สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน (ณ 12 ก.ย. 2561)

ขอ้ มูล ณ วนั ที่ 12 ก.ย. 2561

สาํ นกั มาตรฐานการทะเบียนท่ดี ิน

กฎหมายและระเบียบปฏิบัติ
๑. ประมวลกฎหมายที่ดนิ

๑.๑ หมวด ๖ การจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรม
๑.๒ หมวด ๗ การกําหนดสิทธิในทด่ี ินเพ่อื การศาสนา
๑.๓ หมวด ๘ การกาํ หนดสทิ ธิในท่ดี นิ ของคนตา่ งด้าว
๑.๔ หมวด ๙ การกําหนดสทิ ธิในที่ดินของนิตบิ คุ คลบางประเภท
๒. กฎกระทรวง ระเบียบ คําสั่ง และหนงั สอื เวียนแจง้ แนวทางปฏิบตั ิ ที่เกีย่ วกับการปฏบิ ัติงานตาม ๑.
๓. ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชยท์ ี่เกี่ยวข้องกบั การปฏบิ ัติงานตาม ๑.
๔. ระเบียบคาํ สงั่ เกยี่ วกบั การปฏิบตั ดิ า้ นทะเบียนทีด่ นิ
๕. กฎหมายอนื่ ทเ่ี กีย่ วขอ้ งกับการปฏิบัติงานตาม ๑.
- พระราชบญั ญัตอิ าคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒ และทีแ่ กไ้ ขเพิม่ เติม
- พระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ.๒๕๐๕ และแกไ้ ขเพิ่มเติม
- พระราชบญั ญตั ิขอ้ มูลข่าวสารของทางราชการ พ.ศ. ๒๕๔๐
- พระราชบญั ญัติว่าดว้ ยการเวนคืนอสงั หาริมทรพั ย์ พ.ศ. ๒๕๓๐ และท่ีแก้ไขเพิม่ เตมิ
- พระราชบัญญตั ิการอํานวยความสะดวกในการพจิ ารณาอนุญาตของทางราชการ พ.ศ.๒๕๕๘
- พระราชบญั ญตั ิการเชา่ อสังหารมิ ทรพั ย์เพื่อพาณิชยกรรม และอตุ สาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒
- พระราชบัญญตั สิ ง่ เสรมิ การลงทนุ พ.ศ. ๒๕๒๐ และทีแ่ ก้ไขเพิม่ เตมิ
- พระราชบญั ญัติการนคิ มอตุ สาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. ๒๕๒๒ และท่แี ก้ไขเพิ่มเตมิ

2

ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสทิ ธแิ ละนติ กิ รรม

ข้อ ๑. การจดจาํ นองสิ่งปลกู สร้างระหว่างก่อสร้างตา่ งกรรมสิทธก์ิ ับเจา้ ของทดี่ ิน
คําถาม การจดจํานองสิ่งปลูกสร้าง (อยู่ระหว่างการก่อสร้าง) ต่างกรรมสิทธิ์กับเจ้าของท่ีดิน โดยท่ีดิน

กรรมสิทธ์ิเป็นของกรรมการ และสิ่งปลูกสร้างกรรมสิทธิ์ในนามบริษัท ซ่ึงกรณีท่ีดินและสิ่งปลูกสร้างต่าง
กรรมสิทธิ์กันตามกฎหมายต้องประกาศ 30 วัน นับจากวันย่ืนจด จึงจะสามารถจดจํานองสิ่งปลูกสรา้ งได้ แต่มี
ประเด็นคือ ส่ิงปลูกสร้างบนท่ีดินได้ขออนุญาตปลูกสร้างเรียบร้อยแล้ว อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ยังไม่ได้
บ้านเลขท่ี สอบถามว่ากรณีเช่นน้ี จะสามารถย่ืนจดจํานองสิ่งปลูกสร้างก่อน ในระหว่างการก่อสร้าง ได้หรือไม่
คะ่ หรอื ต้องรอให้ไดบ้ ้านเลขท่กี ่อน ** ซึ่งมีบางสํานกั งานท่ีดินยินยอมให้จดจํานองกรณีดังกล่าวได้ แต่บางแห่ง
บอกไมไ่ ด้ จงึ อยากทราบระเบยี บปฏิบตั ิทถี่ กู ตอ้ งค่ะ

คําตอบ ในการจดทะเบียนจํานองสิ่งปลูกสร้างที่ยังสร้างไม่แล้วเสร็จน้ันพนักงานเจ้าหน้าที่จะสามารถ
รบั จดทะเบียนจํานองดังกล่าวได้หรือไม่ จะตอ้ งพิจารณาจากข้อเท็จจริงของสงิ่ ปลกู สรา้ งน้ันเสียก่อนว่ามสี ภาพ
เป็นอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ หากสภาพส่ิงปลูกสร้างนั้นมีลักษณะติดแน่นตรึงตราถาวรอยู่กับที่ดินหรือประกอบ
เป็นอันเดียวกับที่ดินแล้วย่อมถือได้ว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา ๑๓๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ จงึ เป็นเร่ืองท่ีพนักงานเจ้าหนา้ ทีจ่ ะต้องสอบสวนและพจิ ารณาจากข้อเท็จจริงและเอกสารหลักฐานตา่ งๆ
ที่ผู้ย่ืนคําขอนําไปแสดงหากพนักงานเจ้าหน้าท่ีตรวจสอบแล้วพิจารณาเป็นท่ียุติได้ว่า ส่ิงปลูกสร้างน้ัน
มีสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์ท่ีมีลักษณะติดแน่นตรึงตราถาวรอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับท่ีดินจริง
ยอ่ มมลี ักษณะเป็นอสงั หาริมทรัพย์ก็สามารถรบั จดทะเบียนจาํ นองได้

ทีม่ าของคาํ ตอบ ประมวลกฎหมายทีด่ นิ และประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์

ขอ้ ๒. เรอ่ื งการแบ่งพื้นทภ่ี ายในโกดงั ให้ผู้อ่ืนเชา่
คําถาม การแบง่ โกดังสินค้าบางส่วนให้ผู้อ่ืนเช่า เกิน ๓ ปี และทางผู้เชา่ ต้องการจดทะเบียนทส่ี ํานกั งานท่ีดิน

สามารถกระทําได้หรอื ไม่ ต้องเตรียมเอกสารอะไรบา้ ง
คําตอบ ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กําหนดหลักเกณฑ์ว่า.ถ้าเป็นการเช่า

อสังหารมิ ทรพั ยไ์ ม่เกิน ๓ ปี คูส่ ัญญาสามารถทําเป็นหนังสอื ลงลายมือช่ือคู่สัญญาไว้เปน็ หลกั ฐานกนั เองได้ โดยไมต่ ้อง
จดทะเบียนตอ่ พนกั งานเจ้าหน้าที่ แต่ถ้าเปน็ การเช่ามีกาํ หนดกว่า ๓ ปีข้นึ ไป ค่สู ัญญาจะต้องนาํ ความไปจดทะเบยี นต่อ
พนักงานเจ้าหน้าทต่ี ามประมวลกฎหมายท่ดี นิ มิฉะนั้นการเช่าน้ันจะฟ้องร้องใหบ้ ังคับคดไี ด้เพยี ง ๓ ปี กรณตี ามคําถาม
เป็นการแบ่งเช่าพ้นื ที่อาคารโกดังเก็บสินค้า กําหนดระยะเวลาเช่าเกิน ๓ ปี คู่กรณีสามารถนําหลักฐานการเป็นเจ้าของ
สิ่งปลูกสร้างท่ีจะจดทะเบียนเช่าพร้อมด้วยเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ไปย่ืนคําขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงาน
เจ้าหน้าที่ ณ สาํ นกั งานทีด่ ินในเขตพ้นื ทร่ี ับผิดชอบ เพื่อพนกั งานเจ้าหน้าทจ่ี ะไดส้ อบสวนและดําเนินการตามระเบยี บ
และข้ันตอนต่อไป โดยการจดทะเบียนเช่า เสียค่าธรรมเนียมร้อยละ ๑ และอากรแสตมป์ร้อยละ ๐.๑ จากจํานวนเงิน
ค่าเชา่ และเงนิ กินเปลา่ (ถ้าม)ี ตลอดอายกุ ารเชา่

ท่ีมาของคําตอบ ประมวลกฎหมายท่ีดิน ประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์ และคู่มือ “จดทะเบียนเกี่ยวกับ
เชา่ อสังหารมิ ทรพั ย์กรณีต้องประกาศ”

3

ขอ้ ๓. การเพกิ ถอนตามคาํ พพิ ากษา
คําถาม นาย ก. ขายท่ีดินให้นาย ข. ต่อมานาย ข ได้จดทะเบียนจํานองต่อนาย ค หลังจากนั้นศาล

มีคําพิพากษาให้เพิกถอนการขายระหว่าง นาย ก และ นาย ข. แต่ไม่ได้พิพากษาถึงรายการจํานองระหว่าง
นาย ข.และ นาย ค. เช่นนี้รายการจํานองจะต้องดําเนนิ การอย่างไรครับ

คําตอบ กรณีตามคําถามขอเรียนว่า การเพิกถอนหรือแก้ไขการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับ
อสังหาริมทรพั ย์ กรณีศาล มีคําพิพากษาหรือคําส่ังอันถึงท่ีสุดให้เพิกถอนหรือแก้ไขการจดทะเบียนสิทธิและนิติ
กรรม กรมท่ีดนิ ได้วางแนวทางปฏิบัติไว้ตามระเบียบกรมทดี่ ิน ท่ี ๓/๒๕๑๖ ลงวันท่ี ๑๙ มกราคม ๒๕๑๖ โดยท่ีขอ้ (๒).
ของระเบียบกรมที่ดินดังกล่าวได้กําหนดไว้ว่า ถ้ามีรายการจดทะเบียนไม่ตรงกับกรณีที่ศาลส่ังหรือมีคํา
พิพากษา หรือมีการจดทะเบียนผูกพันใด ๆ อยู่ ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีแจ้งให้ศาลทราบ เม่ือศาลแจ้งมาว่าอย่างไร
ให้ปฏิบัติตามควรแก่กรณี ดังนั้น ในกรณีนี้ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ศาลมีคําพิพากษาให้เพิกถอนรายการจด
ทะเบียนขายเท่านั้น และมีรายการจดทะเบียนจาํ นองผูกพันอยู่และศาลมิได้มีคําพิพากษาหรือคําสั่งให้เพกิ ถอน
แต่อย่างใด ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบถามศาลไปว่าตามผลของคําพิพากษาท่ีให้เพิกถอนการขายท่ีดิน มีผลรวมถึง
รายการจดทะเบียนประเภทจํานองในลําดับต่อมาด้วยหรือไม่ประการใด.หากศาลแจ้งมาว่าให้เพิกถอนรายการ
จดทะเบียนประเภทจํานองดังกล่าวด้วย ก็ให้เพิกถอนได้ตามมาตรา๖๑วรรคแปด แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน
แต่ถ้าศาลแจ้งมาให้ทราบโดยไม่ได้ให้เพิกถอนด้วย การเพิกถอนรายการจดทะเบียนดังกล่าวเป็นอํานาจของอธิบดี
กรมท่ดี นิ ต้องสง่ เรื่องใหก้ รมท่ดี นิ พิจารณาดาํ เนินการตามมาตรา ๖๑ แหง่ ประมวลกฎหมายทดี่ ินต่อไป

ทมี่ าของคําตอบ ประมวลกฎหมายทีด่ นิ และ
ระเบียบกรมทด่ี ิน ที่ ๓/๒๕๑๖ ลงวนั ท่ี ๑๙ มกราคม ๒๕๑๖

ขอ้ ๔. ผ้จู ดั การมรดก สามารถจดทะเบยี นการเชา่ ไดห้ รือไม่
คําถาม ผู้จัดการมรดก ท่ีได้รับแต่งตั้งจากศาล และมีช่ือบนหลังโฉนดท่ีดินแล้ว สามารถทําสัญญาเช่า

และไปจดทะเบยี นการเชา่ กับผเู้ ชา่ ไดห้ รือไม่
คําตอบ ตามกฎหมายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๗๑๙ บัญญัติว่า “ผู้จัดการ

มรดกมีสิทธิและหน้าท่ีท่ีจะทําการอันจําเป็นเพื่อให้การเป็นไปตามคําสั่งแจ้งชัดหรือโดยปริยายแห่งพินัยกรรม
และเพอ่ื จัดการมรดกโดยท่ัวไปหรอื เพ่ือแบง่ ปันทรัพย์มรดก” การที่ผู้จัดการมรดกจะนําที่ดนิ กองมรดกไปใหเ้ ช่า
ย่อมไม่ใช่การจัดการมรดก (เว้นแต่จะมีคําสั่งแจ้งชัดหรือโดยปริยายแห่งพินัยกรรมกําหนดให้ผู้จัดการมรดก
นําท่ีดินมรดกไปให้เช่าได้) ดังน้ัน ผู้จัดการมรดกจึงควรโอนมรดกให้แก่ทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกเสียก่อน
แล้วทายาทจงึ เปน็ ผใู้ หเ้ ช่า

ที่มาของคําตอบ ประมวลกฎหมายทด่ี นิ และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ข้อ ๕. การจดทะเบียนเช่าที่ดิน
คําถาม ๑. หากได้ทําสัญญาเช่าที่ดินระยะเวลา ๒๐ ปี ๑ ม.ค. ๖๐ – ๓๑ ธ.ค.๗๙ ประสงค์จะขอ

จดทะเบยี นเช่าที่สาํ นักงานที่ดนิ ก่อนวันท่ี ๑ ม.ค. ๖๐ ไดห้ รอื ไม่ เพราะเหตใุ ด
๒. การจํานองสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่เช่าช่วง ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธ์ิท่ีดิน

ด้วยหรือไม่ และตอ้ งใชแ้ บบหนังสอื ของกรมท่ดี นิ หรอื ไม่
คาํ ตอบ กรณีตามคาํ ถามขอเรียนว่า
๑.กรณีผู้ให้เช่าและผู้เช่าประสงค์ให้การจดทะเบียนเช่าเริ่มนับเวลาเช่าในอนาคต

ภายหลังการจดทะเบียนเช่า พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนให้ในประเภท “เช่า (มีเงื่อนเวลา)”

4

๒. การจํานองอสังหาริมทรัพย์ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินที่เช่าช่วง หากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว
เป็นของ ผู้เช่าช่วง ผู้เช่าช่วงจะต้องแสดงหลักฐานการเป็นเจ้าของและได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน
ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่จะจํานองนั้นตั้งอยู่ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ทั้งน้ี ตามคําสั่งกรมท่ีดิน ท่ี ๑๔๒๒/2497
เรื่อง ระเบียบการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในหน้าท่ีนายอําเภอหรือผู้ทําการแทน
และปลัดอําเภอผู้เปน็ หวั หน้าประจําก่ิงอาํ เภอ พ.ศ. ๒๔๙๗ ลงวนั ที่ ๑๘ ธันวาคม ๒๔๙๗ ข้อ ๕ (๑) (ข) ๓.

ทม่ี าของคาํ ตอบ ประมวลกฎหมายท่ดี ิน และประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์
คําสง่ั กรมท่ดี นิ ท่ี ๑๔๒๒/๒๔๙๗ ลงวันที่ ๑๘ ธนั วาคม ๒๔๙๗

ขอ้ ๖. การขอยกเลกิ ภารจํายอมบางส่วน
คําถาม ปี ๔๒.ญาติมาขอให้ลงชื่อในใบมอบอํานาจและนําไปจดทะเบียนที่สํานักงานท่ีดินเป็น

ทางสาธารณะบางส่วน (ภารจํายอมบางส่วน) ผมในฐานะเจ้าของที่ดินจะไปขอยกเลิกทางสาธารณะนั้นได้
หรือไม่ เน่ืองจากเกินกว่า ๑๐ ปี ไม่มีสภาพเป็นทางนับแต่ปี ๔๒ ก็ยังคงทําไร่อยู่ไม่ได้มีสภาพเป็นทางแต่อย่างใด
ไมม่ ีผูส้ ญั จรแนน่ อน เพยี งแต่ในโฉนดทีญ่ าติแอบไปจดทะเบียนไวเ้ พ่ือใหม้ ีทางไปถึงที่เขา

คําตอบ กรณีตามคําถามขอเรียนว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา.๑๓๙๙
บัญญัติว่า “ภาระจํายอมน้ันถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมส้ินไป” เจ้าของท่ีดินแปลงภารยทรัพย์เพียงฝ่ายเดียว
จึงสามารถยื่นคําร้องขอต่อศาลพร้อมพยานหลักฐานท่ีแสดงว่าเจ้าของท่ีดินแปลงสามยทรัพย์มิได้ใช้ที่ดิน
แปลงภารยทรัพย์เป็นเวลาเกินสิบปี เพ่ือขอให้ศาลมีคําส่ังว่าภาระจํายอมเป็นอันสิ้นไป โดยไม่ต้องฟ้องเจ้าของ
สามยทรัพย์แต่อย่างใด เมื่อศาลมีคําส่ังดังกล่าวแล้ว สามารถนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและคําส่ังศาลน้ันไปยื่น
คาํ ขอจดทะเบียนเลิกภาระจาํ ยอมต่อพนักงานเจา้ หน้าที่ ณ สาํ นักงานทีด่ ินท้องท่ีท่ีที่ดินตั้งอยู่

ที่มาของคาํ ตอบ ประมวลกฎหมายทีด่ นิ และประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์

ขอ้ 7. มรดกตกแก่ทายาทที่ถงึ แกค่ วามตายแล้ว
คาํ ถาม มรดกของนาย ก. ตกได้แก่ นาย ข. ซ่ึงเป็นทายาทโดยธรรมตามกฎหมายของ นาย ก. แล้ว

แต่ยังมิทันท่ีนาย ข. จะรับโอนมรดกท่ีดิน ได้ถึงแก่ความตายไปเสียก่อน ถามว่า กรณี นาย ข. ไม่มีผู้จัดการ
มรดก ผู้จดั การมรดกของนาย ก. จะโอนมรดกท่ดี นิ ของนาย ก. ตรงไปยังทายาทของนาย ข. เลยได้หรือไม่

คาํ ตอบ ผูจ้ ดั การมรดกของนาย ก. มีอาํ นาจหน้าทีจ่ ดั การได้เฉพาะกองมรดกของนาย ก. เท่านั้น ฉะน้ัน
ในกรณีนี้จึงมีอํานาจแต่เพียงโอนทรัพย์มรดกของนาย ก. ให้แก่นาย ข. ซ่ึงเป็นทายาทของนาย ก. เท่านั้น ไม่มี
อํานาจหน้าที่เข้าไปจัดการทรัพย์มรดกของนาย ข. ที่ได้รับมาจากนาย ก.แต่อย่างใด เม่ือนาย ข. ไม่มี
ผู้จดั การมรดก ผูจ้ ดั การมรดกของนาย ก. จะโอนทด่ี นิ มรดกของนาย ก. ผ่านให้แกน่ าย ข. ได้ดว้ ยวธิ กี าร ดงั น้ี

๑. ผู้จัดการมรดกของ นาย ก. โอนมรดกลงช่ือ นาย ข. (ผู้ตาย) เสร็จแล้ว เมื่อเอกสารสิทธิ
ในที่ดินเป็นช่ือนาย ข. แล้ว ทายาทของ นาย ข. จึงขอรับมรดกของ นาย ข. ตามมาตรา ๘๑ แห่ง ประมวลกฎหมาย
ท่ีดนิ

๒. ทายาทของนาย ข. ขอรับมรดกโดยตรงตามมาตรา ๘๑ โดยบรรยายให้เหน็ ความต่อเนื่อง
ในการรับมรดก แต่วิธีนี้ต้องยงั ไม่มีการจดทะเบียนลงชื่อผูจ้ ัดการมรดกของนาย ก. ในเอกสารสิทธิในที่ดิน และ
เวลาทายาทของนาย ข. ขอรับมรดกต่อเน่อื งต้องให้ผูจ้ ัดการมรดกของนาย ก. ยนิ ยอม

ทีม่ าของคําตอบ
๑. มาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายทด่ี นิ
๒.ระเบยี บกรมที่ดิน วา่ ดว้ ยการจดทะเบียนสทิ ธิเกยี่ วกบั อสังหาริมทรพั ย์ซงึ่ ได้มาโดยทาง

มรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ (แกไ้ ขเพิ่มเตมิ ถึงปัจบุ นั (ฉบับท่ี ๔) พ.ศ.๒๕๕๗)

5

ข้อ 8. ผู้จดั การมรดกลงชื่อทายาททเี่ สียชีวติ แล้วเป็นผูร้ ับมรดก
คาํ ถาม ผู้จัดการมรดกตามคาํ ส่ังศาลขอจดทะเบียนลงช่ือทายาทซงึ่ เสยี ชีวติ ไปแล้วเป็นผู้รับโอนมรดก

ตามแนวทางปฏิบัติ มักมีข้อโตแ้ ย้งว่าเสียชีวิตไปแล้วจะรับมรดกได้อย่างไร
คําตอบ ตามกฎหมายเม่ือบุคคลใดตาย มรดกของบุคคลนั้นย่อมตกได้แก่ทายาททันทีตามมาตรา

๑๕๙๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ฉะน้ันเมื่อเจ้ามรดกถึงแก่ความตาย มรดกของผู้ตายได้ตกแก่
ทายาทของเจ้ามรดกแล้วตามกฎหมาย เพียงแต่ยังไม่ได้มาจดทะเบียนให้ปรากฏชื่อทางทะเบียนเท่านั้น
ดังนั้น การลงชื่อทายาทที่เสียชีวิตแล้วเป็นผู้รับมรดกที่ดิน ตามคําขอของผู้จัดการมรดกจึงเป็นเพียงการ
เปล่ียนแปลงทางทะเบียนที่ดินให้ปรากฏสิทธิของทายาทที่ได้รับแล้วตามกฎหมาย (ก่อนที่ทายาทนั้นจะ
เสียชีวิต) ในหลักฐานทางทะเบียนว่ามรดกที่ดินนั้นตกได้แก่ทายาทคนใด เพ่ือท่ีทายาทของทายาทท่ีเสียชีวิต
จะได้ย่ืนขอรับมรดกตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินต่อไปได้โดยไม่ต้องไปร้องขอให้ศาลต้ังผู้จัดการ
มรดกก่อน ท้งั น้ี ตามนัยมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ท่ีมาของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง, มาตรา ๑๕๙๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
๒. มาตรา ๘๐, ๘๑ แหง่ ประมวลกฎหมายที่ดิน

ข้อ 9. กรณไี มไ่ ด้หนังสือแสดงสทิ ธิในทีด่ ินมาขอจดทะเบียนโอนมรดก
คําถาม กรณีผู้ถือกรรมสิทธ์ิรวมในที่ดินมาขอดําเนินการจดทะเบียนรับโอนมรดกเฉพาะส่วนตาม

มาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และไม่สามารถนําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีได้
เพราะผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนอ่ืนไม่ยอมส่งมอบให้เหตุใด ไม่ยกเลิกระเบียบคําส่ังท่ีให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอํานาจ
เรียกหนังสือแสดงสทิ ธใิ นทด่ี นิ แล้ว เปล่ยี นเป็นใหผ้ ู้ขอย่ืนคาํ ร้องตอ่ ศาลเพือ่ ใหศ้ าลมีคาํ ส่ังใหพ้ นกั งานเจ้าหนา้ ที่ออก
ใบแทน

คําตอบ กรณีทายาทที่มีสิทธิรับมรดกไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียน เนื่องจาก
เจ้าของรวมไม่ยอมส่งมอบให้ ในกรณีนี้พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินจาก
ผู้ยึดถือได้ตามมาตรา ๘๑ ซึ่งเป็นวิธีการช่วยให้ทายาทที่มีสิทธิรับมรดกได้รับความเป็นธรรมในการ
จดทะเบียน อย่างไรก็ดีหากผู้ยึดถือไม่ยอมส่งมอบหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะกระทําได้
กแ็ ต่เพียงแจ้งความดําเนินคดีกบั ผู้ยึดถือเท่าน้ัน ไม่สามารถออกใบแทนใหไ้ ด้ เพราะกฎหมายไมไ่ ด้ให้อํานาจไว้
ถ้าผู้ยึดถือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไม่กลัวต่อคดีอาญาฐานขัดคําสั่งเจ้าพนักงานแล้วและผู้ขอยังไม่ได้หนังสือ
แสดงสิทธิในท่ีดินมาจดทะเบยี นเป็นเรอื่ งท่ที ายาทต้องไปดําเนินการเพือ่ ใหไ้ ด้มาซ่งึ หนังสือแสดงสิทธิในทด่ี ินเอง
อาจเป็นการฟ้องต่อศาลเพ่ือให้มีการบังคับผู้ยึดถือส่งมอบหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินมาให้จดทะเบียนต่อไป
การท่ีจะแก้ไขระเบียบโดยเปลี่ยนจากให้เจ้าหน้าที่มีอํานาจเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไปเป็นให้ทายาท
ย่ืนขอต่อศาลเพ่ือขอออกใบแทน ต้องแก้ไขกฎหมายและการแก้ไขกฎหมายในลักษณะลดขั้นตอนการทํางาน
ของเจ้าหน้าท่ีแต่เป็นการผลักภาระให้แก่ประชาชน ย่อมเป็นการยากท่ีจะเป็นไปได้ แต่อย่างใดก็ดีหากต่อไป
มกี ารแกไ้ ขกฎหมายโดยเพ่มิ เติมให้พนักงานเจา้ หนา้ ทส่ี ามารถออกใบแทนในกรณนี ้ีได้กจ็ ะเป็นการสะดวกขน้ึ

ที่มาของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๘๑ แหง่ ประมวลกฎหมายทดี่ ิน
๒. ระเบียบกรมท่ีดนิ ว่าดว้ ยการจดทะเบียนสิทธเิ ก่ียวกับอสงั หาริมทรัพย์ซงึ่ ไดม้ าโดยทางมรดก

พ.ศ. ๒๕๔๘ (แกไ้ ขเพมิ่ เตมิ ถึงปจั ุบนั (ฉบับท่ี ๔) พ.ศ.๒๕๕๗)

6

ข้อ 10. ผู้จดั การมรดกตามคาํ สงั่ ศาลจดทะเบยี นโอนมรดกให้แก่ตนเอง
คําถาม กรณีผู้จัดการมรดกตามคําส่ังศาลขอจดทะเบียนโอนมรดกให้แก่ตนเองบ่อยคร้ังท่ีทายาทอื่น

จะไปฟ้องคดีต่อศาลเพื่อเรียกทรัพย์มรดกคืนเป็นเหตุให้ต้องมีการแก้ไขหรือเพิกถอนรายการจดทะเบียน
โอนมรดกดังกล่าว เหตุใดไม่ออกระเบียบส่ังให้พนักงานเจ้าหน้าที่บันทึกความรับผิดชอบของผู้จดั การมรดก
ที่มตี ่อกองมรดกไวก้ ่อนจดทะเบยี น

คําตอบ เมอ่ื ศาลมคี ําส่ังตั้งผูจ้ ัดการมรดกแล้ว อํานาจในการจัดการทรัพยม์ รดกย่อมตกอยู่กับผู้จัดการ
มรดก โดยทายาทหมดสิทธิจัดการ ดังน้ัน เม่ือผู้จัดการมรดกยื่นขอจดทะเบียนลงช่ือผู้จัดการมรดกและโอน
มรดกให้แก่ตนเอง หากพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วเชื่อว่าผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดกและเป็นทายาทที่มีสิทธิ
รับมรดก พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมต้องจดทะเบียนให้ไปไม่อาจปฏิเสธได้ หากทายาทที่มีสิทธิรับมรดกคนใด
เห็นว่าผู้จัดการมรดกแบ่งปันทรัพย์มรดกไม่เป็นธรรม ก็ชอบท่ีจะไปว่ากล่าวเอากับผู้จัดการมรดกได้ตาม
กฎหมายการ จะสั่งให้พนักงานเจ้าหน้าที่บันทึกความรับผิดชอบของผู้จัดการมรดกก่อนจดทะเบียนไม่มีผล
แตกต่างไปจากการไม่บันทึก เพราะเป็นหน้าที่ความรับผิดชอบของ ผู้จัดการมรดกจะต้องรับตามกฎหมาย
อยู่แล้ว ฉะนั้น การส่ังให้บันทึกเพ่ิมเติมจะเป็นการเพ่ิมภาระหน้าท่ีและการปฏิบัติงานของเจ้าหน้าที่โดยไม่จําเป็น
แต่หากพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ใดจะใช้ดุลพินิจบันทึกเพื่อความสบายใจของตนเองก็ไม่มีระเบียบใดห้ามไว้
เพียงแตจ่ ะเปน็ การปฏบิ ตั ิที่ไม่เหมือนกับสาํ นกั งานท่ีดินอ่ืนเท่าน้ัน

ท่มี าของคําตอบ
๑. มาตรา ๘๒ แห่งประมวลกฎหมายท่ดี ิน
๒. คําพิพากษาฎีกาที่ ๑๑๖๗/๒๕๐๕, ๖๔๔๙/๒๕๔๔

ขอ้ 11. การเรยี กหนังสอื แสดงสิทธใิ นทด่ี นิ จากผู้ยึดถือ
คําถาม การเรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินจากผู้ยึดถือ เหตุใดต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งความ

ต่อพนกั งานสอบสวนเพ่อื ดําเนินคดกี บั ผู้ยึดถือ ทาํ ไมไมใ่ หผ้ ู้ขอแจง้ ความดว้ ยตนเองเลย
คําตอบ กรณีพนักงานเจ้าหน้าท่ีใช้อํานาจตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดินเรียกหนังสือ

