สมาคมสิินเชื่�่อที่่อ� ยู่�่อาศัยั Housing Finance Association
อย่า่ งรวดเร็็ว รุนุ แรง มููลค่่าการแลกเปลี่่ย� นก็ล็ ดลงอย่า่ ง 1. ไวรััสจะกลายพัันธุ์์�มีีความดุุร้้าย และแพร่่
รุนุ แรงเช่่นกััน มููลค่า่ ที่่�ลดลงตามกิิจกรรมทางเศรษฐกิจิ กระจายได้เ้ ร็ว็ ขึ้�นหรือื ไม่่
ที่่�ลดลง นำำ�มาสู่่�การลดลงของรายได้้ของบุุคคลอย่่าง
รุุนแรงที่่�เราเรีียกว่่า Income shock เช่่น นัักท่่องเที่่�ยว 2. วััคซีีนที่่�ประเทศไทยได้้มามีีความเก่่ง ฉลาดที่่�
ไม่่มีีการเดิินทาง สายการบิินหยุุดบิิน การขนส่่งลดลง จะจััดการกัับไวรััสที่่�มัันกลายพัันธุ์์�ได้้แค่่ไหน วััคซีีนจะลด
การให้้บริิการทั้้�งปวงที่่�เกี่่�ยวกัับการท่่องเที่่�ยวก็็ต้้อง ความรุุนแรงของคนที่่�ติิดเชื้ �อได้้กี่่�มากน้้อย นั่่�นคืือความ
ลดลงไป ตามโรงแรมไม่่มีีคนเข้้ามาพััก รายได้้หดหาย เก่ง่ ของวััคซีนี ที่่จ� ะสู้้�กับั ความเก่่งของไวรััส
ย่่อมส่่งผลต่่อรายได้้ของพนัักงานและบุุคคลที่่�เกี่่�ยวข้้อง
ตามกันั ไป 3. จำำ�นวนวััคซีนี และการครอบคลุุมคนที่่�จะได้้รับั
วััคซีีนมีีจำำ�นวนมากแค่่ไหน เช่่น ถ้้าเรามีี 70 ล้้านคน
l วัคั ซีนี คืือเครื่อ� งมืือที่่ม� ีปี ระสิทิ ธิภิ าพมากที่่ส� ุดุ ต้้องการ 70% ก็็ต้้องฉีีดให้้ได้้ 50 ล้้านคน
ในเวลานี้้�สำำ�หรัับการแก้้ไขปััญหาทางเศรษฐกิิจในช่่วง แต่่ถ้้าไวรััสมัันเก่่งขึ้ �น ก็็อาจต้้องฉีีดให้้ได้้ 80%
เวลานี้้� (พ.ศ. 2564-2565) การกระตุ้้�นการท่่องเที่่�ยว ก็็ต้้องไประดัับ 60 ล้้านคน แต่่ละคนต้้องฉีีด 2 เข็็ม
ก า ร เ ปิ ิ ด ป ร ะ เ ท ศ ก า ร ทำ ำ �ม า ค้ ้ า ข า ย ก า ร ข น ส่ ่ ง นั่่น� หมายถึึงวััคซีนี 100-150 ล้้านโดส
การจะกิินข้้าวนอกบ้้าน ในร้้านอาหาร การทำำ�งาน
ที่่�สำำ�นัักงาน การไปจัับจ่่ายใช้้สอยในตลาดสด 4. ยุทุ ธศาสตร์์ในการฉีดี ต้อ้ งเน้้นที่่�คนกลุ่่�มไหน
ตลาดติดิ แอร์ ์ การเรียี กคนมาซ่อ่ มบ้า้ น ซ่อ่ มของ ปรับั ปรุงุ กลุ่่�มที่่�เสี่่�ยงมาก เคลื่่�อนไหวเยอะ เช่่น พนัักงานบริิการ
ตกแต่่ง แม้้แต่่ตััดผม ทำำ�ผม มัันติิดขััดไปหมด เพราะ คนขับั รถสาธารณะ คนขัับมอเตอร์ไ์ ซค์ส์ ่่งของ พนัักงาน
เศรษฐกิิจการค้้าการขายต้้องระวัังสิ่่�งที่่�มองไม่่เห็็น เก็็บขยะ พ่่อค้้าแม่่ขายในตลาด พนัักงานร้้านสะดวกซื้้�อ
จนหลอน จนชะลอ จนหยุดุ เพราะมัันไม่ค่ ุ้้�มกับั การลงทุนุ คนทำำ�งานออฟฟิิศก่่อนดีีหรืือไม่่ การจััดการกัับสะเก็็ด
ไปโดยที่่ย� ังั ไม่ช่ ัดั ว่า่ คนจะกลับั มาซื้อ� หรือื ไม่ ่ การฉีดี วัคั ซีนี ไฟ(แหล่่งแพร่่เชื้ �อกระจายใหม่่ๆ เช่่น แคมป์์คนงาน)
จึึงมีีความหมาย เพราะมัันจะก่่อให้้เกิิดภููมิิคุ้้�มกัันหมู่่� ด้ว้ ยการไล่่ตรวจคััดกรอง แยกแยะ ส่่งกัักตััว โดยเฉพาะ
ติิดเชื้�อได้แ้ ต่่ไม่่รุุนแรง ไม่ต่ ้อ้ งใส่ท่ ่่อช่่วยหายใจ ไม่่ต้อ้ งเข้้า ในเมืืองที่่�มีีชุุมชนอยู่่�มาก
ICU เพราะถ้้าตััวเลขผู้้�ติิดเชื้ �อยัังพุ่่�ง ตััวเลขคนใส่่ท่่อ
ช่่วยหายใจยัังมาก ตัวั เลขคนอยู่่ใ� น ICU ยัังเยอะ สุดุ ท้า้ ย 5. ความเร็็วในการฉีีดด้้วยศัักยภาพของการ
ตััวเลขคนที่่�ตายไปโดยไม่่มีีการร่ำำ��ลาเพิ่่�ม จะทำำ�ให้้ แพทย์ไ์ ทย ความสามารถในการฉีดี ได้ว้ ันั ละ 3-4 แสนโดส
ความเชื่่�อมั่่�นไม่่มีี เมื่่�อความ เชื่่�อมั่่�นไม่่มีีมัันก็็ลามมาถึึง น่่าจะอยู่่�ในวิิสััยที่่�ทำำ�ได้้ ความเข้้มแข็็งระบบสาธารณสุุข
การลด-ละ-เลิิกทำำ�กิิจกรรม ทางเศรษฐกิิจ คนก็็ไม่่มีี ของประเทศไทยคืือหลัักประกัันที่่�ดีีที่่�สุุดในการฟื้้�นฟูู
งานทำ�ำ รายได้้ก็็ไม่่มีี แต่ห่ นี้้�ยัังคงเดิิม เศรษฐกิิจไทยให้้กลับั คืืนมา
ปััจจััยสำำ�คััญที่่�ระบบเศรษฐกิิจจะกลัับมามีีความ 6. เรื่ �องสุุดท้้าย คืือ คนที่่�ควรจะต้้องฉีีดยิินดีี
เชื่่�อมั่่�นที่่�จะมีีการดำำ�เนิินกิิจกรรมทางเศรษฐกิิจได้้จึึงขึ้ �น และยิินยอมให้้ฉีีด บุุคคลเหล่่านั้้�นจะทำำ�ก็็ต่่อเมื่่�อเขาเชื่่�อ
อยู่่�กัับเครื่ �องมืือทางสาธารณสุุขและเวชภััณฑ์์-วััคซีีน เขาจะเชื่่�อก็็เมื่่�อได้้รัับข้้อมููลที่่�ถููกต้้อง ครบถ้้วน ทัันสมััย
ที่่�ได้้มีีการคิิดค้้นมาในช่่วงเวลาฉุุกเฉิินที่่�รวดเร็็วเกิินกว่่า ไม่ม่ ีกี ารให้ข้ ้้อมููลผิดิ ๆ และบิิดเบืือน
ในยามปกติิ ขณะเดีียวกัันก็็มีีข้้อคิิดที่่�จะทำำ�ให้้กิิจกรรม
ทางเศรษฐกิจิ และความเชื่อ�่ มั่่น� กลับั มาก็ข็ึ้น� อยู่�่ กับั ประเด็น็
สำำ�คัญั ดัังนี้้�
Housing Finance Association 2021 51
ภาระหนี้้�สิินภาคครััวเรืือน โดยอาศััยข้้อมููลสถิิติิจากฐานข้้อมููลของเครดิิตบููโรและแหล่่ง
ข้อ้ มููลอื่่�นที่เ่� ชื่อ�่ ถืือได้้
จากข้อ้ มููลของธนาคารแห่ง่ ประเทศไทย(ธปท.) ที่่ร� วบรวมหนี้้ส� ินิ ภาคครัวั เรือื น ณ สิ้้น� ปีี2563มีจี ำ�ำ นวนรวมกันั ทั้้ง� สิ้น�
14 ล้า้ นล้า้ นบาทเศษเพิ่ม�่ ขึ้้น� จากสิ้้น� ปีี 2562 คิดิ เป็น็ จำ�ำ นวนประมาณ 0.53 ล้า้ นล้า้ นบาท รายละเอียี ดดังั ตารางที่่น� ำ�ำ เสนอ
โดยฐานะหนี้้�สิินครััวเรืือนไทยล่่าสุุดเมื่่�อเทีียบต่่อ Service Ratio จากการสำำ�รวจได้้เพิ่่�มสููงขึ้�นมาในระดัับ
GDP จะพบว่่าเพิ่�ม่ สููงสู่�่ระดัับ 89.3% เกินิ กว่่าระดัับที่่ถ� ืือ เกินิ กว่า่ 40% นั่่น� หมายความว่า่ ทุกุ ๆ รายได้้ 100 บาทที่่�
ว่า่ มีคี วามเสี่ย� งในมาตรฐานสากลที่่ร� ะดับั 85%ของGDP ครััวเรืือนหามาได้้ในแต่่ละช่่วงเวลาจากการประกอบ
อย่า่ งไรก็ต็ าม การเพิ่ม�่ ในอัตั ราส่ว่ นดังั กล่า่ วนั้้น� เกิดิ จาก อาชีีพ จำำ�นวนเงิินเกิินกว่่า 43- 44 บาทจะถููกนำำ�ไปใช้้
การลดลงของ GDP ซึ่ง�่ มีอี ัตั ราการเติบิ โตติดิ ลบกว่า่ 6% ในการชำำ�ระหนี้้� หากมีีรายได้ป้ ระมาณ 30,000 บาทต่่อ
ในปีี 2563 โดยมีีการเพิ่ม่� ขึ้้น� ของหนี้้ค� รัวั เรืือนในอััตราที่่� เดืือนก็จ็ ะต้อ้ งนำ�ำ เอาเงินิ ไปชำ�ำ ระหนี้้ส� ินิ ไม่น่ ้อ้ ยกว่า่ เดืือนละ
ชะลอตััวลงมาอยู่่�ที่�ระดัับ 3.3% จากที่่�เคยมีอี ััตราเพิ่�่มสููง 12,000 บาทต่่อเดืือน โดยมีีเงิินเหลืือเพื่่�อการใช้้จ่่ายใน
มาก่อ่ นหน้า้ เป็น็ อย่า่ งมาก(หลังั ช่ว่ งที่่ป� ระเทศไทยประสบ การดำำ�รงชีีวิิต 18,000 บาทต่่อเดืือน(คิิดเป็็นต่่อวัันคืือ
กับั ปััญหาอุุทกภััยร้า้ ยแรงในช่่วงปลายปีี 2554 ต่อ่ เนื่อ่� ง 600 บาทเท่า่ นั้้�น) ในกรณีที ี่่ม� ีีการลดชั่่�วโมงทำำ�งาน หรืือ
มาถึึงช่ว่ งการกระตุ้้�นเศรษฐกิจิ ผ่า่ นโครงการรถยนต์ค์ ันั มีีการปรัับเปลี่่�ยนเงื่ �อนไขการจ้้างที่่�ส่่งผลต่่อรายได้้ในแต่่
แรก โครงการจำ�ำ นำ�ำ ข้า้ ว เป็น็ ต้น้ ) จากข้อ้ มููลของศููนย์ว์ ิจิ ัยั ละเดืือนทำ�ำ ให้ม้ ีกี ารลดลงมาอย่า่ งรุนุ แรง อัตั ราส่ว่ น DSR
กสิกิ รไทยพบว่า่ การเพิ่ม�่ ขึ้้น� ของหนี้้ส� ินิ ภาคครัวั เรือื นไทย ก็็จะเพิ่่�มสููงขึ้�นทัันทีี ในขณะที่่�การชำำ�ระหนี้้�ยัังต้้องอาศััย
ในปีี 2563 0.53 ล้า้ นล้้านบาทนั้้น� ครึ่�งหนึ่่ง� เป็็นการเพิ่่ม� เวลาในการเจรจาปรัับปรุุงโครงสร้้างหนี้้�ให้้มีีการลด
ขึ้�นในส่ว่ นของสิินเชื่อ่� เพื่อ�่ ที่่�อยู่่�อาศััยเป็็นจำำ�นวนถึึง 0.25 ภาระลงมานั้้�นไม่่สอดคล้้องกััน ก็็จะทำำ�ให้้ผู้้�ที่่�เป็็นลููกหนี้้�
ล้้านล้้านบาท สิ่่�งที่่น� ่า่ กังั วลคืือ อัตั ราส่่วนภาระหนี้้ส� ิินที่่� เกิิดปััญหาทันั ทีใี น 3 ประเด็็น
ต้้องชำำ�ระทั้้�งต้้นเงิินและดอกเบี้้�ย หรืือ DSR-Debt
52 สมาคมสินิ เชื่�่อที่่�อยู่�่อาศัยั ปีี 2564
สมาคมสินิ เชื่อ�่ ที่่�อยู่่�อาศัยั Housing Finance Association
l จะมีคี วามเสี่ย� งในการเป็น็ ผู้้�ผิดิ นัดั ชำ�ำ ระในบัญั ชีสี ินิ เชื่อ�่ ที่่ถ� ึึงกำ�ำ หนดชำ�ำ ระ (ต้น้ เงินิ +ดอกเบี้้ย� = ค่า่ งวดผ่อ่ นชำ�ำ ระ)
l อัตั ราส่่วน DSR ที่่เ� พิ่่�มสููงขึ้�นจนเกินิ ระดับั ที่่ย� อมรัับได้ใ้ นการให้้สินิ เชื่�่อใหม่เ่ พิ่่�มเติิม (Over Credit Risk)
l จำ�ำ นวนรายได้ค้ งเหลืือหลังั การชำ�ำ ระหนี้้(� Residual income)อาจลดลงจนถึึงระดับั ที่่ก� ระทบต่อ่ การดำ�ำ รงชีวี ิติ
ประจำำ�วัันในเมืืองใหญ่่ที่่�จะต้้องมีีอย่่างน้อ้ ยไม่ต่ ่ำ�ำ� กว่า่ 300 บาทต่่อวััน (9,000-10,000 บาทต่่อเดืือน)
ที่ม�่ า: ธนาคารแห่่งประเทศไทย
ที่ม�่ า: ผลสำำ�รวจของศููนย์์วิจิ ััยกสิกิ รไทย ข้อ้ มููลที่่น� ่า่ สนใจอีกี ประการหนึ่ง�่ ก็ค็ ืือ ครัวั เรือื นไทย
ก่่อหนี้้�เพื่่�อการอุุปโภคบริิโภคและหนี้้�เพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยเป็็น
หลักั (34%ของ หนี้้ส� ิินภาครััวเรืือนไทยเป็็นหนี้้เ� พื่อ่� ที่่�อยู่่�
อาศััย) แต่่ภาระดอกเบี้้�ยที่่�สููงของหนี้้�เพื่่�อการอุุปโภค
บริิโภค(สิินเชื่่�อเพื่่�อการนำำ�มากิินใช้้หมดไปและต้้องนำำ�
รายได้ใ้ นอนาคตมาชำ�ำ ระหนี้้แ� บบกู้�เป็น็ ก้อ้ น ผ่อ่ นเป็น็ งวด
หรือื กู้�ไปก่อ่ นผ่อ่ นขั้้น� ต่ำ��ำ )ได้ม้ ีสี ัดั ส่ว่ นจำ�ำ นวนที่่ไ� ม่น่ ้อ้ ยคิดิ
เป็น็ สัดั ส่ว่ นสููงถึึง 28% อันั เป็น็ ผลมาจากพฤติกิ รรมการ
ใช้้ชีีวิิต รายได้้ที่่�ไม่่สมดุุลกัับค่่าใช้้จ่่าย และพฤติิกรรม
การส่่งเสริิม-การแข่่งขัันในการหารายได้้จากการให้้
สิินเชื่่�อรายย่่อยของสถาบัันการเงิินที่่�รุุนแรงในช่่วงเวลา
ที่่�ผ่่านมา เช่่น ผ่่อนชำำ�ระสิินค้้า 0% การทำำ�การตลาด
แบบกู้้�ไปก่่อนผ่่อนทีีหลััง เที่่�ยวไปก่่อนผ่่อนทีีหลััง
กิินไปก่่อนผ่่อนทีีหลััง จนนำำ�ไปสู่่�การติิดกัับดัักในภาระ
หนี้้�สิิน ที่่�มาถููกซ้ำำ��เติิมด้้วยเหตุุการณ์์ Income shock
อันั เนื่�อ่ งมาจากการแพร่่ระบาดของ COVID-19 ที่่�ทำำ�ให้้
ต้้องลดกิจิ กรรมทางเศรษฐกิิจ
Housing Finance Association 2021 53
สถิิติิและข้อ้ มููลสิินเชื่่อ� เพื่่อ� ที่อ่� ยู่�่อาศััยโดยอาศัยั ข้้อมููลสถิิติิจากฐานข้อ้ มููลของเครดิิตบููโร
เมื่อ�่ ได้น้ ำ�ำ เอาข้อ้ มููลจากฐานข้อ้ มููลสินิ เชื่อ�่ ที่่ใ� ห้ก้ ับั บุคุ คลธรรมดาของ เครดิติ บููโรที่่เ� รียี กว่า่ ฐานข้อ้ มููลทางสถิติ ิทิ ี่่ม� ีี
จำำ�นวนรวม ประมาณ 12.3 ล้้านล้้านบาทจะพบว่่าเป็น็ สินิ เชื่่�อเพื่่�อที่่� อยู่่�อาศััยมีีมููลค่่ารวมทั้้ง� สิ้้น� 4.3 ล้้านล้้านบาท ณ
สิ้้�นสุุดไตรมาสที่่� 1 ปีีพ.ศ. 2564 มีอี ััตราการเติิบโต 8 %
54 สมาคมสินิ เชื่่�อที่่�อยู่อ่� าศััย ปีี 2564
สมาคมสินิ เชื่�่อที่�อ่ ยู่�่อาศัยั Housing Finance Association
สิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยมีีจำำ�นวนบััญชีีที่่�ได้้รัับการอนุุมััติิและเปิิดบััญชีีใหม่่ (เส้้นกราฟสีีม่่วง) ดัังแสดงในภาพ
ตั้้�งแต่่ปีีพ.ศ 2555 จนถึึงไตรมาสที่่� 1 ของปีี 2564 จะพบว่่ามีีอััตราการเปิิดบััญชีีสิินเชื่่�อใหม่่ในระดัับ 0.1
ล้้านบััญชีตี ่อ่ ไตรมาส
ใครคืือกลุ่่�มลููกค้า้ ที่�่ได้ร้ ับั การอนุุมัตั ิิสิินเชื่�อ่ เพื่อ�่ ที่อ�่ ยู่�่อาศััยในช่ว่ งเวลาที่่�ผ่่านมา
จากข้อ้ มููลจะพบว่่า Generation Y จะเป็น็ ผู้้�ได้ร้ ับั การอนุมุ ัตั ิสิ ิินเชื่�่อใหม่ใ่ นสััดส่่วนที่่ส� ููงกว่า่ กลุ่่�มอื่น�่ และเกืือบ 80% ของ
บัญั ชีที ี่่เ� ปิดิ ใหม่น่ ั้้น� จะมีวี งเงินิ สินิ เชื่อ�่ ไม่เ่ กินิ 3 ล้า้ นบาท มีขี ้อ้ น่า่ สังั เกตคืือ บัญั ชีสี ินิ เชื่อ�่ เพื่อ�่ ที่่อ� ยู่อ�่ าศัยั ที่่เ� ปิดิ ใหม่ใ่ น ไตรมาสแรกปีี
2564 มีจี ำำ�นวนต่ำำ��กว่่าในอดีตี ประมาณ 10%
Housing Finance Association 2021 55
เมื่่�อพิิจารณาถึึงคุุณภาพของสิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยจะพบว่่าก่่อนการแพร่่ระบาดของ COVID-19 จะมีี NPL
ในอััตรา 4.9% และในชุุดข้้อมููลล่่าสุดุ จะมีี NPL ในอััตรา 3.9% สำำ�หรัับไตรมาสแรกของปีี 2564 โดยมีีแนวโน้ม้ การค้า้ ง
ชำำ�ระเพิ่ม่� ขึ้้น�
มาตรการให้้ความช่่วยเหลืือลููกหนี้้�รายย่่อย นายรณดล นุ่่�มนนท์์ รองผู้้�ว่า่ การด้า้ นเสถียี รภาพ
ระยะที่่� 3 เน้้นรายละเอีียดในประเภทสิินเชื่่�อ สถาบัันการเงิิน ธปท. กล่่าวว่่า สำำ�หรัับบััตรเครดิิตและ
เพื่อ่� ที่่�อยู่�่อาศััย สิินเชื่�่อส่่วนบุุคคลนั้้�น ลููกหนี้้�ที่่ไ� ด้้รับั ผลกระทบรุนุ แรง จะ
ได้ร้ ับั การพิิจารณาขยายระยะเวลาการชำ�ำ ระหนี้้ใ� ห้ม้ ากขึ้้น�
ขณะเดีียวกัันธนาคารแห่่งประเทศไทย (ธปท.) และจ่่ายดอกเบี้้�ยลดลง ส่่วนสิินเชื่่�อจำำ�นำำ�ทะเบีียนรถ
ประกาศมาตรการช่่วยเหลืือลููกหนี้้�รายย่่อยระยะที่่� 3 จะเพิ่่�มทางเลืือกในการคืืนรถของลููกหนี้้� และหากมีีภาระ
ครอบคลุมุ สินิ เชื่อ�่ 4 ประเภท ให้ล้ ููกหนี้้ย� ื่น�่ ขอ ‘พักั เงินิ ต้น้ - หนี้้�คงเหลืือให้้สถาบัันการเงิินเจ้้าหนี้้�ช่่วยเหลืือลููกหนี้้�ให้้
ลดดอกเบี้้�ย’ เพิ่�ม่ ทางเลืือกลููกหนี้้�สินิ เชื่อ�่ ‘จำ�ำ นำำ�ทะเบียี น เหมาะสมกัับฐานะของลููกหนี้้� รวมทั้้ง� เพิ่่�มทางเลืือกในพักั
รถ-เช่่าซื้อ� รถ’ ขอคืืนรถได้้ หากมีหี นี้้�คงเหลืือให้้ 'เจ้า้ หนี้้�' ชำ�ำ ระค่่างวดด้้วย
ลดภาระตามฐานะลููกหนี้้ � โดยเมื่อ่� วันั ที่่� 14 พ.ค. 2564
ธนาคารแห่่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศมาตรการช่ว่ ย ในส่่วนของ สิินเชื่่�อสิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััย จะเพิ่่�ม
เหลืือลููกหนี้้�รายย่่อยระยะที่่� 3 ครอบคลุุมสิินเชื่่�อ 4 ทางเลืือกให้้ลููกหนี้้�ในการขอพัักเงิินต้้นและจ่่ายดอกเบี้้�ย
ประเภท ได้แ้ ก่่ 1. สินิ เชื่อ�่ บัตั รเครดิติ และสินิ เชื่อ�่ ส่ว่ นบุคุ คล บางส่่วน สำำ�หรัับลููกหนี้้�ที่่�มีีศัักยภาพในการชำำ�ระหนี้้�ได้้
2. สิินเชื่่�อจำำ�นำำ�ทะเบีียนรถ 3. สิินเชื่่�อเช่่าซื้�อรถยนต์์และ สามารถเลืือกทยอยชำำ�ระหนี้้�เป็็นแบบขั้ �นบัันไดได้้
รถจัักรยานยนต์์ และ 4. สิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััย โดยรายละเอีียดกรณีี สิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยหรืือมีีที่่�อยู่่�
เพื่่�อรองรัับสถานการณ์์การระบาดของCOVID-19 อาศัยั เป็น็ หลักั ประกันั สามารถดำ�ำ เนินิ การได้ใ้ น 3 รููปแบบ
ที่่�รุุนแรงขึ้ �น โดยลููกหนี้้�สามารถสมััครเข้้ารัับความ
ช่่วยเหลืือจากสถาบัันการเงิินเจ้้าหนี้้�ได้้ระหว่่างวัันที่่� 17
พ.ค. - 31 ธ.ค.2564
