ทางลัด สร้างเศรษฐีอสังหาฯ

~2~

คาํ นํา

คู่มือการใช้ หนังสืออิเล็กทรอนิกส์ (E-Book)
เรื่อง ทางลดั สร้างเศรษฐีอสงั หาฯ จดั ทําขึน้ เพื่อสําหรับผ้ทู ่ีมี
ความสนใจท่ีจะลงทนุ เกี่ยวกบั ธุรกิจประเภทอสงั หาริมทรัพย์
หนงั สือชดุ นีเ้ ป็นอีกหน่ึงทางเลือก ให้ผ้ทู ี่สนใจท่ีจะเร่ิมต้นศึกษา
พฒั นาความรู้เก่ียวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้ใช้เป็นแนวทาง
เพื่อพฒั นาความรู้ตอ่ ไป

ขอสงวนลิขสิทธิ์ใน E-Book เลม่ นี ้ห้ามมิให้ผ้ใู ด
ละเมิด คดั ลอกส่วนหน่ึงส่วนใด หรือทัง้ หมด หรือดดั แปลงส่วน
หน่ึงส่วนใด ทําซํา้ หรือเผยแพร่ส่วนหนึ่งส่วนใด หรือทงั้ หมด
ไมว่ า่ จะเป็นชอ่ งทางหรือวิธีการใดๆ ก็ตาม ทงั้ ทาง อิเล็กทรอนิกส์
การพิมพ์ การถ่ายเอกสาร การคดั ลอก การอา่ นออกเสียงบนั ทึก
ในรูปแบบเสียงหรือไฟล์วีดีโอ การคดั ลอกไฟล์ หรือแชร์ไฟล์ ทํา
สําเนาไฟล์ข้อมูล จนกว่าจะได้รับการยินยอมเป็นลายลักษณ์
อกั ษร จาก ทางลดั สร้างเศรษฐีอสงั หา

นนั ทพงศ์ สกลุ อนนั ต์ขจร

~3~

สารบัญ

1.อสังหาริมทรัพย์ เร่ืองไกลตัวของผู้ท่ไี ม่รู้จริง................... 6
2.ข้อดี ของการลงทนุ กับธุรกจิ อสังหาริมทรัพย์.................. 8
3.ทุนภายใน คือ อะไร......................................................... 9
4.ความพร้อม ไม่มีอยู่จริง.................................................11
5.หนีด้ ี และ หนีเ้ สีย..........................................................13
6.ทางลัด ค้นหาคอนโดทองคาํ ..........................................15
7.สิงห์ล่าเนือ้ เสือนอนกิน.................................................23
8.เป้าหมายสาํ คัญอย่างไร.................................................24
9.8 ลักษณะทาํ เลทอง ในการซือ้ ขายบ้าน และท่ดี นิ ........26
10.วธิ ีมองหาท่ีดนิ ทาํ เลทอง เพ่ือทาํ กาํ ไรส่วนต่าง............29
11.กลยทุ ธ์ได้บ้านราคาถกู ทาํ กาํ ไรเม่ือเข้าซือ้ ..................33
12.ไม่มีเงนิ ลงทุน จะหาเงินลงทุนได้จากท่ีไหน.................37

~4~

สารบัญ

13.วิธีตรวจสอบโฉนดท่ดี นิ ..............................................41
14.ตาครุฑในโฉนดท่ดี นิ แต่ละสีแตกต่างกันอย่างไร........45
15.อยากสร้างบ้านขาย เร่ิมต้นอย่างไร............................54
16.ความลับท่ีคนรวยไม่เคยบอกคุณ.................................57
17.แบบสัญญาจะซือ้ จะขายแบบมีเง่ือนไข.......................59
18.ขัน้ ตอนการก่อสร้างบ้าน ตงั้ แต่เร่ิม

จนถงึ ส่งมอบบ้าน......................................................61
19.การประมาณราคา ค่าก่อสร้างบ้าน..............................68
20.วธิ ีการคัดเลือกผู้รับเหมา............................................70
21.แบบตัวอย่ างการแบ่ งจ่ ายค่ างวดงานก่ อสร้ าง..............73

~5~

สารบัญ

22.แบบตัวอย่างการวางแผนการทาํ งานก่อสร้าง..............77
23.บทสรุป......................................................................79

