The words you are searching are inside this book. To get more targeted content, please make full-text search by clicking here.
Discover the best professional documents and content resources in AnyFlip Document Base.
Search
Published by Montakarn Jitjaichum, 2021-07-30 01:20:57

Housing Finance 2021-Final

Housing Finance 2021-Final

วสารินสารเชือ่ ทอ่ี ย‹ูอาศยั
Journal of Housing Finance

สถานการณ์ ปที ่ี 29
สินเชอื่ ทีอ่ ยู่อาศัย (2564)

ยคุ โควิด

สมาคมสินเชอ่ื ทอ่ี ยู‹อาศัย

Housing Finance Association

สารจากประธานกรรมการ สมาคมสินเชุ�อื ที่�อ่ ย้อ่ าศัย้ปีี 2563-2564

ภาวะเศรุษฐกจิ ีโลกในปีี 2564 มค่ วามไมแ่ นน่ อน
จีากความขััดแย้้งต่อเนื�องรุะหว่างปีรุะเที่ศกลุ่ม G7
นำาโดย้สหรุัฐฯภาย้ใต้ปีรุะธิานาธิิบด่คนใหม่กับ
ปีรุะเที่ศจีีนและรุัสเซี่ย้ สหรุัฐฯ สามารุถรุะดมฉ่ด
วัคซี่นให้ปีรุะชุาชุนในอัตรุาสูงกว่าปีรุะเที่ศอื�นๆ
หลังจีากเกิดการุรุะบาดโควิด-19 ในปีี 2563 และ
รุัฐบาลสหรุัฐฯกรุะตุ้นเศรุษฐกิจีโดย้การุขัย้าย้
งบปีรุะมาณขัาดดลุ ลดภาษแ่ ละปีรุะกาศลงที่นุ ในรุะบบ
สาธิารุณูปีโภคจีำานวนสูง ธินาคารุกลางสหรุัฐฯ
ลดดอกเบ่�ย้และเพิ�มการุอัดฉ่ดสภาพคล่องหรุือ
QUANTITATIVE EASING ครุั�งใหม่ที่ำาให้ตลาดหุ้น
สหรุัฐฯฟื้้�นตัวอย้่างรุวดเรุ็วและคาดว่าเศรุษฐกิจี
สหรุัฐฯจีะม่การุฟื้้�นตัวด่ แต่เศรุษฐกิจียุ้โรุปีก็ย้ังม่
แนวโน้มการุขัย้าย้ตัวที่่�ตำ�าอยู้่ธินาคารุกลางยุ้โรุปีจี้ง
ย้ังคงอัตรุาดอกเบ่�ย้ตำ�าสุดหรุือติดลบต่อไปีคู่กับการุ
สนบั สนนุ สภาพคลอ่ ง เศรุษฐกจิ ีญ่ป� ีุ่นกข็ ัย้าย้ตัวใน
อัตรุาตำ�ามากเชุ่นเด่ย้วกันและการุจีัดการุแขั่งขัันก่ฬา
โอลิมปีิคขัองญ่�ปีุ่นที่่�จีะเรุิ�มปีลาย้เดือนกรุกฎาคมน่�ก็
คงจีะปีรุะสบปีญ˜ หามาก

2 สมาคมสนิ เชอ�่ ที่อย‹อู าศยั ป‚ 2564

สมาคมสิินเชื่อ่� ที่่�อยู่อ�่ าศัยั Housing Finance Association

ความขัดั แย้ง้ ที่ร�่ ุนุ แรงระหว่า่ งสหรัฐั ฯและจีนี ยังั ไม่ม่ ีีทีีท่า่ ว่า่ จะลดลง จีนี มีีนโยบายตอบโต้ส้ หรัฐั ฯ
มากขึ้้�นกว่่าปีีที่่�แล้้วนัับตั้้�งแต่่การเจรจาระดัับสููงกัับรััฐบาลใหม่่สหรััฐฯ ที่่�เมืือง ANCHORAGE
ALASKA ในเดืือนมีีนาคมที่่�ฝ่่ายจีีนโต้้ตอบอย่่างรุุนแรงในที่่�ประชุุม ในปีีนี้้�เศรษฐกิิจจีีนสามารถ
ฟื้้�นตััวได้้อย่่างรวดเร็็วมากเพราะจีีนสามารถควบคุุมการระบาดของไวรััสโควิิด-19 ได้้อย่่างมีี
ประสิทิ ธิภิ าพก่อ่ นประเทศอื่่น� การขยายตัวั ทางเศรษฐกิจิ ครึ่ง� ปีแี รกของ 2564 คาดว่า่ จะสูงู เกินิ ร้อ้ ยละ
12 เปรีียบเทีียบกัับปีี 2563 และอาจสููงถึึงร้้อยละ 8 สำำ�หรัับทั้้�งปีี การฟื้้�นตััวสููงของจีีนน่่าจะเป็็น
ประโยชน์ก์ ับั กลุ่�มประเทศอาเซีียนและประเทศไทยซึ่่ง� เป็น็ คู่่�ค้า้ สำ�ำ คัญั แต่ส่ ำ�ำ หรับั ประเทศไทยการระบาด
ของไวรััสโควิิด-19 กลับั พุ่ง�่ ขึ้�น้ อย่า่ งรุุนแรงในเดืือนมิิถุุนายนและกรกฎาคม 2564 ทำ�ำ ให้้รัฐั บาลต้อ้ ง
ออกมาตราการ LOCKDOWN อีีกครั้ �งเหมืือนตอนต้้นปีี 2563 ซึ่ �งน่่าจะมีีผลกระทบรุุนแรงต่่อ
ภาวะเศรษฐกิิจและการเงิินในปีีนี้้� สำำ�หรัับภาคการเงิินเนื่่�องจากอััตราเงิินเฟ้้ออยู่�ในระดัับต่ำำ��คาดว่่า
ระดับั อัตั ราดอกเบี้้ย� ธนาคารกลางน่า่ จะยังั คงตัวั เพื่อ�่ สนับั สนุนุ การขยายตัวั ทางเศรษฐกิจิ ฐานะระบบ
ธนาคารไทยยัังอยู่�ในภาวะมั่่�นคง ธนาคารแห่่งประเทศไทยประกาศระเบีียบทางการเงิินให้้ธนาคาร
ต่า่ งๆ ช่ว่ ยเหลือื ลูกู หนี้้ส� ินิ เชื่อ� มากขึ้น�้ เพื่อ�่ ลดความเสี่ย�่ งจากหนี้้ค� รัวั เรือื นซึ่ง� ถีีบตัวั สูงู ขึ้น�้ ถึงึ ร้อ้ ยละ 90.5
ของ GDP ควบคู่�ไปกัับนโยบายการคลัังรัฐั บาลที่ข�่ ยายโครงการกู้้�เงิินเพื่่อ� นำ�ำ มาช่ว่ ยเหลืือประชาชน
ทำ�ำ ให้้หนี้้ส� าธารณะสูงู ขึ้น�้ ใกล้เ้ พดานร้อ้ ยละ 60 ของ GDP ธุรุ กิิจอสัังหาริิมทรััพย์์ยัังต้้องปรับั ตัวั ตาม
สถานการณ์์เศรษฐกิิจโดยผู้้�ประกอบการหลายรายชะลอการเปิิดโครงการใหม่่และเปลี่่�ยนไปขยาย
โครงการแนวราบมากขึ้น�้ ในขณะที่โ�่ ครงการคอนโดฯ มีีอุุปทานเหลือื ล้น้ ตลาด

สมาคมสินิ เชื่อ� ที่�่อยู่�อาศัยั ดำำ�เนิินกิิจกรรมระหว่่างกรรมการและสมาชิิกยากขึ้้�นเพราะข้้อจำำ�กัดั
จากการ LOCKDOWN สมาคมต้อ้ งเลื่่อ� นการจััดงานมหกรรมสิินเชื่�อที่�่อยู่�อาศัยั และงานมหกรรม
NPA และต้้องเลื่่�อนการจััดหลัักสููตรอบรมความรู้�เกี่่�ยวกัับสิินเชื่�อที่่�อยู่�อาศััยให้้แก่่เจ้้าหน้้าที่่�สถาบััน
การเงิินและผู้�ที่่�เกี่ย�่ วข้อ้ ง

การจััดทำำ�วารสารสถานการณ์์สิินเชื่ �อที่่�อยู่�อาศััยและแนวโน้้มปีี 2564 สมาคมได้้รัับ
การอนุุเคราะห์์ บทความจากผู้�เชี่่�ยวชาญ สถาบัันการศึึกษา สถาบัันสมาชิิกและผู้�ที่่�เกี่่�ยวข้้องกัับ
เศรษฐกิิจการเงิิน ข้้าพเจ้้าต้้องขอขอบคุุณผู้�เขีียนบทความ ผู้�สนัับสนุุนการจััดพิิมพ์์ บรรณาธิิการ
กรรมการ กรรมการที่่�ปรึึกษาทุุกๆ ท่่านที่ไ�่ ด้ก้ รุณุ าร่่วมกันั ปรัับปรุงุ รููปแบบและจัดั ทำ�ำ วารสารฉบัับนี้้�
จนประสบความสำำ�เร็็จด้ว้ ยดีี

กิติ ติิ พััฒนพงศ์์พิบิ ูลู
ประธานคณะกรรมการ

Housing Finance Association 2021 3

02 03 04

05 06 07

08 09 10

01

11 12

รายช่ือคณะกรรมการ สมาคมสินเชือ่ ท่อี ย‹อาศยั ป‚ 2563-2564

1. คุณกิตติ พัฒนพงศพ�บลู ประธานกรรมการ 8. คณุ สหี โสภณ ตตยิ ะวรนันท กรรมการ

ศาสตราภิชาน จ�ฬาลงกรณม หาว�ทยาลยั ผŒชู ว‹ ยกรรมการผูŒจัดการ กล‹มุ สนิ เชือ่

2. คุณรัชนี นพเมอื ง รองประธานกรรมการ ธนาคารแลนด แอนด เฮŒาส จาํ กดั (มหาชน)

รองผูŒจัดการใหญ‹ ธนาคารกรุงเทพ จํากัด (มหาชน) 9. คุณสุข�มาภรณ จงภกั ดี กรรมการ

3. คุณอิสระ วงศรุง‹ รองประธานกรรมการ ผŒูช‹วยผวูŒ า‹ การ การเคหะแหง‹ ชาติ

รองผูŒอํานวยการธนาคารออมสนิ กลุ‹มลกู คาŒ บุคคล ธนาคารออมสนิ 10.คณุ ชาญเดช จนั ทรส งวน กรรมการ

4. คุณอลงกต บญุ มาสุข เลขาธกิ าร Personal Credit Department

ผอูŒ าํ นวยการฝา† ยอาวโุ ส ฝา† ยบร�หารผลิตภัณฑส ินเชือ่ เพ่อ� ทอี่ ยอ‹ู าศัย ธนาคารแห‹งประเทศจ�น (ไทย) จาํ กัด (มหาชน)

และสนิ เชื่อธรุ กิจขนาดย‹อม ธนาคารกสิกรไทย จํากดั (มหาชน) 11.คุณพชั รน� ทร สงุ สวุ รรณ กรรมการ

5. คุณมีชยั คงแสงไชย เหรัญญิก FSVP, ผูŒอาํ นวยการอาวโุ ส ผูบŒ ร�หารสายงาน Retail

สมาคมสนิ เช่อื ท่ีอย‹ูอาศัย สมาชิกประเภทบคุ คล Lending Product Management

6. คณุ ณฐั พล ลอื พรอŒ มชยั กรรมการ ธนาคารไทยพาณิชย จาํ กัด (มหาชน)

ผชูŒ ว‹ ยกรรมการผจูŒ ัดการใหญ‹ สายงานสนิ เชอื่ เพ่�อท่อี ยอ‹ู าศยั 12.คุณพงษศ ักด์ิ คํานวนศิร� กรรมการ

ธนาคารกรงุ ศร�อยธุ ยา จาํ กดั (มหาชน) ผชูŒ ‹วยกรรมการผูจŒ ัดการสายงานว�เคราะหสนิ เชือ่ และ

7. คุณพรพ�มล ปฐมศกั ดิ์ กรรมการ รักษาการรองกรรมการผูจŒ ดั การ กล‹ุมงานสนิ เช่ือ

สมาคมสินเชอื่ ท่อี ยู‹อาศยั สมาชกิ ประเภทบคุ คล ธนาคารอาคารสงเคราะห

13.คณุ ประกฤต ชณุ หศรว� งศ กรรมการ

Head of Mortgage Loan ธนาคารทสิ โกŒ จํากดั (มหาชน)

4 สมาคมสนิ เช�อ่ ท่อี ยอ‹ู าศัย ป‚ 2564

สมาคมสนิ เช�่อทอี่ ยอ‹ู าศยั Housing Finance Association

01 02 03 04

05 06 07

08 09 10 13
11 12

รายชอ่ื คณะกรรมการทีป่ ร�กษา สมาคมสนิ เชือ่ ทีอ่ ยอ‹ าศัยป‚ 2563-2564

1. รศ.ดร.ศักดิ์ชยั คิร�นทรภาณุ กรรมการท่ปี รก� ษา 9. ดร.ว�ชยั ว�รตั กพนั ธ กรรมการท่ปี รก� ษา
2. รศ.พัชรา พัชราวนชิ กรรมการทป่ี ร�กษา
3. คุณพ�มลพร พล� นาผล กรรมการทป่ี รก� ษา ศูนยข อŒ มลู อสงั หาร�มทรัพย

ธนาคารกรุงเทพ จํากดั (มหาชน) กรรมการทปี่ รก� ษา 10.คณุ สุรพล โอภาสเสถยี ร กรรมการที่ปรก� ษา
4. คุณเคลว�น ฟ�
กรรมการที่ปร�กษา บจ.ขอŒ มูลเครดติ แห‹งชาติ
ธนาคารกรุงเทพ จาํ กดั (มหาชน)
5. คณุ วช� ญพ งศ นพวราพันธ กรรมการท่ปี รก� ษา 11.คณุ ศร�นทิพย ชนะภยั กรรมการทป่ี รก� ษา

ธนาคารกรุงศรอ� ยธุ ยา จํากดั (มหาชน) กรรมการท่ีปร�กษา 12.คุณอญั ชนา วลั ลิภากร กรรมการทป่ี ร�กษา
6. คณุ อรุ ารมย บุญเจร�ญ กรรมการทีป่ ร�กษา
บจ. บาเนยี
ธนาคารกรงุ เทพ จาํ กัด (มหาชน)
7. คุณรัตตมิ า สุกจิ ธนโชติ 13.คุณอัศว�น วงษใหญ‹ กรรมการที่ปร�กษา
8. คณุ ธนั ยพร ธนชยั พรศักด์ิ
ธนาคารกรงุ ไทย
ธนาคารกรงุ ศรอ� ยธุ ยา จํากดั (มหาชน)
14.คณุ สมศกั ด์ิ หัตถสวุ รรณ กรรมการทป่ี ร�กษา

ธนาคารแลนด แอนด เฮŒาส จํากัด (มหาชน)

Housing Finance Association 2021 5

Contents

สารบัญ

8-15

สถานการณ์ทีอ่ ยอู่ าศัย

ในกรงุ เทพฯ และปริมณฑลปี 2563

และแนวโน้มปี 2564-2566"

16-31

ภาวะตลาดและสนิ เช่ือท่อี ยอู่ าศัย

ปี 2563 และแนวโนม้ ปี 2564

ทา่ มกลาง COVID-19

80-87

ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรสั โคโรนา 2019

(COVID-19) ที่มตี ่อภาคอสงั หาริมทรัพย์

และสนิ เชอื่ เพื่อที่อยู่อาศยั

48-59

กจิ กรรมทางเศรษฐกิจ

ภาระหน้สี นิ ภาคครวั เรือน

สินเชื่อเพ่ือทอ่ี ยูอ่ าศัยและอนาคต

ทีย่ งั ไมแ่ นน่ อน

88-97

นโยบายกระตนุ้ อสงั หารมิ ทรัพย์
ระหว่างการระบาด Covid-19

6 สมาคมสินเช่�อที่อย‹อู าศัย ป‚ 2564

สมาคมสินเช่อ� ที่อยอ‹ู าศยั Housing Finance Association

ทะเบยี นสมาชิก สมาคมสนิ เชื่อทอี่ ย‹อาศัยป‚ 2563-2564

ประเภทสถาบนั 7. ธนาคารกสิกรไทย จํากัด (มหาชน)
1. การเคหะแห‹งชาติ 8. ธนาคารไทยพาณิชย จาํ กดั (มหาชน)
2. ธนาคารออมสนิ 9. ธนาคารแลนดแอนดเฮาŒ ส จํากัด (มหาชน)
3. ธนาคารอาคารสงเคราะห 10.ธนาคารทิสโกŒ จาํ กัด (มหาชน)
4. ธนาคารกรงุ เทพ จาํ กดั (มหาชน) 11.ธนาคารทหารไทยธนชาต จาํ กดั (มหาชน)
5. ธนาคารกรุงไทย จํากัด (มหาชน) 12. ธนาคารแหง‹ ประเทศจ�น (ไทย) จํากัด (มหาชน)
6. ธนาคารกรงุ ศร�อยธุ ยา จาํ กัด (มหาชน)

ประเภทบุคคล
1. คณุ กติ ติ พฒั นพงศพ บ� ูล
2. คณุ มีชยั คงแสงไชย
3. คุณพรพ�มล ปฐมศักดิ์

กิจกรรม สมาคมสินเช่อื ท่ีอย‹อาศัยป‚ 2563-2564

จัดประชุมคณะกรรมการและบรรยายพเ� ศษ

 วนั ท่ี 13 สงิ หาคม 2563  วนั ที่ 16 ธันวาคม 2563

สมาคมสินเชื่อที่อยู‹อาศัย จัดประชุมคณะกรรมการ สมาคมสินเชื่อที่อยู‹อาศัย จัดประชุมคณะกรรมการ

สมาคมฯ ณ หŒองอาหาร ตะลงิ ปลิง พรอŒ มมบี รรยายพ�เศษ เรอ�่ ง สมาคมฯ ณ หŒองอาหาร สโมสร โปโลคลับ พรอŒ มมีบรรยายพเ� ศษ

“การพฒั นาระบบฐานขอŒ มลู อสงั หารม� ทรพั ยม อื สอง” โดย ดร.วช� ยั เร�่อง “หนี้ครัวเร�อนในมุมมองของเครดิตบูโร” โดย คุณสุรพล

ว�รตั กพนั ธ ผอŒู าํ นวยการศูนยข Œอมูลอสังหารม� ทรัพย โอภาสเสถยี ร ผูŒจัดการใหญ‹ บรษ� ทั ขอŒ มูลเครดติ แห‹งชาติ จาํ กัด

Housing Finance Association 2021 7

สถานการณท์ อ่ี ยอู่ าศยั
ในกรงุ เทพฯ และปรมิ ณฑลปี 2563
และแนวโนม้ ปี 2564-2566"

ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จาํ กดั (มหาชน)

ธุรุกิจำอสงั หารุิมที่รุพั ยู่ม่มล่ ค�าตลาดคิดเปนš สัดสว� น 8%
ของผลิตภัณฑมวลรุวมในปรุะเที่ศั (GDP)
มบ่ ีที่บีาที่สาำ คญั ในการุขับีเคลอ�ื นเศัรุษฐกจิ ำ
เนอื� งจำากกรุะตุŒนใหมŒ เ่ มด็ เงนิ หมนุ เวย� ู่นในรุะบีบีจำำานวนมาก
เกดิ การุจำŒางงานและรุายู่ไดŒเพ�มข้น� ที่งั้ ยู่งั เชอ�ื มโยู่งกบั ีภาคธุรุกิจำอน�ื
อาที่ิ ก�อสรุŒาง วสั ดุกอ� สรุŒาง เครุอ� งใชŒไฟฟา‡ เฟอรุน เิ จำอรุ/
การุตกแต�ง และสถาบีันการุเงิน

8 สมาคมสินเช่อ� ทอ่ี ย‹อู าศยั ป‚ 2564

สมาคมสิินเชื่่อ� ที่�อ่ ยู่่อ� าศัยั Housing Finance Association

ธุุรกิิจอสัังหาริิมทรััพย์์มีีมููลค่่าตลาดคิิดเป็็นสััดส่่วน 8% ของผลิิตภััณฑ์์มวลรวมในประเทศ (GDP) มีีบทบาท
สำำ�คััญในการขัับเคลื่่�อนเศรษฐกิิจ เนื่่�องจากกระตุ้้�นให้้มีีเม็็ดเงิินหมุุนเวีียนในระบบจำำ�นวนมาก เกิิดการจ้้างงานและ
รายได้้เพิ่ม�่ ขึ้น�้ ทั้้ง� ยังั เชื่อ่� มโยงกัับภาคธุุรกิิจอื่่�น อาทิิ ก่อ่ สร้้าง วััสดุกุ ่่อสร้้าง เครื่่�องใช้้ไฟฟ้้า เฟอร์น์ ิเิ จอร์์/ การตกแต่่ง
และสถาบันั การเงิิน

ผู้้�ประกอบการเน้้นทำำ�ตลาดลููกค้้าคนไทยเป็็นหลััก เนื่่�องจากกฎหมายไทยอนุุญาตให้้ต่่างชาติิเข้้าซื้้�อและ
ถืือครอง กรรมสิิทธิ์ �ที่่�อยู่�อาศััยได้้เฉพาะอาคารชุุด โดยมีีสััดส่่วนถืือครองไม่่เกิิน 49% ของพื้้�นที่่�ขายทั้้�งหมดของ
อาคารชุุดนั้้�น สำำ�หรัับที่่�อยู่ �อาศััยประเภทบ้้านเดี่่�ยวและทาวน์์เฮ้้าส์์สามารถถืือครองได้้ภายใต้้เงื่่�อนไขและข้้อจำำ�กััดที่่�
เข้้มงวดมากกว่่า ในปััจจุุบัันที่่�อยู่�อาศััยใหม่่ในกรุุงเทพฯ และปริิมณฑลมากกว่่า 80% เป็็นโครงการที่่�พััฒนาโดย
ผู้้�ประกอบการรายใหญ่่ (ที่่�จดทะเบีียนในตลาดหลัักทรััพย์์ฯ) และบริิษััทในเครืือครองส่่วนแบ่่งตลาด 60-70%
ทั้้ง� ด้้านจำำ�นวนยูนู ิิตและมูลู ค่่าตลาด เนื่่�องจากมีคี วามสามารถในการบริิหารต้้นทุุนได้้ดีีกว่่าผู้้ป� ระกอบการรายกลาง-
เล็็ก เช่น่ มีีการซื้อ้� ที่่�ดิินสะสมไว้้ต่อ่ เนื่่อ� ง ทำำ�ให้้ที่่�ดิินรอการพัฒั นาในมืือมีมี ากและมีตี ้้นทุุนการพััฒนาโครงการต่ำำ��กว่่า
อีีกทั้้�งสามารถพัฒั นาที่่ด� ิินได้้พร้้อมกัันหลายโครงการทำ�ำ ให้้เกิดิ การประหยัดั ต่่อขนาด นอกจากนี้้� ยังั มีีประสบการณ์์
ในการดำ�ำ เนิินธุุรกิจิ ทำำ�ให้้ได้้รับั ความเชื่�่อถืือจากผู้้ซ� ื้้อ�

ภาพที่�่ 1 จำำ�นวนที่่�อยู่อ่� าศััยจดทะเบีียนในกรุุงเทพฯ และปริมิ ณฑล

ที่�ม่ า: ธนาคารแห่่งประเทศไทย

Housing Finance Association 2021 9

ตั้้�งแต่่ปีี 2551 เป็็นต้้นมา จำำ�นวนที่่�อยู่�อาศััย ตารางที่ 1: อัตราสว่ นเงินให้สินเช่อื ตอ่ มลู ค่าหลักประกัน
จดทะเบีียนใหม่่ในกรุุงเทพฯ และปริิมณฑลประเภท
คอนโดมิิเนีียมมีีสััดส่่วนสููงกว่่าโครงการแนวราบ ที่ม่� า: ธนาคารแห่ง่ ประเทศไทย
(บ้้านเดี่่�ยวและทาวน์์เฮ้้าส์์) มาโดยตลอด โดยโครงการ หมายเหตุ:ุ ธนาคารแห่ง่ ประเทศไทยบังั คัับใช้้เกณฑ์์ LTV วันั ที่่� 1 เม.ย. 62
คอนโดมิิเนีียมครองส่่วนแบ่่งตลาดคิิดเป็็นสััดส่่วนเฉลี่่�ย ต่่อมามีีการปรัับเกณฑ์์ LTV ใหม่ม่ ีีผลบัังคับั ใช้้ 20 ม.ค.2563
เกืือบ 70% ของจำ�ำ นวนที่่อ� ยู่�อาศัยั ใหม่ท่ ั้้ง� หมด (ภาพที่่� 1)
เป็็นผลจากราคาที่่�ดิินในทำำ�เลที่่�มีีศัักยภาพปรัับขึ้้�น
ต่อ่ เนื่่�องและมีพี ื้�น้ ที่่�เหลืือน้้อย ประกอบกัับการขยายแนว
เส้้นทางรถไฟฟ้้า (MRT และ BTS) ในกรุุงเทพฯ
และปริิมณฑล ทำำ�ให้้เกิิดการพััฒนาพื้้�นที่่�ตามแนว
เส้้นทางรถไฟฟ้้าต่่อเนื่�อ่ ง ส่ง่ ผลให้้โครงการแนวสูงู เป็็นที่่�
นิยิ มมากขึ้้น� เป็น็ ลำำ�ดัับ

