ĐỊNH GIÁ TIỀM NĂNG TĂNG TRƯỞNG HƯỚNG DẪN & CỦA BẤT ĐỘNG SẢN join here > https://t.me/tailieu_trader
Khi mới bắt đầu vào con đường này, Mạnh cũng đã có suy nghĩ như vậy. Vì thế, Mạnh muốn chia sẻ cho bạn cách để định giá được bất kỳ bất động sản nào cũng như đánh giá được tiềm năng tăng trưởng của nó và tự quyết định được thời điểm mua, thời điểm bán dựa vào con số chứ không phải cảm tính hay lời khuyên của bất kỳ ai. Để làm được điều này, bạn cần biết về: Chu kỳ của bất động sản. Những quy luật đang chi phối giá của bất động sản. Cách Định Giá Chính Xác một bất động sản. Ba vấn đề trên Mạnh sẽ chia sẻ lần lượt tới bạn ở mỗi chương sau đây. Mạnh mong bạn sẽ xem hết nó, vì Mạnh tin nó sẽ giúp ích cho dự án sắp tới của bạn. Làm thế nào để định giá giá trị thật của một bất động sản bất kỳ trước khi xuống tiền? Mạnh tin rằng không dưới một lần bạn trăn trở về việc này. Cảm ơn bạn vì đã luôn tin tưởng và theo dõi những chia sẻ Mạnh. Thân, Mạnh. join here > https://t.me/tailieu_trader
CHAP 1: MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÌ NÊN BẮT ĐẦU NHƯ THẾ NÀO? CHAP 2: CÂU HỎI QUAN TRỌNG NHẤT TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? CHAP 4: CÓ 1 TỶ NÊN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở ĐÂU? 5 17 CHAP 3: TẬP TRUNG VÀO NGÁCH CỦA BẠN NẾU BẠN KHÔNG MUỐN MẤT TIỀN 22 26 CHAP 1: CHU KỲ, VÒNG ĐỜI CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 1. Giai đoạn 0 - Khởi đầu 3. Giai đoạn 2 - Hồi phục 2. Giai đoạn 1 - Tên lửa 33 35 36 38 4. Giai đoạn 3 – Tăng trưởng mạnh (BOOM) 40 MỤC LỤC PHẦN 1: MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÌ NÊN BẮT ĐẦU NHƯ THẾ NÀO? 4 PHẦN 2: ĐỊNH GIÁ 32 join here > https://t.me/tailieu_trader
CHAP 2: VÌ SAO BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG GIÁ? 1. Quy luật giá trị 2. Quy luật cung cầu 3. Sự điều tiết của nhà nước CHAP 3: ĐỊNH GIÁ 1. So sánh giá 2. Định giá bằng giá trị sử dụng 3. Định giá bằng chi phí giá vốn 62 65 68 70 78 84 86 76 5. Giai đoạn 4 - Lên xuống 46 7. Giai đoạn 6 - Đáy 6. Giai đoạn 5 - Hiện thực hóa 50 47 join here > https://t.me/tailieu_trader
MỚ I Đ ẦU TƯ B Ấ T ĐỘN G S ẢN TH Ì N ÊN B Ắ T Đ ẦU NHƯ TH Ế N ÀO ? PHẦN 1 4 join here > https://t.me/tailieu_trader
Tôi thường xuyên nhận được một vài email hỏi tôi các câu hỏi kiểu như: - “Bây giờ với số vốn 500 triệu thì đầu tư như thế nào?" Thậm chí có những bạn có 5, 10 tỉ rồi cũng email hỏi tôi như vậy... MỚI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÌ NÊN BẮT ĐẦU NHƯ THẾ NÀO? C H A P 1 5 join here > https://t.me/tailieu_trader
Bất động sản là 1 trong 3 nhu cầu thiết yếu nhất của con người: Ănmặc - ở. Để sở hữu được một bất động sản có người phải tích cóp 2-5 năm, có những người thậm chí phải 10 năm mới đủ. Và cuộc đời mỗi chúng ta chỉ có vài lần giao dịch bất động sản, và chỉ cần mắc một lỗi nhỏ thôi là có thể mất đi ít thì vài trăm triệu, nhiều thì lên đến tiền tỷ. Tâm lý của người Việt Nam nói riêng, tâm lý Châu Á nói chung, rất ưu tiên sở hữu bất động sản. Tỷ lệ bất động sản thường chiếm 70-80% trên tổng tài sản của họ. Nếu bạn có kiến thức thì sẽ kiếm được nhiều tiền từ lĩnh vực này. Mạnh làm nghề bất động sản đến nay cũng gần 10 năm, vì Mạnh tập trung 100% cho nó nên tôi chứng kiến được rất nhiều câu chuyện, từ thành công đến thất bại. Có những thương vụ chỉ sai một dấu chấm thôi đã bị thất thoát cả trăm triệu. Đó cũng là lý do chính để Mạnh ra mắt cuốn sách nhỏ này. Mạnh hy vọng với những gì tôi chia sẻ ở cuốn sách Hướng dẫn Định giá và tiềm năng tăng trưởng của một bất động sản sẽ giúp bạn giảm bớt được những rủi ro không đáng có trước khi xuống tiền. Bây giờ chúng ta cùng tìm hiểu xem trước khi đi đầu tư bất động sản thì cần chuẩn bị những gì nha! Trong câu chuyện Lão Hạc: Lão Hạc đã phải bán Cậu Vàng đi rồi tự tử, để lại cho con trai 1 mảnh đất. 6 Bất động sản không chỉ là 1 cái nhà để ở. Bất động sản có thể là 1 cửa hàng, văn phòng để kinh doanh; hay bạn làm dịch vụ thì cần mặt bằng để xây dựng khách sạn, địa điểm du lịch; hoặc khi mất đi, bạn cũng cần 1 khu nghĩa trang, hoa viên.. Như vậy, từ lúc sinh ra đến khi mất đi, trong quá trình buôn bán kinh doanh, chúng ta đều liên quan đến bất động sản. join here > https://t.me/tailieu_trader
Tôi thường xuyên nhận được một vài email hỏi tôi các câu hỏi kiểu như: - “Bây giờ với số vốn 500 triệu thì đầu tư như thế nào? Thậm chí có những bạn có 5, 10 tỉ rồi cũng email hỏi tôi như vậy. Có bạn tâm sự rằng hiện tại bạn ấy có số vốn khoảng tầm 2 tỉ, nhưng bạn ấy làm biên chế nhà nước, không có nhiều thời gian đi khảo sát thị trường, đặc biệt là những thị trường ở xa. Những thị trường gần nhà thì bạn ấy đi được vào cuối tuần, còn thị trường ở xa thì không đi được. Vì vậy, bạn ấy hỏi tôi cách để đầu tư hiệu quả khi không có thời gian, ít thời gian. Hoặc một số bạn hỏi rằng bây giờ khởi nghiệp đầu tư bất động sản thì bắt đầu từ đâu… Tựu chung các câu hỏi này tôi muốn tặng bạn một câu nói. Mấy năm về trước tôi có xem video của thầy Thích Chân Quang nói về tiền bạc, nói về hạnh phúc gia đình, v.v… trong video có câu nói rất hay, đó là: “Hãy tự mình thắp đuốc lên mà đi.” Mọi việc trong cuộc sống, trong kinh doanh hay trong đầu tư bất động sản thành công hay không là phụ thuộc vào 50 đến 80 % năng lực của chính bạn chứ không liên quan nhiều đến công cụ. Đầu tư bất động sản là một trong những công cụ, một trong những phương tiện để bạn đi đến đích. Cá nhân tôi khi tư vấn cho một ai đó về đầu tư bất động sản thì phải lắng nghe rất rõ về mục tiêu đầu tư, đặc biệt là về năng lực của họ mới có thể tư vấn được. Hơn nữa, bất động sản có tính chất địa phương. Mới đây nhất có một bạn gửi email cho tôi hỏi là: - “Anh đánh giá thế nào về thị trường Hải Dương? Anh đánh giá thế nào về Nam Định? v.v…” 7 join here > https://t.me/tailieu_trader