แสดงสิทธิในที่ดินจากผู้ยึดถือ ผู้ยึดถือไม่ยอมส่งมอบหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินให้ตามหมายเรียกถือเป็นการ
ขัดคําส่ังของพนักงานเจ้าหน้าที่ท่สี ่ังโดยชอบด้วยกฎหมาย ผู้ที่จะแจ้งความดาํ เนินคดกี ับผู้ขดั คําสั่งจงึ เป็นเจ้าหน้าที่
ซึ่งถือเป็นผู้เสียหายเท่าน้ัน ส่วนผู้ขอจดทะเบียนไม่ถือเป็นผู้เสียหายในเร่ืองขัดคําส่ังของพนักงานเจ้าหน้าท่ี
จึงไม่อาจแจ้งความเองได้

ที่มาของคําตอบ
๑. มาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายทดี ิน
๒. ระเบียบกรมที่ดิน วา่ ด้วยการจดทะเบยี นสิทธิเกี่ยวกบั อสงั หารมิ ทรัพยซ์ ง่ึ ไดม้ าโดยทางมรดก

พ.ศ. ๒๕๔๘ (แก้ไขเพิม่ เตมิ ถงึ ปจั บุ ัน (ฉบับที่ ๔) พ.ศ.๒๕๕๗)

ขอ้ 12. กรณีผูจ้ ดั การมรดกไมป่ ระสงค์จดทะเบียนลงช่ือผู้จัดการมรดกขอโอนมรดกตรงไปยังทายาท
คําถาม กรณีเจ้ามรดกทําพินัยกรรมต้ังผู้จัดการมรดกไว้แต่ผู้จัดการมรดกไม่ประสงค์จดทะเบียนลงช่ือ

ผูจ้ ัดการมรดกโดยจะขอโอนมรดกตรงไปยงั ทายาทของเจา้ มรดกจะทําได้หรือไม่
คําตอบ กรณีเจ้ามรดกทําพินัยกรรมต้ังผู้จัดการมรดกไว้ แต่ผู้จัดการมรดกไม่ประสงค์จดทะเบียน

ลงชื่อในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน ยินยอมให้ทายาทรับโอนมรดกไปโดยตรงตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวล
กฎหมายท่ีดิน เช่นนี้ สามารถดําเนินการได้โดยยังใช้หลักการเดิมตามหนังสือ กรมที่ดิน ที่ ๔๖๓๘/๒๔๙๐
ลงวัน ที่ ๒๒ ธันวาคม ๒๔๙๐

7

ที่มาของคาํ ตอบ
๑. หนงั สือกรมที่ดิน ที่ ๔๖๓๘/๒๔๙๐ ลงวันที่ ๒๒ ธันวาคม ๒๔๙๐ เรือ่ ง ผู้จัดการมรดก

ขอใหโ้ อนมรดกตรงไปยังทายาท
๒. ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าดว้ ยการจดทะเบยี นสทิ ธเิ ก่ียวกบั อสังหารมิ ทรัพย์ซงึ่ ไดม้ าโดยทาง

มรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ (แกไ้ ขเพิ่มเตมิ ถึงปัจุบัน (ฉบับที่ ๔) พ.ศ.๒๕๕๗)

ขอ้ 13. จดทะเบยี นโอนมรดกลงช่ือผู้มีสทิ ธิรบั มรดกไมค่ รบถว้ น
คําถาม หากความปรากฏชัดแจ้งว่าการจดทะเบียนโอนมรดกลงช่ือผู้มีสิทธิรับมรดกไม่ครบถ้วน

สามารถใชแ้ นวทางการเพิกถอนหรือแกไ้ ขตามมาตรา ๖๑ แหง่ ประมวลกฎหมายที่ดิน แทนการใหผ้ ู้มสี ทิ ธริ บั
มรดกไปใชส้ ิทธิทางศาลทง้ั นเ้ี พือ่ เป็นการลดภาระให้แก่ประชาชนได้หรือไม่

คําตอบ กรณีทายาทขอรับมรดกตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินแล้วปรากฏต่อมาว่า ทายาท
แจ้งบัญชีเครือญาติไม่ครบ ซ่ึงเท่ากับเป็นการปิดบังทายาทที่มีสิทธิรับมรดกอยู่ในหลักเกณฑ์ท่ีจะแก้ไขรายการ
จดทะเบียนได้ตามมาตรา ๖๑ วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน อยู่แล้ว โดยไม่จําเป็นต้องให้ผู้มีสิทธิรับมรดก
ท่ีถูกปิดบังต้องไปใช้สิทธิทางศาลแต่อย่างใด แต่หากผู้มีสิทธิรับมรดกเห็นว่าวิธีการตามมาตรา ๖๑ อาจล่าช้า
และประสงค์จะไปฟ้องศาลเองก็สามารถกระทําได้อีกทางหนึ่ง โดยในส่วนของพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ต้อง
ดําเนนิ การตามมาตรา ๖๑ ไปตามปกติ

ทมี่ าของคาํ ตอบ
มาตรา ๖๑ แหง่ ประมวลกฎหมายทดี่ นิ

ข้อ 14. การจดทะเบียนลงช่ือผู้จัดการมรดกตามคําส่ังศาลในหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส. ๓)
โดยไมต่ อ้ งประกาศ

คําถาม กรณีการจดทะเบียนลงช่ือผู้จัดการมรดกตามคําสั่งศาลในที่ดินซึ่งมีหลักฐานเป็นหนังสือรับรอง
การทําประโยชน์ (น.ส.๓) แล้วผู้จัดการมรดกจดทะเบียนโอนมรดกให้แกท่ ายาทต่อไปน้นั ไมต่ ้องมีการประกาศ
จงึ ทําให้ผู้ครอบครองที่ดินท่ีแท้จริงไม่ได้มาคัดค้านและโต้แย้งสิทธิในที่ดินทําให้มีการโอนมรดกให้แก่ผูไ้ ม่มีสิทธิ
ในท่ีดนิ เหตุใดไมป่ อ้ งกันและแกไ้ ขปัญหาดงั กลา่ ว

คําตอบ การได้มาซึ่งที่ดินโดยทางมรดกเป็นการได้มาโดยผลของกฎหมาย (มาตรา ๑๕๙๙ แห่ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) การจดทะเบียนโอนมรดกท่ีดินแก่ทายาทเป็นเพียงการจดเพื่อให้ปรากฏ
หลักฐานการได้มาในทางทะเบียนเท่าน้ัน ไม่มีผลกระทบให้ผู้มีสิทธิครอบครองท่ีดินที่แท้จริงเสียสิทธิในที่ดิน
แต่อย่างใด เพราะตามกฎหมายแล้วสิทธิของเจ้ามรดกมีเหลืออยู่เพียงใด ทายาทผู้รับมรดกก็ย่อมได้รับสิทธิ
ไปเท่านั้น และแม้ว่าจะจดทะเบียนโอนมรดกแก่ทายาทไปแล้ว ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินที่แท้จริงก็ยังขอ
จดทะเบียนได้มาโดยการครอบครอง ตามมาตรา ๑๓๖๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้หากอยู่ใน
หลกั เกณฑ์ของกฎหมายและระเบยี บ

ท่มี าของคาํ ตอบ
มาตรา ๑๕๙๙ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

8

ข้อ 15. ทายาทขอรับมรดกหลายคนไมม่ าจดทะเบียนโอนมรดกพรอ้ มกัน
คาํ ถาม กรณีมที ายาทขอรบั มรดกหลายคน เมื่อประกาศครบกําหนดตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวล

กฎหมายท่ีดิน แล้วจําเป็นหรือไม่ว่าทายาทท่ีขอรับจะต้องมาจดทะเบียนพร้อมกันทุกคน สํานักงานที่ดินบางแห่ง
ให้มาจดทะเบยี นกนั ทกุ คน แต่บางแหง่ ใครมาจดกจ็ ดใหไ้ ปตามสิทธิไมต่ ้องมาจดพรอ้ มกันทเี ดยี วทุกคน

คําตอบ กรณีมีทายาทขอรับมรดกในคราวเดียวกันหลายคน และประกาศครบกําหนดแล้ว วันท่ีนัด
จดทะเบียนเป็นวันท่ีผู้ยื่นคําขอจดทะเบียนทุกคนต้องไปดําเนินการจดทะเบียนพร้อมกัน หากผู้ใดไม่สามารถ
ไปดําเนินการด้วยตนเองได้ก็ควรมอบอํานาจให้ผู้อื่นไปดําเนินการแทน แต่มีเหตุจําเป็นท่ีไม่อาจมอบอํานาจได้
และผู้ขอจดทะเบียนโอนมรดกยืนยันว่าทายาทดังกล่าวที่ไม่มายังประสงค์จะรับมรดกเช่นเดิมและจะให้ลงชื่อ
ทายาทท่ีไม่ได้มาในวันจดทะเบียนตามคําขอเหมือนเดมิ พนักงานเจ้าหน้าท่ีสามารถสอบสวนและบนั ทึกถ้อยคํา
ยืนยันและความประสงค์ของผู้ขอ (ทายาท) ท่ีมาท้ังหมดไว้เป็นหลักฐาน แล้วจดทะเบียนใส่ช่ือทายาทท้ังหมด
ตามที่ย่ืนคําขอไว้ได้ ทั้งน้ี โดยให้ถือปฏิบัติตามกฎกระทรวงฉบับท่ี ๒๔ (พ.ศ. ๒๕๑๖) ฯลฯ ข้อ ๔ (๑) โดย
อนุโลม

ทีม่ าของคําตอบ
๑. กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๒๔ (พ.ศ. ๒๕๑๖) ออกตามความในพระราชบัญญัตใิ หใ้ ช้ประมวลกฎหมาย

ท่ดี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗
๒. ระเบยี บกรมท่ดี นิ วา่ ด้วยการจดทะเบยี นสทิ ธเิ กีย่ วกับอสังหาริมทรพั ย์ซึ่งได้มาโดยทาง

มรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ (แก้ไขเพ่ิมเติมถงึ ปัจบุ นั (ฉบบั ท่ี ๔) พ.ศ.๒๕๕๗)

ขอ้ ๑6. การประกาศโอนมรดก
คาํ ถาม ผู้จดั การมรดกท่ีลงชอ่ื ในหนังสือแสดงสทิ ธใิ นท่ีดนิ แลว้ โอนมรดกใหแ้ ก่ทายาท ไม่ต้องประกาศ

แต่ถ้าทายาทขอรับมรดกโดยตรงตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ต้องประกาศ ๓๐ วัน เหตุใด
กฎหมายไม่บัญญัติให้กรณีที่ผู้ขอเป็นทายาทท่ีมีสิทธิรับมรดก และทายาทอื่นทุกคนยินยอมให้รับมรดกแล้ว
ให้พนักงานเจา้ หน้าทสี่ ามารถจดทะเบยี นโอนมรดกไดเ้ ลยไม่ตอ้ งประกาศ

คําตอบ การโอนมรดกตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน เป็นกรณีที่ไม่มีผู้จัดการมรดก
อาํ นาจจัดการเป็นของทายาทด้วยกันมโี อกาสท่ีจะปกปิดทายาททมี่ ีสทิ ธิรบั มรดกไดง้ ่าย เพ่ือมิใหท้ ายาทอน่ื เสีย
สิทธิถึงขั้นไปฟ้องร้อง กฎหมายจึงกําหนดขั้นตอนให้มีการประกาศก่อนจดทะเบียนโอนมรดกเพ่ือหาทายาทอื่น
ที่มีสิทธิรับมรดกและถูกปกปิดได้มีโอกาสรับทราบการขอโอนมรดกของทายาทอื่นและมาโต้แย้งคัดค้านก่อนมี
การจดทะเบียนไปโดยปกปิดทายาทอื่น แต่ตามมาตรา ๘๒ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นกรณีที่มีผู้จัดการ
มรดกซึ่งอาจจะเป็นผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรมหรือตามคําสั่งศาล ซ่ึงหากเป็นตามพินัยกรรมก็ยังคงต้อง
ประกาศเช่นเดียวกัน การประกาศก็เพื่อหาผู้คัดค้านเกี่ยวกับพินัยกรรม ซึ่งถ้ามีผู้โต้แย้งคัดค้านเกี่ยวกับ
พนิ ัยกรรมระหว่างประกาศ เช่น กล่าวอ้างว่าเป็นพินัยกรรมปลอม พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะกระทําได้ก็แต่รอเรื่อง
ไว้ และให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล เม่ือศาลมีคําพิพากษาหรือคําสั่งถึงท่ีสุดประการใด จึงดําเนินการไปตามคํา
พิพากษาหรือคําส่ังศาลน้ัน แต่ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกตามคําสั่งศาลในขั้นตอนกระบวนพิจารณาแต่งตั้งผู้จัดการ
มรดกของศาลได้มีการประกาศหาผู้คัดค้านทางหนังสือพิมพ์ด้วยแล้ว จึงเป็นกรณีที่ศาลได้มีการไต่สวนพิสูจน์
และมกี ารประกาศแล้ว ฉะนั้น ในชั้นจดทะเบียนผู้จัดการมรดกตามคําสัง่ ศาลทีส่ าํ นกั งานทีด่ ินจึงไม่ต้องประกาศ
หาผูค้ ัดคา้ นซ้าํ อกี อกี ทง้ั สองกรณีเมื่อลงช่อื ผู้จดั การมรดกในหนังสือแสดงสิทธิแล้วผูจ้ ดั การมรดกย่อมมอี ํานาจ

9

หน้าที่ตามกฎหมายสามารถจัดการมรดกต่อไปได้โดยไม่ต้องประกาศหาผู้คัดค้านอีก และหากผู้จัดการมรดก
จัดการมรดกไม่เปน็ ธรรมแล้ว ทายาทของเจ้ามรดกก็ชอบท่ีจะไปวา่ กล่าวเอากับผู้จดั การมรดกได้ตามท่กี ฎหมาย
บญั ญตั ไิ ว้

ท่มี าของคําตอบ
๑. มาตรา ๘๑, ๘๒ แหง่ ประมวลกฎหมายที่ดิน
๒. ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทาง

มรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ (แกไ้ ขเพมิ่ เตมิ ถึงปจั ุบนั (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๗)

ข้อ ๑7. ค่าธรรมเนียมโอนมรดกให้บรษิ ัทผูร้ ับพินัยกรรม
คําถาม เจ้ามรดกทําพินัยกรรมยกที่ดินให้บริษัทได้ หรือไม่ และในการจดทะเบียนโอนมรดกคิดค่า

ธรรมเนยี ม และภาษีธุรกจิ เฉพาะอย่างไร
คําตอบ ไม่มีกฎหมายห้ามนิติบุคคลเป็นผู้รับพินัยกรรม แต่ในการสอบสวนต้องระมัดระวังและตรวจสอบ

โดยรอบคอบว่าแท้จริงพินัยกรรมนั้นกระทําข้ึนเพ่ือมีเจตนาเป็นนิติกรรมอําพรางนิติกรรมอื่น ท่ีไม่ชอบด้วย
กฎหมายหรือไม่ เช่น เป็นที่ดินทม่ี ีการหา้ มโอนตามกฎหมาย แล้วฝ่าฝืนขายกันในระหว่างห้ามโอน แต่เกรงว่าหาก
เจ้าของตายจะกลายเป็นมรดกแก่ทายาทโดยธรรม และเม่ือครบกําหนดห้ามโอนแล้วจะไม่โอนให้บริษัทผู้ซื้อ
จึงให้ผู้ขายทําพินัยกรรมตัดทายาทอื่นไว้ เป็นต้น ดังน้ัน หากจากการสอบสวนเป็นที่ยุติว่า ไม่ใช่กรณีหลบเล่ียง
กฎหมายอ่ืนและเป็นเร่ืองเจ้ามรดกประสงค์จะยกมรดกให้บริษัทท่ีเกี่ยวข้องกับเจ้ามรดกจริง (ปกติไม่น่าจะเป็นไปได้
แต่อาจมีแต่ไม่ใช่มรดก เช่น กรณีเป็นตัวแทนถือที่ดินไว้แทนบริษัท เป็นต้น ) เจ้าของที่ดินก็สามารถทําพินัยกรรมยก
ที่ดินให้แก่บริษัทจํากัดซ่ึงเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายได้ โดยพินัยกรรมจะมีผลเม่ือผู้ทําพินัยกรรมเสียชีวิตแล้ว กรณี
ผูร้ บั พนิ ัยกรรมเปน็ นิตบิ ุคคลขอรบั โอนมรดกตามพินัยกรรม ในการจดทะเบยี น โอนมรดกขณะนจ้ี ะเสียค่าใช้จ่าย ดงั น้ี

๑. คา่ ธรรมเนียม ร้อยละ ๒ คํานวณจากราคาประเมินทนุ ทรัพย์ ตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗
(พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ิใหใ้ ชป้ ระมวลกฎหมายทีด่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ก)

๒. ภาษเี งินไดห้ กั ณ ทีจ่ ่าย และอากรแสตมป์ การจดทะเบยี นโอนมรดกไมม่ ีกรณีต้องเรยี กเก็บ
๓. ภาษธี ุรกจิ เฉพาะ กรณอี ยูใ่ นหลกั เกณฑท์ ่ีตอ้ งเสยี จะเสียร้อยละ ๓.๓ (รวมภาษที อ้ งถ่ิน) คํานวณ
จากราคาประเมนิ ทุนทรัพย์ซึง่ เป็นราคาที่ใช้อยู่ในวนั ท่ีมีการจดทะเบียนนัน้ หรอื ราคาทนุ ทรัพยท์ ี่ผูข้ อแสดง แล้วแต่ราคาใด
สงู กวา่ เรยี กเกบ็ จากราคาสงู
การโอนอสังหาริมทรัพย์โดยทางมรดก ซึ่งไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะต้องเป็นการโอนมรดก
ให้แก่ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรมเท่านั้น ทั้งนี้ ตามมาตรา ๔ (๖) (จ)
แห่งพระราชกฤษฎีกาฯ(ฉบับท่ี ๓๔๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ หรือเป็นการโอนเมื่อพ้นกําหนดเวลา ๕ ปี นับแต่วันท่ี เจ้ามรดก
ได้มา ไม่ว่าผู้รับพินัยกรรมจะเป็นใคร ก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (หนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๓๔๗๗
ลงวนั ท่ี ๓๑ มกราคม ๒๕๔๓)
ที่มาของคาํ ตอบ
๑. กฎกระทรวงฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมาย
ทดี่ นิ ข้อ ๒ (๗) (ก)
๒. คาํ ส่ังกรมสรรพากร ที่ ป. ๑๐๐/๒๕๔๓ ลงวันที่ ๒๔ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๔๓ เรื่อง การเสยี ภาษี
เงนิ ไดบ้ ุคคลธรรมดาและอากรแสตมป์ กรณี การขาย การโอนกรรมสทิ ธหิ์ รอื สิทธิครอบครองในอสังหารมิ ทรพั ย์
๓. หนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๐๓๔๗๗ ลงวนั ที่ ๓๑ มกราคม ๒๕๔๓ เร่ือง ภาษีธุรกิจเฉพาะ
กรณีการโอนอสังหารมิ ทรพั ย์ทางมรดกท่ีเจ้ามรดกได้มาเกนิ ๕ ปี ให้แก่ผูร้ บั พนิ ยั กรรมซงึ่ มิใชท่ ายาทโดยธรรม

10

ขอ้ ๑8. การจดทะเบียนผู้จัดการมรดกและโอนมรดกที่ดนิ น.ส. ๓
คําถาม กรณีมีการจดทะเบียนลงช่ือผู้จัดการมรดกตามคําส่ังศาลในหนังสือรับรองการทําประโยชน์

(น.ส.๓) ไว้แล้ว ต่อมาผู้จัดการมรดกขอจดทะเบียนโอนมรดกให้แก่ทายาท จะต้องดําเนินการประกาศการ
จดทะเบียนตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)ฯ หรือไม่ เนื่องจากไม่เข้าข้อยกเว้นตามกฎกระทรวง
ฉบบั ท่ี ๗ ข้อ ๖ (๘)

คําตอบ การโอนมรดกตามมาตรา ๘๑ และมาตรา ๘๒ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินเป็นกรณีท่ี
กฎหมายได้บัญญัติเกย่ี วกับหลกั เกณฑแ์ ละวิธีการจดทะเบียนโอนมรดกไวโ้ ดยเฉพาะแลว้ จึงเปน็ กรณีตามมาตรา
๗๗ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน ท่ีมีกฎหมายบัญญัติไว้เฉพาะแล้ว มีผลให้การจดทะเบียนโอนมรดกให้แก่
ทายาทจึงไม่ต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ท่ีกําหนดในกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)ฯ ในเร่ืองประกาศอีก
แต่อย่างใด ดังน้ัน เมื่อได้จดทะเบียนลงช่ือผู้จดั การมรดกตามคําส่ังศาลหรือตามพินัยกรรมลงในหนังสือรับรอง
การทําประโยชน์ (น.ส.๓) แล้ว การที่ผู้จัดการมรดกขอจดทะเบียนโอนมรดกต่อไป ให้แก่ทายาท
จึงไม่ต้องประกาศ ไม่ว่าจะประกาศตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน หรือตามข้อ ๕ แห่งกฎ
กระทรวง ฉบบั ท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)ฯ

แต่ถ้าจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในหนังสือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.๓) แล้วจะจด
ทะเบียนประเภทอน่ื ต่อไปท่ีไมใ่ ช่โอนมรดกเช่น ผู้จัดการมรดกขอจดทะเบียนขาย จํานอง หรือให้เช่า เช่นน้ีต้อง
ประกาศแต่เป็นการประกาศตามกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)ฯ โดยจะอ้างว่า เป็นนิติกรรมต่อเนื่อง
กบั ผูจ้ ัดการมรดกซ่งึ ไมต่ ้องประกาศไม่ได้

ทม่ี าของคําตอบ
๑. มาตรา ๗๗, ๘๑, ๘๒ แหง่ ประมวลกฎหมายท่ดี นิ
๒. กฎกระทรวง ฉบบั ที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบญั ญัติใหใ้ ช้ประมวล

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗

ขอ้ ๑9. การปดิ ประกาศและการส่งประกาศโอนมรดก
คําถาม การปิดประกาศการโอนมรดกไม่มีเจ้าหน้าที่เป็นผู้ปิดประกาศและกรณีส่งประกาศทาง

ไปรษณีย์ไม่ส่งหางประกาศคืนสํานักงานท่ีดินมีแต่หลักฐานใบลงทะเบียนตอบรับทางไปรษณีย์ จะใช้หลักฐาน
ใบตอบรบั ดงั กล่าวเป็นหลกั ฐานการปิดประกาศทไ่ี มส่ ่งคืนมาได้หรอื ไม่

คําตอบ การปิดประกาศมรดก ตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน พนักงานเจ้าหน้าท่ีเป็นผู้
ปิดประกาศเฉพาะกรณีปดิ ประกาศที่สํานักงานท่ีดิน หากกรณปี ิดประกาศท่ีสถานที่อื่น พนักงานเจ้าหน้าท่ีมีหน้าท่ี
แต่เพียงส่งประกาศไปให้ผู้มีอํานาจปิดประกาศตามกฎหมายทําการปิดประกาศเท่านั้น ไม่มีหน้าที่ไปปิด
ประกาศเสยี เองแต่อย่างใด และจะใช้หลักฐานการลงทะเบียนตอบรับทางไปรษณีย์ (ใบเหลือง) แทนหางหมาย
(หนังสือแจ้งว่าได้ปิดประกาศแล้ว) ไม่ได้ เนื่องจากการเร่ิมนับวันประกาศว่าจะครบกําหนดเมื่อใดจะนับวันรุ่ง
ขึ้นของการปิดประกาศฉบับสุดท้าย จึงต้องทราบว่าประกาศแต่ละฉบับปิดเม่ือใดแต่หลักฐานการลงทะเบียน
ตอบรับทางไปรษณีย์ (ใบเหลือง) เป็นหลักฐานแสดงว่าได้รับประกาศเพ่ือนําไปปิดแล้วเท่าน้ัน ไม่ใช่หลักฐาน
วา่ ปิดประกาศแล้วเมือ่ ใด จึงใช้แทนกันไมไ่ ด้

ทมี่ าของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายทดี่ ิน
๒. ระเบียบกรมท่ดี นิ ว่าดว้ ยการจดทะเบยี นสทิ ธิเกยี่ วกบั อสังหาริมทรพั ย์ซ่งึ ไดม้ าโดยทาง

มรดกพ.ศ. ๒๕๔๘ (แก้ไขเพิมเติมถึงปัจจุบัน (ฉบับที่ ๔) พ.ศ.๒๕๕๗)
๓. หนงั สอื กรมท่ีดนิ ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๓๔๖๖๗ ลงวัน ท่ี ๑๕ ธนั วาคม ๒๕๕๑ เรอื่ ง การปดิ ประกาศ

การจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรม

11

ข้อ 20. การยกเลกิ คําขอกรณีไมม่ าโอนมรดกภายในเวลาที่กาํ หนด
คําถาม กรณีมีทายาทที่มีสิทธิรับมรดกหลายคน ทายาทบางคนขอรับมรดกบางคนไม่ขอรับมรดก

ยนิ ยอมใหท้ ายาททีข่ อรบั รบั มรดกไปท้ังหมด ตามกฎกระทรวงกาํ หนดใหน้ ําหลักฐานการไมร่ ับมรดกของทายาท
มาส่งมอบให้กับพนักงานเจ้าหน้าท่ีภายใน ๓๐ วันถ้าไม่ส่งมอบภายในกําหนดให้ยกเลิกคําขอ เห็นว่าไม่ควร
ยกเลิกคาํ ขอ เพราะแม้ยกเลิกคาํ ขอทายาทก็สามารถยื่นขอใหม่ไดเ้ ป็นการเพ่ิมงาน เหตุใดไม่ให้รอเรอื่ งไวโ้ ดยไม่
ถอื เป็นงานคา้ ง เมื่อทายาทนาํ หลักฐานมาส่งมอบเมอื่ ใดจงึ ดาํ เนนิ การต่อไป

คําตอบ กฎกระทรวง ฉบับที่ ๒๔ (พ.ศ. ๒๕๑๖)ฯ ได้กําหนดหลักเกณฑ์ และวิธีการจด
ทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมาโดยทางมรดกไม่มีพินัยกรรม และมีทายาทซ่ึงมีสิทธิได้รับมรดก
หลายคน โดยทายาทบางคนมาขอจดทะเบียนรับมรดกท้ังหมด ว่าให้ผู้ขอรับมรดกนําทายาทที่แสดงไว้ในบัญชี
เครือญาติทุกคนมาให้ถ้อยคํายินยอม หรือนําหลักฐานการไม่รับมรดกของทายาทน้ันมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ภายในกําหนดเวลาท่ีประกาศ ถ้าไม่นํามาแสดงภายในกําหนดตามท่ปี ระกาศ ให้ยกเลกิ คําขอ ดังนนั้ หากผู้ขอไม่
สามารถดาํ เนินการดังกล่าวได้ หรือนาํ หลักฐานการไมร่ ับมรดกหรอื นาํ ทายาทมาใหถ้ ้อยคํายนิ ยอมภายหลังครบ
กาํ หนดเวลาทปี่ ระกาศแล้ว พนักงานเจ้าหนา้ ที่ก็ไมส่ ามารถดําเนินการตอ่ ไปได้ เนื่องจากคําขอถูกยกเลกิ ไปโดย
อํานาจของกฎหมายนับแต่ครบกําหนดเวลาที่ประกาศแล้ว การส่ังยกเลิกคําขอเป็นการสั่งตามกฎหมายเพ่ือเป็
นหลักฐานว่าคําขอได้ถกู ยกเลิกแล้วเทา่ น้ัน ฉะนั้น เมอ่ื กฎหมายได้กําหนดหลกั เกณฑไ์ วเ้ ช่นนี้ก็คงตอ้ งดําเนนิ การ
ตามท่ีกฎหมายกําหนดไว้คือต้องยกเลิกคําขอ หากทางปฏิบัติจะยังไม่ยกเลิกทันทีเก็บเรื่องไว้แล้วรอหลักฐาน
ของทายาท เจ้าหน้าที่ก็คงต้องสอบสวนและตรวจสอบเอกสารใหม่ก็เท่ากับรับคําขอใหม่ และท่ีสําคัญหากมีปั
ญหาหรือการคดั คา้ นมรดกพนักงานเจ้าหนา้ ที่กต็ ้องดําเนนิ การตามขั้นตอนของกฎหมายต่อไป

วิธีป ฏิบั ติใ นก าร นี้ได ้กํ าห นด ไว ้ตา มร ะเ บีย บก รม ท่ีดิน ว ่า ด้ ว ย การ จด ทะ เบี ยน สิท ธิ
เกย่ี วกบั อสงั หารมิ ทรัพยซ์ ง่ึ ได้มาโดยทางมรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ ขอ้ ๑๒ โดยใหเ้ จา้ หนา้ ท่แี นะนําใหผ้ ูข้ อย่ืนคาํ ขอใหม่

ทีม่ าของคําตอบ
๑. กฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๒๔ (พ.ศ. ๒๕๑๖) ออกตามความในพระราชบญั ญัติใหใ้ ชป้ ระมวล

กฎหมายทด่ี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗
๒. ระเบียบกรมที่ดนิ วา่ ด้วยการจดทะเบียนสทิ ธิเก่ยี วกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทาง

มรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ (แกไ้ ขเพิ่มเตมิ ถึงปัจุบนั (ฉบบั ที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๗)

ขอ้ 21. การสอบสวนเปรียบเทยี บ

คําถาม กรณีประกาศมรดกแล้วมีทายาทที่มีสิทธิรับมรดกโต้แย้งคัดค้านตามกฎหมายให้พนักงาน

เจ้าหน้าท่ีมีอํานาจสอบสวนเปรียบเทยี บ ถ้าตกลงกันไม่ได้ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีส่ังการไปตามท่ีเหน็ สมควร

เหตุใดจึงไม่แก้ไขกฎหมายเป็น ไม่ต้องสั่งการเนื่องจากตามกฎหมายและระเบียบได้ให้สิทธิฝ่ายท่ีไม่พอใจ

ไปฟ้องศาลภายในกําหนดแล้ว

คําตอบ กรณีประกาศมรดกแล้วมีทายาทท่ีมีสิทธิรับมรดกโต้แย้งคัดค้านตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวล

กฎหมายท่ีดิน กําหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอํานาจสอบสวนเปรียบเทียบถ้าตกลงกันไม่ได้ให้พนักงานเจ้าหน้าที่

พิจารณาสั่งการไปตามพยานหลักฐานข้อเท็จจริงและหลักกฎหมาย และให้ส่ังไว้ด้วยว่า ถ้าฝ่ายใดไม่พอใจ

คําส่ัง ฝ่ายนั้นต้องไปฟ้องร้องต่อศาลภายในกําหนดหกสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง หากไม่มีผู้ใดฟ้องต่อศาล

เก่ียวกับสิทธิในการได้รับมรดกภายในกําหนดเวลาดังกล่าวให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดําเนินการตามที่สั่งการไว้ใน

กรณีนี้เห็นว่าตามกฎหมายกําหนดว่าเมื่อครบกําหนดหกสิบวัน ถ้าไม่มีการไปฟ้องศาลให้พนักงานเจ้าหน้าท่ี

ดําเนินการไปตามท่ีสั่งการดังนั้น เจตนารมณ์ของกฎหมายจึงต้องการให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีซึ่งเป็นเจ้าหน้าที่

12

ของรัฐและเป็นคนกลางได้พิจารณาและสั่งการก่อนว่าตามกฎหมายใครมีสิทธิดีกว่ากันอย่างไรในเบ้ืองต้น หากผู้ใด
ไม่พอใจคําสั่งจึงค่อยไปใช้สิทธิทางศาลอันเป็นการลดภาระแก่ประชาชนท่ีจะต้องไปฟ้องศาลทุกเรื่อง เพราะบางเรื่อง
การช้ีขาดข้อกฎหมายของพนักงานเจ้าหน้าที่ท่ีสามารถยุติข้อโต้แย้งกันโดยไม่ต้องไปฟ้องศาล ฉะนั้น
ตามกฎหมายแล้วพนักงานเจ้าหน้าท่ีจึงต้องส่ังการในเร่ืองมรดกว่าจะดําเนินการอย่างไรหรือโอนมรดกให้แก่
ผูใ้ ดกอ่ น เม่ือไม่มีผใู้ ดไปฟ้องศาลจะได้ดาํ เนินการตามท่ีส่งั การต่อไปได้

ทีม่ าของคําตอบ
๑. มาตรา ๘๑ แหง่ ประมวลกฎหมายท่ดี นิ
๒. ระเบยี บกรมทดี่ ิน วา่ ด้วยการจดทะเบยี นสทิ ธเิ กยี่ วกับอสังหาริมทรพั ย์ซึ่งไดม้ าโดยทาง

มรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ (แกไ้ ขเพ่ิมเตมิ ถึงปจั ุบนั (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๗)

ขอ้ 22. การปดิ ประกาศมรดกในเขตเทศบาล
คําถาม การปิดประกาศเรื่องมรดก กรณีที่ที่ทําการกํานันและบริเวณที่ดินท่ีอยู่ในเขตเทศบาล

ยกเลิกไมม่ ีกาํ นันท้องทแี่ ลว้ ไม่อาจส่งประกาศให้กาํ นนั ทอ้ งทน่ี ําไปปิดไดแ้ ละไมอ่ าจส่งใหส้ ํานกั งานเทศบาล
ดําเนินการแทนกาํ นนั ทอ้ งท่ีไดจ้ ะปฏิบตั ิอย่างไร

คําตอบ กรณีท่ีดินอยู่ในเขตเทศบาลซ่ึงไม่มีกาํ นันท้องทแี่ ล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีของสํานักงานท่ีดิน
เป็นผู้ไปปิดบริเวณที่ดินด้วยตนเอง ไม่อาจให้เจ้าหน้าท่ีของสํานักงานเทศบาลไปปิดได้ เพราะตามกฎหมาย
การปิดประกาศในบริเวณที่ดินมิใช่หน้าที่ของสํานักงานเทศบาล และไม่อาจให้เจ้าของที่ดินไปปิดได้เช่นกัน
เพราะไม่สามารถตรวจสอบได้ว่า มกี ารปิดประกาศจริงหรอื ไม่

ทม่ี าของคําตอบ
๑. ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ซ่ึงได้มาโดยทาง

มรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ (แก้ไขเพ่ิมเตมิ ถึงปัจจุบนั (ฉบบั ที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๗)
๒. หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว. ๓๔๖๖๗ ลงวันที่ ๑๕ ธันวาคม ๒๕๕๑ เรื่อง

การปิดประกาศการจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนติ ิกรรม

แก้ไขข้อ 23 เมอื่ วันที่ 12 ก.ย. 2561
ขอ้ 23. การส่งประกาศมรดกใหแ้ ก่ทายาท

คําถาม การส่งประกาศให้ทายาทกรณีขอโอนมรดกตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน
ให้สง่ เฉพาะทายาททีไ่ มไ่ ดม้ าใหถ้ อ้ ยคํากับพนักงานเจา้ หนา้ ทเี่ ทา่ นั้นได้หรือไม่

คําตอบ ตามหลักกฎหมายมาตรา ๘๑ วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดินบัญญัติให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่ทําหนังสือส่งประกาศให้กับบุคคลท่ีผู้ขอแจ้งว่าเป็นทายาท ให้พนักงานเจ้าหน้าที่นําส่งประกาศ
ให้กับทายาทเฉพาะผู้มีสิทธิควรได้รับมรดกตามที่ปรากฏในบัญชีเครือญาติและมิได้มาด้วยในวันที่ยื่นคําขอ
ทราบเท่าทจ่ี ะทาํ ได้เท่าน้ัน

13

ท่มี าของคําตอบ
๑. มาตรา ๘๑ แหง่ ประมวลกฎหมายทีด่ นิ
๒. ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทาง

มรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ (แก้ไขเพิ่มเตมิ ถึงปัจบุ นั (ฉบับที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๗) ขอ้ 25

ขอ้ 24. คา่ ใชจ้ ่ายการไถจ่ ากขายฝาก
คาํ ถาม การไถจ่ ากขายฝากระหวา่ งท่สี ญั ญาขายฝากยังไมค่ รบกาํ หนดจะเสยี ค่าใช้จา่ ยอยา่ งไร
คําตอบ การไถ่จากขายฝากระหว่างที่สัญญาขายฝากยังไม่ครบกําหนด ในการจดทะเบียนไถ่ถอนขายฝาก

เสียคา่ ใชจ้ ่าย ดังน้ี
๑. ค่าธรรมเนียม แปลงละ ๕๐ บาท ตามหนังสือกรมที่ดนิ ท่ี มท ๐๗๒๘/ว ๑๕๖๖๒ ลงวันที่ ๒๘

มถิ นุ ายน ๒๕๔๔
๒. ยกเวน้ ภาษธี ุรกิจเฉพาะ ตามพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรษั ฎากร วา่ ด้วย

การยกเวน้ รัษฎากร (ฉบับที่ ๓๖๕) พ.ศ. ๒๕๔๓ เวยี นตามหนงั สอื กรมท่ดี ิน ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๑๙๖๓๕ ลงวนั ท่ี ๒๘
มถิ ุนายน ๒๕๔๓

๓. เสยี ภาษเี งินได้ หกั ณ ท่จี ่าย โดยคาํ นวณตามราคาประเมินทนุ ทรัพยน์ บั ระยะเวลาการถือ
ครองต้ังแต่วนั จดทะเบียนขายฝาก จนถึงวันจดทะเบียนไถ่ถอนขายฝากโดยนับตามปีปฏทิ ิน

๔. อากรแสตมป์ ร้อยละ ๐.๕ ตามหนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๐๙๕๗๖ ลงวนั ที่ ๒๗
มีนาคม ๒๕๔๙

ที่มาของคาํ ตอบ
๑. หนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๗๒๘/ว ๑๕๖๖๒ ลงวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๔ เร่ือง หารือขอ

ทราบแนวทางปฏบิ ตั ิ
๒. หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๐๙๕๗๖ ลงวัน ท่ี ๒๗ มีนาคม ๒๕๔๙ เร่ือง การเรียก

เก็บภาษีเงนิ ไดห้ กั ณ ที่จา่ ย และอากรแสตมปก์ ารจดทะเบยี นไถ่ถอนจากขายฝาก
๓. หนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๑๙๖๓๕ ลงวัน ที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๔๓ เรื่อง การจัดเก็บภาษี

ธุรกจิ เฉพาะซึ่งกรมทด่ี นิ เรยี กเก็บเพื่อกรมสรรพากร กรณีการขายฝากอสงั หาริมทรัพย์
๔. หนงั สือกรมที่ดิน ท่ี มท. ๐๕๑๕.๑/ว. ๑๙๑๙๑ ลงวนั ที่ ๒๙ กันยายน ๒๕๕๗ เรื่อง

การเรียกเก็บแสตมป์ใบรับ กรณีการจดทะเบยี นไถ่จากการฝากขายภายใน ๕ ปี นับแต่วันท่ีรบั ซ้ือฝากท่ไี ด้รับ
ยกเวน้ ภาษีธรุ กจิ เฉพาะ

14

ข้อ 25. การเรียกเก็บภาษีเงนิ ได้หัก ณ ที่จ่าย การจดทะเบยี นไถจ่ ากขายฝาก
คําถาม กรณีผู้รับซ้ือฝากสลักหลังหนังสือสัญญาขายฝากฉบับผู้รับซ้ือฝากว่าได้รับชําระสินไถ่

เรียบร้อยแล้ว ยินยอมให้ไถ่ถอนขายฝากได้ แล้วผู้ขายฝากนําหลักฐานดังกล่าวพร้อมหนังสือกรรมสิทธิ์
ในท่ีดินมาจดทะเบียนไถ่ถอนขายฝากซึ่งต้องมีการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ท่ีจ่าย แต่ผู้รับซ้ือ
ฝากซ่ึงมีหน้าที่เสียภาษีเงินได้ไม่มาในวันจดทะเบียนด้วย พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะรับจดทะเบียนไถ่ถอน
ขายฝากได้หรือไม่ ถา้ ไมม่ ีการเสยี ภาษีเงินได้หัก ณ ทจ่ี า่ ย

คําตอบ การจดทะเบียนไถ่จากขายฝากโดยผู้รับซ้ือฝากสลักหลังสัญญาขายฝากแล้วผู้ขายฝากนํา
สญั ญาพรอ้ มด้วยหนงั สือแสดงสทิ ธิในท่ีดนิ มาขอจดทะเบยี นฝา่ ยเดียว พนักงานเจา้ หนา้ ที่สามารถดําเนินการจด
ทะเบียนไถ่จากขายฝากได้ตามมาตรา ๘๐ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน แต่การไถ่จากขายฝากจะต้องเสีย
ภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่ายในขณะที่จดทะเบียน โดยหน้าท่ีในการเสียภาษีเงินได้เป็นของผู้รับซ้ือฝาก เมื่อผู้รับซื้อ
ฝากผู้มีหน้าที่ชําระภาษีเงินไดห้ ัก ณ ทีจ่ า่ ย มิได้มาย่ืนขอจดทะเบียนไถ่จากขายฝากด้วย ผู้ขายฝากจึงมีหน้าที่
ต้องหักภาษีเงินได้ฯ ซึ่งต้องหักภาษีและนําส่งพนักงานเจ้าหน้าที่ในนามของผู้รับซ้ือฝากให้ครบถ้วน เมื่อมีการ
ชําระภาษหี ัก ณ ท่ีจ่ายและอากรแสตมป์ครบถ้วนแล้ว (โดยผู้ขายฝาก เป็นผู้ชําระแทนผู้รับซื้อฝาก) พนักงานเจ้าหน้าที่
กส็ ามารถจดทะเบยี นไถจ่ ากขายฝากใหไ้ ด้

ท่มี าของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๘๐ แหง่ ประมวลกฎหมายทีด่ นิ
๒. หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๐๙๕๗๖ ลงวันท่ี ๒๗ มีนาคม ๒๕๔๙ เรื่อง การเรียก

เกบ็ ภาษเี งนิ ไดห้ ัก ณ ท่จี ่าย และอากรแสตมป์ การจดทะเบยี นไถ่ถอนจากขายฝาก

ขอ้ ๒6. การจัดเกบ็ ภาษีธรุ กจิ เฉพาะ ภาษเี งินไดห้ ัก ณ ทีจ่ ่าย และการนับระยะเวลาการได้มาซึง่ ทดี่ นิ
คําถาม กรณีได้ที่ดินมาโดยการรับมรดก เม่ือปี ๒๕๓๕ และจดทะเบียนขายฝากที่ดินไว้ปี ๒๕๕๑

มีกําหนดสองปี ไถ่จากขายฝากภายในกําหนดเวลาปี ๒๕๕๒ แลว้ ขายตอ่ ในวนั เดยี วกนั กรณีเช่นนีถ้ อื วา่ ได้
มาโดยการรับมรดกหรือได้มาโดยทางอน่ื และมีการขายต่อในวันเดียวกันต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย
หรือภาษีธุรกิจเฉพาะอย่างไร หรือไม่ และการนับระยะเวลานบั ตง้ั แต่เมื่อใด

คาํ ตอบ
๑. กรณีท่ีดินได้มาโดยการรับมรดก ต่อมาได้จดทะเบียนขายฝากและจดทะเบียนไถ่จากขายฝาก

ภายในกําหนดเวลาในสัญญาขายฝาก ต้องถือว่าเป็นการได้ท่ีดินมาโดยทางอื่น เพราะเป็น การได้ที่ดินกลับคืน
มาโดยการไถจ่ ากขายฝาก ไมใ่ ชไ่ ดม้ าโดยทางมรดก

๒. กรณีจดทะเบยี นไถ่จากขายฝากแล้วจดทะเบียนขายตอ่ ไปในวันเดียวกัน ต้องเสียภาษีอากร
การจดทะเบยี นขาย ดังน้ี

๒.๑ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยท่ีการนับจํานวนปีถือครองตามมาตรา ๔๘ (๔)
วรรคสี่ แห่งประมวลรัษฎากร ให้นับจํานวนปีตามปีปฏิทินเป็นปี ๆ ไป ดังนั้น เมื่อจดทะเบียนไถ่จากขายฝาก
แล้วจดทะเบียนขายต่อไปในวนั เดียวกัน จึงต้องเสียภาษเี งนิ ไดห้ ัก ณ ทจี่ า่ ย โดยนับจํานวนปีถือครองเปน็ หนงึ่ ปี

15

๒.๒ ภาษีธุรกิจเฉพาะ เม่ือรวมระยะเวลาการได้มาซ่ึงท่ีดินก่อนการขายฝากตั้งแต่
ได้มาโดยทางมรดกปี พ.ศ. ๒๕๓๕ ระยะเวลาระหว่างขายฝากในปี พ.ศ. ๒๕๕๑ จนถึงระยะเวลาหลังจากขาย
ฝากในปี พ.ศ. ๒๕๕๒ เกิน ๕ ปี ในการจดทะเบียนขายคร้ังใหม่ จึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (หนังสือกรม
ที่ดิน ท่ี ๐๗๑๐/ว ๑๙๖๓๕ ลงวนั ท่ี ๒๘ มถิ นุ ายน ๒๕๔๓)

๒.๓ อากรแสตมป์ เมื่อกรณีตามคําถามไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงต้องเสีย
อากรแสตมป์ร้อยละ ๐.๕ คาํ นวณตามราคาประเมินทุนทรัพย์หรือจาํ นวนทุนทรพั ยท์ ี่ผู้ขอแสดงแล้วแต่อย่างใด
จะสงู กวา่

ทีม่ าของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๔๘ (๔) วรรคส่ี แห่งประมวลรัษฎากร
2. หนงั สือกรมท่ีดนิ ท่ี ๐๗08/ว 27500 ลงวันท่ี 9 ธนั วาคม ๒๕29 เรือ่ ง ภาษเี งินไดก้ รณี

ขายอสังหารมิ ทรัพย์
3. หนังสอื กรมทด่ี นิ ท่ี ๐๗๑๐/ว ๑๙๖๓๕ ลงวนั ท่ี ๒๘ มถิ ุนายน ๒๕๔๓ เร่อื ง การจดั เก็บ

ภาษีธุรกจิ เฉพาะซ่งึ กรมที่ดนิ เรียกเก็บเพ่อื กรมสรรพากร กรณีการขายฝากอสังหาริมทรัพย์

ข้อ ๒7. ผูม้ ีหน้าท่ีจดทะเบยี นขายฝาก
คําถาม ตามระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากที่ดิน

และอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น พ.ศ.๒๕๔๙ ข้อ ๒๔ (๑) วรรคสอง กําหนดให้หัวหน้าฝ่ายทะเบียนเป็น
ผู้จดทะเบียนขายฝากด้วยตนเองโดยไม่จํากัดจํานวนทุนทรัพย์ ซึ่งแต่ละวันหัวหน้าฝ่ายทะเบียนมีงาน
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมอยู่หลายประเภท บางครั้งทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนไม่มาก แต่ต้องรอหัวหน้า
ฝ่ายทะเบยี นจดทะเบียนเปน็ การเสยี เวลา มที างแกไ้ ขหรอื ไม่

คําตอบ ตามที่กรมที่ดินได้กําหนดให้หัวหน้าฝ่ายทะเบียนเป็นผู้จดทะเบียนขายฝากด้วยตนเองโดย
ไมจ่ ํากัดจํานวนทุนทรัพย์นั้น ก็เน่ืองจากว่าก่อนจดทะเบียนต้องให้ผู้จดทะเบียนชี้แจงหลักเกณฑ์การขายฝากให้
ผู้ขายฝากทราบเสียก่อนซ่ึงเห็นว่าหัวหน้าฝ่ายทะเบียนเป็นผู้มีประสบการณ์ที่สูงกว่ามีความรู้ท่ีจะสามารถ
อธิบายข้อกฎหมายได้ดีกว่าเจ้าหน้าที่สอบสวนซ่ึงจะต้องปฏิบัติงานในการสอบสวนผู้มาติดต่อ อยู่ตลอดเวลา
หากจะต้องให้ช้ีแจงเก่ียวกับเรื่องการจดทะเบียนขายฝากโดยจะต้องใช้เวลาช้ีแจงให้ผู้ขายฝากเข้าใจ กค็ งจะ
ชแี้ จงไมไ่ ดร้ ายละเอยี ดเท่าท่ีควร

ทั้งน้ี หากหัวหน้าฝ่ายทะเบียนไม่อยู่หรืออยู่แต่ไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ตามระเบียบกรมท่ีดินฯ
กาํ หนดให้เจ้าพนักงานท่ีดินอาวุโสในฝา่ ยทะเบยี นเป็นผูจ้ ดทะเบยี นและชีแ้ จงหลกั เกณฑ์การขายฝากได้

ที่มาของคาํ ตอบ
ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการขายฝากท่ีดินและ

อสงั หาริมทรัพยอ์ ย่างอน่ื พ.ศ. ๒๕๔๙

16

ข้อ ๒8. การประกอบธุรกจิ เครดติ ฟองซิเอร์ตามพระราชบญั ญัติธุรกิจสถาบนั การเงนิ พ.ศ. ๒๕๕๑
คําถาม การที่ผูร้ ับจํานอง หรือผูร้ ับซ้ือฝาก ซึ่งเป็นบุคคลธรรมดามาขอจดทะเบียนรบั จํานองท่ีดิน

หรือรับซ้ือฝากเป็นประจําจะเข้าข่ายการประกอบธุรกิจเงินทุนธุรกิจหลักทรัพย์ และธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์
พ.ศ. ๒๕๒๒ หรือไม่ จะมีหลักเกณฑ์การพิจารณาอย่างไรที่จะถือว่าเข้าข่ายและต้องขออนุญาตประกอบ
ธุรกจิ ดังกล่าวต่อกระทรวงการคลังก่อน

คําตอบ ปัจจุบันพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจเงินทุนธุรกิจหลักทรัพย์และธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์
พ.ศ. ๒๕๒๒ ได้ยกเลิกและให้ใช้พระราชบัญญัติธุรกิจสถาบันการเงิน พ.ศ. ๒๕๕๑ แล้ว ซ่ึงใช้บังคับต้ังแต่วันที่
๓ สิงหาคม ๒๕๕๑ มีหลักการพิจารณาลักษณะการประกอบธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ตามพระราชบัญญัติธุรกิจ
สถาบันการเงนิ พ.ศ. ๒๕๕๑ ดงั นี้

๑. ต้องมีการรับฝากเงินจากประชาชนและใช้เงินน้ันในการให้กู้ยืมเงินแก่ประชาชนโดยวิธีรับ
จาํ นองหรือการรบั ซอ้ื อสงั หาริมทรัพยโ์ ดยวธิ ีการขายฝาก

๒. การให้กู้ยืมเงินแก่ประชาชนโดยวิธีการรับจํานองหรือรับซ้ืออสังหาริมทรัพย์โดยวิธีการ
ขายฝากเพียงอย่างเดียวไม่มีการรับฝากเงินและใช้เงินน้ันในการให้กู้ยืมแก่ประชาชนด้วย แม้จะได้กระทํา
เปน็ ทางการค้าปกติกไ็ มเ่ ขา้ ข่ายเป็นการประกอบธุรกจิ เครดิตฟองซิเอรต์ ามพระราชบัญญัตนิ ้ี

๓. สถาบันการเงินตามความหมายในมาตรา ๔ แห่ง พระราชบัญญัติธุรกิจสถาบันการเงิน
พ.ศ. ๒๕๕๑ หมายถึง ธนาคารพาณชิ ย์ บริษัทเงินทุนและบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ และคําว่า “ธนาคารพาณชิ ย์”
หมายความรวมถึง ธนาคารพาณิชย์เพ่ือรายย่อย ธนาคารพาณิชย์ที่เป็นบริษัทลูกของธนาคารพาณิชย์ต่าง
ประเทศ และสาขาของธนาคารพาณิชย์ต่างประเทศที่ ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจธนาคารพาณิชย์ใน
ประเทศไทย แตไ่ ม่รวมถงึ ธนาคารพาณิชย์ตา่ งประเทศท่ีไมม่ ีสาขาในประเทศไทย

ทั้งนี้ กรมท่ีดินได้ยกเลิกหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๘๗๕๙ ลงวันที่ ๒๗ กันยายน
๒๕๔๗ และใหถ้ อื ปฏิบตั ิตามหนงั สือกรมทดี่ นิ ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๓๔๘๗๑ ลงวันที่ ๑๗ ธนั วาคม ๒๕๕๑ แลว้

ทีม่ าของคาํ ตอบ
หนังสือกรมที่ดนิ ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๓๔๘๗๑ ลงวันท่ี ๑๗ ธนั วาคม ๒๕๕๑ เร่ือง ซ้อมความเข้าใจ

เกยี่ วกบั ลกั ษณะการประกอบธุรกจิ เครดติ ฟองซเิ อรต์ ามพระราชบัญญัติธรุ กจิ สถาบนั การเงิน พ.ศ. ๒๕๕๑

ขอ้ ๒9. การจดทะเบียนโอนสทิ ธกิ ารรบั จํานอง
คําถาม การจดทะเบียนประเภทโอนสิทธิการรับจํานองตามสัญญาจํานองหลักและสัญญาจํานอง

เพิ่มหลักทรัพย์ ยังไม่มีแนวทางปฏิบัติวางไว้อย่างชัดเจนว่าจะต้องดําเนินการโอนสิทธิการรับจํานองที่ดิน
อันเป็นทรัพย์จํานองตามสัญญาจํานองหลัก และสัญญาจํานองเพิ่มหลักทรัพย์ไปในคราวเดียวกันหรือไม่
ทาํ ให้การปฏิบัติในแตล่ ะสาํ นักงานท่ดี นิ ไม่เปน็ ไปในแนวทางเดยี วกนั

คาํ ตอบ หลักทรัพย์ท่ีจํานองเพ่ิมจํานองอยู่ตามสัญญาจํานองฉบับเดียวกนั เม่ือจะจดทะเบียนโอนสิทธิ
การรับจํานอง จึงต้องจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจํานองท่ีดินอันเป็นหลักประกันตามสัญญาจํานองหลักและ
สัญญาจาํ นองเพม่ิ หลักทรัพยไ์ ปในคราวเดียวกนั

17

ท่มี าของคําตอบ
ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการจํานองที่ดินและ

อสงั หารมิ ทรัพยอ์ ยา่ งอืน่ พ.ศ. ๒๕๕๐

ขอ้ 30. ขอ้ มูลสง่ิ ปลกู สร้างในสารบบไมต่ รงกบั ประกาศขายทอดตลาด
คําถาม การจดทะเบียนระงับจํานอง และขายตามคําส่ังศาล กรณีในสารบบระบุสภาพของสิ่งปลูกสร้าง

ไม่ตรงกบั ประกาศการขายทอดตลาดของกรมบงั คับคดี ทําให้มปี ัญหาในการประเมนิ ราคาสิ่งปลกู สรา้ ง
คําตอบ การซ้ือทรัพย์จากการขายทอดตลาดของศาลเป็นการซ้ือขายโดยนิติกรรม มิใช่ได้ทรัพย์หรือ

สิทธิน้ันโดยคําพิพากษาของศาล ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จึงยอ่ มต้องอาศัยเจตนาของคู่กรณีทง้ั สองฝ่าย
โดยฝ่ายผู้ขายเจ้าพนักงานบังคับคดีในฐานะผู้ทอดตลาดจะมีหนังสือแจ้งให้เจ้าพนักงานท่ีดินทําการโอน
กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินและ/หรือสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ซื้อทอดตลาด ดังนั้น หากในการ
จดทะเบียนผู้ซื้อแจ้งรายละเอียดของการซื้อขายต่างไปจากที่เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งมา พนักงาน
เจ้าหน้าที่ย่อมต้องทําการสอบสวนข้อเท็จจริงให้เป็นที่ชัดเจนเสียก่อน ไม่อาจจดทะเบียนให้ไปตามที่ผู้ซื้อให้
ถ้อยคําแต่เพียงฝ่ายเดียวในทันทีได้ การสอบสวนเพื่อให้ได้ข้อเท็จจริงสามารถกระทําได้ในหลายวิธี เช่น
การตรวจสอบจากประกาศขายทอดตลาดหรอื สอบถามกลบั ไปยังเจ้าพนักงานบังคดีคดีผูท้ อดตลาด หรือขอให ้
ผู้ซ้ือนําพนักงานเจ้าหน้าที่ไปตรวจสอบสภาพความ เป็นจริงในที่ดิน เป็นต้น ทั้งนี้ อาศัยอํานาจตามความใน
มาตรา ๗๔ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ประกอบกับกฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความใน
พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๓ และระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับขายท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์อ่ืนพ.ศ. ๒๕๔๓ ข้อ ๙ เม่ือตรวจสอบได้ข้อเท็จจริง
ประการใดแล้วจงึ ดาํ เนินการไปตามควรแกก่ รณี

ทีม่ าของคาํ ตอบ
๑. กฎกระทรวงฉบับ ท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล

กฎหมายที่ดนิ พ.ศ. ๒๔๙๗
๒. ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการขายที่ดินและ

อสังหาริมทรพั ยอ์ น่ื พ.ศ. ๒๕๔๓
๓. หนังสอื กรมทดี่ ิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๖๗๕๐ ลงวันที่ ๒๗ กมุ ภาพันธ์ ๒๕๔๗ เรื่อง การดําเนนิ การ

ตามขอ้ เสนอแนะของสาํ นกั งานการตรวจเงินแผ่นดนิ

ขอ้ 31. ชื่อประเภทการจดทะเบยี น “จํานอง” หรือ “จํานองเป็นประกัน”
คําถาม กรณีเจ้าของที่ดินมาขอจดทะเบียนจํานองที่ดินท้ังแปลงใช้ช่ือประเภทการจดทะเบียนว่า

“จํานอง” หรอื “จาํ นองเป็นประกนั ” เนือ่ งจากสํานักงานทีด่ ินแตล่ ะแห่งถอื ปฏบิ ตั ิไม่เหมือนกัน
คําตอบ กรณีการจํานองกับการจํานองเป็นประกัน ซ่ึงธนาคารมักจะใช้คําว่า “จํานองเป็นประกัน”

ซึ่งจะกลายเปน็ ประเพณีว่าธนาคารจะตอ้ งมีคําว่า “เปน็ ประกัน” ต่อทา้ ยโดยหลกั กฎหมายแล้ว การจาํ นองก็คือ
การนําทรพั ย์มาตราไว้เป็นประกัน ดังนนั้ ไม่ว่าจะใช้คําว่า “จํานอง” หรือ “จํานองเป็นประกัน ” ก็มคี วามหมาย
อย่างเดียวกนั แต่ปัจจบุ ัน ไดม้ ีระเบยี บกําหนดใหใ้ ช้คํา วา่ “จาํ นอง” อย่างเดยี วไม่มีคาํ ว่า “เปน็ ประกนั ” ซ่ึงในกรณีน้ี

18

ธนาคารบางแห่งได้หารือมาและได้แจ้งให้ทราบแล้ว ดังน้ัน หากมีปัญหาก็สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ แต่ไม่ใช่
กรณีที่เป็นเหตุให้ไม่สามารถจดทะเบียนจํานองได้พนักงานเจ้าหน้าที่ควรชี้แจงเกี่ยวกับการใช้ชื่อประเภทการ
จดทะเบียนใหธ้ นาคารทราบจนเปน็ ทเ่ี ขา้ ใจ

ท่มี าของคําตอบ
ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับจํานองท่ีดินและ

อสงั หาริมทรพั ย์อย่างอ่ืน พ.ศ. ๒๕๕๐

ขอ้ 3๒. การไถถ่ อนจากจาํ นองและการโอนสิทธกิ ารรับจํานอง
คาํ ถาม บริษัท เอ จาํ นองท่ีดินไว้กับสถาบนั การเงนิ ต่อมาสถาบันการเงินนั้นได้ปิดกิจการลง และ