สถานการณ์ท์ ี่่ผ� ่า่ นมา อย่า่ งไรก็ต็ าม การปรับั ลดอัตั ราดอกเบี้้ย� นโยบาย
และการผ่่อนคลายเกณฑ์์ LTV ของ ธปท. (ตารางที่่� 1)
ตลาดที่่อ� ยู่�อาศััยในกรุุงเทพฯ และปริมิ ณฑลได้้รับั ช่ว่ ยหนุนุ การตัดั สินิ ใจซื้อ�้ ที่่อ� ยู่�อาศัยั จากกลุ่่�มที่่ม� ีกี ำ�ำ ลังั ซื้อ�้
แรงกดดันั มาโดยตลอดนับั ตั้้ง� แต่ป่ ลายปีี 2562 จากกำ�ำ ลังั ทำำ�ให้้สินิ เชื่่อ� สถาบัันการเงิินเติบิ โตได้้อย่า่ งต่่อเนื่่�อง
ซื้อ�้ ที่่ช� ะลอลงตามภาวะเศรษฐกิจิ ไทยซึ่ง�่ เติบิ โตเพียี ง2.4%
ประกอบกัับมีกี ารบังั คัับใช้้เกณฑ์์ LTV (Loan To Value) ภาพรวมตลาดที่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั ปีี2563สรุปุ ได้ด้ ังั นี้้�
ที่่เ� ข้้มงวดจากธนาคารแห่ง่ ประเทศไทย ส่ง่ ผลให้้ผู้้�บริิโภค
บางกลุ่่�มชะลอการตััดสิินใจซื้้�อที่่�อยู่ �อาศััยเนื่่�องจาก l การเปิดิ ขายโครงการใหม่่ลดลง 41.6% อยู่�ที่�
เงินิ ดาวน์ม์ ีจี ำ�ำ นวนสูงู ขึ้น�้ เมื่อ�่ เข้้าสู่่�ปีี 2563 การแพร่ร่ ะบาด 65,051 ยููนิิต (ภาพที่่� 2) ส่่วนมููลค่่าโครงการหดตััว
ของไวรััส COVID-19 ยิ่่�งซ้ำำ��เติิมให้้ตลาดที่่�อยู่�อาศััย 39.8% อยู่�ที่ � 287,000 ล้้านบาท ต่ำำ��สุุดในรอบ 8 ปีี
ทรุุดตััวรุุนแรง จากกิิจกรรมทางเศรษฐกิิจที่่�ชะลอลงทุุก โดยเฉพาะคอนโดมิิเนีียมมีีจำำ�นวนลดลง 61.0% (ทำำ�ให้้
ภาคส่่วน การลงทุุนโครงสร้้างพื้้�นฐานล่่าช้้า และภาวะ สััดส่่วนคอนโดมิิเนีียมเปิิดขายใหม่่ต่ำำ��กว่่าบ้้านแนวราบ
ภัยั แล้้งรุนุ แรงในช่ว่ งครึ่่ง� แรกของปี ี ส่ง่ ผลให้้เศรษฐกิจิ ไทย เป็็นครั้้�งแรกในรอบ 10 ปีีที่่� 40:60) เนื่่�องจากอุุปทาน
หดตััว 6.1% รุุนแรงสุุดในรอบ 22 ปีี ผู้้�ประกอบการ คงค้้างสะสมมีีจำำ�นวนมาก ประกอบกัับสถาบัันการเงิิน
ที่่�อยู่่�อาศััยต่่างชะลอการเปิิดขายโครงการใหม่่ เพิ่่�มความเข้้มงวดในการปล่่อยสิินเชื่่�อจากภาวะ
เพื่่�อระบายสต็็อกคงค้้าง รวมถึึงตััดลดค่่าใช้้จ่่ายเพื่่�อ เศรษฐกิิจซบเซาและหนี้้�ครััวเรืือนปรัับสููงขึ้้�น ส่่งผลให้้
ประคองธุรุ กิจิ ขณะที่่ผ� ู้้ซ� ื้อ�้ ทั้้ง� ในและต่า่ งประเทศชะลอการ ผู้้�ประกอบการเร่่งปรัับกลยุุทธ์์ในการทำำ�ธุุรกิิจ อาทิิ
ตััดสิินใจซื้้�อ เลื่่�อน/ยกเลิิกการโอนกรรมสิิทธิ์ � เนื่่�องจาก ทํําโครงการที่่�มีีขนาดเล็็กลง ออกมาตรการส่่งเสริิม
รายได้้ที่่�หายไปและความไม่่มั่่�นใจต่่อสถานการณ์์ใน การขายต่า่ งๆ เสนอของแถม และลดราคาเพื่่อ� ตอบสนอง
อนาคต กลุ่่�มที่่�ต้้องการซื้้�อเพื่่�อการอยู่่�อาศััยจริิง (Real
demand) รวมถึึงเน้้นทำำ�ตลาดในกลุ่่�มลููกค้้าระดัับบนที่่�
ได้้รัับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิิจค่่อนข้้างจำำ�กััด ช่่วย
ประคองให้้ราคาเฉลี่่�ยต่่อยููนิิตลดลงเพีียง 1.9% อยู่�ที่ �
3.9 ล้้านบาท/ยููนิิต

10 สมาคมสิินเชื่่อ� ที่่�อยู่�อ่ าศััย ปีี 2564

สมาคมสินเช�อ่ ทอ่ี ย‹อู าศัย Housing Finance Association

l ย์อดขาย์ที�อย์ู่อาศัย์หดตัว 36.0% มากิที�สัุด ในรอบ 10 ป็ี อย์ู่ที� 60,194 ย์ูนิต (ภัาพที� 3) ผลจากิหนี�
ค่รัวเรอ่ นเพม�่ ขน�้ สัรู่ ะดบั สังู สัุดในรอบ 18 ป็ที �ี 89.3% ของ GDP จากิ 79.8% ป็ี 2562 ป็ระกิอบกิบั สัถาบันกิารเงินเพ�่ม
ค่วามเข�มงวดในกิารพ่จารณาสันิ เชื่อ่� ทาำ ให� จำานวนย์ูนิตเหลอ่ ขาย์สัะสัม (Cumulative unsold units) สัูงสัดุ ในรอบ 24
ป็ีที� 202,755 ย์ูนิต เพ่�มข้�น 2.5% จากิสัิ�นป็ี 2562 โดย์ที�อย์ู่อาศัย์ราค่าตำ�ากิว่า 3 ล�านบาทมีย์ูนิตเหล่อขาย์สัูงสัุด
ค่ดิ เป็น็ สัดั สัว่ นมากิกิวา่ 60% ของย์นู ิตเหล่อขาย์ทัง� หมด

ภาพที่่� 2: จาำ นวนยู่่นติ เปีดิ ขายู่ใหม่ ภาพที่�่ 3: จำานวนยู่่นิตขายู่ได้

ที่ม่� า: เอเจนซิ�่ ฟอร์ เรยี ลเอสเตุที่ แอฟแฟรส์ (AREA)

l ย์อดโอนกิรรมสัิทธุิ�ที�อย์ู่อาศัย์ลดลง 4.7% อย์ู่ที� 196,639 ย์ูนิต (ภัาพที� 4) แบ่งเป็็น ค่อนโดมิเนีย์ม
(สัดั สัว่ นสังู สัดุ 50%) 98,698 ย์นู ติ (-3.3%) รองลงมาเป็น็ ทาวนเ์ ฮ้า� สั ์ (สัดั สัว่ น 28%) 55,234 ย์นู ติ (-8.1%) บา� นเดย�ี ์ว
(สัดั สัว่ น 14%) 27,670 ย์นู ติ (-1.0%) และอน�่ ๆ ไดแ� กิ ่ บา� นแฝดและอาค่ารพาณชิ ื่ย์ ์ (สัดั สัว่ น 8%) 15,037 ย์นู ติ (-7.0%)
เน่�องจากิสัถานกิารณ์กิารแพร่ระบาด COVID-19 ทำาให�ผู�ซื้่�อชื่าวไทย์มีค่วามกิังวลด�านราย์ได�ในอนาค่ต สั่วนชื่าว
ต่างชื่าติไม่สัามารถเดินทางมาไทย์ได � โดย์กิารโอนกิรรมสัทิ ธุค�ิ ่อนโดมเิ นีย์มป็ ี 2563 ของชื่าวตา่ งชื่าตลิ ดลงท�งั จาำ นวน
ย์ูนติ และมลู ค่า่ โดย์อย์่ทู �ี 5,248 ย์นู ิต (-22.1%) และ 29,034 ลา� นบาท (-14.4%) ตามลาำ ดบั (ภัาพท ี� 5)

ภาพที่่� 4: การโอนกรรมสทิ ี่ธุิ์ที่�อ่ ยู่่อาศัยั ู่ (กรุงเที่พฯ และปีริมณ์ฑล) ภาพที่�่ 5: การถอื ครองกรรมสิที่ธุห์ิ ้องชุดคนต่างดา้ ว

(กรุงเที่พฯ และปีริมณ์ฑล)

ที่่�มา: กรมที่�ด่ ้ิน ที่่ม� า: ศ่นย์ข้้อมล่ อสังห่ารมิ ที่รพั ย์
ห่มายเห่ตุ:ุ คนตุ่างด้้าวั ห่รือนติ ุิบัุคคลที่เ�่ ป็นคนตุ่างด้้าวั สามารถถอ่ ครองกรรมสิที่ธ�หิ ่้องชุ้ด้ได้้
ในอัตุราส่วันไม่เกิน 49% ข้องเน่อ� ที่�ห่ ่้องชุ้ด้ที่�งั ห่มด้ในอาคารช้ดุ ้แตุ่ละแห่่งที่�ข่ ้อจด้ที่ะเบั่ยนเปน็
อาคารชุ้ด้ ตุามมาตุรา 19 ที่วัิ ซิ�ึงแก้ไข้เพ่�มเตุิมโด้ยพระราช้บััญญัตุิอาคารชุ้ด้ (ฉบับั ัที่่� 4)
พ.ศ.2551

Housing Finance Association 2021 11

l ราคาที่่อ� ยู่�อาศัยั ปรับั ขึ้น�้ ทุกุ ประเภท (ภาพที่่� 6) ภาพที่ 6: ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและดัชนรี าคาที่ดนิ
โดยดััชนีีราคาทาวน์์เฮ้้าส์์และบ้้านเดี่่�ยวเพิ่่�มขึ้้�น 4.5%
และ 4.4% ตามลำ�ำ ดัับ (เทีียบกับั +4.7% และ +4.0% ปีี ที่ม�่ า: ธนาคารแห่ง่ ประเทศไทย
2562) ด้้านดััชนีีราคาคอนโดมิิเนีียมเพิ่่�มขึ้้�น 1.4% หมายเหตุุ: ดัชั นีีที่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั และดัชั นีีราคาที่ด�่ ิินคำ�ำ นวณจากข้้อมููลสิินเชื่�อ่ ที่่ม� ีีที่่อ� ยู่่�อาศัยั เป็น็
(เร่่งขึ้้�นจาก +0.8% ปีี 2562) ส่่วนหนึ่่�งเป็็นผลจากการ หลักั ประกัันของธนาคารพาณิชิ ย์ท์ ี่่�จดทะเบีียนในประเทศ 17 ธนาคาร ในเขตกรุงุ เทพมหานครและปริิมณฑล
เปิดิ ขายโครงการใหม่จ่ ะเน้้นกลุ่่�มลูกู ค้้าระดับั กลางบน-บน
ซึ่่�งเป็็นกลุ่่�มที่่�ยัังมีีกำำ�ลัังซื้้�อและต้้องการซื้้�อเพื่่�ออยู่ �อาศััย l สิินเชื่่�อที่่�อยู่�อาศััยส่่วนบุุคคลของสถาบััน
จริิง ประกอบกัับผู้้�ประกอบการออกโปรโมชั่ �นส่่งเสริิม การเงิินทั้้�งระบบ1/ เพิ่ม�่ ขึ้้�น 6.1% จากปีี 2562 (ภาพที่่� 8)
การขายและของแถม เช่่น ส่่วนลดเงิินสด เฟอร์์นิิเจอร์์ ผลจาก สถาบันั การเงินิ เฉพาะกิจิ มีกี ารจัดั ทำ�ำ ผลิติ ภัณั ฑ์์
เครื่่�องใช้้ไฟฟ้้า เพื่่อ� เร่ง่ การตััดสิินใจของผู้้ซ� ื้�้อ สิินเชื่่�ออััตราดอกเบี้้�ยต่ำำ��เพื่่�อตอบโจทย์์ความต้้องการ
ของลูกู ค้้าแต่ล่ ะกลุ่่�ม และลดภาระค่า่ ใช้้จ่า่ ยให้้แก่ป่ ระชาชน
l สิินเชื่่�อที่่�อยู่�อาศััยของระบบธนาคารพาณิิชย์์ อาทิิ โครงการสิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่�อาศััยของ ธอส. มีีวงเงิิน
เพิ่่ม� ขึ้�้น 6.2% (ภาพที่่� 7) แบ่่งเป็็น อนุุมััติิเต็็มกรอบวงเงิินโครงการ 50,000 ล้้านบาท
โครงการ บ้้านล้้านหลัังซึ่่�งมีียอดอนุุมััติิประมาณ
l สิินเชื่่�อผู้้�ประกอบการ (Pre-finance loans) 3 หมื่่�นล้้านบาท และโครงการบ้้านดีีมีีดาวน์์ที่่�ให้้เงิินคืืน
หดตััว 0.4% ผลจากผู้้�ประกอบการเลื่่�อนการเปิิดตััว 50,000 บาท แก่ผ่ ู้้�ที่่�มีรี ายได้้ต่อ่ ปีีไม่เ่ กิิน 1.2 ล้้านบาท
โครงการใหม่่ออกไปโดยเฉพาะคอนโดมิิเนีียม เพื่่�อรอดูู
สถานการณ์เ์ ศรษฐกิจิ โดยหันั มาเร่ง่ ระบายสต็อ็ กเพื่่อ� ให้้
ธุรุ กิิจมีีสภาพคล่อ่ งและมีีรายได้้เข้้ามามากที่่ส� ุดุ

l สิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่�อาศััยส่่วนบุุคคล (Post-
finance loans) เพิ่่�มขึ้้�น 8.3% จากปีี 2562 ผลจาก
อััตราดอกเบี้้�ยทรงตััวในระดัับต่ำำ�� (ธปท. ปรัับลดอััตรา
ดอกเบี้้�ยนโยบายสู่่�ระดัับ 0.50% ในเดืือนพฤษภาคม
2563) ขณะที่่�ราคาที่่�อยู่�อาศััยปรัับลดลงเปิิดโอกาสแก่่
กลุ่่�มลูกู ค้้าที่่ม� ีกี ำ�ำ ลังั ซื้อ�้ ปานกลางค่อ่ นไปทางสูงู ซึ่ง�่ รายได้้
ไม่่ถููกกระทบมากจากสถานการณ์์การแพร่่ระบาดของ
COVID-19 ด้้านผู้้�ประกอบการมีีการกระตุ้้�นยอดขาย
หลากหลายรููปแบบช่่วยหนุุนการตััดสิินใจซื้้�อ เช่่น
การให้้ส่่วนลดมากกว่่าปกติิ การให้้อยู่�ฟรีี 1 - 2 ปีี
การปรัับลดยอดผ่่อนชำำ�ระ และการคิิดดอกเบี้้�ยอััตรา
พิิเศษร่่วมกัับธนาคารที่่�เป็็นพัันธมิิตร นอกจากนี้้�
การปรับั เกณฑ์์ LTV ที่่�ผ่อ่ นคลายลงสำำ�หรัับสััญญาที่่� 1
ยัังช่ว่ ยให้้ลูกู ค้้าบางกลุ่่�มเข้้าถึึงสิินเชื่่�อได้้ง่่ายขึ้น�้

1/ สถาบันั การเงินิ ทั้้ง� ระบบ ประกอบด้ว้ ย ธนาคารพาณิชิ ย์์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์์ ธนาคารออมสินิ ธนาคารอิสิ ลามแห่ง่ ประเทศไทยธนาคารเพื่อ�่ การเกษตรและ สหกรณ์์
บริษิ ัทั เงิินทุุน บริิษััทเครดิติ ฟองซิิเอร์์ บริิษัทั ประกันั ชีีวิติ การเคหะแห่ง่ ชาติิ

12 สมาคมสินิ เชื่�อ่ ที่�อ่ ยู่�่อาศััย ปีี 2564

สมาคมสินิ เชื่�่อที่่อ� ยู่อ่� าศััย Housing Finance Association

ภาพที่ 7: สินเชอ่ื ที่อยู่อาศยั ของธนาคารพาณิชย์ (ท่ัวประเทศ) ภาพที่ 8: สนิ เช่อื เพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบคุ คลของสถาบันการเงนิ
ท้งั ระบบ (ทว่ั ประเทศ)

ที่่�มา: ธนาคารแห่่งประเทศไทย ที่�่มา: ศููนย์์ข้้อมููลอสัังหาริิมทรััพย์์
หมายเหตุ:ุ สิินเชื่่�ออสังั หาริมิ ทรััพย์ข์ องธนาคารพาณิชิ ย์์ในไทย (ประกอบด้้วยธนาคารพาณิชิ ย์์ไทยที่�่ไม่ร่ วม หมายเหตุ:ุ สิินเชื่อ�่ ที่่อ� ยู่่อ� าศััยบุุคคลทั่่ว� ไป รวบรวมจากธนาคารพาณิชิ ย์์ทุุกแห่ง่ บริษิ ัทั เงิินทุนุ
สาขาในต่่างประเทศ สาขาธนาคารพาณิชิ ย์ต์ ่า่ งประเทศ) เป็น็ ข้อ้ มููลยอดคงค้้างของสินิ เชื่�อ่ ของธนาคารพาณิิชย์์ บริษิ ัทั เครดิติ ฟองซิิเอร์์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์์ ธนาคารออมสิิน บริิษััทประกันั ชีีวิติ ทุุกแห่่ง การเคหะแห่่งชาติ ิ
ที่่ใ� ห้้แก่่ผู้�ประกอบการอสัังหาริมิ ทรััพย์แ์ ละผู้�ซื้�ออสัังหาริมิ ทรัพั ย์ณ์ วันั สุุดท้า้ ยของเวลาที่�่รายงาน ธนาคารอิิสลามแห่ง่ ประเทศไทย ธนาคารเพื่่�อการเกษตรและสหกรณ์์

แนวโน้้มธุุรกิิจที่�อ่ ยู่อ่� าศััยในกรุงุ เทพฯ เข้้มงวด ด้้านอุุปทานคงค้้างสะสมที่่�มีีจำำ�นวนมากกว่่า
และปริมิ ณฑลปีี 2564 - 2566 2 แสนยูนู ิติ ทำ�ำ ให้้การเปิดิ ขายโครงการใหม่ม่ ีแี นวโน้้มใกล้้
เคียี งกัับปีี 2563 (ภาพที่่� 10) ขณะที่่�ยอดโอนกรรมสิิทธิ์�
วิิจััยกรุุงศรีีประเมิินภาพรวมธุุรกิิจอยู่ �อาศััยใน มีีแนวโน้้มหดตััว 1.5-2.0% เนื่่�องจากเป็็นการโอนจาก
กรุุงเทพฯ และปริิมณฑลจะทยอยฟื้้�นตััวอย่่างค่่อยเป็็น ผู้้�ซื้้�อชาวไทยเป็็นหลััก ส่่วนชาวต่่างชาติิยัังมีีข้้อจำำ�กััด
ค่่อยไป ดังั นี้้� ด้้านการเดินิ ทางระหว่่างประเทศ

l ปีี 2564 ยอดขาย (Pre-sale) มีแี นวโน้้มทรงตัวั l ปีี 2565-2566 ตลาดที่่�อยู่�อาศััยมีีแนวโน้้ม
ถึึงเติิบโตได้้เล็ก็ น้้อยจากปีี 2563 (ภาพที่่� 9) โดยมีปี ัจั จัยั ปรัับดีขี ึ้้�น โดยความต้้องการที่่อ� ยู่�อาศัยั และความเชื่่อ� มั่่�น
หนุุนจากกำำ�ลัังซื้้�อของกลุ่่�มรายได้้ระดัับกลางบน- ของผู้้ป� ระกอบการจะได้้รับั ปัจั จัยั หนุุนจาก (1) เศรษฐกิจิ
บนที่่�ยัังมีีอยู่ � และมาตรการภาครััฐช่่วยกระตุ้้�นกำำ�ลัังซื้้�อ ไทยมีีแนวโน้้มเติิบโตเฉลี่่�ย 3.0-4.0% ต่่อปีี (2) การเร่่ง
อาทิิ การลดค่่าธรรมเนีียมการโอนและจดจำำ�นอง2/ ลงทุุนโครงสร้้างพื้้�นฐานขนาดใหญ่่ของภาครััฐ (3)
และอััตราดอกเบี้้�ยที่่�ทรงตััวในระดัับต่ำำ�� รวมถึึงแผนการ มาตรการกระตุ้้�นอสัังหาริิมทรััพย์์จากภาครััฐ และ (4)
กระจายวัคั ซีนี จากภาครัฐั (เป้า้ หมาย 70% ของประชากร ความต้้องการที่่อ� ยู่�อาศัยั จากชาวต่า่ งชาติิ (Expatriates)
ในปีี 2564) และแนวโน้้มการนำำ�เข้้าวััคซีีนทางเลืือกจาก ที่่เ� ข้้ามาลงทุนุ / ทำ�ำ งานในไทย
ภาคเอกชน อย่า่ งไรก็ต็ าม การฟื้น้� ตััวของเศรษฐกิิจไทย
ยัังถููกจำำ�กััดจาก (1) การแพร่่ระบาดของ COVID-19 l การเปิิดขายโครงการใหม่่ในช่่วงปีี 2565-
หลายระลอก ส่่งผลให้้วิิจััยกรุุงศรีีปรัับลดคาดการณ์์ 2566 มีแี นวโน้้มเพิ่ม�่ ขึ้น�้ เฉลี่ย� 6.0% ต่อ่ ปีี โดยสัดั ส่ว่ นการ
การเติิบโตของเศรษฐกิิจไทยมาอยู่่�ที่่� 2.0% จากเดิิม เปิิดขายโครงการใหม่่ของคอนโดมิิเนีียมจะใกล้้เคีียงกัับ
2.2% (2) หนี้้ค� รััวเรืือนมีีแนวโน้้มปรับั เพิ่ม่� ขึ้�้นต่่อเนื่่�องส่่ง บ้้านแนวราบ ผลจากความต้้องการบ้้านแนวราบที่่ท� ยอย
ผลโดยตรงต่่อกำำ�ลังั ซื้้�อกลุ่่�มรายได้้ระดับั กลางลงมา และ เพิ่่�มขึ้้�นรองรัับความต้้องการซื้้�อเพื่่�ออยู่ �อา ศััยจริิง
(3) เกณฑ์ก์ ารขยายสินิ เชื่อ�่ ของสถาบันั การเงินิ ยังั มีคี วาม โดยมีีปััจจััยหนุุนจากกระแส new normal ที่่�ดึึงให้้ผู้้�ซื้้�อ

2/ มาตรการลดค่่าธรรมเนีียมการโอน 2% และจดจำำ�นอง 1% เหลืือ 0.01% ของราคาประเมิินทุุนทรััพย์์ สำำ�หรัับผู้้�ซื้้�อที่่�อยู่่�อาศััยราคาไม่่เกิิน 3 ล้้านบาท
โดยขยายมาตรการออกไปอีีก 1 ปีี (สิ้้น� สุดุ 31 ธ.ค. 2564)

