คู่มือการกำหนดสิทธิในการถือครองที่ดินและห้องชุดของคนต่างด้าว (ปี 2563)​

การขอไดม้ าซ่ึงทดี่ ินและหอ้ งชุดของบรษิ ทั บรหิ ารสินทรัพย์

 กฎหมายและระเบยี บปฏิบัติ
๑. มาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ แหง่ ประมวลกฎหมายท่ีดนิ
๒. มาตรา ๑๙ ทวิ แห่งพระราชบัญญัตอิ าคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซ่ึงแก้ไขเพม่ิ เติมโดยพระราชบัญญัติ

อาคารชุด (ฉบบั ท่ี ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑
๓. มาตรา ๓ แหง่ พระราชกำหนดบรษิ ัทบรหิ ารสินทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๔๑
๔. หนังสือกรมท่ีดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๓๔๔๕๓ ลงวนั ท่ี ๗ พฤศจิกายน ๒๕๔๓ เร่ือง บรษิ ัทบริหาร

สนิ ทรัพย์ ขอไดม้ าซึ่งทีด่ นิ
๕. หนังสือกรมท่ีดิน ท่ี มท ๐๕๑๕.๒/ว ๗๕๕๐ ลงวันที่ ๗ พฤษภาคม ๒๕๕๗ เรื่อง บริษัทบริหาร

สนิ ทรัพย์ขอได้มาซ่ึงท่ดี นิ หรือกรรมสิทธ์ใิ นหอ้ งชุด

 หลกั เกณฑ์การได้มาซงึ่ ทีด่ นิ และหอ้ งชดุ ของบรษิ ัทบรหิ ารสนิ ทรพั ย์
๑. กรณีการขอได้มาซึ่งท่ีดินของบริษัทบริหารสินทรพั ย์ซ่ึงเป็นนิติบุคคลไทย หรือนิติบุคคลต่างด้าว

หรอื บริษทั บรหิ ารสินทรัพยท์ มี่ ีสถาบันการเงินตามกฎหมายธรุ กจิ สถาบนั การเงินเป็นบรษิ ัทแม่ หรอื ไมก่ ็ตาม
ไม่ว่าจะเป็นกรณีการขอได้มาจากการรับซ้ือรับ โอนจากสถาบันการเงิน หรือจากการรับชำระหน้ี
หรือการซอื้ อสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยคำสั่งศาล หรอื เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ ถือว่าเป็น
การบริหารสินทรัพย์ ที่บริษัทบริหารสินทรัพย์สามารถกระทำได้ตามมาตรา ๓ ของพระราชกำหนด
บริษัทบริหารสินทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๔๑ ซ่ึงแก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติแก้ไขเพ่ิมเติมพระราชกำหนด
บริษทั บรหิ ารสินทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๔๑ พ.ศ. ๒๕๕๐ ดงั นน้ั ในการจดทะเบียนสทิ ธิและนิติกรรมกรณีดงั กล่าว
พนักงานเจ้าหน้าท่ีจึงไมต่ ้องสอบสวนวา่ บริษัทบริหารสินทรพั ยน์ ้ันเป็นนิติบุคคลทต่ี ้องดว้ ยมาตรา ๙๗ และ
มาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายทด่ี นิ หรือไม่

๒. กรณีการขอไดม้ าซ่งึ กรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนกั งานเจ้าหน้าที่จะต้องสอบสวนว่าบรษิ ัทบรหิ ารสินทรพั ย์
เป็นนติ ิบคุ คลที่ต้องดว้ ยมาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ แหง่ ประมวลกฎหมายทดี่ นิ หรือไม่ หากผลการสอบสวน
ปรากฏวา่ เป็นบริษัทบรหิ ารสินทรัพย์ท่ีมีหุ้นต่างด้าวเกนิ กว่าร้อยละ ๔๙ หรือมจี ำนวนผู้ถือหุ้นต่างด้าว
เกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้น บริษัทบริหารสินทรัพย์ดังกล่าวสามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ตาม
มาตรา ๑๙ (๓) แหง่ พระราชบญั ญตั ิอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซง่ึ แก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด
(ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๓๔ แต่ต้องมีอัตราการถือกรรมสทิ ธิ์ในหอ้ งชุดของคนต่างดา้ วหรือนิติบุคคลท่ีกฎหมาย
ถือว่าเปน็ คนตา่ งดา้ ว เม่ือรวมกันแลว้ ต้องไม่เกินอัตรารอ้ ยละ ๔๙ ของเน้อื ที่ห้องชุดท้ังหมดในอาคารชดุ น้ัน
ในขณะท่ีขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๑๙ ทวิ แห่งพระราชบญั ญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซงึ่ แก้ไข
เพม่ิ เตมิ โดยพระราชบัญญตั ิอาคารชุด (ฉบับท่ี ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑

< ๘๙ >







การขอได้มาซึ่งทดี่ นิ หรอื ห้องชุดของรัฐบาลตา่ งประเทศ (สถานเอกอัครราชทตู )

 แนวทางปฏบิ ัติทเี่ ก่ียวข้อง

กรณี รัฐบาลต่างประเท ศขอได้มาซึ่งท่ี ดินหรือห้องชุดในประเท ศไท ยเพื่อใช้เป็นท่ีทำการ

สถานเอกอคั รราชทูต หรอื บา้ นพักของเจ้าหนา้ ที่ ไม่มีกฎหมายใดบญั ญัตไิ วโ้ ดยเฉพาะ การไดม้ าจงึ ตอ้ งอยู่บน

พนื้ ฐานข้อตกลงระหว่างรฐั บาลไทยกับรัฐบาลต่างประเทศ โดยจัดทำเป็นหนงั สอื แลกเปลย่ี นอนุญาตให้

แตล่ ะฝา่ ยมกี รรมสทิ ธ์ใิ นที่ดิน หอ้ งชดุ และส่ิงปลูกสร้างในดินแดนของกันและกนั ได้ ทัง้ น้ี เปน็ ไปตามหลัก

ถ้อยทีถ้อยปฏิบัติต่อกัน ซงึ่ มไิ ด้เปน็ การขอถอื กรรมสิทธท์ิ ่ีดินตามมาตรา ๘๖ แห่งประมวลกฎหมายทด่ี ิน

(ตามบันทกึ กองทะเบียนทด่ี นิ ท่ี มท ๐๖๑๐.๔/๘๙๓ ลงวนั ท่ี ๒ สิงหาคม ๒๕๓๗) โดยคณะรัฐมนตรีได้

เคยมีมตเิ ก่ียวกับเรื่องดังกล่าวกำหนดเปน็ หลกั การไว้ ดงั นี้

๑. คณะรัฐมนตรีมีมติเม่ือวันท่ี ๑๙ กุมภาพันธ์ ๒๕๐๑ สรุปไดว้ ่า กรณีรัฐบาลตา่ งประเทศ

ซ้อื ที่ดินไปทำเปน็ ที่ทำการและที่พำนกั ของเจ้าหนา้ ที่ทางการทูตเป็นจำนวนเนอื้ ที่ไมเ่ กิน ๑๕ ไร่ จะเป็นแปลงเดียว

หรือมากกว่าก็ตาม เมือ่ รัฐบาลต่างประเทศขอซ้ือทีด่ นิ เพือ่ ความประสงคด์ ังกล่าวใหก้ ระทรวงทเ่ี กีย่ วข้องอนุมัติ

ให้ไปได้ หากรัฐบาลตา่ งประเทศประสงค์จะซื้อเกนิ กว่าหลักเกณฑท์ ี่ไดว้ างไว้ กใ็ ห้เสนอคณะรัฐมนตรีมาเป็น

รายๆ ไป ส่วนในกรณีทไี่ ด้ซือ้ เสร็จสนิ้ ไปแลว้ ก็ให้เปน็ อันแล้วกันไป นอกจากจะขอซื้อเพมิ่ เติมอีกกใ็ หเ้ ปน็ ไป

ตามหลักเกณฑ์นี้ ส่วนการพิจารณาแหล่งของท่ีดิน ในแง่การรักษาความปลอดภัยและความเหมาะสม

เปน็ หน้าทีข่ องกระทรวงมหาดไทยตามเดิม

๒. คณะรัฐมนตรมี ีมติเมื่อวันที่ ๑๖ เมษายน ๒๕๓๔ สรุปไดว้ า่ การอนุญาตให้ต่างประเทศได้

กรรมสทิ ธิใ์ นที่ดนิ เพื่อต้ังสถานทตู และที่พำนัก เจ้าหน้าท่ีต้องเสนอให้คณะกรรมการกล่ันกรองเรอื่ งเสนอ

คณะรัฐมนตรีฝา่ ยสังคมและกฎหมายพจิ ารณาทุกกรณี

๓. คณะรัฐมนตรีมมี ติเม่ือวันท่ี ๑๗ สงิ หาคม ๒๕๓๖ สรุปได้ว่า ในกรณที ่สี ถานเอกอัครราชทูต

จะซ้อื ห้องในอาคารชุด โดยได้มีความตกลงว่าด้วยการแลกเปลยี่ นท่ีดนิ อยู่ก่อนแล้วก็อนุมัติให้กระทรวง

การต่างประเทศพจิ ารณาอนมุ ตั ไิ ด้ โดยเสนอคณะรัฐมนตรเี พื่อทราบในภายหลัง

๔. คณะรัฐมนตรีมีมติเม่ือ วันท่ี ๒๐ กรกฎาคม ๒๕๓๘ สรุปได้ว่า ให้คงถือปฏิบัติตาม

มติคณะรัฐมนตรีเม่ือวันที่ ๑๗ สิงหาคม ๒๕๓๖ ท่ีเป็นแนวทางปฏิบัติเก่ียวกับการมอบอำนาจของ

คณะรัฐมนตรี < ๙๓ >

๕. คณะรัฐมนตรีมีมตเิ ม่ือวันที่ ๑ เมษายน ๒๕๔๐ สรุปได้ว่า คณะรัฐมนตรีเห็นว่าการเปิด
สถานเอกอคั รราชทูตและสถานกงสลุ ซ่ึงจะต้องใชห้ ลกั การในการปฏิบตั ิตา่ งตอบแทนกนั น้นั โดยที่กฎหมาย
ของประเทศสังคมนยิ มได้กำหนดในเร่ืองของท่ีดินโดยไม่อนุญาตให้สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุล
ตา่ งประเทศมกี รรมสิทธใิ์ นที่ดนิ ได้ จึงได้ใหป้ ระเทศต่างๆ เชา่ ที่ดนิ เพื่อเปน็ ทีท่ ำการสถานเอกอัครราชทูตหรือ
สถานกงสุล ดังนั้น การที่ประเทศสังคมนยิ มจะมาตั้งสถานเอกอัครราชทตู หรอื สถานกงสุลในประเทศไทย
จงึ ต้องถือหลักปฏิบัติต่างตอบแทนในเรื่องท่ดี ินในลักษณะเดียวกับประเทศสังคมนิยมโดยใช้วิธกี ารเชา่ แตก่ ารท่ี
จะ ให้รัฐบ า ลของ ป ร ะ เท ศ เห ล่า นั้นใ ช้วิธีกา ร เช่า จา กภา ค เอกชนย่อมจะ ไ ม่มีห ลักป ร ะ กันแน่นอนเพ ร า ะ
ความสมั พันธ์ระหวา่ งประเทศจะมีระยะเวลาย่ังยนื นาน ประกอบกับพันธะตามกฎหมายระหว่างประเทศ
ประเทศไทยจะต้องอำนวยความสะดวกในการจดั หาสถานทตี่ ง้ั ใหส้ ามารถปฏบิ ตั ิหน้าที่ได้ ฉะน้ัน การจัดหา
สถานท่ีดังกล่าวจึงตอ้ งกำหนดในรูปของความตกลง โดยรัฐบาลไทยเปน็ ผู้ดำเนินการจดั ซ้ือและเป็นเจ้าของ
กรรมสิทธใิ์ นท่ดี ิน และรฐั บาลของประเทศสังคมนยิ มเป็นผู้รับภาระคา่ ใชจ้ ่ายในคา่ ทดี่ นิ และอาคารดงั กล่าวใน
ราคาพอเป็นพธิ ี

๖. คณะรฐั มนตรมี มี ติเม่ือวนั ที่ ๓ มถิ นุ ายน ๒๕๔๐ สรปุ ได้ว่า ให้กระทรวงการตา่ งประเทศรับไป
พิจารณาทำความตกลงในเร่ืองการซอ้ื และขายทด่ี นิ จำนวนไม่เกนิ ๑๕ ไร่ อาคารและอาคารชุด กับสถาน
เอกอัครราชทูตต่างๆ โดยได้รับยกเว้นภาษีอากร และค่าธรรมเนียมการโอนบนพื้นฐานของหลักถ้อยที
ถ้อยปฏิบตั ิได้ และรายงานใหค้ ณะรฐั มนตรที ราบในภายหลัง

๗. คณะรัฐมนตรมี ีมติเมื่อวนั ท่ี ๒๕ ธนั วาคม ๒๕๖๑ สรปุ ไดว้ ่า ใหย้ กเลิกมตคิ ณะรัฐมนตรเี ม่ือวันท่ี ๓
มิถุนายน ๒๕๔๐ (เรอ่ื ง การทำความตกลงกบั แคนาดาเรือ่ งการขายอาคารชุดของสถานเอกอัครราชทูต
โดยได้รบั การยกเว้นภาษแี ละค่าธรรมเนยี ม) ในสว่ นทค่ี ณะรัฐมนตรมี ีมตอิ นุมัติในหลักการวา่ ให้กระทรวง
การต่างประเทศรับไปพิจารณาทำความตกลงในเร่ืองการซื้อและขายที่ดิน อาคาร และอาคารชุดกับ
สถานเอกอัครราชทูตต่างๆ โดยได้รับการยกเวน้ ภาษีอากรและค่าธรรมเนียมการโอนบนพ้ืนฐานของ
หลกั ถ้อยทถี ้อยปฏบิ ัติได้ โดยรายงานใหค้ ณะรฐั มนตรที ราบในภายหลัง
 ขั้นตอนการดำเนินการกรณสี ถานเอกอัครราชทูตซอ้ื ขายท่ดี นิ หรือห้องชุด

๑. รัฐบาลไทยและรัฐบาลต่างประเทศ ต้องทำความตกลงในรูปหนังสือแลกเปล่ียนอนุญาตให้แต่ละฝ่าย
มกี รรมสทิ ธ์ิในที่ดนิ หอ้ งชดุ และสง่ิ ปลูกสร้างในดินแดนของกนั และกนั (โดยในหนังสือแลกเปล่ียนอาจมกี าร
ระบุเงอ่ื นไขเกย่ี วกับการชำระค่าธรรมเนยี ม ภาษี และอากร) เมือ่ รฐั บาลต่างประเทศตอ้ งการซ้ือหรอื ขายทดี่ นิ
หรือหอ้ งชดุ กจ็ ะแจ้งกระทรวงการตา่ งประเทศเพ่ือพจิ ารณา

< ๙๔ >

๒. กระทรวงการตา่ งประเทศจะมหี นังสือแจ้งกรมที่ดนิ เพ่อื ใหอ้ ำนวยความสะดวกและพจิ ารณาการซ้ือหรอื
ขายที่ดนิ หรอื หอ้ งชุดของสถานเอกอคั รราชทตู น้นั วา่ จะตอ้ งชำระคา่ ธรรมเนียม ภาษีอากร หรอื ไม่ อยา่ งไร

๓. การขายที่ดนิ ของสถานเอกอคั รราชทูต จะตอ้ งได้รับความเห็นชอบจากกระทรวงการต่างประเทศ
ทกุ คร้งั และในบางกรณีจะต้องได้รบั ความเห็นชอบจากรัฐบาลก่อน เน่อื งจากในการรับโอนท่ีดนิ ถ้าได้มี
ความตกลงในรูปหนงั สือแลกเปล่ียนวา่ รฐั บาลประเทศนัน้ จะไม่ขาย ใหเ้ ช่า หรือก่อภาระติดพนั ในทีด่ นิ โดย
มไิ ด้รับความเห็นชอบจากรัฐบาลไทยก่อน อีกท้งั ในบางกรณีถา้ เปน็ ท่ีดินซ่ึงได้รับพระราชทานให้เปน็ ทต่ี ้ัง
สถานเอกอคั รราชทตู กระทรวงการต่างประเทศจะไมอ่ นุมัติให้จำหนา่ ยทดี่ ินดงั กล่าว
 หลักฐานท่ใี ช้ประกอบการพจิ ารณา