Thực tế là tôi chưa đầu tư ở Nam định, cũng chưa đầu tư ở Hải Dương, hiện tại cá nhân tôi đang đầu tư ở ven Hà Nội. Bản thân tôi đã đầu tư được gần 10 năm, để quyết định xuống tiền thì tôi cũng phải xác định đi năm lần bảy lượt, mỗi lần đi công tác khoảng 1 tuần và cũng phải đi 5-6 lần, cộng với kha khá mối quan hệ với các nhà đầu tư tại thị trường đó thì may ra mới xuống tiền được. Rất khó để xảy ra việc bạn email hỏi một người nào đó, rồi người ta trả lời, tiếp đó bạn đi đầu tư và bạn thắng. Nếu như bạn thắng thì: Bạn quá may mắn. Bạn đang ở đúng giai đoạn thị trường đang Hồi phục và đang Tăng trưởng mạnh – Ai đầu tư cũng thắng. Và theo tôi, thói quen này không hề tốt. Vì sao? Nếu bạn chiến thắng thì bạn tôn sùng người ta. Vậy, nếu bạn không chiến thắng thì sao? Một người không thể biết hết tất cả mọi thứ. Tôi đã từng làm qua nhiều loại hình bất động sản, đã từng làm thuê - cho thuê, nhưng không phải chuyên gia trong mảng đó, không phải là người giỏi nhất trong mảng đó. Cá nhân tôi, tôi đang hàng ngày thực hiện mục tiêu trở thành Trùm trong ngách “Tăng trưởng”. Do đó, những kiến thức trong ngách này tôi nắm rõ nhất và tự tin nhất. Bất động sản có tính chất địa phương. Tôi đang tập trung đầu tư ven đô Hà Nội mà bạn hỏi tôi về Hải Dương, tôi không nghiên cứu về thị trường đó thì chỉ có thể cho bạn lời khuyên dưới góc độ cá nhân tôi mà thôi. 8 join here > https://t.me/tailieu_trader
Quan điểm của tôi trong đầu tư bất động sản giống như đầu tư chứng khoán, giống như xây dựng doanh nghiệp…Nó đều là phương tiện để bạn đi đến cái đích cuối cùng. Vậy “Cái đích cuối cùng của bạn là gì?” Ví dụ: Cụ thể như một bạn hỏi Mạnh, bạn ấy đang có 2 tỷ. Bạn có thể đầu tư để mở cửa hàng buôn bán, hay đầu tư chứng khoán, đầu tư bất động sản… nhưng bạn cần trả lời câu hỏi: “Với số vốn 2 tỷ thì bạn mong muốn điều gì?” Bạn mong muốn tạo ra dòng tiền 10% năm; Hay bạn mong muốn đạt được lợi nhuận – lãi vốn là 25 - 30%/năm; Hay là bạn muốn nhiều hơn nữa… Thì bạn cần phải có một “cái đích” rõ ràng và cụ thể. "Nếu bạn muốn số vốn tăng trưởng nhiều hơn thì kiến thức của bạn về lĩnh vực đó cũng phải nhiều hơn." 9 join here > https://t.me/tailieu_trader
Đối với những bạn mới đầu tư bất động sản, hoặc trước đây đầu tư nhưng chưa hiệu quả lắm và bây giờ bạn nghiêm túc hơn với đầu tư bất động sản, bạn muốn làm giàu từ đầu tư bất động sản, bạn không muốn nhìn đồng tiền của mình bị bào mòn thì: Điều đầu tiên là bạn phải xác định dài hơi, bạn phải đầu tư thời gian cho nó. Cụ thể là như thế nào? Với cá nhân tôi thì tôi đang duy trì các thói quen: Đọc các trang tin tức vào mỗi buổi sáng, khi đọc luôn kèm theo một quyển sổ để ghi lại các cơ hội đầu tư của thị trường và ghi chép những câu chuyện hay để làm bài học cho mình. Đặt hàng những tạp chí về đầu tư chuyên sâu của một số đơn vị phát hành để biết được những thông tin thị trường chính xác nhất. Những thông tin phải trả phí thì chất lượng sẽ cao hơn. Tham gia vào cộng đồng riêng của bản thân. Tôi và một số anh em thân thiết kết hợp lại thành một cộng đồng về đầu tư và thường xuyên gặp nhau café. Đấy là những người tôi biết, tôi thấy họ đang bỏ tiền ra để đầu tư và cùng quan điểm với mình. Có như vậy thì chúng tôi mới chơi được với nhau để cùng nhau trao đổi. Không bao giờ xa rời thị trường, thường xuyên khảo sát thị trường. Như các bạn biết đấy, thị trường thay đổi liên tục. Cách đây một tháng nó là thế này nhưng sau một tháng nó đã thay đổi rồi, và mình phải liên tục cập nhật tin tức của thị trường. Bên trên là 4 việc tôi thường xuyên làm. 10 join here > https://t.me/tailieu_trader
Ngoài ra, tôi đọc sách liên quan đến bất động sản, tham dự các hội thảo, sự kiện. Những việc này tôi phải làm hàng năm. Vì khi bạn phát triển bản thân, kiến thức của bạn tăng lên, năng lực của bạn tăng lên thì việc đầu tư của bạn sẽ an toàn hơn và lợi nhuận sẽ cao hơn. Đối với những bạn muốn kiếm nhiều tiền hơn nữa thì hãy bắt đầu xây dựng ê-kíp của mình. Không ai có thể giỏi tất cả mọi thứ, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản. Không ai làm tất cả mọi việc được vì bất động sản cũng gồm nhiều công đoạn khác nhau. Bạn cần có một ê-kíp thì bạn mới có được lợi nhuận cao. “Tại sao tôi nói bất động sản giống như một phương tiện?” Bạn có thể đã nhìn thấy nhiều anh chị tình cờ hay may mắn kiếm được tiền qua sốt đất, nhưng vì không có kiến thức về quản lý tài chính - thực tế là chưa bao giờ đi học về quản lý tài chính cá nhân cả - nên tiêu xài và bắt đầu đầu tư lung tung. Họ cũng giống như một số người, hỏi bâng quơ một người bạn nào đó, một vị chuyên gia nào đó trên ti vi và thấy họ nói thế này thế kia và bắt đầu cầm tiền đi đầu tư theo; hoặc đơn giản là tham gia buổi mở bán tại một khách sạn năm sao nào đó rất đẹp, các bạn nhân viên bán hàng thì ăn mặc chuyên nghiệp, có cách bán hàng chuyên nghiệp, thế là họ bỏ tiền ra mua mà không hề đặt câu hỏi “Mình đầu tư để làm gì?” Với tôi, tất cả chỉ là phương tiện thôi. Bất động sản cũng là một phương tiện. Vì vậy, bạn có thể lựa chọn đầu tư hoặc không; hoặc cũng có thể lựa chọn đầu tư chứng khoán. Riêng tôi, tôi chọn bất động sản vì tôi rất yêu đó, đam mê nó. Việc đi xem đất khiến tôi thấy rất vui. Nhưng ngược lại, một số anh chị đi xem đất lại không vui. Nếu không thích đi xem đất thì bạn rất khó đầu tư bất động sản, vì đầu tư bất động sản là bạn phải lao ra thị trường, không được ngại. 11 join here > https://t.me/tailieu_trader