56 สมาคมสิินเชื่�่อที่�อ่ ยู่อ�่ าศััย ปีี 2564
สมาคมสินิ เชื่่�อที่่�อยู่อ�่ าศััย Housing Finance Association
รููปแบบที่่� 1 บรรเทาภาระหนี้้� โดยลดค่า่ งวด หรืือ “ตรงนี้้เ� ป็็นมาตรการเสริมิ ที่�่จะตอบโจทย์์
พัักเงิินต้้นและจ่่ายดอกเบี้้�ยบางส่่วน หรืือพัักเงิินต้้น ให้้ลููกหนี้้�รายย่อ่ ยในสถานการณ์โ์ ควิดิ ระลอก 3
และพิิจารณา ลดอัตั ราดอกเบี้้�ย หรือื พัักชำ�ำ ระค่า่ งวด ซึ่ง่� มีีสัญั ญาณว่่าลููกหนี้ก�้ ลุ่�่มนี้้ไ� ด้้รับั ผลกระทบรุุนแรง
จากการว่่างงานและรายได้้หดหายไป
รูปู แบบที่�่ 2 ทยอยชำ�ำ ระคืืนเป็็นขั้้�นบันั ได (Step up) ส่่วนลููกหนี้�ท้ ี่่�มีีศัักยภาพ เราอยากให้้ทยอยชำ�ำ ระหนี้�้
ตามความสามารถของลููกหนี้้� หลัังลดค่่างวดหรืือ อย่่างต่อ่ เนื่อ�่ ง เพราะการพัักชำ�ำ ระเงิินต้น้ และดอกเบี้ย�้
พัักชำำ�ระหนี้้�สิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยหรืือมีีที่่�อยู่่�อาศััยเป็็น เป็็นการชะลอ แต่ด่ อกเบี้�้ยยัังเดิินอยู่�
หลัักประกััน และเพื่่อ� ให้ม้ าตรการเหล่า่ นี้เ�้ ป็็นรููปธรรม
ธปท.ได้ห้ าช่อ่ งทางให้ล้ ููกหนี้แ้� จ้ง้ ความประสงค์ก์ ัับ
รููปแบบที่่� 3 รวมหนี้้� สิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยและ เจ้้าหนี้้เ� พื่�อ่ ขอรัับความช่่วยเหลืือแล้้ว”
สินิ เชื่่อ� รายย่อ่ ยอื่�น่
นายรณดล กล่่าว
ภาพของอนาคตอัันใกล้้เพราะด้้วยข้้อจำำ�กััดของการเปลี่่�ยนแปลงในปััจจััยพื้้�นฐานการแพร่่
ระบาด การเกิิดสายพัันธุ์�ใหม่่ มาตรการแก้้ไข ป้้องกัันทางสาธารณสุุขที่่�ปรัับเปลี่่�ยนตลอด
เวลา ไม่ห่ ยุุดนิ่ง�่ จึึงเกิิดความยากในการคาดการณ์์
จากข้อ้ มููลรายงานการประชุมุ ของคณะกรรมการนโยบายการเงินิ เมื่อ�่ วันั ที่่� 5 พฤษภาคม 2564 เผยแพร่เ่ มื่อ�่ วันั ที่่�
19 พฤษภาคม 2564 และการแถลงข่่าวต่่อสื่อ่� มวลชนของธนาคารแห่่งประเทศไทย มีคี วามน่า่ สนใจที่่ค� วรแก่่การยกขึ้้�น
มาพิิจารณาดัังนี้้�
l ภาวะเศรษฐกิิจไทยและเสถีียรภาพระบบการเงิินไทย เศรษฐกิิจไทยมีีแนวโน้้มขยายตััวชะลอลงมากจากการ
ระบาดของ COVID-19 ระลอกที่่� 3 ที่่ร� ุนุ แรงกว่่าระลอกที่่� 2 ซึ่่ง� กระทบการใช้จ้ ่่ายในประเทศและแนวโน้้มการฟื้น�้ ตัวั ของ
นัักท่่องเที่่�ยวจากผลของมาตรการควบคุุมการระบาดและการกลายพัันธุ์์�ของไวรััสที่่�ระบาดเป็็นวงกว้้างง่่ายขึ้�น ส่่งผล
ให้้การควบคุุมการแพร่่ระบาดทำำ�ได้้ยากขึ้้�น และระยะเวลาที่่�ใช้้ในการฉีีดวััคซีีนให้้ถึึงระดัับสร้้างภููมิิคุ้้�มกัันหมู่่� (Herd
Immunity) นานขึ้้�น ขณะที่่�ตลาดแรงงานมีีแนวโน้้มเปราะบางขึ้ �น โดยเฉพาะกลุ่่�มลููกจ้้างในภาคบริิการและผู้ �ประกอบ
อาชีีพอิิสระที่่�มีีรายได้้ลดลง อย่่างไรก็็ดีี เศรษฐกิิจไทยมีีแรงขัับเคลื่่�อนสำำ�คััญจากการส่่งออกสิินค้้าที่่�ขยายตััวดีี
ทุุกหมวดและทุุกตลาดส่่งออกตามการฟื้้�นตััวของเศรษฐกิิจคู่่�ค้้า แต่่การส่่งออกสิินค้้าที่่�ปรัับดีีขึ้�นส่่งผลดีีต่่อการจ้้าง
งานจำ�ำ กััด เนื่่อ� งจากธุุรกิจิ ส่ว่ นใหญ่เ่ ลืือกการเพิ่�ม่ ชั่่�วโมงทำ�ำ งานแทนการจ้้างงานเพิ่่ม� อีกี ทั้้�งธุรุ กิิจส่่งออกมีสี ัดั ส่่วนการ
จ้้างงานไม่่มากเมื่�อ่ เทีียบกับั กำ�ำ ลังั แรงงานทั้้ง� หมด นอกจากนี้้ � มาตรการเยียี วยาและมาตรการการเงิินเพิ่�ม่ เติิมของภาค
รััฐจะมีีส่่วนสนัับสนุุนการฟื้้�นตััวของเศรษฐกิิจในระยะสั้้�น แม้้แรงกระตุ้้�นภาครััฐในปีีงบประมาณ 2565
อาจลดลงบ้า้ งจากการเร่ง่ เบิกิ จ่า่ ย พ.ร.ก. กู้�เงินิ ในปีงี บประมาณปัจั จุบุ ันั เพื่อ�่ เยียี วยาผลกระทบจากการระบาดระลอกที่่�
3 สำำ�หรัับอััตราเงิินเฟ้้อทั่่�วไปจะเร่่งขึ้�นชั่่�วคราวในไตรมาสที่่� 2 ปีี 2564 จากฐานราคาน้ำำ��มัันดิิบที่่�อยู่่�ในระดัับต่ำำ��ใน
ไตรมาสเดียี วกันั ของปีกี ่อ่ นหน้า้ ด้า้ นการคาดการณ์อ์ ัตั ราเงินิ เฟ้อ้ ในระยะปานกลางยังั ยึึดเหนี่่ย� วอยู่ใ�่ นกรอบเป้า้ หมาย
Housing Finance Association 2021 57
l มองไปข้้างหน้า้ เศรษฐกิิจไทยยัังเผชิญิ กัับความเสี่่�ยงสำำ�คัญั ได้้แก่่
(1) การจััดหาและกระจายวััคซีีน รวมถึึงประสิิทธิิผลของวััคซีีนที่่�จะส่่งผลต่่อระยะเวลาที่่�จะเกิิดภููมิิคุ้้�มกัันหมู่่�
(Herd Immunity) และการเปิดิ ประเทศรัับนักั ท่่องเที่่ย� วต่่างชาติิ
(2) การฟื้้�นตััวที่่�แตกต่่างกัันและไม่่ทั่่�วถึึงมากขึ้้�นจากการระบาดระลอกใหม่่ส่่งผลให้้ตลาดแรงงานเปราะบาง
มากขึ้้�นจากแรงงานบางส่่วนที่่�ว่่างงานนานขึ้้�น ซึ่่�งจะกระทบศัักยภาพการขยายตััวทางเศรษฐกิิจในระยะยาว
หลังั การระบาดสิ้้น� สุดุ ลง (Scarring Effects)
(3) ฐานะการเงินิ ที่่เ� ปราะบางเพิ่�่มเติมิ โดยเฉพาะธุุรกิจิ SMEs และธุรุ กิจิ ท่่องเที่่ย� วที่่�มีีความสามารถในการ
ชำำ�ระหนี้้�ลดลงตามรายได้้ที่่�ลดลง อีีกทั้้�ง บางธุุรกิิจที่่�ฐานะการเงิินเปราะบางอยู่่�ก่่อนแล้้วและถููกซ้ำำ��เติิมจากการระบาด
ระลอกใหม่่อาจมีสี ภาพคล่่อง ไม่่เพีียงพอ และ
(4) ความต่่อเนื่อ่� งของแรงสนับั สนุุนจากมาตรการภาครััฐ
58 สมาคมสินิ เชื่่อ� ที่อ่� ยู่�อ่ าศัยั ปีี 2564
สมาคมสินิ เชื่่อ� ที่อ่� ยู่่�อาศัยั Housing Finance Association
l เสถียี รภาพระบบการเงินิ ที่่�เปราะบางอยู่�่ ก่่อนแล้ว้ ได้ร้ ัับผลกระทบเพิ่ม่� เติิม ภาคครััวเรือื นไทยเปราะบางมาก
ขึ้ �นจากที่่�มีีสััดส่่วนหนี้้�ต่่อรายได้้สููงอยู่่�ก่่อนแล้้วและสููงกว่่าประเทศอื่่�นๆ ซึ่่�งส่่วนใหญ่่เป็็นหนี้้�อุุปโภคบริิโภค
ที่่�อัตั ราดอกเบี้้ย� สููง ทำำ�ให้้ภาระผ่อ่ นชาระต่่อเดืือนสููง นอกจากนี้้� ภาคครัวั เรือื นมีีสััดส่ว่ นเงิินออมต่อ่ รายได้ล้ ดลง โดย
เฉพาะกลุ่่�มผู้้�ประกอบอาชีพี อิิสระและลููกจ้า้ งในภาคบริิการ ทำำ�ให้้สามารถรองรับั ค่่าใช้จ้ ่่ายได้้ลดลง
l มองไปข้้างหน้้า เศรษฐกิิจไทยยัังเผชิิญปััจจััยเสี่่�ยงจากการแพร่่ระบาดของ COVID-19 ที่่�จะซ้ำำ��เติิมรายได้้
และฐานะทางการเงิินของลููกหนี้้�ที่่�เปราะบางอยู่่�แล้้ว ทำำ�ให้้ลููกหนี้้�ที่่�มีีความเสี่่�ยงในการชำำ�ระคืืนหนี้้� (Debt at risk)
มีีแนวโน้้มเพิ่่�มขึ้้�น ทั้้�งนี้้� หากไม่่ได้้รัับความช่่วยเหลืืออย่่างเหมาะสมอาจส่่งผลกระทบต่่อเนื่่�องไปยัังมููลหนี้้�อื่่�น (Cross
default) ได้้ อย่่างไรก็็ดีี การประเมิินพบว่่าผลกระทบจากปััจจัยั เสี่่�ยงดัังกล่า่ วต่่อเสถีียรภาพระบบการเงิินในภาพรวม
ยัังมีีจำำ�กััด แต่่ยัังต้้องติิดตามคุุณภาพหนี้้�ครััวเรืือนที่่�อาจด้้อยลง รวมถึึงความเสี่่�ยงที่่� สถาบัันการเงิินอาจชะลอการ
ปล่อ่ ยสินิ เชื่อ�่ ให้ก้ ัับภาคครัวั เรือื นและธุรุ กิิจที่่ม� ีีความเสี่่ย� งด้้านเครดิิตสููงขึ้�น ในระยะข้า้ งหน้้า y
Housing Finance Association 2021 59
สถานการณ์สินเช่ือ
ทอ่ี ยู่อาศยั ยุคโควดิ
ธนาคารออมสิน
วกิ ฤตัการณก์ ารแพัรร่ ะบาดของ COVID-19
ซงึ� ประเทศไทย์ กเ็ ปนอก่ ประเทศหนึง� ท�ก่ ําลังเผู้ช่ิญอย์่้กับ
เช่อ้ื ไวรสั ัดังกล่าวทก่� ําลังแพัรร่ ะบาดอย์่างหนักในปจจบ� ัน
ซ�ึงได�สัง่ ผู้ลกระทบโดย์ตัรงตัอ่ ภาคอสังั หารมิ ทรัพัย์์และท�อ่ ย์่อ้ าศยั ์
60 สมาคมสนิ เชอ่� ทีอ่ ยอู าศัย ป 2564
สมาคมสนิ เช่อ� ทีอ่ ยอู าศยั Housing Finance Association
ที่�่มา : สัํานักงานวจิ ัย์แหงชาติและศููนย์บ์ ริหิ าริสัถานการิณแ์ พริร ิะบาดข้องโริคติดเชื้อไวริัสัโคโรินา 2019 (ศูบค.)
Timeline การเกิดCOVID-19 ในปีระเที่ศัไที่ยู่
การแพิ่ร�ระบาดของไวรัสิ COVID-19 ในปีระเทศัไทย เริ�มตั�งแต �
ปีระมาณต้นปีี 2563 และม่ค่วามรุนแรงจำนต้องม่การปีระกาศั Lock Down
ในชุ�วงเด่อนม่นาค่ม-เมษายน 2563 จำากนั�นสิถานการณ์ได้ผ�อนค่ลายลง
ในเดอ่ น พิ่ฤษภาค่ม และกลบั พิ่บจำำานวนผ้ต่ ดิ เชุอ่� เพิ่ม�่ สิง่ ขน้� ในปีลายปีี 2563
จำนสิามารถค่วบค่มุ สิถานการณไ์ ดใ้ นเดอ่ นกมุ ภาพิ่นั ธิ์ ์ 2564 แตก� ลบั พิ่บการ
ระบาดอ่กค่ร�ังระลอกท ่� 3 ในเดอ่ นเมษายน 2564 ท่�ผา� นมา และสิถานการณ์
ยังค่งรุนแรงอย�างต�อเน่�องทั�งจำากจำำานวนผ่้ติดเชุ่�อเพิ่่�มรายวันและจำำานวน
ผ่เ้ สิ่ยชุ่วิต
การแพิ่รร� ะบาดของไวรสั ิ COVID-19 ถ่อเปี็นวิกฤตการณค์ ่รัง� สิาำ ค่ัญ
และสิ�งผลกระทบต�อปีระเทศัไทยเปี็นอย�างมากในทุกภาค่สิ�วน การระบาดท่ �
ตอ� เนอ�่ งยาวนานมาตง�ั แตไ� ตรมาสิท �่ 2 ของปี ี 2563 และการลอ็ กดาวนป์ ีระเทศั
ทำาให้กิจำกรรมทางเศัรษฐกิจำและสิังค่มลดลง สิ�งผลให้ในปีี 2563
เศัรษฐกจิ ำไทยหดตัวลงร้อยละ 6.1 ภาค่ธิ์ุรกิจำปีดิ กิจำการเพิ่�่มข้น� และสิง� ผลตอ�
เน�่องไปียังตลาดแรงงานจำากการเลิกจำา้ งงานและการลดค่�าจำา้ งแรงงาน ทาำ ให้
อัตราการว�างงานสิ่งและแรงงานจำำานวนมากม่รายได้น้อยลง รวมทั�งปีัญหา
Housing Finance Association 2021 61
หน่�ค่รัวเรือนท่�เพิ่่�มสิ่งข้�น ซื่ึ�งเปี็นปีัจำจำัยท่�ท้าทายอย�างมากในการเติบโตของสิินเชุ่�อท่�อย่�อาศััย เน่�องจำากสิถานการณ์
ดังกล�าวได้สิ�งผลไปีถึงค่วามมั�นค่งในอาชุ่พิ่การงานของผ่้บริโภค่บางสิ�วน ทำาให้กำาลังซื่่�อท่�อย่�อาศััยในปีี 2563 ลดลง
สิ�งผลตอ� การปีลอ� ยสิินเชุ�่อใหม�และค่วามสิามารถในการชุาำ ระหน�่ของลก่ หน�เ่ ดมิ ด้วย
สัถานการณ์ด�านอปุ ทานท�่อย์้อ่ าศัย์ (Supply side)
ที่ม่� า: ศููนย์์ข้้อมูลอสัังหาริมิ ที่ริัพย์์
ภาพรวมตลาดอสิังหาร�มที่รัพยู่ปีระเที่ศัไที่ยู่ กรุงเทพิ่มหานค่ร สิ�วนใหญ�อย่�ในเขตปีระเวศั หนองแขม
ปีี 2563 และแนวโนม้ 2564 และสิายไหม อันดับ 3 ระยอง สิ�วนใหญ� อย่�ในอำาเภอ
ปีลวกแดง เม่องระยอง และนิค่มพิ่ฒั นา
ปี ี 2563 การออกใบอนญุ าตจำดั สิรรทด�่ นิ เพิ่อ�้ ทอ�่ ย�่
อาศััยทั�วปีระเทศัม่จำำานวนรวม 727 โค่รงการ 85,347 สิำาหรับท่�อย่�อาศััยเปีิดขายใหม�ทั�วปีระเทศั
หน�วย ซื่ึ�งลดลงทั�งจำำานวนโค่รงการและจำำานวนหน�วย (ไมร� วมนบั บา้ นมอ่ สิอง) ลดลงทง�ั จำาำ นวนหนว� ยและมล่ ค่า�
เมอ�่ เทย่ บกบั ปี ี 2562 ทร�่ อ้ ยละ -4.5 และ -16.9 ตามลาำ ดบั ค่่อม่จำำานวนรวม 79,408 หน�วย ลดลงจำากปีี 2562
และเปี็นปีีท่�ม่จำำานวนหน�วยท่�ได้รับอนุญาตจำัดสิรรท่�ดิน รอ้ ยละ -46.6 แบง� เปีน็ ทอ�่ ยอ�่ าศัยั แนวราบจำาำ นวน 50,004
ทว�ั ปีระเทศันอ้ ยทส�่ ิดุ ในรอบ 8 ปีที ผ�่ า� นมา และเมอ�่ พิ่จ่ ำารณา หน�วยลดลงจำากปีี 2562 ร้อยละ 34.7 และท่�อย่�อาศััย
เปีน็ รายจำังหวัดพิ่บว�า อนั ดบั 1 สิมุทรปีราการ ไดร้ ับใบ อาค่ารชุุดจำำานวน 29,404 หน�วย ลดลงจำากปีี 2562
อนญุ าตจำดั สิรรทด�่ นิ มากทส�่ ิดุ สิว� นใหญอ� ยใ�่ นอ.บางพิ่ล่ รอ้ ยละ -59.2 ดา้ นมล่ ค่�ารวมเท�ากับ 422,243 ลา้ นบาท
ลดลงจำากปีี 2562 ร้อยละ -30.6 แบ�งเปี็นท่�อย่�อาศััย
เม่องสิมุทรปีราการ และพิ่ระสิมุทรเจำด่ย์ อันดับ 2
62 สมาคมสินเช่อ� ท่ีอยอู าศยั ป 2564
สมาคมสินเช่อ� ท่ีอยูอาศัย Housing Finance Association
แนวราบม่ลค่�า 268,178 ล้านบาท ลดลงจำากปีี 2562 อาศััยเหล่อขายทั�วปีระเทศัค่าดว�าจำะยังค่งเพิ่่�มมากข้�น
รอ้ ยละ -14.6 และท�่อยอ�่ าศัยั อาค่ารชุุด ม่ลค่า� 154,065 รอ้ ยละ 6.2 ม่ม่ลค่�าเพิ่่�มข�้นร้อยละ 4.8 โดยหน�วยเหล่อ
ลา้ นบาท ลดลงจำากปีี 2562 รอ้ ยละ -47.7 ขายโค่รงการอาค่ารชุดุ จำะขยายตวั เพิ่ม�่ ขน�้ เนอ�่ งจำากกาำ ลงั
ซื่อ�่ ทล�่ ดลงจำนถงึ กลางปี ี2564 ของชุาวตา� งชุาต ิแตส� ิาำ หรบั
สิำาหรับในปีี 2564 ศั่นย์ข้อม่ลอสิังหาริมทรัพิ่ย์ โค่รงการบ้านจำัดสิรรค่าดว�าจำะม่หน�วยเหล่อขายลดลง
(REIC) ค่าดว�า จำำานวนหน�วยท่�เปีิดขายใหม�จำะขยายตัวเ เน่�องจำากสิ�วนใหญ�ผ่้ซื่่�อเปี็นค่นไทยและเปี็นกำาลังซื่่�อเพิ่้�อ
พิ่ม�่ ขน�้ รอ้ ยละ 11.9 และมม่ ล่ ค่า� เพิ่ม�่ ขน�้ รอ้ ยละ 3.9 ซื่ง�ึ เปีน็ อย�อ่ าศััยจำริง
การเพิ่่�มข�้นจำากฐานท่�ต�าำ ในปี ี 2563 โดยจำะขยายตวั ทง�ั ท่�
อยอ�่ าศัยั ปีระเภทบา้ นจำัดสิรรและอาค่ารชุดุ สิำาหรบั ทอ่� ย่�
สัถานการณ์ดา� นอปุ สังค์ทอ�่ ย์อ่้ าศัย์ (Demand side)
ที่ม่� า: ศูนู ย์ข์ ้อ้ มูลอสังั หาริิมที่ริัพย์์
Housing Finance Association 2021 63
ปีี 2563 ยอดการโอนกรรมสิทิ ธิ์ร์� วมที่�อ่ ยู่อ่� าศััยทั่่� เมื่่�อพิิจารณาเป็็นรายจัังหวััดพบว่่า อัันดัับ 1
วประเทศลดลงทั้้�งด้้านจำำ�นวนหน่่วยและมููลค่่า กรุุงเทพมหานคร มีีจำำ�นวนหน่่วยการโอนกรรมสิิทธิ์์�
โดยมีีจำำ�นวนรวมเท่่ากัับ 358,496 หน่่วย ลดลงจากปีี มากที่่�สุุด โดยที่่�อยู่่�อาศััยแนวราบโอนมากในเขตคลอง
2562 ร้อ้ ยละ -8.5 แบ่่งเป็น็ การโอนกรรมสิทิ ธิ์ท�์ ี่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั สามวา ประเวศ และสายไหม ส่่วนอาคารชุุดโอนมาก
แนวราบจำำ�นวน 236,158 หน่่วย ลดลงจากปีี 2562 ในเขตบางซื่่�อ จตุุจัักร และบางขุุนเทีียน อัันดัับ 2 ชลบุุรีี
ร้อ้ ยละ -10.0 และการโอนกรรมสิิทธิ์โ�์ ครงการอาคารชุดุ ที่่�อยู่่�อาศััยแนวราบโอนมากใน อ.ศรีีราชา บางละมุุง
จำำ�นวน 122,338 หน่่วย ลดลงจากปีี 2562 ร้้อยละ -5.5 และเมืืองชลบุุรีี ส่่วนอาคารชุุดโอนมากใน อ.บางละมุุง
ขณะที่�่มููลค่่ารวมเท่่ากับั 928,376 ล้า้ นบาท ลดลงจากปีี ศรีีราชา และสััตหีีบ อัันดัับ 3 ปทุุมธานีี อยู่่�อาศััย
2562 ร้อ้ ยละ -0.3 แบ่่งเป็น็ การโอนกรรมสิทิ ธิ์ท�์ ี่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั แนวราบโอนมากใน อ.คลองหลวง ลำำ�ลููกกา และธััญบุุรีี
แนวราบมููลค่่า 616,939 ล้า้ นบาท เพิ่ม�่ ขึ้น�้ จากปีี 2562 ส่่วนอาคารชุุดโอนมากใน อ.คลองหลวง ธััญบุุรีี
ร้้อยละ 2.2 และการโอนกรรมสิิทธิ์์�อาคารชุุดมููลค่่า และเมืืองปทุมุ ธานีี
311,437 ล้้านบาท ลดลงจากปีี 2562 ร้้อยละ -4.7
สำำ�หรัับที่่�อยู่่�อาศััยขายได้้ใหม่่ทั่่�วประเทศมีีจำำ�นวนลดลง สำำ�หรัับระดัับราคาที่่�มีีการโอนกรรมสิิทธิ์์�สููงสุุด
จากมาตรการ LTV ตั้้ง� แต่่ปีี 2562 และสำ�ำ หรับั ปีี 2563 มีี ได้แ้ ก่่ อันั ดับั 1 ระดับั ราคา 2.01 – 3.00 ล้า้ นบาท มีีมููลค่า่
การลดลงอย่่างต่่อเนื่่�องจากวิิกฤติิ COVID-19 207,873 ล้้านบาท เพิ่่�มขึ้้�นจากปีี 2562 ร้้อยละ 13.4
อยู่ท่� ี่�จ่ ำำ�นวน 120,673 หน่่วย ลดลงจากปีี 2562 ร้้อยละ คิดิ เป็น็ ร้อ้ ยละ 22.4 ของมููลค่า่ การโอนทั้้ง� หมด (แนวราบ
