Buku Ringkasan Eksekutif Seminar Penyelidikan JPPH Ke-11

SEMINAR
PENYELIDIKAN

JABATAN PENILAIAN DAN PERKHIDMATAN HARTA
(JPPH) KE-11

INTITUT PENILAIAN NEGARA (INSPEN)
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH)

Kementerian Kewangan Malaysia

SEMINAR PENYELIDIKAN
JABATAN PENILAIAN DAN
PERKHIDMATAN HARTA

(JPPH) KE-11

RINGKASAN EKSEKUTIF

Institut Penilaian Negara (INSPEN)
Kajang
2020

SEMINAR PENYELIDIKAN JPPH KE-11

Institut Penilaian Negara © 2020
Seminar Penyelidikan JPPH ke-11
13 November 2020

© Institut Penilaian Negara 2020
Hak cipta terpelihara. Tidak dibenar mengeluar ulang mana-mana bahagian, ilustrasi dan isi kandungan buku
ini dalam apa jua bentuk dan cara sebelum mendapat izin bertulis daripada Institut Penilaian Negara (INSPEN),
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), Kementerian Kewangan Malaysia.

Disediakan oleh:
Pusat Penyelidikan dan Inovasi, INSPEN

Susun atur dan reka bentuk:
Unit Penyelidikan
Unit Penerbitan dan Media
Institut Penilaian Negara (INSPEN)
Persiaran INSPEN
43000 Kajang
Selangor

No. tel : +603 8911 8800
No. faks : +603 8925 0640
Emel : [email protected]
Laman sesawang : www.inspen.gov.my

ii

isi Kandungan Muka surat
ringkasan eksekutif
seminar penyelidikan JPPH ke-11

Program iv
Kata Aluan v
Objektif Seminar vi
Jawatankuasa Penyelidikan Jabatan vi
Jawatankuasa Validasi Penyelidikan Jabatan vi
1
Kertas 1: Kadar Penghunian: Kajian ke atas Kebolehwakilan Pengumpulan Data Pejabat
Kertas 2: Binaan Khas untuk Penerbitan NAPIC (Assessing Data Representativeness) 7
Kertas 3: Penyelidik : Wan Nur Izati binti Wan Muhamad Fokri
Kertas 4: 13
Kecekapan Prestasi Amanah Pelaburan Harta Tanah Islam di Malaysia (I-REIT)
Kertas 5: Penyelidik : Sr Rahmat bin Kasim 19
Kertas 6:
Kertas 7: Kajian Terhadap Kuota Bumiputera/Melayu dalam Konteks Pembangunan Harta 25
Kertas 8: Tanah di Negeri Kedah
Kertas 9: Penyelidik : Rismawati binti Ahmad 35

Pengetahuan dan Kesediaan Revolusi Industri 4.0 di Kalangan Pengurus 41
Fasiliti di Malaysia
Penyelidik : Sr Azizierul bin Ramli 47

Pengambilan Tanah: Implikasi Zon Perlindungan Kereta Api ke atas Tanah Baki 51
Penyelidik : Norafifah binti Suboh

Trend Pasaran Harta Tanah Perdagangan Kesan daripada Pembangunan
Melaka Gateway dan Harbour City di Kawasan Sekitar
Penyelidik : Rubiatun Akmal binti Amran

Tahap Kepuasan Kerja Kakitangan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta
Penyelidik : Ikhwan Shafieq bin Mohd Sarwani & Yuhadi bin Sannudin

Kajian Persepsi Kakitangan Terhadap Langkah Pengkorporatan JPPH
Penyelidik : Syuzairin binti Suhaimin

Penilaian Tanaman Kenaf
Penyelidik : Norhaida binti Abdullah

iii

PROGRAM SEMINAR PENYELIDIKAN JPPH KE-11

13 november 2020 (jumaat)

8.00 pagi Pendaftaran peserta secara online

8.45 pagi Perasmian oleh:
YBrs. Sr A’zmi bin Abdul Latif
Ketua Pengarah Penilaian dan Perkhidmatan Harta

9.00 pagi Kertas 1:
Kadar Penghunian: Kajian ke atas Kebolehwakilan Pengumpulan Data Pejabat Binaan
Khas untuk Penerbitan NAPIC (Assessing Data Representativeness)

Penyelidik : Wan Nur Izati binti Wan Muhamad Fokri

9.30 pagi Kertas 2:
Kecekapan Prestasi Amanah Pelaburan Harta Tanah Islam di Malaysia
(I-REIT)

Penyelidik : Sr Rahmat bin Kasim

10.00 pagi Kertas 3:
Kajian Terhadap Kuota Bumiputera/Melayu dalam Konteks Pembangunan Harta Tanah di
Negeri Kedah

Penyelidik : Rismawati binti Ahmad

10.30 pagi Berhenti rehat

11.00 pagi Kertas 4:
Pengetahuan dan Kesediaan Revolusi Industri 4.0 di Kalangan Pengurus Fasiliti di Ma-
laysia

Penyelidik : Sr Azizierul bin Ramli

11.30 pagi Kertas 5:
Pengambilan Tanah: Implikasi Zon Perlindungan Kereta Api ke atas Tanah Baki

Penyelidik : Norafifah binti Suboh

12.00 tengah hari Kertas 6:
Trend Pasaran Harta Tanah Perdagangan Kesan daripada Pembangunan Melaka Gate-
way dan Harbour City di Kawasan Sekitar

Penyelidik : Rubiatun Akmal binti Amran

12.30 tengah hari Berhenti rehat dan solat

2.30 petang Kertas 7:
Tahap Kepuasan Kerja Kakitangan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta

Penyelidik : Ikhwan Shafieq bin Mohd Sarwani & Yuhadi bin Sannudin

3.00 petang Kertas 8:
3.30 petang Kajian Persepsi Kakitangan Terhadap Langkah Pengkorporatan JPPH
4.00 petang
Penyelidik : Syuzairin binti Suhaimin

Kertas 9:
Penilaian Tanaman Kenaf

Penyelidik : Norhaida binti Abdullah

Bersurai

iv

KATA ALUAN

Assalamualaikum dan salam sejahtera.

Penyelidikan merupakan salah satu cabang fungsi INSPEN selain daripada latihan dan akademik. Kepentingan
penyelidikan di JPPH dilihat semakin signifikan, lebih-lebih lagi apabila INSPEN turut menjadi pilihan pihak
luar seperti badan berkanun, untuk menjalankan perkhidmatan penyelidikan bagi pihak mereka. Permohonan
perkhidmatan penyelidikan daripada pihak luar ini merupakan bukti bahawa JPPH dan INSPEN merupakan
organisasi yang berupaya menghasilkan kajian yang mempunyai kredibiliti dan integriti untuk kegunaan industri.

Umum telah mengetahui dan mengakui bahawa penyelidikan merupakan tunjang kepada pembangunan serta
perkembangan sesuatu bidang. Eksplorasi serta hasil-hasil kajian yang dilaksanakan mampu untuk menyerlahkan
realiti sesuatu situasi dan membantu dalam penyelesaian isu kerja-kerja seharian.

Seminar penyelidikan ini akan menyokong dan membudayakan amalan penyelidikan, pembangunan dan
inovasi. Sebagaimana yang disebut oleh Neil Armstrong, “Research is creating new knowledge”. Ini
menunjukkan betapa pentingnya bidang penyelidikan dan seminar yang dianjurkan oleh INSPEN ini menjadi
medan perbincangan semua pegawai secara intelektual mengenai isu yang berkaitan dengan bidang penilaian
dan pembangunan harta tanah.

Seminar Penyelidikan JPPH ke-11 (2020) dijayakan oleh 10 pembentang melibatkan sebanyak 9 kertas
penyelidikan yang terdiri daripada 1 penyelidik INSPEN dan 9 Research Intern dengan tajuk penyelidikan yang
pelbagai seperti trend pasaran, kaedah penyelidikan lanjutan, perundangan dan sebagainya.

Sememangnya penyelidikan bukan suatu aktiviti yang mudah kerana ia memerlukan usaha yang mendalam
dan masa yang lama. Penyelidikan juga bukan sahaja memerlukan kesabaran, kesungguhan, ketekunan dan
ketabahan tetapi juga memerlukan masa yang secukupnya supaya prinsip-prinsip dan proses-proses serta
kaedah-kaedah penyelidikan itu tidak dikorbankan demi mendapat hasil dapatan yang tulen, sah dan boleh
dipercayai.

Oleh itu, INSPEN berbesar hati menerima kehadiran pegawai JPPH yang berminat untuk menyertai program
Research Intern. Kami akan sentiasa bersedia untuk membantu Research Intern dari segi memperkasa ilmu
penyelidikan dengan menyediakan prasarana penyelidikan di INSPEN. Ini adalah untuk memastikan kejayaan
Research Intern menyempurnakan kertas penyelidikan masing-masing demi kepentingan jabatan.

Sekian, terima kasih.

Wassalam.

Sr MOHD NAZRI BIN AHMAD ZAHARI
Pengarah
Institut Penilaian Negara
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta
Kementerian Kewangan Malaysia
November 2020

v

OBJEKTIF SEMINAR PENYELIDIKAN JPPH

Seminar ini adalah merupakan produk Pusat Penyelidikan dan Inovasi INSPEN yang bertujuan untuk
i. Menghebah penemuan-penemuan penyelidikan yang telah dibuat kepada warga JPPH khususnya kumpulan

teknikal jabatan
ii. Berkongsi ilmu selaras dengan matlamat K-Management
iii. Memberi pendedahan awal kepada penyelidik untuk pembentangan di peringkat lebih tinggi
iv. Menarik minat dan memupuk pembudayaan penyelidikan dalam kalangan warga JPPH

JAWATANKUASA PENYELIDIKAN JABATAN JAWATANKUASA VALIDASI PENYELIDIKAN
JABATAN
Pengerusi
YBrs. Sr Haji A’zmi bin Abdul Latif Pengerusi
Ketua Pengarah Penilaian dan Perkhidmatan Harta YBrs. Sr Abdul Razak bin Yusak
Timbalan Ketua Pengarah Penilaian dan
Ahli Panel Perkhidmatan Harta
YBrs. Sr Abdul Razak bin Yusak (Dasar Strategik)
Timbalan Ketua Pengarah Penilaian dan
Perkhidmatan Harta (Dasar Strategik) Ahli Panel
Sr Rosni Nawati binti Ngah
YBrs. Sr Haji Hamidon bin Haron Pengarah Bahagian Penilaian dan
Timbalan Ketua Pengarah Penilaian dan Perkhidmatan Harta
Perkhidmatan Harta (Operasi) Sr Haji Mohd Nazri bin Ahmad Zahari
Pengarah Institut Penilaian Negara
Sr Rosni Nawati binti Ngah (INSPEN)
Pengarah Bahagian Penilaian dan Sr Gs Haji Md Badrul Hisham bin Awang
Perkhidmatan Harta Pengarah Penilaian Negeri Selangor
Sr Aina Edayu binti Ahmad
Sr Haji Mohd Nazri bin Ahmad Zahari Pengarah Pusat Maklumat Harta Tanah Negara
Pengarah Institut Penilaian Negara (INSPEN) (NAPIC)
Sr Rosliza binti Ramli
Tuan Haji Basaruddin bin Mohd Basir Pengarah Penilaian Negeri Kedah
Pengarah Penilaian Negeri Wilayah Persekutuan En. Yusneta bin Idon
Ketua Pembangunan, Penyelidikan dan Kepakaran,
Sr Gs Haji Md Badrul Hisham bin Awang INSPEN
Pengarah Penilaian Negeri Selangor

Sr Arba’yah binti Ahmad
Pengarah Penilaian Negeri Johor

Sr Aina Edayu binti Ahmad
Pengarah Pusat Maklumat Harta Tanah Negara
(NAPIC)

En. Yusneta bin Idon
Ketua Pembangunan, Penyelidikan dan Kepakaran,
INSPEN

Sr Mazlina binti Awang Kechik
Ketua Unit Integriti dan Pengauditan

Dr Rohana binti Abdul Rahman
Ketua Pusat Penyelidikan dan Inovasi, INSPEN

vi

KERTAS 1

KADAR PENGHUNIAN:
KAJIAN KE ATAS KEBOLEHWAKILAN PENGUMPULAN DATA

PEJABAT BINAAN KHAS UNTUK PENERBITAN NAPIC
(ASSESSING DATA REPRESENTATIVENESS)

Penyelidik:
WAN NUR IZATI BINTI WAN MUHAMAD FOKRI
Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC)
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta

1

KADAR PENGHUNIAN:
KAJIAN KE ATAS KEBOLEHWAKILAN PENGUMPULAN DATA

PEJABAT BINAAN KHAS UNTUK PENERBITAN NAPIC
(ASSESSING DATA REPRESENTATIVENESS)

Penyelidik:
WAN NUR IZATI BINTI WAN MUHAMAD FOKRI

1. PENDAHULUAN

Pasaran ruang pejabat binaan khas di Malaysia adalah tertumpu di Kuala Lumpur. Berdasarkan Laporan
Stok Harta Tanah Perdagangan Q4 2019, Kuala Lumpur mempunyai 9.15 juta meter persegi ruang pejabat
sedia ada, mewakili 40.5% daripada jumlah ruang pejabat di Malaysia. Keadaan ini adalah selari dengan
fungsi Kuala Lumpur sebagai pusat ekonomi negara.

