The words you are searching are inside this book. To get more targeted content, please make full-text search by clicking here.
Discover the best professional documents and content resources in AnyFlip Document Base.
Search
Published by Norhisham Shafie, 2020-02-24 20:17:49

Bengkel Pengukuhan PTD 2020

Admiral Cove PD

BENGKEL PENGUKUHAN PENTADBIR TANAH
JABATAN KETUA PENGARAH TANAH DAN
GALIAN PERSEKUTUAN BAGI TAHUN 2020

JADUAL PERTAMA
AKTA PENGAMBILAN TANAH

1960

Oleh:
Sr NORHISHAM BIN SHAFIE
Pengarah Bahagian Pampasan Dan Perujukan Mahkamah
Ibu Pejabat JPPH Malaysia

1

PRINSIP-PRINSIP BAGI
MENENTUKAN PAMPASAN

• NILAI PASARAN
• PERKARA-PERKARA YANG DIPERTIMBANGKAN
• PERKARA-PERKARA YANG DIABAIKAN
• BATASAN KE ATAS AWARD

2

NILAI PASARAN

“… harga yang tuanpunya tanah bersedia dan
dijangka tidak dipaksa untuk menjualnya secara
munasabah dan dijangka akan memperolehinya
daripada seorang pembeli yang berkehendak yang
dengannya dia telah berunding untuk transaksi
jualbeli tanah tersebut.”

Kes Nanyang Manufacturing Co. v. The Collector of
Land Revenue, Johor (1958) M.L.J 69

3

NILAI PASARAN

“… harga yang diharapkan oleh seorang penjual
yang sanggup menjual daripada seorang pembeli
yang sanggup membeli. Keengganan penjual untuk
melepaskan tanahnya dan keperluan yang tinggi
pihak pembeli, tidak boleh diambilkira. ...”

Hakim Tun Suffian dalam kes Superintendant of
Lands & Surveys Sarawak v. Aik Hoe & Co. (1966)
M.L.J 243

4

PENENTUAN NILAI PASARAN

1(1A) PENILAI BOLEH MENGGUNAKAN APA-
APA KAEDAH PENILAIAN YANG SESUAI
DENGAN SYARAT MENGAMBILKIRA :-

a) Jualbeli Terkini Dengan Ciri-ciri Yang Sama &

Terletak Dalam Kawasan Yang Sama
b) Penekanan Kepada Transaksi Terkini Ke Atas Tanah

Terjadual Dalam Tempoh 2 Tahun Dari Tarikh Warta

5

ASAS NILAIAN

1(1) TARIKH NILAIAN

(A) PADA TARIKH WARTA SEK. 4 Jika Diikuti
Dengan Warta Sek 8 Dalam Tempoh 12
Bulan

(Adakah Sek. 4 mandatori?
- Kes Ng Kim Moi, Ee Chong Pang)

(B) Dalam Kes Lain Pada Tarikh Warta Sek. 8

6

ASAS NILAIAN

1(1B)
Jika Sebahagian Tanah Diambil, Rujukan
Hendaklah Dibuat Kepada Keseluruhan Lot Dengan
Mengambil Kira Ciri-ciri Bahagian Kecil Yang Akan
Diambil

i.e. Tanah besar diambil bahagian hadapan
jalan

7

ASAS NILAIAN

 1(1c) Bukti Urusniaga Tanah Yang Berlaku
Selepas Tarikh Pewartaan Tidak Boleh Diambil Kira

 1(1d) Bagi Tanah Hakmilik Pajakan Mukim/Negeri,
Tempoh Tamat Pajakan Perlu Diambil Kira

8

ASAS NILAIAN

1(2) KESAN-KESAN YG PERLU DIAMBILKIRA:
 Syarat Nyata Atau Sekatan Kepentingan Di
Dalam Hakmilik
 Larangan Atau Sekatan Yang Dikenakan Di
Bawah Akta Benda Purba 1967

9

ASAS NILAIAN

1(2A)
Tidak Mengambil Kira Status Rizab Melayu,

Pegangan Melayu Atau Tanah Adat Kecuali

Sekiranya Selepas Pengambilan Tanah Berkenaan
Akan Digunakan Hanya Bagi Maksud Yang Akan
Memberi Manafaat Kepada Orang Berhak
Memegang Tanah Itu Menurut Undang-undang
Yang Berkaitan

10

ASAS NILAIAN

 1(2BA)
Sekiranya Tanah Terjadual Termasuk Di Dalam
Kawasan Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan,
Nilaian Hendaklah Mengambil Kira Gunatanah Yang
Ditetapkan Di Dalam Pelan Pembangunan.

