หลักกฎหมายทเ่ี ก่ียวข้องกับการจดทะเบียนสิทธแิ ละนิติกรรม
ชดุ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์
วา่ ด้วยการโอนและการก่อภาระผกู พันในอสังหารมิ ทรพั ย์
สารบญั ๒
เร่ือง หน้า
๑. ขาย ๑
๒. ขายฝาก ๖
๓. แลกเปลยี่ น ๑๒
๔. ให้ ๑๔
๕. เช่า ๑๙
๖. จานอง ๒๕
๗. ภาระจายอม ๓๗
๘. สทิ ธิอาศยั ๔๒
๙. สิทธเิ หนือพน้ื ดิน ๔๔
๑๐. สิทธิเก็บกนิ ๔๖
๑๑. ภาระตดิ พันในอสงั หาริมทรัพย์ ๔๙
ขาย
ความหมาย
ซื้อขาย คือ สญั ญาซ่ึงบคุ คลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง
เรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา ๔๕๓)
กฎหมายและระเบยี บที่เกย่ี วขอ้ ง
๑. ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๔๕๓ - ๔๙๐
๒. ระเบียบกรมที่ดิน ว่าดว้ ยการจดทะเบียนสิทธแิ ละนติ กิ รรมเก่ียวกบั การขายท่ีดินและอสงั หาริมทรพั ยอ์ ืน่
พ.ศ. ๒๕๔๓ ลงวนั ท่ี ๒๐ พฤศจิกายน พ.ศ. ๒๕๔๓
๓. ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายที่ดินและ
อสังหาริมทรัพย์อน่ื (ฉบบั ท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๔๕ ลงวันท่ี ๑๖ ตลุ าคม พ.ศ. ๒๕๔๕
สาระสาคญั
หลักประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ ท่ีระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกี่ยวกบั การขายท่ดี นิ และอสงั หารมิ ทรพั ย์ พ.ศ. ๒๕๔๓ นามาวางเปน็ แนวทางปฏิบตั ิ
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ ระเบียบกรมทด่ี ิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิ ฯ
ซอ้ื ขายนนั้ คือ สัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ข้อ ๑๔.๑ กรณีมีผู้มาขอจดทะเบียนขายท่ีดิน
ผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีก ทง้ั แปลง หรอื ขายอสงั หารมิ ทรพั ยใ์ ดทัง้ หมด ไม่ว่าทีด่ นิ
ฝ่ายหน่ึงเรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคา หรืออสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีผู้ถือกรรมสิทธ์ิคนเดียว
ทรพั ยส์ ินนนั้ ให้แกผ่ ้ขู าย (มาตรา ๔๕๓) หรือหลายคน ใหเ้ ขียนช่ือประเภทวา่ “ขาย”
ข้อ ๑๔.๒ กรณีเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์
มีหลายคน แต่เจ้าของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์บางคน
มาขอจดทะเบียนขายที่ดินและหรืออสังหาริมทรัพย์
เฉพาะส่วนของตน เชน่ ก. และ ข. มีช่ือเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์
ที่ดินร่วมกัน ก. มาขอจดทะเบียนขายที่ดินเฉพาะส่วน
ของตนแก่ ค. เท่านั้น ส่วนของ ข. ยังคงมีอยู่ตามเดิม
ใหเ้ ขียนชื่อประเภทวา่ “ขายเฉพาะสว่ น”
การซ้ือขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทาเป็น ข้อ ๔ เมื่อมีผู้แสดงความประสงค์ขอจดทะเบียน
หนงั สอื และจดทะเบียนตอ่ พนักงานเจา้ หน้าทเ่ี ป็นโมฆะ สิทธิและนิติกรรมซ้ือขายท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์
วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป อย่างอ่ืน ให้บุคคลน้ันยื่นคาขอตามแบบ ท.ด. ๑
ทั้งซื้อขายแพและสตั วพ์ าหนะดว้ ย (มาตรา ๔๕๖) สาหรับท่ีดนิ ทมี่ ีโฉนดที่ดิน หรือแบบ ท.ด. ๑ ก สาหรับ
ท่ีดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน
ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมหลักฐานสาหรับท่ีดิน
หรอื หนังสือแสดงสิทธิในที่ดนิ และหลกั ฐานอื่นทีเ่ ก่ยี วข้อง
การสอบสวนกอ่ นการจดทะเบยี น ๒
ตามระเบียบฯ
การสอบสวน
ข้อ ๕
ความประสงค์ในการจดทะเบียนสิทธิและความสามารถของคู่กรณีความสมบูรณ์ ขอ้ ๖
แห่งนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อกาหนดสิทธิในท่ีดิน ขอ้ ๗
การหลกี เล่ยี งกฎหมายราคาซ้ือขายท่ีแท้จรงิ การชาระราคาซื้อขาย การชาระภาษี ข้อ ๘
บารุงทอ้ งที่
ข้อ ๙
สอบสวนผู้ขายว่าเป็นเจ้าของท่ีแท้จริง ให้ผู้ซ้ือให้ถ้อยคายืนยันว่าผู้ขาย ขอ้ ๑๑, ๒๓
เป็นเจ้าของท่แี ทจ้ รงิ และยินยอมรับผดิ ชอบความเสียหายต่าง ๆ ท่ีจะเกิดจากความผิดพลาด
เพราะผดิ ตัวเจา้ ของท่ดี ิน ขอ้ ๑๒
สอบสวนคู่กรณีให้ทราบว่าที่ดินท่ีซ้ือขายเป็นท่ีดินประเภทใด มีการเช่าทานา
หรือไม่ หากมีการเช่าเพ่ือทานาผู้ขายต้องดาเนินการตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดิน
เพอื่ เกษตรกรรม พ.ศ. ๒๕๒๔
(๔) การสอบสวนเก่ียวกับสิ่งปลูกสร้างให้จดลงไว้ในคาขอจดทะเบียนสิทธิและ
นติ ิกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) ดงั น้ี
(ก) กรณที ด่ี นิ ท่ขี ายเป็นท่ีว่างใหร้ ะบวุ า่ “ไมม่ สี ่ิงปลูกสรา้ ง”
(ข) กรณีสิ่งปลูกสร้างในที่ดินเป็นของเจ้าของท่ีดินท่ีขายและเจ้าของที่ดิน
ประสงค์จะจดทะเบียนขายส่ิงปลูกสร้างน้ันรวมกับที่ดิน ให้ระบุชนิดของส่ิงปลูกสร้าง
และความประสงคข์ องผู้ขายลงไว้
(ค) กรณีส่ิงปลูกสร้างในที่ดินเป็นของผู้ท่ีจะรับโอนท่ีดินอยู่ก่อนแล้วหรือ
เป็นของบุคคลภายนอกโดยมีหลักฐานการแสดงความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างน้ัน
ให้ระบุว่า “ขายเฉพาะที่ดินส่วนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินเป็นของผู้ซื้อหรือเป็นของ
บุคคลภายนอกอยู่กอ่ นแลว้ (แลว้ แตก่ รณี)”
แต่ถ้าไม่มีหลักฐานพอที่จะเชื่อถือได้ว่าผู้ท่ีจะซ้ือที่ดิน หรือบุคคลภายนอก
เป็นเจ้าของส่ิงปลูกสร้างนั้น ให้ประเมินราคาเฉพาะที่ดินเพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียม
การจดทะเบียนและจดทะเบียนโอนเฉพาะที่ดินโดยให้ระบุว่า “ขายเฉพาะที่ดิน
ไมเ่ กย่ี วกบั ส่งิ ปลกู สรา้ งในทีด่ นิ ”
(๕) ในกรณีที่เห็นเป็นการสมควร เจ้าพนักงานท่ีดินจะให้ผู้ขอจดทะเบียน
นาพนักงานเจ้าหน้าท่ีไปตรวจสภาพท่ีดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ขอจดทะเบียน
โดยผูข้ อจดทะเบียนเปน็ ผอู้ อกคา่ ใชจ้ ่ายกไ็ ด้
การลงลายมือช่ือของผู้ขอในคาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด. ๑, ท.ด. ๑ ก)
ให้เปน็ ไปตามท่ีบญั ญัติไวใ้ นประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๙
หา้ มพนักงานเจ้าหน้าทีน่ าแบบพิมพท์ ย่ี งั ไมไ่ ด้กรอกขอ้ ความใหผ้ ้ขู อลงนามในแบบพมิ พ์
๓
การสอบสวน ตามระเบียบฯ
ข้อ ๑๓
กรณีผู้ขอไม่สามารถลงลายมือชื่อได้ให้พิมพ์ลายน้ิวมือของบุคคลดังกล่าวลงไว้
แทนการลงลายมือช่ือ โดยพิมพ์น้ิวหัวแม่มือซ้ายลงไว้ให้เห็นเส้นลายมือชัดเจน ข้อ ๑๗, ๒๑
แลว้ เขยี นกากับว่าเปน็ ลายนวิ้ หวั แม่มือซ้ายของผู้ใด หากหัวแม่มือซ้ายของผู้ขอพิการหรือ
ลบเลือนให้ใช้ลายพิมพ์หัวแม่มือขวาแทนแล้วหมายเหตุไว้ด้วยว่าเป็นลายน้ิวหัวแม่มือ ข้อ ๑๘
ขวาของผใู้ ด ถา้ ในชอ่ งลงลายมือช่ือของผู้ขอไม่มีเนื้อท่ีเพียงพอ ให้พิมพ์ลายน้ิวมือ ข้อ ๑๙
ของผูข้ อไวใ้ นทีว่ า่ งแหง่ อื่นในคาขอนัน้ กไ็ ด้ แต่ให้มีเครื่องหมาย เช่น ลูกศรชี้ไปให้รู้ว่า ขอ้ ๒๒
เปน็ ลายนิ้วมอื ของผใู้ ด ข้อ ๒๒ วรรคสอง
ก่อนลงนามจดทะเบียนและประทับตราตาแหน่งในหนังสือสัญญารวมทั้ง
สารบญั จดทะเบยี น พนกั งานเจ้าหนา้ ทีจ่ ะตอ้ งดาเนนิ การ ดงั นี้
(๑) ตรวจสอบสาระสาคัญที่พนักงานเจ้าหน้าท่ีได้สอบสวนจดลงไว้ หรือผู้ขอ
จดทะเบียนกรอกข้อความไว้ในคาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมและเอกสาร
ทผ่ี ้ขู อจดทะเบียนนามายนื่ พรอ้ มคาขอใหเ้ ปน็ การถูกตอ้ ง
(๒) ตรวจสอบสารบบประวตั ิความเปน็ มาของท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์ท่ีผู้ขอ
ประสงค์จะจดทะเบียนขาย ช่ือเจ้าของท่ีดิน อายุ ช่ือบิดามารดา ลายมือช่ือและ
หรือลายพิมพ์น้ิวมือของผู้ขอจดทะเบียนในคาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหรือ
ในหนงั สอื มอบอานาจแล้วแต่กรณี โดยตรวจสอบให้ตรงกับหลักฐานเดิมในสารบบ
กรณีลายมือช่ือของผู้ขอจดทะเบียนผิดเพ้ียนจากลายมือช่ือเจ้าของในสารบบเดิมมาก
ควรให้ผู้ขอจดทะเบียนพยายามลงลายมือช่ือให้ตรงกับลายมือชื่อในสารบบเดิม
หากผู้ขอจดทะเบียนยังลงลายมือช่ือผิดเพ้ียนจากเดิมแต่ผู้ขอจดทะเบียนเป็นผู้ที่
พนกั งานเจ้าหน้าที่รจู้ กั กใ็ หพ้ นกั งานเจา้ หน้าทด่ี าเนนิ การต่อไปได้ หากพนักงานเจ้าหน้าที่
ไม่รู้จักตัวผู้ขอจดทะเบียนควรขอหลักฐานที่เช่ือถือได้จากผู้นั้นมาตรวจสอบเพิ่มเติม
จนเป็นท่เี ช่อื ได้ว่าผู้ขอจดทะเบียนเป็นเจ้าของท่ีแท้จริง หรือให้ผู้ท่ีเชื่อถือได้รับรอง
ว่าผู้ขอจดทะเบียนเป็นเจ้าของท่ีแท้จริงเสียก่อน สาหรับกรณีไม่มีลายมือชื่อหรือ
ลายพิมพ์น้ิวมือของเจ้าของในสารบบ ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนเช่นเดียวกับ
ท่ีได้กลา่ วมาข้างตน้
(๓) ตรวจสอบบัญชีอายัดว่ามีการอายัดที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อ่ืน
ท่ผี ู้ขอประสงคจ์ ะจดทะเบยี นหรอื ไมป่ ระการใด
(๔) ตรวจการห้ามโอนว่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นที่ผู้ขอประสงค์จะ
จดทะเบียนมีกฎหมายใดบัญญัตเิ ปน็ การหา้ มโอนไว้หรอื ไมป่ ระการใด
(๕) ห้ามพนักงานเจ้าหน้าที่ดาเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในกรณี
ผขู้ อไม่ไดล้ งลายมือช่อื ในชั้นยืน่ คาขอและสอบสวนต่อพนักงานเจา้ หน้าท่ี
(๖) การจัดทาคาขอ (ท.ด. ๙) การจดสาระสาคัญการสอบสวนตาม ท.ด. ๑
หรือ ท.ด. ๑ ก หนังสือสัญญาและการบันทึกในสารบัญจดทะเบียน ให้ถือปฏิบัติได้
ตามตัวอย่างท้ายระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
๔
การสอบสวน ตามระเบยี บฯ
เกี่ยวกับการขายท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์อ่ืน พ.ศ. ๒๕๔๓ ลงวันที่ ๒๐
พฤศจกิ ายน พ.ศ. ๒๕๔๓
(๗) การเขียนช่ือคู่กรณีในข้อ ๒ และข้อ ๓ ของ ท.ด. ๑ หรือ ท.ด. ๑ ก ขอ้ ๑๕
ให้ถือปฏิบัติตามตัวอย่างท้ายระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการเขียนช่ือผู้ขอในคาขอ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามแบบ ท.ด. ๑ หรือ ท.ด. ๑ ก พ.ศ. ๒๕๔๗
ลงวนั ที่ ๒๔ พฤษภาคม พ.ศ. ๒๕๔๗
การประกาศกรณีผู้ขอจดทะเบียนซ้ือขายท่ีดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน ข้อ ๑๖
หรอื หนงั สอื รบั รองการทาประโยชน์ตามแบบ น.ส. ๓ ก. หรือขายอสังหารมิ ทรัพย์อย่างอื่น
ในที่ดินดังกล่าว หรือขายอสังหาริมทรัพย์อื่นในท่ีดินที่มีโฉนดท่ีดิน ใบไต่สวน
หรอื หนังสือรบั รองการทาประโยชน์ตามแบบ น.ส. ๓ ก. ในกรณีไม่รวมกับทีด่ นิ ดงั กล่าว
ใหป้ ระกาศมีกาหนด ๓๐ วัน ตามข้อ ๕ แห่งกฎกระทรวงฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)
ออกตามความในพระราชบญั ญัตใิ ห้ใชป้ ระมวลกฎหมายท่ดี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗ แก้ไขเพิ่มเติม
โดยกฎกระทรวงฉบับท่ี ๓๕ (พ.ศ. ๒๕๓๑) ออกตามความในพระราชบัญญัติ
ให้ใชป้ ระมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗
(๑) กรณตี กลงซอื้ ขายกนั ใหท้ าในรปู แบบหนังสือสัญญาตามแบบของทางราชการ ข้อ ๒๐
เก็บไว้ ณ สานักงานท่ีดิน ๑ ฉบับ มอบให้แก่ผู้ซ้ือ ๑ ฉบับ ส่วนกรณีศาลมีคาส่ัง
หรือคาพิพากษาให้ขาย ให้ผู้ได้มายื่นคาขอ ท.ด. ๙ โดยบรรยายข้อความในคาขอ
ตามนัยคาส่ังหรือคาพิพากษาของศาลแล้วแต่กรณี โดยไม่ต้องทาสัญญาเว้นแต่
ศาลจะสั่งให้ทาสญั ญาดว้ ย ส่วนคาขอฯ ท.ด. ๑ หรือ ท.ด. ๑ ก ให้เป็นรายงาน
การเปลี่ยนแปลงทางทะเบยี น
(๒) ให้ผู้ซ้ือรับรองว่าผู้ขายเป็นผู้ที่ตนได้ติดต่อและรู้ว่าเป็นเจ้าของอันแท้จริง
หากผิดพลาดตนยนิ ยอมรับผิดชอบ ถ้าผู้ซื้อไม่ยินยอม ให้สอบสวนพิจารณาเสนอเร่ือง คาสง่ั กรมท่ีดนิ ที่ ๕/๒๕๐๗
ตามลาดับโดยหมายเหตุไว้หลังหนังสือสัญญาที่ทากัน ว่าผู้ซื้อได้ทราบข้อสังเกตแล้ว ลงวันท่ี ๓๐ ตลุ าคม
แต่ไม่ยอมรับทราบ โดยมีพยานรู้เห็นสองคน การซื้อขายให้สอบถามผู้ซ้ือว่าได้ติดต่อ ๒๕๐๗ แก้ไขเพ่ิมเติม
กับเจา้ ของท่ดี ิน ตลอดจนการสืบสวนประวัติความเป็นมาของที่ดินด้วยแบบบันทึก โดยคาส่งั กรมที่ดนิ ท่ี
ถ้อยคายินยอมรบั ผิดชอบของผ้ซู ือ้ ใหเ้ ขยี นหรอื พิมพ์ที่หลังหนังสือสัญญาที่จดทะเบียนน้ัน ๒๑๙/๒๕๒๐ ลงวนั ที่
โดยให้ถอ้ ยคาดังต่อไปน้ี ๒๑ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๒๐
“ข้าพเจ้าผู้ซื้อขอยืนยันว่า ในการทาสัญญานี้ ข้าพเจ้าได้ติดต่อกับเจ้าของ
ท่ดี ินโดยตรง ได้มกี ารตกปากลงคาสัญญากันมาอย่างแน่นอนแล้ว จึงมาทาสัญญา
และขอจดทะเบียน หากเกิดการผิดพลาดเพราะผิดตัวเจ้าของท่ีดิน ข้าพเจ้า
ขอรบั ผิดชอบเองทง้ั ส้นิ ไมเ่ กี่ยวแกพ่ นักงานเจา้ หน้าทแ่ี ต่อยา่ งใด”
พนักงานเจ้าหน้าที่ได้อ่านข้อความข้างบนน้ีให้ข้าพเจ้าฟังโ ดยตลอดแล้ ว
ขา้ พเจ้าทราบและเข้าใจข้อความดงั กล่าวดแี ลว้ จงึ ได้ลงลายมือช่ือหรือลงลายพิมพ์น้ิวมือ
ไว้เป็นสาคัญตอ่ หนา้ พยานและพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี
๕
การสอบสวน ตามระเบยี บฯ
ลงช่อื …………...……….………..ผซู้ ้อื
ลงชอื่ …………………….……..พยาน
ลงช่อื ………………….………..พยาน
ต่อหนา้ ………………………...พนักงานเจ้าหน้าที่”
(๓) การทาสัญญาซื้อขาย ท้ังสองฝ่ายตกลงยินยอมกันโดยชาระเงินให้แก่กัน หนงั สือกรมทะเบียนท่ีดนิ
แต่ครึ่งหน่ึงก่อน หรือยังไม่ชาระเงนิ กันในเวลาที่ทาสัญญา จะชาระกันภายหลังก็ดี กระทรวงเกษตราธิการที่
หรอื จะขอผลดั สง่ เงินในคราวเดียวกัน หรือหลายครั้งก็ดี ให้ทากันได้แต่ให้มีข้อสัญญา ๑๘๔/๗๘๕๔ ฉบบั ลงวันที่
ตามที่ตกลงกันไว้ให้ชัดเจน ส่วนจานวนเงินเมื่อไม่นามาชาระต่อหน้าเจ้าพนักงาน ๕ ตุลาคม ๒๔๕๙
โดยทงั้ สองฝ่ายได้รบั ว่าชาระเงนิ กนั เสรจ็ แล้วกใ็ หท้ าได้
(๔) การบันทึกถ้อยคายินยอมรับผิดชอบของผู้ซ้ือที่ดิน จะโดยวิธีใดก็ตาม หนังสือกรมท่ีดนิ ท่ี มท
ขอให้ชดั เจนอ่านงา่ ยทกุ ตวั อักษร ๐๖๐๘/๔๓๑๕ ลงวันที่
๒๓ มิถนุ ายน ๒๕๐๘
ค่าธรรมเนยี ม ค่าภาษเี งินไดห้ ัก ณ ทจี่ า่ ย ค่าภาษีธรุ กิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
ประเภท การเรียกเกบ็ /อตั รา
ค่าธรรมเนยี ม
ค่าภาษีหกั ณ ที่จ่าย ๒% ของราคาประเมินทนุ ทรัพย์
- ๑% ของราคาประเมินหรือราคาทนุ ทรพั ยท์ ส่ี ูงกว่า (กรณนี ิตบิ ุคคล)
ค่าภาษีธรุ กจิ เฉพาะ - เสียอัตราก้าวหน้า โดยคานวณจากราคาประเมินตามวิธีการท่ีกาหนด
ค่าอากรแสตมป์ ในประมวลรัษฎากร (กรณบี คุ คลธรรมดา)
๓.๓% (รวมภาษีทอ้ งถ่นิ ) ของราคาประเมินหรอื ราคาทุนทรพั ยท์ ่สี ูงกวา่
๐.๕% ของราคาประเมนิ หรือราคาทุนทรัพยท์ ่ีสูงกว่า
๖
ขายฝาก
ความหมาย
ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย
อาจไถ่ทรพั ย์นน้ั คนื ได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๔๙๑)
กฎหมายและระเบียบทเ่ี กี่ยวขอ้ ง
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๔๙๑ - ๕๐๒
- ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝากที่ดินและ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน พ.ศ. ๒๕๔๙ ลงวนั ท่ี ๑๓ กันยายน พ.ศ. ๒๕๔๙
สาระสาคญั
หลกั ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ ที่ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกี่ยวกับการขายฝากท่ดี ินและอสังหารมิ ทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๔๙ นามาวางเปน็ แนวทางปฏบิ ตั ิ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระเบียบกรมทีด่ ินฯ
ขายฝากน้ัน คือสัญญาซ้ือขายซ่ึง ขอ้ ๑๒
กรรมสิทธ์ิในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ ๑) กรณีเจ้าของท่ีดินมาขอจดทะเบียนขายฝากท่ีดินทั้งแปลงหรือ
โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้น ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ใดท้ังหมด ไม่ว่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น
คืนได้ (มาตรา ๔๙๑) จะมีผู้ถือกรรมสิทธิ์คนเดียวหรือหลายคนทุกคน ขายพร้อมกัน
ให้เขียนชื่อประเภทว่า “ขายฝากมกี าหนด….ป”ี
๒) กรณีเจ้าของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์มีหลายคน
แต่เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น บางคนมาขอจดทะเบียน
ขายฝากเฉพาะส่วนของตน ให้เขียนชื่อประเภทว่า “ขายฝาก
เฉพาะสว่ นมกี าหนด…..ปี
ในกรณีท่ีมีการไถ่ทรัพย์สินซ่ึงขายฝาก ข้อ ๒๓ กรณีผู้ขายฝากได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสานักงาน
ภายในเวลาที่กาหนดไว้ในสัญญาหรือ วางทรัพย์ภายในกาหนดเวลาไถ่ โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ท่ีได้วางไว้
ภายในเวลาที่กฎหมายกาหนด หรือผู้ไถ่ ตามนัยมาตรา ๔๙๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว
ได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสานักงาน ผู้ขายฝากสามารถนาหลักฐานการวางทรัพย์ดังกล่าว พร้อมด้วย
วางทรัพย์ภายในกาหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิ หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่จากขายฝากต่อ
ถอนทรัพย์ท่ีได้วางไว้ ให้ทรัพย์สินซ่ึงขายฝาก พนักงานเจ้าหน้าท่ีแต่เพียงฝ่ายเดียวได้ โดยไม่จาเป็นต้องนา
ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาท่ีผู้ไถ่ หลกั ฐานเป็นหนังสือจากผู้รับซื้อฝากมาแสดงว่า ได้มีการไถ่แล้ว
ได้ชาระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ตามนัยมาตรา ๘๐ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน อีกแต่อย่างใด
แลว้ แตก่ รณี (มาตรา ๔๙๒) ถ้าผู้ขายฝากนาหลักฐานการวางทรัพย์โดยสละสิทธิถอนทรัพย์
ท่ีได้วางไว้มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีเพ่ือขอจดทะเบียนไถ่
จากขายฝาก แต่ไม่ได้นาหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาแสดง
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีหมายเหตุกลัดติดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิ
ในท่ีดินฉบบั สานักงานทด่ี นิ และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงกรณีท่ี
ผู้ขายฝากได้วางทรัพย์ตามนัยมาตรา ๔๙๒ แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์ ท้ังน้ี เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้รับซ้ือฝากซึ่งมิใช่
เจ้าของกรรมสิทธิ์แล้วทาการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมใด ๆ
ต่อไปอีก ยกเวน้ ขอจดทะเบยี นไถ่จากขายฝากเทา่ นน้ั
๗
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ ระเบยี บกรมทดี่ นิ ฯ
ในการขายฝาก คู่สัญญาจะตกลงกัน ขอ้ ๑๐ ให้พนกั งานเจ้าหน้าท่สี อบสวนคู่สัญญาให้ได้ความชัดแจ้ง
ไม่ให้ผู้ซ้ือจาหน่ายทรัพย์สินซึ่งขายฝากก็ได้ ว่าได้ตกลงกันให้ผู้รับซ้ือฝากจาหน่ายทรัพย์สินท่ีขายฝากได้หรือไม่
ถ้ า แ ล ะ ผู้ ซื้ อ จ า ห น่ า ย ท รั พ ย์ สิ น น้ั น และให้บันทึกข้อตกลงนั้นไว้ให้ปรากฏในคาขอจดทะเบียนสิทธิ
ฝ่าฝืนสัญญาไซร้ ก็ต้องรับผิดต่อผู้ขาย และนิติกรรมฯ (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในหนังสือสัญญาขายฝาก
ความเสียหายใด ๆ อันเกิดแต่การนั้น ให้ถูกต้องตรงกัน กรณีที่คู่สัญญาตกลงกันให้ผู้รับซื้อฝากจาหน่าย
(มาตรา ๔๙๓) ทรัพย์สินที่ขายฝากได้เมื่อผู้รับซื้อฝากประสงค์จะทานิติกรรม
โอนทรัพย์สินท่ีรับซื้อฝาก ให้พนักงานเจ้าหน้าที่บันทึกถ้อยคา
ของผู้รับซ้ือฝากเดิมว่า พนักงานเจ้าหน้าท่ีได้แจ้งให้ผู้รับซ้ือฝาก
บอกกลา่ วการโอนน้ใี หผ้ ้ขู ายฝากทราบแล้ว
ห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝาก ข้อ ๘ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนและระบุกาหนดเวลาไถ่คืน
เมือ่ พน้ เวลาดังจะกล่าวต่อไปน้ี ตามสัญญาลงไว้ต่อท้ายคาว่า “ขายฝาก” ในคาขอจดทะเบียน
(๑) ถา้ เป็นอสังหาริมทรัพย์ กาหนด สิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) ในสัญญาขายฝากและ
สิบปีนับแตเ่ วลาซือ้ ขาย
ช่องประเภทการจดทะเบียนในสารบัญจดทะเบียนโดยจะ
(๒) ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ กาหนด
สามปนี ับแต่เวลาซือ้ ขาย (มาตรา ๔๙๔) กาหนดเวลาขายฝากกันเท่าใดก็ได้ แต่ต้องไม่เกินสิบปีนับแต่
เวลาขายฝาก
ถ้าใ น สัญ ญ า มีก า ห น ด เ ว ล า ไ ถ่
เกินไปกว่าน้ัน ให้ลดลงมาเป็นสิบปีและ
สามปีตามประเภททรัพย์ (มาตรา ๔๙๕)
กาหนดเวลาไถ่นั้น อาจทาสัญญา ข้อ ๑๒
ขยายกาหนดเวลาไถ่ได้ แต่กาหนดเวลาไถ่ (๙) กรณผี ขู้ ายฝากและผ้รู บั ซือ้ ฝากตกลงกนั ขยายกาหนดเวลาไถ่
รวมกันท้ังหมด ถ้าเกินกาหนดเวลาตาม ภายในกาหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยผู้ขายฝากและ
มาตรา ๔๙๔ ให้ลดลงมาเป็นกาหนดเวลา ผู้รับซื้อฝากจะตกลงขยายกาหนดเวลาไถ่กันก่ีคร้ังก็ได้ แต่
กาหนดเวลาไถ่รวมกันทง้ั หมดจะต้องไม่เกินสิบปี กรณีนี้ให้เขียน
ตามมาตรา ๔๙๔ การขยายกาหนดเวลา ช่ือประเภทว่า “ขยายกาหนดเวลาไถ่จากขายฝากครั้งที่.....
