วารสารการพัฒนา นวัตกรรม และอสังหาริมทรัพย์ เล่มที่ 1 ฉบับที่ 1

AN AR $ECEMBER

JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.1 NO.1, 20ϭϵ

วารสารการพฒั นา นวตั กรรม และอสงั หาริมทรพั ย์
Journal of Development, Innovation, and Real
Estate

Vol.1 No.1 -DQXDU\ 'HFHPEHU 20

หลกั สตู รวิทยาศาสตรมหาบณั ฑิต สาขาวิชานวตั กรรมการพฒั นาอสงั หาริมทรพั ย์
คณะสถาปัตยกรรมศาสตรแ์ ละการผงั เมอื ง มหาวิทยาลยั ธรรมศาสตร์

Master of Science Program in Innovative Real Estate Development (MIRED)
Faculty of Architecture and Planning, Thammasat University

1

JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.1 NO.1, 20ϭϵ

Master of Science Program
in

Innovative Real Estate Development (MIRED)

Department of Innovative Real Estate Development
Faculty of Architecture and Planning
Thammasat University

2

JOURNAL OF DEVELOPMENT, INNOVATION, AND REAL ESTATE VOL.1 NO.1, 20ϭϵ
3

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

คณะกรรมการบรรณาธิการ

บรรณาธิการ

หลกั สตู รวทิ ยาศาสตรมหาบณั ฑติ สาขาวชิ านวตั กรรมการพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์

มหาวทิ ยาลยั ธรรมศาสตร์

กองบรรณาธิการ

ผชู้ ่วยศาสตราจารย์ ดร.กองกูณฑ์ โตชยั วฒั น์

ผชู้ ่วยศาสตราจารย์ ดร.สกุ ุลพฒั น์ คุม้ ไพศาล
ผชู้ ่วยศาสตราจารย์ ดร.วุธพงศ์ ลาภเจรญิ

อาจารย์ ดร.วรากร ลขิ ติ อนุภาค

นางสาวเพญ็ นภา โชตธิ รรมโม

เจา้ ของ

หลกั สตู รวทิ ยาศาสตรมหาบณั ฑติ สาขาวชิ านวตั กรรมการพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์

คณะสถาปัตยกรรมศาสตรแ์ ละการผงั เมอื ง มหาวทิ ยาลยั ธรรมศาสตร์ ศนู ยร์ งั สติ
คลองหลวง ปทมุ ธานี

โทร. + ( ) -

โทรสาร + ( )

4

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

วตั ถปุ ระสงค์

. ดว้ ยวสิ ยั ทศั น์ของหลกั สูตรวทิ ยาศาสตรมหาบณั ฑติ สาขาวชิ านวตั กรรมการพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ี
จะเป็นผนู้ ําศาสตรอ์ สงั หารมิ ทรพั ยเ์ ชงิ บูรณาการ ดว้ ยเหตนุ จี งึ จดั ทําวารสารทางดา้ นอสงั หารมิ ทรพั ย์
ขนึ มาโดยเฉพาะเพอื เผยแพรค่ วามรู้ แนวความคดิ ต่างๆ ทงั จากคณาจารย์ นสิ ติ /นกั ศกึ ษา
. เพอื เผยแพร่ความรทู้ างดา้ นวชิ าการ และการวจิ ยั ต่างๆ ทางดา้ นการพฒั นาโครงการอสงั หารมิ ทรพั ย์
นวตั กรรมทเี กยี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์ เทคโนโลยอี สงั หารมิ ทรพั ย์ การวเิ คราะหค์ วามเป็นไปไดโ้ ครงการ
พฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์ การประเมนิ มลู ค่าทรพั ยส์ นิ การพฒั นาโครงการจดั สรร ตลอดจนธุรกจิ
อสงั หารมิ ทรพั ย์
. ศาสตรท์ างดา้ นอสงั หารมิ ทรพั ยม์ ลี กั ษณะเป็นพหวุ ทิ ยาการ (Multidisciplinary) และยงั เป็นศาสตรท์ มี ี
ลกั ษณะเป็นพลวตั ร (Dynamic) วารสารเลม่ นจี งึ เป็นสอื ในการเผยแพร่แงค่ ดิ มมุ มอง ความคดิ เหน็ และ
ขอ้ เสนอแนะต่อเหตกุ ารณ์ต่างๆ ทสี ง่ ผลต่ออสงั หารมิ ทรพั ย์
. เพอื เป็นแหลง่ ระดมความคดิ ในการศกึ ษาคน้ ควา้ วจิ ยั และการพฒั นาการเกยี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ยใ์ น
ยคุ ศตวรรษที
. เพอื เป็นสอื กลางในการแลกเปลยี นแนวความคดิ ความรู้ ความกา้ วหน้า ในดา้ นการวจิ ยั และการ
ใหบ้ รกิ ารทางวชิ าการ
. เพอื เสรมิ สรา้ งองคค์ วามรู้ กระบวนทศั น์ (Paradigm) ใหมๆ่ ในดา้ นต่างๆ ทางดา้ นการพฒั นาโครงการ
อสงั หารมิ ทรพั ย์ นวตั กรรมทเี กยี วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์ เทคโนโลยอี สงั หารมิ ทรพั ย์ การวเิ คราะหค์ วาม
เป็นไปไดโ้ ครงการพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์ การประเมนิ มลู ค่าทรพั ยส์ นิ การพฒั นาโครงการจดั สรร และ
ธุรกจิ อสงั หารมิ ทรพั ย์
. เพอื เป็นสอื กลางในการเชอื มโยงความรทู้ างทฤษฎี แนวความคดิ หลกั การทเี กยี วขอ้ งกบั
อสงั หารมิ ทรพั ยไ์ ปใชใ้ นเชงิ ปฏบิ ตั ใิ นสภาวการณ์ต่างๆ
. เพอื เป็นแหล่งทจี ะใหข้ อ้ มูลสาํ คญั ทางดา้ นอสงั หารมิ ทรพั ยแ์ ก่ผทู้ สี นใจ

5

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

สารบญั หนา
12
Master of Innovative Real Estate Development (MIRED) 13
Fact Sheet
บทความวิชาการ (Academic Articles) 14
-Supply Chain and Customer Experience Management for Hotel Business
After Coronavirus Disease 2019 (COVID-19) Under-control
By… Asst.Prof.Dr.Vuttapong Larpcharoen, CEM.

-ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยม์ าตราสาํ คญั สาํ หรบั นักพฒั นาอสงั หาริมทรพั ย์ 19
โดย ผชู้ ่วยศาสตราจารย์ ดร.กองกณู ฑ์ โตชยั วฒั น์

-การเลือกทาํ เลทีตงั โครงการพฒั นาอสงั หาริมทรพั ย์ 33
โดย ผชู้ ว่ ยศาสตราจารย์ ดร.สกุ ุลพฒั น์ คุม้ ไพศาล

บทความวิจยั (Research Articles)
-Buyer’s Behavior of Buying 5-10-Million-Baht Detached Houses on Minor Roads 38
in Ratchaphruek and Nakorn-in Area, Nonthaburi Province
By… Mr. Aekachai Wangwiboonkit and Advisor – Dr.Warakorn Likitanupak

6

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

สารบญั

หน้า

-Business Strategies of Small Real Estate Developers in Thailand 39

By… Mr. Assadawut Mongkolpornrugee and Advisor – Asst.Prof.Dr.Kongkoon Tochaiwat

- The Study of Changing Land Value Due to The City Planning Act Nonthaburi 2019

(Waiting for Announcement): A Study of Yothadikarn Road 1016 41

By… Mr.Bandit Ravang and Advisor - Dr.Warakorn Likitanupak

-Enterprise Value Appraisal Case Study of 43

Mandarin Hotel Public Company Limited

By… Mr. Chadchawal Termsri and Advisor – Asst.Prof.Dr.Sukulpat Khumpaisal

- Risks Identification of the Direct and Indirect Real Estate Investment 46

By… Mr.Channarong Wonglakul and Advisor - Asst.Prof.Dr.Sukulpat Khumpaisal

- Operation Plan of the Secondhand House Flipping 48
By… Mr. Chattapol Getsumpao and Advisor - Asst.Prof.Dr.Kongkoon Tochaiwat

7

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

สารบญั

หน้า
- A Study of Entrepreneur’s Perspective on Energy Conservation Hostel’s 50
Image: Case Study of Bangkok Hostels
By… Miss Jomkhwan Srikrisanaruk and Advisor - Asst.Prof.Dr.Sukulpat Khumpaisal

- The Requirements of small Modular Houses for Elderly in 53

Bangkok Metropolitan Area

By… Mr. Kittipong Jaruvedyasom and Advisor - Asst.Prof.Dr.Sukulpat Khumpaisal

- The Study of User Satisfaction on Engineering Management of Luxury 55
Condominiums in the Central Business District of Bangkok

By… Miss Maysa Talerd and Advisor - Dr.Warakorn Likitanupak

- The Study of Real Estate Developer’s Expectation of Quantity 57
Surveyor Service for Condominium Development in Bangkok

By… Miss Napaphat Muenkamsaen and Advisor - Dr.Warakorn Likitanupak

8

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

สารบญั

หน้า

- Feasibility Study on Small Land Plot Developments in the 59
Central Business District of Bangkok Case Study: Land in Soi Sathorn 15

By… Mr.Nitphon Kajaree and Advisor - Asst.Prof.Dr.Sukulpat Khumpaisal

- A Study of the Facilities and Utilities Effecting on Buying Decision of 61
20-40-Million-Baht Detached House Projects in Ratchaphruek Road Area
By… Mr. Pansak Sakwirot and Advisor - Dr.Warakorn Likitanupak

- Return on Investment of Condominiums on Srinagarindra Road 63

By… Mr.Phattanaphong Prateepasen and Advisor - Asst.Prof.Dr.Sukulpat Khumpaisal

- The Study of Small Land Plots for Luxury Condominium 65
Developments in Bangkok’s CBD
By… Miss Thamonwan Liammanee and Advisor - Dr.Warakorn Likitanupak

9

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

สารบญั

หน้า

- A Selection of Competitive Strategy of Home Builders in 67

Home Builder Association

By… Miss Thanphat Wongitsaranugoon, Advisor - Asst.Prof.Dr.Kongkoon Tochaiwat,

-

10

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

คยุ กบั กองบรรณาธิการ

ในชว่ งปี พ.ศ. กา้ วมาจนถงึ พ.ศ. ไดม้ เี หตุการณ์ทเี กดิ ขนึ หลายอย่างทมี ผี ลโดยตรงตอ่
วงการอสงั หารมิ ทรพั ย์ โดยเรมิ ตงั แตเ่ ดอื นเมษายน เป็นวนั แรกทมี าตรการทางดา้ นสดั สว่ นสนิ เชอื
ตอ่ มลู คา่ ทรพั ยส์ นิ (Loan to Value Ratio หรอื LTV Ratio) มผี ลบงั คบั ใช้ การแขง็ ค่าขนึ ของค่าเงนิ บาท
(Appreciation of Thai Baht) พระราชบญั ญตั ภิ าษที นิ และสงิ ปลูกสรา้ ง พ.ศ. ทถี ูกนํามาใชแ้ ทนภาษี
โรงรอื น และภาษบี ํารุงทอ้ งที สภาวะเศรษฐกจิ จนมาถงึ สถานการณ์การระบาดของเชอื ไขห้ วดั โคโรน่า
หรอื COVID-19 สง่ ผลใหห้ ลายๆ ประเทศตอ้ งมมี าตรการปิดประเทศเพอื สกดั กนั เชอื ดงั กลา่ วเขา้ สู่
ประเทศ

จากเหตุการณ์ต่างๆ ทไี ดก้ ล่าวมาลว้ นสง่ ผลต่อธรุ กจิ อสงั หารมิ ทรพั ย์ ทาํ ใหผ้ พู้ ฒั นา
อสงั หารมิ ทรพั ย์ (Business Developer) ตอ้ งปรบั กลยุทธใ์ นการรบั มอื กบั สถานการณ์ทเี กดิ ขนึ กลยุทธ์
บางอย่างทผี พู้ ฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ยไ์ ดค้ ดิ และนํามารบั มอื กจ็ ดั ไดว้ ่าเป็นนวตั กรรม (Innovation)

วารสารการพฒั นา, นวตั กรรม และอสงั หารมิ ทรพั ย์ (Journal of Development, Innovation, and

Real Estate) เป็นวารสารทเี กดิ ขนึ จากวสิ ยั ทศั น์ และความมงุ่ มนั ของหลกั สตู รวทิ ยาศาสตรมหาบณั ฑติ

สาขาวชิ านวตั กรรมการพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์ คณะสถาปัตยกรรมศาสตรแ์ ละการผงั เมอื ง

มหาวทิ ยาลยั ธรรมศาสตร์ ในการทจี ะเป็นผนู้ ําศาสตรอ์ สงั หารมิ ทรพั ยเ์ ชงิ บรู ณาการ ตลอดจนเป็น

สอื กลางในการเผยแพร่ผลการวจิ ยั บทความตา่ งๆ ทางดา้ นอสงั หารมิ ทรพั ยโ์ ดยภาพรวม โดยมี

กําหนดการออกวารสารปีละ ครงั โดยครงั นเี ป็นฉบบั ที ปีที ซงึ เป็นฉบบั แรกของวารสาร และ

หลกั สตู รฯ

วารสารฉบบั นไี ดแ้ บง่ เป็น สว่ น ไดแ้ ก่ บทความทางวชิ าการจากผทู้ รงคุณวฒุ ิ และบทความวจิ ยั
วารสารฉบบั นไี ดร้ บั เกยี รตจิ ากอาจารยผ์ ทู้ รงคณุ วฒุ ใิ นการนําเสนอบทความทางวชิ าการจาํ นวน
บทความ และบทความวจิ ยั อกี จาํ นวน บทความ ซงึ เป็นบทความทมี ปี ระโยชน์และคุณค่าทางวชิ าการ
และธุรกจิ อสงั หารมิ ทรพั ยต์ อ่ ผอู้ า่ น

หลกั สตู รวทิ ยาศาสตรมหาบณั ฑติ สาขาวชิ านวตั กรรมการพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์
บรรณาธกิ าร

11

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Master of Innovative Real Estate Development (MIRED)

Department of Innovative Real Estate Development is one of the departments in Faculty
of Architecture and Planning, Thammasat University. The department handles two programs
concerning real estate development professionals: (1) Bachelor of Science Program in
Architecture for Real Estate Development (BARED) and (2) Master of Science Program in
Innovative Real Estate Development (MIRED).