Housing Finance Association 2021 13

หัันมาให้้ความสำำ�คััญกัับพื้้�นที่่�ใช้้สอย/ ฟัังก์์ชั่ �นที่่�เอื้้�อต่่อ คอนโดมิิเนีียมที่่�ต้้องสร้้างเสร็็จทั้้�งโครงการจึึงจะ
การทำำ�งานที่่�บ้้านมากขึ้้�น โดยบ้้านแนวราบในทำำ�เล โอนกรรมสิิทธ์์ได้้ อีีกทั้้�งที่่�ตั้้�งโครงการส่่วนใหญ่่อยู่ �ใน
ชานเมืืองกำำ�ลัังได้้รัับความนิิยมสููงขึ้้�น อัันเป็็นผลจาก ทำ�ำ เลศักั ยภาพที่่ด� ินิ ราคาสูงู จึึงมีคี วามเสี่ย� งต่อ่ การลงทุนุ
ข้้อจำ�ำ กัดั ด้้านเงินิ ทุนุ หลัังวิกิ ฤตเศรษฐกิจิ ปีี 2563 ทำ�ำ ให้้ ในภาวะที่่ต� ้้องบริหิ ารสภาพคล่อ่ งทางการเงินิ ประกอบกับั
ผู้้�ประกอบการเลืือกเปิิดโครงการแนวราบพื้้�นที่่�แถบ สต็็อกของคอนโดมิเิ นีียมยัังคงมีสี ััดส่ว่ นสูงู กว่า่ บ้้านแนว
ปริิมณฑลซึ่่�ง ราคาที่่�ดิินยัังไม่่สููงเท่่าใจกลางเมืืองและ ราบอยู่�มาก แม้้ว่า่ ปีี 2563 อุปุ ทานใหม่ข่ องคอนโดมิเิ นียี ม
สามารถแบ่่งเฟส ในการพััฒนาโครงการได้้ ต่่างจาก จะชะลอลงมากแล้้วก็ต็ าม

ภาพที่ 9: จ�ำ นวนยูนิตขายได้ ภาพที่ 10: จ�ำ นวนยูนติ เปดิ ขายใหม่

ที่ม่� า: เอเจนซี่�่ ฟอร์์ เรีียลเอสเตท แอฟแฟร์ส์ , คาดการณ์โ์ ดยวิิจัยั กรุุงศรีี

l สิินเชื่�อ่ ที่่�อยู่�อาศััยมีีแนวโน้้มเติิบโตเฉลี่่ย� 3.0- เข้้มงวดในการพิิจารณาสิินเชื่่�อและปััญหาหนี้้�ครััวเรืือน
5.0% ต่่อปีี โดยผู้้�ประกอบการอสัังหาฯ มีีแนวโน้้มขอ ทำ�ำ ให้้การเข้้าถึึงสิินเชื่อ�่ ทำำ�ได้้ยาก
สิินเชื่่�อจากสถาบัันการเงิินมากขึ้้�น จากเดิิมที่่�เน้้นออก
หุ้้�นกู้้� หรืือเป็็นการกู้้�เงิินเพื่่�อนำำ�ไปทดแทนหุ้้�นกู้้�เดิิมที่่�จะ l การหาพัันธมิิตรจากต่่างชาติิเพื่่�อร่่วมลงทุุน
ครบกำ�ำ หนด ขณะที่่ค� วามต้้องการสินิ เชื่อ�่ เพื่่อ� ที่่อ� ยู่�อาศัยั จะเป็็นกลยุุทธ์์สำำ�คััญในการดำำ�เนิินธุุรกิิจ เนื่่�องจากเป็็น
ส่่วนบุุคคลมีีแนวโน้้มเพิ่่�มขึ้้�นจากกลุ่่�มผู้้�มีีกำำ�ลัังซื้้�อกลาง แหล่ง่ ระดมทุุนที่่�ง่า่ ยที่่ส� ุุด แต่่แนวโน้้มการลงทุุนอาจปรัับ
บน-บนยัังมีีความต้้องการที่่�อยู่่�อาศััยแนวราบ เปลี่่�ยนจากการร่่วมลงทุุนในโครงการคอนโดมิิเนีียม
ทุกุ ระดัับราคา ส่่วนหนึ่่�งเป็็นผลจากกระแส Work from มายัังบ้้านแนวราบมากขึ้้�น ตามพฤติิกรรมผู้้�บริิโภค
home (WFH) ประกอบกัับผู้้�ประกอบการที่่�อยู่�อาศััยมีี ที่่�เปลี่่�ยนมาให้้ความสนใจในบ้้านแนวราบ เนื่่�องจากให้้
แนวโน้้มกระตุ้้น� ยอดขาย โดยร่ว่ มเป็น็ พันั ธมิติ รกับั สถาบันั ความสำำ�คััญกัับพื้้�นที่่�ใช้้สอย/ฟัังก์์ชั่ �นที่่�เอื้้�อต่่อการ
การเงิินทำำ�ให้้ได้้เงื่่�อนไขด้้านดอกเบี้้�ยที่่�จููงใจ ตลอดจน ทำำ�งานที่่�บ้้าน (WFH) รวมทั้้ง� การขยายตััวของโครงการ
การเสนอเงื่่�อนไขอื่่�นๆ นอกจากนี้้� ภาครััฐยัังขยาย รถไฟฟ้้า/ ถนน และศููนย์์การค้้าที่่�กระจายความเจริิญ
มาตรการลดค่า่ ธรรมเนียี มและจดจำ�ำ นองสำ�ำ หรับั การซื้อ�้ ออกไปครอบคลุุมพื้้�นที่่�รอบนอกเมืืองมากขึ้้�น โดยในปีี
ที่่อ� ยู่� อาศัยั ออกไปจนถึึงสิ้น� ปีี2564 นับั เป็น็ ปัจั จัยั บวกช่ว่ ย 2564 การร่่วมทุุน ของผู้้�ประกอบการไทยส่่วนใหญ่่
กระตุ้้�นการตััดสิินใจซื้้�อ อย่่างไรก็็ตาม กลุ่่�มผู้้�มีีรายได้้ จะเป็็นการร่่วมทุุนกัับต่่างชาติิรายเดิิม ส่่วนรููปแบบเป็็น
ระดัับกลางลงมาคาดว่่ายัังคงเผชิิญข้้อจำำ�กััดด้้านความ การขยายการลงทุุนเพิ่่ม� รายโปรเจค

14 สมาคมสินิ เชื่่อ� ที่อ�่ ยู่่�อาศััย ปีี 2564

สมาคมสินิ เชื่�อ่ ที่่อ� ยู่อ่� าศััย Housing Finance Association

l สำำ�หรัับทิิศทางในระยะต่่อไป จากการแข่่งขัันที่่�มีี phone เพื่่�อควบคุุมเรื่่�องความปลอดภััย การบริิหารการใช้้
แนวโน้้มรุุนแรงขึ้้�น ในภาวะที่่�กำำ�ลัังซื้้�อที่่�อยู่�อาศััยยัังฟื้้�นตััวได้้ช้้า พลัังงานภายในบ้้าน เช่่น ระบบน้ำำ�� ระบบไฟฟ้้า และการบริิหาร
ส่่งผลให้้ผู้้�ประกอบการพััฒนาโครงการเพื่่�อตอบสนองลููกค้้าใน ด้้านเอ็็นเตอร์์เทนเมนต์์ เป็็นต้้น
รููปแบบหลากหลายมากขึ้้�น เพื่่�อกระจายความเสี่่�ยงจากการ
พึ่ง่� พิิงรายได้้จากการขายที่่�อยู่�อาศััยเป็็นหลััก สรุุปได้้ดัังนี้้� 6 โครงการที่่�อยู่�อาศััยขายในรููปแบบสิิทธิิการเช่่า
ระยะยาว (Leasehold) ส่่วนใหญ่่จะอยู่�ในพื้น�้ ที่่� Prime area เช่่น
6 การพััฒนาโครงการรููปแบบอสัังหาริิมทรััพย์์ ราชดำำ�ริิ หลัังสวน เป็็นต้้น ชาวต่่างชาติิถืือครองได้้ไม่่จำำ�กััด
แบบผสมผสาน (Mixed-use)3/ ส่ว่ นใหญ่เ่ ป็น็ รูปู แบบการร่ว่ มทุนุ และมีีราคาซื้้�อขายถููกกว่่าแบบ Freehold ในย่่านเดีียวกัันเฉลี่่�ย
ระหว่า่ งพันั ธมิติ ร (Joint Venture: JV) โดยใช้้จุดุ เด่น่ ของพันั ธมิติ ร 30-40%
มาเสริิมโครงการ เพื่่�อเพิ่่�มศัักยภาพการแข่่งขัันในภาวะที่่�ตลาด
อสัังหาริิมทรััพย์์ชะลอตััว ด้้วยการลงทุุนในโครงการที่่�มีีรายได้้ 6 พััฒนาการสำำ�คััญของภาคอสัังหาริิมทรััพย์์ที่่�
สม่ำำ��เสมอ (Recurring income) ในรููปแบบของค่่าเช่่าหรืือ ต้้องติดิ ตามใกล้้ชิดิ ปัจั จุบุ ันั รัฐั บาลกำ�ำ ลังั พิิจารณาปรับั ปรุงุ แก้้ไข
ค่่าบริิการ เช่่น อาคารสำำ�นัักงานหรืือพื้้�นที่่�ค้้าปลีีกให้้เช่่าธุุรกิิจ กฎหมาย5/ เพื่่�อจููงใจชาวต่่างชาติิให้้เข้้ามาลงทุุนในประเทศไทย
รัับบริหิ ารอาคาร เพิ่�่มมากขึ้น�้ อาทิิ ขยายเพดานให้้ชาวต่่างชาติเิ ข้้าถืือครองกรรม
สิิทธิ์์�คอนโดมิิเนีียมได้้ 70-80% ของพื้้�นที่่�ขายในโครงการ
6 การพััฒนาที่่�อยู่่�อาศััยเพื่่�อรองรัับกระแส (จากเดิมิ ไม่เ่ กินิ 49%) การอนุญุ าตให้้ชาวต่า่ งชาติซิ ื้อ�้ บ้้านพร้้อม
รัักสุุขภาพ (Health conscious) เป็็นเทรนด์์ที่่�ได้้รัับความนิิยม ที่่ด� ิินได้้ เป็็นต้้น
ในกลุ่่�มคนทุุกเพศทุุกวััย ประกอบกัับการแพร่่ระบาดของ
COVID-19 หนุุนให้้เกิิดกระแสการตื่่�นตััวของการระวัังป้้องกััน 6 ปััจจััยที่่�คาดว่่าจะมีีผลกดดัันการเติิบโตของ
รวมถึึงการสร้้างเสริิมสุุขภาพให้้แข็็งแรง ผู้้�ประกอบการจึึง ธุุรกิจิ ปีี 2564-2566 ได้้แก่่ (1) เศรษฐกิจิ ที่่�ฟื้�น้ ตัวั อย่่างค่่อยเป็็น
เริ่ �มมีีการพััฒนาโครงการที่่�อยู่ �อาศััยที่่�ส่่งเสริิมการมีีสุุขภาพดีี ค่่อยไป ทำำ�ให้้ผู้้�ประกอบการเผชิิญความยากลำำ�บากในการ
(Wellness residence) ในหลายรููปแบบ เช่่น เพิ่่�มบริิการดููแล ทำำ�ตลาดมากขึ้้�น (2) หนี้้�ครััวเรืือนมีีแนวโน้้มเพิ่่�มขึ้้�น มีีผลให้้
สุุขภาพไว้้ในโครงการ ขณะเดีียวกัันผู้้�ประกอบการได้้ออกแบบ สถาบัันการเงิินยัังคงความเข้้มงวดในการปล่่อยสิินเชื่่�อ และ (3)
พััฒนาโครงการที่่�อยู่ �อาศััยให้้พื้้�นที่่�ส่่วนกลางและภายในห้้องชุุด ดีีมานด์์ที่่�อยู่ �อาศััยฟื้้�นตััวได้้จำำ�กััด ส่่วนใหญ่่เป็็นความต้้องการ
เหมาะสำำ�หรัับผู้้�สููงวััย รวมไปถึึงปรัับเปลี่่�ยนโครงการ เพื่่�ออยู่ �อาศััยจริิง ส่่งผลให้้ยููนิิตเหลืือขายจะอยู่ �ในระดัับสููง
คอนโดมิิเนีียมมาเป็็นเนอสซิ่่�งโฮม เพื่่�อรองรัับการเข้้าสู่�สัังคม โดยเฉพาะคอนโดมิิเนีียม ขณะที่่�เกณฑ์์ LTV ที่่�ยัังคงเข้้มงวด
ผู้้ส� ููงอายุุโดยสมบููรณ์์ (Aged society)4/ ในปีี 2564 ในสััญญาที่่� 2 ขึ้้�นไปกดดัันดีีมานด์์การลงทุุนและเก็็งกำำ�ไร
นอกจากนี้้� อุุปสงค์์ชาวต่่างชาติิยัังเผชิิญอุุปสรรคด้้านการ
6 การใช้้ระบบเทคโนโลยีีที่่�ทัันสมััย บ้้านอััจฉริิยะ เดิินทางระหว่่างประเทศผู้้�ประกอบการอาจต้้องใช้้กลยุุทธ์์ด้้าน
(Smart home) เป็็นการพััฒนาที่่�อยู่�อาศััยที่่�มีีอุุปกรณ์์ Smart ราคาเพื่่�อส่่งเสริิมการขายและเร่่งระบายสต็็อก จึึงอาจกดดััน
home ติิดตั้้�งมาพร้้อมกัับตััวบ้้าน ส่่วนใหญ่่จะเน้้นการเชื่่�อม
อุุปกรณ์์ต่า่ งๆ ให้้สามารถควบคุมุ และตรวจสอบได้้จาก Smartp- ผลประกอบการของธุรุ กิิจ y

3/ โครงการอสัังหาริิมทรััพย์์แบบผสมผสาน (Mixed-use) หมายถึึง รููปแบบโครงการที่่�มีีประเภทการใช้้ประโยชน์์อาคารมากกว่่า 1 ประเภทขึ้้�นไป ทั้้�งอสัังหาริิมทรััพย์์
เพื่่อ� อยู่อ�่ าศััยและเพื่อ่� พาณิชิ ยกรรม โดยมีีองค์์ประกอบ เช่น่ อาคารสำ�ำ นัักงาน ที่�่พัักอาศัยั โรงแรม พื้้�นที่�่ค้า้ ปลีีก
4/ สังั คมผู้้�สููงอายุโุ ดยสมบููรณ์์ (Aged society) หมายถึงึ สังั คมหรืือประเทศที่ม่� ีีประชากรอายุุ 60 ปีขี ึ้�้นไป มากกว่า่ ร้อ้ ยละ 20 ของประชากรทั้้�งประเทศหรือื มีีประชากรอายุุ
ตั้้ง� แต่่ 65 ปีี มากกว่า่ ร้้อยละ 14 ของประชากรทั้้�งประเทศแสดงว่า่ ประเทศนั้้น� เข้า้ สู่�่ สัังคมผู้้�สููงอายุุโดยสมบููรณ์์
5/ พระราชบัญั ญัตั ิอิ าคารชุดุ ประมวลกฎหมายที่ด่� ิิน และพ.ร.บ. การเช่่าอสัังหาริิมทรััพย์เ์ พื่อ่� พาณิิชยกรรม รายละเอีียดดังั นี้้�
- การซื้�ออสัังหาริิมทรััพย์์: (1) คอนโดมิิเนีียม ขยายเพดานให้้ต่่างชาติิเข้้าถืือครองกรรมสิิทธิ์์�ได้้ 70-80% ของพื้้�นที่่�ขายในโครงการ (จากเดิิมไม่่เกิิน 49%) (2)
บ้า้ นจัดั สรร อนุญุ าตให้้ชาวต่า่ งชาติซิื้อ� บ้า้ นพร้้อมที่ด�่ ินิ ได้้ เฉพาะการซื้�อในโครงการจัดั สรรเท่่านั้้�น และปรัับลดระดับั ราคาบ้้านที่�ช่ าวต่า่ งชาติิซื้อ� ได้้อยู่�่ที่่� 10-15 ล้้านบาท/
ยููนิติ ขึ้้�นไป และมีีเงือื นไขให้ซ้ื้อ� ได้้ไม่่เกินิ 49% ของพื้้น� ที่ข�่ ายในโครงการ (ปััจจุบุ ันั กำ�ำ หนดการถืือกรรมสิิทธิ์์�ได้้ต้้องเป็็นการเข้า้ มาลงทุุนในไทย 40 ล้้านบาทขึ้น�้ ไป สำ�ำ หรับั การ
ซื้�อที่่�ดินิ เพื่�่อการอยู่�อ่ าศััยไม่เ่ กิิน 1 ไร่่ และต้อ้ งได้้รัับอนุญุ าตจากรัฐั มนตรีี)
- การเช่่าอสังั หาริิมทรัพั ย์์ ขยายระยะเวลาพ.ร.บ. การเช่่าอสัังหาริมิ ทรัพั ย์เ์ พื่�่อพาณิิชยกรรมจากเดิิมที่ก�่ ำำ�หนดให้น้ ัักลงทุุนต่่างชาติทิ ำำ�สัญั ญาเช่่าได้ส้ ููงสุดุ 30 ปีี
จะมีีการขยายเพิ่ม�่ เป็็น 50 ปีี+40 ปีี เพื่อ่� สร้้างความเชื่�อ่ มั่่น� ให้้กัับต่า่ งชาติใิ นกรณีีที่่�ต้้องการเข้า้ มาอยู่ร่� ะยะยาว

Housing Finance Association 2021 15

ภาวะตลาดและสินเช่ือทอ่ี ยอู่ าศัย
ปี 2563 และแนวโนม้ ปี 2564
ท่ามกลาง COVID-19

ฝ่ายวิจยั ธนาคารกรุงเทพ จํากัด (มหาชน)

โรคติดเชื้อไวรัสโคโรนัา 2019 (COVID-19)
ระบาดเขาŒ มา ในัไทยตัง้ แต‹ตนŒ ัปั‚ 2563
ส‹งผลใหŒรัฐบาลตŒองปัระกาศ พ.ร.ก.
การบรห� ารราชการในัสถานัการณฉุกเฉินั
เพ�่อควบคุมการแพร‹ระบาด เมอ่ื ปัลายเดือนัมนี ัาคม 2563
ซงึ่ กระทบเศรษฐกิจไทยเปัšนัอย‹างมาก

16 สมาคมสนิ เชอ�่ ทอ่ี ยู‹อาศัย ป‚ 2564

สมาคมสินเช�่อท่อี ยู‹อาศัย Housing Finance Association

โรคตัิดเชี้่�อไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19) ภาวะตลาดและสิินเชื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยู่ ปีี 2563
ระบาดเข้ามีา ในไทยตัั�งแตั่ตั้นปีี 2563 ส่งผลให้ และไตรมาสิแรกของปีี 2564
รัฐบาลตั้องปีระกิาศ พ.ร.กิ. กิารบริหารราชี้กิาร
ในสถึานกิารณ�ฉ์กิเฉิน เพ่�อควบค์มีกิารแพร่ระบาด 1.1 ภาวะตลาดที่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั ู่ ปีี 2563 และไตรมาสิ
เมี่�อปีลายเด่อน มีีนาคมี 2563 ซึ่ึ�งกิระทบเศรษฐกิิจไทย แรกของ ปีี 2564
เปี็นอย่างมีากิ แมี้รฐั บาลจะออกิมีาตัรกิารกิระตัน์้ เศรษฐกิิจ
รวมีถึึงภาคอสังหาริมีทรัพย� แตั่ในปีี 2563 เคร่�องชี้ี� ปีี 2563 กิารซึ่่�อขายที�ดินและสิ�งปีล่กิสร้างทั�ง
ธุ์์รกิิจอสงั หาริมีทรพั ย�ท�ีสำาคัญ่สว่ นใหญ่ย่ งั หดตัวั จากิปีี ปีระเทศ มี่ลค่า 1.1 ล้านล้านบาท หดตััวร้อยละ 4.3
กิ่อน ขณะที�ยอดคงค้างสินเชี้่�อเพ่�อที�อย่อาศัยขยายตััว จากิปีกี ิ่อน หดตััวตัิดตัอ่ กิันเปี็นปีีท ี� 2 โดยมี่ลคา่ ซึ่่อ� ขาย
ในอตั ัราส่งข�้น แตัส่ ินเชี้อ่� เพ�อ่ ที�อย่อาศัยปีลอ่ ยใหมี่หดตัวั ที�ดินและสิ�งปีล่กิสร้างชี้ะลอตััวลงในไตัรมีาสที� 1 และ 2
ของปี ี 2563 ซึ่ึง� ไดร้ บั ผลกิระทบจากิกิารแพร่ระบาดของ
แนวโน้มีตัลาดและสินเชี้่�อที�อย่อาศัย ปีี 2564 COVID-19 ระลอกิแรกิในไทย แตัเ่ รม�ิ ีปีรบั ดขี น�้ ในไตัรมีาสท �ี
ยังเผชี้ิญ่กิับความีเสี�ยงในหลายด้าน ทั�งกิารแพร่ระบาด 3 และ 4 สอดคล้องกิับภาวะเศรษฐกิิจที�เริ�มีฟ�นตััวจากิ
ของ COVID-19 ระลอกิใหมี่ที�ยงั ควบค์มีไมีไ่ ด้ ทั�งในไทย มีาตัรกิารควบค์มีโรคที�ผ่อนคลายลง ทั�งนี� ตัลาด
และตั่างปีระเทศ ส่งผลให้เศรษฐกิิจไทยขยายตััวตัำ�ากิว่า ที�อย่ อาศัยยังคงเปี็นตััวนำาของตัลาดอสังหาริมีทรัพย�
ที�คาด กิำาลังซึ่่�อของผ่้บริโภคที�ลดลง รวมีถึึงอ์ปีทาน โดยกิาร ออกิใบอน์ญ่าตัจัดสรรที�ดินเพ่�อที�อย่อาศัยทั�ง
คงค้างในตัลาดอสังหาริมีทรัพย�ที�อย่ในระดับส่งจากิปี ี ปีระเทศ ปีี 2563 คิดเปี็นร้อยละ 96.6 ของกิารออกิ
กิ่อน ทั�งนี� มีาตัรกิารชี้่วยเหล่อจากิรัฐบาล และกิารฉีด ใบอน์ญ่าตัจัดสรรที�ดินทั�งปีระเทศทั�งหมีด จำานวน
วัคซึ่ีนให้ได้ตัามีเปี้าเพ่�อควบค์มีกิารแพร่ระบาดเปี็น 88,092 หนว่ ย หดตััวเพย� งร้อยละ 0.3 จากิปีกี ิ่อน
ปีจั จัยสาำ คญั ่ทีจ� ะชี้ว่ ยคล�ีคลาย สถึานกิารณใ� หด้ ีขน�้

Housing Finance Association 2021 17

หากิพจ่ ารณา 2 เดอ่ นแรกิของปี ี 2564 กิารซึ่อ�่ ขายทด�ี นิ และสง�ิ ปีลก่ ิสรา้ งทง�ั ปีระเทศ มีล่ คา่ 119.6 พนั ลา้ นบาท
หดตััวรอ้ ยละ 19.9 จากิชี้ว่ งเดยี วกินั ของปีกี ิ่อน

ที่มา: ธนาคารแหง‹ ประเทศไทย

18 สมาคมสินเช่�อท่อี ยูอ‹ าศยั ป‚ 2564

สมาคมสนิ เช่�อทอ่ี ยอู‹ าศยั Housing Finance Association

1.1.1 ภาวะการผลติ ทอ่ี ย‹อู าศัย หากิพจ่ ารณา 2 เดอ่ นแรกิของปี ี 2564 พน่� ที�
รับอน์ญ่าตักิ่อสร้างที�อย่อาศัยทั�งปีระเทศ จำานวน 9.3
กิารผลิตัที�อย่อาศัยมีีแนวโน้มีหดตััว โดยปีี ลา้ น ตัร.มี. หดตัวั รอ้ ยละ 1.7 จากิชี้ว่ งเดยี วกินั ของปีกี ิอ่ น
2563 พ่�นที�รับอน์ญ่าตักิ่อสร้างที�อย่อาศัยทั�งปีระเทศ ทั�งนี� ตัำ�ากิว่าค่าเฉลี�ยในชี้่วงเดียวกิันของปีี 2554-2563
จาำ นวน 53.5 ลา้ น ตัร.มี. หดตัวั ร้อยละ 15.2 จากิปีกี ิอ่ น ท ี� 9.9 ล้าน ตัร.มี. อย่ร้อยละ 6.6 โดยพน่� ทีร� ับอน์ญ่าตั
หดตััวตัิดตั่อกิันเปี็นปีีที� 2 ทั�งนี� ตัำ�ากิว่าค่าเฉลี�ยของปี ี กิ่อสร้างที�อย่ อาศัยในกิร์งเทพฯ และปีริมีณฑล
2554-2562 ที� 62.8 ล้าน ตัร.มี. อยร่ ้อยละ 14.9 โดย (เขตัเทศบาล) คิดเปีน็ รอ้ ยละ 18.3 ของพน่� ทร�ี บั อนญ์ ่าตั
พ ่ � น ท ี � ร ั บ อ น ์ ญ่า ตั กิ ่อส ร้า ง ที�อย่ อา ศ ัยในกิ ร์งเทพฯ กิ่อสรา้ งทอ�ี ยอ่ าศยั ทัง� ปีระเทศ จาำ นวน 1.7 ลา้ น ตัร.มี.
และปีริมีณฑล (เขตัเทศบาล) คิดเปี็นร้อยละ 20.6 ของ หดตััวร้อยละ 11.1 จากิชี้่วงเดียวกิันของปีีกิ่อน ทั�งนี �
พ่�นที�รับอน์ญ่าตักิ่อสร้างที�อย่อาศัยทั�งปีระเทศ จำานวน ตัำ�ากิว่าค่าเฉลี�ยในชี้่วงเดียวกิันของปีี 2554-2563 ที�
11.0 ล้าน ตัร.มี. หดตััวถึึงร้อยละ 37.2 จากิปีีกิ่อน 2.5 ลา้ น ตัร.มี. อยถ่ ึงึ รอ้ ยละ 30.3
หดตััวตัิดตั่อกิันเปี็นปีีที� 2 ทั�งนี� ตัำ�ากิว่าค่าเฉลี�ยของปี ี
2554-2562 ที� 16.5 ล้าน ตัร.มี. อย่ถึึงร้อยละ 33.3
และตั�าำ สด์ เมีอ�่ เทียบกิับปีี 2554-2562