ไถ่ตามวรรคหนึ่งอย่างน้อยต้องมีหลักฐาน กาหนด……)”
เป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ ถ้าเป็น
ข้อ ๒๒ หนังสือหรือหลักฐานที่จะนามาจดทะเบียนหรือ
ทรัพย์สินซึ่งการซ้ือขายกันจะต้องทาเป็น จดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เก่ียวกับการขยายกาหนดเวลาไถ่
หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน ตามมาตรา ๔๙๖ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
เจ้าหน้าที่ ห้ามมิให้ยกการขยายเวลาขึ้น ต้องเป็นหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือท่ีได้ทาข้ึนก่อนสิ้นสุด
เป็นขอ้ ต่อส้บู ุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดย กาหนดเวลาไถต่ ามสญั ญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกาหนดเวลาไถ่
เสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จด คร้งั สดุ ทา้ ย แล้วแต่กรณี
ทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว เว้นแต่จะได้นา การขยายกาหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากที่ดินหรือ
หนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือดังกล่าว อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนในท่ีดิน ผู้รับซ้ือฝากและผู้ขายฝาก
จะตอ้ งมาดาเนนิ การจดทะเบียนพร้อมกันท้ังสองฝ่าย ผู้ขายฝาก
ไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงาน จะนาหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือช่ือผู้รับซ้ือฝาก
เจ้าหน้าที่ (มาตรา ๔๙๖) มาจดทะเบียนหรอื จดแจง้ ตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ทีแ่ ต่เพยี งฝา่ ยเดยี วไมไ่ ด้
กรณผี ขู้ ายฝากและผู้รบั ซือ้ ฝากมาขอจดทะเบียนขยายกาหนดเวลาไถ่
๘
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ ระเบยี บกรมทด่ี นิ ฯ
ภายในกาหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก พนักงานเจ้าหน้าที่
สามารถดาเนินการจดทะเบียนขยายกาหนดเวลาไถ่ได้แม้ไม่มีหนังสือ
หรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝากมาแสดง แต่ถ้า
เป็นกรณีมาขอจดทะเบียนขยายกาหนดเวลาไถ่เมื่อพ้นกาหนดเวลาไถ่
ตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกาหนดเวลาไถ่ครั้งสุดท้ายแล้ว
ตอ้ งมหี นังสือ หรอื หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือช่ือผู้รับซื้อฝาก
ที่ได้ทาขึ้นก่อนส้ินสุดกาหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากหรือ
สัญญาขยายกาหนดเวลาไถ่ครั้งสุดท้ายมาแสดง พนักงาน
เจา้ หน้าที่จงึ สามารถดาเนนิ การจดทะเบยี นขยายกาหนดเวลาไถไ่ ด้
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนให้ได้ความชัดเจนว่าในการ
ขยายกาหนดเวลาไถ่จากขายฝากมีหรือไม่มีหนังสือหรือหลักฐาน
เป็นหนังสือลงลายมือช่ือผู้รับซื้อฝากมาแสดงต่อพนักงาน
เจ้าหน้าที่ แล้วให้ทาเคร่ืองหมาย ใน ( ) หน้าข้อความ
มีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซื้อฝาก
ฉบับลงวันท่ี…. เดือน….. พ.ศ. …… หรือหน้าข้อความไม่มีหนังสือ
หรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับซ้ือฝากในหนังสือ
สญั ญาขยายกาหนดเวลาไถ่จากขายฝากดว้ ย
ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะตกลงขยายกาหนดเวลาไถ่
กันกี่คร้ังก็ได้ แต่กาหนดเวลาไถ่รวมกันท้ังหมดต้องไม่เกินกาหนด
ตามที่มาตรา ๔๙๔ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
บญั ญัติไว้ กล่าวคอื ในกรณที ท่ี รพั ยส์ นิ ที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์
กาหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินสิบปีนับแต่วันทาสัญญา
ขายฝาก เชน่ นาย ก. ขายฝากท่ดี ินไวก้ ับ นาย ข. กาหนดเวลาไถ่
ภายใน ๕ ปี นับแต่วันทาสัญญาขายฝาก คือวันที่ ๑๖
เมษายน ๒๕๔๑ ต่อมาทั้งสองฝ่ายตกลงขยายกาหนดเวลาไถ่
ตอ่ ไปอกี ๕ ปี สัญญาขายฝากกต็ อ้ งครบกาหนดเวลาไถ่ในวันท่ี
๑๖ เมษายน ๒๕๕๑ เป็นตน้
ในการจดทะเบียนขยายกาหนดเวลาไถ่จากขายฝาก
หากปรากฏว่าผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากได้เคยตกลงขยาย
กาหนดเวลาไถก่ ันมาก่อนแลว้ ไม่วา่ จะก่คี รั้งก็ตาม แต่มิไดน้ าหนังสอื
หรือหลักฐานเป็นหนังสือมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี
เพ่ือให้หลักฐานในทางทะเบียนมีความต่อเน่ืองกัน ให้พนักงาน
เจ้าหนา้ ที่จดทะเบยี นขยายกาหนดเวลาไถ่จากขายฝากที่ผ่านมาแล้ว
เสียก่อน โดยจดทะเบียนแยกเป็นรายการ ๆ ตามจานวนคร้ังที่มี
การขยายกาหนดเวลาไถ่
๙
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระเบียบกรมทดี่ ินฯ
สิทธิการไถ่ทรัพย์สินน้ัน จะพึงใช้ได้ ข้อ ๑๒
แตบ่ ุคคลเหล่าน้ี คอื (๕) กรณีผู้ขายฝากประสงค์จะโอนสิทธิการไถ่ที่ดินหรือ
(๑) ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนซ่ึงได้จดทะเบียนขายฝากไว้แล้วให้แก่
หรอื บุคคลอน่ื ภายในอายสุ ญั ญาขายฝากหรือสญั ญาขยายกาหนดเวลาไถ่
(๒) ผรู้ บั โอนสทิ ธินัน้ หรอื โดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทนหรือมีค่าตอบแทนก็ได้ โดยผู้รับซื้อฝาก
(๓) บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะ รบั ทราบและให้ถ้อยคายินยอม ให้เขียนช่ือประเภทว่า “โอนสิทธิ
ว่าให้เปน็ ผู้ไถไ่ ด้ (มาตรา ๔๙๗) การไถจ่ ากขายฝาก” หรอื “โอนสิทธกิ ารไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน”
แลว้ แตก่ รณี
(๗) กรณีผู้ขายฝากถึงแก่กรรมในระหว่างอายุสัญญาขายฝาก
หรือสัญญาขยายกาหนดเวลาไถ่ สิทธิการไถ่ตกแก่ทายาทซ่ึงมีสิทธิ
ขอรับมรดกสิทธิการไถ่น้ัน ให้เขียนชื่อประเภทว่า “โอนมรดก
สิทธกิ ารไถ่”
ข้อ ๒๖ กรณีจดทะเบียนขายฝากไว้แล้ว ปรากฏว่าผู้ขายฝากตาย
จะจดทะเบียนไถ่จากขายฝากได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียนโอนมรดก
สิทธิการไถ่แล้ว ส่วนการชาระหนี้ คู่กรณีอาจสลักหลังสัญญา
หรือทาหลกั ฐานเปน็ หนังสือวา่ ไดไ้ ถถ่ อนกนั แลว้ ไวก้ อ่ นได้
สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้ ข้อ ๒๗ กรณีจดทะเบียนขายฝากไว้แล้ว ปรากฏว่าผู้รับ
เฉพาะตอ่ บุคคลเหลา่ นี้ คือ ซ้ือฝากตาย จดทะเบียนไถ่จากขายฝากได้ต่อเมื่อได้จดทะเบียน
(๑) ผู้ซ้ือเดิม หรือทายาทของผู้ซ้ือเดิม โอนมรดกแลว้ เว้นแต่ในกรณตี อ่ ไปน้ี
หรอื (๑) ถ้ามรดกของผู้รับซ้ือฝากน้ันมีผู้จัดการมรดกและ
(๒) ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือรับโอน ได้แสดงหลักฐานการก่อต้ังผู้จัดการมรดกโดยถูกต้องตามกฎหมาย
ให้ผู้จัดการมรดกดาเนินการจดทะเบียนไถ่จากขายฝากไปได้
สิทธิเหนือทรัพย์สินน้ัน แต่ในข้อน้ีถ้าเป็น โดยไม่ต้องจดทะเบียนโอนลงชื่อผู้จัดการมรดกเสียก่อนและเก็บ
สังหารมิ ทรัพยจ์ ะใชส้ ทิ ธไิ ด้ต่อเม่ือผู้รับโอน หลักฐานการต้ังผู้จัดการมรดกไวใ้ นสารบบ
ไดร้ ใู้ นเวลาโอนว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับ (๒) ถ้าผู้รับซื้อฝากได้รับชาระสินไถ่แล้ว โดยสลักหลัง
การรับชาระสินไถ่ไว้ในสัญญาฉบับผู้รับซื้อฝาก หรือได้ทา
แหง่ สิทธไิ ถค่ นื (มาตรา ๔๙๘) หลกั ฐานเป็นหนงั สอื ว่าไดไ้ ถถ่ อนกันแล้วคนื หนังสือแสดงสิทธิในท่ีดิน
และสัญญาขายฝากก่อนที่ผู้รับซ้ือฝากตาย ให้ผู้ขายฝาก
ดาเนนิ การจดทะเบยี นไถ่จากขายฝากได้ตามหลกั ฐานนน้ั
สินไถ่น้ัน ถ้าไม่ได้กาหนดกันไว้ว่า ข้อ ๖ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนผู้ขอตามนัยกฎกระทรวง
เท่าใดไซร้ท่านให้ไถ่ตามราคาท่ีขายฝาก ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้
ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขาย ประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวงฉบับท่ีแก้ไข
เพ่ิมเติม เพื่อให้ทราบถึงสิทธิความสามารถของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย
ฝากท่ีกาหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝาก ความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและ
ที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละ พาณิชย์ ข้อกาหนดสิทธิในท่ีดินและการกาหนดราคาทุนทรัพย์
สบิ หา้ ต่อปี (มาตรา ๔๙๙) ในการจดทะเบยี น
ทง้ั น้ี ใหพ้ นักงานเจา้ หน้าท่ีสอบสวนการกาหนดสินไถ่กันไว้
ใหช้ ดั เจนว่าเป็นเงินจานวนเท่าใด
การสอบสวนก่อนการจดทะเบยี น ๑๐
ตามระเบยี บฯ
การสอบสวน
ขอ้ ๖
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนผู้ขอตามนัยกฎกระทรวงฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ข้อ ๗
ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และ
กฎกระทรวงฉบับท่ีแก้ไขเพิ่มเติม เพื่อให้ทราบถึงสิทธิความสามารถของคู่สัญญา ข้อ ๘
ทั้งสองฝ่าย ความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อ ๙
ข้อกาหนดสิทธิในที่ดินและการกาหนดราคาทุนทรัพย์ในการจดทะเบียน ทั้งนี้
ใหพ้ นักงานเจา้ หน้าทส่ี อบสวนการกาหนดสนิ ไถก่ นั ไว้ให้ชดั เจนวา่ เป็นเงนิ จานวนเท่าใด
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนคู่สัญญาและพยานหลักฐานโดยอาศัยอานาจ
ตามความในมาตรา ๗๔ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ให้ได้ความแน่ชัดว่ามีเจตนา
ทานิติกรรมขายฝาก ถ้าข้อเท็จจริงเป็นการขายฝากให้ช้ีแจงหลักเกณฑ์สิทธิและ
หนา้ ที่ของคูส่ ัญญาในการขายฝากที่กฎหมายบัญญัติไว้ รวมถึงข้อดีข้อเสียของการขายฝาก
โดยเฉพาะเมอ่ื เปรียบเทียบกับการจานอง หากผู้ขายฝากยังประสงค์จะจดทะเบียนขายฝาก
ให้บันทึกถ้อยคาของผู้ขายฝากไว้เป็นหลักฐานหลังสัญญาขายฝากทุกฉบับให้ได้ใจความ
ตรงกันวา่ “ข้าพเจ้าได้ทราบหลักเกณฑก์ ารขายฝากแล้วว่า การขายฝากกรรมสิทธิ์
ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ถ้าข้าพเจ้าต้องการได้กรรมสิทธ์ิคืน
ต้องขอไถถ่ อนเสยี ภายในกาหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกาหนดเวลาไถ่
หากไมส่ ามารถตดิ ตามตวั ผรู้ ับซื้อฝากเพ่ือขอไถ่ถอนได้ จะต้องนาเงินค่าไถ่ถอนไปวางไว้
ณ สานักงานวางทรัพย์ ภายในกาหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ท่ีได้วางไว้
ลงชือ่ ..………………………..ผ้ขู ายฝาก
ลงช่อื ..….......……………………..พยาน
ลงช่ือ..….......……………………..พยาน
ลงชอ่ื ………………………….เจ้าพนกั งานทีด่ นิ ”
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนและระบุกาหนดเวลาไถ่คืนตามสัญญาลงไว้ต่อท้าย
คาว่า “ขายฝาก” ในคาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) ในสัญญา
ขายฝากและช่องประเภทการจดทะเบียนในสารบัญจดทะเบียนโดยจะกาหนดเวลาขายฝาก
กันเท่าใดก็ได้ แต่ตอ้ งไมเ่ กนิ สบิ ปีนับแต่เวลาขายฝาก
ให้พนักงานเจา้ หน้าท่ีสอบสวนข้อเท็จจริงเกี่ยวกับส่ิงปลูกสร้างในที่ดินของผู้ขอ
แลว้ จดไว้ในคาขอจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) ดังน้ี
(๑) กรณีท่ดี นิ เป็นทว่ี า่ ง ให้ระบุวา่ “ไมม่ ีสิง่ ปลูกสร้าง”
(๒) กรณีสิ่งปลูกสร้างในที่ดินเป็นของผู้ขายฝากและผู้ขายฝากประสงค์
จะจดทะเบยี นรวมกบั ทด่ี นิ ให้ระบชุ นดิ ของส่ิงปลกู สรา้ งและความประสงคด์ ังกลา่ วลงไว้
(๓) กรณสี ิ่งปลูกสร้างในที่ดินเป็นของผู้รับซ้ือฝากที่ดินหรือเป็นของบุคคลภายนอก
อยู่ก่อนแล้ว โดยมีหลักฐานการแสดงความเป็นเจ้าของส่ิงปลูกสร้างน้ัน ให้ระบุว่า
“ขายฝากเฉพาะท่ีดิน ส่วนสิ่งปลูกสร้างในท่ีดินเป็นของผู้รับซ้ือฝาก หรือเป็นของ
บุคคลภายนอกอยู่ก่อนแล้ว (แล้วแต่กรณี)” แต่ถ้าไม่มีหลักฐานพอที่จะเชื่อได้ว่า
ผู้รับซื้อฝากหรือบุคคลภายนอกเป็นเจ้าของส่ิงปลูกสร้างนั้น ให้ระบุว่า “ขายฝาก
เฉพาะที่ดินไม่เก่ียวกับส่ิงปลูกสร้างในที่ดิน” แล้วประเมินราคาเฉพาะที่ดินและ
จดทะเบียนขายฝากเฉพาะที่ดิน
(๔) การขายฝากเฉพาะส่ิงปลูกสร้าง ถ้าสิ่งปลูกสร้างกับเจ้าของที่ดินเป็นคนละคนกัน
๑๑
การสอบสวน ตามระเบยี บฯ
ข้อ ๑๐
ต้องมีหลักฐานคารับรองและยินยอมของเจ้าของที่ดินว่าส่ิงปลูกสร้างดังกล่าว ขอ้ ๑๑
เป็นของผู้ขายฝากและยินยอมให้ขายฝากส่ิงปลูกสร้างนั้นได้ ซ่ึงการรับรองและ
ยนิ ยอมของเจ้าของทีด่ นิ ต้องระบุให้ชัดเจนวา่ สงิ่ ปลูกสรา้ งน้ันปลกู อยบู่ นท่ีดินหนังสือ
แสดงสิทธิในที่ดินเลขท่ีใด หมู่ท่ี ตาบล อาเภอ จังหวัดใด ผู้ใดเป็นเจ้าของและ
เจา้ ของท่ดี ินยินยอมให้ผู้ขอทาการจดทะเบียนหรือไม่
ใหพ้ นกั งานเจ้าหนา้ ท่สี อบสวนค่สู ญั ญาให้ได้ความชัดแจง้ วา่ ไดต้ กลงกนั ให้ผู้รับซ้ือฝาก
จาหน่ายทรัพย์สินท่ีขายฝากได้หรือไม่ และให้บันทึกข้อตกลงน้ันไว้ให้ปรากฏในคาขอ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมฯ (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในหนังสือสัญญาขายฝาก
ให้ถกู ต้องตรงกัน กรณีท่ีคู่สัญญาตกลงกันให้ผู้รับซ้ือฝากจาหน่ายทรัพย์สินที่ขายฝากได้
เมื่อผู้รับซื้อฝากประสงค์จะทานิติกรรมโอนทรัพย์สินที่รับซ้ือฝาก ให้พนักงานเจ้าหน้าที่
บันทึกถ้อยคาของผู้รับซ้ือฝากเดิมว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ได้แจ้งให้ผู้รับซ้ือฝากบอกกล่าว
การโอนน้ีใหผ้ ู้ขายฝากทราบแล้ว
กรณีการคานวณระยะเวลาครบกาหนดตามสัญญาขายฝาก ให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่ปฏิบัติไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่น ถ้าทาสัญญาขายฝาก
มีกาหนดหนึ่งปี เมื่อวันท่ี ๖ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๙ จะต้องครบกาหนดหน่ึงปีในวันท่ี ๖
กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๕๐
คา่ ธรรมเนียม และคา่ อากรแสตมป์
ประเภทขายฝาก การรยี กเกบ็ /อตั รา
ค่าธรรมเนยี ม - ๒% ของราคาประเมนิ
คา่ ภาษีหกั ณ ทจ่ี ่าย - เสียตามปกติ คานวณจากราคาประเมนิ
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ - ๓.๓% (รวมภาษที ้องถิน่ ) ของราคาท่สี ูงกว่าระหวา่ งราคาประเมนิ กับราคาซ้ือขาย
คา่ อากรแสตมป์ - ๐.๕% ของราคาทสี่ งู กวา่ ระหว่างราคาประเมนิ กับราคาทนุ ทรัพย์ที่แจง้
ประเภทไถ่จากขายฝาก การรียกเกบ็ /อัตรา
ค่าธรรมเนียม
ค่าภาษีหกั ณ ท่จี ่าย - แปลงละ ๕๐ บาท
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
- เสียตามปกติ คานวณจากราคาประเมนิ
ค่าอากรแสตมป์
๑. ไถ่ถอนภายใน ๕ ปี นับแต่วันท่ีขายฝาก ยกเว้นตามมาตรา ๓ (๑๕) (ก)
แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการกาหนดกิจการ
ท่ีได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ (ฉบับท่ี ๒๔๐) พ.ศ. ๒๕๓๔ ซึ่งแก้ไขโดย
(ฉบับที่ ๓๖๕) พ.ศ. ๒๕๔๓
๒. ไถ่ถอนเกินกวา่ ๕ ปี นับแต่วันที่ขายฝาก ไมอ่ ยใู่ นหลกั เกณฑ์ตอ้ งเสยี
- ๐.๕% ของราคาสงู ระหว่างราคาประเมนิ กับราคาแจง้ ไถ่ถอน
๑๒
แลกเปลี่ยน
ความหมาย
แลกเปลี่ยน คือ สัญญาซง่ึ ค่กู รณตี ่างโอนกรรมสิทธ์ิแห่งทรัพย์สินให้กันและกัน บางครั้งคู่สัญญาฝ่ายหน่ึง
ในสัญญาแลกเปล่ียนอาจตกลงจะโอนเงินเพ่ิมเข้ากับทรัพย์สินที่แลกเปล่ียนให้แก่อีกฝ่ายหน่ึงก็ได้ ในเม่ือ
ทรพั ยส์ นิ ของอกี ฝา่ ยหน่ึงตีราคาได้ตา่ กว่าทรพั ยส์ นิ ท่แี ลกเปลยี่ นของอีกฝ่ายหน่งึ ทง้ั น้ี เพื่อใหไ้ ดร้ าคาเท่ากนั
กฎหมายและคาสงั่ ท่ีเกย่ี วขอ้ ง
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๕๑๘ - ๕๒๐
- คาสง่ั กรมทด่ี ินที่ ๖/๒๔๘๖ ลงวันท่ี ๑๒ พฤศจกิ ายน ๒๔๘๖
- คาสัง่ กรมทีด่ ินที่ ๕/๒๕๐๑ ลงวันที่ ๓๐ มนี าคม ๒๕๐๑
สาระสาคญั
หลกั ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ทค่ี าสงั่ กรมท่ีดนิ นามาวางเป็นแนวทางปฏิบตั ิ ดังน้ี
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ คาส่ังกรมท่ีดนิ ฯ
แลกเปลยี่ น คือ สญั ญาซึง่ ค่กู รณีตา่ งโอนกรรมสิทธ์ิ คาส่ังกรมที่ดินท่ี ๖/๒๔๘๖ ลงวันท่ี ๑๒
แหง่ ทรพั ย์สนิ ใหก้ ันและกัน (มาตรา ๕๑๘) พฤศจิกายน ๒๔๘๖
ข้อ ๒ การแลกเปล่ียนที่ดินแก่กันให้จดทะเบียน
ในประเภท “แลกเปลี่ยน” และทาสัญญาโดยใช้
แบบพมิ พส์ ญั ญาแลกเปลีย่ นกรรมสิทธิ์ทดี่ ิน
ข้อ ๓ ในบัญชีประเภท ให้เพ่ิมประเภทโอน
ขนึ้ อกี ประเภทหนึ่ง เรยี กว่าประเภท “แลกเปล่ยี น”
การสอบสวนก่อนการจดทะเบียน
การสอบสวน ตามคาส่งั กรมที่ดนิ ฯ
เม่ือมผี มู้ าแสดงความประสงค์ขอจดทะเบียนสิทธิ คาส่ังท่ี ๓๘๐/๒๔๙๗ ลงวันท่ี ๗ เมษายน