๑. หนังสือส่ังการของกรม ที่ดินที่แจ้งสำนักงานท่ีดินว่า กระทรวงการต่างประเทศอนุมัติให้
สถานเอกอัครราชทูต.......ซ้ือหรือขายท่ีดนิ แปลงใด โดยให้เรียกเกบ็ ค่าธรรมเนียม ภาษี อากร หรือไม่
เพียงใด

๒. หนังสอื มอบอำนาจของสถานเอกอัครราชทตู
 คา่ ธรรมเนยี ม ภาษี และอากร

กรมที่ดินจะพิจารณาจากความตกลงท่รี ฐั บาลไทยและรฐั บาลต่างประเทศได้ทำความตกลงกันไวว้ ่า
มีขอ้ ตกลงให้ไดร้ ับยกเว้นคา่ ธรรมเนียม ภาษี อากร หรอื ไม่ เพยี งใด โดยถ้ามีความตกลงกันให้ได้รับยกเว้น
จะมหี ลักเกณฑ์ ดังน้ี

๑. กรณีสถานเอกอคั รราชทตู ซอ้ื ทดี่ นิ หรอื หอ้ งชุด
๑.๑ คา่ ธรรมเนียม
- ได้รบั ยกเว้นครง่ึ หน่ึง ในส่วนทสี่ ถานเอกอคั รราชทูตมีหน้าที่ต้องชำระตามมาตรา ๔๕๗

แหง่ ประมลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์
- สว่ นอีกครึง่ หน่ึงท่ีฝ่ายผู้ขายมีหนา้ ทตี่ อ้ งชำระ ถา้ ไม่มกี ฎหมายยกเวน้ ไว้ ตอ้ งชำรตามปกติ

๑.๒ คา่ ภาษี อากร
- ผมู้ ีหนา้ ท่ชี ำระ คือ ผูข้ าย ถ้าไมม่ กี ฎหมายยกเว้นไว้ ผู้ขายตอ้ งชำระตามปกติ

๒. กรณีสถานเอกอคั รราชทูตขายท่ดี ินหรอื ห้องชุด
๒.๑ ค่าธรรมเนียม
- ได้รับยกเว้นครึ่งหนึ่ง ในส่วนที่สถานเอกอคั รราชทูตมีหน้าท่ีต้องชำระตามมาตรา ๔๕๗

แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์
- สว่ นอีกครงึ่ หนง่ึ ที่ฝา่ ยผซู้ อื้ มหี น้าที่ตอ้ งชำระ ถา้ ไมม่ กี ฎหมายยกเว้นไว้ ต้องชำระตามปกติ

< ๙๕ >

๒.๒ คา่ ภาษี อากร
- สถานเอกอคั รราชทูต ไดร้ ับยกเว้นตามมาตรา ๔(๒) แหง่ พระราชกฤษฎกี าออกตามความใน

ประมวลรษั ฎากรว่าดว้ ยการยกเวน้ รษั ฎากร (ฉบับท่ี ๑๐) พ.ศ. ๒๕๐๐
 การลงช่อื ผู้ถอื กรรมสทิ ธ์ิ

ในสารบัญจดทะเบียนให้ลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ว่า “รัฐบาล.......(.ช..ือ่..ป...ร..ะ..เ.ท...ศ...)........” เช่น “รัฐบ าล
แคนาดา” หรือ “สถานเอกอัครราชทูต........(.ช...่ือ..ป...ร..ะ...เ.ท..ศ...)......” เชน่ “สถานเอกอคั รราชทูตแคนาดา”
 แนวทางพิจารณาของกรมท่ีดนิ

๑. การถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชุดของรฐั บาลต่างประเทศไม่อยใู่ นเงอ่ื นไขของพระราชบญั ญัติ อาคารชดุ ฯลฯ

กระทรวงการต่างประเทศขอให้กรมที่ดินพิจารณา กรณีสถานเอกอัครราชทูตสาธารณรัฐ
ประชาชนจีนขอซื้อหอ้ งชุดเพื่อใช้เป็นที่ทำการของสถานเอกอัครราชทตู

กรมท่ีดนิ พิจารณาแลว้ เห็นว่า กรณีสถานเอกอัครราชทูตขอซอ้ื ห้องชุดนนั้ คณะรฐั มนตรีไดเ้ คยอนุมัติ
เป็นหลักการตามท่ีกระทรวงการต่างประเทศเสนอว่า ให้กระทรวงการต่างประเทศรับไปพจิ ารณาทำความตกลง
ในเรือ่ งการซ้ือและขายที่ดิน อาคาร และอาคารชุดกับสถานเอกอคั รราชทตู ตา่ งๆ โดยได้รบั ยกเวน้ ภาษี อากร
และค่าธรรมเนยี มการโอนบนพ้ืนฐานของหลกั ถอ้ ยทถี อ้ ยปฏบิ ตั ไิ ว้โดยรายงานให้คณะรฐั มนตรีทราบในภายหลัง
ซึ่งในกรณีของรัฐบาลจีนปรากฏว่า รฐั บาลจนี และรัฐบาลไทยไดท้ ำความตกลงในรูปหนงั สือแลกเปล่ยี นอนุญาต
ใหแ้ ตล่ ะฝ่ายมีกรรมสทิ ธิ์ในหอ้ งชดุ เพื่อใช้เปน็ ทพ่ี ำนกั และทท่ี ำการของสถานเอกอคั รราชทูต

ดังน้ัน จึงถือได้ว่าการขอถือกรรมสิทธ์ิในห้องชุดดังกล่าว ของสถานเอกอัครราชทูตจีน
เป็นไปตามความตกลงทรี่ ัฐบาลไทยและรัฐบาลจีนได้ทำไว้ตามหลกั ถ้อยทีถ้อยปฏิบตั ิตอ่ กนั อกี ทั้งการขอถือ
กรรมสิทธิ์ในห้องชุดของสถานเอกอคั รราชทูต มิใช่กรณีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซ่ึงกฎหมายถือว่าเป็น
คนต่างด้าวตามมาตรา ๑๙ แหง่ พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ทจ่ี ะต้องถูกจำกัดสิทธิมใิ ห้ถือกรรมสิทธ์ิใน
ห้องชดุ เกินกว่าร้อยละ ๔๐ (ปัจจุบันได้แก้ไขเป็นร้อยละ ๔๙) ของเนอ้ื ที่ของห้องชุดทงั้ หมดในอาคารชดุ น้ัน
แตอ่ ยา่ งใด (บันทึกกองทะเบียนที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐.๔/๑๑๘๙ ลงวันท่ี ๓๑ สงิ หาคม ๒๕๕๑)

๒. การขอไดม้ าซง่ึ ท่ีดินของสำนกั งานเศรษฐกิจและการค้าไทเป ประจำประเทศไทย

สำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทย ขอให้กรมที่ดินพิจารณาเสนอข้อคิดเห็นกรณีสำนักงาน
เศรษฐกิจและการค้าไทเป ประจำประเทศไทย ประสงค์จะซ้อื ท่ีดนิ และอาคารเพอ่ื ใชเ้ ปน็ ทท่ี ำการ

< ๙๖ >

กรมที่ดินพิจารณาแล้วเห็นว่า การขอได้มาซึ่งทด่ี ินหรือห้องชุดในประเทศไทยของรฐั บาล
ตา่ งประเทศ จะตอ้ งอยบู่ นพ้ืนฐานของหลักถอ้ ยทถี อ้ ยปฏิบัติโดยจัดทำเปน็ ความตกลงระหวา่ งรัฐบาลไทยกับ
รฐั บาลตา่ งประเทศ ใหต้ า่ งฝ่ายตา่ งถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นที่ดนิ และส่ิงปลูกสร้างในดนิ แดนของกันและกนั ได้ แตใ่ น
กรณีนีร้ ัฐบาลไทยไม่ได้ให้การรับรองความเปน็ รัฐ และรฐั บาลไต้หวันจึงไมส่ ามารถทำความตกลงตามนัย
ดงั กลา่ วได้ และคณะรฐั มนตรยี ังไมเ่ คยมมี ตวิ างแนวทางปฏบิ ตั ไิ ว้

กระทรวงมหาดไทยพจิ ารณาแล้วเห็นว่า หากคณะรฐั มนตรีพจิ ารณาแล้ว เหน็ ควรดำเนนิ การ
เพ่ือผลประโยชน์ด้านการเมอื ง การคา้ การลงทนุ และความสมั พนั ธบ์ นพ้ืนฐานของหลกั ถ้อยทีถอ้ ยปฏบิ ตั ิ
กระทรวงมหาดไทยกไ็ มม่ ขี อ้ ขัดขอ้ งในการซือ้ ท่ดี นิ และอาคาร เพื่อใช้เป็นที่ทำการของสำนกั งานเศรษฐกจิ และ
การค้าไทเปประจำประเทศไทย แต่อยา่ งใด

คณะรัฐมนตรีมีมติเม่ือวนั ท่ี ๕ กนั ยายน ๒๕๔๓ อนมุ ตั ิในหลกั การใหก้ ระทรวงการตา่ งประเทศ
ดำเนินการให้มกี ารจัดทำความตกลง ระหว่างสำนกั งานเศรษฐกจิ และการค้าของไทยและไตห้ วนั เพือ่ อนุญาต
ให้ซอ้ื ขายท่ีดนิ และอาคารชุด สำหรบั ใชเ้ ป็นทที่ ำการและท่พี กั ของสำนกั งานเศรษฐกจิ และการคา้ ของท้งั สอง
ฝา่ ยตามหลักตา่ งตอบแทนได้

๓. สถานเอกอัครราชทูตเบลเยย่ี มขออนญุ าตขายทด่ี ินและสิ่งปลกู สร้าง

คณะรฐั มนตรีได้อนุมัติเป็นหลักการตามที่กระทรวงการต่างประเทศเสนอว่า ให้กระทรวง
การตา่ งประเทศรับไปพิจารณาทำความตกลง ในเรื่องการซื้อและขายท่ีดิน อาคารและอาคารชุดกับ
สถานเอกอัครราชทูตตา่ งๆ โดยได้รับยกเว้นภาษีอากรและค่าธรรมเนียมการโอน บนพ้ืนฐานของหลักถอ้ ยที
ถ้อยปฏบิ ัติได้ โดยรายงานให้คณะรัฐมนตรที ราบในภายหลัง (ตามหนงั สือสำนักงานเลขาธกิ ารคณะรฐั มนตรี
ด่วนมาก ที่ นร ๐๒๐๕/๗๗๘๘ ลงวนั ท่ี ๓ มถิ ุนายน ๒๕๔๐)

ดงั น้ัน กรณีสถานเอกอัครราชทูตเบลเย่ยี มมีความประสงค์ท่ีจะขายท่ีดินและสิ่งปลูกสร้าง

โดยกระทรวงการต่างประเทศได้จัดทำความตกลงในรปู ของหนงั สือแลกเปล่ยี นระหวา่ งไทยกับเบลเยย่ี ม ให้แตล่ ะฝ่าย

สามารถขายท่ดี นิ และอาคารในดินแดนของอกี ฝา่ ยหนงึ่ ได้ โดยไดร้ บั การยกเว้นคา่ ธรรมเนยี มการโอนและภาษี

ท่ีเกี่ยวข้องตามหลักต่างตอบแทน และเมื่อกระทรวงการต่างประเทศได้พิจารณาแล้วอนุมัติให้

สถานเอกอคั รราชทูตเบลเยี่ยมขายท่ีดินดงั กล่าวได้ กรณีจงึ ถือว่าการขายท่ดี ินและสง่ิ ปลูกสร้างดังกล่าวของ

สถานเอกอคั รราชทตู เบลเยย่ี ม เป็นไปตามความตกลงทีร่ ฐั บาลแห่งราชอาณาจกั รไทย และรฐั บาลเบลเย่ยี มได้

ทำไวต้ ามหลักถ้อยทีถ้อยปฏบิ ัตติ ่อกนั แล้ว < ๙๗ >

สำห รับ ค่าธรรมเนียมและ ภาษีอากรในการจดทะเบี ยนขายท่ี ดินพร้อมอาคารของ
สถานเอกอคั รราชทูตเบลเยยี่ มดังกลา่ ว สรุปได้วา่

ค่าธรรมเนยี ม ไดร้ ับยกเวน้ ไม่ตอ้ งชำระค่าธรรมเนยี ม ในส่วนท่ีสถานเอกอคั รราชทูตเบลเยีย่ ม
ผู้ขายมีหน้าที่ต้องเสียตามที่บญั ญัตไิ ว้ในมาตรา ๔๕๗ แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ ค่าธรรมเนียม
ในสว่ นทผ่ี ู้ซ้ือตอ้ งเสยี อีกครง่ึ หนึ่ง ถ้าไมม่ กี ฎหมายบญั ญัตยิ กเว้นใหก้ ไ็ ม่ได้รบั การยกเว้น

ภาษีอากร ตามกฎหมาย สถานเอกอคั รราชทตู เบลเย่ยี มผู้ขายมีหน้าท่ีตอ้ งเสีย แต่เน่ืองจาก
มาตรา ๔ (๒) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร
(ฉบับที่ ๑๐) พ.ศ. ๒๕๐๐ บัญญัติให้ยกเว้นบรรดารัษฎากรต่างๆ ซ่ึงเรียกเก็บตามประมวลรัษฎากร
แกส่ ถานเอกอัครราชทูต ในการจดทะเบยี นขายรายนี้ สถานเอกอัครราชทูตเบลเยย่ี มจึงไดร้ ับยกเว้นภาษีอากร
ทั้งนเี้ ป็นไปตามหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติ (บันทกึ สำนักมาตรฐานการทะเบยี นทดี่ นิ ด่วนมาก ท่ี มท ๐๗๒๘.๑/๗๖๙
ลงวนั ท่ี ๕ กนั ยายน ๒๕๔๕)

๔. สถานเอกอัครราชทตู สาธารณรฐั อิสลามอหิ ร่านประจำประเทศไทย ขออนญุ าตซื้อทีด่ ิน

กระทรวงการตา่ งประเทศได้มีหนังสือแจง้ ว่า สถานเอกอัครราชทูตสาธารณรัฐอิสลามอหิ รา่ น
ประจำประเทศไทย มีความประสงค์จะซ้ือที่ดิน จำนวน ๓ แปลง ในเขตกรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้าง
เพื่อใช้เป็นที่ทำการศูนย์วัฒนธรรมของสถานเอกอคั รราชทตู ฯ ซึ่งกระทรวงการต่างประเทศพิจารณาแล้ว
ไม่มีข้อขัดข้อง จึงขอให้กรมที่ดินพิจารณาอำนวยความสะดวกในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
การซ้ืออสังหาริมท รัพย์ดังกล่าว โดยยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีที่ เก่ียวข้องในส่วนที่
สถานเอกอัครราชทูตฯ พึงต้องชำระ

