สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน (ณ 12 ก.ย. 2561)

50

ขอ้ 95. การจดทะเบียนสทิ ธิและนติ ิกรรมเก่ียวกบั ทีก่ ัลปนา
คําถาม การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับท่ีกัลปนาต้องขออนุญาตรัฐมนตรีว่าการ

กระทรวงมหาดไทยกอ่ นหรือไม่ และจดทะเบยี นประเภทใด
คําตอบ ตามมาตรา ๓๓(๓) แห่ง พ.ร.บ. คณะสงฆ์ พ.ศ.๒๕๐๕ บัญญัติว่า “ท่ีกัลปนา คือ ท่ีซึ่งมี

ผู้อุทิศแต่ผลประโยชน์ให้วัดหรือพระศาสนา” ดังนั้น ท่ีกัลปนาจึงเป็นท่ีดินท่ีมีผู้อุทิศผลประโยชน์อันเกิดจาก
ที่ดินน้ันให้แก่วัดโดยมิได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่วัดด้วย จึงมิใช่เป็นการได้มาซ่ึงที่ดินตามนัยมาตรา ๘๔
แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่กัลปนาจึงไม่ต้องขออนุญาตรัฐมนตรีว่าการ
กระทรวงมหาดไทยแต่อยา่ งใด ส่วนการจดทะเบียนประเภทใดนั้น เนื่องจากท่ีดินทีม่ ีผู้อุทิศให้เป็นท่ีกัลปนาน้ัน
วัดย่อมมีสิทธิเหนือที่ดินแปลงนั้นที่จะได้รับผลประโยชน์อันถือเป็นการก่อต้ังทรัพยสิทธิตามกําหมายอื่น
นอกจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จึงให้รับจดทะเบียนในประเภท “ท่ีกัลปนา” โดยให้ยื่นคําขอ
ตามแบบ ท.ด.๙ สว่ น ท.ด.๑ เป็นรายงานการเปลี่ยนแปลง สําหรบั คา่ ธรรมเนียมใหเ้ รียกเก็บประเภทไม่มที นุ ทรัพย์

ทมี่ าของคําตอบ หนงั สือกรมท่ีดนิ ที่ มท ๐๗๑๒/๒๒๙๕๑ ลงวนั ท่ี ๑๔ ตลุ าคม ๒๕๒๖ ตอบข้อหารือ
จังหวดั นนทบุรี

ขอ้ 96. มูลนธิ ิอสิ ลามขอรบั ให้ทีด่ ิน
คําถาม มูลนิธิส่งเสริมศีลธรรมอิสลาม ขอจดทะเบียนรับให้ที่ดินเพ่ือใช้เป็นที่เผยแพร่ศาสนาอิสลาม

ต่อพนกั งานเจา้ หน้าที่ ในฐานะท่ีท่านเป็นพนักงานเจา้ หนา้ ทท่ี า่ นจะดําเนินการอย่างไร
คาํ ตอบ ตามมาตรา ๘๔ ประมวลกฎหมายทดี่ นิ มขี ้อความชดั เจนว่า เฉพาะวัดในพระพุทธศาสนา วัด

บาทหลวงโรมันคาทอลิค มูลนิธิเกี่ยวกบั คริสตจักรและมสั ยดิ อสิ ลามเท่านั้น ทตี่ ้องไดร้ ับอนญุ าตจากรัฐมนตรีใน
การได้มาซึ่งที่ดิน ดังน้ัน มูลนิธิส่งเสริมศีลธรรมอิสลาม ไม่ใช่มัสยิดอิสลาม จึงไม่อยู่ภายใต้บังคับของบท
กฎหมายดงั กลา่ ว

ท่ีมาของคําตอบ มาตรา ๘๔ ประมวลกฎหมายทีด่ ิน

ข้อ 97. การทาํ หนังสอื ยกทด่ี ินใหส้ ร้างมสั ยิดแลว้ ถงึ แกก่ รรมไปก่อนโอนกรรมสิทธท์ิ ี่ดนิ ให้แก่มัสยิด
คําถาม นายเล็กเจ้าของที่ดิน ทําหนังสือสัญญายกให้ท่ีดินเพ่ือให้สร้างมัสยิดกับนายอําเภอและ

เจ้าพนักงานที่ดิน ต่อมาได้มีการก่อสร้างมัสยิดและสุสานในที่ดินแปลงดังกล่าว แต่นายเล็กตายก่อน
จดทะเบียนโอนท่ีดินแปลงดังกล่าวให้มัสยิด นางมีได้ย่ืนคําร้องต่อศาลขอเป็นผู้จัดการมรดกและได้นําคําสั่ง
ศาลมาย่ืนคําขอจดทะเบียนลงช่ือผู้จัดการมรดกและโอนท่ีดินแปลงดังกล่าวให้แก่ตนและขอจดทะเบียนให้
นายใหญ่เชา่ ทดี่ ินแปลงดงั กล่าว จะดําเนินการใหน้ างมีไดห้ รอื ไม่ เพราะเหตุใด

คําตอบ นายเล็กบิดานางมีได้อุทิศท่ีดินให้แก่มัสยิดเพื่อใช้ประกอบพิธีกรรมทางศาสนาอิสลาม ต่อมา
ได้มกี ารก่อสร้างมัสยดิ ลงบนที่ดินดังกล่าวรวมทั้งบางส่วนได้ทาํ เป็นสุสานฝังศพผู้นับถือศาสนาอิสลาม การอุทิศ
ที่ดินรวมทั้งท่ีดินพิพาทเป็นการอุทิศเพื่อประโยชน์แก่ชาวบ้านผู้นับถือศาสนาอิสลามหรืออิสลามนิกชนทั่วไป
มิได้จํากัดแต่เพียงเพ่ือประโยชน์แก่บุคคลหนึ่งโดยเฉพาะ ถือได้ว่าท่ีดินดังกล่าวตกเป็นสาธารณสมบัติของ
แผ่นดินประเภทพลเมืองใช้ร่วมกันนับแต่เวลาที่อุทิศแล้ว นายเล็กไม่มีสิทธิในท่ีดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป

51

เม่ือนายเล็กผู้ยกท่ีดินให้สร้างมัสยิดได้ถึงแก่กรรมไปก่อนโอนกรรมสิทธิ์ในท่ีดินให้แก่มัสยิด หนังสือสัญญา
ยกที่ดินให้สร้างมัสยิด ย่อมผูกพันผู้จัดการมรดกของนายเล็ก ท่ีจะต้องดําเนินการโอนท่ีดินให้แก่มัสยิด
ไมม่ อี ํานาจนาํ ท่ีดินดงั กล่าวใหน้ ายใหญเ่ ช่าแตอ่ ย่างใด

ที่มาของคําตอบ คําพพิ ากษาฎกี าท่ี ๔๔๓๗ /๒๕๕๐

ขอ้ 98. มูลนธิ เิ กยี่ วกบั คริสตจกั ร
คาํ ถาม อยา่ งไรจงึ จะถอื วา่ เปน็ มลู นธิ เิ กย่ี วกบั ครสิ ตจกั ร
คําตอบ มูลนิธิเก่ยี วกับคริสตจกั ร หมายถึง
(๑) เป็นมลู นิธทิ ีจ่ ดทะเบยี นเป็นนติ ิบคุ คลตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์
(๒) เป็นมลู นิธิเก่ียวกับศาสนาครสิ ต์ทุกนิกายเช่น มูลนิธิเกี่ยวกับคริสตจกั รนิกายโปรแตสแตนท์

นิกายโรมนั คาทอลิค เป็นตน้ หรอื
(๓) ดําเนินกิจการเกี่ยวกับการเผยแพร่ศาสนาคริสต์อยู่ด้วย แม้จะไม่ระบุวัตถุประสงค์ให้

ปรากฏชดั แจ้งกต็ าม
ป ร ะ ก า ร สํ า คั ญ แ ม้ ไ ม่ ร ะ บุ ใ น วั ต ถุ ป ร ะ ส ง ค์ ใ ห้ เ ห็ น ชั ด เ จ น ว่ า เ ผ ย แ พ ร่ ศ า ส น า ค ริ ส ต์

แต่การดําเนินการอาจมีส่วนเกี่ยวข้องกัน เช่น อาจเป็นเพียงให้การศึกษาทางศาสนา มีกรรมการเป็นนักบวช
หรือใหท้ นุ การศกึ ษาแกน่ ักเรียนท่นี ับถือศาสนาคริสตเ์ ปน็ ส่วนใหญ่ เปน็ ตน้

(๔) ไดร้ บั เงนิ อุดหนุนจากองคก์ รทางดา้ นศาสนาครสิ ตจ์ ากต่างประเทศ หรอื
(๕) มีการให้ทุนการศึกษาเฉพาะนักเรยี นผู้นับถือศาสนาคริสต์เทา่ นั้น หรือเปน็ ส่วนใหญ่แต่
นักเรยี นที่นับถือศาสนาอน่ื ไม่ไดร้ ับทุนฯ และ
(๖) ดูตราสารของมูลนิธิในเรื่องการเลิกกิจการของมูลนิธิว่าถ้าเลิกแล้วทรัพย์สินต่าง ๆ
ตลอดจนการดําเนินการต่อไปให้ตกแก่มูลนิธิใดและมูลนิธิดังกล่าวเป็นมูลนิธิท่ีดําเนินการเกี่ยวกับคริสตจักร
หรอื ไม่
ทมี่ าของคาํ ตอบ หนงั สือกรมท่ีดนิ ที่ มท ๐๕๑๕ /ว ๐๐๗๙๖ ลงวันท่ี ๑๒ มกราคม ๒๕๔๙

ขอ้ 99. การยนื ยนั เปน็ ลายลักษณอ์ ักษรกรณีค่สู มรสเปน็ คนตา่ งด้าว
คําถาม การรับโอนท่ีดินโดยการซ้ือของคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว พนักงานเจ้าหน้าที่จะใช้

ดุลยพินิจไมบ่ นั ทึกยืนยนั คสู่ มรสซึ่งเปน็ คนต่างดา้ วในหนงั สอื รบั รองได้หรอื ไม่
คําตอบ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๑๔๗๔ สินสมรส ได้แก่ ทรัพย์สินที่คู่สมรส

ได้มาระหว่างสมรส และตามมาตรา ๑๔๗๒ ทรัพย์สินซึ่งซ้ือโดยสินส่วนตัว ทรัพย์สินนั้นย่อมเป็นสินส่วนตัว
ดงั น้ัน คนไทยทม่ี ีคู่สมรสตา่ งดา้ วตอ้ งนําสนิ ส่วนตัวมาซื้อท่ดี นิ จึงจะซือ้ ท่ดี ินได้ กรมท่ดี นิ จึงวางแนวทางปฏิบตั ใิ ห้
คนไทย และคสู่ มรสต่างด้าวยืนยันรว่ มกนั ว่า เงนิ ทีซ่ ือ้ ทด่ี ินเปน็ สินสว่ นตวั ของคนไทย

ท่มี าของคาํ ตอบ ๑. มาตรา ๑๔๗๒ และ ๑๔๗๔ แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์
๒. หนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๓๙๒๘๘ ลงวันท่ี ๒๒ ธันวาคม ๒๕๔๘

เรอ่ื ง การขอไดม้ าซ่งึ ที่ดินของคนไทยที่มีคสู่ มรสเป็นคนต่างด้าว

52

ข้อ 100. คนตา่ งด้าวนําเงนิ มาลงทุนสี่สบิ ล้านบาท ซื้อท่ีดินเพอื่ ประกอบธรุ กจิ
คําถาม คนต่างด้าวนําเงินมาลงทุนสี่สิบล้านบาท ประสงค์จะซื้อที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม

จะสามารถขอไดม้ าซึ่งที่ดนิ ตามมาตรา ๙๖ ทวิ แหง่ ประมวลกฎหมายท่ดี นิ ได้หรอื ไม่
คําตอบ มาตรา ๙๖ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดนิ อนุญาตให้คนต่างด้าวซอ้ื ท่ีดินเฉพาะเพอ่ื เป็นท่ีอยู่

อาศยั ได้ไมเ่ กิน ๑ ไร่ โดยนาํ เงนิ มาลงทนุ ไม่น้อยกวา่ ส่สี บิ ลา้ นบาท ไมส่ ามารถซ้ือทีด่ ินเพ่ือประกอบธุรกิจโรงแรม
ทม่ี าของคําตอบ ๑. มาตรา ๙๖ ทวิ แห่งประมวลกฎหมายท่ดี ิน
๒. กฎกระทรวงกําหนดหลกั เกณฑ์ วิธีการ และเง่ือนไขการได้มาซ่ึงท่ีดินเพ่ือใช้เป็น

ท่อี ย่อู าศัยของคนต่างดา้ ว พ.ศ. ๒๕๔๙
๓. คู่มือการขอได้มาซึ่งที่ดินเพ่ือใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าว ตามมาตรา ๙๖ ทวิ

แหง่ ประมวลกฎหมายท่ดี ิน

ข้อ 101. คนต่างดา้ วขอรบั มรดกตามพนิ ยั กรรม
คําถาม นาย ก. ซึ่งเป็นคนต่างด้าวขอได้มาซึ่งที่ดินโดยการรับมรดกในฐานะผู้รับพินัยกรรม โดยมีนาย ข.