-25.2 มีีมููลค่่า 393,198 ล้้านบาท ลดลงจากปีี 2562 ร้้อยละ 23.6/อาคารชุุดร้้อยละ 20.0) อัันดัับ 2 ระดัับ
ร้้อยละ -17.0 ราคา 3.01 – 5.00 ล้า้ นบาท มีีมููลค่า่ 198,399 ล้า้ นบาท
ลดลงจากปีี 2562 ร้อ้ ยละ -0.1 (แนวราบร้้อยละ 22.2/
64 สมาคมสินิ เชื่่�อที่�อ่ ยู่�่อาศััย ปีี 2564
สมาคมสนิ เช่�อที่อยูอ าศยั Housing Finance Association
อาค่ารชุุดร้อยละ 19.8) และอันดับ 3 ระดับราค่า ของผ่้ปีระกอบการท่�ปีรับตัวให้เข้ากับภาวะกำาลังซื่่�อ เชุ�น
มากกวา� ลา้ นบาท มม่ ล่ ค่า� 154,523 ลา้ นบาท ลดลงจำาก การลดแลกแจำก แถม และลดค่�าใชุจ้ ำา� ยตา� ง ๆ ใหก้ บั ลก่ ค่า้
ปี ี 2562 รอ้ ยละ -4.4 (แนวราบรอ้ ยละ 14.9/อาค่ารชุดุ การเปีดิ ตวั โค่รงการใหมป� ีระเภทอาค่ารชุดุ ในระดบั ราค่า
ร้อยละ 20.1) ตำ�ากวา� ท�เ่ ค่ยเปี็นมา หรอื การพิ่ัฒนาจำดุ ขายท่�อยอ่� าศััยใ
หเ้ ปีน็ รป่ ีแบบ Smart Home และชุอ� งทางการใหบ้ รกิ ารแบบ
สิำาหรับในปีี 2564 ศั่นย์ข้อม่ลอสิังหาริมทรัพิ่ย ์ Online เปี็นต้น อัตราดอกเบ่�ยนโยบายท่�อย่�ในระดับตำ�า
(REIC) ค่าดว�า การโอนกรรมสิิทธิ์ิ�รวมท่�อย่�อาศััยทั�ว (กนง.ม่มติให้ค่งอัตราดอกเบย�่ นโยบายไว้ทร�่ ้อยละ 0.50
ปีระเทศัจำะลดลงทั�งด้านจำำานวนหน�วยและม่ลค่�า แบ�งเปี็น ต�อปีี) ท่�เปี็นแรงสินับสินุนในการขอสิินเชุ่�อของผ่้ซื่่�อ
จำำานวนหน�วยการโอนกรรมสิิทธิ์ิ�ปีระมาณ 353,236 มาตรการกระตุ้นภาค่อสิังหาริมทรัพิ่ย์ของรัฐบาล โดย
หน�วย ลดลงจำากปีี 2563 ปีระมาณร้อยละ -1.5 ลดค่�าธิ์รรมเน่ยมการโอนกรรมสิิทธิ์ิ�และการจำดจำำานอง
และม่ม่ลค่�าปีระมาณ 876,121 ล้านบาท ลดลงจำากปีี สิำาหรับท่�อย่�อาศััยสิร้างใหม� (ไม�นับรวมบ้านม่อสิอง)
2563 ปีระมาณรอ้ ยละ -5.6 โดยจำาำ นวนการโอนกรรม ในราค่าไม�เกิน 3 ล้านบาท รวมทั�งการปีระกาศัเล่�อน
สิิทธิ์ิ�ท่�อย่�อาศััยแนวราบจำะลดลงเพิ่ียงเล็กน้อยหรือ อตั ราภาษ่ทด�่ ินและสิ�ิงปีล่กสิรา้ งใหมไ� ปีเปีน็ ปีี 2565 การ
ปีระมาณรอ้ ยละ -0.1 และม่มล่ ค่า� ลดลงปีระมาณรอ้ ยละ ลดภาษ่ท่�ดินและสิิ�งปีล่กสิร้างเหล่อร้อยละ 10
-7.7 ในขณะท่�อาค่ารชุุดจำะม่จำำานวนลดลงปีระมาณ และการผอ� นค่ลายมาตรการลอ็ ค่ดาวน์
รอ้ ยละ -4.2 และมม่ ่ลค่�าลดลงปีระมาณรอ้ ยละ -1.4
ภาพรวมตลาดสินิ เชื่อ�่ ที่่อ� ยู่�่อาศัยั ู่ยู่คุ โคว�ด สิินเชื่่�อที่่อ� ยู่่�อาศัยั ู่ปีล�อยู่ใหมบ� ุคคลที่งั้ ระบบ
ปีี 2563
หน�วย : ลา้ นบาท
สิถานการณส์ ินิ เชุอ�่ ทอ�่ ยอ�่ าศัยั ในปีระเทศัมแ่ นวโนม้
ลดลงต�อเน่�องมาตั�งแต�ในเด่อนเมษายน ปีี 2562 ที่�่มา : ธนาคาริแหง ปริะเที่ศูไที่ย์, ธนาคาริออมสัิน และธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
จำากการบังค่บั ใชุม้ าตรการ LTV ท�่เปีน็ ปีจั ำจำัย ทเ�่ ก�ย่ วขอ้ ง
กับการขอสิินเชุ่�อของผ่้ซื่่�อและการพิ่่จำารณ สิินเชุ่�อ
ของธิ์นาค่าร รวมทั�งสิถานการณ์การแพิ่ร�ระบาดท่ �
ยาวนานของเชุอ�่ ไวรสั ิ COVID-19 มาตง�ั แตป� ีลายปี ี 2562
และถึงแม้ว�าในชุ�วงต้นปีี 2563 จำะม่การปีรับเกณฑ์ LTV
เพิ่้�อชุ�วยให้สิามารถขอก่้สิินเชุ่�อท่�อย่�อาศััยได้ง�ายข้�น
แตส� ิถานการณ ์ COVID-19 กลบั รนุ แรงขน�้ จำนตอ้ งมก่ าร
Lockdown ปีระเทศั ซื่ึ�งสิ�งผลกระทบเปี็นวงกว้าง
ตอ� ภาค่ค่รวั เรือนและภาค่เศัรษฐกิจำ ทำาให้ค่วามต้องการ
สิินเชุ่�อเพิ่้�อท่�อย่�อาศััยม่แนวโน้มชุะลอตัวลง ทั�งน่�
ในชุว� งปีลายปีี 2563 ค่วามต้องการสิินเชุ�อ่ ทอ่� ย่�อาศัยั ม่
แนวโน้มปีรับข้�นเล็กนอ้ ย1 จำากกิจำกรรมสิง� เสิริมการขาย
ที่่�มา : 1 ริาย์งานผลการิสัาํ ริวจภาวะและแนวโน้มสัินเชอ�ื ไตริมาสัที่�่ 3 ป 2563, ธนาคาริแหง ปริะเที่ศูไที่ย์
Housing Finance Association 2021 65
ในปีี 2563 สิินเชุ่�อท่�อย่�อาศััยบุค่ค่ลปีล�อยใหม�ทั�ง และข้าราชุการและล่กจำ้างในหน�วยงานของรัฐ ซื่ึ�งการ
ระบบม่ม่ลค่า� รวมทงั� สิ�นิ 612,084 ลา้ นบาท ลดลงจำากปีี เพิ่ม�่ ขน�้ ของสินิ เชุอ�่ ทอ�่ ยอ�่ าศัยั ของธิ์นาค่ารน �่ สิบ่ เนอ�่ งจำาก
2562 ร้อยละ -4.9 โดยแบ�งเปี็นสินิ เชุอ่� ของกลม�ุ ธิ์นาค่าร การออกสิินเชุอ�่ เพิ่อ�้ ท�่อย�่อาศัยั ทส�่ ินับสินนุ นโยบายของ
พิ่าณชิ ุย ์ 327,857 ลา้ นบาท สินิ เชุอ�่ ของธิ์นาค่ารออมสินิ รฐั บาลทต�่ อ้ งการชุว� ยเหลอ่ ใหป้ ีระชุาชุนโดยเฉพิ่าะกลม�ุ ผ้่
46,863 ล้านบาท สินิ เชุ�อ่ ของธิ์นาค่ารอาค่ารสิงเค่ราะห์ ม่รายได้น้อยใหม้ ท่ �่อย่อ� าศัยั เปี็นของตวั เอง และการออก
225,151 ล้านบาท และอ่�น ๆ 12,213 ลา้ นบาท สิินเชุ่�อเพิ่้�อท่�อย่�อาศััยอัตราดอกเบ่�ยตำ�าท่�ตอบโจำทย์
ค่วามต้องการของลก่ ค่้าแตล� ะกลุ�ม
สิินเชื่อ�่ ที่�อ่ ยู่่�อาศัยั ู่บคุ คลที่ัว� ไปีคงค้างที่ัง้ ระบบ
สิ�วนแบง� ตลาดสินิ เชื่่�อที่�อ่ ยู่่�อาศัยั ู่ ปีี 2563
หนว� ย : ล้านบาท ที่�ม่ า : ศููนย์ว์ จิ ัย์ธนาคาริออมสันิ
ที่ม่� า : ธนาคาริแหง ปริะเที่ศูไที่ย์, ธนาคาริออมสันิ และธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
ปีี 2563 สิินเชุ่�อท่�อย่�อาศััยค่งค่้างบุค่ค่ลทั�วไปีทั�ง
ระบบม่ม่ลค่า� รวมทง�ั สิ�นิ 4,254,730 ล้านบาท ขยายตวั
เพิ่ม�่ ข�้นร้อยละ 6.1 จำากปี ี 2562 โดยแบ�งเปี็นสิินเชุ่อ� ของ
กลุ�มธิ์นาค่ารพิ่าณิชุย์ 2,508,120 ล้านบาท สิินเชุ่�อ
ของธิ์นาค่ารออมสิิน 350,940 ล้านบาท สิินเชุ่�อของ
ธิ์นาค่ารอาค่ารสิงเค่ราะห์ 1,320,308 ล้านบาท และ
อ่�น ๆ 75,362 ล้านบาท โดยกลุ�มผ่้บริโภค่ท่�ซื่่�อท่�อย่ �
อาศัยั ในชุว� งปีี 2563 สิว� นใหญเ� ปีน็ กล�ุมท�ม่ ่ กาำ ลงั ซื่�อ่ จำรงิ
ม่ค่วามต้องการซื่่�อเพิ่้�ออย่�อาศััยจำริงและกลุ�มท่�ต้องการ
ลงทุนระยะยาว เน่�องจำากราค่าปีรับลดลงมากและม่
แค่มเปีญ สิ�วนลดต�าง ๆ
สิาำ หรบั ยอดค่งค่า้ งสินิ เชุอ�่ ทอ�่ ยอ�่ าศัยั ของธิ์นาค่าร
ออมสิิน ม่จำำานวนเพิ่�ม่ ข้น� จำากปี ี 2562 อย่�ท่ร� ้อยละ 2.40
โดยสิินเชุ่�อท่�อย่�อาศััยสิ�วนใหญ�ของธิ์นาค่ารจำะเปี็นกลุ�ม
ท่�วงเงินตำ�ากว�า 3 ล้านบาท ผ่้ขอสิินเชุ่�อท่�อย่�อาศััย
สิ�วนใหญ�ของธิ์นาค่ารม่อาชุ่พิ่ปีระกอบธิ์ุรกิจำ/เจำ้าของ
กิจำการ รองลงมาค่่อพิ่นักงานและล่กจำ้างบริษัท
66 สมาคมสนิ เชอ�่ ทีอ่ ยูอ าศยั ป 2564
สมาคมสินเช�อ่ ทอ่ี ยอู าศยั Housing Finance Association
คณุ ภาพสินิ เชื่่อ� ที่่�อยู่่อ� าศััยู่ของสิถาบันการเง�น แห�งปีระเทศัไทยม่มาตรการผ�อนปีรนการจำัดชุั�นของ
สิินเชุ่�อรวมทั�งสิถาบันการเงินต�าง ๆ ได้ออกมาตรการ
ที่่�มา : ศููนย์ว์ จิ ยั ์ธนาคาริออมสันิ เพิ่้�อชุ�วยเหล่อล่กหน่�ทั�งทางตรงและทางอ้อม เชุ�น การ
พิ่ักชุำาระหน่�เงินต้นและดอกเบ่�ย การพิ่ักชุำาระหน่�เงินต้น
สิ�วนแบ�งตลาดสิินเชุ่�อท่�อย่�อาศััยในปีี 2563 (ชุำาระเฉพิ่าะดอกเบ่�ย) การลดอัตราดอกเบ่�ย การปีรับ
ไม�แตกต�างจำากปีี 2562 มากนัก ดังน่� อันดับ 1 ลดเงินผ�อนชุาำ ระ และการขยายเวลาการชุำาระหน�่ ซื่�งึ เปี็น
ธิ์นาค่ารอาค่ารสิงเค่ราะห ์ อนั ดบั 2 ธิ์นาค่ารไทยพิ่าณชิ ุย์ ชุ�วยแบ�งเบาภาระและบรรเทาค่วามเด่อดร้อนของล่กหน่ �
อันดับ 3 ธิ์นาค่ารกรุงไทย อันดับ 4 ธิ์นาค่ารออมสิิน ในชุว� งทไ�่ ดร้ บั ผลกระทบจำากการแพิ่รร� ะบาดของเชุอ�่ ไวรสั ิ
ม่สิ�วนแบ�งตลาดอย่�ท่�ร้อยละ 8.41 หรือม่ลค่�าปีระมาณ COVID-19 ท�่อาจำจำะไมส� ิามารถชุำาระหนไ่� ด้ หรอื ม่ค่วาม
0.35 ล้านบาท และอนั ดบั 5 ธิ์นาค่ารกสิิกรไทย สิามารถในการชุาำ ระหน�ล่ ดลง มาตรการต�าง ๆ เหลา� น�่ม่
ปี ี 2563 อตั ราสิว� นสินิ เชุอ�่ ดอ้ ยค่ณุ ภาพิ่สินิ เชุอ�่ ทอ�่ สิ�วนชุ�วยปีระค่ับปีระค่องไม�ให้ล่กหน่�เดิมท่�ได้รับผล
ย่�อาศััยของสิถาบันการเงินทั�งระบบ (NPLs) กระทบกลายเปีน็ NPLs มากนกั
ม่จำำานวนลดลงเล็กน้อย จำากร้อยละ 3.80 ในปีี 2562
เหลอ่ รอ้ ยละ 3.70 อยา� งไรกต็ ามอตั ราสิว� นทอ�่ ย่�ในระดับ อตั ัราการปฏเิ สัธปลอ่ ย์สันิ เช่อ�ื ราย์ย์่อย์
ตำ�าน่�อาจำยังไม�สิะท้อนตัวเลขท่�แท้จำริง เน่�องด้วยธิ์นาค่าร เพัอ� ซ้ือท�อ่ ย์้่อาศยั ์
ปีี 2563 พิ่บว�า ยอดการปีฏิิเสิธิ์สิินเชุ่�อ หรือ
Rejection Rate เพิ่่�มสิ่งข้�นอย�างต�อเน่�อง โดยกลุ�ม
ทอ่� ย�่อาศัยั ระดับราค่า 2-3 ลา้ นบาท ม่ระดบั อตั ราการปี
ฏิิเสิธิ์สิินเชุ่�ออย่�ท่�ร้อยละ 50-60 กลุ�มท่�อย่�อาศััย
ระดับราค่า 5-7ล้านบาท ม่ระดับ อัตราการปีฏิิเสิธิ์
สิินเชุ่�ออย่�ท่�ร้อยละ 30-40 ขณะท่�กลุ�มท่�อย่�อาศััยระดับ
ราค่า 10 ล้านบาทข�้นไปี ม่ระดับอตั ราการปีฏิิเสิธิ์สินิ เชุ่อ�
อย่�ท่�ร้อยละ 10-15ซื่ึ�งถ่อว�าสิ่งมากท่�สิุดนับตั�งแต�เกิด
วกิ ฤตเศัรษฐกิจำปี ี 40 เปีน็ ตน้ มา
ระดบั ราคา อัตัราการปฏิเสัธสันิ เช่�อื
ก่อน COVID-19 หลัง COVID-19
กล�มุ ทอ�่ ยอ่� าศััยระดับราค่า 2-3 ล้านบาท รอ้ ยละ 20-30 ร้อยละ 50-60
กล�มุ ท�่อย่อ� าศััยระดบั ราค่า 5-7 ล้านบาท ร้อยละ 10-15 รอ้ ยละ 30-40
กลุม� ทอ่� ยอ่� าศััยระดับราค่า 10 ลา้ นบาทข้�นไปี ไม�เกินรอ้ ยละ 5 รอ้ ยละ 10-15
ที่�่มา: ธนาคาริแหงปริะเที่ศูไที่ย์ และศูนู ย์์ข้้อมูลอสังั หาริิมที่ริพั ย์์ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์ (REIC)
Housing Finance Association 2021 67
ปััจจััยหลัักที่่�ทำำ�ให้้เกิิดการปฏิิเสธสิินเชื่่�อมีีอััตราที่่� ปริิมณฑลไปสู่่�ภููมิิภาคมากขึ้้�น การปรัับเปลี่่�ยนหรืือเพิ่่�ม
สููงขึ้้�นเมื่่�อเปรีียบเทีียบกัับช่่วงก่่อนหน้้า เกิิดจากการที่่� เติิมฟัังก์์ชัันการใช้้งานของที่่�อยู่่�อาศััย เช่่น การพััฒนา
สถาบัันการเงิินส่่วนใหญ่่มีีการปล่่อยสิินเชื่่�อแบบระมััด ทาวน์์โฮมให้้มีีความหรููหรามากขึ้้�น การเน้้นลููกค้้ากลุ่่�ม
ระวังั และเข้ม้ งวดในการพิิจารณาปล่่อยสินิ เชื่อ�่ ที่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั เป้้าหมายเฉพาะมากขึ้้�น เช่่น การพััฒนาโครงการ
มากขึ้น�้ เนื่อ�่ งจากนโยบายการบริหิ ารคุณุ ภาพสินิ เชื่อ�่ และ กลุ่่�มระดัับ Luxury ที่่�ขนาดไม่่ใหญ่่แต่่มีีทำำ�เลกลางเมืือง
ความเสี่่�ยงจากหนี้้�ครััวเรืือนที่่�เพิ่่�มสููงขึ้้�น และผลกระทบ และการออกแบบคอนโดมิเิ นีียมในบางทำ�ำ เลให้ม้ ีีห้อ้ ง One
ของการแพร่่ระบาดของ COVID-19 ทำำ�ให้้ผู้�ขอสินิ เชื่�่อมีี bed plus แทน Studio มากขึ้น�้ และมีีพื้น�้ ที่�ส่ ่่วนกลางใหม่่
รายได้้หรืือความสามารถในการชำำ�ระหนี้้�ลดลง ให้้สามารถนั่่�งแยกกััน ติิดตั้้�งอุุปกรณ์์ Touchlessเพื่่�อ
มีีการกู้�สิินเชื่อ�่ บุุคคลมากขึ้�้น ส่่งผลให้ภ้ าระหนี้้�ต่่อรายได้้ ลดโอกาสที่่�ผู้�บริโิ ภคจะสัมั ผัสั กันั ให้้น้อ้ ยที่�่สุดุ
ปรัับเพิ่่�มขึ้้�นจนกระทบต่่อความสามารถในการชำำ�ระหนี้้�
ในอนาคตได้้ จากผลสำ�ำ รวจความคิดิ เห็น็ ของผู้�บริโิ ภคต่่อสภาพ
ตลาดอสัังหาฯ หรืือ DDproperty's Thailand
การปรัับตััวของผู้้�พััฒนาอสัังหาริิมทรััพย์์และการ Consumer Sentiment Study ปีี 2563 พบว่่า
เปลี่่ย� นแปลงพฤติกิ รรมของผู้�บ้ ริโิ ภคช่ว่ ง COVID-19 ผู้�บริิโภคร้้อยละ 75.0 ชะลอการซื้ �อ-ขายที่่�อยู่่�อาศััย
จากเดิิมใช้้เวลาตััดสิินใจ 1 ปีี เพิ่่�มเป็็น 1-2 ปีี ทั้้�งนี้้�
ณ ไตรมาส 4 ปีี 2563 ดััชนีีความเชื่่�อมั่่�นของ พฤติกิ รรมการเลืือกซื้อ� ที่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั ของลููกค้า้ จะคำ�ำ นึงึ ถึงึ
ผู้้�ประกอบการธุุรกิิจพััฒนาที่่�อยู่่�อาศััยในกรุุงเทพฯ- ประเภทและลัักษณะของที่่�อยู่่�อาศััยมากขึ้้�น โดยต้้องการ
ปริิมณฑล ในภาวะปัจั จุบุ ันั (Current Situation Index) ที่่�อยู่่�อาศััยที่่�ปลอดภััยและลดความเสี่่�ยงในการได้้รัับเชื้ �อ
มีีค่า่ ดัชั นีีเท่่ากับั 46.32 เพิ่ม�่ ขึ้น�้ เล็ก็ น้อ้ ยจากไตรมาสก่่อน โรคต่่างๆ ทำำ�เล ฟัังก์์ชัันและขนาดของพื้้�นที่่�เป็็นปััจจััย
หน้้า ทั้้�งนี้้� ค่่าดััชนีียัังต่ำำ��กว่่าค่่ากลางที่่�ระดัับ 50.0 สำำ�คััญในการตััดสิินใจในการซื้ �อ และสนใจบ้้านเดี่่�ยว
ติิดต่่อกันั ถึงึ 8 ไตรมาส ตั้้�งแต่่ไตรมาสที่่� 2 ของปีี 2562 บ้้านแฝด และทาวน์โ์ ฮมมากขึ้�น้ โดยกลุ่่ม� ผู้�ซื้อ� ที่�อ่ ยู่่�อาศััย
จากการประกาศใช้้มาตรการ Macroprudential ของ แนวราบมีีอายุุน้้อยลง โดยเฉพาะในส่่วนของทาวน์์โฮม
ธนาคารแห่่งประเทศไทย และสถานการณ์ก์ ารแพร่่ระบาด โดยกว่่าร้้อยละ 403 เป็็นกลุ่่�มลููกค้้าที่่�อายุุเฉลี่่�ยเพีียง
ของ COVID-19 ในปีี 2563 ทำ�ำ ให้้ผู้้�ประกอบการมีีความ 26-30 ปี ี ส่่วนกลุ่่ม� ระดับั บนที่เ�่ ป็น็ เจ้า้ ของกิจิ การที่ม�่ ีีบ้า้ น
กัังวลต่่อธุุรกิิจการพััฒนาที่่�อยู่่�อาศััยอย่่างเห็็นได้้ชััด อยู่่�แล้้วชะลอการซื้ �อหลัังที่่� 2 หรืือ 3 ที่่�เป็็น Luxury
ส่่งผลให้้ความเชื่่�อมั่่�นในการประกอบธุุรกิิจพััฒนาที่่�อยู่่� ที่่�ยัังไม่่จำำ�เป็็น สำำ�หรัับลููกค้้าที่่�ซื้ �อคอนโดจะพิิจารณาซื้ �อ
อาศััยต่ำ�ำ�กว่่าค่า่ กลาง คอนโดที่�ส่ ร้้างเสร็จ็ พร้้อมอยู่ ่� พร้้อมโอน และสามารถขอ
กู้�สิินเชื่่�อกัับธนาคารฯ ได้้เลย ผู้้�ซื้้�อจะใช้้เวลาในการ
อย่่างไรก็็ตาม ผู้้�พััฒนาอสัังหาริิมทรััพย์์ได้้มีีการ ตััดสิินใจนานขึ้้�นและนิิยมใช้้ช่่องทางออนไลน์์เพิ่่�มขึ้้�น
ปรัับกลยุุทธ์์ ได้้แก่่ การนำำ�เทคโนโลยีี virtual visits โดยจะมีีการเช็็กรายละเอีียด เปรีียบเทีียบข้้อมููลจาก
มาสนัับสนุุนการซื้�อผ่่านออนไลน์์ โดยสามารถชมโครง การรีีวิิว และบล็็อกเกอร์์อสัังหาฯ ต่่าง ๆ ก่่อนที่่�จะ
การได้้อย่่างเสมืือนจริิง การจััดโปรโมชัันลดราคาหรืือ ตัดั สิินใจซื้้�อ
การผ่่อนให้้ฟรีีในปีีแรกหรืือการจ่่ายค่่าส่่วนกลางให้้ฟรีี
การปรัับเปลี่่�ยนจากการพััฒนาอาคารชุุดมาพััฒนา นอกจากนี้้ � ข้อ้ มููลการค้น้ หาที่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั บนเว็บ็ ไซต์์
ที่่�อยู่่�อาศััยแนวราบมากขึ้้�นและขยายจากกรุุงเทพ- www.home.co.th พบว่่า พฤติิกรรมการเลืือกซื้ �อ
ที่�่มา : 2 ศูนู ย์์ข้อ้ มูลู อสัังหาริมิ ทรััพย์์ (REIC)
3 วารสาร GHB REIC
68 สมาคมสิินเชื่อ่� ที่�่อยู่่�อาศัยั ปีี 2564
สมาคมสิินเชื่อ่� ที่อ่� ยู่่อ� าศััย Housing Finance Association
ที่่�อยู่่�อาศััยของประชาชนในระหว่่างและหลัังการแพร่่ ไม่่สามารถคาดการณ์์ได้้ ได้้แก่่ 1. การแพร่่ระบาดของ