ทมี่ า: ธนาคารแหง‹ ประเทศไทย

Housing Finance Association 2021 19

ปี ี 2563 ทีอ� ย่อาศัยสรา้ งแล้วเสรจ็ จดทะเบยี น ท่มี า: ศนู ยข อŒ มลู อสงั หารม� ทรพั ย
ในเขตักิร์งเทพฯ และปีรมิ ีณฑล จำานวน 110,568 หน่วย
หดตััวรอ้ ยละ 6.3 จากิปีีกิอ่ น หดตััวตัิดตัอ่ กิันเปี็นปีที � ี 2
ทั�งนี� ตัำ�ากิว่าค่าเฉลี�ยของปีี 2554-2562 ที� 120,693
หน่วย อย่ร้อยละ 8.4 โดยแฟลตัและคอนโดมีีเนียมี มี ี
จำานวนสร้างแล้วเสร็จจดทะเบียนส่งส์ด คิดเปี็นร้อยละ
53.8 ของจำานวนที�อย่อาศัยสร้างแล้วเสร็จจดทะเบียน
ทั�งหมีด รองลงมีาเปี็นบ้านเดี�ยว ทาวน�เฮ้าส�และ
อาคารพาณิชี้ย�และบา้ นแฝ่ด คิดเปีน็ ร้อยละ 27.0 16.8
และ 2.4 ของจำานวนท�ีอย่อาศยั สร้างแลว้ เสร็จจดทะเบียน
ท�งั หมีด ตัามีลาำ ดบั
หากิพ่จารณา ไตัรมีาสแรกิของปีี 2564
ที�อย่อาศัยสร้างแล้วเสร็จจดทะเบียนในเขตักิร์งเทพฯ
และปีริมีณฑล จำานวน 22,338 หน่วย หดตััวถึึงร้อยละ
21.7 จากิชี้่วงเดียวกิันของปีกี ิ่อน ทั�งน ี� ตั�ำากิว่าค่าเฉลย�ี
ในชี้่วงเดียวกิันของปีี 2554-2563 ที� 26,422 หน่วย
อย่ร้อยละ 15.5 โดยแฟลตัและคอนโดมีีเนียมี มีีจำานวน
สร้างแล้วเสร็จจดทะเบียนส่งส์ด คิดเปี็นร้อยละ 44.6
ของจำานวนที�อย่อาศัยสร้างแล้วเสร็จจดทะเบียนทั�งหมีด
รองลงมีาเปี็น บ้านเด�ียว ทาวน�เฮา้ ส�และอาคารพาณชิ ี้ย �
และบ้านแฝ่ด คิดเปี็นร้อยละ 39.2 12.4 และ 3.8 ของ
จำานวนที�อย่อาศัยสร้างแล้วเสร็จจดทะเบียนทั�งหมีด
ตัามีลำาดับ โดยจะเห็นได้ว่าที�อย่อาศัยในแนวราบ
มีีสัดส่วนเพ่�มีข้�นมีากิ ขณะที� ที�อย่อาศัยในแนวส่งลดลง
ซึ่ึ�งสะท้อนให้เห็นว่า อ์ปีทานของที�อย่อาศัยทยอยปีรับ
เพ่�อให้สอดรับกิับอ์ปีสงค�ที�เปีลี�ยนแปีลงไปีในชี้่วงกิาร
แพร่ระบาดของ COVID-19 ซึ่ึ�งคนตั้องใชี้้ชี้ีวิตั
อย่ที�บ้านมีากิข้�น ตั้องกิารพ่�นที�ใชี้้สอยเพ่�มีข้�น รวมีถึึง
ตัอ้ งกิารเว้นระยะหา่ งทางสังคมี

20 สมาคมสินเช่อ� ทอ่ี ยูอ‹ าศยั ป‚ 2564

สมาคมสินเช�่อท่อี ย‹อู าศัย Housing Finance Association

1.1.2 ภาวะการซ้ือขายที่อยู‹อาศยั หากิพจ่ ารณา ไตัรมีาสแรกิของปีี 2564 กิาร
ซึ่่�อขายที�อย่อาศัยในเขตักิร์งเทพฯ และปีริมีณฑล
ปี ี 2563 กิารซึ่อ�่ ขายทอ�ี ยอ่ าศยั ในเขตักิรง์ เทพฯ มีปี ีรมิ ีาณลดลง แตัม่ ีล่ คา่ เพม�่ ีขน�้ โดยกิารโอนกิรรมีสทิ ธุ์�ิ
และปีรมิ ีณฑล มีีปีรมิ ีาณลดลง แตัม่ ี่ลคา่ เพม่� ีขน�้ เล็กิน้อย ที�อย่อาศัยในเขตักิร์งเทพฯ และปีริมีณฑล จำานวน
โ ด ย กิ า ร โอ น กิ ร รมีสิทธุ์ ิ�ที�อย่ อาศ ัยในเขตั กิ ร์ ง เทพ ฯ 38,723 หน่วย หดตััวร้อยละ 15.2 จากิชี้่วงเดียวกิัน
และปีรมิ ีณฑล จาำ นวน 196,639 หนว่ ย หดตัวั รอ้ ยละ 4.7 ของปีีกิ่อน ทั�งนี� กิารโอนกิรรมีสิทธุ์ิ�คอนโดมีีเนียมี
จากิปีกี ิอ่ น หดตัวั เปีน็ ครง�ั แรกิ หลงั จากิขยายตัวั ตัดิ ตัอ่ กินั ทาวน�เฮ้าส� บ้านเดี�ยว บ้านแฝ่ด และอาคารพาณิชี้ย �
2 ปี ี ทัง� นี � กิารโอนกิรรมีสิทธุ์ิ�คอนโดมีีเนียมี ทาวน�เฮ้าส� คิดเปีน็ ร้อยละ 43.7 30.6 16.5 4.9 และ 4.3 ของกิาร
บ้านเดี�ยว บ้านแฝ่ด และอาคารพาณิชี้ย� คิดเปี็นร้อยละ โอนกิรรมีสทิ ธุ์ท�ิ ง�ั หมีด ตัามีลาำ ดบั เมีอ�่ เทยี บกิบั ชี้ว่ งเดยี ว
50.2 28.1 14.1 4.0 และ 3.6 ของกิารโอนกิรรมีสทิ ธุ์ท�ิ ง�ั หมีด กิันของปีีกิ่อน สัดส่วนกิารกิารโอนกิรรมีสิทธุ์ิ�เพ่�มีข้�น
ตัามีลาำ ดบั เมีอ�่ เทยี บกิบั ปีกี ิอ่ น สดั สว่ นกิารโอนกิรรมีสทิ ธุ์� ิ เกิอ่ บทก์ ิปีระเภททอ�ี ยอ่ าศยั ยกิเวน้ คอนโดมีเิ นยี มี สะทอ้ น
คอนโดมีีเนียมี บ้านเดี�ยว และบ้านแฝ่ด เพ่�มีข้�นแตั ่ ถึึงอ์ปีสงค�ที�เปีลี�ยงแปีลงจากิที�อย่อาศัยในแนวส่งมีาเปี็น
ทาวนเ� ฮา้ ส� และอาคารพาณชิ ี้ย� ลดลง ท�อี ยอ่ าศัยในแนวราบมีากิขน�้

ดา้ นมีล่ คา่ กิารโอนกิรรมีสทิ ธุ์ �ิปี ี 2563 จาำ นวน ด้านมี่ลค่ากิารโอนกิรรมีสิทธุ์ิ� ไตัรมีาสแรกิ
613.6 พนั ลา้ นบาท ขยายตัวั เพย� งรอ้ ยละ 0.3 จากิปีกี ิอ่ น ของปี ี 2564 จาำ นวน 138.7 พนั ลา้ นบาท ขยายตัวั รอ้ ยละ
ขยายตััวตัิดตั่อกิันเปี็นปีีที� 3 และส่งส์ดเมี่�อเทียบกิับปี ี 7.2 จากิชี้ว่ งเดยี วกินั ของปีกี ิอ่ น ทง�ั น �ีมีล่ คา่ กิารโอนกิรรมี
2554-2562 ทง�ั น �ี มีล่ คา่ กิารโอนกิรรมีสทิ ธุ์ค�ิ อนโดมีเี นยี มี สิทธุ์ิ�คอนโดมีีเนียมี ทาวน�เฮ้าส� บ้านเดี�ยว บ้านแฝ่ด
ทาวน�เฮ้าส� บ้านเดี�ยว บ้านแฝ่ด และอาคารพาณิชี้ย� และอาคารพาณชิ ี้ย � คดิ เปีน็ รอ้ ยละ 38.0 20.5 31.0 5.7
คดิ เปี็นร้อยละ 42.4 20.6 27.2 5.1 และ 4.7 ของมี่ลค่า และ 4.8 ของมีล่ คา่ กิารโอนกิรรมีสทิ ธุ์ท�ิ ง�ั หมีด ตัามีลาำ ดบั
กิารโอนกิรรมีสทิ ธุ์ท�ิ ง�ั หมีด ตัามีลาำ ดบั เมีอ�่ เทยี บกิบั ปีกี ิอ่ น ทั�งนี� เมี่อ� เทียบกิับชี้่วงเดียวกินั ของปีีกิ่อน สัดสว่ นมี่ลค่า
สดั สว่ นมีล่ คา่ กิารโอนกิรรมีสทิ ธุ์ข�ิ องบา้ นเดย�ี ว ทาวนเ� ฮา้ ส� กิารโอนกิรรมีสิทธุ์ิ�ของคอนโดมีีเนียมี ทาวน�เฮ้าส�
และบา้ นแฝ่ด เพม�่ ีขน�้ แตั ่คอนโดมีเี นยี มี และอาคารพาณชิ ี้ย � และอาคารพาณิชี้ย� ลดลง แตั่ บ้านเดี�ยว และบ้านแฝ่ด
ลดลง เพ่ม� ีขน้�

Housing Finance Association 2021 21

ท่มี า: ศูนยขŒอมลู อสังหารม� ทรัพย

กิารแพร่ระบาดของ COVID-19 ส่งผลกิระทบอย่างมีากิตั่อกิารโอนกิรรมีสิทธุ์ิ�ห้องชี้์ดของชี้าวตั่างชี้าตัิ
โดยในปีี 2563 จาำ นวน 8,285 หนว่ ย หดตััวถึงึ รอ้ ยละ 35.3 คิดเปี็นมี่ลคา่ 37.7 พันลา้ นบาท หดตัวั ถึึงรอ้ ยละ 25.5
โดยกิารโอนกิรรมีสิทธุ์ิ�ตัำ�าส์ดในไตัรมีาสที� 2 แตั่ทยอยปีรับตััวดีข้�นในไตัรมีาสที� 3 และ 4 โดยชี้าวตั่างชี้าตัิที�มีีสัดส่วน
กิารโอนกิรรมีสทิ ธุ์ส�ิ ง่ ทส�ี ด์ ไดแ้ กิ ่จนี รสั เซึ่ยี และฝ่รง�ั เศส คดิ เปีน็ รอ้ ยละ 63.4 4.7 และ 3.4 ของหนว่ ยกิารโอนกิรรมีสทิ ธุ์ท�ิ ง�ั หมีด
ตัามีลาำ ดับ

22 สมาคมสินเชอ�่ ทอี่ ย‹อู าศยั ป‚ 2564

สมาคมสนิ เช�่อท่ีอยูอ‹ าศัย Housing Finance Association

ที่มา: กรมที่ดิน

ปีจั จัยสาำ คัญ่ท�ชี ี้่วยรกั ิษาระดับกิารโอนกิรรมี l กิารปีรับลดภาษีที�ดินและสิ�งปีล่กิสร้าง เหล่อ
สทิ ธุ์�ิทอ�ี ย่อาศยั ในปีี 2563 และไตัรมีาสแรกิของปีี 2564 รอ้ ยละ 10 ของภาษที ต�ี ัอ้ งจา่ ย ในปีภี าษ ี 2563 และปี ี 2564
ค่อ มีาตัรกิารกิระตั์้นภาคอสังหาริมีทรัพย�ของรัฐบาล
เชี้น่ l กิารผอ่ นปีรนมีาตัรกิาร LTV ครง�ั ท �ี2 เมีอ�่ วนั ท �ี
20 มีกิราคมี 2563
l กิารปีรบั ลดคา่ ธุ์รรมีเนยี มีจดทะเบยี นกิารโอน
และกิารจำานอง สำาหรับอสังหาริมีทรัพย�เพ่�ออย่อาศัย - สำาหรบั ผก้่ ิ้ซ่ ึ่่�อบ้านราคาไมี่เกินิ 10 ล้านบาท
มี่ลค่าไมี่เกิิน 3 ล้านบาท เปี็นร้อยละ 0.01 และ 0.01 1) ผ่้กิ่้สัญ่ญ่าที� 1 สามีารถึกิ่้เพ่�มีได้ร้อยละ
จากิเดมิ ีร้อยละ 2.00 และ 1.00 ตัามีลาำ ดับ มีผี ลบงั คับ 10 เพอ�่ ซึ่อ�่ เฟอรน� เิ จอร � ตักิแตัง่ บา้ น หรอ่ สง�ิ จาำ เปีน็ อน�่ เพอ�่
ใชี้้ตัั�งแตั่วนั ท ี� 1 พฤศจกิ ิายน 2562 ถึึงวนั ที � 24 ธุ์ันวาคมี กิารเข้าอย่ได้
2563 และกิารตั่ออาย์มีาตัรกิารอีกิครั�ง หลังเกิิดกิาร
แพรร่ ะบาดของ COVID-19 ระลอกิท �ี2 ในไทย ชี้ว่ งปีลายปี ี 2) ผก้่ ิส้่ ญั ่ญ่าท �ี2 ใหว้ างเงนิ ดาวนข� น�ั ตัา�ำ รอ้ ยละ
2563 โดยบังคับใชี้้ในวันที� 3 กิ์มีภาพันธุ์� ถึึงวันที� 31 10 หากิผอ่ นชี้าำ ระสัญ่ญ่าที � 1 ตั�งั แตั ่ 2 ปีขี ้�นไปี
ธุ์ันวาคมี 2564
- สาำ หรบั ผก้่ ิซ้่ึ่อ�่ บา้ นบา้ นราคา 10 ลา้ นบาทขน�้ ไปี
ผ้ก่ ิ่้สัญ่ญ่าที� 1 ให้วางเงนิ ดาวนข� ั�นตัำา� เพ�ยงร้อยละ 10

Housing Finance Association 2021 23

ตารางที่ 1 การผ‹อนปรนมาตรการ LTV

ราคาบาŒ น จํานวนสญั ญา การวางดาวนข้นั ตํ่า
ที่อยร‹ู ะหวา‹ งการผ‹อนชาํ ระ
บงั คบั ใชŒ 1 เม.ย.62 บังคบั ใชŒ 20 ม.ค.63

สัญ่ญ่าที � 1 0%-10% (รวมีสนิ เชี้�อ่ Top UP) 0%-10% และกิ้เ่ พ่ม� ีได ้ 10%
เพอ่� ขอซึ่�่อเฟอรน� เิ จอรต� ักิแตั่งบ้าน
ไมีเ่ กินิ 10 ล้านบาท 10% หากิผ่อนสญั ่ญ่าแรกิแล้ว 3 ปีีขน้� ไปี หร่อส�งิ จำาเปีน็ เพ�อ่ กิารเข้าอย่
สญั ่ญ่าท ี� 2 20% หากิผอ่ นสัญ่ญ่าแรกิไมี่ถึงึ 3 ปีี
30% 10% หากิผอ่ นสญั ่ญ่าแรกิแล้ว 2 ปีีขน�้ ไปี
สญั ่ญ่าท �ี 3 ขน้� ไปี
20% หากิผอ่ นสญั ่ญ่าแรกิไมีถ่ ึงึ 2 ปีี
สญั ่ญ่าท�ี 1
สัญ่ญ่าท �ี 2 30%
สญั ่ญ่าท� ี 3 ขน้� ไปี
10 ล้านบาทข�น้ ไปี 20% 10%
20% 20%
30% 30%

ทีม่ า: ธนาคารแห‹งประเทศไทย

1.1.3 ราคาท่อี ย‹อู าศัย

ปีี 2563 ดัชี้นีราคาที�อย่อาศัยในเขตักิร์งเทพฯ และปีริมีณฑล เมี่�อเทียบกิับปีีกิ่อน ปีรับเพ่�มีข้�นท์กิปีระเภท
กิล่าวค่อ บ้านเดี�ยว ทาวน�เฮาส� คอนโดมีีเนียมี และที�ดิน ขยายตััวร้อยละ 4.7 5.0 2.9 และ 7.7 ตัามีลำาดับ ทั�งนี �
ดัชี้นีราคาท�ีอยอ่ าศยั ทก์ ิปีระเภท ส่งกิว่าค่าเฉล�ยี ของปีี 2554-2562 อย่รอ้ ยละ 19.5 22.3 19.9 และ 21.9 ตัามีลำาดบั
และตัา่ งส่งส์ดเมี�่อเทยี บกิบั ปี ี 2554-2562

หากิพ่จารณา ไตัรมีาสแรกิของปีี 2564 เมี่�อเทียบกิับชี้่วงเดียวกิันของปีีกิ่อน ดัชี้นีราคาที�อย่อาศัยในเขตั
กิร์งเทพฯ และปีริมีณฑล ปีรับเพ่�มีข�้นเกิ่อบทก์ ิปีระเภท กิล่าวคอ่ บา้ นเดย�ี ว ทาวน�เฮาส� และทดี� ิน ขยายตัวั ร้อยละ 1.8
0.4 และ 6.6 ตัามีลาำ ดบั ยกิเว้น คอนโดมีเิ นียมี หดตััวร้อยละ 2.6

24 สมาคมสินเช่�อที่อย‹อู าศัย ป‚ 2564

สมาคมสินเช�่อที่อยอ‹ู าศัย Housing Finance Association

ทมี่ า: ธนาคารแห‹งประเทศไทย

1.1.4 ราคาวสั ดุกอ‹ สรŒาง

ปี ี2563 ดชั ี้นรี าคาวสั ดก์ ิอ่ สรา้ ง หดตัวั รอ้ ยละ 1.8 จากิปีกี ิอ่ น หดตัวั ตัดิ ตัอ่ กินั เปีน็ ปีที �ี2 และตัา�ำ กิวา่ คา่ เฉลย�ี ของปีี
2554-2562 อยร่ อ้ ยละ 2.7 ท�งั น� ี ดัชี้นีราคากิล่์มีเหล็กิและผลิตัภณั ฑ � กิลม่์ ีผลติ ัภณั ฑ�คอนกิรีตั และกิลม่์ ีซึ่เี มีนตั� หดตัวั
แตั่กิลม่์ ีอป์ ีกิรณไ� ฟฟา้ และปีระปีา กิล์่มีไมีแ้ ละผลิตัภัณฑ � กิลม่์ ีกิระเบ่อ� ง กิล่ม์ ีวสั ดฉ์ าบผิว กิล่์มีเคร่อ� งสข์ ภัณฑ� และกิล่์มี
วัสด์กิอ่ สรา้ งอ่น� ขยายตัวั

Housing Finance Association 2021 25

หากิพ่จารณา 4 เด่อนแรกิของปีี 2564 ขยายตััวร้อยละ 5.4 จากิชี้่วงเดียวกิันของปีีกิ่อน ทั�งนี� ส่งกิว่า
คา่ เฉลย�ี ในชี้ว่ งเดียวกิันของ

ปี ี 2554-2563 อยร่ ้อยละ 2.9 โดยเมี่อ� เทียบกิบั ชี้่วงเดยี วกินั ของปีกี ิอ่ น ดัชี้นรี าคาเกิ่อบทก์ ิกิล์่มีเปีลย�ี นแปีลง
ไมี่มีากินักิ แตัก่ ิล์่มีเหล็กิและผลิตัภณั ฑ � ขยายตัวั ถึึงรอ้ ยละ 24.8

ท่ีมา: กระทรวงพาณชิ ย

ตารางท่ี 2 ดชั นีราคาวัสดุกอ‹ สราŒ ง

ทีม่ า: กระทรวงพาณชิ ย

1.2 ภาวะสิินเชื่อ�่ เพอ� ที่อ่� ยู่่อ� าศัยั ู่ ปีี 2563 และไตรมาสิแรกของปีี 2564
เมี�่อเทียบกิบั ชี้ว่ งเดยี วกิันของปีกี ิอ่ น ยอดคงคา้ ง สินเชี้�่อเพ�อ่ ทีอ� ยอ่ าศัย ตัั�งแตั่ไตัรมีาสท �ี 2 ของปีี 2563 มีแี นวโนม้ ี
ขยายตััวในอัตัราส่งข้�นจากิที�ขยายตััวตัำ�าส์ดใน ไตัรมีาสแรกิของปีี 2563 โดยยอดคงค้างสินเชี้่�อเพ่�อที�อย่อาศัย
เด่อนมีนี าคมี 2564 จำานวน 4,227.1 พนั ลา้ นบาท ขยายตัวั รอ้ ยละ 7.2 จากิชี้่วงเดยี วกิันของปีกี ิอ่ น ขยายตัวั ในอัตัรา
ส่งข้�นเมี่�อเทียบกิับไตัรมีาสที� 1-4 ของปีี 2563 ที�ขยายตััวร้อยละ 4.6 5.6 6.3 และ 6.5 ตัามีลำาดับ ทั�งนี� สินเชี้่�อ
เพ่�อทอ�ี ยอ่ าศัยแบง่ เปีน็ สนิ เชี้่�อเพ่�อทอ�ี ยอ่ าศัยของธุ์นาคารพาณิชี้ย� และสถึาบันกิารเงนิ เฉพาะกิิจ

26 สมาคมสนิ เช�อ่ ทอ่ี ย‹ูอาศัย ป‚ 2564

สมาคมสินเช่อ� ท่ีอยอ‹ู าศยั Housing Finance Association

1.2.1 สินัเชื่อเพ�่อที่อยู‹อาศัยของธนัาคาร 1.2.2 สินัเชื่อเพ�่อที่อยู‹อาศัยของสถาบันั
พาณชิ ย การเงน� ัเฉพาะกจิ

ยอดคงค้างสินเชี้่�อเพ่�อที�อย่ อาศัยของ ยอดคงคา้ งสนิ เชี้อ�่ เพอ�่ ทอ�ี ยอ่ าศยั ของสถึาบนั กิาร
ธุ์นาคารพาณิชี้ย � เด่อนมีนี าคมี 2564 จำานวน 2,536.6 เงินเฉพาะกิิจ เด่อนมีีนาคมี 2564 จำานวน 1,690.5
พันล้านบาท ขยายตััวร้อยละ 6.8 จากิชี้่วงเดียวกิัน พันล้านบาท ขยายตััวร้อยละ 7.8 จากิชี้่วงเดียวกิัน
ของปีีกิ่อน โดยขยายตััวในอัตัราส่งข้�นเมี่�อเทียบกิับ ของปีีกิ่อน โดยขยายตััวในอัตัราส่งข้�นเมี่�อเทียบกิับ
ไตัรมีาสท �ี 1-4 ของปี ี 2563 ทข�ี ยายตััวรอ้ ยละ 3.4, 4.4, ไตัรมีาสท�ี 1-4 ของปีี 2563 ทีข� ยายตัวั ร้อยละ 6.4, 7.4,
5.4 และ 5.9 ตัามีลำาดับ 7.6 และ 7.5 ตัามีลำาดับ

ท่ีมา: ธนาคารแห‹งประเทศไทย
หมายเหตุ:
1. อัตราดอกเบย้ี MLR และ MRR เฉล่ียธนาคาร 5 แหง‹ ไดŒแก‹ ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารกรุงไทย ธนาคารกสิกรไทย ธนาคารไทยพาณิชย และธนาคาร กรุงศรอ� ยธุ ยา
2. หากมกี ารปรบั อัตราดอกเบี้ยระหว‹างเดือน จะใชŒอตั ราดอกเบ้ียท่ปี ระกาศครัง้ สดุ ทาŒ ยของเดอื น