เป็นผู้จัดการมรดก ในกรณีเช่นน้ี เมื่อผู้จัดการมรดกจดทะเบียนลงช่ือผู้จัดการมรดกแล้ว สามารถจดทะเบียน
โอนมรดกใหแ้ ก่ นาย ก. ทายาทตามพนิ ัยกรรมได้หรอื ไม่

คาํ ตอบ นาย ก. ซึ่งเปน็ คนต่างด้าวขอรับมรดกในฐานะทายาทตามพินยั กรรม ไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะ
เสนอรัฐมนตรีอนุญาตให้รับมรดกตามมาตรา ๙๓ แห่งประมวลกฎหมายทีด่ ิน เนอื่ งจากผู้ขอมิใช่ทายาทโดยธรรมท่ี
จะสามารถดําเนินการขอรับมรดกได้ และเป็นการฝ่าฝืนมาตรา ๘๖ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งกําหนดให้
คนต่างด้าวจะได้มาซ่ึงท่ีดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญา ที่บัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้
แต่เนื่องจากประเทศไทยได้บอกเลิกสนธิสัญญากับประเทศต่าง ๆ แล้ว ในกรณีน้ีทางปฏิบัติเมื่อผู้จัดการมรดก
จดทะเบียนลงชอื่ ผจู้ ัดการมรดกแลว้ ผู้จดั การมรดกตอ้ งจาํ หนา่ ยที่ดินโดยการขายแล้วนําเงนิ มาให้คนต่างดา้ วซ่ึง
เปน็ ผู้รับมรดกตามพนิ ยั กรรมตอ่ ไป

ทมี่ าของคาํ ตอบ มาตรา ๘๖ และ ๙๓ แหง่ ประมวลกฎหมายทีด่ นิ

ขอ้ 102. คนต่างดา้ วรับมรดกในฐานะทีเ่ ป็นทายาทโดยธรรม
คําถาม คนไทยท่ีมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวถึงแก่กรรม โดยมีทรัพย์มรดกเป็นท่ีดินท่ีใช้เป็นท่ีอยู่อาศัย

และมีสามีซึ่งเป็นคนต่างด้าว เป็นทายาทโดยธรรมมีสิทธิรับมรดกเพียงคนเดียว กรณีนี้คนต่างด้าวสามารถรับ
มรดกได้หรือไม่ เพยี งใด และเสยี คา่ ธรรมเนยี มอยา่ งไร

คาํ ตอบ หญงิ ไทยที่มีคู่สมรสเปน็ คนตา่ งด้าวซอื้ ทด่ี นิ แล้วถึงแก่กรรม คสู่ มรสมสี ทิ ธิรับมรดกได้ในฐานะที่
เป็นทายาทโดยธรรมและต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย โดยท่ีดินท่ีขอรับมรดก
เม่ือรวมกับที่ดินซ่ึงมีอยู่เดิม (ถ้ามี) จะต้องไม่เกินสิทธิที่จะพึงมีได้ตามมาตรา ๘๗ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
กรณีที่อยูอ่ าศัย ครอบครัวละไม่เกิน ๑ ไร่ (กรมทดี่ ินได้ วางทางปฏิบัติว่า “ครอบครัว” หมายถึง คู่สมรสและ

53

บุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะหรือบรรลุนิติภาวะแล้ว และยังอยู่ร่วมครัวเรือนเดียวกัน ไม่รวมบุตรท่ีสมรสแล้ว
แม้อยูร่ ว่ มครวั เรอื นเดียวกนั และหลานหรือบคุ คลอ่นื ๆ โดยดตู ามหลกั ฐานทะเบยี นบา้ น)

การเรียกเก็บคา่ ธรรมเนยี มจดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิติกรรมกรณนี ้มี ดี งั น้ี
๑. ค่าจดทะเบียนโอนมรดกระหว่างคู่สมรส เรียกเก็บร้อยละ ๐.๕ ของราคาประเมินทุนทรัพย์
ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน
พ.ศ. ๒๔๙๗ ขอ้ ๒ (๗) (ง)
๒. ค่าธรรมเนียมการขอได้มาซ่ึงที่ดินของคนต่างด้าว รายละ ๕๐๐ บาท ค่าอนุญาต ไร่ละ ๑๐๐ บาท
เศษของไร่ ใหค้ ิดเปน็ หนึ่งไร่ ตามกฎกระทรวงฉบบั ที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ฯ ข้อ ๒ (๘)
ท่มี าของคาํ ตอบ ๑. มาตรา ๘๗ และ ๙๓ แหง่ ประมวลกฎหมายท่ีดนิ

๒. กฎกระทรวงฉบับท่ี ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้
ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗

๓. คู่มือการขอได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวโดยได้รับมรดกในฐานะท่ีเป็นทายาท
โดยธรรม ตามมาตรา ๙๓ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน

ข้อ 103. นติ ิบุคคลต่างด้าวซ้ือสิง่ ปลกู สรา้ งราคาสูงกว่าทุนจดทะเบียน
คาํ ถาม การจดทะเบียนซ้ือส่ิงปลกู สรา้ งของนิติบุคคลต่างดา้ ว ใชห้ ลักเกณฑก์ ารสอบสวนเดยี วกับกรณี

ซื้อทดี่ นิ หรอื ไม่
คําตอบ กรณีการซ้ือท่ีดิน กระทรวงมหาดไทยได้วางทางปฏิบัติว่า กรณีบริษัทที่มีคนต่างด้าวถือหุ้น

หรือเป็นกรรมการ ขอซ้ือที่ดินเพ่ือประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่ได้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แต่มีเหตุอันควรเช่ือได้ว่าให้คนไทยถือหุ้นแทนคนต่างด้าว ให้สอบสวนที่มาของเงินท่ีผู้ถือหุ้นสัญชาติไทยนํามา
ซ้ือหุ้น และถ้าซ้ือที่ดินในราคาสูงกว่าทุนจดทะเบียนโดย ไม่มีการจํานองท่ีดิน ก็ให้สอบสวนที่มาของเงินซึ่ง
บริษัทนํามาซื้อทีด่ นิ (ไม่รวมถึงการรับโอนทีด่ ินของบรษิ ัทมหาชน หรือรับโอนทดี่ ินตามกฎหมายอื่น เช่น พ.ร.บ.
ส่งเสริมการลงทุนฯ พ.ร.บ.การนิคมอตุ สาหกรรมแห่งประเทศไทยฯ ฯลฯ

กรณีนิติบุคคลต่างด้าวซ้ือสิ่งปลูกสร้าง กรมท่ีดินไม่ได้วางแนวทางปฏิบัติให้สอบสวนที่มาของ
เงินแต่อย่างใด แต่ในการสอบสวนซื้อเฉพาะส่ิงปลูกสร้าง พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องสอบสวนและพิจารณาถึงที่ดิน
ท่ีต้ังสิ่งปลูกสร้างท่ีซื้อด้วยว่า เป็นกรณีท่ีเป็นท่ีดินที่มีผู้ถือกรรมสิทธ์ิไว้แทนนิติบุคคลต่างด้าวที่จะซื้อส่ิงปลูก
สร้างหรือไม่ ประการใด และส่ิงปลูกสร้างตั้งอยู่บนท่ีดินดังกล่าวโดยอาศัยสิทธิใด หากได้ข้อยุติว่าไม่ใช่กรณี
หลบเลยี่ งกฎหมายแลว้ พนกั งานเจา้ หน้าทจี่ ึงจะจดทะเบยี นได้

ทีม่ าของคาํ ตอบ ๑. หนังสือกระทรวงมหาดไทย ด่วนท่ีสุด ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๕๖๒ ลงวันท่ี ๑๕
พฤษภาคม ๒๕๔๙ เร่อื ง การขอได้มาซึ่งทด่ี ินของนิติบคุ คลที่มคี นต่างด้าวถือหุ้น

๒. หนังสือกระทรวงมหาดไทย ด่วนที่สุด ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๒๔๓๐ ลงวันท่ี ๒๑
กรกฎาคม ๒๕๔๙ เรื่อง การขอได้มาซึ่งท่ีดินของนติ บิ ุคคลทม่ี ีคนต่างดา้ วถือห้นุ

54

๓. หนังสือกระทรวงมหาดไทย ด่วนท่ีสุด ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๒๒๒๗ ลงวันที่ ๒๑
กรกฎาคม ๒๕๕๑ เร่ือง การขอไดม้ าซ่ึงทีด่ ินของนิตบิ คุ คลที่มีคนต่างดา้ วถือหนุ้

ขอ้ 104. คนต่างด้าวจดทะเบียนลงชอื่ คสู่ มรส
คําถาม คนตา่ งด้าวซ้ือหอ้ งชุดโดยลงช่ือตนเปน็ เจ้าของกรรมสิทธิห์ ้องชุดแต่เพียงฝ่ายเดยี ว ตอ่ มาขอให้

ลงชื่อคู่สมรส (สญั ชาติเดียวกัน) ซึ่งมหี นังสือสําคัญการสมรสออกให้ ณ ประเทศของตน โดยสมรสกันก่อนท่ีจะ
มาซ้ือห้องชุด กรณีน้ีจะจดทะเบียน ลงชื่อคู่สมรสโดยเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนแบบไม่มีทุนทรัพย์
เช่นเดยี วกับคนไทยใชห่ รือไม่

คาํ ตอบ ให้ดําเนินการเช่นเดียวกับกรณีคนไทยขอจะทะเบียนลงช่ือคู่สมรส (กรณีเมื่อสอบสวนแล้ว
ปรากฏว่า ผู้ถอื กรรมสิทธิห์ ้องชุดและผ้ขู อลงชื่อเปน็ คสู่ มรสท่ีชอบด้วยกฎหมาย และได้ซื้อห้องชุดมาในระหว่าง
สมรส)

ท่มี าของคําตอบ มาตรา ๓๐ แหง่ พระราชบญั ญัตอิ าคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒

ขอ้ 105. บุตรผเู้ ยาวข์ องคนตา่ งดา้ วขอจดทะเบยี นรับโอนทดี่ นิ
คําถาม เด็กหญิงนภา อายุ ๘ ปี สัญชาติไทยบุตรนอกสมรสของบิดาสัญชาติไทย และมารดาต่างด้าว

ซึ่งบิดามารดาได้เลิกร้างกันและเด็กหญิงนภาอยู่ในความปกครองของมารดา มีความประสงค์ขอรับโอนท่ีดิน
พร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยให้มารดาคนต่างด้าวเป็นผู้ใช้อํานาจปกครองทํานิติกรรมแทนเด็กหญิงนภา
จะดาํ เนินการได้หรือไม่ อย่างไร

คําตอบ กระทรวงมหาดไทย และกรมที่ดินได้วางแนวทางปฏิบัติ กรณีบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าว
(ทม่ี ีสัญชาติไทย) ซง่ึ มบี ิดามารดาเปน็ คนตา่ งด้าวขอรับโอนที่ดิน หากพนักงานเจา้ หน้าท่สี อบสวนแล้วไม่ปรากฏ
มีพฤติการณ์หลีกเลี่ยงกฎหมาย ก็ให้ดําเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้แก่ผู้ขอ กรณีตามปัญหา
เด็กหญิงนภาผู้เยาว์เป็นบุคคลสัญชาติไทย แม้มีมารดาเป็นคนต่างด้าวก็สามารถทํานิติกรรมขอรับโอนท่ีดิน
พร้อมส่ิงปลูกสร้างได้ตามหลักเกณฑ์ท่ีกระทรวงมหาดไทย และกรมที่ดินได้ วางแนวทางปฏิบัติไว้ แต่หาก
สอบสวนแล้วมีกรณีควรเช่ือได้ว่าการจดทะเบียนฯ จะเป็นการหลีกเลี่ยงกําหมายหรือเป็นการซื้อท่ีดินเพ่ือ
ประโยชน์แก่คนต่างด้าว พนักงานเจ้าหน้าทีจะต้องดําเนินการเพ่ือขอคําสั่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
ตามนยั มาตรา ๗๔ วรรค ๒ แห่งประมวลกฎหมายทด่ี นิ ตอ่ ไป

แต่อย่างไรก็ตาม การท่ีผู้เยาว์จะทํานิติกรรมใด ๆ ต้องได้รับความยินยอมจากผู้แทน
โดยชอบธรรมก่อน ตามมาตรา ๒๑ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมาตรา ๑๕๖๖ แห่งประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้บัญญัติให้บุตรซึ่งยังไม่บรรลุนิติภาวะจะต้องอยู่ใต้อํานาจปกครองของบดิ ามารดา
ซ่ึงกรมท่ีดินได้วางแนวทางปฏิบัติกรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับท่ีดินซึ่งผู้ใช้อํานาจปกครอง
กระทาํ การแทนผูเ้ ยาวไ์ ว้ ตามคําสง่ั กรมทดี่ นิ ที่ ๘/๒๔๘๙ ลงวนั ที่ ๒๖ ธนั วาคม ๒๔๘๙ ให้ผู้ใช้อาํ นาจปกครอง
ต้องย่ืนคําขอแสดงตวั และทาํ คาํ รับรองตอ่ พนกั งานเจา้ หน้าท่ี อกี ท้ังในกรณีทีผ่ ู้เยาวอ์ ายุตงั้ แต่ ๗ ปขี ึ้นไป จะตอ้ ง
ให้ผู้เยาว์มาให้ถ้อยคําไว้ในคําขอด้วย ถ้าผู้เยาว์ไม่สามารถมาให้ถ้อยคําได้ก็ให้ทําเป็นหนังสือ

55

มอบฉันทะยินยอมให้ผู้ใช้อํานาจปกครองกระทํานิติกรรมแทนตน ตามคําส่ังกรมที่ดิน ท่ี ๑๐/๒๔๗๕ ลงวันท่ี ๒๐
มกราคม ๒๔๗๕ กรณีนี้ เด็กหญิงนภา อายุ ๘ ปี เกิดจากมารดาที่มิได้สมรสกับบิดา จึงถือว่าเป็นบุตรชอบ
ด้วยกฎหมายของมารดาตามนัยมาตรา ๑๕๔๖ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มารดาจึงเป็น
ผู้ใช้อํานาจปกครองมอี าํ นาจทํานติ กิ รรมรับโอนท่ีดินแทนเดก็ หญิงนภา แตเ่ พยี งผเู้ ดยี ว (เทยี บเคยี งคําพพิ ากษาฎีกา ท่ี
๗๔๗๓/๒๕๓๗)