Master of Science Program in Innovative Real Estate Development (MIRED) focuses on
producing morality, ethics, maturity, higher knowledge in sustainable real estate development
goals in various aspects of economy, society, culture, technology, and environment in hyper
competition with multi-disciplinary according to initiative philosophy of “Thammasat University”,
creating bodies of knowledge and addressing the country’s issues with commitment to virtues
and the public interests. Master of Innovative Real Estate Development Program is an advanced
professional program. With an emphasis on developing strategic thinking skills and expertise in
real estate development, the program addresses the theory of real estate development, law for
real estate business, project management, marketing for real estate in twenty-first century,
financial management and investment in real estate project, feasibility study for real estate
development project, including innovation, construction, property and facility management for
sustainability and social responsibility.

As to the research works, Master of Innovative Real Estate Development Program has
produced research works in various fields, both in forms of thesis and independent study, covering
the major domains in real estate development business. The program maintains high standard
of academic works by integrating real estate development bodies of knowledge, professional
practices, and research methodologies in order to enhance the improvement in real estate
development industry and academy.

12

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Fact Sheet
Master of Science in Innovative Real Estate Development (MIRED)

Establishment : Year 2008 BC.
Teach by : Department of Innovative Real Estate Development

Faculty of Architecture and Planning, Thammasat University
Number of Faculty Members : 5 Persons
Faculty Members Hold Doctoral Degree : 5 Persons (100%)
Faculty Members Hold Academic Position : 3 Persons (60%)
Number of Classes : 12 Classes
Studying Plan Offer : 2 Plans (Thesis and Independent Study)
Retention Rate : 100% (3 consecutive years)
Graduation Rate (within 2 year) : More than 90% (3 consecutive years)
Currently Student : 48 Students

(30 students from class 11 and 18 students from class 12)

13

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Supply Chain and Customer Experience Management for Hotel Business After
Coronavirus Disease 2019 (COVID-19) Under-control
By
Asst.Prof.Dr.Vuttapong Larpcharoen, CEM.

Assistant Professor of Innovative Real Estate Development Department,
Thammasat University

Currently, the Coronavirus Disease 2019 (COVID-19) has spread to many countries in
every continent. Many counties have given the warning to their travelers not to travel during this
time and stay home as much as possible. This results the zero percent of occupancy rate for
many hotels.

When the travelers decide not to travel, the transportation company temporarily shut down
the business. For example, the nine Thai airlines had submitted requests to temporarily halt their
operations to The Civil Aviation Authority of Thailand (CAAT) including Thai Airways International,
Thai Smile, Bangkok Airways, Thai AirAsia, Thai AirAsia X, Thai Lion Air, Nok Air, Nok Scoot
and Thai VietJet Air. (Anukul, 2020)
Supply Chain in Hotel Business

Hotel business is one of many businesses in tourism industry. Normally, the hotel
business has it cycle: high season, shoulder season (between high and low season), and low
season. Therefore, the hotel business is a component in tourism industry.

The important thing is that the hotel business is a hospitality business. Hotel as a product
is perishable, untouchable and unable to be stored to sell in the future.

14

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Supply Chain Management (SCM) has over years been mainly focused on the
manufacturing sectors. Over the time little attention was given to service industries and more so
to Tourism. A supply chain mainly entails flow of goods towards the end consumer and a
backward flow of information towards the producer.

The process consists of seven core processes; managing relationship with customers,
managing quality of service, management of demand, fulfilling orders, managing manufacturing
flow, procuring materials, and services, developing products and commercialization. Business
leaders are therefore empowered by this concept to make decisions that assist in the optimal
integration of all the links in the chain of supply.

In tourism supply chain, all members of the supply chain need to work together to deliver
an appealing customer experience (Song, 2012). A supplier does not act independently from
other suppliers as the overall experience of customers depend on their service encounters at the
various level of the purchase and consumption process.

SCM has become an important hotel business management concept because it enable
organizations to make use of the new forms of technology tools that transforms realities in the
marketplace. Ideally, in the current competitive market, delivering the best service is inadequate
for creating memorable experiences and as such, companies need to possess the best
information as it now a key differentiator in the market (Ali & Frew, 2012). Companies need to be
able to view their entire supply chain from a single point. To achieve that, they require information
technologies that will enable then to collect, process, access demand data necessary for
supporting customized and superior customer experiences (Sharpley & Stone, 2012). When the
integrative technologies are deployed in the supply chain, the tourism and hotel firms can leverage
information to implement change in the marketplace, effectively identify customer needs, offer
total customer satisfaction and preserve the brand integrity.

15

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

During the serious time, many businesses try to lower their costs by decreasing salary of
the companies’ executive and temporary shut down the business and hope that the situation will
be recovered soon and the business will run as normal

The concept of Customer experience management in tourism industry

Customer experiences are critical in the tourism industry, and that is why players in the
industry should strive to know about it. To beat the competition, players in the tourism industry
are keeping track of customer desires, needs and wishes in a bid to provide true experiences
and get repeat customers (Verheof et al., 2009).

Verheolf et al. (2009) contend that in an era where customers use consumption to develop
identities, define themselves and establish a sense of belonging, and where their motivation are
driven by sensory and emotional elements of the transaction, products and services alone cannot
satisfy them adequately. Sharpley and Stone (2012) argue that all tourists need are satisfying
experiences that can be achieved through activities such as visiting travel destinations, staying
in hotels and dining in restaurants. For this reason, it is important to provide experiences that
customers desire because it is a component of managing customer experience.

Best practices of hotel supply chain and tourist experience

Thailand tourism sector needs to develop best practices in their supply chain to manage
and deliver superior customer experience at each touch point. Tourist derive their experiences
from services, communication and people, therefore it is important to ensure the supply chain
touches on these aspects.

A main practice of providing exceptional tourist experience is working with the tourist as
the goal of the supply chain is to deliver services that promote great customer experiences. An
effective TSCM understands the needs and demand of the tourists and therefore it is important
to collaborate with the customer to support demand forecasting and development of innovative
business processes and services. Working directly with the customer enable tourism firms to

16

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

create real value for customers as well as supply chain partners. This practice enable tourism
organizations to build strong and personalized relationship with their customers by leveraging
CRM.

Second, aligning supply chain responsibilities and creating visibility is crucial for effective
management of customer experiences. Distorted information across the supply chain can lead to
ineffectiveness, misguided capacity and poor customer experience. End to end visibility is
essential for identifying inefficiencies and avoiding disruptions. Transparency in supply chain is
important for customers as it enables them to know the providence behind the services they
receive and technology plays a main role in disseminating this information. By taking advantage
of technology, an organization can also maximize efficiency while at the same time speeding up
supply chain operations.

Third, the establishment of effective partnership in the supply chain is critical for fast
response to customer needs as well as quality provision services. Collaboration support real-time
communication and information sharing, and synchronization enabling supply chain members to
make fast and accurate decisions, improve performance, develop innovative services and
enhance customer satisfaction.

Finally, tourists are increasingly becoming concerned with the environment, and it is a
good practice for tourism firms to adopt sustainable supply chains. Most tourists are demanding
services that integrate quality and sustainability because they have understood the importance of
tourism destinations meeting their current needs without negatively impacting on the ability to
meet the need of future generations concerning social, environmental or economic issues.

In conclusion, this paper discusses how tourism organizations are using SCM to create
customer experiences. It is clear that today tourism organizations can no longer provide superior
customer experience by pursuing strategies that merely depend on volume and output, rather
they use the supply chain concept where they can leverage the collective competencies in pursuit

17

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

of unique customer experiences. Hotel businesses build on relationship management, demand
management, and use of integrative technologies to deliver superior customer experiences.

References
Ali, A., & Frew, A. J. (2012). Information communication technologies and sustainable tourism.
New York: Routledge.

Anukul. (2020). 9 Thai airlines stop services during Covid-19 crisis. Retrieved from
https://thethaiger.com/coronavirus/9-thai-airlines-stop-services-during-covid-19-crisis

Sharpley, R., & Stone, P. R. (2012). Contemporary tourist experience: Concepts and
consequences. London: Routledge.

Song, H. (2012). Tourism Supply Chain Management. New York: Routledge.

Verhoef, P. C., Lemon, K. N., Parasuraman, A., Roggeveen, A., Tsiros, M., & Schlesinger, L. A.
(2009). Customer Experience Creation: Determinants, Dynamics and Management Strategies.
Journal of Retailing, 85(1), 31-41. doi:10.1016/j.jretai.2008.11.001 retrieved from
http://www.rug.nl/staff/p.c.verhoef/jr_customer_experience.pdf

18

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยม์ าตราสาํ คญั สาํ หรบั นักพฒั นาอสงั หาริมทรพั ย์
ผชู้ ว่ ยศาสตราจารย์ ดร.กองกูณฑ์ โตชยั วฒั น์
สาขาวชิ านวตั กรรมการพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์
คณะสถาปัตยกรรมศาสตรแ์ ละการผงั เมอื ง
มหาวทิ ยาลยั ธรรมศาสตร์
[email protected]

ในการพฒั นาโครงการอสงั หาริมทรพั ย์ นักพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์จําเป็นต้องเกียวขอ้ งกับผู้
ทเี กยี ขอ้ งหลายฝ่าย อาทเิ ช่น ลูกคา้ ผอู้ อกแบบ ผรู้ บั เหมาก่อสรา้ ง เจา้ ของทดี นิ ผจู้ ดั จําหน่าย เจา้ ของ
สํานักงานให้เช่า สถาบนั การเงนิ ตลอดจนทปี รกึ ษา และพนักงานทที ํางานให้องค์กรของตน ในการ
ดงั กล่าว นักพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์จะตอ้ งเกยี วขอ้ งกบั การทําสญั ญากบั ผทู้ เี กยี วขอ้ งหลายลกั ษณะ ดงั
สรปุ ในรปู ที 1

รปู ที 1 ลกั ษณะสญั ญาทสี าํ คญั ในการพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์
ตามหลกั นิตศิ าสตร์ คู่สญั ญาสามารถกําหนดเงอื นไขสญั ญาอย่างไรกไ็ ดต้ ามทคี ู่สญั ญาทงั สอง
ฝ่ายเจตนาจะมนี ิตสิ มั พนั ธ์กนั ตราบใดทไี ม่เป็นการขดั ต่อศลี ธรรมอนั ดี ไม่เป็นการพ้นวสิ ยั และไม่ไดม้ ี
กฎหมายห้ามไว้โดยแจ้งชดั (สํานักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา, 2535, มาตรา 150) อย่างไรก็ตาม

19

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

เงอื นไขทีคู่สญั ญาไม่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาก็จะถูกกําหนดไว้ในกฎหมายทีเกียวข้อง โดยเฉพาะ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพที 3 เอกเทศสญั ญา ซงึ เป็นสญั ญาทมี กั จะถูกใชเ้ ป็นประจําจงึ
กาํ หนดเป็นขอ้ กําหนดมาตรฐานไว้ รวมถงึ ในขอ้ กฎหมายอนื ๆ ทเี กยี วขอ้ ง ไดแ้ ก่ บรรพที 1 หลกั ทวั ไป
และบรรพ 2 หนี

บทความนี ผู้เขียนได้ทําการวเิ คราะห์หาหลักเอกเทศสญั ญารวมถึงหลกั กฎหมายสําคัญที
เกยี วขอ้ งกบั กระบวนการพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 1 หลกั
ทวั ไป บรรพ 2 หนี และ บรรพ 3 เอกเทศสญั ญา และนํามาเรยี บเรยี งไวเ้ พอื เป็นขอ้ มูลเบืองต้นสําหรบั
นกั พฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ยแ์ ละผทู้ เี กยี วขอ้ งสะดวกในการนําไปใชท้ าํ การศกึ ษาอา้ งองิ ต่อไป

1. บรรพ 1 หลกั ทวั ไป

1.1) ลกั ษณะ 1 บทเบด็ เสรจ็ ทวั ไป
มาตรา 4 กฎหมายนัน ต้องใช้ในบรรดากรณีซึงต้องด้วยบทบญั ญตั ใิ ด ๆ แห่งกฎหมายตามตวั อกั ษร
หรอื ตามความมุ่งหมายของบทบญั ญตั นิ นั ๆ

เมอื ไม่มบี ทกฎหมายทจี ะยกมาปรบั คดไี ด้ ใหว้ นิ ิจฉยั คดนี นั ตามจารตี ประเพณีแห่งทอ้ งถนิ ถา้ ไม่
มจี ารตี ประเพณีเช่นว่านนั ใหว้ นิ ิจฉัยคดอี าศยั เทยี บบทกฎหมายทใี กลเ้ คยี งอย่างยงิ และถา้ บทกฎหมาย
เชน่ นนั กไ็ ม่มดี ว้ ย ใหว้ นิ ิจฉยั ตามหลกั กฎหมายทวั ไป
มาตรา 7 ถ้าจะต้องเสียดอกเบียแก่กันและมิได้กําหนดอัตราดอกเบียไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบท
กฎหมายอนั ชดั แจง้ ใหใ้ ชอ้ ตั รารอ้ ยละเจด็ ครงึ ตอ่ ปี
มาตรา 66 นิติบุคคลย่อมมีสทิ ธิและหน้าทีตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนีหรือกฎหมายอืน
ภายในขอบแห่งอํานาจหน้าทหี รอื วตั ถุประสงคด์ งั ไดบ้ ญั ญตั หิ รอื กําหนดไว้ในกฎหมาย ขอ้ บงั คบั หรอื
ตราสารจดั ตงั
มาตรา 67 ภายใต้บงั คบั มาตรา 66 นิตบิ ุคคลย่อมมสี ทิ ธแิ ละหน้าทเี ช่นเดยี วกบั บุคคลธรรมดา เวน้ แต่
สทิ ธแิ ละหน้าทซี งึ โดยสภาพจะพงึ มพี งึ เป็นไดเ้ ฉพาะแก่บคุ คลธรรมดาเท่านนั
มาตรา 70 นติ บิ ุคคลตอ้ งมผี แู้ ทนคนหนึงหรอื หลายคน ทงั นตี ามทกี ฎหมาย ขอ้ บงั คบั หรอื ตราสารจดั ตงั
จะไดก้ ําหนดไวค้ วามประสงคข์ องนติ บิ คุ คลย่อมแสดงออกโดยผแู้ ทนของนิตบิ ุคคล

1.2) ลกั ษณะ 3 ทรพั ย์
มาตรา 137 ทรพั ย์ หมายความว่า วตั ถมุ รี ปู รา่ ง
มาตรา 138 ทรพั ยส์ นิ หมายความรวมทงั ทรพั ยแ์ ละวตั ถุไม่มรี ปู ร่างซงึ อาจมรี าคาและอาจถอื เอาได้