2. LATAR BELAKANG

Salah satu indikator dalam menentukan keadaan pasaran pejabat binaan khas adalah kadar penghunian.
Cushman & Wakefield (2020) melaporkan kadar kekosongan ruang pejabat di kawasan KL CBD adalah
sebanyak 23.0% (77% penghunian) pada tempoh Q4 2019. CBRE (2020) pula melaporkan kadar
kekosongan ruang pejabat di Lembah Klang pada Q3 2019 sebanyak 19.6% (80.4% penghunian). Knight
Frank (2020) pula melaporkan kadar penghunian 70.6% bagi KL City pada tempoh H2 2019.

Kadar penghunian turut dilaporkan dalam laporan-laporan NAPIC seperti Laporan Pasaran Harta 2019 yang
merekodkan 78.3% bagi keseluruhan pejabat binaan khas milik kerajaan dan swasta di Kuala Lumpur.
Laporan Bangunan Perdagangan: Penghunian dan Kedapatan Ruang Boleh Disewa Q4 2019 (CB-SAR)
pula merekodkan kadar penghunian pejabat binaan khas milik swasta di Kuala Lumpur pada kadar 76.9%.

3. PERNYATAAN MASALAH

Pengumpulan data penghunian pejabat binaan khas dibuat secara keseluruhan melalui Borang Penyata
Pengurus Harta (Borang D) pada setiap suku tahun. Setiap bangunan pejabat binaan khas milik swasta
yang telah mendapat Sijil Layak Menduduki (CF) atau Perakuan Penyiapan dan Pematuhan (CCC) dan
sedang beroperasi akan diminta oleh NAPIC cawangan untuk menghantar maklumat penghunian bangunan
melalui pengurus bangunan masing-masing.

Analisa awal yang dibuat berkenaan prestasi penerimaan Borang D di WPKL menunjukkan maklumbalas
yang diterima sepanjang tempoh kajian Q1 2017 – Q4 2019 adalah antara 30% - 35%, yang mewakili
30% - 39% dari jumlah keseluruhan ruang pejabat binaan khas milik swasta di WPKL.

Tidak dapat dipastikan adakah maklumat tersebut dapat mewakili keseluruhan populasi pejabat binaan khas
di Kuala Lumpur secara menyeluruh atau tidak. Sekiranya kebanyakan maklumat yang diperolehi adalah
dari bangunan pejabat di lokasi yang sama, maka kadar penghunian yang dilaporkan akan cenderung
kepada pasaran di lokasi tersebut sahaja.

2

Berdasarkan kepada penyataan tersebut, kajian ini cuba untuk mengkaji kebolehwakilan (representativeness)
data penghunian yang diterima melalui Borang D kepada populasi bangunan pejabat binaan khas Kuala
Lumpur.

4. OBJEKTIF KAJIAN

Objektif kajian ini adalah untuk mengkaji sama ada pengumpulan data penghunian oleh NAPIC dapat
mewakili populasi Pejabat Binaan Khas di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur.

5. KEPENTINGAN KAJIAN

Kajian ini akan dapat memberi gambaran berkenaan ketepatan data penghunian pejabat binaan khas
yang telah dilaporkan oleh NAPIC dan diharapkan dapat membantu dalam penambahbaikan untuk proses
pengumpulan data yang lebih menyeluruh dan berkualiti.

6. METODOLOGI KAJIAN

Data yang digunakan untuk kajian ini adalah data sekunder berkenaan Pejabat Binaan Khas di Wilayah
Persekutuan Kuala Lumpur. Data tersebut diperolehi daripada:
• Input form Pejabat Binaan Khas Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (data mentah dari Borang D yang

dimasukkan dalam template untuk diolah kepada penerbitan NAPIC)
• Maklumat penerimaan Borang Penyata Pengurus Harta (Borang D) oleh NAPIC WPKL
• Laporan Stok Harta Perdagangan
• Laporan Bangunan Perdagangan: Penghunian dan Kedapatan Ruang Boleh Disewa

Bagi mengkaji sama ada maklumbalas Borang D yang diterima dapat mewakili keseluruhan PBO di WPKL,
kajian ini akan membandingkan komposisi populasi PBO dengan komposisi maklumbalas PBO yang
diterima dari segi lokasi, kategori keluasan dan tahun binaan bangunan. Analisis ini dibuat secara deskriptif
dan hasil analisis akan ditunjukkan melalui jadual, graf dan carta.

Analisa yang akan dibuat adalah seperti berikut:
• Analisa maklumbalas Borang D Q1 2017 – Q4 2019 bagi menentukan prestasi penerimaan

maklumbalas, kekerapan penerimaan maklumbalas dan kekerapan perubahan penghunian.
• Analisa komposisi populasi PBO WPKL dan perbandingan dengan komposisi maklumbalas PBO dari

segi lokasi, kategori luas dan tahun binaan bangunan menggunakan data maklumbalas yang diterima
pada mana-mana sukuan tahun 2019.

7. ANALISIS KAJIAN DAN PENEMUAN

Analisis yang dibuat untuk mendapatkan hasil kajian adalah berbentuk deskriptif dan ditunjukkan dalam
bentuk jadual dan graf bagi melihat kebolehwakilan sampel yang diterima kepada populasi pejabat binaan
khas di WPKL.

Maklumat penerimaan maklum balas Borang D bagi tempoh Q1 2017 hingga Q4 2019 telah dikumpulkan
dan prestasi maklum balas yang diperolehi dianalisa mengikut bilangan bangunan dan keluasan bangunan.
Hasil analisa mendapati kadar maklum balas yang diperolehi dalam tempoh tersebut adalah konsisten, iaitu
antara 30%-35% dari segi bilangan bangunan dan antara 30% - 39% dari segi keluasan bangunan, seperti
yang ditunjukkan dalam graf di bawah.

3

Perbezaan komposisi populasi dan maklum balas digabungkan dan ditunjukkan dalam jadual di berikut:

BILANGAN BANGUNAN KELUASAN BANGUNAN

KOMPOSISI Komposisi Komposisi Perbezaan Komposisi Komposisi Perbezaan
PBO WPKL Maklumbalas komposisi PBO Maklumbalas komposisi
PBO
Keseluruhan
Keseluruhan

Lokasi

KLCC-GT 23.6% 29.4% 5.8% 34.2% 42.9% 8.7%

CBD 20.3% 18.7% -1.6% 14.1% 13.3% -0.8%

WCC 29.8% 31.6% 1.8% 30.0% 29.9% -0.1%

SUB 26.3% 20.3% -6.0% 21.6% 13.8% -7.8%

Kategori Luas (mp)

0-9,999 31.3% 20.9% -10.4% 7.8% 5.1% -2.6%
34.2% 3.5% 21.1% 20.2% -1.0%
10,000- 30.8%
19,999 36.9% 4.9% 47.2% 46.1% -1.1%

20,000- 32.0% 7.0% 2.0% 15.2% 17.7% 2.5%
49,999
1.1% 0.1% 8.7% 10.8% 2.2%
50,000- 5.0%
99,999

100,000- 1.0%
300,000

Tahun Binaan 15.1% 15.0% -0.2% 7.0% 7.4% 0.4%
<1981 18.6% 19.8% 1.2% 14.6% 13.9% -0.8%
30.8% 29.9% -0.8% 30.0% 32.2% 2.2%
1981-1990 19.4% 20.9% 1.5% 22.8% 24.3% 1.5%
1991-2000 16.1% 14.4% -1.7% 25.5% 22.2% -3.3%
2001-2010
2011-2019

4

Secara keseluruhan didapati pengumpulan data bagi bangunan pejabat di WPKL dilihat agak seimbang dengan
populasi keseluruhan. Analisis yang dibuat menunjukkan maklum balas Borang D yang diterima dapat mewakili
ciri-ciri yang dikaji seperti lokasi, keluasan dan tahun binaan, di mana bangunan yang memberikan maklumbalas
dapat memenuhi peratusan komposisi populasi PBO di WPKL. Perkara yang dicadangkan untuk ditambahbaik
adalah lokasi SUB yang agak under-represent dari segi bilangan dan keluasan bangunan.
Adalah penting untuk mengenalpasti kebolehwakilan maklum balas yang diterima untuk memastikan reliability
laporan yang dikeluarkan untuk memenuhi keperluan industri.
Oleh itu, adalah dicadangkan agar bangunan yang digunakan dalam analisis ini boleh digunakan sebagai sampel
yang tetap dan Borang D diterima sekurang-kurangnya sekali setahun untuk memastikan pengumpulan data
yang fokus dan seragam serta mencerminkan komposisi populasi keseluruhan.
Berdasarkan sampel yang dicadangkan, kadar penghunian yang diperolehi adalah 76.1%, hampir dengan
kadar penghunian yang telah dilaporkan, iaitu 76.9%. Merujuk kepada kadar penghunian dalam graf di bawah,
didapati sekiranya kadar penghunian dibentuk berdasarkan maklum balas pada sukuan tersebut semata-mata,
kadar yang diperolehi kurang konsisten setiap suku, dengan pergerakan turun/naik yang agak ketara kerana
bergantung kepada prestasi pengumpulan data pada sukuan tersebut. Oleh itu, penetapan sampel adalah
kaedah terbaik dalam memastikan laporan yang dihasilkan lebih konsisten.

5

8. KESIMPULAN DAN CADANGAN

Hasil dari kajian ini dapat menunjukkan bahawa prestasi pengumpulan data pejabat binaan khas di WPKL
melalui instrumen Borang D adalah baik dan berjaya mendapatkan data yang menunjukkan kebolehwakilan
(representativeness) kepada populasi bangunan pejabat di WPKL seterusnya menghasilkan laporan yang
dapat menggambarkan pasaran secara keseluruhan.

Berdasarkan analisis yang dijalankan ke atas 3 ciri-ciri iaitu lokasi, keluasan dan tahun binaan (usia
bangunan), didapati keseluruhan maklumbalas yang diperolehi dapat memenuhi komposisi populasi
bangunan pejabat secara keseluruhannya dengan perbezaan yang minimal, kecuali maklumbalas bagi
lokasi SUB yang dilihat under-represent populasi di lokasi tersebut.

Berdasarkan kepada hasil analisa kekerapan perubahan penghunian setiap sukuan dalam tempoh setahun
yang menunjukkan 50% perubahan berlaku hanya satu atau dua kali setahun dan 40% bangunan tiada
perubahan huni dalam tempoh satu tahun, maka adalah munasabah untuk mengurangkan kekerapan
pengumpulan data dari setiap sukuan (4 kali setahun) kepada separuh tahunan (2 kali setahun).

Dengan pengurangan kekerapan tersebut, pengumpulan data boleh lebih difokuskan kepada usaha untuk
meningkatkan maklumbalas agar coverage data yang lebih luas dapat dicapai.

Adalah dicadangkan juga agar kajian ini dibuat ke atas bangunan pejabat binaan khas di lain-lain negeri
utama seperti Selangor, Johor Bharu dan Pulau Pinang untuk mengenalpasti prestasi pengumpulan data di
negeri masing-masing.

RUJUKAN

CBRE|WTW Research (2020). Real Estate Market Outlook 2020 Malaysia.

Cushman & Wakefield (2020). Marketbeat: Kuala Lumpur Office Q4 2019.

Davern, M.E. (2008). Representative Sample. In Lavrakas, P.J., editor, Encyclopedia of Survey Research Methods,
pages 720-723. Washington DC: SAGE Publications, Inc.

Knight Frank Research (2020). Real Estate Highlights 2nd Half 2019.

Krejcie, R.V. and Morgan, D.W. (1970). Determining Sample Size for Research Activities. Educational and
Psychological Measurement, 30, 607 – 610.

NAPIC (2020). Laporan Pasaran Harta 2019.

NAPIC (2020). Laporan Stok Harta Perdagangan Q4 2019.

NAPIC (2020). Laporan Bangunan Perdagangan: Kedapatan Ruang Boleh Disewa Q42019.

Ramsey, C.A. and Hewitt, A.D. (2005). A Methodology for Assessing Sample Representativeness. Environmental
Forensics, 6, 71-75.

Sanderson, B., Farrelly, K. and Thoday, C. (2006). Natural Vacancy Rates in Global Office Markets. Journal of
Property Investment & Finance, Vol.24 No. 6, 490-520.

Wilcox, J.B., Bellenger, D.N. dan Rigdon, E.E. (1994). Assessing Sample Representativeness in Industrial Surveys.
Journal of Business & Industrial Marketing, Vol. 9 No. 2, 51-61.

6

KERTAS 2

KECEKAPAN PRESTASI AMANAH
PELABURAN HARTA TANAH ISLAM

DI MALAYSIA (I-REIT)

PENYELIDIK:
Sr RAHMAT BIN KASIM
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta

Negeri KelantaN

7

KECEKAPAN PRESTASI AMANAH PELABURAN HARTA TANAH
ISLAM DI MALAYSIA (I-REIT)

PENYELIDIK:
Sr RAHMAT BIN KASIM

1. PENDAHULUAN

REIT Islam merupakan skim pelaburan secara kolektif yang melibatkan perkongsian pelaburan modal
untuk mencapai objektif pelaburan. REIT ialah modal yang dilaburkan dalam portfolio harta tanah atau pun
aset. Di Malaysia, REIT mewakili instrumen pelaburan baru dalam dunia pasaran modal. Axis REIT Berhad
merupakan REIT Islam pertama yang tersenarai di Bursa Malaysia iaitu pada bulan Ogos 2005 dan menjadi
perintis kepada syarikat-syarikat REIT yang lain.