และนิติกรรมเก่ียวกับท่ีดิน ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ๒๔๙๗ เร่ือง ระเบียบการเกี่ยวกับการจดทะเบียน
ทาการสอบสวนให้ได้สาระสาคัญดังนี้
สิทธแิ ละนติ กิ รรม
ก. ชื่อตัว ชื่อสกุล บิดามารดา อายุ สัญชาติ
เชือ้ ชาติ ภูมลิ าเนาทีอ่ ยขู่ องผขู้ อทานิตกิ รรมทั้งสองฝา่ ย
ข. ความประสงคใ์ นการขอจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรม
ค. คู่สัญญาท้ังสองฝ่ายมีสิทธิท่ีจะกระทากิจการ
นน้ั ได้หรือไม่ ถ้ามเี อกสารใหต้ รวจสอบโดยละเอียด
ง. ให้สอบคู่สัญญาตามรายละเอียดแบบพิมพ์
การสอบสวน และใหค้ ู่สัญญาลงชือ่ หรือลายมอื ช่ือไว้ด้วย
จ. ถ้ามีการขัดข้องอย่างใด ผู้สอบสวนต้องรายงานให้
หวั หนา้ การทราบ เพ่อื จะไดช้ ้ีแจงให้คู่สญั ญาท้งั สองฝา่ ยทราบ
ตรวจบัญชีอายัดตรวจส่ิงสาคัญเกี่ยวกับท่ีดินแปลงน้ัน
ในสารบบวา่ จะมีการอายดั และขัดข้องประการใดหรอื ไม่
๑๓
ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
(บุคคลธรรมดาแลกเปลยี่ นกับบุคคลธรรมดา)
ประเภท การเรียกเกบ็ /อัตรา
ค่าธรรมเนยี ม ๒% ของราคาประเมนิ
ค่าภาษีหกั ณ ทีจ่ ่าย
คา่ ภาษีธรุ กิจเฉพาะ เสียตามปกติ คานวณจากราคาประเมนิ
คา่ อากรแสตมป์ ๓.๓% (รวมภาษีท้องถิ่น) ของราคาท่ีสูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับ
ราคาทแ่ี ท้จรงิ (ถา้ อยู่ในหลกั เกณฑ์ทต่ี ้องเสยี ภาษีธุรกจิ เฉพาะ)
๐.๕% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาที่แท้จริง
(ถ้าเสยี ภาษีธุรกจิ เฉพาะแล้ว ไมต่ ้องเสียอากรอกี )
ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
(บุคคลธรรมดาแลกเปลยี่ นกบั นิตบิ ุคคล) (แปลงบคุ คลธรรมดาเป็นเจา้ ของ)
ประเภท การเรียกเกบ็ /อัตรา
คา่ ธรรมเนยี ม ๒% ของราคาประเมนิ
ค่าภาษหี กั ณ ทจี่ า่ ย เสียตามปกติ คานวณจากราคาประเมิน
ค่าภาษีธุรกจิ เฉพาะ ๓.๓% (รวมภาษีท้องถิ่น) ของราคาท่ีสูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับ
ราคาท่แี ทจ้ ริง (ถ้าอยู่ในหลักเกณฑ์ทีต่ ้องเสยี ภาษธี ุรกิจเฉพาะ)
คา่ อากรแสตมป์ ๐.๕% ของราคาท่ีสูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาท่ีแท้จริง
(ถา้ เสยี ภาษีธรุ กจิ เฉพาะแลว้ ไมต่ ้องเสยี อากรอีก)
ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
(บุคคลธรรมดาแลกเปลย่ี นกับนิตบิ ุคคล) (แปลงนติ ิบคุ คลเปน็ เจ้าของ)
ประเภท การเรียกเก็บ/อตั รา
คา่ ธรรมเนียม ๒% ของราคาประเมนิ
ค่าภาษีหัก ณ ท่ีจ่าย ๑% ของราคาท่ีสูงกวา่ ระหว่างราคาประเมินกับราคาทีแ่ ทจ้ รงิ
ค่าภาษธี ุรกิจเฉพาะ ๓.๓% (รวมภาษีท้องถ่ิน) ของราคาท่ีสูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับ
ราคาท่แี ท้จรงิ
ค่าอากรแสตมป์ ไม่ตอ้ งเสยี เพราะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแลว้
๑๔
ให้
ความหมาย
ให้ คือสัญญาซ่ึงบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้ โอนทรัพย์สินของตนให้โดยเสน่หาแก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า
ผูร้ บั และผู้รับยอมรบั เอาทรพั ยส์ ินนัน้
กฎหมายและระเบียบทีเ่ กยี่ วขอ้ ง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยบ์ ญั ญัติ มาตรา ๕๒๑ - ๕๓๖
- ระเบียบกรมทด่ี ิน วา่ ด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการให้ท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์
อย่างอ่ืน พ.ศ. ๒๕๔๘
สาระสาคญั
หลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกย่ี วกบั การใหท้ ่ดี นิ และอสงั หาริมทรัพย์อยา่ งอื่น พ.ศ. ๒๕๔๘ นามาวางเปน็ แนวทางปฏบิ ตั ิ ดังนี้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ ระเบยี บกรมที่ดิน ฯ
อนั ว่าใหน้ น้ั คอื สัญญาซง่ึ บคุ คลคนหน่งึ เรียกว่าผู้ให้ ขอ้ ๕
โอนทรพั ยส์ ินของตนใหโ้ ดยเสน่หาแกบ่ ุคคลอีกคนหน่ึง เมื่อมีผู้แสดงความประสงค์ขอจดทะเบียนสิทธิ
เรียกว่าผู้รับและผู้รับยอมรับเอาทรัพย์สินน้ัน และนิตกิ รรมเก่ยี วกับการให้ท่ดี ินและอสังหาริมทรัพย์
(มาตรา ๕๒๑) อยา่ งอน่ื ใหบ้ คุ คลนน้ั ยื่นคาขอต่อพนกั งานเจ้าหนา้ ที่
ผู้ให้จะเรียกถอนคืนการให้เพราะเหตุผู้รับ ขอ้ ๗
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐาน
ประพฤติเนรคณุ ในกรณดี งั น้ี
(๑) ผู้รับประทุษร้ายต่อผู้ให้เป็นความผิดฐาน แสดงความสัมพันธ์ต่อกันระหว่างผู้ให้กับผู้รับให้และ
อาญาอย่างร้ายแรงตามประมวลกฎหมายลกั ษณะอาญา หลักฐานอ่ืน ให้ได้ความแน่ชัดว่าเป็นการให้หรือเป็น
(๒) ผู้รับได้ทาให้ผู้ให้เสียช่ือเสียง หรือหมิ่นประมาท การขาย ถ้าข้อเท็จจริงเป็นการขายให้ช้ีแจงผู้ขอให้
ผู้ใหอ้ ย่างรา้ ยแรง ทาสัญญาขายตามความจริง แต่ถ้าเป็นการให้ก็ให้แจ้ง
(๓) ผู้รับได้บอกปัดไม่ยอมให้สิ่งของจาเป็น ผู้ขอทราบว่าการทานิติกรรมให้นั้น ผู้ให้หรือทายาท
เลี้ยงชีวิตแก่ผู้ให้ในเวลาที่ผู้ให้ยากไร้และผู้รับยัง ของผู้ให้อาจเรียกถอนคืนการให้ในภายหลังได้ในบาง
สามารถจะให้ได้ (มาตรา ๕๓๑) กรณี เมื่อถอนคืนการให้แล้วผู้รับให้จะหมดสิทธิ
ทายาทของผู้ให้อาจเรียกให้ถอนคืนการให้ได้ ในที่ดิน
แต่เฉพาะในเหตุที่ผู้รับได้ฆ่าผู้ให้ตายโดยเจตนาและ
ไม่ชอบดว้ ยกฎหมาย หรือไดก้ ีดกันผู้ให้ไว้มิให้ถอนคืน
การให้ (มาตรา ๕๓๒)
การสอบสวนกอ่ นการจดทะเบยี น ๑๕
ตามระเบยี บกรมทด่ี นิ ฯ
การสอบสวน
ขอ้ ๖
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนผู้ขอตามนัย ขอ้ ๗
กฎกระทรวงฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตาม
ความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ีดิน ข้อ ๘
พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวงฉบับท่ีแก้ไข รวมท้ัง
ใหผ้ ู้ขอแจ้งราคาทรพั ยส์ นิ ทีข่ อจดทะเบียนด้วย ข้อ ๙
ข้อ ๑๐
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐาน
แสดงความสัมพันธ์ต่อกันระหว่างผู้ให้กับผู้รับให้
และหลักฐานอื่น ให้ได้ความแน่ชัดว่าเป็นการให้หรือ
เป็นการขาย ถ้าข้อเท็จจริงเป็นการขายให้ชี้แจงผู้ขอ
ให้ทาสัญญาขายตามความจริง แต่ถ้าเป็นการให้
ก็ให้แจ้งผู้ขอทราบว่าการทานิติกรรมให้นั้นผู้ให้หรือ
ทายาทของผู้ให้อาจเรียกถอนคืนการให้ในภายหลังได้
ในบางกรณี เม่ือถอนคืนการให้แล้วผู้รับให้จะหมด
สทิ ธใิ นทดี่ นิ
กรณีผู้ขออ้างว่าเป็นสามีภรรยากันโดยชอบ
ด้วยกฎหมาย หรือเป็นบิดากับบุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย
แต่ไม่สามารถนาหลักฐานการจดทะเบียนสมรส
หรอื หลักฐานการเป็นบิดากับบุตรท่ีชอบด้วยกฎหมาย
มาแสดงได้ ให้อนุโลมใช้หลักฐานทางราชการท่ีมีอยู่
เป็นต้นว่า สาเนาทะเบียนบ้าน หรือบุคคลที่เชื่อถือได้
มารับรอง แต่ถ้าผู้ขอไม่อาจจะรอเพ่ือหาหลักฐาน
หรือบุคคลมารับรองได้ แต่ได้ให้ถ้อยคารับรองยืนยัน
ก็ ใ ห้ น า เ รื่ อ ง เ ส น อ เ จ้ า พ นั ก ง า น ท่ี ดิ น จั ง ห วั ด /ส า ข า
หรือนายอาเภอ หรือปลัดอาเภอผู้เป็นหัวหน้าประจา
กง่ิ อาเภอ แล้วแต่กรณี เพือ่ สงั่ การกอ่ นดาเนนิ การตอ่ ไป
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้อสังหาริมทรัพย์
แกผ่ ู้เยาว์โดยมเี งอ่ื นไขหรอื มีคา่ ภาระติดพันตามมาตรา
๑๕๗๔ (๙) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
เป็นต้นว่า การให้โดยมีข้อกาหนดห้ามโอน การให้แล้ว
จดทะเบียนสิทธิเก็บกินในคราวเดียวกัน ให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่เรียกคาส่ังศาลหรือคาพิพากษาศาลท่ีอนุญาต
ใหท้ านติ กิ รรมดงั กลา่ วจากผ้ขู อเพอ่ื ดาเนนิ การตอ่ ไป
ใ ห้ พ นั ก ง า น เ จ้ า ห น้ า ท่ี ส อ บ ส ว น ข้ อ เ ท็ จ จ ริ ง
เก่ียวกับสง่ิ ปลูกสร้างในที่ดนิ ของผู้ขอ ดังน้ี
(๑) กรณีทีด่ นิ เปน็ ทีว่ า่ ง ให้ระบวุ า่ “ไมม่ ีสิ่งปลกู สร้าง”
(๒) กรณสี งิ่ ปลกู สรา้ งในท่ีดินเป็นของผู้ให้และผู้ให้ประสงค์
จะจดทะเบียนรวมกับท่ีดิน ให้ระบุชนิดของสิ่งปลูกสร้าง
๑๖
การสอบสวน ตามระเบยี บกรมทด่ี ินฯ
และความประสงค์ดังกล่าว ข้อ ๑๑
(๓) กรณีสิ่งปลูกสร้างในท่ีดินเป็นของผู้ท่ีจะรับให้
อยู่ก่อนแล้ว หรือเป็นของบุคคลภายนอกโดยมี
หลักฐานการแสดงความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างน้ัน
ให้ระบุว่า “ให้เฉพาะที่ดินส่วนสิ่งปลูกสร้างในที่ดิน
เป็นของผู้รบั ให้ หรอื เปน็ ของบุคคลภายนอกอยู่ก่อนแล้ว
(แล้วแต่กรณี)” แต่ถ้าไม่มีหลักฐานพอที่จะเชื่อได้ว่า
ผทู้ ี่จะรบั ใหห้ รอื บุคคลภายนอกเป็นเจา้ ของส่ิงปลูกสร้างน้ัน
ให้ระบวุ ่า “ให้เฉพาะที่ดินไม่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างในที่ดิน”
แลว้ ประเมินราคาเฉพาะทด่ี นิ และจดทะเบียนโอนเฉพาะท่ดี ิน
(๔) การโอนให้เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง ถ้าสิ่งปลูกสร้าง
กับเจ้าของที่ดินเป็นคนละคนกันต้องมีหลักฐาน
คายินยอมของเจ้าของท่ีดินให้โอนส่ิงปลูกสร้างนั้นได้
ซ่ึงการยินยอมของเจ้าของที่ดินต้องระบุให้ชัดเจนว่า
สิ่งปลูกสร้างน้ันปลูกอยู่บนท่ีดินหนังสือแสดงสิทธิ
ในท่ีดินเลขที่ใด หมู่ที่ ตาบล อาเภอ จังหวัดใด
ผู้ใดเป็นเจ้าของ ยินยอมให้ผู้ขอทาการจดทะเบียน
หรือไม่ ถ้าท่ีดินแปลงน้ันติดการจานองอยู่ต้องได้รับ
ความยนิ ยอมจากผ้รู บั จานองดว้ ย
การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการครอบครองใน
อสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย
ไม่รวมถึงบุตรบุญธรรม โดยไม่มีค่าตอบแทน
ใหพ้ นักงานเจ้าหน้าที่เรียกเอกสารหลักฐานดังต่อไปน้ี
จากผู้ขอเพ่ือประกอบการพิจารณายกเว้นภาษีเงินได้
หัก ณ ท่ีจา่ ย
(๑) กรณีมารดาเป็นผู้โอน ให้ตรวจสอบสูติบัตรหรือ
สาเนาทะเบยี นบา้ น หรอื หนงั สือบันทึกฐานะแห่งครอบครัว
(๒) กรณีบิดาเป็นผู้โอน ให้ใช้สูติบัตรหรือสาเนา
ทะเบียนบ้านตรวจสอบยันกับทะเบียนสมรสของบิดา
มารดา หรือหลักฐานการจดทะเบียนรับรองบุตรหรือ
คาพิพากษาศาลว่าเป็นบุตร หรือหนังสือบันทึกฐานะ
แห่งครอบครัว ถา้ บิดามารดาไดท้ าการสมรสก่อนการใช้
บังคับบทบัญญัติ บรรพ ๕ แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ (วันท่ี ๑ ตุลาคม ๒๔๗๘) ให้ตรวจสอบ
บันทึกฐานะแห่งภริยาซึ่งบิดามารดา ค่สู มรสได้ขอให้
นายทะเบียนบันทึกไว้ตามมาตรา ๒๔ แห่งพระราชบัญญัติ
จดทะเบียนครอบครัว พ.ศ. ๒๔๗๘ ประกอบกับสูติบัตร
หรือสาเนาทะเบียนบ้าน แต่ถ้าไม่มีบันทึกดังกล่าว
๑๗
การสอบสวน ตามระเบียบกรมที่ดินฯ
ให้ตรวจสอบจากหลักฐานของทางราชการเท่าท่ีมีอยู่ ขอ้ ๒๐ (๒) (๓) (๔)
คือ สูติบัตร หรือสาเนาทะเบียนบ้านตรวจสอบยันกับ
หลักฐานการจดทะเบียนรับรองบุตร หรือหนังสือ
บันทกึ ฐานะแหง่ ครอบครวั แล้วแต่กรณี
(๓) กรณีชายหญิงผู้นับถือศาสนาอิสลามที่อยู่
ในเขต ๔ จังหวัดภาคใต้ ไดแ้ ก่ ปัตตานี นราธิวาส
ยะลา และสตูล แม้ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกันแต่ได้
ทาพธิ ี “นิกะห์” ถูกต้องตามหลักศาสนาแล้ว ถือได้
วา่ เป็นสามภี ริยาโดยชอบด้วยกฎหมาย บุตรที่เกิดมา
ถอื ว่าเปน็ บตุ รชอบดว้ ยกฎหมายของบิดามารดา เม่ือบิดา
จดทะเบยี นโอนกรรมสทิ ธิห์ รอื สทิ ธคิ รอบครองในท่ีดิน
ให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายโดยไม่มีค่าตอบแทน
ให้ผู้ขอโอนแสดงหนังสือสาคัญแสดงการสมรสท่ีออก
โดยอิหม่ามของมัสยิดที่ได้ประกอบพิธีสมรสให้
หรือสาเนาทะเบียนบ้าน หรือทะเบียนคนเกิด หรือ
หนังสือรับรองบุตร หรือให้บิดามารดาและพยาน
ลงลายมือช่ือรับรองการเป็นสามีภริยาตามความเป็นจริง
ต่อหน้าพนกั งานเจ้าหน้าท่ี
กรณีลายมอื ชื่อของผู้ขอจดทะเบียนผิดเพ้ียนจาก
ลายมอื ชื่อเจ้าของในสารบบเดิมมาก ควรให้ผู้ขอจดทะเบียน
พยายามลงลายมือช่ือให้ตรงกับลายมือชื่อในสารบบเดิม
หากผู้ขอจดทะเบียนยังลงลายมือชื่อผิดเพี้ยนจากเดิม
แต่ผู้ขอจดทะเบียนเป็นผู้ที่พนักงานเจ้าหน้าท่ีรู้จักก็ให้
พนักงานเจ้าหน้าที่ดาเนินการต่อไปได้ หากพนักงาน
เจ้าหน้าที่ไม่รู้จักตัวผู้ขอจดทะเบียนควรขอหลักฐานท่ี
เชื่อถือได้จากผู้นั้นมาตรวจสอบเพิ่มเติมจนเป็นที่เชื่อได้ว่า
ผู้ขอจดทะเบียนเป็นเจ้าของท่ีแท้จริงหรือให้ผู้ท่ีเช่ือถือได้
รับรองว่าผู้ขอจดทะเบียนเป็นเจ้าของที่แท้จริง
เสยี ก่อน สาหรบั กรณไี มม่ ลี ายมือช่ือหรือลายพิมพ์นิ้วมือ
ของเจา้ ของในสารบบ ใหพ้ นกั งานเจ้าหนา้ ที่สอบสวน
เชน่ เดยี วกับท่ีได้กลา่ วมาขา้ งต้น
ตรวจสอบบั ญชี อายั ดว่ ามี การอายั ดท่ี ดิ นหรื อ
อสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขอประสงค์จะขอจดทะเบียน
หรอื ไม่ ประการใด
ตรวจสอบการหา้ มโอนว่าทด่ี ินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่
ผู้ขอประสงค์จะขอจดทะเบียนมีกฎหมายใดบัญญัติ
เปน็ การห้ามโอนไว้หรือไม่ ประการใด
๑๘
ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
(บุคคลธรรมดาใหบ้ ุคคลอน่ื ทัว่ ไป)
ประเภท การเรียกเกบ็ /อัตรา
คา่ ธรรมเนียม - ๒% ของราคาประเมิน
ค่าภาษีหกั ณ ทจ่ี ่าย
คา่ ภาษธี ุรกจิ เฉพาะ - เสียตามปกติ คานวณจากราคาประเมนิ
ค่าอากรแสตมป์ - ๓.๓% (รวมภาษีท้องถ่ิน) ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับ
ราคาทีแ่ ทจ้ รงิ (ถา้ อยู่ในหลักเกณฑท์ ีต่ ้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
- ๐.๕% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาท่ีแท้จริง
(ถ้าเสยี ภาษธี ุรกิจเฉพาะแลว้ ไมต่ อ้ งเสยี อากรอีก)
๑๙
เชา่
ความหมาย
เช่า คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหน่ึง เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้
หรอื ได้รบั ประโยชนใ์ นทรพั ย์สนิ อยา่ งใดอย่างหนึ่ง ชวั่ ระยะเวลาอนั มีจากดั และผู้เช่าตกลงจะใหค้ ่าเชา่ เพอ่ื การน้นั
กฎหมายและระเบยี บที่เกย่ี วข้อง
๑. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา ๕๓๗ - ๕๗๑
๒. ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการเช่าที่ดินและ
อสังหารมิ ทรพั ย์อย่างอน่ื ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ พ.ศ. ๒๕๕๑
สาระสาคญั
หลักประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ท่รี ะเบยี บกรมทด่ี ิน วา่ ด้วยการการจดทะเบียนสิทธิและ
นติ ิกรรมเกี่ยวกบั การเชา่ ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. ๒๕๕๑
นามาวางเป็นแนวทางปฏบิ ัติ
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระเบยี บกรมทีด่ ินฯ
การเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่ง ข้อ ๑๓ (๑) - (๔)
บุคคลคนหน่ึง เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้ (๑) กรณีผู้มีสิทธิให้เช่าท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น
บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือ มาขอจดทะเบียนให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอ่ืนท้ังหมด ไม่ว่าท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นน้ัน
ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่าง จะมีผู้มีสิทธิให้เช่าคนเดียวหรือหลายคน แต่ผู้มีสิทธิให้เช่าทุกคน
หนงึ่ ชวั่ ระยะเวลาอนั มีจากดั และผ้เู ช่าตกลง ยอมให้บุคคลอ่ืนเช่าร่วมกันท้ังหมด ให้เขียนชื่อประเภทว่า
จะให้ค่าเชา่ กนั (มาตรา ๕๓๗) “เช่า” พร้อมท้ังระบุระยะเวลาท่ีเช่าให้ชัดเจนต่อท้ายประเภท
การจดทะเบยี นด้วย
(๒) กรณีผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน
มหี ลายคน แตผ่ มู้ ีสิทธใิ หเ้ ชา่ ท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นนั้น
บางคนขอจดทะเบียนให้บุคคลอื่นเช่าเฉพาะส่วนของตน
ส่วนของผู้มีสิทธิให้เช่าคนอื่นไม่ได้ให้เช่าด้วย ให้เขียนช่ือ
ประเภทว่า “เช่าเฉพาะส่วน” พร้อมท้ังระบุระยะเวลาท่ีเช่า
ใหช้ ัดเจนต่อทา้ ยประเภทการจดทะเบยี นด้วย
(๓) กรณีผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น
มาขอจดทะเบียนให้บุคคลอ่ืนเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอื่นนั้นเพียงบางส่วน ไม่ว่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอื่นนั้นจะมีผู้มีสิทธิให้เช่าคนเดียวหรือหลายคน ผู้มีสิทธิ
ให้เช่าทุกคนให้เช่าร่วมกันเพียงบางส่วนให้เขียนช่ือประเภทว่า
“แบ่งเช่า” พร้อมท้ังระบุระยะเวลาท่ีเช่าให้ชัดเจนต่อท้าย
ประเภทการจดทะเบียนดว้ ย
(๔) กรณีผู้มีสิทธิให้เช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน
มีหลายคน แตผ่ ู้มสี ทิ ธใิ ห้เช่าท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นน้ัน
๒๐
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ ระเบยี บกรมทดี่ นิ ฯ
บางคนขอจดทะเบียนให้บุคคลอื่นเช่าเฉพาะส่วนของตนเพียงบางส่วน
ส่วนของผู้มีสิทธิให้เช่าคนอื่นไม่ได้ให้เช่าด้วย ให้เขียนช่ือประเภทว่า
“แบ่งเช่าเฉพาะส่วน” พร้อมท้ังระบุระยะเวลาที่เช่าให้ชัดเจน
ตอ่ ท้ายประเภทการจดทะเบียนด้วย
การเช่าอสังหารมิ ทรพั ย์ ถา้ มิได้มีหลักฐาน ข้อ ๒๖ ในกรณีที่มีผู้มาขอจดทะเบียนเช่า หรือเช่าช่วงที่ดิน
เป็นหนังสืออย่างหน่ึงอย่างใด ลงลายมือช่ือ หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนมีกาหนดระยะเวลาไม่เกินกว่าสามปี
ฝ่ายท่ีต้องรับผิดเป็นสาคัญ จะฟ้องร้องให้ ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีชี้แจงให้ผู้ขอรับทราบว่ากฎหมายมิได้บังคับ
บงั คบั คดหี าได้ไม่ ถ้าเช่ามีกาหนดกว่าสามปีขึ้นไป ให้จดทะเบยี น พนักงานเจ้าหนา้ ท่ีจงึ ไมม่ หี นา้ ท่ีต้องจดทะเบียน
หรือกาหนดตลอดอายุของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่าไซร้
หากมิได้ทาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ และจดั ทาสญั ญาให้
พนักงานเจ้าหน้าท่ี การเช่าน้ันจะฟ้องร้องให้
บังคบั คดีได้แต่เพยี งสามปี (มาตรา ๕๓๘)
อสงั หารมิ ทรัพย์ ห้ามมใิ ห้เช่ากัน เป็น ข้อ ๒๗ ในกรณีที่มีผู้มาขอจดทะเบียนเช่าที่ดินหรือ
กาหนดเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทาสัญญากันไว้ อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน โดยทาสัญญากันไว้เป็นเวลา
เป็นกาหนดเวลานานกว่านั้น ก็ให้ลดลงมา ระยะเวลาเชา่ นานกว่าสามสบิ ปี ในการจดทะเบียนให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่ช้ีแจงข้อกฎหมายให้ผู้ขอทราบว่าประมวลกฎหมาย
เปน็ สามสบิ ปี อนง่ึ กาหนดเวลาเชา่ ดังกล่าวมานี้ แพ่งและพาณิชย์ห้ามมิให้เช่ากันเป็นกาหนดเวลาเกินกว่า
เม่ือสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้อง สามสบิ ปี หากประสงค์จะจดทะเบียน ให้ลดระยะเวลาเช่าลงมา
อย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา เป็นเวลาไม่เกินสามสิบปี โดยการเร่ิมต้นของสัญญาเช่า
(มาตรา ๕๔๐)
ค่กู รณีจะตกลงกันให้สัญญาเช่ามีผลนับแต่วันที่จดทะเบียน
หรือให้สัญญาเช่าเร่ิมมีผลในอนาคต หรือให้นับเวลาเช่าย้อนหลัง
ไปกอ่ นจดทะเบยี นวันใดก็ได้
สัญญาเช่านั้นจะทากันเป็นกาหนดว่า ข้อ ๒๗ วรรคสอง ในกรณีที่ผู้ขอประสงค์จะขอจดทะเบียนเช่า
ตลอดอายขุ องผู้ใหเ้ ชา่ หรือของผ้เู ชา่ ก็ให้ทาได้ โดยกาหนดระยะเวลาเช่าไว้ตลอดอายุของผู้ให้เช่า หรือของผู้เช่า
แทนการกาหนดระยะเวลาเป็นจานวนปีท่ีแน่นอนตามวรรคหน่ึง
(มาตรา ๕๔๑) ใหพ้ นักงานเจ้าหน้าทีร่ ับจดทะเบียนได้เฉพาะกรณีเป็นการจดทะเบียน
เช่าตลอดอายุของผู้ให้เช่า หรือของผู้เช่าท่ีเป็นบุคคลธรรมดา
เทา่ น้ัน ส่วนกรณเี ปน็ การจดทะเบียนเชา่ ตลอดอายขุ องผู้ให้เช่า
หรอื ของผ้เู ช่าท่ีเปน็ นิตบิ คุ คลไม่สามารถดาเนินการให้ได้
ทรัพย์สินซ่ึงเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วง ข้อ ๑๑ กรณีที่ท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น
หรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินน้ัน ได้จดทะเบียนเช่า หรือแบ่งเช่าไว้แล้วโดยมิได้มีข้อตกลงกันไว้
ไมว่ ่าท้ังหมดหรอื แตบ่ างสว่ นให้แก่บุคคลภายนอก เปน็ อยา่ งอื่นในสญั ญาเชา่ ผ้เู ชา่ จะนาที่ดินหรอื อสังหาริมทรัพย์
อย่างอ่ืนที่ได้เช่านั้นไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกับ
หาอาจทาได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็น บคุ คลภายนอกต่อไปอีกไม่ได้ เช่น เช่าช่วง โอนสิทธิการเช่า เป็นต้น
อยา่ งอื่นในสัญญาเชา่ เวน้ แต่หากผู้เช่าประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมประเภทอื่นต่อ
จะต้องได้รับความยินยอมเป็นหลักฐานจากผู้ให้เช่า กรณีเช่นน้ี
ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบหรือสอบสวนหลักฐานให้ได้ความว่า
ผ้ใู หเ้ ชา่ จะบอกเลิกสญั ญาเสยี กไ็ ด้ (มาตรา ๕๔๔)
ผ้ใู หเ้ ชา่ ไดย้ ินยอมให้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังกล่าวจริงแล้ว
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ๒๑
ระเบียบกรมท่ีดนิ ฯ
จึงรับจดทะเบยี นตอ่ ไปได้
ข้อ ๑๓
(๕) กรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มี
การจดทะเบียนเช่าไวแ้ ล้ว ต่อมาผเู้ ชา่ ให้บุคคลอื่นเช่าท่ีดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นน้ันท้ังหมดต่อไปอีกทอดหน่ึง ไม่ว่าจะมี
ผู้เช่าคนเดียวหรือหลายคน แต่ทุกคนประสงค์ให้บุคคลอื่นเช่า
ต่อไปอกี ทอดหนึง่ ใหเ้ ขยี นชอื่ ประเภทว่า “เช่าช่วง” พร้อมท้ังระบุ
ระยะเวลาที่เช่าช่วงให้ชัดเจนต่อท้ายประเภทการจดทะเบียนด้วย
โดยระยะเวลาการเช่าชว่ งจะตอ้ งไม่เกนิ กาหนดระยะเวลาการเช่าเดิม
(๖) กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มี
การจดทะเบยี นเช่าเฉพาะสว่ นไวแ้ ลว้ ต่อมาผ้เู ชา่ ให้บุคคลอ่ืนเช่าที่ดิน
หรอื อสังหารมิ ทรพั ยอ์ ย่างอน่ื น้ันเฉพาะส่วนของตนต่อไปอีกทอดหนึ่ง
หรือในกรณีท่ีได้มีการจดทะเบียนเช่าไว้แล้วโดยมีผู้เช่าหลายคน
ผู้เช่าบางคนให้เช่าต่อไปอีกทอดหนึ่งเฉพาะส่วนของตน ให้เขียน
ช่ือประเภทว่า “เช่าช่วงเฉพาะส่วน” พร้อมทั้งระบุระยะเวลา
ที่ เช่ าช่ วงให้ ชั ดเจนต่ อท้ ายประเภทการจดทะเบี ยนด้ วย โ ด ย
ระยะเวลาการเชา่ ช่วงจะต้องไมเ่ กนิ กาหนดระยะเวลาการเช่าเดิม
(๗) กรณีท่ีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้มี
การจดทะเบียนเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าท่ีดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนน้ันบางส่วนต่อไปอีกทอดหน่ึง
หรือในกรณีท่ีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้มีการ
จดทะเบียนแบง่ เชา่ ไว้แลว้ ตอ่ มาผู้เชา่ ใหบ้ ุคคลอน่ื เช่าท่ีดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนที่ได้จดทะเบียนแบ่งเช่าไว้แล้วน้ัน
ท้ังหมดหรือบางส่วนต่อไปอีกทอดหน่ึง ให้เขียนช่ือประเภทว่า
“แบ่งเช่าช่วง” พร้อมทั้งระบุระยะเวลาที่เช่าช่วงให้ชัดเจน
ตอ่ ท้ายประเภทการจดทะเบียนด้วย โดยระยะเวลาการเช่าช่วง
จะตอ้ งไม่เกินกาหนดระยะเวลาการเชา่ เดมิ
(๘) กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้มี
การจดทะเบียนเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอ่ืน
เช่าที่ดนิ หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนน้ันบางส่วนต่อไปอีกทอดหน่ึง
หรอื ในกรณีทที่ ด่ี ินหรอื อสังหารมิ ทรพั ยอ์ ย่างอน่ื ได้มีการจดทะเบียน
แบ่งเช่าเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าท่ีดิน
หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นท่ีได้มีการจดทะเบียนแบ่งเช่า
เฉพาะส่วนไว้แล้วนั้นทั้งหมดหรือบางส่วนต่อไปอีกทอดหน่ึง
ให้เขียนช่ือประเภทว่า “แบ่งเช่าช่วงเฉพาะส่วน” พร้อมทั้งระบุ
ระยะเวลาท่ีเช่าช่วงให้ชัดเจนต่อท้ายประเภทการจดทะเบียนด้วย
โดยระยะเวลาการเชา่ ช่วงจะต้องไมเ่ กินกาหนดระยะเวลาการเชา่ เดมิ
๒๒
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ ระเบยี บกรมทด่ี นิ ฯ
สัญญาเช่านั้น ย่อมระงับไปเมื่อสิ้น ข้อ ๑๒ กรณีการเช่าสิ้นสุดลงด้วยครบกาหนดระยะเวลาเช่า
กาหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอก หากเจ้าของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นประสงค์
จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ี
กล่าวก่อน (มาตรา ๕๖๔)
ดาเนินการให้ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิกเช่าแต่อย่างใด
แต่หากคู่กรณีตามสัญญาเช่า หรือเจ้าของท่ีดินประสงค์ให้
จดทะเบยี นเลกิ เชา่ ใหป้ รากฏทางทะเบียน ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ี
รับจดทะเบียนเลกิ เชา่ ได้
กรณีผ้ใู ห้เช่าประสงค์จดทะเบยี นเลกิ เชา่ ด้วยเหตทุ ี่ว่าผู้เช่าตาย
และพนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนแล้วเป็นที่ยุติว่าการเช่าน้ัน
เป็นสัญญาเช่าท่ีถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาคัญและให้เป็น
สิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าเท่านั้น ฉะนั้น เม่ือผู้เช่าตายมีผลให้
การเชา่ น้ันสิ้นสดุ ลงดว้ ยเหตแุ หง่ ความตายของผู้เช่าและการเช่า
ดังกล่าวไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่า
ธรรมดา หรือมขี ้อตกลงอื่นท่ีมีผลให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันต่อไปอีก
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีรับจดทะเบียนเลิกเช่าตามความประสงค์
ของผู้ขอได้ โดยก่อนจดทะเบียนให้บันทึกผู้ขอยืนยันให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่จดทะเบียนให้และยินยอมรับผิดชอบความเสียหาย
ท่ีอาจเกิดข้ึนหากถูกเพิกถอนรายการจดทะเบียนเลิกเช่าดังกล่าว
ในกรณีท่ีข้อเท็จจริงไม่เป็นไปตามที่ผู้ขอให้ถ้อยคาตลอดจน
พยานหลกั ฐานทนี่ ามาแสดงประกอบคาขอจดทะเบียนไวด้ ว้ ย
กรณีการเช่าสิ้นสุดลงด้วยประการอื่น เช่น คู่กรณีตกลง
เลิกเช่าก่อนครบกาหนดระยะเวลาเช่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่
รบั จดทะเบยี นเลกิ เช่าตามระเบียบและวิธกี าร
ข้อ ๑๓
(๑๕) กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการ
จดทะเบยี นเชา่ เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่า หรือแบ่งเช่าเฉพาะส่วน
ไวแ้ ลว้ ตอ่ มาผู้ให้เช่าและผู้เช่าขอเลิกสญั ญาเชา่ ทไ่ี ดจ้ ดทะเบียนไว้
ทัง้ หมดดงั กล่าว ให้เขียนช่อื ประเภทว่า “เลิกเชา่ ”
(๑๖) กรณีท่ีท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้มีการ
จดทะเบยี นเชา่ เช่าเฉพาะส่วน แบ่งเช่า หรือแบ่งเช่าเฉพาะส่วน
ไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าและผู้เช่าขอเลิกสัญญาเช่าดังกล่าว
เป็นบางสว่ น ไมไ่ ดเ้ ลิกเช่าทั้งหมด โดยบางส่วนยังคงมีการเช่าต่อไป
ใหเ้ ขยี นชือ่ ประเภทวา่ “เลกิ เชา่ บางสว่ น”
(๑๗) กรณีท่ีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้มีการ
จดทะเบยี นเชา่ ชว่ ง เช่าชว่ งเฉพาะสว่ น แบง่ เชา่ ชว่ ง หรือแบ่ง
เช่าช่วงเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าช่วงและผู้เช่าช่วง
ขอเลิกสัญญาเช่าช่วงท่ีได้จดทะเบียนไว้ดังกล่าวท้ังหมด
ให้เขยี นชอื่ ประเภทวา่ “เลิกเชา่ ชว่ ง”
๒๓
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ ระเบยี บกรมทด่ี นิ ฯ
(๑๘) กรณีที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้มีการ
จดทะเบยี นเชา่ ชว่ ง เช่าชว่ งเฉพาะส่วน แบ่งเช่าช่วง หรือแบ่ง
เช่าช่วงเฉพาะส่วนไว้แล้ว ต่อมาผู้ให้เช่าช่วงและผู้เช่าช่วง
ขอเลิกสัญญาเช่าช่วงดังกล่าวเป็นบางส่วน ไม่ได้เลิกเช่าช่วง
ท้ังหมด โดยบางส่วนยังคงมีการเช่าช่วงต่อไป ให้เขียนช่ือ
ประเภทว่า “เลิกเช่าชว่ งบางส่วน”
การสอบสวนกอ่ นการจดทะเบยี น ตามระเบียบฯ
ข้อ ๖
การสอบสวน
ขอ้ ๗
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนผู้ขอตามนัยกฎกระทรวงฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)
ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และ ขอ้ ๘
กฎกระทรวงฉบับท่ีแก้ไขเพิ่มเติม เพ่ือให้ทราบถึงสิทธิและความสามารถของคู่กรณี ขอ้ ๘ วรรคสอง
ท้ังสองฝ่าย ความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
วตั ถุประสงค์การเช่า อัตราค่าเช่า กาหนดเวลาการเช่าและข้อตกลงการเช่าอื่น ข้อ ๙
(ตามตัวอย่างหมายเลข ๑) กรณีผู้เช่าเป็นบุคคลต่างด้าว หรือนิติบุคคลต่างด้าว
ขอจดทะเบียนการเชา่ ทด่ี ินในระยะยาว ให้สอบสวนขอ้ เทจ็ จรงิ ให้เป็นที่แน่ชัดว่ามิใช่
เป็นการทาสัญญาเช่าเพ่ืออาพรางการซ้ือขายท่ีดินของคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลต่างด้าว
เพราะถ้าเป็นการเช่าเพื่ออาพรางการซ้ือขายท่ีดินของคนต่างด้าวแล้ว พนักงานเจ้าหน้าที่
ยอ่ มไม่อาจรบั จดทะเบียนไดเ้ นือ่ งจากเปน็ นิตกิ รรมท่ีมวี ัตถปุ ระสงค์ไมช่ อบด้วยกฎหมาย
กรณีท่ที ่ดี นิ หรืออสงั หาริมทรพั ย์อยา่ งอืน่ ได้มีการจดทะเบยี นสทิ ธิเก็บกินไวก้ ่อนแลว้
หากผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีความประสงค์จะให้เช่าที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์นั้นโดยมี
กาหนดเวลาเช่าอยู่ภายในระยะเวลาที่ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ี
สอบสวนและรับจดทะเบียน โดยให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นผู้ให้เช่าได้โดยเป็นกรณีที่
ไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน แต่ระยะเวลาการเช่าต้องไม่เกิน
ระยะเวลาแห่งการเป็นผูท้ รงสิทธเิ กบ็ กนิ ทเี่ หลืออยู่
กรณีที่ท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้จดทะเบียนเช่าไว้ก่อนแล้ว
ถ้าเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนน้ันประสงค์จะทาการจดทะเบียน
ประเภทอื่นต่อไป ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้คู่กรณีอีกฝ่ายหน่ึงทราบถึงการเช่า
และให้รบั จดทะเบียนไดโ้ ดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เชา่ ทราบแต่อย่างใด
ในกรณีที่มีการขอจดทะเบียนโอนมรดกสิทธิการเช่าตามข้อตกลงท่ีผู้ให้เช่าและ
ผู้เช่ากระทาไว้ต่อกันให้สิทธิการเช่าตกเป็นมรดกของผู้เช่าได้ด้วย หรือกรณีเป็น
สัญญาเช่าต่างตอบแทนชนิดพิเศษย่ิงกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ี
บันทึกผ้รู บั โอนว่าไดแ้ จง้ การโอนมรดกสิทธกิ ารเชา่ ให้แก่ผใู้ ห้เชา่ ทราบแล้ว
กรณีท่ีมีการขอจดทะเบียนเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนในระหว่างจานอง
ให้พนักงานเจา้ หนา้ ทร่ี ับจดทะเบียนใหไ้ ด้โดยไม่จาเป็นต้องให้ผู้รับจานองให้คายินยอมก่อน
เน่ืองจาการเช่ามิใช่ทรัพย์สิทธิ จึงไม่ตกอยู่ในบังคับมาตรา ๗๒๒ แห่งประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ก่อนจดทะเบียนให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีแจ้งให้คู่กรณี
ทราบว่าผู้รับจานองอาจจะร้องต่อศาลขอให้สั่งเพิกถอนการเช่าได้ หากการเช่านั้น
๒๔
การสอบสวน ตามระเบียบฯ
ขอ้ ๑๐
ทาไปโดยรู้อยู่ว่าเป็นการทาให้ผู้รับจานองเสียหาย เม่ือคู่กรณีทราบแล้วยังยืนยันให้ ข้อ ๑๑
จดทะเบียนโดยยอมรับผิดชอบกันเองก็ให้บันทึกถ้อยคาไว้เป็นหลักฐานแล้ว
ดาเนินการจดทะเบยี นตอ่ ไปได้ ข้อ ๑๒
กรณีที่มีการขอจดทะเบียนเช่าเฉพาะส่วน ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีบันทึกถ้อยคา
แสดงความยนิ ยอมของผู้ถอื กรรมสิทธิค์ นอ่ืนไว้เป็นหลักฐานให้ชัดเจน หรือสอบสวน
หลักฐานท่ีแสดงให้เหน็ วา่ ส่วนท่ีใหเ้ ชา่ น้นั เป็นส่วนเฉพาะส่วนของผู้ให้เช่าจรงิ
กรณที ่ีทีด่ ินหรอื อสังหารมิ ทรพั ย์อย่างอ่ืนได้จดทะเบียนเช่า หรือแบ่งเช่าไว้แล้ว
โดยมไิ ด้มีขอ้ ตกลงกันไว้เป็นอย่างอ่ืนในสัญญาเช่า ผู้เช่าจะนาท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอ่ืนที่ไดเ้ ช่านั้นไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกับบุคคลภายนอกต่อไปอีกไม่ได้
เชน่ เชา่ ชว่ ง โอนสิทธกิ ารเช่า เปน็ ต้น เว้นแต่หากผู้เช่าประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและ
นิตกิ รรมประเภทอืน่ ต่อ จะตอ้ งไดร้ ับความยินยอมเป็นหลักฐานจากผู้ให้เช่า กรณีเช่นน้ี
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีตรวจสอบหรือสอบสวนหลักฐานให้ได้ความว่าผู้ให้เช่าได้ยินยอม
ให้จดทะเบยี นสทิ ธแิ ละนิตกิ รรมดังกล่าวจริงแล้ว จงึ รับจดทะเบียนต่อไปได้
กรณีการเช่าสิ้นสุดลงด้วยครบกาหนดระยะเวลาเช่า หากเจ้าของท่ีดินหรือ
อสงั หาริมทรพั ยอ์ ยา่ งอื่นประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป ให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่ดาเนินการให้ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิกเช่าแต่อย่างใด แต่หากคู่กรณี
