ์ ซึ่งบุคคลนั้นต้องครอบครองทรัพย์สินของผู้อนไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนา
เป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้

ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี ส่งผลทำให้บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นโดยผลของ

กฎหมาย มีสิทธิดีกว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม แต่ถ้าทรัพย์สินอันได้มาโดยการกระทำผิดนั้น ผู้กระทำผิด

หรือผู้รับโอนไม่สุจริตจะได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความก็แต่เมื่อพนกำหนดอายุความอาญาหรือพนเวลาที่
้
้
กำหนดไว้ตามกฎหมาย ถ้ากำหนดไหนยาวกว่าให้ใช้กำหนดนั้น




คำถามทบทวน

ั
1. สิทธิครอบครอง กับการครอบครอง หมายความว่าอย่างไร และแตกต่างกนอย่างไร จง
อธิบาย

2. นายเอกเข้าไปครอบครองที่ดินโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของทำ

นาในที่ดินมีโฉนดเลขที่ 248 ของนายดำ มาแล้วจนถึงปีที่ 5 ปรากฏว่าเกิดปรากฏการณภาวะโลกร้อน
์
้
จึงทำให้ฝนทิ้งช่วงทำนาไม่ได้เป็นระยะเวลากว่า 5 เดือน แต่หลังจากมีโครงการกรีนพีซทำให้ฝนฟาตก
ี
ต้องตามฤดูกาลดังเดิม นายเอกจึงเข้ามาทำนาในที่ดินดังกล่าวตามเดิมต่อไปอก 2 ปี และนายเอกได้
ถึงแก่ความตาย นายโทบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของนายเอกจึงได้ครอบครองทำนาในที่ดินแปลงนั้น

ี
ต่อไป หากนายโทมาปรึกษาท่านว่าต้องครอบครองที่ดินต่อไปอกกี่ปีจึงจะได้กรรมสิทธิ์โดยการ
ครอบครองปรปักษ์ ท่านจะให้คำปรึกษาแก่นายโทอย่างไร

123





ี่
3. นายเอกปลูกสร้างบ้านอยู่บนที่ชายตลิ่งซึ่งติดกับทดินมือเปล่าของนายโท โดยนายโทไม่
เคยทราบมาก่อนว่านายเอกปลูกบ้านอยู่ข้างหน้าที่ดินของตนเอง ต่อมาทางน้ำเกิดเปลี่ยนทิศทางการ


ี่
ไหลส่งผลทำให้ที่ชายตลิ่งที่นายเอกปลูกบ้านอยู่ได้กลายเป็นที่งอกริมตลิ่งโดยงอกจากทดินของนายโท
แต่นายเอกก็ยังปลูกต้นไม้และทำสวนผักขายเป็นอาชีพ นายโทมาทราบภายหลังเมื่อเกิดที่งอกริมตลิ่ง


้
มาได้ 3 ปีแล้ว นายโทจึงบอกให้นายเอกออกไปจากที่ดินแปลงดังกล่าว โดยนายโทอางว่าที่ดินแปลง
นั้นเป็นของตนแล้ว เพราะเป็นที่งอกริมตลิ่งอยู่ติดกับที่ดินของตน แต่นายเอกไม่ยอมออกไปจากที่ดิน

ี
ดังกล่าว ดังนี้ให้ท่านวินิจฉัยว่าข้ออางของนายเอกรับฟงได้เพยงใด และระหว่างนายเอกกับนายโท
้
ั
ใครมีสิทธิในที่งอกริมตลิ่งดีกว่ากัน เพราะเหตุใด
4. จากบทบัญญัติของมาตรา 1375 ที่ว่า “ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิ

ชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครองเว้นแต่อกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิ
ี
เหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้

้
การฟองคดีเพอเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ท่านว่าต้องฟองภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูก
้
ื่
แย่งการครอบครอง” ท่านเข้าใจว่าอย่างไร จงอธิบาย
5. จงอธิบายการครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพงและพาณิชย์ มาตรา
่
1382

6. ให้ท่านอธิบายความแตกต่างระหว่าง “การฟองกรณีถูกแย้งการครอบครองภายใน 1
้
ปี” กับ “ครอบครองปรปักษ์ 10 ปี” ว่าแตกต่างกันอย่างไร

124





บทที่ 9

ทรัพยสิทธิประเภทตัดทอนกรรมสิทธิ์





ทรัพยสิทธิในทรัพย์สินประเภทตัดทอนกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิ

เหนือพนดิน สิทธิเก็บกิน และภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นสิทธิที่ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิเหนือ
ั
ื้
ทรัพย์สินของเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ต้องรับกรรมตามลักษณะของสิทธินั้น เป็นการตัดรอนอำนาจ

กรรมสิทธิ์ของตนให้มีอำนาจลดน้อยลง เช่น เจ้าของที่ดินตอนนอกตกลงให้เจ้าของที่ดินตอนในเดิน

ผ่านที่ดินออกสู่ทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินตอนในจึงมีภาระจำยอมเหนือที่ดินตอนนอกในการเดิน

ผ่านออกสู่ทางสาธารณะได้ เป็นต้น



ภาระจำยอม


อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอนเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรม
ั
ั
บางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอนมีอยู่ในกรรมสิทธิ์
ทรัพย์สินนั้น เพอประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อน ภาระจำยอมจึงต้องมีอสังหาริมทรัพย์ 2
ื่
ื่
อสังหาริมทรัพย์ต่างเจ้าของกัน แต่อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่จำต้องเป็นที่ดินอย่างเดียวเท่านั้น

อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นภารยทรัพย์ต้องรับกรรมบางอย่างหรือถูกตัดทอนสิทธิบางอย่าง เพอประโยชน์
ื่
แกอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสามยทรัพย์ เช่น การยอมให้เดินผ่าน การยอมให้ปลูกโรงเรือนรุกล้ำ ยอมให้
่
วางท่อประปาผ่าน การยอมงดเว้นไม่ปลูกเรือนบังทิศทางลม การยอมให้วางคานบนเสาบ้านตน เป็น

ต้น แต่เมื่อตกเป็นภาระจำยอมแล้ว ไม่เฉพาะเจ้าของสามยทรัพย์เท่านั้นที่ใช้สอยภารยทรัพย์ได้

บุคคลที่อยู่ในสามยทรัพย์ ตลอดจนแขกของเจ้าของสามยทรัพย์ มีสิทธิใช้ได้ ผู้อาศัยสิทธิผู้ซื้อ

้
สามยทรัพย์ ผู้เช่าซื้อ ผู้ทำสัญญาจะซื้อ มีสิทธิใช้ แต่ในการฟองบังคับภาระจำยอม เฉพาะเจ้าของ
อสังหาริมทรัพย์เท่านั้นมีสิทธิฟ้อง

ภาระจำยอมอาจได้มาโดยนิติกรรมซึ่งเป็นการตกลงระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะ

ี
ื่
ให้อสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอม เพอประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อกอนหนึ่ง โดยจะมี
ั
ค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้ ทั้งนี้ต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติมาตรา 1299 วรรคแรก กำหนดให้
ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และสิทธิดังกล่าวย่อมตกทอดแก่ทายาทได้

125





รวมทั้งภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ คือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใช้สอยอสังหาริมทรัพย์อื่น โดย
สงบ เปิดเผย เจตนาจะได้ภาระจำยอมในอสังหาริมทรัพย์นั้น ติดต่อกัน 10 ปี ย่อมได้ภาระจำยอม


เหนืออสังหาริมทรัพย์นั้นตามมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382
เมื่อมีภาระจำยอมแล้ว เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิและหน้าที่ ดังนี้


1. ไม่สร้างภาระเพมขึ้นแก่ภารยทรัพย์ กล่าวคือ เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการ
ิ่
ิ่
เปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ซึ่งทำให้เกิดภาระเพมขึ้นแก่ภารยทรัพย์ เช่น ภาระจำ
้
ยอมเป็นทางเดินเท่านั้น แต่จะปักเสาไฟฟา วางสายไฟฟาและวางท่อประปาไม่ได้ เพราะเป็นการ
้
ิ่
เปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ ซึ่งทำให้เกิดภาระเพมขึ้น แม้ว่าความต้องการแห่งเจ้าของสามยทรัพย์
ิ่
เปลี่ยนแปลงไป แต่ความเปลี่ยนแปลงนั้นไม่ให้สิทธิแก่เจ้าของสามยทรัพย์ที่จะทำให้เกิดภาระเพมขึ้น
แก่ภารยทรัพย์ได้ เช่น เปลี่ยนจากทำนาปีละครั้ง เป็นปีละ 2 ครั้ง ทำให้ต้องใช้ทางผ่านนานขึ้น หรือ

ภาระจำยอมเป็นทางเดินกว้าง 1.25 เมตร ไม่มีสภาพเป็นทางรถยนต์เข้าออก จะเปลี่ยนเป็นทาง

รถยนต์กว้าง 3 เมตรไม่ได้ (ประภาศน์ อวยชัย. 2529 : 1537-1538)

ื่
2. กระทำการที่จำเป็นเพอรักษาและใช้ภาระจำยอม กล่าวคือ เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิ
ั
ื่
ทำการทุกอย่างอนจำเป็นเพอรักษาและใช้ภาระจำยอม แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในการนี้
เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์ เจ้าของ

สามยทรัพย์ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเองรักษาซ่อมแซมการที่ได้ทำไปแล้วให้เป็นไปด้วยดี แต่ถ้า

เจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์ด้วยก็ต้องช่วยออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของภารยทรัพย์ มีดังนี้

1. ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดลงหรือเสื่อมความสะดวก กฎหมายกำหนดห้าม

มิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ อนจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือ
ั
เสื่อมความสะดวก เช่น เดิมนายศิลาเจ้าของภารยทรัพย์ทำนาดำ ทำให้นายวายุนำกระบือผ่านที่นาได้

แต่นายศิลาเปลี่ยนเป็นทำนาหว่าน ซึ่งต้องลงมือทำก่อนนาดำ ย่อมทำให้นายวายุนำกระบือผ่านไม่ได้

จึงทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป (ประภาศน์ อวยชัย. 2529 : 1545)

ี
2. ย้ายภาระจำยอมไปยังส่วนอนของภารยทรัพย์ได้ ถ้าภาระจำยอมแตะต้องเพยงส่วน
ื่
หนึ่งแห่งภารยทรัพย์ เจ้าของทรัพย์นั้นอาจเรียกให้ย้ายไปยังส่วนอื่นก็ได้ แต่ต้องแสดงได้ว่าการย้ายนั้น

เป็นประโยชน์แก่ตนและรับเสียค่าใช้จ่าย ทั้งนี้ต้องไม่ทำให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลด

น้อยลง

126





ื่
ภาระจำยอมติดไปกับสามยทรัพย์หรือสิทธิอนเสมอ กล่าวคือ ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่าง
ื่
ั
อนในนิติกรรมอนก่อให้เกิดภาระจำยอม เช่นนี้แล้วภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้
จำหน่ายหรือตกไปในบังคับแห่งสิทธิอน จึงไม่สามารถจะจำหน่ายหรือทำให้ภาระจำยอมตกไปใน
ื่
บังคับแห่งสิทธิอนต่างหากจากสามยทรัพย์ได้ ทั้งนี้หากมีการโอนภารยทรัพย์ไปเป็นของผู้ใดก็ตาม
ื่