20

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

มาตรา 139 อสงั หารมิ ทรพั ย์ หมายความว่า ทดี นิ และทรพั ย์อนั ตดิ อยู่กบั ทดี นิ มลี กั ษณะเป็นการถาวร
หรอื ประกอบเป็นอนั เดยี วกบั ที ดนิ นนั และหมายความรวมถงึ ทรพั ยส์ นิ อนั เกยี วกบั ทดี นิ หรอื ทรพั ยอ์ นั
ตดิ อย่กู บั ทดี นิ หรอื ประกอบเป็นอนั เดยี วกบั ทดี นิ นันดว้ ย

1.3) ลกั ษณะ 4 นิติกรรม
มาตรา 149 นิตกิ รรม หมายความว่า การใด ๆ อนั ทําลงโดยชอบด้วยกฎหมายและด้วยใจสมคั ร มุ่ง
โดยตรงต่อการผกู นติ สิ มั พนั ธข์ นึ ระหว่างบคุ คลเพอื จะกอ่ เปลยี นแปลง โอน สงวน หรอื ระงบั ซงึ สทิ ธิ
มาตรา 150 การใดมวี ตั ถุประสงคเ์ ป็นการต้องหา้ มชดั แจง้ โดยกฎหมายเป็นการพน้ วสิ ยั หรอื เป็นการขดั
ตอ่ ความสงบเรยี บรอ้ ยหรอื ศลี ธรรมอนั ดขี องประชาชน การนนั เป็นโมฆะ
มาตรา 151 การใดเป็นการแตกต่างกบั บทบญั ญตั ขิ องกฎหมายถ้ามใิ ช่กฎหมายอนั เกยี วกบั ความสงบ
เรยี บรอ้ ยหรอื ศลี ธรรมอนั ดขี องประชาชนการนนั ไม่เป็นโมฆะ
มาตรา 152 การใดมไิ ดท้ าํ ใหถ้ ูกตอ้ งตามแบบทกี ฎหมายบงั คบั ไวก้ ารนันเป็นโมฆะ
มาตรา 153 การใดมไิ ดเ้ ป็นไปตามบทบญั ญตั ขิ องกฎหมายว่าดว้ ยความสามารถของบุคคล การนนั เป็น
โมฆยี ะ
มาตรา 171 ในการตคี วามการแสดงเจตนานนั ใหเ้ พ่งเลง็ ถงึ เจตนาอนั แทจ้ รงิ ยงิ กว่าถอ้ ยคาํ สํานวนหรอื
ตวั อกั ษร
1.4) ลกั ษณะ 6 อายุความ
มาตรา 193/9 สทิ ธเิ รยี กรอ้ งใด ๆ ถา้ มไิ ดใ้ ชบ้ งั คบั ภายในระยะเวลาทกี ฎหมายกําหนด สทิ ธเิ รยี กรอ้ งนัน
เป็นอนั ขาดอายุความ
มาตรา 193/30 อายุความนัน ถ้าประมวลกฎหมายนีหรอื กฎหมายอนื มไิ ด้บญั ญตั ิไว้โดยเฉพาะ ให้มี
กําหนดสบิ ปี

2. บรรพ 2 หนี

2.1) ลกั ษณะ 1 บทเบด็ เสรจ็ ทวั ไป
มาตรา 194 ดว้ ยอํานาจแห่งมูลหนี เจา้ หนีย่อมมสี ทิ ธจิ ะเรยี กใหล้ กู หนีชาํ ระหนีได้ อนึงการชําระหนีดว้ ย
งดเวน้ การอนั ใดอนั หนงึ กย็ ่อมมไี ด้
มาตรา 213 ถา้ ลกู หนลี ะเลยเสยี ไมช่ าํ ระหนขี องตน เจา้ หนจี ะรอ้ งขอต่อศาลใหส้ งั บงั คบั ชําระหนกี ไ็ ด้ เวน้
แต่ สภาพแหง่ หนจี ะไมเ่ ปิดช่องใหท้ าํ เช่นนันได้

เมอื สภาพแห่งหนีไม่เปิดช่องใหบ้ งั คบั ชําระหนีได้ ถ้าวตั ถุแห่งหนีเป็นอนั ใหก้ ระทําการอนั หนึง
อนั ใด เจา้ หนจี ะรอ้ ง

21

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

ขอต่อศาลใหส้ งั บงั คบั ใหบ้ ุคคลภายนอกกระทําการอันนันโดยให้ลูกหนีเสยี ค่าใช้จ่ายใหก้ ไ็ ด้ แต่ถ้าวตั ถุ
แห่งหนีเป็นอนั ให้กระทํานิตกิ รรมอย่างใดอย่างหนึงไซร้ ศาลจะสงั ใหถ้ อื เอาตามคําพพิ ากษาแทนการ
แสดงเจตนาของลกู หนกี ไ็ ด้

ส่วนหนีซงึ มวี ตั ถุเป็นอนั จะใหง้ ดเวน้ การอนั ใด เจา้ หนีจะเรยี กรอ้ งให้รอื ถอนการทไี ดก้ ระทําลง
แลว้ นนั โดยใหล้ ูกหนี
เสยี ค่าใชจ้ า่ ย และใหจ้ ดั การอนั ควรเพอื กาลภายหน้าดว้ ยกไ็ ด้

อนึงบทบัญญัติในวรรคทังหลายทีกล่าวมาก่อนนี หากระทบกระทังถึงสิทธิทีจะเรียกเอา
คา่ เสยี หายไม่
มาตรา 224 หนีเงนิ นัน ท่านใหค้ ดิ ดอกเบยี ในระหว่างเวลาผดิ นัดร้อยละเจด็ กงึ ต่อปี ถ้าเจา้ หนีอาจจะ
เรยี กดอกเบยี ไดส้ งู กวา่ นนั โดยอาศยั เหตุอย่างอนื อนั ชอบดว้ ยกฎหมาย กใ็ หค้ งสง่ ดอกเบยี ตอ่ ไปตามนนั

ทา่ นหา้ มมใิ หค้ ดิ ดอกเบยี ซอ้ นดอกเบยี ในระหวา่ งผดิ นดั
การพสิ จู น์คา่ เสยี หายอย่างอนื นอกกว่านนั ทา่ นอนุญาตใหพ้ สิ จู น์ได้

2.2) ลกั ษณะ 2 สญั ญา
มาตรา 368 สญั ญานนั ท่านใหต้ คี วามไปตามความประสงคใ์ นทางสุจรติ โดยพเิ คราะหถ์ งึ ปกตปิ ระเพณี
ดว้ ย
มาตรา 369 ในสญั ญาต่างตอบแทนนนั ค่สู ญั ญาฝ่ายหนึงจะไม่ยอมชําระหนีจนกว่าอกี ฝ่ายหนึงจะชําระ
หนี หรอื ขอปฏบิ ตั กิ ารชาํ ระหนีกไ็ ด้ แต่ความขอ้ นีท่านมใิ หใ้ ชบ้ งั คบั ถ้าหนีของค่สู ญั ญาอกี ฝ่ายหนึงยงั ไม่
ถงึ กาํ หนด
มาตรา 386 ถ้าคู่สญั ญาฝ่ายหนึงมสี ทิ ธเิ ลกิ สญั ญาโดยขอ้ สญั ญาหรอื โดยบทบญั ญตั แิ ห่งกฎหมาย การ
เลกิ สญั ญาเช่นนนั ย่อมทาํ ดว้ ยแสดงเจตนาแกอ่ กี ฝ่ายหนงึ

แสดงเจตนาดงั กล่าวมาในวรรคก่อนนนั ท่านวา่ หาอาจจะถอนไดไ้ ม่
มาตรา 387 ถา้ ค่สู ญั ญาฝ่ายหนึงไม่ชําระหนี อกี ฝ่ายหนึงจะกําหนดระยะเวลาพอสมควร แลว้ บอกกล่าว
ใหฝ้ ่ายนนั ชําระหนีภายในระยะเวลานนั กไ็ ด้ ถ้าและฝ่ายนนั ไม่ชําระหนีภายในระยะเวลาทกี าํ หนดใหไ้ ซร้
อกี ฝ่ายหนงึ จะเลกิ สญั ญาเสยี กไ็ ด้
มาตรา 388 ถ้าวตั ถุทปี ระสงคแ์ ห่งสญั ญานัน ว่าโดยสภาพหรอื โดยเจตนาทคี ่สู ญั ญาไดแ้ สดงไว้ จะเป็น
ผลสาํ เรจ็ ไดก้ แ็ ต่ดว้ ยการชาํ ระหนี ณ เวลามกี ําหนดกด็ ี หรอื ภายในระยะเวลาอนั ใดอนั หนึงซงึ กาํ หนดไว้
กด็ แี ละกําหนดเวลาหรอื ระยะเวลานนั ไดล้ ่วงพน้ ไปโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึงมไิ ด้ชําระหนีไซร้ ท่านว่าอกี ฝ่าย
หนงึ จะเลกิ สญั ญานนั เสยี กไ็ ด้ มพิ กั ตอ้ งบอกกล่าวดงั ว่าไวใ้ นมาตราก่อนนนั เลย
มาตรา 389 ถา้ การชาํ ระหนที งั หมดหรอื แต่บางสว่ นกลายเป็นพน้ วสิ ยั เพราะเหตอุ ย่างใดอย่างหนึงอนั จะ
โทษลกู หนไี ดไ้ ซร้ เจา้ หนจี ะเลกิ สญั ญานนั เสยี กไ็ ด้

22

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

มาตรา 391 เมอื คู่สญั ญาฝ่ายหนึงได้ใช้สทิ ธเิ ลกิ สญั ญาแลว้ ค่สู ญั ญาแต่ละฝ่ายจําต้องให้อกี ฝ่ายหนึงได้
กลบั คนื สฐู่ านะดงั ทเี ป็นอยเู่ ดมิ แต่ทงั นจี ะใหเ้ ป็นทเี สอื มเสยี แกส่ ทิ ธขิ องบคุ คลภายนอกหาไดไ้ ม่

สว่ นเงนิ อนั จะตอ้ งใชค้ นื ในกรณีดงั กล่าวมาในวรรคตน้ นัน ท่านใหบ้ วกดอกเบยี เขา้ ดว้ ย คดิ ตงั แต่
เวลาทไี ดร้ บั ไวส้ ่วนทเี ป็นการงานอนั ไดก้ ระทําใหแ้ ละเป็นการยอมใหใ้ ช้ทรพั ยน์ ันการทจี ะชดใชค้ นื ท่าน
ให้ทําได้ด้วยใช้เงนิ ตามควรค่าแห่งการนัน ๆ หรอื ถ้าในสญั ญามกี ําหนดว่าให้ใช้เงนิ ตอบแทน ก็ให้ใช้
ตามนนั

การใชส้ ทิ ธเิ ลกิ สญั ญานนั หากระทบกระทงั ถงึ สทิ ธเิ รยี กรอ้ งค่าเสยี หายไม่
มาตรา 420 ผใู้ ดจงใจหรอื ประมาทเลนิ เลอ่ ทําต่อบุคคลอนื โดยผดิ กฎหมายใหเ้ ขาเสยี หายถงึ แก่ชวี ติ กด็ ี
แก่ร่างกายก็ดี อนามยั ก็ดเี สรภี าพก็ดี ทรพั ย์สนิ หรอื สทิ ธิอย่างหนึงอย่างใดกด็ ี ท่านว่าผู้นันทําละเมดิ
จาํ ตอ้ งใชค้ า่ สนิ ไหมทดแทนเพอื การนนั
มาตรา 425 นายจา้ งต้องร่วมกนั รบั ผดิ กบั ลูกจา้ งในผลแห่งละเมดิ ซงึ ลูกจา้ งได้กระทําไปในทางการที
จา้ งนนั
มาตรา 426 นายจา้ งซงึ ไดใ้ ชค้ ่าสนิ ไหมทดแทนใหแ้ ก่บคุ คลภายนอกเพอื ละเมดิ อนั ลกู จา้ งไดท้ าํ นนั ชอบ
ทจี ะได้
ชดใชจ้ ากลูกจา้ งนนั
มาตรา 438 ค่าสนิ ไหมทดแทนจะพงึ ใชโ้ ดยสถานใดเพยี งใดนนั ใหศ้ าลวนิ ิจฉยั ตามควรแก่พฤตกิ ารณ์และ
ความรา้ ยแรงแห่งละเมดิ

อนึงค่าสนิ ไหมทดแทนนันไดแ้ ก่การคนื ทรพั ย์สนิ อนั ผูเ้ สยี หายต้องเสยี ไปเพราะละเมดิ หรอื ใช้
ราคาทรพั ยส์ นิ นันรวมทงั ค่าเสยี หายอนั จะพงึ บงั คบั ใหใ้ ช้เพอื ความเสยี หายอย่างใด ๆ อนั ได้ก่อขนึ นัน
ดว้ ย

3. บรรพ 3 เอกเทศสญั ญา

3.1) ลกั ษณะ 1 ซือขาย
มาตรา 453 อนั ว่าซือขายนันคอื สญั ญาซึงบุคคลฝ่ ายหนึงเรยี กว่าผู้ขาย โอนกรรมสทิ ธแิ ห่งทรพั ย์สนิ
ใหแ้ ก่บคุ คลอกี ฝ่ายหนงึ เรยี กว่าผซู้ อื และผซู้ อื ตกลงว่าจะใชร้ าคาทรพั ยส์ นิ นนั ใหแ้ กผ่ ขู้ าย
มาตรา 456 การซอื ขายอสงั หารมิ ทรพั ย์ ถ้ามไิ ดเ้ ป็นหนังสอื และจดทะเบยี นต่อพนักงานเจา้ หน้าทไี ซร้
ทา่ นวา่ เป็นโมฆะ วธิ นี ใี หใ้ ชถ้ งึ ซอื ขายเรอื กําปันหรอื เรอื มรี ะวางตงั แตห่ กตนั ขนึ ไป เรอื กลไฟหรอื เรอื ยนต์
มรี ะวางตงั แต่หา้ ตนั ขนึ ไป ทงั ซอื ขายแพและสตั วพ์ าหนะดว้ ย

อนงึ สญั ญาจะขายหรอื จะซอื ทรพั ยส์ นิ อย่างใด ๆ ดงั วา่ มานกี ด็ ี คาํ มนั ในการซอื ขายทรพั ยส์ นิ เช่น
ว่านนั กด็ ี ถา้ มไิ ดม้ หี ลกั ฐานเป็นหนงั สอื อยา่ งหนงึ อย่างใดลงลายมอื ชอื ฝ่ายผตู้ อ้ งรบั ผดิ เป็นสําคญั หรอื ได้
วางประจาํ ไว้ หรอื ไดช้ าํ ระหนบี างสว่ นแลว้ ท่านว่าจะฟ้องรอ้ งใหบ้ งั คบั คดหี าไดไ้ ม่