Ví dụ: Nếu bạn muốn đầu tư ở ven Hà Nội như Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh, v.v… thì bạn cần tới địa điểm đó trong khoảng 1 tuần chứ không nên ngồi ở nhà và hỏi một ai đó. Vì bất động sản có tính chất địa phương, không một chuyên gia nào có thể giỏi tất cả mọi thứ. Anh có thể là chuyên gia trong khu vực này nhưng sang một khu vực khác thì anh là tay mơ, anh phải nghiên cứu lại từ đầu. Những nguyên lý, kiến thức của anh là đúng nhưng anh phải nghiên cứu thị trường mới đó từ đầu thì mới đảm bảo được. Có những người bạn hỏi tôi những câu bâng quơ thì thường tôi sẽ không trả lời, vì ít nhất bạn nên cho tôi biết những thông tin như: Vậy, khi xuống thị trường đó bạn cần làm những gì? Vốn bạn đang có. Bài toán kinh doanh của bạn như thế nào. Giá đất khu vực bạn đang tìm hiểu là bao nhiêu? Giá bạn mua vào là bao nhiêu? Kế hoạch của bạn ra sao? Bạn dự định thời điểm bán ra là khi nào? Chi phí và lợi nhuận dự kiến là bao nhiêu? Và bạn nên hỏi những người đang đầu tư ở tại địa phương đó là tốt nhất Thứ hai, bạn tìm kiếm những nguồn thông tin tại những địa phương mà bạn quan tâm. Dạo qua một số các văn phòng bất động sản, văn phòng công chứng. Tìm kiếm các nhà đầu tư tại thị trường đó, kết bạn, cafe với họ. Bạn trả phí cho họ vì để đầu tư thì họ cũng phải nghiên cứu mất một thời gian thì mới có nhiều thứ để chia sẻ cho bạn. 12 join here > https://t.me/tailieu_trader
Đi nghiên cứu, đi xem đất ở khu vực đó (trước đó thì bạn cần có một mục tiêu về đầu tư) Sau khi làm những việc này thì dần dần bạn sẽ vỡ ra nhiều điều. Bạn nên hình thành thói quen làm chủ được khoản đầu tư của mình thay vì nghe lời khuyên của người này, tư vấn của người kia. “Mình tự thắp đuốc lên mà đi”. 13 join here > https://t.me/tailieu_trader
Ví dụ: tôi có 2 con. Đứa lớn đang học mẫu giáo - thì cái hộp của nó sẽ là trường mẫu giáo; đứa nhỏ chưa đi học nên cái hộp của nó sẽ là bố mẹ, ông bà nội - ngoại. Đến khi học cấp hai, cấp ba thì cái hộp đó lớn dần, lớn dần lên. Nhiều người học hết cấp ba sẽ tiếp tục học đại học, rồi vào làm tại một cơ quan nào đó cả đời. Cuộc đời họ sẽ bị đóng gói trong cái hộp như vậy, nhiều năm trôi qua thì tư duy vẫn vậy, chỉ có tuổi tác già đi thôi. Sau một thời gian tĩnh tâm lại thì Mạnh thấy rằng trong mấy năm vừa qua Mạnh phát triển bản thân rất tốt. Như bạn biết đấy, dù bạn kinh doanh hay đầu tư bất động sản thì khi kiến thức của bạn tăng lên, năng lực của bạn cũng tăng lên, đồng nghĩa với thu nhập, tài sản của bạn cũng tăng. Trước đây tôi có đọc một cuốn sách tên: “Thay đổi tất cả chỉ trừ vợ & con”. Tôi cũng nhớ lại thời sinh viên hay nói với bạn bè rằng mỗi người chúng ta đang sống trong một cái hộp của riêng mình. Vì vậy, để phát triển thì bạn phải thay đổi cái hộp của chính mình. Nghĩa là gì? Thay đổi đầu tiên chính là những người bạn thường xuyên gặp gỡ và trao đổi. Hãy chơi với những người mà mình muốn trở thành, cùng với tần sóng của mình. Xây dựng các thói quen tốt và tạo dựng tâm lý Vững Vàng. Thói quen của đa số các nhà đầu tư là quyết định bằng cảm xúc. Điều đó có thể khiến cho bạn có những quyết định sai lầm. Nhẹ thì mất vài trăm triệu, còn không thì có thể mất đến tiền tỷ. 14 join here > https://t.me/tailieu_trader
Bạn nói rằng bạn đam mê bất động sản. Vậy: Bạn đang dành bao nhiêu thời gian cho bất động sản? Khi được hỏi “Bạn có muốn đầu tư bất động sản không?” thì rất nhiều người nói “Có”. Nhưng khi được hỏi “Bạn sẵn sàng bỏ tiền túi ra để tham gia các khóa học nâng cao kiến thức về đầu tư chứ?” thì đến 77% là im lặng. Tin về thị trường trên báo có rất nhiều, nhưng Mạnh vẫn bỏ tiền hàng tháng để nhận tin từ một đơn vị chuyên nghiệp. “Thao trường đổ mồ hôi thì chiến trường bớt đổ máu”. Không có gì là miễn phí hết bạn ạ, kiểu gì bạn cũng phải trả một cái giá nào đó, chỉ là bạn trả trước hay trả sau, phải trả giá nhiều hay ít mà thôi. Bạn đang chi bao nhiêu tiền cho việc khảo sát thị trường? Bạn đang làm những gì để xây dựng mối quan hệ với các nhà đầu tư bất động sản? Bạn đang chi bao nhiêu tiền để tham dự vài khóa học về đầu tư bất động sản? Chốt lại, Mạnh muốn nói với bạn rằng, để bắt đầu vào con đường đầu tư bất động sản thì: Bạn phải dành thời gian cho nó Bạn phải thay đổi môi trường xung quanh mình, phải chơi với những người cũng kinh doanh và đầu tư như bạn. 15 join here > https://t.me/tailieu_trader
Hiện tại, trong danh mục của tôi có rất nhiều cơ hội đầu tư bất động sản. Một phần là do tôi tự đi nghiên cứu thị trường để tìm ra, nhưng đến 80% còn lại là do các nhà đầu tư khác họ đẩy thông tin cho tôi. Đấy chính là sức mạnh của mối quan hệ. Để có những mối quan hệ như vậy thì bạn phải dành thời gian để đi giao lưu kết nối bằng nhiều cách khác nhau. Đôi lúc tôi đi gặp 10 người nhưng 9 người chém gió, chỉ có 1 người có cơ hội thôi. Nhưng không vì vậy mà tôi không đi gặp 9 người kia nữa, vì gặp đủ 10 người thì mới tìm được 1 người có cơ hội đầu tư mà. Cuối cùng, Mạnh chúc bạn đặt ra được cho mình một mục tiêu lớn và xây dựng cái HỘP của mình thật nhiều các nhà đầu tư bất động sản, có những mối quan hệ tốt. Chúc cho bạn ngày càng phát triển hơn nữa, bạn càng phát triển bản thân thì càng nhiều cơ hội tốt đến với bạn. 16 join here > https://t.me/tailieu_trader
Có một số bạn hỏi tôi là: - “Anh có 2 tỷ nên đầu tư ở đâu?”; Hay là: “Anh có 4 - 5 tỷ thì nên đầu tư ở đâu để sinh lời hả em?” ... CÂU HỎI QUAN TRỌNG NHẤT TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? C H A P 2 17 join here > https://t.me/tailieu_trader