กองทุน บี ได้ประมูลซ้ือหน้ีมาจากสถาบันการเงินดังกล่าวซึ่งมีหน้ีของบริษัท เอ ด้วย ต่อมากองทุน บี
ขายหนีข้ องบรษิ ัท เอ ให้กบั นาย ก. ปจั จบุ ันบริษัท เอ ไดช้ ําระหนใี้ หก้ ับ นาย ก. แล้ว บริษทั เอ กบั นาย ก.
มาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากจํานองพนักงานเจ้าหน้าท่ีจะจดทะเบียนไถ่ถอนจากจํานองให้ได้หรือไม่ หรือ
จะต้องให้คู่กรณที ีเ่ กยี่ วขอ้ งมาขอจดทะเบยี นสิทธิการรับจํานองใหป้ รากฏทางทะเบียนเสยี ก่อน

คําตอบ การที่กองทุน บี รับซ้ือหน้ีของบริษัท เอ มาจากสถาบันการเงินเจ้าหน้ี (ผู้รับจํานองเดิม)
ย่อมมีผลให้สิทธิการรับจํานองท่ีดินท่ีบริษัท เอ จํานองเป็นประกันหนี้โอนมาเป็นของกองทุน บี ผู้รับโอนสิทธิ
เรียกร้อง และเมื่อกองทุน บี ขายสิทธิเรียกร้องในหนี้รายนี้ให้แก่ นาย ก. สิทธิการรับจํานอง
ดังกล่าวย่อมตกได้แก่ นาย ก. ผู้รับโอนสิทธิเรียกร้องด้วย ตามมาตรา ๓๐๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณชิ ย์ และการที่สทิ ธิการรับจํานองโอนไปยงั ผู้รบั โอนสิทธิเรียกร้อง (ผู้รับโอนสทิ ธิการรับจาํ นอง) เป็นการโอน
ไปโดยผลของกฎหมาย ไมม่ ีกฎหมายบงั คับใหจ้ ดทะเบียน แตถ่ ้าไมน่ ําความไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าท่ี
จะยกข้ึนเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๔๖ คงใช้บังคับ
ระหว่างคู่กรณีเท่านั้น และจะทําการเปล่ียนแปลงทางทะเบียนต่อไปไม่ได้ ซ่ึงหากพนักงานเจ้าหน้าท่ีจะรับจด
ทะเบยี นไถ่ถอนจากจาํ นอง ตอ้ งให้คู่กรณีทเี่ กี่ยวขอ้ งขอจดทะเบยี นใหป้ รากฏการโอนสิทธิการรบั จํานองทกุ ทอด
ก่อน ตามระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับจํานองท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์
อย่างอ่ืน พ.ศ. ๒๕๕๐ ขอ้ ๑๘

ทีม่ าของคาํ ตอบ
1. มาตรา ๓๐๕, ๗๔๖ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์
2. ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการจํานองที่ดินและ

อสงั หารมิ ทรัพยอ์ ย่างอนื่ พ.ศ. ๒๕๕๐ ข้อ ๑๘

19

ขอ้ 33. การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมระหว่างจํานวนสงิ่ ปลูกสร้างกับจาํ นวนแปลงโฉนดทสี่ งิ่ ปลกู สรา้ งตั้งอยู่
คําถาม จํานองเพิ่มหลักทรัพย์สิ่งปลูกสร้าง ๔ หลัง ต้ังอยู่ในโฉนดท่ีดิน ๓ แปลง จะเก็บค่าธรรมเนียม

อย่างไร ระหวา่ งเรยี กเก็บตามจาํ นวนส่ิงปลกู สรา้ งหรือเรียกเกบ็ ตามจาํ นวนแปลงโฉนดที่สิ่งปลูกสร้างต้ังอยู่
คําตอบ ตามประเด็นปัญหาต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริงว่าเป็นการจํานองเพ่ิมหลักทรัพย์อะไร ที่ดิน

หรือสิ่งปลูกสร้างเป็นหลัก ถ้าจํานองท่ีดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง มีโฉนดก็ยึดที่ดิน ๓ แปลงเป็นหลัก แต่ถ้าจํานอง
เฉพาะสิง่ ปลกู สร้างอย่างเดียวก็ต้องยึดส่งิ ปลูกสรา้ ง ๔ หลงั เปน็ หลักในการเรียกเกบ็ คา่ ธรรมเนยี ม

ทม่ี าของคาํ ตอบ
กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล

กฎหมายทดี่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗

ขอ้ 34. การไถถ่ อนจากจาํ นองบางราย
คําถาม บริษัทได้กู้ยืมเงินจากผู้รับจํานองหลายราย และได้จดทะเบียนจํานองที่ดินไว้แก่

ผู้รับจํานองหลายรายนั้นรวมกันโดยไม่ได้แยกวงเงินจํานองของผู้รับจํานองแต่ละราย ดังน้ี หากบริษัทได้
ชําระหนี้แก่ผูร้ ับจาํ นองบางรายครบถ้วนกอ่ น จะสามารถจดทะเบียนไถ่ถอนจากจาํ นองเฉพาะรายที่ไดช้ ําระ
หนี้ครบแล้วนั้นได้หรือไม่ หากไม่สามารถจดทะเบียนได้จะต้องดําเนินการอย่างไร จึงจะจดทะเบียนไถ่ถอน
จากจาํ นองแต่เพยี งบางรายดงั กล่าวได้

คําตอบ การที่บริษัทได้กู้ยืมเงินจากผู้รับจํานองหลายรายและจดทะเบียนจํานองไว้แก่ผู้รับจํานอง
หลายรายรวมกันโดยไม่ได้แยกหน้ีแต่ละรายไว้เป็นกรณีจํานองต่อเจ้าหนี้หลายรายที่เป็นเจ้าหนี้ร่วมกัน จึงไม่
อาจจดทะเบียนไถ่ถอนจากจํานองบางรายเฉพาะรายที่ได้ชําระหนี้แล้วได้ เนื่องจากมิได้มีการแยกหน้ีแต่ละรายไว้
ทางแก้ผู้จํานองและผู้รับจํานองท้ังหมดต้องจดทะเบียนแก้ไขหน้ีอันจํานองเป็นประกันเพื่อแยกวงเงินจํานอง
แตล่ ะราย ให้ชัดเจนเสียก่อนแล้วจงึ จดทะเบยี นประเภทไถถ่ อนจากจาํ นองบางรายได้

ทม่ี าของคําตอบ
ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการจํานองที่ดินและ

อสงั หารมิ ทรพั ย์อย่างอืน่ พ.ศ. ๒๕๕๐ ข้อ ๒๔ (๙), (๒๐)

ขอ้ 35. การจดทะเบียนจาํ นองเจา้ หนา้ ท่สี ถาบันการเงนิ ไมใ่ ห่ค้ วามรว่ มมือ
คําถาม กรณีจดทะเบียนจํานอง ปรากฏว่าเจ้าหน้าท่ีสถาบันการเงินมักมาล่าช้า ทําให้ประชาชน

ต้องรออยู่นานหรือให้ประชาชนถือเรื่องมาขอจดทะเบียนจํานองฝ่ายเดียว กรณีเช่นน้ีสามารถสอบสวน
ประชาชนผูจ้ าํ นองไปฝา่ ยเดยี วไดห้ รอื ไม่

คําตอบ แนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการสอบสวนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม กรมท่ีดินได้กําหนด
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนคู่กรณีท้ังสองฝ่ายโดยให้คู่กรณีทั้งสองฝ่ายมายื่นคําขอและลงลายมือช่ือในช้ัน
สอบสวนต่อพนกั งานเจ้าหน้าที่ ดังน้ัน ตามปัญหาพนักงานเจ้าหนา้ ที่ต้องทําความเข้าใจกับผูข้ อวา่ ยังไมส่ ามารถ
ดําเนินการได้เนื่องจากเจ้าหน้าท่ีของสถาบันการเงินยังไม่มาหรือให้ประชาชนมาฝ่ายเดียว เพราะว่าระบบของ
การสอบสวนพนักงานเจ้าหน้าที่ต้องสอบสวนคู่กรณีท้ังสองฝ่าย หากสอบสวนเพียงฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นการ

20

กระทําที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ทําให้กระบวนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมท้ังหมดไม่ชอบไปด้วย
เพราะกระทําไปโดยไมม่ อี าํ นาจและไม่ถูกตอ้ งตามขน้ั ตอนและวธิ กี าร

ทีม่ าของคาํ ตอบ
หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๐๖๓๓๘ ลงวันท่ี ๑ มีนาคม ๒๕๔๙ เรื่อง การสอบสวน

การจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรม

ข้อ ๓6. การจดทะเบียนโอนสทิ ธกิ ารรบั จํานองทดี่ ินท่ีมีการยึดหรืออายดั ตามประมวลรัษฎากรหรือประมวล
กฎหมายวิธพี ิจารณาความแพ่ง

คําถาม บริษัทบริหารสินทรัพย์ตกลงรับโอนสิทธิการรับจํานองที่ดินจากธนาคารผู้รับจํานอง
แต่ที่ดินแปลงดังกล่าวถูกศาลสั่งยึดอายัดไว้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง สํานักงานที่ดิน
บางแห่งรับจดทะเบียนโดยให้เหตผุ ลว่า ไม่มผี ลต่อคําส่ังอายดั ของศาลเพราะเปน็ เพียงการเปลี่ยนตวั เจ้าหน้ี
เท่านั้น ผู้ถือกรรมสิทธ์ิยังคงเดิมการรับจํานองยังคงมีอยู่ แต่สํานักงานท่ีดิน บางแห่งไม่รับจดทะเบียน
แนวทางปฏบิ ตั ิทถ่ี กู ตอ้ งเป็นอย่างไร

คําตอบ กรณีที่ดินมีการยึดหรืออายัดตามประมวลรัษฎากรหรือตามคําส่ังเจ้าพนักงานบังคับคดี
กรมที่ดนิ ได้หารอื กบั กรมสรรพากรและกรมบังคับคดแี ลว้ ปรากฏผลการพิจารณา วา่ การโอนสิทธิการรับจํานอง
มใิ ช่การโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินท่ีมีการยึดหรืออายัด แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงไปซึ่งสิทธิการรับจํานองในที่ดินที่มี
การยึดหรืออายัด ซึ่งเป็นการได้สิทธิจํานองมาจากผู้รับจํานองเดิม เป็นการได้มาโดยผลของกฎหมายซ่ึงลูกหน้ี
ตามคําพิพากษามิได้ก่อให้เกิดข้ึน จึงชอบท่ีผู้รับโอนสิทธิการรับจํานองจะนําความที่แก้ไขเปล่ียนแปลงสิทธิ
รับจํานองไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๔๖ ได้ ดังน้ัน
พนักงานเจ้าหน้าท่ีจึงสามารถจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจํานองตามข้อเท็จจริงดังกล่าวได้ แต่เม่ือจดทะเบียน
เสร็จแล้วให้แจ้งการโอนสิทธิการรับจํานองน้ันให้หน่วยงานท่ีสั่งยึดหรืออายัดทราบด้วย ซึ่งกรมท่ีดินได้แจ้ง
ทางปฏิบัติเร่ืองน้ีให้สํานักงานที่ดินทุกแห่งทราบแล้วตามหนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๕๘๘๐ ลงวันท่ี ๑๘
มิถนุ ายน ๒๕๔๖

ที่มาของคําตอบ
หนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๕๘๘๐ ลงวันท่ี ๑๘ มิถุนายน ๒๕๔๖ เรื่อง การจด

ทะเบียนโอนสิทธิการรับจํานองท่ีดินท่ีมีการยึดหรืออายัดตามประมวลรัษฎากรหรือประมวลกฎหมายวิธี
พิจารณาความแพง่

ขอ้ ๓7. การจดทะเบียนปลอดจํานอง กรณีจํานองท่ดี ินและจํานองเพิ่มหลักทรพั ยส์ ง่ิ ปลูกสรา้ ง
คําถาม บริษัท ก. จดทะเบียนจํานองที่ดิน ๓ แปลง ไว้กับธนาคาร ข. ต่อมาได้จดทะเบียนจํานอง

สงิ่ ปลูกสร้างเพ่ิมหลกั ทรพั ยเ์ ป็นประกันโดยไม่เพม่ิ วงเงินในหนที้ ่ไี ดจ้ ดทะเบียนจาํ นองที่ดิน ๓ แปลงดงั กล่าว
หลงั จากนั้นบริษัท ก. ต้องการท่ีจะขายทดี่ ิน ๓ แปลง ทีจ่ ํานองไว้ จะมีผลทาํ ให้การจาํ นองส่ิงปลูกสร้างเพ่ิม
หลักทรัพย์ระงับหรอื ส้ินผลไปดว้ ยหรือไม่ และตอ้ งดําเนินการอย่างไร หากการจํานองดังกล่าวสิ่งปลูกสร้าง
ท่ีนาํ มาเพ่ิมหลักทรพั ย์ยงั คงมีการจํานองเปน็ ประกันหนีด้ งั กล่าวอยู่เชน่ เดิม

21

คําตอบ ตามปัญหาเป็นกรณีท่ีดิน ทั้ง ๓ แปลง และสิ่งปลูกสร้างมีการจํานองเป็นประกันหนี้ราย
เดียวกันผูกพันอยู่ หากผู้จาํ นองและผู้รับจาํ นองตกลงกันใหท้ ่ดี ินเพยี ง ๓ แปลง พ้นจากการจาํ นองไปโดยท่ียงั มิ
ได้มีก ารชําร ะหนี้ที่จํ านองเ ป็นปร ะกันคู่ กรณีก็ ส ามาร ถดําเนิ นการข อจดทะ เบียนป ระเภ ท
ปลอดจํานองได้ ตามระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการจํานองท่ีดินและ
อสังหาริมทรัพยอ์ ย่างอน่ื พ.ศ. ๒๕๕๐ ข้อ ๒๔ (๑๒) วรรคหนึ่ง ท้งั นี้ ส่ิงปลูกสร้างทเี่ หลือยงั คงมกี ารจาํ นองเป็น
ประกนั หนใ้ี นวงเงินตามสัญญาจาํ นองอยู่ตามเดมิ

ทมี่ าของคําตอบ
ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการจํานองท่ีดินและ

อสังหาริมทรัพยอ์ ย่างอ่ืน พ.ศ. ๒๕๕๐ ข้อ ๒๔(๑๒) วรรคหนึ่ง

ขอ้ ๓8. การระบลุ าํ ดับของการจาํ นอง
คาํ ถาม จดทะเบียนจํานองไวห้ ลายลําดับ ภายหลังมกี ารจดทะเบียนไถ่ถอนจากจํานองไปเพียงบาง

ลาํ ดบั เช่น จํานองลําดับทีห่ น่ึง ถึงลาํ ดับท่สี ี่ไว้ และมกี ารไถ่ถอนจากจํานองลาํ ดบั ทีส่ ามแล้ว ภายหลังมีการ
จํานองต่อมาอกี ขอทราบวา่ การจาํ นองภายหลังจะใชล้ าํ ดับที่เทา่ ใด

คําตอบ กรณีที่มีการจดทะเบียนจํานองไว้แล้ว ต่อมาในระหว่างท่ีการจํานองยังคงมีอยู่ได้มีการ
จดทะเบียนจาํ นองท่ีดินหรืออสงั หารมิ ทรพั ย์เดียวกันน้ันแกผ่ ู้รับจํานองเดิมหรือแก่ผูร้ ับจาํ นองอืน่ ใหจ้ ดทะเบยี น
จํานองลําดับต่อไปจากลําดับที่จดทะเบียนจํานองไว้แล้ว หากมีการไถ่ถอนไปเพียงบางลําดับ ยังไถ่ถอนไม่หมด
ทุกลําดับ ถ้ามีการจํานองต่อไปอีกก็ใช้ลําดับต่อไป ไม่นําลําดับท่ีไถ่ถอนไปแล้วมาใช้ เพราะจะทําให้สับสน เช่น
จาํ นองลาํ ดับท่ีหนงึ่ ถึงลําดับทส่ี ี่ไว้ และมีการไถ่ถอนจากจาํ นองลําดับทสี่ ามแล้ว ภายหลังมีการจํานองต่อมาอีก
ก็ใช้จํานองลําดับที่ห้า แต่ถ้ามีการจํานองลําดับท่ีหน่ึง ถึงลําดับท่ีสี่ไว้ และมีการไถ่ถอนจํานองลําดับที่ส่ีไปแล้ว
ภายหลงั มกี ารจํานองตอ่ มาอกี จึงใช้จํานองลาํ ดบั ทสี่ ่ี

ท่ีมาของคาํ ตอบ
ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกียวกับการจํานองท่ีดินและ

อสงั หาริมทรัพยอ์ ย่างอ่นื พ.ศ. ๒๕๕๐ ข้อ ๒๔ (๔), ๒๖ (๑)

ข้อ ๓9. การบันทกึ คู่กรณีการจดทะเบียนเช่าระหว่างจาํ นอง
คําถาม การจดทะเบียนเช่าระหว่างจํานอง เมื่อผู้รับจํานองให้ความยินยอมให้จดทะเบียนเช่าแล้ว ยังคง

ต้องบนั ทึกคูก่ รณรี บั ทราบวา่ การเช่าอาจถกู เพกิ ถอนไดห้ ากทําใหผ้ ูร้ บั จาํ นองเสียหาย อกี หรอื ไม่
คําตอบ การเช่าเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่ทรัพยสิทธิจึงไม่จําเป็นต้องให้ผู้รับจํานองยินยอม แต่ก่อน

จดทะเบียนเช่าให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้คู่กรณีทราบว่าเมื่อถึงคราวต้องบังคับจํานองและการจดทะเบียน
เช่าไปในระหว่างจํานองทําให้ผู้รับจํานองเสียหาย ผู้รับจํานองอาจร้องต่อศาลขอให้เพิกถอนการเช่านั้นได้
เม่ือคู่กรณีทราบแล้วยังยืนยันให้จดทะเบียนโดยยอมรับผิดชอบกันเอง ก็ให้บันทึกถ้อยคําไว้เป็นหลักฐานแล้ว
ดําเนินการจดทะเบียนต่อไปได้ แต่ถ้ามีหนังสือยินยอมจากผู้รับจํานองมาว่ารับทราบในการเช่าแล้วทํานองว่า
ไม่ขดั ข้องก็ไมต่ อ้ งบันทึกคู่กรณีรับทราบอีกแตป่ ระการใด

22

ทม่ี าของคาํ ตอบ
ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการเช่าท่ีดินและ

อสงั หารมิ ทรัพยอ์ ยา่ งอื่น ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ พ.ศ. ๒๕๕๑

ขอ้ 40. การจดทะเบียนโอนมรดกสทิ ธิการเช่า
คําถาม การจดทะเบียนเช่าท่ีมิได้เป็นสัญญาต่างตอบแทนย่ิงกว่าการเช่า แต่คู่กรณี ตกลงให้สิทธิ

การเช่าตกทอดทางมรดกจะสามารถจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการเชา่ ไดห้ รอื ไม่
คําตอบ การเช่า เป็นบุคคลสิทธิ ตามปกติสัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตายสิทธิ

การเช่าย่อมเป็นอนั ระงับไป ดังน้ัน หลักการเรื่องเช่าจึงถอื คณุ สมบัติของผู้เชา่ เป็นสาระสาํ คญั กลา่ วคอื ถ้าผู้เช่าตาย
สัญญาเช่าเป็นอันระงับ แต่ในการทําสัญญาเช่าธรรมดา ผู้ให้เช่าและผู้เช่าอาจมีข้อตกลงต่อกันให้สิทธิการเช่า
ตกเป็นมรดกของผู้เช่าก็ได้ ตามประเด็นปัญหาสัญญาเช่าธรรมดาท่ีไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนย่ิงกว่าการเช่า
คู่กรณีอาจตกลงไว้ในสัญญาเช่าให้สิทธิการเช่านั้นตกเป็นมรดกของผู้เช่าได้ เม่ือผู้เช่าตายพนักงานเจ้าหน้าที่
จงึ สามารถรับจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการเช่าให้แก่ทายาทของผู้เช่าได้ แต่อย่างไรก็ดี ในกรณีเช่นน้ีพนักงาน
เจ้าหน้าท่ีจะต้องสอบสวนให้ได้ความชัดแจ้งว่าสัญญาเช่าดังกล่าวมิใช่นิติกรรมอําพรางสัญญาซ้ือขายที่ดินที่มี
การหลบเล่ียงกฎหมายดว้ ย

ที่มาของคาํ ตอบ
ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการเช่าที่ดินและ

อสงั หาริมทรพั ย์อยา่ งอ่นื ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ พ.ศ. ๒๕๕๑

ขอ้ ๔๑. ค่าอากรแสตมปแ์ ละคา่ ธรรมเนยี มการจดทะเบียนเชา่
คําถาม การจดทะเบียนเช่าพื้นที่อาคารเพ่ือทําการค้าขาย มีกําหนดระยะเวลาการเช่า

๕ ปี กําหนดค่าเช่าขั้นต่ําเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท หรือในอัตราร้อยละ ๑๐ จากยอดขายของผู้เช่า แล้วแต่
จํานวนเงนิ ใดจะมากกวา่ จะคํานวณเรียกเกบ็ ค่าอากรแสตมป์และคา่ ธรรมเนียมการจดทะเบยี นเชา่ อยา่ งไร

คําตอบ กรณีสัญญาเช่าท่ีกําหนดค่าเช่า เป็น ๒ อัตรา คือ ค่าเช่าขั้นต่ํา (สามารถคํานวณ
เป็นตัวเงินที่แน่นอนได้ในขณะจดทะเบียนเช่า) และค่าเช่าเสริม (ไม่อาจคํานวณเป็นตัวเงินได้ในขณะ
จดทะเบียนเช่า) กรมที่ดินวางทางปฏิบัติไว้ตามหนังสอื ที่ มท ๐๗๐๘/ว ๙๘๔๗ ลงวันที่ ๗ พฤษภาคม ๒๕๒๗
ว่าให้คิดค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์จากตามอัตราค่าเช่าข้ันต่ําตลอดระยะเวลาการเช่าที่สามารถคํานวณ
เป็นตัวเงนิ ได้แนน่ อน ตามระยะเวลาที่เช่าน้ัน

ทีม่ าของคําตอบ
หนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๗๐๘/ว ๙๘๔๗ ลงวันที่ ๗ พฤษภาคม ๒๕๒๗ เร่ือง อากรแสตมป์
การปดิ แสตมปบ์ รบิ รู ณ์สําหรบั สัญญาเชา่ ทีด่ ินทม่ี ีเงอ่ื นไขเกยี่ วกบั คา่ เชา่

23

ข้อ ๔๒. การจดทะเบยี นเช่าทม่ี ีเงือ่ นเวลา
คําถาม การจดทะเบียนเช่าที่มีเงื่อนเวลาต่อเน่ืองกัน ๓ คราว ๆ ละ ๓๐ ปี และผู้เช่า

รายเดยี วกันแมจ้ ะจดทะเบียนคนละวัน จะถอื ว่าเปน็ การเช่าทีม่ เี จตนาหลกี เลยี่ งกฎหมายหรือไม่
คําตอบ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๔๐ บัญญัติ ห้ามมิให้เช่ากัน

เป็นเวลาเกินกว่า ๓๐ ปี ถ้ากําหนดเวลานานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น ๓๐ ปี กําหนดเวลานี้เป็นข้อบังคับที่ใช้
สําหรับการทําสญั ญาเชา่ แต่ละครง้ั แต่ตามปญั หาเปน็ การเช่ามีเงอื่ นเวลา สัญญาเชา่ ฉบับหลงั จะยงั ไมเ่ กิดจนกว่า
จะครบสัญญาเช่าฉบับแรก กล่าวคือ ไม่เป็นการต่อสัญญาแต่จะเป็นสัญญาฉบับใหม่ เร่ิมนับระยะเวลาเช่าเมื่อ
สัญญาเช่าฉบับแรกสิ้นสุดลง และโดยที่การฝ่าฝืนมาตราน้ีหาเป็นโมฆะไม่ ฉะน้ัน หากคู่กรณียืนยันให้จดทะเบียน
พนักงานเจ้าหนา้ ทยี่ อ่ มไม่อาจปฏเิ สธได้ เนอื่ งจากมาตรา ๗๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติห้ามพนักงาน
เจ้าหน้าท่ีจดทะเบียนเฉพาะเมื่อปรากฏว่า นิติกรรมที่คู่กรณีนํามาขอจดทะเบียนเป็นโมฆะเท่าน้ัน แต่ก่อน
จดทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าท่ีควรแจ้งให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าทราบถึงผลของการเช่าท่ีมีกําหนดเวลา
เกินกว่า ๓๐ ปี โดยบันทึกถ้อยคําทั้งสองฝ่ายรับผิดชอบกันเองในเร่ืองอายุสัญญาเช่า ถ้าภายหลังปรากฏว่า
การเช่าดังกล่าวบังคับกันได้ไม่ครบตามสัญญา คู่สัญญายอมรับผิดชอบกันเองไม่เก่ียวกับพนักงานเจ้าหน้าที่
ผู้จดทะเบียน นอกจากน้ี หากเป็นกรณีให้คนต่างด้าว (ทั้งกรณีเป็นคนธรรมดาและนิติบุคคล) เช่าท่ีดินใน
ระยะยาว พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมต้องปฏิบัติตามระเบียบกรมท่ีดินว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เก่ียวกับการเช่าท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. ๒๕๕๑
กล่าวคือ สอบสวนให้ชัดเจนว่าเป็นการทําสัญญาเช่าเพ่ืออําพรางการซื้อขายท่ีดินของคนต่างด้าวหรือไม่
เพราะถ้าเป็นการทําสัญญาเช่าเพ่ืออําพรางการซื้อขายท่ีดินของคนต่างด้าวแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่อาจ
รับจดทะเบียนได้ เน่ืองจากเป็นนิติกรรมมีวัตถุประสงค์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย และกรณีดังกล่าวแม้เป็นคนไทย
หรือนติ ิบุคคลไทยเป็นผูเ้ ช่าก็ต้องสอบสวนในทาํ นองเดยี วกัน ด้วยว่าเปน็ ผู้ถือสิทธิแทนคนตา่ งด้าวหรอื ไม่

ทมี่ าของคําตอบ
๑. มาตรา ๕๔๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์
๒. มาตรา ๗๓ แห่งประมวลกฎหมายท่ดี นิ
๓. ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการเช่าที่ดินและ
อสังหารมิ ทรัพย์อย่างอื่น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ พ.ศ. ๒๕๕๑

ข้อ ๔๓. ทาํ หนงั สือสญั ญาเชา่ กนั เองขอโอนสิทธิการเช่า
คําถาม บริษัท ก. ทําสัญญาให้บริษัท ข. เช่าที่ดิน มีกําหนด ๓๐ ปี แต่ยังไม่ได้นํามา

จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ปัจจุบัน บริษัท ข. ได้โอนสิทธิการเช่าที่ดินดังกล่าว ให้แก่บริษัท ค.
และบริษัท ข. กับบริษัท ค. ได้มาขอจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี กรณีนี้ต้อง
จดทะเบยี นประเภทอะไร และเสียค่าธรรมเนยี มเชน่ ใด

คําตอบ การท่ีบริษัท ก. ให้บริษัท ข. เช่าที่ดินของตนมีกําหนดเวลา ๓๐ ปี โดยทํา
เป็นหนังสือสัญญาเช่ากันเอง หากยังไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ปรากฏหลักฐาน
ทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน บริษัท ข.ก็ไม่สามารถทําการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนท่ีดิน

24

โดยจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าของตนให้แก่บริษัท ค. ได้ (มาตรา ๑๒๙๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์) ในกรณีน้ีต้องให้บริษัท ก. และบริษัท ข. มาจดทะเบียนเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก่อนแล้ว
บริษัท ข. ผู้เช่า จึงจะสามารถโอนสิทธิการเช่าให้แก่บริษัท ค. ต่อไปได้ ซึ่งกรณีเช่นนี้สามารถมาจดทะเบียน
ในวันเดยี วกันได้

สําหรับค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนเช่าจะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ ๑ จากจํานวน
เงินค่าเช่าตลอดระยะเวลาการเช่า ตามมาตรา ๑๐๔ วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ประกอบกับ
กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ีดิน
พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฐ) และเสียค่าอากรการเช่าเป็นตัวเงิน อัตรา ๑ บาท ต่อทุกจํานวนเงิน ๑,๐๐๐ บาท
หรือเศษของ ๑,๐๐๐ บาท แห่งค่าเช่าหรือ เงินกินเปล่าหรือท้ังสองอย่างรวมกันตลอดอายุการเช่า ยกเว้น
การเช่าทํานา ไร่ สวน ไม่ต้องเสียอากร ตามลักษณะแห่งตราสาร ๑ บัญชีอัตราอากรแสตมป์
ท้ายประมวลรัษฎากร ส่วนการจดทะเบียนโอนสิทธิการเช่าจะเสียค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์ในอัตรา
เดียวกบั การจดทะเบียนเชา่ แต่จะคดิ จากจาํ นวนเงินค่าเช่าตลอดระยะเวลาการเช่าที่เหลืออยู่

ที่มาของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๑๒๙๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
๒. กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล
กฎหมายทีด่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฐ)
๓. ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการเช่าที่ดินและ
อสงั หาริมทรพั ยอ์ ย่างอน่ื ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ พ.ศ. ๒๕๕๑

ข้อ ๔๔. กรณมี ีข้อตกลงให้ส่งิ ปลูกสรา้ งตกเปน็ ของผูใ้ ห้เช่า
คําถาม บริษัท ก. เช่าที่ดินมีระยะเวลา ๒๐ ปี และทางบริษัทผู้เช่าได้ก่อสร้างอาคาร