1.2.3 สนิ ัเช่ือเพ่อ� ทอี่ ยูอ‹ าศัยบุคคลท่ัวไปั ปัลอ‹ ยใหม‹

ปีี 2563 สินเชี้่�อเพ่�อที�อย่อาศัยบ์คคลทั�วไปี ปีล่อยใหมี่ จำานวน 612.1 พันล้านบาท หดตััวร้อยละ 4.4
จากิปีีกิ่อน หดตััวตัิดตั่อกิันเปี็นปีีที� 2 หากิพ่จารณา รายไตัรมีาสในชี้่วงปีี พบว่า ยอดสินเชี้่�อปีล่อยใหมี่ลดลงใน
ไตัรมีาสแรกิ และไตัรมีาสที� 2 ซึ่ึ�งได้รับผลกิระทบ จากิกิารแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอกิแรกิในไทย
แตั่ปีรับตััวดีข้�นในไตัรมีาสที� 3 และ 4 ซึ่ึ�งเปี็นชี้่วงที�กิาร ระบาดเริ�มีคลี�คลายลง และกิลับมีาชี้ะลอตััวลงอีกิครั�งใน
ไตัรมีาสแรกิของปี ี 2654 ซึ่�ึงไดร้ ับผลกิระทบจากิกิาร แพรร่ ะบาดของ COVID-19 ระลอกิท�ี 2 ในไทย ชี้่วงปีลายปี ี 2563
ซึ่�ึงระบาดเปีน็ วงกิว้างในกิล่์มีแรงงานตั่างด้าว

Housing Finance Association 2021 27

ทีม่ า: ศูนยขŒอมูลอสงั หารม� ทรัพย
หมายเหตุ: สินเชื่อเพ�่อที่อยู‹อาศัยบุคคลทั่วไปปล‹อยใหม‹ หมายถึง ลูกหนี้รายใหม‹ระหว‹างงวด ซึ่งประกอบดŒวยขŒอมูลของ ธนาคารพาณิชย สถาบันการเง�นเฉพาะกิจ
การเคหะแห‹งชาติ และบร�ษัทประกันชวี �ต

1.2.4 NPL (Non-Performing Loan) NPL สินเชี้่�อท�อี ย่อาศัยของธุ์นาคารพาณชิ ี้ย �
สนิ ัเชื่อทอ่ี ยูอ‹ าศัยของธนัาคารพาณชิ ย เด่อน มีีนาคมี 2564 จำานวน 94.9 พันล้านบาท
หดตััวร้อยละ 0.9 จากิชี้่วงเดียวกิันของปีีกิ่อน
NPL สนิ เชี้อ�่ ทอ�ี ย่อาศยั ของธุ์นาคารพาณิชี้ย � แตั่ขยายตััวร้อยละ 0.3 จากิไตัรมีาสกิ่อน ขณะที� NPL
มีแี นวโน้มีเพ่ม� ีส่งขน�้ มีากิในไตัรมีาสแรกิ และไตัรมีาสท �ี 2 Ratio อย่ที�รอ้ ยละ 3.74
แตั่เริม� ีชี้ะลอลงเลก็ ิน้อยในไตัรมีาสท�ี 3 และ 4 ของปีี 2563
และไตัรมีาสแรกิของปี ี 2564 โดยเดอ่ น ธุ์ันวาคมี 2563 ปีัจจ�บัน NPL อาจยังไมี่สะท้อนถึึงค์ณภาพ
จำานวน 94.6 พันล้านบาท ขยายตััวร้อยละ 7.8 สนิ เชี้อ�่ ทแ�ี ทจ้ รงิ เนอ�่ งจากิ ธุ์ปีท. ออกิมีาตัรกิารชี้ว่ ยเหลอ่
จากิชี้่วงเดียวกิันของปีีกิ่อน คิดเปี็นร้อยละ 18.1 ของ ล่กิหนี�ที�ได้รับผลกิระทบจากิกิารแพร่ระบาดของ
NPL ของธุ์นาคารพาณิชี้ย�ทั�งหมีด ขณะที� NPL Ratio COVID-19 ซึ่ึ�งเริ�มีบังคับใชี้้ตัั�งแตั่เด่อนมีีนาคมี 2563
อย่ที�ร้อยละ 3.78 ลดลงจากิร้อยละ 3.88 ในเด่อน โดยมีาตัรกิารในส่วนของสินเชี้่�อเพ่�อที�อย่อาศัยที� ธุ์ปีท.
กินั ยายน 2563 แตัเ่ พม�่ ีขน�้ มีากิจากิรอ้ ยละ 2.34 ในเดอ่ น ขอความีรว่ มีมีอ่ จากิสถึาบนั กิารเงนิ เชี้น่ กิารพกั ิชี้าำ ระหน� ี
มีีนาคมี 2556 กิารลดอตั ัราดอกิเบย�ี กิารลดคา่ งวด กิารขยายระยะเวลา
ชี้าำ ระหน �ีและกิารปีรบั โครงสรา้ งหน �ีเปีน็ ตัน้ ซึ่ง�ึ ตัอ้ งตัดิ ตัามี
ผลหลงั มีาตัรกิารส�ินสด์ ลงอย่างใกิลช้ ี้ดิ อกี ิคร�งั

ท่มี า: ธนาคารแห‹งประเทศไทย

28 สมาคมสินเช�่อทอี่ ย‹ูอาศัย ป‚ 2564

สมาคมสินิ เชื่�อ่ ที่�่อยู่อ�่ าศัยั Housing Finance Association

แนวโน้้มตลาดและสิินเชื่�่อที่�อ่ ยู่่�อาศัยั ปีี 2564 l รััฐบาลออกมาตรการกระตุ้�นตลาดอสัังหา-
ริมิ ทรัพั ย์์ ดัังนี้้�
เศรษฐกิิจไทย ปีี 2564 มีีแนวโน้้มขยายตััว 1) การปรัับลดค่่าธรรมเนีียมจดทะเบีียน
ต่ำ�ำ�กว่า่ ที่่ค� าด เนื่อ�่ งจากการแพร่่ระบาดของ COVID-19 การโอนและการจำำ�นอง สำำ�หรัับอสัังหาริิมทรััพย์์เพื่่�อ
กลายพัันธุ์์� ระลอกเดืือนเมษายน 2564 กระจายตััว อยู่่�อาศััย มููลค่่าไม่เ่ กินิ 3 ล้า้ นบาท เป็น็ ร้อ้ ยละ 0.01 และ
เร็็วในวงกว้้าง รวมถึึงแหล่่งที่่�พัักคนงานก่่อสร้้างขนาด 0.01 จากเดิิมร้้อยละ 2.00 และ 1.00 ตามลำำ�ดัับ
ใหญ่่ ส่ง่ ผลกระทบต่่อเศรษฐกิจิ โดยเฉพาะอย่่างยิ่่ง� ภาค มีีผลบัังคัับใช้้ตั้้�งแต่่วัันที่่� 3 กุุมภาพัันธ์์ ถึึงวัันที่่� 31
การท่่องเที่่ย� วซึ่่�งเป็็นรายได้้หลักั ของประเทศ ธันั วาคม 2564

ฝ่า่ ยวิจิ ัยั ธนาคารกรุุงเทพ คาดว่า่ ปีี 2564 เครื่อ�่ ง 2) การปรัับลดภาษีีที่่�ดิินและสิ่่�งปลููกสร้้าง
ชี้้�ธุุรกิิจอสัังหาริิมทรััพย์์ที่่�สำำ�คััญ และสิินเชื่่�อเพื่่�อ เหลืือร้อ้ ยละ 10 ของภาษีีที่่�ต้้องจ่่าย ในปีีภาษีี 2564
ที่่�อยู่่� อาศััยปล่่อยใหม่่ มีีแนวโน้้มหดตััวจากปีีก่่อน
โดยมีปี ัจั จัยั สนับั สนุุน และปััจจัยั เสี่่�ยง ดัังต่อ่ ไปนี้้� l ธปท. ออกมาตรการช่่วยเหลืือผู้้�ประกอบ
ธุุรกิิจและลููกหนี้้�รายย่่อยที่่�ได้้รัับผลกระทบจากการแพร่่
ปัจั จัยั สนัับสนุนุ ระบาดของ COVID- 19 ดัังนี้้�

l การฉีดี วัคั ซีนี COVID-19 ให้ไ้ ด้ต้ ามเป้า้ ของไทย - ผู้้�ประกอบธุุรกิิจ เช่น่ มาตรการสนับั สนุุน
และประเทศทั่่�วโลก สินิ เชื่อ่� วงเงิิน 2.5 แสนล้้านบาท และมาตรการพักั ทรััพย์์
พัักหนี้้� หรืือ โกดังั พัักหนี้้� (Asset Warehousing) วงเงินิ
l การขยายความเป็็นเมืือง (Urbanization) 1 แสนล้้านบาท ด้้วยการโอนทรััพย์์เป็็นหลัักประกัันไว้้
ออกสู่�่ ต่า่ งจังั หวัดั โดยเฉพาะจังั หวัดั ที่่เ� ป็น็ แหล่ง่ ท่อ่ งเที่่ย� ว กัับธนาคาร เพื่่�อรัับสิิทธิิขยายเวลาชำำ�ระหนี้้� โดยให้้
การศึึกษา การคมนาคมขนส่่ง การค้้า การลงทุุน สิิทธิ์ซ�ื้อ� คืืนทรัพั ย์์ ภายใน 5 ปีี เป็็นต้้น
และอุุตสาหกรรม
- ลููกหนี้้�รายย่่อย เช่่น การพัักชำำ�ระหนี้้�
l โครงการรถไฟฟ้้าสายสีีเขีียว ส่่วนต่่อขยาย การลดอัตั ราดอกเบี้้ย� การลดค่า่ งวด การขยายระยะเวลา
สายสีแี ดง สายสีชี มพูู และสายสีีเหลืือง เปิิดให้้บริิการ ชำ�ำ ระหนี้้� และการปรัับโครงสร้า้ งหนี้้� เป็น็ ต้น้

l โครงการรถไฟความเร็็วสููงเชื่อ่� ม 3 สนามบินิ l ธนาคารอาคารสงเคราะห์์จััดทำำ�โครงการ
เตรียี มเปิิดพื้้�นที่่ก� ่อ่ สร้า้ งภายในเดืือน กัันยายน 2564 สิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยดอกเบี้้�ยต่ำำ�� เช่่น โครงการ
บ้้านล้้านหลััง โครงการสิินเชื่่�อบ้้านคนละหลััง โครงการ
l กรมธนารัักษ์์เลื่่�อนการใช้้ราคาประเมิินที่่�ดิิน บ้า้ น ธอส. เพื่อ�่ สานรััก และโครงการสินิ เชื่อ�่ ที่่�อยู่่�ที่�อาศัยั
และราคาประเมิินสิ่่�งปลููกสร้้างใหม่่ ออกไปอีีก 1 ปีี เพื่่�อบุุคลากรภาครััฐ เป็น็ ต้น้
เป็็นวัันที่่� 1 มกราคม 2565 ซึ่่�งเป็็นการเลื่่�อนครั้ �งที่่� 2
จากเดิิมที่่�จะบัังคัับใช้้วัันที่่� 1 มกราคม 2563 ทำำ�ให้้การ l อััตราดอกเบี้้�ยสิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยอยู่่�ใน
ประเมินิ ราคาอสังั หาริมิ ทรัพั ย์์ ยังั คงใช้ฐ้ านราคาประเมินิ ระดับั ต่ำำ�� สุุดในรอบกว่า่ 10 ปีี
เดิิมของปีี 2559-2562 ส่่งผลให้้แรงกดดัันต่่อราคา
อสัังหาริมิ ทรััพย์์ลดลง l ผู้้�พัฒั นาอสังั หาริมิ ทรัพั ย์์มีแี นวโน้ม้ เร่ง่ จัดั ราย
การส่่งเสริมิ การขายเพิ่ม�่ ขึ้น้� เพื่อ�่ ระบายอุุปทานคงค้า้ ง

Housing Finance Association 2021 29

ปจ˜ จยั เสยี่ ง

l กิารแพร่ระบาดของ COVID-19 ในไทย และหลายปีระเทศทั�วโลกิ ที�ยังไมี่สามีารถึควบค์มีได้ ส่งผลกิระทบ
โดยตัรงตั่อเศรษฐกิิจและภาคอสงั หารมิ ีทรัพย�

ที่มา: กระทรวงสาธารณสุข และองคก ารอนามัยโลก

l กิารฉดี วคั ซึ่ีน COVID-19 อาจไมีเ่ ปี็นไปีตัามี l กิารแพร่ระบาดของ COVID-19 ทั�วโลกิ
เปี้าหมีายของรัฐบาลที�ตั้องกิารฉีดให้ปีระชี้ากิร 50 และทั�วปีระเทศ ทำาให้รัฐบาลตั้องใชี้้มีาตัรกิารที�เข้มีงวด
ล้านคน ภายในสน�ิ ปี ี 2564 ท�งั น� ี ณ วันที� 25 พฤษภาคมี เพ่�อจำากิัดกิิจกิรรมีทางเศรษฐกิิจและสังคมี ส่งผลให้
2564 ได้ฉีดวัคซึ่ีนไปีแล้ว จำานวน 3.1 ล้านโดส บางธุ์์รกิิจปีระสบปีัญ่หา มีีกิารเลิกิจ้างหร่อลดค่าจ้าง
โดยได้รับเข็มีที� 1 และ 2 จำานวน 2.1 และ 1.0 ล้านคน ทง�ั น �ี อตั ัรากิารวา่ งงาน ปี ี 2563 เฉลย�ี 1.6% เพม�่ ีขน�้ จากิ
คิดเปี็นร้อยละ 3.0 และ 1.4 ของปีระชี้ากิรทั�งปีระเทศ 1.0% ในปีีกิ่อน และส่งส์ดเมี่�อเทียบกิับปีี 53-62
ตัามีลำาดับ โดยจะเห็นได้ว่า อัตัรากิารว่างงานเพ่�มีข้�นอย่างมีี
นยั สาำ คญั ่หลังกิารแพร่ระบาดในไทย

30 สมาคมสนิ เช่อ� ทอ่ี ยูอ‹ าศยั ป‚ 2564

สมาคมสนิ เชอ่� ทอ่ี ย‹อู าศัย Housing Finance Association

ทมี่ า: สาํ นกั งานสภาพฒั นาการเศรษฐกิจและสงั คมแห‹งชาติ

l รายได้ตั่อครัวเรอ่ น ชี้ว่ งปี ี 2552 ถึงึ ปีี 2560 เพ่�มีขน�้ ในอตั ัราชี้ะลอลง และลดลงในปีี 2562 โดย ปีี 2562 เฉล�ยี อยท่ ี�
26,018 บาทตัอ่ เดอ่ น ลดลงรอ้ ยละ 3.4 จากิปี ี2560 ขณะท �ีหนส�ี นิ ภาคครวั เรอ่ นอยใ่ นระดบั สง่ และมี ีแนวโนม้ ีเพม�่ ีขน�้ อยา่ งมีนี ยั สาำ คญั ่
หลงั เกิิดกิารแพรร่ ะบาด ของ COVID-19 ในไทย โดยสดั สว่ นสนิ เชี้่�อท�ีให้แกิ่ภาค ครัวเรอ่ นตัอ่ GDP ในไตัรมีาสท� ี 1-4 ของปี ี
2563 อย่ทร�ี ้อยละ 80.2 83.8 86.6 และ 89.3 ตัามีลาำ ดบั เพม่� ีข�น้ มีากิจากิรอ้ ยละ 59.3 ในปีี 2553 สะท้อน ถึงึ กิำาลังซึ่�อ่ ทลี� ดลง
และอาจสง่ ผลให้เกิดิ อ์ปีทานส่วนเกินิ ในตัลาดอสังหารมิ ีทรพั ย�

ที่มา: สาํ นักงานสถติ แิ หง‹ ชาติ และธนาคารแห‹งประเทศไทย l NPL สินเชี้่�อที�อย่อาศัยของธุ์นาคารพาณิชี้ย�
มีีแนวโน้มีเพ�ม่ ีสง่ ข้น�

l อัตัรากิารปีฏิเสธุ์สินเชี้่�อเพ่�อที�อย่อาศัยของ
สถึาบนั กิารเงนิ เพม�่ ีสง่ ขน�้ เนอ�่ งจากิธุ์นาคารระมีดั ระวงั ในกิาร
ปีลอ่ ยสนิ เชี้�อ่ เพอ�่ ปีอ้ งกินั กิารเกิิดหนเ�ี สยี

l แรงกิดดันของตั้นท์นในกิารกิ่อสร้างมีีแนวโน้มี
เพ่�มีข้�น ดังเห็นได้จากิดัชี้นีราคาวัสด์กิ่อสร้างที�ขยายตััว
โดยเฉพาะอยา่ งยิง� ดชั ี้นีราคาเหลก็ ิและผลิตัภัณฑ � และอัตัรา
เงินเฟอ้ ทีเ� ร�ิมีปีรบั ตัวั สง่ ข�น้

l กิารขาดแคลนแรงงานตั่างด้าว เน่�องจากิมีีกิาร
เคล่�อนย้ายแรงงานกิลับปีระเทศในชี้่วงที�ไทยเกิิดกิารแพร่
ระบาด และไมี่สามีารถึกิลับมีาทำางานได้ จากิกิารปีิดพรมี
แดนระหว่างกิันเพ�่อควบค์มี COVID-19 

Housing Finance Association 2021 31

สถานการณส์ นิ เชอ่ื
ทอี่ ย่อู าศยั ยคุ โควิด 19

ศนู ย์วิจยั กสกิ รไทย

สิำาหรับในปี 2564 น�่ ภาพื่รวิม่ในเรอ� งการใหค้ วิาม่ชื่ว� ิยู่เหล่่อล่่กหน�่
อาจัไม่�เปล่่�ยู่นไปจัากสิถานการณในปี 2563 ม่ากนัก
แตโ� จัที่ยู่การปล่�อยู่สิินเชื่อ่� ใหม่อ� าจัม่่ควิาม่ที่า้ ที่ายู่ม่ากขน�
ตาม่สิถานะที่างการเงนิ ของภาคครวั ิเรอ� นที่่อ� �อนแอล่ง
ที่�าม่กล่างควิาม่เสิ�่ยู่งจัากโควิดิ 19 ที่่ย� ู่่ดเยู่�่อแล่ะม่่ควิาม่ไม่แ� น�นอนสิง่

32 สมาคมสนิ เชอ�่ ทีอ่ ยูอ‹ าศยั ป‚ 2564

สมาคมสิินเชื่อ่� ที่่�อยู่่�อาศัยั Housing Finance Association

สินิ เชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่อ� าศััยผ่า่ นพ้้นปีี 2563 ที่�่ผ่่านมา ด้้วยภาพการเติบิ โต
สวนทิิศทางเศรษฐกิิจและผลิิตภััณฑ์์สิินเชื่่�อรายย่่อยประเภทอื่่�นๆ แม้้จะต้้อง
เผชิิญกัับแรงกระทบอย่่างหนัักจากสถานการณ์์การแพร่่ระบาดของไวรััส
โควิิด 19 หลายระลอก ทั้้�งนี้้� เงิินให้้กู้้�ยืืมเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยส่่วนบุุคคลของ
สถาบันั การเงิินในปีี 2563 ขยายตัวั สููงถึึง 6.5% เร่่งตัวั ขึ้�้นจากที่�่เติิบโต 5.7%
ในปีี 2562 โดยเป็็นการเพิ่่�มขึ้้�นของยอดคงค้้างสิินเชื่่�อทั้้�งในส่่วนของผู้�ให้้
บริิการสิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยที่่�เป็็นธนาคารพาณิิชย์์และสถาบัันการเงิิน
เฉพาะกิจิ (SFIs) จาก 2 สาเหตุหุ ลักั ได้แ้ ก่่ 1) การออกมาตรการช่่วยเหลืือ
ลููกหนี้้ร� ายย่่อย โดยเฉพาะการชะลอการชำ�ำ ระคืืนหนี้้ข� องลููกหนี้้ส� ินิ เชื่อ�่ บ้า้ น และ
2) การปล่่อยสิินเชื่อ�่ ใหม่่ที่่�แม้จ้ ะชะลอลง แต่่ยังั สามารถดำ�ำ เนิินการต่่อเนื่�อ่ งได้้
ตามแรงหนุนุ ของแคมเปญกระตุ้�นยอดขายของผู้้�ประกอบการอสังั หาริมิ ทรัพั ย์์
สำ�ำ หรัับในปีี 2564 นี้้� ภาพรวมในเรื่่�องการให้ค้ วามช่่วยเหลืือลููกหนี้้�อาจ
ไม่่เปลี่่�ยนไปจากสถานการณ์์ในปีี 2563 มากนััก แต่่โจทย์์การปล่่อยสิินเชื่่�อ
ใหม่่อาจมีีความท้้าทายมากขึ้้�นตามสถานะทางการเงิินของภาคครััวเรืือนที่่�
อ่่อนแอลงท่่ามกลางความเสี่ย�่ งจากโควิดิ 19 ที่ย�่ ืืดเยื้้อ� และมีีความไม่่แน่่นอนสููง

Housing Finance Association 2021 33

ในปีี 2563...แม้ภ้ าพรวมยอดคงค้า้ งสินิ อย่่างไรก็็ดีี สิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยปล่่อยใหม่่กลัับ
เชื่่�อบ้้านเติิบโตสููง แต่่เป็็นผลจากมาตรการ สะท้้อนภาพอีีกด้้านหนึ่่�งตามสััญญาณอ่่อนแอของ
ช่่วยเหลืือลููกหนี้้� ขณะที่่�สิินเชื่่�อที่่�อยู่�อาศััย เครื่่�องชี้ �ตลาดที่่�อยู่่�อาศััยและกิิจกรรมทางเศรษฐกิิจใน
บุุคคลทั่่�วไปปล่่อยใหม่ช่ ะลอลงตามภาพรวม ภาพรวม เพราะคงต้้องยอมรัับว่่า ความเสี่่�ยงจากการ
ตลาดที่�่อยู่ �อาศััย ระบาดของไวรััสโควิิด 19 ที่่�ยืืดเยื้้�อกิินเวลาหลายเดืือน
กระทบสถานะการทำำ�งาน รายได้้และกำำ�ลัังซื้ �อของภาค
แม้้สถานการณ์์สิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยจะเติิบโตใน ครััวเรืือน ซึ่่�งเป็็นหนึ่่�งในตััวแปรสำำ�คััญที่่�สถาบัันการเงิิน
อััตราที่�่เร่่งขึ้�้นในปีี 2563 แต่่สาเหตุุสำ�ำ คััญส่่วนหนึ่่ง� เป็็น ใช้้พิิจารณาความสามารถในการชำำ�ระคืืนหนี้้�ของลููกหนี้้�
ผลมาจากการชะลอการชำำ�ระคืืนหนี้้�ของลููกหนี้้�ที่่�ได้้รัับ ทั้้�งนี้้�สิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยปล่่อยใหม่่ทั่่�วประเทศในปีี
ผลกระทบจากการแพร่่ระบาดของไวรััสโควิิด 19 โดย 2563 อยู่่�ที่่� 6.12 แสนล้้านบาท ลดลง 4.4%
สถาบัันการเงิินได้้ออกมาตรการให้้ความช่่วยเหลืือ เมื่่�อเทีียบกัับยอดปล่่อยใหม่่ในปีี 2562 ซึ่่�งอยู่่�ที่่� 6.40
ลููกหนี้้�ตามแนวทางมาตรการช่่วยเหลืือลููกหนี้้�รายย่่อย แสนล้้านบาท อย่่างไรก็็ดีี หากพิิจารณาเฉพาะในส่่วน
ระยะที่�่ 1 และระยะที่่� 2 ของธนาคารแห่่งประเทศไทย ซึ่�ง่ ใน ของธนาคารพาณิชิ ย์์จะพบว่่า ยอดสินิ เชื่อ�่ บ้า้ นปล่่อยใหม่่
ส่่วนของการช่่วยเหลืือลููกหนี้้�สิินเชื่่�อบ้้านตามมาตรการ ในปีี 2563 ยัังคงทำำ�ได้้ใกล้้เคีียงกัับยอดปล่่อยใหม่่ในปีี
ระยะที่�่ 1 เป็็นการพัักชำำ�ระเงิินต้น้ ให้้กัับลููกหนี้้ส� ินิ เชื่�อ่ บ้้าน 2562 ที่ร�่ ะดับั ประมาณ 4.06 แสนล้า้ นบาท นำ�ำ โดย สินิ เชื่อ�่
ที่่�วงเงิินไม่่เกิิน 3 ล้้านบาท ขณะที่ก่� ารช่่วยเหลืือลููกหนี้้�ฯ บ้้านแนวราบและอาคารชุุด ซึ่่�งสอดคล้้องกัับแคมเปญ
ตามมาตรการระยะที่�่ 2 ได้ม้ ีีการยกเลิกิ เงื่่อ� นไขข้้อจำ�ำ กัดั กระตุ้ �นยอดขายของผู้้�ประกอบการอสัังหาริิมทรััพย์์
ด้้านวงเงิินออกไป และลููกหนี้้�สามารถเลืือกขอรัับความ เป็น็ สำ�ำ คััญ
ช่่วยเหลืือจากสถาบันั การเงินิ ได้ห้ ลากหลายรููปแบบมาก
ขึ้้�น อาทิิ การเลื่่�อนการชำำ�ระค่่างวด (เงิินต้้น+ดอกเบี้้�ย)
การเลื่อ�่ นชำ�ำ ระเงิินต้้น หรืือการลดค่่างวดโดยขยายเวลา
การชำำ�ระหนี้้ใ� ห้้นานขึ้�น้

สิินเท่ชื่่า่อ� มเพกื่ล่�อาที่งอ�่ กยูา่อ�่ รารศะับัยาปดล่ขอ่ อยงใโหคมว่ิ่ ดิชะ1ล9อลง ยอดการโอนกรรมสิทิ ธิ์�ท์ ี่่�อยู่อ่� าศัยั และการออก
ใบอนุญุ าตจัดั สรรที่่ด� ินิ เพื่่�อที่�อ่ ยู่่�อาศััยทั่่ว� ประเทศ

ที่่ม� า: ธปท., REIC รวบรวมโดยศููนย์ว์ ิิจัยั กสิิกรไทย

34 สมาคมสิินเชื่�่อที่อ่� ยู่่�อาศัยั ปีี 2564

สมาคมสินิ เชื่�่อที่อ่� ยู่�อ่ าศัยั Housing Finance Association

มาตรการช่่วยเหลืือลููกหนี้้ส� ินิ เชื่่อ� เพื่�่อที่่อ� ยู่่อ� าศััย ตามแนวทางของธปท.