~6~

อสังหาริมทรัพย์ เร่ืองไกลตัวของผู้ท่ี
ไม่รู้จริง

ปัจจบุ นั การลงทุน ในอสงั หาริมทรัพย์ ในกล่มุ ประชาชน
ทั่วไป หรือ ในกลุ่มนักลงทุนรายย่อยท่ีไม่ใช่ บริษัทผู้พัฒนา
อสงั หาริมทรัพย์ นนั้ เรียกได้ว่ากําลงั เป็น ที่นิยมเป็นอย่างมาก
แตเ่ ม่ือเทียบกบั สดั สว่ นจํานวนประชากรในวยั ทํางานแล้ว จํานวน
ผ้เู ข้าสกู่ ารเป็นนกั ลงทนุ ด้านอสงั หาริมทรัพย์รายย่อย ยงั จดั ว่ามี
จํานวนน้อยมาก แต่ในขณะที่การเติบโตของอุตสาหกรรมด้าน
อสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา ในภาพรวมยังมีการเพ่ิมขึน้ อย่าง
ตอ่ เน่ือง

สาเหตหุ ลกั ท่ีทําให้ผ้คู นส่วนใหญ่ มองข้ามการลงทนุ ใน
อสังหาริ มทรัพย์ ก็เพราะพวกเค้ านัน้ คิดว่าการลงทุนใน
อสงั หาริมทรัพย์ เป็นเรื่องไกลตวั เป็นเรื่องการลงทุนของคนรวย
ภาพการลงทนุ ในอสงั หาริมทรัพย์ของคนทวั่ ไป คือ ต้องสร้างเป็น
โครงการหม่บู ้านจดั สรร หรือ สร้างตึกสงู ๆ ซ่ึงเป็นความเช่ือที่ผิด

~7~

และ เป็ นการปิ ดกัน้ ช่องทางการสร้ างโอกาสในการลงทุน
อสงั หาริมทรัพย์ ไปอยา่ งนา่ เสียดาย

ความจริงแล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นเร่ืองใกล้ตัว เป็น
ปัจจัยพืน้ ฐานของการดํารงชีวิต และ ทุกคนสามารถเข้ าสู่
ช่องทางสร้ างความร่ํารวย จากอสงั หาริมทรัพย์ได้ เพียงแค่ คุณ
เปลี่ยนความคิด และมาศึกษาหาความรู้ด้านอสังหาฯ คุณก็
สามารถลงมือทําได้จริง ขอแคค่ ณุ เชื่อว่าคณุ ทําได้ ก็ไมม่ ีอะไรมา
หยดุ คณุ ได้ ทกุ อยา่ งสามารถเป็นไปได้ หมน่ั ศกึ ษาหาความรู้ และ
ลงมือทํา มีผู้ท่ีสําเร็จ รํ่ ารวย มากมายจากการลงทุนใน
อสงั หาริมทรัพย์

~8~

ข้อดี ของการลงทุนกับธุรกิจ
อสังหาริมทรัพย์

1. ง่าย ชดั เจน ไมส่ ลบั ซบั ซ้อน สามารถเรียนรู้ได้จากหน้างาน
จริง ทําได้จริง

2. อสงั หาริมทรัพย์ยงั เป็นท่ีต้องการ อยา่ งตอ่ เนื่อง
3. แค่คณุ มีความรู้ ข้อมลู ต่างๆของทรัพย์ท่ีคณุ ต้องการ คณุ ก็

สามารถทํากําไรได้ทนั ทีเมื่อลงทนุ
4. มีความเสี่ยงต่ํา ให้ผลตอบแทนท่ีคมุ คา่ ตอ่ การลงทนุ
5. อสงั หาริมทรัพย์เป็นเร่ืองใกล้ตวั ที่สามารถสมั ผสั พบเจอได้

ในแตล่ ะวนั

“อยา่ พงุ่ เปา้ ส่คู วามสําเร็จ แตจ่ งพงุ่ เปา้ สกู่ ารสร้างคณุ คา่ ”

-อลั เบิร์ต ไอน์สไตน์-(Albert Einstein)

นกั ฟิสกิ สท์ ฤษฎี ทีไ่ ด้รับการยอมรับอยา่ งกว้างขวาง เป็นนกั วิทยาศาสตร์ที่
ยงิ่ ใหญ่ทส่ี ดุ ในคริสต์ ศตวรรษที่ 20