กรมทด่ี นิ พจิ ารณาแล้วเม่ือขอ้ เทจ็ จรงิ ปรากฏวา่ รฐั บาลไทยและรัฐบาลอหิ รา่ นได้ทำความตกลง
ให้ต่างฝ่ายต่างถือกรรมสทิ ธิใ์ นท่ีดินของกนั และกันได้ตามหลักถอ้ ยทถี ้อยปฏิบัติต่อกัน และคณะรฐั มนตรไี ด้มี
มติอนมุ ัติในหลักการว่า กรณรี ัฐบาลต่างประเทศจะซ้ือท่ดี นิ ในประเทศไทย เพ่อื ใช้เป็นที่ทำการและท่พี ำนัก
ของเจา้ หนา้ ท่ีทางการทูตมีจำนวนเน้ือที่ไมเ่ กิน ๑๕ ไร่ ซ่งึ กรณีนี้กระทรวงการตา่ งประเทศไดพ้ ิจารณาแล้ว
ไม่มีข้อขัดข้อง ดังนั้น สถานเอกอัครราชทูตฯ จึงมีสิทธิจะถือกรรมสิทธใ์ิ นท่ีดินและอาคารดังกล่าวได้
สว่ นเรือ่ งการยกเวน้ คา่ ธรรมเนยี มและภาษี ตามหนังสอื กระทรวงการตา่ งประเทศแจ้งใหย้ กเวน้ ค่าธรรมเนียม
และภาษีในส่วนท่ีสถานเอกอัครราชทูตฯ พึงต้องชำระน้ัน การจดทะเบียนขายรายน้ีจึงได้รับยกเว้น
คา่ ธรรมเนียมเฉพาะในส่วนทีส่ ถานเอกอัครราชทูตฯ ผูซ้ ้ือมีหน้าท่ีต้องเสยี ตามที่บญั ญัติไว้ในมาตรา ๔๕๗

< ๙๘ >

แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เท่านน้ั ค่าธรรมเนยี มในส่วนที่ผขู้ ายต้องเสียอีกครึ่งหน่ึง ถา้ ไม่มี
กฎหมายยกเว้นให้ก็ไม่ได้รับยกเว้น ส่วนค่าอากรตามลักษณะแห่งตราสาร ๒๘ (ข) แห่งบัญชีอัตรา
อากรแสตมป์ ท้ายหมวด ๖ ลักษณะ ๒ แห่งประมวลรัษฎากร ผู้มีหน้าท่ีเสียอากรคือผู้ออกใบรบั เงิน
แมต้ ามมาตรา ๔ (๒) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรวา่ ด้วยการยกเว้นรัษฎากร
(ฉบับที่ ๑๐) พ.ศ. ๒๕๐๐ จะบญั ญัติให้ยกเว้นบรรดารัษฎากรต่างๆ ซ่ึงเรียกเก็บตามประมวลรัษฎากร
แกส่ ถานเอกอคั รราชทูตฯ ก็ตาม เห็นวา่ จะยกเวน้ เมอ่ื สถานเอกอคั รราชทตู ตกอยใู่ นฐานะเป็นผู้ออกใบรับเงิน
(ผู้ขาย) แต่เรื่องนี้สถานเอกอคั รราชทตู ฯ เป็นผ้ซู ื้อไม่มหี น้าที่ออกใบรับเงิน จึงเปน็ หน้าท่ีของผู้ขายที่ตอ้ งชำระ
คา่ อากรแสตมป์ โดยหลกั การเม่อื กฎหมายมิไดบ้ ญั ญัตยิ กเวน้ ใหแ้ กผ่ ขู้ าย ในการจดทะเบยี นขายรายนี้ จึงไม่ได้
รบั ยกเว้นอากรแต่อย่างใด (บันทึกสำนกั มาตรฐานการทะเบียนท่ีดิน ด่วนที่สุด ท่ี มท ๐๕๑๕.๒/๒๙๘
ลงวนั ที่ ๒๔ มีนาคม ๒๕๔๙)

๕. สถานเอกอัครราชทตู องั กฤษประจำประเทศไทย ขอขายที่ดิน

ด้วยกระทรวงการตา่ งประเทศได้แจ้งว่า สถานเอกอัครราชทูตอังกฤษประจำประเทศไทย
ประสงค์จะขายท่ดี ินบางสว่ น ซึ่งเปน็ ทต่ี ั้งของสถานเอกอัครราชทตู ในปัจจบุ นั เพื่อนำรายได้สว่ นหน่ึงจาก
การขายท่ีดนิ ดงั กล่าวมาใช้ในการก่อสรา้ งท่ีพักเจา้ หน้าทส่ี ถานเอกอคั รราชทูตและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ
โดยกระทรวงการต่างประเทศไม่มขี อ้ ขดั ข้องในการขายที่ดนิ ดังกลา่ ว แต่สถานเอกอัครราชทูตฯ ต้องชำระ
คา่ ธรรมเนยี มการโอนและภาษีท่ีเกย่ี วขอ้ งตา่ ง ๆ ตอ่ ไปดว้ ย

กรมทด่ี ินพจิ ารณาแล้วเห็นว่า เมือ่ กระทรวงการต่างประเทศพิจารณาแล้วไม่มีขอ้ ขดั ขอ้ งในการ
ขายทดี่ ินดังกลา่ ว สถานเอกอคั รราชทตู ฯ จงึ มสี ทิ ธขิ ายทด่ี ินดงั กลา่ วได้ โดยตอ้ งเสียค่าธรรมเนยี มและภาษี
ทีก่ ฎหมายกำหนดไว้ เน่ืองจากรัฐบาลแห่งราชอาณาจักรไทยและรฐั บาลแหง่ ราชอาณาจกั รอังกฤษ ไม่ได้ทำ
ขอ้ ตกลงในเรื่องยกเว้นค่าธรรมเนียมและภาษีอากรในการโอนที่ดินไวแ้ ต่อย่างใด (บนั ทึกสำนักมาตรฐาน
การทะเบียนท่ดี ิน ที่ มท ๐๕๑๕.๒/๓๓๑ ลงวนั ที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๙)

๖. สถานกงสลุ มาเลเซยี ประจำประเทศไทย ขอซ้อื ที่ดินราชพสั ดุ

สำนกั งานปลัดกระทรวงมหาดไทยแจ้งกรมที่ดินว่า คณะรัฐมนตรีอนมุ ัติใหก้ ระทรวงการต่างประเทศ
ทำความตกลงในรูปหนังสือแลกเปลี่ยนกบั รัฐบาลมาเลเซีย อนุญาตให้รฐั บาลมาเลเซียซ้ือที่ดินราชพัสดุ
โฉนดทีด่ นิ ในเขตจังหวัดสงขลา จากกระทรวงการคลังเพอ่ื ใช้เป็นทที่ ำการและบา้ นพกั กงสุลมาเลเซยี ทจี่ งั หวัด
สงขลาได้ ตามหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติต่อกันโดยมีเงื่อนไขว่ารัฐบาลมาเลเซียจะไม่ขาย ให้เช่า หรือก่อ

< ๙๙ >

ภาระติดพันโดยมไิ ดร้ ับความเห็นชอบจากรัฐบาลไทยก่อน จึงขอใหก้ รมท่ีดนิ อำนวยความสะดวกในการ
จดทะเบยี นโอนกรรมสทิ ธท์ิ ่ีดนิ ดงั กลา่ วให้แก่รฐั บาลมาเลเซยี เสร็จแลว้ ให้รายงานใหท้ ราบ

กรมท่ีดินได้แจ้งใหจ้ งั หวดั สงขลาสั่งพนกั งานเจา้ หน้าที่ที่เกีย่ วข้องให้อำนวยความสะดวกในการ
จดทะเบียนโอนกรรมสทิ ธ์ิที่ดินดงั กล่าว ใหแ้ ก่รัฐบาลมาเลเซียตามเงอ่ื นไขที่ได้กำหนดไว้ (หนังสือกรมทด่ี ิน ที่
มท ๐๖๑๒/๔/๑๐๒๖ ลงวนั ที่ ๒๓ ธนั วาคม ๒๕๒๓)

๗. สถานเอกอัครราชทตู รัสเซียประจำประเทศไทย ขอทำความตกลงเก่ียวกับการได้มาซงึ่ ทด่ี ิน
เพอ่ื สร้างสถานทตู

กรมธนารักษแ์ จ้งกรมท่ดี ินว่า กระทรวงการต่างประเทศได้มหี นงั สือหารือกรณีสถานเอกอัครราชทูต
รัสเซีย ได้เสนอขอทำความตกลงในการไดม้ าซ่งึ ที่ดินเพื่อสร้างท่ีทำการสถานทูตและบ้านพักของเจ้าหน้าที่
ของแต่ละฝ่าย โดยร่างความตกลงมีสาระสำคัญว่า ต่างฝ่ายจะให้สทิ ธแิ ก่อีกฝ่ายไดม้ าซงึ่ ท่ีดินเพอ่ื ดำเนินการ
บนพื้นฐานของหลักต่างตอบแทน โดยต่างฝ่ายจะออกเงินซอื้ ที่ดินให้แก่กัน กระทรวงการต่างประเทศ
จึงขอหารือว่า หากรัฐบาลไทยถือกรรมสิทธิ์ท่ีดินที่ฝ่ายรัสเซียซ้ือในกรุงเทพฯ และให้เช่าดังกล่าว
ตามพระราชบัญญัติทร่ี าชพสั ดุ จะโอนกรรมสทิ ธิ์ที่ดินให้รัฐบาลรัสเซียได้หรอื ไม่ กรมธนารักษจ์ ึงขอหารือ
กรมท่ีดินว่า หากกระทรวงการต่างประเทศจะเพ่ิมเติมข้อบทในลักษณะดังกล่าวให้ถูกต้อง สอดคล้อง
และเป็นไปตามประมวลกฎหมายที่ดนิ จะสามารถดำเนนิ การไดห้ รือไม่ อย่างไร

กรมที่ดนิ พิจารณาแลว้ เหน็ ว่า การทรี่ ฐั บาลต่างประเทศจะขอได้มาซง่ึ ท่ีดนิ ในประเทศไทยได้
หรือไม่เพียงใดนั้น ต้องเป็นไปตามความตกลงระหว่างรัฐบาลไทยกับรฐั บาลต่างประเทศ ซ่งึ ตกลงโดยปรากฏ
สาระสำคัญระหว่างกันให้ตา่ งฝ่ายต่างถือกรรมสิทธ์ิในท่ีดินและส่ิงปลูกสร้างในดินแดนของกันและกันได้
ทั้งนี้เป็นไปตามหลักถ้อยทีถ้อยอาศัยและถ้อยปฏิบัติต่อกัน ตามมติคณะรัฐมนตรี กรณีมิใช่เป็นการ
ถอื กรรมสิทธิ์ในท่ดี นิ ตามมาตรา ๘๖ แห่งประมวลกฎหมายทดี่ นิ ดังน้ัน การทก่ี ระทรวงการต่างประเทศ
จะเพม่ิ เติมข้อบทว่า ในกรณีทีร่ ัฐบาลรัสเซยี ออกกฎหมายอนญุ าตให้ต่างประเทศมีกรรมสิทธใ์ิ นทด่ี นิ ประเทศ
ตนได้แล้ว ท้ังสองฝ่ายจะโอนกรรมสิทธ์ทิ ี่ดินให้แก่กันน้ัน สามารถท่ีจะดำเนินการได้เพราะเป็นการทำ
ความตกลงระหว่างรัฐบาลไทยกับรฐั บาลตา่ งประเทศ เปน็ กรณีนอกเหนือไปจากการขอถอื กรรมสิทธใ์ิ นที่ดิน
ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายท่ีดิน (บันทึกกองทะเบียนที่ดิน ท่ี มท ๐๖๑๐.๔/๘๙๓ ลงวันท่ี
๒ สิงหาคม ๒๕๓๗)

< ๑๐๐ >





การขอได้มาซ่งึ กรรมสทิ ธิใ์ นห้องชุดของคนต่างด้าว
และนิตบิ ุคคลซ่ึงกฎหมายถอื ว่าเป็นคนตา่ งดา้ ว

 กฎหมายและระเบยี บทเ่ี กี่ยวขอ้ ง
๑. พระราชบญั ญตั ิอาคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒ และที่แก้ไขเพิ่มเติม มาตรา ๑๙, ๑๙ ทวิ และ ๑๙ ตรี
๒. ระเบยี บกรมที่ดนิ ว่าดว้ ยการถือกรรมสทิ ธิ์ในหอ้ งชุดของคนตา่ งดา้ วและนติ บิ ุคคลซึ่งกฎหมายถือว่า

เป็นคนต่างด้าว พ.ศ. ๒๕๔๗
๓. ระเบียบกรมที่ดนิ วา่ ด้วยการถือกรรมสิทธิใ์ นห้องชุดของคนตา่ งดา้ วและนิตบิ คุ คลซ่งึ กฎหมายถือว่า

เปน็ คนตา่ งด้าว (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๕๔
๔. ระเบยี บกรมทด่ี ิน ว่าดว้ ยการถอื กรรมสทิ ธ์ิในห้องชุดของคนต่างดา้ วและนติ บิ คุ คลซ่งึ กฎหมายถือว่า

เปน็ คนตา่ งดา้ ว (ฉบับท่ี ๓) พ.ศ. ๒๕๖๒

 หลักเกณฑ์
๑. การถือกรรมสิทธิใ์ นหอ้ งชุด
คนต่างด้าวและนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือวา่ เป็นคนต่างด้าวอาจถือกรรมสิทธ์ิในห้องชุดได้ ถ้าเป็น

คนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพ่ิมเติม
โดยพระราชบัญญตั ิอาคารชดุ (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๓๔ และ (ฉบบั ที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๔๒ กรณีใดกรณหี นึ่งดงั ตอ่ ไปนี้

(๑.๑) คนตา่ งดา้ วซง่ึ ไดร้ ับอนุญาตใหม้ ถี ิน่ ทอี่ ยใู่ นราชอาณาจกั รตามกฎหมายวา่ ดว้ ยคนเขา้ เมือง
(๑.๒) คนตา่ งด้าวซ่งึ ได้รบั อนุญาตใหเ้ ข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสรมิ การลงทุน
(๑.๓) นิติบุคคลตามที่กำหนดไว้ในมาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ แห่งประมวลกฎหมายทด่ี ิน ซึ่งจดทะเบียน
เป็นนิตบิ ุคคลตามกฎหมายไทย
(๑.๔) นติ ิบุคคลซงึ่ เป็นคนต่างดา้ วตามพระราชบัญญตั ิการประกอบธรุ กิจของคนต่างด้าว พ.ศ. ๒๕๔๒
และไดร้ ับบัตรส่งเสรมิ การลงทนุ ตามกฎหมายว่าดว้ ยการส่งเสรมิ การลงทุน
(๑.๕) คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลทีก่ ฎหมายถือวา่ เป็นคนต่างด้าว ซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาใน
ราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชเี งนิ บาทของบุคคลทมี่ ีถิน่ ท่ีอยู่นอกประเทศ หรือถอนเงนิ จากบญั ชเี งินฝาก
เงนิ ตราตา่ งประเทศ

< ๑๐๓ >

๒. อตั ราส่วนการถือกรรมสิทธ์ใิ นหอ้ งชุดของคนตา่ งดา้ ว
คนตา่ งด้าวและนติ ิบคุ คลซงึ่ กฎหมายถอื วา่ เป็นคนต่างด้าวตามท่ีระบไุ ว้ในมาตรา ๑๙ แหง่ พระราชบญั ญัติ

อาคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒ ซ่ึงแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชดุ (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๓๔ และ (ฉบับท่ี ๓)
พ.ศ. ๒๕๔๒ ถือกรรมสทิ ธ์ิในห้องชุดได้ เม่ือรวมกันแลว้ ต้องไมเ่ กินอัตราร้อยละสี่สิบเกา้ ของเนื้อที่ของห้องชุด
ทง้ั หมดในอาคารชุดนัน้ ในขณะท่ีขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖ (มาตรา ๑๙ ทวิ แห่งพระราชบญั ญัติ
อาคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒ ซ่ึงแก้ไขเพิม่ เตมิ โดยพระราชบัญญตั อิ าคารชดุ (ฉบับท่ี ๔) พ.ศ. ๒๕๕๑)

สำหรับคนต่างดา้ วและนติ บิ ุคคลซงึ่ กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา ๑๙ ซ่ึงรับโอนกรรมสิทธ์ิ
ในห้องชดุ ระหว่างวันที่ ๒๘ เมษายน ๒๕๔๒ ถึงวันที่ ๒๘ เมษายน ๒๕๔๗ และถือกรรมสทิ ธิ์ในห้องชุดเกนิ กว่า
อัตราร้อยละส่ีสิบเก้า ตามมาตรา ๑๙ ทวิ วรรค ๒ และ ๓ แห่งพระราชบัญญตั ิอาคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒ ซ่ึงแก้ไข
เพ่ิมเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับท่ี ๓) พ.ศ. ๒๕๔๒ ตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเง่ือนไข
ที่กำหนดในกฎกระทรวงฉบับท่ี ๙ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒
และคนต่างด้าวหรือนติ บิ ุคคลซ่ึงกฎหมายถอื ว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา ๑๙ ซึ่งรบั โอนกรรมสิทธห์ิ ้องชุด
ต่อเนื่องจากคนตา่ งดา้ วหรือนติ ิบคุ คลดงั กลา่ ว สามารถถอื กรรมสิทธ์ิห้องชดุ นน้ั ตอ่ ไปได้ แมว้ ่าจะเกินอัตรา
รอ้ ยละส่สี บิ เก้าของเนอ้ื ที่ของห้องชดุ ทั้งหมด