ย่อมทำให้ภาระจำยอมติดไปกับภารยทรัพย์เสมอ เว้นแต่ ภาระจำยอมได้มาโดยนิติกรรม และมี

ข้อตกลงให้ภาระจำยอมสิ้นไปเมื่อมีการเปลี่ยนเจ้าของ แม้ว่าจะมีการแบ่งแยกภารยทรัพย์หรือ

สามยทรัพย์ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป หากส่วนที่แบ่งยังติดภาระจำยอมอยู่ ภาระจำยอมยังเป็น

ประโยชน์แก่สามยทรัพย์ส่วนที่แบ่งแยกไปอยู่ (ทวีเกียรติ มีนะกนิษฐ. 2555 : 51)

ภาระจำยอมระงับสิ้นไป ในกรณีดังต่อไปนี้

1. เมื่อมีนิติกรรมระหว่างเจ้าของสามยทรัพย์และภารยทรัพย์ตกลงให้ภาระจำยอมที่มีอยู่

ให้ระงับสิ้นไป ซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 วรรค

แรก และมาตรา 1301 ด้วย มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์

2. นิติกรรมกำหนดระยะเวลาของภาระจำยอมไว้ เช่น ตกลงให้มีภาระจำยอม 10 ปี

ภาระจำยอมย่อมระงับไปเมื่อครบกำหนด โดยไม่ต้องจดทะเบียน

3. มีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ หรือสามยทรัพย์แล้วส่วนที่แบ่งแยกไม่เป็นประโยชน์ ตาม

มาตรา 1394 และมาตรา 1395 กล่าวคือ ตามมาตรา 1394 บัญญัติว่า “ถ้ามีการแบ่งแยก

ภารยทรัพย์ ท่านว่าภารจำยอมยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออก แต่ถ้าในส่วนใดภารจำยอมนั้นไม่ใช้และ

้
ใช้ไม่ได้ตามรูปการท่านว่าเจ้าของส่วนนั้นจะเรียกให้พนจากภารจำยอมก็ได้” และตามมาตรา 1395
่
บัญญัติว่า “ถ้ามีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ ท่านว่าภารจำยอมยังคงมีอยู่เพอประโยชน์แกทุกส่วนที่แยก
ื่
ออกนั้น แต่ถ้าภารจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพอประโยชน์แก่ส่วนใดไซร้ ท่านว่าเจ้าของ
ื่
ภารยทรัพย์จะเรียกให้พ้นจากภารจำยอมอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนนั้นก็ได้”

4. เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด แต่หากยังเหลือบางส่วน และยังเป็น

ประโยชน์อยู่ ภาระจำยอมไม่ระงับ ซึ่งการสลายไปทั้งหมดสำหรับภารยทรัพย์ หมายถึงเฉพาะส่วนที่

เป็นภาระจำยอม หากส่วนอื่นยังเหลืออยู่ ภาระจำยอมก็ระงับ

ิ
5. เมื่อภารยทรัพย์ และสามยทรัพย์ ตกเป็นของเจ้าของคนเดียวกัน ถ้ายังไม่ได้เพกถอน
การจดทะเบียน แล้วต่อมาได้โอนขายให้บุคคลภายนอกอก ภาระจำยอมก็ยังมีอยู่ในส่วน
ี
บุคคลภายนอกตามมาตรา 1398 แต่ถ้าภาระจำยอมได้มาโดยอายุความและยังไม่ได้จดทะเบียนการ

127





ได้มา (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 292) เมื่อตกมาเป็นเจ้าของคนเดียวกัน แม้เจ้าของจะยังใช้ภาระจำ
ยอมอยู่ก็เป็นการใช้ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ภาระจำยอม ดังนั้นเมื่อขายที่ดินแปลงหนึ่งให้คน


อื่นไปยังไม่ถง 10 ปี คนซื้อไปจึงยังไม่ได้ภาระจำยอมโดยอายุความตามมาตรา 1401 (ประภาศน์ อวย
ึ
ชัย. 2529 : 1581-1582) เจ้าของสามยทรัพย์คนใหม่จะอ้างภาระจำยอม ต้องเริ่มนับอายุความใหม่


6. เมื่อภาระจำยอมหมดประโยชน์หรือมีประโยชน์น้อยไม่คุ้มกับภาระของภารยทรัพย์

(บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 294-295) ดังนี้

1) ภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ กล่าวคือ ภาระจำยอมจะหมดประโยชน์

ิ
ิ
หรือไม่ ต้องพจารณาที่ตัวสามยทรัพย์ ไม่ใช่พจารณาตัวบุคคลที่อยู่ในสามยทรัพย์ แม้บุคคลนั้นไม่ใช้
ภารยทรัพย์ แต่ถ้าภารยทรัพย์ยังมีประโยชน์ต่อสามยทรัพย์อยู่ จะถือว่าหมดประโยชน์มิได้ เช่น ภาระ

จำยอมให้ใช้น้ำในบ่อ ถ้าน้ำแห้งลงย่อมเป็นการหมดประโยชน์ แต่ถ้ากลับมีประโยชน์ขึ้นมาภายใน 10

ปี ภาระจำยอมมีขึ้นมาใหม่

ี
2) ภาระจำยอมมประโยชน์น้อยไม่คุ้มกับภาระ เจ้าของภารทรัพย์เรียกให้ภาระจำยอม
ระงับได้ แต่ต้องใช้ค่าทดแทน เช่น ได้ภาระจำยอมในทางเดิน ต่อมาเจ้าของสามยทรัพย์ได้ทางเดิน

ออกทางอื่นอีกและใช้ทางใหม่ โดยใช้ทางภาระจำยอม 3-4 ครั้งต่อปี เจ้าของภารยทรัพย์เรียกให้ภาระ

จำยอมระงับได้



สิทธิอาศัย


่
ผู้ทรงสิทธิอาศัยมีสิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อื่นโดยไมต้องเสียค่าเช่าตามมาตรา 1402
เพอเป็นที่กินอยู่หลับนอน แต่จะใช้เป็นที่ประกอบธุรกิจการค้าอย่างอนไม่ได้ (ทวีเกียรติ มีนะกนิษฐ.
ื่
ื่
2555 : 52) ทั้งนี้ผู้ทรงสิทธิอาศัยจะปลูกสร้างหรือต่อเติมโรงเรือนในลักษณะเป็นส่วนควบของที่ดิน
หรือส่วนควบของโรงเรือนไม่ได้ หากกระทำการดังกล่าวย่อมทำให้ส่วนควบตกเป็นของเจ้าของที่ดิน


้
หรือเจ้าของโรงเรือนตามมาตรา 144 จะอางว่าเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 146 มิได้ (บัญญัติ สุชีวะ.
2540 : 302)


สิทธิอาศัยให้สิทธิแก่ผู้อยู่อาศัย บุคคลในครอบครัวและในครัวเรือนของผู้อาศัยด้วย เช่น

สามี ภริยา ลูกหลาน ญาติพี่น้องและคนใช้ของผู้อาศัย เว้นแต่นิติกรรมก่อตั้งสิทธิอาศัยนั้นจะได้ระบุไว้

ว่าอยู่ได้เฉพาะผู้ทรงสิทธิอาศัยเท่านั้น ตามมาตรา 1405 บัญญัติว่า “สิทธิอาศัยนั้นถ้ามิได้จำกัดไว้ชัด

128





ื่
แจ้งว่าให้เพอประโยชน์แก่ผู้อาศัยเฉพาะตัวไซร้ บุคคลในครอบครัวและในครัวเรือนของผู้อาศัยจะอยู่
ด้วยก็ได้”


คำพพากษาศาลฎีกาที่ 998/2540 จำเลยอยู่กินเป็นสามีภริยากับนาย ส. ซึ่งเป็นบุตรของ
ิ
ี่
นาย ล. โดยไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน เมื่อนาย ล. ยอมให้จำเลยเข้ามาอยู่ในบ้านที่เป็นของโจทก์ทให้

นาย ล. อยู่ตลอดชีวิตร่วมกับตน ถือได้ว่าจำเลยมีฐานะเป็นบุคคลในครอบและครัวเรือนของนาย ล. ผู้

มีสิทธิอาศัยในบ้าน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1405 แล้ว แม้ต่อมานาย ล. จะไป

ื่
รักษาตัวอยู่ที่จังหวัดอนและไม่ได้อยู่ในบ้าน นาย ล. ก็ยังมิได้สละสิทธิอยู่อาศัยในบ้าน ยังคงมีสิทธิอยู่
อาศัยในบ้านได้ตลอดเวลาที่ยังมีชีวิตอยู่ จำเลยจึงมีสิทธิอยู่ได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย

นอกจากผู้อยู่อาศัยและบริวารจะมีสิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อนโดยไม่เสียค่าเช่าแล้ว
ื่
ยังให้สิทธิแก่ผู้อาศัยที่จะเก็บเอาดอกผลธรรมดาหรือผลแห่งที่ดิน มาใช้เพยงที่จำเป็นแกความต้องการ
่
ี
ของครัวเรือนได้ตามมาตรา 1406 เช่น ผลไม้ ใบไม้ที่อยู่ในที่ดินที่ปลูกโรงเรือนนั้น หรือผลิตผลของ

ที่ดิน แร่ธาตุ เห็ดที่เกิดขึ้นในที่ดินเหล่านี้มาใช้ได้ แต่ถ้าในขณะก่อตั้งสิทธิอาศัยมีการห้ามไว้ชัดแจ้งว่า

เก็บดอกผลธรรมดาหรือผลิตผลของที่ดินมาใช้ไม่ได้ ก็จะไม่มีสิทธิได้ดอกผล

กฎหมายห้ามมิให้ผู้ทรงสิทธิอาศัยโอนสิทธิอาศัย ไม่ว่าจะโดยการทำนิติกรรมระหว่างมี

ชีวิตอยู่หรือโดยพินัยกรรมหรือโดยการตกทอดทางมรดก เพราะสิทธิอาศัยเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้ทรง

สิทธิอาศัยเท่านั้น แต่ถ้าผู้ให้อาศัยให้ความยินยอมในขณะโอนสิทธิอาศัย ที่มิใช่เป็นการยินยอมไว้

ล่วงหน้า ย่อมสามารถโอนสิทธิอาศัยได้ โดยตามมาตรา 1404 บัญญัติว่า “สิทธิอาศัยนั้นจะโอนกัน

ไม่ได้แม้โดยทางมรดก”

สิทธิอาศัยจะก่อให้เกิดขึ้นได้ก็แต่โดยนิติกรรมเท่านั้น ผู้ให้อาศัยตกลงให้ผู้ทรงสิทธิอาศัย

โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่ทำย่อมมีผลทำให้การได้มาซึ่ง

ทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไม่บริบูรณ์ตามมาตรา 1299 วรรคแรก แต่ในระหว่างคู่สัญญา
ั
ด้วยกัน ย่อมก่อให้เกิดบุคคลสิทธิเรียกร้องบังคับกันได้