- “Anh có 2 tỷ nên đầu tư ở đâu?”; Hay là: - “Anh có 4 - 5 tỷ thì nên đầu ở đâu để sinh lời hả em?” Còn có một số thì đưa ra những con số cụ thể hơn như: “Vị trí của lô đất, Giá định mua, Trình trạng pháp lý…” và hỏi tôi là: “Với các thông tin như vậy thì có nên mua không?” Có một số bạn hỏi tôi là: Sẽ hơi khó để tôi trả lời các câu hỏi tương tự như vậy, vì có 2 lý do: Nhắc lại để bạn nhớ: “Bất động sản mang tính chất địa phương” và nó còn rất nhiều chủng loại và sản phẩm khác nhau. Khi tiến hành đầu tư thì phải nghiên cứu. Tôi đã từng nghiên cứu bất động sản ven khu công nghiệp ở Thuận Thành, Bắc Ninh. Vì thế, nếu bạn hỏi tôi kinh nghiệm xây phòng trọ cho thuê ven khu công nghiệp ở Bắc Ninh thì tôi có thể trả lời được. Theo quan điểm của tôi, nếu bạn chưa nghiên cứu, chưa hiểu tình hình diễn biến của khu vực đấy và chưa nắm chắc được con số dữ liệu ở khu vực đó thì chưa nên đầu tư, vì bất động sản cần số tiền tương đối lớn. Có nhiều người đang đầu tư theo kiểu “Chạy theo tin đồn” mà không hề nghiên cứu thị trường. Tôi còn nhớ năm 2017 có tin đồn là Long Biên sẽ được lên Quận và Hà Nội chuẩn bị xây 4 cây cầu, mọi thứ chưa thành sự thật nhưng mọi người đã ồ ạt đi mua đất rồi. Tôi còn quen một nhà đầu tư thế này: bạn ấy đi đầu tư ở khắp các tỉnh thành khác nhau và bị mất tiền. Nhưng có những người, đầu tư ngay chính quê hương mình, ngay chính những khu vực xung quanh nơi ở của mình thì lại thắng. Tại sao lại vậy? - Vì bất động sản gần khu mình sống thì mình dễ đi khảo sát hơn, mình dễ nắm bắt thông tin về giá, lịch sử giá hay địa hình ở đấy hơn. 18 join here > https://t.me/tailieu_trader
Dòng tiền: Xác định giữ tài sản đấy lâu dài và chỉ khai thác giá trị của tài sản đó – bạn có thể làm các mô hình như là Xây cho thuê… Cho nên, đây là lý do tôi không thể trả lời những câu hỏi kiểu như trên cho bạn. Muốn trả lời được thì bạn phải cung cấp cho tôi đầy đủ các thông tin về thị trường đó, hoặc là tôi phải đi khảo sát thị trường. Lý do thứ 2: Tôi không biết mục tiêu của bạn là gì. Nếu mục tiêu của bạn là Dòng Tiền thì sẽ có chiến lược khác. Và kế hoạch để có dòng tiền 10%/năm nó sẽ khác dòng tiền 30%/năm. Nếu mục tiêu của bạn là Lãi Vốn thì chiến lược nó sẽ khác. Cụ thể, Mục tiêu của bạn cần đảm bảo mọi thứ đều phải quy về con số và các yếu tố sau: Số tiền định đầu tư: bao gồm tiền của bạn đang có, tiền huy động vốn (nếu có) Vì vậy, nhất định bạn phải trả lời được câu hỏi trước khi xuống tiền đầu tư: “Mục tiêu của tôi là gì?” Lãi suất vay Kế hoạch phân bổ khoản vốn đó: Ngắn hạn (dưới 1 năm), trung hạn (1-3 năm) hay là dài hạn (>3 năm). Thậm chí có những người dòng tiền của họ dư giả, mua 5 năm sau mới tính. Mục tiêu trong đầu tư: Dòng tiền hay là Lãi vốn 19 join here > https://t.me/tailieu_trader
Lãi vốn: phần chênh lệch ( dương) giữa giá mua và giá bán lại tài sản đó sau một thời gian. Ví dụ: Một căn nhà được mua với giá 100 triệu đồng trong năm 1996, người chủ không phải sửa chữa gì đáng kể. Năm 1998 anh ta bán lại với giá 150 triệu đồng. Vậy, lãi vốn mà anh ta thu được là 50 triệu đồng. Ví dụ: Có một số nhà đầu tư đưa ra các chỉ tiêu cụ thể như: Phải có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, dòng tiền đạt 6%/năm… Mục tiêu và Nền tảng của bản thân có gì? Thế mạnh của mình có gì? Các mối quan hệ với môi giới, mối quan hệ trong nhà nước… Sau khi đã rõ ràng về mục tiêu thì bạn cần trả lời câu hỏi Ví dụ: Anh chị có 1 tỷ và muốn đầu tư đất nền để lấy lãi vốn, thì anh chị cần: Khoanh vùng các dự án trong tầm tiền mình đang có Khoanh vùng vị trí địa lý mà mình dễ tiếp cận nhất các nguồn thông tin của nó Khoanh vùng loại sản phẩm mà mình có nhiều cơ hội khảo sát và xác thực thông tin chính xác nhất. Và lựa chọn loại sản phẩm đạt được mục tiêu về lãi vốn mà mình đặt ra. Lưu ý: Bạn không nên đầu tư dàn trải nhiều nơi, hãy tập trung ở khu vực mà bạn am hiểu nhất. “Sản phẩm tôi lựa chọn là gì?” 20 join here > https://t.me/tailieu_trader
Chốt lại: Dù bạn chọn khu vực nào, phân khúc nào, sản phẩm nào thì luôn phải nhớ: “Mục tiêu của tôi là?” “Sản phẩm tôi lựa chọn là?” Và... Đầu tư chất xám Đầu tư thời gian Để nghiên cứu kỹ về thị trường đó trước khi xuống tiền. 21 join here > https://t.me/tailieu_trader
Nhiều bạn hỏi thắc mắc: “Ngách ở đây có phải ngõ ngách không?” TẬP TRUNG VÀO NGÁCH CỦA BẠN NẾU BẠN KHÔNG MUỐN MẤT TIỀN C H A P 3 22 join here > https://t.me/tailieu_trader
Chủ đề mà Mạnh muốn chia sẻ ở phần này là “Hãy tập trung vào Ngách của mình” Khi tôi chia sẻ về bất động sản ngách thì nhiều anh chị hỏi rằng: “Ngách ở đây có phải ngõ ngách không?” NGÁCH ở đây là tổng hợp, là thị trường tối ưu, cân đối giữa mục tiêu - nền tảng , nguồn lực và thị trường – công cụ. Vậy tại sao phải phải tập trung vào Ngách? Trong thế giới kinh doanh có rất nhiều ngành nghề khác nhau, và trong thế giới đầu tư bất động sản cũng vậy. Có nhiều sản phẩm khác nhau, thị trường khác nhau, chưa kể việc đầu tư bất động sản gồm rất nhiều khâu. Tìm đất để am hiểu thị trường Pháp lý như thế nào? Đặc biệt luật pháp ở Việt Nam mình thì thay đổi rất nhanh. Những thị trường mới nổi, mới có chủ trương đầu tư, chưa có nhiều việc làm, chưa có nhiều chuyên gia đổ về đấy sinh sống… mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển thôi thì nó phụ thuộc phần lớn vào chủ trương và chính sách của nhà nước. Chỉ cần chủ chương và chính sách thay đổi là thị trường đó lao đao. Ngày 10/06/2018, Quốc hội ra thông báo Tạm hoãn luật đặc khu kinh tế. Trước đó thì thị trường Bắc Vân Phong, thị trường Phú Quốc đã bị trầm lắng, giá không tăng và ít giao dịch. Sau khi tạm hoãn luật đặc khu thì thị trường Vân Đồn cũng đóng băng. 23 join here > https://t.me/tailieu_trader