๓. หลกั ฐานการโอนกรรมสิทธ์ิหอ้ งชดุ
คนตา่ งด้าวหรือนติ บิ ุคคลซง่ึ กฎหมายถือว่าเปน็ คนต่างดา้ วตามข้อ ๑. ขอรับโอนกรรมสิทธิใ์ นห้องชดุ ให้แสดง

หลักฐานตามมาตรา ๑๙ ตรี แหง่ พระราชบัญญัตอิ าคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึง่ แก้ไขเพ่มิ เติมโดยพระราชบญั ญัติ
อาคารชุด (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๓๔ และ (ฉบบั ที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๔๒ ดงั ตอ่ ไปน้ี

๓.๑ คนตา่ งด้าวซ่ึงไดร้ บั อนุญาตให้มีถิน่ ที่อยใู่ นราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมืองตามมาตรา
๑๙ (๑) ใหแ้ สดง

๑) หนังสือเดินทางแสดงสญั ชาตขิ องคนต่างดา้ ว และ
๒) ใบสำคญั ถ่ินทอ่ี ยู่ (แบบ ตม.๑๑ ตม.๑๕ ตม.๑๖ และ ตม.๑๗ แบบใดแบบหนง่ึ แลว้ แต่กรณี)
ซง่ึ ออกให้โดยสำนักงานตรวจคนเข้าเมอื ง สำนกั งานตำรวจแหง่ ชาติ หรือ
๓) ใบสำคญั ประจำตัวคนต่างดา้ วซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจทอ้ งที่ ที่คนตา่ งดา้ วมภี ูมิลำเนาอยู่
อน่งึ คนต่างด้าวซึ่งมีใบสำคัญประจำตวั คนต่างดา้ วตาม๓) แลว้ ไม่ต้องแสดงหลักฐานตาม๑)และ ๒) อีก

< ๑๐๔ >

๓.๒ คนตา่ งดา้ วซ่ึงได้รบั อนญุ าตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
ตามมาตรา ๑๙ (๒) ให้แสดง

๑) หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างดา้ ว และ
๒) หนังสือสำนกั งานคณะกรรมการสง่ เสรมิ การลงทนุ ทรี่ บั รองว่าเป็นคนตา่ งดา้ วทไ่ี ดร้ บั อนุญาตให้
อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายวา่ ด้วยการสง่ เสริมการลงทุน
๓.๓ นิตบิ ุคคลตามท่ีกำหนดไวใ้ นมาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ แหง่ ประมวลกฎหมายท่ดี ิน ซึง่ จดทะเบยี น
เป็นนิติบคุ คลตามกฎหมายไทยตามมาตรา ๑๙ (๓) ให้แสดงหลักฐานการจดทะเบยี นเป็นนิติบคุ คลตาม
กฎหมายไทย เชน่ บรษิ ัทจำกดั ห้างหุ้นสว่ นจำกดั หรือห้างห้นุ ส่วนสามัญทจ่ี ดทะเบยี นแล้ว ใหแ้ สดงหลักฐาน
หนังสือรับรองของนายทะเบยี นหุ้นส่วนบรษิ ัท กรมพัฒนาธุรกจิ การค้า กระทรวงพาณชิ ย์ เปน็ ต้น
๓.๔ นติ บิ ุคคลซ่ึงเป็นคนตา่ งด้าวตามพระราชบญั ญัติการประกอบธุรกิจของคนตา่ งด้าว พ.ศ. ๒๕๔๒
และได้รับบัตรสง่ เสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการสง่ เสรมิ การลงทุน ตามมาตรา ๑๙ (๔) ให้แสดงหลักฐาน
หนังสือสำนกั งานคณะกรรมการส่งเสรมิ การลงทุนที่รับรองว่าเปน็ ผ้ไู ดร้ บั บตั รสง่ เสรมิ การลงทุนตามกฎหมาย
วา่ ด้วยการส่งเสรมิ การลงทุน
๓.๕ คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลท่ีกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซ่ึงนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา
ในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบคุ คลที่มีถิน่ ท่ีอยู่นอกประเทศหรือถอนเงนิ จากบัญชี
เงินฝากเงินตราต่างประเทศตามมาตรา ๑๙ (๕) ให้แสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา
ในราชอาณาจกั รหรอื หลักฐานการถอนเงนิ จากบญั ชีเงินบาทของบุคคลทม่ี ถี ิ่นทอ่ี ยู่นอกประเทศหรอื ถอนเงิน
จากบญั ชเี งนิ ฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าคา่ หอ้ งชุดทจ่ี ะซอ้ื แล้วแต่กรณี ดงั นี้
๑) กรณีหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ให้แสดงหลักฐาน
อยา่ งหน่ึงอยา่ งใด คอื

๑.๑) หลักฐานแบบสำแดงเงนิ ตราตา่ งประเทศ ซ่ึงออกใหโ้ ดยเจ้าหน้าที่ศลุ กากร (Foreign
Currency Declaration Form The Customs Department)

๑.๒) การนำเงินตราตา่ งประเทศเขา้ มาในราชอาณาจักรกอ่ นวันที่ ๑ เมษายน ๒๕๓๔ ให้ใช้
หลักฐานการเสนอขายเงนิ ตราต่างประเทศตามแบบ ล.ป.๗๑ ก. หรือ ล.ป.๗๑ ข. ซงึ่ ลงลายมือช่ือและประทับตรา
ธนาคารในช่องของตัวแทนรบั อนุญาตของแบบดงั กล่าว

< ๑๐๕ >

๑.๓) การนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตั้งแต่วันท่ี ๑ เมษายน ๒๕๓๔
ถงึ วันที่ ๓๑ ตุลาคม ๒๕๔๓ ให้ใชห้ ลักฐาน

• จำนวนเงินเกินกว่า ๕,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมรกิ าหรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด
ให้ใช้สำเนาแบบ ธ.ต.๓ ที่ธนาคารพาณิชย์จัดให้ผูข้ ายเงินตราต่างประเทศย่ืนประกอบการขอขายเงินตรา
ต่างประเทศ

• จำนวนเงินไม่เกิน ๕,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกาหรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด
ให้ใช้หนังสือที่ธนาคารรับอนุญาตได้รับรองการรับซ้ือเงนิ ตราต่างประเทศหรอื นำเงินตราต่างประเทศ
เขา้ ฝากในบัญชเี งินฝากเงินตราต่างประเทศ

๑.๔) การนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตง้ั แต่วนั ที่ ๑ พฤศจกิ ายน ๒๕๔๓
ถึงวันท่ี ๑ กนั ยายน ๒๕๔๕ ใหใ้ ช้หลกั ฐาน

• จำนวนเงนิ เกินกว่า ๕,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกาหรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด
ถา้ คนต่างด้าวผู้โอนได้ให้บุคคลท่ีมีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยซ่ึงเป็นผู้รบั โอนนำเงินไปขาย ให้ใช้หลักฐาน
แบบ ธ.ต.๓ (ก) หรือคนต่างด้าวเปน็ ผู้นำเงินไปขาย ให้ใชห้ ลกั ฐานแบบ ธ.ต.๓ (ข) โดยในชอ่ งผูส้ ่งเงนิ ตามแบบ
ธ.ต.๓ (ก) หรอื ธ.ต.๓ (ข) ตอ้ งระบวุ ่าส่งเงนิ มาจากตา่ งประเทศ

• จำนวนเงนิ ไม่เกนิ ๕,๐๐๐ ดอลลารส์ หรฐั อเมริกาหรอื เทียบเทา่ ตามอตั ราตลาด
ให้ใช้หลักฐานใบรบั ซ้ือเงินตราต่างประเทศซึ่งออกให้โดยบริษัทรับอนุญาตหรือบุคคลรับอนุญาตเป็น
ผู้รับซื้อเงินตราต่างประเทศ โดยมีหลักฐานของบริษัทรับอนุญาต หรือบุคคลรับอนุญาตท่ีออกให้
โดยธนาคารแห่งประเทศไทยแนบประกอบด้วย หรอื ให้ใช้หนงั สอื ท่ีธนาคารรับอนุญาตได้รับรองการรับซื้อ
เงินตราตา่ งประเทศหรอื นำเงินตราต่างประเทศเขา้ ฝากในบญั ชเี งินฝากเงนิ ตราตา่ งประเทศ

๑.๕) การนำเงนิ ตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตั้งแต่วันท่ี ๒ กันยายน ๒๕๔๕
ถงึ วนั ที่ ๓๑ มีนาคม ๒๕๔๗ ให้ใช้หลกั ฐาน

• จำนวนเงนิ เกนิ กวา่ ๑๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกาหรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด
ถา้ คนต่างด้าวผู้โอนได้ให้บุคคลที่มีถ่ินที่อยู่ในประเทศไทยซึ่งเป็นผู้รับโอนนำเงินไปขาย ให้ใช้หลักฐาน
แบบ ธ.ต.๓ (ก) หรือคนต่างด้าวเป็นผู้นำเงินไปขาย ให้ใช้หลักฐานแบบ ธ.ต.๓ (ข) โดยในชอ่ งผู้สง่ เงินตาม
แบบ ธ.ต.๓ (ก) หรือ ธ.ต.๓ (ข) ต้องระบุว่าส่งเงนิ มาจากตา่ งประเทศ

< ๑๐๖ >

• จำนวนเงนิ ไม่เกิน ๑๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกาหรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด
ให้ใช้หลักฐานใบรับซื้อเงินตราต่างประเทศซ่ึงออกให้โดยบริษัทรับอนุญาต หรือบุคคลรบั อนุญาตเป็น
ผู้รับซ้ือเงินตราต่างประเทศ โดยมีหลักฐานของบ ริษัทรับอนุญาต หรือบุคคลรับอนุญาตท่ีออกให้
โดยธนาคารแห่งประเทศไทยแนบประกอบดว้ ย หรือให้ใช้หนงั สอื ท่ีธนาคารรับอนุญาตไดร้ ับรองการรบั ซ้ือ
เงินตราตา่ งประเทศหรอื นำเงนิ ตราต่างประเทศเขา้ ฝากในบัญชีเงินฝากเงนิ ตราตา่ งประเทศ

๑.๖) การนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตั้งแต่วันท่ี ๑ เมษายน ๒๕๔๗
ถึงวนั ท่ี ๑๑ ตุลาคม ๒๕๕๓ ให้ใช้หลักฐาน

• จำนวนเงินตง้ั แต่ ๒๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา หรือเทยี บเทา่ ตามอัตราตลาด
ใหใ้ ช้หลกั ฐานแบบการทำธุรกรรมเงินตราตา่ งประเทศ

• จำนวนเงนิ ต่ำกวา่ ๒๐,๐๐๐ ดอลลารส์ หรัฐอเมรกิ า หรอื เทยี บเท่าตามอัตราตลาด
ให้ใช้หลกั ฐานใบรับซ้ือเงินตราต่างประเทศซึ่งออกให้โดยบริษัทรับอนุญาต หรือบุคคลรับอนุญาตเป็น
ผู้รับซื้อเงินตราต่างประเทศ โดยมีหลักฐานของบริษัทรับอนุญาต หรือบุคคลรับอนุญาตที่ออกให้
โดยธนาคารแห่งประเทศไทยแนบประกอบดว้ ย หรือให้ใช้หนังสือท่ีธนาคารรับอนุญาตได้รับรองการรับซ้ือ
เงินตราตา่ งประเทศหรอื นำเงินตราต่างประเทศเข้าฝากในบญั ชีเงินฝากเงินตราตา่ งประเทศ

๑.๗) การนำเงนิ ตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตั้งแต่วันท่ี ๑๒ ตุลาคม ๒๕๕๓
ถงึ วนั ท่ี ๑๒ ตลุ าคม ๒๕๖๑ ใหใ้ ชห้ ลักฐาน

• จำนวนเงนิ ตงั้ แต่ ๕๐,๐๐๐ ดอลลารส์ หรัฐอเมรกิ า หรอื เทยี บเท่าตามอัตราตลาด
ใหใ้ ช้หลกั ฐานแบบการทำธุรกรรมเงนิ ตราตา่ งประเทศ

• จำนวนเงินต่ำกวา่ ๕๐,๐๐๐ ดอลลารส์ หรัฐอเมรกิ า หรอื เทียบเท่าตามอัตราตลาด
ให้ใช้หลักฐานใบรับซ้ือเงินตราต่างประเทศซ่ึงออกให้โดยบริษัทรับอนุญาต หรือบุคคลรับอนุญาต
เป็นผู้รับซ้ือเงินตราต่างประเทศ โดยมีหลักฐานของบริษัทรับอนุญาต หรือบุคคลรับอนุญาตที่ออกให้
โดยธนาคารแห่งประเทศไทยแนบประกอบด้วย หรอื ใหใ้ ช้หนังสือท่ีธนาคารรับอนุญาตไดร้ ับรองการรับซ้ือ
เงนิ ตราต่างประเทศหรอื นำเงินตราต่างประเทศเข้าฝากในบัญชีเงนิ ฝากเงินตราตา่ งประเทศ

๑.๘) การนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรตัง้ แต่วันที่ ๑๓ ตุลาคม ๒๕๖๑
เป็ นต้ นไป ให้ ใช้ห ลั กฐานเป็ นห นั งสือป ระ กอบ การท ำธุร กร รม เงินต รา ต่า งป ระ เท ศ ที่ ออ ก
โดยนิติบุคคลรับอนญุ าตจากธนาคารแหง่ ประเทศไทย ซึ่งหลกั ฐานดังกล่าวต้องมีสาระสำคัญประกอบด้วย

< ๑๐๗ >

ข้อมูลที่แสดงตัวตนของผู้ขอทำธุรกรรม จำนวนเงิน อัตราแลกเป ล่ียน วันเดือนปีที่รับทำธุรกรรม
และรายละเอียดของวตั ถปุ ระสงคใ์ นการทำธุรกรรม

๒) กรณีหลกั ฐานการถอนเงนิ จากบัญชีเงินบาทของบุคคลท่ีมถี ่ินที่อยนู่ อกประเทศ ทั้งกรณี
ทีเ่ ป็นบัญชขี องคนต่างด้าวหรอื ไม่ใช่บัญชีของคนต่างดา้ ว ใหแ้ สดงหลักฐานหนงั สือรบั รองของธนาคารพาณิชย์
ซึ่งรับรองการถอนเงนิ จากบัญชีเงินฝากทเ่ี ป็นเงินบาทของบคุ คลท่มี ถี ิ่นท่ีอยูน่ อกประเทศ

๓) กรณีหลกั ฐานการถอนเงินจากบญั ชเี งินฝากเงินตราต่างประเทศ ให้แสดงหลกั ฐานอย่างหนึ่ง
อยา่ งใด ดงั นี้

๓.๑) การถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศตั้งแต่วันท่ี ๒๘ เมษายน ๒๕๔๒
ถงึ วนั ท่ี ๓๑ ตุลาคม ๒๕๔๓ ใหใ้ ชห้ ลกั ฐาน

• จำนวนเงนิ เกินกว่า ๕,๐๐๐ ดอลลาร์สหรฐั อเมริกา หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด
ใหใ้ ชแ้ บบ ธ.ต.๓ ท่ีธนาคารพาณชิ ยจ์ ดั ใหผ้ ขู้ ายเงินตราตา่ งประเทศย่ืนประกอบการขอขายเงินตราตา่ งประเทศ