11

ASAS NILAIAN

1(2C) Tanah Yang Penggunaannya Tiada
Permintaan (E.G. Rumah Ibadat, Loji Air, Dll)
Nilaian Hendaklah Berdasarkan Kos Membina
Semula Harta Itu

12

ASAS NILAIAN

 1(2D) Tanah Yang Tertakluk Kepada Sek. 214a
Ktn 1965 Hendaklah Dinilaikan Sebagai Tanah

Estet (Iaitu Keluasan Lebih 40 Hektar) Tanpa

Mengambilkira Fakta Yang Ianya Boleh Dijual
Kepada Satu Orang.

13

ASAS NILAIAN

1(3) Peningkatan Nilai Tanah Tidak Boleh
Diambilkira Dalam Keadaan:

a) Pembaikan (Improvement) Yang Dibuat Dalam
Tempoh 2 Tahun Sebelum Tarikh Warta Sek. 8
Kecuali Bonafide.

14

ASAS NILAIAN

b) Penggunaan Tanah Itu Atau Premisnya Yang
Boleh Dihalang Oleh Mahkamah, Atau
Berlawanan Dengan Undang-undang Atau
Boleh Membahayakan Kesihatan Penghuni
Premis Atau Kesihatan Orang Awam (E.G.
Kilang Haram)

15

ASAS NILAIAN

1(3A) Nilai Bangunan Di Atas Tanah Yang Akan
Diambil Tidak Boleh Diambilkira Sekiranya
Bangunan Tersebut Tidak Dibenarkan
Pembinaannya Berdasarkan Kepada Kategori
Penggunaan Tanah Atau Sekatan Kepentingan Dan
Syarat Nyata Di Dalam Hakmilik.

16

PRINSIP PAMPASAN

Prinsip pampasan :
 meletakkan pemilik seperti sebelum pengambilan tanah
 tidak menanggung kerugian dan tidak mendapat keuntungan

‘Principle of Equivalence’ dalam kes Horn vs Sunderland

Corporation (1941):

“What it gives to the owner compelled to sell is compensation –

the right to be put, so far as money can do it, in the same

position as if his land had not been taken from him. In other

words he gains the right to receive, a money payment not less than

the loss imposed on him in the public interest, but, on the other

hand, no greater.” -Scott LJ-

PERKARA YANG PATUT DIPERTIMBANGKAN
DALAM MENENTUKAN NILAI PAMPASAN
SEK. 2 JADUAL 1
a. Nilai Pasaran Tanah Itu
B. Kenaikan Pada Nilai Tanah Lain Yang Terakru
Daripada Penggunaan Tanah Diambil Itu Hendaklah
Ditolak Daripada Jumlah Keseluruhan Pampasan
(Betterment)

18

PRINSIP PENENTUAN PAMPASAN

 Ditolak (set-off) dari jumlah pampasan.
 Dalam kes Nagappa Chettiar vs CLR Kedah (1968),

mahkamah telah menerima amalan betterment
ditolak dari jumlah pampasan.

Contoh: Pengambilan tanah untuk maksud
pembinaan jalan. Kenaikan nilai bagi baki
tanah disebabkan oleh kewujudan jalan masuk
mestilah diambil kira dan ditolak dari
pampasan.

SEK. 2, JADUAL 1

c) Kerosakan (Jika Ada) Yang Ditanggung
Atau Mungkin Ditanggung Disebabkan
Oleh Pengasingan Tanah Itu (Severance).