ตามสัญญาเช่า หรือเจ้าของท่ีดินประสงค์ให้จดทะเบียนเลิกเช่าให้ปรากฏทาง
ทะเบยี น กใ็ ห้พนกั งานเจ้าหนา้ ท่ีรับจดทะเบยี นเลิกเชา่ ได้
กรณีผู้ให้เช่าประสงค์จดทะเบียนเลิกเช่าด้วยเหตุท่ีว่าผู้เช่าตายและพนักงาน
เจา้ หน้าทีส่ อบสวนแล้วเป็นท่ียุติว่าการเช่านั้นเป็นสัญญาเช่าท่ีถือคุณสมบัติของผู้เช่า
เป็นสาคัญและให้เป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าเท่านั้น ฉะนั้น เมื่อผู้เช่าตายมีผลให้
การเช่านั้นสิ้นสุดลงด้วยเหตุแห่งความตายของผู้เช่าและการเช่าดังกล่าวไม่ใช่สัญญา
ตา่ งตอบแทนชนดิ พิเศษย่ิงกวา่ สญั ญาเชา่ ธรรมดา หรือมีข้อตกลงอื่นที่มีผลให้สัญญา
เช่ามีผลผูกพันต่อไปอีก ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีรับจดทะเบียนเลิกเช่าตามความ
ประสงค์ของผู้ขอได้ โดยก่อนจดทะเบียนให้บันทึกผู้ขอยืนยันให้พนักงานเจ้าหน้าท่ี
จดทะเบียนให้และยินยอมรับผิดชอบความเสียหายท่ีอาจเกิดขึ้นหากถูกเพิกถอน
รายการจดทะเบียนเลิกเช่าดังกล่าวในกรณีที่ข้อเท็จจริงไม่เป็นไปตาม ท่ีผู้ขอให้
ถ้อยคา ตลอดจนพยานหลักฐานทน่ี ามาแสดงประกอบคาขอจดทะเบยี นไวด้ ว้ ย
กรณีการเช่าสิ้นสุดลงด้วยประการอ่ืน เช่น คู่กรณีตกลงเลิกเช่าก่อนครบกาหนด
ระยะเวลาเชา่ ให้พนกั งานเจ้าหนา้ ที่รบั จดทะเบียนเลิกเชา่ ตามระเบยี บและวธิ กี าร
คา่ ธรรมเนยี ม และค่าอากรแสตมป์ การรียกเกบ็ /อตั รา
ประเภท
คา่ ธรรมเนยี ม - ๑% ตามจานวนค่าเช่าตลอดระยะเวลาเช่า หรือเงนิ กนิ เปล่า หรอื ทงั้ สองอยา่ ง
รวมกัน
คา่ อากร - ๐.๑% แห่งคา่ เช่า หรือเงินกนิ เปล่า หรอื ทงั้ สองอย่างรวมกัน
๒๕
จานอง
ความหมาย
จานอง หมายถงึ สญั ญาซึ่งบุคคลหนึ่งเรียกว่าผู้จานอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง
เรยี กว่าผรู้ ับจานอง เปน็ ประกนั การชาระหน้ี โดยไมส่ ง่ มอบทรพั ยส์ นิ น้ันให้แก่ผู้รับจานอง
กฎหมายและระเบียบท่ีเก่ียวขอ้ ง
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๗๐๒ - ๗๔๖
- ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการจานองที่ดินและ
อสงั หาริมทรัพยอ์ ยา่ งอ่ืน พ.ศ. ๒๕๕๐ ลงวันที่ ๒๒ สิงหาคม ๒๕๕๐
- หนงั สอื กรมที่ดินที่ มท ๐๕๑๕.๑/ว ๑๔๒๗๙ ลงวันที่ ๔ มถิ ุนายน ๒๕๕๖
- หนังสือกรมท่ดี นิ ดว่ นที่สดุ ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๒๒๗๔ ลงวันท่ี ๓ กมุ ภาพนั ธ์ ๒๕๕๘
- หนงั สือกรมที่ดิน ดว่ นทส่ี ดุ ที่ มท ๐๕๑๕.๓/ว ๔๓๔๐ ลงวนั ท่ี ๒๐ กุมภาพนั ธ์ ๒๕๕๘
- หนังสอื กรมทด่ี นิ ด่วนที่สดุ ท่ี มท ๐๕๑๕.๓/ว ๑๗๔๑๘ ลงวนั ท่ี ๒๓ กรกฎาคม ๒๕๕๘
สาระสาคัญ
หลกั ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ท่ีระเบียบกรมทด่ี นิ วา่ ดว้ ยการจดทะเบยี นสิทธิและนิติกรรม
เกยี่ วกบั การจานองท่ดี ินและอสังหาริมทรพั ยอ์ ย่างอ่ืน พ.ศ. ๒๕๕๐ นามาวางเปน็ แนวทางปฏิบตั ิ
หลกั ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระเบยี บกรมท่ีดนิ
จานองน้ัน คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหน่ึง ข้อ ๒๔
เรยี กว่าผู้จานอง เอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคล (๑) กรณีเจ้าของที่ดินมาขอจดทะเบียนจานองท่ีดินทั้งแปลง
อีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจานอง เป็นประกัน หรือจานองอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นท้ังหมดไม่ว่าท่ีดินหรือ
อสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีผู้ถือกรรมสิทธิ์คนเดียวหรือหลายคน
การชาระหน้ี โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้น ผทู้ ่เี ป็นเจ้าของทุกคนจานองร่วมกันท้ังหมด ให้เขียนชื่อประเภทว่า
ใหแ้ ก่ผรู้ ับจานอง (มาตรา ๗๐๒) “จานอง”
(๒) กรณเี จ้าของทด่ี ินหรอื อสังหาริมทรพั ย์อยา่ งอื่นมีหลายคน
แต่เจ้าของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นบางคนขอจดทะเบียน
จานองเฉพาะส่วนของตน ส่วนของผู้เป็นเจ้าของคนอื่นไม่ได้
จานองดว้ ย ใหเ้ ขียนช่อื ประเภทว่า “จานองเฉพาะสว่ น”
(๓) กรณีเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น
ขอจดทะเบียนจานองเพ่ิมเพื่อเป็นประกันหนี้ที่ได้จดทะเบียน
จานองเป็นประกันไว้แล้ว โดยให้ถือจานวนเงินที่จานองและ
เงื่อนไขข้อตกลงอ่ืน ๆ เป็นไปตามสัญญาจานองเดิมให้เขียนชื่อ
ประเภทว่า “จานองเพิ่มหลักทรัพย์”
(๖) กรณีเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน
ได้จดทะเบียนจานองเพ่ือเป็นประกันหน้ีไว้แล้วจานวนหน่ึง
ต่อมาคู่กรณีได้มาขอจดทะเบียนเนื่องจากตกลงกันเพ่ิมจานวนเงิน
ท่ีจานองเปน็ ประกนั ให้สูงขน้ึ จากเดิม โดยมเี ง่อื นไขและข้อตกลง
เช่นเดียวกับสัญญาจานองเดิมและเป็นมูลหนี้เดียวกับสัญญา
จานองเดิม ใหเ้ ขียนชอ่ื ประเภทว่า “ข้นึ เงนิ จากจานอง”
๒๖
หลกั ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ ระเบียบกรมท่ดี ิน
สัญญาจานองต้องระบุทรัพยส์ ินทีจ่ านอง ข้อ ๕ เมื่อมีบุคคลใดแสดงความประสงค์ขอจดทะเบียนสิทธิ
(มาตรา ๗๐๔) และนิติกรรมเกี่ยวกับการจานองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน
ให้บคุ คลนนั้ ยนื่ คาขอตามแบบ ท.ด.๑ สาหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน
หรือแบบ ท.ด.๑ ก สาหรับที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดินและ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมหนังสือ
แสดงสิทธิในท่ีดินหรือหลักฐานสาหรับอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน
และหลกั ฐานท่ีเกยี่ วข้อง
การจานองทรัพย์สินนั้น นอกจาก ขอ้ ๗ ใหพ้ นักงานเจา้ หน้าทีส่ อบสวนผ้จู านองใหไ้ ดค้ วามชดั เจน
ผู้เป็นเจ้าของในขณะนั้นแล้ว ท่านว่าใครอ่ืน และเป็นท่ีเช่ือได้ว่าผู้น้ันเป็นเจ้าของท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์
จะจานองหาได้ไม่ (มาตรา ๗๐๕)
ทขี่ อจดทะเบียนที่แท้จริงและให้ผู้รับจานองให้ถ้อยคายืนยันไว้ด้วย
ว่าผู้จานองเป็นผู้ท่ีตนได้ติดต่อและรู้แล้วว่าเป็นเจ้าของท่ีแท้จริง
จึงมาทาสัญญา โดยยินยอมรับผิดชอบในความเสียหายต่าง ๆ
ท่ีเกิดจากความผิดพลาดเพราะผิดตัวเจ้าของท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์
ทจ่ี านองว่า
“ข้าพเจ้าผู้รับจานองขอยืนยันว่า ในการทาสัญญาน้ีข้าพเจ้า
ได้ติดตอ่ กับเจ้าของที่ดินโดยตรง ได้มกี ารตกปากลงคาสัญญากันมา
อย่างแน่นอนแล้ว จึงขอทาสัญญาและขอจดทะเบียนจานอง
หากเกิดการผิดพลาดเพราะผิดตัวเจ้าของท่ีดิน ข้าพเจ้า
ขอรับผิดชอบเองทง้ั ส้ิน ไมเ่ กย่ี วแก่พนักงานเจา้ หนา้ ท่แี ตอ่ ยา่ งใด
พนักงานเจ้าหน้าท่ีได้อ่านข้อความข้างบนนี้ให้ข้าพเจ้าฟัง
โดยตลอดแล้ว ข้าพเจ้าทราบและเข้าใจข้อความดังกล่าวดีแล้ว
จงึ ลงลายมอื ชอื่ หรอื พมิ พ์ลายนิว้ มือไวเ้ ป็นหลักฐานต่อหน้าพยาน
และพนกั งานเจ้าหนา้ ที่”
บทบัญญัติมาตรา ๖๘๑ ว่าด้วยการ ข้อ ๘ ให้พนกั งานเจ้าหนา้ ที่สอบสวนผู้จานองและผู้รับจานอง
ค้าประกันน้ัน ท่านให้ใช้ได้ในการจานอง ให้ได้ความชัดเจนว่าได้มาขอจดทะเบียนจานองเพ่ือประกัน
การชาระหนี้ตามสัญญาใดและให้เติมข้อความในสัญญาจานอง
อนโุ ลมตามควร (มาตรา ๗๐๗) ข้อ ๑ ให้ชดั เจนวา่ เปน็ การประกันในเร่ืองใด เช่น ถ้ากรณีการจานอง
เพ่ือเป็นประกันการกู้ยืมเงินซ่ึงคู่กรณีทาสัญญากู้ยืมกันมาแล้ว
ให้เติมคาว่า “การกู้ยืมเงินซ่ึงผู้จานองได้กู้จากผู้รับจานอง
ตามสัญญากู้ยืมเงิน ฉบับลงวันที่…… เดือน.......... พ.ศ. ….”
ถ้าคู่กรณียังไม่ได้ทาหนังสือสัญญากู้ยืมเงินกันให้เติมคาว่า
“การกู้ยืมเงินซึ่งผู้จานองได้กู้เงินจากผู้รับจานองและให้ถือว่า
สัญญาจานองน้ีเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงิน” ถ้าเป็นการประกัน
การเบิกเงินเกินบัญชีให้เติมคาว่า “ตามสัญญาเบิกเงินเกินบัญชี
ฉบับลงวันท่ี...... เดือน........ พ.ศ. .....” หรือถ้าเป็นการประกัน
ความรับผิดในการปฏิบัติตามสัญญาใด ๆ ให้เขียนข้อความที่
คกู่ รณตี กลงกนั แล้วแตก่ รณี
๒๗
หลกั ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ ระเบยี บกรมทด่ี ิน
แม้ถึงว่ามีข้อสัญญาเป็นอย่างอ่ืนก็ตาม ขอ้ ๑๑ วรรคสอง
ทรัพย์สินซึ่งจานองไว้แก่บุคคลคนหน่ึงนั้น ในกรณีผู้จานองประสงค์จะจานองผู้อ่ืนต่อไปเป็นลาดับหลัง
ท่านว่าจะเอาไปจานองแก่บุคคลอีกคนหนึ่ง ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีรับจดทะเบียนได้โดยไม่ต้องได้รับ
คายนิ ยอมจากผู้รับจานองในลาดับก่อน
ในระหว่างเวลาที่สัญญาก่อนยังมีอายุอยู่ก็ได้ ข้อ ๒๔
(มาตรา ๗๑๒) (๔) กรณีเจ้าของท่ีดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น
ได้จดทะเบียนจานองเพื่อเป็นประกันไว้แล้ว ต่อมาในระหว่างท่ี
การจานองยังคงมีอยู่ เจ้าของขอจดทะเบียนจานองที่ดินและ
อสังหาริมทรัพย์เดียวกันน้ันแก่ผู้รับจานองเดิม หรือแก่ผู้รับ
จานองอื่น ให้เขียนช่ือประเภทว่า “จานองลาดับที่สอง” หรือ
“จานองลาดับที่สาม” ฯลฯ แลว้ แตก่ รณี
(๕) กรณีเจ้าของท่ีดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน
ได้จดทะเบียนจานองเพื่อเป็นประกันไว้แล้ว ต่อมาในระหว่าง
การจานองยังคงมีอยู่ เจ้าของได้นาอสังหาริมทรัพย์น้ันไปจดทะเบียน
จานองเพ่ือประกันหนี้รายอื่นซ่ึงได้จดทะเบียนจานองไว้แล้ว
ตามสัญญาจานองอีกฉบับหน่ึง หรือในกรณีท่ีได้จดทะเบียน
จานองเพ่ิมหลกั ทรพั ย์ไว้แลว้ ต่อมาไดน้ าอสงั หาริมทรัพย์เดียวกันน้ัน
ไปจดทะเบียนจานองเพื่อประกันหน้ีรายอ่ืนตามสัญญาจานอง
อกี ฉบับหนงึ่ โดยให้ถือจานวนเงินที่จานองและเง่ือนไขข้อตกลงอื่น ๆ
เป็นไปตามสญั ญาจานองเดิม การจานองคร้ังที่สองน้ีให้เขียนช่ือ
ประเภทว่า “จานองลาดับทส่ี องเพม่ิ หลักทรพั ย์”
ขอ้ ๒๖ วรรคสอง
กรณีท่ีมีการจดทะเบียนจานองหลายลาดับให้พนักงาน
เจ้าหน้าท่ีระบุคาว่า “ลาดับที่สองหรือลาดับท่ีสามฯลฯ”
ตามลาดับท่ีมีการจดทะเบียนต่อท้ายคาว่าจานองไว้ในคาขอ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หนังสือสัญญาและสารบัญ
จดทะเบียนด้วย
ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอ่ืนในสัญญา ขอ้ ๒๔
จานอง ผูจ้ านองจะชาระหน้ีล้างจานองเป็นงวด ๆ (๑๐) กรณีเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน
ได้จดทะเบียนจานองเพ่ือเป็นประกันหนี้ไว้แล้วจานวนหนึ่ง
ก็ได้ (มาตรา ๗๑๓) ต่อมาไดม้ กี ารชาระหน้ีทีจ่ านองเป็นประกันบางส่วน หน้ีส่วนที่เหลือ
ยังคงมกี ารจานองเป็นประกนั อย่ตู ่อไปตามเดิม โดยคู่กรณีมาขอ
จดทะเบียนเพ่ือลดจานวนเงินที่จานองเป็นประกันไว้เดิม
ใหเ้ ขยี นชื่อประเภทวา่ “ผอ่ นตน้ เงินจากจานอง”
สัญญาจานองนั้น ต้องทาเป็นหนังสือ ขอ้ ๕ เมอื่ มีบคุ คลใดแสดงความประสงค์ ขอจดทะเบียนสทิ ธิ
และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และนิติกรรมเกี่ยวกับการจานองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น
ให้บุคคลนั้นยื่นคาขอตามแบบ ท.ด.๑ สาหรับที่ดินที่มีโฉนดท่ีดิน
(มาตรา ๗๑๔) หรือแบบ ท.ด.๑ ก สาหรับท่ีดินท่ียังไม่มีโฉนดที่ดินและ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี พร้อมหนังสือ
๒๘
หลักประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ระเบียบกรมทีด่ นิ
แสดงสทิ ธิในทีด่ ิน หรอื หลักฐานสาหรับอสังหารมิ ทรัพย์อย่างอ่ืน
และหลกั ฐานท่เี กยี่ วขอ้ ง
ข้อ ๖ ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนผู้ขอตามนัยกฎกระทรวง
ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติ
ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวง
ฉบับที่แก้ไขเพิ่มเติม เพ่ือให้ทราบถึงสิทธิและความสามารถของ
คู่กรณีทั้งสองฝ่าย ความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมตามประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ข้อกาหนดสิทธิในท่ีดินและการกาหนด
ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนจานอง
แ ม้ ว่ า ท รั พ ย์ สิ น ซ่ึ ง จ า น อ ง จ ะ แ บ่ ง ขอ้ ๒๔
ออกเป็นหลายส่วนก็ตาม จานองก็ยังคง (๑๒) กรณีเจ้าของท่ีดินได้จดทะเบียนจานองที่ดินเพื่อเป็น
ประกันหน้ีไว้รวมตั้งแตส่ องแปลงข้นึ ไป หรือจานองท่ีดินไว้แปลงเดียว
ครอบไปถึงส่วนเหล่าน้ันหมดทุกส่วนด้วยกัน ต่อมามีการจานองเพิ่มหลักทรัพย์หรือมีการแบ่งแยกที่ดิน
อยูน่ ัน้ เอง ออกเป็นหลายแปลง โดยท่ีดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือยังมี
การจานองครอบติดอยู่ท้ังหมด หรือมีการจานองครอบติดอยู่
ถึงกระน้ันก็ดีถ้าผู้รับจานองยินยอมด้วย
ท่านว่าจะโอนทรัพย์สินส่วนหน่ึงส่วนใดไป ตั้งแต่สองแปลงขึ้นไป ต่อมาคู่กรณีมาขอจดทะเบียนเพื่อให้ที่ดิน
ปลอดจากจานองก็ให้ทาได้ แต่ความยินยอม ที่มีการจานองครอบติดอยู่แปลงใดแปลงหนึ่งหรือหลายแปลง
ดังว่านี้หากมิได้จดทะเบียน จะยกเอาขึ้น แต่ไม่ท้ังหมดพ้นจากการจานอง โดยไม่ลดจานวนเงินท่ีจานอง
เป็นข้อต่อสู้แก่บุคคลภายนอกหาได้ไม่ เป็นประกัน ส่วนที่ดินแปลงท่ีเหลือยังคงมีการจานองครอบติดอยู่
ตามเดิม ให้เขียนชอ่ื ประเภทว่า “ปลอดจานอง”
(มาตรา ๗๑๗) ข้อ ๒๙ วิธีการจดแจ้งครอบจานองและวิธีการปลอด
จานองที่ดินกรณีมีการขอจดทะเบียนแบ่งแยกท่ีดินในระหว่าง
การจานอง ให้พนักงานเจา้ หนา้ ที่ดาเนนิ การ ดังนี้
(๑) กรณีท่ีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้มีการจดทะเบียน
จานองไว้ ต่อมาผู้ถือกรรมสิทธ์ิขอจดทะเบียนแบ่งแยกโดยคู่กรณี
ตกลงให้ท่ีดินแปลงคงเหลือและแปลงแยกออกไปมีการจานองอยู่ตามเดิม
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่เขียนคาว่า “(ครอบจานอง)” ไว้ต่อท้าย
หรือใต้ชื่อประเภทการจดทะเบียนแบ่งแยกในคาขอจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในสารบัญจดทะเบียน
แปลงเดิม พร้อมทั้งให้หมายเหตุไว้ ณ ริมด้านซ้ายของคาขอจดทะเบียน
สิทธแิ ละนติ กิ รรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในรายการจดทะเบียนว่า
“ท่ีดินแปลงท่ีแยกไปนี้และแปลงคงเหลือการจานองยังคงมีอยู่
ตามสัญญาจานอง ฉบับลงวนั ที่…. เดือน….… พ.ศ ….”
หนงั สือแสดงสิทธิในที่ดินแปลงแยกให้เขียนชื่อเจ้าของท่ีดิน
เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ด้านหน้าและยกรายการจดทะเบียน
ประเภทจานองไปจดแจ้งในสารบัญจดทะเบียนพร้อมทั้งหมายเหตุ
การครอบจานองโดยเขียนคาว่า “(ครอบจานอง)” ในรายการจดแจ้ง
ไว้ต่อท้ายหรือใต้ชื่อประเภทการจดทะเบียนจานองที่ยกมาจดแจ้ง
๒๙
หลกั ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ ระเบียบกรมที่ดนิ
ในช่องเนื้อท่ีดินตามสัญญาให้ลงจานวนท่ีดินตามหนังสือแสดง
สิทธิในที่ดินใหม่แล้วหมายเหตุว่า “การจานองยังคงมีอยู่ตาม
สัญญาจานองฉบับลงวันท่ี…… เดือน……. พ.ศ. .…” สาหรับวัน
เดือน ปี ท่ีจดทะเบียนและช่ือเจ้าพนักงานท่ีดิน ให้ใช้ชื่อและ
วัน เดือน ปี เดิม โดยเจ้าพนักงานท่ีดินคนปัจจุบันลงชื่อ
พร้อมวัน เดือน ปี กากับไว้ กรณีท่ีช่ือผู้จานองหรือผู้รับ
จานองเปล่ยี นแปลงไป ใหย้ กรายการทเี่ ปล่ียนแปลงไปจดแจ้งไว้
ในทานองเดยี วกนั ดว้ ย
(๒) กรณีท่ีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินได้มีการจดทะเบียน
จานองไว้ ต่อมามีการขอจดทะเบียนแบ่งแยกโดยคู่กรณียินยอม
ให้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินบางแปลงมีการจานองอยู่ตามเดิม
บางแปลงพ้นจากการจานอง เช่น กรณีแบ่งแยกในนามเดิม
ใหท้ ด่ี ินแปลงแยกที่ ๑ พน้ จากการจานอง ส่วนท่ีดินแปลงแยก
ที่ ๒ และแปลงคงเหลือ ยังคงมีการจานองอยู่ตามเดิม ให้
พนักงานเจ้าหน้าท่ีหมายเหตุให้ปรากฏการครอบจานองหรือ
ปลอดจานอง โดยเขียนคาว่า “(ครอบ - ปลอดจานอง)” ไว้ต่อท้าย
หรือใต้ชื่อประเภทการจดทะเบียนแบ่งแยกในคาขอจดทะเบียน
สิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในสารบัญจดทะเบียน
แปลงเดิมพร้อมทั้งหมายเหตุไว้ ณ ริมด้านซ้ายของคาขอจด
ทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในรายการ
จดทะเบียนที่ดินแปลงแยกที่ ๑ วา่ “ท่ดี นิ แปลงทแ่ี ยกไปน้ีพ้นจาก
การจานองตามสญั ญาจานอง ฉบับลงวันที่…..เดือน…….พ.ศ. ....
ตามบันทกึ ข้อตกลงปลอดจานอง ลงวันที่……เดือน……..พ.ศ. ….”
ส่วนที่ดินแปลงแยกท่ี ๒ และแปลงคงเหลือ ให้หมายเหตุว่า
“ท่ีดินแปลงท่ีแยกไปนี้และแปลงคงเหลือการจานองยังคงมีอยู่
ตามสัญญาจานอง ฉบับลงวันที่…… เดือน……… พ.ศ. ….”