ลงบนที่ดินดังกล่าว โดยมีข้อตกลงให้อาคารและส่ิงปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าทันที เมื่อครบกําหนด
สัญญาเช่า ปรากฏว่า บริษัทผู้เช่าประกอบธุรกิจขาดทุนจึงขอยกเลิกสัญญาเช่า อาคารและส่ิงปลูกสร้าง
ได้ตกเป็นของผู้ให้เช่า ในกรณีนี้บริษัทผู้เช่า (เจ้าของอาคาร) ต้องทําการจดทะเบียนโอนอาคารและ
ส่งิ ปลกู สร้างดังกลา่ วใหแ้ ก่ผูใ้ หเ้ ช่าหรือไม่ และถ้าตอ้ งโอนจะเสยี คา่ ธรรมเนยี มและภาษีอยา่ งไร

คําตอบ การจดทะเบียนเช่าท่ดี นิ เพื่อปลกู สร้างอาคารโดยมีข้อตกลงว่า เมอ่ื ครบกาํ หนดสญั ญา
เช่าให้สิ่งปลูกสร้างและอาคารตกเป็นของผู้ให้เช่า อันมีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่า
สัญญาเช่าธรรมดา ฉะน้ัน เม่ือครบกําหนดสัญญาเช่าย่อมมีผลให้สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินตกเป็นกรรมสิทธ์ิของ
เจ้าของท่ีดินผู้ให้เช่าในฐานะเป็นส่วนควบของที่ดิน ตามมาตรา ๑๔๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
โดยไม่จาํ เปน็ ต้องจดทะเบยี นโอนส่งิ ปลูกสรา้ งอีก (เทยี บคาํ พพิ ากษาฎีกาที่ ๖๒๘/๒๕๒๑)

ส่วนกรณีมีการเลิกเช่ากันก่อนครบกําหนดสัญญาเช่าจะทําให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็น
ของผู้ให้เช่าตามข้อตกลงหรือไม่ คงต้องพิจารณาจากข้อตกลงท่ีกําหนดไว้ในสัญญาด้วย กรณีส่ิงปลูกสร้าง
ไม่ตกเป็นของผู้ให้เช่าและคู่กรณีมีความประสงค์โอนส่ิงปลูกสร้างให้แก่กัน จะเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ ๒
ของราคาประเมินของส่ิงปลูกสร้าง และเมื่อผู้โอนเป็นนิติบุคคลจะเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล หัก ณ ท่ีจ่าย

25

ร้อยละ ๑ คํานวณจากราคาประเมินของสิ่งปลูกสร้าง หรือจํานวนทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง แล้วแต่อย่างใด
จะสูงกว่าคิดตามราคาสูง และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ ๓.๓ (รวมภาษีท้องถิ่น) ของราคาประเมิน
สงิ่ ปลกู สรา้ งหรือจํานวนทนุ ทรัพย์ที่ผู้ขอแสดงแล้วแตอ่ ย่างใดจะสูงกว่าคิดตามราคาสูง เมือ่ เสยี ภาษีธุรกิจเฉพาะ
แลว้ ไดร้ ับการยกเวน้ ไมต่ ้องเสยี อากรแสตมปใ์ บรับ

ท่ีมาของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๑๔๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
๒. กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล
กฎหมายทด่ี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ก)

ขอ้ ๔๕. กรณีจดทะเบียนประเภทโอนตามกฎหมาย (ควบบริษัทตามมาตรา ๑๒๔๓ แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณชิ ย)์

คําถาม กรณีบริษัท ก. จดทะเบียนการเช่าที่ดินให้ไว้กับนาย ข. ภายในกําหนดเวลา
ตามสัญญาเช่า บริษัท ก. ผู้ให้เช่าได้ควบบริษัทกับบริษัท ค. ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
กลายเป็นบริษัท ง. ขอทราบว่าการเปลี่ยนชื่อคู่สัญญาฝ่ายผู้ให้เช่าเป็นบริษัท ง. จะต้องจดทะเบียนยกเลิก
สัญญาเชา่ แล้วจดทะเบียนการเชา่ ใหม่หรือไม่ อย่างไร

คําตอบ ในหลักการเมื่อบริษัทควบเข้าด้วยกัน โดยท้ังสองบริษัทต่างก็จดทะเบียนเลิกบริษัท
แลว้ ตงั้ เป็นบริษทั ใหม่ขน้ึ (เป็นการควบบริษทั ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ ตามมาตรา ๑๒๔๑) เชน่ นี้
บริษัทใหม่ท่ีตง้ั ข้ึนจากการควบเข้ากันย่อมต้องยน่ื ขอเปลี่ยนแปลงช่ือทางทะเบียนจากบริษัทเดิมเปน็ บริษัทใหม่
ในประเภท “โอนตามกฎหมาย (ควบบริษัทตามมาตรา ๑๒๔๓ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ”
โดยไมต่ อ้ งจดทะเบยี นเลกิ เช่าและจดทะเบียนเช่าใหมแ่ ต่อยา่ งใด

ที่มาของคําตอบ
๑. มาตรา ๑๒๔๑, ๑๒๔๓ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
๒. หนงั สือกรมทด่ี ิน ที่ มท ๐๕๑๕.๑/ว ๒๓๓๖๔ ลงวันท่ี ๒๐ สิงหาคม ๒๕๕๒ เร่ือง การจด
ทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่ออันเนื่องมาจากการแปรสภาพห้างหุ้นส่วนจดทะเบียนหรือห้างหุ้นส่วนจํากัด
เป็นบรษิ ทั จาํ กัด และการควบบรษิ ัทเข้าด้วยกนั ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์

ข้อ ๔๖. การได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๖๗ แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์
คําถาม การจดทะเบยี นได้มาโดยการครอบครอง ตามมาตรา ๑๓๖๗ แหง่ ประมวลกฎหมาย

แพ่งและพาณิชย์ เป็นการดําเนินการโดยถือตามข้อเท็จจริงซ่ึงเสี่ยงต่อการถูกฟ้องคดีในส่วนของ
เจา้ ของที่ดิน และผู้แย่งการครอบครองทงั้ สองฝา่ ย เหตใุ ดไม่กําหนดระเบียบวธิ ีการใหผ้ ูไ้ ด้มาโดยการครอบครอง
ตามมาตรา ๑๓๖๗ ไปฟ้องศาลเองทุกกรณี แล้วนํามายื่นขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองเช่นเดียวกับ
การขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์

คําตอบ เรื่องการจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยมาตรา ๑๓๖๗
ถ้าจะให้มีคําพิพากษาเช่นเดียวกับมาตรา ๑๓๘๒ คงเป็นไปไม่ได้ เพราะกฎหมายได้กําหนดไว้ชัดเจนว่า

26

การครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒ จะต้องมีคําพิพากษาว่าผู้ขอได้กรรมสิทธ์ิมาโดยการครอบครองตามมาตรา
๑๓๘๒ แต่สําหรับมาตรา ๑๓๖๗ เป็นการแย่งการครอบครองภายในหน่ึงปี หากผู้ถูกแย่งการครอบครอง
ไม่ฟ้องคดีเพ่ือเอาคืน ผู้แย่งการครอบครองก็ได้สิทธคิ รอบครองในที่ดินน้ันแล้ว ซ่ึงหากจะให้ไปร้องศาลว่าได้มา
ซ่ึงสิทธิครอบครองในที่ดินนั้นแล้ว กรณีนี้ศาลจะไม่รับเพราะว่าได้ไปซึ่งสิทธิครอบครอง ตามกฎหมายแล้ว
เนื่องจากการแย่งการครอบครอง เมื่อมีกฎหมายรองรับไว้แล้ว หรือกฎหมายมิได้บัญญัติให้ต้องนําเรื่องไปฟ้อง
ต่อศาลก่อนแล้ว จึงไม่มเี หตุต้องนาํ เร่ืองมาฟ้องศาลอีก ท้ังนี้ ตามมาตรา ๕๕ แหง่ ประมวลกฎหมายวธิ ีพจิ ารณา
ความแพ่ง

ที่มาของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๑๓๖๗, ๑๓๘๒ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์
๒. ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับท่ีดินซ่ึงได้มาโดยการ
ครอบครอง พ.ศ. ๒๕๕๑

ข้อ ๔๗. การได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๖๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
กรณไี มไ่ ด้ น.ส. ๓ มาจดทะเบียน

คําถาม การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครอง ตามมาตรา ๑๓๖๗ แห่งประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กรณีไม่ได้ น.ส.๓ มา ผู้ได้มาโดยการครอบครองฯ ยื่นคําขอออกใบแทน น.ส.๓
ได้หรอื ไม่

คําตอบ การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๖๗ แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ หากผู้ขอไม่ได้หนังสือรับรองการทําประโยชน์มาจดทะเบียน พนักงานเจ้าหน้าท่ี
ก็ไม่อาจรับจดทะเบียนให้ได้ และผู้ขอจะขอออกใบแทนได้เฉพาะกรณีท่ีศาลมีคําพิพากษาหรือ
คําส่ังอันถึงท่ีสุดเก่ียวกับหนังสือรับรองการทําประโยชน์นั้น ๆ หรือเป็นกรณีที่ผู้ขอมีสิทธิจดทะเบียน
ตามคําพิพากษาหรือคําส่ังศาลและข้อเท็จจริงปรากฏตามคําพิพากษาหรือคําสั่งของศาลว่า ศาลได้พิเคราะห์
และวินิจฉัยในประเด็นแห่งคดีและรบั ฟังได้ว่าผู้ขอจดทะเบียนเป็นผู้มีสิทธคิ รอบครองในที่ดินนั้น ในกรณีน้ีผู้ขอ
สามารถยื่นขอออกใบแทนไปในคราวเดียวกับย่ืนขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๖๗
คือ ยื่นคําขอสองเรื่องไปในคราวเดียวกันได้ตามหนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๖.๒/ว ๑๒๖๗๓ ลงวันท่ี ๒๑
พฤษภาคม ๒๕๔๖ เร่ือง แนวทางปฏิบัติเก่ียวกับการออกใบแทนหนังสือรับรองการทําประโยชน์เพื่อ
จดทะเบยี นได้มาโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชยม์ าตรา ๑๓๖๗

ท่มี าของคําตอบ
๑. ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินซึ่งได้มาโดยการ
ครอบครอง พ.ศ. ๒๕๕๑
๒. หนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๕๑๖.๒/ว ๑๒๖๗๓ ลงวันที่ ๒๑ พฤษภาคม ๒๕๔๖ เร่ือง
แนวทางปฏบิ ัติเกยี่ วกับการออกใบแทนหนงั สือรับรองการทาํ ประโยชน์เพื่อจดทะเบียนไดม้ าโดยการครอบครอง
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๗

27

ข้อ ๔๘. การได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
กรณเี น้ือท่ีจรงิ นอ้ ยกวา่ เน้ือทท่ี ร่ี ะบุไวใ้ นโฉนดที่ดนิ

คําถาม ศาลมีคําสั่งให้นาย ก. ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในท่ีดินทั้งแปลงโดยการครอบครอง
ตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ในการรังวัดทําแผนที่พิพาทปรากฏว่า
โฉนดท่ีดินท่ีได้มามีเนื้อที่จริงน้อยกว่าเนื้อท่ีที่ระบุไว้ในโฉนดท่ีดิน ในการจดทะเบียนได้มาโดยการ
ครอบครองพนกั งานเจา้ หน้าทีจ่ ะต้องคดิ คา่ ธรรมเนยี มตามจาํ นวนเนอ้ื ทใี่ ด

คําตอบ หลักในการคิดค่าธรรมเนียมคือคิดตามเนื้อท่ีท่ีปรากฏอยู่ในโฉนดท่ีดิน โดยเนื้อที่
ตามการรังวัดทําแผนที่พิพาทในการครอบครองเพื่อให้ศาลมีคําส่ังได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่ใช่เป็นการรังวัดสอบเขตโฉนดที่ดินเพ่ือให้ทราบแนวเขตและเนื้อท่ี
ซ่ึงอยู่ในกระบวนการในการแก้ไขรูปแผนที่เน้ือท่ีได้ ดังน้ัน เน้ือท่ีที่ได้จากการรังวัดทําแผนที่พิพาทไม่ใช่เนื้อท่ี
ต า ม ผ ล ก า ร รั ง วั ด ส อ บ เ ข ต จึ ง ไ ม ่ ใ ช ่ เ นื้ อ ท่ี ท่ี ไ ด ้ จ า ก ก า ร รั ง วั ด ต า ม ก ฎ ห ม า ย เ มื่ อ ก ร ณี น้ี
ศาลส่ังให้ได้มาซึ่งท่ีดินโดยการครอบครองตาม มาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ท้ังแปลงและจากการสอบสวนของพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ปรากฏตรงกันว่าเป็นการได้มาท้ังแปลง พนักงาน
เจา้ หน้าท่ีจงึ ตอ้ งคิดค่าธรรมเนียมตามเน้ือทท่ี ปี่ รากฏอยูใ่ นโฉนดทดี่ ิน

ทีม่ าของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์
๒. กฎกระทรวงฉบับ ท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามตามในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล
กฎหมายทด่ี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗

ข้อ ๔๙. การนับวันเริ่มและจํานวนปีถือครองเพื่อคํานวณเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
และภาษธี ุรกิจเฉพาะ

คาํ ถาม การจดทะเบียนขายที่ดินที่ผู้ขายได้ที่ดินมาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะเรียกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก
ณ ท่ีจ่าย โดยคํานวณนับต้ังแต่ปีใด ระหว่างปีที่ผู้ขายได้มาซ่ึงกรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง กับปีที่ผู้ขอได้
จดทะเบยี นไดม้ าโดยการครองในโฉนดท่ดี นิ เริ่มนับวันไหน

คําตอบ การนับวันเริ่มและจํานวนปีถือครองเพ่ือคํานวณเรียกเก็บภาษีเงินได้
บคุ คลธรรมดา หัก ณ ที่จา่ ย กรณีผไู้ ดม้ าซ่ึงกรรมสิทธ์โิ ดยการครอบครองจดทะเบียนขายที่ดินที่ไดม้ า ใหเ้ ร่ิมนับ
แต่วันท่ีได้กรรมสิทธ์ิคือวันท่ีครบกําหนด ๑๐ ปี จนถึงปีที่จดทะเบียนขาย ส่วนการเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ
ให้คํานวณนับแต่วันที่จดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองลงในโฉนดท่ีดินจนถึงวันที่จดทะเบียน
ขายทีด่ ิน

ทม่ี าของคําตอบ
หนังสือกรมสรรพากร ด่วนมาก ท่ี กค ๐๘๐๔/๗๒๙๔ ลงวันท่ี ๒๘ เมษายน ๒๕๒๕ เรื่อง
แนวทางปฏิบัติเกี่ยวกบั การจดั เกบ็ ภาษีเงินไดก้ รณีอสงั หารมิ ทรพั ย์ (เวียนโดยหนังสือกรมที่ดิน ท่ี มท ๐๖๐๓/ว
๑๐๐๖๔ ลงวนั ที่ ๓๐ เมษายน ๒๕๒๕)

28

ขอ้ ๕๐. การอายัดกรณีท่ดี ินโอนไปยังบุคคลอืน่ แล้ว
คําถาม การอายัดที่ดินตามมาตรา ๘๓ หากที่ดินโอนไปยังบุคคลอื่นแล้ว ผู้ที่มีสิทธิอายัด

ตอ่ เจา้ ของเดิม ยงั มีสิทธิขออายัดไปยงั เจา้ ของใหม่ (ผูร้ ับโอน) ไดห้ รือไม่
คําตอบ การอายัดท่ีดินตามมาตรา ๘๓ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน แม้ว่าท่ีดินจะโอนไปยัง

บุคคลภายนอกแล้ว แต่หากสอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขออายัดนํามาแสดงและปรากฏว่า ผู้ขออายัด
เป็นผู้มีส่วนได้เสียในท่ีดินอันอาจฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ และ
ระบุว่าจะได้ฟ้องบุคคลภายนอกนั้นด้วย ก็อยู่ในหลักเกณฑ์ท่ีจะรับอายัดได้ เช่น ขออายัดเพื่อฟ้อง
เพิกถอนการจดทะเบียนขาย โดยอ้างว่าหนังสือมอบอํานาจปลอมกรณีท่ีมีการโอนต่อไปยังบุคคลภายนอกแล้ว
ก็ฟอ้ งเพิกถอนการจดทะเบยี นโอนน้นั ดว้ ย เปน็ ตน้

ทีม่ าของคําตอบ
คาํ สงั่ กระทรวงมหาดไทย ที่ ๖๓๕/๒๕๔๗ ลงวันที่ ๒๑ ธนั วาคม ๒๕๔๗ เรือ่ ง การอายัดท่ดี ิน

ข้อ ๕๑. ระยะเวลาสิ้นสดุ การอายัด
คาํ ถาม การอายัดท่ีดินตามมาตรา ๘๓ แห่งประมวลกฎหมายทด่ี ิน ซึ่งมีผล ๓๐ วัน นบั แต่

วันท่ีเจ้าพนักงานท่ีดินมีคําส่ังรับอายัดและสิ้นสุดลงไม่ว่าจะมีการฟ้องคดีต่อศาลหรือไม่ เว้นแต่ผู้ขอจะร้อง
ขอต่อศาลสั่งยึดหรืออายัดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง จึงเห็นว่าการอายัดตามมาตรานี้
ไมน่ ่าจะมปี ระโยชน์ตอ่ ผู้อายดั เหตใุ ดจงึ ไม่ยกเลิกมาตรา ๘๓ ไป

คําตอบ มาตรา ๘๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติขึ้นเพ่ือคุ้มครองสิทธิของประชาชน
ที่ได้รับความเสียหายจริง โดยภายใน ๓๐ วัน ผู้เกี่ยวข้องท่ีมีส่วนได้เสียเก่ียวกับที่ดินท่ีขออายัดสามารถ
ที่จะฟ้องต่อศาลให้มีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินได้ ซ่ึงหากมีการฟ้องร้องต่อศาลและมีการขอให้
ศาลส่ังยึดหรืออายัดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งก็จะมีผลให้อายัดคงมีอยู่ต่อไป ดังน้ัน
จะเห็นได้ว่าเจตนารมณ์ของการอายัดตามมาตรา ๘๓ มีจุดมุ่งหมายเป็นการตัดสิทธิของเจ้าของท่ีดิน
ในอันท่ีจะจดทะเบียนเปล่ียนแปลงทางทะเบียนท่ีดินเพื่อรักษาผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้เสียไว้ช่ัวระยะหนึ่ง
เท่าน้ัน ท้ังนี้ เพ่ือให้ผู้มีส่วนได้เสียได้มีเวลาไปฟ้องและขอให้ศาลคุ้มครองสิทธิของตนตามประมวลกฎหมายวิธี
พิจารณาความแพ่ง ฉะนั้น เพ่ือประโยชน์ต่อผู้อายัดโดยแท้จริง เม่ือส่ังรับอายัดแล้วพนักงานเจ้าหน้าท่ี
ต้องชี้แจงหลักกฎหมายดังกล่าวให้ผู้ขออายัดทราบด้วย เพ่ือให้ผู้ขออายัดเข้าใจถูกต้องและไปใช้สิทธิ
ทางศาลได้ถูกต้องและทันเวลาตามบทบัญญัติของกฎหมาย ส่วนการยกเลิกบทบัญญัติมาตรา ๘๓ ย่อมมีผลทํา
ให้ประชาชนเสียสิทธิท่ีจะได้รับความคุ้มครองเบ้ืองต้น และเมื่อไม่มีวิธีการอ่ืนท่ีคุ้มครองสิทธิของประชาชนได้
ดกี วา่ การยกเลิกกฎหมายดังกล่าวจงึ ไมเ่ กดิ ผลดีแก่ประชาชนแต่อยา่ งใด

ทมี่ าของคําตอบ
มาตรา ๘๓ แห่งประมวลกฎหมายทด่ี ิน

29

ขอ้ ๕๒. พนกั งานสอบสวนทาํ หนังสือขออายัด
คําถาม ตํารวจซ่ึงเป็นพนักงานสอบสวนจะทําหนังสือขออายัดโฉนดที่ดินที่มีผู้นําไปใช้

เปน็ หลักประกนั ตัวผู้ต้องหาในชนั้ สอบสวน ได้หรอื ไม่ อยา่ งไร
คําตอบ การส่ังยึดหรืออายัดที่ดินนั้น ผู้ที่จะสั่งยึดหรืออายัดได้จะต้องเป็นผู้ที่มีอํานาจในการ

สง่ั ยึดหรืออายัดตามกฎหมาย เช่น เจา้ พนักงานทดี่ นิ ตามมาตรา ๘๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรอื ศาลส่ังยึด
ตามมาตรา ๒๕๔ แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง หรืออธิบดีกรมสรรพากรมีอํานาจส่ังยึดหรือ
อายัดตามมาตรา ๑๒ แห่งประมวลรัษฎากร แต่ตํารวจซึ่งเป็นเจ้าพนักงานสอบสวนไม่มีกฎหมายใดให้อํานาจ
ในการสั่งอายัดไว้ จึงไม่อาจส่ังหรืออายัดท่ีดินได้ (ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญากฎหมายให้
อํานาจพนักงานสอบสวนมีอํานาจเฉพาะการยึดสิ่งของต่าง ๆ ที่อาจใช้เป็นพยานหลักฐานหรือยึดส่ิงของท่ีมี
ไว้เป็นความผิดหรือได้มาโดยการกระทําผิดหรือได้ใช้หรือสงสัยว่าได้ใช้ในการกระทําผิดเท่านั้น ไม่ได้ให้อํานาจ
อายัดทดี่ นิ ด้วยแตอ่ ย่างใด)

ท่มี าของคําตอบ
๑. มาตรา ๘๓ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดนิ
๒. มาตรา ๘๕, มาตรา ๑๓๒ (๔) แหง่ ประมวลกฎหมายวธิ พี ิจารณาความอาญา

ข้อ ๕๓. การลงบัญชีอายัด กรณสี ํานักงานทดี่ ินทีใ่ ชํร้ ะบบคอมพวิ เตอร์
คาํ ถาม สํานักงานท่ีดินท่ีใช้ระบบคอมพิวเตอร์ในการจดทะเบียนซ่ึงลงบญั ชีอายัดด้วยการ

บันทึกในระบบคอมพวิ เตอร์ เห็นควรที่กรมที่ดินจะได้ออกคําส่ังยกเลิกการลงบัญชีอายัดในสมุด บ.ท.ด.๒๗
เพ่ือมิใหเ้ กดิ ความซํ้าซ้อน

คําตอบ ตามคําส่ังกระทรวงมหาดไทย ท่ี ๖๓๕/๒๕๔๗ ลงวัน ที่ ๒๑ ธันวาคม ๒๕๔๗
ข้อ ๒๙ กําหนดให้สํานักงานที่ดินที่ใช้ระบบคอมพิวเตอร์ในการจดทะเบียน ลงบัญชีอายัด ด้วยการบันทึกใน
ระบบคอมพิวเตอร์และลงบัญชีอายัดในสมุดคุมตามตัวอักษรเพียงบัญชีเดียว อนาคตหากการบันทึกข้อมูล
เก่ียวกับการอายัดที่ดินลงในระบบคอมพิวเตอร์มีความปลอดภัยเพียงพอ จึงจะยกเลิกการลงบัญชีอายัด
ตามตัวอักษรต่อไป

ที่มาของคําตอบ
คาํ สั่งกระทรวงมหาดไทย ที่ ๖๓๕/๒๕๔๗ ลงวนั ที่ ๒๑ ธนั วาคม ๒๕๔๗ เรอ่ื ง การอายัดท่ีดนิ

ขอ้ ๕๔. การมอบอาํ นาจจดทะเบยี นตา่ งสาํ นักงาน
คําถาม การมอบอํานาจจดทะเบียนต่างสํานักงานที่ดิน กรณจี ํานอง, ให้, ขาย เมือ่ ส่งเรื่อง

ไปให้สํานักงานท่ีดินท้องที่ดําเนินการ ปรากฏลายมือชื่อผู้มอบอํานาจไม่เหมือนลายมือชื่อเดิมในสารบบ
ทําให้เกิดปัญหายุ่งยากในการดําเนินการ ไม่ควรให้เจ้าของที่ดินมอบอํานาจได้ในกรณีย่ืนขอจดทะเบียน
ตา่ งสาํ นักงาน

คําตอบ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้สิทธิแก่บุคคลท่ีจะตั้งตัวแทนได้ ฉะน้ัน
กรมที่ดินจึงไม่อาจวางทางปฏิบัติอันเป็นการจํากัดสิทธิของบุคคลท่ีมีอยู่ตามกฎหมายได้ กรณีสํานักงานท่ีดิน

30

ท่ีรับจดทะเบียนตรวจสอบลายมือชื่อของผู้มอบอํานาจแล้วเห็นว่าใช้ไม่ได้ พนักงานเจ้าหน้าท่ีก็สามารถ
ท่ีจะใช้ดุลยพินิจ ไม่รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม พร้อมท้ังส่งเร่ืองคืนสํานักงานที่ดินท่ีรับคําขอเพ่ือ
ดําเนินการต่อไปได้ ซ่ึงในทางปฏิบัติตั้งแต่ในช้ันรับคําขอต่างสํานักงาน พนักงานเจ้าหน้าที่ควรแนะนําให้
ผู้ขอลงลายมือช่ือตามแบบเดิมที่ได้ลงลายมือช่ือไว้ โดยอาจดูจากหลักฐานสัญญาเดิมที่มีอยู่กับผู้ขอหรือ
อาจประสานขอสําเนาลายมือชื่อของผู้ขอจากสํานักงานที่ดินซ่ึงที่ดินต้ังอยู่มาเพ่ือประกอบการพิจารณาก็ได้
เป็นตน้

ทมี่ าของคําตอบ
มาตรา ๗๙๗ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์

ข้อ ๕๕. การทําหนังสอื มอบอํานาจตอ่ หน้าพนักงานเจา้ หนา้ ท่ี
คาํ ถาม การทําหนังสือมอบอํานาจต่อหน้าพนกั งานเจ้าหนา้ ทีข่ องกรมท่ีดินจะทาํ ได้หรือไม่
คําตอบ ตามระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการมอบอํานาจให้ทําการจดทะเบียนสิทธิและ

นติ ิกรรมหรอื กิจการอ่ืนเก่ียวกับอสงั หาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๔๗ ข้อ ๑๗ หา้ มพนักงานเจ้าหนา้ ที่เฉพาะการออกไป
ทําการรับรองเก่ียวกับลายมือช่ือในหนังสือมอบอํานาจนอกสถานท่ีทําการ เว้นแต่ได้รับอนุญาตจากผู้บังคับ
บัญชาจึงจะออกไปได้ แต่ไมไ่ ด้หา้ มในกรณีการขอทาํ หนังสอื มอบอาํ นาจต่อหน้าพนักงานเจา้ หน้าที่ในสํานักงาน
ที่ดนิ แต่อย่างใด

ดงั นั้น ถ้าผู้มอบอํานาจประสงคจ์ ะมายื่นคําขอทําหนังสือมอบอํานาจต่อหนา้ พนักงาน
เจ้าหนา้ ทีใ่ นสํานักงานทด่ี ินเชน่ นส้ี ามารถดําเนนิ การตามคาํ ขอได้

ทีม่ าของคาํ ตอบ
ระเบียบกรมท่ีดิน วา่ ด้วยการมอบอํานาจให้ทําการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือกิจการ
อ่นื เก่ียวกับอสังหาริมทรพั ย์ พ.ศ. ๒๕๔๗

ข้อ ๕๖. การบอกเลกิ การมอบอาํ นาจ
คําถาม กรณีมีผู้ขอให้ระงับการดําเนินการตามหนังสือมอบอํานาจท่ีตนได้ลงช่ือ

มอบอํานาจไว้ พนักงานเจา้ หน้าท่ีไม่อาจดําเนินการให้ได้ มีอํานาจเพียงแต่แจ้งผู้ขอติดต่อการบอกเลิกการ
มอบอาํ นาจไปยังผู้รบั มอบอาํ นาจเท่านัน้ เหตุผลใดจงึ ไมใ่ หพ้ นกั งานเจ้าหน้าท่มี อี าํ นาจระงับตามคาํ ขอได้

คําตอบ กรณีนี้เดิมกรมท่ีดินได้เคยวางแนวทางปฏิบัติให้ระงับการจดทะเบียนแต่ปัญหา
กฎหมายว่าหนังสือมอบอํานาจเป็นเอกสารการตั้งตัวแทนให้มีอํานาจทําการแทนผู้มอบอํานาจ ดังนั้น
เม่ือผู้มอบอํานาจต้องการระงับการดําเนินการตามหนังสือมอบอํานาจที่ตนได้ลงช่ือมอบอํานาจไว้
ก็เป็นเร่ืองที่ผู้มอบอํานาจจะต้องติดต่อบอกเลิกการมอบอํานาจไปยังผู้รับมอบอํานาจเอง กล่าวคือ
เม่ือตัวการเปลี่ยนเจตนาไม่ประสงค์จะมอบหมายให้ตัวแทนดําเนินการต่อไปแล้ว เป็นเรื่องท่ีตัวการจะ
ต้องบอกเลิกและติดตามหนังสือมอบอํานาจของตนเองคืนมาตามมาตรา ๘๓๒ แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่มีอํานาจในการระงับหนังสือมอบอํานาจ แต่หากจะไม่จดทะเบียน
ตามหนังสือมอบอํานาจเพราะมีเหตุสงสัยว่าหนังสือมอบอํานาจนั้นใช้ไม่ได้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็สามารถ

31

ใช้ดุลยพินิจในการพิจารณาส่ังการหนังสือมอบอํานาจได้แต่ต้องพิจารณาให้รอบคอบและมีเหตุผล
เพราะถือวา่ เป็นการปฏิเสธในการรบั คาํ ขอ

ท่ีมาของคําตอบ
๑. มาตรา ๘๓๒ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
๒. ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการมอบอํานาจให้ทําการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือ
กิจการอ่นื เกย่ี วกบั อสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๕๕