ที่มาของคาํ ตอบ ๑. มาตรา ๗๔ ประมวลกฎหมายท่ีดิน
๒. มาตรา ๒๑, ๑๕๔๖ และ ๑๕๖๖ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์
๓.ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรือ่ ง บุคคลสัญชาติไทยท่ีมีหรอื เคยมีคู่สมรสเปน็ คน

ตา่ งด้าว และบุตรผูเ้ ยาว์ของคนต่างด้าวท่มี ีสัญชาตไิ ทยขอไดม้ าซึ่งทด่ี ิน ลงวันที่ ๑๐ พฤษภาคม ๒๕๔๔
๔.คําสั่งกรมทด่ี ิน ที่ ๑๐/๒๔๗๕ ลงวันที่ ๒๐ มกราคม ๒๔๗๕
๕.คาํ สงั่ กรมที่ดนิ ท่ี ๘/๒๔๘๙ ลงวนั ท่ี ๒๖ ธนั วาคม ๒๔๘๙
๖.หนังสือกระทรวงมหาดไทย ดว่ นทีส่ ดุ ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๗๙๒ ลงวนั ท่ี ๒๓ มีนาคม

๒๕๔๒
๗.คาํ พิพากษาฎีกา ที่ ๗๔๗๓/๒๕๓๗

ข้อ 106. คนต่างด้าว ซ่ึงได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการ
ลงทนุ ขอซ้อื ห้องชุด

คาํ ถาม นายเอ คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าดว้ ยการส่งเสริม
การลงทุน ประสงค์จะซือ้ ห้องชดุ จะดําเนนิ การไดห้ รือไม่ อย่างไร

คําตอบ คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริม
การลงทุน ขอซื้อห้องชุดได้ตามมาตรา ๑๙ (๒) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ฯ โดยให้แสดงหลักฐานหนังสือ
เดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และหนังสือสํานักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็น
คนต่างด้าวท่ีได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน ตามมาตรา ๑๙ ตรี (๒)
แหง่ พระราชบัญญัติอาคารชดุ ฯ

ท่ีมาของคําตอบ ๑. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติ
อาคารชดุ (ฉบบั ท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๓๔

๒. ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและ
นิตบิ คุ คลซึง่ กฎหมายถอื วา่ เป็นคนต่างด้าว พ.ศ. ๒๕๔๗

56

ข้อ 107. คนไทยท่มี ีคสู่ มรสเป็นคนตา่ งดา้ วซ้ือหอ้ งชุด
คําถาม คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวซ้ือห้องชุดในระหว่างสมรสโดยลงชื่อคนไทยเพียงคนเดียว

เช่นน้ถี อื ว่าคนต่างด้าวมกี รรมสิทธใิ์ นห้องชุดดว้ ยหรือไม่ และในการซอื้ หอ้ งชดุ ดงั กล่าวต้องดําเนนิ การอย่างไร
คําตอบ คนไทยท่ีมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวซ้ือห้องชุดในระหว่างสมรส ห้องชุดดังกล่าวเป็นทรัพย์สินที่

คู่สมรสได้มาในระหว่างสมรสเปน็ สินสมรส ตามมาตรา ๑๔๗๔ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หากคน
ไทยประสงค์จะซื้อหอ้ งชุดเพื่อเป็นสินสมรส กรณนี ี้จะมีผลให้คนต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของหอ้ งชุดด้วย ไม่ว่าจะ
ใช้ช่ือคนไทยแต่เพียงคนเดียวหรือใช้ช่ือร่วมกับคนต่างด้าวเป็นผู้ซ้ือด้วย ในการซ้ือห้องชุดดังกล่าว คนไทยจะต้องซ้ือ
ห้องชุดตามสิทธิของคนต่างด้าว กล่าวคือต้องพิจารณาตัวคนต่างด้าวเป็นสําคัญ โดยคู่สมรสท่ีเป็นคนต่างด้าวนั้น
ตอ้ งเปน็ คนต่างด้าว ดงั น้ี

๑. เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถ่ินท่ีอยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง
ตามมาตรา ๑๙ (๑) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซ่ึงแก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด
(ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๓๔

๒. เป็นคนต่างด้าวซ่ึงได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริม
การลงทุนตามมาตรา ๑๙ (๒) แห่งพระราชบัญญัตอิ าคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒ ซง่ึ แกไ้ ขเพมิ่ เติมโดยพระราชบัญญตั ิอาคาร
ชุด (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๓๔

๓. เป็นคนต่างด้าวซึ่งนําเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาท
ของบุคคลท่ีมีถิ่นท่ีอยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศตามมาตรา ๑๙ (๕)
แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๓๔
และพระราชบัญญัตอิ าคารชุด (ฉบบั ที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๔๒

ที่มาของคําตอบ ๑. มาตรา ๑๔๗๔ แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์
๒. มาตรา ๑๙ (๑) (๒) (๕) แห่งพระราชบญั ญตั ิอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพม่ิ เติม

โดยพระราชบัญญัตอิ าคารชุด (ฉบบั ที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๓๔ และพระราชบัญญัตอิ าคารชดุ (ฉบบั ท่ี ๓) พ.ศ. ๒๕๔๒
๓. ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและ

นติ บิ คุ คลซงึ่ กฎหมายถือวา่ เป็นคนตา่ งดา้ ว พ.ศ. ๒๕๔๗

ข้อ 108. คนไทยท่ีมีคสู่ มรสเปน็ คนต่างดา้ วจํานองหอ้ งชดุ
คําถาม คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวซ้ือห้องชุดโดยคนต่างด้าวได้บันทึกยืนยันว่าเงินท้ังหมดท่ี

คนไทยนํามาซ้ือห้องชุดเป็นสินส่วนตัวของคนไทย ต่อมาภายหลังคนไทยได้นําห้องชุดดังกล่าวขอจดทะเบียน
จาํ นอง ในกรณนี ี้ตอ้ งทําการบันทึกถ้อยคาํ ยืนยันของคู่สมรสตา่ งด้าวอีกหรือไม่

คําตอบ คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวหรืออยู่กินฉันสามีภริยากับคนต่างด้าวขอซ้ือห้องชุด
เพ่ือเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัว โดยผู้ขอและคู่สมรสต่างด้าว ได้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่า
เงินทั้งหมดที่คนไทยนํามาซ้ือห้องชุดเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว
มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่ทํามาหาได้ร่วมกัน และพนักงานเจ้าหน้าที่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับ

57

การซ้ือห้องชุดดังกล่าวแล้ว ห้องชุดย่อมตกเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของคนไทย ตามความใน
มาตรา ๑๔๗๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น หากผู้ซ้ือห้องชุดม่ีความประสงค์จะจดทะเบียน
จาํ นองไม่วา่ จะกระทาํ ในวันเดยี วกนั หรือภายหลังกส็ ามารถดาํ เนินการได้โดยไมต่ ้องให้คู่สมรสท่เี ป็นคนต่างด้าว
มาใหถ้ ้อยคาํ ยนื ยันอีก

ทม่ี าของคาํ ตอบ ๑. มาตรา ๑๔๗๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์
๒. คู่มอื การขอไดม้ าซง่ึ ห้องชดุ ของคนไทยทมี่ ีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว

๕๘

- องคค์ วามรเู้ พ่มิ เตมิ -

องคค์ วามรู้ดา้ นการจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ กิ รรมเก่ียวกับทดี่ ินและอสงั หารมิ ทรัพย์อย่างอน่ื

ขอ้ ๑ การรบั มรดกตามพินัยกรรมระหวา่ งห้ามโอนตามมาตรา ๓๑ วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายทด่ี ิน
สามารถดําเนินการได้ เน่ืองจากข้อกําหนดห้ามโอนที่ดินที่สืบเนื่องมาจากใบจองที่ต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอน
สามารถตกทอดได้ คําว่า “ตกทอดทางมรดก” หมายถึงการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรมและผู้รับ
พนิ ยั กรรมตามนัยมาตรา ๑๖๐๓ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์

ข้อ ๒ ที่ราชพัสดุจะจดทะเบียนยกให้ได้เฉพาะยกให้เพ่ือการศาสนา การสาธารณกุศล หรือการสาธารณประโยชน์
อยา่ งอื่นหรือการโอนคืนให้แก่ผูย้ กให้และต้องได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี การโอนคนื ให้แก่ผยู้ กให้ ใหใ้ ช้ช่ือ
ประเภทการจดทะเบียนว่า “โอนคืนให้แก่ผูย้ กให้” จดทะเบยี นประเภทมีทุนทรัพย์ เนื่องจาก มติคณะรัฐมนตรี
มิใช่กฎหมาย จึงมิใช่เป็นการโอนโดยผลของกฎหมาย แต่เป็นการจดทะเบียนโอนคืนให้กับเจ้าของเดิม
(โดยกระทรวงการคลัง) ซ่ึงเกิดจากทางราชการไม่ได้ใช้จึงโอนคืน จึงถือได้ว่าเป็นการจดทะเบียนเก่ียวกับ
อสังหาริมทรัพย์ท่บี รจิ าคใหแ้ ก่ทางราชการตามนยั มาตรา ๑๐๓ ทวิ ได้รับการยกเวน้ ไม่ต้องเสียคา่ ธรรมเนยี ม

ขอ้ ๓ ที่ดินท่ีจํานองได้ ได้แก่ ที่ดินท่ีมีหนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน โฉนดที่ดินและหนังสือรับรองการทํา
ประโยชน์ (น.ส. ๓, น.ส. ๓ ก., น.ส. ๓ ข. และ แบบหมายเลข ๓) ทีด่ ินท่ยี งั ไม่ไดร้ บั คํารบั รองจากนายอําเภอว่า
ได้ทําประโยชน์แล้วเป็นท่ีดินมือเปล่าท่ีไม่มีเอกสารสิทธิจึงจํานองไม่ได้ เนื่องจากพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล
กฎหมายที่ดิน มาตรา ๙ บัญญัตวิ า่ “ทด่ี นิ ทีไ่ ด้รบั คาํ รับรองจากนายอําเภอวา่ ได้ทําประโยชน์แล้วใหโ้ อนกันได้”

ข้อ ๔ บิดามารดาจะยกที่ดินของตนให้แก่บุตรซ่ึงเป็นผู้เยาว์ และใช้อํานาจปกครองทําการแทนบุตรผู้เยาว์ขอจด
ทะเบียนสิทธิเก็บกินในท่ีดินไปในคราวเดียวกันกับการจดทะเบียนให้ โดยมีเงื่อนไขว่าผู้รับจะต้องจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
ในที่ดินดังกล่าวใหแ้ ก่ผใู้ ห้จงึ จะยกทดี่ ินใหผ้ ู้รับย่อมเป็นการรับให้แบบมีเงือ่ นไขและมีภาระตดิ พนั ตามมาตรา ๑๕๗๔ (๑๑)
แห่งประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ จะต้องได้รับอนุญาตจากศาลกอ่ น จึงจะจดทะเบยี นได้

ข้อ ๕ ที่ดินท่ีอยู่ในบังคับห้ามโอน ตามมาตรา ๕๘ ทวิ วรรคห้า แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน สามารถจด
ทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมได้ แม้ว่าการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมจะได้เนื้อที่ไม่เท่ากัน แต่ต้องไม่เป็นการสมยอม
แนวเขตเพ่ือหลีกเล่ยี งกฎหมาย

ขอ้ ๖ ที่ดินที่เป็นสินสมรสแต่มีช่ือคู่สมรสฝ่ายเดียวเป็นผู้มีช่ือในโฉนดที่ดิน ต่อมาคู่สมรสฝ่ายท่ีไม่มีช่ือในโฉนด
ที่ดินถึงแก่กรรม หากคู่สมรสท่ียังมีชีวิตอยู่ยอมรับว่าที่ดินเป็นสินสมรส ย่อมเป็นการลบล้างข้อสันนิษฐานของ
กฎหมายท่ีว่า “ผู้มีช่ือในโฉนดท่ีดินเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง” คู่สมรสฝ่ายที่มีชื่อในโฉนดท่ีดินย่อมมีสิทธิจะคนื
ท่ีดนิ ในสว่ นของคู่สมรสที่ไม่มชี อ่ื ให้แก่กองมรดกได้ โดยจดทะเบียนในประเภท “แบ่งทรัพย์สินระหว่างคู่สมรส”

ขอ้ ๗ เม่ือศาลมีคําส่ังให้เพิกถอนการขายทอดตลาดของเจ้าพนกั งานบงั คับคดี ดังนั้น รายการจดทะเบียน
โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ซื้อจะต้องถูกเพิกถอนไปด้วย ส่วนเงินค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินที่ซื้อเป็น
ค่าธรรมเนียมตามประมวลกฎหมายท่ีดินมาตรา ๑๐๓ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน ซ่ึงถือได้ว่าเป็นค่าตอบแทนที่รัฐ

๕๙

ได้ให้บริการแก่ประชาชนเม่ือประชาชนใช้บริการแล้วจึงเรียกคืนไม่ได้และเหตุที่ศาลสั่งเพิกถอนน้ัน ไม่ได้เป็น
ความผิดของพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ย่อมไม่มีเหตุต้องคืนค่าธรรมเนียมการจด
ทะเบียน