2. LATAR BELAKANG

Menurut mantan Perdana Menteri Datuk Seri Abdullah Ahmad Badawi, pasaran REIT di Malaysia perlu
dimajukan lagi kerana ia berpotensi menjana sewaan yang kompetitif dan meningkatkan nilai pelaburan
dalam jangka sederhana dan panjang (Utusan Malaysia, 19 April 2007). Oleh itu, kerajaan telah mengambil
langkah bijak dengan menggalakkan perkembangan industri REIT malah mengetengahkan REIT Islam
kerana menyedari perihal kepentingannya kepada pasaran modal negara. Kemunculan produk baru REIT
Islam di Malaysia yang berlandaskan konsep Syariah telah memberikan peluang kepada pasaran REIT
untuk mengembangkan permodalan pasaran dan saiznya.

SC telah memperkenalkan garis panduan REIT Islam pada 21 November 2005 sebagai tindakan susulan
yang drastik ke arah meluaskan lagi pasaran REIT Islam. Malaysia merupakan negara pertama di dunia yang
menyenaraikan REIT Islam mengikut garis panduan patuh Syariah yang jelas dan telus dengan harapan
negara ini menjadi pusat kewangan dan pelaburan antarabangsa Islam yang utama.

3. penyataan masalah

Pengarah Eksekutif DH Flinders Ltd, Stephen Hawkins (The Star, 11 Jun 2011) yang berpengkalan di
Australia dan Singapura berpendapat Malaysia mempunyai peluang pelaburan yang cerah dalam REIT
Islam. Garis panduan patuh Syariah Malaysia yang terbaik telah dapat membantu pengurus dana dan
operator dengan menyediakan rangka kerja dan persekitaran yang jelas untuk kelangsungan pasaran.
Menurut beliau, pertumbuhan sektor REIT di Malaysia adalah memberangsangkan ditambah lagi dengan
sokongan garis panduan yang baik dan jelas yang menarik minat pelabur untuk datang ke negara ini.
Cabaran yang dihadapi oleh REIT di Malaysia adalah dari segi saiz REIT itu sendiri kerana pelabur lebih yakin
dengan saiz REIT yang besar. Begitu juga kualiti pengurusan REIT yang baik mampu menarik minat pelabur
dalam memastikan mereka yakin dan selesa untuk melabur di negara ini. Para pelabur pula berpendapat
iklim pasaran FTSE Bursa Malaysia KLCI (KLCI) turut memberikan kesan langsung terhadap kecekapan
REIT di Malaysia.
Persoalannya, sejauh mana penyataan di atas ada kebenarannya baik yang terpampang di dada akhbar
mahupun pandangan yang diberikan oleh para pelabur? Kajian ini perlu dibuat untuk mengukur tahap
kecekapan REIT Islam di Malaysia menerusi tahap kadar pulangan dan pengagihan dividen dan dalam
masa yang sama mengenalpasti hubungannya dengan iklim pasaran di KLCI.

8

4. objektif kajian

Objektif kajian ini adalah untuk :
(i) Untuk mengenalpasti kesan tahap kadar pulangan terhadap kecekapan REIT Islam di Malaysia.
(ii) Untuk mengenalpasti hubung kait antara iklim pasaran harta tanah dengan kecekapan REIT Islam di

Malaysia.
(iii) Untuk mengenalpasti kecekapan dalam pengagihan pulangan dan sama ada dividen boleh

mempengaruhi kecekapan REIT Islam di Malaysia.

5. Kepentingan kajian

Kajian ini diharapkan dapat membantu pengurus dana, penyelidik, para pelajar dan ahli akademik
serta pelabur yang berminat untuk mengetahui dengan lebih lanjut tentang pelaburan REIT Islam. Pusat
pengajian tinggi awam dan swasta serta pusat latihan yang mempunyai dana mereka sendiri seperti INCEIF,
Khazanah Nasional Berhad dan NAPREC INSPEN diharapkan dapat menggunakan penemuan kajian ini
untuk membuat kajian selanjutnya.

6. Metodologi Kajian

Kajian ini berbentuk kuantitatif. Data sekunder diperoleh daripada laporan tahunan REIT Islam, Bloomberg,
Bursa Malaysia, Thomson Reuters Datastream, lembaran kerja, penyata pendapatan (income statement)
dan Laporan Bank Negara Malaysia. Laporan tahunan REIT Islam yang dikenal pasti adalah bagi Al-`Aqar
Healthcare REIT, Axis REIT, KLCC REIT dan As-Salam REIT untuk tempoh 12 tahun dari 2007 hingga 2018.

7. analisis kajian dan penemuan

Kecekapan REIT Islam mengatasi REIT konvensional dari segi Nilai Aset Bersih (Net Asset Value atau
NAV), harga saham dan permodalan pasaran (market capitalisation). Kecekapan diukur berdasarkan
kadar pulangan tahunan, ketaktentuan (votality) atau kadar risiko, dan ratio Sharpe (indeks). Kajian ini
menggunakan data sekunder daripada Laporan Tahunan setiap REIT Islam, Bloomberg dan Bursa Malaysia
selama 12 tahun (2007–2018). Kajian berbentuk kuantitatif ini memilih iklim pasaran Bursa Malaysia
KLCI sebagai pemboleh ubah tak bersandar (independent variable) manakala faktor lain dalam REIT
sendiri seperti kadar pulangan, NAV, dividen, saiz syarikat dan permodalan pasaran menjadi pemboleh
ubah bersandar (dependent variable). Penemuan menunjukkan kesemua REIT Islam menghasilkan
pulangan yang baik dan hampir setara dalam tempoh lima tahun terkini iaitu sekitar 5% hingga 6%.
Axis REIT paling berisiko dengan risiko tahunan hampir 4.0% kerana portfolionya paling lama berada
dalam pasaran berbanding REIT lain. Namun begitu, Axis REIT merekodkan kecekapan terbaik dengan
ratio Sharpe 3.7%. Hubungan antara iklim pasaran KLCI dengan REIT Islam diukur menggunakan
analisis korelasi dengan NAV dan dividen. Penemuan menunjukkan iklim pasaran mempunyai hubungan
dengan NAV tetapi tidak dengan pengagihan dividen. Ujian regresi MRA menunjukkan hubungan yang kuat
antara kedua-dua pemboleh ubah dengan R² = 0.83. Begitu juga, ANOVA menunjukkan ujian F sangat
signifikan. Penemuan kajian menunjukkan pemboleh ubah tak bersandar iaitu KLCI jelas mempengaruhi
pemboleh ubah bersandar iaitu saiz syarikat, NAV dan permodalan pasaran. NAV paling terkesan oleh KLCI
dengan pekali terpiawai beta = .853.

9

8. kesimpulan

Daripada analisi data kajian dan penemuan yang dibuat, kesimpulan kajian adalah :
Objektif Pertama: Untuk mengenalpasti tahap pengaruh kadar pulangan terhadap pencapaian kecekapan
REIT Islam di Malaysia

Secara kasarnya, kadar pulangan KLCI membuktikan kecekapan REIT itu sendiri. Kestabilan pulangan kepada
para pelabur membuktikan bahawa REIT Islam mampu beroperasi dengan baik. Dengan menggunakan ratio
Sharpe sebagai alat (tool), analisis menunjukkan keempat-empat REIT Islam memperoleh nilai yang baik.

Hal ini dapat dijelaskan lagi melalui kadar faedah yang ditentukan oleh Bank Negara Malaysia melalui
bon kerajaan yang menyebabkan kadar faedah minimum meningkat. Semua faktor ini mungkin boleh
memberikan kesan kepada kadar pulangan pelabur berdasarkan risiko yang diambil. Untuk kajian ini,
kadar pulangan bagi keempat-empat REIT Islam adalah stabil dengan mengambil kira tempoh operasi, saiz
syarikat dan pemboleh ubah-pemboleh ubah lain.

Objektif Kedua: Untuk mengenalpasti hubung kait antara iklim pasaran harta tanah dengan kecekapan
REIT Islam di Malaysia

Kajian hanya dijalankan terhadap laporan tahunan empat REIT Islam. Semua REIT Islam yang dikenal pasti
telah disenaraikan di Bursa Malaysia dan masih beroperasi di Malaysia dari 2007 hingga 2018 selepas
Garis Panduan Patuh Syariah dikeluarkan. Dapatan kajian ini menunjukkan iklim pasaran KLCI memberikan
impak kepada kecekapan REIT. Seperti yang diperhatikan dalam kajian ini, regresi berganda dan pekali
korelasi Spearman menunjukkan kesan positif iklim pasaran terhadap semua pemboleh ubah kecuali kadar
hasil dividen. Sementara itu kadar hasil dividen memberikan kesan negatif kepada pemboleh ubah tetapi
nilainya kecil dibandingkan dengan pemboleh ubah yang lain.

Objektif Ketiga: Untuk mengenalpasti kesan kecekapan dalam pengagihan dividen terhadap kecekapan
REIT Islam di Malaysia

Pengagihan dividen dapat dilihat secara terperinci bagi setiap REIT Islam dengan menggunakan alat (tool)
yang sama. Perlu difahami bahawa pengagihan dividen juga terkesan oleh bursa saham, pulangan aset
bersih, saiz REIT, latar belakang REIT dan kadar pulangan.

Didapati Axis REIT mengambil risiko yang paling tinggi diikuti oleh Al-`Aqar Healthcare, As-Salam dan KLCC
REIT. Hal ini mungkin disebabkan oleh Axis REIT telah lama ditubuhkan berbanding REIT yang lain. Oleh itu,
kecekapan REIT Islam boleh dilihat sebahagiannya berdasarkan kepada kadar risiko yang diambil semasa
pelaburan dibuat.

Ratio Sharpe merupakan kaedah yang boleh digunakan untuk melihat kecekapan pelaburan. Dalam kajian
ini, REIT Islam digunakan sebagai pemboleh ubah untuk diuji kecekapannya dalam Bursa Malaysia. Kadar
hasil dividen dan kadar bon kerajaan yang statik telah digunakan bagi menunjukkan kadar pulangan. Dari
sini, lebihan atau kurangan yang terhasil menunjukkan bahawa kadar pulangan dalam pelaburan saham
tersebut adalah lebih tinggi atau rendah. Dalam kajian ini, kesemua REIT Islam mencatatkan ratio Sharpe
yang baik. Axis REIT berjaya mengagihkan pulangan yang paling tinggi berbanding tiga REIT yang lain. As-
Salam REIT juga menunjukkan prestasi yang baik jika diambil kira penubuhannya sebagai REIT Islam pada
tahun 2015 berbanding KLCC REIT yang mencatatkan pulangan sebanyak 1.3173% sahaja.

10

Hasil dividen sebenarnya memberikan kesan yang besar terhadap pemboleh ubah lain. Kecekapan REIT
boleh dilihat melalui kadar hasil dividen iaitu pengagihan pelaburan sebanyak 90% daripada keuntungan.
Pengagihan dividen yang tinggi bagi setiap unit jelas menunjukkan bahawa pengagihan dividen memberikan
kesan positif terhadap kecekapan REIT tersebut. Kadar hasil dividen dalam kajian ini jelas menunjukkan
kecekapan pelaburan REIT bergantung kepada nilai yang diagih kepada para pelabur. Hal ini disebabkan
oleh pengagihan dividen yang baik membuktikan bahawa pengurusan REIT Islam berada dalam keadaan
optimum dan REIT tersebut diurus dengan cekap berdasarkan penemuan dalam kajian ini.

RUJUKAN

Abdel-Khaleq, A. H. (2004). Offering Islamic funds in the US and Europe. Int’l Fin. L. Rev., 23, 55.

Anderson, L., Briggs, A. R., & Burton, N. (2001). Managing finance, resources and stakeholders in education.
Sage.

Azmi, B. Z., Rizwan, Z., Hashim, M., Shaari, A. H., Yunus, W. M. M., & Saion, E. (2005). Photopyroelectric
spectroscopy of MnO doped ceramic ZnO at different sintering temperatures. American Journal of Applied
Sciences (Special Issue), 25, 29

Bers, M., & SPRINGER, T. (1998). Differences in scale economies among real estate investment trusts: more
evidence. Real Estate Finance, 15(3), 37-44.

Bredin, D., O’Reilly, G., & Stevenson, S. (2007). Monetary shocks and REIT returns. The Journal of Real Estate
Finance and Economics, 35(3), 315-331.

Chan, S. H., Erickson, J., & Wang, K. (2003). Real estate investment trusts: Structure, performance, and investment
opportunities. Financial Management Association Survey and Synthesis.

Chuweni, N. N., & Eves, C. (2017). A review of efficiency measures for REIT and their specific application for
Malaysian Islamic REIT. Journal of Islamic Accounting and Business Research, 8(1), 41-53.

Chuweni, N. N., Ahmad, S. H., & Mohd Adnan, Y. (2014). Performance analysis of YTL Hospitality REIT and Axis
REIT. In 2nd World Conference on Islamic Thought & Civilisation Contemporary States of Muslim Affairs (pp.
1114-1122).

Ghazali, N. A. M. (2010). Ownership structure, corporate governance and corporate performance in Malaysia.
International Journal of Commerce and Management.

Glascock, J. L. (1991). Market conditions, risk, and real estate portfolio returns: Some empirical evidence. The
Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(4), 367-373.

Hui, E. C. M., Lee, C. L., & Ting, K. H. (2009). The role of Malaysian securitised real estate in a mixed‐asset
portfolio. Journal of Financial Management of Property and Construction.

Jalil, R. A., & Ali, H. M. (2015). Performance determinants of Malaysian real estate investment trusts. Jurnal
Teknologi, 73(5).

Kallberg, J. G., Liu, C. H., & Srinivasan, A. (2004). Limited Partnerships and ReputationFormation. Journal of
Financial and Quantitative Analysis, 631-659.

Kim, J. H. & A. Shamsuddin (2008), Are Asian Stock Markets Efficient? Evidence from New Multiple Variance
Ratio Tests, Journal of Empirical Finance, 15, 518– 532.