Không ai có thể dự đoán trước về thị trường quá lâu được. Những thị trường mới nổi thì thay đổi theo từng tuần, từng tháng một nên nếu các chiến lược và kế hoạch đầu tư của bạn không được cập nhật thì nó sẽ lỗi thời và bị sai. Chưa kể đến rất nhiều dòng sản phẩm khác nhau. Nên là, không ai giỏi được tất cả thị trường, không ai giỏi được tất cả sản phẩm mà mỗi người chỉ giỏi được một nghề mà thôi, mỗi người chỉ giỏi được một ngách của mình mà thôi. Tôi có một người bạn, bạn ấy đã làm 7 năm nay chuyên về Thuê - Cho thuê lại. Ban đầu bạn ấy cũng chỉ làm những cái nhà nhỏ có 4-5-10 phòng ngủ thôi; sau đó là các tòa chung cư mini 10-20-50-70 phòng; tiếp đó bạn ấy thăng cấp lên các tòa căn hộ dịch vụ - khoảng 500 căn hộ cao cấp giá từ 4-7-8 triệu, căn hộ dịch vụ 400-1000$ cho người nước ngoài thuê. Cá nhân tôi đang đầu tư vào Ngách tăng trưởng để gia tăng đồng vốn của mình, tôi đang tập trung vào những khoản đầu tư để gia tăng vốn của mình trong vòng 3 – 6 tháng, tối đa là 10 tháng. Lý do tại sao tôi nói bạn nên tập trung vào một ngách, vì: Bạn vẫn có thể kiếm được tiền bất chấp thị trường có đi lên hay đi xuống Khi bạn tập trung vào một ngách, bạn có một ê kíp: có người giỏi về thị trường, họ sẽ lùng được quỹ đất với giá hợp lý, đất của người đang cần bán gấp, giá bằng hoặc thấp hơn giá thị trường; người chuyên về pháp lý để đảm bảo an toàn vì trong bất động sản rủi ro về pháp lý là rủi ro lớn nhất, chỉ cần một dấu chấm, dấu phẩy thôi thì có thể không thể rút vốn ra được. Ngoài ra team của tôi còn phải có những người chuyên về thiết kế, bán hàng… tập trung vào Ngách của mình và làm công việc mình giỏi nhất thì mới đem được nhiều lợi nhuận. 24 join here > https://t.me/tailieu_trader
Như bạn của tôi cũng vậy, bạn ấy tập trung mảng Thuê – Cho Thuê 7 năm rồi, vì vậy, kỹ năng quản lý bất động sản, kỹ năng quản lý tài chính, dịch vụ khách hàng bạn ấy rất thành thục rồi, nên bạn ấy quản lý hơn 500 phòng cho thuê nhẹ nhàng mà vẫn có được lợi nhuận. Nên là, những người không có kiến thức là những người chịu rủi ro nhiều nhất, và để có kiến thức thì bạn cần tập trung vào một thị trường, nghiên cứu và thực hành chuyên sâu về nó, còn không họ sẽ phải phụ thuộc vào thị trường, thị trường lên thì họ kiếm được tiền, thay đổi thì họ không kiếm được tiền, có khi còn bị mất tiền. Có nhiều nhà đầu tư cá nhân đầu tư theo kiểu dàn trải, mỗi sản phẩm, mỗi khu vực đều có mặt. Đến khi thị trường thay đổi thì họ trở tay không kịp, vì họ chỉ có một kỹ năng duy nhất là "dư tiền đi mua đất" thôi. Họ thiếu kỹ năng nhận định và phân tích thị trường, họ không có các mối quan hệ tay trong để cập nhật thị trường cho mình, họ không có đội ngũ bán hàng đủ mạnh để bán hàng cho họ lúc thị trường khó khăn. Vì vậy, khi bạn tập trung vào Ngách của mình thì dù người khác có không kiếm được tiền thì tiền vẫn chảy vào túi của bạn. Chốt lại, theo Mạnh thì bạn nên lựa chọn cho mình một ngách cụ thể nào đó và xây dựng cho mình một ê kíp. Bạn và ê kíp của mình phải phấn đấu để trở thành chuyên gia trong ngách đó, lĩnh vực đó, sản phẩm đó. Có như vậy bạn mới kiếm được tiền mà không phải phụ thuộc vào sự lên xuống của thị trường. Để tìm hiểu chi tiết hơn về “Bất động sản NGÁCH là gì?” thì hãy xem video tại đây: https://trumda.com/bdsngach 25 join here > https://t.me/tailieu_trader
Vẫn là những câu hỏi quen thuộc : - “Mình đang dư 1 tỷ thì nên đầu tư ở đâu?” Thậm chí có bạn dư 5-10 tỷ cũng chưa biết nên đầu tư ở đâu ... CÓ 1 TỶ NÊN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở ĐÂU? C H A P 4 26 join here > https://t.me/tailieu_trader
Vẫn là những câu hỏi quen thuộc mọi người thường hỏi Mạnh: Mục tiêu đầu tư của mỗi người là khác nhau - “Mình đang dư 1 tỷ thì mình nên đầu tư ở đâu?” Ví dụ: Vẫn là có trong tay 1 tỷ nhưng: Người thì mục tiêu trong một năm từ 1 tỷ đó phải thu về được 2 – 3 tỷ. Có người thì “ăn chắc mặc bền”, họ chỉ muốn 1 tỷ đó mỗi năm sinh lời 20-30%/năm thôi. Và cũng có những người mục tiêu chỉ cần từ 1 tỷ đó đem lại dòng tiền 5-7 triệu/tháng để có thu nhập thụ động. Như bạn thấy thì mỗi người có Mục tiêu khác nhau, năng lực sử dụng vốn của mỗi người cũng khác nhau. Thậm chí có những anh dư 5-10 tỷ cũng chưa biết nên đầu tư ở đâu. - “Mạnh đánh giá thế nào về thị trường Quảng Ninh, thị trường Đà Nẵng?” - “Bất động sản anh mua lúc 14 triệu/m2 giờ nó nên 18 triệu/m2 thì anh có nên bán không?” Tựu chung lại thì những câu hỏi này rất khó để trả lời, bởi vì sao lại như thế ạ: Năng lực sử dụng vốn của mỗi người là khác nhau Trong ê kíp của mình có một anh với hơn 10 năm kinh nghiệm – anh ấy có một năng lực rất là tuyệt vời. Anh ấy có sự uy tín và kỹ năng đàm phán rất tốt chuyên cho một thị trường. 27 join here > https://t.me/tailieu_trader
Ví dụ: có những dự án mà anh ấy có thể đàm phán chỉ phải trả trước một số tiền rất nhỏ, chỉ 5 - 10% giá trị của lô đất đó, số tiền còn lại sẽ chia làm 3 lần trả, và trả trong vòng 2-3 tháng. Và đặc biệt, giá trị lô đất đó 2-3 tháng là đủ thời gian để thay đổi rồi. Giả sử lô đất đó là 10 tỷ, mình chỉ cần trả trước 500 triệu – 1 tỷ, vậy là trong 3 tháng mình có đòn bẩy tận 9-9,5 tỷ. Mình từng gặp một cặp vợ chồng. Đôi vợ chồng này rất hay, cứ chồng đi đâu thì vợ đi tới đó. 2 vợ chồng đó đã vượt qua giai đoạn kinh doanh rồi, họ có nguồn thu ổn định từ đó, và bây giờ họ cũng nhau đi đầu tư bất động sản. Sau khi tâm sự với họ, mình càng có một niềm tin là, không quan trọng thị trường nào mà là quan trọng là năng lực của bạn đến đâu. Anh chị này chuyên làm bất động sản trang trại và nghỉ dưỡng trên Mộc Châu, có những bất động sản đem về dòng tiền lên tới 20%/năm, có những khoản đầu tư nhân lên gấp ba, bốn lần trong 4 năm, vậy là họ vừa có dòng tiền vừa có lãi vốn ngay trong thị trường chưa quá sôi động. Trong khi có một số anh chị tham gia vào những thị trường tốt mà vẫn bị mất tiền, tất cả cũng bởi vì họ không đủ kiến thức để làm chủ khoản đầu tư của mình. Vậy thì quan điểm của Mạnh là thế này, “Không quan trọng bạn đầu tư ở đâu mà bạn trọng là kiến thức của bạn có những gì”. Nếu bạn có kiến thức, có năng lực thì đầu tư ở đâu bạn cũng sẽ “thắng”. Vì vậy, thay vì trả lời câu hỏi “Có 1 tỷ nên đầu tư bất động sản ở đâu?” thì mình sẽ giúp bạn biết, trước khi xuống tiền cho một thương vụ bạn cần làm những gì: Trước tiên, bạn cần làm chủ được số tiền của mình, thông qua việc làm chủ kế hoạch đầu tư, mục tiêu, chiến lược đầu tư trong cả ngắn hạn và dài hạn. 28 join here > https://t.me/tailieu_trader