23

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

บทบญั ญตั ทิ กี ล่าวมาในวรรคกอ่ นนี ทา่ นใหใ้ ชบ้ งั คบั ถงึ สญั ญาซอื ขายสงั หารมิ ทรพั ยซ์ งึ ตกลงกนั
เป็นราคาหา้ รอ้ ยบาท หรอื กวา่ นนั ขนึ ไปดว้ ย
มาตรา 457 ค่าฤชาธรรมเนยี มทาํ สญั ญาซอื ขายนนั ผซู้ อื ผขู้ ายพงึ ออกใชเ้ ท่ากนั ทงั สองฝ่าย
มาตรา 458 กรรมสทิ ธใิ นทรพั ยส์ นิ ทขี ายนนั ยอ่ มโอนไปยงั ผซู้ อื ตงั แต่ขณะเมอื ไดท้ าํ สญั ญาซอื ขายกนั
มาตรา 461 ผขู้ ายจาํ ตอ้ งสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ซงึ ขายนนั ใหแ้ กผ่ ซู้ อื
มาตรา 464 ค่าขนส่งทรพั ย์สนิ ซงึ ไดซ้ อื ขายกนั ไปยงั ทแี ห่งอนื นอกจากสถานทอี นั พงึ ชําระหนีนัน ผูซ้ อื
พงึ ออกใช้
มาตรา 465 ในการซอื ขายสงั หารมิ ทรพั ยน์ นั

(1) หากวา่ ผขู้ ายสง่ มอบทรพั ยส์ นิ น้อยกว่าทไี ดส้ ญั ญาไว้ ท่านว่าผซู้ อื จะปัดเสยี ไม่รบั เอาเลยกไ็ ด้
แต่ถา้ ผซู้ อื รบั เอาทรพั ยส์ นิ นนั ไว้ ผซู้ อื กต็ อ้ งใชร้ าคาตามสว่ น

(2) หากวา่ ผขู้ ายสง่ มอบทรพั ยส์ นิ มากกว่าทไี ดส้ ญั ญาไว้ ท่านวา่ ผซู้ อื จะรบั เอาทรพั ยส์ นิ นนั ไวแ้ ต่
เพยี งตามสญั ญาและนอกกว่านันปัดเสยี ก็ได้ หรอื จะปัดเสยี ทงั หมดไม่รบั เอาไว้เลยก็ได้ ถ้าผู้ซอื รบั เอา
ทรพั ยส์ นิ อนั เขาสง่ มอบเช่นนนั ไวท้ งั หมด ผซู้ อื กต็ อ้ งใชร้ าคาตามสว่ น

(3) หากวา่ ผขู้ ายส่งมอบทรพั ยส์ นิ ตามทไี ดส้ ญั ญาไวร้ ะคนกบั ทรพั ยส์ นิ อย่างอนื อนั มไิ ดร้ วมอย่ใู น
ขอ้ สญั ญาไซรท้ า่ นว่าผซู้ อื จะรบั เอาทรพั ยส์ นิ ไวแ้ ต่ตามสญั ญา และนอกกวา่ นนั ปัดเสยี กไ็ ด้ หรอื จะปัดเสยี
ทงั หมดกไ็ ด้
มาตรา 466 ในการซอื ขายอสงั หารมิ ทรพั ยน์ ัน หากว่าไดร้ ะบุจาํ นวนเนือทที งั หมดไว้ และผขู้ ายส่งมอบ
ทรพั ยส์ นิ น้อยหรอื มากไปกว่าทไี ดส้ ญั ญาไซร้ ท่านว่าผซู้ อื จะปัดเสยี หรอื จะรบั เอาไวแ้ ละใชร้ าคาตามสว่ น
กไ็ ดต้ ามแตจ่ ะเลอื ก

อนงึ ถา้ ขาดตกบกพร่องหรอื ลําจํานวนไมเ่ กนิ กวา่ รอ้ ยละหา้ แห่งเนอื ทที งั หมดอนั ไดร้ ะบุไวน้ ันไซร้
ท่านว่าผซู้ อื จําตอ้ งรบั เอาและใชร้ าคาตามสว่ นแต่ว่าผซู้ อื อาจจะเลกิ สญั ญาเสยี ไดใ้ นเมอื ขาดตกบกพร่อง
หรอื ลําจาํ นวนถงึ ขนาด ซงึ หากผซู้ อื ไดท้ ราบก่อนแลว้ คงจะมไิ ดเ้ ขา้ ทาํ สญั ญานนั
มาตรา 467 ในขอ้ รบั ผดิ เพอื การทที รพั ยข์ าดตกบกพร่อง หรอื ลําจํานวนนัน ท่านหา้ มมใิ ห้ฟ้องคดเี มอื
พน้ กาํ หนดปีหนงึ นบั แตเ่ วลาสง่ มอบ
มาตรา 468 ถา้ ในสญั ญาไม่มกี ําหนดเงอื นเวลาใหใ้ ชร้ าคาไซรผ้ ขู้ ายชอบทจี ะยดึ หน่วงทรพั ยส์ นิ ทขี ายไว้
ไดจ้ นกว่าจะใชร้ าคา
มาตรา 472 ในกรณีทที รพั ยส์ นิ ซงึ ขายนนั ชํารุดบกพร่องอย่างหนึงอย่างใดอนั เป็นเหตุใหเ้ สอื มราคาหรอื
เสอื มความเหมาะสมแก่ประโยชน์อนั มุ่งจะใช้เป็นปกตกิ ็ดี ประโยชน์ทมี ุ่งหมายโดยสญั ญาก็ดี ท่านว่า
ผขู้ ายตอ้ งรบั ผดิ

ความทกี ลา่ วมาในมาตรานยี ่อมใชไ้ ด้ ทงั ทผี ขู้ ายรอู้ ย่แู ลว้ หรอื ไม่รวู้ ่าความชาํ รุดบกพร่องมอี ยู่
มาตรา 473 ผขู้ ายยอ่ มไม่ตอ้ งรบั ผดิ ในกรณดี งั จะกล่าวต่อไปนี คอื

24

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

(1) ถา้ ผซู้ อื ไดร้ อู้ ย่แู ลว้ แต่ในเวลาซอื ขายว่ามคี วามชาํ รุดบกพร่องหรอื ควรจะไดร้ เู้ ช่นนนั หากได้
ใชค้ วามระมดั ระวงั อนั จะพงึ คาดหมายไดแ้ ตว่ ญิ ชู น

(2) ถา้ ความชาํ รุดบกพร่องนนั เป็นอนั เหน็ ประจกั ษ์แลว้ ในเวลาสง่ มอบ และผซู้ อื รบั เอาทรพั ยส์ นิ
นนั ไวโ้ ดยมไิ ดอ้ ดิ เออื น

(3) ถา้ ทรพั ยส์ นิ นนั ไดข้ ายทอดตลาด
มาตรา 474 ในขอ้ รบั ผดิ เพอื ชํารุดบกพร่องนัน ท่านหา้ มมใิ หฟ้ ้องคดเี มอื พน้ เวลาปีหนึงนับแต่เวลาทไี ด้
พบเหน็ ความชาํ รดุ บกพรอ่ ง
มาตรา 475 หากว่ามบี ุคคลผใู้ ดมาก่อการรบกวนขดั สทิ ธขิ องผูซ้ อื ในอนั จะครองทรพั ยส์ นิ โดยปรกตสิ ุข
เพราะบคุ คลผนู้ นั มสี ทิ ธเิ หนอื ทรพั ยส์ นิ ทไี ดซ้ อื ขายกนั นนั อย่ใู นเวลาซอื ขายกด็ ี เพราะความผดิ ของผู้ขาย
กด็ ี ท่านว่าผขู้ ายจะตอ้ งรบั ผดิ ในผลอนั นนั
มาตรา 476 ถา้ สทิ ธขิ องผกู้ ่อการรบกวนนนั ผซู้ อื รอู้ ยแู่ ลว้ ในเวลาซอื ขาย ทา่ นวา่ ผขู้ ายไม่ตอ้ งรบั ผดิ
มาตรา 483 คู่สญั ญาซอื ขายจะตกลงกนั ว่าผู้ขายจะไม่ต้องรบั ผดิ เพอื ความชํารุดบกพร่องหรอื เพอื การ
รอนสทิ ธกิ ไ็ ด้
มาตรา 485 ขอ้ สญั ญาว่าจะไม่ต้องรบั ผดิ นัน ไม่อาจคุม้ ความรบั ผดิ ของผูข้ ายในผลของการอนั ผขู้ ายได้
กระทาํ ไปเอง หรอื ผลแห่งขอ้ ความจรงิ อนั ผขู้ ายไดร้ อู้ ย่แู ละปกปิดเสยี
มาตรา 486 ผซู้ อื จาํ ตอ้ งรบั มอบทรพั ยส์ นิ ทตี นไดร้ บั ซอื และใชร้ าคาตามขอ้ สญั ญาซอื ขาย
มาตรา 488 ถา้ ผซู้ อื พบเหน็ ความชํารุดบกพรอ่ งในทรพั ยส์ นิ ซงึ ตนไดร้ บั ซอื ผซู้ อื ชอบทจี ะยดึ หน่วงราคา
ทยี งั ไม่ไดช้ าํ ระไวไ้ ดท้ งั หมดหรอื แต่บางสว่ น เวน้ แตผ่ ขู้ ายจะหาประกนั ทสี มควรใหไ้ ด้

3.2) ลกั ษณะ 4 เช่าทรพั ย์
มาตรา 537 อนั วา่ เช่าทรพั ยส์ นิ นนั คอื สญั ญาซงึ บคุ คลคนหนงึ เรยี กวา่ ผใู้ หเ้ ช่า ตกลงใหบ้ คุ คลอกี คนหนงึ
เรยี กว่าผเู้ ช่าไดใ้ ชห้ รอื ไดร้ บั ประโยชน์ในทรพั ยส์ นิ อย่างใดอย่างหนงึ ชวั ระยะเวลาอนั มจี าํ กดั และผเู้ ช่าตก
ลงจะใหค้ า่ เช่าเพอื การนนั
มาตรา 538 เช่าอสงั หารมิ ทรพั ยน์ นั ถ้ามไิ ดม้ หี ลกั ฐานเป็นหนังสอื อย่างหนึงอย่างใดลงลายมอื ชอื ฝ่ายที
ต้องรบั ผดิ เป็นสําคญั ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บงั คบั คดหี าได้ไม่ ถ้าเช่ามกี ําหนดกว่าสามปีขนึ ไป หรือ
กําหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน
เจา้ หน้าที ท่านวา่ การเชา่ นนั จะฟ้องรอ้ งใหบ้ งั คบั คดไี ดแ้ ต่เพยี งสามปี
มาตรา 539 ค่าฤชาธรรมเนียมทาํ สญั ญาเช่านนั คสู่ ญั ญาพงึ ออกใชเ้ สมอกนั ทงั สองฝ่าย
มาตรา 540 อนั อสงั หารมิ ทรพั ย์ ท่านหา้ มมใิ หเ้ ช่ากนั เป็นกําหนดเวลาเกนิ กว่าสามสบิ ปี ถา้ ไดท้ ําสญั ญา
กนั ไวเ้ ป็นกาํ หนดเวลานานกว่านนั ทา่ นกใ็ หล้ ดลงมาเป็นสามสบิ ปี

อนงึ กําหนดเวลาเชา่ ดงั กลา่ วมานี เมอื สนิ ลงแลว้ จะต่อสญั ญาอกี กไ็ ด้ แต่ตอ้ งอย่าใหเ้ กนิ สามสบิ ปี
นบั แตว่ นั ตอ่ สญั ญา

25

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

มาตรา 541 สญั ญาเชา่ นนั จะทาํ กนั เป็นกําหนดว่าตลอดอายขุ องผใู้ หเ้ ช่าหรอื ของผเู้ ช่ากใ็ หท้ ําได้
มาตรา 544 ทรพั ย์สนิ ซึงเช่านัน ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรพั ย์สินนันไม่ว่า
ทงั หมดหรอื แต่บางสว่ นใหแ้ ก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทําได้ไม่ เวน้ แต่จะไดต้ กลงกนั ไวเ้ ป็นอย่าง
อนื ในสญั ญาเช่า

ถา้ ผเู้ ช่าประพฤตฝิ ่าฝืนบทบญั ญตั อิ นั นี ผใู้ หเ้ ช่าจะบอกเลกิ สญั ญาเสยี กไ็ ด้
มาตรา 545 ถ้าผู้เช่าเอาทรพั ย์สนิ ซึงตนเช่าไปให้ผู้อนื เช่าช่วงอีกทอดหนึงโดยชอบ ท่านว่าผู้เช่าช่วง
ย่อมต้องรบั ผดิ ต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงในกรณีเช่นว่านีหากผู้เช่าช่วงจะได้ใชค้ ่าเช่าให้แก่ผู้เช่าไปก่อน
ท่านว่าผเู้ ช่าช่วงหาอาจจะยกขนึ เป็นขอ้ ต่อสผู้ ใู้ หเ้ ช่าไดไ้ ม่