11

Mervyn K. Lewis (2010), “Accentuating the positive:governance of Islamic investment funds. Journal of Islamic
Accounting and Business Research.Vol. 1 No. 1, 2010. pp. 42-59

Mokhtar, M., & Masih, M. (2014). Are diversification benefits obtainable within the same asset class? New
evidence from Malaysian Islamic REITs.

Muhammad Najib Razali and Tien Foo Sing (2015) Systematic Risk of Islamic REITs and Conventional REITs in
Malaysia. Journal of Real Estate Portfolio Management: 2015, Vol. 21, No. 1, pp. 77-92.

Newell, G., & Osmadi, A. (2009). The development and preliminary performance analysis of Islamic REITs in
Malaysia. Journal of Property Research, 26(4), 329-347.

Osmadi, A. (2007, January). REITS: A new property dimension to Islamic finance. In Pacific Rim Real Estate
Society Conference.

Osmadi, A., & Razali, M. N. (2014). Assessing the Financial and Management Strength of Islamic REIT during the
Global Financial Crisis. In Conference Paper.

Osmadi.A 2007, ‘REIT: A New Property Dimension to Islamic Finance , 13th Pacific-Rim
Razali, Muhammad & Rozman, Tajjudin & Azmi, Nurul & Ali, Hishamuddin. (2015). The performance and

significance of Islamic REITs in a mixed-asset portfolio. Jurnal Teknologi. 77. 10.11113/jt.v77.6850.
Ripain, N., & Ahmad, N. W. REASONS OF ESTABLISHING ISLAMIC REITS: A LITERATURE STUDY.
Rozman, A. T., Azmi, N. A., Razali, M. N., & Ali, H. M. (2015). The Potential of Islamic Real Estate Investment Trusts

in Malaysia. PERINTIS e Journal, 5(2).
Saeed, M. (2011). The outlook for Islamic REITs as an investment vehicle. Lancaster University Management

University.
Schmidt, P. (1985). Frontier production functions. Econometric Reviews, 4(2), 289–328.Google Scholar
Ting Kien Hwa (2004), M. Stability of Dividends and for: The Case of REIT In Malaysia.
Trochim, W. M. K. (2006). Unit of Analysis. Research Methods Knowledge Base.
Tse, R. Y. (2002). Estimating neighbourhood effects in house prices: towards a new hedonic model approach.

Urban studies, 39(7), 1165-1180.

12

KERTAS 3

KAJIAN TERHADAP KUOTA BUMIPUTERA / MELAYU
DALAM KONTEKS PEMBANGUNAN HARTA
TANAH DI NEGERI KEDAH

Penyelidik:
Rismawati binti Ahmad
Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta Kulim

13

KAJIAN TERHADAP KUOTA BUMIPUTERA / MELAYU
DALAM KONTEKS PEMBANGUNAN HARTA TANAH

DI NEGERI KEDAH

Penyelidik:
Rismawati binti Ahmad

1. Pendahuluan

Isu peruntukan kuota Bumiputera/ Melayu merupakan salah satu daripada permasalahan utama yang sering
ditimbulkan dalam konteks pembangunan harta tanah di Negara ini. Secara asasnya, polisi ini merupakan
salah satu polisi yang telah dibentuk oleh kerajaan bagi memastikan penglibatan kaum Bumiputera
sekurang-kurangnya 30 peratus dalam pelbagai sektor atau pemilikan sesuatu harta dan aset.

Berdasarkan kepada peraturan-peraturan yang telah digariskan, kerajaan negeri telah diberikan
tanggungjawab sepenuhnya dalam melaksanakan polisi berkenaan seperti penentuan peratusan kediaman
dan kadar potongan harga jualan terhadap peruntukan kuota Bumiputera. Peruntukan kuota Bumiputera
adalah terletak di bawah bidang kuasa kerajaan negeri dan ke semua dasar serta kaedah pelaksanaannya
adalah ditentukan oleh negeri-negeri berkenaan. Pada masa kini setiap kerajaan negeri mempunyai
peraturan masing-masing dalam melaksanakan kehendak peruntukan kuota Bumiputera terutamanya
melalui kawalan ke atas pemaju terhadap projek perumahan yang dibangunkan.

2. latar belakang

Pengenalan kepada Dasar Ekonomi Baru (DEB) merupakan langkah awal untuk memenuhi matlamat dalam
penyusunan semula masyarakat. Kaum Bumiputera telah diberikan tumpuan utama sebagai sasaran untuk
pelaksanaannya. Di bawah peraturan ini, pemaju hendaklah memperuntukkan sekurang-kurangnya 30
peratus dari jumlah keseluruhan pembangunan untuk Bumiputera dan harga yang ditawarkan hendaklah
diberi diskaun di antara 5 hingga 15 peratus, bergantung kepada bidang kuasa kerajaan negeri.

Kuota Bumiputera yang telah ditetapkan bagi sesuatu projek adalah bertujuan untuk memastikan bahawa
ke semua kawasan perumahan mampu didiami oleh rakyat pelbagai kaum. Penetapan polisi ini merupakan
salah satu daripada usaha kerajaan untuk menggalakkan integrasi dan interaksi kaum melalui penempatan
dalam sesuatu kawasan perumahan.

3. Pernyataan masalah

Lambakan kuota Bumiputera serta ketidakpasaran lot-lot bumiputera merupakan satu permasalahan dan
cabaran kepada pemaju yang mana lot-lot kediaman tersebut kurang mendapat sambutan dari kalangan
Bumiputera itu sendiri dan tidak mampu dijual sepenuhnya.

Oleh yang demikian, kajian ini dibuat untuk melihat dasar, polisi atau peraturan yang digunakan dalam
memperuntukkan kuota Bumiputera dalam konteks pembangunan harta tanah di negeri Kedah dan sejauh
mana keberkesanan perlaksanaannya dan juga isu-isu yang berbangkit berkaitan kuota Bumiputera. Kajian
ini juga dibuat untuk mengenalpasti peratusan unit bumiputera yang tidak terjual bagi skim perumahan dan
perdagangan dan pendekatan yang dibuat oleh kerajaan negeri dalam mengurangkan masalah ini.

14

4. objektif kajian

Objektif utama kajian ini adalah untuk:
i. Mengenalpasti dasar-dasar kerajaan negeri mengenai dasar pemilikan harta tanah di kalangan

bumiputera di negeri Kedah.
ii. Mengenalpasti peratusan unit Lot Kuota Melayu yang tidak terjual bagi skim perumahan, perdagangan

dan perindustrian yang siap dibina.
iii. Mengenalpasti pendekatan yang telah dibuat oleh kerajaan negeri Kedah untuk mengurangkan

permasalahan unit Lot Kuota Melayu yang tidak terjual.

5. kepentingan kajian

Hasil kajian ini diharapkan dapat dijadikan sebagai satu perkongsian maklumat berkenaan dasar, polisi dan
peraturan yang diperuntukan terhadap kuota Bumiputera dalam konteks pembangunan harta tanah.

Selain itu, ianya juga boleh dijadikan sebagai panduan dalam memahami konsep kuota bumiputera secara
terperinci.

6. metodologi kajian

Di dalam kajian ini, analisa kualitatif akan digunakan untuk menganalisa maklumat yang diperolehi. Analisa
yang pertama melibatkan analisa kandungan (content analysis) di mana menganalisa maklumat berkaitan
dasar dan peruntukan undang-undang yang diperolehi. Maklumat kedua adalah daripada temubual
soalan berstruktur yang akan diadakan bersama Bahagian Perumahan SUK Negeri Kedah, Pejabat Tanah
Dan Galian Negeri Kedah dan lain-lain pihak yang terlibat secara langsung dalam perlaksanaan kuota
bumiputera. Kedua-dua analisa ini akan membantu dalam mendapatkan hasil kajian.

7. analisis kajian dan penemuan

Kajian dan penyelidikan dalam bidang perumahan sememangnya mempunyai signifikasi yang sangat
berkaitan dengan struktur fizikal dan sosio ekonomi penduduk di sesuatu kawasan. Pengetahuan umum
serta data-data yang berkaitan kawasan kajian amat penting untuk diketahui bagi mendapatkan gambaran
awal berkenaan situasi sebenar persekitaran yang hendak dikaji.

Data-data berkenaan sememangnya amat penting bagi mengenalpasti dan seterusnya menilai keperluan
serta kehendak sebenar dalam merangka dasar pembangunan perumahan yang lebih sempurna. Ia juga
berkepentingan untuk memastikan agar keseluruhan sektor pembangunan dapat dinikmati oleh semua
pihak secara adil dan seimbang sama ada daripada golongan mewah mahupun yang berpendapatan
rendah.

Daripada temu bual yang telah dijalankan dengan pihak Bahagian Perumahan, Pejabat Setiausaha Kerajaan
Negeri Kedah, mesyuarat berkaitan pembatalan Kuota Melayu terakhir telah dibuat pada tahun 2016. Pada
mesyuarat MMK tersebut, tiada kelulusan pembatalan Kuota Melayu yang diluluskan.

Berdasarkan pembentangan kajian yang dibuat oleh pihak REHDA Kedah/Perlis kepada Kerajaan Negeri
kedah, statistik dan maklumat yang dapat dikumpul berkaitan Lot-lot Kuota Melayu yang tidak dapat dijual
adalah 573 unit bersamaan dengan RM256,370,716.00 yang mana terdiri daripada rumah kediaman,
komersial dan kilang.

15

Berikut merupakan sebab-sebab yang diberikan oleh pihak REHDA mengapa Lot Kuota Melayu tidak dapat
dijual :
i) Perumahan terletak di kawasan yang tidak sesuai .
ii) Perumahan terletak di kawasan tidak sesuai seperti berada berhampiran tempat ibadat bukan

beragama islam.
iii) Kaum Melayu tidak cenderung untuk membeli rumah kedai / komersial dan kilang industri.
iv) Harga perumahan yang tinggi tidak mengikut kemampuan pembeli kaum Melayu (harga tanah yang

semakin tinggi serta kos pematuhan yang terpaksa ditanggung oleh pemaju sebanyak 12%)
v) Pembeli susah untuk mendapatkan pinjaman perumahan dari institusi bank.
vi) Pembeli kaum Melayu tidak cenderung untuk membeli rumah Lot Kuota Melayu berbanding Lot Kuota

Bebas kerana nilai rumah Lot Kuota Melayu tidak akan naik setinggi dengan rumah Lot Kuota Bebas.

Pihak REHDA juga menyatakan bahawa Lot Kuota Melayu perlu dilepaskan kerana Lot Kuota Melayu
yang tidak dapat dijual ini telah menyebabkan bangunan terbiar dan dibuat sebagai tempat berlakunya
gejala sosial yang tidak senonoh, merosakan pemandangan dan mengancam kebersihan serta kesihatan
komuniti.

Berdasarkan temu bual dengan Bahagian Perumahan, SUK untuk tahun 2019 sebanyak 217 Lot Kuota
Melayu untuk 17 syarikat pemaju telah diluluskan oleh MMK bagi pembatalan Kuota Melayu.

8. kesimpulan dan cadangan

Secara keseluruhannya kertas penyelidikan ini telah melihat dan mengkaji berdasarkan objektif kajian yang
telah ditetapkan. Berdasarkan objektif tersebut perkara yang dibincangkan adalah:-

Objektif Pertama:
Mengenalpasti dasar-dasar kerajaan negeri mengenai dasar pemilikan harta tanah di kalangan bumiputera
di negeri Kedah.

Berdasarkan kepada objektif pertama yang telah digariskan di dalam kajian ini, diperolehi maklumat
berkaitan dasar dan polisi Kuota Bumiputera / Melayu di negeri Kedah secara temu bual serta rujukan
dokumen kelulusan MMKN bertarikh Disember 2008 yang diperolehi dari Pejabat Tanah Dan Daerah,
Pejabat Pengarah Tanah Dan Galian Negeri Kedah dan Bahagian Perumahan, Pejabat Setiausaha Kerajaan
Negeri Kedah.

Hasil daripada maklumat yang dikumpulkan di dapati bahawa, Negeri Kedah tidak mengguna pakai istilah
Kuota Bumiputera atau Lot Bumiputera seperti di negeri-negeri lain, sebaliknya menggunakan istilah Kuota
Melayu atau Lot Untuk Orang Melayu.

Berdasarkan Kertas MMKN bertarikh Disember 2008, peruntukan kuota jualan kepada kaum Melayu dan
bukan Melayu adalah mengikut zon pembangunan dan status tanah sama ada Tanah Simpanan Melayu
atau Tanah Luar Simpanan Melayu. Selain itu, milikan tanah juga dilihat dalam peruntukan Kuota Melayu,
sama ada tanah dimiliki oleh orang Melayu atau bukan Melayu.

16

Objektif Kedua:
Mengenalpasti peratusan unit Lot Kuota Melayu yang tidak terjual bagi skim perumahan dan perdagangan
yang siap dibina.

Melalui objektif kedua, statistik Lot Kuota Melayu yang tidak terjual diperolehi daripada Bahagian Perumahan,
Pejabat Setiausaha Kerajaan Negeri Kedah melalui permohonan pembatalan Kuota Melayu yang dipohon
oleh pemaju.

Berdasarkan statistik tersebut terdapat 501 unit Lot Kuota Melayu yang tidak terjual dari tahun 2005
hingga 2016. Jumlah tersebut merangkumi harta tanah kediaman, perniagaan dan perindustrian. Daripada
statistik tersebut harta tanah perniagaan atau kedai/pejabat paling banyak tidak terjual untuk Lot Kuota
Melayu. Ini boleh dikaitkan dengan tahap ekonomi orang melayu di negeri Kedah.

