1 PENGAMBILAN TANAH DAN PAMPASAN DI BAWAH AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960 KURSUS UNDANG-UNDANG TANAH : PENGENALAN KEPADA PERUNDANGAN TANAH SERTA ISU DAN CABARAN Oleh: MOHAMMAD ZAM ZAM BIN ABU Pengarah Bahagian Pampasan Dan Perujukan Mahkamah Ibu Pejabat Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta
OBJEKTIF Di akhir sesi, semua peserta kursus dapat menambahkan pengetahuan berkaitan penilaian bagi maksud pengambilan tanah
3 PRINSIP-PRINSIP BAGI MENENTUKAN PAMPASAN • NILAI PASARAN • PERKARA-PERKARA YANG DIPERTIMBANGKAN • PERKARA-PERKARA YANG DIABAIKAN • BATASAN KE ATAS AWARD
4 NILAI PASARAN “amaun yang dianggarkan untuk pertukaran sesuatu aset pada tarikh yang tulen di antara penjual yang rela dan pembeli yang rela setelah aset berkenaan dipasarkan di pasaran terbuka dalam tempoh yang berpatutan di mana semua pihak telah bertindak dengan berpengetahuan bijak dan tanpa paksaan” Malaysian Valuation Standard (MVS)
5 NILAI PASARAN “… harga yang tuanpunya tanah bersedia dan dijangka tidak dipaksa untuk menjualnya secara munasabah dan dijangka akan memperolehinya daripada seorang pembeli yang berkehendak yang dengannya dia telah berunding untuk transaksi jualbeli tanah tersebut.” Kes Nanyang Manufacturing Co. v. The Collector of Land Revenue, Johor (1958) M.L.J 69
6 NILAI PASARAN “… harga yang diharapkan oleh seorang penjual yang sanggup menjual daripada seorang pembeli yang sanggup membeli. Keengganan penjual untuk melepaskan tanahnya dan keperluan yang tinggi pihak pembeli, tidak boleh diambilkira. ...” Hakim Tun Suffian dalam kes Superintendant of Lands & Surveys Sarawak v. Aik Hoe & Co. (1966) M.L.J 243
7 PENENTUAN NILAI PASARAN 1(1A) PENILAI BOLEH MENGGUNAKAN APAAPA KAEDAH PENILAIAN YANG SESUAI DENGAN SYARAT MENGAMBILKIRA :- a) Jualbeli Terkini Dengan Ciri-ciri Yang Sama & Terletak Dalam Kawasan Yang Sama b) Penekanan Kepada Transaksi Terkini Ke Atas Tanah Terjadual Dalam Tempoh 2 Tahun Dari Tarikh Warta
8 ASAS NILAIAN 1(1) TARIKH NILAIAN (A) PADA TARIKH WARTA SEK. 4 Jika Diikuti Dengan Warta Sek 8 Dalam Tempoh 12 Bulan (B) Dalam Kes Lain Pada Tarikh Warta Sek. 8
9 ASAS NILAIAN 1(1B) Jika Sebahagian Tanah Diambil, Rujukan Hendaklah Dibuat Kepada Keseluruhan Lot Dengan Mengambil Kira Ciri-ciri Bahagian Kecil Yang Akan Diambil i.e. Tanah besar diambil bahagian hadapan jalan
10 ASAS NILAIAN 1(1c) Bukti Urusniaga Tanah Yang Berlaku Selepas Tarikh Pewartaan Tidak Boleh Diambil Kira 1(1d) Bagi Tanah Hakmilik Pajakan Mukim/Negeri, Tempoh Tamat Pajakan Perlu Diambil Kira
11 ASAS NILAIAN 1(2) KESAN-KESAN YG PERLU DIAMBILKIRA: Syarat Nyata Atau Sekatan Kepentingan Di Dalam Hakmilik Larangan Atau Sekatan Yang Dikenakan Di Bawah Akta Benda Purba 1967
12 1(2A) Tidak Mengambil Kira Status Rizab Melayu, Pegangan Melayu Atau Tanah Adat Kecuali Sekiranya Selepas Pengambilan Tanah Berkenaan Akan Digunakan Hanya Bagi Maksud Yang Akan Memberi Manafaat Kepada Orang Berhak Memegang Tanah Itu Menurut Undang-undang Yang Berkaitan ASAS NILAIAN
13 ASAS NILAIAN 1(2BA) Sekiranya Tanah Terjadual Termasuk Di Dalam Kawasan Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan, Nilaian Hendaklah Mengambil Kira Gunatanah Yang Ditetapkan Di Dalam Pelan Pembangunan.