้
คำพพากษาศาลฎีกาที่ 4736/2533 คำฟองของโจทก์นอกจากจะบรรยายว่าจำเลยทั้ง
ิ
์
สามทำละเมิดต่อโจทกแล้ว ยังบรรยายด้วยว่าจำเลยทั้งสามทำผิดหน้าที่ผู้อาศัยเป็นเหตุให้ทรัพย์สินที่
อาศัยเสียหายคดี จึงมีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยด้วยว่าจำเลยทั้งสามในฐานะผู้อาศัยจะต้องร่วมกันรับ

์
ผิดในความเสียหายที่เกิดเพลิงไหม้แกห้องแถวของโจทกหรือไม่ โจทก์ฟองและนำสืบว่าโจทกให้จำเลย
่
์
้
ทั้งสามอยู่อาศัยในห้องแถวของโจทก์โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าเพราะจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นภริยาจำเลยที่ 3

129





และเป็นมารดา จำเลยที่ 1 เป็นลูกจ้างของโจทก์ ซึ่งเห็นได้ว่าการที่โจทก์อนุญาตให้จำเลยทั้งสามอยู่
อาศัยดังกล่าว มิใช่เป็นสิทธิอาศัยทั้งมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่


บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิตามมาตรา 1299 วรรคแรก ไม่อาจนำบทบัญญัติบรรพ 4 ลักษณะ 5 ว่าด้วย
สิทธิอาศัยมาใช้บังคับให้จำเลยทั้งสามรับผิดต่อโจทก์ได้


สิทธิอาศัยนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตของผู้อาศัยก็ได้ ซึ่งถ้าไม่มี

กำหนดเวลา สิทธินั้นจะเลิกเสียในเวลาใดๆ ก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตามสมควร และถ้าให้

สิทธิอาศัยโดยมีกำหนดเวลาเอาไว้จะกำหนดเกินกว่าสามสิบปีไม่ได้ ถ้ากำหนดไว้นานกว่าสามสิบปีให้

ลดลงมาเป็นสามสิบปี แต่เมื่อครบกำหนดสามสิบปีแล้ว อาจจะต่ออายุอกก็ได้ โดยต้องกำหนดเวลา
ี
ิ
คราวละไม่เกนสามสิบปีนับตั้งแต่วันทำต่อระยะเวลาตามมาตรา 1403
เนื่องจากสิทธิอาศัยเป็นการอยู่ในโรงเรือนของผู้อนโดยไม่เสียค่าตอบแทนใดๆ หาก
ื่
โรงเรือนที่ให้อยู่อาศัยนั้นทรุดโทรมหรือเสื่อมสภาพไปตามสภาพการใช้ ผู้ให้อาศัยจึงไม่มีหน้าที่ต้อง

บำรุงรักษาซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิม ผู้ทรงสิทธิอาศัยจะเรียกร้องให้ผู้ให้อาศัยซ่อมแซมบำรุงรักษา

มิได้ และจะเรียกร้องให้ผู้ให้อาศัยชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ตนเองได้ออกไปในการทำให้ทรัพย์สินดีขึ้นไม่ได้ แต่

ผู้ทรงสิทธิอาศัยมีหน้าที่สงวนโรงเรือนนั้นอย่างวิญญูชนและต้องบำรุงรักษาซ่อมแซมโรงเรือนเล็กๆ

ื่
น้อยๆ ตลอดจนมีหน้าที่และความรับผิดชอบอย่างอนเช่นเดียวกับหน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า
ดังต่อไปนี้

ื่
ื่
1. ต้องไม่ใช้ทรัพย์สินที่อยู่อาศัยเพอการอย่างอนนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติ
หรือการดังกำหนดไว้ในสัญญา

ึ
2. ต้องสงวนทรัพย์สินที่อยู่อาศัยเช่นวิญญูชนจะพงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้อง
บำรุงซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย

3. ถ้าผู้อาศัยกระทำการฝ่าฝืนบทบัญญัติในมาตรา 552 หรือมาตรา 553 หรือฝ่าฝืนข้อ

สัญญา ผู้ให้อาศัยจะบอกกล่าวให้ผู้อาศัยปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมายหรือตามข้อสัญญานั้นๆ ก็ได้

ถ้าและผู้อาศัยละเลยไม่ปฏิบัติตาม ผู้ให้อาศัยจะบอกเลิกสิทธิอาศัยได้

4. ผู้อาศัยต้องยอมให้ผู้ให้อยู่อาศัยหรือตัวแทนเข้าตรวจดูทรัพย์สินที่อยู่อาศัยเป็นครั้ง

คราว ในเวลาและระยะอันสมควร

5. ผู้อาศัยจะดัดแปลงหรือต่อเติมทรัพย์สินที่อยู่อาศัยมิได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตก่อน ถ้า

ทำไปโดยมิได้รับอนุญาตของผู้ให้อาศัย เมื่อผู้ให้อาศัยเรียกร้อง ผู้อาศัยจะต้องทำให้ทรัพย์สินนั้น

130





กลับคืนสภาพเดิม ทั้งจะต้องรับผิดต่อผู้ให้อาศัยในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใดๆ อันเกิดแต่การ
ดัดแปลงต่อเติมนั้นด้วย


่
6. ผู้อาศัยต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอันเกิดแกทรัพย์สินที่อยู่อาศัยเนื่องจาก
ความผิดของผู้อยู่อาศัยเองหรือของบุคคลซึ่งอยู่กับผู้อาศัย เว้นแต่ความสูญหายหรือบุบสลายเกิดแต่


การใช้ทรัพย์สินนั้นโดยชอบ

้
7. คดีที่ผู้ให้อาศัยจะฟองผู้อาศัยเกี่ยวกับสิทธิอาศัย มีอายุความฟองร้องภายใน 6 เดือน
้
นับแต่วันส่งทรัพย์สินที่อยู่อาศัยคืน

เมื่อสิทธิอาศัยสิ้นลง ผู้อาศัยต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่ผู้ให้อาศัย โดยต้องทำเป็นหนังสือและ

จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 วรรคแรก และมาตรา 1300 มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์

เหตุที่ทำให้สิทธิอาศัยระงับสิ้นลง มีดังต่อไปนี้ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 303)

1. เมื่อการก่อตั้งสิทธิอาศัยมิได้กำหนดระยะเวลาไว้ ผู้ให้สิทธิอาศัยมีสิทธิบอกเลิกสิทธิ

อาศัยเมื่อใดก็ได้ โดยบอกกล่าวล่วงหน้าตามสมควร เมื่อบอกเลิกแล้วสิทธิอาศัยย่อมระงับ

2. เมื่อการก่อตั้งสิทธิอาศัยกำหนดระยะเวลาไว้ สิทธิอาศัยย่อมระงับไปเมื่อสิ้นระยะเวลา

นั้น

3. เมื่อผู้ทรงสิทธิอาศัยถึงแก่ความตาย

4. เมื่อโรงเรือนที่อาศัยนั้นสลายไปทั้งหมด ย่อมทำให้สิทธิอาศัยหมดสิ้นไปในตัว

สิทธิอาศัยเป็นทรัพยสิทธิประเภทตัดทอนกรรมสิทธิ์ที่ให้สิทธิแก่ผู้อาศัยและบริวารในการ

ื่
ที่จะอยู่ในโรงเรือนของผู้อนโดยไม่ต้องเสียค่าเช่าหรือประโยชน์อนใดตอบแทน โดยมีกำหนด
ื่
ิ
้
ระยะเวลาไม่เกน 30 ปีหรือตลอดชีวิตของผู้อาศัย และถาผู้อาศัยไม่ห้ามไว้โดยชัดแจ้ง ผู้อาศัยสามารถ
เก็บเอาดอกผลธรรมดาหรือผลิตผลของที่ดินมาใช้เพียงที่จำเป็นแก่ความต้องการสำหรับครัวเรือนได้



สิทธิเหนือพื้นดิน

ื้
ื่
เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพนดินเป็นคุณแก่บุคคลอน โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิ
เป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินตามมาตรา 1410 โดยจะเสียค่า

เช่าหรือค่าตอบแทนให้เจ้าของที่ดินด้วยหรือไม่ก็ได้ ทั้งนี้สิทธิเหนือพนดินจะก่อให้เกิดขึ้นได้เฉพาะแต่
ื้
ื่
ื้
ื่
ที่ดินเท่านั้น จะนำอสังหาริมทรัพย์อนมาก่อตั้งมิได้ ผู้ที่อนุญาตให้ผู้อนมีสิทธิเหนือพนดินจะต้องเป็น
เจ้าของที่ดินมีโฉนด โฉนดตราจองหรือที่ดินมือเปล่าแล้วแต่กรณี (ทวีเกียรติ มีนะกนิษฐ. 2555 : 53)

131





ี
ื้
เจ้าของที่ดินยังคงมีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินที่มีสิทธิเหนือพนดิน เพยงแต่
ยอมให้ผู้อนเข้ามามีกรรมสิทธิ์ในโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกที่อยู่บนที่ดินหรือใต้ดินนั้น
ื่
ื่
เท่านั้น โดยให้ผู้อนนั้นเข้ามาปลูกสร้างเองหรือให้เจ้าของที่ดินเป็นผู้ปลูกสร้างสิ่งเหล่านั้น แต่ยอมให้
ผู้อนเข้ามาเป็นเจ้าของสิ่งเหล่านั้นก็ได้ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 305) สิทธิเหนือพนดินจึงเกิดขึ้นได้
ื่
ื้
โดยนิติกรรม ซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นแล้วจะไม่บริบูรณ์

ื้
ตามมาตรา 1299 วรรคแรก กล่าวคือไม่สมบูรณ์เป็นสิทธิเหนือพนดินที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ แต่
จะสมบูรณ์เป็นเพียงบุคคลสิทธิยันได้เฉพาะคู่กรณีเทานั้น
่
ี่
คำพิพากษาศาลฎีกาท 114/2499 โจทก์ทำสัญญาซื้อขายเรือนกับเจ้าของเดิม ณ ที่ว่าการ
อำเภอโดยตกลงกันว่าจะรื้อเรือนไปภายใน 3 วัน แต่แล้วโจทก์กลับไม่รื้อเรือนไปตามข้อตกลงและ

ิ
ี
กลับยอมให้เจ้าของเดิมเช่าเรือนพพาทต่อไปอกเป็นเวลานานถึง 10 ปี ถ้าโจทก์จะมีสิทธิเหนือพนดิน
ื้
ของเจ้าของเดิมก็ต้องจดทะเบียนสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 จึงจะใช้ยันจำเลยผู้ซื้อ
ื้
ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ แต่คดีนี้ปรากฏว่าไม่มีนิติกรรมจดทะเบียนสิทธิเหนือพนดินต่อพนักงาน
เจ้าหน้าที่ เมื่อจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ซื้อที่พพาทโดยสุจริตและโดยเสียค่าตอบแทนทั้งได้จด
ิ
ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นหลักฐานอกด้วย เรือนซึ่งเป็นส่วนควบย่อมติดไปกับที่ดินจำเลยจึง
ี
ได้กรรมสิทธิ์ในเรือนนี้ด้วย