Objektif Ketiga:
Mengenalpasti pendekatan yang telah dibuat oleh Kerajaan Negeri Kedah untuk mengurangkan
permasalahan unit Lot Kuota Melayu yang tidak terjual.

Kerajaan Negeri Kedah juga telah mewujudkan mekanisme tertentu bagi pembatalan Kuota Melayu yang
dipohon oleh pemaju. Setiap permohonan pembatalan Kuota Melayu perlulah terlebih dahulu membuat
permohonan penjualan Lot Kuota Melayu kepada Darulaman Aset Sdn Bhd bagi memasarkan lot-lot Kuota
Melayu tersebut untuk tempoh masa tertentu. Sekiranya tidak dapat dijual, baru permohonan pembatalan
boleh dipohon melalui Bahagian Perumahan, Pejabat Setiausaha Kerajaan Negeri Kedah untuk diluluskan
oleh MMK.

Pembatalan Lot Kuota Bumiputera yang diluluskan oleh MMK akan dikenakan bayaran levi 10% daripada
nilaian atau harga jualan premis (yang mana lebih tinggi) yang akan dikenakan kepada pemaju dan bayaran
tersebut perlu dijelaskan kepada Bahagian Perumahan.

Pembangunan dalam sektor perumahan merupakan satu tanggungjawab sosial yang harus dilaksanakan oleh
semua pihak sama ada di peringkat kerajaan mahupun swasta. Kawalan, pemantauan dan penguatkuasaan
peraturan serta polisi merupakan langkah yang telah digunakan oleh kerajaan bagi memastikan bahawa
sektor pembangunan perumahan terus berkembang dan integrasi kaum dapat diwujudkan. Sehubungan
itu, Pejabat Tanah Dan Galian Negeri Kedah (PTG) serta pihak berkuasa yang berkaitan perlu memastikan
agar rekod atau daftar yang lengkap disediakan dalam memantau pemilikan Kuota Melayu, disamping
menyediakan satu garisan panduan yang teratur untuk rujukan pihak-pihak yang berkaitan.

Selain itu, pemaju juga perlulah diwajibkan untuk mengemukakan laporan jualan secara berkala serta
menentukan penetapan kriteria atau syarat kepada pemaju sebelum mengiklankan jualan Lot Kuota
Melayu. Bagi pemaju yang telah mendapat kelulusan pembatalan Kuota Melayu adalah perlu dipastikan
agar pemaju membayar levi dalam tempoh yang ditetapkan serta tiada pertimbangan untuk pengurangan.
PTG juga disyorkan agar dapat melaksanakan sepenuhnya sekatan kepentingan pada Lot Kuota Melayu
untuk setiap dokumen hakmilik, selain mengenakan denda kepada pemaju yang gagal dan ingkar untuk
mengemukakan laporan kemajuan pembangunan projek perumahan secara terperinci. Ini adalah penting
bagi mengelakkan kesilapan yang mungkin berlaku semasa menetapkan pengesahan harga dan maklumat
lain.

17

Pada hakikatnya polisi peruntukan Kuota Bumiputera / Melayu perlulah diteliti dan diperkasakan dari
masa ke semasa bagi memastikan ianya terus relevan dalam menjaga hak dan kepentingan masyarakat
Bumiputera dalam pemilikan harta tanah. Setiap pihak harus memainkan peranan dalam memastikan polisi
ini dapat dilaksanakan dengan adil dan telus. Kerajaan Negeri seharusnya konsisten dalam melaksanakan
peruntukan Kuota Bumiputera / Melayu tanpa dipengaruhi sebarang tekanan daripada Persatuan Pemaju-
Pemaju Perumahan (REHDA).Polisi ini tidak seharusnya dipandang sebagai satu perkara yang membebankan
kepada para pemaju, sebaliknya perlulah dianggap sebagai salah satu tanggungjawab sosial yang perlu
dipenuhi dalam merealisasikan pencapaian pembangunan negara pada tahap yang maksima di samping
menitikberatkan integrasi kaum.

Secara kesimpulannya, mengenalpasti permasalahan, merangka strategi berkesan dan mengambil tindakan
proaktif serta kreatif merupakan intipati terhadap kejayaan pelaksanaan Kuota Bumiputera / Melayu yang
sama setiap pihak harus memainkan peranan secara serius dan konsisten.

RUJUKAN

Aizat Sharif (26 Ogos 2018), Kedah ada alasan pelepasan lot rumah Bumiputera, BH online

Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan), (1966)

Azizah Ismail (2015), Kemampuan Pembiayaan Perumahan Untuk Golongan Bumiputera, Universiti Teknologi
Malaysia

Dasar Perumahan Negeri Kedah Darul Aman, 2014 (Penambahbaikan)

Edmund Terrance Gomes & Johan Saravanamuttu (2012), The New Economic Policy In Malaysia : Affirmative
Action, Ethnic Inequalities and Social Justice : NUSS Press Singapore.

Kamarul Idzham Kamal (2016), Lambakan Perumahan Kuota Bumiputera Di Negeri Perak Dan Kaedah
Mengatasinya. Universiti Teknologi Malaysia, Falkulti Geoinformasi Dan Harta Tanah. Kerajaan Negeri Kedah
(2017), Takrifan Melayu Bagi Kes Lot Untuk Orang Melayu, Pekeliling Pengarah Tanah Dan Galian Negeri
Kedah Darul Aman Bilangan 1 Tahun 2017

Kerajaan Negeri Kedah (2017), Takrifan Melayu Bagi Kes Lot Untuk Orang Melayu, Pekeliling Pengarah Tanah
Dan Galian Negeri Kedah Darul Aman Bilangan 1 Tahun 2017

Muhammad Syahmi Daros (2018), Kesan Polisi Tukar Kuota Lot Perumahan Bagi Bumiputera Terhadap Kadar
Jualan Di Melaka, Universiti Tun Hussein Onn Malaysia

Perlembagaan Persekutuan (Perkara 160 (2))

Salfarina Samsudin (2001), Peruntukan Kuota Bumiputera : Polisi, Pelaksanaan Dan Pencapaiannya Dalam
Pembangunan Sektor Perumahan Di Negeri Johor, Universiti Sains Malaysia

Salleh Buang, Mohd Razali Agus & Lain-lain (1992), Pembangunan Perumahan : Isu Dan Prospek Kuala Lumpur,
Dewan Bahasa Dan Pustaka

Suzalina Halid (23 Ogos 2018), Kedah syor pelepasan lot Bumiputera gagal terjual, BH online

18

KERTAS 4

PENGETAHUAN DAN KESEDIAAN REVOLUSI
INDUSTRI 4.0 DI KALANGAN PENGURUS
FASILITI DI MALAYSIA

Penyelidik :
Sr AZIZIERUL BIN RAMLI
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Langkawi

19

PENGETAHUAN DAN KESEDIAAN REVOLUSI INDUSTRI 4.0
DI KALANGAN PENGURUS FASILITI DI MALAYSIA

Penyelidik :
Sr AZIZIERUL BIN RAMLI

1. pendahuluan

Penyelidikan ini dijalankan untuk melihat dengan lebih jelas tentang pengetahuan dan kesediaan Revolusi
Industri 4.0 (IR 4.0) di kalangan pengurus-pengurus fasiliti di Malaysia.

Organisasi perindustrian dan kerajaan Malaysia kini sedang mengkaji sama ada kita telah bersedia untuk
menempuh gelombang IR 4.0 ini. Kemunculan IR 4.0 merupakan satu paradigma di mana mesin-mesin kini
dapat menyesuaikan diri dan menyelaraskan tugas mereka secara automatik untuk memenuhi keperluan
manusia yang dicapai melalui beberapa sistem, yang mana antaranya Sistem Fizikal Siber (CPS), Sistem
Program Pengurusan Lanjutan, Sistem Internet of Thing (IoT) dan Sistem Internet Industri (Rifkin, 2014).
Perubahan itu menjadikan pelbagai aktiviti dan pekerjaan konvensional dilihat tidak lagi relevan serta
mengubah kehidupan manusia dengan ketara sekali gus memberi kesan kepada sesebuah organisasi.

Peranan pengurus fasiliti dijangka akan menjadi lebih mencabar dan penting pada masa akan datang.
Terdapat keperluan pengurus fasiliti untuk terus membangun dan memperoleh kemahiran yang lebih
canggih, pengetahuan yang lebih meluas dan prosedur kerja yang lebih efektif seiring dengan kemajuan
teknologi, ekonomi dan sosial agar dapat bersaing di peringkat global.

Kajian ini dilihat penting bagi pengurus fasiliti untuk memahami kepentingan pengetahuan dan kesediaan
dalam menghadapi perubahan teknologi semasa di era RI 4.0 ini dalam usaha memberi perkhidmatan yang
berkesan kepada pemegang kepentingan dan pelanggan.

2. latar belakang

Revolusi Industri 4.0 yang melibatkan teknologi automasi memberi cabaran baru kepada semua sektor
di negara ini. Revolusi ini menandakan kemunculan sistem fizikal siber menjurus ke arah pendigitalan
sejajar dengan keperluan semasa dalam pelbagai sektor. Sehubungan dengan itu, persediaan yang rapi
daripada semua sektor perlu dilakukan agar seiring dengan teknologi kini. Menurut Klaus (2016), Industri
4.0 mengubah cara kita bekerja dan hidup.

3. PERNYATAAN MASALAH

Secara idealnya, Revolusi Industri 4.0 dilihat akan memberi kesan yang besar kepada semua sektor
perkhidmatan terutamanya pengurusan fasiliti di Malaysia. Perubahan ketara akan berlaku terutamanya
dari segi pengurusan data berkomputer secara berpusat, penggunaan sensor di kawasan operasi yang
mengesan kegagalan sistem dengan cepat, penyaluran maklumat yang tepat, penyeliaan yang lebih
berkesan dan sebagainya.

20

Namun realitinya, pengurus fasiliti ketika ini dilihat menjalankan tugas secara manual, kurang tenaga mahir
untuk menjalankan kerja-kerja pembaikan, kelewatan menjalankan kerja-kerja penyelenggaraan ekoran
sistem penyampaian maklumat tidak jelas, dan tiada kemudahan peralatan canggih yang dapat membantu
pengurusan fasiliti melaksanakan kerja di lapangan.

Sekiranya Revolusi Perindustrian Keempat mula berkembang pesat dan tidak dipandang serius oleh
pengurus fasiliti, maka dikhuatiri akan mengakibatkan kehendak pelanggan tidak dapat dipenuhi. Sekali
gus mengakibatkan pengurus tersebut ketinggalan dari segala aspek untuk terus berdaya saing di pasaran
industri ini.

Oleh yang demikian, kajian ini dilihat amat penting dalam usaha untuk meninjau sejauh mana kefahaman
dan kesediaan pengurus fasiliti mendepani cabaran Revolusi Perindustrian Keempat ini kelak.

4. OBJEKTIF KAJIAN

Objektif utama kajian ini adalah untuk:
i. Mengenalpasti tahap kompetensi pengurus fasiliti di Malaysia dalam menghadapi Revolusi Industri

4.0;
ii. Mengukur tahap kefahaman dan kesediaan pengurus fasiliti terhadap Revolusi Industri 4.0

5. KEPENTINGAN KAJIAN

Kehadiran Revolusi Industri 4.0 sudah pasti mengubah cara kerja dan akan memberi kesan kepada
Pengurus Fasiliti di Malaysia. Kajian ini bertujuan memberi maklumat asas berkaitan Revolusi Industri
4.0 kepada pengurus-pengurus fasiliti di Malaysia. Kajian ini juga dapat memberi gambaran awal tahap
pemahaman dan kesediaan kumpulan ini dalam menghadapi segala cabaran berkaitan Revolusi Industri
4.0. Perubahan teknologi yang berlaku dalam industri harta tanah ini perlu difahami dengan baik oleh
pengurus-pengurus fasiliti bagi memastikan segala perkhidmatan yang diberikan dapat menyokong kepada
perniagaan utama pelanggan.

6. METODOLOGI KAJIAN

Reka bentuk kajian yang dilaksanakan ini adalah melalui pendekatan secara kuantitatif dengan
menggunakan kaedah tinjauan. Kaedah tinjauan dalam kajian ini adalah dengan menggunakan instrumen
soal selidik. Mohd Najib (2003) menjelaskan bahawa kaedah tinjauan adalah merupakan satu kajian untuk
mengumpul data dalam satu masa tertentu sahaja dan kebiasaannya menggunakan instrumen soal selidik.
Kaedah tinjauan juga dapat mengenalpasti dan menjelaskan hubungan antara pembolehubah. Item-item
soal selidik dalam kajian ini diukur menggunakan skala Likert lima poin iaitu “sangat tidak setuju” (1), “tidak
setuju” (2), “tidak pasti” (3), “setuju” (4), “sangat setuju” (5) seperti dalam Jadual 1. Interpretasi julat min
adalah seperti yang ditunjukkan dalam Jadual 2.

21

Jadual 1: Skala Likert Lima Mata

Penjelasan Singkatan Nilai
1
Sangat Tidak Setuju STS 2
3
Tidak Setuju TS 4
5
Tidak Pasti TP

Setuju S

Sangat Setuju SS

Sumber: Mohd Najib (2000)

Jadual 2: Intepretasi Julat Min

Skor Min Singkatan Penjelasan
Sangat Tidak Setuju
1.00 - 1.80 STS Tidak Setuju
Tidak Pasti
1.81 - 2.60 TS Setuju
Sangat Setuju
2.61 - 3.40 TP
Sumber: Ramlee & Noraini (2007)
3.41 - 4.20 S

4.21 - 5.00 SS



7. ANALISIS KAJIAN DAN PENEMUAN

Kajian ini dilakukan kepada 64 responden terpilih dengan menggunakan borang soal selidik. Hasil
analisis tahap kompetensi responden berdasarkan IFMA berada pada tahap baik iaitu Skor Min pada 4.69
dengan Sisihan Piawai pada .547. Namun pemahaman pengurus fasiliti terhadap Revolusi Industri 4.0,
menunjukkan keputusan adalah yang tidak pasti iaitu Skor Min pada 3.34 dengan Sisihan Piawai pada
1.043. Kajian mendapati majoriti responden bersedia untuk menempuh dan memahami cabaran Revolusi
Industri 4.0 ke atas industri perkhidmatan ini pada masa depan.