POTENSI PEMBANGUNAN DALAM NILAI PASARAN “That the land is not to be valued merely by reference to the use to which it is being put at a time at which its value has to be determined but also by reference to the use to which it is capable of being put in the future. No authority indeed is required for this proposition. It is a self-evident one.” (Aik Hoe & Co. Ltd. v. Superintendent of Lands & Survey, First Division (1968) 1 M.L.J. 293)
15 ASAS NILAIAN 1(2C) Tanah Yang Penggunaannya Tiada Permintaan (E.G. Rumah Ibadat, Loji Air, Dll) Nilaian Hendaklah Berdasarkan Kos Membina Semula Harta Itu
HARTA TANAH KEGUNAAN KHUSUS DAN TIADA PASARAN Kes-kes yang melibatkan harta tanah sedemikian hampir mustahil untuk ditentukan nilai pasarannya. Oleh yang demikian, dalam kes-kes sedemikian, hanya kos penggantian sahaja yang boleh digunakan bagi menentukan pampasan yang wajar dan munasabah.
HARTA TANAH KEGUNAAN KHUSUS DAN TIADA PASARAN Beberapa perkara perlu diberi perhatian sebelum prinsip penggantian boleh dipertimbangkan untuk digunakan; Kegunaan pada ketika itu yang bersifat khusus sehingga tiada permintaan umum atau pasaran bagi kegunaan tersebut; Kegunaan tersebut mesti diteruskan jika tidak kerana pengambilan; Niat bona fide untuk membeli tanah lain dan menggunakan tanah lain itu dengan tujuan kegunaan yang sama;
18 ASAS NILAIAN 1(2D) Tanah Yang Tertakluk Kepada Sek. 214a Ktn 1965 Hendaklah Dinilaikan Sebagai Tanah Estet (Iaitu Keluasan Lebih 40 Hektar) Tanpa Mengambilkira Fakta Yang Ianya Boleh Dijual Kepada Satu Orang.
TANAH LADANG/ESTETA Being an estate, the subject lot, unlike the comparable lots, is subject to the restriction under Section 214A of the National Land Code and this is a pertinent factor in valuing an estate land” & “It could not be valued as a separate parcel unrelated to the remaining portion of the subject lot.” (Selangor Coconuts Bhd. v. Collector of Land Revenue, Kedah (1994) - telah menggunakan keputusan kes Bertam Consolidated Rubber Co. Ltd. v. Collector of Land Revenue, Province Wellesley [1984] 1 M.L.J. 164.)
20 ASAS NILAIAN 1(3) Peningkatan Nilai Tanah Tidak Boleh Diambilkira Dalam Keadaan: a) Pembaikan (Improvement) Yang Dibuat Dalam Tempoh 2 Tahun Sebelum Tarikh Warta Sek. 8 Kecuali Bonafide.
21 ASAS NILAIAN b) Penggunaan Tanah Itu Atau Premisnya Yang Boleh Dihalang Oleh Mahkamah, Atau Berlawanan Dengan Undang-undang Atau Boleh Membahayakan Kesihatan Penghuni Premis Atau Kesihatan Orang Awam (E.G. Kilang Haram)
22 ASAS NILAIAN 1(3A) Nilai Bangunan Di Atas Tanah Yang Akan Diambil Tidak Boleh Diambilkira Sekiranya Bangunan Tersebut Tidak Dibenarkan Pembinaannya Berdasarkan Kepada Kategori Penggunaan Tanah Atau Sekatan Kepentingan Dan Syarat Nyata Di Dalam Hakmilik.
Prinsip pampasan : meletakkan pemilik seperti sebelum pengambilan tanah tidak menanggung kerugian dan tidak mendapat keuntungan ‘Principle of Equivalence’ dalam kes Horn vs Sunderland Corporation (1941): “What it gives to the owner compelled to sell is compensation – the right to be put, so far as money can do it, in the same position as if his land had not been taken from him. In other words he gains the right to receive, a money payment not less than the loss imposed on him in the public interest, but, on the other hand, no greater.” -Scott LJPRINSIP PAMPASAN
24 PERKARA YANG PATUT DIPERTIMBANGKAN DALAM MENENTUKAN NILAI PAMPASAN SEK. 2 JADUAL 1 a. Nilai Pasaran Tanah Itu B. Kenaikan Pada Nilai Tanah Lain Yang Terakru Daripada Penggunaan Tanah Diambil Itu Hendaklah Ditolak Daripada Jumlah Keseluruhan Pampasan (Betterment)
KENAIKAN NILAI AKIBAT PENGAMBILAN TANAH Sebelum:- Tanah Pembangunan berhadapan dengan jalan utama Selepas:- Tanah Pembangunan berdekatan dengan stesen MRT (Sesuai untuk Transit Oriented Development) Ada unsur betterment dan perlu diambil kira dalam penilaian
PRINSIP PENENTUAN PAMPASAN Ditolak (set-off) dari jumlah pampasan. Dalam kes Nagappa Chettiar vs CLR Kedah (1968), mahkamah telah menerima amalan betterment ditolak dari jumlah pampasan. Contoh: Pengambilan tanah untuk maksud pembinaan jalan. Kenaikan nilai bagi baki tanah disebabkan oleh kewujudan jalan masuk mestilah diambil kira dan ditolak dari pampasan.