~9~

ทุนภายใน คือ อะไร

ทุ น ภ า ย ใ น ก็ คื อ ค ว า ม รู้ ค ว า ม เ ชี่ ย ว ช า ญ
ความสามารถในเร่ืองนัน้ ๆท่ีเรามีความสนใจ หรือที่เรียกว่า
ทกั ษะ ความสามารถ ตลอดจนความเช่ือมน่ั อย่างแรงกล้า ความ
ปรารถนา การมุ่งมนั่ การทุ่มเท รวมทงั้ การฝึกฝนอย่างตอ่ เนื่อง
จนกลายเป็ นทักษะ หรื อ ความชํานาญ ท่ีสามารถสร้ าง
ผลตอบแทน จากการลงมือทําในเร่ืองนัน้ ๆอย่างต่อเนื่องและ
สมํ่าเสมอซึ่งในปัจจบุ นั ทกุ ท่านสามารถศกึ ษาหาความรู้ ในเร่ือง
เฉพาะทางนัน้ ๆจากผู้ที่ประสบความสําเร็จ ในเรื่องท่ีเราสนใจ
ศกึ ษาวิธีการ วิธีคดิ ขนั้ ตอนการลงมือทํา จากต้นแบบผ้ทู ่ีประสบ
ความสําเร็จในเร่ืองนัน้ ๆ ได้จากหลายช่องทางในปัจจุบัน และ
เพื่อเพม่ิ ความรู้ความสามารถ ทา่ นจะต้องศกึ ษาหาความรู้ในเรื่อง
ท่ีเราสนใจอยา่ งตอ่ เนื่องสม่ําเสมอ

การลงทนุ ในตวั เองก่อน ศกึ ษาหาความรู้ให้เยอะๆ คือ
เรายังไม่ต้องคิดว่าจะหาเงินจากไหนมาลงทุนเม่ือคุณมีความรู้

~ 10 ~

และมีความสามารถ ทนุ ภายนอกก็จะตามมาโดยที่เราคลาดไม่
ถึงเอง

 “ถ้าคุณมีเวลา 3 ชว่ั โมง ในการตดั ต้นไม้ 2 ชั่วโมงแรก
คณุ ควรท่ีจะลบั ขวานให้คมเสียก่อน เพ่ือให้ตดั ต้นไม้ได้
ง่ายขนึ ้ และรวดเร็วมากขนึ ้ ”
..............................................................

“สิ่งที่วิเศษสุดสําหรับการเรียนรู้ คือไม่มีใครสามารถเอามันไป
จากคณุ ได้”

-บ.ี บี.คิง-(นกั แตง่ เพลง นกั กีตาร์ ชาวอเมริกนั )

~ 11 ~

ความพร้ อมไม่ มีอย่ ูจริง

ไมม่ ีความพร้อมใดๆท่ีจะสามารถทําให้คณุ ลงมือทําได้ ถ้าคณุ ไม่
รํ่ารวย หรือมีเงินทุนพร้อมมากพอท่ีจะลงทุน แต่ “คณุ ต้อง
ทําในขณะที่ยงั ไมพ่ ร้อม”

ประวัติของคนที่รํ่ารวยและประสบความสําเร็จเกือบทุกคน มกั
เร่ิมต้นก้าวแรกด้วยการไม่พร้อม เพราะพวกเค้านนั้ รู้ดีวา่ ถ้าต้อง
รอให้พร้อมทกุ อยา่ ง มีความเป็นไปได้สงู มากที่จะไมไ่ ด้ลงมือทํา

“ถ้าคุณบินไม่ได้ก็ว่ิง ว่ิงไม่ได้ก็เดิน เดินไม่ได้ก็คลาน...ทํา
อยา่ งไรก็ได้ให้เคล่ือนที่ไปข้างหน้า”

-ดร.มาร์ตนิ ลเู ธอร์คงิ จเู นียร์-(Martin Luther King Jr.)