Mục tiêu trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của bạn trong đầu tư bất động sản là gì? Mục tiêu của bạn trong thị trường này sẽ kiếm được bao nhiêu tiền? Bạn muốn có dòng tiền hay lãi vốn hay cả 2? Từ những điều này bạn sẽ cho ra được chiến lược và kế hoạch đầu tư. Kế hoạch thì cần cụ thể: Mua như thế nào? Bán ra sao? Huy động vốn Marketing Quản lý bất động sản đó như thế nào? Ngoài ra, bạn cũng cần phải có cho mình một ê kíp hoặc một cồng đồng của riêng mình. Vì không ai có thể giỏi được tất cả mọi việc, mỗi người chuyên một mảng thì sẽ đi lâu bền hơn và chắc chắn hơn. Mạnh muốn chia sẻ ngoài lề một chút, trước khi đầu tư, tôi khuyên bạn nên chuẩn bị 2 thứ: Đầu tư vào bản thân - ở đây chính là kiến thức. Khi đi đầu tư mọi người thường sử dụng rất nhiều loại đòn bẩy, như: Tài chính Mối quan hệ Tài năng của người khác Nhưng để sử dụng những loại đòn bẩy này thì bạn cần đòn bẩy “Trí Tuệ” của mình. Thay đổi những cái tư duy và suy nghĩ tích cực, như việc: 29 join here > https://t.me/tailieu_trader
“Dám” vay ngân hàng, “Dám” duy động vốn Lập kế hoạch trước mỗi thương vụ đầu tư Có 1 lần tôi đi Grab và nói chuyện với anh tài xế, anh mới tâm sự rằng “Anh thích cả nhà và xe ô tô, nhưng không đủ tài chính nên anh phải mua xe trả góp trước và chạy Garb để trả góp hàng tháng, chẳng biết đến bao giờ mới có nhà”. Đúng là nếu cứ làm như hiện tại không biết đến bao giờ anh mới trả xong tiền xe và có cho mình một bất động sản. Rất nhiều người vẫn đang giữ những thói quen cũ và tư duy cũ. Họ nghĩ rằng để đầu tư bất động sản phải cần rất nhiều tiền. Nhưng tôi muốn kể bạn nghe một câu chuyện. Tôi có một người bạn, năm 2018 bạn ấy có trong tay 200 triệu và vay thêm ngân hàng 400 triệu để mua một bất động sản. Đến năm nay (năm 2020) bạn ấy bán bất động sản đó và thu về được 1,2 tỷ - lãi 600 triệu trong 2 năm. Trong khi vốn bạn ấy bỏ ra là 200 triệu thôi, 400 triệu là huy động vốn. Vì vậy, nếu bạn thực sự muốn tham gia vào đầu tư bất động sản, thì bạn nên thay đổi Quan điểm và Tư duy trước tiên. Sau đó là bạn phải đầu tư kiến thức cho chính bản thân mình. Nếu bạn không tự nâng kiến thức của mình lên thì bạn luôn phải phụ thuộc vào người khác, bạn đi hỏi người A người B. Nếu bạn thắng thì bạn không phải chia cho ai, còn nếu bạn thua thì cũng không ai chịu trách nhiệm cho bạn cả. Nên bắt buộc “Bạn phải làm chủ khoản đầu tư của mình”. 30 join here > https://t.me/tailieu_trader
Chỉ bản thân bạn mới biết chính xác: Tiềm lực của mình thế nào Năng lực của mình có gì Mục tiêu cụ thể của cuộc đời bạn Có bạn từng hỏi Mạnh “Tại sao tôi cũng đầu tư tiền nhưng chưa thành công?” – Mạnh xin trả lời là “Bạn chưa thành công thôi”. Tôi bắt đầu tham dự các khóa học về phát triển bản thân và đầu tư kinh doanh từ năm 2009, nhưng mãi đến năm 2017 tôi mới có được những kết quả đột phá, còn trước đó nó chỉ nhỏ giọt thôi, nó có nhưng chưa bứt phá. "Chắc chắn việc học của bạn sẽ có kết quả, quan trọng nhất là bạn phải THỰC HÀNH – bạn phải HÀNH ĐỘNG." Nếu bạn tìm hiểu thêm các kiến thức về đầu tư bất động sản thì hãy truy cập link này nha: https://trumda.com/sp 31 join here > https://t.me/tailieu_trader
PHẦN 2 CH I ẾN LƯỢ C MU A B Ấ T ĐỘN G S ẢN Đ Ể CÓ LỢ I NHU ẬN 32 join here > https://t.me/tailieu_trader
Chuẩn bị cho giai đoạn “BOOM” của bất động sản sau “suy thoái” và bàn luận về chu kỳ bất động sản CHU KỲ, VÒNG ĐỜI CỦA BẤT ĐỘNG SẢN C H A P 1 33 join here > https://t.me/tailieu_trader
4 Giai đoạn của một Chu Kỳ thị trường Bất động sản 1. Giai đoạn phục hồi – Mùa xuân 2. Giai đoạn nóng sốt – Mùa Hạ 3. Giai đoạn hạ nhiệt – Mùa Thu 4. Giai đoạn đóng băng – Mùa Đông Đầu tiên là giai đoạn phục hồi – hay còn gọi là giai đoạn mùa xuân. Giả sử: Nếu giai đoạn cũ đỉnh là 20 triệu/m2, thì giai đoạn phục hồi sẽ chạm 20 triệu/m2. Nếu trong giai đoạn phục hồi vượt qua 20 triệu/m2 thì gọi là giai đoạn Hưng Thịnh, giai đoạn của nóng sốt, giai đoạn của mùa hạ, giai đoạn phát triển. 34 Nếu đang là đáy thì giai đoạn phục hồi là từ đáy sẽ đi lên so với đỉnh của giai đoạn cũ. Tiếp đến, nó sẽ đạt đỉnh của giai đoạn Hưng Thịnh và sẽ đến Suy Thoái, Thu Hẹp lại và đến Giai đoạn Đóng Băng. Để phân tích sâu và kỹ hơn thì tôi đã chia nhỏ thành 7 giai đoạn sau đây để bạn dễ hiểu. join here > https://t.me/tailieu_trader
35 I. GIAI ĐOẠN 0 - KHỞI ĐẦU Đây là xuất phát điểm của vòng đời một bất động sản Sự kiện: Thất nghiệp Tăng – kinh tế trì trệ Tình hình kinh tế chính trị nhiều bất ổn (Đình công, lạm phát cao,…) Lợi nhuận kinh doanh giảm Không có vốn đầu tư nước ngoài Đặc biệt: Dịch bệnh toàn cầu Biểu hiện Lệnh giới nghiêm Ít khách du lịch Khách sạn chỉ full 30% (Khách sạn hoạt động chỉ đủ hòa vốn thôi, vì chi phí hoạt động của một khách sạn chiếm đến 30- 40%/tổng doanh thu), không có khách sạn mới xây. Không có vốn đầu tư nước ngoài Thị trường chứng khoán ít giao dịch Tín dụng rất chặt, khó vay. Nợ xấu nhiều Nhà đầu tư mất $ Đây là giai đoạn mà bất động sản trở về đúng giá trị thật của nó. Chúng ta đều biết, hiện tại nền kinh tế của thế giới đang lao dốc do dịch bệnh. Ngành du lịch gần như bị đóng băng. Sau giai đoạn này, nhà nước sẽ có các hoạt động để kích thích nền kinh tế, kích thích thị trường bất động sản của khu vực. join here > https://t.me/tailieu_trader