สาหรับรายการจดทะเบียนจานองท่ีจะยกไปจดแจ้งไว้ในหนังสือ
แสดงสิทธิในที่ดินแปลงแยกใหม่ ให้ปฏิบัติตาม (๑) วรรคสอง
หรือกรณีแบ่งขายให้ที่ดินแปลงแยกพ้นจากการจานองและท่ีดิน
แปลงคงเหลือยังคงมีการจานองอยู่ตามเดิม ให้พนักงาน
เจ้าหน้าทห่ี มายเหตุให้ปรากฏการครอบจานอง หรือปลอดจานอง
โดยเขียนคาว่า “(ครอบ - ปลอดจานอง)” ไว้ต่อท้ายหรือใต้ชื่อ
ประเภทการจดทะเบียนแบ่งขายในคาขอจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในสารบัญจดทะเบียนแปลงเดิม
พร้อมทั้งหมายเหตุไว้ ณ ริมด้านซ้ายของคาขอจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในรายการจดทะเบียนแบ่งขาย
ว่า “ท่ีดินแปลงที่แยกไปน้ีพ้นจากการจานองตามสัญญาจานอง
ฉบับลงวันที่…. เดือน……… พ.ศ. …. ตามบันทึกข้อตกลงปลอดจานอง
๓๐
หลกั ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ ระเบยี บกรมที่ดนิ
ลงวันท่ี… เดือน…….... พ.ศ. …. ส่วนแปลงคงเหลือการจานอง
ยงั คงมีอยตู่ ามเดมิ ”
(๓) กรณีที่ได้มีการจดทะเบียนจานองเฉพาะส่วนไว้
ถ้าผู้ถือกรรมสิทธ์ิรวมและผู้จานองตกลงแบ่งแยกท่ีดินออกจากกัน
ให้พยายามแบ่งส่วนของผู้จานองไว้เป็นแปลงคงเหลือและ
ใหแ้ ปลงเฉพาะส่วนของผู้ถือกรรมสิทธ์ิที่ไม่ได้จานองจดทะเบียน
ประเภทปลอดจานองให้เสร็จในวันจดทะเบียนแบ่งแยกและ
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีหมายเหตุให้ปรากฏการครอบจานองหรือ
ปลอดจานอง โดยเขียนคาว่า “(ครอบ - ปลอดจานอง)”
ไว้ต่อท้าย หรือใต้ช่ือประเภทการจดทะเบียนแบ่งแยกในคาขอ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และในสารบัญ
จดทะเบียนแปลงเดิม พร้อมทั้งหมายเหตุไว้ ณ ริมด้านซ้ายของ
คาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และ
ในรายการจดทะเบยี นวา่ “ทดี่ ินแปลงที่แยกไปนี้พ้นจากการจานอง
ตามสัญญาจานองเฉพาะส่วน ฉบับลงวันท่ี..… เดือน………..…
พ.ศ. …. ตามบันทึกข้อตกลงปลอดจานอง ลงวันท่ี……
เดือน………… พ.ศ. ….” ส่วนที่ดินแปลงคงเหลือให้หมายเหตุไว้
ณ ริมด้านซ้ายของคาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑,
ท.ด.๑ ก) และในรายการจดทะเบียนว่า “ท่ีดินแปลงคงเหลือ
การจานองยังคงมีอยู่ตามสญั ญาจานองเฉพาะส่วน ฉบับลงวันท่ี …..
เดือน……. พ.ศ. ….”
กรณีท่ีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแบ่งแยกออกจากกันแล้ว
แต่ส่วนของผู้จานองเป็นแปลงแยก ให้หมายเหตุไว้ ณ ริมด้านซ้าย
ของคาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก)
และในรายการจดทะเบียนแบ่งแยกเฉพาะแปลงของผู้จานองไว้ด้วย
ว่า “ที่ดินแปลงท่ีแยกไปนี้การจานองยังคงมีอยู่ตามสัญญา
จานองเฉพาะส่วน ฉบับลงวันท่ี….. เดือน……... พ.ศ. ….”
สาหรับรายการจดทะเบียนจานองที่จะยกไปจดแจ้งไว้ในหนังสือ
แสดงสิทธิในท่ีดินแปลงแยกใหม่ ให้ปฏิบัติตาม (๑) วรรคสอง
เว้นแต่ช่ือคู่สัญญาท้ัง ๒ ฝ่าย ในช่องผู้ให้สัญญาให้ยกมาแต่
เฉพาะช่ือคู่สัญญาจานองเท่านั้น ชื่อผู้ถือกรรมสิทธ์ิอื่นซ่ึงมิได้
เป็นคู่สัญญาไม่ต้องยกมาด้วย ส่วนแปลงคงเหลือท่ีไม่มีการจานอง
ครอบติดไปด้วย ให้จดทะเบียนประเภทปลอดจานองให้เสร็จ
ในวันจดทะเบียนแบ่งแยกและให้หมายเหตุไว้ ณ ริมด้านซ้าย
คาขอจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรม (ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) และใน
รายการจดทะเบียนว่า “ท่ีดินแปลงคงเหลือพ้นจากการจานอง
ตามสัญญาจานองเฉพาะส่วน ฉบับลงวันท่ี...... เดือน.......... พ.ศ....
ตามบนั ทึกข้อตกลงปลอดจานอง ลงวันท่ี..... เดอื น ......... พ.ศ. ....”
๓๑
หลกั ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ระเบยี บกรมทด่ี ิน
(๔) กรณที ห่ี นังสือแสดงสิทธิในท่ีดินแปลงแยกท่ีได้มีการจดแจ้ง
การครอบจานองไว้ ภายหลังคู่กรณีตกลงกันให้หนังสือแสดง
สทิ ธใิ นทดี่ นิ แปลงแยกบางแปลงปลอดจานอง ให้พนกั งานเจ้าหน้าท่ี
จดทะเบียนประเภท “ปลอดจานอง” และหมายเหตุการปลอด
จานองไว้ ณ ริมด้านซ้ายของคาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
(ท.ด.๑, ท.ด.๑ ก) รวมทั้งในรายการจดทะเบียนว่า “ที่ดินแปลงนี้
พน้ จากการจานองตามสัญญาจานอง ฉบับลงวันท่ี.... เดือน....... พ.ศ. ….
ตามบนั ทกึ ข้อตกลงปลอดจานอง ลงวนั ที่.... เดอื น........ พ.ศ..... ”
ถ้าทรัพย์สินได้จานองแล้วและภายหลังที่ ขอ้ ๑๑ กรณที ด่ี ินหรืออสังหารมิ ทรพั ย์อย่างอื่นได้จดทะเบียน
จดทะเบียนจานองมีจดทะเบียนภาระจายอม จานองไว้แล้ว ถ้าเจ้าของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน
ประสงค์จะทาการจดทะเบียนประเภทอื่นที่กระทบถึงสิทธิของ
หรือทรัพย์สิทธิอย่างอื่น โดยผู้รับจานองมิได้ ผู้รับโอน ผู้จานอง ผู้รับจานองและผู้ได้สิทธิจากทรัพยสิทธิ
ยนิ ยอมดว้ ยไซร้ ท่านว่าสิทธิจานองย่อมเป็นใหญ่ พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะรับจดทะเบียนให้ได้ต่อเมื่อผู้รับจานอง
กว่าภาระจายอม หรือทรัพยสิทธิอย่างอื่นนั้น ให้คายินยอม โดยบันทึกถ้อยคายินยอมไว้เป็นหลักฐาน หรือ
หากว่าเป็นที่เลื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจานอง ผู้รับจานองจะทาเป็นหนังสือให้คายินยอมมอบให้แก่ผู้จานอง
ในเวลาบังคับจานองก็ให้ลบสิทธิท่ีกล่าวหลัง มาดาเนินการกใ็ ห้ทาได้
นัน้ เสยี จากทะเบยี น (มาตรา ๗๒๒)
ในการบังคับจานองตามมาตรา ๗๒๘ ขอ้ ๒๔
ถ้าไม่มีการจานองรายอ่ืนหรือบุริมสิทธิอ่ืน (๑๕) กรณีเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้
อนั ได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพยส์ ินอันเดียวกนั นี้ จดทะเบียนจานองเพื่อเป็นประกันหน้ีไว้แล้วต่อมาผู้รับจานอง
ผู้รับจานองจะฟ้องคดีต่อศาลเพื่อเรียกเอา ไดม้ าขอจดทะเบยี นเน่อื งจากลูกหนี้ไม่ชาระหนี้ที่จานองเป็นประกัน
ทรัพย์จานองหลุดภายในบังคับแห่งเงื่อนไข ผรู้ ับจานองฟอ้ งศาลบังคับให้ทรัพย์ท่ีจานองหลุดเป็นสิทธิภายใน
ดังจะกล่าวตอ่ ไปนแ้ี ทนการขายทอดตลาดก็ได้ บังคับแห่งเง่ือนไขตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และ
(๑) ลูกหน้ีได้ขาดส่งดอกเบ้ียมาแล้ว ศาลได้มีคาสั่ง หรือคาพิพากษาถึงท่ีสุดให้ทรัพย์ท่ีจานองหลุด
เป็นเวลาถึงห้าปี และ เป็นสิทธิแก่ผู้รับจานอง ให้เขียนชื่อประเภทว่า “หลุดเป็นสิทธิ
(๒) ผู้รับจานองแสดงให้เป็นท่ีพอใจแก่ศาล จากจานอง”
ว่าราคาทรัพย์สินนั้นน้อยกว่าจานวนเงิน
อันค้างชาระ (มาตรา ๗๒๙)
อนั จานองย่อมระงับส้นิ ไป ข้อ ๒๔
(๑) เมื่อหน้ีที่ประกันระงับส้ินไปด้วยเหตุ (๗) กรณีเจ้าของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืนได้
ประการอ่นื ใดมิใช่เหตุอายุความ จดทะเบียนจานองเพอื่ เปน็ ประกนั หน้ไี วแ้ ล้ว ตอ่ มาผู้ขอได้มาขอ
(๒) เม่ือปลดจานองให้แก่ผู้จานอง จดทะเบียนเนื่องจากได้มีการชาระหนี้ที่จานองเป็นประกันโดยส้ินเชิง
ดว้ ยหนงั สือเป็นสาคัญ ทาให้การจานองระงับสิน้ ไปโดยผลของกฎหมาย ให้เขียนชื่อประเภท
(๓) เมอื่ ผ้จู านองหลุดพ้น ว่า “ไถ่ถอนจากจานอง” หรือ “ไถ่ถอนจากจานองเฉพาะส่วน”
(๔) เมือ่ ถอนจานอง หรือ “ไถถ่ อนจากจานองเพิ่มหลกั ทรัพย์” แลว้ แต่กรณี
(๕) เมื่อขายทอดตลาดทรัพย์สินซึ่ง (๘) กรณีเจ้าของท่ีดินได้จดทะเบียนจานองท่ีดินเพ่ือ
จานองตามคาส่งั ศาลอันเนื่องมาแต่การบังคับ เป็นประกันหน้ีไว้รวมต้ังแต่สองแปลงขึ้นไป หรือจานองที่ดินไว้
๓๒
หลกั ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ ระเบียบกรมทดี่ นิ
จานอง หรือเมอ่ื มีการขายทอดตลาดทรัพย์สิน แปลงเดียว ต่อมามีการจานองเพ่ิมหลักทรัพย์ หรือมีการแบ่งแยกท่ีดิน
ตามมาตรา ๗๒๙/๑ ออกไปเป็นหลายแปลง โดยที่ดินแปลงแยกและแปลงคงเหลือ
(๖) เม่ือเอาทรัพย์สินซ่ึงจานองนั้นหลุด ยังมีการจานองครอบติดอยู่ทั้งหมด หรือมีการจานองครอบติดอยู่
(มาตรา ๗๔๔) ต้ังแต่สองแปลงข้ึนไป ต่อมาคู่กรณีได้มาขอจดทะเบียนเนื่องจาก
ได้มีการชาระหน้ีอันจานองเป็นประกันบางส่วนและผู้รับจานอง
ยินยอมให้ที่ดินบางแปลงพ้นจากการจานอง ส่วนท่ีดินที่เหลือ
ยังคงจานองเป็นประกันหน้ีที่เหลืออยู่ ให้เขียนช่ือประเภทว่า
“แบ่งไถถ่ อนจากจานอง”
(๙) กรณีเจ้าของท่ีดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้
จดทะเบยี นจานองเพือ่ เปน็ ประกันหนี้ทม่ี ผี ู้รบั จานองหลายรายในลาดับ
เดียวกัน ต่อมาผู้ขอมาขอจดทะเบียนเน่ืองจากมีการชาระหนี้ให้แก่
ผู้รับจานองบางรายไม่ท้ังหมด ทาให้การจานองในส่วนที่เป็น
ประกันหนี้รายนั้นระงับสิ้นไป ส่วนการจานองรายอื่นท่ีเหลือ
ยังคงมีอยู่ตามเดิม ให้เขียนช่ือประเภทว่า “ไถ่ถอนจากจานอง
บางราย”
(๑๐) กรณีเจ้าของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นได้
จดทะเบียนจานองอสังหาริมทรัพย์เพ่ือเป็นประกันหนี้ไว้แล้ว
ต่อมาคู่กรณีมาขอจดทะเบียนเน่ืองจากผู้รับจานองตกลงให้
อสังหาริมทรัพย์ที่จานองไว้ทั้งหมดพ้นจากการจานองไปโดยยังไม่มี
การชาระหน้ีที่จานองเป็นประกัน ทาให้การจานองระงับสิ้นไป
ทั้งหมด หนี้ยังคงมีอยู่ในลักษณะเป็นหนี้ธรรมดาที่ไม่มีประกัน
ใหเ้ ขียนชอ่ื ประเภทวา่ “ระงับจานอง (ปลดจานอง)”
การสอบสวนก่อนการจดทะเบียน ตามระเบยี บฯ
ข้อ ๖
การสอบสวน
ขอ้ ๗
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนผู้ขอตามนัยกฎกระทรวงฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)
ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และ
กฎกระทรวงฉบบั ท่ีแก้ไขเพ่ิมเติม เพื่อให้ทราบถึงสิทธิและความสามารถของคู่กรณี
ทั้งสองฝ่าย ความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ข้อกาหนดสทิ ธิในท่ดี นิ และการกาหนดค่าธรรมเนียมในการจดทะเบยี นจานอง
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนผู้จานองให้ได้ความชัดเจนและเป็นที่เช่ือได้ว่าผู้นั้น
เป็นเจ้าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ท่ีขอจดทะเบียนท่ีแท้จริง และให้ผู้รับจานอง
ให้ถ้อยคายืนยันไว้ด้วยว่าผู้จานองเป็นผู้ที่ตนได้ติดต่อและรู้แล้วว่าเป็นเจ้าของท่ีแท้จริง
จึงมาทาสัญญาโดยยินยอมรับผิดชอบในความเสียหายต่าง ๆ ท่ีเกิดจากความผิดพลาด
เพราะผิดตัวเจ้าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ท่ีจานองว่า “ข้าพเจ้าผู้รับจานองขอยืนยันว่า
การสอบสวน ๓๓
ตามระเบยี บฯ
ในการทาสัญญาน้ขี ้าพเจ้าได้ตดิ ต่อกับเจ้าของท่ีดินโดยตรง ได้มีการตกปากลงคาสัญญา
ข้อ ๘
กันมาอย่างแน่นอนแล้ว จึงขอทาสัญญาและขอจดทะเบียนจานอง หากเกิดการผิดพลาด
ข้อ ๙
เพราะผดิ ตวั เจ้าของท่ดี นิ ขา้ พเจา้ ขอรับผิดชอบเองท้งั ส้ิน ไม่เก่ียวแก่พนกั งานเจา้ หนา้ ที่ ขอ้ ๑๐
แต่อย่างใด พนักงานเจ้าหน้าท่ีได้อ่านข้อความข้างบนนี้ให้ข้าพเจ้าฟังโดยตลอดแล้ว
ขา้ พเจ้าทราบและเขา้ ใจข้อความดังกลา่ วดีแล้ว จงึ ลงลายมือช่ือหรือพิมพ์ลายน้ิวมือ
ไว้เปน็ หลักฐานต่อหนา้ พยานและพนักงานเจ้าหนา้ ท่ี
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนผู้จานองและผู้รับจานองให้ได้ความชัดเจนว่า
ไดม้ าขอจดทะเบียนจานองเพือ่ ประกนั การชาระหนี้ตามสัญญาใดและให้เติมข้อความ
ในสัญญาจานอง ข้อ ๑ ให้ชัดเจนว่าเป็นการประกันในเร่ืองใด เช่น ถ้ากรณี
การจานองเพอ่ื เป็นประกันการกูย้ ืมเงนิ ซึง่ คกู่ รณที าสัญญากู้ยืมกันมาแล้ว ให้เติมคาว่า
“การกู้ยืมเงินซึ่งผู้จานองได้กู้จากผู้รับจานองตามสัญญากู้ยืมเงิน ฉบับลงวันที่..….
เดือน……..… พ.ศ. ….” ถ้าคู่กรณียังไม่ได้ทาหนังสือสัญญากู้ยืมเงินกัน ให้เติมคาว่า
“การก้ยู ืมเงินซ่ึงผู้จานองได้กู้เงินจากผรู้ บั จานองและให้ถือวา่ สญั ญาจานองน้ีเป็นหลักฐาน
การกู้ยืมเงิน” ถ้าเป็นการประกันการเบิกเงินเกินบัญชี ให้เติมคาว่า “ตามสัญญา
เบิกเงินเกินบัญชี ฉบับลงวันท่ี…. เดือน……...… พ.ศ. …..” หรือถ้าเป็นการประกัน
ความรับผิดในการปฏิบัติตามสัญญาใด ๆ ให้เขียนข้อความที่คู่กรณีตกลงกัน
แลว้ แต่กรณี
กรณีท่ีคู่กรณีไม่ได้ทาสัญญากู้ยืมเงินกันแต่ได้มอบอานาจให้มาจดทะเบียนจานอง
ให้พนกั งานเจ้าหน้าท่ีตรวจสอบหนังสือมอบอานาจด้วยว่าได้ระบุข้อความในทานอง
ทใ่ี หผ้ ้รู บั มอบอานาจทาสัญญากู้ยมื เงนิ หรือหลักฐานการกู้ยืมเงินได้ด้วย หากไม่ได้
ระบขุ อ้ ความดงั กลา่ ว ผรู้ บั มอบอานาจจะทาสัญญาจานองโดยระบุในสัญญาจานองว่า
“ใหถ้ ือสญั ญาจานองเป็นหลกั ฐานกู้ยืมเงินดว้ ย” ไมไ่ ด้
กรณีที่คู่กรณีได้จัดทาตราสารอันเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงิน หรือเบิกเงินเกินบัญชี
ใหพ้ นกั งานเจ้าหน้าท่ีตรวจสอบตราสารอันเป็นหลักฐานแห่งหนี้ท่ีคู่กรณีนามาแสดงว่า
ไดม้ ีการปิดอากรแสตมปต์ ามลกั ษณะแหง่ ตราสาร ข้อ ๕ แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์
ท้ายหมวด ๖ ของลกั ษณะ ๒ แหง่ ประมวลรัษฎากร ถกู ตอ้ งแลว้ หรือไม่ ถ้ายังไม่ถูกต้อง
ให้ผู้มีหน้าที่ปิดอากรแสตมป์จัดการปิดอากรแสตมป์ในตราสารน้ันให้ถูกต้องเสียก่อน
แล้วบันทึกไว้หลังสัญญาจานอง ฉบับสานักงานที่ดินว่า “ได้มีการปิดอากรแสตมป์
ในตราสารอันเป็นหลกั ฐาน...... (การกู้ยืมเงินและหรือเบิกเงินเกินบัญชี) ถูกต้องแล้ว”
และใหพ้ นกั งานเจา้ หน้าทลี่ งนามกากับไว้
หากคู่กรณีไม่นาตราสารอันเป็นหลักฐานแห่งหนี้มาแสดง ให้พนักงานเจ้าหน้าที่
สอบสวนบันทึกถ้อยคาคู่กรณีว่าได้มีการปิดอากรแสตมป์ตามลักษณะแห่งตราสาร
ข้อ ๕ แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ถูกต้องแล้วหรือไม่ ถ้าคู่กรณียืนยันว่าได้มี
การปิดอากรแสตมป์ถูกต้องแล้ว ให้บันทึกถ้อยคาคู่กรณีไว้หลังสัญญาจานอง
ฉบับสานักงานท่ีดินว่า “ขอรับรองว่าได้ปิดอากรแสตมป์ในตราสารอันเป็นหลักฐาน…….