ขอ้ ๕๗. การตรวจสอบลายมอื ชือ่ ผูม้ อบอาํ นาจ
คําถาม การตรวจสอบลายมือช่ือในหนังสือมอบอํานาจกับลายมือช่ือของผู้มอบอํานาจ

ในสารบบที่ดินซึ่งบางครั้งหลักฐานเดิมในสารบบกับหนังสือมอบอํานาจมีระยะห่างกันหลาย ๆ ปี ยากแก่การ
ตรวจสอบทีจ่ ะให้ผลถูกตอ้ งแน่นอน

คําตอบ กรณีตามปัญหาให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีดําเนินการตามระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการ
มอบอาํ นาจฯ ขอ้ ๑๐ (๔) ถา้ ไม่แนใ่ จหรอื มเี หตอุ ันควรสงสัยแลว้ ก็ดําเนนิ การให้ไม่ได้ โดยให้พนักงานเจ้าหนา้ ท่ี
ช้ีแจงเหตุผลให้คู่กรณีทราบว่าลายมือช่ือผิดเพี้ยนกันอย่างใด หรือสงสยัประการใด เม่ือคู่กรณีหาหลักฐาน
มาแสดงจนเป็นท่ีน่าเชือ่ ถอื ไดจ้ งึ รับดําเนินการให้ได้

ท่ีมาของคําตอบ
ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการมอบอํานาจให้ทําการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือกิจการ
อนื่ เก่ยี วกับอสังหาริมทรพั ย์ พ.ศ. ๒๕๕๕

ขอ้ ๕๘. ขอออกใบแทนเพ่ือจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๖๗ แห่งประมวลกฎหมาย
แพง่ และพาณชิ ย์

คําถาม กรณีการขอออกใบแทนหนังสือรับรองการทําประโยชน์ เพ่ือจดทะเบียนได้มา
โดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๖๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กรมท่ีดินได้วางแนวทาง
ปฏิบัติว่าผู้ขอต้องนํา น.ส.๓ ฉบับเจ้าของท่ีดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี หากไม่ได้มาก็เป็น
หน้าทีข่ องผู้ขอท่ีจะตอ้ งขวนขวายนํา น.ส. ๓ มา ไม่อาจออกใบแทนได้ แต่ทางปฏิบตั ิดงั กล่าวไมเ่ ป็นการแก้
ปัญหาให้แก่ประชาชนซึ่งผู้ขอได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๖๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ เป็นผู้ได้สิทธิครอบครองจะถือว่าผู้ขอเป็นเจ้าของที่ดินซ่ึงมีสิทธิขอรับใบแทนตามมาตรา ๖๓
แห่งประมวลกฎหมายทด่ี นิ ไดห้ รือไม่

คําตอบ กรณีการได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๖๗ แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ เหตุท่ีไม่สามารถออกใบแทนให้กับผู้ขอได้ เนื่องจากการจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครอง
ตามมาตรา ๑๓ ๖๗ แห่งประมวล กฎ หมายแพ่งแล ะพาณิช ย์ เป็นการจดทะเบียนสิทธิแล ะ
นิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามความในมาตรา ๗๒ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน ผู้ขอจดทะเบียน
จะต้องนําหนังสือรับรองการทําประโยชน์ฉบับเจ้าของท่ีดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการ
จดทะเบียนในหนังสือรับรองการทําประโยชน์ดังกล่าวต้องอยู่ในบังคับของมาตรา ๗๕ แห่งประมวลกฎหมาย

32

ที่ดิน โดยจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทําประโยชน์ทั้งฉบับสํานักงานท่ีดินและฉบับเจ้าของที่ดิน
ให้ถูกต้องตรงกัน หากไม่ได้หนังสือรับรองการทําประโยชน์น้ันมาก็เป็นหน้าที่ของผู้ขอท่ีจะต้องขวนขวายนํา
หนังสือแสดงสิทธใิ นทดี่ นิ นัน้ มาจดทะเบยี นไม่อาจออกใบแทนหนงั สือรับรองการทาํ ประโยชนไ์ ด้

สําหรับกรณีผู้ได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๖๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ เป็นผู้ได้สิทธิครอบครองจะถือว่าผู้ขอเป็นเจ้าของที่ดินซึ่งมีสิทธิขอรับใบแทน
ตามมาตรา ๖๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้หรือไม่ น้ัน แมผ้ ู้ได้มาจะอ้างว่าได้มาโดยการครอบครองท่ีจะอยู่
ในองค์ประกอบของคําว่า “เจ้าของ” ตามความในมาตรา ๖๓ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินก็ตามแต่ก็
เป็นกรณีท่ียังไม่มีการพิสูจน์ตามข้ันตอนและวิธีการว่าเป็นผู้ได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๖๗
แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ จรงิ ตามที่กลา่ วอา้ งหรือไม่ อกี ทั้งการขอออกใบแทนก็ตอ้ งอยู่ในเงื่อนไข
ท่ีกฎหมายบังคับว่าหนังสือรับรองการทําประโยชน์แปลงน้ันจะต้อง “สูญหาย” อีกด้วย เมื่อใน
กรณีน้ีไมม่ ีบทบัญญัติใดใหถ้ ือว่าหนงั สือรับรองการทําประโยชน์ฉบบั นน้ั สูญหาย บุคคลผู้นัน้ จึงไม่อาจขอใหอ้ อก
ใบแทนได้ ต่างกับการขอออกใบแทนเพ่ือจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒ หรือการขอออกใบแทนเพ่ือจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตาม
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๖๗ ในกรณีท่ีศาลมีคําพิพากษาหรือคําส่ังให้ได้มาโดยการ
ครอบครองตามข้อ ๑๒ ประกอบกับข้อ ๑๗ (๓) ถ้าไม่ได้โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทําประโยชน์ฉบับ
เจ้าของมา กฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)ฯ ข้อ ๘ (๔) และกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๔๓(พ.ศ. ๒๕๓๗)ฯ
ข้อ ๑๗ วรรคท้าย ให้ถือว่าสูญหาย ผู้มีสิทธิจดทะเบียนตามคําพิพากษาดังกล่าวจึงขอให้ออกใบแทนได้ ดังนั้น
การดําเนินการในกรณีนี้จึงยงั คงตอ้ งยดึ ถอื แนวทางปฏบิ ัติตามนัยหนังสือกรมทดี่ ิน ท่ี มท ๐๕๑๖.๒/ว ๑๒๖๗๓
ลงวนั ที่ ๒๑ พฤษภาคม ๒๕๔๖ ข้อ ๑ ต่อไป

ดังน้ัน ตามประเด็นปัญหาดังกล่าวพนักงานเจ้าหน้าท่ียังคงต้องปฏิบัติตามหนังสือ
กรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๖.๒/๑๒๖๗๓ ลงวันที่ ๒๑ พฤษภาคม ๒๕๔๖ ข้อ ๑ ประกอบกับระเบียบกรมท่ีดิน
ว่าด้วยการจดทะเบยี นสทิ ธิและนิตกิ รรมเก่ยี วกบั ท่ดี นิ ซง่ึ ได้มาโดยการครอบครอง พ.ศ. ๒๕๕๑

ทม่ี าของคาํ ตอบ
๑. ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับท่ีดินซ่ึงได้มาโดยการ
ครอบครอง พ.ศ. ๒๕๕๑
๒. หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๖.๒/ว ๑๒๖๗๓ ลงวันท่ี ๒๑ พฤษภาคม ๒๕๔๖ เรื่อง แนวทาง
ปฏิบัติเก่ียวกับการออกใบแทนหนังสือรับรองการทําประโยชน์เพื่อจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครอง
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๑๓๖๗

ขอ้ ๕๙. การยกเลิกสิทธิเหนือพื้นดนิ ของผู้เยาว์
คําถาม การยกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินของผู้เยาว์ซ่ึงเป็นผู้ทรงสิทธิมีสัญชาติอังกฤษ

อายุ ๑๘ ปี (ซึ่งตามกฎหมายอังกฤษถือว่าเป็นผู้บรรลุนิติภาวะแล้ว) เช่นน้ีจะจดทะเบียนให้ได้หรือไม่
โ่ ดยไมต่ อ้ งขออนญุ าตตอ่ ศาล

คาํ ตอบ ตามปัญหาเป็นกรณีที่ดินท่ีจดทะเบียนสิทธิเหนือพ้ืนดนิ ตั้งอยู่ในประเทศไทย จึงเป็น

33

นิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพยต์ ามมาตรา ๑๐ วรรคสาม แหง่ พระราชบัญญัตวิ า่ ดว้ ยการขัดกัน แห่งกฎหมาย
พ.ศ. ๒๔๘๑ บัญญัติว่า “ในกรณีที่เป็นนิติกรรมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย์ ความสามารถของบุคคลท่ีจะทํา
นิติกรรมเช่นว่านั้นย่อมเปน็ ไปตามกฎหมายแหง่ ถ่ินที่อสังหาริมทรัพย์นน้ั ต้ังอยู่” ฉะนั้น กรณีการจดทะเบียนยกเลิก
สทิ ธิเหนือพ้ืนดินย่อมต้องใชก้ ฎหมายเร่ืองความสามารถของบคุ คลของประเทศไทย ฉะน้ัน เม่ือผู้ทรงสิทธเิ หนือ
พื้นดินอายุยังไม่ครบ ๒๐ ปีบริบูรณ์ ถือว่ายังไม่บรรลุนิติภาวะ (ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ถือว่า
บรรลุนิติภาวะเม่ือครบ ๒๐ ปีบริบูรณ์ หรือเม่ือทําการสมรส) พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะรับจดทะเบียนยกเลิกสิทธิ
เหนือพ้ืนดินซึ่งเป็นการกระทําให้ทรัพยสิทธิท่ีผู้เยาว์จดทะเบียนไว้สิ้นสุดลง ตามมาตรา ๑๕๗๔ (๒)
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้ต่อเมื่อศาลมีคําสั่งหรือคําพิพากษาอนุญาตให้ผู้ใช้อํานาจปกครอง
ทํานิติกรรมยกเลิกสิทธิเหนือพ้ืนดินดังกล่าวได้ ท้ังนี้ ตามมาตรา ๑๖ แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการขัดกัน
แห่งกฎหมาย พ.ศ. ๒๔๘๑ “ให้ใช้กฎหมายแห่งถ่ินท่ีทรัพย์สินต้ังอยู่บังคับแก่สังหาริมทรัพย์และ
อสังหาริมทรัพย”์

ท่ีมาของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๑๕๗๔ (๒) แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์
๒. มาตรา ๑๐ แหง่ พระราชบัญญตั ิว่าดว้ ยการขดั กันแหง่ กฎหมาย พ.ศ. ๒๔๘๑

ขอ้ ๖๐. ฟอ้ งถอนคืนการให้จากบตุ รสะใภ้
คําถาม เจ้าของที่ดินยกที่ดินให้แก่บุตรชาย ต่อมาบุตรชายเสียชีวิตลงภายหลังเจ้าของที่ดิน

มปี ญั หากับบตุ รสะใภ้ เนอื่ งจากไม่เล้ียงดแู ละด่าทอผใู้ หจ้ ะฟ้องร้องขอถอนคนื การให้จากบุตรสะใภ้ ไดห้ รอื ไม่
คําตอบ หลักกฎหมายในเร่ืองถอนการให้ เป็นไปตามมาตรา ๕๓๑ ประมวลกฎหมาย

แพ่งและพาณิชย์ ซ่ึงผู้ให้จะเรียกถอนคืนการให้จากผู้รับให้เพราะเหตุผู้รับให้ประพฤติเนรคุณตามท่ีกฎหมาย
กําหนดไว้ ซึ่งตามประเด็นปัญหาในการไม่เลี้ยงดูและด่าทอผู้ให้ ก็เป็นเหตุประพฤติเนรคุณตามกฎหมาย
แต่เนื่องจากผู้ท่ีกระทําไม่ใช่บุตรชายซ่ึงเป็นผู้รับให้แต่เป็นบุตรสะใภ้ โดยที่ดินของบุตรชายได้กลาย
เป็นทรัพย์มรดกตกแก่บุตรสะใภ้ไปแล้ว ดังนั้น ตามหลักกฎหมายกรณีนี้บุตรสะใภ้ไม่ใช่ผู้รับให้ ผู้ให้
จะฟอ้ งถอนคืนการใหค้ งจะไม่ได้

ที่มาของคาํ ตอบ
มาตรา ๕๓๑ แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์

ขอ้ ๖๑.จดทะเบียนประเภทลงชื่อคู่สมรส
คําถาม สามีจะให้ภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายเข้าถือกรรมสิทธ์ิรวมในที่ดินโดยไม่มี

คา่ ตอบแทน จะต้องจดทะเบยี นประเภทอะไร เสยี ค่าธรรมเนียม และภาษอี ากรอย่างไร
คําตอบ กรณีที่สามีประสงค์ขอให้จดทะเบียนลงช่ือภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของตน

ในหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินจะต้องพิจารณาข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายให้เป็นท่ียุติก่อนว่าท่ีดินเป็น
สินสมรสหรอื ไม่ หากข้อเทจ็ จรงิ เป็นสนิ สมรส เช่น ซือ้ มาระหวา่ งสมรส การลงช่ือภริยาถอื กรรมสทิ ธ์ิร่วมกับสามี
จะจดทะเบียนประเภท “ลงชื่อคู่สมรส” เสียค่าธรรมเนียมประเภทไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ ๕๐ บาท

34

ไม่เสียภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ แต่หากข้อเท็จจริงเป็นสินส่วนตัวของสามี
เช่น ได้มาก่อนสมรส กรณีเช่นนี้จะต้องจดทะเบียนประเภท “กรรมสิทธิ์รวม” โดยเสียค่าธรรมเนียมแบบ
มีทุนทรัพย์ในอัตรา ร้อยละ ๐.๕ ของราคาประเมินทุนทรัพย์ตามสัดส่วนท่ีให้ถือกรรมสิทธิ์รวม ในกรณี
ท่ีเป็นสามีภริยาชอบด้วยกฎหมาย แต่ถ้าเป็นสามีภริยาที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายเสียค่าธรรมเนียม ร้อยละ ๒
ของราคาประเมินทุนทรัพย์ตามสัดส่วนที่ให้ถือกรรมสิทธิ์รวม และไม่ว่าจะเป็นสามีภริยากันโดยชอบด้วย
กฎหมายหรือไม่ การให้ภริยาเข้าถือกรรมสิทธ์ิรวมจะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยคํานวณจากราคา
ประเมินทุนทรัพย์ตามสัดส่วนที่ให้ถือกรรมสิทธ์ิรวม หากอยู่ในหลักเกณฑ์ท่ีจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
จะต้องเสียในอัตราร้อย ๓.๓ (รวมภาษีท้องถิ่น) ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินทุนทรัพย์กับจํานวน
ทุนทรัพย์ที่ผู้ขอแสดง และเสียอากรแสตมป์ร้อยละ ๐.๕ ของราคาท่ีสูงกว่าระหว่างราคาประเมินทุนทรัพย์
กับจํานวนทุนทรัพย์ท่ผี ู้ขอแสดง (กรณีเสยี ภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วได้รบั การยกเว้นไมต่ อ้ งเสียอากรแสตมป์อกี )

ท่มี าของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๑๔๗๔, ๑๔๗๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
๒. กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล
กฎหมายท่ีดน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ก) (ง) (ฑ)
๓. ระเบยี บกรมทด่ี ิน ว่าดว้ ยการจดทะเบยี นลงช่ือคู่สมรสในหนังสือแสดงสิทธใิ นทีด่ นิ พ.ศ. ๒๕๒๙

ขอ้ ๖๒. การจดทะเบียนแบ่งทรพั ยส์ ินระหวา่ งคูส่ มรส
คาํ ถาม การจดทะเบียนแบ่งทรพั ย์สนิ ระหวา่ งคู่สมรส จําเป็นหรือไม่ ที่จะต้องแบ่งสนิ สมรส

ใหแ้ ตล่ ะฝา่ ยได้เทา่ ๆ กนั และถา้ แบ่งไมเ่ ทา่ กันการจดทะเบียนจะต้องเสียคา่ ธรรมเนียม และภาษีอากร อย่างไร
คําตอบ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๕๓๓ บัญญัติไว้ เพียงว่า

เม่ือหย่ากันให้แบ่งสินสมรสให้ชายและหญิงได้สัดส่วนเท่ากัน มิได้ระบุว่า จะต้องแบ่งสินสมรสทุกส่ิง
ทุกอย่างให้แต่ละฝ่ายได้เท่า ๆ กัน หากคู่สมรสได้ตกลงกันไว้ในเวลาจดทะเบียนหย่า ให้แบ่งสินสมรสสิ่งหน่ึง
สิ่งใดแก่อีกฝ่ายหน่ึงท้ังหมดหรือเกินกว่าครึ่งหน่ึงแห่งราคาของสินสมรสน้ันได้ ข้อตกลงน้ันย่อมจะมีผลบังคับ
ผูกพันให้เป็นไปตามข้อตกลงได้ พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่จําต้องพิจารณาว่าส่วนแบ่งตามท่ีตกลงกันนั้นจะ
เท่ากันหรือไม่ ก็ย่อมจดทะเบียนประเภทแบ่งทรัพย์สินระหว่างคู่สมรสได้ และจะต้องเสียค่าธรรมเนียม
ภาษเี งนิ ได้ ภาษธี ุรกจิ เฉพาะ และอากรแสตมป์ ดงั นี้

๑. ค่าธรรมเนียม การจดทะเบียนแบ่งทรัพย์สินระหว่างคู่สมรสเป็นการจดทะเบียนประเภท
ไ ม ่ มี ทุ น ท รั พ ย ์ เ รี ย ก เ ก็ บ ค ่ า ธ ร ร ม เ นี ย ม แ ป ล ง ล ะ ๕ ๐ บ า ท ต า ม ก ฎ ก ร ะ ท ร ว ง ฉ บั บ ท่ี ๔ ๗
(พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ) ท้ังนี้
ไม่ว่าที่ดินแปลงท่ีจดทะเบียนคู่กรณีจะได้ตกลงให้แก่กันเกินครึ่งของแปลงนั้น ๆ หรือไม่ เช่น ท่ีดิน
มีช่ือสามีเป็นผู้ถือกรรมสิทธ์ิ คู่กรณีได้จดทะเบียนแบ่งทรัพย์สินระหว่างคู่สมรสให้แก่ภริยาไปทั้งแปลง เช่นนี้
ต้องเรยี กเกบ็ ค่าธรรมเนียมแปลงละ ๕๐ บาท

๒. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ การแบ่งสินสมรสที่เป็น
อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีราคาของแต่ละฝ่ายเท่ากันไม่ถือเป็นการ “ขาย” ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ
และอากรแสตมป์แต่อย่างใด แต่หากฝ่ายใดได้ไปเกินกว่าส่วนของตนตามกฎหมาย ส่วนท่ีเกิน

35

ถือว่าเป็นการ “ขาย” ต้องเสียภาษีเงินได้ในส่วนท่ีเกิน พนักงานเจ้าหน้าท่ีต้องเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก
ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ (หากอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสีย) ถ้าไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ท่ีต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ก็ให้เรยี กเก็บอากรแสตมป์ โดยคิดจากสว่ นที่เกนิ ในท่ดี นิ แปลงนนั้ ๆ เป็นรายแปลง

ท่ีมาของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๑๕๓๓ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
๒. กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล
กฎหมายทดี่ ิน พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๒ (๗) (ฑ)
๓. หนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๗๐๘/๒๖๗๖๑ ลงวันที่ ๒๗ พฤศจิกายน ๒๕๒๗ ตอบข้อหารือ
จังหวัดชลบุรี เรื่อง หารือการจดทะเบียนท่ีดิน (เวียนตามหนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๗๐๘/ว ๒๗๐๐๖ ลงวันที่ ๒๙
พฤศจกิ ายน ๒๕๒๗)
๔. หนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๙๒๖๙ ลงวันที่ ๑๓ กรกฎาคม ๒๕๕๐ เร่ือง การเรียกเก็บภาษี
อากร กรณจี ดทะเบียนแบ่งทรัพยส์ ินระหวา่ งคู่สมรสและผู้รับแบ่งได้ไปเกินกว่าส่วนของตนตามกฎหมาย

ขอ้ ๖๓. คนต่างด้าวขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
คาํ ถาม นิติบคุ คลซ่ึงเป็นบรษิ ัทไทย สามารถจดทะเบยี นให้คนตา่ งด้าวมีสิทธิเก็บกนิ ในทด่ี ิน

ได้หรือไม่
คําตอบ หากกรณีน้ีไม่ใช่การหลีกเลี่ยงกฎหมายการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวโดย

การทํานิติกรรมอําพรางการซื้อขาย (ปกติกรณีเช่นนี้จะเป็นการทํานิติกรรมอําพรางการซื้อขาย และถือครอง
ที่ดินแทนคนต่างด้าว ซึ่งมีความผิดทางอาญาด้วย) บริษัทไทยสามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในท่ีดินให้แก่
บุคคลต่างด้าวได้ หากเป็นไปตามวัตถุประสงค์ของบริษัท (ปกติจะเป็นไปไม่ได้ที่บริษัทจะมีวัตถุประสงค์
เช่นนี้) ประกอบกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินไม่อยู่ในบังคับเร่ืองการได้มาซ่ึงกรรมสิทธ์ิในท่ีดินของ
คนต่างด้าวตามมาตรา ๘๖ แหง่ ประมวลกฎหมายที่ดนิ เพราะการจดทะเบยี นสทิ ธิเก็บกนิ มิใช่การโอนกรรมสิทธ์ิ
ท่ีดินให้แก่คนต่างด้าว เจ้าของท่ีดินยังคงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอยู่เพียงแต่มอบให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน
เข้ามามีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาประโยชน์แห่งทรัพย์สินโดยจะมีกําหนดระยะเวลาหรือกําหนด
ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกินก็ได้ ถ้ากําหนดเวลาไว้จะต้องไม่เกินสามสิบปี ถ้าเกินกฎหมายให้ลดลง
เหลือสามสิบปี แตเ่ ม่ือครบกาํ หนดแล้วสามารถตอ่ ระยะเวลาไดอ้ ีกครั้งละไม่เกินสามสิบปี ถา้ ไม่มกี ําหนดเวลาไว้
กฎหมายใหส้ ันนษิ ฐานไว้ก่อนว่าสิทธิเก็บกนิ มีอยูต่ ลอดชีวิตของผูท้ รงสิทธิ ทั้งนี้ ตามมาตรา ๑๔๑๗ และ ๑๔๑๘
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ทั้งน้ีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินต้องมิใช่เพื่อหลกี เล่ียงกฎหมายการ
ถือครองท่ีดินของคนต่างด้าว ฉะน้ัน ในกรณีท่ีมีผู้ขอจดทะเบียนในลักษณะน้ีให้สันนิษฐาน
ไว้ก่อนว่า เป็นกรณีหลีกเล่ียงกฎหมายในการถือครองท่ีดินของคนต่างด้าว พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะต้องสอบสวน
โดยละเอียด หากปรากฏข้อเท็จจริงว่าเป็นการยื่นคําขอและให้ถ้อยคําเท็จให้แจ้งความดําเนินคดีกับผู้ขอทั้งคู่
โดยเคร่งครัด

ท่ีมาของคําตอบ
๑. มาตรา ๘๖ แหง่ ประมวลกฎหมายทีด่ นิ
๒. มาตรา ๑๔๑๗, ๑๔๑๘ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์

36

ขอ้ ๖๔. ผูอ้ นุบาลขายทด่ี นิ ของผูไ้ รค้ วามสามารถใหแ้ กต่ นเอง
คาํ ถาม ผู้อนุบาลจะขายทดี่ ินของผูไ้ รค้ วามสามารถใหแ้ ก่ตนเองได้หรอื ไมิ่
คําตอบ ในกรณีน้ีกฎหมายบัญญัติเพียงแต่ว่า ในการทํานิติกรรมขายอสังหาริมทรัพย์ต้อง

ได้รับอนุญาตจากศาล มิได้บัญญัติห้ามมิให้ผู้อนุบาลเป็นผู้ซื้อที่ดินของ ผู้ไร้ความสามารถ แต่การขายที่ดินของ
ผู้ไร้ความสามารถผู้อนุบาลจะต้องไปร้องขออนุญาตต่อศาล ส่วนศาลจะอนุญาตหรือไม่ข้ึนอยู่ท่ีเหตุผล
ในการนําสืบให้ศาลเห็นว่า มีความจําเป็นอย่างไรและราคาที่ซื้อขายเป็นราคาทั่วไป ไม่ได้ทําให้
ผู้ไร้ความสามารถเสียหายหรือเสียเปรียบ เป็นเร่ืองที่ศาลจะพิจารณาอนุญาตหรือไม่อนุญาตข้ึนอยู่กับ
การพสิ จู นใ์ ห้ศาลเห็นด้วย

ท่ีมาของคาํ ตอบ
มาตรา ๑๕๙๘/๑๕, ๑๕๙๘/๑๘ มาตรา ๑๕๗๔ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ข้อ ๖๕. กรณีจดทะเบียนไปโดยไมเ่ รยี กเก็บเงินค่าธรรมเนียม
คําถาม การจดทะเบียนไปโดยไม่ได้เรียกเก็บเงินค่าธรรมเนียม การจดทะเบยี นน้ันสมบูรณ์

หรอื ไม่ การเรียกเก็บคา่ ธรรมเนยี มเป็นข้นั ตอนหนง่ึ ของการจดทะเบยี นหรือไม่
คําตอบ การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเป็นข้ันตอนหน่ึงของการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

แต่การไม่เรียกเก็บค่าธรรมเนียมไม่มีผลให้นิติกรรมที่กระทําลงไปไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพียงแต่ว่าขั้นตอนการ
เรียกเก็บค่าธรรมเนียมต้องเรียกเก็บให้ครบตามที่กฎหมายกําหนด ถ้าเก็บไม่ครบก็ต้องเรียกเพ่ิม
หรือกรณีไม่ได้เรียกเก็บเลยก็ต้องเรียกเก็บจากผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ถูกต้องครบถ้วนตาม
กฎหมาย

ที่มาของคําตอบ
มาตรา ๑๐๔ แห่งประมวลกฎหมายที่ดนิ

ข้อ ๖๖. กรณศี าลมีคําสงั่ ให้เพกิ ถอนการจดทะเบยี นภาระจาํ ยอม
คําถาม กรณีศาลมีคําพิพากษาหรือคําส่ังถึงท่ีสุดให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจํายอม

เนื่องจากศาลพิเคราะห์ว่าไม่มีการใช้ทางภาระจํายอมเกิน ๑๐ ปีแล้ว พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะดําเนินการ
เพิกถอนรายการจดทะเบียนภาระจํายอมดังกล่าว ตามมาตรา ๖๑ วรรคแปด แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
ไดห้ รือไม่

คําตอบ กรณีที่ศาลมีคําส่ังให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจํายอมก็เพราะไม่มีการใช้
ทางภาระจํายอมเกิน ๑๐ ปี ไม่ใช่เพราะการจดทะเบียนภาระจํายอมไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงไม่อาจดําเนนิ การ
เพิกถอนรายการจดทะเบียนภาระจํายอมดังกล่าวตามมาตรา ๖๑ วรรคแปด แห่งประมวลกฎหมายท่ีดินได้
แต่เป็นกรณีภาระจาํ ยอมสิ้นไปโดยผลของกฎหมาย จึงเปน็ เรอ่ื งทผี่ ู้ขอจะตอ้ งขอจดทะเบียนเลิกภาระจาํ ยอม

ที่มาของคาํ ตอบ
มาตรา ๑๓๙๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

37

ข้อ ๖๗. กรณกี ารจดทะเบยี นโอนผิดแปลง
คําถาม กรณีการจดทะเบียนโอนผิดแปลงเกิดจากความผิดพลาดของผู้ขอที่นําโฉนดมาโอน

ผิดแปลงผูข้ อขอให้แกไ้ ขหรอื เพกิ ถอนและขอคืนเงนิ ค่าธรรมเนยี มทเี่ สยี ไปด้วย จะได้หรอื ไม่
คําตอบ กรณีเรื่องเพิกถอนหรือแก้ไขตามมาตรา ๖๑ แห่ง ประมวลกฎหมายท่ีดิน บางครั้ง

อาจจะเป็นความผิดพลาดของผู้ขอ แต่จะแก้ไขได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงท่ีได้จากการสอบสวนของ
คณะกรรมการ หากการจดทะเบียนโอนผิดแปลงเป็นการจดทะเบียนไปโดยคลาดเคล่ือนหรือไม่ชอบ
ด้วยกฎหมายก็ชอบท่ีจะต้องแก้ไขหรือเพิกถอน หากเป็นกรณีคลาดเคล่ือนและสามารถแก้ไขได้ตาม
มาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน เช่น กรณีโอนสลับแปลงกันและอยู่ในหลักเกณฑ์แก้ไขได้โดยการ
ยกรายการจดทะเบียนไปจดแจ้งให้ถูกต้องตามแปลงก็จะไม่มีกรณีต้องคืนเงินค่าธรรมเนียม ถ้าเป็นกรณี
เพิกถอนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแล้วต้องนํามาจดทะเบียนใหม่ ในขณะน้ีโดยปกติจะไม่คืน
เงินค่าธรรมเนียมให้เน่ืองจากมีคําพิพากษาศาลฎีกา และศาลปกครองสูงสุดวินิจฉัยว่าค่าธรรมเนียม
ทเ่ี รยี กเกบ็ คือ ค่าบรกิ าร แต่ถา้ ศาลส่ังใหค้ นื ก็ตอ้ งคืนตามคาํ สงั่ ศาล

ทมี่ าของคําตอบ
๑. มาตรา ๖๑ แห่งประมวลกฎหมายทด่ี นิ
๒. คาํ พพิ ากษาฎีกาท่ี ๙๓๓/๒๕๓๗
๓. คําพิพากษาศาลปกครองสูงสุด คดีหมายเลขแดงที่ อ.๓๓๘/๒๕๔๙ ลงวันที่ ๒๙ ธันวาคม
๒๕๔๙