ข้อ ๘ เมื่อศาลได้มีคําสั่งให้บุคคลใดเป็นผู้สาบสูญย่อมทําให้ทรัพย์มรดกตกทอดแก่ทายาทตามนัยมาตรา
๑๖๐๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ชอบที่จะจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการ
มรดกและโอนทรัพย์มรดกให้แก่ทายาทได้ ต่อมาศาลมีคําสั่งถอนคําสั่งท่ีได้สั่งให้เป็นบุคคลสาบสูญแล้ว คําส่ัง
ดังกล่าว ไม่กระทบกระเทือนการจดทะเบียนลงช่ือผู้จัดการมรดกและโอนมรดกท่ีได้จดทะเบียนไปแล้ว แต่ผู้ได้รับ
ทรัพย์มรดกต้องคืนทรัพย์มรดกให้กับเจ้ามรดก เน่ืองจากศาลถอนคําส่ังบุคคลสาบสูญแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีจด
ทะเบียนประเภท “โอนคืนเจ้าของเดิม (ตามคําส่ังศาล..........คดีหมายเลขแดงท่ี.............ลงวันที่.....เดือน.............พ.ศ.
..........สง่ั ถอนคําส่งั ท่ีศาลสั่งให้ ....................เป็นบุคคลสาบสญู ” ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์
แปลงละ ๕๐ บาท ไมต่ อ้ งเรียกเก็บคา่ ภาษีอากร

ข้อ ๙ การขอจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ กรณีผู้ได้มาถึงแก่กรรมหลังศาลมีคําส่ังถึงที่สุดให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในท่ีดินโดยการครอบครองปรปักษ์
สทิ ธิคาํ พิพากษาดงั กล่าว ย่อมเป็นของผตู้ ายที่ตกแกท่ ายาทและทายาทย่อมเขา้ สรวมสิทธไิ ด้ โดยก่อนเข้าสรวม
สทิ ธิต้องประกาศผู้คัดค้านกอ่ นตามมาตรา ๘๑ แหง่ ประมวลกฎหมายทีด่ ิน

ข้อ ๑๐ กรณีที่ศาลมีคําสั่งถึงท่ีสุดให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจํายอมด้วยเหตุภาระจํายอมส้ินไป
ตามมาตรา ๑๓๙๙ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เพราะเหตุไม่ได้ใช้ทางภาระจํายอมมานานกว่า
๑๐ ปี เป็นกรณีที่มิใช่การจดทะเบียนภาระจํายอมเป็นโมฆะหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าท่ี
ยอ่ มต้องจดทะเบียน ในประเภท “เลิกภาระจํายอม (ตามคาํ ส่ังศาล...............คดีหมายเลขแดงที่...................
ลงวันท.่ี ........เดือน.............. พ.ศ. .............)”

ขอ้ ๑๑ ทายาทที่มสี ิทธิรับมรดกหลายคนทําหนงั สอื ยนิ ยอมให้ทายาทคนอน่ื รับมรดกไปโดยไม่คัดค้านการรบั มรดก
ของผู้ขอ ต่อมาภายหลังทายาททําหนังสือยินยอมดังกล่าวเปล่ียนใจขอรับมรดกด้วยจะต้องให้คู่กรณี (ผู้ขอรับมรดก)
ยินยอมด้วยจึงจะกระทําได้ ถา้ ไม่ยนิ ยอมก็หมดสทิ ธใิ นการขอรับ หากยอมให้รับเจ้าหน้าทกี่ ็ดาํ เนินการจดทะเบยี นให้ได้
เลยโดยไมต่ ้องประกาศใหม่

ข้อ ๑๒ ผู้ซ้ือได้จากการขายทอดตลาดมายืน่ คําขอจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่ตนโดยศาลมคี ําสั่งให้โอน แต่ปรากฏว่า
ผมู้ ชี ื่อถือกรรมสทิ ธเิ์ สียชวี ิตลง พนักงานเจ้าหน้าทก่ี ็ชอบทจ่ี ะจดทะเบยี นโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ เนอื่ งจากเป็นผซู้ อ้ื ท่ีดิน
จากการขายทอดตลาดตามคําสั่งศาลโดยสุจริต และศาลมีคําส่ังให้โอนกรรมสิทธิ์แล้ว ย่อมได้กรรมสิทธิ์ในท่ีดิน
ตามมาตรา ๑๓๓๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว เพียงแต่ยังไม่ไดจ้ ดทะเบียน ซึ่งจะมีผลให้ไม่สามารถ
เปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้จนกว่าจะได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม
มาตรา ๑๒๙๙ แห่งประมวลกฎหายแพ่งและพาณิชย์เท่าน้ัน สําหรับการนับปีท่ีถือครองให้นับแต่ปีที่ผู้มีชื่อ
ถอื กรรมสทิ ธไ์ิ ด้มาจนถึงปีท่ีผ้ขู อซึง่ เปน็ ผ้ซู ้อื ได้จากการขายทอดตลาด ขอจดทะเบยี นโอนกรรมสิทธ์ิในทด่ี นิ

๖๐

ข้อ ๑๓ พนักงานเจ้าหน้าท่ีได้ทําการประกาศขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทจํานองในหนังสือ
รับรองการทําประโยชน์ (น.ส.๓) ครบตามกําหนดแล้ว ต่อมาผู้ขอจะขอให้แก้ไขโดยขอเพ่ิมวงเงินจํานอง
การแก้ไขวงเงินจาํ นองเป็นการแก้ไขสิ่งท่ีมิใช่สาระสาํ คัญ และไม่มีผลเป็นการเปลี่ยนแปลงสิทธิในที่ดิน หรือ
กระทบกระเทือนสิทธิของบุคคลอื่น จึงไม่ทําให้การประกาศที่ได้ดําเนินการไปแล้วต้องเสียไปด้วย พนักงาน
เจ้าหน้าท่ีสามารถดําเนินการจดทะเบียนต่อไปได้โดยไม่ต้องประกาศใหม่อีก เพียงแต่บันทึกความประสงค์
ของผู้ขอไว้เป็นหลกั ฐานด้วย

ข้อ ๑๔ การประกาศโอนมรดกในหนังสอื รับรองการทําประโยชน์ (น.ส.๓) ครบกาํ หนดแล้วจะโอนขายหรือ
ให้ต่อไปในวันเดียวกัน จะต้องมีการประกาศขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมมีกําหนด ๓๐ วันด้วย
เน่ืองจากการประกาศจดทะเบียนโอนมรดกเป็นประกาศตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดินเป็นคนละ
กรณีกับการประกาศตามข้อ ๕ แห่งกฎกระทรวงฉบับที่ ๗ ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล
กฎหมายทีด่ นิ (พ.ศ.๒๔๙๗)

ข้อ ๑๕ เมื่อปรากฏว่าผู้มีช่ือในโฉนดที่ดิน ได้ไถ่ถอนจํานองไว้แล้ว แต่ยังไม่จดทะเบียนกับพนักงาน
เจ้าหน้าที่ ต่อมาผู้มีช่ือในโฉนดท่ีดินเสียชีวิต ทายาทได้ถือโฉนดท่ีดินพร้อมกับสัญญาจํานองที่ผู้รับจํานองได้
สลักหลังสัญญาจํานองว่า ได้รับชําระหนี้แล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเป็นการถูกต้องแล้วก่อนจด
ทะเบียนโอนมรดกให้กับทายาท ให้จดทะเบียนไถ่ถอนจากจํานองโดยลงช่ือผู้ตาย (ผู้จํานอง) เป็นผู้ไถ่ถอนใน
หนังสอื แสดงสทิ ธิในท่ีดินเสียกอ่ น

ขอ้ ๑๖ รับมรดกในอสังหาริมทรัพย์มาแล้วนําไปจดทะเบียนขายฝากและไถ่ถอนภายในกําหนด ต่อมาก็
นําไปขายฝาก และไถ่ถอนในเวลาต่อมา พร้อมกับขอจดทะเบียนขายไปในคราวเดียวกัน เม่ือรวมระยะเวลา
ท้ังหมด จนถึงระยะเวลาวันท่ีจดทะเบียนขายอยู่ภายในกําหนด ๕ ปี ต้องเสยี ภาษีธุรกิจเฉพาะดว้ ย ถือว่าเปน็ การ
ไดม้ าโดยทางอืน่ มใิ ชก่ ารได้มาโดยมรดก

ข้อ ๑๗ ท่ีดินมีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทําประโยชน์มารดาได้มาก่อนสมรส แล้วให้บุตรชายเข้าถือ
กรรมสิทธ์ิรวมก่อนท่ีบุตรชายจะสมรส ต่อมามารดาเสียชีวิตบุตรชายนําไปขอออกโฉนดที่ดินและในคราว
เดียวกันน้ันบุตรชายจะขอลงชื่อคู่สมรส พนักงานเจ้าหน้าท่ีไม่อาจดําเนินการตามคําขอได้ต้องจดทะเบียน
ประเภทกรรมสิทธร์ิ วม (ไม่มคี า่ ตอบแทน) เพราะมิใช่สินสมรส

ขอ้ ๑๘ นาย ก. รับนาง ข. เปน็ บุตรบญุ ธรรม ต่อมา นาย ก. สมรสกับ นาง ข. หลงั จากนัน้ นาง ข. เสยี ชวี ิต
นาย ก. มาย่ืนคําขอรับโอนมรดกของนาง ข. พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถดําเนินการให้ได้ แม้ว่าบดิ าบุญธรรม
ไม่มีสิทธริ ับมรดกของบุตรบุญธรรมในฐานะทายาทโดยชอบธรรมแต่เมื่อสมรสกันแลว้ การรับบุตรบุญธรรมเป็น
อนั ยกเลกิ

ขอ้ ๑๙ ผู้ท่มี ีสิทธิรบั มรดกตามพินัยกรรมรู้เห็นในการทาํ พินัยกรรมได้ พนิ ยั กรรมไมต่ กเปน็ โมฆะ

ขอ้ ๒๐ ทําพินยั กรรมยกทใี่ หว้ ัดในขณะทาํ พนิ ัยกรรม เจ้าอาวาสลงชอื่ เป็นพยานในพินัยกรรม แมเ้ จา้ อาวาส
จะเป็นผู้แทนของวัดซึ่งวดั เป็นนิติบคุ คล เจา้ อาวาสย่อมเป็นบุคคลอีกบุคคลหนึ่งต่างหากจากเจ้าอาวาสในนาม
ผแู้ ทนของวัด จึงไม่เปน็ บุคคลเดียวกนั ไม่ทําให้พินยั กรรมน้ันเปน็ โมฆะ

๖๑

ขอ้ ๒๑ โฉนดที่ดินที่ติดห้ามโอนตามพินัยกรรมตลอดชีวิตของผู้ถือ ถ้าละเมิดข้อกําหนดให้ตกเป็นของผู้อ่ืน
หากเปน็ กรณที ี่ศาลสั่งยึดที่ดินขายทอดตลาดให้กบั อกี คนหนึ่งท่ีเป็นผู้ซอ้ื ได้ และมีการชําระราคาแลว้ พนักงาน
เจ้าหน้าที่ก็สามารถดําเนินการจดทะเบียนให้ได้ไม่ถือว่าเป็นการละเมิดห้ามโอน และข้อกําหนดห้ามโอนใช้
บงั คับต่อไปไม่ได้

ข้อ ๒๒ กองมรดกที่ไมม่ ที ายาท เจ้าหนจ้ี ะฟอ้ งไมไ่ ด้ ต้องเปน็ กรณีผูม้ ีส่วนไดเ้ สยี (เจ้าหนี้) ไปร้องขอให้ศาล
แต่งตั้งผู้จัดการมรดกจึงสามารถฟ้องบังคับให้ผู้จัดการมรดกโอนชําระหน้ีให้แก่เจ้าหนี้ได้ เน่ืองจาก กฎหมาย
กําหนดว่ากองมรดกท่ีไม่มีทายาทมรดกตกทอดแก่แผ่นดิน แผ่นดินมิใช่ทายาทเจ้าหน้ีจึงไม่อาจบังคับชําระหน้ีได้
จนกวา่ จะตั้งผู้จดั การมรดกขึน้ มา (มาตรา ๑๗๑๓ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย)์

ขอ้ ๒๓ การจดทะเบียนได้มาโดยการครอบครองตามมาตรา ๑๓๘๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ ผลการรังวัดทาํ แผนท่ีพิพาทส่งศาลจะได้เนื้อที่น้อยกว่าท่ีปรากฏอยู่ในโฉนดที่ดิน ในการจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรม ให้คิดค่าธรรมเนียมตามที่ปรากฏเน้ือท่ีในโฉนดที่ดิน เพราะการรังวัดทําแผนที่พิพาทไม่ใช่
การรงั วัดสอบเขต จึงไม่สามารถแก้ไขรปู แผนทแี่ ละเน้อื ทไ่ี ด้

ขอ้ ๒๔ การได้สิทธิใช้ทางจําเป็นเป็นการได้มาโดยผลของกฎหมาย และไม่จําเป็นต้องทําเป็นหนังสือจด
ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี แต่หากศาลมีคําพิพากษาให้จดทะเบียนทางจําเป็น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับ
จดทะเบียนในประเภท “สิทธิทางจําเป็น ตามคําพิพากษา......ลงวันท่ี...เดือน.....พ.ศ....” กรณีไม่มี
ค่าตอบแทน (ไม่มีทุนทรัพย์) ค่าธรรมเนียม แปลงละ ๕๐ บาท กรณีมีค่าตอบแทน (มีทุนทรัพย์)
คา่ ธรรมเนียมร้อยละ ๑ จากจํานวนเงนิ ค่าตอบแทน

ข้อ ๒๕ กรณี บริษัท ก. และบริษัท ข. จดทะเบียนเลิกบริษัท และต้ังบริษัทใหม่ โดยใช้ชื่อใหม่หรือช่ือเดิม
เป็นบริษัท ค. หรอื ก. หรือ ข. เปน็ การควบบรษิ ัท ตามมาตรา ๑๒๔๓ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์
ตอ้ งจดทะเบียนประเภท “โอนตามกฎหมาย (ควบบริษัท ตามมาตรา ๑๒๔๓ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์) โดยคดิ คา่ ธรรมเนยี มในประเภทไมม่ ีทุนทรัพย์ แปลงละ ๕๐ บาท