20

DEFINISI PECAH PISAH

Pecah pisah (severance) diperuntukkan di bawah

para 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan
Tanah 1960 (Pindaan).
Pecah pisah merupakan satu bentuk kerugian
yang mungkin ditanggung oleh pemilik tanah
akibat daripada sesuatu pengambilan tanah.
Pecah pisah adalah penyusutan nilai tanah
baki kerana kerosakan fizikal akibat dari
pengambilan sebahagian tanah.

KEADAAN PECAH PISAH

Pecah pisah boleh berlaku dalam 2 keadaan
asas.
 Penyusutan nilai tanah baki dan/atau tanah
lain akibat kehilangan bahagian diambil
 Penyusutan nilai dua bahagian atau lebih
tanah baki akibat dari pengasingan di
antara satu sama lain.

PERTIMBANGAN PECAH PISAH

Pampasan hanya dipertimbangkan jika;

 Pengambilan melibatkan sebahagian tanah
dan wujud tanah baki atau keseluruhan
tanah dan meninggalkan tanah lain di
bawah pemilikan sama,

 Berlaku kerosakan menyebabkan
penyusutan nilai tanah baki/tanah lain

 Tanah baki atau/ dan tanah lain di bawah
pemilikan yang sama.

PENYUSUTAN NILAI TANAH BAKI

Penyusutan nilai tanah perlu dibuktikan.

Joseph Ting & Anor v The Superintend Of
Land Surveys, Kuching Division (2011).

Penentuan bergantung kepada;
– Kategori gunatanah & syarat nyata
– Lapisan/kedudukan lot
– Perancangan ditetapkan PBPerancang
– Densiti/ Plot Ratio
– Jalan Masuk dll

PENYUSUTAN NILAI TANAH BAKI

Tanah baki yang ekonomik haruslah;
– Masih berpotensi dibangunkan
– Laluan keluar masuk mencukupi
– Bentuk dan saiz yang sesuai untuk
dibangunkan

Tanah baki tidak ekonomik;
– Bentuk dan saiz yang tidak sesuai
– Tanah baki hilang jalan keluar masuk
– Kegunaan tanah baki perlu ditukar kerana saiz
dan bentuk yang tidak lagi optimum

PENYUSUTAN NILAI TANAH BAKI

Tuntutan bukan sahaja ke atas tanah baki tetapi
juga tanah lain.

Lim Foo Yong v Collector of Land Revenue

(1963) – fakta kes, mahkamah membenarkan
tuntutan walaupun tanah lain tersebut berada 50
meter dari tanah diambil kerana ia telah
mengalami kecacatan dari segi kegunaanya
akibat kehilangan tanah dimbil.

CONTOH PECAH PISAH

Bentuk baki bersaiz kecil Hilang jalan masuk

CONTOH PECAH PISAH

Kerosakan bentuk dan Kesukaran pengurusan
hilang jalan masuk tanah baki

SEK. 2, JADUAL 1

c) Kerosakan (Jika Ada) Yang Ditanggung
Atau Mungkin Ditanggung Oleh Sebab
Pengambilan Itu Pada Hartanya Yang Lain
Dengan Apa Cara Jua (Injurious Affection)

29

KRITERIA KESAN MUDARAT

Kriteria yang sering digunakan:

a) Pencemaran bunyi, bau atau udara
b) Ketakutan / Keselamatan
c) Kehilangan pemandangan disebabkan

pengambilan/pembinaan.
d) Kehilangan fungsi harta sedia ada dan sebagainya.

 Boleh wujud serentak pada satu-satu masa
 Perlu dibuktikan oleh pemilik tanah atau orang

berkepentingan.

KESAN MUDARAT (IA)

Projek Industri Berbahaya/ Pembinaan laluan
Insinerator. MRT/LRT/flyover
berhampiran bangunan
sedia ada

KESAN MUDARAT (IA)

Projek Tebatan Banjir Projek Lapang Sasar

PRINSIP ASAS PENENTUAN PAMPASAN

Semantan Estate Ltd. vs Collector of Land Revenue

Kuala Lumpur (1970)

 Penentuan kerosakan berasaskan kepada penurunan nilai
tanah baki

 Penurunan nilai tanah baki adalah berasaskan kepada
salah satu pendekatan seperti di bawah:
a) Berdasarkan peratus penurunan nilai tanah baki;
b) Kos remedi ke atas kerugian yang dialami tanah baki;
c) Menilaimodalkan (capitalised) kehilangan pendapatan
tanah baki.