ระบาด COVID-19 พบว่่าที่่�อยู่่�อาศััยที่่�มีีอััตราเติิบโต COVID-19 ระลอกใหม่่ในปลายเดืือนธัันวาคม 2563
การเข้้าเยี่ย�่ มชมผ่่านทางเว็บ็ ไซต์์มากที่ส�่ ุดุ คืือบ้้านเดี่่ย� ว และเมษายน 2564 จากคลัสั เตอร์ใ์ หม่่ รวมทั้้ง� ผลของการ
ที่่�ระดัับราคา 10 - 20 ล้้านบาท รองลงมาระดัับราคา ปููพรมฉีีดวััคซีีนและประสิิทธิผิ ลของวััคซีีน และการกลาย
4 - 6 ล้า้ นบาท ซึ่ง� สอดคล้อ้ งกับั ข้อ้ มููลจากการสอบถาม พัันธุ์�ของไวรัสั ที่อ่� าจจะทำำ�ให้้วััคซีีนเดิมิ ใช้ไ้ ม่่ได้้ผลและต้อ้ ง
เจ้้าของกิิจการและผู้ �บริิหารบริิษััทอสัังหาริิมทรััพย์์ผู้้�นำำ� มีีการคิิดค้้นวััคซีีนขึ้้�นมาใหม่่ที่่�อาจส่่งผลให้้ผู้ �บริิโภค
ตลาด คืือ บ้้านที่ข�่ ายดีีมากกว่่าปกติิคืือบ้้านเดี่ย่� วระดัับ ชะลอการตัดั สินิ ใจซื้้อ� ที่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั 2. สถาบันั การเงินิ มีีการ
ราคา 10 ล้า้ นบาทขึ้�น้ ไป ทั้้�งนี้้� ผู้้�มีีรายได้ส้ ููงและมีีเงินิ ออม ปล่่อยสินิ เชื่อ�่ อย่่างระมัดั ระวังั มีีเกณฑ์ก์ ารคัดั กรองลููกค้า้
มีีความวิิตกกัังวลเกี่่�ยวกัับภาวะเศรษฐกิิจชะลอตััวที่่�จะ มากขึ้้�น โดยเฉพาะในกลุ่่�มที่่�อยู่่�อาศััยราคาต่ำำ��กว่่า 5
เกิิดขึ้้�น ทำำ�ให้้ตััดสิินใจซื้้�อที่่�อยู่่�อาศััยระดัับราคาแพง ล้้านบาท 3. ผู้้�ประกอบการอสังั หาริิมทรััพย์ ์ มีีการชะลอ
10 - 20 ล้้านบาท จึึงมีีส่่วนหนึ่่�งซื้อ� ด้้วยเงินิ สด ไม่่ได้ข้ อ การเปิิดโครงการใหม่่โดยเฉพาะคอนโด และ 4. ดีีมานด์์
สิินเชื่อ�่ จากสถาบันั การเงินิ ของกลุ่่�มที่่�มีีความพร้้อมในการซื้ �อที่่�อยู่่�อาศััยยัังเป็็น
กลุ่่�มที่่�มีีรายได้้ปานกลางค่่อนข้้างสููง ในขณะที่่�กลุ่่�มที่่�มีี
แนวโน้้มตลาดสินิ เชื่อ�่ ที่่อ� ยู่่�อาศัยั ปีี 2564 รายได้ไ้ ม่่สููงมากนััก กลุ่่ม� อาชีีพอิสิ ระ กลุ่่ม� ผู้�ใช้แ้ รงงาน ที่�่
เป็็นคนกลุ่่�มใหญ่่ของประเทศที่่�ได้้รัับผลกระทบจากการ
ในปีี 2564 ธนาคารออมสิิน มองว่่า ถึึงแม้ว้ ่่าจะมีี แพร่่ระบาดของไวรััส COVID-19 ประกอบกับั อัตั ราส่่วน
ปััจจััยที่่�ส่่งผลบวกต่่อตลาดสิินเชื่่�อที่่�อยู่่�อาศััย เช่่น การ หนี้้ค� รััวเรืือนต่่อ GDP ที่่ม� ีีแนวโน้้มเพิ่่�มสููงขึ้้�นในปีี 2564
ขยายมาตรการกระตุ้�นภาคอสังั หาริมิ ทรัพั ย์ข์ องรัฐั บาล ทำำ�ให้้ธนาคารออมสิินคาดการณ์์ว่่าตลาดสิินเชื่่�อที่่�อยู่่�
ออกไปจนถึึงสิ้้�นปีี 2564 รวมทั้้�งการออกสิินเชื่่�อบ้้าน อาศััยจะขยายตััวใกล้้เคีียงกัับ ปีี 2563 อยู่่�ที่่�ประมาณ
ผ่่อนสบาย ที่่�มีีอััตราดอกเบี้้�ยต่ำำ�� หรืือแคมเปญฟรีี ร้้อยละ 6-6.5 โดยธนาคารออมสิินมีีการตั้้�งเป้้าหมาย
ค่่าธรรมเนีียมต่่างๆ ของสถาบัันการการเงิินทั้้�งสถาบััน สิินเชื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยปล่่อยใหม่่อยู่่�ที่่�ประมาณ 50,000
การเงิินเฉพาะกิิจและธนาคารพาณิิชย์์ เพื่่�อให้้ผู้�บริิโภค ล้้านบาท และมีีเป้้าหมายของยอดสิินเชื่่�อที่่�อยู่่�อาศััย
สามารถเข้้าถึึงสิินเชื่่�อได้้มากขึ้้�น แต่่ยัังมีีปััจจััยด้้านลบที่่� คงค้้างเติบิ โตอยู่่�ที่�่ร้้อยละ 1.65
ทั้้ง� นี้้ � สถาบันั การเงินิ อาจต้อ้ งพิิจารณาปรับั เปลี่ย�่ น
รููปแบบการดำ�ำ เนินิ ธุุรกิิจ (Business model) ของสิินเชื่อ�่
ที่อ�่ ยู่อ�่ าศัยั ให้ม้ ีีความเป็น็ ดิจิ ิทิ ัลั มากขึ้น�้ เพื่่อ� ให้ส้ อดคล้อ้ ง
กัับบริิบทที่เ�่ ปลี่่�ยนไปจากวิิกฤติิ COVID-19 เช่่น การยื่่�น
ขอสินิ เชื่่�อผ่่านช่่องทางออนไลน์แ์ ละทราบผลอนุุมััติิเบื้้�อง
ต้้นทัันทีี หรืือการอนุุมััติิสิินเชื่่�อเพื่่�อที่่�อยู่่�อาศััยออนไลน์์
(Digital lending) รวมทั้้�งการนำำ�เทคโนโลยีี เช่่น AI,
Blockchain, Cloud Computing, Data Analytics
มาประกอบการวิิเคราะห์์ข้้อมููลการพิิจารณาให้้สิินเชื่่�อ
เพื่่�อตอบสนองพฤติิกรรมลููกค้้าที่่�เปลี่่�ยนแปลงไปและ
รองรัับความท้้าทายใหม่่ๆ ที่่�อาจเกิิดขึ้้�นอย่่างต่่อเนื่่�อง
ในอนาคต y
Housing Finance Association 2021 69
สถานการณต์ ลาดสนิ เชือ่ ท่อี ยอู่ าศัย
ในหว้ งวกิ ฤตโควดิ -19
โดย คุณฉตั รชยั ศิริไล
กรรมการผจู้ ัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
ศูนยข์ ้อมูลิอสง้ หาริมที่รพ้ ัย ์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
คาด้การณป์ ็ 2564 สินเชื่อ�่ ที่อ�่ ยูอ� าศ้ยป็ลิอ� ยใหม�ที่้ง� ป็
จ่ะม่มลู ิค�า 595,141 ลิ้านบ้าที่ เตบิ ้โตลิด้ลิง 2.8% จ่ากป็ 2563
70 สมาคมสนิ เช่�อทอ่ี ยอู าศัย ป 2564
สมาคมสินเช่อ� ท่ีอยอู าศัย Housing Finance Association
สัถานการิณ์์ตลาดสัินเชั่้�อท่�อย์ู�อาศูัย์ในปีี 2564 ได้ริับผลกริะทบจาก
การิแพริ�ริะบาดข้องเชั่้�อไวิริัสัโควิิด-19 มูาอย์�างต�อเน้�องตั�งแต�ต้นปีี 2563
และกำาลังเผชั่ิญกับการิแพริ�ริะบาดริอบ 3 เริิ�มูตั�งแต�ต้นเด้อนเมู.ย์.2564
ท�่ผา� นมูา สัถานการิณ์ย์ ์ังคงย์้ดเย์้อ� และสัง� ผลกริะทบตอ� เศูริษฐกจิ ไทย์ ควิามู
เชั่้�อมูั�นและการิใชั่้จ�าย์ริ้นแริงกวิ�าท้กคริั�งท่�ผ�านมูา สั�งผลต�อการิเติบโตข้อง
ตลาดสัินเชั่�้อท�อ่ ย์�ูอาศูยั ์ในปีีน �่ อย์า� งไริก็ตามู ย์งั คงมู่สัญั ญาณ์บวิกจากการิ
เริ�งฉ่ดวิัคซื้น่ โควิิด-19 ใหก้ ับปีริะชั่าชั่น ซื้ึ�งถ้าปีริะสับควิามูสัาำ เริจ็ ในการิสัริา้ ง
ภัมู ูคิ ม้ ูกนั หมูใ�ู นปีริะเทศูได ้ กจ็ ะทาำ ใหต้ ลาดสันิ เชั่อ�้ ทอ�่ ย์อ�ู าศูยั ์มูโ่ อกาสัเตบิ โตได้
ในปีนี ่�
ตลาดที่�อ่ ยู่่�อาศัยั ู่
ภัาพริวิมูตลาดท่�อย์ู�อาศูัย์ปีี 2563 ได้ริับผลกริะทบจากโควิิด-19
ตลอดทั�งปีี สั�งผลให้ตลาดหดตัวิริ้นแริง ศููนย์์ข้้อมููลอสัังหาริิมูทริัพย์์
ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห ์ ริาย์งานดชั ั่น่อสัังหาริมิ ูทริัพย์ป์ ี ี 2563 และแนวิโนม้ ู
2564
จ่าำ นวนหนว� ยโอนกรรมสิที่ธ์ิที่�อ่ ยอ�ู าศ้ย ปี ี 2563 มูจ่ าำ นวิน 358,496
หน�วิย์ ลดลง 8.5% จากปี ี 2562 เปีน็ การิโอนกริริมูสัิทธิ์ท�อ่ ย์อู� าศูยั ์แนวิริาบ
236,158 หนว� ิย์ ลดลง 10% และการิโอนกริริมูสัทิ ธอ์ิ าคาริชั่ด้ 122,338 หนว� ิย์
ลดลง 5.5% จากปีี 2562
แนวิโน้มูปีี 2564 คาดวิ�าจะมู่จำานวินหน�วิย์โอนกริริมูสัิทธิ์ท่�อย์ู�อาศูัย์
ปีริะมูาณ์ 353,236 หน�วิย์ ลดลง 1.5% จากปีี 2563 ซื้ง�ึ การิโอนกริริมูสัิทธ ิ์
ท�อ่ ย์�ูอาศูยั ์แนวิริาบจะลดลงปีริะมูาณ์ 0.1% และอาคาริชั่ด้ ลดลง 4.2%
จํานวนหนว� ยู่โอนกรรมสิิที่ธิ์ที่�่อยู่�่อาศัยั ู่ปีี 2563 และแนวโนม� ปีี 2564
ที่่ม� า : ศููนย์ข์ ้้อมูลอสังั หาริิมที่ริพั ย์์ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
Housing Finance Association 2021 71
มลู ิคา� การโอนกรรมสิที่ธิ ์ ปีี 2563 มูม่ ูลู ค�า 928,376 ล้านบาท ลดลง 0.3% จากปีี 2562 เปี็นมููลค�า การิโอน
กริริมูสัทิ ธ์ทิ อ่� ย์�ูอาศูัย์แนวิริาบ 616,939 ล้านบาท เติบโต 2.2% ข้ณ์ะท่ม� ููลคา� การิโอนกริริมูสัิทธอ์ิ าคาริชั่้ด 311,437
ลา้ นบาท หดตวั ิ 4.7% จากปีี 2562
แนวิโน้มูปีี 2564 จะมู่มูลู ค�าโอนกริริมูสัิทธิป์ ีริะมูาณ์ 876,121 ลา้ นบาท ลดลง 5.6% จากปีี 2563 โดย์มูลู คา�
การิโอนกริริมูสัิทธ์ิทอ�่ ย์ูอ� าศูยั ์แนวิริาบจะลดลง 7.7% อาคาริชั่้ดจะลดลง 1.4%
ม่ลค�าการโอนกรรมสิทิ ี่ธ์ิที่อ่� ยู่่�อาศััยู่ปีี 2563 และแนวโนม� ปีี 2564
ที่่ม� า : ศููนย์ข์ ้อ้ มลู อสังั หาริิมที่ริัพย์์ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
การเป็ด้ต้วโครงการใหม� ปีี 2563 เฉพาะในพ่�นท่�กริ้งเทพฯ-ปีริิมูณ์ฑ์ล หดตัวิจากปีี 2562 ถึง -36.7%
ตา�ำ สัด้ ในริอบ 10 ปี ี โดย์มูก่ าริเปีดิ ตวั ิใหมู � จาำ นวิน 62,227 หนว� ิย์ ปีริะกอบดว้ ิย์โคริงการิบา้ นจดั สัริริ เปีดิ ตวั ิใหมู � 35,702
หนว� ิย์ ลดลง 17.9% โคริงการิอาคาริชั่้ดเปีดิ ตวั ิใหมู� 26,525 หนว� ิย์ ลดลง 51.6% จากปี ี 2562
แนวิโน้มูปี ี 2564 หน�วิย์ทอ่� ย์�อู าศูัย์เปีดิ ตวั ิใหมูป� ีริะเภัทบ้านจัดสัริริ มูจ่ ำานวิน 43,732 หนว� ิย์ เตบิ โต 22.5% และ
หน�วิย์ท�่อย์ู�อาศูัย์เปีดิ ตัวิใหมูป� ีริะเภัทอาคาริชั่้ด มูจ่ ำานวิน 38,862 หน�วิย์ เตบิ โต 46.5% จากปี ี 2563
ที่�อ่ ยู่่�อาศััยู่เปีด ตัวใหมใ� นเขตกร้งเที่พฯ และปีริมณฑลปีี 2563 และแนวโนม� ปีี 2564
ที่่�มา : ศููนย์์ข้อ้ มูลอสัังหาริิมที่ริพั ย์์ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
72 สมาคมสินเช่�อท่ีอยอู าศยั ป 2564
สมาคมสินิ เชื่�อ่ ที่อ�่ ยู่�่อาศััย Housing Finance Association
ศูนู ย์์ข้้อมูลู อสัังหาริิมทรััพย์์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์์ คาดการณ์์ตลาดที่อ�่ ยู่่อ� าศัยั ปีี 2564 เติบิ โตติิดลบ 10%
จากการแพร่่ระบาดโควิิด-19 รอบ 3 ที่่�ส่่งผลกระทบต่่อรายได้้และความสามารถในการซื้้�อที่่�อยู่่�อาศััย แต่่อย่่างไรก็็ดีี
คาดว่่าตลาดจะเริ่�มฟื้้�นตััวในครึ่่�งหลัังของปีี 2564 โดยมีีปััจจััยขัับเคลื่่�อนตลาดจากการออกแคมเปญและโปรโมชั่่�นลด
ราคาของผู้้�ประกอบการที่�อ่ อกมากระตุ้้�นตลาดอย่่างต่่อเนื่่อ� ง
ภาพรวมตลาดที่อ�่ ยู่�่อาศัยั ปีี 2564 และแนวทางในการกระตุ้น้� ฟื้้น� ฟูตู ลาด
ที่�ม่ า : ศูนู ย์์ข้้อมููลอสัังหาริิมทรัพั ย์์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์์
จัดั ทำ�ำ โดย : ฝ่่ายวิิชาการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์์
ตลาดสิินเชื่�อ่ ที่�่อยู่อ่� าศััย 0.8% จากช่่วงเดีียวกัันปีี 2563 ที่่�มีีมููลค่่า 138,238
ล้า้ นบาท โดยมีีปััจจัยั สนับั สนุุนจากอัตั ราดอกเบี้้�ยอยู่่ใ� น
สินิ เชื่�อ่ ที่อ�่ ยู่�อ่ าศััยบุคุ คลทั่่�วไปปล่่อยใหม่่ ระดับั ต่ำ��ำ มากเป็น็ ประวัตั ิกิ ารณ์์การต่่ออายุุมาตรการลด
ค่่าธรรมเนีียมการจดทะเบีียนโอนและจดจำำ�นองเหลืือ
ปีี 2563 สินิ เชื่�อที่�่อยู่่�อาศััยบุุคคลทั่่ว� ไปปล่่อยใหม่่ ร้้อยละ 0.01 สำำ�หรัับที่่�อยู่่�อาศััยระดัับราคาไม่่เกิิน 3
ทั่่�วประเทศมีีมููลค่่า 612,084 ล้้านบาท เติิบโตลดลง ล้้านบาท การจััดโปรโมชั่่�นลดราคาที่่�อยู่่�อาศััยอย่่าง
4.4% จากปีี 2562 เนื่่�องจากได้้รัับผลกระทบจากการ ต่่อเนื่่�องเพื่่�อกระตุ้้�นยอดขาย และการสนัับสนุุนสิินเชื่ �อ
แพร่่ระบาดของโควิดิ -19 ตลอดทั้้�งปีี รายย่่อยอย่่างเต็ม็ ที่ข�่ องธนาคารอาคารสงเคราะห์์
ปีี 2564 ไตรมาสแรก สินิ เชื่อ� ที่อ�่ ยู่่อ� าศัยั บุุคคลทั่่ว� ไป
ปล่่อยใหม่่ทั่่ว� ประเทศมีีมูลู ค่่า 139,387 ล้า้ นบาท เติิบโต
Housing Finance Association 2021 73
สินิ เชื่อ่� ที่่�อยู่่�อาศัยั ู่บุค้ คลที่วั� ไปีปีล�อยู่ใหมท� ี่ั�วปีระเที่ศัปีี 2552-2564 (Q1)
ที่ม่� า : ศูนู ย์์ข้้อมลู อสังั หาริิมที่ริพั ย์์ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
จัดั ที่ำาโดย์ : ฝ่่าย์วิิชาการิ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
แนวิโนม้ ูไตริมูาสั 2 ปีี 2564 สันิ เชั่้อ� ทอ�่ ย์�อู าศูัย์คงจะชั่ะลอตัวิลงจากไตริมูาสัแริก สัาเหต้จากการิแพริร� ิะบาดข้อง
โควิิด-19 ริอบ 3 ท่�ริ้นแริงและริะบาดวิงกวิ้างทั�วิปีริะเทศู มู่ผู้ติดเชั่้�อจำานวินมูากข้่�น คนมู่ควิามูกังวิลต�อโริคริะบาด
ซื้ง�ึ ฉด้ ริง�ั ควิามูเชั่อ�้ มูน�ั กาำ ลงั ซื้อ�้ เปีริาะบาง ลกู คา้ เริม�ิ ูไมูม� ูน�ั ใจสัถานะทางการิเงนิ จง่ ริะมูดั ริะวิงั การิใชั่จ้ า� ย์โดย์เฉพาะสันิ คา้
คงทนและมู่ริาคาสัูง เชั่�น บ้าน ริถย์นต์ จ่งชั่ะลอการิซื้้�อออกไปี หากสัถานการิณ์์การิแพริ�ริะบาดย์้ดเย์้�อและย์าวินาน
จะสัง� ผลกริะทบต�อการิเตบิ โตข้องสัินเชั่้อ� ทอ�่ ย์�ูอาศูัย์ต�อไปี
ปีจ จยั ู่บุวก-ปีจจัยู่ลบุตลาดสินิ เชื่่อ� ที่�อ่ ยู่่อ� าศัยั ู่ปีี 2564
จัดั ที่ำาโดย์ : ฝ่า่ ย์วิิชาการิ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
74 สมาคมสนิ เชอ่� ท่อี ยูอ าศยั ป 2564
สมาคมสนิ เช่อ� ทอี่ ยอู าศยั Housing Finance Association
ศููนย์์ข้้อมููลอสัังหาริิมูทริัพย์์ ธนาคาริอาคาริ
สังเคริาะห์ คาดการิณ์์ปีี 2564 สันิ เชั่�้อท�อ่ ย์�อู าศูัย์ปีลอ� ย์
ใหมูท� ง�ั ปีจี ะมูม่ ูลู คา� 595,141 ลา้ นบาท เตบิ โตลดลง 2.8%
จากปี ี 2563
ปีระมาณการสินิ เชื่่�อที่�อ่ ยู่อ�่ าศััยู่ปีล�อยู่ใหม�ปีี 2564
สนิ เชื่อ ป 2564
ที่�่มา : ศููนย์ข์ ้้อมลู อสังั หาริิมที่ริพั ย์์ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
สิินเชื่�อ่ ที่�่อยู่อ�่ าศัยั ู่บุ้คคลที่ว�ั ไปีคงคา� ง
ภัาพริวิมูสัินเชั่้�อท่�อย์ู�อาศูัย์บ้คคลทั�วิไปีคงค้างทั�งปีริะเทศู ณ์ วิันท่� 31 มู่.ค. 2564 มู่มููลค�าทั�งสัิ�น 4,228,272
ลา้ นบาท เตบิ โต 1.3% จากสัิ�นปีี 2563 และเติบโตด่กวิ�าเมู�อ้ เปีริีย์บเทย่ ์บกับชั่ว� ิงเด่ย์วิกนั ปี ี 2563 ทเ่� ติบโตเพีย์ง 0.6%
(31 มู.่ ค. 2563 สันิ เชั่อ้� ทอ่� ย์ู�อาศูัย์บ้คคลทว�ั ิไปีคงค้างท�ังปีริะเทศูมููลคา� 3,943,326 ลา้ นบาท)
สินิ เชื่อ�่ ที่่�อยู่อ่� าศัยั ู่บุค้ คลที่ั�วไปีคงคา� งที่ั�งปีระเที่ศั ปีี 2555-2564 (Q1)
ที่่�มา : ริาย์งานงบการิเงนิ ข้อ้ มูลสัิน� สัดุ ณ วิันที่�่ 31 มน่ าคม 2564 (ข้อ้ มลู เผย์แพริบนเวิบ็ ไซต์ข้องธนาคาริที่งั้ 8 แหง)
ริวิบริวิมและจัดั ที่ำาโดย์ : ฝ่่าย์วิิชาการิ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
Housing Finance Association 2021 75
สินิ เชื่�่อที่่อ� ยู่อ�่ าศััยู่บุค้ คลที่ั�วไปีคงค�างของธนาคาร 8 อนั ดับุแรก
ที่ม�่ า : ริาย์งานงบการิเงิน ข้้อมลู สั�นิ สัดุ ณ วิันที่่� 31 มน่ าคม 2564 (ข้อ้ มูลเผย์แพริบนเวิบ็ ไซต์ข้องธนาคาริที่้งั 8 แหง)
ริวิบริวิมและจัดั ที่ำาโดย์ : ฝ่่าย์วิิชาการิ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
สิ�วนแบุง� ตลาดสิินเชื่�่อที่่�อยู่่�อาศััยู่บุ้คคลที่ว�ั ไปีคงค�าง ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์ มู่สัินเชั่้�อท่�อย์ู�อาศูัย์
ของธนาคาร 8 อนั ดบั ุแรก บ้คคลทั�วิไปีคงค้างสัูงท่�สั้ดในตลาด ณ์ วิันท่� 31 มู่.ค.