ข้อ ๖๘. กรณีธนาคารขอเพิม่ จํานวนเงนิ ในสัญญาซ้ือขายให้ตรงกบั จํานวนเงินท่ขี ายจริง
คําถาม ธนาคารได้ขายทรัพย์ NPA ให้กับผู้ซ้ือโดยทําสัญญาซ้ือขายน้อยกว่าจํานวนเงิน

ท่ีขายจริง ธนาคารต้องการท่ีจะเพิ่มจํานวนเงินในสัญญาซ้ือขายให้ตรงกับจํานวนเงินท่ีขายจริง
จะดาํ เนินการไดห้ รือไม่ และมวี ธิ ีการดําเนนิ การอย่างไร

คําตอบ การท่ีจะแก้ไขจํานวนเงินในหนังสือสัญญาซื้อขายท่ีพนักงานเจ้าหน้าท่ี
ได้จดทะเบียนขายให้แก่คู่กรณีไปแล้วได้หรือไม่ จําเป็นต้องทราบก่อนว่าท่ีคู่กรณีแจ้งราคาไว้ไม่ถูกต้องตาม
ความเป็นจริงเป็นเพราะเหตุใด หากสอบสวนแล้วมีหลักฐานเช่ือว่าราคาที่แจ้งไว้ไม่ถูกต้องก็ถือได้ว่า
เป็นการจดทะเบียนไปโดยคลาดเคล่ือน ในกรณีเช่นนี้คู่กรณีสามารถนําหลักฐานท่ีเก่ียวข้องกับการจดทะเบียน
ซื้อขาย เช่น หลักฐานการชําระราคาซ้ือขาย เป็นต้น ยื่นขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่แก้ไขราคาให้
เป็นการถูกต้องได้ แต่การแก้ไขราคาจะทําได้หรือไม่เพียงใดขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง ซ่ึงพนักงานเจ้าหน้าที่จะ
ต้องทําการสอบสวนพยานหลักฐานและดําเนินการตามข้ันตอนที่กําหนดไว้ตามมาตรา ๖๑ แห่งประมวล
กฎหมายท่ีดิน ประกอบกฎกระทรวงท่ีออกตามความในมาตราดังกล่าว ซึ่งถ้าอยู่ในหลักเกณฑ์ท่ีแก้ไขได้
ผู้ขอย่อมต้องชําระค่าภาษอี ากรเพ่ิมเติม หากปรากฏว่าราคาท่ีแก้สงู กว่าราคาประเมินและราคาซื้อขายเดิม และ
ในกรณมี ีเจตนาแจง้ ราคาเท็จโดยจงใจหลบเลี่ยงกฎหมาย อาจมคี วามผดิ อาญาฐานแจง้ ความเทจ็ ดว้ ย

ทม่ี าของคาํ ตอบ
มาตรา ๖๑ แหง่ ประมวลกฎหมายทดี่ ิน

38

ขอ้ ๖๙. ขอเงินคา่ ธรรมเนยี มคนื กรณีศาลมคี าํ ส่ังใหเ้ พิกถอน
คําถาม เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อทอดตลาดตามหนังสือของเจ้าพนักงาน

บังคับคดีแล้ว ต่อมาศาลมีคําส่ังหรือคําพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาด ทําให้ต้องเพิกถอนการ
จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ตามมาตรา ๖๑ วรรคแปด แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน ผู้ซ้ือจะสามารถ
ขอเงนิ คา่ ธรรมเนียมคนื จากผใู้ ด

คําตอบ ตามคําพิพากษาฎีกาท่ี ๙๓๓/๒๕๓๗ และคําพิพากษาศาลปกครองสูงสุด
คดีหมายเลขแดงที่ อ. ๓๘๘/๒๕๔๙ ลงวันท่ี ๒๙ ธันวาคม ๒๕๔๙ ได้วินิจฉัยไว้ในทํานองเดียวกันว่า
เม่ือพนักงานเจ้าหน้าที่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ท่ีดินให้แก่ผู้ซื้อทอดตลาด ตามคําส่ังศาลไปแล้วโดยชอบ
แม้ต่อมาศาลจะมีคําส่ังเพิกถอนการขายทอดตลาด เป็นเหตุให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีต้องเพิกถอนการ
จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เม่ือการเพิกถอนการขายทอดตลาดไม่ได้เกิดจากการกระทําของพนักงาน
เจ้าหน้าท่ีผู้จดทะเบียนประกอบกับเงินค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน เป็นเงิน
ท่ีรัฐเรียกเก็บจากราษฎรเป็นค่าตอบแทนที่รัฐให้บริการแก่ราษฎรในการท่ีจะให้ราษฎรได้สิทธิหรือกรรมสิทธิ์
ในอสงั หาริมทรัพยโ์ ดยบริบรู ณ์ทางทะเบยี นโดยชอบด้วยกฎหมายเมือ่ ผูข้ ายทอดตลาดได้ไปซ่ึงกรรมสทิ ธใิ์ นทดี่ ิน
โดยบรบิ ูรณท์ างทะเบยี นโดยชอบด้วยกฎหมาย ก่อนท่ีศาลจะมคี ําส่ังให้เพกิ ถอนการขายทอดตลาด ซึ่งมิใชก่ รณี
ท่ีพนักงานเจ้าหน้าที่ เรียกเก็บค่าธรรมเนียมโดยไม่ถูกต้อง จึงไม่มีเหตุต้องคืนค่าธรรมเนียมการโอน ผู้ฟ้องคดี
สามารถใช้สิทธิเรียกร้องค่าเสียหายในมูลละเมิดต่อหน่วยงานของรัฐที่เป็นต้นเหตุทําให้ผู้ฟ้องคดี
ต้องเสียหายได้โดยตรง เช่น ถูกเพิกถอนการขายทอดตลาดเพราะความผิดพลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี
ก็สามารถเรียกร้องต่อกรมบังคับคดีให้ชดใช้ได้ตามพระราชบัญญัติความรับผิดทางละเมิดของเจ้าหน้าที่
พ.ศ. ๒๕๓๙ เปน็ ต้น

ที่มาของคําตอบ
๑. คาํ พพิ ากษาฎกี า ที่ ๙๓๓/๒๕๓๗
๒. คาํ พพิ ากษาศาลปกครองสงู สุด คดหี มายเลขแดง ที่ อ. ๓๓๘/๒๕๔๙ ลงวนั ที่ ๒๙ ธันวาคม ๒๕๔๙

ขอ้ ๗๐. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมระหวา่ งการดําเนินการเพกิ ถอนโฉนดที่ดนิ หรอื รายการจดทะเบยี น
คําถาม การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมระหว่างการดําเนินการเพิกถอนหรือแก้ไข

โฉนดทด่ี ิน หรือรายการจดทะเบยี น กระทาํ ไดห้ รือไม่
คําตอบ หากมีผู้ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์

ท่ีอยู่ระหว่างดําเนินการพิจารณาเพิกถอน แก้ไข กรมท่ีดินได้วางทางปฏิบัติไว้ตามหนังสือกรมท่ีดิน
ท่ี มท ๐๗๒๘/ว ๒๒๖๓๓ ลงวันท่ี ๑๒ กันยายน ๒๕๔๔ ว่าให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีแจ้งผู้ขอจดทะเบียนทราบว่า
ท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์น้ันอยู่ระหว่างดําเนินการพิจารณา เพิกถอน หรือแก้ไข ตามนัยมาตรา ๖๑ แห่ง
ประมวลกฎหมายที่ดิน หากผู้ขอทราบแล้ว ยังคงยืนยันให้จดทะเบียนก็ให้บันทึกถ้อยคําไว้ และให้ผู้ขอ
จดทะเบียนลงช่ือรับทราบ แล้ว ดําเนินการจดทะเบยี นใหผ้ ูข้ อได้ แต่หากผู้ขอจดทะเบียนไม่ยอมลงช่ือรบั ทราบ
การแจ้งก็ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีบันทึกการแจ้งไว้เป็นหลักฐาน โดยมีเจ้าหน้าท่ีลงช่ือเป็นพยาน
๒ คน แลว้ จดทะเบียนใหผ้ ูข้ อตอ่ ไปได้

39

ทีม่ าของคําตอบ
หนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๒๒๖๓๓ ลงวันที่ ๑๒ กันยายน ๒๕๔๔ เรื่อง การ
เ พิ ก ถ อ น ห รื อ แ ก ้ ไ ข ก า ร อ อ ก ห นั ง สื อ แ ส ด ง สิ ท ธิ ใ น ที่ ดิ น ห รื อ ก า ร จ ด ท ะ เ บี ย น สิ ท ธิ แ ล ะ นิ ติ ก ร ร ม
เกยี่ วกบั อสงั หาริมทรัพย์

ขอ้ ๗๑. การควบบริษทั
คําถาม กรณีบริษัท A จํากัด และบริษัท B จํากัด จะทําการควบบริษัทเข้าด้วยกันตาม

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยนําทรัพย์สินและหนี้สินของทั้งสองบริษัทนํามารวมกัน แล้วเปล่ียน
ช่ือใหม่เป็น บริษัท C จํากัด ในกรณีนี้บริษัทจะต้องดําเนินการอย่างไร และพนักงานเจ้าหน้าท่ีจะต้อง
จดทะเบยี นในประเภทใด

คําตอบ ตามคําถามในการดําเนินการเก่ียวกับการควบรวมกิจการของบริษัทนั้น
ในเบ้ืองต้นหากบริษัทประสงค์จะได้รับการยกเว้นภาษีทางบริษัทตอ้ งไปติดต่อกบั สรรพากรพ้ืนที่เพื่อที่จะขอรับ
สิทธิประโยชน์ทางภาษีเสียก่อน เมื่อสรรพากรพ้ืนท่ีพิจารณาแล้ว ว่าการควบรวมกิจการดังกล่าวอยู่ใน
หลักเกณฑ์ท่ีจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีแล้ว สรรพากรพื้นที่ก็จะมีหนังสือแจ้งมายังกรมที่ดินเพื่อพิจารณา
ดําเนินการตามอํานาจหน้าที่ ในส่วนของกรมที่ดินนั้นจะมีหนังสือแจ้งไปยังบริษัทเพ่ือขอข้อมูลเก่ียวกับการ
ท่ีบริษัทจะดําเนินการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองทางทะเบียนต่อไป สําหรับกรณีตามคําถาม
หากบริษัท A จํากัด ควบรวมกับบริษัท B จํากัด แล้วตั้งเป็นบริษัทใหม่ชื่อบริษัท C จํากัด โดยเลิกทั้งบริษัท A
จาํ กัด และบรษิ ทั B จํากัด ในการเปลย่ี นชอ่ื ในหนังสอื แสดงสทิ ธใิ นท่ีดิน กรมทีด่ ินได้วางแนวทางปฏบิ ัตใิ หย้ ่ืนขอ
เปล่ียนแปลงช่ือทางทะเบียนจากบริษัทเดิมเป็นบริษัทใหม่โดยจดทะเบียนในประเภท “โอนตามกฎหมาย
(ควบบริษัทตามมาตรา ๑๒๔๓ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)” และเสยี คา่ ธรรมเนียมการจดทะเบียน
ประเภทไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ ๕๐ บาท ตามข้อ ๒ (๗)(ฑ) แห่งกฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗(พ.ศ. ๒๕๔๑)
ออกตามความในพระราชบัญญตั ิใหใ้ ชป้ ระมวลกฎหมายท่ดี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗

ทม่ี าของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๑๒๔๑, ๑๒๔๓ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์
๒. กฎกระทรวง ฉบับ ที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ขอ้ ๒ (๗)(ฑ) ออกตามความในพระราชบญั ญตั ใิ ห้
ใช้ประมวลกฎหมายทด่ี ิน พ.ศ. ๒๔๙๗
๓. หนังสือกรมท่ีดิน ท่ี ๐๕๑๕.๑/ว ๒๓๓๖๔ ลงวัน ท่ี ๒๐ สิงหาคม ๒๕๕๒ เรื่อง การจด
ทะเบียนเปล่ียนแปลงชื่ออันเนื่องมาจากการแปรสภาพห้างหุ้นส่วนจดทะเบียนหรือห้างหุ้นส่วนจํากัด
เปน็ บรษิ ัทจํากัด และการควบบรษิ ทั เข้าดว้ ยกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์

40

ข้อ ๗๒. กรณชี าํ ระบัญชีเสรจ็ แลว้ แตย่ งั มที ดี่ ินท่ไี มไ่ ดโ้ อนเหลอื อยู่
คําถาม หา้ งหุน้ ส่วนจาํ กัด จดทะเบยี นเลกิ ห้างหุ้นสว่ นและจดทะเบียนเสร็จการชาํ ระบัญชแี ล้ว

ต่อมาปรากฏว่า มีที่ดินคงเหลือ ๑ แปลง ยังไม่ได้โอนไปยังคงเป็นช่ือของห้างหุ้นส่วนจํากัดอยู่
ห้างหุ้นส่วนจํากดั จะโอนท่ดี ินแปลงดังกล่าวได้หรอื ไม่

คําตอบ กรณีห้างหุ้นส่วนจํากัดมีการเลิกห้างและจดทะเบียนเสร็จการชําระบัญชีแล้ว
หากต่อมาปรากฏว่าห้างหุ้นส่วนจํากัดดังกล่าวยังคงมีทรัพย์สินอยู่ และยังไม่ได้รับการชําระสะสางให้เสร็จ
ถือได้ว่าการชําระบัญชีของห้างหุ้นส่วนจํากัดยังไม่เสร็จลงตามนัยมาตรา ๑๒๗๐ แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ ผู้ชําระบัญชีชอบท่ีจะไปร้องขอให้ศาลเพิกถอนการจดทะเบียน เสร็จการชําระบัญชีที่ไม่
สมบูรณ์ได้ เมื่อศาลมีคําส่ังให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสร็จการชําระบัญชีแล้ว ผู้ชําระบัญชีก็มีอํานาจท่ีจะ
จัดการทรพั ย์สินดงั กลา่ วให้เสรจ็ ส้นิ ตอ่ ไปได้

ทมี่ าของคาํ ตอบ
มาตรา ๑๒๗๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ขอ้ ๗๓. กรณบี นั ทกึ การแบง่ ขายท่ดี นิ ของวดั ใหต้ กเปน็ ทางหลวงแผ่นดิน
คําถาม กรณีเจ้าหน้าที่เวนคืนมีหนังสือแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีแก้ไขหลักฐาน

ทางทะเบียนโดยบันทึกการแบ่งขายท่ีดินของวัดให้ตกเป็นทางหลวงแผ่นดิน โดยการซื้อขายตาม
นัยมาตรา ๑๑ แห่งพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๓๐ พนักงานเจ้าหน้าท่ีสามารถแก้ไข
หลกั ฐานทางทะเบยี นโดยบันทึกการแบง่ ขายที่ดนิ ลงในหนังสือแสดงสทิ ธิในท่ดี ินของวดั ได้หรอื ไม่

คําตอบ มาตรา ๑๗ แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๓๐
บัญญัติว่า กรณีท่ีมีการเวนคืนที่ดินแล้ว มีท่ีวัดหรือท่ีธรณีสงฆ์อยู่ในบริเวณท่ีจะเวนคืน หากหน่วยงาน
ท่ีเวนคืนมีความจําเป็นท่ีจะได้มาซ่ึงท่ีวัดหรือที่ธรณีสงฆ์ดังกล่าว เพื่อกิจการที่เวนคืน ถ้าได้มีการตรา
พระราชบัญญัติเวนคืนตามมาตรา ๑๕ แล้ว ให้ถือว่าพระราชบัญญัติน้ันเป็นพระราชบัญญัติโอนกรรมสิทธ์ิ
ท่ีวัดหรือท่ีธรณีสงฆ์ตามกฎหมายว่าด้วยคณะสงฆ์ ดังน้ัน การแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนในหนังสือแสดงสิทธิ
ในที่ดินของวัดจะกระทําได้ตอ่ เมอ่ื มพี ระราชบัญญตั ิเวนคืน โดยการบันทึกเวนคืนหรอื แบ่งเวนคนื ตามมาตรา ๑๕
และมาตรา ๓๒ หรือมีพระราชกฤษฎีกาให้โอนที่ดินของวัดตามพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ. ๒๕๐๕
ตามประเด็นคําถามจึงไม่อาจแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนโดยการบันทึกการขายหรือแบ่งขายตามมาตรา ๑๑
แหง่ พระราชบัญญัติ ว่าด้วยการเวนคนื อสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๓๐ ได้ เพราะการตกลงซอื้ ขายตามมาตรา ๑๑
ดังกล่าว ยังเป็นขั้นตอนที่เป็นเพียงพระราชกฤษฎีกากําหนดแนวเวนคืนเท่านั้น ยังไม่ถึงข้ันตอนการออกเป็น
พระราชบญั ญัตเิ วนคนื

ทม่ี าของคาํ ตอบ
มาตรา ๑๑,๑๕,๑๗ และมาตรา ๓๒ แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์
พ.ศ. ๒๕๓๐

41

ข้อ ๗๔. กรณเี จา้ ของทีด่ นิ ยืนคาํ ขอรังวดั ร่วมกับเจ้าหนา้ ทีเ่ วนคนื
คําถาม กรณีที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้แก้ไขหลักฐานทางทะเบียนท่ีดินไปตามท่ีเจ้าหน้าท่ี

เวนคืน หรือผู้ซึ่งได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าท่ีเวนคืนแจ้งมาโดยการบันทึกการแบ่งขายหรือแบ่งเวนคืน
ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้ว ต่อมาเม่ือมีการขอรังวัดใด ๆ และมีการกันเขตส่วนที่แบ่งขายหรือ
แบ่งเวนคืนต้องให้ผู้เป็นเจ้าของที่ดินในส่วนที่เหลือและเจ้าหน้าที่เวนคืนหรือผู้ได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าท่ี
เวนคนื ย่ืนคําขอรว่ มกนั หรอื ไม่ เพราะเหตใุ ด

คําตอบ ตามคําถามเป็นแนวทางปฏิบัติตามหนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๖๑๐/ว. ๐๑๕๙๘
ลงวันที่ ๒๔ มกราคม ๒๕๓๘ ซ่ึงมูลเหตุที่ต้องให้เจ้าหน้าท่ีเวนคืน และเจ้าของท่ีดิน ในส่วนท่ีเหลือยื่นคําขอ
รังวัดร่วมกัน เพราะว่า กรรมสิทธ์ิในที่ดินส่วนที่ตกลงซ้ือขายหรือส่วนท่ีถูกเวนคืนตกเป็นของเจ้าหน้าที่เวนคืน
ไปแล้ว จงึ เทา่ กับวา่ เจา้ หนา้ ท่ีเวนคืนและเจา้ ของทดี่ นิ ในส่วนที่เหลอื เปน็ ผูถ้ ือกรรมสิทธร์ิ ว่ มกันในทด่ี นิ นั้น

ท่มี าของคําตอบ
๑. ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนท่ีดินในหนังสือแสดงสิทธิ

ในท่ดี นิ ตามพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๓๐ พ.ศ. ๒๕๓๑
๒. ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการแก้ไขหลกั ฐานทางทะเบยี นท่ีดินในหนงั สือแสดงสทิ ธิในท่ดี ินตาม

พระราชบัญญตั เิ วนคนื อสงั หาริมทรพั ย์ พ.ศ. ๒๕๓๐ (ฉบบั ท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๓๔
๓. หนังสือกรมท่ีดนิ ที่ มท ๐๖๑๐/ว. ๐๑๕๙๘ ลงวัน ที่ ๒๔ มกราคม ๒๕๓๘ เรื่อง การแก้ไข

หลักฐานทางทะเบียนในหนงั สือแสดงสิทธใิ นท่ดี ิน

ขอ้ ๗๕. การนับเวลาปดิ ประกาศการจดทะเบยี น
คําถาม ประกาศจดทะเบียนขายอาคารโรงเรือนมีกําหนด ๓๐ วัน ประกาศฉบับสุดท้าย

ปดิ ในวนั ท่ี ๙ มกราคม ๒๕๕๒ การนบั วนั ครบประกาศเริม่ นบั ตง้ั แต่วนั ท่ใี ด และจดทะเบียนไดใ้ นวันใด
คําตอบ การนับเวลาปิดประกาศการจดทะเบียนขายอาคารโรงเรือนไม่มีกฎหมาย คําสั่ง หรือ

ระเบียบกําหนดไว้โดยเฉพาะว่าให้นับอย่างไร การนับระยะเวลาจึงต้องเป็นไปตามมาตรา ๑๙๓/๓
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ประกอบกับมาตรา ๖๔ แห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการ
ทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙ ดังนั้น หากประกาศฉบับสุดท้ายปิด ประกาศในวันศุกร์ที่ ๙ มกราคม ๒๕๕๒
การเรมิ่ ต้นนับจะเรม่ิ นับในวนั เสารท์ ี่ ๑๐ มกราคม ๒๕๕๒ เป็นวันแรก จะครบประกาศ ๓๐ วัน ในวนั อาทิตย์ท่ี
๘ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๒ วันสุดท้ายของการประกาศจึงเล่ือนเป็นวันจันทร์ท่ี ๙ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๒ แต่เน่ืองจาก
วันจันทร์ที่ ๙ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๒ เป็นวันมาฆบูชา เป็นวันหยุดราชการตามประเพณี จึงตอ้ งนับวันที่เริ่มทําการ
ใหม่ต่อจากวันหยุดทําการ คือวันอังคารท่ี ๑๐ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๒ เป็นวันสุดท้ายของระยะเวลาประกาศ
ตามมาตรา ๑๙๓/๘ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ถ้าวันสุดท้ายของระยะเวลาเป็นวันหยุดทําการ
ตามประกาศเปน็ ทางการหรือตามประเพณี ใหน้ ับวันที่เริ่มทําการใหม่ต่อจากวันท่ีหยุดทําการนั้นเป็นวนั สดุ ท้าย
ของระยะเวลา) ประกอบกับมาตรา ๖๔ วรรคสามแห่งพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง
พ.ศ. ๒๕๓๙ บญั ญัตวิ ่า “กรณีท่ีบุคคลใดต้องทําการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายในระยะเวลาทกี่ ําหนดโดยกฎหมาย
หรือโดยคําส่ังของเจ้าหน้าท่ี ถ้าวันสุดท้ายเป็นวันหยุดทําการงาน สําหรับเจ้าหน้าท่ี .....ให้ถือว่า ระยะเวลานั้น

42

สิ้นสุดในวันทําานท่ีถัดจากวันหยุดนั้น .......” ดังน้ัน ถ้า กรณีประกาศครบกําหนดแล้ว ไม่มีการโต้แย้ง คัดค้าน
พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถจดทะเบียนขายอาคารโรงเรือนตามประกาศได้ในวันรุ่งข้ึน คือวันพุธที่ ๑๑ กุมภาพันธ์
๒๕๕๒

ที่มาของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๑๙๓/๓, ๑๙๓/๘ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์
๒. มาตรา ๖๔ แห่งพระราชบัญญตั วิ ิธีปฏบิ ัติราชการทางปกครอง พ.ศ. ๒๕๓๙

ขอ้ ๗๖. การประกาศจดทะเบยี นหนังสอื รับรองการทําประโยชน์
คําถาม การประกาศจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในหนังสือรับรองการทําประโยชน์

เหตใุ ดต้องประกาศ ๓๐ วัน กอ่ นจึงจะจดทะเบยี นได้เพราะเพม่ิ ขั้นตอนในการปฏิบัตงิ าน
คาํ ตอบ เน่ืองจากที่ดินท่มี ีหลกั ฐานเปน็ หนงั สอื รับรองการทําประโยชน์ (น.ส.๓) สามารถโอน

กนั ได้ดว้ ยการส่งมอบการครอบครองให้แก่กันและเป็นหนงั สือแสดงสิทธใิ นท่ีดินทม่ี ีลักษณะเป็นแผนทีร่ ปู ลอยไม่
มกี ารกาํ หนดตําแหน่งทด่ี ินลงในระวางรูปถ่ายทางอากาศเหมอื น น.ส.๓ ก. ฉะนั้น การทกี่ ฎกระทรวง ฉบับที่ ๗
(พ.ศ. ๒๔๙๗)ฯ ข้อ ๕ กําหนดให้มีการประกาศการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมก่อน จึงมีวัตถุประสงค์
เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินที่จะขอจดทะเบียนได้มีโอกาสโต้แย้งคัดค้านในเร่ืองตําแหน่งท่ีต้ังและอาณาเขต
ของท่ีดิน รวมตลอดทั้งสิทธิครอบครองของผู้ท่ีอ้างว่าเป็นเจ้าของ หากว่ามีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใด ๆ
เก่ียวกับท่ีดินดังกล่าว จึงย่อมต้องประกาศเพ่ือให้ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินที่แท้จริงได้โต้แย้งคัดค้าน เพราะหาก
จดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรมไป และปรากฏต่อมาว่า ผู้ขอจดทะเบียนไมใ่ ช่ผู้มีสิทธิในท่ดี ินทแี่ ท้จริง อาจทําใหก้ าร
จดทะเบยี นสทิ ธิและนิติกรรมนั้น ไม่ชอบด้วยกฎหมายและตอ้ งถูกเพกิ ถอนได้

ทีม่ าของคาํ ตอบ
๑. กฎกระทรวงฉบับ ท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล
กฎหมายท่ดี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗ ข้อ ๕ และข้อ ๖
๒. หนังสือกรมที่ดิ น ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๐๙๙๖๖ ลงวันที่ ๒๓ มีนาคม ๒๕๔๒ เรื่อง การประกาศ
การขอจดทะเบียนสิทธแิ ละนิตกิ รรม

ข้อ ๗๗. ผูถ้ ือกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นไม่ยอมมอบหนงั สอื แสดงสทิ ธิในท่ดี นิ มาจดทะเบยี น
คาํ ถาม กรณผี ู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในทด่ี ินขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธ์ิทีด่ ินเฉพาะส่วนของตน

เช่น ขายเฉพาะส่วน ให้เฉพาะส่วน ขายฝากเฉพาะส่วน ฯลฯ และไม่สามารถนําหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน
มาขอจดทะเบียนได้ เพราะผูถ้ ือกรรมสทิ ธิ์รวมคนอ่ืนไม่ยอมส่งมอบให้ และเน่อื งจากเป็นกรณที ี่ไมม่ ีระเบียบ
กฎหมายให้อํานาจพนักงานเจ้าหน้าที่เรียกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินจากผู้ยึดถือได้ เหตุใดไม่กําหนดเป็น
แนวทางปฏบิ ัตใิ ห้ผูข้ อยน่ื คํารอ้ งตอ่ ศาลเพื่อขอให้ศาลมีคําสง่ั ให้ออกใบแทนได้

คํ า ต อ บ ก ฎ ห ม า ย กํ า ห น ด ใ ห ้ ผู ้ ที่ ป ร ะ ส ง ค ์ จ ะ จ ด ท ะ เ บี ย น สิ ท ธิ แ ล ะ นิ ติ ก ร ร ม
เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นําหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมายื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี ซึ่งการจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมตามประเด็นปัญหาน้ีกฎหมายมิได้ให้อํานาจพนักงานเจ้าหน้าท่ีเรียกหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินจาก

43

ผู้ยึดถือได้เหมือนกับเร่ืองการรับคําขอจดทะเบียนมรดกตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน ดังนั้น
จึงเป็นเรื่องท่ีผู้ขอจะต้องขวนขวายเพื่อให้ได้มาซ่ึงหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดินน้ัน เพื่อนํามาจดทะเบียน ไม่อาจ
แก้ไขเพ่ิมเติมระเบียบคําสั่ง โดยกําหนดให้ผู้ขอไปยื่นคําร้องต่อศาลเพื่อขอออกใบแทนได้ แต่ผู้ขอเองสามารถ
ฟ้องศาลเพื่อบังคับให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมท่ียึดถือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินส่งมอบเพื่อนําไปจดทะเบียนได้ตาม
สิทธขิ องเจ้าของร่วม

ทมี่ าของคาํ ตอบ
มาตรา ๗๒ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน

ข้อ ๗๘. ขอจดทะเบยี นโอนที่ดินพร้อมส่งิ ปลูกสร้าง แตไ่ มม่ ีหลกั ฐานความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างมาแสดง
คําถาม ขอจดทะเบียนโอนที่ดิน พร้อมสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่มีหลักฐานความเป็นเจ้าของ

ส่งิ ปลูกสรา้ งมาแสดงจะตอ้ งดาํ เนินการอยา่ งไร
คําตอบ กรมท่ีดินได้วางทางปฏิบัติไว้แล้วตามหนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๘๙๓

ลงวันที่ ๒๐ มกราคม ๒๕๔๗ วา่ กรณีที่ผู้ขอจดทะเบยี นโอนท่ีดินพรอ้ มสงิ่ ปลูกสรา้ ง แตไ่ มม่ หี ลกั ฐานแสดงความ
เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างมาแสดงให้ปรากฏ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนผู้ขอจดทะเบียนว่า
ส่ิงปลูกสร้างนั้นเป็นส่วนควบของท่ีดินหรือไม่ หากฟังข้อเท็จจริงได้เป็นที่ยุติว่าส่ิงปลูกสร้างเป็นส่วนควบของ
ที่ดิน ก็สามารถจดทะเบียนโอนต่อไปได้ โดยแจ้งให้คู่กรณีฝ่ายผู้รับโอนทราบพร้อมทั้งบันทึกถ้อยคําไว้ว่า
ผู้โอนได้กรรมสิทธ์ิในสิ่งปลูกสร้าง มิใช่โดยการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ได้กรรมสิทธ์ิท่ีดินโดยตกเป็น
ส่วนควบของท่ดี นิ

ทมี่ าของคาํ ตอบ
๑. มาตรา ๑๔๖ , ๑๒๙๙ แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์
๒. หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๘๙๓ ลงวันที่ ๒๐ มกราคม ๒๕๔๗ เร่ือง การโอนท่ีดิน
พร้อมสิง่ ปลกู สรา้ ง