ข้อ ๒๖ กรณีบริษัท A โอนกจิ การท้งั หมดให้แกบ่ ริษัท B (จะตัง้ ใหม่หรือมอี ยแู่ ลว้ ) จะจดทะเบียนเปลีย่ นชื่อ
ในโฉนดท่ีดินเป็นประเภท “โอนตามข้อตกลง (โอนกิจการทั้งหมด)” คิดค่าธรรมเนียมร้อยละ ๒ จากราคา
ประเมิน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ไม่ต้องเรียกเก็บ ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากร ได้รับยกเว้น เฉพาะกรณี
กรมสรรพากรมีหนังสอื แจ้งการโอนกจิ การทงั้ หมดตามแบบ ค.อ.๖

ขอ้ ๒๗ หา้ งหุ้นส่วนจํากัด อ. เป็นนติ ิบุคคลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ แปรสภาพเป็นนติ ิบุคคล
ประเภทบริษัท ซึ่งอาจใช้ชื่อ “บริษัท อ. หรือชื่ออื่น” โดยห้างหุ้นส่วนจํากัด อ. เดิมหมดสภาพไปตาม
กฎหมาย เพราะกลายเป็นบริษัทไปแล้ว การจดทะเบียนเปล่ยี นชื่อในโฉนดทดี่ ินจาก “ห้างหุ้นสว่ นจํากัด อ.”
เป็นบรษิ ัทใหม่ “บริษัท อ.” จดทะเบยี นประเภท “โอนตามกฎหมาย (แปรสภาพตามมาตรา ๑๒๔๖/๖ แห่ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) คิดค่าธรรมเนียมประเภทไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ ๕๐ บาท ไม่ต้องเรียก
เกบ็ ภาษีเงินไดห้ กั ณ ทจี่ ่าย ภาษีธรุ กจิ เฉพาะ และอากรแสตมป์

๖๒

ข้อ ๒๘ ศาลมีคําส่ังให้ทรัพย์สินตกเป็นของแผ่นดินตามพระราชบัญญัติป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน
พ.ศ.๒๕๔๒ มาตรา ๕๑ วรรคหนึ่ง ต้องจดทะเบียนประเภท “โอนตามคําส่ังศาล (ตามคําสั่งศาลที่..........
ลงวนั ท่.ี ....เดอื น...............พ.ศ......)” และให้เรยี กเกบ็ ค่าธรรมเนียมประเภทไมม่ ีทุนทรัพย์ แปลงละ ๕๐ บาท

ข้อ ๒๙ กองมรดกย่อมตกทอดแก่ทายาทตามกฎหมาย ๒ ประเภท คอื ทายาทโดยธรรม และทายาทผู้รับ
พินัยกรรม

ขอ้ ๓๐ พระภกิ ษุจะเรียกร้องเอาทรัพยม์ รดกในฐานะทีเ่ ป็นทายาทโดยธรรมไมไ่ ด้ เวน้ แต่จะสึกจากสมณเพศ
มาเรยี กร้องภายในกําหนดอายุความ แต่อาจเป็นผู้รับพินยั กรรมได้

ข้อ ๓๑ ทรัพย์สินของพระภิกษุท่ีได้มาในระหว่างเวลาท่ีอยู่ในสมณเพศ เม่ือพระภิกษุนั้นถึงแก่มรณภาพ
ทรัพย์สินของพระภิกษุน้ันตกเป็นสมบัติของวัดที่เป็นภูมิลําเนาของพระภิกษุนั้น เว้นแต่พระภิกษุนั้นจะได้
จําหนา่ ยไปในระหวา่ งมชี วี ติ หรอื โดยพินัยกรรม

ขอ้ ๓๒ การขอจดทะเบียนสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก กรณีเม่ือได้ประกาศและมีผู้โต้แย้ง
ตามมาตรา ๘๑ แห่งประมวลกฎหมายทด่ี ิน พนักงานเจา้ หน้าที่มีอํานาจสอบสวนคกู่ รณี และเรียกบุคคลใด ๆ
มาให้ถ้อยคําหรือสั่งให้ส่งเอกสารสารที่เก่ียวข้อง และให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีเปรียบเทียบ ถ้าเปรียบเทียบแล้ว
ตกลงกันไมไ่ ด้ให้พนักงานเจา้ หน้าทสี่ ่ังการไปตามท่ีเห็นสมควร เม่ือพนักงานเจา้ หนา้ ทสี ่ังประการใดแล้วให้แจ้ง
คู่กรณีทราบ และให้ฝ่ายท่ีไม่พอใจไปดําเนินการฟ้องต่อศาลภายในกําหนดหกสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งและ
หากไม่ไปฟ้องต่อศาลและนําหลักฐานการย่ืนฟ้องพร้อมสําเนาคําฟ้องเกี่ยวกับสิทธิในการได้รับมรดกมาแสดงต่อ
พนักงานเจ้าหนา้ ที่ภายในกําหนดดงั กลา่ ว กใ็ หด้ ําเนนิ การตามท่ีพนักงานเจา้ หน้าท่สี ั่งการ

ขอ้ ๓๓ การขอจดทะเบียนลงชื่อผู้จัดการมรดก ตามมาตรา ๘๒ แห่งประมวลกฎหมายทด่ี ิน เม่ือได้ประกาศ
และมีผู้โต้แย้งให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีรอเร่ืองไว้ และให้คู่กรณีไปฟ้องร้องต่อศาล เม่ือศาลมีคําพิพากษาหรือ
คาํ สงั่ ถึงที่สดุ ใหด้ ําเนนิ การไปตามคําพิพากษาหรือคําสงั่ ศาลนนั้

ขอ้ ๓๔ กรณีมีผู้คัดค้านการโอนมรดกในระหว่างประกาศพนักงานเจ้าหน้าที่จะดําเนินการสอบสวน
เปรียบเทียบเม่ือประกาศครบกาํ หนด ๓๐ วนั แลว้

ขอ้ ๓๕ ผจู้ ดั การมรดกโดยพินยั กรรมมหี ลายคน ถา้ ผจู้ ัดการมรดกบางคนตาย ผจู้ ดั การมรดกทีเ่ หลือสามารถ
ดําเนนิ การต่อไปได้

ขอ้ ๓๖ ผูจ้ ัดการมรดกตามคาํ ส่ังศาลมีหลายคน ถ้ามีผู้จัดการบางคนตาย ผู้จัดการมรดกท่ีเหลือไม่มีอํานาจ
ดาํ เนินการไปตามลาํ พงั ได้ จะต้องไปขอให้ศาลสง่ั ให้ผู้จัดการมรดกที่เหลือจัดการต่อไป

ขอ้ ๓๗ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดก กรณีโอนมรดกให้แก่ทายาทตามพินัยกรรมซึ่งไม่ใช่ทายาทโดยธรรม
ค่าธรรมเนยี มร้อยละ ๒ ของราคาประเมิน และตอ้ งเสยี ภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย เวน้ แต่จะอยใู่ นหลักเกณฑท์ ่ไี ม่ต้องเสยี

ขอ้ ๓๘ การตรวจสอบหลักทรัพย์ของหน่วยงานของรัฐ คําว่าหน่วยงานของรัฐ หมายความว่า กระทรวง
ทบวง กรม หรือส่วนราชการท่ีเรียกชื่ออย่างอ่ืนและมีฐานะเป็นกรม ราชการส่วนภูมิภาค ราชการส่วน
ทอ้ งถนิ่ และรฐั วสิ าหกจิ ทต่ี ั้งขึ้นโดยพระราชบญั ญัติหรอื พระราชกฤษฎีกา ยกเว้น รฐั วสิ าหกจิ ประเภทธนาคาร

๖๓

และให้หมายความรวมถึงหน่วยงานอ่ืนของรัฐท่ีกฎหมายกําหนดให้เป็นหน่วยงานของรัฐ ดังนั้นกรณี
รฐั วสิ าหกจิ ท่ีต้งั ข้นึ โดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ไมใ่ ช่หนว่ ยงานของรฐั

ขอ้ ๓๙ การขอตรวจสอบหลกั ทรัพยข์ องเอกชนผู้มีสิทธติ ามกฎหมาย เช่น เจ้าหนี้ตามคําพิพากษาหรือคําส่ัง
ศาลถึงท่ีสุด ให้ยื่นคําขอตรวจสอบหลักทรัพย์ของลูกหน้ีตามคําพิพากษาหรือคําสั่งศาลน้ัน พร้อมด้วยคํา
พิพากษาหรือคําสงั่ ศาลถึงท่สี ุดตามกฎหมายโดยมีหนงั สอื รับรองคดถี ึงที่สุดมาประกอบด้วย หรือหากเป็นกรณีท่ี
ผู้ขออ้างว่าคดีได้ถึงท่ีสุดโดยผลของกฎหมายแล้ว โดยไม่มีหนังสือรับรองคดีถึงท่ีสุดมาประกอบคําขอด้วย
ให้ผู้ขอยืนยันและอ้างกฎหมายที่บัญญัติให้คดีถึงที่สุดนั้น เพื่อแสดงว่าตนมีสิทธิขอตรวจสอบหลักทรัพย์ตาม
กฎหมาย แล้วให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีตรวจสอบบทบัญญัติของกฎหมายน้ันว่าคดีถึงที่สุดโดยผลของกฎหมาย
หรอื ไม่ ประการใด หากเป็นกรณที คี่ ดีถึงที่สดุ แลว้ ใหด้ าํ เนนิ การตามระเบียบ

ขอ้ ๔๐ วิธีการสละมรดกทําได้ ๒ วิธี คือ ๑) แสดงเจตนาชัดแจ้งเป็นหนังสือมอบไว้แก่พนักงานเจ้าหน้าที่
คอื นายอําเภอ และ ๒) ทําเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ดังนั้น การสละมรดก
ตามมาตรา ๑๖๑๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ต้องเป็นการสละมรดกส่วนของตนเองทั้งหมด
โดยไม่เจาะจงจะใหแ้ กผ่ ูห้ น่งึ ผู้ใด ส่วนการไม่รับมรดกตามกฎกระทรวง ฉบบั ท่ี ๒๔ เป็นการยินยอมให้ทายาท
อื่นรบั มรดกสว่ นของตนเองไป จงึ ไมใ่ ช่การสละมรดกแตถ่ ือวา่ เป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ

ขอ้ ๔๑ บุตรบุญธรรมมีสิทธิรับมรดกของผู้รับบุตรบุญธรรมได้ แต่ผู้รับบุตรบุญธรรมไม่มีสิทธิรับมรดกของ
บุตรบญุ ธรรม

ข้อ ๔๒ กรณีมีการจดทะเบียนลงช่ือผู้จัดการมรดกแล้ว ต่อมาผู้จัดการมรดกถึงแก่กรรม ศาลต้ังผู้จัดการ
มรดกขน้ึ ใหม่ จดทะเบยี นประเภท “โอนเปลี่ยนนามผู้จัดการมรดก”

ขอ้ ๔๓ กรณีมกี ารจดทะเบียนลงชื่อผ้จู ัดการมรดกแล้ว ตอ่ มาศาลถอนการเป็นผู้จัดการมรดก แล้วต้ังบุคคล
อ่นื เปน็ ผู้จดั การมรดกแทน จดทะเบียนประเภท “เปลยี่ นผ้จู ัดการมรดก”

------------------------------------------

๖๔

องค์ความรู้เก่ียวกับการกําหนดสทิ ธิในทด่ี ินเพ่ือการศาสนา คนตา่ งดา้ ว และนิตบิ ุคคลบางประเภท

ข้อ ๑ คนต่างด้าวขอรับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมเท่านั้น ซึ่งต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการ

กระทรวงมหาดไทย และเม่ือรวมกับท่ีดินที่มีอยู่เดิมแล้ว (หรือยังไม่เคยมี) จะต้องไม่เกินสิทธิท่ีจะพึงมีได้ตาม

กฎหมาย เช่น การขอรับมรดกเพ่ือเป็นท่ีอยู่อาศัยครอบครัวละไม่เกิน ๑ ไร่ เป็นต้น (มาตรา ๘๗ และมาตรา ๙๓

แห่งประมวลกฎหมายทีด่ ิน)

ข้อ ๒ คนตา่ งด้าวทไ่ี ด้นําเงนิ มาลงทุนตามจํานวนที่กําหนดในกฎกระทรวง ซ่ึงไมต่ ํ่ากวา่ ส่ีสิบล้านบาท อาจขอให้ได้มาซ่ึง

ท่ีดินเพ่ือใช้เป็นท่ีอยู่อาศัยได้ไม่ได้เกินหนึ่งไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี โดยในการขอได้มาซ่ึงที่ดิน

ดังกล่าวต้องไปเป็นตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กําหนดไว้ในกฎกระทรวง (มาตรา ๙๖ ทวิ, ระเบียบ

กรมท่ีดินวา่ ดว้ ยการได้มาซงึ่ ท่ีดนิ เพอื่ ใช้เปน็ ที่อยอู่ าศยั ของคนต่างดา้ ว พ.ศ. ๒๕๔๕ )

ข้อ ๓ คนต่างด้าวซ่ึงได้ที่ดินมาโดยชอบด้วยกฎหมายมีความประสงค์จําหน่ายที่ดิน ต้องได้รับอนุญาตจาก

รัฐมนตรวี ่าการกระทรวงมหาดไทยก่อนจงึ จะจดทะเบยี นสทิ ธิและนิตกิ รรมจําหนา่ ยจ่ายโอนท่ดี ินแปลงดังกล่าวได้

ตามกฎกระทรวงฉบับที่ ๘ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ีดินพ.ศ.