II. GIAI ĐOẠN 1 – TÊN LỬA 36 Chất xúc tác Nhà nước và các tập đoàn lớn luôn là đầu tàu để kéo một nền kinh tế đi lên. Tại sao lại là các ông lớn? Vì họ không chỉ có tiền mà họ còn có các mối quan hệ. Hai bên bắt tay với nhau thì nền kinh tế mới đi lên được. Nhưng nếu chỉ có 1 trong 2 thì cũng không thể làm được. Đơn thuần chỉ có nhà nước thôi thì sẽ không đủ vốn. Kinh tế, chính trị, xã hội bắt đầu nâng lên: Bộ máy chính quyền bắt đầu tinh chỉnh, bắt đầu xây dựng đầy đủ ê kíp. Chính sách kinh tế mới: đặc khu kinh tế, rất nhiều chính sách mới, hạ tầng mới được phê duyệt… Giá một số mặt hàng quan trọng tăng, có những phát minh cải tiến Các dự án cơ sở hạ tầng quy mô lớn được thực hiện: điện, nước, giao thông, cảng… Bộ máy chính quyền ổn định thì sẽ có: Của cải và cân bằng tiền mặt tăng Tiêu dùng tăng, lợi nhuận Doanh Nghiệp và chứng khoán tăng Chính sách tín dụng nới lỏng: mọi người được vay nhiều tiền hơn, nhà nước bơm nhiều tiền hơn Khách du lịch tăng, thất nghiệp giảm. Khách sạn full 70% Biểu hiện join here > https://t.me/tailieu_trader
Chính sách nhà nước tốt thì các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu đến. 37 Việt Nam đang kiểm soát dịch bệnh rất tốt. Chúng ta có một niềm tin rất lớn vào đầu năm 2021, Việt Nam sẽ ổn định về chính trị và xã hội. Ở thời kỳ này, tôi tiên lượng rằng nhà nước sẽ đưa ra rất nhiều chính sách về kinh tế và thu hút nguồn tài chính. Và nó sẽ kéo dài khoảng 2-3 năm. "Giai đoạn 1 là giai đoạn mà Nhà nước và các ông lớn đưa ra các chính sách mới, bắt đầu xây dựng cơ sở hạ tầng để làm Tiền Đề cho giai đoạn sau." join here > https://t.me/tailieu_trader
Ở giai đoạn này, mọi người sẽ có nhiều tiền tiết kiệm hơn, có nhiều hợp đồng làm ăn hơn. Và bất động sản sẽ quay được lại cái ĐỈNH của chu kỳ cũ. Bên cạnh đó, cũng có nhiều người đang còn e ngại về sự sụp đổ của chu kỳ cũ. 38 III. GIAI ĐOẠN 2 – HỒI PHỤC Sự kiện: Thất nghiệp giảm – lương tăng Tín dụng tăng nhanh. Giá bất động sản tăng vài lần (ở một số khu vực) Một số cổ phiếu, trái phiếu được phát hành và đạt giá cao nhất Quỹ đầu tư và môi giới nước ngoài mở văn phòng Lạm phát và lãi suất tăng Biểu hiện Khách sạn có nhiều doanh nhân nước ngoài và quản lý quỹ Nhiều khách sạn mới được xây dựng Tiêu đề các bài bào đều rất tích cực Nhiều quỹ Quốc Gia được thành lập. Vốn đầu tư nước ngoài vào Đất nước trở thành điểm đến du lịch join here > https://t.me/tailieu_trader
Như bạn đã biết, một chu kỳ của bất động sản thường kéo dài từ 8- 12 năm. Sau khi chù kỳ cũ sụp đổ thì đã có rất nhiều người mất niềm tin nên dù ở giai đoạn này họ có nhiều tiền nhưng họ cũng chưa đầu tư. Tuy nhiên, cũng đã có nhiều người bắt đầu đầu tư và thành công rồi. Tiếp đến sẽ là… 39 join here > https://t.me/tailieu_trader
Giai đoạn mọi người nhìn nhau để đầu tư, vì ở giai đoạn 2 có nhiều người chiến thắng rồi, và mọi người cứ nhìn vào đó thôi; Người ta rút tiền tiết kiệm, bán vàng đi để dồn tiền đầu tư bất động sản. Thậm chí, bạn sẽ thấy mức độ huy động vốn của mọi người rất là cao. Nhiều người cắm nhà xưởng của mình, cắm sổ đỏ của mình để đi đầu tư. Sự kiện: Đầu tư nhiều Dư thừa trong một số ngành kinh tế Các vấn đề hạ tầng, mở rộng tín dụng, tăng lương làm giá bất động sản tăng làm lạm phát tăng Lạm phát không tăng giá tiêu dùng nhưng làm tăng cổ phiếu, bất động sản Chính sách tiền tệ sẽ mất, tín dụng vượt quá nhanh GDP Lợi nhuận doanh nghiệp tăng chậm/ bắt đầu giảm IV. GIAI ĐOẠN 3 – TĂNG TRƯỞNG MẠNH (BOOM) 40 join here > https://t.me/tailieu_trader
Biểu hiện Có thể thắng lớn trong thời gian ngắn Giá tiền tệ và cổ phiếu giảm mạnh do nhà đầu tư nước ngoài bán ra: nhà đầu tư nước ngoài luôn là những con cá mập, họ luôn đi trước đón đầu. * Rất nhiều dự án bất động sản (Văn phòng, Căn hộ, Khách sạn…) hoàn thành. Sẽ có một tòa nhà cao trọc trời được xây dựng. Sân bay mới sẽ có. Sân bay thứ 2 được lên kế hoạch Khu công nghiệp, Thành Phố mới được lên kế hoạch và phát triển Doanh nhân thành công, nhà đầu cơ bất động sản/ chứng khoán trở thành huyền thoại, được vinh danh trên các báo chí và họ trở thành “Người đàn ông của năm”. * Như tôi đã nói ở trên, giai đoạn này có rất nhiều người rút tiền tiết kiệm để đi đầu tư nhưng lại không có kiến thức, đó chính là cơ hội chốt lời của đàn cá mập vì ở giai đoạn này giá cả của bất động sản vượt qua giá trị thật, và đây cũng là giai đoạn giá của bất động sản cao nhất. Báo chí sẽ nói rất nhiều về những tin vui, những người thành công trong bất động sản, chắc bạn còn nhớ giai đoạn “Boom” của chu kỳ trước chính là thời điểm Langmark 81 khánh thành, CEN Group được niêm yết trên sàn trứng khoán, VinGroup liên tục tăng trưởng, Tỉ phú Trịnh Văn Quyết của FLC… rất nhiều người thành đạt trong bất động sản đây chính là giai đoạn chốt lời của “Đàn Cá Mập” 41 join here > https://t.me/tailieu_trader
Nhìn về lịch sử bạn sẽ thấy sau khi chốt lời thành công thì “Đàn Cá Mập” đã chuyển dịch, đã bán đi các bất động sản nghỉ dưỡng, bán đi các tài sản, bán đi những lô đất bị thổi giá lên cao. Và họ đã chuyển dịch sang các loại hình kinh doanh trên giá trị thật. Ví dụ: VinGroup chuyển hướng làm VinCity là căn hộ trung bình, giá khoảng 30 triệu/m2 và chính sách tài chính cho nợ tận 35 năm, mỗi tháng chỉ cần đóng 5 triệu nên ai cũng có thể mua được. VinGroup cũng bắt đầu làm xe ô tô, làm điện thoại, làm nông nghiệp sạch… đấy là những sản phẩm giá trị thật và bền vừng. Họ cắt giảm dần các bất động sản nghỉ dưỡng sang các sản phẩm giá trị thật. Đây chính là biểu hiện của giai đoạn Tăng Trưởng Mạnh – Chốt lời 42 join here > https://t.me/tailieu_trader