มาตรการ / มีีผลตั้้ง� แต่่วันั ที่�่ แนวทางขั้น� ต่ำ�ำ�ที่ธ่� ปท. กำ�ำ หนด
-วงเงิินไม่่เกิิน 3 ล้า้ นบาท
มาตรการระยะที่�่ 1 1 เม.ย. 2563 - พัักต้้น (พิิจารณาลดดอกเบี้้ย� ตามเหมาะสม)
-ไม่่จำ�ำ กัดั วงเงิิน
มาตรการระยะที่�่ 2 1 ก.ค. 2563 - เลื่่�อนชำำ�ระค่่างวด (เงิินต้้น+ดอกเบี้้�ย) หรืือ พัักต้้น (พิิจารณาลดดอกเบี้้�ย
ตามเหมาะสม) หรืือ ลดค่่างวดโดยขยายเวลาการชำ�ำ ระหนี้้�
มาตรการระยะที่�่ 3 17 พ.ค. 2564
-ลดค่่างวด หรืือ พักั ต้น้ (จ่่ายดอกเบี้้ย� บางส่่วน)หรืือ พักั ต้น้ (พิิจารณาลดดอกเบี้้ย�
ตามเหมาะสม) หรืือ พักั ชำ�ำ ระค่่างวด
-หลัังลดค่่างวด หรืือพัักชำำ�ระหนี้้� ให้้ลููกหนี้้�กลัับมาชำำ�ระคืืนเป็็นขั้ �นบัันได
ตามความสามารถของลููกหนี้้�

ที่ม่� า: ธปท. รวบรวมโดยศูนู ย์ว์ ิิจััยกสิิกรไทย

สถานการณ์์ชะลอตััวของสิินเชื่่�อปล่่อยใหม่่ในปีี 2563 ดัังกล่่าวสอดคล้้องกัับเครื่่�องชี้ �สถานการณ์์ตลาด
ที่่�อยู่่�อาศััยทั่่�วประเทศ อาทิิ ยอดโอนกรรมสิิทธิ์์�ที่่�อยู่่�อาศััยและการออกใบอนุุญาตจััดสรรที่่�ดิินเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยทั่่�ว
ประเทศ ในส่่วนของยอดโอนกรรมสิทิ ธิ์์ท� ี่�่อยู่อ่� าศัยั ในปีี 2563นั้้น� มีียอดโอนกรรมสิิทธิ์์ร� วมอยู่่�ที่่� 358,496 หน่่วย ลดลง
8.5% จากระดับั 391,964 หน่่วยในปีี 2562 โดยยอดโอนกรรมสิทิ ธิ์์�ฯ ลดลงแม้ว้ ่่าจะมีีแรงหนุนุ จาก 1) การที่�ร่ ัฐั บาล
ออกมาตรการกระตุ้�นธุรุ กิจิ อสังั หาริมิ ทรััพย์์ด้้วยการลดค่่าธรรมเนีียมการโอนกรรมสิิทธิ์์แ� ละการจดจำำ�นองสำำ�หรัับที่�่
อยู่อ�่ าศัยั สร้า้ งใหม่่ในราคาไม่่เกินิ 3 ล้า้ นบาท และ2) ผู้้�ประกอบการจัดั รายการส่่งเสริมิ การขาย เช่่นการช่่วยเงินิ ค่่าผ่อ่ นบ้า้ น
และแคมเปญอยู่พ�่ รีี เป็น็ ต้น้ ขณะที่ก�่ ารออกใบอนุญุ าตจัดั สรรที่ด�่ ินิ เพื่อ�่ ที่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั ในปีี 2563 ลดลงทั้้ง� จำ�ำ นวนโครงการ
และจำ�ำ นวนหน่่วย โดยจำ�ำ นวนหน่่วยในปีี 2563 ลดลงมาอยู่ท�่ ี่ร�่ ะดับั 85,347 หน่่วย ซึ่ง�่ เป็น็ ระดับั ต่ำ��ำ สุดุ ในรอบ 8 ปีที ี่ผ�่ ่า่ นมา

Housing Finance Association 2021 35

มองจากพอร์ต์ สินิ เชื่อ�่ บ้า้ นของธนาคาร หากมองในมิิติิของประเภทอสัังหาริิมทรััพย์์จาก
พาณิิชย์์...สิินเชื่่�อบ้้านปล่่อยใหม่่เติิบโตได้้ ฐานข้้อมููลปีี 2563 ของระบบธนาคารพาณิชิ ย์์ จะพบว่่า
ทั้้ง� แนวราบและแนวดิ่่ง� ในยุคุ โควิิด 19 สิินเชื่่�อปล่่อยใหม่่เพื่่�อการซื้ �อที่่�อยู่่�อาศััยประเภทอาคาร
ชุุดพลิิกกลัับมาเติิบโตขึ้้�นในทั้้�งมุุมของจำำ�นวนบััญชีี
ในยุุคที่่�เศรษฐกิิจฝืืดเคืืองท่่ามกลางความเสี่่�ยง สิินเชื่่�อและมููลค่่าสิินเชื่่�อที่่�ปล่่อยใหม่่ ขณะที่่�มููลค่่าสิินเชื่่�อ
จากการระบาดของโควิิด 19 สิินเชื่่�อบ้้านปล่่อยใหม่่ของ ปล่่อยใหม่่ของที่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั แนวราบก็พ็ ลิกิ กลับั มาขยายตัวั
ฝั่่�งธนาคารพาณิิชย์์กลัับขยายตััวได้้อย่่างต่่อเนื่่�อง (ทั้้�ง ด้ว้ ยเช่่นเดีียวกันั โดยแรงหนุนุ หลักั ๆ มาจากแคมเปญทาง
ในส่่วนที่่�เป็็นที่่�อยู่่�อาศััยแนวราบและที่่�อยู่่�อาศััยแนวดิ่่�ง) ก า ร ต ล า ด ข อ ง ผู้้�ป ร ะ ก อ บ ก า ร อ สั ั ง ห า ริ ิ ม ทรั ั พย์ ์
และเป็น็ หนึ่่ง� ในปััจจัยั ที่เ่� ร่่งระดับั หนี้้ค� รััวเรืือนให้้สููงขึ้น้� โดย อััตราดอกเบี้้�ยที่อ�่ ยู่ใ่� นระดับั ต่ำ��ำ และกลยุทุ ธ์ก์ ารเน้น้ กลุ่่�ม
ณ สิ้้�นปีี 2563 ยอดคงค้้างเงิินให้้กู้้�ยืืมแก่่ภาคครััวเรืือน ลููกค้้าที่่�ยัังมีีกำำ�ลัังซื้ �อและรายได้้ไม่่ถููกกระทบจากความ
ของไทยอยู่ท�่ ี่�่ 14.02 ล้า้ นล้า้ นบาท ในจำ�ำ นวนนี้้เ� ป็น็ หนี้้เ� พื่อ�่ ผัันผวนของเศรษฐกิิจ อย่่างไรก็็ดีี เป็็นที่่�น่่าสัังเกตว่่า
ซื้อ� อสังั หาริมิ ทรัพั ย์ป์ ระมาณ 4.79 ล้า้ นล้า้ นบาท คิดิ เป็น็ สถานการณ์ก์ ารระบาดของไวรัสั โควิิด 19 ระลอกที่่�สอง
สััดส่่วนประมาณ 34.1% ของยอดคงค้้างหนี้้�ครััวเรืือน และต่่อเนื่่�องระลอกที่่�สามที่่�ครอบคลุุมช่่วงครึ่ �งแรกของปีี
ซึ่่�งนัับเป็็นสััดส่่วนที่่�สููงที่่�สุุดนัับตั้้�งแต่่ปีี 2555 เป็็นต้้นมา 2564 น่่าจะส่่งผลทำำ�ให้้สถาบัันการเงิินพิิจารณาความ
และสููงขึ้้�นเมื่่�อเทีียบกัับสััดส่่วนประมาณ 33.6% ในปีี เสี่่�ยงด้้านเครดิิตและปล่่อยสิินเชื่่�อใหม่่อย่่างระมััดระวััง
2562 และ เน้น้ ติดิ ตามดููแลคุณุ ภาพของลููกหนี้้อ� ย่่างใกล้ช้ ิดิ มาก
ขึ้้�นในระยะที่่�เหลืือของปีีท่่ามกลางความกัังวลต่่อภาวะ
เศรษฐกิจิ ที่ย�่ ังั ไม่่แน่่นอนและการระบาดของไวรัสั โควิดิ 19
ยังั คงมีีสััญญาณยืืดเยื้้อ�

แม้้โควิิดรอบแรก สิินเชื่อ�่ บ้า้ นปล่่อยใหม่่ของ ธ.พ. ยังั เร่่งตัวั ได้ใ้ นปีี 2563
แต่่โควิดิ รอบสามที่่ร�ุ่น� แรงในปีี 2564 อาจทำ�ำ ให้ย้ อดปล่่อยสินิ เชื่่อ� ใหม่่ชะลอตัวั ลง

ที่ม่� า: ธปท., REIC รวบรวมโดยศูนู ย์ว์ ิิจัยั กสิกิ รไทย

36 สมาคมสิินเชื่่อ� ที่่�อยู่�่อาศัยั ปีี 2564

สมาคมสินิ เชื่�่อที่่�อยู่�่อาศััย Housing Finance Association

นอกเหนืือจากความเคลื่อ�่ นไหวในภาพรวมข้า้ งต้น้ ทั้้�งนี้้� ค่่าเฉลี่่�ย LTV ของสิินเชื่่�อเพื่่�อซื้�อที่่�อยู่่�อาศััย
ศููนย์์วิิจััยกสิิกรไทยได้้รวบรวมประเด็็นอื่่�นๆ เกี่่�ยวกัับ (ไม่่รวมสิินเชื่่�อ top-up) ในปีี 2563 อยู่่�ที่่�ประมาณ
สิินเชื่อ่� เพื่อ่� ที่อ�่ ยู่�่อาศััยในยุคุ โควิิด 19 ที่่น� ่่าสนเพิ่ม่� เติมิ ไว้้ 90.55% สููงขึ้้�นเมื่่�อเทีียบกัับค่่าเฉลี่่�ย LTV ที่่� 87.95%
ดังั นี้้� ในปีี 2562 โดยเป็็นการขยัับสููงขึ้้�นของ LTV
ทั้้�งในส่่วนของสิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยแนวราบและอาคาร
l ความนิิยมในอาคารพาณิิชย์์หรืือตึึกแถวเพื่่�อ ชุุด มาอยู่ท่� ี่่� 91.03% และ 89.62% ในปีี 2563 จากระดับั
อยู่่�อาศััยทยอยลดลงอย่่างต่่อเนื่่�องตลอด 3-4 88.18% และ 87.53% ในปีี 2562 ตามลำ�ำ ดับั ขณะที่�่ LTV
ปีที ี่ผ�่ ่า่ นมา โดยสัดั ส่่วนยอดคงค้า้ งสินิ เชื่อ�่ เพื่อ�่ ที่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั ของสิินเชื่อ่� รีีไฟแนนซ์ก์ ็็เพิ่ม�่ ขึ้้น� มาที่่� 62.30% ในปีี 2563
ประเภทอาคารพาณิชิ ย์์ปรับั ตััวลดลงมาอยู่ท�่ ี่่� 7.5% ต่่อ จาก 61.55% ในปีี 2562 เช่่นกันั
พอร์์ตสิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยโดยรวมของธนาคาร
พาณิิชย์์ในปีี 2563 จากที่�่ในปีี 2559 เคยมีีสััดส่่วนสููงถึึง l มาตรการช่่วยเหลืือลููกหนี้้� และการผ่่อนคลาย
10.6% ในพอร์์ตสิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยโดยรวมของ เกณฑ์์การจััดชั้้�นหนี้้�ของธปท. ช่่วยชะลอการไหลของ
ธนาคารพาณิิชย์์ สิินเชื่่�อด้้อยคุุณภาพในช่่วงสถานการณ์์โควิิด 19
โดยสััดส่่วน NPL ของสิินเชื่่�อบ้้านชะลอลงจากระดัับ
l ความนิิยมในที่่�อยู่่�อาศััยประเภทแนวราบเพิ่่�ม 4.04% ในไตรมาส 1/2563 (ก่่อนการระบาดโควิิด)
มากขึ้้�น เพราะสามารถตอบโจทย์์ในด้้านประโยชน์์ของ มาอยู่ท�่ ี่�่3.78%ในช่่วงสิ้น� ปีี2563และ3.74%ในไตรมาสที่�่
พื้้�นที่่�ใช้้สอยในช่่วงที่่�ต้้องทำำ�งานจากที่่�บ้้าน หรืือ Work 1/2564 อย่่างไรก็็ดีี สถาบัันการเงิินยัังคงต้้องดููแล
From Home อย่่างไรก็็ดีี ยอดสิินเชื่่�อคงค้้างสำำ�หรัับ ช่่วยเหลืือลููกหนี้้อ� ย่่างใกล้ช้ ิดิ ต่่อเนื่อ�่ งในช่่วงที่เ�่ หลืือของปีี
ที่่�อยู่่�อาศััยประเภทอาคารชุุดยัังคงมีีสััดส่่วนสููงขึ้้�นอย่่าง 2564 ตามมาตรการช่่วยเหลืือลููกหนี้้�รายย่่อยระยะที่่�
ต่่อเนื่อ�่ งเช่่นกันั โดยล่่าสุดุ ในปีี 2563 สัดั ส่่วนยอดคงค้า้ ง สาม
สิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยประเภทอาคารชุุดขยัับขึ้้�นมาอยู่่�ที่่�
23.8% ของพอร์์ตสิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยโดยรวมของ
ธนาคารพาณิชิ ย์์

l ผู้�บริิโภคชะลอการซื้�อที่่�ดิินเปล่่าสำำ�หรัับไว้ส้ ร้า้ ง
บ้า้ น ขณะที่ก�่ ลับั นิยิ มซื้อ� บ้า้ นพร้อ้ มที่ด�่ ินิ มากขึ้น�้ ตามการ
ทำ�ำ การตลาดให้้เชิงิ รุุกของผู้้�ประกอบการอสังั หาริมิ ทรััพย์์
และราคาคอนโดมิิเนีียมที่่�แพงขึ้้�น จนทำำ�ให้้ลููกค้้าหัันเห
ความสนใจมาสู่บ�่ ้า้ นพร้อ้ มที่ด�่ ินิ ในบริเิ วณชานเมืืองมาก
ขึ้้�นซึ่่�งมีีผลทำำ�ให้้สิินเชื่่�อเพื่่�อซื้ �อบ้้านหรืือที่่�ดิินพร้้อมบ้้าน
เพื่�่ออยู่่�อาศััยเติบิ โตในอััตราที่�่เร่่งขึ้�น้ มาอยู่ท่� ี่่� 6.4% ในปีี
2563 จาก 5.9% ในปีี 2562

l ภาวะการแข่่งขันั ในตลาดสิินเชื่อ่� เพื่อ่� ที่�่อยู่�่อาศัยั
ยัังคงเป็็นไปอย่่างเข้้มข้้น โดยนอกจากจะสะท้้อนผ่่าน
กลยุุทธ์์เดิิมในการนำำ�เสนอรายการส่่งเสริิมการขายใน
รููปอััตราดอกเบี้้�ยต่ำำ��ในช่่วงปีีแรกๆ ของสัญั ญาแล้ว้ ก็็ยังั
ปรากฎในรููปการให้้วงเงิินสิินเชื่่�อต่่อหลัักประกััน (Loan
to Value: LTV) ที่ข่� ยัับสููงขึ้�น้ ในหลายๆ มิติ ิดิ ้้วยเช่่นกันั

Housing Finance Association 2021 37

แนวโน้้มสิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่�อาศััยปีี 2564 รายได้้ หรืือ DSR เพิ่่�มขึ้้�นเมื่่�อเทีียบกัับผลสำำ�รวจฯ
ขยายตััวได้้ต่่อ แต่่ในอััตราที่่�ชะลอลง ขณะที่่� เดืือนมีี.ค. 2564 (ช่่วงก่่อนโควิิดรอบสาม) โดย DSR
สถานะทางการเงิินของลููกหนี้้�รายย่่อยอ่่อน จากผลสำำ�รวจฯ เดืือนมิ.ิ ย. 2564 ขยัับขึ้�น้ มาที่�่ 46.9%
แอลง เพราะโควิดิ 19 ยื้้�ดเยื้้�อ เทีียบกัับ DSR ที่่� 42.8% จากผลสำำ�รวจฯ เดืือนมีี.ค.
2564
เมื่่�อมองออกไปในปีี 2564 คงต้้องยอมรัับว่่า
ความเสี่่�ยงของการระบาดของโควิิด 19 ระลอกที่่�สาม สถานะทางการเงินิ โควิิดรอบ 3 ถดถอยลง
น่่าจะเป็็นปััจจััยกดดัันสถานการณ์์เศรษฐกิิจไทย
โดยเฉพาะในช่่วงไตรมาสที่่� 2/2564 และไตรมาสที่่� ที่�ม่ า: ศููนย์์วิิจััยกสิิกรไทย
3/2564 ขณะที่ต�่ ัวั แปรสำ�ำ คัญั ที่จ�่ ะพลิกิ สถานการณ์ก์ ลับั หมายเหตุุ: ผลสำ�ำ รวจช่ว่ งปลาย พ.ค.-ต้น้ มิิ.ย. 2564 จำ�ำ นวน 300 ตัวั อย่า่ ง
มาในช่่วงโค้้งสุุดท้้ายของปีี 2564 คงจะต้้องฝากความ
หวัังไว้้ที่่�การบริิหารจััดการวััคซีีนต้้านโควิิด 19 และการ
ระดมเร่่งฉีีดวัคั ซีีนให้ส้ ามารถครอบคลุมุ ประชากรภายใน
ประเทศให้ไ้ ด้ม้ ากที่ส�่ ุดุ ทั้้ง� นี้้ศ� ููนย์ว์ ิจิ ัยั กสิกิ รไทยประเมินิ ว่่า
เศรษฐกิจิ ไทยในปีี 2564 อาจสามารถประคองอัตั ราการ
ขยายตััวไว้ไ้ ด้ท้ ี่�ป่ ระมาณ 1.8% เทีียบกัับที่�ห่ ดตััว 6.1%
ในปีี 2563 ภายใต้้สมมติิฐานที่่�ว่่าการระบาดของโควิิด
ระลอกที่่�สามจะทยอยบรรเทาลงในช่่วงครึ่�งปีีหลััง ซึ่่�งจะ
ช่่วยสร้้างความเชื่อ่� มั่่น� ให้้กับั ภาคครัวั เรืือนและธุรุ กิจิ และ
เมื่่�อประกอบภาพเข้้ากัับการส่่งออกที่่�ยัังน่่าจะมีีสััญญา
ณดีีต่่อเนื่่�องตามการฟื้้�นตััวของเศรษฐกิิจโลก คงทำำ�ให้้
เส้น้ ทางการฟื้้น� ตัวั ของเศรษฐกิิจไทยมีีความชัดั เจนมาก
ขึ้้�นในไตรมาสที่�่ 4/2564 และต่่อเนื่่�องไปในปีี 2565

ท่่ามกลางสถานการณ์์การระบาดของไวรััสโควิิด
19 ที่่ก� ินิ เวลานานกว่่า 1 ปีี (นัับตั้้�งแต่่การระบาดระลอก
แรกเมื่่�อช่่วงเดืือนมีี.ค. 2563) ทำำ�ให้้สถานะทางการเงิิน
ของครัวั เรืือนหลายส่่วนมีีความอ่่อนแอและเปราะบางมาก
ขึ้น�้ ในปีี 2564 นี้้� แม้ว้ ่่าหากมองในภาพใหญ่่ จะมีีโอกาสเห็น็
เศรษฐกิจิ ไทยพลิกิ กลับั มาขยายตัวั ได้ก้ ็ต็ าม ดังั นั้้น� เพื่อ�่ ให้้
สามารถประเมิินสถานการณ์์ดัังกล่่าวได้้อย่่างชััดเจน
มากขึ้้�น ศููนย์์วิิจััยกสิิกรไทยจึึงทำำ�การสำำ�รวจสถานการ
ณ์์หนี้้�สิินของภาคครััวเรืือนก่่อน-หลัังมีีโควิิด 19
ระลอกที่�ส่ าม ซึ่่�งผลสำำ�รวจฯ พบว่่า สถานการณ์์รายได้้
และหนี้้�สิินของรายย่่อยถดถอยลง โดยผู้้�ตอบแบบสอบ
ถามที่ม�่ ีีรายได้ไ้ ม่่ปกติมิ ีีสััดส่่วนเพิ่ม�่ ขึ้น�้ และโดยเฉลี่ย�่ แล้ว้
ผู้้�ตอบแบบสอบถามในรอบเดืือนมิิ.ย. 2564 (หลังั โควิิด
รอบสาม) มีีจำ�ำ นวนบัญั ชีีสินิ เชื่�อ่ และสััดส่่วน ภาระหนี้้�ต่่อ