• จำนวนเงินไมเ่ กิน ๕,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมรกิ า หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด
ให้ใช้หลักฐานที่ธนาคารพาณิชย์ออกให้แก่ลูกค้า หรือหนังสือรบั รองของธนาคารในการรับซ้ือเงินตรา
ตา่ งประเทศ

๓.๒) การถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศตั้งแต่วันท่ี ๑ พฤศจิกายน ๒๕๔๓
ถึงวนั ท่ี ๑ กันยายน ๒๕๔๕ ใหใ้ ชห้ ลักฐาน

• จำนวนเงินเกินกว่า ๕,๐๐๐ ดอลลาร์สหรฐั อเมริกา หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด
ถ้าคนต่างด้าวได้ให้บุคคลท่ีมีถิ่นที่ อยู่ในประเทศไทยเป็นผู้ถอนและนำเงินไปขาย ให้ใช้หลักฐาน
แบบ ธ.ต.๓ (ก) หรอื คนตา่ งด้าวเปน็ ผถู้ อนและนำเงนิ ไปขาย ใหใ้ ชห้ ลักฐานแบบ ธ.ต.๓ (ข)

• จำนวนเงินไม่เกนิ ๕,๐๐๐ ดอลลารส์ หรฐั อเมริกา หรือเทียบเทา่ ตามอัตราตลาด
ให้ใช้ห ลักฐานที่ ธนาคารพาณิ ชย์ออกให้แก่ลูกค้าหรือหนั งสือรับ รองของธนาคารในการรับ ซื้อ
เงนิ ตราต่างประเทศ

๓.๓) การถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศตั้งแต่วันที่ ๒ กันยายน ๒๕๔๕
ถึงวันที่ ๓๑ มีนาคม ๒๕๔๗ ให้ใช้หลักฐาน

• จำนวนเงินเกินกวา่ ๑๐,๐๐๐ ดอลลารส์ หรัฐอเมริกา หรือเทยี บเท่าตามอตั ราตลาด
ถ้าคนต่างด้าวได้ให้บุคคลที่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยเป็นผู้ถอนและนำเงินไปขาย ให้ใช้หลักฐาน
แบบ ธ.ต.๓ (ก) หรือคนต่างด้าวเปน็ ผูถ้ อนและนำเงินไปขาย ใหใ้ ช้หลักฐานแบบ ธ.ต.๓ (ข)

< ๑๐๘ >

• จำนวนเงินไม่เกนิ ๑๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา หรอื เทียบเท่าตามอัตราตลาด
ให้ใช้ห ลักฐานท่ี ธนาคารพาณิ ชย์ออกให้แก่ลูกค้าหรือหนังสือรับ รองของธนาคารในการรับ ซื้อ
เงินตราตา่ งประเทศ

๓.๔) การถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ตั้งแต่วันที่ ๑ เมษายน ๒๕๔๗
ถงึ วนั ที่ ๑๑ ตุลาคม ๒๕๕๓ ให้ใช้หลกั ฐาน

• จำนวนเงินตั้งแต่ ๒๐,๐๐๐ ดอลลารส์ หรัฐอเมริกา หรือเทียบเทา่ ตามอัตราตลาด
ใหใ้ ชห้ ลักฐานแบบการทำธรุ กรรมเงนิ ตราต่างประเทศ ที่ธนาคารพาณิชย์จัดให้ผขู้ ายเงนิ ตราต่างประเทศ
ยืน่ ประกอบการขอขายเงินตราตา่ งประเทศ

• จำนวนเงนิ ต่ำกว่า ๒๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา หรือเทียบเทา่ ตามอัตราตลาด
ให้ใช้หลักฐานที่ธนาคารพาณิชย์ออกให้แก่ลูกค้า หรือหนังสือรับรองของธนาคารในการรับ ซ้ือ
เงินตราตา่ งประเทศ

๓.๕) การถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ตั้งแต่วันที่ ๑๒ ตุลาคม ๒๕๕๓
ถงึ วันท่ี ๑๒ ตุลาคม ๒๕๖๑ ให้ใช้หลกั ฐาน

• จำนวนเงินตงั้ แต่ ๕๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรฐั อเมรกิ า หรือเทยี บเทา่ ตามอตั ราตลาด
ใหใ้ ช้หลักฐานแบบการทำธรุ กรรมเงนิ ตราต่างประเทศ ท่ีธนาคารพาณิชยจ์ ดั ให้ผขู้ ายเงินตราต่างประเทศย่ืน
ประกอบการขอขายเงินตราตา่ งประเทศ

• จำนวนเงนิ ต่ำกวา่ ๕๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด
ให้ใช้หลักฐานที่ธนาคารพาณิชย์ออกให้แก่ลูกค้า หรือหนังสือรับรองของธนาคารในการรับซ้ือเงินตรา
ต่างประเทศ

๓.๖) การถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ต้ังแต่วันที่ ๑๓ ตุลาคม ๒๕๖๑
เป็นต้นไป ให้ใช้หลักฐานเป็นหนังสือประกอบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศท่ีออกโดยนติ ิบุคคล
รบั อนุญาตจากธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งหลกั ฐานดังกล่าวต้องมีสาระสำคัญประกอบด้วย ขอ้ มลู ท่ีแสดง
ตวั ตนของผขู้ อทำธรุ กรรม จำนวนเงิน อัตราแลกเปล่ยี น วนั เดือนปีที่รับทำธุรกรรม และรายละเอียดของ
วตั ถปุ ระสงค์ในการทำธรุ กรรม

อน่งึ หลกั ฐานตาม ๑) หรอื ๒) หรือ ๓) อย่างหน่ึงอย่างใดหรือหลายอย่างรวมกัน ต้องมจี ำนวน
เงินไมน่ อ้ ยกว่าคา่ ห้องชดุ ทจี่ ะซอื้

< ๑๐๙ >

การจำหน่ายหอ้ งชดุ

 กฎหมายและระเบยี บคำสัง่ ทเี่ ก่ียวข้อง
๑. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ และที่แก้ไขเพิ่มเติม มาตรา ๑๙ เบญจ, ๑๙ สัตต, ๑๙ อัฏฐ,

๑๙ นว, ๑๙ ทศ, ๑๙ เอกาทศ, มาตรา ๖๖ และ ๖๗
๒. ประมวลกฎหมายท่ีดินหมวด ๓ การกำหนดสทิ ธิในทีด่ นิ
๓. กฎกระทรวงฉบับที่ ๔ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัตใิ ห้ใช้ประมวลกฎหมายท่ีดิน

พ.ศ. ๒๔๙๗
๔. คำสั่งกรมท่ีดิน ท่ี ๗๒๐/๒๕๔๗ ลงวันที่ ๙ มีนาคม ๒๕๔๗ เร่อื ง มอบอำนาจของอธบิ ดีกรมท่ีดนิ ให้

ผวู้ า่ ราชการจังหวัดแบบบรู ณาการปฏิบัตริ าชการแทน
๕. ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการถือกรรมสทิ ธ์ิในห้องชุดของคนตา่ งด้าวและนิติบุคคลซึง่ กฎหมายถือว่า

เป็นคนตา่ งด้าว พ.ศ. ๒๕๔๗ และทีแ่ กไ้ ขเพ่ิมเติม

 หลักเกณฑ์
๑. กรณที ี่คนตา่ งดา้ วและนติ ิบุคคลซงึ่ กฎหมายถอื ว่าเปน็ คนต่างดา้ วตอ้ งจำหน่ายห้องชุด
๑.๑ กรณีตามมาตรา ๑๙ เบญจ คนต่างด้าวหรอื นิติบุคคลตามท่รี ะบไุ วใ้ นมาตรา ๑๙ ต้องจำหนา่ ย

ห้องชดุ กรณีมเี หตตุ ามทรี่ ะบไุ ว้ในมาตรา ๑๙ เบญจ โดยต้องแจ้งเปน็ หนังสือให้พนักงานเจา้ หน้าที่ทราบภายใน
กำหนดเวลาหกสบิ วันนับแต่วันทมี่ เี หตุตอ้ งจำหน่ายหอ้ งชุด ดังน้ี

๑) คนตา่ งด้าวหรือนิตบิ ุคคลตามท่ีระบุไวใ้ นมาตรา ๑๙ ไดม้ าซ่ึงห้องชุดโดยไดร้ ับมรดกในฐานะ
ทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพนิ ัยกรรม หรอื โดยประการอ่ืน แลว้ แต่กรณี เม่ือรวมกับห้องชุดท่ีมคี นต่างด้าวหรือ
นิตบิ คุ คลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธอิ์ ย่แู ลว้ ในอาคารชดุ นนั้ เกินอัตราร้อยละสีส่ ิบเกา้ ของเน้อื ที่
ของห้องชุดทง้ั หมดในอาคารชดุ น้นั ในขณะท่ขี อจดทะเบยี นอาคารชดุ ตามท่ีกำหนดไว้ในมาตรา ๑๙ ทวิ
(เวน้ แตค่ นต่างด้าวและนิตบิ ุคคลตามมาตรา ๑๙ ที่รับโอนกรรมสิทธหิ์ อ้ งชดุ ต่อเน่อื งจากคนต่างด้าวและนิตบิ ุคคล
ซงึ่ กฎหมายถือว่าเปน็ คนตา่ งด้าวท่ีรับโอนกรรมสิทธ์ิในหอ้ งชดุ ระหวา่ งวนั ท่ี ๒๘ เมษายน ๒๕๔๒ ถงึ วันที่ ๒๘
เมษายน ๒๕๔๗ และถือกรรมสิทธิ์ในห้องชดุ ได้เกินกวา่ อัตรารอ้ ยละส่ีสิบเก้า ตามมาตรา ๑๙ ทวิ วรรค ๒
และ ๓ แหง่ พระราชบญั ญตั อิ าคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ แก้ไขเพ่ิมเติมโดยพระราชบญั ญัตอิ าคารชดุ (ฉบับท่ี ๓)

< ๑๑๐ >

พ.ศ. ๒๕๔๒) คนต่างด้าวหรอื นิตบิ คุ คลน้นั ตอ้ งจำหนา่ ยเฉพาะหอ้ งชุดทเ่ี กินอตั ราทก่ี ำหนดภายในกำหนดเวลา
ไมเ่ กินหน่ึงปีนับแตว่ นั ที่ไดม้ าซ่งึ กรรมสทิ ธิ์ในหอ้ งชดุ

๒) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นท่ีอยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง
ตามมาตรา ๑๙ (๑) ถูกเพกิ ถอนการอนญุ าตให้มีถน่ิ ทีอ่ ยู่ในราชอาณาจกั ร หรือใบสำคญั ถิ่นทีอ่ ยูข่ องคนตา่ งดา้ ว
ใช้ไม่ได้ คนต่างด้าวน้ันต้องจำหน่ายห้องชุดท่ีมีกรรมสิทธิ์อยู่ทั้งหมดภายในกำหนดเวลาไม่เกินหน่ึงปี
นบั แต่วนั ท่ีถูกเพิกถอนการอนญุ าตให้มถี ิ่นทีอ่ ยใู่ นราชอาณาจกั รหรอื ใบสำคัญถ่นิ ที่อย่ใู ชไ้ ม่ได้

๓) คนต่างด้าวซ่ึงได้รับอนุญาตให้มีถ่ินท่ีอยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง
คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณ าจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
และคนต่างด้าวซ่ึงนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของ
บคุ คลท่มี ถี ิ่นทอ่ี ยู่นอกประเทศ หรอื ถอนเงนิ จากบญั ชีเงนิ ฝากเงนิ ตราต่างประเทศ ตามมาตรา ๑๙ (๑) (๒)
และ (๕) ถกู ส่ังเนรเทศออกไปนอกราชอาณาจกั ร และไม่ได้รบั การผ่อนผนั หรอื ถูกส่งไปประกอบอาชีพ ณ ท่ีใด
แทนการเนรเทศ คนต่างด้าวนั้นตอ้ งจำหน่ายหอ้ งชดุ ท่ีมีกรรมสทิ ธิอ์ ย่ทู ้ังหมด ภายในกำหนดเวลาไมเ่ กินหนึ่งปี
นบั แตว่ ันทถี่ กู สงั่ เนรเทศ

๔) คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริม
การลงทุนตามมาตรา ๑๙ (๒) ไม่ไดร้ ับอนุญาตจากคณะกรรมการส่งเสรมิ การลงทุนให้อยใู่ นราชอาณาจกั ร
คนต่ างด้ าวนั้ นต้ องจำหน่ ายห้ องชุดที่ มี กรรมสิ ทธ์ิอยู่ ทั้ งหมด ภายในกำหนดเวลาไม่ เกิ นหน่ึ งปี
นับแต่วันท่ีถกู คณะกรรมการสง่ เสรมิ การลงทุนเพิกถอนการอนญุ าตให้อย่ใู นราชอาณาจกั ร

๕) นิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว
พ.ศ. ๒๕๔๒ และได้รับบัตรส่งเสรมิ การลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการสง่ เสริมการลงทุน ตามมาตรา ๑๙ (๔)
ถกู เพกิ ถอนบตั รส่งเสริมการลงทุน นติ ิบุคคลน้ันต้องจำหน่ายห้องชุดท่ีมกี รรมสิทธ์ิอยทู่ ั้งหมด ภายในกำหนดเวลา
ไม่เกินหนง่ึ ปีนับแต่วันท่ีถูกเพกิ ถอนบตั รสง่ เสริมการลงทนุ

๑.๒ กรณีตามมาตรา ๑๙ สัตต คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซ่ึงกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว
นอกจากที่ระบุไว้ในมาตรา ๑ ๙ ได้มาซ่ึงห้องชุดโดยได้รับมรดกในฐานะเป็นทายาทโดยธรรม
หรอื ผู้รบั พนิ ยั กรรมหรอื โดยประการอน่ื แล้วแต่กรณี ตอ้ งแจง้ เป็นหนังสือให้พนกั งานเจา้ หน้าทีท่ ราบภายใน
กำหนดเวลาหกสบิ วนั นบั แต่วันทไี่ ด้มาซ่ึงกรรมสิทธิใ์ นห้องชุด และต้องจำหน่ายหอ้ งชดุ นน้ั ภายในกำหนดเวลา
ไม่เกินหน่ึงปนี ับแต่วนั ที่ไดม้ าซ่งึ กรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชุด

< ๑๑๑ >

๑.๓ กรณีตามมาตรา ๑๙ อัฏฐ บุคคลใดได้มาซึ่งกรรมสิทธ์ิในห้องชุดในขณะที่มีสัญชาติไทย
และต่อมาผู้น้ันเสียสัญชาติไทยเพราะการสละสัญชาติไทย การแปลงสัญชาติ หรือถูกถอนสัญชาติไทย
ตามกฎหมายว่าด้วยสัญชาตแิ ละมิใช่เปน็ คนตา่ งด้าวตามท่ีระบไุ วใ้ นมาตรา ๑๙ ต้องแจ้งเป็นหนังสอื ใหพ้ นกั งาน
เจ้าหนา้ ท่ีทราบถงึ การเสียสญั ชาติไทยและการท่ีไมอ่ าจถอื กรรมสทิ ธใ์ิ นห้องชุดต่อไปได้ภายในกำหนดเวลา
หกสิบวันนบั แตว่ ันเสียสญั ชาติไทยและตอ้ งจำหนา่ ยหอ้ งชุดท่ีมีกรรมสทิ ธ์อิ ยทู่ ง้ั หมดภายในกำหนดเวลาไม่เกิน
หนง่ึ ปนี ับแตว่ ันท่ีเสียสญั ชาตไิ ทย