ิ
คำพพากษาศาลฎีกาที่ 688/2511 โจทก์ซื้อเรือนพพาทก่อนจำเลย โดยโจทก์จดทะเบียน
ิ
การซื้อขายฝากต่อกรมการอำเภอตามมาตรา 456 และประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 71(2) ส่วน

จำเลยจดทะเบียนการซื้อขายที่ดินและเรือนพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ดังนี้ตราบ

ใดที่เรือนพพาทยังปลูกอยู่บนที่ดินที่จำเลยซื้อมาเรือนย่อมเป็นส่วนควบกับที่ดิน การที่จะก่อตั้ง
ิ
กรรมสิทธิ์ในเรือนแยกออกต่างหากจากที่ดินจะทำได้ก็โดยการก่อตั้งสิทธิเหนือพนดินตามมาตรา
ื้
ี
ื้
1410 โจทก์เพยงแต่จดทะเบียนนิติกรรมซื้อขายเรือนหาได้จดทะเบียนก่อตั้งสิทธิเหนือพนดินโดยให้
โจทก์เป็นเจ้าของเรือนพพาทอนเป็นสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินไม่ จำเลยซื้อที่ดินพร้อมด้วยโรงเรือนซึ่งเป็น
ิ
ั
ส่วนควบกับที่ดินและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว สิทธิของจำเลยในเรือนพพาทจึงดีกว่าของ
ิ
โจทก์

ื้
ื่
การมีสิทธิเหนือพนดินในโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างในที่ดินของผู้อนไม่ทำให้โรงเรือนหรือ
สิ่งปลูกสร้างนั้นเป็นส่วนควบของที่ดิน เข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 146 (ทวีเกียรติ มีนะกนิษฐ. 2555 :

132





ื้
53) และสิ่งเพาะปลูกด้วย เพราะตามมาตรา 1416 ยอมให้ผู้ทรงสิทธิเหนือพนดินรื้อถอนโรงเรือน สิ่ง
ปลูกสร้าง และสิ่งเพาะปลูกไปได้ เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป


การมีสิทธิเหนือพนดินนี้ผู้ทรงสิทธิมีเพยงกรรมสิทธิ์ในโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่ง
ื้
ี
ิ
ื่
เพาะปลูกในที่ดินเท่านั้น ไม่มีสิทธิอย่างอนเหนือที่ดินแปลงนั้น หากเกิดข้อพพาทเกี่ยวกับที่ดิน ผู้ทรง
้
้
้
สิทธิจึงไม่มีสิทธิฟองร้อง เช่น การฟองขอแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ หรือการฟองเรียกค่าเช่าจากที่ดินนั้น
เป็นต้น ทั้งนี้สิทธิเหนือพนดินสามารถโอนได้และรับมรดกกันได้เมื่อผู้ทรงสิทธิเหนือพนดินถึงแกความ
ื้
่
ื้
ตาย เว้นแต่จะมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมที่ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1411
กำหนดเวลาสิทธิเหนือพนดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตเจ้าของ
ื้
ื้
ที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพนดินนั้นก็ได้ ถ้าก่อให้เกิดสิทธิพนดินโดยมีกำหนดเวลาตาม
ื้
มาตรา 1412 จะกำหนดเกินกว่าสามสิบปีมิได้ หากกำหนดไว้เกินสามสิบปี กฎหมายให้ลดลงมาเป็น

สามสิบปี แต่จะต่ออายุออกไปได้คราวละไม่เกินสามสิบปี (มาตรา 1403 วรรคสาม) หากสิทธิเหนือ

พื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลา คู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่ง

ื้
ตามสมควร แต่ถ้าสิทธิเหนือพนดินนั้นมีค่าเช่าจะต้องให้แก่กันเป็นคราวๆ ไปแล้ว ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง
จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าหนึ่งปี หรือถ้าผู้ทรงสิทธิเหนือพนดินจะชำระค่าเช่าล่วงหน้าในหนึ่งปีแทน
ื้
การบอกเลิกล่วงหน้าหนึ่งปีก็ได้ตามมาตรา 1413

สิทธิเหนือพนดินนั้น ย่อมระงับสิ้นไปในกรณีดังต่อไปนี้ (ทวีเกียรติ มีนะกนิษฐ. 2555 :
ื้
53-54)

1. เมื่อสิ้นระยะเวลาที่กำหนดไว้ในนิติกรรมก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน

ื้
ื้
2. เมื่อมีการบอกเลิกสิทธิเหนือพนดิน กรณีสิทธิเหนือพนดินนั้นไม่มีกำหนดเวลา คู่กรณี
่
ี
ฝ่ายใดจะบอกเลิกในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแกอกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้อง
ให้แก่กันต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่งหรือให้ค่าเช่าปีหนึ่งตามมาตรา 1413

3. เมื่อมีการบอกเลิกสิทธิเหนือพนดิน ในกรณีผู้ทรงสิทธิเหนือพนดินละเลยไม่ปฏิบัติตาม
ื้
ื้
เงื่อนไขอนเป็นสาระสำคัญซึ่งระบุไว้ในนิติกรรมก่อตั้งสิทธินั้น หรือถ้ามีค่าเช่าซึ่งจะต้องให้แก่กัน แต่ผู้
ั
ทรงละเลยไม่ชำระถึงสองปีติดๆ กัน คู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิเหนือพนดินก็สิทธิเหนือพื้นดิน
ื้
ได้ ทั้งนี้ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามมาตรา 1414

ื้
ื้
่
4. เมื่อผู้ทรงสิทธิเหนือพนดินถึงแก่ความตาย ในกรณีนิติกรรมกอตั้งสิทธิเหนือพนดินห้าม
รับมรดกสิทธิเหนือพื้นดิน

133





สิทธิเหนือพนดินไม่สิ้นไปโดยเหตุที่โรงเรือนสิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้การ
ื้
สลายนั้นจะเป็นเพราะเหตุสุดวิสัยตามมาตรา 1415 ดังนั้นแล้วหากยังอยู่ภายในกำหนดระยะเวลา


ตามนิติกรรมก่อตั้งสิทธิเหนือพนดินแล้ว ผู้ทรงสิทธิเหนือพนดินจึงมีสิทธิปลูกสร้างโรงเรือนขึ้นแทน
ื้
ื้
โรงเรือนที่สลายไปนั้นได้จนกว่าจะครบกำหนดเวลาตามนิติกรรมก่อตั้งสิทธินั้น (บัญญัติ สุชีวะ.

2540 : 309)

ื้
การระงับไปซึ่งสิทธิเหนือพนดินนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน
เจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 วรรคแรก และมาตรา 1300 ด้วย มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์

ื้
เมื่อสิทธิเหนือพนดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูก
ของตนไปก็ได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม เว้นแต่เจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รื้อถอนไป และบอก

เจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาดตามมาตรา 1416 วรรคแรกและวรรคสอง ดังนี้ผู้ทรงสิทธิเหนือ

ั
ื้
พนดินต้องยอมขายให้ เว้นแต่จะมีเหตุอนสมควร เช่น ผู้ทรงสิทธิประสงค์จะรื้อโรงเรือนไปปลูกอยู่
อาศัยเอง หรือโรงเรือนทำจากไม้ที่มีคณสมบัติพเศษรักษาโรคให้ผู้ทรงสิทธิเหนือพนดินได้ เป็นต้น แต่
ุ
ิ
ื้
การซื้อขายของเจ้าของที่ดินในกรณีเช่นนี้ แม้จะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน
เจ้าหน้าที่ ก็มีผลทำให้เจ้าของที่ดินมีสิทธิเหนือโรงเรือน สิ่งปลูกสร้างหรือสิ่งเพาะปลูกทันทีตามหลัก

เรื่องส่วนควบ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 310)

คำพพากษาศาลฎีกาท 561/2488 เช่าที่ดินของผู้อื่นปลูกตึกโดยตกลงว่าจะให้ตึกเป็นสิทธิ
ี่
ิ
แก่เจ้าของที่ดินจะเป็นในทันทีหรือในภายหน้าก็ตาม เมื่อถึงกำหนดนั้นๆ แล้วตึกย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์

แก่เจ้าของที่ดินโดยไม่ต้องมีการโอนทะเบียน

ิ
คำพพากษาศาลฎีกาที่ 1995/2522 ผู้ร้องซื้อเรือนพพาทจากภริยาจำเลยแม้การซื้อขาย
ิ
ิ
จะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ผู้ร้องเป็นเจ้าของที่ดินที่เรือนพพาทปลูกอยู่เรือนเป็น
ิ
ส่วนควบของที่ดินผู้ร้องเจ้าของที่ดินย่อมได้กรรมสิทธิ์ในเรือนพพาทโดยไม่จำต้องจดทะเบียนต่อ
พนักงานเจ้าหน้าที่



สิทธิเก็บกิน


สิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิที่อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินอนเป็น
ั
เหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้นตามมาตรา

1417 วรรคแรก โดยจะมีกำหนดเวลาหรือไม่ก็ได้ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สินตาม

134





มาตรา 1417 วรรคสอง แต่การจัดการจะต้องไม่เป็นการเปลี่ยนสภาพของทรัพย์สินในสาระสำคัญ แต่
หากเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินในป่าไม้ เหมืองแร่หรือที่ขุดหินมีสิทธิทำการแสวงหาประโยชน์จากป่าไม้


เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินนั้นตามมาตรา 1417 วรรคสาม สิทธิเก็บกินจึงเป็นสิทธิที่ตัดทอนอำนาจ
กรรมสิทธิ์เกือบทั้งหมด เว้นแต่สิทธิจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สินเท่านั้นที่ยังคงอยู่กับเจ้าของ ทั้งนี้สิทธิ


เก็บกินนั้นจะก่อให้เกิดขึ้นเหนืออสังหาริมทรัพย์ใดๆ ก็ได้ เช่น ที่ดิน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอย่าง

อื่น แต่จะก่อขึ้นเหนือสังหาริมทรัพย์ไม่ได้

เมื่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มอบสิทธิเก็บกินให้ผู้ใดไปแล้ว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ย่อมไม่

ี
มีอำนาจจัดการ ใช้สอย ถือเอาประโยชน์หรือครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นอกต่อไป กล่าวคือผู้ทรง
สิทธิเก็บกินย่อมมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งที่ดินและตึกนั้นได้แต่ผู้เดียว

เจ้าของกรรมสิทธิ์หามีสิทธิเช่นว่านี้ด้วยไม่ในระหว่างที่สิทธิเก็บกินยังไม่สิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจึงมีสิทธิจะ

จัดให้เช่าตึกหลังนี้เพื่อเก็บเอาประโยชน์จากการเช่าได้

สิทธิเก็บกินเกิดขึ้นได้โดยนิติกรรมเท่านั้น จะได้มาโดยอายุความไม่ได้ ทั้งนี้การก่อตั้งสิทธิ

เก็บกินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์ตามมาตรา 1299

วรรคแรก กล่าวคือ ไม่สมบูรณ์เป็นสิทธิเก็บกินซึ่งเป็นทรัพยสิทธิที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ แต่