...Vì sao? "Nếu khi nào hàng xóm của bạn bắt đầu nói về bất động sản, những người buôn bán ở chợ cũng bắt đầu nói về bất động sản, bạn bè của bạn cũng bắt đầu cắm nhà cắm sổ đỏ để đi đầu tư bất động sản… thì đây chắc chắn là giại đoạn “BOOM” của một chu kỳ. Và đây cũng là giai đoạn bạn phải chốt lời.." 43 Bạn hãy nhớ rằng: join here > https://t.me/tailieu_trader
Đám đông thường sẽ bị “dẫn dắt” bởi truyền thông, bởi các chuyên gia. Các nhà đầu tư thường sẽ hay đọc báo, và báo chí thì thường bị “định hướng” bởi các nhà đầu tư “Tay To” – chính là các tập đoàn lớn và rất nhiều nhà đầu tư cá nhân bị ảnh hưởng. ...Và... 44 join here > https://t.me/tailieu_trader
"Nếu bạn đọc 1-2 bài báo sẽ chưa bị ảnh hưởng, nhưng bạn đọc 10 bài, 20 bài thì bạn sẽ bị ảnh hưởng. Tôi nói ở đây là ảnh hưởng về Tâm Lý. Lý trí của bạn có thể biết rằng đây là những bài báo “định hướng” nhưng Tâm Lý của bạn vẫn bị ảnh hưởng, bị dẫn dắt." "Ở giai đoạn này bạn phải HẾT SỨC TỈNH TÁO." ...Vì thế... 45 join here > https://t.me/tailieu_trader
V. GIAI ĐOẠN 4 – LÊN XUỐNG Hay còn gọi là giai đoạn Rung Lắc, Điều Chỉnh. Sự kiện: Tín dụng tăng chậm, lợi nhuận doanh nghiệp giảm Dư thừa vốn trở thành vấn đề trong một ngành Nhìn chung kinh tế tăng trưởng rất tốt, thỉnh thoảng đi xuống ngắn hạn Sau 1 cú giảm giá mạnh, cổ phiếu tăng trở lại Biểu hiện Áp lực về tài chính. Nhà đầu cơ bán ra, ngân hàng thắt chặt hơn điều kiện cho vay.Nhiều khách sạn mới được xây dựng Lượng cung các chung cư vượt cầu nội địa -> được bán ra ngước ngoài Giá trị và giá thuê phòng bắt đầu giảm. Khách du lịch đến ít hơn (dưới mong đợi). Khách sạn nhiều phòng trống hơn, chương trình chiếu khấu được đưa ra. 46 join here > https://t.me/tailieu_trader
Sự kiện: VI. GIAI ĐOẠN 5 - HIỆN THỰC HÓA Nghĩa là giá cả trở về giá trị thật Tín dụng thắt chặt, nhiều doanh nghiệp phá sản Nghĩa là điều kiện cho vay khắt khe hơn. Ví dụ: Ở nền kinh tế “Boom” thì mọi người được vay rất nhiều, họ được vay cả tín chấp, nhiều người điều kiện không đủ nhưng ngân hàng vẫn nới lỏng chính sách để được vay – gọi là cho vay dưới chuẩn. Giai đoạn này họ phải xem xét kỹ mục đích vay. Họ chỉ cho vay ở các hoạt động có tài sản đảm bảo, đầu tư vào sản xuất kinh doanh… những sản phẩm có giá trị thật chứ họ không cho bạn vay để đi đầu tư bất động sản. Ngoài ra, ngân hàng còn tăng lãi suất. Nếu bạn để ý kỹ thì sẽ thấy tất cả các đợt suy thoái đều có bàn tay của “ngân hàng” và thường họ sẽ tăng lãi suất lên dần dần Ví dụ: Những nhà đầu tư chung cư đang vay 50-60% giá trị của bất động sản đó. Lãi suất sẽ cố định trong 2-3 năm đầu, và sau đó lãi suất sẽ thả nổi, thường là +4%. Năm 2012, bạn tôi có vay để mua 1 cái ô tô, nhưng bạn ấy cũng phải bán luôn cái ô tô đó vì lãi suất lên tới 24%/năm. Lãi suất huy động có tháng lên tới 17-18%/năm. Và kiểu gì trong 10 năm thì sẽ có lần lặp lại lãi suất như vậy. 47 join here > https://t.me/tailieu_trader
Khi lãi suất tăng cao thì các nhà đầu tư sẽ bán tháo đi các bất động sản không có giá trị thật. Không có giá trị thật có nghĩa là nó không sản sinh ra dòng tiền. Khổ nhất là những nhà đầu tư phải chịu lãi suất 20-25%/năm để ôm một bất động sản không có giá trị thật, không đưa vào sử dụng được, không thanh khoản được mà giá liên tục giảm -> đây là lúc tài sản của họ bị bốc hơi, nghĩa là không phải giảm 5%-10% mà có thể là giảm đến 30-40% là chuyện hết sức bình thường. Nếu có nhiều thời gian thì tôi sẽ chia sẻ sâu hơn cho bạn về giai đoạn này. Có những bất động sản đang là 30 triệu/m2, sau suy thoái về chỉ còn 10 triệu/m2 mà còn không bán được. Tự nhiên đang có 30 tỷ mà bị bốc hơi chỉ còn 10 tỷ, bị mất đi hết các tài sản mình có được trong chu kỳ qua. Vì vậy, bạn cần phải có kiến thức để nhận định được chính xác giá trị thật của một bất động sản. Kinh tế, chính trị xã hội bắt đầu xấu đi Tiêu dùng giảm (mua nhà, mua xe giảm) Lợi nhuận doanh nghiệp giảm Giá bất động sản giảm mạnh vì có quá nhiều người cần bán, nhưng giai đoạn này không phải ai cũng có tiền mặt để mua. 48 join here > https://t.me/tailieu_trader
Thời điểm này có rất nhiều vụ kiện cáo. Rất nhiều tòa nhà xây 5 tầng 10 tầng vẫn bị bỏ trống, thậm chí có những tòa nhà xây gần xong rồi vẫn còn bị bỏ trống vì không có tiền để hoàn thiện nốt, không bán được, ngân hàng cũng không giải ngân nữa -> chủ đầu tư không biết làm gì nữa -> dự án “đắp chiếu”, “bỏ hoang” gây ra các cuộc tranh cãi, kiện tụng giữa khách hàng và chủ đầu tư Thất nghiệp tăng Môi giới, chứng khoán đóng cửa nhiều Đất nước không còn là điểm đến du lịch Như bạn đã thấy, ở giai đoạn Phục Hồi và BOOM thì bạn sẽ thấy hoạt động môi giới bất động sản rất phát triển, các sàn bất động sản thì như nấm mọc sau mưa, người người làm bất động sản. Còn giai đoạn này thì ngược lại, cái gì dễ đến, dễ làm thì sẽ dễ đi. Đặc biệt là Môi giới bất động sản, môi giới chứng khoán, môi giới ô tô hạng sang thì ngồi chơi với nhau thôi vì không thể marketing bán hàng được. Như thời điểm hiện tại, dịch bệnh đang diễn biến phức tạp như thế, kéo theo kinh tế đi xuống, mọi người sẽ cắt giảm nhu cầu đi du lịch. Vậy những bất động sản du lịch thì kinh doanh không hiệu quả, bạn lấy tiền đâu ra để trả cho ngân hàng khi mà ngân hàng tăng lãi suất lên. Và lúc này ngân hàng chỉ việc kéo cần câu lại và thu hết tài sản thật về. 49 Biểu hiện: Nhiều văn phòng trống, khách sạn trống phòng Các dự án bất động sản dang dở phổ biến hơn join here > https://t.me/tailieu_trader