อนงึ บทบญั ญตั อิ นั นไี ม่หา้ มการทผี ใู้ หเ้ ช่าจะใชส้ ทิ ธขิ องตนตอ่ ผเู้ ชา่
มาตรา 546 ผใู้ หเ้ ช่าจาํ ตอ้ งสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ซงึ ใหเ้ ชา่ นนั ในสภาพอนั ซ่อมแซมดแี ลว้
มาตรา 547 ผเู้ ช่าต้องเสยี ค่าใชจ้ ่ายไปโดยความจําเป็นและสมควรเพอื รกั ษาทรพั ยส์ นิ ซงึ เช่านันเท่าใด
ผใู้ หเ้ ช่าจาํ ตอ้ งชดใชใ้ หแ้ ก่ผเู้ ชา่ เวน้ แตค่ ่าใชจ้ า่ ยเพอื บํารุงรกั ษาตามปกตแิ ละเพอื ซอ่ มแซมเพยี งเลก็ น้อย
มาตรา 548 ถา้ ผใู้ หเ้ ช่าสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ซงึ เช่านนั โดยสภาพไม่เหมาะแก่การทจี ะใชเ้ พอื ประโยชน์ทเี ช่า
มา ผเู้ ช่าจะบอกเลกิ สญั ญาเสยี กไ็ ด้
มาตรา 550 ผู้ให้เช่าย่อมต้องรบั ผิดในความชํารุดบกพร่องอนั เกดิ ขนึ ในระหว่างเวลาเช่า และผูใ้ ห้เช่า
ต้องจดั การซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซงึ เป็นการจําเป็นขนึ เวน้ แต่การซ่อมแซมชนิดซงึ มกี ฎหมายหรอื
จารตี ประเพณีวา่ ผเู้ ชา่ จะพงึ ตอ้ งทาํ เอง
มาตรา 551 ถ้าความชาํ รุดบกพร่องแหง่ ทรพั ยส์ นิ ทเี ช่านนั ไม่เป็นเหตถุ งึ แก่ผเู้ ช่าจะตอ้ งปราศจากการใช้
และประโยชน์ และผู้ให้เช่ายงั แก้ไขได้ไซร้ ผูเ้ ช่าต้องบอกกล่าวแก่ผูใ้ ห้เช่าให้จดั การแก้ไขความชํารุด
บกพร่องนนั ก่อน ถ้าและผใู้ หเ้ ช่าไม่จดั ทําใหค้ นื ดภี ายในเวลาอนั สมควรผเู้ ช่าจะบอกเลกิ สญั ญาเสยี กไ็ ด้
หากวา่ ความชาํ รุดบกพร่องนนั รา้ ยแรงถงึ สมควรจะทาํ เช่นนัน
มาตรา 552 อนั ผเู้ ช่าจะใช้ทรพั ยส์ นิ ทเี ช่าเพอื การอย่างอนื นอกจากทใี ชก้ นั ตามประเพณีนิยมปกติ หรอื
การดงั กาํ หนดไวใ้ นสญั ญานนั ทา่ นว่าหาอาจจะทําไดไ้ ม่
มาตรา 553 ผเู้ ช่าจาํ ตอ้ งสงวนทรพั ยส์ นิ ทเี ช่านนั เสมอกบั ทวี ญิ ชู นจะพงึ สงวนทรพั ยส์ นิ ของตนเอง และ
ตอ้ งบาํ รุงรกั ษาทงั ทาํ การซ่อมแซมเลก็ น้อยดว้ ย
มาตรา 554 ถ้าผู้เช่ากระทําการฝ่าฝืนบทบญั ญตั ใิ นมาตรา 552 มาตรา 553 หรอื ฝ่าฝืนขอ้ สญั ญา ผูใ้ ห้
เช่าจะบอกกล่าวใหผ้ เู้ ช่าปฏบิ ตั ใิ หถ้ ูกต้องตามบทกฎหมายหรอื ขอ้ สญั ญานัน ๆ กไ็ ด้ ถา้ และผเู้ ช่าละเลย
เสยี ไมป่ ฏบิ ตั ติ ามทา่ นวา่ ผใู้ หเ้ ช่าจะบอกเลกิ สญั ญาเสยี กไ็ ด้
มาตรา 555 ผเู้ ช่าจาํ ต้องยอมใหผ้ ใู้ หเ้ ช่าหรอื ตวั แทนของผใู้ หเ้ ช่าเขา้ ตรวจดูทรพั ยส์ นิ ทเี ช่าเป็นครงั คราว
ในเวลาและระยะอนั สมควร
มาตรา 556 ถา้ ในระหวา่ งเวลาเชา่ มเี หตุจะตอ้ งซอ่ มแซมทรพั ยส์ นิ ซงึ เช่านนั เป็นการเร่งรอ้ น และผใู้ หเ้ ชา่
ประสงคจ์ ะทาํ การอนั เป็นจําเพอื ทจี ะซอ่ มแซมเช่นว่านนั ไซร้ ท่านว่าผเู้ ช่าจะไม่ยอมใหท้ ํานนั ไม่ได้ แมถ้ งึ

26

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

ว่าการนันจะเป็นความไม่สะดวกแก่ตน ถ้าการซ่อมแซมเป็นสภาพซงึ ต้องกนิ เวลานานเกนิ สมควร จน
เป็นเหตุใหท้ รพั ยส์ นิ นนั ไมเ่ หมาะแก่การทจี ะใชเ้ พอื ประโยชน์ทเี ช่ามา ผเู้ ชา่ จะบอกเลกิ สญั ญาเสยี กไ็ ด้
มาตรา 557 ในกรณอี ยา่ งใด ๆ ดงั จะกล่าวตอ่ ไปนี คอื

(1) ถา้ ทรพั ยส์ นิ ทเี ชา่ นนั ชาํ รดุ ควรทผี ใู้ หเ้ ช่าจะตอ้ งซอ่ มแซมกด็ ี
(2) ถา้ จะตอ้ งจดั การอย่างหนงึ อยา่ งใดเพอื ปัดป้องภยนั ตรายแก่ทรพั ยส์ นิ นนั กด็ ี
(3) ถ้าบุคคลภายนอกรุกลําเขา้ มาในทรพั ย์สนิ ทเี ช่าหรอื เรยี กอ้างสทิ ธอิ ย่างใดอย่างหนึงเหนือ
ทรพั ยส์ นิ นนั กด็ ี
ในเหตุดงั กลา่ วนนั ใหผ้ เู้ ชา่ แจง้ เหตแุ กผ่ ใู้ หเ้ ช่าโดยพลนั เวน้ แตผ่ ใู้ หเ้ ช่าจะไดท้ ราบเหตุนนั อยู่ก่อน
แลว้ ถ้าผูเ้ ช่าละเลยเสยี ไม่ปฏบิ ตั ติ ามบทบญั ญตั นิ ีไซร้ ท่านว่าผู้เช่าจะต้องรบั ผดิ ต่อผูใ้ ห้เช่าในเมอื ผใู้ ห้
เชา่ ตอ้ งเสยี หายอย่างใด ๆ เพราะความละเลยชกั ชา้ ของผเู้ ชา่ นนั
มาตรา 558 อนั ทรพั ย์สนิ ทเี ช่านัน ถ้ามไิ ดร้ บั อนุญาตของผูใ้ หเ้ ช่าก่อน ผู้เช่าจะทําการดดั แปลงหรอื ต่อ
เตมิ อยา่ งหนงึ อย่างใดหาไดไ้ ม่ ถา้ และผเู้ ชา่ ทาํ ไปโดยมไิ ดร้ บั อนุญาตของผใู้ หเ้ ช่าเชน่ นนั ไซร้ เมอื ผใู้ หเ้ ช่า
เรยี กรอ้ งผเู้ ช่าจะต้องทาํ ใหท้ รพั ยส์ นิ นนั กลบั คนื คงสภาพเดมิ ทงั จะต้องรบั ผดิ ตอ่ ผใู้ หเ้ ช่าในความสูญหาย
หรอื บบุ สลายอยา่ งใด ๆ อนั เกดิ แต่การดดั แปลงตอ่ เตมิ นนั ดว้ ย
มาตรา 559 ถ้าไม่มกี ําหนดโดยสญั ญาหรอื โดยจารตี ประเพณีว่าจะพงึ ชําระค่าเช่า ณ เวลาใด ท่านให้
ชําระเมอื สนิ ระยะเวลาอนั ไดต้ กลงกําหนดกนั ไวท้ ุกคราวไป กล่าวคอื ว่าถา้ เช่ากนั เป็นรายปีกพ็ งึ ชําระค่า
เช่าเมอื สนิ ปี ถา้ เชา่ กนั เป็นรายเดอื นกพ็ งึ ชาํ ระค่าเชา่ เมอื สนิ เดอื น
มาตรา 560 ถา้ ผเู้ ช่าไม่ชาํ ระคา่ เชา่ ผใู้ หเ้ ชา่ จะบอกเลกิ สญั ญาเสยี กไ็ ด้
แต่ถา้ คา่ เชา่ นนั จะพงึ สง่ เป็นรายเดอื น หรอื สง่ เป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดอื นขนึ ไป ผใู้ หเ้ ช่าตอ้ ง
บอกกล่าวแกผ่ เู้ ช่ากอ่ นวา่ ใหช้ าํ ระค่าเช่าภายในเวลาใด ซงึ พงึ กําหนดอยา่ ใหน้ ้อยกวา่ สบิ หา้ วนั
มาตรา 561 ถ้ามไิ ด้ทําหนังสอื ลงลายมอื ชือของคู่สญั ญาแสดงไว้ต่อกนั ว่าทรพั ย์สนิ ทีให้เช่ามสี ภาพ
เป็นอยอู่ ยา่ งไร ท่านใหส้ นั นษิ ฐานไวก้ อ่ นว่าผเู้ ช่าไดร้ บั ทรพั ยส์ นิ ทเี ช่านนั ไปโดยสภาพอนั ซอ่ มแซมดแี ลว้
และเมอื สญั ญาได้เลกิ หรอื ระงบั ลง ผู้เช่าก็ต้องส่งคนื ทรพั ย์สนิ ในสภาพเช่นนัน เว้นแต่จะพสิ ูจน์ได้ว่า
ทรพั ยส์ นิ นนั มไิ ดซ้ ่อมแซมไวด้ ใี นขณะทสี ง่ มอบ
มาตรา 562 ผู้เช่าจะต้องรบั ผดิ ในความสูญหายหรอื บุบสลายอย่างใด ๆ อนั เกดิ ขนึ แก่ทรพั ย์สนิ ทเี ช่า
เพราะความผดิ ของผูเ้ ช่าเอง หรอื ของบุคคลซงึ อยู่กบั ผเู้ ช่า หรอื ของผูเ้ ช่าช่วง แต่ผูเ้ ช่าไม่ต้องรับผดิ ใน
ความสญู หายหรอื บบุ สลายอนั เกดิ แตก่ ารใชท้ รพั ยส์ นิ นันโดยชอบ
มาตรา 563 คดอี นั ผใู้ หเ้ ช่าจะฟ้องผเู้ ช่าเกยี วแก่สญั ญาเช่านนั ท่านหา้ มมใิ หฟ้ ้องเมอื พน้ กําหนดหกเดอื น
นบั แตว่ นั สง่ คนื ทรพั ยส์ นิ ทเี ช่า
มาตรา 564 อนั สญั ญาเช่านัน ท่านว่าย่อมระงบั ไปเมอื สนิ กําหนดเวลาทไี ด้ตกลงกนั ไว้ มพิ กั ต้องบอก
กล่าวกอ่ น

27

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

มาตรา 566 ถ้ากําหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความทีตกลงกนั หรือไม่พงึ สนั นิษฐานได้ไซร้ ท่านว่า
คสู่ ญั ญาฝ่ายใดจะบอกเลกิ สญั ญาเชา่ ในขณะเมอื สดุ ระยะเวลาอนั เป็นกําหนดชาํ ระค่าเช่ากไ็ ดท้ ุกระยะ แต่
ตอ้ งบอกกล่าวแกอ่ กี ฝ่ายหนงึ ใหร้ ตู้ วั กอ่ นชวั กําหนดเวลาชาํ ระค่าเช่าระยะหนงึ เป็นอย่างน้อยแตไ่ ม่จาํ ต้อง
บอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดอื น
มาตรา 569 อนั สญั ญาเช่าอสงั หารมิ ทรพั ยน์ ันย่อมไม่ระงบั ไปเพราะเหตุโอนกรรมสทิ ธทิ รพั ย์สนิ ซึงให้
เช่า ผรู้ บั โอนยอ่ มรบั ไปทงั สทิ ธแิ ละหน้าทขี องผโู้ อนซงึ มตี ่อผเู้ ช่านนั ดว้ ย
มาตรา 570 ในเมอื สนิ กาํ หนดเวลาเชา่ ซงึ ไดต้ กลงกนั ไวน้ นั ถา้ ผเู้ ช่ายงั คงครองทรพั ยส์ นิ อยู่ และผใู้ หเ้ ช่ารู้
ความนนั แลว้ ไม่ทกั ทว้ งไซรท้ ่านใหถ้ อื วา่ คสู่ ญั ญาเป็นอนั ไดท้ าํ สญั ญาใหม่ต่อไปไม่มกี ําหนดเวลา

3.3) ลกั ษณะ 6 จา้ งแรงงาน
มาตรา 575 อนั ว่าจา้ งแรงงานนนั คอื สญั ญาซงึ บคุ คลคนหนึงเรยี กว่าลกู จา้ ง ตกลงจะทาํ งานใหแ้ ก่บุคคล
อกี คนหนงึ เรยี กวา่ นายจา้ งและนายจา้ งตกลงจะใหส้ นิ จา้ งตลอดเวลาทที าํ งานให้
มาตรา 577 นายจา้ งจะโอนสทิ ธขิ องตนใหแ้ ก่บคุ คลภายนอกกไ็ ดเ้ มอื ลกู จา้ งยนิ ยอมพรอ้ มใจด้วย ลกู จา้ ง
จะใหบ้ ุคคลภายนอกทาํ งานแทนตนกไ็ ดเ้ มอื นายจา้ งยนิ ยอมพรอ้ มใจดว้ ย

ถา้ คสู่ ญั ญาฝ่ายใดทาํ การฝ่าฝืนบทบญั ญตั นิ ี คสู่ ญั ญาอกี ฝ่ายหนงึ จะบอกเลกิ สญั ญาเสยี กไ็ ด้
มาตรา 578 ถา้ ลกู จา้ งรบั รองโดยแสดงออกชดั หรอื โดยปรยิ ายว่าตนเป็นผมู้ ฝี ีมอื พเิ ศษ หากมาปรากฏว่า
ไรฝ้ ีมอื เชน่ นนั ไซร้ ท่านวา่ นายจา้ งชอบทจี ะบอกเลกิ สญั ญาเสยี ได้
มาตรา 579 การทลี กู จา้ งขาดงานไปโดยเหตอุ นั สมควรและชวั ระยะเวลาน้อยพอสมควรนนั ท่านวา่ ไม่ทํา
ใหน้ ายจา้ งมสี ทิ ธบิ อกเลกิ สญั ญาได้
มาตรา 580 ถา้ ไม่มกี ําหนดโดยสญั ญาหรอื จารตี ประเพณีว่าจะพงึ จ่ายสนิ จา้ งเมอื ไร ท่านว่าพงึ จ่ายเมอื
งานได้ทําแลว้ เสรจ็ ถ้าการจ่ายสนิ จ้างนันไดก้ ําหนดกนั ไว้เป็นระยะเวลา กใ็ ห้พงึ จ่ายเมอื สุดระยะเวลา
เช่นนนั ทกุ คราวไป
มาตรา 581 ถ้าระยะเวลาทีได้ตกลงว่าจ้างกนั นันสุดสนิ ลงแล้วลูกจ้างยงั คงทํางานอยู่ต่อไปอีก และ
นายจา้ งรดู้ งั นนั กไ็ ม่ทกั ทว้ งไซร้ ท่านใหส้ นั นิษฐานไวก้ ่อนวา่ ค่สู ญั ญาเป็นอนั ไดท้ าํ สญั ญาจา้ งกนั ใหม่โดย
ความอย่างเดยี วกนั กบั สญั ญาเดมิ แต่คสู่ ญั ญาฝ่ายใดฝ่ายหนงึ อาจจะเลกิ สญั ญาเสยี ไดด้ ว้ ยการบอกกล่าว
ตามความในมาตราต่อไปนี
มาตรา 582 ถ้าคู่สญั ญาไม่ไดก้ ําหนดลงไว้ในสญั ญาว่าจะจา้ งกนั นานเท่าไร ท่านว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึงจะ
เลกิ สญั ญาด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้าในเมอื ถึงหรอื ก่อนจะถึงกําหนดจ่ายสนิ จ้างคราวใดคราวหนึง
เพอื ใหเ้ ป็นผลเลกิ สญั ญากนั เมอื ถงึ กําหนดจ่ายสนิ จา้ งคราวถดั ไปขา้ งหน้ากอ็ าจทาํ ไดแ้ ต่ไม่จําต้องบอก
กล่าวลว่ งหน้ากว่าสามเดอื น