สมบูรณ์เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับไดระหว่างคู่กรณีเท่านั้น
้
คำพพากษาศาลฎีกาที่ 6872/2539 นาย ถ. เจ้าของที่ดินพิพาททำสัญญาให้จำเลยที่ 3 มี
ิ
ิ
สิทธิเก็บกินในที่ดินพพาทตลอดชีวิตของจำเลยที่ 3 เป็นการก่อให้เกิดสิทธิเก็บกินโดยทางนิติกรรม
เมื่อยังมิได้จดทะเบียนสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มาจึงไม่บริบูรณ์ คงใช้บังคับกันได้ในฐานะ

บุคคลสิทธิระหว่างคู่กรณี แต่จะใช้ยันโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่ได้ โดยไม่ต้องคำนึงว่า

โจทก์ทั้งสองจะรู้ถึงข้อสัญญาระหว่างนาย ถ. กับจำเลยที่ 3 มาก่อนหรือไม่ก็ตาม

ิ
ิ
สิทธิเก็บกนเป็นสิทธิเฉพาะตัว ฉะนั้นถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกนถึงแก่ความตาย สิทธิเก็บกนย่อม
ิ
ระงับไป และสิทธิเก็บกินนั้นย่อมจะโอนกันต่อไปมิได้ แต่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินอาจโอนการใช้สิทธิของตน
ให้ผู้อื่นได้เท่านั้น

สิทธิเก็บกินนั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตแห่งผู้ทรงสิทธิก็ได้ตาม

มาตรา 1418 วรรคแรก ถ้าไม่มีกำหนดเวลาเอาไว้ กฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าสิทธิเก็บกินมีอยู่

ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิตามมาตรา 1418 วรรคสอง ดังนั้นเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย ย่อมทำให้สิทธิ

นั้นสิ้นไปด้วยตามมาตรา 1418 วรรคสี่ แต่ถ้ามีกำหนดเวลาไว้จะต้องกำหนดไม่เกินสามสิบปี ถ้าเกิน

135





ี
กว่านั้นกฎหมายให้ลดลงเหลือสามสิบปี และเมื่อครบกำหนดแล้วย่อมต่ออายุต่อไปได้อกคราวละไม่
เกินสามสิบปี โดยนำบทบัญญัติแห่งมาตรา 1403 วรรคสามมาใช้บังคับโดยอนุโลม


ทั้งนี้หากทรัพย์สินซึ่งตกอยู่ภายใต้สิทธิเก็บกินสลายไป แบ่งได้ 2 กรณีตามการได้รับค่า
ทดแทนที่ได้จากการตอบแทนที่ทรัพย์สินนั้นสลายไป ดังนี้


1. กรณีทรัพย์สินสลายไปโดยไม่ได้ค่าทดแทน เจ้าของไม่จำต้องทำให้คืนดี แต่ถ้าเจ้าของ

ี
ี
ี
ทำให้ทรัพย์สินคืนดีขึ้นเพยงใด ย่อมทำให้สิทธิเก็บกินกลับมีขึ้นเพยงนั้นอกตามมาตรา 1419 วรรค
แรก แต่การสลายไปนั้นต้องไม่ใช่ความผิดของฝ่ายใด เพราะถ้าเป็นความผิดของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
ผู้ทรงสิทธิต้องรับผิดตามมาตรา 1420 และถ้าเป็นความผิดของเจ้าของทรัพย์สิน เจ้าของทรัพย์สินก็

ย่อมจะต้องรับผิดต่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินตามหลักสัญญาทั่วๆ ไป (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 324)

2. กรณีทรัพย์สินสลายไปโดยได้ค่าทดแทน เจ้าของหรือผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ต้องทำให้

ี
ี
ทรัพย์สินคืนดีเพยงที่สามารถทำได้ตามจำนวนเงินค่าทดแทนที่ได้รับและสิทธิเก็บกินกลับมีขึ้นเพยงที่
ทรัพย์สินกลับคืนดี เช่น ได้รับค่าสินไหมทดแทนตามสัญญาประกันภัย ค่าสินไหมทดแทนจากผู้ทำ

ละเมิด เป็นต้น (ประมูล สุวรรณศร. 2525 : 283) แต่ถ้าพ้นวิสัยที่จะทำให้กลับคืนดีได้ สิทธิเก็บกินก ็

ั
เป็นอนสิ้นไป และค่าทดแทนนั้นต้องแบ่งกนระหว่างเจ้าของทรัพย์สิน และผู้ทรงสิทธิเก็บกินตามส่วน
ั
แห่งความเสียหายของตนตามมาตรา 1419 วรรคสอง

กรณีดังกล่าวข้างต้นสามารถนำไปใช้บังคับโดยอนุโลมถึงกรณีซึ่งทรัพย์สินถูกบังคับซื้อ

้
และกรณีซึ่งทรัพย์สินสลายไปแต่บางส่วน หรือการทำให้คืนดีนั้นพนวิสัยในบางส่วนด้วยตามมาตรา
1419 วรรคสาม

ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีหน้าที่และความรับผิดชอบต่อเจ้าของทรัพย์สิน ดังต่อไปนี้

1. ความรับผิดในความสลายไปหรือเสื่อมราคาของทรัพย์สิน กล่าวคือ เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้น

ลง ผู้ทรงสิทธิต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่เจ้าของ ถ้าทรัพย์สินสลายไป หรือเสื่อมราคาลง ผู้ทรงสิทธิเก็บกน
ิ
ิ
ต้องรับผิด เว้นแต่จะพสูจน์ได้ว่าความเสียหายนั้นมิได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของตน ซึ่งถ้าผู้ทรงสิทธิ
เก็บกินใช้ทรัพย์สินสิ้นเปลืองไปโดยมิชอบก็ต้องทำให้มีขึ้นมาทดแทน เว้นแต่เป็นการเสื่อมราคา

ทรัพย์สินเกิดขึ้นเพราะการใช้ตามธรรมดาเช่นที่ปกติควรจะใช้ตามสภาพแห่งทรัพย์สิน เช่นนี้ ผู้ทรง

สิทธิเก็บกินไม่จำเป็นต้องให้ค่าทดแทนตามมาตรา 1420

2. หน้าที่ส่งคืนทรัพย์สิน เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นลงผู้ทรงมีหน้าที่ส่งคืนทรัพย์สินนั้นแก่เจ้าของ

136





3. หน้าที่สงวนรักษาทรัพย์สิน ผู้ทรงสิทธิจึงมีหน้าที่ต้องสงวนรักษาทรัพย์สินที่ใช้ในระดับ
วิญญูชนทั่วๆ ไปพึงรักษาทรัพย์สินนั้นตามมาตรา 1421


4. หน้าที่สงวนบำรุงรักษาปกติและซ่อมแซมเล็กน้อย ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจำต้องสงวนภาวะ
แห่งทรัพย์สินมิให้เปลี่ยนไปในสาระสำคัญ กับต้องบำรุงรักษาปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยด้วยตาม


มาตรา 1424 วรรคแรก เช่น การรดน้ำ ใส่ปุ๋ย พรวนดิน หรือกลอนหน้าต่างหลุด หลังคาสังกะสีรั่ว

ั
เป็นต้น แต่ถ้าจำเป็นต้องซ่อมแซมใหญ่ หรือมีเหตุสำคัญอนต้องทำเพอรักษาทรัพย์สิน ผู้ทรงสิทธิเก็บ
ื่
กินต้องแจ้งแก่เจ้าของทรัพย์สินโดยพลันและต้องยอมให้จัดทำการนั้นๆ ไป ถ้าเจ้าของทรัพย์สินละเลย

ไม่ดำเนินการ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะจัดทำการนั้นไปโดยให้เจ้าของทรัพย์สินออกค่าใช้จ่ายตามมาตรา

1424 วรรคสอง หากผู้ทรงสิทธิไม่แจ้งแกเจ้าของทรัพย์สินโดยพลันเป็นเหตุให้ทรัพย์สินเสียหาย ผู้ทรง
่
สิทธิต้องรับผิดตามมาตรา 1420 หรือหากเจ้าของทรัพย์สินไม่ยอมออกค่าใช้จ่ายผู้ทรงสิทธิก็มีสิทธิ

ฟ้องเรียกค่าใช้จ่ายได้

5. หน้าที่ออกค่าใช้จ่าย กล่าวคือ ในระหว่างที่สิทธิเก็บกินยังมีอยู่ ผู้ทรงสิทธิต้องออก

ั
ค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สิน ตลอดจนเสียภาษีอากร กับทั้งต้องใช้ดอกเบี้ยหนี้สินซึ่งติดพน
ทรัพย์สินนั้นตามมาตรา 1426 เช่น ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาหาคนเช่า ค่าภาษีโรงเรือน หนี้จำนอง

เป็นต้น

6. หน้าที่ทำประกันวินาศภัยทรัพย์สิน กล่าวคือ ถ้าเจ้าของทรัพย์สินต้องการ ผู้ทรงสิทธิ

ื่
เก็บกินจำต้องเอาทรัพย์สินประกันวินาศภัยเพอประโยชน์แก่เจ้าของทรัพย์สินและถ้าทรัพย์สินนั้นได้
เอาประกันภัยไว้แล้ว ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องต่อสัญญาประกันนั้นเมื่อถึงคราวต่อสัญญาตามมาตรา

1427 วรรคแรก ทั้งนี้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องเสียเบี้ยประกันระหว่างที่สิทธิของตนยังมีอยู่ตามมาตรา

1427 วรรคสอง

นอกจากผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะมีหน้าที่และความรับผิดดังกล่าวแล้ว ผู้สิทธิเก็บกินก็อาจโอน

ื่
การใช้สิทธิของตนให้บุคคลภายนอกได้ตามมาตรา 1422 กล่าวคือ ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอนใน
นิติกรรมอนก่อให้เกิดสิทธิเก็บกิน ผู้ทรงสิทธินั้นจะโอนการใช้สิทธิของตนให้บุคคลภายนอกก็ได้ ใน
ั
้
กรณีเช่นนั้นเจ้าของทรัพย์สินอาจฟองร้องผู้รับโอนโดยตรงหากมีความเสียหายเกิดขึ้น หรือฟองร้องผู้
้
ทรงสิทธิเพราะยังคงต้องรับผิดต่อเจ้าของทรัพย์สินอยู่

เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิและหน้าที่ต่อผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ดังนี้

137





1. สิทธิคัดค้านการใช้ทรัพย์สินของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน กล่าวคือ เจ้าของทรัพย์สินสามารถ
คัดค้านมิให้ใช้ทรัพย์สินในทางอนมิชอบด้วยกฎหมายหรือมิสมควรก็ได้ตามมาตรา 1423 วรรคแรก
ั

ิ
และถ้าเจ้าของพสูจน์ได้ว่าสิทธิของตนตกอยู่ในภยันตราย ก็สามารถที่จะเรียกให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินหา
ื่
ประกันให้ก็ได้ เว้นแต่ในกรณีซึ่งผู้ให้ทรัพย์สินสงวนสิทธิเก็บกินในทรัพย์สินนั้นไว้เพอตนเองตาม

มาตรา 1423 วรรคสอง เช่น บิดายกที่ดินให้บุตร แต่สงวนสิทธิเก็บกนไว้ ดังนี้บุตรจะเรียกประกนจาก
ิ
ั
บิดาผู้ทรงสิทธิมิได้ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 234) แต่ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินละเลยไม่หาประกันมาให้