๑.๔ กรณีตามมาตรา ๑๙ นว บุคคลใดได้มาซ่ึงกรรมสิทธิ์ในห้องชุดในขณะท่ีมีสัญชาติไทย
และต่อมาผู้นั้นเสียสัญชาติไทยเพราะการสละสัญชาติไทย การแปลงสัญชาติ หรื อถูกถอนสัญชาติไทย
ตามกฎหมายว่าดว้ ยสญั ชาตแิ ละเปน็ คนตา่ งดา้ วที่ระบไุ วใ้ นมาตรา ๑๙ ประสงค์จะมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดต่อไป
ตอ้ งแจง้ เปน็ หนังสือให้พนักงานเจ้าหนา้ ที่ทราบถงึ การเสียสญั ชาติไทย และตอ้ งนำหลักฐานว่าเป็นคนตา่ งด้าว
ตามท่รี ะบุไว้ในมาตรา ๑๙ มาแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายในหน่ึงร้อยแปดสิบวันนับแต่วันท่เี สียสัญชาติไทย
แต่ถา้ การมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวน้ันเกินอัตราร้อยละส่สี ิบเกา้ ของเนอ้ื ท่ีของห้องชุดทั้งหมด
ในอาคารชุดน้ัน คนต่างด้าวต้องจำหน่ายห้องชุดท่ีเกินอัตราที่กำหนดภายในกำหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่
วันทีเ่ สียสญั ชาติไทย

หากไม่ประสงคจ์ ะมกี รรมสิทธใิ์ นห้องชุดตอ่ ไป ต้องแจ้งเป็นหนังสอื ใหพ้ นกั งานเจา้ หน้าท่ีทราบ
ถึงการเสยี สัญชาตไิ ทยภายในกำหนดเวลาหกสิบวนั นบั แตว่ ันที่เสียสัญชาติไทย และตอ้ งจำหน่ายห้องชุดท่ีมี
กรรมสทิ ธิ์อย่ทู ง้ั หมดภายในกำหนดเวลาไม่เกนิ หนึ่งปนี ับแต่วนั ทเ่ี สยี สญั ชาติไทย

๑.๕ กรณีตามมาตรา ๑๙ ทศ นิติบุคคลซึ่งมีสัญชาติไทยและมีกรรมสิทธิ์อยู่ในห้องชุดอยู่แล้ว
และต่อมาสภาพของนติ ิบุคคลนั้นเปลยี่ นแปลงไปเป็นนิติบุคคลซ่ึงกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างดา้ ว และมิใช่
นิตบิ คุ คลตามทร่ี ะบไุ ว้ในมาตรา ๑๙ ตอ้ งแจ้งเป็นหนังสือให้พนกั งานเจา้ หน้าที่ทราบถึงการเปล่ยี นสภาพและ
การที่ไม่อาจถอื กรรมสิทธ์ิในห้องชุดตอ่ ไปได้ ภายในกำหนดเวลาหกสิบวันนับแต่วันทเ่ี ปล่ียนสภาพ และต้อง
จำหน่ายห้องชุดท่มี กี รรมสิทธิอ์ ยู่ทง้ั หมดภายในกำหนดเวลาไมเ่ กินหน่งึ ปีนับแตว่ ันที่เปลีย่ นสภาพ

๑.๖ กรณีตามมาตรา ๑๙ เอกาทศ นติ บิ คุ คลซ่ึงมีสัญชาตไิ ทยและมีกรรมสทิ ธิใ์ นห้องชุดอยูแ่ ล้ว ถ้าตอ่ มา
สภาพของนติ ิบคุ คลนัน้ เปล่ียนแปลงไปเปน็ นติ บิ คุ คลซงึ่ กฎหมายถือว่าเป็นคนตา่ งดา้ ว และอาจถอื กรรมสิทธิ์ใน
ห้องชุดไดเ้ พราะเป็นนติ ิบุคคลตามท่ีระบไุ ว้ในมาตรา ๑๙ ถา้ ประสงค์จะมกี รรมสทิ ธใ์ิ นห้องชดุ ตอ่ ไป ตอ้ งแจ้ง
เปน็ หนังสอื ใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ที่ทราบถึงการเปลี่ยนสภาพ และต้องนำหลักฐานว่าเป็นนติ ิบคุ คลตามท่ีระบุไว้

< ๑๑๒ >

ในมาตรา ๑๙ มาแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ภี ายในหนึง่ ร้อยแปดสบิ วันนับแต่วนั ท่ีเปลีย่ นสภาพ แตถ่ า้ การมี
กรรมสทิ ธ์ิในห้องชุดของนิติบุคคลนั้นเกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนอื้ ทข่ี องห้องชุดทง้ั หมดในอาคารชุดนั้น
นติ บิ คุ คลน้ันต้องจำหน่ายห้องชดุ ทเ่ี กนิ อัตราที่กำหนดภายในกำหนดเวลาไมเ่ กินหน่งึ ปนี ับแต่วันทเี่ ปล่ยี นสภาพ

หากไม่ประสงค์จะมกี รรมสิทธิ์ในห้องชดุ ต่อไป ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้พนกั งานเจ้าหน้าที่ทราบถึง
การเปลี่ยนสภาพภายในกำหนดเวลาหกสิบวันนบั แต่วนั เปล่ยี นสภาพและตอ้ งจำหนา่ ยห้องชุดทมี่ ีกรรมสทิ ธิอ์ ยู่
ทั้งหมดภายในกำหนดเวลาไมเ่ กนิ หน่งึ ปีนบั แต่วันทเี่ ปลี่ยนสภาพ

๑.๗ กรณีตามมาตรา ๖๗ บุคคลใดถือกรรมสิทธ์ใิ นหอ้ งชุดในฐานะเปน็ เจา้ ของแทนคนตา่ งด้าวหรือ
นติ ิบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ไม่วา่ คนตา่ งด้าวหรือนิติบุคคลดงั กล่าวจะมสี ิทธิถือกรรมสิทธิ์
ในหอ้ งชดุ หรือไม่ก็ตาม ให้จำหน่ายห้องชุดภายในกำหนดเวลาไม่เกินหนึง่ ปนี ับแตว่ ันที่ได้มาซึง่ กรรมสิทธิ์ในห้องชุด
และตอ้ งระวางโทษจำคกุ ไมเ่ กินสองปี หรือปรบั ไมเ่ กนิ สองหมื่นบาท หรือท้งั จำทงั้ ปรับ

๒. กรณีไม่จำหนา่ ยห้องชดุ ภายในกำหนดเวลาตามกฎหมาย คนต่างด้าวและนิติบุคคลซง่ึ กฎหมายถือว่า
เปน็ คนตา่ งด้าว ซงึ่ ตอ้ งจำหน่ายห้องชุดตาม ๑.๑ ถึง ๑.๖ และบุคคลซง่ึ ถือกรรมสิทธใ์ิ นห้องชุดในฐานะเป็นเจ้าของ
แทนคนตา่ งดา้ วหรอื นิติบคุ คลซงึ่ กฎหมายถือว่าเป็นคนตา่ งด้าวตาม ๑.๗ ไมจ่ ำหนา่ ยห้องชุดภายในเวลาทก่ี ฎหมาย
กำหนด ใหอ้ ธิบดกี รมท่ีดินมีอำนาจจำหน่ายห้องชดุ นั้น (อธบิ ดีกรมที่ดินไดม้ อบอำนาจให้ผู้ว่าราชการจงั หวัด
ปฏิบตั ิราชการแทน กรณีท่ีดินอยู่ในเขตจังหวัดน้ัน ตามคำสั่งกรมทดี่ ิน ท่ี ๗๒๐/๒๕๔๗ ลงวนั ท่ี ๙ มีนาค ม
๒๕๔๗) โดยให้นำบทบัญญตั ิเร่ืองการบังคบั จำหน่ายท่ีดินตามความในหมวด ๓ แห่งประมวลกฎหมายทดี่ ิน
และกฎกระทรวงทีอ่ อกตามบทบญั ญตั ิดงั กล่าวมาใช้บังคบั กับการจำหน่ายหอ้ งชุดดงั กล่าวดว้ ย โดยอนโุ ลม

๓. กรณีไม่แจง้ ใหพ้ นักงานเจา้ หน้าที่ทราบถงึ เหตทุ ต่ี อ้ งจำหนา่ ย
คนตา่ งด้าวและนิติบคุ คลซงึ่ กฎหมายถอื วา่ เปน็ คนต่างด้าว ซงึ่ ตอ้ งจำหน่ายหอ้ งชดุ ตามข้อ ๑.๑ ถึง ขอ้ ๑.๖

ไมแ่ จง้ พนกั งานเจา้ หนา้ ทีต่ ามท่กี ฎหมายกำหนด ต้องระวางโทษปรบั ไม่เกินหน่ึงหม่นื บาท และปรับอีกไม่เกิน
วันละหา้ ร้อยบาทตลอดเวลาทฝี่ า่ ฝนื อยู่ (มาตรา ๖๖)

< ๑๑๓ >

การขอได้มาซ่ึงห้องชดุ ของบุคคลสญั ชาตไิ ทยที่เก่ยี วข้องกบั คนตา่ งดา้ ว

 กฎหมาย ระเบียบ และแนวทางปฏบิ ตั ทิ ี่เกยี่ วข้อง
๑. พระราชบัญญตั ิอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ และท่ีแกไ้ ขเพมิ่ เติม มาตรา ๑๙, ๑๙ ตรี และ มาตรา ๓๐
๒. ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณิชย์ มาตรา ๑๔๗๑ และ ๑๔๗๒
๓. ระเบยี บกรมที่ดนิ วา่ ดว้ ยการถือกรรมสทิ ธิใ์ นห้องชุดของคนตา่ งดา้ วและนติ บิ คุ คลซ่ึงกฎหมายถือวา่ เปน็

คนต่างด้าว พ.ศ. ๒๕๔๗
๔. ระเบยี บกรมที่ดนิ วา่ ดว้ ยการถือกรรมสิทธ์ใิ นห้องชุดของคนตา่ งดา้ วและนิตบิ ุคคลซ่ึงกฎหมายถือวา่ เป็น

คนต่างดา้ ว (ฉบับท่ี ๒) พ.ศ. ๒๕๕๔
๕. ระเบยี บกรมที่ดนิ วา่ ด้วยการถอื กรรมสทิ ธิใ์ นห้องชุดของคนตา่ งดา้ วและนติ บิ คุ คลซ่ึงกฎหมายถือวา่ เป็น

คนต่างด้าว (ฉบับท่ี ๓) พ.ศ. ๒๕๖๒
๖. หนงั สอื กรมท่ดี ิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๓๔๑๖๗ ลงวนั ท่ี ๖ ตลุ าคม ๒๕๔๒
๗. หนังสอื กรมทด่ี ิน ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๘๔๕๔ ลงวนั ที่ ๔ กรกฎาคม ๒๕๕๐

 หลกั เกณฑ์
๑. การได้มาซึ่งกรรมสทิ ธใิ์ นหอ้ งชุดของคนไทยท่ีมีคสู่ มรสเปน็ คนตา่ งดา้ ว
๑.๑ คนไทยท่มี ีคสู่ มรสท้งั ชอบและไมช่ อบดว้ ยกฎหมายเป็นคนต่างดา้ ว มีสิทธิรับโอนหอ้ งชดุ ได้

ในฐานะทเี่ ป็นสนิ สว่ นตวั หรือทรัพย์ส่วนตัว และสินสมรสหรือทรพั ยท์ ่ที ำมาหาไดร้ ่วมกนั โดยมีหลักเกณฑ์ดงั นี้
๑) กรณีรบั ให้หอ้ งชดุ
๑.๑) กรณรี ับให้ห้องชดุ เพื่อเป็นสนิ ส่วนตวั หรอื ทรพั ยส์ ่วนตวั ของคนไทย
คนไทยท่ีมีคู่สมรสเปน็ คนตา่ งดา้ ว ขอรบั ให้หอ้ งชุดในระหว่างสมรสหรอื อย่กู ินฉนั สามี

ภริยากบั คนต่างด้าว หากสอบสวนแล้วเปน็ การรับให้ห้องชุดเพ่ือเปน็ สินสว่ นตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของคนไทย
แตเ่ พียงฝ่ายเดียว มไิ ด้ทำให้คนตา่ งด้าวมีสว่ นเป็นเจ้าของห้องชุดด้วย กรณีน้ีถือว่ากรรมสิทธ์ใิ นห้องชดุ เป็นของ
คนไทยจงึ รบั ใหไ้ ด้

< ๑๑๔ >

๑.๒) กรณรี บั ให้หอ้ งชดุ เพือ่ เป็นสินสมรสหรือทรพั ย์ทีท่ ำมาหาไดร้ ว่ มกัน
การรบั ใหห้ ้องชุดในกรณนี จ้ี ะมีผลใหค้ นตา่ งดา้ วมสี ่วนเป็นเจา้ ของหอ้ งชุดรว่ มด้วย ไม่ว่าจะ

ใช้ชอื่ คนไทยแต่เพียงฝา่ ยเดยี ว หรือใช้ชื่อร่วมกับคนต่างด้าว คนไทยจึงมีสิทธิรับให้ห้องชุดไดต้ ามสิทธขิ อง
คนตา่ งด้าว จึงต้องพิจารณาตัวคนตา่ งด้าวเป็นสำคัญ โดยคู่สมรสที่เป็นคนตา่ งด้าวนั้น ต้องเป็นคนต่างด้าว
ตามมาตรา ๑๙ (๑) และ ๑๙ (๒) ดงั นี้

๑.๒.๑) เป็นคนตา่ งด้าวซึ่งได้รับอนญุ าตให้มถี ิ่นที่อยู่ในราชอาณาจกั รตามกฎหมาย
ว่าด้วยคนเขา้ เมือง ตามมาตรา ๑๙ (๑) โดยคูส่ มรสท่เี ป็นคนต่างด้าวตอ้ งแสดงหลักฐาน ดังน้ี

(๑) หนงั สือเดินทางแสดงสัญชาตขิ องคนต่างด้าวและ
(๒) ใบสำคัญถ่ินที่อยู่ (แบบ ตม.๑๑, ตม.๑๕, ตม.๑๖ และ ตม.๑๗ แบบใด
แบบหนง่ึ แลว้ แต่กรณ)ี ซง่ึ ออกให้โดยสำนกั งานตรวจคนเขา้ เมือง สำนักงานตำรวจแห่งชาติ หรือ
(๓) ใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวซึ่งออกให้โดยสถานีตำรวจท้องที่
ท่ีคนต่างดา้ วมภี ูมิลำเนาอยู่
อนึ่ง คนต่างดา้ วซง่ึ มีใบสำคัญประจำตัวคนต่างด้าวตาม (๓) แล้ว ไม่ต้องแสดง
หลักฐานตาม (๑) และ (๒) อกี
๑.๒.๒) เป็นคนต่างด้าวซง่ึ ไดร้ บั อนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าดว้ ย
การสง่ เสริมการลงทนุ ตามมาตรา ๑๙ (๒) โดยคสู่ มรสทเ่ี ป็นคนตา่ งดา้ วตอ้ งแสดงหลกั ฐาน ดังนี้
(๑) หนังสอื เดนิ ทางแสดงสัญชาตขิ องคนตา่ งด้าวและ
(๒) หนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็ น
คนต่างด้าวท่ไี ด้รบั อนญุ าตให้อย่ใู นราชอาณาจักรตามกฎหมายวา่ ดว้ ยการสง่ เสรมิ การลงทนุ
กา รรั บ ใ ห้ ห้ อ งชุ ด เพ่ื อ เป็ น สิ นส ม รส ห รื อท รั พ ย์ ที่ ท ำมาห าได้ ร่วมกันดั งกล่ า ว
ถือวา่ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นเป็นของคนต่างด้าวทัง้ หมด เนื่องจากกรรมสทิ ธิใ์ นห้องชดุ จะแบ่งแยกมไิ ด้
และการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนนั้ เม่ือรวมกันแล้วต้องไมเ่ กินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเน้ือท่ีของห้องชดุ ทั้งหมด
ในอาคารชุดน้นั ในขณะท่ีขอจดทะเบยี นอาคารชดุ ตามมาตรา ๖ แห่งพระราชบญั ญตั ิอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒
๒) กรณซี ้อื ห้องชดุ หรอื ขอรับโอนหอ้ งชุดในกรณอี ่นื
คนไทยทมี่ คี ู่สมรสเป็นคนตา่ งดา้ วขอซ้ือห้องชุดหรือขอรับโอนห้องชุดในกรณอี ่ืน ในระหว่าง
สมรสหรืออยกู่ ินฉันสามภี รยิ ากับคนต่างดา้ ว