2564 มูม่ ูลู คา� ทง�ั สัน�ิ 1,346,920 ลา้ นบาท โดย์มูส่ ัว� ินแบง�
ที่่�มา : 1. ริาย์งานงบการิเงนิ ข้อ้ มูลสัน�ิ สัุด ณ วินั ที่่� 31 มน่ าคม 2564 (ข้้อมูลเผย์แพริบนเวิ็บไซต์ ตลาดสัูงสัด้ 31.9%
ข้องธนาคาริที่ง้ั 8 แหง) 2. ธนาคาริแหงปริะเที่ศูไที่ย์
ธนาคาริไทย์พาณ์ิชั่ย์์ จำากัด (มูหาชั่น) มู่สัินเชั่้�อ
ริวิบริวิมและจัดั ที่ำาโดย์ : ฝ่า่ ย์วิิชาการิ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์ ท�่อย์�อู าศูัย์บค้ คลทัว� ิไปีคงค้างสังู เปีน็ อันดับ 2 ข้องตลาด
ณ์ วิันท่� 31 มู่.ค. 2564 มู่มููลค�า 561,865 ล้านบาท
มู่สั�วินแบง� ตลาดอันดบั 2 ท �่ 13.3%
ธนาคาริกริ้งไทย์ จำากัด (มูหาชั่น) มู่สัินเชั่้�อท่�อย์ู �
อาศูยั ์บค้ คลทวั� ิไปีคงค้างสังู เปี็นอันดบั 3 ข้องตลาด โดย์
ณ์ วิันท่� 31 มู่.ค. 2564 มู่มููลค�า 434,572 ล้านบาท
มูส่ ัว� ินแบง� ตลาดอนั ดบั 3 ท �่ 10.3%
76 สมาคมสนิ เช่�อทอี่ ยูอ าศยั ป 2564
สมาคมสินเชอ�่ ท่ีอยูอาศยั Housing Finance Association
สินิ เชื่อ�่ ที่�อ่ ยู่�่อาศัยั ู่ของธนาคารอาคารสิงเคราะห์
จากสัถานการิณ์์การิแพริ�ริะบาดโควิิด-19 อย์�างต�อเน้�องตลอดทั�งปีี ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์ ได้เข้้ามูา
สันับสัน้นสัินเชั่้�อริาย์ย์�อย์อย์�างเต็มูท่� สั�งผลให้ปีี 2563 สัามูาริถปีล�อย์สัินเชั่้�อใหมู�ได้ 225,151 ล้านบาท สัูงท่�สั้ดในริอบ 67
ปีนี ับต�ังแต�ก�อตงั� ธนาคาริฯ โดย์เพ่ม� ูข้�่น 9,850 ล้านบาท หริือเตบิ โต 4.57% จากปีี 2562
แต�อย์�างไริก็ด่จากสัถานการิณ์์การิแพริ�ริะบาดโควิิด-19 อย์�างต�อเน้�องในริะลอก 3 ได้สั�งผลกริะทบต�อการิปีล�อย์
สัินเชั่้อ� ข้องธนาคาริฯ ทำาให้ในไตริมูาสั 1 ปีี 2564 ปีลอ� ย์สัินเชั่อ้� ใหมูไ� ด้ 46,847 ล้านบาท ลดลง 10.8% จากไตริมูาสั 1 ปีี 2563
ท่�ปีล�อย์สัินเชั่�อ้ ได ้ 52,515 ล้านบาท
สิินเชื่อ่� ที่�่อยู่อ่� าศัยั ู่ปีล�อยู่ใหมข� องธนาคารอาคารสิงเคราะห์ ปีี 2554-2564 (Q1)
ริวิบริวิมและจััดที่าำ โดย์ : ฝ่า่ ย์วิิชาการิ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
อตั ราดอกเบุย�่ ู่สิินเชื่�อ่ เพ�อที่อ�่ ยู่อ่� าศัยั ู่
แนวิโนม้ ูอตั ริาดอกเบย�่ ์สัินเชั่้อ� ท่อ� ย์อู� าศูัย์ปีี 2564 ย์งั คงอย์�ใู นริะดบั ตา�ำ เฉลย่� ์ 3 ปีแี ริก 2.50%-3.00% ตำา� สัด้ ใน
ปีริะวิัติศูาสัตริ์ตามูทิศูทางข้องอัตริาดอกเบย�่ ์นโย์บาย์
อตั ราดอกเบุย่� ู่เงนิ ก�่เพอ� ที่่อ� ยู่�่อาศัยั ู่ ปีี 2557-2564 (กรกฎาคม)
หมาย์เหตุ ; ป 2557-2563 (ข้้อมูล ณ เดือนธันวิาคม) 77
ที่�่มา : ศููนย์์คุม้ คริองผูใ้ ช้บริิการิที่างการิเงนิ (ศูคง.) หนว ิย์งานข้องธนาคาริแหง ปริะเที่ศูไที่ย์ (ธปที่.) ริวิบริวิมและจัดั ที่ำาโดย์ : ฝ่า่ ย์วิิชาการิ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
Housing Finance Association 2021
บทบาทของธนาคารอาคารสงเคราะห์์ในช่่วงวิกิ ฤตโควิิด 19
บทบาทการขัับเคลื่อ่� นตลาด
ในช่่วงวิกิ ฤตโควิดิ -19 ธนาคารอาคารสงเคราะห์์ ในฐานะสถาบันั การเงินิ เฉพาะกิจิ ของรัฐั มีีบทบาทอย่่างยิ่่ง� ในการช่่วย
ขัับเคลื่่�อนตลาดเนื่่อ� งจากตลาดที่อ่� ยู่่�อาศัยั มีีอััตราการปฏิิเสธสิินเชื่อ� เพิ่�่มสูงู ขึ้�นมาก 30-40% โดยเฉพาะ กลุ่่ม� รายได้น้ ้้อยและ
ปานกลาง ธนาคารจึึงได้้ออกผลิิตภััณฑ์์ที่่�แตกต่่างจากตลาด ผ่่อนชำำ�ระได้้นานขึ้ �น เงิินงวดผ่่อนชำำ�ระต่่อเดืือนน้้อย
และมีีอััตราดอกเบี้้�ยต่ำ��ำ ที่�่สุุดในตลาด เพื่�อ่ ให้้ประชาชนสามารถเข้า้ ถึึงสิินเชื่�อและมีีโอกาสมีีบ้้านเป็น็ ของตนเองได้้
สินิ เชื่่�อบ้้าน 2 Gen เปิดิ โอกาสให้้พ่่อ แม่่ ลูกู กู้�ซื้อ�้ บ้้านร่่วมกัันได้ ้ ผ่่อนชำำ�ระได้้นานถึงึ 70 ปี ี อััตราดอกเบี้้�ย เฉลี่�ย่ 3 ปีีแรก
2.37% ต่ำำ��ที่่�สุุดในตลาด โดยผ่่อนเริ่�มต้้น เพียี ง 2,000 บาทต่่อเดืือนเท่่านั้้น�
สินิ เชื่อ่� บ้า้ น Life Begins with GHB สำ�ำ หรัับสมาชิิกสภาสมาคมวิิชาชีีพต่่างๆ ที่่�ทำำ�ข้อ้ ตกลงความ ร่่วมมืือ (MOU)
กัับธนาคารฯ อัตั ราดอกเบี้้�ยเฉลี่�ย่ 3 ปีแี รก 3.59% ผ่่อนได้้สููงสุุด 40 ปี ี ฟรีีค่่าประเมินิ ราคา และฟรีคี ่่าจดทะเบีียนสิิทธิินิติ ิิกรรม
โครงการบ้้านธอส.-กบข. ครั้้�งที่่� 14 สำำ�หรัับ
ข้้าราชการที่่�เป็็นสมาชิิก กบข. อััตราดอกเบี้้�ยปีีแรก 0%
และอัตั ราดอกเบี้้ย� เฉลี่ย�่ 3 ปีแี รก 2.60% โดยให้ก้ ู้้�สูงู ถึงึ 100%
ของราคาประเมิิน
ผลิติ ภััณฑ์ส์ ิินเชื่่�อบ้า้ น – กลุ่ม่� ลููกค้า้ รายได้ส้ ูงู
สิินเชื่่�อบ้้าน GHB Precious Plus กลุ่่�มรายได้้สููง
70,000 บาทขึ้ �นไป วงเงิินกู้้�ขั้้�นต่ำำ�� 8 ล้้านบาท ขึ้้�นไป
ดอกเบี้้�ยปีีที่�่ 1-2 เท่่ากัับ 2.22% และปีีที่�่ 3 เท่่ากับั 2.69%
อัตั ราดอกเบี้้�ยเฉลี่ย�่ 3 ปีแี รก 2.38%
สิินเชื่�่อบ้า้ น GHB Precious กลุ่่ม� รายได้้สููง 70,000
บาทขึ้น� ไป อัตั ราดอกเบี้้ย� เฉลี่�ย่ 3 ปีีแรก 2.52%
ผลิิตภััณฑ์์สิินเชื่่�อ-Refinance In (ไถ่่ถอนจาก
สถาบัันการเงินิ อื่่�น)
สิินเชื่่�อบ้้านสุุขสัันต์์ (Re-in) วงเงิินกู้้�ต่ำำ��กว่่า 3
ล้้านบาท อััตราดอกเบี้้�ยเฉลี่่�ย 3 ปีีแรก เท่่ากัับ 3.00%
และหากมีีวงเงินิ กู้�ตั้ง� แต่่ 3 ล้า้ นบาทขึ้น� ไป อัตั ราดอกเบี้้ย� เฉลี่ย�่
3 ปีแี รก 2.83% เป็็นต้้น
78 สมาคมสินิ เชื่อ่� ที่�่อยู่อ่� าศััย ปีี 2564
สมาคมสิินเชื่่�อที่�อ่ ยู่อ่� าศัยั Housing Finance Association
การให้้ความช่่วยเหลืือลููกหนี้้� มาตรการที่�่ 14 : พักั ชำำ�ระเงิินต้น้ และจ่่ายเฉพาะ
ดอกเบี้้�ยรายเดืือน ลดดอกเบี้้�ยเหลืือ 3.90%
ธนาคารอาคารสงเคราะห์์ ได้้ให้้การช่่วยเหลืือ ระยะแรกเป็น็ เวลา 3 เดืือน (1 พฤษภาคม – 31 กรกฎาคม
บรรเทาลููกหนี้้�ที่่�ได้้รัับผลกระทบจากการแพร่่ระบาดของ 2564) สำำ�หรัับลููกหนี้้�ที่่�สถานะ NPL และลููกหนี้้� NPL
โควิดิ -19 รอบ 3 ใน “โครงการ ธอส. รวมไทย สร้า้ งชาติิ ที่�่อยู่ร� ะหว่่างการปรับั โครงสร้า้ งหนี้้ �ซึ่ง� จะพ้น้ สิทิ ธิกิ ารปรับั
ปีี 2564” ผ่่านมาตรการที่่� 13 และ 14 ซึ่่�งเป็็น 2 โครงสร้้างหนี้้�ที่�่ใช้อ้ ยู่่ห� ากใช้ม้ าตรการที่่� 14 และต้้องเป็น็
มาตรการใหม่่ โดยรายละเอีียดของมาตรการประกอบ ผู้้�ที่ไ�่ ด้ร้ ับั ผลกระทบจากการประกอบอาชีีพ หรือื ทำ�ำ ธุุรกิจิ
ด้ว้ ย หรืือการค้้า เนื่่�องจากโควิิด-19 และไม่่สามารถผ่่อน
ชำ�ำ ระเงินิ งวดให้ธ้ นาคารได้ต้ ามสัญั ญาเงินิ กู้�หรือื ข้อ้ ตกลง
มาตรการที่�่ 13 : พักั ชำ�ำ ระเงิินต้้น และจ่่ายเฉพาะ ปรับั โครงสร้า้ งหนี้้ห� รืือตามคำ�ำ พิิพากษา
ดอกเบี้้�ยรายเดืือน ระยะแรกเป็็นเวลา 3 เดืือน
(1 พฤษภาคม-31 กรกฎาคม 2564) สำำ�หรัับลููกค้้า ธนาคารเปิิดให้้ลงทะเบีียนแจ้้งความประสงค์์เข้้า
ที่่�มีีสถานะบััญชีีปกติิ (ไม่่เป็็น NPL ไม่่อยู่่�ขั้ �นตอนของ มาตรการผ่่าน Application GHB ALL ระหว่่างวัันที่่�
กฎหมาย และไม่่อยู่่�ระหว่่างทำำ�ข้้อตกลงประนอมหนี้้�) 11-29 พฤษภาคม 2564 นี้้� โดยไม่่ต้้องเดิินทางไปที่่�
ครอบคลุุมทั้้�งลูกู ค้า้ ที่ไ�่ ม่่เคย หรืือเคยใช้้ หรือื อยู่่�ระหว่่าง สาขาของธนาคาร y
ใช้ม้ าตรการความช่่วยเหลืือเดิมิ ของธนาคาร และต้อ้ งเป็น็
ผู้้�ที่่�ได้้รัับผลกระทบด้้านรายได้้จากโควิิด-19 รวมถึึงยััง
ไม่่สามารถผ่่อนชำำ�ระหนี้้�ได้้ตามสัญั ญาเงิินกู้�
Housing Finance Association 2021 79
ผลกระทบจากการแพรร่ ะบาด
ของไวรัสโคโรนา 2019 (COVID-19)
ท่มี ตี อ่ ภาคอสังหารมิ ทรพั ย์
และสนิ เชอ่ื เพื่อทีอ่ ยอู่ าศัย
ศูนย์ข้อมลู อสงั หารมิ ทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
ผลกระทบทางเศรษฐกิจ
ไดส งผลตอ ภาคอสงั หาร�มทรัพยดว ยเชนกัน
ดงั จะเหน็ ไดจากดชั นีความเช่ือมั่นของผปู ระกอบการ
ในพ�น้ ท่กี รุงเทพฯ และปรม� ณฑลในป 2563
มคี า ต่ํากวา 50 จด� ในทกุ ไตรมาส
80 สมาคมสนิ เชอ�่ ทีอ่ ยอู าศัย ป 2564
สมาคมสินิ เชื่�่อที่�่อยู่อ่� าศัยั Housing Finance Association
ดัังที่่�เราได้้เห็็นการแพร่่ระบาดของไวรััสโคโรนา 2019 (COVID-19)
ในประเทศไทย ที่่�เริ่่�มมีีการแพร่่ระบาดค่่อนข้้างชััดเจนมาตั้้�งแต่่เดืือนมีีนาคม
2563 และมีีผลให้้เกิิดการ Lock down กิิจกรรมทางเศรษฐกิิจในแทบทุุก
จัังหวััดของประเทศไทยถึึงประมาณเดืือนสิิงหาคม 2563 ซึ่่�งส่่งผลกระทบ
ต่่อระบบเศรษฐกิิจไทยเป็็นอย่่างมาก โดยเฉพาะภาคการท่่องเที่่�ยวและภาค
ธุุรกิิจที่่�เกี่่�ยวข้้อง โดยในช่่วงแรกประเทศไทยสามารถควบคุุมการแพร่่ระบาด
ได้้อย่่างดีี แต่่ภายหลัังได้้กลัับมาแพร่่ระบาดเป็็นระลอกที่่� 2 ในช่่วงปลายปีี
2563 และเข้า้ สู่่�ระลอกที่�่ 3 ในช่่วงไตรมาส 1 ปีี 2564 ซึ่ง�่ ส่ง่ ผลให้้เศรษฐกิิจไทย
ที่่�มีีความหวัังว่่าจะฟื้้�นได้้ในปีี 2564 กลัับมีีการถดถอยต่่อเนื่่�องมาจนถึึง
ไตรมาส 2 ปีี 2564 และยัังไม่่มีีความชััดเจนถึึงการฟื้้�นตััวภายในปีี 2564
เนื่่�องจากมีีความล่่าช้้าในการจััดหาและบริิหารจััดการการฉีีดวััคซีีนให้้
ประชาชน แต่่อย่่างไรก็็ตามนัักเศรษฐศาสตร์์จากหลายหน่่วยงานมีี
ความหวัังว่่า เราจะได้้เห็็นสััญญาณการฟื้้�นตััวอ่่อน ๆ ในปลายไตรมาส 4
ปีี 2564 เมื่่อ� ประชาชนชาวไทยส่่วนใหญ่่ได้้รับั วััคซีีนตามแผนของรัฐั บาล และ
อาจจะมีีการฟื้น้� ตัวั ที่่�ชัดั เจนในครึ่ง�่ หลัังของปีี 2565
ผลกระทบทางเศรษฐกิิจได้้ส่่งผลต่่อภาคอสัังหาริิมทรััพย์์ด้้วยเช่่นกััน
ดัังจะเห็็นได้้จากดััชนีีความเชื่ �อมั่่�นของผู้้�ประกอบการในพื้้�นที่่�กรุุงเทพฯ
และปริิมณฑลในปีี 2563 มีีค่่าต่ำำ��กว่่า 50 จุุด ในทุุกไตรมาส และต่่อเนื่่�อง
มาถึงึ ไตรมาส 1 ปีี 2564 ซึ่ง�่ สะท้อ้ นให้เ้ ห็็นว่า่ ผู้�ประกอบการขาดความเชื่�อมั่่�น
ต่่อสถานการณ์์ในการดำำ�เนิินธุุรกิิจด้้านอสัังหาริิมทรััพย์์จากความกัังวล
ต่่อการควบคุุมการแพร่่ระบาดของไวรััสโคโรนา 2019 (COVID-19)
โดยเฉพาะด้้านผลประกอบการ การเปิิดตััวโครงการใหม่่/เฟสใหม่่
และการจ้า้ งงาน นอกจากนี้้� การขาดแคลนแรงงานในการก่่อสร้า้ งในปััจจุุบันั
ก็ด็ ููเหมือื นว่า่ เป็น็ ผลกระทบที่ส�่ ำ�ำ คัญั ต่อ่ การส่ง่ มอบบ้า้ นให้ก้ ับั ลููกค้า้ ที่ซ�่ื้อ� บ้า้ น
อีีกด้ว้ ย (ดููตารางที่�่ 1)
Housing Finance Association 2021 81
ตารางท่ี 1 ดัชนีความเชื่อมัน่ ในภาวะปจ จ�บัน (Current Situation Index)
ทมี่ า: ศูนยข อ มลู อสงั หารม� ทรพั ย ธนาคารอาคารสงเคราะห
ดังนั้น เราจ�งเห็นไดวา ผูประกอบการสวนใหญ จากการปรบั ตวั ของผปู ระกอบการสง ผลใหห นว ย
มีการชะลอการเปดโครงการใหมลงตลอดทั้งป 2563 และมูลคาการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยทั่วประเทศในป
โดยในพ�้นที่กรุงเทพมหานครและปร�มณฑล ลดลงถึง 2563 มีจํานวน 358,496 หนวย มูลคา 928,376
รอยละ -63.7 ในขณะเดียวกันก็ทําการเรงระบายหนวย ลานบาท ซึ่งลดลงจากปกอน รอยละ -8.5 และ -0.3
เหลือขายที่มีอยูในมือใหออกไปโดยเร็ว ดวยการ ตามลาํ ดบั พบวา ในทกุ ไตรมาสมหี นว ยการโอนกรรมสทิ ธ์ิ
นํากลยุทธทางการตลาด เชน การลดราคาในบาง หดตัวตอเนื่องเมื่อเทียบกับปกอน แตมูลคาการโอน
รายการถึงรอยละ 10 – 40 ของราคาขายในครั้งแรก กรรมสิทธิ์มีการลดลงในไตรมาส 1 และไตรมาส 4
การใหของแถมตางๆ เปนพ�เศษ การออกคาสวนกลาง ทล่ี งลดรอ ยละ -7.3 และรอ ยละ -6.4 ตามลาํ ดบั เมอ่ื เทยี บ
ให 1-2 ป การใหเขา อยฟู รห� ร�อการชวยผอ นชาํ ระในชวง กับปกอน (ดูแผนภมู ิที่ 1-2 และ 11-12)
1-2 ป การรับประกันผลตอบแทน ฯลฯ เพ�่อเรงการ
ตัดสินใจซื้อของผูที่ตองการซื้อที่อยูอาศัยและเปลี่ยน
สินคาในมือใหมาเปนเง�นสดสําหรับสภาพคลองในการ
ดาํ เนินธุรกจิ ใหม ากข้�น
ประกอบกบั ในชว งเวลาดงั กลา ว รฐั บาลมนี โยบาย
ในการกระตุนภาคอสังหาร�มทรัพย โดยผานมาตรการ
ในการลดคาธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และคาจด
จํานอง เหลอื ประเภทละ รอยละ 0.01 สําหรับท่ีอยอู าศยั
ที่ซื้อจากผูประกอบการในราคาไมเกิน 3 ลานบาท ซึ่ง
เปนการลดภาระของผูซื้อที่อยูอาศัยที่ตองจายในวัน
โอนกรรมสิทธิ์ ทําใหสามารถชวยผูประกอบการในการ
กระตุนใหผซู ้อื ทีอ่ ยอู าศัยรับโอนกรรมสิทธิ์ไดง า ยข้�น
82 สมาคมสินเช่อ� ท่อี ยอู าศยั ป 2564
สมาคมสินเช่อ� ทอี่ ยูอ าศัย Housing Finance Association
แผนภมู ิท่ี 1 จํานวนหนวยการโอนกรรมิสทิ ี่ธิท์ ี่่�อยอู าศัยที่�วั ประเที่ศไที่ย ป 2563 แผนภูมิที่ 2 จํานวนมิูลคาการโอนกรรมิสทิ ี่ธ์ิที่่�อยูอาศัยที่วั� ประเที่ศไที่ย ป 2563
ที่่�มา: ศููนย์ข์ ้้อมูลอสังั หาริมิ ที่ริพั ย์์ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์ ที่�่มา: ศูนู ย์์ข้้อมลู อสัังหาริมิ ที่ริพั ย์์ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