๒๔๙๗ (คมู่ ือการดาํ เนนิ การจาํ หน่ายท่ดี นิ ของคนตา่ งดา้ วหรือนติ ิบุคคลตา่ งดา้ ว หนงั สือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/

ว ๐๔๗๐๕ ลงวันท่ี ๑๔ กมุ ภาพันธ์ ๒๕๔๘)

ขอ้ ๔ กรณีจําหน่ายที่ดินของคนต่างด้าวซ่ึงได้ที่ดินมาโดยชอบด้วยกฎหมาย รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยมีคําส่ัง

กระทรวงมหาดไทยท่ี ๑๕๒/๒๕๔๖ ลงวันที่ ๒๑ เมษายน ๒๕๔๖ เร่ืองการมอบอํานาจของรัฐมนตรีว่าการ

กระทรวงมหาดไทยให้อธิบดีกรมท่ีดินและผู้ว่าราชการจังหวัดปฏิบตั ิราชการแทน โดยมอบอํานาจการสงั่ อนุญาต

ให้คนต่างด้าวจาํ หน่ายทด่ี ินดงั นี้

- กรณีทดี่ ินตั้งอยูใ่ นเขตกรุงเทพมหานคร ให้อธบิ ดกี รมท่ีดินเป็นผู้ปฏิบตั ริ าชการแทน

- กรณที ีด่ ินอยูใ่ นเขตจังหวดั อน่ื ใหผ้ วู้ า่ ราชการจังหวดั เปน็ ผูป้ ฏิบัติราชการแทน

ข้อ ๕ คนต่างดา้ วซ่ึงได้ท่ีดนิ มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรอื ไมไ่ ด้รับอนุญาต หรือผูใ้ ดได้มาซ่งึ ท่ีดินในฐานะเป็นเจ้าของ

แทนคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว ต้องจําหน่ายที่ดินนั้นภายในเวลาท่ีอธิบดีกําหนด ซ่ึงไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อย

แปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าพ้นกําหนดเวลาดังกล่าว อธิบดีกรมที่ดินมีอํานาจจําหน่ายท่ีดินโดยการขาย หรือ

ให้เช่าซ้ือ (มาตรา ๙๔ มาตรา ๕๐ กฎกระทรวงฉบับที่ ๔ คู่มือการดําเนินการจําหนา่ ยท่ีดนิ ของคนต่างด้าวหรือ

นิตบิ คุ คลตา่ งด้าว หนังสือกรมท่ดี นิ ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๐๔๗๐๕ ลงวันที่ ๑๔ กมุ ภาพันธ์ ๒๕๔๘ )

ขอ้ ๖ กรณีจําหน่ายท่ีดินของคนต่างด้าวซ่ึงได้ที่ดินมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ได้รับอนุญาต หรือผู้ใดได้มาซึ่ง

ทีด่ ินในฐานะเปน็ เจ้าของแทนคนต่างด้าวหรือนติ ิบุคคลตา่ งด้าว อธบิ ดกี รมที่ดินมีคําสั่งกรมท่ีดิน ท่ี ๗๒๐/๒๕๔๗

ลงวันที่ ๙ มีนาคม ๒๕๔๗ เรื่อง มอบอํานาจของอธิบดีกรมท่ีดินให้ผู้ว่าราชการจังหวัดแบบบูรณาการปฏิบัติ

ราชการแทน ดังนี้

(๑) กําหนดเวลาให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว หรือผู้ซ่ึงได้มาซ่ึงที่ดินในฐานะเป็นเจ้าของแทน

คนตา่ งด้าวหรอื นติ ิบคุ คลต่างด้าวจาํ หน่ายทดี่ ิน

(๒) จัดการจําหน่ายท่ีดินของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว หรือผู้ซึ่งได้มาซ่ึงท่ีดินในฐานะเป็นเจ้าของ

แทนคนต่างดา้ วหรือนติ ิบคุ คลตา่ งด้าว ในกรณที ี่ไม่จาํ หน่ายทด่ี นิ ภายในกําหนดเวลาตาม (๑)

๖๕

ขอ้ ๗ กรณีคนต่างด้าว นิติบุคคลต่างดา้ ว หรือผู้ซ่ึงได้มาซ่ึงที่ดินในฐานะเป็นเจ้าของแทนคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว
มีความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยคนต่างด้าวมีความผิดตามมาตรา ๑๑๑ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน
นิติบุคคลมีความผิดตามมาตรา ๑๑๒ สําหรับคนไทยมีความผิดตามมาตรา ๑๑๓ และมีความผิดตามประมวล
กฎหมายอาญา มาตรา ๑๓๗ และมาตรา ๒๖๗

ขอ้ ๘ นิติบุคคล (ไทย) ที่มีหุ้นอนั เป็นทุนจดทะเบยี นถือโดยคนตา่ งด้าวเกนิ กว่าร้อยละสส่ี ิบเก้าของทุนจดทะเบยี น หรือ
ผถู้ อื หุน้ เป็นคนต่างด้าวเกินกวา่ กงึ่ จาํ นวนผ้ถู อื หุ้น มสี ทิ ธิในทด่ี ินได้เสมอื นกับคนตา่ งดา้ ว (มาตรา ๙๗)

ขอ้ ๙ กรณีนิติบุคคล (ไทย) มีหุ้นเป็นทุนจดทะเบียนถือโดยคนต่างด้าวไม่เกินกว่าร้อยละส่ีสิบเก้า และมีผู้ถือหุ้นเป็น
คนต่างด้าวไม่เกินกึ่งจํานวนผู้ถือหุ้น แต่มีนิติบุคคล (ไทย) ถือหุ้นอยู่ด้วย ต้องดําเนินการตาม มาตรา ๙๘
โดยตรวจบัญชีรายช่อื ผ้ถู ือหนุ้ ของนิตบิ ุคคล (ไทย) วา่ เป็นนิติบคุ คลตามมาตรา๙๗ หรือไม่ (มาตรา ๙๘)

ขอ้ ๑๐ การขอได้มาซ่ึงท่ีดินของนิติบุคคลท่ีมีคนต่างด้าวถือหุ้น กรณีนิติบุคคล (ไทย) มีผู้ถือหุ้นที่ถือโดยนิติบุคคล และ
นิติบุคคลน้ันมีผู้ถือหุ้นโดยนิติบุคคลอื่นอีก ต้องพิจารณาว่านิติบุคคลอื่นนั้นเป็นนิติบุคคลท่ีต้องตามมาตรา ๙๗
จนกว่าจะขาดตอน (บริษัทจํากัดใดออกใบหุ้นชนิดออกให้แก่ ผู้ถือ ให้ถือว่าใบหุ้นท่ีออกให้ผู้ถือน้ันเป็นหุ้นของ
คนตางด้าว (ตรวจได้จากข้อบังคับของบริษัท) ) (คู่มือการขอได้มาซึ่งที่ดินของนิติบุคคลที่มีคนต่างด้าวถือหุ้น
หนงั สอื กรมท่ดี ิน ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๓๗๒๕ ลงวันท่ี ๔ พฤษภาคม ๒๕๔๘)

ขอ้ ๑๑ กรณีนิติบุคคล (ไทย) ที่เข้าถือหุ้นเป็นบริษัทมหาชนจํากัด หรือเป็นนิติบุคคลซ่ึงได้รับอนุญาตให้ถือท่ีดินตาม
กฎหมายอื่น ไม่ต้องตรวจบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคล(ไทย) ท่ีเข้าถือหุ้นในนิติบุคคลที่ขอรับโอนท่ีดิน
(คู่มือการขอได้มาซ่ึงท่ีดินของนิติบุคคลท่ีมคี นต่างด้าวถอื ห้นุ หนังสือกรมท่ีดนิ ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๓๗๒๕ ลงวันท่ี
๔ พ.ค. ๒๕๔๘)

ข้อ ๑๒ การส่ังการเก่ยี วกับการขอได้มาซึ่งท่ีดนิ ของนิติบุคคล
(๑) กรณีที่ดินที่มีโฉนดท่ีดิน ให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา เจ้าพนักงานที่ดิน

หัวหน้าส่วนแยกหรอื ผูร้ กั ษาราชการแทนเปน็ ผูพ้ ิจารณาสั่งการ
(๒) กรณีทด่ี นิ ท่มี ีหนังสอื รบั รองการทําประโยชน์ ใหน้ ายอําเภอหรอื ผู้รกั ษาราชการแทนเป็นผูพ้ ิจารณาสง่ั การ

(คู่มือการขอได้มาซึ่งที่ดินของนิติบุคคลท่ีมคี นต่างด้าวถอื หุ้น หนังสอื กรมท่ีดนิ ท่ี มท ๐๕๑๕/ว ๑๓๗๒๕ ลงวันที่
๔ พ.ค. ๒๕๔๘)
ข้อ ๑๓ การขอได้มาซึ่งท่ีดินหรือห้องชุดของรัฐบาลต่างประเทศ การซื้อมาหรือขายไปต้องได้รับความเห็นชอบจาก
กระทรวงการต่างประเทศและต้องมีหนังสือสั่งการจากกรมท่ีดินทุกกรณี ทั้งเรื่องการซ้ือ/ขาย การคิด
ค่าธรรมเนียม ภาษี/อากร (คู่มือการขอได้มาซง่ึ ทดี่ ินหรือห้องชดุ ของรฐั บาลต่างประเทศ ทมี่ ท ๐๕๑๕/ว ๒๒๕๓๙
ลงวันที่ ๒๕ สงิ หาคม ๒๕๕๑)
ขอ้ ๑๔ การขอได้มาหรือจําหน่ายไปซ่ึงท่ีดินหรือห้องชุดของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนของนิติบุคคลที่ได้รับ
การส่งเสริมการลงทุน ตามมาตรา ๒๗ แห่ง พ.ร.บ. ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. ๒๕๒๐ ต้องได้รับอนุญาตจาก
สํานักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน( BOI) กรณีที่ดิน/ห้องชุด อยู่กรุงเทพมหานคร เมื่อกรมที่ดินได้รับ
เร่อื งจากสํานักงานคณะกรรมการส่งเสรมิ การลงทนุ แลว้ จะมีหนงั สือสง่ เรือ่ งใหส้ าํ นักงานทีด่ ินกรุงเทพมหานคร

๖๖

เพื่อดําเนินการให้ผู้ขอ กรณีท่ีดิน/ห้องชุดอยู่จังหวัดอ่ืน สํานักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนจะส่งเร่ือง
ให้สํานักงานท่ีดินเพ่ือดําเนินการให้ผู้ขอ (ไม่ต้องรอหนังสือสั่งการจากกรมที่ดินแต่อย่างใด) (หนังสือกรมท่ีดิน
ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๕๐๖๕ ลงวนั ที่ ๓๑ สิงหาคม ๒๕๔๙)
ข้อ ๑๕ การตรวจสอบสภาพของนิติบุคคลภายหลังการรับโอนที่ดิน ภายในเดือนมิถุนายนของทุกปี ให้สํานักงานท่ีดิน
กรุงเทพมหานคร และสํานักงานท่ีดินจังหวัดส่งรายชื่อนิติบุคคล ซ่ึงมีคนต่างด้าวถือหุ้นอยู่ หรือเป็นกรรมการ
ให้สํานักบริการข้อมูลธุรกิจหรือสํานักพัฒนาธุรกิจการค้าจังหวัด เพ่ือขอให้ตรวจสอบว่านิติบุคคลดังกล่าว
มีลักษณะตามมาตรา ๙๗ (๑) หรือ (๒) หรือมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดนิ หรือไม่ ถา้ นิติบุคคลดังกล่าว
มีสภาพเป็นนิติบุคคลตามมาตรา ๙๗ (๑) หรือ (๒) หรือมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ต้องทําการ
จําหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกําหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่า๑๘๐ วัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จําหน่ายภายในเวลา
ท่กี ําหนด อธิบดีมีอํานาจจําหน่ายท่ีดินนั้น (มาตรา ๑๐๐) (หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๒๐๑๓ ลงวันท่ี ๒๖
เมษายน ๒๕๔๙)
ขอ้ ๑๖ การขอได้มาซึ่งท่ีดินของคนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว กรณีการรับให้ท่ีดินเพื่อเป็นสินส่วนตัว ดําเนินการได้
กรณีการซ้ือที่ดินเพื่อเป็นที่สินส่วนตัว ดําเนินการได้โดยรับรองร่วมกันว่าเป็นสินส่วนตัวของคนไทย โดยการทําหนังสือ
รบั รองมี ๓ กรณี คือ (๑) ทําในวันที่จดทะเบียนรับโอนท่ีดิน (๒) ทําล่วงหน้า ณ สํานักงานที่ดินจังหวัด หรือสํานักงาน
ทดี่ ินสาขาแหง่ ใดก็ได้ / แล้วนําต้นฉบับหนงั สือรบั รองมาใส่เรือ่ งไวใ้ นวนั รบั โอนทดี่ ิน (๓) ทาํ ท่ีสถานทตู , สถานกงสุล หรือ
โนตารีพับลิค กรณีท่ีคนต่างด้าวอาศัยอยู่ต่างประเทศ / แล้วนําต้นฉบับหนังสือรับรองมาใส่เรื่องไว้ในวันรับโอนท่ีดิน
(ค่มู ือการขอได้มาซง่ึ ท่ดี นิ ของคนไทยทมี่ คี ู่สมรสเปน็ คนตา่ งด้าว หนงั สือกรมทีด่ ิน ที่ มท ๐๕๑๕ /ว ๓๙๒๘๘ ลงวันที่ ๒๒
ธนั วาคม ๒๕๔๘)
ข้อ ๑๗ กรณีซ้ือทดี่ ินเพ่ือเปน็ สินสว่ นตัวหรอื ทรัพยส์ ว่ นตัว คสู่ มรสท้งั คนไทยและคนต่างด้าวตอ้ งยืนยนั เป็นลายลักษณ์
อักษรรว่ มกันในหนงั สือรับรอง ใหไ้ ด้ใจความวา่