(นกั คิด นกั ปฎิรูปคนสาํ คญั ของโลก)

เม่ือเราศกึ ษาหาความรู้การลงทนุ ในอสงั หาริมทรัพย์
ในรู ปแบบต่าง ๆ และตระ หนักรู้ แล้ วว่า การลง ทุนใ น
อสงั หาริมทรัพย์ คือ เส้นทางที่จะนําเราไปส่อู ิสรภาพทางการเงิน

~ 12 ~

เป็นพลงั ทวีท่ีจะทําให้เราก้าวสเู่ ส้นทางลดั ไปยงั เปา้ หมายของเรา
ได้

เม่ือเราเตรียมความพร้ อม ศึกษาหาความรู้มามาก
พอสมควร จนทําให้เรามั่นใจในระดบั หน่ึง จากหนังสือ ตํารา
คอร์สสมั มนา ตลอดจนศกึ ษาจากผ้ทู ี่มีความรู้เฉพาะทาง ในด้าน
นัน้ ๆ มากพอสมควรแล้ ว และ ปรับเปลี่ยนแนวคิด ทัศนคติ
ระหว่างคนจนกบั คนรวย ปรับแนวความคิด ทศั นคติให้เป็นอยา่ ง
วิถีชีวิตของผู้ที่จะเป็นเศรษฐี เป็นผ้มู งั่ คง่ั จากอสงั หาริมทรัพย์ได้
แล้วนนั้ ก็ถึงเวลาที่จะทําทกุ อย่างให้เป็นจริง และพฒั นาความรู้
ไปตามเส้นทาง นกั ลงทนุ อสงั หาริมทรัพย์ เส้นทางนีต้ อ่ ไป

~ 13 ~

หนีด้ ี และ หนีเ้ สีย

หลายๆ ท่านในที่นี ้อาจมีความค้นุ เคยกบั คําวา่ หนี ้กนั
มาบ้างพอสมควรกบั ชีวิต แตก่ ารมีหนีแ้ ละ การบริหารจดั การหนี ้
ให้ดีนนั้ เป็นจดุ เร่ิมต้น ของความรํ่ารวยได้ จงอย่ากลวั การเป็นหนี ้
เพราะหนีท้ ี่ก่อให้เกิดรายได้ และสามารถสร้างผลตอบแทน ให้กบั
ทา่ นท่ีสามารถบริหารจดั การได้นนั้ มีอยจู่ ริง

เรามาทําความเข้าใจกันก่อนว่า หนีด้ ี และ หนีเ้ สียคือ
อะไร หนีด้ ี คือ หนีท้ ่ีก่อให้เกิดรายได้ ส่วน หนีเ้ สีย คือ หนีท้ ี่ไม่
ก่อให้เกิดรายได้

เรามาพดู ถึงหนีเ้สียกนั ก่อน ก็คือ หนีบ้ ตั รเครดิต
หนีส้ ินเชื่อรถยนต์ หนีส้ ินเชื่อรถจกั รยานยนต์ และหนีท้ ่ีเก่ียวกับ
สิ่งของอํานวยความสะดวก เชน่ เครื่องใช้ไฟฟา้ ตา่ งๆ และยงั มีหนี ้
เสียอ่ืนๆอีกมากมาย ที่ไมก่ ่อให้เกิดรายได้

~ 14 ~

หนีด้ ี คือ หนีท้ ่ีก่อให้เกิดรายได้ขณะเป็นหนี ้
อย่เู กิดจากความรู้ความเข้าใจในการบริหารจดั การหนีข้ องลกู หนี ้
ที่คิดหาวิธีการว่าจะทําอย่างไรให้เงินท่ีได้มาจากการเป็นหนีน้ นั้
นํามาใช้เพื่อสร้ างประโยชน์ เช่น การนํามาลงทุนต่อยอดธุรกิจ
หรือ นํามาลงทนุ ในรูปแบบตา่ งๆ เพ่ือสร้างมลู คา่ เพ่ิมให้กับเงินที่
จะทําให้เพียงพอ ตอ่ การชําระหนี ้และ ยงั เหลือเป็นกําไรสว่ นตา่ ง
เข้ากระเป๋ าของเราได้อีกด้วย ดงั นนั้ การจะเป็นหนีท้ ่ีไม่ก่อให้เกิด
หนีเ้ สีย ก็คือ เราต้องศกึ ษาหาความรู้ในการลงทุนให้ รู้ลึก รู้จริง
ต้องทําความเข้าใจในส่ิงที่เราจะลงทนุ ไปนนั้ จะทําให้เงินที่ก้ยู ืม
มาเกิดรายได้ สร้างคณุ คา่ ทํารายได้ หลงั จากหกั คา่ ใช้จ่ายเงินต้น
และ ดอกเบยี ้ และสามารถสร้างผลตอบแทนที่ค้มุ คา่ ให้กบั เราได้
แบบนีเ้รียกวา่ หนีด้ ี