สาำ ห็รบั ห็นว่ ยและมล่ คา่ การโอนกรรมสทิ ี่ธุใ์ิ นพน�้ ที่�่ ขณะที่่�การโอนกรรมสิที่ธุิ์ที่่�อย่อาศัยในจังห็วัดั
กรุงเที่พฯและปร่มณฑลในปี 2563 ม่จำานวน 196,639 ภม่ ภิ าค 71 จงั ห็วดั ั ในป ี 2563 มจ่ าำ นวน 161,857 ห็นว่ ย
ห็น่วย ม่ลค่า 613,590 ล้านบาที่ จำานวนห็น่วยลดัลง มล่ คา่ 314,786 ลา้ นบาที่ ลดัลงที่ง�ั จาำ นวนห็นว่ ยและมล่ คา่
ร้อยละ -4.7 แตั้่ม่ลค่าเพิ�มข่�นร้อยละ 0.3 ตั้ามลำาดัับ โดัยลงลดัร้อยละ -12.8 และร้อยละ -1.2 ตั้ามลำาดัับ
โดัยพบวา่ ในไตั้รมาส 1 ถึึง 3 ม่ห็น่วยการโอนกรรมสทิ ี่ธุ์ิ โดัยพบว่า ในทีุ่กไตั้รมาสม่ห็น่วยการโอนกรรมสิที่ธุิ์
ห็ดัตั้ัวตั้่อเน�อื งเมอ�ื เที่ย่ บกับปกี ่อน แตั้เ่ รม่� มก่ ารขยายตั้ัว ห็ดัตั้ัวตั้่อเนื�องเมื�อเที่่ยบกับปีก่อน การที่่�ม่ลค่าโอน
ในไตั้รมาส 4 ร้อยละ 0.9 ซึ่ึ�งในขณะนั�นสถึานการณ์ กรรมสิที่ธุิ์ม่การขยายตั้ัวในไตั้รมาส 1-3 แตั้่ในไตั้รมาส
COVID-19 มภ่ าวะที่�ด่ ั่ข�น่ กวา่ 3 ไตั้รมาสแรก สาำ ห็รับม่ล 4 ม่การห็ดัตั้ัวลงร้อยละ -20.7 เป็นผลจากการห็ดัตั้ัว
ค่าการโอนกรรมสิที่ธุิ์ม่การลดัลงเฉพาะในไตั้รมาส 1 ลงของห็น่วยโอนกรรมสิที่ธุิ์ ซึ่ึ�งในไตั้รมาส 4 ม่ห็น่วย
ร้อยละ -16.0 แตั้่ในชั่วงไตั้รมาส 2 ถึงึ 4 ม่การขยายตั้วั การโอนกรรมสทิ ี่ธุท์ิ ี่ง�ั ห็มดั 36,883 ห็นว่ ย มล่ คา่ 74,629
สง่ กวา่ ปกี อ่ น ซึ่ง�ึ สะที่อ้ นให็เ้ ห็น็ วา่ ราคาที่อ�่ ยอ่ าศยั ที่ไ�่ ดัร้ บั ล้านบาที่ ลดัลงที่ั�งจำานวนห็น่วยและม่ลค่า โดัยลงลดั
การโอนกรรมสิที่ธุิ์ม่ราคาเฉล่�ยส่งข่�น (ดั่แผนภ่มิที่่� 3-4 รอ้ ยละ -28.0 และรอ้ ยละ -20.7 ตั้ามลาำ ดับั เมอ�ื เที่ย่ บกบั ป ี
และ 13 -14) 2562 ที่ม�่ จ่ าำ นวน 51,192 ห็นว่ ย มล่ คา่ 94,096 ลา้ นบาที่
(ดั่แผนภ่มิที่่ � 5-6 และ 15-16)
แผนภมู ิท่ี 3 จํานวนหนว ยการโอนกรรมิสทิ ี่ธิ์ที่่อ� ยูอาศัย แผนภูมิท่ี 4 จาํ นวนมิูลคาการโอนกรรมิสิที่ธิท์ ี่�อ่ ยอู าศยั
กรงุ เที่พฯ-ปร�มิณฑล ไตรมิาส 4 ป 2563 กรุงเที่พฯ-ปรม� ิณฑล ไตรมิาส 4 ป 2563
ที่่ม� า: ศููนย์ข์ ้อ้ มูลอสังั หาริมิ ที่ริัพย์์ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์ ที่�่มา: ศููนย์ข์ ้้อมลู อสัังหาริมิ ที่ริัพย์์ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
Housing Finance Association 2021 83
นอกจากน�ก่ ารแพรร่ ะบาดัของไวรัสโคโรนา 2019 ปี 2563 ซึ่ึ�งม่ม่ลค่าสินเชัื�อที่่�อย่อาศัยบุคคลที่ั�วไป
(COVID-19) ที่�่ส่งผลกระที่บตั้อ่ การโอนกรรมสทิ ี่ธุ ิ์ และ ปล่อยให็ม่ 159,737 และ 172,310 ลา้ นบาที่ตั้ามลาำ ดัับ
ยังส่งผลกระที่บตั้่อสินเชัื�อที่่�อย่อาศัยบุคคลที่ั�วไปปล่อย โดัยไตั้รมาส 3 และไตั้รมาส 4 ขยายตั้วั สง่ กวา่ ชัว่ งเดัย่ วกนั
ให็มท่ ี่ว�ั ประเที่ศ ในป ี 2563 อก่ ดัว้ ย โดัยมม่ ล่ คา่ 612,084 ของปกี ่อน เพิ�มขน�่ รอ้ ยละ 3.1 และร้อยละ 0.6 ตั้ามลาำ ดับั
ล้านบาที่ ลดัลงร้อยละ -4.4 เมื�อเที่่ยบกับปี 2562 เมื�อเที่่ยบกับปี 2562 ที่่�ม่ม่ลค่า 171,252 ล้านบาที่
ที่่�ม่ม่ลค่า 640,259 ล้านบาที่ ซึ่ึ�งม่ลค่าไดั้ห็ดัตั้ัวอย่าง ซึ่ึ�งอาจเป็นผลมาจากที่่�มาตั้รการในกระตัุ้้นภาค
ตั้อ่ เนอ�ื งจากไตั้รมาส 2 ป ี 2562 ถึงึ ไตั้รมาส 2 ปี 2563 อสังห็าร่มที่รัพย์ห็มดัลงในวันที่่� 24 ธุันวาคม 2563
แตั้่เร่�มมก่ ารขยายตั้ัวเพมิ� ข่�นในไตั้รมาส 3 และ ไตั้รมาส 4 (ดั่แผนภ่มทิ ี่�่ 7 และ 8)
แผนภูมู ิทิ ี่�่ 7 สิินเชอ�ื ท�อ่ ย่อ�ศัยั บคุ คลท�วั ไปีปีลอ่ ยใหม่ทัว� ปีระเทศั ร�ยไตรม�สิ ระหว�่ งปีี 2559-2563
ที่�่มา: ศููนย์์ข้้อมลู อสัังหาริิมที่ริัพย์์ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
แผนภูมู ิิที่�่ 8 สินิ เช�ือท่�อย่อ�ศััยบคุ คลทั�วไปีปีล่อยใหม่ทว�ั ปีระเทศั
ระหว�่ งปีี 2559-2563
ที่�่มา: ศููนย์์ข้้อมูลอสัังหาริมิ ที่ริัพย์์ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
84 สมาคมสินเชอ�่ ทีอ่ ยูอาศยั ป 2564
สมาคมสินเช�่อท่อี ยูอาศยั Housing Finance Association
จากข้อม่ลม่ลค่าสินเชัื�อที่่�อย่อาศัยปล่อยให็ม่ในปี ปล่อยให็ม่ อย่ที่่�ร้อยละ 15.4 ที่ั�งน่�อาจเป็นผลจากการ
2563 จาำ นวน 612,084 ลา้ นบาที่พบวา่ สว่ นห็นง�ึ จาำ นวน ที่่�ล่กห็ น่�สินเชัื�อ ที่่�อ ย ่ อ าศัย เข้าร ่วมมาตั้ ร การการ
ประมาณ 77,531 ล้านบาที่ เป็นสินเชัื�อที่่�อย่อาศัย ชั่วยเห็ลือดั้านสินเชัื�อของสถึาบันการเง่น จ่งที่ำาให็้การ
รีไฟื้แนนซึ่์ คิดัเป็นสัดัส่วนประมาณร้อยละ 12.7 เคลอ�ื นไห็วของการรไี ฟื้แนนซึ่ล์ ดัลง และสนิ เชัอ�ื จากผท้่ ี่เ�่ ขา้
ของสินเชัื�อปล่อยให็ม่ที่ั�งห็มดั ซึ่ึ�งม่สัดัส่วนที่่�ลดัลงกว่าป ี เกณฑ์ไดั้รับประโยชัน์จากมาตั้รการกระตัุ้้นอสังห็าร่ม-
2561 และ 2562 ซึ่ึ�งค่าเฉล่�ยของสัดัส่วนของม่ลค่า ที่รัพย์ของรัฐม่จำานวนมากข่�นในชั่วงไตั้รมาส 3 และ 4
สินเชั�ือที่อ่� ย่อาศยั รไี ฟื้แนนซึ่ ์ ตั้อ่ ม่ลคา่ สินเชั�อื ที่่�อย่อาศยั (ดั่แผนภ่มิที่� ่ 9 และ 10)
แผนภููมิทิ ี่่� 9 สิินเช�ือท�่อยอ่ �ศััยรไ� ฟแนนซท�ัวปีระเทศั ร�ยไตรม�สิ ระหว่�งปีี 2561-2563
ที่่ม� า: ศูนู ย์ข์ ้อ้ มลู อสังั หาริมิ ที่ริพั ย์์ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
แผนภููมิทิ ี่�่ 10 สินิ เช�ือทอ�่ ยอ่ �ศัยั ร�ไฟแนนซทวั� ปีระเทศั
ปีี 2561-2563
ที่่ม� า: ศููนย์์ข้อ้ มลู อสังั หาริมิ ที่ริัพย์์ ธนาคาริอาคาริสังเคริาะห์
Housing Finance Association 2021 85
ทิศทางของป 2564 ศูนยขอมูลอสังหาร�มทรัพย ลา นบาท) โดยจาํ นวนหนว ยลดลงรอ ยละ -4.0 และมลู คา
คาดวา จะมีหนวยและมูลคาการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู ลดลงรอยละ -1.4 เมื่อเทียบกับป 2563 ซึ่งมียอด
อาศัยทั่วประเทศ ในป 2564 จะมีจํานวนประมาณ โอนกรรมสิทธิ์จํานวน 196,639 หนวย และมีมูลคา
344,606 หนวย (มีชวงคาดการณประมาณ 310,145 613,590 ลานบาท (ดูแผนภมู ทิ ี่ 13-14)
ถึง 379,066 หนวย) และมีมูลคา 913,909 ลานบาท
(มีชวงคาดการณประมาณ 822,518 ถึง 1,005,300 ขณะที่แนวโนมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยใน
ลา นบาท) โดยจาํ นวนหนว ยลดลงรอ ยละ -3.9 และมลู คา จังหวัดภูมิภาค ป 2564 ศูนยขอมูลอสังหาร�มทรัพย
ลดลงรอยละ -1.6 เมื่อเทียบกับป 2563 (ดูแผนภูมิที่ คาดวา จะมีประมาณ 155,890 หนวย (มีชว งคาดการณ
11-12) อยปู ระมาณ 140,301 ถงึ 171,478 หนว ย) และมมี ลู คา
309,034 ลานบาท (มีชวงคาดการณอยูประมาณ
สําหรับแนวโนมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยใน 278,130ถงึ 339,937ลา นบาท)โดยจาํ นวนลดลงรอ ยละ
กรุงเทพฯ-ปร�มณฑล ป 2564 จะมีจํานวนประมาณ -3.7 และมูลคา ลดลงรอ ยละ -1.8 เม่ือเทยี บกับป 2563
188,716 หนวย (มีชวงคาดการณประมาณ 169,844 ซึ่งมีจํานวน 161,857 หนวย และมีมูลคา 314,786
ถึง 207,588 หนวย) และมีมูลคา 604,875 ลานบาท ลานบาท (ดูแผนภมู ทิ ี่ 15-16)
(มีชวงคาดการณประมาณ 544,388 ถึง 665,363
แผนภูมทิ ่ี 11 จาํ นวนหนวยการโอนกรรมสทิ ธทิ์ ีอ่ ยูอ าศัยทั่วประเทศ แผนภมู ทิ ่ี 12 จาํ นวนมลู คา การโอนกรรมสิทธ์ทิ อี่ ยูอาศยั ท่ัวประเทศ
ป 2560-2563 และแนวโนมป 2563 ป 2560-2563 และแนวโนมป 2563
แผนภูมทิ ี่ 13 จํานวนหนว ยการโอนกรรมสทิ ธิ์ท่อี ยูอาศยั แผนภูมิที่ 14 จาํ นวนมูลคา การโอนกรรมสทิ ธ์ิที่อยอู าศัย
กรงุ เทพฯ-ปรม� ณฑล ป 2560-2563 และแนวโนม ป 2563 กรุงเทพฯ-ปรม� ณฑล ป 2560-2563 และแนวโนม ป 2563
86 สมาคมสินเช่�อที่อยอู าศยั ป 2564
แผนภููมิทิ ี่่� 15 จำ�ำ นวนหน่ว่ ยการโอนกรรมสิทิ ธิ์�์ที่�อ่ ยู่่อ� าศัยั สมาคมสิินเชื่�อ่ ที่่�อยู่่�อาศััย Housing Finance Association
ในจังั หวัดั ภููมิภิ าค ปีี 2558-2561 และแนวโน้ม้ ปีี 2562
แผนภูมู ิทิ ี่�่ 16 จำำ�นวนมููลค่า่ การโอนกรรมสิิทธิ์์ท� ี่�อ่ ยู่อ�่ าศัยั
ในจังั หวััดภููมิิภาค ปีี 2558-2561 และแนวโน้้มปีี 2562
ที่�ม่ า: ศูนู ย์์ข้้อมูลู อสัังหาริิมทรััพย์์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์์ หมายเหตุุ : F หมายถึงึ ข้อ้ มููลพยากรณ์์
กล่า่ วโดยสรุปุ ในทิศิ ทางของปีี 2564 ภาคอสังั หา- และการลงทุุนใหม่่ๆ นอกจากนี้้� ทิิศทางของสถาบัันการ
ริิมทรััพย์์และสิินเชื่ �อที่่�อยู่่�อาศััย ยัังคงต้้องประสบกัับ เงิินอาจจะให้้ความสำำ�คััญกัับความเสี่่�ยงของการเป็็นหนี้้�
สถานการณ์์การแพร่่ระบาดของไวรััสโคโรนา 2019 เสีียของผู้้�กู้้�เพื่่�อซื้้�อที่่�อยู่่�อาศััย โดยเข้้มงวดในการ
(COVID-19) จนถึงึ ช่ว่ งไตรมาส 4 ซึ่�ง่ คาดว่า่ จะส่่งผลให้้ พิิจารณาอนุุมััติิสิินเชื่ �ออีีกด้้วย ซึ่่�งอาจทำำ�ให้้สถาบััน
ทิิศทางของยอดขายที่่�อยู่่�อาศััยให้้มีีการปรัับตััวลดลง การเงิินส่ว่ นหนึ่่ง� จะมุ่�งเน้น้ การขยายสินิ เชื่อ� ในกลุ่�มลููกค้า้
ตามภาวะเศรษฐกิจิ ในภาพรวมของประเทศที่ย�่ ัังคงชะลอ รีีไฟแนนซ์ม์ ากขึ้�น ดัังนั้้น� อาจกล่า่ วได้ว้ ่า่ การฟื้้�นตัวั ของ
ตัวั และกำ�ำ ลังั ซื้อ� ของประชาชนที่ล�่ ดลง ผลการชะลอตัวั ของ เศรษฐกิิจในภาพรวมและกำำ�ลัังซื้ �อของผู้ �ซื้ �อที่่�อยู่่�อาศััยจะ
ยอดขายจะส่่งผลให้้การเปิิดตััวโครงการที่่�อยู่่�อาศััยเปิิด เป็น็ เรื่อ�่ งที่เ�่ ป็น็ ปัจั จัยั สำ�ำ คัญั อย่า่ งมากสำ�ำ หรับั สำ�ำ หรับั การ
ใหม่่จะยัังคงมีีไม่่มาก เพื่่�อรอสััญญาณการฟื้้�นตััวของ ประกอบููรกิิจของผู้้�ประกอบการอสัังหาริิมทรััพย์์และ
เศรษฐกิิจหลัังจากการฉีีดวััคซีีนให้้กัับประชากรครอบ การขยายสิินเชื่ �อที่่�อยู่่�อาศััยของสถาบัันการเงิินในปีี
คลุมุ ทั้้ง� ประเทศ และสามารถเปิดิ ประเทศรับั การท่อ่ งเที่ย�่ ว 2564 y
Housing Finance Association 2021 87
นโยบายกระต้นุ อสงั หาริมทรพั ย์
ระหวา่ งการระบาด Covid-19
ร.ศ.ไตรรัตน์ จารทุ ศั น์
หวั หนา้ ภาควชิ าเคหการ สถาปัตยจ์ ฬุ าฯ
เม�อื วนั ที� 10 มถิ นุ าย์น พ.ศ.2564 กองทนุ การัเงนิ รัะหว่างป็รัะเทศ
(International Monetary fund:IMF) ไดร้ ัวบรัวมผลกรัะทบข้องการัรัะบาด
ข้องcovid-19 และมาตุรัการัตุา่ งๆท1�ี 97 ป็รัะเทศใช้รัับมอื จากการัรัะบาดใหญ่
ในค่รังั้ นี้ ทนี� า่ สนใจค่ือนอกเหนือจากนโย์บาย์การัเงิน-การัค่ลงั แลว้
ป็รัากฎว่ามหี ลาย์ป็รัะเทศได้มมี าตุรัการัทางอสงั หารัมิ ทรััพย์เ์ พ�มเตุมิ
จากมาตุรัการัทว�ั ไป็ โดย์มรี ัาย์ละเอีย์ดทน�ี า่ สนใจดังนี้
88 สมาคมสนิ เชอ�่ ทอี่ ยอู าศัย ป 2564
สมาคมสิินเชื่่�อที่่�อยู่อ�่ าศััย Housing Finance Association
สหรััฐอเมริิกา
สถานการณ์์Covid-19
สหรัฐั ฯ ยืนื ยันั พบผู้ต�้ ิดิ เชื้อ�้ COVID-19 รายแรกในเดือื นมกราคม ค.ศ. พ.ศ.2563
โดยมีีผู้้�ติิดเชื้้�อใหม่่กลัับมาอีีกครั้ �งในเดืือนกัันยายนและยัังคงมีีแนวโน้้มสููงขึ้้�นจนถึึง
ต้้นเดืือนมกราคม ค.ศ. 2021 เศรษฐกิิจสหรััฐหดตััว 31.4% ในไตรมาสที่่�สองของปีี
ค.ศ. พ.ศ.2563 แต่่ได้้ฟื้้�นตััวอย่่างแข็็งแกร่่งตั้้�งแต่่นั้้�นมา อััตราการว่่างงานอยู่�ที่่�
6.2 % ในเดืือนกุมุ ภาพันั ธ์์ 2564
มาตรการที่�่เกี่ย�่ วกับั อสัังหาริมิ ทรัพั ย์์
l Fannie Mae และ Freddie Mac2 (หน่ว่ ยงานที่ด่� ููแลการแปลงสิินเชื่อ� ที่อ�่ ยู่�อาศััย
ให้้เป็็นหลัักทรััพย์์ ) ได้้ประกาศให้้ความช่่วยเหลืือแก่่ผู้้�กู้้�รวมถึึงการผ่่อนผัันการจำำ�นอง
เป็็นเวลา 12 เดืือนและยกเว้้นค่่าธรรมเนีียมล่่าช้้าที่่�เกี่่�ยวข้้องการขายการยึึดอสัังหาริิม-
ทรััพย์แ์ ละการขับั ไล่ผ่ ู้้�กู้เ้� ป็็นเวลา 60 วันั
l ได้้ออกกฎหมายนโยบายช่่วยเหลืือผู้้�ที่่�รัับผลกระทบทางโรค ระบาด (COVI-
ID-19 Emergency Eviction and Foreclosure Prevention Act of พ.ศ.2563) ที่�ช่ ่ว่ ย
ยืืดระยะเวลาในการจ่่ายค่่าเช่่า หรืือ ค่่าผ่่อนต่่างๆสำำ�หรัับประชาชนในนิิวยอร์์กโดยทาง
รััฐจะช่่วยออกค่่าใช้้จ่่ายนั้้�นให้้ก่่อนและยัังมีีการลดหย่่อนภาษีีอสััั�งหาริิม ทรััพย์์อีีกด้้วย
นอกเหนืือจากนี้้ท� างรััฐก็็ได้้ดึงึ ให้้บริิษัทั ยักั ษ์ใ์ หญ่ต่ ่า่ งๆ เช่น่ Facebook, Tik tok, Home
Depot และ บริิษััทอื่่�นๆ อีีกมากมาย มาลงทุุนอสััั�งหาริิมทรััพย์์เชิิงพาณิิชย์์ ศููนย์์วิิจััย
และสำ�ำ นักั งานใหญ่่ เพื่อ�่ ดึงึ ดููดแรงงานเข้้ามาในเมืือง
สหรััฐอเมริิกา
l ผ่อ่ นผันั การจำ�ำ นองเป็น็ เวลา 12 เดือื น
l ยกเว้้นค่า่ ธรรมเนีียมล่่าช้้า เป็น็ เวลา 60 วััน ลดหย่่อนภาษีี
1International Monetary fund ,Policy responses to covid-19, https://www.imf.org/en/Topics/imf-and-
covid19/Policy-Responses-to-COVID-19
2ธนภรณ์์สุุชาติิปััทมกุุล,แฟนนีีเม และเฟรดดีีแมค,ฝ่่ายวิิจััยและพััฒนาสมาคมตลาดตราสารหนี้้�ไทย https://www.