27 SEK. 2, JADUAL 1 c) Kerosakan (Jika Ada) Yang Ditanggung Atau Mungkin Ditanggung Disebabkan Oleh Pengasingan Tanah Itu (Severance).
Pecah pisah (severance) diperuntukkan di bawah para 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 (Pindaan). Pecah pisah merupakan satu bentuk kerugian yang mungkin ditanggung oleh pemilik tanah akibat daripada sesuatu pengambilan tanah. Pecah pisah adalah penyusutan nilai tanah baki kerana kerosakan fizikal akibat dari pengambilan sebahagian tanah. DEFINISI PECAH PISAH
Pecah pisah boleh berlaku dalam 2 keadaan asas. Penyusutan nilai tanah baki dan/atau tanah lain akibat kehilangan bahagian diambil Penyusutan nilai dua bahagian atau lebih tanah baki akibat dari pengasingan di antara satu sama lain. KEADAAN PECAH PISAH
Pampasan hanya dipertimbangkan jika; Pengambilan melibatkan sebahagian tanah dan wujud tanah baki atau keseluruhan tanah dan meninggalkan tanah lain di bawah pemilikan sama, Berlaku kerosakan menyebabkan penyusutan nilai tanah baki/tanah lain Tanah baki atau/ dan tanah lain di bawah pemilikan yang sama. PERTIMBANGAN PECAH PISAH
Penyusutan nilai tanah perlu dibuktikan. Joseph Ting & Anor v The Superintend Of Land Surveys, Kuching Division (2011). Penentuan bergantung kepada; – Kategori gunatanah & syarat nyata – Lapisan/kedudukan lot – Perancangan ditetapkan PBPerancang –Densiti/ Plot Ratio – Jalan Masuk dll PENYUSUTAN NILAI TANAH BAKI
Tanah baki yang ekonomik haruslah; –Masih berpotensi dibangunkan – Laluan keluar masuk mencukupi – Bentuk dan saiz yang sesuai untuk dibangunkan Tanah baki tidak ekonomik; – Bentuk dan saiz yang tidak sesuai – Tanah baki hilang jalan keluar masuk – Kegunaan tanah baki perlu ditukar kerana saiz dan bentuk yang tidak lagi optimum PENYUSUTAN NILAI TANAH BAKI
Tuntutan bukan sahaja ke atas tanah baki tetapi juga tanah lain. Lim Foo Yong v Collector of Land Revenue (1963) – fakta kes, mahkamah membenarkan tuntutan walaupun tanah lain tersebut berada 50 meter dari tanah diambil kerana ia telah mengalami kecacatan dari segi kegunaanya akibat kehilangan tanah dimbil. PENYUSUTAN NILAI TANAH BAKI
Bentuk baki bersaiz kecil CONTOH PECAH PISAH Hilang jalan masuk
CONTOH PECAH PISAH Kerosakan bentuk dan hilang jalan masuk Kesukaran pengurusan tanah baki
36 SEK. 2, JADUAL 1 c) Kerosakan (Jika Ada) Yang Ditanggung Atau Mungkin Ditanggung Oleh Sebab Pengambilan Itu Pada Hartanya Yang Lain Dengan Apa Cara Jua (Injurious Affection)
Kriteria yang sering digunakan: a) Pencemaran bunyi, bau atau udara b) Ketakutan / Keselamatan c) Kehilangan pemandangan disebabkan pengambilan/pembinaan. d) Kehilangan fungsi harta sedia ada dan sebagainya. Boleh wujud serentak pada satu-satu masa Perlu dibuktikan oleh pemilik tanah atau orang berkepentingan. KRITERIA KESAN MUDARAT
Projek Industri Berbahaya/ Insinerator. KESAN MUDARAT (IA) Pembinaan laluan MRT/LRT/flyover berhampiran bangunan sedia ada
Projek Tebatan Banjir KESAN MUDARAT (IA) Projek Lapang Sasar
Semantan Estate Ltd. vs Collector of Land Revenue Kuala Lumpur (1970) Penentuan kerosakan berasaskan kepada penurunan nilai tanah baki Penurunan nilai tanah baki adalah berasaskan kepada salah satu pendekatan seperti di bawah: a) Berdasarkan peratus penurunan nilai tanah baki; b) Kos remedi ke atas kerugian yang dialami tanah baki; c) Menilaimodalkan (capitalised) kehilangan pendapatan tanah baki. PRINSIP ASAS PENENTUAN PAMPASAN
SEBELUM Nilai pasaran ke atas tanah baki berasaskan kadar tanah ‘Sebelum’ pengambilan A (ditolak) SELEPAS Nilai pasaran tanah baki berasaskan kadar tanah ‘Selepas’ pengambilan B Jumlah Pampasan untuk Kesan Mudarat A – B PRINSIP ASAS PENENTUAN PAMPASAN