38 สมาคมสิินเชื่�่อที่�อ่ ยู่อ่� าศััย ปีี 2564

สมาคมสินิ เชื่อ่� ที่่�อยู่่อ� าศัยั Housing Finance Association

โดยหากพิิจารณาเฉพาะในกลุ่่�มผู้้�ตอบแบบ เขตกรุุงเทพฯ และปริิมณฑลนั้้�น ศููนย์์วิิจััยกสิิกรไทย
สอบถามที่่�มีีความเปราะบางทางการเงิิน ซึ่่�งเผชิิญ คาดว่่า ในปีี 2564 อาจมีีจำำ�นวนประมาณ 1.76-1.82
ทั้้�งปััญหารายได้้ลด ค่่าใช้้จ่่ายไม่่ลด และภาระหนี้้� แสนหน่่วย ลดลงจากยอดโอนฯ ที่�่ 1.97 แสนหน่่วยในปีี
สููงเกิินกว่่า 50% ต่่อรายได้้ต่่อเดืือน จะพบว่่า สััดส่่วน 2563 ที่ผ�่ ่า่ นมา ขณะที่โ�่ จทย์ท์ ้า้ ทายในฝั่ง�่ สถาบันั การเงินิ
ของกลุ่่�มเปราะบางในผลสำำ�รวจเดืือนมิิ.ย. 2564 จะยัังคงอยู่่�ที่่�การติิดตามให้้ความช่่วยเหลืือลููกหนี้้�
ขยัับขึ้้�นมาที่่� 22.1% ของผู้้�ตอบแบบสอบถามทั้้�งหมด สินิ เชื่่�อบ้้าน เร่่งปรับั โครงสร้้างหนี้้�ให้้สอดคล้อ้ งกับั ความ
เทีียบกับั สัดั ส่่วนประมาณ 10.8%ในผลสำ�ำ รวจเดืือนมีี.ค. สามารถในการชำ�ำ ระหนี้้ข� องลููกหนี้้แ� ต่่ละราย เพื่อ�่ ประคอง
2564 ภาพสะท้้อนดังั กล่่าวตอกย้ำ��ำ ปััญหาหนี้้ค� รัวั เรืือน คุุณภาพของลููกหนี้้�สิินเชื่่�อบ้้านในพอร์์ต รวมไปถึึงการ
ของไทยที่่�มีีแนวโน้้มสููงขึ้้�นในปีี 2564 โดยศููนย์์วิิจััย วางแนวทางการปล่่อยสิินเชื่่�อในลัักษณะที่่�ระมััดระวััง
กสิิกรไทยคาดว่่า หนี้้�ครััวเรืือนไทยน่่าจะขยัับขึ้้�นมาแตะ ต่่อเนื่่�อง ด้้วยภาพดัังกล่่าวทั้้�งหมดนี้้� ทำำ�ศููนย์์วิิจััย
ระดัับ 90% ต่่อจีดี ีีพีี และเป็น็ หนึ่่ง� ในโจทย์์ผลกระทบจาก กสิิกรไทยคาดว่่า แม้้สิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยของระบบ
โควิิด 19 ที่่�ทำำ�ให้้ภาคส่่วนที่่�เกี่่�ยวข้้องต้้องกลัับมาดููแล ธนาคารพาณิชิ ย์จ์ ะสามารถขยายตัวั ต่่อเนื่อ�่ งในปีี 2564
อย่่างจริงิ จังั หลัังผ่า่ นโควิิดรอบนี้้�ไปแล้้ว แต่่ก็จ็ ะเป็น็ อัตั ราการเติบิ โตที่ช�่ ะลอลงมาอยู่ท�่ ี่ก�่ รอบ 4.0-
5.0% จากที่่�เติิบโต 5.9% ในปีีปีี 2563 ที่ผ่� ่่านมา y
ทั้้ง� นี้้ห� ากย้อ้ นกลับั มามองที่ก�่ ิจิ กรรมในตลาดที่อ�่ ยู่�่
อาศััย คงต้้องยอมรับั ว่่า สภาพเศรษฐกิิจที่ย�่ ังั ไม่่ฟื้้�นเป็็น
ปกติิและสถานการณ์์หนี้้�ของภาคครััวเรืือนที่่�สููง จะเป็็น
ปััจจัยั ที่ท�่ ำ�ำ ให้ก้ ารฟื้น�้ ตัวั ของตลาดที่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั เป็น็ โจทย์ท์ ี่�่
ค่่อนข้้างท้้าทายในปีี 2564 นี้้�ต่่อเนื่่�องจากปีี 2563
ที่่�ผ่่านมา โดยสำำ�หรัับการโอนกรรมสิิทธิ์์�ที่่�อยู่่�อาศััยใน

Housing Finance Association 2021 39

สถานการณ์สนิ เช่อื เพ่ือท่อี ยูอ่ าศยั
ภายใตส้ ถานการณ์โควดิ -19

การเคหะแห่งชาติ

ว�กู้ฤต้กู้�รัณกู้�รัแพรั�รัะบ�ดของ COVID-19
ซ�ึงป็รัะเที่ศัไที่ยู่ กู้เ็ ป็น็ อก่ ู้ป็รัะเที่ศัหน�งึ ที่่�กู้�ำ ลัังเผู้ช่ิญอยู่้ก� ู้บั
เช่ื้อไวรััสำดงั กู้ลั�� วที่�ก่ ู้�ำ ลัังแพรัร� ัะบ�ดอยู่�� งหนกั ู้ในป็จ˜ ำจำ�บนั
ซึ�งได�สำ�งผู้ลักู้รัะที่บโดยู่ต้รังต้อ� ภู�ค่อสำงั ห�รัม� ิที่รัพั ยู่แ ลัะที่อ�่ ยู่�อ้ �ศัยั ู่

40 สมาคมสนิ เชอ่� ทีอ่ ย‹อู าศัย ป‚ 2564

สมาคมสิินเชื่�่อที่�่อยู่�อ่ าศััย Housing Finance Association

มนุุษย์์เราได้้ผ่่านวิิกฤตโรคระบาดมาแล้้วหลายครั้้�ง แต่่คงไม่่มีีครั้้�งไหน
จะส่ง่ ผลกระทบต่อ่ มนุุษย์์ สัังคม และโลกที่่ค� รอบคลุุมมิิติไิ ด้้กว้้างขวางเท่่ากัับ
โรคติิดเชื้้�อไวรััสโคโรนา 2019 (COVID-19) เพราะไวรััสตััวนี้้�ไม่่เพีียงแต่่ส่ง่ ผลให้้
เกิดิ ความเจ็บ็ ป่ว่ ยสูญู เสียี ในระดัับบุคุ คลเท่า่ นั้น�้ แต่ก่ ารระบาดของ COVID-19
ยัังส่่งผลกระทบต่่อทุุกมิิติิและทุุกประเทศ เนื่่�องจากนัับแต่่เราได้้เข้้าสู่�
ยุุคโลกาภิิวััตน์์ มีีเส้้นเขตแดนรััฐ ยัังจะแบ่่งโลกออกเป็็นประเทศตามที่่�แสดง
ในแผนที่่�แต่ก่ ารติดิ ต่อ่ ค้า้ ขายการไปมาหาสู่�รวมทั้ง�้ การสื่อ� สารบนโลกออนไลน์์
ทำ�ำ ให้ผู้้�คนบนโลกถูกู ผูกู ไว้อ้ ย่า่ งใกล้ช้ ิดิ และผลกระทบของการสััมผััสทางตรง
ที่่�มาจากการสััมผััสและติิดเชื้้�อ รวมทั้้�งผลกระทบทางจิิตใจที่่�มาจาก
การสื่่�อสารในโลกออนไลน์์ที่่�รวดเร็็ว ทำำ�ให้้การรัับรู้้�ข้้อมููลข่่าวสาร
ขาดการตั้้�งสติิ และการตื่่�นตระหนกเกิิดเป็็นกระแสไปทั่่�วโลก ซึ่่�งยัังไม่่มีีใคร
คาดเดาได้้ว่่าวิิกฤตการณ์์ครั้้�งนี้้�จะยุุติแิ ละผ่่านพ้้นไปเมื่่�อใด

จากสถานการณ์ช์ ่ว่ งปลายปีี 2562 ถึึงปัจั จุบุ ััน ทั่่ว� โลกกำ�ำ ลัังเผชิญิ
กัับวิิกฤตการณ์์การแพร่่ระบาดของ COVID-19 ซึ่่�งประเทศไทย ก็็เป็็นอีีก
ประเทศหนึ่่�งที่่�กำำ�ลัังเผชิิญอยู่่�กัับเชื้้�อไวรััสดัังกล่่าวที่่�กำำ�ลัังแพร่่ระบาด
อย่่างหนัักในปััจจุุบััน ซึ่่�งได้้ส่่งผลกระทบโดยตรงต่่อภาคอสัังหาริิมทรััพย์์
และที่่�อยู่�อาศััย เนื่่�องจากทำำ�ให้้ผู้�บริิโภคชะลอการตััดสิินใจซื้้�อ เห็็นได้้จาก
ข้้อมููลของศููนย์์ข้้อมููลอสัังหาริิมทรััพย์์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์์แสดงถึึง
จำำ�นวนที่่�อยู่�อาศััยจดทะเบีียนใหม่่และยอดโอนกรรมสิิทธิ์ �ที่่�อยู่�อาศััยในช่่วงปีี
พ.ศ. 2563 ในเขตพื้้�นที่่�ภาคกลาง โดยเฉพาะอย่่างยิ่่�งในกรุุงเทพฯ และ
ปริิมณฑลลดลง (ดัังแสดงแผนภููมิิที่่� 1 และ 2) อย่่างชััดเจนเมื่่อ� เทียี บกัับช่ว่ งปีี
พ.ศ. 2562



Housing Finance Association 2021 41

แผนภูมู ิทิ ี่่� 1 จำ�ำ นวนหน่่วยการโอนกรรมสิิทธิ์ท�์ ี่่�อยู่อ่� าศัยั ไตรมาส 1 ปีี 2563 แผนภููมิิที่�่ 1 จำ�ำ นวนมููลค่่าการโอนกรรมสิิทธิ์ท�์ ี่่�อยู่�อ่ าศัยั ไตรมาส 1 ปีี 2563
(หน่่วย: ล้้านบาท)

ที่ม�่ า : ศูนู ย์์ข้อ้ มููลอสังั หาริมิ ทรััพย์์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์์ ที่ม�่ า : ศูนู ย์ข์ ้้อมููลอสังั หาริมิ ทรััพย์์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์์

ผลกระทบของภาคที่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั จากสถานการณ์์ อััตราส่ว่ นสินิ เชื่อ� ต่่อมูลู ค่่าหลัักประกััน (Loan to Value:
COVID-19 LTV) ซึ่่�งจะมีีผลกระทบกัับคนที่่�มีีที่่�อยู่�อาศััยตั้้�งแต่่ 2
หลัังขึ้้�นไป และคนที่่�ซื้้�อที่่�อยู่�อาศััยที่่�มีีมููลค่่ามากกว่่า 10
โดยผลกระทบต่่อภาคที่่�อยู่�อาศััยนั้้�นได้้ส่่งผล ล้า้ นบาทขึ้น�้ ไป โดยมีีรายละเอียี ดดัังนี้้�
กระทบทั้ง�้ ด้า้ นอุปุ สงค์แ์ ละอุปุ ทาน เนื่่อ� งจากผู้�บริโิ ภคชะลอ
การตััดสินิ ใจซื้อ�้ ออกไป ในขณะที่่ผ� ู้้�ประกอบการโครงการ 1. สำ�ำ หรับั ผู้�ก้ ู้�ท้ ี่่�อยู่่�อาศัยั หลังั แรก
อสัังหาริิมทรััพย์์ต่่างชะลอการเปิิดตััวโครงการใหม่่
แม้้กระทั่่�งโครงการที่่�อยู่ �ระหว่่างการก่่อสร้้างทั้้�งใน 1.1 ในกรณีผีู้�กู้�ซื้อ� ที่่อ� ยู่�อาศััยราคาต่ำ��ำ กว่า่ 10
ส่่วนกลาง และส่่วนภูมู ิิภาคอื่่�น ๆ ก็็ได้ร้ ัับผลกระทบจาก ล้้านบาท ผู้�กู้�จะต้อ้ งวางเงินิ ดาวน์ข์ ั้�้นต่ำ�ำ�ร้อ้ ยละ 0-10 ซึ่�่ง
วััสดุุก่่อสร้้างที่่�มีีราคาสููงขึ้้�นและการขาดแคลนแรงงาน ไม่ม่ ีีการเปลี่่ย� นแปลงจากในปััจจุบุ ััน
เนื่่�องจากโรงงาน วััสดุุก่่อสร้้างบางชนิิดได้้รัับผลกระทบ
จากสถานการณ์์ COVID-19 เช่่นกััน ผู้้�ประกอบการ 1.2 ในกรณีีผู้้�กู้้�ซื้้�อที่่�อยู่�อาศััยราคา 10
โครงการฯ จึึงไม่่สามารถส่่งมอบโครงการได้้ตามเวลาที่่� ล้้านบาทขึ้�น้ ไป ผู้�กู้�จะต้้องวางเงิินดาวน์์ขั้�น้ ต่ำ�ำ�ร้อ้ ยละ 20
กำำ�หนด
2. สำำ�หรัับผู้ก�้ ู้�้ที่อ�่ ยู่�อ่ าศัยั หลังั ที่�่ 2 เป็น็ ต้น้ ไป
นอกจากผลกระทบของลููกค้้าที่่�อยู่ �อาศััยรายใหม่่
ที่่ว� างแผนจะซื้อ�้ บ้า้ นแล้ว้ ยัังมีลี ูกู ค้า้ กลุ่�มที่่ม� ีกี ารกู้้�ยืืม หรือื 2.1 ในกรณีผีู้�กู้�ซื้อ� ที่่อ� ยู่�อาศััยราคาต่ำ��ำ กว่า่ 10
ยื่่�นขอสิินเชื่ �อเพื่่�อที่่�อยู่�อาศััยกัับสถาบัันการเงิินแล้้ว ล้้านบาท และผ่่อนชำำ�ระบ้้านหลัังแรก ยัังไม่่ถึึง 3 ปีี
4,228,272 ล้้านบาท (อ้้างอิิงข้้อมููลจากธนาคารแห่่ง จะต้อ้ งวางเงิินดาวน์ร์ ้อ้ ยละ 20
ประเทศไทย ซึ่่�งคาดว่่าจะได้้รัับผลกระทบจากรายได้้
และการหาเงินิ มาผ่อ่ นชำ�ำ ระหนี้้ต� ามมา) 2.2 ในกรณีผีู้�กู้�ซื้อ� ที่่อ� ยู่�อาศััยราคาต่ำ��ำ กว่า่ 10
ล้้านบาท และผ่่อนชำำ�ระบ้้านหลัังแรก ตั้้�งแต่่ 3 ปีีขึ้้�นไปจะ
มาตรการสิินเชื่่�อที่อ�่ ยู่่�อาศัยั ทั่่�วไป ต้้องวางเงิินดาวน์์ร้้อยละ 10

สำำ�หรัับมาตรการควบคุุมสิินเชื่ �อบ้้านตััวใหม่่ที่่�ถููก 2.3 ในกรณีีต้้องการกู้้�ซื้้�อบ้้านหลัังที่่� 2
กำ�ำ หนดขึ้�้นในวัันที่่� 1 เมษายน พ.ศ. 2562 โดย ธนาคาร ที่่�ราคาตั้้�งแต่่ 10 ล้้านบาทขึ้้�นไป จะต้้องวางเงิินดาวน์์
แห่่งประเทศไทยจะมีีการปรัับเงิินดาวน์์ขั้้�นต่ำำ��หรืือ ร้้อยละ 20

2.4 ในกรณีีซื้้�อบ้้านหลัังที่่� 3 ขึ้้�นไป จะต้้องวาง
เงิินดาวน์์ร้้อยละ 30 ในทุกุ ระดัับราคา

42 สมาคมสินิ เชื่�่อที่�่อยู่่อ� าศัยั ปีี 2564

สมาคมสนิ เช�่อท่อี ย‹อู าศยั Housing Finance Association

การเคหะแห�งชื่าติออกมาตรการสินเชื่่�อท่�อยู่่� 100 ล้้านุบาท โด้ย์ส่ิทธิ�ที�จะได้้ร้บ ได้้แก่ (1) เล้้�อนุการ
อาศััยู่ท่�ชื่�วยู่เหล่อล่กคŒาในชื่�วงสถานการณ์์ ชื้ำาระหนุี� (ท้�งเงินุต้นุแล้ะด้อกเบี�ย์) ภิาย์ในุชื้่วิง 6 เด้้อนุ
COVID-19 นุบ้ ต�้งแตว่ ิน้ ุท�ี 23 เมษาย์นุ-22 ตลุ ้าคม พ.ศ. 2563 (2)
เป่น็ ุการเล้้อ� นุโด้ย์อต้ โนุม้ติ ล้กู หนุี� ไม่ต้องตดิ ้ตอ่ ส่ถูาบน้ ุ
จากส่ถูานุการณ์ก์ ารแพร่ระบาด้ของ COVID-19 การเงินุเพ�อ้ ร้บส่ทิ ธ�ิ แล้ะ (3) ไมถ่ ู้อเป่น็ ุการผ่ดิ ้นุด้ ้ชื้ำาระหนุ�ี
ในุป่ัจจุบ้นุส่่งผ่ล้ให้หล้าย์ครอบคร้วิได้้ร้บผ่ล้กระทบทาง ไมเ่ ส่ยี ์ป่ระวิ้ตขิ อ้ มูล้เครด้ิต เป่็นุต้นุ
ด้า้ นุเศรษฐกจิ แล้ะป่ระส่บป่ญั หาราย์รบ้ ไมพ่ อกบ้ ราย์จา่ ย์
ธนุาคารแห่งป่ระเทศไทย์จ้งได้้ผ่่อนุผ่้นุกฎระเบีย์บหล้าย์ ส่ำาหร้บผู่้มีราย์ได้้นุ้อย์ที�ต้องการที�อย์ู่อาศ้ย์เพ้�อ
ป่ระการในุการบรรเทาป่ัญหาด้้านุการเงินุให้แก่ธุรกิจ เป่น็ ุทพ�ี ก้ อาศย้ ์ส่รา้ งครอบครว้ ิทอ�ี บอนุ่ ุ การเคหะแหง่ ชื้าติ
แล้ะป่ระชื้าชื้นุเพ้�อให้มีส่ภิาพคล้่องเพีย์งพอในุชื้่วิง จง้ เป่น็ ุทพ�ี ง�่ ส่าำ คญ้ ของผ่มู้ รี าย์ได้น้ ุอ้ ย์ใหเ้ ขา้ ถูง่ ทอ�ี ย์อู่ าศย้ ์
ส่ถูานุการณ์์ COVID-19 เชื้่นุ ผ่่อนุผ่้นุให้ส่ถูาบ้นุ ที�มีมาตรฐานุแล้ะในุราคาที�ส่ามารถูร้บภิาระได้้ ท้�งนุี�
การเงนิ ุแล้ะธรุ กจิ การเงนิ ุทไ�ี มใ่ ชื้ส่ ่ถูาบน้ ุการเงนิ ุ โด้ย์การให้ ผ่มู้ รี าย์ได้น้ ุอ้ ย์หล้าย์กล้มุ่ อาชื้พี ไมม่ หี ล้ก้ ฐานุทางการเงนิ ุ
ควิามชื้่วิย์เหล้้อแก่ลู้กหนุี�ที�ย์้งไม่ด้้อย์คุณ์ภิาพ (Non- ที�ชื้้ด้เจนุจ้งทำาการย์้�นุขอส่ินุเชื้้�อจากส่ถูาบ้นุการเงินุ
NPL) ให้คงส่ถูานุะจ้ด้ชื้้�นุของลู้กหนุี�ไวิ้เชื้่นุเด้ิมก่อนุเกิด้ โด้ย์ถููกป่ฏิิเส่ธถู่งร้อย์ล้ะ 40 (จากส่ถูิติส่ถูาบ้นุการเงินุ
ผ่ล้กระทบจาก COVID-19 แล้ะการให้ส่ินุเชื้้�อป่ระเภิท การป่ฏิิเส่ธส่ินุเชื้้�อของลู้กค้า การเคหะแห่งชื้าติ ณ์
เงนิ ุทุนุหมุนุเวิีย์นุ (Working Capital) แก่ล้กู หนุเ�ี พิ�มเติม เมษาย์นุ 2563) เนุ้�องจากหล้้กเกณ์ฑ์แล้ะเงื�อนุไข
เพ้�อเส่ริมส่ภิาพคล้่องให้ลู้กหนุี�ส่ามารถูด้ำาเนุินุธุรกิจได้้ การพิจารณ์าส่ินุเชื้้�อของส่ถูาบ้นุการเงินุนุ้�นุเข้มงวิด้
อย์่างต่อเนุ้�องในุระหวิ่างการป่ร้บป่รุงโครงส่ร้างหนุี� ทำาให้ลู้กค้าฝันุส่ล้าย์ไม่ส่ามารถูมีบ้านุเป่็นุของต้วิเอง
เป่็นุต้นุ ในุส่่วินุของส่ถูาบ้นุการเงินุเองก็มีมาตรการ การเคหะแห่งชื้าติเริ�มป่ล้่อย์ส่ินุเชื้้�อโด้ย์ให้ลู้กค้าเชื้่าซึ่้�อ
ชื้่วิย์เหล้้อลู้กหนุี�ที�อย์ู่อาศ้ย์ท้�งราย์ใหม่แล้ะราย์เก่า ก้บการเคหะแห่งชื้าติ แล้ะทำาเชื้่าซึ่้�อก้บโครงการ “ส่ินุเชื้้�อ
จะได้้ร้บส่ิทธิ�ทุกส่ถูาบ้นุการเงินุที�มีวิงเงินุกู้รวิมไม่เกินุ เพ้�อการพ้ฒนุาที�อย์ู่อาศ้ย์ส่ำาหร้บผู่้มีราย์ได้้นุ้อย์”

Housing Finance Association 2021 43

เพอ�้ ชื้ว่ ิย์เหล้อ้ กล้มุ่ ป่ระชื้าชื้นุทม�ี รี าย์ได้น้ ุอ้ ย์ทไ�ี มส่ ่ามารถู มิ�ต้รักู้�รัที่�ส่ ำอง ป่ร้บโครงส่ร้างหนุี�ลู้กคา้ เชื้า่
เข้าถู่งแหล้่ง ส่ินุเชื้้�อในุการซึ่้�อที�อย์ู่อาศ้ย์จากส่ถูาบ้นุ ซึ่้�อที�มีหนุี�ค้างชื้ำาระทุกอ้ตราด้อกเบี�ย์ โด้ย์มีหล้้กเกณ์ฑ์
การเงนิ ุป่กตใิ หม้ โี อกาส่เขา้ ถูง่ แหล้ง่ ส่นิ ุเชื้อ�้ เพอ�้ ทอ�ี ย์อู่ าศย้ ์ เงอ�ื นุไข ด้ง้ นุี� 1) ล้กู ค้าทีม� หี นุี�ค้างชื้ำาระแล้ะการเคหะแห่งชื้าติ
เป่น็ ุของตว้ ิเองโครงการส่นิ ุเชื้อ�้ ฯด้ง้ กล้า่ วิถูอ้ เป่น็ ุเครอ�ื งมอ้ บอกเล้กิ ส่้ญญาแล้ว้ ิหรอื ย์ง้ ไมบ่ อกเล้ิกส่้ญญา 2) ป่รบ้
ทางการเงินุที�จะชื้่วิย์ให้ผู่้มีราย์ได้้นุ้อย์ส่ามารถูเป่็นุ โครงส่ร้างหนุี�พร้อมล้ด้อ้ตราด้อกเบี�ย์คงเหล้้อร้อย์ล้ะ
เจา้ ของที�อย์่อู าศ้ย์ได้้ง่าย์ขน้� ุ เป่น็ ุการล้ด้ควิามเหล้อ้� มล้�าำ 6.50 ทุกป่ระเภิทส่้ญญา (ส่้ญญาเชื้่าซึ่้�อ ป่ระนุอมหนุี�
ในุด้้านุที�อย์ู่อาศ้ย์ตามนุโย์บาย์ของภิาคร้ฐที�ต้องการ ที�ด้ินุส่่วินุเกินุฯ) กรณ์ีส่้ญญามีอ้ตราด้อกเบี�ย์ไม่เกินุ
ล้ด้ภิาระป่ระชื้าชื้นุ โด้ย์เฉพาะในุชื้่วิงการแพร่ระบาด้ของ ร้อย์ล้ะ 6.50 ใชื้้อ้ตราด้อกเบี�ย์เด้ิม 3) ขย์าย์ระย์ะเวิล้า
COVID-19 แล้ะวิิกฤตเศรษฐกิจ การเคหะแห่งชื้าติ ส่้ญญาเชื้่าซึ่้�อรวิมที�ผ่่อนุชื้ำาระมาแล้้วิไม่เกินุ 30 ป่ี
จ้งได้ห้ าแนุวิทาง ล้ด้ภิาระค่าใชื้้จ่าย์ด้้านุทอี� ย์อู่ าศย้ ์ใหก้ บ้ เม�้อรวิมก้บอาย์ุผู่เ้ ชื้่าซึ่�้อไมเ่ กินุ 70 ป่ี กรณ์อี าย์ุเกินุ 70 ป่ี
ลู้กค้าเชื้่าซึ่้�อป่ัจจุบ้นุแล้ะลู้กค้าใหม่ของการเคหะแห่งชื้าติ ให้ใชื้้ระย์ะเวิล้าตามส่้ญญาเด้ิม ลู้กค้าส่ามารถูเล้้อก
โด้ย์การกาำ หนุด้มาตรการชื้ว่ ิย์เหล้อ้ ล้กู คา้ เชื้า่ ซึ่อ�้ ป่จั จบุ น้ ุ ระย์ะเวิล้าการผ่่อนุชื้าำ ระส่�้นุกวิ่าเกณ์ฑท์ �ี กำาหนุด้ได้้
3 มาตรการ ด้ง้ นุี�
มิ�ต้รักู้�รัที่่�สำ�มิ ใหส้ ่่วินุล้ด้คา่ งวิด้เชื้า่ ซึ่อ้� จำานุวินุ
มิ�ต้รักู้�รัแรักู้ ล้ด้อ้ตราด้อกเบยี� ์ล้กู ค้าเชื้า่ ซึ่้�อแล้ะ 1,000 บาท โด้ย์มีหล้้กเกณ์ฑ์เงื�อนุไข ได้้แก่ ให้ส่่วินุล้ด้
ขย์าย์ระย์ะเวิล้าผ่่อนุชื้าำ ระ ซึ่ง�่ มหี ล้ก้ เกณ์ฑ์เง�ือนุไข ด้้งนุี� 1) ค่างวิด้เชื้่าซึ่้�อส่ำาหร้บลู้กค้าเชื้่าซึ่้�อที�มีอ้ตราด้อกเบี�ย์
ลู้กค้าส่้ญญาเชื้่าซึ่้�อที�ไม่มีหนุี�ค้างชื้ำาระ ป่ร้บล้ด้อ้ตรา ไม่เกินุร้อย์ล้ะ 6.50 แล้ะเป่็นุลู้กค้าเชื้่าซึ่้�อที�ทำาส่้ญญา
ด้อกเบ�ยี ์เชื้า่ ซึ่�้อคงเหล้้อรอ้ ย์ล้ะ 6.50 ทกุ ป่ระเภิทส่้ญญา เชื้า่ ซึ่้อ� กอ่ นุวิน้ ุที� 1 พฤษภิาคม พ.ศ. 2564 แล้ะต้องชื้าำ ระ
(ส่้ญญาเชื้่าซึ่้�อ ป่ระนุอมหนุี� ที�ด้ินุส่่วินุเกินุฯ) กรณ์ี คา่ เชื้า่ ซึ่อ�้ ใหเ้ ป่น็ ุป่จั จบุ น้ ุ โด้ย์ไมม่ หี นุค�ี า้ งชื้าำ ระ ณ์ วิน้ ุท�ี 31
ส่้ญญาแนุบที�มีอ้ตราด้อกเบี�ย์ไม่เกินุร้อย์ล้ะ 6.50 พฤษภิาคม พ.ศ. 2564 โด้ย์จะได้้ร้บส่่วินุล้ด้ค่าเชื้่าซึ่้�อ
ใชื้้อ้ตราด้อกเบี�ย์เด้ิม 2) ขย์าย์ระย์ะเวิล้าส่้ญญาเชื้่าซึ่้�อ จาำ นุวินุ 1,000 บาท เพยี ์งคร้ง� เด้ยี ์วิ ท้ง� นุี� การเคหะแหง่ ชื้าติ
รวิมทีผ� ่่อนุมาแล้้วิไมเ่ กินุ 30 ป่ี เม้อ� รวิมก้บอาย์ุผู่เ้ ชื้่าซึ่�้อ จะให้ส่่วินุล้ด้โด้ย์อ้ตโนุม้ติในุเด้้อนุกรกฎาคม 2564
ไม่เกินุ 70 ป่ี กรณ์ีอาย์ุเกินุ 70 ป่ี ให้ใชื้้ระย์ะเวิล้าตาม กรณ์คี า่ งวิด้เชื้า่ ซึ่อ�้ ตา�ำ กวิา่ 1,000 บาท ใหส้ ่ว่ ินุล้ด้เทา่ กบ้
ส่ญ้ ญาเด้มิ ล้กู คา้ ส่ามารถูเล้อ้ กระย์ะเวิล้าการผ่อ่ นุชื้าำ ระ คา่ งวิด้เชื้า่ ซึ่้�อของเด้้อนุกรกฎาคม 2564
ส่้�นุกวิ่าเกณ์ฑท์ �ีกาำ หนุด้ได้้