(การกู้ยืมเงินและหรือเบิกเงินเกินบัญชี) ถูกต้องครบถ้วนแล้ว” เสร็จแล้วจึง
จดทะเบยี นจานองให้ได้
การสอบสวน ๓๔
ตามระเบยี บฯ
กรณีท่ียังไม่ได้จัดทาตราสารอันเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงิน หรือเบิกเงินเกินบัญชี
อนั จะมขี น้ึ ตอ่ ไปภายหนา้ และค่กู รณีไม่ประสงค์จะถือเอาสัญญาจานองเป็นหลักฐาน ขอ้ ๑๑
การกู้ยืมเงินหรือเบิกเงินเกินบัญชีด้วย จึงยังไม่ต้องปิดอากรแสตมป์ตามลักษณะแห่ง ข้อ ๑๒
ตราสาร ข้อ ๕ แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ในขณะจดทะเบียนจานอง ให้บันทึก
ถ้อยคาคู่กรณีไว้หลังสัญญาจานองฉบับสานักงานท่ีดินว่า “ขอรับรองว่าตราสารอัน ข้อ ๑๓
เปน็ หลกั ฐาน…. (การกยู้ มื เงนิ และหรอื เบกิ เงินเกินบัญชี) ยังไมไ่ ดจ้ ดั ทา” ขอ้ ๑๔
การจานองเพื่อเป็นประกันหน้ีอย่างอ่ืนนอกจากหน้ีกู้ยืมเงินหรือเบิกเงินเกินบัญชี
เช่น การจานองเพื่อเป็นประกันการรับคนเข้าทางาน หรือการประกันความรับผิด
ของคู่สัญญาตามสัญญาใด ๆ สัญญาจานองดังกล่าวไม่มีกรณีท่ีจะต้องปิดอากรแสตมป์
ตามท่ีกล่าวข้างต้น ฉะน้ัน ในการสอบสวน พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องให้คู่กรณี
แสดงหลักฐานการปิดอากรแสตมปใ์ นกรณนี แ้ี ต่อยา่ งใด
กรณที ีด่ ินหรืออสังหาริมทรัพย์อยา่ งอ่นื ไดจ้ ดทะเบยี นจานองไวแ้ ล้ว ถ้าเจ้าของท่ีดิน
หรอื อสงั หาริมทรัพยอ์ ย่างอื่นประสงค์จะทาการจดทะเบียนประเภทอ่ืนที่กระทบถึงสิทธิ
ของผู้รบั โอน ผจู้ านอง ผู้รับจานองและผู้ได้สทิ ธจิ ากทรัพยสิทธิ พนกั งานเจ้าหน้าท่ี
จะรับจดทะเบียนใหไ้ ดต้ ่อเมอื่ ผู้รับจานองให้คายินยอม โดยบันทึกถ้อยคายินยอมไว้
เป็นหลักฐาน หรือผู้รับจานองจะทาเป็นหนังสือให้คายินยอมมอบให้แก่ผู้จานอง
มาดาเนินการกใ็ หท้ าได้ ในกรณผี ู้จานองประสงคจ์ ะจานองผู้อื่นตอ่ ไปเป็นลาดับหลัง
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนได้โดยไม่ต้องได้รับคายินยอมจากผู้รับจานอง
ในลาดบั ก่อน
กรณีท่คี ่กู รณีซ่งึ มีสถาบันการเงนิ เป็นผู้รับจานองขอระบอุ ัตราดอกเบ้ียลงในเอกสาร
การจดทะเบยี นจานองว่า
(๑) “ผู้จานองยอมเสียอัตราดอกเบ้ียให้แก่ผู้รับจานองในอัตราสูงสุด
ตามประกาศท่ีมีผลใชบ้ ังคับของธนาคารแห่งประเทศไทยกาหนดให้ธนาคารพาณิชย์
พึงเรียกเก็บได้ (ปจั จบุ นั เท่ากบั รอ้ ยละ……ตอ่ ปี)” หรือ
(๒) “ผู้จานองยอมเสียดอกเบ้ียให้แก่ผู้รับจานองในอัตราสูงสุดที่ธนาคารพาณิชย์
เรียกเก็บได้ตามท่ีมีประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทย เกี่ยวกับการกาหนด
ให้ธนาคารพาณชิ ยป์ ฏิบตั ใิ นเร่ืองดอกเบยี้ และส่วนลด (ปจั จุบนั เทา่ กับรอ้ ยละ……ตอ่ ปี)”
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนจานองเป็นประกันโดยระบุอัตราดอกเบ้ีย
ดงั กลา่ วได้
กรณีการขอจดทะเบียนจานองเฉพาะส่วน โดยผู้ขอไม่ทราบเขตของตน
ว่ามีเพียงใด ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีจดทะเบียนจานองเฉพาะส่วนได้ โดยไม่ต้องให้
ผู้เป็นเจ้าของรวมคนอื่นท่ีไม่ได้จานองด้วยยินยอม หรือให้ถ้อยคายินยอมและไม่ต้อง
จดั ทาแผนท่ีประกอบ
หากการขอจดทะเบยี นจานองท่ีดินเฉพาะส่วนโดยผู้ขอทราบเขตท่ีตนมีกรรมสิทธ์ิแล้ว
และต้องการให้ระบเุ ขตที่ดนิ ท่จี านองไว้ พนักงานเจ้าหน้าท่ีรับจดทะเบียนได้ต่อเมื่อ
มีการจดทะเบียนแบ่งแยกท่ดี นิ แล้ว
กรณีมีการจานองอสังหาริมทรัพย์เป็นประกันหนี้ไว้จานวนหนึ่งแล้ว ต่อมา
ประสงค์จะให้อสังหาริมทรัพย์น้ันเป็นประกันหน้ีอีกจานวนหนึ่ง แม้หน้ีดังกล่าวจะ
การสอบสวน ๓๕
ตามระเบยี บฯ
เปน็ หนที้ ี่มีลกู หนี้และเจ้าหนี้คนเดียวกันและมีมูลหน้ีประเภทเดียวกันก็ตาม ถ้าคู่กรณี
ไม่ประสงค์จะให้จดทะเบียนขึ้นเงินจากจานอง แต่จะขอให้จดทะเบียนประเภท ข้อ ๑๕
จานองลาดบั ทีส่ อง ให้พนักงานเจ้าหนา้ ท่รี ับจดทะเบยี นได้ ข้อ ๑๖
ข้อ ๑๗
กรณีการขึ้นเงินจานองที่มีข้อตกลงว่าเงื่อนไขและข้อตกลงอ่ืน ๆ เป็นไปตาม ขอ้ ๑๘
สัญญาเดิมทุกประการ เว้นแต่การคิดดอกเบ้ียในวงเงินที่ขึ้นใหม่ต่างไปจากสัญญา
จานองเดิม ให้พนกั งานเจ้าหนา้ ท่รี บั จดทะเบียนขึ้นเงนิ จานองได้ ข้อ ๑๙
ข้อ ๒๐
การจดทะเบียนไถ่ถอนจากจานองในกรณีท่ีผู้เยาว์เป็นผู้รับจานอง เม่ือผู้เยาว์
หรอื ผู้ใช้อานาจปกครองได้รับชาระหน้ีครบถ้วนแล้ว พนักงานเจ้าหน้าท่ีสามารถรับ
จดทะเบียนให้ได้โดยผู้เยาว์ หรือผู้ใช้อานาจปกครองไม่จาต้องขออนุญาตต่อศาล
แต่อย่างใด
การจดทะเบียนโอนสิทธกิ ารรบั จานองในกรณีที่ผู้จานองไม่ได้ให้ถ้อยคายินยอม
ก่อนจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจานองให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีแจ้งคู่กรณีให้บอกกล่าว
การโอนให้ผู้จานองทราบ และให้บันทึกไว้ท้ายสัญญาโอนไว้เป็นหลักฐานด้วยว่า
เจ้าพนักงานท่ีดินได้แจ้งแก่คู่สัญญาให้บอกกล่าวการโอนนี้ให้ผู้จานองทราบ
โดยลายลกั ษณ์อกั ษรแล้ว
การโอนสิทธิการรับจานองระหว่างผู้รับจานองกับผู้รับโอน ถ้าไม่นาความไป
จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าท่ีย่อมไม่สามารถยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๗๔๖ คงใช้บงั คับระหวา่ งคกู่ รณเี ท่านัน้
หากพนักงานเจ้าหนา้ ทีจ่ ะรับจดทะเบยี นประเภทอนื่ ๆ เก่ียวกับการจานองหรือหน้ี
อันจานองเป็นประกันที่ได้โอนกันมาแล้วนั้นต่อไป เช่น ปลอดจานอง หรือแบ่งไถ่ถอน
จากจานองฯลฯ ตอ้ งให้คู่กรณีทเ่ี กยี่ วข้องขอจดทะเบียนให้ปรากฏการโอนสิทธิการรับจานอง
ทุกทอดกอ่ น
ในกรณีท่ีผู้รับโอนตกลงกับผู้จานองเพ่ิมจานวนเงินจานองจากเดิมอีกภายหลัง
จากท่ีได้โอนสิทธิการรับจานองแล้ว เป็นการก่อหนี้ข้ึนมาใหม่อันเป็นหนี้ต่างราย
กับทไี่ ด้จดทะเบียนจานองไว้เดิม ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีจดทะเบียนเป็นจานองรายใหม่
โดยจดทะเบยี นประเภท “จานองลาดับทีส่ อง”
ในกรณีท่ีผู้จานองไดม้ ีการชาระหน้ใี ห้กับผู้รบั จานองไปแลว้ บางส่วน หากผู้รับจานอง
และผู้รับโอนต้องการโอนสิทธิการรับจานองในจานวนเงินที่ผู้จานองคงค้างชาระอยู่
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้ผู้จานองและผู้รับจานองต้องขอจดทะเบียนประเภท
ผ่อนต้นเงินจากจานองก่อน พนักงานเจ้าหน้าท่ีจึงจะสามารถจดทะเบียนโอนสิทธิ
การรบั จานองเฉพาะในจานวนเงนิ ท่เี หลือเทา่ นัน้ ได้
การขอโอนทรัพย์สินจากนิติบุคคลหนึ่งไปยังอีกนิติบุคคลหน่ึงที่มีผลทาให้
สิทธิการรับจานองต้องโอนไปโดยผลของกฎหมาย พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะรับ
จดทะเบียนประเภทอ่ืนท่ีเกี่ยวเน่ืองกับการจานองได้ต่อเมื่อได้มีการจดทะเบียน
ประเภทโอนสิทธิการรับจานองตามกฎหมายให้ปรากฏหลักฐานทางทะเบียนแล้ว
โดยใหน้ ิติบุคคลผูร้ ับโอนเพียงฝา่ ยเดียวมาขอจดทะเบียนได้
การขอจดทะเบียนแก้ไขเปลี่ยนแปลงจานอง (แปลงหน้ีใหม่) ให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่สอบสวนหลักฐานแสดงความยินยอมในการแปลงหน้ีใหม่ของลูกหน้ีเดิม
๓๖
การสอบสวน ตามระเบยี บฯ
ข้อ ๒๑
โดยเจ้าหนี้และลูกหน้ีคนใหม่จะต้องทาสัญญาแปลงหนี้ใหม่ต่อกัน และให้บันทึก
ข้อความแสดงว่าคู่กรณี (ผู้จานองและผู้รับจานอง) ได้ตกลงให้โอนการจานองท่ีได้ ข้อ ๒๒
จานองประกันหนี้รายเดิมนั้นไปประกันหน้ีรายใหม่ด้วย ซึ่งจะโอนการจานอง ข้อ ๒๓
ไปประกันหนีร้ ายใหม่ไดเ้ พียงเท่าทป่ี ระกันหนีเ้ ดิมเทา่ นนั้
การขอจดทะเบียนจานองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้ไว้กับผู้รับจานอง
รายเดียวแต่หลายมูลหนี้โดยมิได้แยกมูลหนี้ที่จานองให้ทราบว่ามูลหนี้ใดจานอง
ในวงเงินเท่าใดและต่อมาผู้รับจานองขอโอนสิทธิการรับจานองเฉพาะมูลหนี้ใด
มูลหนี้หนึ่งให้แก่บุคคลอื่น ให้พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งให้ผู้จานองและผู้รับจานอง
ขอจดทะเบียนประเภท “แก้ไขหนี้อันจานองเป็นประกัน” เพื่อแยกมูลหน้ีที่โอนและ
มลู หนที้ ่ีเหลอื เสียกอ่ น จึงรับจดทะเบยี นโอนสิทธกิ ารรบั จานองบางส่วนต่อไปได้
กรณีท่ีได้จดทะเบียนจานองเพื่อประกันหนี้ของบุคคลหนึ่งไว้แล้ว ต่อมาขอแก้ไข
โดยเพิ่มเติมว่าเพ่ือเป็นประกันหน้ีของบุคคลอื่นอีกผู้หนึ่งซึ่งเป็นหน้ีต่างรายกับหนี้ท่ี
จานองเปน็ ประกันไวแ้ ลว้ พนกั งานเจ้าหน้าท่ีไม่สามารถรับจดทะเบียนแก้ไขเปล่ียนแปลง
จานอง หรือแก้ไขหน้ีอันจานองเป็นประกันได้ กรณีเช่นน้ีให้พนักงานเจ้าหน้าที่
รับจดทะเบียนจานองประกันหนก้ี นั ใหม่
กรณกี ารขอจดทะเบยี นเปลี่ยนช่ือผูร้ ับจานอง (ระหว่างกิจการทีเ่ ป็นนิติบุคคลเดียวกัน)
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกหนังสือกระทรวงการคลังที่อนุญาตให้ปิดกิจการเป็นหลักฐาน
ประกอบการขอจดทะเบียนด้วย
กรณีผู้เยาว์ขอรับมรดกระหว่างจานอง โดยในสัญญาจานองมีข้อความว่า
“ถ้าในการบังคับจานองตามสัญญาน้ีเงินขาดจานวนท่ีค้างชาระอยู่อีกเท่าใด ผู้จานอง
ยอมรบั ใชจ้ านวนเงินท่ีขาดน้ันจนครบ” ข้อความดังกล่าวไม่เป็นการรับมรดกโดยมีเงื่อนไข
จึงไม่มีกรณีต้องขออนุญาตต่อศาล ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีรับจดทะเบียนได้โดยไม่ต้อง
เรยี กหลักฐานการขออนุญาตจากศาลแตอ่ ย่างใด
คา่ ธรรมเนียม และคา่ อากรแสตมป์
ประเภท การรียกเก็บ/อตั รา
คา่ ธรรมเนยี ม 1% ของวงเงนิ จานอง อย่างสงู ไมเ่ กนิ 200,000 บาท
คา่ อากร กรณีบคุ คลธรรมดา หรอื นิตบิ คุ คลเป็นผู้รบั จานองและใช้สัญญาจานองเปน็ หลกั ฐาน
การกู้ยืมด้วย เสีย 0.05% ของวงเงินท่ีจานอง แต่ไม่เกิน 10,000 บาท (หมาย
เหตุ: -) คา่ ธรรมเนยี ม 0.05%
๓๗
ภาระจายอม
ความหมาย
ภาระจายอม คอื ทรพั ยสิทธอิ ย่างหนึ่งซึ่งเมื่อก่อให้เกิดภาระจายอมในอสังหาริมทรัพย์ใด จะเป็นเหตุให้เจ้าของ
อสังหารมิ ทรัพยน์ น้ั ต้องยอมรบั กรรมบางอยา่ ง ซ่ึงกระทบกระเทือนถงึ การใชส้ ทิ ธใิ นทรัพย์สินของตน หรือต้อง
งดเวน้ การใช้สทิ ธบิ างอย่างอันมอี ยูใ่ นกรรมสทิ ธทิ์ รัพยส์ ินน้นั เพอ่ื ประโยชน์แก่อสังหารมิ ทรัพยอ์ ืน่
กฎหมายและระเบียบท่ีเกยี่ วขอ้ ง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๗ - ๑๔๐๑
- ระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับภาระจายอมในท่ีดินและ
อสังหาริมทรพั ย์อย่างอน่ื พ.ศ. ๒๕๔๓ ลงวนั ที่ ๒๐ พฤศจกิ ายน พ.ศ. ๒๕๔๓
สาระสาคญั
หลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทร่ี ะเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เก่ยี วกบั ภาระจายอมในท่ดี ินและอสังหาริมทรพั ยอ์ ย่างอ่ืน พ.ศ. ๒๕๔๓ นามาวางเป็นแนวทางปฏิบตั ิ ดงั นี้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ ระเบียบกรมทีด่ ิน ฯ
ภาระจายอม คือ ทรัพยสิทธิอย่างหน่ึงซึ่งเมื่อ ข้อ ๕ เมื่อมีผู้แสดงความประสงค์ขอจดทะเบียน
ก่อให้เกิดภาระจายอมในอสังหาริมทรัพย์ใด จะเป็นเหตุให้ สิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับการจดทะเบียนภาระจายอม
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์น้ันต้องยอมรับกรรมบางอย่าง ในท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างอ่ืน ซึ่งเมื่อก่อให้เกิด
ซ่ึงกระทบกระเทือนถึงการใช้สิทธิในทรัพย์สินของตน ภาระจายอมในอสังหาริมทรัพย์ใด จะเป็นเหตุให้
หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์น้ันต้องยอมรับกรรมบางอย่าง
ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ซึ่งกระทบกระเทือนถึงการใช้สิทธิในทรัพย์สินของตน
(มาตรา ๑๓๘๗) หรอื ตอ้ งงดเวน้ การใชส้ ทิ ธบิ างอยา่ งอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์
ทรัพย์สินนน้ั เพอ่ื ประโยชนแ์ กอ่ สงั หาริมทรัพย์อย่างอ่ืน
ตามมาตรา ๑๓๘๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ ให้บุคคลน้ันยื่นคาขอตามแบบ ท.ด.๑
สาหรับที่ดินท่ีมีโฉนดที่ดินหรือแบบ ท.ด.๑ ก
สาหรับท่ีดินท่ียังไม่มีโฉนดท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์
อย่างอ่ืนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมหนังสือแสดง
สิทธิในที่ดิน หรือหลักฐานสาหรับอสังหาริมทรัพย์
อยา่ งอนื่ และหลกั ฐานทเี่ กีย่ วข้อง
ขอ้ ๗ (๑) - (๓)
(๑) กรณเี จ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น
มาขอจดทะเบียนให้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น
ต้องตกอยู่ในภาระจายอมท้ังหมด ไม่ว่าที่ดินหรือ
อสังหาริมทรพั ย์อย่างอื่นน้ันจะมีผู้ถือกรรมสิทธิ์คนเดียว
หรือหลายคน แต่ทุกคนยอมให้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อยา่ งอ่ืนน้ันตกอยู่ในภาระจายอมทัง้ หมด ให้เขียนชื่อ
ประเภทวา่ “ภาระจายอม”
๓๘
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ ระเบยี บกรมทีด่ ิน ฯ
(๒) กรณีเจา้ ของทีด่ ินหรืออสังหารมิ ทรพั ย์อย่างอื่น
มีหลายคน แต่เจ้าของท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์
อย่างอื่นน้ันบางคนมาขอจดทะเบียนให้ที่ดิน หรือ
อสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นต้องตกอยู่ในภาระจายอม
เฉพาะสว่ นของตน ให้เขียนชื่อประเภทว่า “ภาระจายอม
เฉพาะสว่ น”
(๓) กรณีเจา้ ของทด่ี ินหรอื อสังหารมิ ทรัพย์อย่างอื่น
มาขอจดทะเบียนให้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่น
บางส่วนของตนต้องตกอยู่ในภาระจายอม ให้เขียน
ชื่อประเภทว่า “ภาระจายอมบางส่วน” หรือ
“ภาระจายอมเฉพาะสว่ นเพยี งบางส่วน” แลว้ แต่กรณี
ข้อ ๙ การจดทะเบียนภาระจายอม ให้พนักงาน
เจ้าหน้าที่จดทะเบียนได้ต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์ท่ีจะ
นามาจดทะเบยี นตอ้ งมีต้ังแต่สองอสังหาริมทรัพย์ข้ึนไป
และตอ้ งเป็นของเจา้ ของตา่ งคนกัน
กรณมี ีชือ่ ผ้ถู ือกรรมสิทธ์ิหลายคน การพิจารณา
ว่าเจ้าของที่ดินที่เป็นภารยทรัพย์กับเจ้าของที่ดิน
ที่เป็นสามยทรัพย์เป็นเจ้าของคนเดียวกันหรือไม่
ให้พิจารณาจากช่ือผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคนว่าเหมือนกัน
ท้ังแปลงที่เป็นภารยทรัพย์และสามยทรัพย์หรือไม่
หากมีช่ือเจ้าของต่างกันบางราย ไม่ถือว่าเป็นเจ้าของ
คนเดยี วกนั เช่น นาย ก. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ท่ีดินขอจด
ทะเบียนภาระจายอมให้ที่ดินบางส่วนเป็นทางเดิน
ของท่ีดินอีกแปลงหนึ่งซ่ึงมีช่ือนาย ก. และนาย ข.
เป็นผู้ถอื กรรมสิทธิ์ กรณีน้ีถือได้ว่าที่ดินสองแปลงน้ัน
ต่างเจ้าของกัน ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียน
ภาระจายอมได้
ถ้ามิได้กาหนดไว้เป็นอย่างอ่ืนในนิติกรรม ข้อ ๑๐ วรรคสาม กรณีมีการกาหนดเง่ือนไข
อันก่อให้เกิดภาระจายอม ภาระจายอมย่อมติดไป ในการจดทะเบียนภาระจายอมว่าเม่ือสามยทรัพย์
กับสามยทรัพย์ซ่ึงได้จาหน่ายหรือตกไปในบังคับ โอนไปยังบุคคลอ่ืน ให้ภาระจายอมเป็นอันหมดไป
แห่งสทิ ธอิ น่ื (มาตรา ๑๓๙๓) พนกั งานเจ้าหนา้ ทยี่ อ่ มรบั จดทะเบียนใหไ้ ด้
ข้อ ๒๐ กรณีท่ีได้จดทะเบียนภาระจายอม
ที่มีข้อตกลงว่า เมื่อสามยทรัพย์โอนไปยังบุคคลอื่น
ให้ภาระจายอมเป็นอันหมดสิ้นไป ต่อมาสามยทรัพย์
ได้มีการโอนไปยังบุคคลอ่ืน หากเจ้าของภารยทรัพย์
ย่ืนคาขอจดทะเบียนเลิกภาระจายอมโดยนาหลักฐาน
ที่เจ้าของสามยทรัพย์โอนไปยังบุคคลอ่ืนมาแสดงต่อ
พนกั งานเจ้าหน้าท่ี ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียน
เลกิ ภาระจายอมใหผ้ ขู้ อแตเ่ พียงฝา่ ยเดยี วได้
๓๙
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระเบยี บกรมทีด่ นิ ฯ
ถ้าภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นของ ข้อ ๒๑ กรณีท่ีอสังหาริมทรัพย์ได้จดทะเบียน
เจ้าของเดียวกัน เจ้าของจะให้เพิกถอนการจดทะเบียน ภาระจายอม ต่อมาเจ้าของภารยทรัพย์และเจ้าของ
ภาระจายอมก็ได้ แต่ถ้ายังมิได้เพิกถอนทะเบียน สามยทรพั ยต์ กมาเป็นเจ้าของคนเดียวกัน ถ้าเจ้าของ
ภาระจายอมยงั คงมอี ยใู่ นส่วนบคุ คลภายนอก มีความประสงค์จะเลิกภาระจายอม พนักงานเจ้าหน้าท่ี
(มาตรา ๑๓๙๘) จดทะเบียนเลกิ ภาระจายอมได้
การสอบสวนกอ่ นการจดทะเบยี น ตามระเบยี บกรมที่ดินฯ
ข้อ ๖
การสอบสวน ข้อ ๙
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนผู้ขอและดาเนินการ ข้อ ๑๐
ตามนัยกฎกระทรวง ฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)
อ อ ก ต า ม ค ว า ม ใ น พ ร ะ ร า ช บั ญ ญั ติ ใ ห้ ใ ช้ ป ร ะ ม ว ล
กฎหมายทีด่ นิ พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวงฉบับท่ี
แก้ไขเพ่ิมเติม
การจดทะเบียนภาระจายอมให้พนักงานเจ้าหน้าที่
จดทะเบียนได้ต่อเมื่ออสังหาริมทรัพย์ที่จะนามา
จดทะเบียนต้องมีตั้งแต่สองอสังหาริมทรัพย์ข้ึนไป
และต้องเป็นของเจ้าของตา่ งคนกัน
กรณที มี่ ชี ่ือผถู้ ือกรรมสิทธิ์หลายคน การพิจารณา
ว่าเจ้าของที่ดินที่เป็นภารยทรัพย์กับเจ้าของที่ดิน
ท่ีเป็นสามยทรัพย์เป็นเจ้าของคนเดียวกันหรือไม่
ให้พิจารณาจากชื่อผู้ถือกรรมสิทธ์ิทุกคนว่าเหมือนกัน
ท้ังแปลงที่เป็นภารยทรัพย์และสามยทรัพย์หรือไม่
หากมีชื่อเจ้าของต่างกันบางรายไม่ถือว่าเป็นเจ้าของ
คนเดียวกัน เช่น นาย ก. ผู้ถือกรรมสิทธ์ิที่ดิน
ขอจดทะเบียนภาระจายอมให้ท่ีดินบางส่วนเป็นทางเดิน
ของที่ดินอีกแปลงหนึ่งซึ่งมีชื่อ นาย ก. และนาย ข.