thaibma.or.th/pdf/Article/Fannie%20Mae%20and%20Freddie%20Mac.pdf
Housing Finance Association 2021 89
สหภาพยุุโรป (European Union) สหราชอาณาจัักร(United Kingdom)
สถานการณ์์ Covid-19 สถานการณ์์ Covid-19
นัับตั้้�งแต่่มีีรายงานผู้้�ป่่วยรายแรกเมื่่�อวัันที่่� 24 มีรี ายงานผู้ป�้ ่ว่ ยยืนื ยันั รายแรกในวันั ที่�่31มกราคม
มกราคม พ.ศ.2563 COVID-19 ได้้แพร่่กระจายไปทั่่�ว พ.ศ.2563 ผู้ป�้ ่ว่ ยเริ่ม� สููงสุดุ ในเดือื นเมษายน/พฤษภาคม
สหภาพยุโุ รป (EU) และได้้รับั ผลกระทบอย่า่ งรุนุ แรงซึ่ง�่ พุ่ง�่ และหลัังจากสััปดาห์์ที่่�ลดลง การระบาดคลื่่�นที่่�สองและ
สููงสุดุ ในเดือื นเมษายนพ.ศ.2563คณะกรรมาธิกิ ารยุโุ รป สามก็็เข้้ามา ด้้วยจำำ�นวนผู้ป้� ่่วยที่ส�่ ููงกว่่าที่่�เห็น็ ในช่ว่ งเริ่�ม
ได้้สรุุปสััญญาข้้อตกลงการจองวััคซีีนล่่วงหน้้า ต้้นสููงสุดุ อย่า่ งมีนี ัยั สำ�ำ คัญั เพื่อ�่ ตอบสนองต่อ่ การระบาด
ที่่�อนุุญาตให้้ ประเทศต่่างๆ สามารถซื้้�อได้้ถึึง 2.8 ครั้�งแรกใน วันั ที่�่ 23 มีีนาคมรัฐั บาลได้้ใช้้มาตรการหลาย
พัันล้้านโดส(ประมาณ 5.5 เท่่าของประชากรที่่� 513 อย่่าง รวมถึึงการ จำำ�กััดการเดิินทางมาตรการกีีดกััน
ล้้านคน) โดยคาดว่่าวัันที่่� 5 พฤษภาคม 2564 ทางสัังคม การปิิดสถานบัันเทิิงการต้้อนรัับร้้านค้้าที่่�ไม่่
ประชากรในสหภาพยุโุ รป 26.3 %ได้้รับั วัคั ซีีนอย่า่ งน้้อย จำำ�เป็น็ และ สถานที่�ใ่ นร่่ม ผลกระทบทางเศรษฐกิจิ ที่ใ�่ หญ่่
หนึ่่ง� ครั้ง� ที่่�สุุดคืือในปีี พ.ศ.2563Q2 เมื่่�อ GDP ลดลง 19.5%
ไตรมาสต่่อไตรมาสซึ่่�งสะท้้อนถึึงการหดตััวที่่�รุุนแรง
มาตรการที่เ�่ กี่ย�่ วกับั อสังั หาริิมทรัพั ย์์ ในเดืือนเมษายน โดยรวมแล้้วเศรษฐกิิจของสหราช
อาณาจัักรหดตััวร้้อยละ 9.8 ในปีี พ.ศ.2563
สหภาพยุุโรปตกลงให้้สััตยาบัันสนธิิสััญญาใน
แผนปฏิิบััติิ การเกี่่�ยวกัับหนี้้�ที่่�ไม่่ก่่อให้้เกิิดรายได้้ (NPL) มาตรการที่เ�่ กี่ย่� วกับั อสัังหาริมิ ทรัพั ย์์
เมื่่�อวันั ที่�่ 16 ธัันวาคมท่่ามกลางความกลัวั ว่า่ เอ็น็ พีีแอล
ที่่�เพิ่่�มขึ้้�นจาก COVID ในแผนดัังกล่่าวจะช่่วยให้้ ในช่ว่ งเดือื นพฤษภาคม พ.ศ.2563นายกรัฐั มนตรีี
ประเทศสมาชิิกสามารถขยายขอบเขตความช่่วยเหลืือ บอริสิ จอห์น์ สััน ได้้ออกนโยบายกระตุ้้�นภาคอสัังหาริิม-
จากรัฐั ไปยังั ธนาคารและบริษิ ัทั จัดั การสินิ ทรัพั ย์แ์ ห่ง่ ชาติิ ทรัพั ย์์ โดยเริ่ม� ต้้นจากการผ่อ่ นคลายมาตรการบางอย่า่ ง
ได้้ เพื่่�อให้้ตลาดที่่�อยู่ �อาศััยสามารถดำำ�เนิินการขายแบบเข้้า
ชมตัวั อย่า่ งบ้้านได้้แบบเสมือื นจริงิ และรัฐั ยังั แก้้ไขข้้อบังั คับั
สหภาพยุโุ รป (European Union) ให้้อำ�ำ นาจแก่อ่ งค์พ์ ื้้น� ที่ส�่ ่ว่ นท้้องถิ่่น� สำ�ำ หรับั การวางแผนใน
การผ่่อน ปรนการเลื่่�อนชำำ�ระหรืือยกเลิิกดอกเบี้้�ยที่่�เกิิด
l วางแผนปฎิิบััติกิ ารรัับมือื เกี่่�ยวกับั หนี้้� จากการ ชำำ�ระภาษีีล่่าช้้าของผู้้�ประกอบการรายเล็็กถึึง
ที่่�ไม่่ก่อ่ ให้้เกิดิ รายได้้ (NPA) ปานกลาง (รายได้้ไม่เ่ กิิน 45 ล้้านปอนด์์ต่่อปีี)
Market Financial Solutions (MFS) เปิิดตัวั กอง
ทุุนเพื่่�อการฟื้้�นฟููกิิจการหลัังCOVID-19 มููลค่่า 60
ล้้านปอนด์์ เพื่่�อเป็็นเงิินกู้้�ยืืมสำำ�หรัับนัักลงทุุนใน
อสังั หาริมิ ทรัพั ย์แ์ ละธุรุ กิจิ ที่ต�่ ้้องการทำ�ำ ธุรุ กรรมเกี่่ย� วกับั
ที่่�อยู่ �อาศััยและอสัังหาริิมทรััพย์์เชิิงพาณิิชย์์ ธนาคาร
กลางอัังกฤษ (BOE) และรััฐบาลได้้ประกาศมาตรการ
เยีียวยาและฟื้้�นฟููเพื่่�อลดผลกระทบจากการแพร่่ระบาด
ของ COVID-19 โดยมููลค่่ารวมของมาตรการทั้้�งหมด
คิดิ เป็น็ ราว 483.2 พันั ล้้านปอนด์(์ คิดิ เป็น็ ประมาณ 22%
ของ GDP) โดยให้้เงิินสนัับสนุุนผู้้�เช่่าที่่�อยู่�อาศััยโดย
HousingBenefitและUniversalCredit(หน่ว่ ยงานของรัฐั )
90 สมาคมสินิ เชื่�อ่ ที่่อ� ยู่�อ่ าศััย ปีี 2564
สมาคมสินิ เชื่อ�่ ที่่อ� ยู่่อ� าศััย Housing Finance Association
ซึ่่�งจะอนุุโลมให้้จ่่ายค่่าเช่่าบ้้านต่ำำ��สุุดที่่� 30% ของค่่าเช่่า
บ้้านในแต่่ละเขตและรััฐบาลอนุุโลมให้้ครััวเรืือนสามารถ
ขอยกเว้้นการผ่่อนชำำ�ระสิินเชื่ �อเพื่่�อที่่�อยู่ �อาศััยเป็็นระยะ
เวลา 3 เดือื น
ข้้อสัังเกตุุ : รััฐบาลสหราชอาณาจัักรให้้การ
สนัับสนุุนทางการเงิินกัับธนาคารกลางอัังกฤษโดยมุ่่�งเน้้น
สนัับสนุนุ ผู้�้เช่า่ ที่อ�่ ยู่�อาศัยั และลููกหนี้้ส� ินิ เชื่อ� เพื่่อ� ที่�อ่ ยู่�อาศัยั
สหราชอาณาจัักร (United Kingdom)
l เลื่่�อนชำ�ำ ระหรืือยกเลิกิ ดอกเบี้้�ยที่่�เกิิดจากเสีียภาษีีช้้า
l มีกี องทุนุ เพื่�่อการฟื้้�นฟูกู ิิจการ มููลค่่า 60 ล้้านปอนด์์
สเปน l โครงการให้้ความช่่วยเหลืือด้้านการเช่่าใหม่่
สำำ�หรัับผู้้�เช่่าที่่�มีีปััญหาและการสนัับสนุุนของรััฐเพิ่่�มเติิม
สถานการณ์C์ ovid-19 ในแผนที่่อ� ยู่�อาศััยของรััฐปีี 2018-21 (800 ล้้านยููโร)
สเปนได้้รัับผลกระทบอย่่างหนัักจากการระบาด l เงิินกู้้�ผ่่านกองทุุนการเงิินของรััฐเพื่่�อความ
ของ COVID-19 โดยมีีการตรวจพบผู้้�ติิดเชื้้�อรายแรก สามารถในการแข่่งขัันทางการท่่องเที่่�ยว (FOCIT) เพื่่�อ
เมื่่อ� วันั ที่่� 25 กุุมภาพันั ธ์์ พ.ศ.2563 ในระลอกแรก มีีการ ส่่ งเสริมิ ความยั่่ง� ยืนื ในภาคการท่่องเที่่�ยว (515 ล้้าน€ )
ประกาศภาวะฉุุกเฉิินมีีผลตั้้�งแต่่วัันที่่� 14 มีีนาคม -21
มิถิ ุนุ ายน พ.ศ.2563 โดยมีขี ้้อจำ�ำ กัดั กิจิ กรรมเชิงิ พาณิชิ ย์์ l การลงทุุนในรููปแบบดิิจิิทััลและนวััตกรรมใน
วััฒนธรรมสัันทนาการโรงแรมและร้้านอาหารที่่�จำำ�กััด ภาคการท่อ่ งเที่่�ยว (220 ล้้านยููโร)
และลดการให้้บริกิ ารระบบขนส่่งสาธารณะตั้้ง� แต่ว่ ันั ที่่� 30
มีีนาคมถึึง 9 เมษายน พ.ศ.2563 กิิจกรรมที่่�ไม่่จำำ�เป็็น l การขยายวงเงิินสิินเชื่ �อสำำ�หรัับภาคการท่่อง
ทั้้�งหมดได้้หยุดุ ลง เที่ย่� ว (200 ล้้าน€ ) เงิินกู้�ส้ ำำ�หรับั ภาคอุุตสาหกรรมเพื่อ�่
ส่่งเสริิมการปรัับเปลี่่�ยนทางดิจิ ิทิ ััล (123.5 ล้้าน€ )
มาตรการที่เ�่ กี่ย�่ วกับั อสังั หาริมิ ทรัพั ย์์
l เลื่่อ� นการชำ�ำ ระหนี้้ส� ำ�ำ หรับั การชำ�ำ ระเงินิ จำ�ำ นอง
l มาตรการจููงใจทางภาษีีสำำ�หรัับเจ้้าของบ้้าน สำ�ำ หรับั ผู้ท�้ ี่ม�่ ีคี วามเสี่่ย� งมากที่ส�่ ุดุ รวมถึงึ ครัวั เรือื นอาชีพี
บางรายที่ล�่ ดค่า่ เช่า่ อสังั หาริมิ ทรัพั ย์ท์ ี่ใ�่ ช้้สำ�ำ หรับั กิจิ กรรม อิิสระและเจ้้าของบ้้านที่่�เช่่าอสัังหาริิมทรััพย์์ที่่�จำำ�นองไว้้
ที่่�เกี่่�ยวข้้องกัับอุุตสาหกรรมโรงแรม ร้้านอาหารและการ เลื่่�อนการชำำ�ระหนี้้�หรืือการลดเงิินค่่าเช่่าสำำ�หรัับผู้้�เช่่า
ท่อ่ งเที่่ย� ว (324 ล้้านยููโร) การเลื่่�อนการชำ�ำ ระภาษีีสำำ�หรับั การเลื่่�อนการชำำ�ระหนี้้�สำำ�หรัับสิินเชื่ �อที่่�ไม่่ใช่่สิินเชื่ �อ
วิิสาหกิิจขนาดกลางและขนาดย่่อมและผู้้�ประกอบอาชีีพ ที่อ�่ ยู่�อาศัยั รวมถึงึ สินิ เชื่อ� ของผู้บ�้ ริโิ ภคสำ�ำ หรับั ผู้ท�้ ี่ม�่ ีคี วาม
อิสิ ระโดยได้้รัับการยกเว้้นดอกเบี้้ย� สาม / สี่่�เดือื นแรก เสี่่�ยง การระงัับดอกเบี้้�ยและการชำำ�ระคืืนเงิินกู้�้ที่่ไ� ด้้รัับจาก
สำ�ำ นักั เลขาธิกิ ารแห่ง่ รัฐั เพื่อ�่ การท่อ่ งเที่ย�่ วเป็น็ เวลาหนึ่่ง� ปีี
l มีีความยืืดหยุ่�นมากขึ้้�นสำำ�หรัับคนงานในการ โดยไม่่จำำ�เป็็นต้้องมีีการร้้องขอล่่วงหน้้า การยอมรัับ
เข้้าถึึงเงิินออมจากแผนบำำ�นาญของพวกเขา เพื่่�อให้้ กลไกในการเจรจาต่่อรองและการเลื่่�อนค่่าเช่่าสถานที่่�
สามารถโอนระหว่่างงบประมาณและรััฐบาลท้้องถิ่่�น ประกอบธุุรกิจิ
สามารถใช้้งบประมาณส่ว่ นเกินิ จากปีกี ่อ่ นหน้้าเพื่อ�่ สนับั
สนุุนการพัฒั นางานในด้้านที่�อ่ ยู่�อาศัยั
Housing Finance Association 2021 91
ข้้อสัังเกตุุ : รััฐบาลสเปนให้้การสนัับสนุุนบริิษััท มาตรการที่เ�่ กี่ย่� วกัับอสัังหาริิมทรััพย์์
ขนาดเล็็ก-กลางและอาชีีพอิิสระ โดยมีีมาตรการเฉพาะ
เน้้นไปที่่�การเพิ่่�มความสามารถในการแข่่งขัันของการ รัฐั บาลและธนาคารกลางจีนี (PBOC) มีีมาตรการ
ท่่องเที่่�ยว ในรููปแบบดิิจิิทััลและนวััตกรรมในภาคการ ออกมาอย่า่ งต่่อเนื่่อ� ง เช่่น การเพิ่่�มความยืืดหยุ่�นในการ
ท่่องเที่่ย� ว เพื่่อ� ความยั่่ง� ยืืนด้้านสิ่่ง� แวดล้้อม ดำำ�เนิินการปฏิิรููปการบริิหารจััดการสิินทรััพย์์และการ
ผ่อ่ นคลายนโยบายที่อ�่ ยู่�อาศัยั โดยรัฐั บาลท้้องถิ่่น� รวมถึงึ
สเปน มาตรการเพิ่่�มเติิมที่่�ออกโดยรััฐบาลของแต่่ละมณฑล
โดยขอยกบางส่่วนของมาตรการช่่วยเหลืือ ดัังนี้้�
l ลดค่่าเช่่าอสังั หาริิมทรััพย์์
l ให้้ความช่่วยเหลืือด้้านการเช่่าที่อ�่ ยู่�อาศััย 1) รััฐบาลมณฑลเจีียงซููประกาศมาตรการดููแล
l เลื่่อ� นการชำ�ำ ระหนี้้�สำำ�หรับั การชำ�ำ ระเงิินจำำ�นอง ภาคอสัังหาริิมทรััพย์์ เช่่น เลื่่�อนการจ่่ายภาษีีให้้กัับผู้้�
l ขยายวงเงินิ สิินเชื่�อ สำำ�หรัับภาคท่อ่ งเที่ย่� ว พััฒนาอสัังหาริิมทรััพย์์และภาษีีจากการซื้้�อขายสิิน-
ทรััพย์ ์ รวมถึึงผ่่อนคลายกฎระเบียี บการขายโครงการที่�่
สาธารณรัฐั ประชาชนจีีน อยู่�อาศัยั แบบ presale
สถานการณ์C์ ovid-19 2) China Security Regulatory Commission
เมื่่อ� ต้้นเดือื นมกราคม 2563 ทางการจีนี ระบุวุ ่า่ การ และ National Development and Reform Commission
ระบาดของโรคปอดบวมในอู่�ฮั่น�่ เกิดิ จากไวรัสั โคโรนาสาย อนุุมััติิโครงการนำำ�ร่่องที่่�เป็็นการลงทุุนในโครงสร้้าง
พัันธุ์�ใหม่่ รััฐบาลกำำ�หนดมาตรการกัักกัันอย่่างเข้้มงวด พื้้�นฐาน ในการระดมของทุุนผ่่านทรััสต์์เพื่่�อการลงทุุน
รวมถึึงการขยายวัันหยุุดปีีใหม่ก่ ารปิดิ จังั หวัดั หููเป่่ย การ ในอสังั หาริิมทรััพย์์ (Real Estate Investment Trust :
จำำ�กััดการเคลื่่�อนย้้ายขนาดใหญ่่ในระดัับประเทศการ REITs) รวมถึงึ ทางการจีนี ลดค่า่ เช่า่ ให้้กับั ธุรุ กิจิ ขนาดเล็ก็
ห่่างเหิินทางสัังคมและระยะเวลากัักกััน 14 วัันสำำ�หรัับ และขนาดกลางในภาคบริิการที่่�เช่่าอสัังหาริิมทรััพย์์ของ
แรงงานที่่�เดิินทางกลัับ จากมาตรการกัักกัันเหล่่านี้้� รััฐบาลเป็็นเวลา 3 เดืือน ส่่วนเมืืองหลานโจว (มณฑล
เศรษฐกิจิ หดตัวั ร้้อยละ 6.8 ในปีี พ.ศ.2563 กานซูู) ลดอััตราการวางเงิินดาวน์์สำำ�หรัับการซื้้�อ
อสังั หาริมิ ทรัพั ย์ใ์ นเชิงิ พาณิชิ ย์จ์ าก 70% มาที่�่50% ด้้วย
ข้อ้ สังั เกตุุ : รัฐั บาลจีนี ให้้รัฐั บาลท้้องถิ่่น� ผ่อ่ นคลาย
นโยบายที่อ�่ ยู่�อาศัยั และสนับั สนุนุ ระดมของทุนุ ผ่า่ นทรัสั ต์์
เพื่่�อการลงทุนุ ในอสังั หาริมิ ทรัพั ย์์ (REITs)
สาธารณรัฐั ประชาชนจีีน
l เลื่่อ� นจ่า่ ยภาษีีให้้กับั ผู้�้พัฒั นาอสังั หาริิมทรัพั ย์์
l ผ่อ่ นคลายกฏระเบียี บการขายโครงการที่อ่� ยู่�อาศัยั
แบบ Presale
l ลดค่า่ เช่่าให้้กัับธุรุ กิจิ ขนาดเล็ก็ และขนาดกลาง
ในภาคบริิการที่่�เช่า่ อสัังหาริิมทรัพั ย์์ของรัฐั บาลเป็น็
เวลา 3 เดืือน
l อนุุมัตั ิโิ ครงการนำ�ำ ร่อ่ งที่่�เป็็นการลงทุุนในโครงสร้้าง
พื้้�นฐาน ผ่า่ นทรััสต์เ์ พื่่�อการลงทุนุ ในอสังั หาริมิ ทรััพย์์
92 สมาคมสินิ เชื่อ�่ ที่อ�่ ยู่อ่� าศััย ปีี 2564
สมาคมสิินเชื่อ่� ที่อ่� ยู่่อ� าศัยั Housing Finance Association
ญี่ป่� ุ่่น� l รัฐั บาลยังั ได้้ทำ�ำ การเพิ่ม�่ เงินิ เข้้าไปในระบบด้้วย
การซื้้�อสิินทรััพย์์จำำ�พวกพัันธบััตรหรืือกองทุุน REIT
สถานการณ์์Covid-19 ที่่�เป็็นสิินทรััพย์์ระยะยาว เพื่่�อให้้เกิิดปริิมาณเงิินในระบบ
เพิ่่�มมากขึ้�้นและส่ง่ ผลต่อ่ ผลตอบแทนเพิ่ม่� มากขึ้้�น อััตรา
มีีรายงานผู้้�ติิดเชื้้�อ COVID-19 รายแรกในญี่่�ปุ่�น ดอกเบี้้�ยจะลดลงส่่งผลให้้นัักลงทุุนมีีความสามารถใน
เมื่่อ� วันั ที่�่ 16 มกราคม พ.ศ.2563 รัฐั บาลได้้ใช้้มาตรการ การลดลงทุุนในสิินทรััพย์์ อสัังหาริิมทรััพย์์มากขึ้้�น
หลายประการที่่�มุ่ �งเป้้าไปที่่�ความพยายามด้้านสุุขภาพ เกิดิ อุปุ สงค์แ์ ละอุปุ ทานที่ม�่ ากขึ้น�้ และทำ�ำ ให้้เศรษฐกิจิ ฟื้น�้ ตัวั
และการกักั ตััว ผู้�้ติิดเชื้�อ้ COVID-19 รายใหม่่ที่ไ่� ด้้รัับการ ได้้อย่่างรวดเร็ว็
ยืนื ยันั รายวันั นับั ตั้้ง� แต่ต่ ้้นเดือื นพฤษภาคม 2563 สถาน
การณ์ฉ์ ุกุ เฉินิ ได้้ถููกยกเลิกิ สำ�ำ หรับั 39 จังั หวัดั จากทั้้ง� หมด ข้้อสัังเกตุุ : รััฐบาลญี่่�ปุ่�นได้้ประกาศงบประมาณ
47 จัังหวััดในวัันที่่� 14 พฤษภาคม และสำำ�หรัับโอซาก้้า เพิ่�่มเติิมประจำ�ำ ปีงี บประมาณ พ.ศ. 2563-2564 จำ�ำ นวน
เกีียวโตและเฮียี วโงะในวันั ที่่� 21 พฤษภาคม เมื่่�อวัันที่่� 25 3 ครั้ง� เป็น็ งบประมาณ 308.4 ล้้านล้้านเยน (รวม 54.9
พฤษภาคม มีีการยกเลิกิ ภาวะฉุกุ เฉิินสำำ�หรับั ทุกุ จังั หวัดั % ของ GDP พ.ศ.2562) และเป็น็ การสนับั สนุนุ ธุรุ กิจิ การ
และครััวเรืือนโดยตรง กัับการสนัับสนุุนรััฐบาลท้้องถิ่่�น
มาตรการที่�่เกี่่�ยวกัับอสัังหาริิมทรััพย์์ และธนาคารในภููมิิภาค(การกระจายอำ�ำ นาจดีมี าก)
l รััฐบาลออกนโยบายลดหย่่อนภาษีีสำำ�หรัับ ญี่่�ปุ่่�น
ผู้้�ประกอบการอสัังหาริิมทรััพย์์ขนาดเล็็ก (ที่่�มีีเงิินทุุน
รวมน้้อยกว่่า 50 ล้้านเยน หรืือมีี พนัักงานในบริิษััท l ลดหย่อ่ นภาษีสี ำำ�หรัับผู้ป�้ ระกอบการ
น้้อยกว่่า 100 คน) รวมถึึงมีีมาตรการเงิินกู้้�อััดฉีีด อสังั หาริิมทรัพั ย์์ขนาดเล็็ก
สำ�ำ หรัับผู้�้ประกอบการอสัังหาริมิ ทรััพย์์ โดยมีีเกณฑ์์ให้้กู้�้ l ซื้อ� สิินทรััพย์จ์ ำำ�พวกพัันธบััตรหรืือกองทุนุ REIT
พิิจารณาตามหลัักเกณฑ์์ของรายได้้ต่่อเดืือนที่่�ลดลง ระยะยาว
เป็น็ ร้้อยละ โดยที่ไ�่ ม่่ต้้องชำำ�ระเงิินต้้นในช่่วง 3 ปีีแรก l มาตรการเงิินกู้้อ� ััดฉีีดสำ�ำ หรับั ผู้ป�้ ระกอบการ
อสังั หาริิมทรัพั ย์์
Housing Finance Association 2021 93
ออสเตรเลีีย l นโยบายสนัับสนุุนตลาดที่่�พัักอาศััย
โดยการปรัับอััตราดอกเบี้้�ยให้้ต่ำำ��ลง การผ่่อนปรน
สถานการณ์์Covid-19 การจำ�ำ นองและการสนัับสนุนุ ผู้�ซ้ื้อ� บ้้านหลังั แรก ที่จ่� ะช่ว่ ย
บรรเทาผลกระทบเชิิงลบต่อ่ ความมั่่ง� คั่่�งของเจ้้าของบ้้าน
ผู้้�ป่่วย COVID-19 รายแรกในออสเตรเลีียได้้รัับ ในออสเตรเลียี
การยืนื ยันั เมื่่�อวัันที่่� 25 มกราคม พ.ศ.2563 มาตรการ