28

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

อนึงในเมอื บอกกล่าวดงั ว่านี นายจ้างจะจ่ายสนิ จ้างแก่ลูกจ้างเสยี ให้ครบจํานวนทจี ะต้องจ่าย
จนถงึ เวลาเลกิ สญั ญาตามกําหนดทบี อกกล่าวนันทเี ดยี ว แลว้ ปล่อยลูกจา้ งจากงานเสยี ในทนั ทกี อ็ าจทํา
ได้
มาตรา 583 ถ้าลูกจา้ งจงใจขดั คําสงั ของนายจา้ งอนั ชอบดว้ ยกฎหมายกด็ ี หรอื ละเลยไม่นําพาต่อคําสงั
เช่นว่านนั เป็นอาจณิ กด็ ี ละทงิ การงานไปเสยี กด็ ี กระทําความผดิ อย่างรา้ ยแรงกด็ ี หรอื ทําประการอนื อนั
ไม่สมแก่การปฏบิ ตั หิ น้าทขี องตนใหล้ ุล่วงไปโดยถูกต้องและสุจรติ กด็ ี ท่านว่านายจา้ งจะไล่ออกโดยมพิ กั
ตอ้ งบอกกล่าวลว่ งหน้าหรอื ใหส้ นิ ไหมทดแทนกไ็ ด้
มาตรา 584 ถ้าจา้ งแรงงานรายใดมสี าระสําคญั อยู่ทตี วั บุคคลผู้เป็นนายจ้าง ท่านว่าสญั ญาจา้ งเช่นนัน
ยอ่ มระงบั ไปดว้ ยมรณะแหง่ นายจา้ ง
มาตรา 586 ถ้าลูกจ้างเป็นผู้ซงึ นายจา้ งได้จ้างเอามาแต่ต่างถนิ โดยนายจ้างออกเงนิ ค่าเดนิ ทางให้ไซร้
เมอื การจา้ งแรงงานสุดสนิ ลงและถ้ามไิ ดก้ ําหนดกนั ไวเ้ ป็นอย่างอนื ในสญั ญาแลว้ ท่านว่านายจา้ งจําต้อง
ใชเ้ งนิ ค่าเดนิ ทางขากลบั ให้ แต่จะตอ้ งเป็นดงั ต่อไปนี คอื

(1) สญั ญามไิ ดเ้ ลกิ หรอื ระงบั เพราะการกระทาํ หรอื ความผดิ ของลูกจา้ ง และ
(2) ลกู จา้ งกลบั ไปยงั ถนิ ทไี ดจ้ า้ งเอามาภายในเวลาอนั สมควร

3.4) ลกั ษณะ 7 จ้างทาํ ของ
มาตรา 587 อนั วา่ จา้ งทาํ ของนนั คอื สญั ญาซงึ บุคคลคนหนงึ เรยี กว่าผรู้ บั จา้ ง ตกลงจะทาํ การงานสงิ ใดสงิ
หนึงจนสําเรจ็ ให้แก่บุคคลอกี คนหนึง เรยี กว่าผูว้ ่าจา้ ง และผูว้ ่าจ้างตกลงจะใหส้ นิ จา้ งเพอื ผลสําเรจ็ แห่ง
การทที าํ นนั
มาตรา 588 เครอื งมอื ต่าง ๆสาํ หรบั ใชท้ าํ การงานใหส้ าํ เรจ็ นนั ผรู้ บั จา้ งเป็นผจู้ ดั หา
มาตรา 589 ถา้ สมั ภาระสาํ หรบั ทาํ การงานทกี ล่าวนนั ผรู้ บั จา้ งเป็นผจู้ ดั หา ทา่ นว่าตอ้ งจดั หาชนดิ ทดี ี
มาตรา 590 ถ้าสมั ภาระนันผูว้ ่าจ้างเป็นผู้จดั หามาส่ง ท่านใหผ้ ูร้ บั จา้ งใชส้ มั ภาระดว้ ยความระมดั ระวงั
และประหยดั อยา่ ใหเ้ ปลอื งเสยี เปลา่ เมอื ทาํ การงานสําเรจ็ แลว้ มสี มั ภาระเหลอื อย่กู ใ็ หค้ นื แกผ่ วู้ ่าจา้ ง
มาตรา 591 ถา้ ความชาํ รุดบกพร่องหรอื ความชกั ชา้ ในการทที ํานนั เกดิ ขนึ เพราะสภาพแห่งสมั ภาระซงึ ผู้
วา่ จา้ งสง่ ใหก้ ด็ ี เพราะคาํ สงั ของผวู้ า่ จา้ งกด็ ี ท่านว่าผรู้ บั จา้ งไมต่ อ้ งรบั ผดิ เวน้ แตจ่ ะไดร้ อู้ ย่แู ลว้ ว่าสมั ภาระ
นนั ไมเ่ หมาะ หรอื วา่ คาํ สงั นนั ไม่ถูกตอ้ งและมไิ ดบ้ อกกล่าวตกั เตอื น
มาตรา 592 ผรู้ บั จา้ งจาํ ต้องยอมใหผ้ วู้ ่าจา้ งหรอื ตวั แทนของผวู้ ่าจา้ งตรวจตราการงานไดต้ ลอดเวลาทที าํ
อยนู่ นั
มาตรา 593 ถ้าผูร้ บั จา้ งไม่เรมิ ทําการในเวลาอนั ควร หรอื ทําการชกั ชา้ ฝ่าฝืนขอ้ กําหนดแห่งสญั ญากด็ ี
หรอื ทาํ การชกั ชา้ โดยปราศจากความผดิ ของผวู้ ่าจา้ ง จนอาจคาดหมายล่วงหน้าไดว้ ่าการนนั จะไม่สําเรจ็
ภายในกําหนดเวลาทไี ดต้ กลงกนั ไวก้ ็ดี ผูว้ ่าจ้างชอบทจี ะเลกิ สญั ญาเสยี ได้ มพิ กั ต้องรอคอยใหถ้ งึ เวลา
กาํ หนดสง่ มอบของนนั เลย

29

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

มาตรา 594 ถ้าในระหว่างเวลาทที าํ การอยู่นันเป็นวสิ ยั จะคาดหมายล่วงหน้าได้แน่นอนว่า การทที ํานัน
จะสําเรจ็ อย่างบกพร่องหรอื จะเป็นไปในทางอนั ฝ่าฝืนขอ้ สญั ญาเพราะความผดิ ของผรู้ บั จา้ งไซร้ ผวู้ ่าจา้ ง
จะบอกกล่าวให้ผู้รบั จ้างแก้ไขสงิ ทบี กพร่องให้คนื ดี หรอื ทําการให้เป็นไปตามสญั ญา ภายในเวลาอนั
สมควรซงึ กําหนดใหใ้ นคําบอกกล่าวนันก็ไดถ้ ้าและคลาดกําหนดนันไปท่านว่าผวู้ ่าจ้างชอบทจี ะเอาการ
นนั ใหบ้ ุคคลภายนอกซ่อมแซมหรอื ทําต่อไปไดซ้ งึ ผู้รบั จา้ งจะตอ้ งเสยี งความเสยี หายและออกค่าใช้จ่าย
ทงั สนิ
มาตรา 595 ถ้าผู้รบั จ้างเป็นผู้จดั หาสมั ภาระไซร้ ความรบั ผดิ ของผู้รบั จ้างในการบกพร่องนัน ท่านให้
บงั คบั ดว้ ย
บทแห่งประมวลกฎหมายนี ลกั ษณะซอื ขาย
มาตรา 596 ถา้ ผรู้ บั จา้ งสง่ มอบการทที าํ ไมท่ นั เวลาทไี ดก้ าํ หนดไวใ้ นสญั ญากด็ ี หรอื ถา้ ไม่ไดก้ ําหนดเวลา
ไว้ในสญั ญาเมอื ล่วงพ้นเวลาอนั ควรแก่เหตุก็ดี ผู้ว่าจา้ งชอบทจี ะลดสนิ จ้างลง หรอื ถ้าสาระสําคญั แห่ง
สญั ญาอยทู่ เี วลา กช็ อบทจี ะเลกิ สญั ญาได้
มาตรา 597 ถา้ ผวู้ ่าจา้ งยอมรบั มอบการทที าํ นนั แลว้ โดยมไิ ดอ้ ดิ เออื น ผรู้ บั จา้ งกไ็ ม่ตอ้ งรบั ผดิ เพอื การที
สง่ มอบเนนิ ชา้
มาตรา 598 ถา้ ผวู้ ่าจา้ งยอมรบั มอบการทที าํ นนั แลว้ ทงั ชํารุดบกพรอ่ งมไิ ดอ้ ดิ เออื นโดยแสดงออกชดั หรอื
โดยปรยิ าย ผรู้ บั จา้ งกไ็ ม่ต้องรบั ผดิ เวน้ แต่ความชาํ รุดบกพร่องนันเป็นเช่นจะไม่พงึ พบไดใ้ นขณะเมอื รบั
มอบ หรอื ผรู้ บั จา้ งไดป้ ิดบงั ความนนั เสยี
มาตรา 599 ในกรณที สี ง่ มอบเนินชา้ ไปกด็ ี หรอื สง่ มอบการทที าํ ชาํ รดุ บกพร่องกด็ ี ทา่ นว่าผวู้ ่าจา้ งชอบที
จะยดึ หน่วงสนิ จา้ งไวไ้ ด้ เวน้ แตผ่ รู้ บั จา้ งจะใหป้ ระกนั ตามสมควร
มาตรา 600 ถา้ มไิ ดก้ ําหนดไวเ้ ป็นอย่างอนื ในสญั ญาไซร้ ท่านว่าผรู้ บั จา้ งจะตอ้ งรบั ผดิ เพอื การทที าํ ชํารุด
บกพร่อง เพยี งแต่ทปี รากฏขนึ ภายในปีหนึงนับแต่วนั สง่ มอบ หรอื ทปี รากฏขนึ ภายในห้าปี ถา้ การทที ํา
นนั เป็นสงิ ปลูกสรา้ งกบั พนื ดนิ นอกจากเรอื นโรงทาํ ดว้ ยเครอื งไม้

แตข่ อ้ จาํ กดั นที า่ นมใิ หใ้ ชบ้ งั คบั เมอื ปรากฏวา่ ผรู้ บั จา้ งไดป้ ิดบงั ความชํารุดบกพรอ่ งนนั
มาตรา 601 ทา่ นหา้ มมใิ หฟ้ ้องผรู้ บั จา้ งเมอื พน้ ปีหนงึ นบั แต่วนั การชาํ รุดบกพรอ่ งไดป้ รากฏขนึ
มาตรา 602 อนั สนิ จา้ งนนั พงึ ใชใ้ หเ้ มอื รบั มอบการทที ํา

ถา้ การทที ํานันมกี ําหนดว่าจะส่งรบั กนั เป็นสว่ น ๆ และไดร้ ะบุจํานวนสนิ จ้างไวเ้ ป็นส่วน ๆ ไซร้
ทา่ นว่าพงึ ใชส้ นิ จา้ ง
เพอื การแตล่ ะสว่ นในเวลารบั เอาสว่ นนนั
มาตรา 605 ถา้ การทจี า้ งยงั ทาํ ไมแ่ ลว้ เสรจ็ อย่ตู ราบใด ผวู้ า่ จา้ งอาจบอกเลกิ สญั ญาได้ เมอื เสยี คา่ สนิ ไหม
ทดแทนใหแ้ ก่ผรู้ บั จา้ งเพอื ความเสยี หายอยา่ งใด ๆ อนั เกดิ แต่การเลกิ สญั ญานนั

30

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

มาตรา 606 ถ้าสาระสําคญั แห่งสญั ญาอยู่ทคี วามรู้ความสามารถของตวั ผู้รบั จ้างและผู้รบั จ้างตายก็ดี
หรอื ตกเป็นผไู้ ม่สามารถทาํ การทรี บั จา้ งนนั ตอ่ ไปไดด้ ว้ ยมใิ ช่เพราะความผดิ ของตนกด็ ี ท่านวา่ สญั ญานัน
ย่อมเป็นอนั สนิ ลง

ถ้าและการส่วนทไี ด้ทําขนึ แลว้ นันเป็นประโยชน์แก่ผวู้ ่าจ้างไซร้ท่านว่าผูว้ ่าจ้างจําตอ้ งรบั เอาไว้
และใชส้ นิ จา้ งตามสมควรแกส่ ว่ นนนั ๆ
มาตรา 607 ผูร้ บั จ้างจะเอาการทรี บั จา้ งทงั หมดหรอื แบ่งการแต่บางส่วนไปใหผ้ ู้รบั จ้างช่วงทําอกี ทอด
หนึงกไ็ ด้ เว้นแต่สาระสําคญั แห่งสญั ญานันจะอยู่ทคี วามรู้ความสามารถของตวั ผู้รบั จ้าง แต่ผูร้ บั จา้ งคง
ตอ้ งรบั ผดิ เพอื ความประพฤตหิ รอื ความผดิ อยา่ งใด ๆ ของผรู้ บั จา้ งช่วง

3.5) ลกั ษณะ 9 ยืม
มาตรา 650 อนั ว่ายมื ใชส้ นิ เปลอื งนนั คอื สญั ญาซงึ ผใู้ หย้ มื โอนกรรมสทิ ธใิ นทรพั ยส์ นิ ชนิดใชไ้ ปสนิ ไปนัน
เป็นปรมิ าณมีกําหนดให้ไปแก่ผู้ยืม และผู้ยมื ตกลงว่าจะคนื ทรพั ย์สินเป็นประเภท ชนิด และปริมาณ
เชน่ เดยี วกนั ใหแ้ ทนทรพั ยส์ นิ ซงึ ใหย้ มื นนั