ภายในเวลาอนสมควรซึ่งกำหนดให้เพอการนั้น หรือถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินมินำพาต่อคำคัดค้านแห่ง
ื่
ั
ั
เจ้าของ ยังคงใช้ทรัพย์สินนั้นในทางอนมิชอบด้วยกฎหมายหรือมิสมควร เจ้าของต้องร้องขอต่อศาล
เพื่อให้ศาลมีคำสั่งตั้งผู้รักษาทรัพย์เพื่อจัดการทรัพย์สินแทนผู้ทรงสิทธิเก็บกินก็ได้ เพื่อทำหน้าที่จัดการ

แทนผู้ทรงสิทธิเท่านั้น สิทธิครอบครองและการถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินยังคงเป็นของผู้ทรงสิทธิ

อยู่เช่นเดิม ซึ่งหากผู้ทรงได้ให้ประกันมาแล้วศาลจะถอนผู้รักษาทรัพย์ที่ตั้งขึ้นไว้นั้นก็ได้ตามมาตรา

1423 วรรคสาม

ั
2. ออกค่าใช้จ่ายเป็นการจรหรือซ่อมแซมใหญ่ กล่าวคือ หากมีค่าใช้จ่ายอนเป็นการจร
ื่
รวมทั้งค่าซ่อมแซมใหญ่หรือค่าใช้จ่ายในการสำคัญที่ต้องทำเพอรักษาทรัพย์สินตามมาตรา 1424
เกิดขึ้นกฎหมายกำหนดให้เป็นหน้าที่ของเจ้าของต้องเป็นผู้ออก แต่เพอจะออกค่าใช้จ่ายดังกล่าว
ื่
เจ้าของจะจำหน่ายทรัพย์สินบางส่วนก็ได้ เว้นแต่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะเต็มใจทดรองเงินตามที่จำเป็น

โดยไม่คิดดอกเบี้ย และสามารถที่จะเรียกคืนเงินทดรองจากเจ้าของทรัพย์สินได้ในภายหลัง

สิทธิเก็บกินอาจระงับสิ้นไปได้ ในกรณีดังต่อไปนี้

1. เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามนิติกรรมก่อตั้งสิทธิเก็บกิน

2. เมื่อทำนิติกรรมระงับสิทธิเก็บกินก่อนครบกำหนด แต่จะบริบูรณ์ต่อเมื่อทำเป็นหนังสือ

และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

3. เมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินตาย สิทธินั้นย่อมสิ้นไปเสมอ

้
4. เมื่อทรัพย์สินภายใต้สิทธิเก็บกินสลายไปทั้งหมด และเป็นการพนวิสัยที่จะให้กลับคืนดี
ี
ได้ เว้นแต่ผู้ทรงสิทธิใช้สิทธิปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างในที่ดินนั้นขึ้นใหม่ เจ้าของที่ดินไม่มสิทธิจะขัดขวาง
สิทธิเก็บกนของผู้ทรงสิทธิ
ิ
ั
ทั้งนี้อายุความฟองร้องคดีอนเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินในระหว่างเจ้าของทรัพย์สินกับผู้ทรง
้
สิทธิเก็บกินหรือผู้รับโอนนั้น กฎหมายห้ามมิให้ฟ้องเมื่อเกินปีหนึ่งนับแต่วันสิทธิเก็บกินสุดสิ้นลง แต่ใน

138





คดีที่เจ้าของทรัพย์สินเป็นโจทก์นั้น ถ้าเจ้าของไม่อาจรู้ว่าสิทธิเก็บกินสุดสิ้นลงเมื่อใด ให้นับอายุความ
หนึ่งปีนั้นตั้งแต่เวลาที่เจ้าของทรัพย์สินได้รู้หรือควรรู้ว่าสิทธิเก็บกินสุดสิ้นลงตามมาตรา 1428 เช่น


กรณีผู้ทรงสิทธิสาบสูญและตายไปแล้ว แต่เจ้าของทรัพย์สินไม่รู้ ในกรณีเช่นนี้เริ่มนับกำหนดเวลาเมื่อ
เจ้าของทรัพย์สินรู้หรือควรจะได้รู้สิทธิเก็บกินนั้นสิ้นสุดลง




ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์

ั
อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระติดพนอันเป็นเหตุให้ผู้รับประโยชน์มีสิทธิได้รับการ
ชำระหนี้เป็นคราวๆ จากทรัพย์สินนั้น หรือได้ใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินตามที่ระบุไว้

ตามมาตรา 1429 เรียกทรัพยสิทธินี้ว่าภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมีภาระติดพนใน
ั
ั
อสังหาริมทรัพย์เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์อยู่ แต่ผู้รับประโยชน์มี

สิทธิได้รับชำระหนี้เป็นคราวๆ จากอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือได้ใช้หรือถือเอาประโยชน์แห่ง

อสังหาริมทรัพย์นั้น เช่น นายศิลาเจ้าของที่นาให้นายอัคนีเช่าทำนา แต่นายศิลามีความผูกพันที่จะต้อง

แบ่งค่าเช่าให้นายวายุ เป็นรายเดือนทุกเดือนไป มีกำหนด 5 ปี หรือนายนะโมไม่มีที่ดินและบ้านของ


ตนเองในบริเวณนั้น แต่มีสิทธิเดินผ่านที่ดินแปลงของนายสาธุ เป็นต้น
ั
ภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นภาระที่เกี่ยวข้องกบตัวทรัพย์โดยตรง มิใช่เกี่ยวกับ
ั
ตัวบุคคล หนี้ที่ต้องชำระให้แก่ผู้รับประโยชน์เป็นคราวๆ ก็ต้องเอาจากตัวทรัพย์ เช่น นำค่าเช่า
โรงเรือนไปชำระ ถ้านำรายได้อนของเจ้าของทรัพย์สินไปชำระย่อมมใช่ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
ิ
ื่
หรือประโยชน์ที่ถือเอาก็ต้องจากตัวทรัพย์สินนั้นเท่านั้น (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 327) หนี้ที่ต้อง
ชำระจะต้องชำระจากอสังหาริมทรัพย์นั้นและต้องชำระเป็นครั้งคราว ถ้าชำระหนี้เป็นก้อนเพยงครั้ง
ี

เดียวคราวเดียวแล้วไม่ต้องชำระอีก จะไม่เป็นภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
ั
ภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์ได้มาโดยนิติกรรมเท่านั้น ต้องทำเป็นหนังสือและจด

ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะไม่บริบูรณ์ตามมาตรา 1299 วรรคแรก กล่าวคือไม่สมบูรณ์
เป็นภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งทรัพยสิทธิ แต่สมบูรณ์เป็นบุคคลสิทธิยันได้ระหว่างคู่กรณี แต่ใช้
ั

ยันบุคคลภายนอกไม่ได้

่
ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์นั้น จะกอให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตแห่งผู้รับ
ประโยชน์ก็ได้ตามมาตรา 1430 วรรคแรก ถ้าไม่มีกำหนดเวลา กฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าภาระ

ติดพนในอสังหาริมทรัพย์มีอยู่ตลอดชีวิตผู้รับประโยชน์ตามมาตรา 1430 วรรคสอง และถ้ามี
ั

139





กำหนดเวลาเอาไว้จะกำหนดเกินกว่าสามสิบปีไม่ได้ตามมาตรา 1430 วรรคสาม ถ้ากำหนดไว้นานกว่า
ี
สามสิบปีให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี แต่เมื่อครบกำหนดสามสิบปีแล้ว อาจจะต่ออายุอกก็ได้ โดยต้อง

กำหนดเวลาคราวละไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันทำต่อ โดยนำบทบัญญัติแห่งมาตรา 1403 วรรคสามมา
ใช้บังคับโดยอนุโลม


ั
ภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์เป็นสิทธิเฉพาะตัวโอนกันไม่ได้แม้ทางมรดก เว้นแต่จะ
ได้รับอนุญาตไว้ในนิติกรรมก่อตั้งภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์นั้นให้โอนกันได้ แต่ต้องทำเป็นหนังสือ

และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย ตามมาตรา 1431 ที่บัญญัติว่า “ถ้ามได้กำหนดไว้เป็นอย่าง
ิ
ั
ั
อื่นในนิติกรรมอนก่อให้เกิดภารติดพนไซร้ ท่านว่าภารติดพนในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะโอนกันไม่ได้แม้
ั
โดยทางมรดก”
เนื่องจากภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพยสิทธิที่ทำให้เจ้าของทรัพย์มีหน้าที่ต้อง
ั
ชำระหนี้เป็นคราวๆ ให้แก่ผู้รับประโยชน์ ตามมาตรา 1433 จึงกำหนดแนวทางเรื่องการไม่ชำระหนี้ไว้

ดังนี้ ถ้าเจ้าของทรัพย์สินมิได้ชำระหนี้ตามภาระติดพน นอกจากทางแก้สำหรับการไม่ชำระหนี้ ผู้รับ
ั
ประโยชน์อาจขอให้ศาลตั้งผู้รักษาทรัพย์เพอจัดการทรัพย์สินและชำระหนี้แทนเจ้าของ หรือสั่งให้เอา
ื่
ทรัพย์สินออกขายทอดตลาด และเอาเงินที่ขายได้จ่ายให้ผู้รับประโยชน์ตามจำนวนที่ควรได้ เพราะ

ั
เจ้าของทรัพย์สินไม่ชำระหนี้กับทั้งค่าแห่งภาระติดพนด้วย หากเจ้าของทรัพย์สินหาประกันมาให้แล้ว
ศาลจะไม่ออกคำสั่งตั้งผู้รักษาทรัพย์หรือคำสั่งขายทอดตลาด หรือจะถอนผู้รักษาทรัพย์ที่ตั้งขึ้นไว้นั้นก็

ได้ ทั้งนี้บทบัญญัติมาตรา 1433 นี้ใช้บังคับแต่เฉพาะเรื่องไม่ชำระหนี้เป็นคราวๆ เท่านั้นมิได้กล่าวถึง

การที่เจ้าของทรัพย์สินไม่ยอมให้ผู้รับประโยชน์ได้และถือเอาจากทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ ฉะนั้นผู้รับ

ประโยชน์จึงต้องฟองบังคับตามนิติกรรมก่อตั้งภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 213 และ
ั
้
หากเสียหายก็อาจเรียกร้องค่าเสียหายตามมาตรา 222 ได้ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 329)

ภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะอยู่ภายใต้บังคับแห่งมาตรา 1429 ถึงมาตรา
ั
1433 แล้ว ยังอยู่ภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติในเรื่องภาระจำยอมด้วย ทั้งนี้ตามมาตรา 1434 บัญญัติ

ว่า “ท่านให้นำมาตรา 1388 ถึง 1395 และมาตรา 1397 ถึง 1400 มาใช้บังคับถึงภาระติดพนใน
ั
อสังหาริมทรัพย์โดยอนุโลม” จากบทบัญญัติดังกล่าวนี้ ให้นำบทบัญญัติในเรื่องภาระจำยอมมาใช้โดย