Berdasarkan analisis ke atas tahap kompetensi mendapati, majoriti pengurus-pengurus fasiliti di Malaysia
berada pada tahap yang sangat baik. Namun Setelah dibuat kajian berkaitan dengan pemahaman Revolusi
Industri 4.0, menunjukkan keputusan adalah yang tidak pasti. Hal ini dilihat sangat membimbangkan
kerana peranan yang dimainkan oleh kumpulan pengurus fasiliti ini sangat penting dalam sesebuah
organisasi. Kegagalan untuk memahami perubahan teknologi ini boleh mengakibatkan impak negatif
kepada keseluruhan proses kerja yang akan dilaksanakan.

8. KESIMPULAN DAN CADANGAN

Sebagai individu yang berperanan besar untuk mengkoordinasikan semua tugasan dalam pengurusan
fasiliti, perlu peka kadar segera tentang perubahan-perubahan ini yang boleh mengakibatkan perubahan
proses kerja sedia ada. Implikasi ini bukan sahaja kepada pengurus fasiliti itu sendiri, tetapi juga boleh
mendatangkan kesan negatif kepada pelanggan kelak. Pendedahan maklumat terkini berkaitan Revolusi
Industri 4.0 perlu segera diambil tindakan oleh pengurus-pengurus fasiliti bagi mengatasi masalah ini.

Meskipun begitu, kajian mendapati majoriti responden berpandangan setuju bahawa mereka telah bersedia
untuk menempuh dan memahami cabaran Revolusi Industri 4.0 ke atas industri perkhidmatan ini pada
masa depan.

22

Dapatan kajian ini diharap mampu menjadi sumbangan pengetahuan kepada semua pihak termasuk
pengurus-pengurus fasiliti, pemain-pemain industri perkhidmatan harta tanah, penyelidik, pelajar dan
semua pihak. Kita perlu sedar bahawa maklumat berkaitan Revolusi Industri 4.0 sangat penting perlu
didedahkan kepada semua peringkat.

RUJUKAN

Afandi Ahmad, ( Jun 2017). Industri 4.0 Ubah Cara Kerja, Hidup : BH Online
https://www.bharian.com.my/node/291781

International Facility Management Association (2008), “Knowledge base”, available at: www.ifma.org/ know-
base/fm-knowledge-base/knowledge-base-details/11-core-competencies-of-facility-managers (accessed
7 May 2014).

John Pittman, (October 2016). Forget The Consumer Internet Of Things: IIoT Is Where It’s Really At GE Report.
http://www.gereports.com/forget-consumer-internet-things -iiot-really/.

Klaus Schwab, (January 2016). The Fourth Industrial Revolution, Geneva : World Economic Forum. ISBN
1944835008

International Facility Management Association (2008), “Knowledge base”, available at: www.ifma.org/ know-
base/fm-knowledge-base/knowledge-base-details/11-core-competencies-of-facility-managers (accessed
7 May 2014).

Krejcie, R.V., & Morgan, D.W., (1970). Determining Sample Size for Research Activities. Educational and
Psychological Measurement. Small-Sample Techniques (1960). The NEA Research Bulletin, Vol. 38.

Mario Herman, Tobias Pentek, Boris Otto. (January 2016). Design Principles of Industrie 4.0 Scenarios, 16th
Hawaii International Conference on System Sciences. EEE Computer Society Washington, DC, USA. ISBN:
978-0-7695-5670-3

Mohd Fairuz Mohd Yusof (2017) Revolusi Perindustrian Keempat RI4.0, Pusat Bank Data Negara dan Inovasi

Mohd Najib Abdul Ghafur. (2003). Rekabentuk tinjauan soal selidik pendidikan. Johor: Penerbit Universiti
Teknologi Malaysia.

Mohamad Abdullah, (Januari 2018). Hadapi Cabaran Revolusi Perindustrian 4.0. Utusan Online. http://www.
utusan.com.my/rencana/utama/hadapi-cabaran-revolusi-perindustrian-4-0-1.583711

Mohd Firdaus Mohd Yusof, (November 2017). Industri 4.0 / IR 4.0 / Revolusi Perindustrian Keempat/ The Fourth
Industrial.Revolution http://mohdfairuzmohdyusof.blogspot.my/2017/11/industri-40-ir-40-revolusi.html

Mohd Ridzuan Nordin, (Monday 7 August 2017). Get Set For Next Industrial Revolution. Letters; The Star Online.

PwC. (2017). Industry 4.0 : The Current State of Play in Flemish Manufacturing. Press Release PwC March 31,
2017.

Ramlee Mustapha & Norani Salleh. (2007). Self-fulfilling prophecy and digital divide revisited: vocational and IT
competencies of special needs population in Malaysia. Jurnal Kerja SosiaI 6(1), 33-65

23

R. Drath, and A. Horch (2014). “ Industrie 4.0 : Hit or Hype ” IEEE Industrial Electronics Magazine, 8(2), pp. 56
– 58.

Rifkin, J. (2014). The Zero Marginal Cost Society : The Internet of Thing, the Collaborative Commons and the
Eclipse of Capitalism, New York : St. Martin’s Press.

Rozinah Jamaludin, (2005). Multimedia Dalam Pendidikan. Kuala Lumpur: Utusan Publication & Distributors.
Sabri Mohamad Sharif, (2017). Revolusi Bunuh Nilai Kemanusiaan

24

KERTAS 5

PENGAMBILAN TANAH: IMPLIKASI ZON PERLINDUNGAN
KERETA API (RAILWAY PROTECTION ZONE)
KE ATAS TANAH BAKI

Penyelidik:
NORAFIFAH BINTI SUBOH
Institut Penilaian Negara
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta

25

PENGAMBILAN TANAH: IMPLIKASI ZON PERLINDUNGAN KERETA API
(RAILWAY PROTECTION ZONE) KE ATAS TANAH BAKI

Penyelidik:
NORAFIFAH BINTI SUBOH

1. PENDAHULUAN

Pengambilan Tanah di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 merupakan satu mekanisme penting yang
menjadi pemangkin kepada pembangunan negara (Alinah, 2003). Kekangan tanah yang sesuai untuk
pembangunan akibat sumber tanah yang terhad dan keengganan pemilik tanah melepaskan pemilikan
tanah mereka dapat diatasi dengan penggubalan Akta ini, selain memenuhi peruntukan Perkara 13,
Perlembagaan Persekutuan. Perkara 13, Perlembagaan Persekutuan telah memberi jaminan perlindungan
hak terhadap pemilikan harta di negara ini yang mana pengambilan harta secara paksa hanya boleh
dilakukan sekiranya mengikut undang-undang dan disertai dengan pampasan yang mencukupi kepada
pemilik harta.

Pengambilan tanah yang melibatkan sebahagian lot untuk projek laluan rel kereta api akan mewujudkan
keadaan di mana terdapat tanah baki yang termasuk dalam Rizab Kedua, Zon Perlindungan Kereta Api
dan tertakluk kepada Peraturan Kereta Api (Zon Perlindungan Kereta Api) 1998. Kawalan dan peraturan
yang dikenakan, mungkin memberi implikasi ke atas tanah baki dan seterusnya mempengaruhi pampasan
pengambilan tanah yang mencukupi untuk tuan tanah.

Justeru itu, kertas kajian ini akan membincangkan tentang peraturan-peraturan yang dikenakan bagi
tanah-tanah yang termasuk dalam Zon Perlindungan Kereta Api, mengenalpasti jika terdapat kewujudan
kesan mudarat ke atas tanah baki terbabit akibat daripada peraturan-peraturan tersebut dan seterusnya
mengenalpasti pendekatan terbaik bagi penentuan pampasan kesan mudarat ke atas tanah tanah baki
yang terlibat dengan zon ini sekiranya wujud kesan mudarat ke atasnya.

2. LATAR BELAKANG

Pembangunan rel di Malaysia tertakluk kepada Akta Keretapi 1991. Walau bagaimanapun, kini akta ini telah
disatukan di bawah Akta Pengangkutan Awam Darat 2010 dan terpakai di Semenanjung Malaysia, manakala
Akta Keretapi 1991 masih terpakai di Sabah dan Sarawak. Bagi melindungi dan menjamin keselamatan
sistem rel kereta api, kerajaan Malaysia pada tahun 1998 telah mewartakan Peraturan-peraturan Kereta
Api (Zon Perlindungan Kereta Api) di bawah Akta Keretapi 1991 dan diguna pakai sehingga kini. Walau
bagaimanapun, peraturan-peraturan ini tidak terpakai terhadap kereta api yang dijalankan oleh Keretapi
Tanah Melayu Berhad. Ini bermakna, kereta api seperti LRT, MRT, Monorail, ERL dan yang akan datang ECRL
dan HSR akan tertakluk kepada Peraturan-peraturan Kereta Api (Zon Perlindungan Kereta Api) 1998 ini.

Zon Perlindungan Kereta Api merupakan kawasan zon yang ditetapkan oleh Ketua Pengarah, Agensi
Pengangkutan Awam Darat (APAD) di mana terletaknya struktur kereta api, yang mana aktiviti yang mungkin
akan menimbulkan bahaya kepada struktur kereta api tertakluk kepada peraturan/ larangan sebagaimana
dinyatakan dalam Peraturan-peraturan Keretapi (Zon Perlindungan Keretapi) 1998.

26

Zon Perlindungan Kereta Api diwujudkan bagi melindungi struktur kereta api daripada menerima kesan
buruk akibat sebarang aktiviti pembangunan di dalam Zon Perlindungan Kereta Api. Ini penting bagi
memastikan keselamatan struktur kereta api, penumpang dan barangan sentiasa terjamin.
Di Malaysia, Zon Perlindungan Kereta Api diperuntukkan di bawah Peraturan Kereta Api (Zon Perlindungan
Kereta Api) 1998. Daripada peraturan ini, didapati zon ini merangkumi dua jenis iaitu Rizab Pertama dan
Rizab Kedua. Rizab Pertama merujuk kepada kawasan kritikal Zon Perlindungan Kereta Api yang mana
keluasannya adalah antara 3 hingga 6 meter dari pusat ukuran, mengikut jenis struktur landasan kereta
api. Manakala Rizab Kedua pula terletak selepas Rizab Pertama dengan jarak berbeza, bergantung kepada
jenis dan reka bentuk struktur landasan kereta api sebagaimana diperuntukkan dalam Jadual Pertama
(Peraturan 3).

Rajah 1: berikut menunjukkan Rizab Pertama dan Rizab Kedua bagi Zon Perlindungan Kereta Api
Peraturan bagi Zon Perlindungan Kereta Api bergantung kepada jenis struktur landasan kereta api yang
mana terdiri daripada struktur bawah tanah (underground), struktur atas paras tanah (elevated) dan struktur
atas tanah (at grade structure). Berikut adalah Zon Perlindungan Kereta Api bagi jenis tersebut:

27

Rajah 2: Zon Perlindungan Kereta Api bagi terowong Digerek (Bored Tunnel)
Sumber: Kementerian Pengankutan Malaysia, 1998

Rajah 3: Zon Perlindungan Kereta Api bagi Cut & Cover Tunnel atau Underground Station
Sumber: Kementerian Pengankutan Malaysia, 1998

28

Rajah 4: Zon Perlindungan Kereta Api bagi Struktur Peralihan (Transition Structures)
Sumber: Kementerian Pengangkutan Malaysia, 1998

Rajah 5: Zon Perlindungan Kereta Api bagi Above-ground Structures (elevated)
Sumber: Kementerian Pengangkutan Malaysia, 1998

29

Rajah 6: Pelan menunjukkan kategori sekatan yang diperlukan untuk melindungi struktur LRT
Sumber: Kementerian Pengankutan Malaysia, 1998

Rajah 7: Zon Perlindungan Kereta Api bagi Struktur Searas (At-Grade Structures)
Sumber: Kementerian Pengankutan Malaysia, 1998

30

Daripada Rajah 2 hingga Rajah 7, didapati terdapat empat jenis struktur kereta api yang berbeza yang
mempengaruhi keluasan Zon Perlindungan Kereta Api terutama Rizab Kedua iaitu struktur bawah tanah,
struktur peralihan, struktur atas tanah dan struktur searas.

Oleh yang demikian, bagi menentukan luas rizab kedua Zon Perlindungan Kereta Api yang terkena pada
tanah baki yang terhasil daripada pengambilan tanah melibatkan sebahagian lot, adalah penting untuk
mengetahui jenis struktur yang terlibat pada tanah tersebut. Pembangunan masih dibenarkan dalam zon
ini, walau bagaimanapun perlu mematuhi peraturan yang ditetapkan oleh Jadual Kedua (Peraturan 3) dan
Jadual Ketiga (Peraturan 2), Peraturan-peraturan Kereta Api (Zon Perlindungan Kereta Api) 1998. Hanya
keluasan tanah baki yang termasuk dalam zon perlindungan kereta api akan tertakluk kepada peraturan
yang ditetapkan ini, bagi menjamin keselamatan struktur kereta api dan penumpang.