สญั ญานยี อ่ มบรบิ ูรณ์ต่อเมอื สง่ มอบทรพั ยส์ นิ ทยี มื
มาตรา 651 ค่าฤชาธรรมเนียมในการทําสญั ญากด็ ี ค่าส่งมอบและส่งคนื ทรพั ยส์ นิ ซงึ ยมื กด็ ี ย่อมตกแก่ผู้
ยมื เป็นผเู้ สยี
มาตรา 652 ถ้าในสญั ญาไม่มกี ําหนดเวลาใหค้ นื ทรพั ย์สินซงึ ยมื ไป ผูใ้ ห้ยมื จะบอกกล่าวแก่ผู้ยมื ให้คนื
ทรพั ยส์ นิ ภายในเวลาอนั ควร ซงึ กาํ หนดใหใ้ นคาํ บอกกล่าวนนั กไ็ ด้
มาตรา 653 การกู้ยมื เงนิ กว่าห้าสบิ บาทขนึ ไปนัน ถ้ามไิ ด้มหี ลกั ฐานแห่งการกู้ยมื เป็นหนังสอื อย่างใด
อย่างหนงึ ลงลายมอื ชอื ผยู้ มื เป็นสาํ คญั ทา่ นว่าจะฟ้องรอ้ งใหบ้ งั คบั คดหี าไดไ้ ม่

ในการกู้ยมื เงนิ มหี ลกั ฐานเป็นหนังสอื นัน ท่านว่าจะนําสบื การใช้เงนิ ได้ต่อเมอื มหี ลกั ฐานเป็น
หนังสอื อย่างใดอย่างหนึงลงลายมอื ชอื ผู้ใหย้ มื มาแสดงหรอื เอกสารอนั เป็นหลกั ฐานแห่งการกู้ยมื นันได้
เวนคนื แลว้ หรอื ไดแ้ ทงเพกิ ถอนลงในเอกสารนนั แลว้
มาตรา 654 ท่านหา้ มมใิ หค้ ดิ ดอกเบยี เกนิ รอ้ ยละสบิ หา้ ต่อปี ถา้ ในสญั ญากําหนดดอกเบยี เกนิ กว่านนั ก็
ใหล้ ดลงมาเป็นรอ้ ยละสบิ หา้ ตอ่ ปี
มาตรา 655 ท่านหา้ มมใิ หค้ ดิ ดอกเบยี ในดอกเบยี ทคี า้ งชําระ แต่ทว่าเมอื ดอกเบยี คา้ งชาํ ระไม่น้อยกวา่ ปี
หนึง ค่สู ญั ญากู้ยมื จะตกลงกนั ใหเ้ อาดอกเบยี นนั ทบเขา้ กบั ตน้ เงนิ แลว้ ใหค้ ดิ ดอกเบยี ในจาํ นวนเงนิ ทที บ
เขา้ กนั นนั กไ็ ด้ แต่การตกลงเช่นนนั ตอ้ งทาํ เป็นหนงั สอื

ส่วนประเพณีการค้าขายทีคํานวณดอกทบต้นในบัญชีเดินสะพดั ก็ดี ในการค้าขายอย่างอืน
ทาํ นองเชน่ วา่ นกี ด็ ี หาอยใู่ นบงั คบั แหง่ บทบญั ญตั ซิ งึ กล่าวมาในวรรคก่อนนนั ไม่

31

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

4. สรปุ
บทความนี ผเู้ ขยี นไดว้ เิ คราะหแ์ ละสรุปขอ้ กฎหมายธุรกจิ สําคญั ทเี กยี วขอ้ งกบั เอกเทศสญั ญาซงึ

นักพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์จะต้องใช้ในการดําเนินธุรกจิ อย่างไรก็ตาม ยงั มีกฎหมายทีเกียวข้องกบั
กระบวนการพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ยอ์ กี จาํ นวนหลายฉบบั ทนี ักพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์จาํ เป็นต้องรู้ อาทิ
ประมวลกฎหมายทีดิน ประมวลกฎหมายรัษฎากร กฎหมายสิงแวดล้อม ประมวลกฎหมายอาญา
ตลอดจนประกาศของหน่วยงานราชการต่าง ๆ เป็นตน้
5. เอกสารอ้างอิง:
สํานักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา. (2535). ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. กรุงเทพมหานคร. ผู้
แต่ง.

32

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

การเลอื กทาํ เลทีตงั โครงการพฒั นาอสงั หาริมทรพั ย์

โดย

ผชู้ ่วยศาสตราจารย์ ดร.สุกลุ พฒั น์ ค้มุ ไพศาล

สาขาวชิ านวตั กรรมการพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์
คณะสถาปัตยกรรมศาสตรแ์ ละการผงั เมอื ง
มหาวทิ ยาลยั ธรรมศาสตร์
[email protected]

การเลอื กทาํ เลทตี งั โครงการพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์ ถอื เป็นภาระกจิ สาํ คญั ทผี ปู้ ระกอบการ
อสงั หารมิ ทรพั ยจ์ ะตอ้ งทาํ ก่อนการพฒั นาโครงการ เพราะทาํ เลทตี งั จะผกู พนั กบั ตําแหน่งทตี งั ของทดี นิ
และสภาพแวดลอ้ มหรอื สภาพเศรษฐกจิ บรเิ วณรอบ ๆ ทดี นิ ผนื นนั (สกุ ลุ พฒั น์ คุม้ ไพศาล, ) ทงั นี
ทดี นิ มคี วามสาํ คญั มากทสี ุดกบั การพฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ย์ เนอื งจากสงิ ปลกู สรา้ งทงั หมดในโครงการ
อสงั าหรมิ ทรพั ยจ์ ะตอ้ งปลูกหรอื ก่อสรา้ งลงบนทดี นิ หากเลอื กทาํ เลทตี งั ทดี นิ ไม่เหมาะสมแลว้ โครงการ
พฒั นาอสงั หารมิ ทรพั ยด์ งั กล่าวอาจเกดิ ปัญหาในการขายหรอื การเขา้ ใชพ้ นื ทไี ด้ ดงั ทไี ดก้ ลา่ วไปแลว้ วา่
ลกั ษณะเดน่ ของโครงการอสงั หารมิ ทรพั ย์ คอื โครงการอสงั หารมิ ทรพั ยไ์ มส่ ามารถจะเคลอื นทไี ดจ้ งึ ทํา
ใหไ้ ดร้ บั ผลกระทบและความเสยี งจากหลาย ๆ สาเหตุ เจากเหตุการณ์และสภาวะการณ์ตา่ งๆ ทเี กดิ ขนึ ใน
บรเิ วณทตี งั โครงการ

จากความจาํ เป็นเรอื งการเลอื กทาํ เลทตี งั ดงั กล่าว สกุ ลุ พฒั น์ คุม้ ไพศาล ( ) และขจรศกั ดิ
ไชยวงศ์ ( ) จงึ ไดร้ วบรวมปัจจยั ทางกายภาพต่าง ๆ ทเี กยี วขอ้ งกบั การพจิ ารณาเลอื กทาํ เลทตี งั โดย
การเลอื กทาํ เลทตี งั โดยใชเ้ กณฑ์ PACET ซงึ มหี ลกั ในการเลอื กทาํ เลทตี งั โครงการพฒั นา
อสงั หารมิ ทรพั ยด์ งั นี

P ยอ่ จาก Public Utilities สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ ทาํ เลทตี งั โครงการควรมี
สาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า นําประปา ระบบสอื สาร ฯลฯ ครบครนั และมคี ณุ ภาพเพยี งพอ เชน่ หากเกดิ
กรณไี ฟฟ้าดบั อาจจะมแี หล่งพลงั งานหรอื ไฟฟ้าสาํ รองแหล่งอนื ทีช่วยป้อนพลงั งานไฟฟ้าเขา้ สโู่ ครงการ
เพอื ไม่ใหโ้ ครงการเกดิ ความสญู เสยี ได้ ขณะเดยี วกนั ในการเลอื กทาํ เลทตี งั โครงการนนั ทางผพู้ ฒั นา
โครงการควรพจิ ารณาเลอื กทตี งั โครงการใหอ้ ยใู่ กลแ้ หลง่ สาธารณูปการ (บรกิ ารจากภาครฐั หรอื ทอ้ งถนิ )
เชน หากพฒั นาโครงการหม่บู า้ นจดั สรร กค็ วรเลอื กทาํ เลทตี งั ใหใ้ กลก้ บั ตลาด โรงเรยี นอนุบาล สถานี

33

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

ตํารวจ หากพฒั นาโครงการอาคารชุดพกั อาศยั สาํ หรบั ผสู้ งู อายุ กค็ วรเลอื กทาํ เลทใี กลก้ บั โรงพยาบาล
หรอื ศนู ยอ์ นามยั สาธารณสขุ หรอื สถานดี บั เพลงิ เผอื กรณฉี ุกเฉนิ ทผี ใู้ ชอ้ าคารเกดิ อบุ ตั เิ หตุหรอื กรณี
ฉุกเฉนิ จะไดจ้ ดั สง่ ไดอ้ ย่างรวดเรว็

A ยอ่ จาก Accessibility หมายถงึ การเขา้ สพู่ นื ทตี งั โครงการ การเขา้ ถงึ พนื ทโี ครงการมี
ความสาํ คญั ทงั กบั ผพู้ ฒั นาโครงการและผใู้ ชง้ าน และเป็นปัจจยั แรก ๆ ทผี พู้ ฒั นาโครงการพจิ ารณาใน
การเลอื กทาํ เลทตี งั เนอื งจากมผี ลดา้ นราคาซอื ขายทดี นิ หากทดี ินไม่มที างเขา้ ออกตามกฏหมาย ใหถ้ อื
เสมอื นว่าทดี นิ แปลงนนั ไมม่ ที างเขา้ ออก และราคาประเมนิ จะลดลงอย่างมาก (การุณย์ เดชพนั ธุ์, 2557)
นอกจากนแี ลว้ สกุ ุลพฒั น์ คุม้ ไพศาล, อศิ เรศ วรี ะประจกั ษ์ และการณุ ย์ เดชพนั ธุ์, ( ) ยงั ไดส้ รปุ
ความหมายของการเขา้ ออก Accessibility สามารถสรปุ ไดใ้ น กรณีดงั นี

1. การเขา้ ออกตามกฏหมาย (Legal Accessibility) หมายถงึ ทดี นิ แปลงทตี งั โครงการนนั มี
ดา้ นใดดา้ นหนงึ ทตี ดิ กบั ทางสาธารณะหรอื แม่นํา ลําคลองสาธารณะ สามารถถอื ไดว้ ่ามที างเขา้ ออก
สาธารณะตามกฏหมายแลว้ .แตห่ ากทดี นิ แปลงนนั เป็นทดี นิ ทไี ม่มที างเขา้ ออกตามกฏหมาย (ทดี นิ ตา
บอด) ผพู้ ฒั นาทดี นิ อาจพจิ ารณาจดทะเบยี นภาระจํายอม หรอื การร่วมหาทางจาํ เป็นร่วมกบั เจา้ ของทดี นิ
แปลงทขี วางกนั ไม่ใหท้ ดี นิ แปลงทจี ะพฒั นาโครงการออกสถู่ นนสาธารณะได้

2. คุณภาพการเขา้ ออก (Access’s quality) นอกจากทดี นิ แปลงทจี ะพฒั นาโครงการจะมี
ทางเขา้ ออกตามกฏหมายแลว้ คุณภาพการเขา้ ออกยงั เป็นปัจจยั ทผี พู้ ฒั นาโครงการตอ้ งคาํ นึงถงึ ในการ
พจิ ารณาเรอื งการเขา้ ออกโครงการดว้ ย กล่าวคอื ตอ้ งพจิ ารณาดา้ นความกวา้ งของถนนผ่านหน้า
(เนอื งจากมผี ลต่อระยะร่น – Right of Way: ROW รวมถงึ ความสงู ของอาคารทจี ะพฒั นาก่อสรา้ งในทดี นิ
ดว้ ย) หน้ากวา้ งของทดี นิ (หมายถงึ ระยะของหน้าแปลงทดี นิ ทตี ดิ กบั ถนน) เนอื งจากมผี ลตอ่ การ
ออกแบบอาคารและการนําสายตาเขา้ สตู่ วั อาคาร (Orientation) นอกจากนแี ลว้ ลกั ษณะผวิ ทางของ
ทางเขา้ ออกยงั มผี ลตอ่ การพจิ ารณาเขา้ โครงการของผใู้ ชแ้ ละผพู้ ฒั นาโครงการดว้ ย หากผวิ ทางเขา้ มี
ลกั ษณะคงทนถาวร ไม่ชาํ รุดทรุดโทรม ยานพาหนะสามารถเขา้ ไดท้ กุ ชนิด ทดี นิ แปลงย่อมมศี กั ยภาพใน
การพฒั นาโครงการมากว่าทดี นิ มคี ณุ ภาพของการเขา้ ออกตาํ

C ยอ่ จาก Community คอื ชุมชนบรเิ วณรอบทดี นิ ทพี ฒั นาโครงการ ชุมชนบรเิ วณรอบขา้ ง
อย่างไร ปัจจยั นเี ป็นปัจจยั ดา้ นสงั คม (Social) กลา่ วคอื พจิ ารณาคุณภาพของชมุ ชนรอบขา้ งว่า มลี กั ษณะ
พนื ฐาน (Characteristics) อยา่ งไร เช่น กลุ่มอายุ กลุม่ Generation ชุมชนศาสนา เชอื ชาติ ฯลฯ ทงั นี

34

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

ปัจจยั Community เป็นปัจจยั ทคี วามละเอยี ดอ่อนสงู มาก หากผพู้ ฒั นาโครงการพฒั นาโครงการโดยไม่
พจิ ารณาปัจจยั ดา้ นสงั คม อาจไดร้ บั ผลกระทบจากความเสยี งดา้ นชุมชนบรเิ วณรอบขา้ งต่อตา้ นได้ เช่น
การพฒั นาสถานบนั เทงิ บรเิ วณศาสนถาน อาจจะไดร้ บั การต่อตา้ นจากศาสนกิ ชนของศาสนานนั หรอื
การก่อสรา้ งอสงั หารมิ ทรพั ยท์ มี สี ญั ลกั ษณ์อนั แทนลทั ธหิ รอื ความเชอื ใด ๆ ในชุมชนทมี คี วามเชอื ขดั แยง้
กบั สทั ธนิ นั ๆ อาจเกดิ ความขดั แยง้ ในชุมชนได้

E ยอ่ จาก Environment สงิ แวดลอ้ ม ในทนี หี มายถงึ สภาพกายภาพในบรเิ วณรอบๆ โครงการ
ทงั นผี พู้ ฒั นาโครงการจะตอ้ งพจิ ารณาถงึ สภาพทางภูมศิ าสตรแ์ ละภูมอิ ากาศของทดี นิ ทตี งั โครงการดว้ ย
กล่าวคอื จะตอ้ งพจิ ารณาเรอื งความสงู ตาํ ของทดี นิ จากระดบั ถนนหรอื ระดบั นําทะเล (เนืองจากมี
ผลกระทบจากนําทว่ มได)้ ทดี นิ แปลงนนั เดมิ ใชป้ ระโยชน์มาก่อนอย่างไร หากมกี ารใชป้ ระโยชน์เป็น
สถานทที งิ ขยะ นําเสยี หรอื เป็นโรงงานอตุ สาหกรรมมาก่อน อาจจะไดร้ บั ผลกระทบจากสารพษิ ตกคา้ งใน
ทดี นิ สง่ ผลกระทบต่อการใชป้ ระโยชน์ทดี นิ ของโครงการในอนาคตได้