อนุโลมนี้จึงทำให้คำว่าเจ้าของสามยทรัพย์หมายถึงผู้รับประโยชน์ ส่วนคำว่าเจ้าของภารยทรัพย์

หมายถึงเจ้าของทรัพย์สินที่ตกอยู่ภายใต้ภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์ (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 :
ั

140





331) แต่จะนำบทบัญญัติมาตรา 1396 เรื่องเจ้าของรวมแห่งสามยทรัพย์ได้มาหรือใช้อยู่ซึ่งภาระจำ
ยอม และมาตรา 1401 เรื่องการได้ภาระจำยอมโดยอายุความมาใช้บังคับไม่ได้


ความระงับสิ้นไปแห่งภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์ย่อมระงับสิ้นไปในกรณีต่าง ๆ
ั
ดังต่อไปนี้


1. เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามนิติกรรมก่อตั้งภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์

2. เมื่อทำนิติกรรมระงบภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์ก่อนระยะเวลาที่กำหนดไว้ โดยทำ
ั
ั
เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

3. เมื่อผู้รับประโยชน์ตายไม่ว่ากรณีใด เว้นแต่นิติกรรมกอตั้งภาระติดพันนั้นจะอนุญาตให้
่
ภาระติดพันโอนไปยังทายาทของผู้รับประโยชน์

4. เมื่อผู้รับประโยชน์ขอให้นำทรัพย์ออกขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ของตน

5. เมื่อผู้รับประโยชน์และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นบุคคลเดียวกัน เรียกว่า หนี้

เกลื่อนกลืนกัน

6. เมื่ออสังหาริมทรัพย์ภายใต้ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์สลายไปทั้งหมด

7. เมื่อผู้รับประโยชน์ไม่ใช้อสังหาริมทรัพย์ภายใต้ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะ

เวลานานไม่น้อยกว่า 10 ปี

ั
8. ถ้าผู้รับประโยชน์ละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขอนเป็นสาระสำคัญซึ่งระบุไว้ในนิติกรรม
ก่อตั้งภาระติดพนนั้นคู่กรณีอกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิของผู้รับประโยชน์ได้ (ทวีเกียรติ มีนะกนิษฐ.
ั
ี
2555 : 56-57)

การระงับสิ้นไปของภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์ย่อมบริบูรณ์ ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือ
ั
และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 วรรคแรก และมาตรา 1301 แล้ว เว้นแต่ถ้า

ั
เป็นการระงับสิ้นไปตามกำหนดระยะเวลาที่กำหนดในนิติกรรมก่อตั้งภาระติดพนในอสังหาริมทรัพย์
ั้
หรือเมื่ออสังหาริมทรัพย์ภายใต้ภาระติดพนสลายไปทงหมด ย่อมส่งผลทำให้ภาระติดพันระงับไปอยู่ใน
ั
ตัว (บัญญัติ สุชีวะ. 2540 : 332)

141





บทสรุป

ทรัพยสิทธิประเภทตัดถอนกรรมสิทธิ์มีหลายประเภท ได้แก่ ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิ

เหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน และภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ หากเป็นกรณีที่อสังหาริมทรัพย์หนึ่งอาจ

ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอนเป็นเหตุให้เจ้าของภารยทรัพย์ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึง
ั
ื่
ทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพอประโยชน์
แก่อสังหาริมทรัพย์อนที่เป็นสามยทรัพย์ เรียกว่าภาระจำยอม เช่น การยอมให้เดินผ่าน การยอมให้
ื่
ปลูกโรงเรือนรุกล้ำ ยอมให้วางท่อประปาผ่าน เป็นต้น หากเป็นกรณีที่บุคคลนั้นมีสิทธิอยู่ในโรงเรือน

โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าเพอใช้โรงเรือนของผู้อื่นนั้นเป็นที่กินอยู่หลับนอน เรียกว่าสิทธิอาศัย ส่วนกรณีที่
ื่
ื่
ื่
ื้
เจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพนดินเป็นคุณแก่บุคคลอน โดยให้บุคคลอนนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของ
โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดิน โดยจะเสียค่าเช่าหรือคาตอบแทนให้เจ้าของ
่
ื้
็
ที่ดินด้วยหรือไม่กได้ เรียกว่าสิทธิเหนือพนดิน หรือหากเป็นกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ตกอยู่ในบังคับแห่ง
สิทธิเก็บกินอนเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น
ั
โดยจะมีกำหนดเวลาหรือไม่ก็ได้ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สินได้และมีสิทธิทำการแสวง

ประโยชน์จากป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินนั้นได้ เรียกว่าสิทธิเก็บกน และกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่ตก
ิ
ั
ั
อยู่ในภาระติดพนอนเป็นเหตุให้ผู้รับประโยชน์มีสิทธิได้รับการชำระหนี้เป็นคราวๆ จากทรัพย์สินนั้น
หรือได้ใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ เรียกว่าภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์



คำถามทบทวน

1. ภาระจำยอม หมายความว่าอย่างไร จงอธิบาย


2. สิทธิอาศัย กับ ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ต่างกันอย่างไร จงอธิบาย
3. การได้มาซึ่งภาระจำยอมได้มาด้วยวิธีใดบ้าง จงอธิบาย


4. นายดำมีที่ดินแปลงเลขที่ 123 ตกลงให้นายขาวถมดินให้เต็มและได้ทำข้อตกลงเป็น
หนังสือยินยอมให้นายขาวปลูกบ้านอยู่บนที่ดินนั้นได้เป็นเวลา 10 ปี เมื่อนายขาวปลูกบ้านอยู่ได้ 5 ปี


แล้ว ถ้านายดำขอให้นายขาวรื้อบ้านออกไป เพราะนายดำจะสร้างคอนโดให้ผู้อนเช่า นายขาวไม่ยอม
ื่
รื้ออางว่าตามหนังสือสัญญา นายดำต้องยอมให้ตนปลูกบ้านอยู่ได้ถึง 10 ปี นายดำอางว่าข้อตกลงนี้
้
้
ั
้
้
มิได้จดทะเบียน จึงใช้บังคับมิได้ ให้ท่านวินิจฉัยว่าข้ออางของนายดำและนายขาว ข้ออางของผู้ใดฟง
ขึ้นหรือไม่ อย่างไร

142





5. นายเอกกับนายโทมีที่ดินติดต่อกัน ซึ่งที่ดินของนายเอกติดถนนสาธารณะ ส่วนที่ดิน
ของนายโทอยู่ด้านในไม่ติดทางสาธารณะ นายโทจึงได้เดินผ่านที่ดินของนายเอกตั้งแต่วันที่ 22


มีนาคม พ.ศ.2530 เป็นต้นมา จนกระทั้งในวันที่ 22 มีนาคม พ.ศ.2550 นายเอกได้รับความรู้ด้าน
กฎหมายจากนักศึกษาโปรแกรมวิชานิติศาสตร์ มหาวิทยาลัยราชภัฏนครราชสีมา ว่าไม่ควรให้ผู้อื่นได้


ผ่านที่ดินของตนเองเพราะผู้ที่เดินผ่านนั้นอาจได้ภาระจำยอมโดยการครอบครองปรปักษ์ได้ ดังนั้นใน

วันดังกล่าวนายเอกจึงไปทำรั่วกั้นปิดทางเดินไม่ให้นายโทเดินผ่านเข้าออกอีกต่อไป และช่วงก่อนที่นาย

เอกจะปิดกั้นทางเดิน นายโทได้นำแผ่นศิลามาปูเป็นทางเดินเพื่อความสะดวกในการเดินผ่านทางช่วงที่

ฝนตกโดยเสียค่าใช้จ่ายไป 5,000 บาท ดังนี้ ให้วินิจฉัยว่านายเอกสามารถทำรั่วปิดกั้นทางเดินเข้า

ออกของนายโทได้หรือไม่ และนายโทจะเรียกค่าแผ่นศิลาได้หรือไม่ เพราะเหตุใด

6. สิทธิเหนือพนดิน หมายความว่าอย่างไร จงอธิบาย
ื้
7. ให้อธิบายสิทธิและหน้าที่ของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ว่ามีอย่างไรบ้าง

8. ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ระงับลงด้วยเหตุประการใดบ้าง จงอธิบาย

143





บรรณานุกรม


จิตติ ติงศภัทิย์. (2523). คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 2 มาตรา 354
ถึงมาตรา 452 บรรพ 2. กรุงเทพฯ : สำนักพิมพ์มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์.


์
จุฑามาศ นิศารัตน์. (2525). ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย.
กรุงเทพฯ : ออฟเช็ทโปรดักชั่น.


ทวีเกียรติ มีนะกนิษฐ. (2555). กฎหมายเบื้องต้นทางธุรกิจ. พิมพ์ครั้งที่ 14. กรุงเทพฯ :
สำนักพิมพ์มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์.


ไทยลอว์. (2555). เอกสารสิทธิที่ดิน. [ออนไลน์]. แหลงที่มา : http://www.thailaws.com

[23 กันยายน 2555].

เนติบัณฑิตยสภา. (2488). คำพิพากษาฎีกา ประจำพุทธศักราช 2488. กรุงเทพฯ :

เนติบัณฑิตยสภา.

__________. (2499). คำพิพากษาฎีกา ประจำพุทธศักราช 2499. กรุงเทพฯ :

เนติบัณฑิตยสภา.

__________. (2502). คำพิพากษาฎีกา ประจำพุทธศักราช 2502. กรุงเทพฯ :

เนติบัณฑิตยสภา.

__________. (2506). คำพิพากษาฎีกา ประจำพุทธศักราช 2506. กรุงเทพฯ :

เนติบัณฑิตยสภา.

__________. (2511). คำพิพากษาฎีกา ประจำพุทธศักราช 2511. กรุงเทพฯ :

เนติบัณฑิตยสภา.

__________. (2522). คำพิพากษาฎีกา ประจำพุทธศักราช 2522. กรุงเทพฯ :

เนติบัณฑิตยสภา.

__________. (2523). คำพิพากษาฎีกา ประจำพุทธศักราช 2523. กรุงเทพฯ :

เนติบัณฑิตยสภา.

__________. (2527). คำพิพากษาฎีกา ประจำพุทธศักราช 2527. กรุงเทพฯ :

เนติบัณฑิตยสภา.

__________. (2533). คำพิพากษาฎีกา ประจำพุทธศักราช 2533. กรุงเทพฯ :

เนติบัณฑิตยสภา.

144





__________. (2536). คำพิพากษาฎีกา ประจำพุทธศักราช 2536. กรุงเทพฯ:
เนติบัณฑิตยสภา.


__________. (2538). คำพิพากษาฎีกา ประจำพุทธศักราช 2538. กรุงเทพฯ :
เนติบัณฑิตยสภา.


__________. (2539). คำพิพากษาฎีกา ประจำพุทธศักราช 2539. กรุงเทพฯ :

เนติบัณฑิตยสภา.

ิ
บัญญัติ สุชีวะ. (2529). เอกสารการสอนชุดวชากฎหมายว่าด้วยทรัพย์สน หน่วยที่ 1-6.
ิ
กรุงเทพฯ : สามเจริญพาณิชการพิมพ์.