แล้วคณุ ละ่ ! อยากเป็นหนีแ้ บบไหนดี

การไม่มีหนีเ้ ป็ นลาภอันประเสริฐ

~ 15 ~

ทางลัด ค้นหาคอนโดทองคาํ

ทาํ กาํ ไรจากการปล่อยเช่า

สง่ิ ใดที่ได้มาแบบง่ายๆ ส่ิงนนั้ มกั มีคา่ เพียงน้อยนิด แต่
ส่ิงที่ มีค่าจริ งมักต้ องใช้ ความพยายามในการค้ นหาเพ่ื อนํ ามา
ครอบครอง จะเป็ นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ท่ีดีก็ต้อง คิด
วิเคราะห์ ค้นหา ในสิ่งที่คนอื่นนนั้ มองไม่เห็น และ ทําให้มนั เป็น
เร่ืองจริงให้ได้

ก า ร จ ะ ล ง ทุ น ใ น อ สั ง ห า ริ ม ท รั พ ย์ ป ร ะ เ ภ ท
คอนโดมิเนียม ท่ีจะให้ได้ผลตอบแทนกลบั คืนมาอย่างค้มุ คา่ นนั้
จําเป็นอย่างยิ่งท่ีจะต้อง ใช้ความอดทน ทัง้ ความรู้ ความเข้าใจ
มุมมอง และ วิธีคิดวิเคราะห์ หลายๆปัจจัยเข้ามาเป็นส่วนร่วม
เสมอ เราควรที่จะตงั้ ข้อกําหนดกฎเกณฑ์ความต้องการ ของเรา
เอาไว้เลยวา่ ทําเลต้องดี

~ 16 ~

ตดิ ถนนใหญ่ สภาพห้องต้องดี ไมช่ ํารุดทรุดโทรมมาก ชนั้ ต้องสงู ๆ
หน่อย ซกั ชัน้ 5 ถึงชนั้ 6 ขึน้ ไป ก็เพราะเพ่ือป้องกันเสียงรบกวน
และ ระดับความสูงที่ชัน้ 5 ถึงชัน้ 6 ขึน้ ไปนัน้ สามารถท่ีจะ
มองเหน็ วิวสวยๆ และ อากาศก็จะดี อากาศถ่ายเทได้สะดวก และ
ไมร่ ู้สกึ อดึ อดั

สถานที่ตัง้ ของคอนโดนัน้ ต้องมีคนอยู่อาศัยเยอะ
สงั เกตได้จากจํานวนผ้คู น จํานวนรถยนต์ ผ้อู ยอู่ าศยั ในอาคารแต่
ละชัน้ ต้องมีไม่ต่ํากว่าคร่ึงหน่ึงของจํานวนห้องที่มีในแต่ละชัน้
กรณี คนอยอู่ าศยั น้อย ทําเลไม่ดี ทางเข้าออกไม่สะดวก ตรงข้อนี ้
ไมเ่ หมาะแก่การลงทนุ

ทิศทางของห้องต้องได้ ทิศท่ีมีระเบียงหนั ไปทาง ทิศตะวันออก
ทศิ ใต้ และ ทิศเหนือ จะรับแสงและรับลมดี หลีกเล่ียงทิศตะวนั ตก
เพราะจะรับแสงแดดมากเกินไป จะทําให้ห้องร้อนได้ และไม่ควร
อย่ชู นั้ บนสดุ เพราะห้องจะร้อนมากกว่าห้องทวั่ ไป ถ้าได้ห้องมมุ ก็
จะดีมาก เพราะห้องมุมจะปล่อยเชา่ ง่าย หาผู้เช่าได้ง่าย ขายต่อ
ทํากําไรก็ง่าย ราคาขายก็จะดกี วา่ ห้องที่อยบู่ ริเวณกลางๆ

~ 17 ~

ควรหลีกเล่ียงห้องท่ีตดิ กบั ลิฟต์ หรือ ตรงกับลิฟต์ และ
ห้องต้องไมต่ ดิ อยกู่ บั จดุ ทิง้ ขยะอีกด้วย