PRINSIP ASAS PENENTUAN PAMPASAN

SEBELUM A
Nilai pasaran ke atas tanah baki berasaskan kadar
tanah B
‘Sebelum’ pengambilan A–B
(ditolak)

SELEPAS
Nilai pasaran tanah baki berasaskan kadar tanah
‘Selepas’ pengambilan
Jumlah Pampasan untuk Kesan Mudarat

‘OR HIS ACTUAL EARNINGS’

“the damage, if any, sustained or likely to be
sustained by the person interested at the time of
the Land Administrator’s / Supritendent’s taking
possession of the land by reason of the acquisition
injuriously affecting his other property, whether
movable or immovable, in any other manner or his
actual earnings”

 Penentuan pampasan Kehilangan Pendapatan yang
wujud kesan dari pengambilan tanah

JENIS KEHILANGAN PENDAPATAN

Kehilangan Pendapatan Kekal (Permanent Loss)
Pemohon tidak boleh menjalankan perniagaan semula di tapak
yang sama atau baru
Contoh 1: Perusahaan Kuari
 Pengambilan sebahagian tapak kuari granit.
 Tapak kuari granit seluas 10 ekar di mana 8 ekar adalah bukit

granit dan baki 2 ekar adalah tempat pemprosesan.
 Pengambilan di keseluruhan bahagian bukit menyebabkan baki

dua ekar tidak lagi berfungsi dan perusahaan tersebut berhenti
beroperasi.
 Pampasan kehilangan pendapatan perlu diberi secara kekal.

JENIS KEHILANGAN PENDAPATAN

Kehilangan Pendapatan Sementara (Temporary Loss)
Kehilangan pendapatan sementara sama ada perniagaan yang
terhenti atau terganggu buat sementara akibat kerja-kerja
pembinaan bagi maksud pengambilan.
Contoh : Penutupan Operasi Perniagaan Secara
Sementara
 Pengambilan bagi tujuan pelebaran jalan yang melibatkan

sebahagian tapak stesen minyak.
 Kesan daripada pengambilan menyebabkan operasi terhenti

sementara sehingga pembinaan jalan siap.
 Tuntutan yang boleh dibuat adalah ke atas kehilangan

keuntungan bersih operasi sehingga perniagaan tersebut dapat
dijalankan seperti sediakala.

PAMPASAN KEHILANGAN PENDAPATAN

Dr. J.B Ponnampalan & Mrs E.J Ponnampalan v The
Collector of Land Revenue Federal Territory & The Director
General, Public Works Department (Sivil Suit No. F 22 of
1980)
 Pampasan kehilangan pendapatan bersih yang diputuskan oleh

mahkamah adalah sebanyak RM1,000.00 iaitu kehilangan
pendapatan kesan daripada perniagaan yang ditutup semasa
tempoh perpindahan.

“..shall be taken into consideration the damage
sustained by the interested person at the time of taking
possession by reason of the injuriously affecting his
actual earning”.

-Seksyen 2(D), Jadual Pertama, APT 1960-

PAMPASAN KEHILANGAN PENDAPATAN

Semenyih Jaya Sdn. Bhd. lawan Pentadbir Tanah Daerah
Hulu Langat (2017)

“In determining market value of the land, the Land
Administrator and the court must give consideration to
the profit value of the land at the time of acquisition.
The value of the land in its actual condition together with its
profit value should be considered. As the appellant had
embarked on an industrial development, its loss of business
should be incorporated in the development value
forming part of the market value of the land as stated in
para 2(a) of the First Schedule of the LA Act.”

PENGESAHAN KEHILANGAN
PENDAPATAN

 Kehilangan pendapatan perniagaan ditentukan
berdasarkan akaun yang diaudit untuk tempoh tiga
tahun terakhir atau satu tempoh yang munasabah.

 Selain daripada penyata akaun syarikat, dokumen
kontrak yang berkaitan juga perlu dikemukakan.