< ๑๑๕ >

๒.๑) กรณซี ้อื ห้องชดุ หรือขอรับโอนห้องชดุ เพอ่ื เป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์สว่ นตวั ของคนไทย
๒.๑.๑) กรณีคูส่ มรสตา่ งดา้ วอยู่ในประเทศไทย
(๑) กรณคี นตา่ งดา้ วเป็นคสู่ มรสท่ีชอบดว้ ยกฎหมาย
ให้คนไทยและคูส่ มรสต่างดา้ วยืนยันเปน็ ลายลักษณ์อักษรร่วมกนั ในหนังสือ

รบั รองต่อพนักงานเจ้าหนา้ ทใี่ นวันจดทะเบียนสิทธิและนติ กิ รรมวา่ เงินท้ังหมดทนี่ ำมาซอ้ื หอ้ งชดุ เปน็ สินส่วนตัว
ของคนไทยแต่เพยี งฝา่ ยเดียวมใิ ช่สินสมรส

(๒) กรณคี นตา่ งดา้ วเปน็ ค่สู มรสท่มี ิชอบด้วยกฎหมาย
ให้คนไทยและคู่สมรสต่างด้าวยืนยนั เป็นลายลักษณอ์ ักษรรว่ มกันในหนงั สือ

รบั รองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมว่าเงินท้ังหมดท่ีนำมาซื้อห้องชุดเป็น
ทรัพย์สว่ นตวั ของคนไทยแตเ่ พียงฝา่ ยเดยี วมิใชท่ รัพยท์ ่ีทำมาหาไดร้ ว่ มกัน

๒.๑.๒) กรณีคสู่ มรสต่างดา้ วอยู่ในประเทศไทยแตไ่ มส่ ามารถดำเนินการตาม ๒.๑.๑)
กรณีคู่สมรสต่างดา้ วอยใู่ นประเทศไทย แต่ในวันจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

คนต่างด้าวไม่สามารถไปให้ถ้อยคำเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันกับคนไทยในหนงั สือรับรองต่อพนักงาน
เจ้าหน้าที่ ณ สำนกั งานทด่ี นิ ที่ทำการจดทะเบียนสทิ ธิและนติ กิ รรม ให้คนไทยและค่สู มรสตา่ งด้าวไปยื่นคำขอ
บนั ทกึ ถ้อยคำในหนงั สือรบั รองกบั พนักงานเจ้าหน้าท่ี ณ สำนกั งานที่ดินจงั หวดั หรอื สำนกั งานทด่ี นิ จังหวดั สาขา
แหง่ ใดแหง่ หนึง่ เพือ่ ยนื ยนั วา่ เงนิ ทั้งหมดท่ีคนไทยนำมาซือ้ หอ้ งชดุ เปน็ สินสว่ นตัวหรือทรพั ย์สว่ นตวั ของคนไทย
แต่เพียงฝา่ ยเดียว มิใช่สินสมรสหรอื ทรัพย์ท่ีทำมาหาได้รว่ มกัน โดยผู้ขอต้องแสดงหลักฐานสำเนาหนังสือ
กรรมสิทธ์ิหอ้ งชดุ บัตรประจำตวั ประชาชน สำเนาทะเบยี นบ้าน ใบสำคัญการสมรส (ถ้ามี) ใบสำคัญประจำตัว
คนต่างด้าว หนังสือเดนิ ทาง หลักฐานการเปล่ียนชื่อ ชื่อสกลุ (ถ้ามี) แล้วให้คนไทยนำหนังสือรับรองไปมอบให้
พนักงานเจ้าหนา้ ทีซ่ ึง่ ทำการจดทะเบียนสทิ ธิและนิตกิ รรมต่อไป ทง้ั น้ี ให้ผู้ขอเสียค่าธรรมเนยี ม และคา่ ใช้จ่าย
ตามท่ีกำหนดในกฎกระทรวง กำหนดค่าธรรมเนียมและคา่ ใช้จ่ายเก่ยี วกบั อาคารชดุ พ.ศ. ๒๕๕๓

๒.๑.๓) กรณีคสู่ มรสตา่ งด้าวอยตู่ า่ งประเทศ
กรณี คู่สมรสต่างด้าวอยู่ต่างประเทศ และไม่สามารถไปบันทึกถ้อยคำ

ในหนังสือรับรองตามข้อ ๒.๑.๑) ให้คนต่างด้าวไปติดต่อเพ่ือให้สถานเอกอัครราชทูต สถานกงสุล
หรอื โนตารีพบั ลิค บนั ทึกถ้อยคำคสู่ มรสตา่ งด้าวไว้ในหนงั สอื รบั รองวา่ เงินท้งั หมดที่คนไทยนำไปซอ้ื หอ้ งชุดนั้น
เป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของคนไทย มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ท่ีทำมาหาได้ร่วมกัน แล้วให้

< ๑๑๖ >

สถานเอกอัครราชทตู สถานกงสลุ หรือโนตารีพับลคิ รับรองวา่ บุคคลทที่ ำหนังสือน้ันเปน็ คู่สมรสหรืออยู่กินฉนั สามี
ภรยิ ากับคนไทยจรงิ แล้วให้ผูจ้ ะซ้อื หอ้ งชุดนำต้นฉบับหนังสือรบั รองมามอบให้พนกั งานเจ้าหน้าท่ีซึง่ ทำการ
จดทะเบียนสทิ ธแิ ละนิติกรรมตอ่ ไป

สำหรับการบันทึกถ้อยคำในหนังสือรับรอง ตามข้อ ๒.๑.๑) ถึง ๒.๑.๓)
พนกั งานเจ้าหนา้ ทไี่ ม่ต้องสอบสวนอาชพี รายไดข้ องคนไทย หรอื ท่ีมาของเงนิ แต่อยา่ งใด

อน่ึง ในกรณีที่คนไทยที่มีคู่สมรสท้ังชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็น
คนต่างดา้ ว สามารถแสดงหลักฐานไดว้ ่า เงินทง้ั หมดทนี่ ำมาซ้ือห้องชดุ เป็นสินส่วนตัวหรอื ทรพั ย์ส่วนตวั ของตน
ตามมาตรา ๑๔๗๑ และมาตรา ๑๔๗๒ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ี
ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้กับคนไทยต่อไปได้ โดยไม่ต้องบันทึกถ้อยคำคนไ ทยและ
ค่สู มรสตา่ งด้าว ตามขอ้ ๒.๑.๑) ถึงขอ้ ๒.๑.๓) แตอ่ ยา่ งใด

๒.๒) กรณคี นไทยที่มคี ู่สมรสต่างด้าวซ้ือห้องชุดหรอื รับโอนห้องชุดเพื่อเป็นสินสมรสหรือ
ทรัพยท์ ี่ทำมาหาไดร้ ่วมกัน

การซื้อห้องชุดหรือรับโอนห้องชุดในกรณีนี้ จะมผี ลให้คนต่างด้าวมีส่วนเป็นเจ้าของ
หอ้ งชุดด้วย ไม่วา่ จะใชช้ ือ่ คนไทยแตเ่ พียงคนเดียว หรือใชช้ ื่อรว่ มกับคนต่างดา้ ว คนไทยจึงมสี ิทธขิ อซ้อื ห้องชดุ ได้
ตามสิทธิของคนต่างด้าว จึงต้องพิจารณาตัวคนต่างดา้ วเป็นสำคัญ โดยถือวา่ อัตราสว่ นกรรมสทิ ธิ์ในห้องชุดน้ัน
เป็นของคนตา่ งด้าวทงั้ หมด เนอ่ื งจากกรรมสิทธิ์ในห้องชดุ จะแบ่งแยกมิได้ และการถอื กรรมสทิ ธิ์ในห้องชุดนั้น
เม่ือร วมกันแล้วต้องไ ม่ เกินอัต ร า ร้อยละ สี่สิบ เก้า ของเน้ือท่ีของห้องชุ ดท้ั งห ม ด ใ นอาค า ร ชุด น้ันในขณ ะที่
จดทะเบียนอาคารชุด ตามท่รี ะบุไว้ในมาตรา ๑๙ ทวิ และคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวน้ันตอ้ งเป็นคนต่างด้าวตาม
มาตรา ๑๙ (๑) หรือ (๒) หรือ (๕) ดังนี้

๒.๒.๑) เป็นคนต่างด้าวซงึ่ ได้รบั อนญุ าตให้มีถนิ่ ทอ่ี ยู่ในราชอาณาจกั รตามกฎหมายว่าดว้ ย
คนเข้าเมอื ง ตามมาตรา ๑๙ (๑) โดยคนต่างดา้ วตอ้ งแสดงหลักฐาน ดงั น้ี

(๑) หนงั สือเดนิ ทางแสดงสญั ชาติของคนตา่ งดา้ วและ
(๒) ใบสำคัญถ่ินท่ีอยู่ (แบบ ตม.๑๑, ตม.๑๕, ตม.๑๖ และ ตม.๑๗ แบบใด
แบบหน่ึงแล้วแต่กรณี) ซ่ึงออกใหโ้ ดยสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง สำนักงานตำรวจแห่งชาติ หรือ
(๓ ) ใบสำคัญประจำตั วคนต่างด้าวซ่ึงออกให้ โด ยสถานีตำรวจท้องที่
ทค่ี นตา่ งดา้ วมภี มู ิลำเนาอยู่

< ๑๑๗ >

อนึง่ คนตา่ งด้าวซึ่งมใี บสำคญั ประจำตัวคนตา่ งดา้ วตาม (๓) แลว้ ไมต่ อ้ งแสดงหลักฐาน
ตาม (๑) และ (๒) อีก

๒.๒.๒) เป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจกั รตามกฎหมาย
วา่ ด้วยการส่งเสริมการลงทนุ ตามมาตรา ๑๙ (๒) โดยคนตา่ งดา้ วตอ้ งแสดงหลักฐาน ดังน้ี

(๑) หนงั สือเดนิ ทางแสดงสัญชาติของคนต่างดา้ วและ
(๒) หนั งสือสำนั กงานคณะกรรมการส่งเสริ มการลงทุ นท่ี รับ ร องว่ า
เปน็ คนต่างดา้ วท่ไี ดร้ บั อนญุ าตให้อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าดว้ ยการส่งเสริมการลงทนุ
๒.๒.๓) เป็นคนตา่ งด้าวซงึ่ นำเงินตราตา่ งประเทศเข้ามาในราชอาณาจกั ร หรือถอนเงิน
จากบัญชีเงินบาทของบุคคลท่ีมีถิ่นท่ีอยู่นอกประเทศ หรือถอนเงินจากบัญชีเงนิ ฝากเงินตราต่างประเทศ
ตามมาตรา ๑๙ (๕) โดยคนต่างด้าวตอ้ งแสดงหลกั ฐานการนำเงนิ ตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร
หรอื หลกั ฐานการถอนเงนิ จากบัญชีเงนิ บาทของบุคคลทีม่ ีถิ่นท่ีอยนู่ อกประเทศ หรอื ถอนเงนิ จากบัญชีเงินฝาก
เงินตราตา่ งประเทศ ในจำนวนไม่นอ้ ยกว่าคา่ หอ้ งชุดทจ่ี ะซ้ือ

๑.๒ คนไทยท่ีมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวซื้อห้องชุดก่อนวันท่ี ๖ ตุลาคม ๒๕๔๒ โดยแจ้งและ
ย่ืนเอกสารเท็จวา่ เปน็ โสด

เพอื่ เป็นการผ่อนปรนใหแ้ ก่คนไทยทีม่ ีคู่สมรสทงั้ ชอบและมิชอบด้วยกฎหมายเป็นคนต่างด้าว
ซ่ึงซ้ื อหรือรับโอนห้ องชุดหลังสมรส ก่อนท่ี กรมที่ดิ นมีหนังสือ ท่ี มท ๐๗๑๐/ว ๓๔๑๖๗ ลงวันที่
๖ ตุลาคม ๒๕๔๒ โดยแจ้งหรือย่ืนเอกสารเป็นเท็จตอ่ เจ้าหน้าทว่ี ่า เป็นโสด มิได้มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว
ให้คนไทยและคู่สมรสต่างด้าว ยืนยนั เปน็ ลายลกั ษณอ์ ักษรรว่ มกันในหนังสือรบั รองตอ่ พนักงานเจ้าหน้าทว่ี ่า
เงินทั้ งห ม ด ที่ ค นไ ท ยนำ ม า ซื้อห้ องชุด เป็ นสิน ส่วนตั วห รือ ท รัพ ย์ส่วน ตัวข อ งค นไ ท ยแต่เพีย งฝ่า ยเดีย ว
มใิ ช่สินสมรสหรือทรัพย์ท่ีทำมาหาได้รว่ มกนั เสรจ็ แลว้ ใหเ้ ก็บเร่อื งเขา้ สารบบ

กรณีคสู่ มรสท่ีเปน็ คนต่างด้าวอยตู่ า่ งประเทศ และไม่สามารถไปยืนยันเป็นลายลักษณอ์ ักษร
รว่ มกันกับคสู่ มรสต่อพนักงานเจ้าหน้าทีไ่ ด้ ให้คนต่างดา้ วไปติดต่อเพ่ือให้สถานเอกอัครราชทูต สถานกงสุล
หรือโนตารีพับลิค บันทึ กถ้อยคำคู่สมรสต่างด้าวไว้ในหนังสือรับรองว่าเงินทั้ งหมดที่คนไทยนำไปซื้อ
หอ้ งชุดนั้น เปน็ สินส่วนตัวหรือทรพั ย์ส่วนตัวของคนไทย มิใช่สนิ สมรสหรือทรัพยท์ ่ีทำมาหาได้ร่วมกัน แล้วให้
สถ าน เอ กอั ค ร ร าช ทู ต สถ าน กงสุ ล ห รื อ โนต า รีพั บ ลิ ค รั บ รอง ว่ า บุ ค ค ลท่ี ท ำห นั ง สื อน้ั น
เปน็ คสู่ มรสหรอื อยู่กินฉันสามภี ริยากับคนไทยจริง แลว้ ให้คนไทยผู้ซื้อห้องชุดนำต้นฉบับหนังสอื รบั รองมา

มอบใหพ้ นักงานเจา้ หนา้ ทเ่ี พือ่ เกบ็ เรือ่ งเข้าสารบบ < ๑๑๘ >

๑.๓ คนไทยท่มี ีคู่สมรสทั้งชอบและมิชอบดว้ ยกฎหมายเปน็ คนตา่ งด้าว ซือ้ หอ้ งชุดแล้วขอจด
ทะเบียนจำนองหอ้ งชดุ

คนไทยท่ีมีคู่สมรสเปน็ คนต่างด้าวหรอื อยู่กินฉันสามีภริยากับคนต่างด้าว ขอซ้ือห้องชุดเพ่ือเป็น
สนิ สว่ นตัวหรือทรพั ย์สว่ นตวั โดยผขู้ อและคสู่ มรสตา่ งด้าวได้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อกั ษรร่วมกันวา่ เงินทั้งหมด
ทคี่ นไทยนำมาซอื้ ห้องชุด เป็นสนิ ส่วนตวั หรอื ทรพั ยส์ ่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดยี ว มิใช่สินสมรสหรือ
ทรัพย์ท่ีทำมาหาได้ร่วมกัน และพนักงานเจ้าหนา้ ท่ีได้จดทะเบยี นสิทธิและนติ ิกรรมเก่ียวกบั การซ้อื หอ้ งชุด
ดังกลา่ วแลว้ ห้องชุดย่อมตกเป็นสินสว่ นตวั หรอื ทรพั ย์ส่วนตัวของคนไทย ตามความในมาตรา ๑๔๗๒ แห่ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ดังนั้น หากผ้ซู อ้ื ห้องชดุ มีความประสงคจ์ ะจดทะเบียนจำนอง ไม่ว่าจะ
กระทำในวันเดียวกนั หรอื ภายหลงั กส็ ามารถดำเนินการได้ โดยไม่ตอ้ งใหค้ ู่สมรสต่างดา้ วมาใหถ้ อ้ ยคำยนื ยันอีก

๒. การไดม้ าซง่ึ กรรมสทิ ธิ์ในหอ้ งชุดของคนไทยที่เคยมีคู่สมรสเปน็ คนตา่ งดา้ ว และคนไทยท่ีเปน็ บุตร
ผู้เยาวข์ องคนตา่ งด้าว