(๑) คนต่างด้าวท่ีทําหนังสือนัน้ เปน็ คู่สมรสหรืออย่กู ินฉันสามภี ริยาของบุคคลสญั ชาติไทยจริง
(๒) เงินทง้ั หมดที่บุคคลสัญชาติไทยนําไปซื้อที่ดนิ น้นั เป็นเงินหรือทรัพย์สินส่วนตัวของคูส่ มรสทีเ่ ปน็
บคุ คลสญั ชาติไทยทั้งหมด ไม่มสี ว่ นใดส่วนหนงึ่ เป็นสินสมรสหรือเปน็ ทรพั ยส์ นิ ที่คูส่ มรสต่างดา้ วมสี ่วนเปน็ เจ้าของ
ร่วมด้วยแตอ่ ยา่ งใด (หนงั สอื กรมทีด่ นิ ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๓๓๒๕๙ ลงวนั ท่ี ๓ พฤศจกิ ายน ๒๕๔๗)
ขอ้ ๑๘ บุคคลต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถ่ินที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมืองตามมาตรา ๑๙ (๑)
หรือได้รับอนุญาตใหเ้ ข้ามาในราชอาณาจกั รตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสรมิ การลงทุน ตามมาตรา ๑๙ (๒) หรือ
นําเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลท่ีมีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ
หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ตามมาตรา ๑๙ (๕) สามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้
โดยกรรมสิทธ์ิในห้องชุดท่ีบุคคลต่างด้าวขอรับโอนนั้นเมื่อรวมกับกรรมสิทธิ์ในห้องชุดท่ีคนตา่ งด้าวหรอื นิติบุคคล
ซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวถืออยู่เดิมแล้ว ต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเน้ือท่ีห้องชุดท้ังหมด
ในอาคารชุดน้ัน (มาตรา ๑๙ ทวิ) (ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและ
นติ บิ ุคคล ซึ่งกฎหมายถือว่าเปน็ คนตา่ งด้าว พ.ศ. ๒๕๔๗ และฉบับท่ี ๒ พ.ศ. ๒๕๕๔)

๖๗

ข้อ ๑๙ นิติบุคคลซ่ึงกฎหมายถอื ว่าเปน็ คนต่างด้าวท่ีกําหนดไว้ในมาตรา ๙๗ และ ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน ซ่ึงจด
ทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทยตามมาตรา ๑๙ (๓) หรือ นิติบุคคลซ่ึงเป็นคนต่างด้าวตามพระราช
บัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. ๒๕๔๒ และได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามมาตรา ๑๙ (๔)
หรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา ๑๙ (๕) สามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้
โดยกรรมสิทธ์ิในห้องชุดท่ีนิติบุคคลต่างด้าวขอรับโอนนั้นเมื่อรวมกับกรรมสิทธ์ิในห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือ
นิติบุคคลซ่ึงกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวถืออยู่เดิมแล้ว ต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเน้ือที่ห้องชุด
ท้ังหมดในอาคารชุดนั้น (มาตรา ๑๙ ทวิ) (ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าว
และนติ บิ คุ คลซ่งึ กฎหมายถอื ว่าเปน็ คนตา่ งด้าว พ.ศ. ๒๕๔๗ และฉบับท่ี ๒ พ.ศ. ๒๕๕๔)

ขอ้ ๒๐ คนไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวท้ังท่ีชอบและมิชอบด้วยกฎหมายขอซื้อห้องชุดไม่ว่าจะเป็นของบุคคลสัญชาติ
ไทยแต่เพียงฝ่ายเดียวหรือซ้ือร่วมกับคู่สมรสท่ีเป็นคนต่างด้าว ต้องพิจารณาตัวบุคคลต่างด้าวเป็นสําคัญ
โดยคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าว จะต้องเป็นคนต่างด้าวตามนัยมาตรา ๑๙ (๑) หรือ (๒) หรือ (๕) คู่สมรสท่ีเป็น
คนไทย จึงจะมีสิทธิขอซ้ือห้องชุดได้ตามสิทธิของคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวนั้น และต้องถือว่าห้องชุดน้ัน คนต่างด้าว
เป็นผู้ถือกรรมสิทธ์ิท้ังหมด (ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคล
ซ่งึ กฎหมายถอื ว่าเป็นคนตา่ งด้าว พ.ศ. ๒๕๔๗ และฉบบั ที่ ๒ พ.ศ. ๒๕๕๔)

ขอ้ ๒๑ คนไทยท่ีมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวนําเงินที่เป็นสินส่วนตัวมาซ้ือห้องชุดโดยแสดงหลักฐานได้ชัดแจ้งว่า เงินท่ีนํามาซื้อ
ห้องชุดท้ังหมดน้นั เป็นสินส่วนตัวหรือเป็นทรพั ยส์ ว่ นตวั ของตนแต่เพียงฝ่ายเดยี วตามนัยมาตรา ๑๔๗๑ และ ๑๔๗๒ แห่ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สามารถท่จี ะซื้อห้องชุดได้โดยไม่จําต้องพิจารณาว่า คูส่ มรสท่ีเป็นคนต่างด้าวนั้น เป็น
คนต่างดา้ วตามนัยมาตรา ๑๙ แห่งพระราชบญั ญตั ิอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซ่ึงแกไ้ ขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด
(ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๓๔ หรือไม่ และถอื ว่าห้องชุดที่ซ้อื น้ันเป็นส่วนท่ีคนไทยถือทั้งหมด (ระเบียบกรมท่ีดินว่าดว้ ยการถือ
กรรมสทิ ธิ์ในห้องชดุ ของคนตา่ งด้าวและนติ ิบุคคลซึ่งกฎหมายถือวา่ เป็นคนต่างด้าว พ.ศ. ๒๕๔๗ และฉบับท่ี ๒ พ.ศ. ๒๕๕๔)

ขอ้ ๒๒ กรณีซื้อหอ้ งชุดเพื่อเป็นสนิ ส่วนตัวหรอื ทรัพยส์ ่วนตวั คสู่ มรสทงั้ คนไทยและคนตา่ งด้าวต้องยนื ยันเปน็ ลายลกั ษณ์
อกั ษรร่วมกันในหนังสือรบั รอง ให้ไดใ้ จความวา่
(๑) คนตา่ งดา้ วท่ีทําหนังสือนั้น เป็นคู่สมรสหรืออยกู่ ินฉันสามภี รยิ าของบคุ คลสญั ชาตไิ ทยจริง
(๒) เงินทั้งหมดทบ่ี ุคคลสัญชาติไทยนําไปซื้อทีด่ ินนัน้ เปน็ เงินหรือทรัพยส์ นิ ส่วนตวั ของค่สู มรสท่เี ป็น
บุคคลสญั ชาตไิ ทยทัง้ หมด ไม่มีสว่ นใดส่วนหนง่ึ เปน็ สนิ สมรสหรือเป็นทรพั ยส์ นิ ท่ีคูส่ มรสต่างดา้ วมีส่วนเปน็ เจา้ ของ
รว่ มด้วยแต่อยา่ งใด (หนงั สือกรมทด่ี นิ ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๓๓๒๕๙ ลงวนั ที่ ๓ พฤศจิกายน ๒๕๔๗)

ขอ้ ๒๓ คนไทยที่มคี ู่สมรสเปน็ คนต่างด้าวขอรับให้ห้องชุดเพื่อเปน็ สินสมรสหรือทรัพยท์ ี่ทาํ มาหาได้ร่วมกนั คูส่ มรสต้องเป็น
คนตา่ งด้าว ๒ ประเภท คือ (๑) มีถ่ินที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายวา่ ด้วยคนเขา้ เมือง (มาตรา ๑๙ (๑) )
(๒) ได้รบั อนุญาตใหเ้ ขา้ มาในราชอาณาจกั รตามกฎหมายว่าด้วยการสง่ เสริมการลงทุน (มาตรา ๑๙ (๒) )
(ระเบียบกรมท่ีดินวา่ ด้วยการถือกรรมสิทธ์ิในห้องชุดของคนต่างด้าวและนติ ิบคุ คลซึ่งกฎหมายถือวา่ เป็นคนตา่ งดา้ ว
พ.ศ. ๒๕๔๗ และฉบับที่ ๒ พ.ศ. ๒๕๕๔)

๖๘

ข้อ ๒๔ คนไทยที่เคยมีคู่สมรสต่างด้าวขอถือกรรมสิทธิ์ท่ีดินหรือห้องชุด หรือคนไทยที่เป็นบุตรผู้เยาว์ของคนต่างด้าว
ขอถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือห้องชุด ทั้งกรณีรับให้และซ้ือท่ีดินหรือห้องชุด เม่ือสอบสวนแล้วไม่มีพฤติการณ์หลกี เลี่ยง
กฎหมายรับโอนแทนคนต่างด้าว พนักงานเจ้าหน้าท่ีสมารถดําเนินการจดทะเบียนให้ตามความประสงค์ของผู้ขอได้
(หนงั สือกระทรวงมหาดไทย ด่วนท่ีสดุ ที่ มท ๐๗๑๐ / ว ๗๙๒ ลงวนั ท่ี ๒๓ มีนาคม ๒๕๔๒)

ขอ้ ๒๕ การขอได้มาซึ่งที่ดนิ ของนิติบุคคลเพ่ือการศาสนา ได้แก่ วดั วดั บาทหลวงโรมันคาธอลิค มูลนิธิเก่ยี วกบั คริสตจักร
และมัสยิดอิสลาม จะต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และจะถือท่ีดินได้ไม่เกิน ๕๐ ไร่
เว้นแต่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจะเห็นสมควรอนุญาตให้ถือท่ีดินเกินกว่า ๕๐ ไร่ก็ได้
(มาตรา ๘๔ , ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการได้มาซึ่งท่ีดินของวัดวาอาราม ตามมาตรา ๘๔ แห่งประมวลกฎหมาย
ทด่ี ิน พ.ศ. ๒๕๕๒)

ข้อ ๒๖ “ท่ีต้ังศาสนสถาน” หมายถึง ท่ีต้ังของสถานท่ีใด ๆ ซ่ึงมีไว้เพ่ือปฏิบัติตามศาสนบัญญัติหรือปฏิบัติพิธีกรรมตาม
ความเชื่อในทางศาสนาของวัดวาอาราม วัดบาทหลวงโรมันคาทอลิก หรือมัสยิดอิสลาม และรวมถึงบริเวณของ
สถานท่ีดังกล่าวด้วย เชน่ ที่ตั้งของมัสยิด โบสถ์ วิหาร กฏิสงฆ์ ศาลาการเปรียญ ฌาปนาสถาน และที่ธรณีสงฆ์
ท่ีมีลักษณะการใช้ประโยชน์ตามนัยดังกล่าว ส่วนสถานที่ที่มีไว้เพื่อการอย่างอื่น มิได้มีไว้เพ่ือปฏิบัติตามศาสน
บัญญัติ หรือปฏิบัติพิธีกรรมตามความเชื่อในทางศาสนา เช่น ท่ีตั้งโรงเรียน โรงพยาบาล โรงเล้ียงเด็ก เป็นต้น
ไม่ใช่ “ทีต่ ้ังศาสนสถาน” (หนังสือกรมท่ดี นิ ท่ี มท ๐๗๒๘ /ว ๑๑๔๒ ลงวนั ที่ ๑๐ พฤษภาคม ๒๕๔๔)

ขอ้ ๒๗ ท่ีดินของวัดและท่ีซ่ึงข้ึนต่อวัด แบ่งได้ ๓ ประเภท คือ (๑) ที่วัด หมายถึงท่ีซ่ึงต้ังวัดตลอดจนเขตของวัดนั้น
(๒) ทธ่ี รณีสงฆ์ หมายถึง ท่ีซึ่งเปน็ สมบัติของวัด (๓) ทีก่ ลั ปนา หมายถงึ ทซี่ ึง่ มีผู้อทุ ศิ แต่ผลประโยชน์ให้วัด หรือ
พระศาสนา(กรรมสิทธิ์ที่ดินยังเป็นของเจ้าของที่ดิน แต่มีจิตศรัทธายกผลประโยชน์อันเกิดจากท่ีดินน้ันให้แก่วัด)
(มาตรา ๓๓ แหง่ พระราชบญั ญตั ิคณะสงฆ์ พ.ศ. ๒๕๓๕)

ขอ้ ๒๘ เจา้ อาวาส เปน็ ผ้แู ทนวดั ในกจิ การท่ัวไป (มาตรา ๓๑ แห่งพระราชบัญญตั คิ ณะสงฆ์ พ.ศ. ๒๕๐๕ )
ขอ้ ๒๙ วดั บวรนิเวศวิหาร วดั ราชบพติ ร วัดเบญจมบพติ ร วัดราชประดิษฐ์ วัดเทพศริ นิ ทราวาส และวดั นเิ วศธรรมประวตั ิ