“the damage, if any, sustained or likely to be sustained by the person interested at the time of the Land Administrator’s / Supritendent’s taking possession of the land by reason of the acquisition injuriously affecting his other property, whether movable or immovable, in any other manner or his actual earnings” Penentuan pampasan Kehilangan Pendapatan yang wujud kesan dari pengambilan tanah ‘OR HIS ACTUAL EARNINGS’
Kehilangan Pendapatan Kekal (Permanent Loss) Pemohon tidak boleh menjalankan perniagaan semula di tapak yang sama atau baru Contoh 1: Perusahaan Kuari Pengambilan sebahagian tapak kuari granit. Tapak kuari granit seluas 10 ekar di mana 8 ekar adalah bukit granit dan baki 2 ekar adalah tempat pemprosesan. Pengambilan di keseluruhan bahagian bukit menyebabkan baki dua ekar tidak lagi berfungsi dan perusahaan tersebut berhenti beroperasi. Pampasan kehilangan pendapatan perlu diberi secara kekal. JENIS KEHILANGAN PENDAPATAN
Kehilangan Pendapatan Sementara (Temporary Loss) Kehilangan pendapatan sementara sama ada perniagaan yang terhenti atau terganggu buat sementara akibat kerja-kerja pembinaan bagi maksud pengambilan. Contoh : Penutupan Operasi Perniagaan Secara Sementara Pengambilan bagi tujuan pelebaran jalan yang melibatkan sebahagian tapak stesen minyak. Kesan daripada pengambilan menyebabkan operasi terhenti sementara sehingga pembinaan jalan siap. Tuntutan yang boleh dibuat adalah ke atas kehilangan keuntungan bersih operasi sehingga perniagaan tersebut dapat dijalankan seperti sediakala. JENIS KEHILANGAN PENDAPATAN
Dr. J.B Ponnampalan & Mrs E.J Ponnampalan v The Collector of Land Revenue Federal Territory & The Director General, Public Works Department (Sivil Suit No. F 22 of 1980) Pampasan kehilangan pendapatan bersih yang diputuskan oleh mahkamah adalah sebanyak RM1,000.00 iaitu kehilangan pendapatan kesan daripada perniagaan yang ditutup semasa tempoh perpindahan. “..shall be taken into consideration the damage sustained by the interested person at the time of taking possession by reason of the injuriously affecting his actual earning”. -Seksyen 2(D), Jadual Pertama, APT 1960- PAMPASAN KEHILANGAN PENDAPATAN
Semenyih Jaya Sdn. Bhd. lawan Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat (2017) “In determining market value of the land, the Land Administrator and the court must give consideration to the profit value of the land at the time of acquisition. The value of the land in its actual condition together with its profit value should be considered. As the appellant had embarked on an industrial development, its loss of business should be incorporated in the development value forming part of the market value of the land as stated in para 2(a) of the First Schedule of the LA Act.” PAMPASAN KEHILANGAN PENDAPATAN
Kehilangan pendapatan perniagaan ditentukan berdasarkan akaun yang diaudit untuk tempoh tiga tahun terakhir atau satu tempoh yang munasabah. Selain daripada penyata akaun syarikat, dokumen kontrak yang berkaitan juga perlu dikemukakan. PENGESAHAN KEHILANGAN PENDAPATAN
48 SEK.2, JADUAL 1 e) Perbelanjaan Yang Berpatutan Jika Terpaksa Menukar Tempat Kediaman Atau Perniagaan, Akibat Pengambilan Itu Akibat dari pengambilan pihak yang terlibat terpaksa menukar Tempat kediaman Tempat perniagaan Perbelanjaan yang berpatutan disabitkan oleh pertukaran tempat itu boleh dituntut.
KOS-KOS SAMPINGAN YANG BERKAITAN DENGAN PENGAMBILAN TANAH
KOS-KOS SAMPINGAN YANG BERKAITAN DENGAN PENGAMBILAN TANAH