44 สมาคมสินเช่อ� ทอ่ี ย‹อู าศยั ป‚ 2564

สมาคมสินิ เชื่�อ่ ที่อ่� ยู่่อ� าศััย Housing Finance Association

สำ�ำ หรับั มาตรการให้้ความช่ว่ ยเหลือื กลุ่ม�่ ลููกค้้า ใหม่่ และ 3) โปรโมชั่ �นบ้้านเช่่าราคาพิิเศษสำำ�หรัับโครงการ
การเคหะแห่่งชาติิได้้กำำ�หนดโปรโมชั่ �น 3 รููปแบบ โดยมีี บ้้านเอื้้�ออาทรและเคหะชุุมชน จำำ�นวน 84 โครงการ
ระยะเวลาตั้้ง� แต่่ 1 มกราคม - 30 มิถิ ุุนายน 2564 ได้แ้ ก่่ โดยมีีอััตราค่า่ เช่่าในปีแี รก ดัังนี้้�
1) โปรโมชั่�นดอกเบี้้�ยเช่่าซื้้�อร้้อยละ 0 ในปีีที่่� 1 สำำ�หรัับ
ลูกู ค้า้ ที่่ส� ถาบัันการเงินิ ปฏิเิ สธสินิ เชื่อ� วางเงินิ จองเริ่ม� ต้น้ - บ้า้ นพร้้อมที่่ด� ินิ อััตราค่า่ เช่า่ 1,200 บาท/เดืือน
99 บาท เฉพาะโครงการที่่�ก่่อสร้้างแล้้วเสร็็จหรืือ
ใกล้้แล้้วเสร็็จ พร้้อมส่่งมอบภายในวัันที่่� 30 มิิถุุนายน - ห้้องชุุดขนาด 30-40 ตารางเมตร ชั้้�น 1-2
พ.ศ. 2564 2) โปรโมชั่�นลดราคา (Shock Price) เฉพาะ อััตราค่า่ เช่า่ 1,200 บาท/เดืือน ส่ว่ นชั้น�้ 3-5 อััตราค่า่ เช่า่
โครงการบ้้านเอื้้�ออาทร 56 โครงการ ให้้ส่่วนลดพิิเศษ 999 บาท/เดืือน และห้้องชุุดขนาด 24 ตารางเมตร
ประมาณร้้อยละ 5-20 ของราคาขายเงิินสดเดิิม ในอััตราค่่าเช่่า 599 บาท/เดืือน โดยการเคหะแห่่งชาติิ
ราคาเริ่ม� ต้น้ 250,000-520,000 บาท จองเพียี ง 99 บาท เป็็นผู้้�รัับภาระค่่าใช้้จ่่ายในการติิดตั้้�งมิิเตอร์์น้ำำ��-ไฟ
และค่า่ ส่่วนกลางในปีีแรก

Housing Finance Association 2021 45

สินิ เชื่อ� ของการเคหะแห่ง่ ชาติจิ ััดเป็น็ ไมโครไฟแนนซ์์ (Microfinance) ที่่ช� ่ว่ ยเหลืือประชาชนรายได้น้ ้อ้ ย อย่า่ งแท้จ้ ริงิ
เพียี งแต่ไ่ ม่ไ่ ด้ป้ ล่อ่ ยกู้้�ทั่่ว� ไป จำ�ำ กััดการปล่อ่ ยกู้้�ให้เ้ ฉพาะผู้�ที่ซ� ื้อ�้ บ้า้ นของการเคหะแห่ง่ ชาติเิ ท่า่ นั้น�้ หรือื หากผู้้�ซื้อ� บ้า้ นผ่อ่ นไป
3-4 ปีแี ล้ว้ ต้อ้ งการไปยื่่น� กู้้�กัับธนาคารแทนเพื่่อ� เอาดอกเบี้้ย� มาหัักภาษีี การเคหะแห่่งชาติกิ ็็พร้อ้ มช่ว่ ยส่่งต่่อให้้ธนาคาร
ออมสิิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์์ ธนาคารกรุุงไทย ซึ่�่งถืือว่่าการเคหะแห่่งชาติิเป็น็ เนิริ ์ส์ เซอรีี คอยดููแลทางการเงินิ ให้้
ในช่่วงตั้้�งต้้นและเมื่่�อมีีความเข้้มแข็็งทางการเงิินแล้้วผู้้�มีีรายได้้น้้อยสามารถกลัับเข้้าสู่ �ระบบการเงิินตามปกติิได้้
อย่า่ ง มั่่น� คงต่อ่ ไป

ผลการปล่่อยสินิ เชื่อ่� ในช่่วงสถานการณ์์ COVID-19

ที่่�อยู่�อาศััยเป็็นปััจจััยพื้้�นฐานในการดำำ�รงชีีวิิต และเป็็นพื้้�นฐานในการสร้้างคุุณภาพชีีวิิตโดยสัังคมในปััจจุุบััน
นิิยมออกมาอยู่�เป็็นครอบครััวเล็็กมากขึ้้�น ประกอบกัับการย้้ายถิ่่�นฐานของประชากรที่่�มีีจำำ�นวนมากขึ้้�นจึึงส่่งผลทำำ�ให้้
มีีความต้้องการที่่�อยู่�อาศััยมากขึ้้�น ซึ่่�งจากความต้้องการที่่�สููงขึ้้�นจึึงส่่งผลต่่อราคาที่่�อยู่�อาศััยที่่�ปรัับตััวสููงขึ้้�น
ในทุกุ ปีเี ห็็นได้จ้ ากธุรุ กิิจอสัังหาริิมทรััพย์์ที่่�มีีการเติิบโตอย่า่ งต่อ่ เนื่่อ� ง

ปััจจุุบัันการแข่่งขัันด้้านธุุรกิิจสิินเชื่ �อที่่�อยู่�อาศััยมีีความเข้้มข้้นมากขึ้้�น โดยธนาคารหลายแห่่งเข้้ามาแข่่งขััน
ในตลาดสิินเชื่ �อที่่�อยู่�อาศััยอย่่างต่่อเนื่่�อง ทั้้�งนี้้�เพราะแต่่ละธนาคารต้้องการยอดปล่่อยสิินเชื่ �อที่่�อยู่�อาศััย
ให้้ได้้ตามเป้้าหมายจึึงมีีการปรัับกลยุุทธ์์หัันมาทำำ�ตลาดมากขึ้้�นทั้้�งการเสนอโปรโมชั่ �นร่่วมกัับผู้้�ประกอบการ
อสัังหาริมิ ทรััพย์์และเน้้นการขยายฐานกลุ่�มข้้าราชการ พนัักงานรััฐวิสิ าหกิิจมากขึ้้น�

46 สมาคมสิินเชื่อ�่ ที่่อ� ยู่่�อาศัยั ปีี 2564

สมาคมสินิ เชื่�่อที่อ่� ยู่�่อาศััย Housing Finance Association

แนวโน้้มการเติิบโตของสิินเชื่่�อที่่�อยู่่�อาศััย ดัังนั้้�น สถานการณ์์การแข่่งขัันในตลาดสิินเชื่ �อ
ช่ว่ งครึ่ง� หลัังปีี 2564 คาดว่า่ จะเติบิ โตไม่ต่ ่ำ��ำ กว่า่ ร้อ้ ยละ 10 เพื่่�อที่่อ� ยู่�อาศััยท่า่ มกลางสถานการณ์์ COVID-19 หาก
ซึ่่�งเป็็นผลมาจากปััจจััยเกื้้�อหนุุนจากภาครััฐในการ ไม่ม่ ีกี ารดูแู ลอาจส่ง่ ผลลบต่อ่ มาตรฐานการปล่อ่ ยสินิ เชื่อ�
สนัับสนุุนมาตรการการเงิิน เพื่่�อกระตุ้้�นเศรษฐกิิจภาค เพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยและสถาบัันการเงิินมีีการยอมรัับ
อสัังหาริมิ ทรััพย์จ์ ากนโยบายการปรัับลดอััตราดอกเบี้้ย� ความเสี่่�ยงที่่�สููงขึ้้�นในวงกว้้าง ทั้้�งนี้้�หากไม่่มีีมาตรการ
สิินเชื่ �อลง การลดค่่าธรรมเนีียมการโอนและจดจำำ�นอง ในเชิงิ ลัักษณะป้อ้ งกััน (Preventive measure) การแข่ง่ ขััน
อสัังหาริมิ ทรััพย์์ การปรัับเปลี่่�ยนมาตรการ LTV และ ในตลาดสิินเชื่ �อเพื่่�อที่่�อยู่ �อาศััยอาจเพิ่่�มความรุุนแรงและ
มาตรการช่ว่ ยเหลืือจากสถาบัันทางการเงินิ จึึงส่ง่ ผลให้้ สะสมความเปราะบางมากขึ้้�นจนก่่อให้้เกิิดความเสี่่�ยง
เกิดิ แรงกระตุ้้�นความต้อ้ งการด้า้ นที่่อ� ยู่�อาศััยเพิ่่ม� มากขึ้น�้ เชิงิ ระบบและกระทบต่อ่ ความสามารถของระบบเศรษฐกิจิ
และการเงิินในการรองรัับความผัันผวน (Shock)
ปัจั จััยลบทางเศรษฐกิจิ ในช่่วงสถานการณ์์ COVI- ในอนาคต จึึงถืือเป็็นบทบาทของผู้้�กำำ�กัับดููแลในการ
ID-19 ส่ง่ ผลทำ�ำ ให้ร้ าคาสินิ ค้า้ ที่่ป� รัับตััวสูงู ขึ้น�้ ทำ�ำ ให้ร้ าคา กำำ�หนดกติิกาการแข่่งขัันของสถาบัันการเงิินให้้มีี
ค่่าก่่อสร้้างมีีการปรัับตััวขึ้้�นประมาณ 10-15% ความเหมาะสมด้้วยมาตรการกำำ�กัับดููแลความเสี่่�ยงเชิิง
ส่่งผลต่่อกำำ�ลัังซื้้�อที่่�ลดลงของประชาชน โดยเฉพาะ ระบบ (Macro prudential measure) เพื่่�อป้้องกัันมิิให้้
ประชาชนที่่�ต้้องการมีีที่่�อยู่�อาศััยจึึงพึ่่�งพาสิินเชื่ �อจาก พฤติกิ รรมสุ่�มเสี่ย� งขยายผลในวงกว้า้ งและช่ว่ ยเสริมิ สร้า้ ง
สถาบัันการเงินิ มากขึ้้�น มาตรฐานการพิิจารณาสิินเชื่ �อเพื่่�อที่่�อยู่�อาศััยที่่�ดีี
เพื่่�อสนัับสนุุนการเติิบโตของเศรษฐกิิจที่่�ยั่่�งยืืนอย่่าง
สำ ำ � ห รัั บ แ นว โ น้ ้ ม ก า ร ปล่ ่ อ ยสิ ิ น เ ชื่่ � อ ใ นช่ ่ ว ง แท้้จริงิ y
สถานการณ์์ COVID-19 แม้้จะมีีการสนัับสนุุนจาก
ธนาคารแห่่งประเทศไทย ทั้้�งมาตรการสิินเชื่ �อฟื้้�นฟูู
และโครงการพัักทรััพย์์พัักหนี้้� แต่่ก็็ปฏิิเสธไม่่ได้้ว่่า
การระบาดของโรคติิดเชื้้�อไวรััสโคโรนา 2019
(COVID-19) ส่่งผลกระทบอย่่างหนัักอีีกครั้้�งต่่อกลุ่�ม
ธุุรกิิจและแรงงานในภาคธุุรกิิจบริิการ ซึ่่�งส่่งผลให้้ความ
สามารถในการชำำ�ระหนี้้�ของกลุ่ �มบุุคคลและธุุรกิิจเหล่่านี้้�
ลดลง จึึงทำำ�ให้้แนวโน้้มการปล่่อยสิินเชื่ �อที่่�ไม่่ก่่อให้้เกิิด
รายได้้ของสถาบัันการเงิินยัังคงปรัับตััวเพิ่่�มขึ้้�นอย่่าง
ต่่อเนื่่�อง โดยข้้อมููลเบื้้�องต้้นของยอดสิินเชื่ �อที่่�ไม่่ก่่อให้้
เกิดิ รายได้้ (NPL) แสดงให้เ้ ห็น็ ทิศิ ทางที่่ป� รัับเพิ่่ม� ขึ้น�้ อย่า่ ง
ต่อ่ เนื่่�องในปีีนี้้� โดยมียี อดรวม ณ สิ้้�นเดืือนมีนี าคม 2564
อยู่�ที่ � 4.68 แสนล้้านบาท โดยเพิ่่�มขึ้้�น 8 พัันล้้านบาท
จากช่ว่ งสิ้้น� เดืือน ธัันวาคม 2563

ที่ม่� า : 1. ธนาคารแห่่งประเทศไทย ค้น้ วัันที่่� 12 พฤษภาคม 2564 จาก https://www.bot.or.th
2. ศูนู ย์์ข้อ้ มูลู อสัังหาริิมทรััพย์์ ค้น้ วันั ที่�่ 14 พฤษภาคม 2564 จาก https://www.reic.or.th

Housing Finance Association 2021 47

กิจกรรมทางเศรษฐกิจ
ภาระหน้สี นิ ภาคครัวเรือน
สินเชอ่ื เพ่ือทีอ่ ยอู่ าศยั
และอนาคตทย่ี งั ไม่แนน่ อน

โดย สรุ พล โอภาสเสถียร
บริษัท ข้อมูลเครดติ แห่งชาติ จํากัด

COVID-19 กับความสัมพนั ธก ับสิ�งที่เ�่ รู�ยกว‹า
กิจกรูรูมที่างเศรูษฐกจิ จนนาํ ไปสู‹สถานการูณ Income shock
ภารูะหนส้่ นิ ภาคครูวั เรู�อน โดยอาศัยขŒอมลู สถติ จิ ากฐานขŒอมลู
ของเครูดิตบโู รูและแหล‹งขอŒ มลู อ�ืนที่่�เชือ� ถอื ไดŒ

48 สมาคมสนิ เชอ่� ทีอ่ ยอู‹ าศัย ป‚ 2564

สมาคมสินิ เชื่อ�่ ที่อ�่ ยู่่�อาศััย Housing Finance Association

นัับแต่่ได้้เกิดิ การแพร่่ระบาดของ COVID-19 ในช่ว่ งปลายปีี 2562 โดย
มีตี ้น้ กำ�ำ เนิดิ ของการแพร่ร่ ะบาดจากประเทศจีนี และได้ส้ ่ง่ ผลกระทบต่อ่ เนื่อ�่ งมา
ยังั หลายประเทศในโลก จนกลายเป็น็ การแพร่ร่ ะบาดที่่ร� ุนุ แรงและได้ส้ ร้า้ งความ
เสีียหายกัับระบบเศรษฐกิิจ ฐานะ และความเป็็นอยู่่�ของผู้�คนไม่่ว่่าจะเป็็นใน
ประเทศที่่�ร่ำำ��รวย หรืือยากจน ประเด็น็ ที่่�น่า่ สนใจที่่บ� ทความของผู้�เขียี นจะใคร่่
ขอนำำ�เสนอต่่อไปนี้้�ขอเรีียนท่่านผู้้�อ่่านและผู้้�สนใจทุุกท่่านว่่า เป็็นมุุมมอง
ของผู้้�เขีียนโดยส่่วนตััว ซึ่่�งอาจแตกต่่างจากจุุดยืืนและความเห็็นของ
องค์์กรที่่�ผู้�เขีียนสัังกััดก็็ได้้ รายละเอีียดของเนื้้�อหาผู้�เขีียนขอนำำ�เสนอใน 5
หัวั ข้้อหลักั ดังั นี้้�

1. COVID-19 กัับความสััมพัันธ์์กัับสิ่่�งที่่�เรีียกว่่ากิิจกรรมทาง
เศรษฐกิจิ จนนำำ�ไปสู่่�สถานการณ์์ Income shock

2. ภาระหนี้้ส� ินิ ภาคครัวั เรือื น โดยอาศัยั ข้อ้ มููลสถิติ ิจิ ากฐานข้อ้ มููลของ
เครดิิตบููโรและแหล่ง่ ข้้อมููลอื่่น� ที่่�เชื่่อ� ถืือได้้

3. สถิติ ิแิ ละข้อ้ มููลสินิ เชื่อ�่ เพื่อ�่ ที่่อ� ยู่อ�่ าศัยั โดยอาศัยั ข้อ้ มููลสถิติ ิจิ ากฐาน
ข้อ้ มููลของเครดิติ บููโร

4. มาตรการให้้ความช่่วยเหลืือลููกหนี้้�รายย่่อยระยะที่่� 3 เน้้น
รายละเอีียดในประเภทสิินเชื่อ่� เพื่่อ� ที่่อ� ยู่อ�่ าศัยั

5. ภาพของอนาคตอัันใกล้้เพราะด้้วยข้้อจำำ�กััดของการเปลี่่�ยนแปลง
ในปัจั จัยั พื้้น� ฐานการแพร่ร่ ะบาด การเกิดิ สายพันั ธุ์์�ใหม่ ่ มาตรการแก้ไ้ ข ป้อ้ งกันั
ทางสาธารณสุุขที่่�ปรัับเปลี่่�ยนตลอดเวลาไม่่หยุุดนิ่่�ง จึึงเกิิดความยาก
ในการคาดการณ์์

Housing Finance Association 2021 49

COVID-19 กัับความสััมพัันธ์์กัับสิ่่�งที่่� ก็จ็ ะเป็น็ ส่ว่ นทำ�ำ ให้เ้ ศรษฐกิจิ มีีการเจริิญเติิบโต ก่อ่ ให้้เกิิด
เรีียกว่่ากิิจกรรมทางเศรษฐกิิจจนนำำ�ไปสู่่� ความสมบููรณ์์พููนสุุขในหมู่่�คนของระบบเศรษฐกิิจนั้้�นๆ
สถานการณ์์ Income shock และทำ�ำ ไมต้้อง หากแต่่เมื่่�อมีีการแพร่่ระบาดของ COVID-19 เกิิดขึ้้�น
วััคซีนี อย่่างรวดเร็็ว รุุนแรง ในวงกว้้าง ส่่งผลเสีียหายต่่อชีีวิิต
ของผู้�คนจำ�ำ นวนมากมาย มาตรการทางสาธารณสุุขจึึง
ในระบบเศรษฐกิิจสิ่่�งสำำ�คััญที่่�สุุดคืือกระบวนการ ได้้ถููกกำำ�หนดขึ้้�นมาเพื่่�อการแก้้ไขอย่่างมีีประสิิทธิิภาพ
เพื่อ�่ หยุดุ ยั้้ง� การแพร่ร่ ะบาด มาตรการยับั ยั้้ง� ที่่ส� ำ�ำ คัญั มีี 2
แลกเปลี่่�ยนระหว่่างบุุคคลที่่�เรีียกว่่ากิิจกรรมทาง เรื่ �องคืือ
เศรษฐกิจิ ตัวั อย่า่ งเช่น่ นาย ก.ไปทานอาหารในร้า้ นอาหาร
ร้้านอาหารก็็จะมีีรายได้้จากนาย ก. รายได้้ตรงนี้้�ร้้าน l มาตการกำำ�หนดระยะห่่างทางสัังคมตาม
อาหารก็น็ ำ�ำ ไปเป็น็ ค่า่ ใช้จ้ ่า่ ยในการจ่า่ ยค่า่ แรง ซื้อ� วัตั ถุดุ ิบิ มาตรฐานของสาธารณสุุข การใส่่หน้้ากาก การเน้้น
ตััวค่่าแรงก็็จะกลายเป็็นรายได้้ให้้ลููกจ้้างนำำ�ไปใช้้จ่่าย ความสะอาดด้้วยการล้า้ ง มืือให้้บ่่อย การลดการพบ
ผู้�ผลิติ วัตั ถุดุ ิบิ ก็จ็ ะมีรี ายได้จ้ ากการซื้อ� ของร้า้ นอาหาร รา เห็็นต่่อหน้้า การรวมกลุ่่�มทำำ�กิิจกรรม การเคลื่่�อนย้้าย
ยได้้นี้้�ก็็จะได้้นำำ�ไปใช้้จ่่ายในครอบครััวของผู้้�ผลิิต เดิินทาง หรืือการสั่่�งให้้งดเดิินทางและการสั่่�งให้้อยู่่�ใน
วััตถุุดิิบ หมุุนวนให้้เกิิดการแลกเปลี่่�ยนสิินค้้าและบริิการ ที่่�พัักอาศััยเท่่านั้้�น (ห้้ามออกจากเคหะสถานในเวลา
ในระบบเศรษฐกิจิ นั้้น� ๆ การจะเกิดิ กิจิ กรรมทางเศรษฐกิจิ ที่่�กำำ�หนด) ดัังนั้้�น สิ่่�งที่่�ดำำ�เนิินการ ไปทั้้�งปวงเพื่่�อรัักษา
ได้้ก็็ต้้องมาจากความมั่่�นใจของบุุคคลที่่�เข้้ามาทำำ�การ ชีีวิิตผู้้�คนได้้ส่่งผลให้้ความเชื่่�อมั่่�นในการมีีกิิจกรรมทาง
แลกเปลี่่�ยน ซื้้�อขาย ส่่งมอบสิินค้้าและบริิการกัันทั้้�งในแง่่ เศรษฐกิิจลดลงอย่่างรุุนแรง เมื่่�อกิิจกรรมลดลง
ของมููลค่า่ คุณุ ค่า่ ปริิมาณ รายได้้ (Income) ระหว่่างกััน

50 สมาคมสินิ เชื่่อ� ที่อ�่ ยู่�อ่ าศัยั ปีี 2564


Click to View FlipBook Version
Previous Book
Bonus 8/2021
Next Book
PowerPoint Presentation