44

ขอ้ 79. นติ บิ ุคคลเพอ่ื การศาสนาขอไดม้ าซ่ึงส่งิ ปลูกสรา้ งหรืออสังหารมิ ทรัพย์อยา่ งอืน่
คําถาม นิติบุคคลเพ่ือการศาสนาขอรับให้บ้านไม้ ๒ ชั้น และห้องชุด จํานวน ๑ ห้องชุด

ต้องขออนญุ าตรัฐมนตรวี ่าการกระทรวงมหาดไทยหรือไม่
คาํ ตอบ บทบัญญัติมาตรา ๘๔ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ได้วางบทบัญญัติเก่ียวกับการได้มาซึ่ง

ที่ดินของวัดวาอาราม วัดบาทหลวงโรมันคาทอลิก มูลนิธิเก่ียวกับคริสตจักร หรือมัสยิดอิสลาม ว่าต้องได้รับ
อนญุ าตจากรัฐมนตรีฯ แต่ไมไ่ ด้บัญญตั ิรวมไปถึงการไดม้ าซงึ่ สิ่งปลกู สรา้ งหรืออสังหาริมทรัพย์อยา่ งอืน่ วา่ จะต้อง
ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีฯ ด้วย ดังน้ัน บทบัญญัติตามมาตรา ๘๔ ดังกล่าวใช้บังคับเฉพาะการได้มาซึ่งท่ีดิน
เทา่ นัน้ สว่ นอสงั หาริมทรัพยอ์ ย่างอนื่ ไม่อยใู่ นบงั คับของบทบัญญตั ดิ ังกลา่ ว

ที่มาของคําตอบ มาตรา ๘๔ แห่งประมวลกฎหมายทด่ี ิน

ขอ้ 80. การทําหนงั สอื ยกทด่ี นิ ใหส้ รา้ งวัดแลว้ ถึงแก่กรรมไปก่อนโอนกรรมสิทธ์ิทีด่ ินให้แก่วดั
คําถาม พระครูธรรมธรครรชิตขณะจําพรรษา ณ วัดดอนสว่าง ได้ทําหนังสือสัญญายกที่ดินมีโฉนด

จํานวน ๒ แปลง ให้สร้างวัดกับนายอําเภอและเจ้าพนักงานที่ดิน เมื่อวันท่ี ๑๕ กุมภาพันธ์ ๒๕๓๘ และได้เป็น
ผู้ขออนุญาตสร้างวัด สํานักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติได้ประกาศต้ังวัดเมื่อวันท่ี ๓๐ มกราคม ๒๕๔๐
นามว่า “วดั ทุง่ สกุลทอง” พระครูธรรมธรครรชิตไดถ้ ึงแก่มรณภาพเมอื่ วนั ท่ี ๑๕ สิงหาคม ๒๕๔๑ หลังประกาศ
ต้งั วดั วัดดอนสวา่ งจะขอรบั มรดกที่ดนิ ทงั้ สองแปลงดังกล่าวเป็นของวดั ได้หรอื ไม่ เพราะเหตุใด

คาํ ตอบ เมื่อพระครูธรรมธรครรชิตได้ทําหนังสือสัญญายกที่ดินท้ังสองแปลงสําหรับใช้เป็นที่สร้างวัด
และได้ดําเนินการขออนุญาตสร้างวัด ท่ีดินทั้งสองแปลงย่อมตกเป็นของแผ่นดินสําหรับใช้เป็นท่ีสร้างวัดตาม
เจตนาของพระครูธรรมธรครรชิตผู้อุทิศทันที โดยไม่จําเป็นต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนการยกให้ต่อ
พนักงานเจ้าหนา้ ที่โดยพระครธู รรมธรครรชิตไม่มสี ิทธิในที่ดนิ น้ันอีกต่อไป กรณีน้ถี ือว่า พระภิกษุได้จําหนา่ ยไป
ในระหวา่ งมชี วี ติ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๖๒๓

ท่มี าของคําตอบ มาตรา ๘๔ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน มาตรา ๑๖๒๓ แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณชิ ย์

ข้อ 81. ผจู้ ัดการมรดกขอจําหน่ายทรพั ย์สินของพระภกิ ษุเจ้ามรดกซึ่งไดม้ าระหว่างอุปสมบท
คําถาม พระภิกษุ สมาน ได้อุปสมบทเป็นพระภิกษุมาก่อนปี ๒๕๑๙ ณ วัดแก้วฟ้า แล้วต่อมาได้มา

จําพรรษาอยู่ท่ีวัดศรีบญุ เรือง ต้ังแต่ปี ๒๕๑๙ จนมรณภาพในปี ๒๕๓๐ ในระหวา่ งปี ๒๕๑๖ ได้กรรมสิทธิ์ท่ีดิน
มา 1 แปลง ต่อมาในปี ๒๕๒๘ นายมาได้ทําสัญญาจะซื้อจะขายท่ีดินดังกล่าวกับพระภิกษุสมาน แต่ยังมิได้
จดทะเบียนโอนกรรมสิทธก์ิ ันแต่อย่างใด ต่อมาปี ๒๕๓๐ พระภิกษุสมานได้ถึงแก่มรณภาพ วดั ศรีบญุ เรืองได้ยื่น
คําร้องขอให้ศาลต้ังนายจ้อย ไวยาวัจกรเป็นผู้จัดการมรดกของพระภิกษุสมาน และได้นําคําส่ังศาลมาย่ืน
คําขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดกในที่ดินแปลงดังกล่าวซึ่งพนักงานเจ้าหน้าท่ีได้จดทะเบียนลงชื่อนายจ้อย
เป็นผู้จัดการมรดกของพระภิกษุสมานตามคําส่ังศาลเรียบร้อยแล้ว อีก 2 วันต่อมานายจ้อยได้ยื่นคําขอ
จดทะเบียนขายท่ีดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายมา โดยความเห็นชอบของวัดศรีบุญเรือง พนักงานเจ้าหน้าท่ี
จะดาํ เนินการใหไ้ ดห้ รอื ไม่ เพราะเหตใุ ด

45

คําตอบ ท่ีดินดังกล่าวเป็นทรัพย์สินของพระภิกษุสมานที่ได้มาระหว่างเวลาที่อยู่ในสมณเพศ
ซ่ึงยังมิได้จําหน่ายจ่ายโอนไปในระหว่างชีวิตของพระภิกษุสมาน ย่อมตกเป็นสมบัติแก่วัดภูมิลําเนาซึ่งได้แก่
วัดศรีบุญเรืองอันเป็นสถานที่ท่ีพระภิกษุสมาน จําพรรษาตลอดมาต้ังแต่ปี ๒๕๑๙ จนกระท่ังมรณภาพ
ณ วัดดังกล่าวตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๖๒๓ เม่ือทรัพย์สินดังกล่าวที่ตกได้แก่
วัดศรีบุญเรืองน้ันเป็นท่ีดิน และวัดศรีบุญเรืองก็ได้รับพระราชทานวิสุงคามสีมามีฐานะเป็นวัดตาม
พระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ. ๒๕๐๕ แล้ว ท่ีดินท่ีตกเป็นสมบัติของวัดศรีบุญเรืองดังกล่าว จึงเป็นที่ธรณีสงฆ์
โดยผลของกฎหมายทันที นายจอ้ ยผจู้ ัดการมรดกของพระภกิ ษุสมาน ซงึ่ การถอื กรรมสิทธิ์ท่ีดนิ ไว้นั้นเปน็ การถือ
แทนวัดศรีบุญเรือง ย่อมไม่มีอํานาจทํานิติกรรมจําหน่ายจ่ายโอนอันเป็นการขัดกับพระราชบัญญัติคณะสงฆ์
พ.ศ. ๒๕๐๕ มาตรา ๓๔

ทมี่ าของคําตอบ มาตรา ๘๔ ประมวลกฎหมายท่ีดิน มาตรา ๑๖๒๓ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๓๔ พระราชบัญญตั คิ ณะสงฆ์ พ.ศ. 2505

ข้อ 82. วดั ขอรบั มรดกของพระภิกษุซง่ึ ได้มาระหวา่ งอุปสมบท
คําถาม นายส.เจ้าของท่ีดิน ทําหนังสือสัญญายกให้ท่ีดิน น.ส. ๓ เพ่ือให้สร้างวัดกับนายอําเภอและ

เจ้าพนักงานท่ีดินอําเภอ ต่อมาวัดที่ประสงค์จะสร้างได้สร้างเสร็จ แต่นาย ส. ตายก่อนจดทะเบียนโอนที่ดิน
แปลงดังกล่าวให้วัด นายสีได้ย่ืนคําร้องต่อศาลขอเป็นผู้จดั การมรดกและไดน้ ําคําสัง่ ศาลมายน่ื คําขอจดทะเบียน
ลงชื่อผู้จัดการมรดกและโอนท่ีดนิ แปลงดงั กล่าวให้แก่วัด จะดําเนินการให้นายสีได้หรือไม่ เพราะเหตุใด และจด
ทะเบียนประเภทใดจึงจะถกู ต้อง

คาํ ตอบ นายส.เจ้าของท่ีดิน ได้ทําหนังสือสัญญายกท่ีดินให้สร้างวัด ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๑
(พ.ศ.๒๕๐๗) และไดข้ ออนญุ าตสร้างวดั ลงบนทีด่ นิ แปลงดงั กล่าว ย่อมถือไดว้ า่ นายส. มีเจตนาอุทิศที่ดนิ แปลง
ดังกล่าว เพ่ือใช้เป็นท่ีสร้างวัดการแสดงเจตนาอุทิศท่ีดินให้สร้างวัดของนายส.ดังกล่าว มีผลให้ท่ีดิน
ตกเป็นของแผ่นดนิ สาํ หรับใช้เป็นทส่ี รา้ งวัดตามเจตนาของนาย ส. ผูอ้ ุทศิ ทันที โดยไม่ต้องทําเป็นหนงั สือและจด
ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่อย่างใด นายส.ไม่มีสิทธิในที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป ถึงแม้ขณะยกให้
ยงั ไม่มีวัดเกิดขนึ้ เพราะยังไม่ได้สร้าง หรือสร้างแลว้ แต่สรา้ งยังไม่เสรจ็ กต็ ามที่ดนิ ก็ยังคงเป็นของแผน่ ดินสําหรับ
สร้างวัดอยู่เช่นเดิม ต่อเมื่อวัดสร้างเสร็จและได้ประกาศต้ังวัดแล้ว ท่ีดินจึงจะตกเป็นของวัด
โดยสมบูรณ์นับแต่วันท่ีกระทรวงศึกษาธิการประกาศตั้งวัด เนื่องจากมรดกรายนี้มีผู้จัดการมรดก เม่ือนายส.
ผู้ยกทด่ี ินให้สร้างวัดไดถ้ งึ แก่กรรมไปก่อนโอนกรรมสทิ ธิ์ในทดี่ นิ ให้แก่วัด หนงั สือสัญญายกทดี่ นิ ให้สรา้ งวัด ยอ่ ม
ผูกพันผู้จัดการมรดกของนายส. ที่จะต้องดําเนินการโอนท่ีดินให้แก่วัดต่อไป ประเภทการจดทะเบียน
จดประเภท”ให้” ได้มาหลังป.ท่ีดินใช้บังคับ จึงต้องขออนุญาตตาม ป.ท่ีดิน ม. ๘๔ การหมายเหตุ ให้หมายเหตุ
ใน ท.ด.๑ ก, หนังสือสัญญาให้, และสารบัญจดทะเบียนว่า “ท่ีดินแปลงน้ีตกเป็นของวัด...โดยการอุทิศตาม
หนังสอื สัญญายกใหข้ องนาย ส. ฉบับลงวันที่.... เดอื น...... พ.ศ. ....”

ทม่ี าของคําตอบ มาตรา ๘๔ แห่งประมวลกฎหมายทีด่ นิ (คาํ พิพากษาศาลฎกี าที่ ๗๖๓๘/๒๕๓๘)

46

ข้อ 83. วดั ขอรงั วัดออกโฉนดท่ีดนิ จากหลักฐานที่มชี ่ือทายกวัดเป็นผู้ครอบครอง
คาํ ถาม วัด ก. ขอรังวดั ออกโฉนดที่ดนิ จากหลักฐาน น.ส.๓ จากการตรวจสอบพบวา่ น.ส.๓ ดังกลา่ ว

มีชอ่ื นาย ข. (ทายกวัด ก.) เป็นผู้ครอบครอง จงึ มปี ระเดน็ ต้องพิจารณาว่า วัด ก. จะขอรงั วัดออกโฉนดท่ีดินซึ่งมี
ชื่อนาย ข. เป็นผคู้ รอบครองไดห้ รอื ไม่

คาํ ตอบ เม่ือวดั ให้ถ้อยคาํ ว่า วัด ก. เปน็ ผู้ซื้อที่ดินโดยลงช่ือ นาย ข. ถือครองไว้แทนวัด หากพนกั งาน
เจ้าหน้าท่ีสอบสวนแล้วปรากฏหลักฐานเป็นท่ีเช่ือได้ว่า นาย ข.ลงชื่อเป็นผู้รับดอนท่ีดินไว้แทนวัดจริง และ
ขณะน้ันวัดมีสภาพเป็นนิติบุคคลแล้วก็สามารถจดทะเบียนโอนให้ตัวการได้ หากวัดไม่สามารถจดทะเบียน
ประเภทโอนให้ตัวการได้ วัดก็สามารถจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๖๗ แห่งประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ แม้วัดจะได้มาซึ่งสิทธิครอบครองแต่การท่ีวัดจะนํา น.ส.๓ ที่มีช่ือนาย ข. ไปขอ
ออกโฉนดท่ีดินได้ วัดย่อมต้องจดทะเบียนการได้มาโดยการครอบครองให้ปรากฏใน น.ส.๓ ก่อน ตามมาตรา
๑๒๙๙ วรรคสอง แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์

ท่ีมาของคําตอบ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง และมาตรา ๑๓๖๗ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์

ขอ้ 84 ผู้แทนวดั

คาํ ถาม บคุ คลใดเปน็ ผู้แทนวดั

คาํ ตอบ ก. เจา้ อาวาส เปน็ ผูแ้ ทนวัด ในกจิ การทวั่ ไป

ข. มีบางวัดได้มีพระบรมราชโองการในพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัวให้วัด

ต่อไปนี้อยใู่ นความปกครองของ สํานกั งานพระคลงั ขา้ งที่ สํานกั พระราชวงั คอื

(๑) วัดบวรนิเวศวหิ าร (๔) วดั ราชบพติ ร

(๒) วดั เบญจมบพิตร (๕) วัดราชประดษิ ฐ์

(๓) วัดเทพศริ นิ ทราวาส (๖) วดั นเิ วศธรรมประวัติ

ท่มี าของคาํ ตอบ มาตรา ๓๑ แหง่ พระราชบัญญัตคิ ณะสงฆ์ พ.ศ.๒๕๐๕ หนงั สอื กรมที่ดิน ที่ ๔๒๗๘/

๒๔๙๖ ลงวันท่ี ๒๔ สิงหาคม พ.ศ. ๒๔๙๖

ขอ้ 85. การทํานติ ิกรรมเกี่ยวกบั ท่ีดนิ ของวัด
คาํ ถาม คําวา่ “นติ กิ รรม” ตามความหมายของมติคณะสังฆมนตรหี มายถงึ อะไร
คําตอบ คําว่า “นิติกรรม” ตามมติคณะสังฆมนตรีครั้งที่ ๑/๒๔๙๖ เมื่อวันที่ ๕ มกราคม ๒๔๙๖

หมายถึง
- การขอรงั วดั รบั โฉนดที่ดิน
- การขอสอบเขต
- การขอแบ่งแยก
- การขอรบั รองเขตท่ีดนิ ของวัด

ทีม่ าของคาํ ตอบ มติคณะสังฆมนตรีคร้งั ที่ ๑/๒๔๙๖ เมอื่ วันท่ี ๕ มกราคม ๒๔๙๖

47

ขอ้ 86. ผู้แทนวัดในการทํานติ กิ รรมเก่ยี วกบั ทีด่ ินของวดั
คําถาม ใครเปน็ ผ้ดู ําเนนิ การทํานติ ิกรรมแทนวดั
คาํ ตอบ (๑) วัดมพี ระสงฆ์ทีต่ งั้ ในในเขต กทม. เขตเทศบาล หรือสขุ าภิบาล
ใหเ้ จา้ อาวาสมอบฉนั ทะใหส้ าํ นกั งานพระพทุ ธศาสนาแห่งชาติ หรอื ตวั แทนของสาํ นักงาน

พระพุทธศาสนาแหง่ ชาตเิ ปน็ ผู้ดาํ เนินการแทน
(๒) วดั ท่ีต้งั อยูน่ อกเขตดังกลา่ วในข้อ ๑
ให้เจ้าอาวาสพิจารณาคัดเลือกทายก ทายิกาแห่งวัดน้ัน อันอยู่ในฐานะท่ีควรแก่การ

เช่ือถือ มีจํานวน ๒ หรอื ๓ ท่าน ใหเ้ ปน็ ผดู้ ําเนนิ การแทนเจา้ อาวาสในการทํานิติกรรมเกย่ี วกับท่ดี นิ ของวดั
ท่ีมาของคําตอบ มตคิ ณะสังฆมนตรี ครง้ั ที่ ๑/๒๔๙๖ ลงวนั ที่ ๕ มกราคม ๒๔๙๖ และคร้ังที่ ๑๖/๒๕๒๘

ลงวันที่ ๒๐ มิถนุ ายน ๒๕๒๘

ข้อ 87. คา่ ธรรมเนียมการขอได้มาซงึ่ ที่ดนิ ของนิตบิ คุ คลเพือ่ การศาสนา
คําถาม การขอได้มาซึ่งที่ดินของนิติบุคคลเพ่ือการศาสนา กรณีใดจึงจะได้ลดค่าธรรมเนียมเหลือ

๐.๐๑%
คําตอบ (๑) นติ ิบคุ คลท่ีจะได้ลดค่าธรรมเนียมเหลือ ๐.๐๑ % ได้แก่ วัดวาอาราม วัดบาทหลวงโรมัน

คาธอลิค และมัสยดิ อสิ ลาม
(๒) เป็นกรณีรับให้ทีด่ นิ โดยเสน่หา ไม่มคี า่ ตอบแทน
(๓) เพื่อใชเ้ ปน็ ทต่ี ัง้ ศาสนสถานเท่านัน้
(๔) ได้รับยกเว้นเฉพาะในส่วนท่ีเม่ือนํามารวมกับท่ีดินซ่ึงเป็นที่ตั้งศาสนสถานที่มีอยู่เดิมแล้ว

ไมเ่ กิน ๕๐ ไร่ (ส่วนทเี่ กนิ จาก ๕๐ ไร่ ตอ้ งชําระตามปกติ คือ รอ้ ยละ ๒)
ที่มาของคําตอบ กฎกระทรวงฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ.๒๕๔๑) ข้อ ๒ (๗)(จ)

ขอ้ 88. การใหเ้ ช่าท่ีธรณีสงฆ์ ทกี่ ลั ปนา หรือท่วี ดั ท่กี ันไว้เปน็ ท่จี ดั ประโยชน์
คาํ ถาม การให้เชา่ ทธ่ี รณีสงฆ์ ทีก่ ลั ปนา หรือท่วี ัดที่กนั ไว้เป็นที่จัดประโยชนท์ าํ ได้หรอื ไม่
คําตอบ (๑) การเช่ามีกําหนดระยะเวลาการเช่าไม่เกิน ๓ ปี วัดสามารถให้เช่าได้โดยไม่ต้องได้รับ

ความเห็นชอบจากสาํ นักงานพระพทุ ธศาสนาแหง่ ชาติ
(๒) การเช่ามีกําหนดระยะเวลาการเช่าเกิน ๓ ปี จะกระทําได้ก็ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบ

จากสาํ นกั งานพระพุทธศาสนาแห่งชาติ
ท่ีมาของคําตอบ กฎกระทรวงฉบับที่ ๒ (พ.ศ.๒๕๑๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติคณะสงฆ์

พ.ศ.๒๕๐๕

48

ขอ้ 89. วดั จดทะเบยี นภารจํายอม
คาํ ถาม การจดทะเบยี นภารจาํ ยอมท่ีดนิ ของวัดทําไดห้ รอื ไม่
คําตอบ กระทําได้ แต่การนําที่ดินของวัด(ท่ีวัดและท่ีธรณีสงฆ์) ไปจดทะเบียนภารจํายอม ต้องได้รับ

ความเหน็ ชอบจากคณะกรรมการพจิ ารณางบประมาณศาสนสมบตั ิกลางประจํา
ทม่ี าของคําตอบ มติมหาเถรสมาคม คร้ังท่ี ๑๘/๒๕๔๐ ลงวันที่ ๓๐ มิถุนายน ๒๕๔๐

ขอ้ 90. การจดทะเบยี นประเภทโอนให้ตวั การ
คําถาม การจดทะเบยี นโอนให้ตัวการ (วดั ) ทําได้หรือไม่
คําตอบ การจดทะเบียนโอนให้ตวั การจะกระทําได้ มหี ลกั เกณฑ์ ดังนี้
(๑) วัดจะต้องมีสภาพเปน็ วัดทีส่ มบูรณ์คอื เป็นนติ ิบุคคลตามกฎหมายอยู่แล้วในขณะทีต่ ัวแทน

รบั โอนทด่ี ินไว้แทนตัวการ(คือวัด)
(๒) การรบั โอนทดี่ ินไว้แทนนั้นจะต้องเป็นไปตามเจตนาของผ้โู อนดว้ ยวา่ มีความประสงค์จะ

โอนใหแ้ ก่วดั จรงิ ๆ
ท่มี าของคําตอบ ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการจดทะเบยี นสิทธิและนิตกิ รรมเกยี่ วกบั การโอนให้ตวั การ

ซึ่งที่ดนิ และอสงั หาริมทรัพย์อยา่ งอืน่ พ.ศ.๒๕๕๒

ข้อ 91. ทว่ี ดั อาจหมดสภาพไปได้
คําถาม ทว่ี ัดอาจหมดสภาพจากการเปน็ ที่วัดได้หรือไม่
คําตอบ ทว่ี ดั ท่ีธรณีสงฆ์ ท่ีวดั รา้ ง อาจหมดสภาพไปจากการเป็นศาสนสมบัตดิ ว้ ยเหตุใดเหตุหน่ึงดังนี้
(๑) ท่ีดนิ ถูกโอนไปจากวดั โดยตราเป็นพระราชบญั ญัติ
(๒) ที่ดินถูกเวนคืนตามพ.ร.บ.เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ กรณีเช่นน้ี ให้ถือว่าท่ีดินได้โอนไป

ตามพ.ร.บ.เวนคืนอสังหาริมทรัพยฉ์ บับน้ันแลว้ ไม่จาํ เป็นตอ้ งตราพ.ร.บ.โอนโดยเฉพาะขน้ึ อีก
(๓) ท่ดี ินถกู กระแสนาํ้ เซาะพังทลาย
(๔) วัดยินยอมให้ตัดหรือขยายถนนหรือทางหลวง (ถือเป็นการอุทิศให้เป็นทางสาธารณะ

ประโยชน์ เขา้ ลักษณะเป็นการโอนกรรมสิทธท์ิ ่ดี นิ ตามกฎหมาย ไม่ขัดตอ่ พ.ร.บ. คณะสงฆ์)
ที่มาของคาํ ตอบ มาตรา ๓๔ แห่งพระราชบัญญตั คิ ณะสงฆ์ พ.ศ. 2505

ข้อ 92. พระภิกษเุ รยี กรอ้ งทรัพย์มรดกในฐานะทายาทโดยพนิ ยั กรรม
คําถาม พระภกิ ษเุ รยี กรอ้ งเอาทรพั ย์มรดกท่ีเจา้ มรดกทาํ พินัยกรรมยกให้ไดห้ รือไม่
คําตอบ กฎหมายห้ามมิให้พระภิกษุเรียกร้องเอาทรัพย์มรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรมเท่านั้น

มไิ ด้บญั ญัตหิ ้ามพระภกิ ษเุ รียกร้องสทิ ธิในมรดกในฐานะผ้รู ับพินัยกรรม
ทม่ี าของคําตอบ มาตรา ๑๖๒๒ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์

49

ขอ้ 93. ผู้จัดการมรดกของพระภิกษขุ อจดทะเบยี นขายที่ดนิ
คําถาม นาย ก ผู้จัดการมรดกของพระภิกษุ ข ย่ืนคําขอจดทะเบียนขายท่ีดินท่ีพระภิกษุ ข ได้มาใน

ระหว่างอุปสมบทและมรณภาพในระหว่างเป็นพระภิกษุ เพื่อนําเงินไปชําระหน้ีจํานองซ่ึงที่ดินแปลงดังกล่าว
มกี ารจดทะเบยี นจํานองภาระผกู พันอยู่ จึงขอขายเพ่ือชาํ หนี้จาํ นอง จะทาํ ได้หรือไม่

คําตอบ ทรัพย์สินท่ีพระภิกษุได้มาระหว่างอยู่ในสมณเพศ เม่ือพระภิกษุถึงแก่มรณภาพ โดยมิได้ทํา
พินัยกรรมยกทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ใด ทรัพย์สินน้ันย่อมตกเป็นสมบัติของวัดซ่ึงเป็นภูมิลําเนาของพระภิกษุตาม
มาตรา ๑๖๒๓ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ ซง่ึ สมบัติที่จะตกเป็นของวดั ดังกล่าวหมายความถึง ทรัพยส์ ิน
สทุ ธิหลังจากหักใช้หน้ีของพระภิกษุผู้มรณภาพเสียก่อน กรณีนี้จึงต้องหนี้จํานองก่อน เม่ือปลอดจํานองแลว้ จึง
เป็นสมบัติตกไดแ้ ก่วัดแล้วจงึ อยู่ภายใตบ้ ังคับ มาตรา ๓๔,๓๕ แหง่ พระราชบัญญตั ิคณะสงฆ์ พ.ศ.๒๕๐๕ ดงั น้ัน
จงึ อยใู่ นอาํ นาจของผู้จดั การมรดกท่จี ะจดทะเบียนขายทีด่ นิ ดังกลา่ วเพื่อชําระหนี้กองมรดกของพระภิกษุได้

ที่มาของคําตอบ มาตรา ๑๖๒๓ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์

ขอ้ 94. ยกทีด่ นิ ใหว้ ดั แต่ถึงแกก่ รรมก่อนจดทะเบยี นสิทธแิ ละนติ กิ รรม
คําถาม นาง ก. ผู้ให้ย่ืนคําขอจดทะเบียนให้ท่ีดินแก่วัด ข. ตามแบบคําขอจดทะเบียนฯ(ท.ด.๑)

ตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ที่ โดยคู่สัญญาลงลายมอื ช่ือใน ท.ด.๑ แล้ว แต่ในระหว่างดําเนินการของพนกั งานเจา้ หน้าที่
นาง ก. ผู้ให้ได้ถึงแก่กรรมลงก่อนที่พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะจดทะเบียนยกให้ ทายาทของนาง ก. ผู้ให้ไม่ประสงค์
จะยกที่ดินให้วัดอีกต่อไป และวัด ข. ก็ยินยอมให้ทายาทยกเลิกเร่ืองดังกล่าวได้ ประเด็นคือการ
ย่ืนคําขอจดทะเบียนยกให้ดังกล่าวมี ผลผูกพันทายาทของนาง ก. ผู้ให้ที่จะต้องดําเนินการตามเจตนาเดิมของ
ผู้ให้หรือไม่ และทายาทกับฝ่ายผู้รับให้(เจ้าอาวาส) จะยกเลิกคําขอดังกล่าวได้หรือไม่ หรือต้องให้สํานักงาน
พระพทุ ธศาสนาแห่งชาติเป็นผูแ้ สดงเจตนาในเรื่องน้ี

คําตอบ แม้ผู้ให้และผู้รับให้(วัด) ได้ย่ืนคําขอจดทะเบียนฯ (ท.ด.๑) และได้ลงลายมือชื่อในคําขอเป็น
การแสดงเจตนาของคู่กรณีแล้วก็ตาม ตราบใดท่ีพนักงานเจ้าหน้าท่ียังไม่ได้จดทะเบียนให้ เม่ือนางก. ผู้ให้ได้
ถึงแก่กรรมก่อนจดทะเบียน นิติกรรมการให้ท่ีดินดังกล่าวจึงยังไม่สมบูรณ์ตามมาตรา ๕๒๕ แห่งประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และที่ดินย่อมเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาทของนาง ก. ประเด็นว่าเจ้าอาวาส
(ผู้แทนวัด) จะยกเลิกคําขอได้หรือไม่ กรมที่ดินได้หารือสํานักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติ(กรมการศาสนา)
และได้รับแจ้งผลการพิจารณาว่า เมื่อวัด ข. มีฐานะเป็นนิติบุคคลโดยมีเจ้าอาวาสเป็นผู้แทนวัดในกิจการท่ัวไป
ตามพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ.๒๕๐๕ แก้ไขเพ่ิมเติมโดย พ.ร.บ.คณะสงฆ์ (ฉบับที่ ๒) พ.ศ.๒๕๓๕ มาตรา ๓๑
การยกเลิกคําขอดังกล่าวจึงเป็นดุลยพินิจของเจ้าอาวาส ซึ่งเป็นผู้แทนวัดท่ีจะพิจารณาดําเนินการได้ตามท่ี
เห็นสมควร โดยไม่ต้องใหส้ าํ นกั งานพระพุทธศาสนาแหง่ ชาตดิ ําเนินการแทนแตอ่ ยา่ งใด

ที่มาของคําตอบ มาตรา ๕๒๕ และมาตรา ๑๗๑๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๑
พระราชบัญญตั ิคณะสงฆ์ พ.ศ.๒๕๐๕ แกไ้ ขเพ่ิมเติมโดย พ.ร.บ.คณะสงฆ์ (ฉบบั ท่ี ๒) พ.ศ.๒๕๓๕