เป็นผู้ถือกรรมสทิ ธ์ิ กรณีเช่นน้ีถอื ได้วา่ ท่ีดนิ สองแปลงน้ัน
ต่างเจ้าของกัน ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีจดทะเบียน
ภาระจายอมได้
ใหพ้ นกั งานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนให้ได้ความชัดเจน
ว่าประสงค์จะจดทะเบียนภาระจายอมในเร่ืองใด
ระยะเวลาเท่าใด และมีการกาหนดเงื่อนไขการงดเว้น
การใช้สทิ ธิบางประการของเจ้าของท่ีดินอย่างไร เช่น
ภาระจายอมเร่ืองทางเดินมีการห้ามยานพาหนะใดผ่าน
เป็นต้น หรือกรณที เ่ี ปน็ ภาระจายอมเรื่องสาธารณูปโภค
ต้องระบุให้ชัดเจนว่าใช้เพื่อสาธารณูปโภคใด เช่น
วางท่อประปา ท่อระบายน้า ปักเสาไฟฟ้า ปักเสาโทรศัพท์
เป็นตน้
๔๐
การสอบสวน ตามระเบียบกรมทีด่ นิ ฯ
กรณีการจดทะเบียนประเภทภาระจายอมบางส่วน ข้อ ๑๑
ภาระจายอมเฉพาะส่วน หรือภาระจายอมเฉพาะส่วน ขอ้ ๑๒
เพียงบางส่วน พนักงานเจ้าหน้าที่ต้องสอบสวนให้ได้
แนวเขตของภาระจายอมมีขนาดกว้างยาวเท่าใด ขอ้ ๒๙ (๒) (๓)
จากทิศไหนไปทิศไหน พร้อมท้ังจัดทารูปแผนที่
ประกอบการจดทะเบยี นดว้ ย
กรณีท่ีเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์
ก่อให้เกิดภาระจายอมผูกพันเฉพาะส่วนของตน
พนักงานเจ้าหน้าท่ีจะต้องเรียกหลักฐานที่แสดงว่า
ได้รบั ความยนิ ยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น ๆ มาแสดง
ใ ห้ เ ก็ บ ร ว ม เ รื่ อ ง ไ ว้ เ ป็ น ห ลั ก ฐ า น ใ น ส า ร บ บ ด้ ว ย
ถ้าคู่กรณีขอส่งสาเนาอันรับรองว่าถูกต้องแล้วก็ให้รับไว้
เปน็ หลักฐานตามความประสงคข์ องค่กู รณไี ด้
กรณีผู้ขอได้มาซึ่งภาระจายอมโดยทางอื่นนอกจาก
นติ กิ รรม เชน่ ไดม้ าโดยอายุความ พนักงานเจ้าหน้าท่ี
ต้องแจ้งให้ผู้ได้มายื่นคาขอพร้อมหลักฐานแสดงการได้มา
ต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ี เช่น คาส่ังศาล เป็นต้น
หลักฐานการได้มาดังกล่าวให้เก็บรวมเรื่องไว้ในสารบบ
เปน็ หลกั ฐานดว้ ย
ก ร ณี ไ ด้ ม า ซ่ึ ง ภ า ร ะ จ า ย อ ม เ ฉ พ า ะ ส่ ว น
หรือภาระจายอมเฉพาะส่วนเพียงบางส่วนตามคาส่ังศาล
พนกั งานเจ้าหน้าท่ีไม่ต้องเรียกหลักฐานที่แสดงว่าได้รับ
ความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น ๆ เนื่องจากเป็น
การปฏบิ ัติตามคาสงั่ หรอื คาพิพากษาของศาล
ตรวจสอบสารบบประวัติความเป็นมาของท่ีดิน
และอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขอประสงค์จะจดทะเบียน
ชื่อเจา้ ของทด่ี ิน อายุ ช่ือบิดามารดา และลายมือช่ือ
หรือลายพิมพ์นิ้วมือของผู้ขอจดทะเบียนในคาขอ
จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรอื ในหนังสือมอบอานาจ
แล้วแตก่ รณี โดยตรวจสอบให้ตรงกับหลักฐานเดิมในสารบบ
กรณีลายมือช่ือของผู้ขอจดทะเบียนผิดเพี้ยนจาก
ลายมือชอ่ื เจ้าของในสารบบเดิมมาก ควรให้ผู้ขอจดทะเบียน
พยายามลงลายมือช่ือให้ตรงกับลายมือช่ือในสารบบเดิม
หากผู้ขอจดทะเบียนยังลงลายมือช่ือผิดเพี้ยนจากเดิม
แต่ผู้ขอจดทะเบียนเป็นผู้ที่พนักงานเจ้าหน้าที่รู้จักก็ให้
พนักงานเจ้าหน้าท่ีดาเนินการต่อไปได้ หากพนักงาน
เจา้ หนา้ ทไี่ ม่รู้จักตัวผู้ขอจดทะเบียน ควรขอหลักฐาน
ท่ีเช่ือถือไดจ้ ากผนู้ ัน้ มาตรวจสอบเพิ่มเติมจนเป็นที่เช่ือได้
๔๑
การสอบสวน ตามระเบียบกรมทด่ี ินฯ
ว่าผู้ขอจดทะเบียนเป็นเจ้าของท่ีแท้จริง หรือให้ผู้ท่ี
เช่ือถือได้รับรองว่าผู้ขอจดทะเบียนเป็นเจ้าของท่ีแท้จริง
เสยี กอ่ น สาหรบั กรณไี ม่มีลายมือช่ือ หรือลายพิมพ์นิ้วมือ
ของเจ้าของในสารบบ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวน
เช่นเดยี วกบั ทีไ่ ด้กล่าวมาขา้ งต้น
ตรวจสอบบัญชีอายัดว่ามีการอายัดที่ดินหรือ
อสงั หาริมทรัพย์ทผ่ี ู้ขอประสงค์จะจดทะเบยี นหรอื ไม่
ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
(กรณมี คี า่ ตอบแทน)
ประเภท การเรยี กเกบ็ /อัตรา
ค่าธรรมเนียม ๑% ของจานวนเงนิ ค่าตอบแทน
คา่ ภาษีหกั ณ ทีจ่ ่าย -
คา่ ภาษธี ุรกิจเฉพาะ -
คา่ อากรแสตมป์ ๐.๕% ของเงนิ คา่ ตอบแทน
ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
(กรณไี ม่มคี า่ ตอบแทน)
ประเภท การเรยี กเกบ็ /อัตรา
ค่าธรรมเนยี ม แปลงละ ๕๐ บาท
ค่าภาษีหัก ณ ทีจ่ ่าย -
ค่าภาษีธรุ กิจเฉพาะ -
ค่าอากรแสตมป์ -
๔๒
สิทธอิ าศัย
ความหมาย
สิทธิอาศัย หมายถึง ทรัพยสิทธิอย่างหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ท่ีได้มา โดยผลของการทา
นิติกรรมระหว่างคู่สัญญาซ่ึงฝ่ายหน่ึงเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ให้สิทธิแก่คู่สัญญาอีกฝ่ายหน่ึง
เรียกวา่ ผทู้ รงสิทธิ มสี ทิ ธิท่ีจะอยอู่ าศยั ในโรงเรอื นของผ้อู นื่ โดยไม่ต้องเสียค่าเช่า ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ มาตรา ๑๔๐๒ บัญญัติว่า “บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ใน
โรงเรือนน้ันโดยไมต่ อ้ งเสียค่าเช่า”
กฎหมายและแนวทางปฏบิ ัติทีเ่ ก่ยี วขอ้ ง
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๐๒ - ๑๔๐๙
- หนังสือกรมทดี่ นิ ท่ี ๓๗๖/๒๔๙๕ ลงวันท่ี ๒๓ มกราคม ๒๔๙๕
- คาสง่ั ท่ี ๓๘๐/๒๔๙๗ ลงวนั ที่ ๗ เมษายน ๒๔๙๗ เรื่องระเบียบการเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและ
นติ ิกรรม
สาระสาคัญ
หลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ท่ีหนังสือกรมท่ีดิน ท่ี ๓๗๖/๒๔๙๕ ลงวันท่ี ๒๓
มกราคม ๒๔๙๕ เรอื่ งจดทะเบยี นสิทธิอาศัยทดี่ นิ นามาวางเปน็ แนวทางปฏิบตั ิ ดังนี้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ หนงั สือกรมทด่ี นิ ฯ
บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลน้ัน สิทธิอาศัยท่ีดินน้ัน เดิมมีบทบัญญัติอยู่ใน
ย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนน้ันโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า กฎหมายลกั ษณะเบ็ดเสร็จบทท่ี ๔๒ และพระราชบัญญัติ
(มาตรา ๑๔๐๒)
ออกโฉนดที่ดิน (ฉบับท่ี ๒) เมื่อได้ประกาศใช้ประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์แล้ว กฎหมายคงมีบทบัญญัติแต่
สิทธิอาศัยในโรงเรือนอันเป็นทรัพย์สิทธิตามมาตรา ๑๔๐๒
เท่าน้ัน ไม่มีบทบัญญัติถึงสิทธิอาศัยที่ดิน แต่ตรงกันข้าม
กลับมีบทบัญญัติสนับสนุนไว้ในมาตรา ๑๔๒๙ ว่า
“ อ สั ง ห า ริ ม ท รั พ ย์ อ า จ ต้ อ ง ต ก อ ยู่ ใ น ภ า ร ะ ติ ด พั น
อันเป็นเหตุให้ผู้ได้รับประโยชน์มีสิทธิได้รับชาระหน้ี
เปน็ คราว ๆ จากทรพั ยส์ ินน้นั หรอื ได้ใช้ หรอื ถือเอาซ่ึง
ประโยชน์แห่งทรัพย์สนิ ตามท่รี ะบุไว้
เพราะฉะน้ัน ถ้าปรากฏว่ามีผู้มาขอจดทะเบียน
สทิ ธิอาศัยทีด่ นิ ตามนัยดังกล่าว ให้จดทะเบียนในประเภท
ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ โดยอนุโลม (หนังสือ
กรมที่ดิน ที่ ๓๗๖/๒๔๙๕ ลงวันท่ี ๒๓ มกราคม
๒๔๙๕)
๔๓
การสอบสวนกอ่ นการจดทะเบยี น
การสอบสวน ตามระเบียบกรมที่ดนิ ฯ
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวนผู้ขอตามนัย กฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗)
กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตาม ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล
ความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ีดิน กฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวง
พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวงฉบบั ทีแ่ ก้ไขเพม่ิ เตมิ ฉบับทแี่ กไ้ ขเพม่ิ เตมิ
เมื่อมีผู้มาแสดงความประสงค์ขอจดทะเบียน คาสัง่ ท่ี ๓๘๐/๒๔๙๗ ลงวันท่ี ๗ เมษายน ๒๔๙๗
สิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับท่ีดินให้พนักงานเจ้าหน้าที่ เร่ือง ระเบียบการเก่ียวกับการจดทะเบียนสิทธิและ
ทาการสอบสวนใหไ้ ดส้ าระสาคญั ดงั น้ี นิติกรรม
ก. ชื่อตัว ช่ือสกุล บิดามารดา อายุ สัญชาติ
เช้ือชาติ ภูมิลาเนาทีอ่ ยูข่ องผู้ขอทานิติกรรมทงั้ สองฝา่ ย
ข. ความประสงค์ในการขอจดทะเบียนสิทธิและ
นติ ิกรรม
ค. คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีสิทธิท่ีจะกระทากิจการ
นน้ั ได้หรือไม่ ถา้ มเี อกสารใหต้ รวจสอบโดยละเอียด
ง. ให้สอบคู่สัญญาตามรายละเอียดแบบพิมพ์การ
สอบสวนและให้คู่สัญญาลงชอ่ื หรือลายมอื ชือ่ ไว้ด้วย
จ. ถา้ มีการขัดข้องอย่างใด ผู้สอบสวนต้องรายงาน
ให้หัวหน้าการทราบ เพื่อจะได้ช้ีแจงให้คู่สัญญา
ทั้งสองฝา่ ยทราบ
- ตรวจบญั ชีอายัด
ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
(กรณมี คี า่ ตอบแทน)
ประเภท การเรียกเกบ็ /อัตรา
คา่ ธรรมเนียม ๑% ของจานวนเงนิ คา่ ตอบแทน
คา่ ภาษหี กั ณ ท่ีจ่าย -
คา่ ภาษีธุรกิจเฉพาะ -
คา่ อากรแสตมป์ ๐.๕% ของเงนิ คา่ ตอบแทน
ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
(กรณีไม่มคี า่ ตอบแทน)
ประเภท การเรียกเกบ็ /อัตรา
คา่ ธรรมเนยี ม แปลงละ ๕๐ บาท
ค่าภาษีหกั ณ ที่จ่าย -
คา่ ภาษีธรุ กิจเฉพาะ -
คา่ อากรแสตมป์ -
๔๔
สทิ ธเิ หนือพน้ื ดนิ
ความหมาย
สิทธิเหนือพ้ืนดิน คือ ทรัพยสิทธิอย่างหน่ึงซึ่งเจ้าของท่ีดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่
บุคคลอ่นื โดยใหผ้ ู้ทรงสทิ ธมิ สี ิทธเิ ป็นเจ้าของโรงเรอื น ส่งิ ปลกู สร้าง หรอื สิง่ เพาะปลกู บนดิน หรือใต้ดนิ
กฎหมาย ระเบียบ และคาสง่ั ท่ีเก่ียวข้อง
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๔๑๐ ถึง มาตรา ๑๔๑๖
- กฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ีดิน
พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวงฉบบั ท่แี กไ้ ขเพิ่มเติม
- ระเบียบกรมทด่ี นิ วา่ ด้วยการจดทะเบียนสิทธเิ ก่ยี วกบั อสงั หารมิ ทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก พ.ศ. ๒๕๔๘
(แกไ้ ขเพ่ิมเตมิ ถึงปัจจุบัน (ฉบบั ที่ ๔) พ.ศ. ๒๕๕๗
- คาสงั่ ที่ ๘/๒๔๙๒ ลงวนั ที่ ๑๕ พฤศจกิ ายน ๒๔๙๒
- คาสั่งท่ี ๓๘๐/๒๔๙๗ ลงวันที่ ๗ เมษายน ๒๔๙๗ เรื่องระเบียบการเกี่ยวกับการจดทะเบียน
สทิ ธแิ ละนิติกรรม
สาระสาคญั
หลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ท่ีระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิเก่ียวกับ
อสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มาโดยทางมรดก พ.ศ. ๒๕๔๘ (แก้ไขเพิ่มเติมถึงปัจจุบัน (ฉบับท่ี ๔) พ.ศ. ๒๕๕๗
นามาวางเป็นแนวทางปฏิบัติ ดังนี้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระเบียบกรมท่ดี ินฯ
ถ้ามิได้กาหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรม ข้อ ๗ การเขยี นช่อื ประเภทการจดทะเบียน
อันก่อใหเ้ กิดสิทธเิ หนอื พนื้ ดิน สทิ ธินั้นอาจโอนได้และ (๕) การขอจดทะเบียนมรดกในกรณีอ่ืน
รับมรดกกนั ได้ (มาตรา ๑๔๑๑) นอกจากท่กี ล่าวข้างต้น ให้เขียนช่ือประเภทการจดทะเบียน
ให้ตรงตามรูปเร่ือง เช่น “โอนมรดกสิทธิการไถ่”
“โอนมรดกผู้รับจานอง” “โอนมรดกสิทธิเหนือ
พน้ื ดนิ ” เป็นตน้
การสอบสวนก่อนการจดทะเบียน
การสอบสวน กฎกระทรวงฯ, คาสัง่ กรมทด่ี นิ
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนผู้ขอตามนัย กฎกระทรวง ฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตาม
กฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตาม ความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน
ความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายท่ีดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวงฉบบั ทแ่ี กไ้ ขเพ่มิ เตมิ
พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวงฉบับทแ่ี ก้ไขเพิ่มเติม
กรณีแบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพ้ืนดิน ต้องสอบสวน
ให้ได้ความว่าแนวเขตของสิทธิเหนือพ้ืนดินมีขนาด
กวา้ งยาวเท่าใด จากทิศไหนไปทิศไหน พร้อมท้ังจัดทา
รปู แผนทปี่ ระกอบดว้ ย
๔๕
การสอบสวน กฎกระทรวงฯ, คาส่ังกรมทีด่ ิน
เมื่อมผี ู้มาแสดงความประสงค์ขอจดทะเบียนสิทธิ คาส่ังท่ี ๓๘๐/๒๔๙๗ ลงวันที่ ๗ เมษายน
และนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทา ๒๔๙๗ เร่อื ง ระเบยี บการเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิ
การสอบสวนใหไ้ ดส้ าระสาคัญดังน้ี และนติ ิกรรม
ก. ช่ือตัว ชื่อสกุล บิดามารดา อายุ สัญชาติ
เช้อื ชาติ ภมู ิลาเนาทอี่ ยขู่ องผู้ขอทานิติกรรมทง้ั สองฝ่าย
ข. ความประสงค์ในการขอจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรม
ค. คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีสิทธิท่ีจะกระทากิจการ
นั้นได้หรือไม่ ถ้ามเี อกสารใหต้ รวจสอบโดยละเอียด
ง. ให้สอบคู่สัญญาตามรายละเอียดแบบพิมพ์
การสอบสวนและใหค้ สู่ ัญญาลงชอ่ื หรอื ลายมือชอื่ ไวด้ ้วย
จ. ถ้ามีการขัดข้องอย่างใด ผู้สอบสวนต้องรายงาน
ให้หัวหน้าการทราบ เพ่ือจะได้ช้ีแจงให้คู่สัญญา
ท้งั สองฝ่ายทราบ
- ตรวจบัญชีอายัด
ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ท่ีจ่าย ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
(กรณมี ีค่าตอบแทน)
ประเภท การเรยี กเก็บ/อัตรา
คา่ ธรรมเนยี ม ๑% ของจานวนเงนิ คา่ ตอบแทน
คา่ ภาษหี ัก ณ ทีจ่ ่าย -
ค่าภาษีธุรกจิ เฉพาะ -
คา่ อากรแสตมป์ ๐.๕% ของเงนิ คา่ ตอบแทน
ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
(กรณไี มม่ ีคา่ ตอบแทน)
ประเภท การเรียกเกบ็ /อตั รา
ค่าธรรมเนยี ม แปลงละ ๕๐ บาท
ค่าภาษีหกั ณ ทจ่ี ่าย -
ค่าภาษีธรุ กจิ เฉพาะ -
ค่าอากรแสตมป์ -
๔๖
สิทธเิ ก็บกนิ
ความหมาย
สทิ ธิเก็บกิน คือ ทรัพยสทิ ธอิ ยา่ งหนง่ึ ซึ่งผ้ทู รงสทิ ธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิครอบครองใช้และ
ถอื เอาประโยชนแ์ ห่งทรัพย์สินน้ัน (อาจเป็นกรณีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กับผู้ทรงสิทธิตกลงกันเอง หรือผู้ทรงสิทธิ
ได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางพนิ ัยกรรม) ซึ่งสทิ ธเิ ก็บกนิ จะมีได้ก็แต่ในอสังหาริมทรพั ยเ์ ท่านน้ั
กฎหมายและระเบยี บที่เก่ยี วข้อง
- ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา ๑๔๑๗ - ๑๔๒๘
- ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเก่ียวกับสิทธิเก็บกินในท่ีดินและ
อสงั หารมิ ทรัพย์อย่างอน่ื พ.ศ. ๒๕๔๙
สาระสาคัญ
หลักประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ท่ีระเบียบกรมท่ีดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกย่ี วกบั สิทธิเก็บกนิ ในท่ีดนิ และอสงั หารมิ ทรัพยอ์ ยา่ งอื่น พ.ศ. ๒๕๔๙ นามาวางเปน็ แนวทางปฏบิ ตั ิ ดังนี้
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ ระเบียบกรมที่ดนิ ฯ
อสงั หารมิ ทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน ข้อ ๒๐ เมื่อได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินแล้ว
อันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิครอบครองใช้และ เจ้าของที่ดินเป็นอันหมดสิทธิที่จะให้เช่าที่ดินหรือ
ถอื เอาซ่ึงประโยชน์แหง่ ทรพั ยส์ นิ นัน้ สงั หาริมทรัพย์น้ันตอ่ ไป สิทธิการให้เช่าเป็นของผู้ทรง
ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอานาจจัดการทรัพย์สิน สิทธิเก็บกินภายในระยะเวลาแห่งการเป็นผู้ทรงสิทธิ
(มาตรา ๑๔๑๗) ฉะน้ัน ถ้าจะมีการให้เช่าท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์น้ัน
โดยมีกาหนดเวลาเชา่ อย่ภู ายในระยะเวลาท่ีได้จดสิทธิ
เก็บกินไว้ จะต้องเป็นการทาสัญญาและจดทะเบียน
การเชา่ ระหว่างผทู้ รงสทิ ธิเก็บกินกับผู้เช่า โดยไม่ต้อง
ไดร้ บั ความยนิ ยอมจากเจ้าของทีด่ ินแตอ่ ย่างใด
ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธินั้น ข้อ ๑๓ กรณีที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย
ยอ่ มส้ินไปเสมอ (มาตรา ๑๔๑๘ วรรคส่ี) อันเป็นเหตุให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไปตามตามประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๑๘ ให้บันทึก
ถ้อยคาเจ้าของทีด่ นิ ถงึ เหตุท่ีทาให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไป
โดยยื่นหลักฐานมรณบตั ร หรอื คาสั่งศาล หรือพยานหลักฐาน
อื่นท่ีเชื่อถือได้ รับรองว่าผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ตายจริง
จึงใหจ้ ดทะเบียนเลิกสิทธเิ กบ็ กนิ ได้
การสอบสวนก่อนการจดทะเบยี น ๔๗
ตามระเบียบกรมที่ดนิ ฯ
การสอบสวน
ขอ้ ๖
ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนผู้ขอและดาเนินการตามนัยกฎกระทรวง ขอ้ ๑๓
ฉบับท่ี ๗ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวล ข้อ ๒๓
กฎหมายทด่ี นิ พ.ศ. ๒๔๙๗ และกฎกระทรวงฉบบั ทแ่ี ก้ไขเพิ่มเตมิ
ข้อ ๒๕ (๒) (๓)
กรณีท่ผี ู้ทรงสทิ ธิเกบ็ กนิ ถึงแก่ความตายอันเป็นเหตุให้สิทธิเก็บกินต้องสิ้นไป
ตามมาตรา ๑๔๑๘ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้จดบันทึก
ถ้อยคาเจ้าของที่ดินถึงเหตุที่ทาให้สิทธิเก็บกินต้องส้ินไป โดยย่ืนหลักฐาน
มรณบัตร หรือคาสั่งศาล หรือพยานหลักฐานอื่นท่ีเช่ือถือได้ รับรองว่า
ผทู้ รงสทิ ธิเกบ็ กนิ ไดต้ ายจริง จงึ ให้จดทะเบียนเลิกสทิ ธเิ ก็บกินได้
ผู้ใช้อานาจปกครองขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในท่ีดินของผู้เยาว์
เป็ นก าร ก่อ ต้ัง ทรั พยสิ ทธิ อันเกี่ ยวกับอสั งหาริมทรั พย์ ของผู้ เยาว์
ตามมาตรา ๑๕๗๔ (๓) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พนักงาน
เจ้าหน้าท่ีจะรับจดทะเบียนได้ก็ต่อเม่ือมีคาส่ังหรือคาพิพากษาของศาล
ท่ีอนุญาตให้ทานิติกรรมดังกล่าวได้เท่านั้น โดยให้เรียกคาสั่ง หรือคาพิพากษา
ของศาลจากผู้ขอประกอบเร่ืองดว้ ย
กรณีท่ีผู้ใช้อานาจปกครองในฐานะทาการแทนบุตรผู้เยาว์จะรับให้ที่ดิน
โดยผู้ให้จะขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในท่ีดินดังกล่าวในคราวเดียวกัน
ถอื เป็นการรบั การให้ซึ่งมีเง่ือนไขและมีค่าภารติดพันตามมาตรา ๑๕๗๔ (๙)
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พนักงาเจ้าหน้าท่ีจะรับจดทะเบียนได้
ก็ตอ่ เม่ือมีคาส่งั หรือคาพิพากษาของศาลทอี่ นญุ าตให้ทานิติกรรมดังกล่าวได้
เทา่ น้ัน
ตรวจสอบสารบบประวัติความเป็นมาของท่ีดินและอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขอ
ประสงคจ์ ะจดทะเบยี นช่อื เจ้าของทดี่ ิน อายุ ช่อื บิดามารดา และลายมือช่ือ
หรือลายพิมพ์นิ้วมือของผู้ขอจดทะเบียนในคาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
หรือในหนังสือมอบอานาจแล้วแต่กรณี โดยตรวจสอบให้ตรงกับหลักฐานเดิม
ในสารบบ กรณีลายมือชื่อของผู้ขอจดทะเบียนผิดเพ้ียนจากลายมือช่ือเจ้าของ
ในสารบบเดิมมาก ควรให้ผู้ขอจดทะเบียนพยายามลงลายมือชื่อให้ตรงกับ
ลายมือชอ่ื ในสารบบเดมิ หากผขู้ อจดทะเบียนยังลงลายมือชื่อผิดเพี้ยนจากเดิม
แต่ผู้ขอจดทะเบียนเป็นผู้ที่พนักงานเจ้าหน้าท่ีรู้จักก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่
ดาเนินการต่อไปได้ หากพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่รู้จักตัวผู้ขอจดทะเบียน
ควรขอหลักฐานที่เช่ือถือได้จากผู้นั้นมาตรวจสอบเพ่ิมเติมจนเป็นที่เชื่อได้ว่า
ผู้ขอจดทะเบียนเป็นเจ้าของที่แท้จริง หรือให้ผู้ที่เชื่อถือได้รับรองว่าผู้ขอ
จดทะเบียนเป็นเจ้าของท่ีแท้จริงเสียก่อน สาหรับกรณีไม่มีลายมือช่ือหรือ
ลายพิมพ์นิ้วมือของเจ้าของในสารบบ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่สอบสวน
เช่นเดยี วกบั ท่ีได้กลา่ วมาข้างตน้
ตรวจสอบบัญชีอายัดว่ามีการอายัดท่ีดินหรืออสังหาริมทรัพย์ท่ีผู้ขอ
ประสงคจ์ ะขอจดทะเบยี นหรือไม่ ประการใด
๔๘
ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
(กรณีมีค่าตอบแทน)
ประเภท การเรยี กเก็บ/อตั รา
ค่าธรรมเนียม ๑% ของจานวนเงินคา่ ตอบแทน
คา่ ภาษหี กั ณ ทีจ่ า่ ย -
ค่าภาษีธรุ กิจเฉพาะ -
คา่ อากรแสตมป์ ๐.๕% ของเงนิ ค่าตอบแทน
ค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์
(กรณีไมม่ ีคา่ ตอบแทน)
ประเภท การเรียกเก็บ/อตั รา
คา่ ธรรมเนียม แปลงละ ๕๐ บาท
คา่ ภาษหี ัก ณ ท่จี ่าย -
ค่าภาษธี ุรกิจเฉพาะ -
ค่าอากรแสตมป์ -
The words you are searching are inside this book. To get more targeted content, please make full-text search by clicking here.
Home
Explore
หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ชุดประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยการโอนและการก่อภาระผูกพันในอสังหาริมทรัพย์ (ปี 2561)
View in Fullscreen
สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน
Discover the best professional documents and content resources in AnyFlip Document Base.
Search