บคุ คลสัญชาติไทยท่เี คยมีค่สู มรสเป็นคนตา่ งดา้ วแตไ่ ด้หยา่ ขาดจากกัน หรือเลกิ ร้างกันแล้ว หรือกรณี
บุตรผู้เยาว์ของคนตา่ งด้าวท่ีมสี ัญชาติไทย ขอทำนิติกรรมใหไ้ ด้มาซ่งึ กรรมสิทธิใ์ นหอ้ งชดุ (ท้งั กรณีรบั ใหแ้ ละ
ซื้อห้องชุด) หากพนักงานเจ้าหน้าท่ีสอบสวนแล้ว ไม่มีพฤติการณ์หลกี เลยี่ งกฎหมายรับโอนห้องชุดแทน
คนต่างด้าวใหด้ ำเนินการจดทะเบยี นสิทธิและนติ ิกรรมใหก้ บั ผขู้ อต่อไปได้

< ๑๑๙ >

การดำเนนิ การของพนกั งานเจ้าหนา้ ที่

 กฎหมายและระเบียบคำส่ังท่ีเกี่ยวข้อง
๑. พระราชบญั ญัติอาคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒ และทีแ่ ก้ไขเพ่มิ เตมิ มาตรา ๑๙, ๑๙ ทวิ, ๑๙ ตรี, ๑๙ จตั วา,

๑๙ เบญจ, ๑๙ ฉ, ๑๙ สัตต, ๑๙ อัฏฐ, ๑๙ นว, ๑๙ ทศ, ๑๙ เอกาทศ, ๓๐, ๖๖ และ มาตรา ๖๗
๒. ประมวลกฎหมายท่ีดนิ หมวด ๓ การกำหนดสิทธิในที่ดนิ มาตรา ๕๐ - ๕๕
๓. กฎกระทรวงฉบบั ท่ี ๔ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความในพระราชบัญญัติใหใ้ ชป้ ระมวลกฎหมายทด่ี ิน

พ.ศ. ๒๔๙๗
๔. คำสั่งกรมท่ีดนิ ที่ ๗๒๐/๒๕๔๗ ลงวันที่ ๙ มีนาคม ๒๕๔๗ เรื่อง มอบอำนาจของอธบิ ดกี รมทด่ี นิ ให้

ผู้ว่าราชการจงั หวดั แบบบูรณาการปฏิบตั ิราชการแทน
๕. ระเบียบกรมที่ดิน ว่าดว้ ยทะเบียนควบคมุ การถือกรรมสทิ ธใ์ิ นห้องชุดในสว่ นของบุคคลต่างด้าว พ.ศ. ๒๕๓๘
๖. ระเบียบกรมทีด่ นิ ว่าด้วยการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนตา่ งดา้ วและนิตบิ ุคคลซึง่ กฎหมายถือวา่ เปน็

คนต่างดา้ ว พ.ศ. ๒๕๔๗ และที่แก้ไขเพ่มิ เตมิ
๗. ระเบียบกรมที่ดนิ วา่ ด้วยอาคารชดุ พ.ศ. ๒๕๕๔

 หลักเกณฑ์
๑. การดำเนนิ การของพนกั งานเจา้ หนา้ ทกี่ รณกี ารโอนกรรมสทิ ธใ์ิ นหอ้ งชดุ
๑.๑ เม่อื มีผ้แู สดงความประสงคข์ อโอนกรรมสิทธใ์ิ นหอ้ งชุดใหแ้ ก่คนตา่ งดา้ วหรอื นติ ิบคุ คลตามทรี่ ะบุ

ไว้ในมาตรา ๑๙ ให้พนกั งานเจา้ หนา้ ที่จัดการใหผ้ ู้ขอโอนกรรมสิทธิใ์ นหอ้ งชุดแจ้งรายชื่อคนตา่ งด้าวหรือนิตบิ ุคคล
ตามท่ีระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเน้ือท่ีของห้องชุดท่ีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดั งกล่าว
ถือกรรมสิทธ์ิอยู่แล้ว และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐาน
ตามมาตรา ๑๙ ตรี

๑.๒ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีได้รับเอกสารและหลกั ฐานตามมาตรา ๑๙ ตรี และตรวจสอบเอกสาร
หลักฐานดังกลา่ วแล้ว เห็นว่าเปน็ เอกสารและหลักฐานที่ถูกต้องตามบทบญั ญัติมาตรา ๑๙ ตรี และอัตราส่วน
การถือกรรมสิทธ์ิในห้องชุดของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ ทั้งผู้ที่ถือกรรมสิทธ์ิอยู่แล้วและ

< ๑๒๐ >

ผขู้ อรับโอนไมเ่ กินอัตราร้อยละส่สี ิบเก้าของเนือ้ ที่หอ้ งชดุ ท้งั หมดในอาคารชดุ น้ันในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด
ตามมาตรา ๖ ตามท่ีระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ทวิ (เว้นแต่คนต่างด้าวและนิติบุคคลซง่ึ กฎหมายถอื ว่าเปน็ คนต่างด้าว
ตามมาตรา ๑๙ ซ่งึ รบั โอนกรรมสิทธใิ์ นหอ้ งชดุ ระหวา่ งวันที่ ๒๘ เมษายน ๒๕๔๒ ถึงวนั ท่ี ๒๘ เมษายน ๒๕๔๗
และถือกรรมสทิ ธ์ิในห้องชดุ เกนิ กว่าอัตราร้อยละสีส่ บิ เกา้ ตามมาตรา ๑๙ ทวิ วรรค ๒ และ ๓ แห่งพระราชบัญญัติ
อาคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒ แกไ้ ขเพิ่มเติมโดยพระราชบญั ญตั อิ าคารชุด (ฉบบั ที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๔๒ ตามหลักเกณฑ์ วธิ ีการ
และเงอ่ื นไขท่ีกำหนดในกฎกระทรวงฉบับท่ี ๙ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบัญญตั อิ าคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒
และคนตา่ งด้าวหรือนติ ิบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา ๑๙ ท่ีรับโอนกรรมสทิ ธ์หิ อ้ งชดุ ต่อเนื่อง
จากคนต่างดา้ วหรือนติ ิบคุ คลดงั กลา่ ว) ให้พนักงานเจ้าหนา้ ทด่ี ำเนนิ การจดทะเบยี นสทิ ธิและนติ กิ รรมเกี่ยวกับ
ห้องชุดตามหมวด ๔ แห่งพระราชบญั ญตั ิอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ และท่ีแก้ไขเพ่ิมเตมิ และถือปฏิบตั ิตาม
หมวด ๗ ของระเบียบกรมทดี่ นิ วา่ ด้วยอาคารชุดพ.ศ.๒๕๕๔ ใหแ้ ก่คนตา่ งด้าวหรือนติ บิ คุ คลผู้รบั โอน

๑.๓ กรณีที่คนตา่ งดา้ วหรือนิติบคุ คลท่ีกฎหมายถือว่าเปน็ คนตา่ งดา้ วซงึ่ นำเงนิ ตราต่างประเทศเขา้ มา
ใน ร า ชอา ณ า จักร ห รือ ถอนเงินจา กบั ญชีเงินบ า ท ของบุ ค ค ลท่ี มีถ่ิน ท่ี อยู่นอก ป ร ะ เท ศ ห รือถอน เงินจา ก
บัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศตามมาตรา ๑๙ (๕) เม่ือพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ตรวจสอบหลักฐาน
ตามมาตรา ๑๙ ตรี (๕) (หลักฐานตามสว่ นท่ี ๑ ข้อ ๓.๕) และอตั ราสว่ นการถือกรรมสทิ ธ์ใิ นห้องชุดถูกตอ้ งแล้ว
ให้พนักงานเจ้าหนา้ ทจ่ี ดทะเบยี นสทิ ธิและนิติกรรมเกี่ยวกบั การซอ้ื และจำนองหอ้ งชุดดงั กลา่ วภายในวันเดียวกันได้

๑.๔ กรณีการรับโอนหรือจำหน่ายห้องชุดของบุคคลต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาใน
ราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนตามมาตรา ๑๙ (๒) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด
พ.ศ. ๒๕๒๒ และที่แกไ้ ขเพมิ่ เติม หรอื นติ บิ ุคคลซ่งึ เป็นคนตา่ งดา้ ว ตามพระราชบญั ญตั กิ ารประกอบธุรกิจของ
คนต่างด้าว พ.ศ. ๒๕๔๒ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนตาม
มาตรา ๑๙ (๔) แหง่ พระราชบัญญัตอิ าคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒ และที่แกไ้ ขเพ่ิมเติม พนกั งานเจ้าหนา้ ทจี่ ะดำเนนิ การ
ให้ผขู้ อเมอ่ื ได้รับหนงั สือจากสำนักงานคณะกรรมการสง่ เสรมิ การลงทนุ ดงั น้ี

๑) กรณีห้องชุดอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เมอื่ กรมท่ดี ินได้รับเรื่องจากสำนักงานคณะกรรมการ
สง่ เสริมการลงทุนแลว้ จะมีหนงั สอื สง่ เรื่องให้สำนักงานท่ดี ินกรุงเทพมหานคร เพ่ือดำเนินการให้ผขู้ อ

๒) กรณหี ้องชดุ อยใู่ นเขตจังหวดั อน่ื สำนักงานคณะกรรมการสง่ เสรมิ การลงทุนจะส่งเร่อื งให้
จงั หวดั เพ่ือดำเนินการใหผ้ ู้ขอโดยไมต่ อ้ งรอหนังสอื สงั่ การจากกรมทดี่ นิ

< ๑๒๑ >

๑.๕ ใหพ้ นักงานเจ้าหน้าท่ีจดั ทำทะเบียนควบคมุ การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนตา่ งดา้ วและ
นติ ิบุคคลท่ีระบไุ ว้ในมาตรา ๑๙ โดยให้ถอื ปฏบิ ตั ิตามระเบียบกรมทีด่ นิ วา่ ด้วยทะเบียนควบคุมการถือกรรมสิทธ์ิ
ในหอ้ งชดุ ในสว่ นของบคุ คลตา่ งด้าวพ.ศ. ๒๕๓๘

๒. การดำเนนิ การของพนักงานเจ้าหนา้ ท่กี รณีการจำหน่ายหอ้ งชุด
๒.๑ คำส่ังกรมที่ดิน ที่ ๗๒๐/๒๕๔๗ ลงวนั ท่ี ๙ มีนาคม ๒๕๔๗ เร่อื ง มอบอำนาจของอธิบดี

กรมทีด่ ินให้ผู้ว่าราชการจังหวดั แบบบรู ณาการปฏบิ ัตริ าชการแทน อธิบดกี รมทด่ี ินได้มอบอำนาจใหผ้ ู้วา่ ราชการ
จงั หวัดปฏิบัติราชการแทนกรณีการจำหน่ายห้องชุดของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่บัญญัติไว้ใน
พระราชบญั ญตั ิอาคารชดุ พ.ศ. ๒๕๒๒

๒.๒ เม่อื คนตา่ งด้าวหรอื นติ บิ คุ คลซ่ึงกฎหมายถอื วา่ เป็นคนตา่ งดา้ วตอ้ งจำหนา่ ยหอ้ งชุด และได้แจ้ง
เปน็ หนังสือให้พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีทราบภายในกำหนดหกสบิ วันนับแต่วันท่ีมเี หตุต้องจำหน่ายหอ้ งชุด ตามที่ระบไุ ว้
ในมาตรา ๑๙ เบญจ, ๑๙ สัตต, ๑๙ อฏั ฐ, ๑๙ นว, ๑๙ ทศ และ ๑๙ เอกาทศ ให้พนักงานเจ้าหน้าท่ีพิจารณา
ตรวจสอบว่าคนตา่ งด้าวหรือนิติบุคคลดงั กลา่ วไดจ้ ำหนา่ ยหอ้ งชุดตามหลักเกณฑ์ตามมาตราดังกลา่ วในแตล่ ะ
กรณีหรือไม่

๒.๓ กรณีท่ีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือวา่ เป็นคนต่างดา้ ว หรอื บุคคลซ่ึงถือกรรมสิทธิ์
ในหอ้ งชุดแทนคนตา่ งดา้ วหรือนติ บิ ุคคลซ่ึงกฎหมายถือว่าเป็นคนตา่ งดา้ ว ตอ้ งจำหน่ายห้องชดุ แตไ่ ม่จำหน่าย
ห้องชดุ ภายในกำหนดเวลา ให้จังหวัดหรอื สำนักงานท่ีดนิ กรงุ เทพมหานคร ตรวจสอบหลกั ฐานและสอบสวน
ข้อเท็จจริงพร้อมทง้ั พิจารณาว่า คนต่างดา้ วหรอื นิตบิ คุ คลดังกลา่ วไดม้ ีการกระทำความผิดตามมาตรา ๖๖
หรือ ๖๗ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ และที่แก้ไขเพ่ิมเติม (แล้วแต่กรณี) และประมวล
กฎหมายอาญา หรือไม่ อยา่ งไร เสร็จแล้วสรปุ ข้อเท็จจริงและให้ความเห็นพรอ้ มส่งสำเนาเอกสารท่ีเก่ียวขอ้ ง
ให้อธิบดีกรมท่ีดนิ (กรณีทีด่ ินอยใู่ นเขตกรุงเทพมหานคร) หรอื ผวู้ ่าราชการจังหวัด (กรณีท่ีดินอยู่ในเขตจังหวัดอ่นื )
เพอื่ พิจารณาจำหนา่ ยห้องชดุ

๒.๔ กรณีที่ได้รับแจ้งเหตุทต่ี ้องจำหน่ายหอ้ งชุดจากเจ้าพนักงานตามมาตรา ๑๙ ฉ ให้จังหวัดหรือ
สำนักงานท่ีดนิ กรงุ เทพมหานคร ดำเนนิ การตาม ๒.๒ และ ๒.๓

๒.๕ การใช้อำนาจจำหน่ายห้องชุด ให้นำบทบัญญัติเรื่องการบงั คบั จำหน่ายที่ดินตามความใน
มาตรา ๕๐ - ๕๕ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎกระทรวงฉบับท่ี ๔ (พ.ศ. ๒๔๙๗) ออกตามความใน

< ๑๒๒ >

พระราชบัญญัติใหใ้ ชป้ ระมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ มาใช้บังคับกับการจำหนา่ ยห้องชุดดงั กลา่ วโดยอนโุ ลม
พรอ้ มทั้งพิจารณาว่ามีการกระทำความผิดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ และที่แก้ไขเพ่ิมเติม
และประมวลกฎหมายอาญา หรอื ไม่ อย่างไร และเม่อื จงั หวัดหรือสำนกั งานทีด่ นิ กรุงเทพมหานครได้รบั แจ้ง
ผลการพิจารณาแล้วใหพ้ นกั งานเจา้ หนา้ ทดี่ ำเนินการ ดังนี้

(๑) แจ้งความดำเนนิ คดตี อ่ พนักงานสอบสวน (ถา้ มี)
(๒) เรียกหนังสอื กรรมสทิ ธ์หิ อ้ งชุดมายึดไวก้ อ่ นแล้วจงึ ดำเนนิ การจำหน่าย
(๓) เม่ือได้จดั การจำหน่ายเสร็จแล้ว ให้หักเงินค่าธรรมเนียมไว้รอ้ ยละห้าของราคาท่ีจำหน่าย
นอกเหนือจากค่าธรรมเนียม ค่าภาษีเงินได้ และคา่ อากรแสตมป์ที่พนักงานเจา้ หน้าทจ่ี ะต้องเรยี กเก็บตาม
ระเบียบกฎหมายท่ีตอ้ งเสยี ตามปกติ
(๔) ให้ดำเนินการจดทะเบยี นสิทธิและนติ กิ รรมเก่ียวกับห้องชุดตอ่ ไป

< ๑๒๓ >











<๑๒๙>

<๑๓๐>

<๑๓๑>

<๑๓๒>

<๑๓๓>

<๑๓๔>

<๑๓๕>

<๑๓๖>

<๑๓๗>

<๑๓๘>