3. PERNYATAAN MASALAH

Pewujudan Zon Perlindungan Kereta Api bagi jajaran rel menyebabkan pengambilan tanah bagi
pembangunan rel boleh menimbulkan situasi di mana terdapat tanah baki yang ditinggalkan termasuk
di dalam zon ini. Pembangunan tanah ini akan tertakluk kepada pelbagai syarat dan peraturan dan perlu
mendapat kelulusan terlebih dahulu daripada Agensi Pengangkutan Awam Darat (APAD). Perkara ini
mencetuskan persoalan, adakah wujud kesan mudarat terhadap tanah baki yang terletak di dalam Zon
Perlindungan Kereta api bagi tanah yang terlibat dengan pengambilan tanah untuk projek laluan rel kereta
api? Apakah pendekatan terbaik untuk menentukan pampasan kesan mudarat ke atas tanah baki tersebut
sekiranya wujud kesan mudarat bagi memastikan pampasan mencukupi?

4. OBJEKTIF KAJIAN

Berdasarkan kepada permasalahan yang dibangkitkan di perenggan 1.3, maka objektif kajian ini adalah
untuk:
i. Mengenalpasti perundangan dan garis panduan berkaitan Zon Perlindungan Kereta Api;
ii. Mengenalpasti kewujudan kesan mudarat (injurious affection) ke atas tanah baki yang termasuk di

dalam Zon Perlindungan Kereta Api; dan
iii. Mengenalpasti pendekatan terbaik dalam menentukan pampasan kesan mudarat bagi tanah baki

yang terlibat dengan Zon Perlindungan Kereta Api.

5. KEPENTINGAN KAJIAN

Kajian ini diharapkan dapat dijadikan rujukan dan garis panduan dalam membantu penilai jabatan sebagai
penilai kerajaan yang bertanggungjawab menasihati Pentadbir Tanah dalam mengurniakan pampasan
pengambilan tanah yang adil dan munasabah serta pengapit kerajaan yang membantu hakim menentukan
pampasan yang munasabah bagi kes bantahan di mahkamah.

6. METODOLOGI KAJIAN

Kajian ini akan menggunakan dua jenis data iaitu data primer dan dan data sekunder. Data primer
diperoleh daripada temu bual berstruktur secara individu dengan Agensi Pengangkutan Awam Darat

31

(APAD), MRT Corporation dan Pihak Berkuasa Perancang Tempatan (PBPT) serta maklum balas temu
bual berkumpulan di dalam sesi Focus Group Discussion, manakala data sekunder diperoleh daripada
Akta Keretapi 1991, garis panduan berkaitan, penyelidikan-penyelidikan terdahulu, jurnal, buku, artikel,
nota perkongsian ilmu, laporan penilaian serta keputusan kes mahkamah. Responden untuk temu bual
dipilih dalam kalangan pihak berkuasa yang berkaitan iaitu APAD, MRT Corporation dan PBPT. Bagi Focus
Group Discussion (FGD) pula, responden dipilih dalam kalangan pegawai kanan JPPH dan penilai swasta
yang berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta Malaysia yang
merupakan expert valuer. Pengumpulan data primer daripada, temu bual dan FGD akan menggunakan
soalan temu bual berstruktur dan soalan perbincangan masing-masing sebagai instrumen kajian sebelum
dianalisis. Penemuan daripada analisis akan dipersembahkan dalam bentuk penulisan, jadual dan
gambar rajah.

Kaedah kualitatif melibatkan analisis kandungan terhadap Akta Keretapi 1991 dan garis panduan yang
berkaitan, selain hasil temu bual dan hasil maklum balas FGD. Data yang diperoleh akan direkodkan yang
kemudiannya akan dijadualkan dan dianalisis bagi menjawab persoalan kajian dan seterusnya mencapai
objektif kajian.

7. ANALISIS KAJIAN DAN PENEMUAN

Berdasarkan temu bual bersama Pegawai Perancang Bandar dan Desa, Jabatan Perancangan Bandaraya,
Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL), beliau mengesahkan bahawa Zon Perlindungan Kereta Api diambil
kira sebelum kebenaran merancang/ perintah pembangunan dikeluarkan. Menurutnya, Zon Perlindungan
Kereta Api yang terlibat bagi sesuatu kawasan dikenal pasti berdasarkan laluan rel sedia ada dan yang
sedang dalam pembinaan sebagaimana dibekalkan oleh pemilik aset kereta api.

Bagi memastikan Peraturan Zon Perlindungan Kereta Api 1998 dipatuhi, Pihak Berkuasa Perancang
Tempatan memainkan peranan memastikan pemohon mendapatkan ulasan daripada Agensi Pengangkutan
Awam Darat (APAD)/ Syarikat Prasarana Malaysia Berhad (Prasarana)/ Keretapi Tanah Melayu Berhad
(KTMB) (pemilik aset kereta api) terlebih dahulu sebelum pertimbangan/ kelulusan diberikan. Ini merupakan
perbezaan prosedur kelulusan merancang/ perintah pembangunan antara tanah di bawah Zon Perlindungan
Kereta Api berbanding tanah yang tidak termasuk dalam rizab ini. Walau bagaimanapun, tiada kos tambahan
yang dikenakan bagi permohonan yang melibatkan tanah di bawah zon ini.

Dapatan paling utama dalam temu bual ini ialah tidak terdapat perbezaan antara tanah di bawah Zon
Perlindungan Kereta Api dengan tanah yang tidak terlibat dengan zon ini dari segi setback, plot ratio, densiti
dan zon guna tanah. Ini bermakna, tanah baki yang terlibat dengan Zon Perlindungan Kereta Api tidak
terjejas dari sudut perancangan bagi pembangunan tanah.

Dapatan daripada Focus Group Discussion yang dijalankan, mesyuarat bersetuju bahawa pendekatan
terbaik bagi menentukan pampasan kesan mudarat adalah menggunakan pendekatan kos iaitu kos
tambahan yang perlu ditanggung oleh tuan tanah bagi memenuhi peraturan-peraturan yang ditetapkan
untuk pembangunan dalam kawasan rizab kedua Zon Perlindungan Kereta Api. Kos-kos yang terlibat seperti
kos pembinaan, fi perunding, fi jurutera perunding bebas, penyewaan instrumen pemantauan pergerakan
dan sebagainya perlu diambil kira.

32

Walau bagaimanapun, sekiranya penentuan kos tidak dapat dibuat, pendekatan pasaran menggunakan
‘before and after method’ boleh digunakan.

Selain itu, mesyurat juga bersetuju bahawa bagi pengiraan pampasan kesan mudarat, keluasan tanah
baki yang diambil kira adalah luas kawasan rizab kedua sahaja, bukan keseluruhan tanah baki.

8. KESIMPULAN DAN CADANGAN

Zon Perlindungan Kereta Api tidak memberi sekatan pembangunan kepada tanah di atasnya. Tanah baki
yang termasuk dalam rizab kedua Zon Perlindungan Kereta Api memberi kesan mudarat sekiranya berlaku
tambahan kos bagi pembangunan di atas tanah terlibat yang mana meletakkan tuan tanah berada dalam
keadaan kerugian selepas berlaku pengambilan tanah berbanding sebelum pengambilan. Ini bergantung
kepada keadaan tanah tersebut sama ada telah mendapat kelulusan perintah pembangunan, tanah
pertanian tulen, tanah pertanian dengan potensi pembangunan yang bergantung kepada perancangan
pihak berkuasa perancang tempatan, tanah dengan bangunan sedia ada, luas tanah baki, cadangan
pembangunan dan sebagainya. Bermakna, kewujudan kesan mudarat tidak dapat ditetapkan secara tetap,
ianya adalah berdasarkan ‘case by case basis’.

Pendekatan terbaik bagi menentukan pampasan kesan mudarat yang melibatkan Zon Perlindungan Kereta
Api ialah pendekatan kos iaitu berdasarkan pengiraan kos tambahan yang perlu ditanggung oleh tuan
tanah bagi memenuhi keperluan Peraturan-peraturan Kereta Api (Zon Perlindungan Kereta Api) 1998.
Walau bagaimana pun, sekiranya kos tidak dapat ditentukan, pendekatan ‘before and after method’ boleh
digunakan. Keluasan tanah baki yang sepatutnya diambil kira dalam penentuan pampasan kesan mudarat
Zon Perlindungan Kereta Api adalah berdasarkan keluasan rizab kedua sahaja, bukan keseluruhan tanah
baki.

RUJUKAN

Ahmad Ariffian Bujang & Hasmah Abu Zarin. (2001). Prinsip Penilaian Statut. Skudai, Johor: Penerbit Universiti
Teknologi Malaysia.

AlinahAhmad.(2003).KepentinganAkta PengambilanTanah 1960 Sebagai Mekanisma Pemangkin Pembangunan
Negara. Prosiding Seminar Pentadbiran dan Perundangan Tanah untuk Pegawai Daerah/ Pentadbir Tanah
Semenanjung Malaysia, 15 – 16 Disember 2003.

Anuar Alias & Md Nasir Daud. (2006). Payment of Adequate Compensation In Land Acquisition: Issues and
Perspectives. Proceedings of The International Real Estate Research Symposium (IRERS). Institut Penilaian
Negara, Kajang, Selangor

Ismail Omar & Mazlan Ismail. (2009). Kotaka’s Model in land acquisition for infrastructure provision in Malaysia,
Journal of Financial Management of Property and Construction, Vol. 14 Issue: 3, pp.194-207,

Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH). (2017). Garis Panduan Penentuan Pampasan bagi Kesan
Mudarat (Injurious Affection). Kajang: Institut Penilaian Negara

Kong, S.K. (2002) Safety control for development adjacent to existing MRT structures and observed field
performance. In: Proceeding of 2002 World metro symposium and exhibition, Taipei, Taiwan

33

Kotaka, T. (2000), General Theory of Administrative Law, Syosei, Tokyo.
Kotaka, T. (2002), Japan’s Land Use Law, University of Hawaii, Honolulu, HI.
Mohd. Anuar A. Wahab. (2017). Land Acquisition, Compensation and Local Planning: Principles, Issues and

Mitigation. Journal of Valuation and Property Services, 13, 1-28.
Norain Abdul Hamid. (2012). Isu Pecah Pisah, Penjejasan Terbabit dan Kacau Ganggu dalam Kes Pengambilan

Tanah. Kertas Penyelidikan, Institut Penilaian Negara, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta,
Kementerian Kewangan Malaysia.
Nur Sharlizan Mohd Rapi’ain. (2016). Kajian ke atas Pemberian Pampasan Pecah Pisah dan Kesan Mudarat untuk
Pengambilan Tanah di Negeri Kedah. Kertas Penyelidikan, Institut Penilaian Negara, Jabatan Penilaian dan
Perkhidmatan Harta, Kementerian Kewangan Malaysia.
Weisheit, B.P. (1989). ‘Just’ compensation or just compensation?, The Appraisal Journal, October 1989, pp.
571-2.

34

KERTAS 6

TREND PASARAN HARTA TANAH PERDAGANGAN
KESAN DARIPADA PEMBANGUNAN MELAKA GATEWAY

DAN HARBOUR CITY
KAJIAN KES: HARTA TANAH PERDAGANGAN

DI SEKITAR KAWASAN KAJIAN

Penyelidik :
RUBIATUN AKMAL BINTI AMRAN
Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta Melaka

35

TREND PASARAN HARTA TANAH PERDAGANGAN KESAN DARIPADA
PEMBANGUNAN MELAKA GATEWAY DAN HARBOUR CITY

KAJIAN KES: HARTA TANAH PERDAGANGAN DI SEKITAR KAWASAN KAJIAN

Penyelidik :
RUBIATUN AKMAL BINTI AMRAN

1. PENDAHULUAN

Pembangunan harta tanah perdagangan merupakan proses guna tanah untuk tujuan pembinaan
pejabat, pusat membeli belah atau unit kedai. Pembangunan harta tanah jenis unit kedai antara pilihan
yang mendapat tempat di kalangan pemaju sebagai langkah mudah dan kurang risiko untuk mendapat
keuntungan kerana struktur binaan unit kedai lebih ringkas dan tipikal berbanding bangunan lain serta
harga jualan yang kompetitif (N.I.Mohamad.etc, 2011).

2. LATAR BELAKANG

Melaka Gateway adalah projek pembangunan bercampur utama yang dibangunkan oleh KAJ Development
Sdn Bhd (KAJD) yang terdiri daripada tiga (3) pulau yang ditebus dan satu (1) pulau semulajadi di kawasan
strategik di perairan selat Melaka seluas 1,366 ekar (552.8 hektar). Pembangunan ini telah dilancarkan pada
Februari 2014 terletak di Pulau Melaka. Pembangunan ini merangkumi Pulau Satu (1) untuk pelancongan,
hiburan, perdagangan dan pembangunan harta, Pulau Dua (2) untuk Zon Ekonomi Perdagangan Bebas,
Pulau Tiga (3) Pelabuhan Laut Dalam dan Pulau Empat (4) Taman Perindustrian Maritim. (Berita Harian,
Jun 2018).

Di Pulau Melaka juga, pembinaan Harbour City di atas sebuah tapak berkeluasan 2.4 hektar sedang giat
dibina. Pembinaan ini merangkumi tiga elemen pembangunan iaitu pusat membeli-belah 800 lot kedai,
taman tema termasuk taman tema air dan hotel bertaraf 5 bintang yang menyediakan 1,530 bilik (www.
harbourcity.com.my). Pembangunan ini telah dilancarkan pada Januari 2015 dan peratusan pembinaan
adalah 50% kesiapan

3. PERNYATAAN MASALAH

Sejajar dengan pembinaan Melaka Gateway dan Harbour City, terdapat pembinaan harta tanah di kawasan
sekitar seperti perdagangan, kediaman dan industri pelancongan. Oleh yang demikian, adakah pembinaan
tersebut mempengaruhi nilai dan transaksi di kawasan sekitar.