SEK.2, JADUAL 1

e) Perbelanjaan Yang Berpatutan Jika Terpaksa Menukar
Tempat Kediaman Atau Perniagaan, Akibat Pengambilan
Itu

 Akibat dari pengambilan pihak yang terlibat terpaksa
menukar

 Tempat kediaman
 Tempat perniagaan

 Perbelanjaan yang berpatutan disabitkan oleh pertukaran
tempat itu boleh dituntut.

41

SEK.2, JADUAL 1

f) Dalam kes PBT sebahagian lot, akujanji kerajaan
atau agensi pemohon untuk membina atau
menyediakan “accommodation work” yang akan
memberi manafaat kepada bahagian tanah yang
tidak diambil hendaklah diambilkira.

42

KERJA PEMBAIKAN
(ACCOMODATION WORK)

 Di mana sebahagian tanah diambil oleh Pihak Berkuasa
Negeri atau Kerajaan, individu atau perbadanan yang
bertindak sebagai pihak yang terlibat dalam
pengambilan boleh menjalankan kerja-kerja pembaikan
seperti menyediakan jalan masuk, longkang, pagar,
dinding dan lain-lain kemudahan bagi bahagian tanah
yang tidak diambil. Kerja-kerja pembaikan tersebut
mestilah nyata dan boleh dilakukan.

 Kadang kala tuntutan kerugian boleh di remedi dengan
cara pihak kerajaan mengambil tindakan
memperbetulkannya.

PERKARA YANG PERLU DIABAIKAN
DALAM MENENTUKAN PAMPASAN
SEK. 3, JADUAL 1

a) Tingkat Kedesakan Yang Membawa Kepada
Pengambilan Tanah Itu

b) Keengganan Orang Yang Berkepentingan
Untuk Melepaskan Tanah Yang Akan Diambil
Itu

44

PERKARA YANG PERLU DIABAIKAN
DALAM MENENTUKAN PAMPASAN

c) Apa-apa Kerosakan Yang Ditanggung Oleh
Orang Yang Berkepentingan Yang Jika
Disebabkan Oleh Orang Perseorangan Tidak
Akan Dituntut

d) Apa-apa Susut Nilai Tanah Terlibat Yang
Mungkin Akibat Daripada Tujuan Penggunaan
Tanah Itu Selepas Pengambilan Dibuat

45

PERKARA YANG PERLU DIABAIKAN
DALAM MENENTUKAN PAMPASAN

e) Apa-apa Kenaikan Nilai Tanah Pada Tanah Yang
Diambil Yang Mungkin Terakru Akibat Daripada
Tujuan Penggunaan Tanah Itu Selepas
Pengambilan Dibuat

46

PERKARA YANG PERLU DIABAIKAN
DALAM MENENTUKAN PAMPASAN

f) Apa-apa Perbelanjaan Tambahan Atau
Pembaikan Pada Tanah Itu Selepas Tarikh Warta
Sek. 8 Kecuali Kos Penyelenggaraan
Bangunan/Pertanian Yang Perlu Sahaja

47

BATASAN KE ATAS AWARD
SEK. 4, JADUAL 1

1) Pentadbir Tanah Tidak Boleh Memberi Award
Melebihi Jumlah Pampasan Yang Dituntut Oleh
Orang Yang Berkepentingan Di Bawah Sek. 12
Siasatan Pentadbir Tanah

48

BATASAN KE ATAS AWARD

2) Sekiranya Orang Yang Berpentingan Enggan Atau
Lalai Tanpa Sebab Yang Mencukupi Untuk
Diterima, Hakim Tidak Boleh Memberi Award
Jumlah Yang Melebihi Award Pentadbir Tanah

49

ISU – ISU
PENGAMBILAN TANAH

 Setinggan bukan
Dari segi undang-undang, setinggan
merupakan orang yang berkepentingan.

Tanah: Dinilai dengan mengambil kira setinggan
sebagai bebanan.

Bangunan jika dimiliki oleh setinggan diberi nilai
sagu hati atas prinsip kemanusiaan.


Click to View FlipBook Version