T ย่อจาก Transportation การคมนาคมขนสง่ ทงั นี ผพู้ ฒั นาโครงการอสงั หารมิ ทรพั ยค์ วรเลอื ก
ทาํ เลทตี งั ในบรเิ วณทมี รี ะบบขนสง่ มวลชนขนาดใหญ่ (ทงั ภาครฐั หรอื เอกชน) ตงั แต่ 2 ระบบขนึ ไป ไมว่ ่า
จะเป็นระบบราง รถประจําทาง เรอื หรอื หากเป็นโครงการอสงั หารมิ ทรพั ยข์ นาดใหญ่ เช่น โรงแรม โกดงั
สนิ คา้ หากพจิ ารณาหาทาํ เลทตี งั บรเิ วณรอบ ๆ ท่าอากาศยาน เพอื ความสะดวกในการเดนิ ทางและขนส่ง
สนิ คา้ ของผปู้ ระกอบการและผใู้ ชง้ าน

จากเกณฑก์ ารเลอื กทาํ เลทตี งั พฒั นาโครงการ PACET ทไี ดก้ ล่าวมาแลว้ ขา้ งตน้ นนั ผพู้ ฒั นา
โครงการอาจพฒั นาหรอื เพมิ เตมิ เกณฑก์ ารเลอื กทตี งั ทเี หมาะสมกบั บรบิ ทหรอื สถานการณ์ทางเศรษฐ
สงั คมได้ แตอ่ ย่างไรกต็ าม ผพู้ ฒั นาโครงการตอ้ งคาํ นงึ ถงึ ลกั ษณะและความตอ้ งการพนิ ฐานของผใู้ ชง้ าน
โครงการทจี ะพฒั นาดว้ ยโดยตอ้ งเลอื กทาํ เลทตี งั ทตี อบสนองความตอ้ งการของผใู้ ชง้ าน เพอื ลดปัญหา
การใชง้ านอนั อาจเกดิ ขนึ เชน่ หากพฒั นาโครงการศูนยก์ ารคา้ ในบรเิ วณชานเมอื ง ควรพจิ ารณาทาํ เล
ทตี งั จากจาํ นวนของระบบขนสง่ มวลชนและคุณภาพของการเขา้ ออกโครงการสาํ หรบั พาหนะของลูกคา้
รวมทงั ทางเขา้ ออกของรถขนถา่ ยสนิ คา้ จาํ นวนทจี อดรถทเี หมาะสม เป็นตน้ หรอื หากพฒั นาโครงการที
อยอู่ าศยั ระดบั หรหู ราสําหรบั ผมู้ รี ายไดส้ งู อาจจะพจิ ารณาจากชุมชนรอบขา้ ง และสภาพแวดลอ้ ม เนอื ง
จากลูกคา้ ผใู้ ชง้ านตอ้ งการความเป็นสว่ นตวั สงู (Private) ไมต่ อ้ งการอยใู่ นชุมชนทมี กี ารเคลอื นไหว
ขวกั ไขว่นกั รวมทงั ไม่ไดม้ คี วามจาํ เป็นเรอื งระบบขนสง่ มวลชน แตอ่ าจมคี วามตอ้ งการในการอยใู่ น
สาธารณูปโภคประเภท โรงพยาบาล หรอื ศาสนสถาน เป็นตน้ ดงั แสดงในภาพที 1

35

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

ภาพที แผนทตี งั โครงการแสดงทางเขา้ ออก สถานทสี าํ คญั ใกลเ้ คยี งและค่แู ขง่ ขนั (แผนทสี มมติ ใช้
ประกอบการเขยี นบทความนเี ทา่ นนั )
เอกสารอ้างอิง
การุณย เดชพันธุ (2558), โครงสรางมูลคาที่ดินในพื้นที่ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัด

ปทุมธานี, การคนควาอิสระ วิทยาศาสตรมหาบัณฑิต (นวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย),
2557, ปทุมธานี : มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร, 2557.
ขจรศักดิ์ ไชยวงศ (2560), แนวทางการเลือกทำเลท่ีต้ังสาขาของศูนยการคามหสรรพสินคา, วิทยานิพนธ
สาขาวิชานวัตกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย, ปทุมธานี : มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร, 2560
สุกุลพัฒน คุมไพศาล (2562), การพัฒนาอสังหาริมทรัพยเบื้องตน, บทในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย,
รวบรวมโดย กองกูณฑ โตชัยวัฒน, ตีพิมพคร้ังท่ี 1, สำนักพิมพมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร, 2562

36

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

สุกุลพัฒน คุมไพศาล อิศเรศ วีระประจักษ และการุณย เดชพันธุ., (2559), การพยากรณมูลคาที่ดินเพื่อ
พัฒนาอสังหาริมทรัพยประเภทที่อยูอาศัยในพื้นที่ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัด
ปทุมธานี, วารสารสำนักบัณฑิตอาสาสมัคร, ปที่ 12, 2559, ฉบับท่ี 2 (ม.ค.-มิ.ย.), หนา 111-132

37

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Buyer’s Behavior of Buying 5-10-Million-Baht Detached Houses on Minor Roads in
Ratchaphruek and Nakorn-in Area, Nonthaburi Province

By
Mr. Aekachai Wangwiboonkit and Advisor – Dr.Warakorn Likitanupak

This study is about consumer’s behaviors that induced decision of buying single house
with price between 5-10 million baht and location is not contact with main road in area of
Ratchaphruek, Nakorn-in, Nonthaburi. The research is a quantitative research. A questionnaire
survey was performed with 194 respondents, and the acquired data were analyzed by Descriptive
Statistic. The results showed that the majority of the respondents is male, age between 31-50
years old, married, and graduated in Bachelor’s degree. They are employee and business owner
with monthly income around 100,000-200,000 baht. As to their behavior, they used 1-3 months
of making decision, comparison between 1-3 projects. Mostly, they did for adapted family, change
environment for better and bridal house respectively. The location is far from main road not more
than 4 kilometers, in price between 6,000,000-8,000,000 Baht. The important factor is good
located, convenient transportation, the price is equal the payment capability, modern style, land
space 50-70 square wah, useful space 181-240 square meters, 3 bedrooms 3 bathrooms and 4
bedrooms 3 bathrooms, and the influencer is consumer own self, husband or wife and parents
respectively. The mostly respondents got news from billboards and online media such as website
and Facebook. They reserved through sale gallery in the period of opened project which ready
to transfer ownership. When considered, marketing is most influence for making decision of
consumer. So, the study’s result can be the guideline for developer to plan about single house
project which locate not contact to main road to meet the needs of consumers.

38

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Business Strategies of Small Real Estate Developers in Thailand

By
Mr. Assadawut Mongkolpornrugee and Advisor – Asst.Prof.Dr.Kongkoon Tochaiwat

Business strategy is important for organization's business operations especially for small
developers who run business amidst intense competition. Therefore, it needs to have a business
strategy to maintain benefits and market share. This research aimed to study and research the
business strategies of small real estate developers in Thailand. This is a study of residential
property companies by qualitative approach, collecting data from in-depth interviews with the 5
executives of the organization and studying the documents and performing Content Analysis.

From the research, it was found that the factors that affect the business strategy are
divided into 3 main aspects: firstly, the internal environment factor such as organizational culture;
secondly, the general external environment factors, i.e. economy, competition and politics; and
lastly, the operating environment factors, customers. Moreover, it was also found that the small
real estate developers generally use business strategies and the functional strategies mainly. For
business advantage, research studies made aware of factors that affect business strategy and of
guidelines for the preparation of business strategies by those who are interested in investing,
researchers, marketers and corporate executives. In addition, they can apply research results in
business operations and further research.

Developer Keyword

1 Law such as, city planning, EIA and competition

2 EIA

3 City Planning Act, EIA

4 Efficiency and attitude of employee

5 Quality Control

Table 1 : Obstacles for Strategic Planning

39

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Developer Keyword

1 Meeting, Brain-stroming, Internal audit

2 Quality control

3 Weekly meeting and making decision

immediately

4 ISO, Internal audit

5 Total quality management (TQM)

Table 2 : Controlling of planning

Developer Keyword

1 Balance Scorecard

2 Sale volume, Title deed transfer

3 Revenue recognition

4 KPI, Sale volume, Title deed transfer, Return on

Equity (ROE), Brand awareness

5 Benchmarking, Balance Scorecard, Net Profit

Margin

Table 3 : Evaluation of strategic planning

40

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

The Study of Changing Land Value Due to The City Planning Act Nonthaburi 2019 (Waiting
for Announcement): A Study of Yothadikarn Road 1016
By

Mr.Bandit Ravang and Advisor - Dr.Warakorn Likitanupak
Main objective of this research is to calculate the changing of land value which affected
by new Nonthaburi city planning (waiting for announcement). The selected land for this research
was land which can develop to row house until new city planning was announced. The
assumptions used in preliminary calculation were derived from row house and detached house
marketing information. By searching the value with think backward method from the feasibility
study. The results found, the reasonable land value for row house development and detached
house development were about 13,071 baht/sq.w. and 12,737 baht/sq.w respectively. Moreover,
to maintain gross profit margin, detached house's asking price had to increase about 2 % if land
cost was fix in same value with row house development. Therefore, the announcement of new
Nonthaburi city planning cause land value in Nonthaburi were decline. If land cost in detached
house development was fix in same value with row house development the asking price maybe.

41

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Figure 1 : City Planning Act Nonthaburi 2019 (Waiting for announcement)
Source : อรจนั ทร์ หอยจนั ทร.์ , ผงั เมอื งรวมนนทบรุ ปี ิดตายจดั สรรทอี ยอู่ าศยั ครงึ จงั หวดั

https://www.thebangkokinsight.com/9232/ Accessed on Oct. 21, 2019

42

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Enterprise Value Appraisal Case Study of Mandarin Hotel Public Company Limited

By

Mr. Chadchawal Termsri and Advisor – Asst.Prof.Dr.Sukulpat Khumpaisal

Hotel Business is a business that is very important to the Thai tourism industry which
generate a lot of income for the country each year. The continued growth of tourists has resulted
in many entrepreneurs choosing to invest in hotel development which has a very high investment
value. The valuation of the hotel business is very important to investors’ decisions and financial
institutions to provide credit to investors in the hotel business.

This research aimed to evaluate the value of the business by using discounted cashflow
method in the case study of Mandarin Hotel Public Company Limited. The research found that
net present value derived from discounted cash flow method during 2018 – 2024 of Mandarin
Hotel Public Company Limited is 858,343,759.19 baht. Collateral appraiser can apply the research
results as a guideline for evaluating the business appropriately.

Figure 1 : Mandarin Hotel, Bangkok

Source : https://www.google.co.th/search?q=แผนท+ี โรงแรมแมนดารนิ +โฮเตล็

+กรงุ เทพ&tbm

43

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Figure 2 : Mandarin Golden Valley Resort, Khao Yai
Source : http://www.mandarin-khaoyai.com/contact

44

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Table 1 : Cash flow estimation
Table 2 : Cash flow estimation (cont.)

45

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Risks Identification of the Direct and Indirect Real Estate Investment
By

Mr.Channarong Wonglakul and Advisor - Asst.Prof.Dr.Sukulpat Khumpaisal

Real estate is alternative investments that have been received the most popular which
can be invested either directly, ie, investing in real estate that is an tangible assets and indirect
investments in real estate that are intangible assets. Any investment will have a risk. The purpose
of this research is to study and identify the risks of investing directly and indirectly in real estate
business by collecting data for investors who have direct and indirect investment experience in
real estate business not less than 5 years, 10 cases, and analyzed by content analysis on the
issue of the risks of investing in real estate business.

The research results found that the possibility of the most risks of investing only directly
are financial risk and compliance risk. Some examples of financial risk are working capital
management, credit, capital budgeting, and also the shortage of cash flow. These risks will lead
to creditability of the corporate and risks of credit both assets and liabilities.

Moreover, the possibility of the most risks of indirect investment, ie, investing in mutual
fund such as, Real Estate Investment Trust or REIT are financial risk, economic risk, and political
risk.

46

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Investments in Real Estate

Direct Investment Indirect Investment

- Financial Risk - Financial Risk
- Compliance Risk - Economic Risk

Figure 1 : Types of real estate investment and their risks - Political Risk

47

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Operation Plan of the Secondhand House Flipping

By

Mr. Chattapol Getsumpao and Advisor - Asst.Prof.Dr.Kongkoon Tochaiwat

Investment in second-hand accommodation is a business that is becoming more and
more popular today. Knowing various techniques in investment, it is beneficial to investors and
the general public who are interested in investing in second-hand accommodation. The objective
of this research was to study the operation plan of second-hand house flipping which consists of
an acquisition plan, a repair plan, and a selling plan. This research is a qualitative research which
performed by conducting interviews with structured interview forms. The informants are the
investors who had invested more than ten second-hand properties. The acquired data were then
analyzed by Content Analysis. The results of this research can be used as a guideline for
investors and those interested in investing in second-hand residential properties.

The result of the research found that there are 3 operation plans for the secondhand
housing flipping: Design as a positioning, Location as a positioning, and Price as a positioning
The operational process of the informants of the research were summarized in the following
figures: (1) The investors who use design as a positioning present interior works as a key selling
points. They select 2.5 – 3.5 MB properties in Phuket or Bangkok and its vicinity. And then sell
them to the foreigners or the customers who have children with 20 – 35% net margin. The
investment cycle time is about 8.5 – 10.5 months. (2) In addition, the investors who use location
as a positioning focus on townhouses with good location with 2.5 – 3.0 MB buying price. After
renovating, they sell the properties with about 20% net margin. The investment cycle time is
about 6 – 18 months. (3) Finally, the investors with price as a positioning prefer 2.5 MB properties
and expect net margin 20%. The investment cycle time is about 6 - 18 months.

48

:KhZE > K& s >KWD Ed͕ /EEKs d/KE͕ E Z > ^d d sK>͘ϭ EK͘ϭ͕ ϮϬϭϵ

Property acquisition 1 - 2 months
Design 2 weeks

Renovation 4 months
Sell the property 4 - 6 months

Figure 1 : Process of secondhand housing flipping by design

Property acquisition from Legal Execution Department 1 - 2 months
Renovation 4 months

Sell the property 4 - 12 months

Figure 2 : Process of secondhand housing flipping by location or by price

49