4. OBJEKTIF KAJIAN

Objektif utama kajian ini dijalankan adalah untuk mengkaji trend harga dan transaksi harta tanah
perdagangan di sekitar Melaka Gateway dan Harbour City.

36

5. KEPENTINGAN KAJIAN
Berdasarkan objektif yang telah dinyatakan, kajian ini diharapkan dapat memberi manfaat dan sumber
rujukan kepada kakitangan teknikal jabatan sebagai panduan untuk menjalankan kerja-kerja penilaian dan
juga menambahkan pengetahuan pegawai mengenai pasaran harta di kawasan kajian. Kajian ini juga dapat
membantu pembeli berpotensi membuat keputusan dalam pelaburan harta tanah.

6. METODOLOGI KAJIAN
Kajian ini adalah merupakan pendekatan secara kuantitatif. Data yang digunakan dalam kajian ini adalah
merupakan keseluruhan data transaksi harta tanah perdagangan yang terdapat di kawasan kajian. Data
ini adalah data primer dan data sekunder yang diperolehi daripada Sistem VIS JPPH Melaka dan juga data
NAPIC dari Laporan Pasaran Harta

7. ANALISIS KAJIAN DAN PENEMUAN

Graf 1: Bilangan Transaksi Harta Tanah Perdagangan di Sekitar Kawasan Kajian
Graf 1 menunjukkan bilangan harta tanah perdagangan di sekitar pembinaan Melaka Gateway dan Harbour
City dari tahun 2009 hingga 2019. Pada tahun 2009 hingga 2013 peningkatan transaksi berlaku pada
tahun 2010 dan 2012 masing-masing sebanyak 237 dan 239 transaksi. Pada tahun 2014 hingga 2019
bilangan transaksi yang berlaku mengalami penurunan drastik berbanding 5 tahun sebelum terutama pada
tahun 2014 dan 2019 dengan bilangan transaksi sebanyak 53 dan 24 transaksi.

37

Graf 2 menunjukkan jumlah nilai transaksi harta tanah perdagangan di sekitar Melaka Gateway dan Harbour
City dari tahun 2009 hingga 2019. Jika dilihat jumlah nilai transaksi mengalami peningkatan sebelum
pembinaan Melaka Gateway dan Harbour City pada tahun 2009 sehingga 2013 manakala dalam tempoh
semasa pembinaan pula jumlah nilai transaksi merosot dan mengalami penurunan kecuali pada tahun
2018. Pada tahun semasa pembinaan menunjukkan jumlah nilai transaksi yang rendah adalah kerana
bilangan transaksi yang rendah walaupun nilai individu setiap harta adalah tinggi.

Graf 3 menunjukkan purata nilai per transaksi harta tanah perdagangan di sekitar Melaka Gateway dan
Harbour City. Dapat dilihat dari tahun 2009 sehingga 2019 menunjukkan kadar purata nilai transaksi
berada dalam lingkungan RM404,956 seunit sehingga RM1,003,641 seunit.
Daripada pemerhatian menunjukkan kadar ini adalah munasabah dan berpatutan bagi kadar harta tanah
perdagangan di sekitar Melaka Gateway dan Harbour City. Pada tahun semasa pembinaan bermula 2014
sehingga kini dapat dilihat kadar purata nilai transaksi majoritinya adalah lebih tinggi berbanding sebelum
pembinaan. Ini adalah kerana harta tanah perdagangan yang dipindahmilik ini terletak di kawasan yang
mempunyai nilai harta tanah semasa yang tinggi dari segi faktor-faktor lain seperti kedudukan, lokasi,
keluasan, saiz dan jenis bangunan.

38

Graf 4: Bilangan Transaksi dan Purata Nilai Harta Tanah Perdagangan
di Sekitar Melaka Gateway dan Harbour City (Tahunan)

Jika difokuskan kepada tahun semasa pembinaan Melaka Gateway dan Harbour City dapat dilihat bilangan
transaksi yang menurun berbanding dengan lima (5) tahun sebelum (2009 - 2013) pembinaan tetapi
sebaliknya jumlah nilai transaksi dan purata nilai transaksi tahunan mengalami peningkatan.
8. KESIMPULAN DAN CADANGAN
Kesimpulannya, kes kajian di sekitar Melaka Gateway dan Harbour City memberi kesan penurunan terhadap
bilangan transaksi dan nilai transaksi harta tanah perdagangan di kawasan sekitar. Walaubagaimanapun
pembinaan ini tidak memberi kesan ketara terhadap purata jumlah transaksi tahunan bagi harta tanah
sekitar. Pembinaan Melaka Gateway dan Harbour City yang dimulakan pada tahun 2014 menyebabkan
bilangan transaksi dan jumlah nilai transaksi merudum sedikit sebanyak menjejaskan pasaran harta
tanah perdagangan di kawasan sekitar walaupun penjejasan tersebut tidak ketara. Daripada pemerhatian
di kawasan pembinaan, terdapat banyak kedai pejabat 3 tingkat dan hotel di kawasan kajian tetapi
kebanyakannya tiada penyewa. Daripada fenomena ini, penurunan transaksi sedikit sebanyak dipengaruhi
oleh sentimen tersebut di kawasan tersebut.

39

RUJUKAN
Anuar Alias dan Azlan Shah Ali. (2011). New Urbanism and Township Developments in Malaysia. http://link.

springer.com/articles
Berita Harian (Jun 2018). Projek Melaka Gateway akan di teruskan.
Bruno Lobo. (2013). Chapter 6 Urban Megaprojects and Local Planning Frameworks in New York City, Paris and

Sao Paulo, in Gerardo del Cerro Santamaria (ed). Urban Megaprojects: A Worldwide View (Research in Urban
Sociology, Volume 13) Emerald Group Publishing Limited, pp. 131-158.
Fadilah Mohd Taufek. (1982). Pelaburan Harta Malaysia: Fajar Bakti
Harbour City. www.harbourcity.com.my
Katiman Rostam, Asmah Ahmad, Sulong Mohamad, Mohd Fuad Mat Jali, Mohd. Azlan Abdullah. (2006).
Transformasi Desa-Bandar: Koridor Kemaman-Dungun, Terengganu. Penerbit Universiti Kebangsaan
Malaysia, Bangi.
Katiman Rostam, Abdul Rahim Md. Nor, Er Ah Choy, Aisyah@Eshah Mokamed, Zaini Sakawi, Hasan Mohd
Nor dan Rosniza Aznie. (2011). Impak Pembangunan Bandar Baru Nusajaya Wilayah Iskandar Malaysia
terhadap Kesejahteraan hidup penduduk asal setempat. Malaysia Journal of Society and Space 7 Special
Issue: Social and Spatial Challenges of Malaysia Development (14-28).
Marius Theriault, Francois Des Rosiers and Florent Joerin. (2005). Journal of Property Investment & Finance:
Modelling Accessibility to Urban Service Using 80 Fuzzy Logic. A Comparative Analysis of Two Method.
Emerald Group Publishing Limited. Vol 23 No. 1 2005 p.p 22-54.
Mehmet Topcu. (2009). Accessibility effect on Urban Land Values, Selcuk University. Carian pada 2017 daripada
http://www.academicjournals.org/journal/ SRE/articles-full-text-pdf/AD2B05619110.
Melaka Gateway. https://melakagateway.com
N.I.Mohamad, N.M.Tawil, I.M.S.Usman, A.H.Ismail dan Y.M.Yusoff (2011).
Faktor Mempengaruhi Kegagalan Penjualan Harta Tanah Perdagangan Jenis Rumah Kedai. Volume 4
Zainal Abidin Hashim. (2000). Pembandaran dan Kenaikan Nilai Harta Tanah di Malaysia. Akademika 56 (Januari)
2000: 27-46.

40

KERTAS 7

TAHAP KEPUASAN KERJA KAKITANGAN
JABATAN PENILAIAN DAN PERKHIDMATAN HARTA MALAYSIA

PENYELIDIK :
IKHWAN SYAFIEQ BIN MOHD SARWANI

YUHADI BIN SANUDDIN
JABATAN PENILAIAN DAN PERKHIDMATAN HARTA IPOH

41

TAHAP KEPUASAN KERJA KAKITANGAN JABATAN PENILAIAN
DAN PERKHIDMATAN HARTA MALAYSIA

Penyelidik :
IKHWAN SYAFIEQ BIN MOHD SARWANI

YUHADI BIN SANUDDIN

1. PENDAHULUAN

Kepuasan kerja merupakan salah satu aspek dalam pengurusan sumber manusia yang paling penting
dan banyak dikaji. Menurut Arne L. Kalleberg (1974) Kepuasan kerja mempunyai pengaruh bukan sahaja
terhadap pekerja itu sendiri, tetapi terhadap rakan sekerja, pengurus, kumpulan, pasukan dan organisasi
pada keseluruhannya. Kepuasan kerja mempunyai pengaruh terhadap prestasi kerja dari segi produktiviti
dan kualiti produk atau perkhidmatan.

Simon (1995) juga menyatakan bahawa antara faktor yang menyumbang ke arah kepuasan pekerja
adalah suasana pekerjaan (working conditions) yang banyak membantu di dalam mengekalkan
tahap keseronokan, mengurangkan bebanan kerja, gaji dan kenaikan pangkat dari segi psikologi, serta
mengelakkan konflik di kalangan pekerja lain. Ini secara terus merujuk kepada budaya organisasi dan
menurut Brooke et al. (1988), kepuasan bekerja bertindak balas daripada sikap individu terhadap
tugasan yang diberi, hasil daripada latar belakang inidivu tersebut berkaitan cara penerimaan tugasan itu.
Manakala Locke (1976) pula menerangkan kepuasan bekerja sebagai tahap emosi sama ada positif atau
negatif hasil daripada penilaian sesuatu pekerjaan yang dilakukan.

2. LATAR BELAKANG

Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta (JPPH)  Kementerian Kewangan Malaysia, bermula sebagai
Bahagian Penilaian di Perbendaharaan Malaysia pada 1 Jun 1957. Fungsi dan aktiviti Jabatan
diperkembangkan untuk memenuhi keperluan kepakaran yang berkaitan dengan industri harta tanah.
Jabatan ini diketuai oleh Ketua Pengarah Penilaian di mana fungsi dan tugasnya termaktub di bawah Akta
Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981.

JPPH beroperasi dari 52 cawangannya meliputi Semenanjung Malaysia, Sabah dan Sarawak yang diketuai
oleh  14 Pengarah Penilaian Negeri dan 38 Penilai Daerah.  Ibu Pejabat JPPH bertanggungjawab bagi
merancang dasar, strategi dan prosedur bagi setiap program dan aktiviti jabatan.

JPPH sangat komited dalam memberikan perkhidmatan yang terbaik kepada pelanggannya. JPPH telah
memperkenalkan nilai dan prinsip panduan iaitu Falsafah Kerja, Slogan PERDANA, Kod Etika, dan Cogan
Kata. Piagam pelanggan juga ditambahbaik dari masa ke semasa selaras dengan perkembangan zaman
dan kehendak pelanggan.

42

3. PERNYATAAN MASALAH

Tahap kepuasan kerja pada setiap pekerja sangat penting dan perlu diambil berat oleh majikan. Ini kerana
dengan adanya tahap kepuasan kerja yang tinggi, para pekerja mampu bertahan lama dengan syarikat
ataupun majikan walaupun menanggung bebanan kerja yang sangat banyak

Masalah ketidakcekapan dalam sektor awam juga sering dikaitkan dengan saiz agensi yang terlalu besar
untuk berfungsi dengan cekap, persekitaran yang tidak kondusif dan teknologi lapuk dalam organisasi serta
sikap pegawai yang terlalu rigid terhadap pematuhan kepada peraturan dan bukan kepada pencapaian
matlamat agensi.

Jika dilihat dari sudut kakitangan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), bilangan kes yang
semakin bertambah mungkin memberi kesan kepada kakitangan. Faktor yang mempengaruhi kepuasan
kerja perlu di diteliti bagi menjamin suasana kerja yang positif di pejabat seterusnya memangkin kelestarian
jabatan.

4. OBJEKTIF KAJIAN

Objektif kajian ini adalah seperti berikut:
i. Menentukan faktor-faktor yang mempengaruhi kepuasan bekerja di kalangan kakitangan JPPH

Malaysia mengikut keutamaan.
ii. Mengenalpasti tahap kepuasan bekerja kakitangan JPPH Malaysia.

5. KEPENTINGAN KAJIAN

Oleh itu, kajian ini diharap mampu menjadi pengukur atau memberi panduan berguna sama ada secara
langsung atau tidak langsung kepada pihak pengurusan semasa proses penggubalan dasar perhubungan
sumber manusia dalam organisasi.

6. METODOLOGI KAJIAN

Dalam kajian ini, soal selidik jenis soalan tertutup telah digunakan. Soalan tertutup termasuklah soalan
nominal (contoh jantina), dan soalan ordinal (contohnya dengan menggunakan skala Likert).

Item-item yang disenaraikan sebagai soalan dalam borang soal selidik ini telah diperincikan melalui kajian
literatur yang telah dibuat dalam bab sebelumnya. Oleh itu, borang soal selidik ini adalah ringkas dan tepat
untuk memenuhi objektif yang hendak dicapai. Borang soal selidik ini mengandungi dua (2) seksyen iaitu
seksyen A dan B.

43