การเว้้นระยะห่า่ งทางสังั คมได้้เข้้มงวดมากขึ้น�้ ในช่ว่ งปลาย l มาตรการ Home Builder program เพื่่�อ
เดืือนมีีนาคม / ต้้นเดืือนเมษายนรวมถึึงการห้้ามการ สนัับสนุุนการจ้้างงานภาคการก่่อสร้้างที่่�อยู่ �อาศััย
ชุุมนุุมสาธารณะมากกว่่าสองคนและการปิิดกิิจการที่่�ไม่่ โดยรัฐั บาลจ่า่ ยเงินิ จำ�ำ นวน 25,000 ดอลลาร์อ์ อสเตรเลียี
จำำ�เป็็น หลัังจากคณะรััฐมนตรีีแห่่งชาติิประกาศแผน 3 ให้้ครััวเรืือนที่ส�่ ร้้างบ้้านใหม่่หรือื renovate บ้้านปัจั จุุบันั
ขั้น� ตอนเมื่่อ� วันั ที่่� 8 พฤษภาคมเพื่่�อผ่่อนคลายข้้อ จำำ�กััด
COVID-19 รััฐและเขตแดนได้้ผ่่อนคลายมาตรการกััก ข้้อสัังเกตุุ : รััฐบาลออสเตรเลีียมีีมาตรการที่่�
กัันในภููมิิภาค เศรษฐกิิจฟื้้�นตััวอย่่างต่่อเนื่่�องโดย GDP เกี่่�ยวกัับอสัังหาริิมทรััพย์์เพื่่�อช่่วยเหลืือผู้้�บริิโภคหลาก
ที่่�แท้้จริิงเพิ่่�มขึ้้�น 3.1% ในไตรมาสที่่�สี่่�ของปีี พ.ศ.2563 หลายมาตรการตั้้�งแต่่การสนัับสนุุนการจำำ�นองที่่�อยู่่�
ตามการเพิ่่�มขึ้้�น 3.4% ในไตรมาสที่่�สาม แต่่เดืือน อาศัยั การปรับั อัตั ราดอกเบี้้ย� ให้้ต่ำ��ำ ลงการผ่อ่ นปรนการ
กรกฎาคมถึึงเดืือนพฤศจิิกายน พ.ศ.2563 จำ�ำ นองและการสนับั สนุนุ ผู้ซ�้ื้อ� บ้้านหลังั แรก หรือื แม้้กระทั่่ง�
การระบาดของ COVID-19 ในระดัับภููมิิภาคอีีกครั้ �ง สนัับสนุุนการจ้้างงานภาคการก่่อสร้้างที่่�อยู่ �อาศััย
ทำ�ำ ให้้เกิิดการ lockdown ใหม่ใ่ นนครเมลเบิิร์น์ เมื่่อ� วัันที่่� (แสดงว่า่ รัฐั บาลให้้ความสำ�ำ คัญั กับั เรื่อ� งอสังั หาริมิ ทรัพั ย์์
6พฤษภาคม มีกี ารประกาศการเข้้มงวดเรื่อ� งCOVID-19 มาก)
จนถึึงวัันที่่� 9 พฤษภาคม สำ�ำ หรัับ Greater Sydney
ออสเตรเลีีย
มาตรการที่่�เกี่่ย� วกับั อสังั หาริิมทรััพย์์
l ลดค่่าเช่า่ อสัังหาริิมทรััพย์์
l มาตรการการจััดสรรเงิินสููงถึึง 15 พัันล้้าน l ให้้ความช่ว่ ยเหลือื ด้้านการเช่า่ ที่่อ� ยู่�อาศััย
เหรียี ญ A$ เพื่อ�่ ลงทุนุ ในหลักั ทรัพั ย์ท์ ี่ไ�่ ด้้รับั การสนับั สนุนุ l เลื่่�อนการชำ�ำ ระหนี้้ส� ำ�ำ หรับั การชำำ�ระเงินิ จำ�ำ นอง
การจำำ�นองที่่�อยู่ �อาศััยเพื่่�อช่่วยในการระดมทุุน สำำ�หรัับ l ขยายวงเงิินสิินเชื่�อ สำ�ำ หรัับภาคท่่องเที่่�ยว
ธนาคารขนาดเล็ก็ และสถาบันั การเงินิ ที่�ไ่ ม่่ใช่่ธนาคาร
l การค้ำำ��ประกัันเงิินกู้้�ระหว่่างรััฐบาลเครืือ
จัักรภพและธนาคารที่่�เข้้าร่่วมเพื่่�อให้้ครอบคลุุมเงิินสด
กระแสความต้้องการของ SMEs (สููงถึงึ 20 พันั ล้้าน A$)
รััฐบาลได้้เปลี่่�ยนชื่ �อเป็็นโครงการสิินเชื่ �อเพื่่�อการฟื้้�น
กิิจการขนาดเล็็ก-กลาง (SME Recovery Loan
Scheme)
l รััฐบาลประกาศขยายเวลาออกไปจนถึึงสิ้้�น
เดืือนธัันวาคม 2564 ตั้้�งแต่่เดืือนเมษายน รััฐบาลจะรัับ
ประกันั สิินเชื่อ� SME ใหม่่ร้้อยละ 80 (แทนที่�จ่ ะเป็น็ ร้้อยละ
50) โดยมีขี นาดสิินเชื่�อสููงสุดุ ที่�่ 5 ล้้านเหรียี ญและอายุุสููง
สุุดขยายไปถึึงสิิบปีี โครงการนี้้�ยัังเสนอหยุุดชำำ�ระคืืน
(repayment holidays)สููงสุุด 24 เดืือน
94 สมาคมสิินเชื่อ�่ ที่�่อยู่อ่� าศัยั ปีี 2564
สมาคมสิินเชื่่�อที่�่อยู่่อ� าศัยั Housing Finance Association
สิงิ คโปร์์ l เมื่่�อวัันที่่� 5 ตุุลาคม MAS และอุุตสาหกรรม
การเงิินได้้ประกาศขยายการสนัับสนุุนสำำ�หรัับบุุคคล
สถานการณ์์Covid-19 ทั่่ว� ไปและ(SMEs)ที่ต�่ ้้องการเวลามากขึ้น�้ ในการดำ�ำ เนินิ การ
ชำำ�ระคืืนเงิินกู้้� บุุคคลที่่�มีีสิินเชื่ �อเพื่่�อที่่�อยู่ �อาศััยพาณิิชย
สิงิ คโปร์ส์ ามารถควบคุมุ การแพร่ก่ ระจายของการ กรรมและอุุตสาหกรรมที่่�ไม่่สามารถกลัับมาชำำ�ระคืืนเงิิน
ติดิ เชื้อ�้ โควิดิ -19ได้้ภายในสิ้น� พ.ศ.2563หลังั จากที่ม�่ ีกี าร กู้้�ได้้เต็็มจำำ�นวนสามารถขอผ่่อนชำำ�ระแบบลดลงซึ่่�งถููก
lockdown ในเดืือนเมษายน 2563 เมื่่�อมีีผู้้�ป่่วยเพิ่่�มขึ้้�น ตรึึงไว้้ที่่� 60 % ของงวดต่่อเดืือนและ SMEs ที่่�มีีสิิทธิ์์�
สิิงคโปร์เ์ ข้้าการระบาดในสู่่�ระยะที่�่ 3 ในวัันที่�่ 28 ธันั วาคม อาจเลืือกที่่�จะเลื่่�อนการชำำ�ระเงิินต้้น 80%สำำ�หรัับเงิินกู้้�
พ.ศ.2563 ซ การติิดเชื้้�อที่่�เพิ่่�มขึ้้�นล่่าสุุดตั้้�งแต่่วัันที่่� 28 ที่่�มีีหลัักประกััน มาตรการเหล่่านี้้�จะหมดอายุุใน พ.ศ.
เมษายน 2564 ได้้นำำ�ไปสู่่�มาตรการ lockdown 2564
ทางสัังคมที่่�เข้้มงวดขึ้้�น โครงการฉีีดวััคซีีน COVID-19
ระดัับชาติิเริ่ �มตั้้�งแต่่วัันที่่� 30 ธัันวาคม 2563 โดยมีี ข้อ้ สังั เกตุุ : รัฐั บาลสิงิ คโปร์ใ์ ห้้ความสำ�ำ คัญั กับั การ
วััตถุุประสงค์์เพื่่�อฉีีดวััคซีีนให้้กัับชาวสิิงคโปร์์และผู้้�อยู่่� สร้้างความแข็็งแกร่่งของระบบการเงิินและการพััฒนา
อาศััยระยะยาวทั้้�งหมดภายในสิ้้�นปีี 2564 ทรััพยากรมนุุษย์์ มาตรการด้้านความยืืดหยุ่�นทาง
เศรษฐกิจิ มุ่�งสู่�การพััฒนาที่ย่� ั่่�งยืนื
มาตรการที่เ�่ กี่่�ยวกับั อสัังหาริมิ ทรัพั ย์์
สิิงคโปร์์
l ธนาคารที่่�สำำ�คััญในประเทศสิิงคโปร์์สามารถ
จำำ�นำำ�สิินเชื่ �อเพื่่�อที่่�อยู่�อาศััยที่่�มีีสิิทธิ์์�เป็็นหลัักประกัันใน l ขยายการสนับั สนุุนสำ�ำ หรับั บุุคคลทั่่�วไป และ SMEs
ระยะเวลาได้้ การกำำ�หนดราคาจะถููกกำำ�หนดไว้้สููงกว่่า l ธนาคารในประเทศสิิงคโปร์ส์ ามารถจำำ�นำ�ำ สิินเชื่อ�
อััตราในตลาดที่่�เป็็นอยู่ � โดยสอดคล้้องกัับวััตถุุประสงค์์ เพื่�อ่ ที่่อ� ยู่�อาศััยที่่�มีีสิิทธิ์์เ� ป็น็ หลักั ประกันั
ของสถานที่่เ� พื่่�อใช้้เป็น็ ปััจจััยหนุนุ ด้้านสภาพคล่อ่ ง ในระยะเวลาได้้
Housing Finance Association 2021 95
ประเทศไทย บทสรุปุ
สถานการณ์์Covid-19 1. ธุุรกิิจอสัังหาริิมทรััพย์์มีีมููลค่่าตลาดคิิดเป็็น
สัดั ส่ว่ น 8% ของผลิติ ภัณั ฑ์ม์ วลรวมในประเทศ (GDP)
ผู้้�ป่่วย COVID-19 ที่่�ได้้รัับการยืืนยัันรายแรกได้้ มีีส่่วนสำำ�คััญในการขัับเคลื่่�อนเศรษฐกิิจโดยทำำ�ให้้มีีเม็็ด
รับั การรายงานเมื่่อ� วันั ที่�่ 13 มกราคม พ.ศ.2563 ภายใน เงิินหมุุนเวีียนในระบบจำำ�นวนมาก เกิิดการจ้้างงานและ
กลางเดืือนธัันวาคม พ.ศ.2563 ประเทศไทยมีีผู้้�ติิดเชื้้�อ รายได้้เพิ่ม�่ ขึ้น�้ พร้้อมไปกับั การเชื่อ� มโยงกับั อุตุ สาหกรรม
4,246 รายในประชากรเกืือบ 70 ล้้านคน อย่า่ งไรก็็ตาม อื่่น� อาทิ ิ ธุรุ กิจิ ก่อ่ สร้้าง ธุรุ กิจิ วัสั ดุกุ ่อ่ สร้้าง ธุรุ กิจิ สถาบันั
มีีการระบาดเพิ่่�มขึ้้�นเป็็นระลอกสองระลอกติิดต่่อกััน การเงิิน ธุุรกิิจเครื่�องใช้้ไฟฟ้้า และธุุรกิิจเฟอร์์นิิเจอร์์และ
ตั้้�งแต่่เดืือนธัันวาคมและกลางเดืือนเมษายน เมื่่�อวัันที่่� 6 การตกแต่ง่ เป็็นต้้น หากธุรุ กิิจอสัังหาริมิ ทรััพย์ไ์ ด้้รัับผล
พฤษภาคมมีีผู้้�ติิดเชื้้�อ 76,811 คนเสีียชีีวิิต 336 คน กระทบย่่อมส่่งผลต่่อธุุรกิิจที่่�เกี่่�ยวเนื่่�องและเศรษฐกิิจ
มีีการติดิ เชื้อ้� รายใหม่่ทุกุ วันั ประมาณ 2,000 คน มหภาคของประเทศแน่น่ อน4
มาตรการที่่�เกี่่�ยวกัับอสัังหาริิมทรัพั ย์์ 2. ธุุรกิิจอสัังหาริิมทรััพย์์และที่่�อยู่�อาศััยชะลอ
(มาตรการภาครัฐั )3 ตััวลง จากวิิกฤตทางเศรษฐกิิจที่่�เกิิดขึ้้�นทำำ�ให้้ธุุรกิิจ
อสังั หาริมิ ทรัพั ย์ใ์ นประเทศไทยได้้รับั ผลกระทบอย่า่ งมาก
l ลดภาษีีที่่�ดิินและสิ่่�งปลููกสร้้าง เพื่่�อบรรเทา โดยที่่�อยู่�อาศััยขายได้้ใหม่่ มีีการหดตััว จาก 120,673
ผลกระทบจากสถานการณ์์ การแพร่่ระบาดของโรคติิด หน่ว่ ย ในปีี พ.ศ.2562 เหลืือ 90,267 (-25.2%) หน่่วย
เชื้้�อไวรััสโคโรนา 2019 (COVID-19) ในปีี 2564 โดย ในพ.ศ.2563 และคาดการณ์์ว่่าในปีี พ.ศ.2564
ลดภาษีที ี่่ด� ินิ และสิ่่�งปลููกสร้้าง อััตรา 90% สำำ�หรับั ปีภี าษีี จะขยายตััวเพิ่่�มขึ้้�นประมาณ 4.2% และหน่่วยเหลืือขาย
พ.ศ. 2564 เพิ่่�มมากขึ้้�น จาก 301,098 หน่่วย ในปีี พ.ศ.2562
เพิ่่�มเป็็น 319,528 (+6.1%) หน่่วย ในปีี พ.ศ.2563
l ลดค่า่ ธรรมเนียี มจดทะเบียี นสิทิ ธิแิ ละนิติ ิกิ รรม และคาดการณ์์ว่่าในปีีพ.ศ.2564 เพิ่่�มขึ้้�นอีีกประมาณ
สำ�ำ หรับั ที่อ�่ ยู่�อาศัยั โดยลดค่า่ ธรรมเนียี มการโอนจาก2% 6.2%5
ลงเหลืือ 0.01% และลดค่่าธรรมเนีียมการจำำ�นองจาก
1% ลงเหลือื 0.01%(เฉพาะการโอนและจดจำ�ำ นองในคราว ข้้อสัังเกตุุ : อสัังหาริิมทรััพย์์จะถููกกระทบจาก
เดีียวกัันสำำ�หรัับที่่�อยู่�อาศยััใหม่่ราคาไม่่เกิิน 3 ล้้านบาท วิกิ ฤตทัันทีี แต่ก่ ารฟื้�น้ ตัวั จะค่่อนข้้างใช้้เวลานานกว่่า
ต่่อหน่่วย ซึ่่�งครอบคลุุมบ้้านเดี่่�ยว บ้้านแฝด บ้้านแถว
อาคารพาณิิชย์์และห้้องชุุด ที่่�ซื้ �อจากผู้้�ประกอบการ
ตั้้ง� แต่่วัันที่�3่ 1ธนัวั าคม พ.ศ. 2564)
ข้้อสัังเกตุุ : นโยบายเน้้นที่่�เจ้้าของทรััพย์์สิิน
(ที่่�มีีมากจนต้้องเสีียภาษีี) และผู้้�ซื้ �อรายใหม่่ ไม่่ได้้ดููแล
สิินเชื่�อที่อ�่ ยู่�อาศััยรายย่่อยเดิมิ
ประเทศไทย 3สำำ�นัักงานเศรษฐกิจิ การคลััง,ข่่าวกระทรวงการคลังั , 26 มกราคม 2564
4วิจิ ัยั กรุงุ ศรี,ี แนวโน้ม้ ธุรุ กิจิ /อุตุ สาหกรรม ปีี 2564-2566 : ธุรุ กิจิ ที่่อ� ยู่�่ อาศัยั
l ลดภาษีที ี่่�ดินิ และสิ่่ง� ปลููกสร้้างลง 90% ต่่างจัังหวััด (6 จัังหวััดหลััก) https://www.krungsri.com/th/research/
l ลดค่า่ ธรรมเนียี มจดทะเบียี นสิิทธิิและนิิติกิ รรม industry/industry-outlook/Real-Estate/housing-in-upcountry/IO/
สำำ�หรัับที่�่อยู่�อาศัยั io-Housing-in-Upcountry-21
5ศููนย์์ข้้อมููลอสัังหาริิมทรััพย์์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์์และธนาคารแห่่ง
ประเทศไทย พ.ศ.2564
96 สมาคมสิินเชื่�่อที่�่อยู่�่อาศัยั ปีี 2564
สมาคมสิินเชื่อ�่ ที่�อ่ ยู่่อ� าศัยั Housing Finance Association
ข้้อเสนอแนะบทเรีียนจากต่่างประเทศ l ส่่งเสริิมการพััฒนาการ”ท่่องเที่่�ยวที่่�ยั่่�งยืืน”
จากรายงานของ UNCTAD ที่่�เผยแพร่่เมื่่�อ ก.ค. 2563
1.ธุรุ กิจิ อสัังหาริมิ ทรัพั ย์์ ประเมินิ ว่า่ การท่่องเที่ย่� วที่่�หดตััวจาก COVID-19 ทำ�ำ ให้้
GDP ไทยได้้รับั ผลกระทบต่อ่ GDP ถึงึ 9% ประเทศสเปน
l หลายประเทศเน้้นสิินเชื่�อที่่�อยู่�อาศััยรายย่่อย มีีโครงการสร้้างความสามารถในการแข่่งขัันทางการ
มีีมาตรการหยุุดชำำ�ระคืืน(repayment holidays) ท่่องเที่่�ยว เพิ่่�มการลงทุุนในรููปแบบดิิจิิทััลและนวััตกรรม
พัักหนี้้(� พักั ต้้น พักั ดอกเบี้้ย� ) สููงสุดุ 24 เดือื น โดยรััฐจัดั ในภาคการท่่องเที่�่ยว
งบสนัับสนุุนสถาบัันการเงิินโดยตรงหรืือผ่่านธนาคาร
กลาง l การปรับั โครงสร้้างทางธุรุ กิจิ ไม่ว่ ่า่ จะเป็น็ ระบบ
การเงินิ อุตุ สาหกรรม เกษตรกรรม ต้้องมุ่�งไปที่�่ Digital
l มีโี ครงการสำ�ำ หรับั ผู้ม�้ ีรี ายได้้น้้อยการให้้ความ Transformation (ตััวอย่า่ งรััฐบาลสิิงค์โ์ ปร์์และจีนี )
ช่ว่ ยเหลือื ด้้านการเช่่าใหม่่สำ�ำ หรัับผู้�เ้ ช่า่ ที่ม่� ีีปัญั หา
ทิ้้�งท้้าย : ประเทศที่พ�่ ัฒั นาแล้้วจะมีีนโยบายในการ
l กระตุ้้�นเศรษฐกิิจโดยการกระตุ้้�นอสัังหาริิม- แก้้ปัญั หาทั้้ง� ระยะสั้้น� (เช่น่ จำ�ำ กัดั การระบาด การฉีดี วัคั ซีนี )
ทรัพั ย์์ ไม่ว่ ่า่ จะเป็น็ บ้้านหลังั แรก คอนโดหลังั แรก หรือื การ พร้้อมๆ กัับแก้้ปััญหาระยะยาวเพื่่�อวางโครงสร้้าง
ให้้ต่า่ งชาติเิ ข้้ามาซื้อ� คอนโดได้้ในโครงการ Thailand Elite เศรษฐกิิจ-สังั คม ยุคุ After Covid หากประเทศไทยยังั
Card ที่่�ช่่วยกระตุ้้�นธุุรกิิจอสัังหาริิมทรััพย์์ ผ่่านบััตร วนเวีียนอยู่่�กัับปััญหาระยะสั้้�น(แจกเงิิน หาวััคซีีน)
สมาชิิกในรููปแบบของโปรแกรมพิิเศษ "Elite Flexible แถมยัังเอาเงิินอนาคตมาใช้้อีีก คงไม่่ต้้องรอ 20ปีี
One" โดยสมาชิิกจะต้้องมีีการลงทุุนในการซื้้�ออสัังหา- (ของแผนยุุทธศาตร์์ชาติิ)...อนาคตอีีก 2-5 ปีีข้้างหน้้า
ริิมทรััพย์์ประเภทคอนโดมิิเนีียมใหม่่ที่่�ก่่อสร้้างเสร็็จ จะเป็็นอย่่างไร...ใครช่ว่ ยตอบทีี ?
พร้้อมอยู่�ในประเทศไทย โดยมีีมููลค่่ารวมไม่่น้้อยกว่า่ 10
ล้้านบาท มีีระยะเวลาดำำ�เนิินการ 2 ปีี เริ่�มตั้้�งแต่่วัันที่่� 1 รายการอ้้างอิิง
มกราคม พ.ศ.2564 และจะสิ้้�นสุุดในวัันที่่� 31 ธัันวาคม - International Monetary fund ,Policy responses to covid-19,
พ.ศ.2565 https://www.imf.org/en/Topics/imf-and-covid19/Policy-Respons-
es-to-COVID-19
2.ข้้อเสนออื่�่นๆ ที่น�่ ่่าสนใจ - ธนภรณ์์สุุชาติิปััทมกุุล,แฟนนีีเม และเฟรดดีีแมค,ฝ่่ายวิิจััยและพััฒนา
สมาคมตลาดตราสารหนี้้ไ� ทย
l มาตรการ Home Builder program https://www.thaibma.or.th/pdf/Article/Fannie%20Mae%20
ของรััฐบาลออสเตรเลีีย โดยรััฐบาลจ่่ายเงิินจำำ�นวน and%20Freddie%20Mac.pdf
25,000 ดอลลาร์์ออสเตรเลียี (ประมาณ602,500 บาท) - สำำ�นัักงานเศรษฐกิจิ การคลังั ,ข่า่ วกระทรวงการคลังั , 26 มกราคม 2564
ให้้ครััวเรืือนที่่�สร้้างบ้้านใหม่่หรืือปรัับปรุุงบ้้านปััจจุุบััน - วิิจััยกรุุงศรีี,แนวโน้้มธุุรกิิจ/อุุตสาหกรรม ปีี 2564-2566 :
นอกเหนืือจากช่่วยให้้ครอบครััวมีีที่่�อยู่ �ที่่�เหมาะสมแล้้ว ธุรุ กิิจที่่อ� ยู่�่ อาศัยั ต่่างจังั หวัดั (6 จังั หวัดั หลักั )
ยัังมีีส่่วนช่่วยอุุตสาหกรรมการก่่อสร้้าง การขาย https://www.krungsri.com/th/research/industry/industry-outlook/
วัสั ดุกุ ่อ่ สร้้าง ตลอดจนข้้างของเครื่อ� งใช้้ในบ้้านหลัังจาก Real-Estate/housing-in-upcountry/IO/io-Housing-in-Upcoun-
การปรัับปรุุงบ้้านด้้วย (Covid-19 ทำำ�ให้้ Work from try-21
Home มากขึ้้�น หรือื คนตกงานอยู่่�บ้้านมากขึ้�้น) - ศููนย์์ข้้อมููลอสัังหาริิมทรััพย์์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์์และธนาคารแห่่ง
ประเทศไทย พ.ศ.2564
Housing Finance Association 2021 97
สมาคมสินเชอ่ื ทีอ่ ยูอาศยั
Housing Finance Association
63 ธนาคารอาคารสงเคราะหสำนักงานใหญ
ถนนพระรามที่ 9 แขวงหว ยขวาง เขตหว ยขวาง
กรงุ เทพมหานคร 10320
Tel : 095-926-2561
http://www.housingfinance.or.th
The words you are searching are inside this book. To get more targeted content, please make full-text search by clicking here.
Housing Finance 2021-Final
Discover the best professional documents and content resources in AnyFlip Document Base.
Search