บัญญัติ สุชีวะ. (2535). กฎหมายลักษณะทรัพย. พิมพ์ครั้งที่ 3. กรุงเทพฯ : กรุงสยาม
์
การพิมพ.
์
__________. (2540). คำอธิบายกฎหมายลักษณะทรัพย. (พมพ์เป็นอนุสรณ์ งานพระราชทาน
์
ิ
ิ
เพลิงศพศาสตราจารย์บัญญัติ สุชีวะ ณ เมรุหลวงหน้าพลับพลาอศริยาภรณ์ วัดเทพ
ศิรินทราวาส วันเสาร์ที่ 29 พฤศจิกายน พ.ศ.2540). กรุงเทพฯ : มูลนิธิประมาณ

ซันซื่อ.

__________. (2544). คำอธิบายกฎหมายลักษณะทรัพย. พิมพ์ครั้งที่ 6. กรุงเทพฯ :
์
เนติบัณฑิตยสภา.

__________. (2550). คำอธิบายกฎหมายลักษณะทรัพย. พิมพ์ครั้งที่ 10. กรุงเทพฯ :
์
พลสยามพริ้นติ้ง.

ประมูล สุวรรณศร. (2501). คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 1,4 ว่าด้วย

ทรัพย. กรุงเทพฯ : ศรีวิกรมาฑิตย์.
์
__________. (2525). คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 1,4 ว่าด้วยทรัพย.
์
พิมพ์ครั้งที่ 6. กรุงเทพฯ : นิติบรรณการ.

์
์
__________. (2525). คำอธิบายตอนที่ 2 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยว่าด้วยทรัพย.
กรุงเทพฯ: รุ่งเรืองธรรม.

__________. (2537). คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์.

กรุงเทพฯ : นิติบรรณการ.

พระยานิติศาสตร์ไพศาลย์. (2471). คำอธิบายกฎหมายลักษณะทรัพย์. พระนคร : ไทยเขษม.

145





ไพจิตร ปุญญพันธ์. (2529). คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะละเมิด.
กรุงเทพฯ : นิติบรรณการ.


มานิตย์ จุมปา. (2543). คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยทรัพย์สิน.
กรุงเทพฯ : สำนักพิมพ์จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.


__________. ( (2551). คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยทรัพย์สิน

พิมพ์ครั้งที่ 6. กรุงเทพฯ : สำนักพิมพ์จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.

เรืองยศ แสนภักดี. (2526). กฎหมายที่ดิน. กรุงเทพฯ : ป. สัมพันธ์พาณิชย์.

วิริยะ นามศิริพงศ์พันธ์. (2545). คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4

ทรัพย์สิน. กรุงเทพฯ : เดือนตุลา.

วิชัย ตันติกุลานันท์. (2541). คำอธิบายกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุด (คอนโดมิเนียม).

กรุงเทพฯ : พิมพ์อักษร.

ศาลฎีกา, ศูนย์เทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสารในศาลฎีกา. (2555). ระบบ

สืบค้นคำพิพากษาคำสั่งคำร้องและคำวินิจฉัยศาลฎีกา. [ออนไลน์]. แหลงที่มา :

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/searchlist.jsp

[6 เมษายน 2555].

ศาลฎีกา, ศูนย์เทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสารในศาลฎีกา. (2555). ระบบ

สืบค้นคำพิพากษาคำสั่งคำร้องและคำวินิจฉัยศาลฎีกา. [ออนไลน์]. แหลงที่มา :

http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/web/searchlist.jsp

[9 เมษายน 2555].

__________. (2555). ระบบสืบค้นคำพิพากษาคำสั่งคำร้องและคำวินิจฉัยศาลฎีกา.

[ออนไลน์]. แหลงที่มา : http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/

web/searchlist.jsp [12 เมษายน 2555].

__________. (2555). ระบบสืบค้นคำพิพากษาคำสั่งคำร้องและคำวินิจฉัยศาลฎีกา.

[ออนไลน์]. แหลงที่มา : http://www.deka2007.supremecourt.or.th/deka/

web/searchlist.jsp [23 เมษายน 2555].

ศรีราชา เจริญพานิช. (2555). คำอธิบายกฎหมายว่าด้วยทรัพย์สิน (PROPERTY LAW).

พิมพ์ครั้งที่ 4. กรุงเทพฯ : วิญญูชน.

146





สมจิตร ทองประดับ. (2544). คำอธิบายประมวลกฎหมายที่ดิน. กรุงเทพฯ :
นิติบรรณการ.


เสนีย์ ปราโมช, ม.ร.ว. (2521). คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กฎหมาย
ลักษณะทรัพย์. กรุงเทพฯ : ไทยวัฒนาพาณิชย์.


ิ
ั่
์
สมยศ เชื้อไทย. (2550). คำอธิบายวชากฎหมายแพ่ง : หลักทวไป. พิมพครั้งที่ 14.
กรุงเทพฯ : วิญญูชน.
สุพร อิศรเสนา, หม่อมหลวง. (2540). ตำราว่าความ เรื่อง ทางจำเป็น การครอบครองปรปักษ์

ที่ดิน ภาระจำยอม. กรุงเทพฯ : นิติบรรณการ.

สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ กระทรวงยุติธรรม. (2540). คำพิพากษาศาลฎีกา พ.ศ.2540.

์
เล่มที่ 3. กรุงเทพฯ : อรุณการพิมพ.

147



























ภาคผนวก

148





ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย ์



บรรพ 1


หลักทั่วไป



ลักษณะ 3

ทรัพย ์

มาตรา 137 ทรัพย์ หมายความว่า วัตถุมีรูปร่าง

มาตรา 138 ทรัพย์สิน หมายความรวมทั้งทรัพย์และวัตถุไม่มีรูปร่าง ซึ่งอาจมีราคาและ

อาจถือเอาได้

ั
มาตรา 139 อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อนติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะ
ั
เป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอนเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพย์สินอนเกี่ยวกับที่ดิน
ั
หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับทดินนั้นด้วย
ี่
มาตรา 140 สังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ทรัพย์สินอนนอกจากอสังหาริมทรัพย์ และ
ื่
หมายความรวมถึงสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย

มาตรา 141 ทรัพย์แบ่งได้ หมายความว่า ทรัพย์อนอาจแยกออกจากกันเป็นส่วนๆ ได้จริง
ั
ถนัดชัดแจ้ง แต่ละส่วนได้รูปบริบูรณ์ลำพังตัว

ั
มาตรา 142 ทรัพย์แบ่งไม่ได้ หมายความว่า ทรัพย์อนจะแยกออกจากกันไม่ได้นอกจาก
เปลี่ยนแปลงภาวะของทรัพย์ และหมายความรวมถึงทรัพย์ที่มีกฎหมายบัญญัติว่าแบ่งไม่ได้ด้วย

มาตรา 143 ทรัพย์นอกพาณิชย์ หมายความว่า ทรัพย์ที่ไม่สามารถถอเอาได้ และทรัพย์ที่
ื
โอนแก่กันมิได้โดยชอบด้วยกฎหมาย

มาตรา 144 ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดย

จารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้

นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป

เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

มาตรา 145 ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่

149





ไม้ล้มลุกหรือธัญชาติอนจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปีไม่เป็นส่วน
ั
ควบกับที่ดิน


ี
มาตรา 146 ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพยงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบ
กับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอน ซึ่งผู้มีสิทธิใน
ื่

ที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

มาตรา 147 อปกรณ์ หมายความว่า สังหาริมทรัพย์ซึ่งโดยปกตินิยมเฉพาะถิ่นหรือโดย
ุ
เจตนาชัดแจ้งของเจ้าของทรัพย์ที่เป็นประธาน เป็นของใช้ประจำอยู่กับทรัพย์ที่เป็นประธานเป็นอาจิณ

เพื่อประโยชน์แก่การจัดดูแล ใช้สอยหรือรักษาทรัพย์ที่เป็นประธาน และเจ้าของทรัพย์ได้นำมาสู่ทรัพย์

ื่
ที่เป็นประธานโดยการนำมาติดต่อหรือปรับเข้าไว้ หรือทำโดยประการอนใดในฐานะเป็นของใช้
ประกอบกับทรัพย์ที่เป็นประธานนั้น

อปกรณ์ที่แยกออกจากทรัพย์ที่เป็นประธานเป็นการชั่วคราวก็ยังไม่ขาดจากการเป็น
ุ
อุปกรณ์ของทรัพย์ที่เป็นประธานนั้น

อุปกรณ์ย่อมตกติดไปกับทรัพย์ที่เป็นประธานเว้นแต่จะมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

มาตรา 148 ดอกผลของทรัพย์ ได้แก่ ดอกผลธรรมดาและดอกผลนิตินัย

ึ้
ดอกผลธรรมดา หมายความว่า สิ่งที่เกิดขนตามธรรมชาติของทรัพย์ ซึ่งได้มาจากตัวทรัพย์
โดยการมีหรือใช้ทรัพย์นั้นตามปกตินิยม และสามารถถือเอาได้เมื่อขาดจากทรัพย์นั้น

ื่
ดอกผลนิตินัย หมายความว่า ทรัพย์หรือประโยชน์อย่างอนที่ได้มาเป็นครั้งคราวแก่
เจ้าของทรัพย์จากผู้อื่นเพื่อการที่ได้ใช้ทรัพย์นั้น และสามารถคำนวณและถือเอาได้เป็นรายวันหรือตาม

ระยะเวลาที่กำหนดไว้

150





บรรพ 4

ทรัพย์สิน



ลักษณะ 1

บทเบ็ดเสร็จทั่วไป

มาตรา 1298 ทรัพย์สินทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจใน

ประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น

มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่า

ั
การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่
บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอน
ั
ื่
นอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทาง

ทะเบียนไม่ได้และสิทธิอนยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดย
ั

เสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
มาตรา 1300 ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนเกี่ยวกับ
ั

่
อสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียบเปรียบแกบุคคลผู้อยู่ในฐานะอนจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน
ั
ไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอนมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับ
ั
ิ
โอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้
ั
มาตรา 1301 บทบัญญัติแห่งสองมาตราก่อนนี้ ท่านให้ใช้บังคับถึงการเปลี่ยนแปลง ระงบ

และกลับคืนมาแห่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วยโดยอนุโลม
มาตรา 1302 บทบัญญัติแห่งสามมาตราก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้น


ไป ทั้งแพและสัตว์พาหนะด้วยโดยอนุโลม
มาตรา 1303 ถ้าบุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์เดียวกันโดยอาศัยหลักกรรมสิทธิ์


ื่
ต่างกันไซร้ ท่านว่าทรัพย์สินตกอยู่ในครอบครองของบุคคลใด บุคคลนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าบุคคลอนๆ แต่
ต้องได้ทรัพย์นั้นมาโดยมีค่าตอบแทนและได้การครอบครองโดยสุจริต

ท่านมิให้ใช้มาตรานี้บังคับถึงสังหาริมทรัพย์ซึ่งระบุไว้ในมาตราก่อนและในเรื่องทรัพย์สิน

หาย กับทรัพย์สินที่ได้มาโดยการกระทำผิด