อยู่ในความปกครองของสํานักงานพระคลังขา้ งที่ สํานักพระราชวงั (หนังสือกรมท่ดี ิน ที่ ๔๒๗๘/๒๔๙๖ ลงวนั ท่ี ๒๔
สงิ หาคม พ.ศ.๒๔๙๖)
ข้อ ๓๐ “นิติกรรม” ตามมติคณะสังฆมนตรีครั้งที่ ๑/๒๔๙๖ เมื่อวันท่ี ๕ มกราคม ๒๔๙๖ หมายถึง การขอรังวัดรับโฉนดท่ีดิน
การขอสอบเขต การขอแบ่งแยก และการขอรบั รองเขตทีด่ นิ ของวดั การทํานิติกรรมเก่ยี วกบั ที่ดนิ ของวดั มติคณะสังฆมนตรี
ครั้งท่ี ๑/๒๔๙๖ เมื่อวันท่ี ๕ มกราคม ๒๔๙๖ และครง้ั ท่ี ๑๖/๒๕๒๘ ลงวนั ที่ ๒๐ มถิ ุนายน ๒๕๒๘ มีมตใิ ห้วัดในเขต กทม.
เขตเทศบาล หรือสุขาภิบาล ให้เจ้าอาวาสมอบฉันทะให้สํานักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติ หรือตัวแทนของสํานักงาน
พระพุทธศาสนาแห่งชาติเป็นผู้ดําเนินการแทน สําหรับวัดท่ีต้ังอยู่นอกเขตดังกล่าว ให้เจ้าอาวาสพิจารณาคัดเลือกทายก
ทายิกาแหง่ วดั นั้น อันอยใู่ นฐานะทค่ี วรแก่การเช่ือถอื มจี ํานวน ๒หรอื ๓ ทา่ น ใหเ้ ป็นผูด้ ําเนนิ การแทนเจ้าอาวาส
ขอ้ ๓๑ วดั บาทหลวงโรมนั คาทอลิค ไม่มีกฎหมายรับรองให้เป็นนติ ิบุคคล จึงไม่สามารถถอื สิทธิในท่ีดินในประเทศไทยได้
ดังนั้น การท่ีวัดบาทหลวงโรมันคาทอลิคจะถือสิทธิในที่ดิน จึงต้องให้มิซซังโรมันคาทอลิคซ่ึงเป็นนิติบุคคลตาม
พระราชบัญญัตวิ ่าดว้ ยลกั ษณะฐานะของวดั บาดหลวงโรมนั คาทอลคิ ในกรงุ สยาม ร.ศ.๑๒๘ ถือที่ดนิ ไว้แทนผู้แทน
ของมิซซงั โรมันคาทอลิก คอื มุขนายก หรอื มชิ อบ (เปน็ ประมขุ ) ปัจจบุ ันมซิ ซังทมี่ ีสภาพเป็นนติ บิ คุ คลมอี ยู่

๖๙

จํานวน ๒ แห่ง คือ มิซซังโรมันคาทอลิกกรุงเทพฯ และมิซซังโรมันคาทอลิกท่าแร่ – หนองแสง (คู่มือการขอ
ได้มาซึ่งท่ีดินของวัดบาทหลวงโรมันคาทอลิค หนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๒๒๙๔๕ ลงวันที่ ๒๗ สิงหาคม
๒๕๕๑)
ขอ้ ๓๒ มูลนิธิเก่ียวกับคริสตจักร หมายถึง มูลนิธิเก่ียวกับศาสนาคริสต์ทุกนิกายเช่น มูลนิธิเก่ียวกับคริสตจักรนิกาย
โปรแตสแตนท์ นิกายโรมนั คาทอลิค เป็นต้น หรือ ดาํ เนินกิจการเกี่ยวกบั การเผยแพร่ศาสนาคริสต์อยูด่ ้วย แม้จะ
ไม่ระบุวัตถุประสงค์ให้ปรากฏชัดแจ้งก็ตาม หรือได้รับเงินอุดหนุนจากองค์กรทางด้านศาสนาคริสต์จาก
ต่างประเทศ หรือการให้ทุนการศึกษาเฉพาะนักเรียนผู้นับถือศาสนาคริสตเ์ ท่านั้นหรือเป็นส่วนใหญ่แต่นักเรียนที่
นับถือศาสนาอื่นไม่ได้รับทุนฯ และดูตราสารของมูลนิธิในเรื่องการเลิกกิจการของมูลนิธิว่าถ้าเลิกแล้วทรัพย์สิน
ต่าง ๆ ตลอดจนการดําเนินการต่อไปให้ตกแก่มูลนิธิใดและมูลนิธิดังกล่าวเป็นมูลนิธิท่ีดําเนินการเก่ียวกับ
ครสิ ตจ์ ักรหรือไม่ (คู่มอื การขอได้มาซ่ึงที่ดนิ ของมูลนธิ ิเกี่ยวกับคริสตจักร หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๐๐๗๙๖
ลงวันท่ี ๑๒ มกราคม ๒๕๔๙)
ขอ้ ๓๓ การขอได้มาซึ่งทด่ี ินของมูลนิธิเกย่ี วกับคริสตจักร มูลนิธิต้องยอมรบั เงื่อนไข ๔ ข้อ คือ (๑) ต้องใช้ที่ดินที่ขอได้มา
ใหม่โดยมูลนธิ เิ อง และตามกจิ การท่ีขอภายในขอบวัตถุประสงค์ (๒) มลู นธิ ิตอ้ งเรม่ิ ใช้ท่ีดนิ เพื่อกิจการที่ขอภายใน
๑ ปี นับแต่วันท่ีได้รบั อนุญาต (ไม่ใช่วันจดทะเบยี นโอน) (๓) ถ้ามูลนิธิไมใ่ ชท้ ด่ี ินหรือไมป่ ฏิบตั ิตามเง่อื นไขดังกล่าว
ต้องจําหน่ายภายใน ๑ ปี นับแต่วันท่ีไม่ใช้หรือท่ีไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไข ถ้าไม่จําหน่ายภายในกําหนด จะยินยอม
ให้อธิบดีกรมที่ดินจัดจําหน่ายได้ตามกฎหมาย (๔) ถ้ามูลนิธิจะจําหน่ายที่ดินไม่ว่ากรณีใดๆ ก็ตาม จะต้องได้รับ
อนญุ าตจากอธบิ ดีกรมทด่ี นิ ก่อนเสมอ (หนังสือกรมท่ีดิน ด่วนมาก ท่ี มท ๐๖๑๐/ว ๒๐๓๐๐ ลงวนั ท่ี ๔ สงิ หาคม ๒๕๓๕)
ขอ้ ๓๔ ผู้แทนมูลนิธิเก่ียวกับคริสตจักร ดูจากตราสารหรือข้อบังคับของมูลนิธิว่า มอบให้ผู้ใดเป็นผู้แทนของมูลนิธิในการ
จดทะเบียนสิทธิและนติ ิกรรมตามมาตรา ๘๔ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน
ขอ้ ๓๕ มัสยดิ อสิ ลาม คือ สถานที่ประกอบพธิ กี รรมทางศาสนาอสิ ลาม หรือ เรียกวา่ "สุเหรา่ " ของชาวมุสลิม และเป็น
สถานทสี่ อนศาสนาอิสลาม ซ่ึงเป็นนิติบุคคลตามมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญตั ิมัสยดิ อิสลาม พ.ศ. ๒๔๙๐
ขอ้ ๓๖ การทํานิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินของมัสยิดให้คณะกรรมการอิสลามประจํามัสยิดมีมติมอบหมายให้กรรมการ
อิสลามประจํามัสยิด จํานวน ๓ คน เป็นผู้แทนประกอบด้วย อิหม่าม และกรรมการอื่นอีก จํานวน ๒ คน
เป็นผู้มอี ํานาจกระทําการแทนมัสยิด ถ้าอิหม่ามหรือกรรมการไม่สามารถปฏิบัติหน้าทีไ่ ด้ ให้แต่งต้งั กรรมการอื่น
ทําหน้าที่แทน (ระเบียบคณะกรรมการกลางอิสลามแห่งประเทศไทยว่าด้วยการจัดการทรัพย์สินและการจัดหา
ผลประโยชนข์ องสํานกั งานคณะกรรมการอิสลามประจําจังหวดั และมสั ยิด พ.ศ. ๒๕๔๒)
ขอ้ ๓๗ คาํ สง่ั กระทรวงมหาดไทย ที่ ๙๕/๒๕๔๖ ลงวนั ที่ ๒๐ มนี าคม ๒๕๔๖ รฐั มนตรวี า่ การกระทรวงมหาดไทยไดม้ อบ
อาํ นาจการส่งั อนญุ าตให้ได้มาซ่ึงที่ดนิ ของวัด มลู นิธิครสิ ตจักร มัสยดิ อสิ ลาม ดงั น้ี

ก. กรณีทด่ี นิ อยู่ในเขตกรงุ เทพมหานคร ใหอ้ ธิบดีกรมท่ดี ิน เปน็ ผูป้ ฏิบตั ิราชการแทน
ข. กรณที ่ดี ินอยใู่ นเขตจงั หวัดอ่ืน ให้ผู้ว่าราชการจงั หวดั เป็นผปู้ ฏบิ ตั ิราชการแทน
ข้อ ๓๘ กรณีวัดขอแลกเปล่ียนที่ดินกับเอกชนหรือกับวัดด้วยกัน คู่กรณีต้องเสนอเรื่องการแลกเปลี่ยนที่ดินกับสํานักงาน
พระพุทธศาสนาแห่งชาติดําเนินการตามอํานาจหน้าที่และขั้นตอนต่างๆให้ครบถ้วน ถ้าผลการพิจารณาให้วัด
แลกเปลี่ยนท่ีดินได้จะส่งเร่ืองให้กรมที่ดินพิจารณา กรมท่ีดินรับเรื่องแล้วส่งคืนจังหวัดเพื่อแจ้งคู่กรณีให้มาย่ืน
คําขอกบั พนักงานเจา้ หน้าท่เี พ่ือเขา้ สู่กระบวนงานวดั ขอได้มาซึ่งทด่ี นิ ตามมาตรา ๘๔ แหง่ ประมวลกฎหมายท่ีดนิ ต่อไป

๗๐

ข้อ ๓๙ กรณีเจ้าของท่ีดินได้ทําหนังสือสัญญายกที่ดินให้สร้างวัด ตามกฎกระทรวงฉบับท่ี ๑ (พ.ศ.๒๕๐๗) และได้ขอ
อนุญาตสร้างวดั ลงบนท่ีดนิ แปลงดังกล่าว ย่อมถือได้ว่าเจ้าของท่ีดินมีเจตนาอุทศิ ทีด่ ินแปลงดังกล่าว เพื่อใช้เปน็ ที่
สร้างวัด การแสดงเจตนาอุทิศท่ีดนิ ให้สร้างวดั ของเจ้าของท่ีดนิ ดงั กล่าว มีผลให้ท่ดี ินตกเป็นของแผ่นดินสําหรับใช้
เป็นท่ีสร้างวัดตามเจตนาของเจ้าของที่ดินผู้อุทิศทันที โดยไม่ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน
เจ้าหน้าท่ีแต่อย่างใด เจ้าของท่ีดินไม่มีสิทธิในท่ีดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป ถึงแม้ขณะยกให้ ยังไม่มีวัดเกิดข้ึน
เพราะยังไม่ไดส้ รา้ ง หรือสรา้ งแลว้ แต่สร้างยงั ไม่เสรจ็ ก็ตามทดี่ ินก็ยงั คงเป็นของแผ่นดินสําหรบั สร้างวัดอยู่เช่นเดิม
ต่อเมื่อวัดสร้างเสร็จและได้ประกาศตั้งวัดแล้ว ที่ดินจึงจะตกเป็นของวัดโดยสมบูรณ์นับแต่วันท่ี
กระทรวงศึกษาธกิ ารประกาศตง้ั วดั (คําพิพากษาศาลฎีกาที่ ๗๖๓๘/๒๕๓๘)

ข้อ ๔๐ ทธี่ รณีสงฆเ์ ป็นท่ีซ่งึ เป็นสมบตั ิของวดั ไม่ใชท่ ี่สาธารณสมบตั ิของแผ่นดินสาํ หรับพลเมืองใช้ร่วมกันตามมาตรา ๑๓๐๔ (๒)
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การให้ที่ดินแก่วัดเพ่ือเป็นท่ีธรณีสงฆ์ ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ
พนักงานเจา้ หน้าทตี่ ามมาตรา ๕๒๕ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จึงจะมีผลสมบูรณต์ ามกฎหมาย ดังนนั้ เม่ือ
เจ้าของท่ีดินผู้ให้ยังมิได้ดาํ เนนิ การจดทะเบยี นการให้ต่อพนักงานเจา้ หนา้ ที่ แมจ้ ะมีการแสดงเจตนาโดยชัดแจง้ โดยมกี าร
ทําคําขอจดทะเบียน และผู้ว่าราชการจังหวัดในฐานะปฏิบัติราชการแทนรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้มีคําส่ัง
อนุญาตให้วัดรับให้ที่ดินแปลงดังกล่าวได้ ก็ไม่มีผลทําให้การให้นั้นมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย กรรมสิทธิ์ในท่ีดินแปลง
ดังกล่าว ยังคงอยู่ท่ีเจ้าของท่ีดิน และยังไม่ตกเป็นที่ธรณีสงฆ์ตามมาตรา ๓๓ (๒) แห่งพระราชบัญญัติคณะสงฆ์
พ.ศ. ๒๕๐๕ แต่อย่างใด (บันทึกสํานักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา เร่ือง การยกเลิกการรับให้ท่ีธรณีสงฆ์ เรื่องเสร็จ
ท่ี ๑๕๓๔/๒๕๕๘)

ข้อ ๔๑ ทรัพย์สินของพระภิกษุที่ได้มาในระหว่างเวลาที่อยู่ในสมณเพศ เมื่อพระภิกษุน้ันถึงแก่มรณภาพให้ตกเป็นสมบัติ
ของวดั ทเี่ ปน็ ภมู ิลําเนาของพระภิกษนุ ั้น เว้นไว้แต่พระภิกษุนั้นจะได้จําหนา่ ยไปในระหว่างชีวิตหรือโดยพินัยกรรม
(มาตรา ๑๖๒๓)

ข้อ ๔๒ มูลนิธิส่งเสริมศีลธรรมอิสลามไม่อยู่ภายใต้บังคับของมาตรา ๘๔ แห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน เพราะตาม
บทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวมีข้อความชัดเจนว่า เฉพาะวัดในพระพุทธศาสนา วัดบาทหลวงโรมันคาธอลิค
มูลนธิ เิ กี่ยวกับครสิ ต์จักรและมสั ยดิ อสิ ลามเท่านั้น ทตี่ อ้ งได้รบั อนุญาตจากรัฐมนตรใี นการได้มาซงึ่ ทด่ี ิน
(คาํ พพิ ากษาศาลฎีกาท่ี ๔๖๗๖/๒๕๔๓)

------------------------------------------