การค้ นหา ดูจากประกาศขายหรือให้ เช่าตามใต้
คอนโด หรือ ปา้ ยประชาสมั พนั ธ์หน้าห้องนิติบคุ คล เพ่ือหาราคา
ขาย และราคาเช่าท่ีแท้จริง ทําการสอบถามจากเจ้าหน้าท่ี รปภ.
และสอบถามจากนิติบุคคลเพ่ิมเติม เพ่ือให้ได้ข้อมูลท่ีตรงกับ
ความเป็ นจริงให้ ได้ มากท่ีสุด ไม่ควรเชื่อคนท่ีจะขาย หรื อ
นายหน้าพดู

 จากนนั้ ทําการตรวจเช็คสภาพห้อง ว่าสภาพเป็นเช่นไร
พืน้ ผนัง กําแพง ฝ้า ไฟ ห้ องนํา้ ประตูหน้าต่าง คิด
วิเคราะห์คาํ นวนราคาปรับปรุงซอ่ มแซม ควรรวมราคาคา่
ซ่อมแซมเข้ าไปในราคาซือ้ ขายด้วย(ควรหาช่างท่ีมี
ความร้ ู เข้ ามาตรวจสอบและประเมินราคาค่าซ่อมแซม
ด้ วยจะดีมาก)ราคาค่าซ่อมแซม สามารถนํ ามาต่อรอง
ราคาให้ถกู ลงได้อีกด้วย

~ 18 ~

 เมื่อทราบราคาที่จะซือ้ ขายกนั ได้แล้ว วิธีคิดคือ ถ้าราคา
ต้นทุนที่จะซือ้ ตกที่ประมาณ หน่ึงล้านบาท ได้ค่าเช่า
ประมาณ 7,000-10,000 บาท ถือว่าราคาดีมาก สูตร
แสนละ พนั ล้านละหม่ืน ใช้ในการคดิ ตงั้ หาราคาคา่ เช่า
ห้อง ถ้าได้ราคาห้อง ตอ่ คา่ เชา่ ประมาณนี ้แสดงวา่ เราได้
ราคาท่ีขายตํ่ากว่าราคาท้องตลาดแน่นอน อย่างน้อย
10- 40℅
ได้กําไรตงั้ แตเ่ ข้าซือ้ เลย ทงั้ นีก้ ารคดิ ราคาคา่ เช่าห้อง ควร
ที่จะทําการตรวจสอบราคาเช่าของอาคารคอนโดนัน้ ๆ
และคอนโดละแวกใกล้ เคียง ตรวจสอบสภาพห้ อง
อปุ กรณ์เคร่ืองอํานวยความสะดวกตา่ งๆ ความปลอดภยั
ความสะดวกในการสญั จร ความสะดวกเกี่ยวกบั ร้านค้า
อุปโภค บริโภค นําปัจจัยต่างๆมาคิดวิเคราะห์ ข้อดี
ข้อเสีย จากนนั้ ก็ทําการวิเคราะห์การตงั้ ราคาคา่ เช่าห้อง
ตามความเหมาะสมได้เลย ทัง้ นีก้ ฎข้อกําหนดต่างๆ
สามารถยืดหย่นุ ได้ ตามความพึงพอใจของผ้ลู งทนุ ในแต่
ละคน บางคนได้ค่าเช่าเท่ากับอตั ราดอกเบีย้ ท่ีต้องจ่าย

~ 19 ~

ธนาคาร ก็พึงพอใจแล้ว หรือนกั ลงทนุ บางคนได้แค่หาร
ดอกเบีย้ บางส่วน โดยไม่ต้องแบกรับภาระทัง้ หมดไว้
แทนการปล่อยเช่าไว้เฉยๆ ทัง้ นีเ้ ราต้องมีเป้าหมายท่ี
ชดั เจนก่อนว่าต้องการอะไร ทําเลย่านไหน ราคาที่รับได้
สูงสุดไม่เกินเท่าไร หรือ ถึงขนั้ เจาะข้อมูลค้นหาแบรนด์
หรือ ช่ือบริษัทเจ้าของโครงการ เพ่ือง่ายตอ่ การตดั สินใจ
ก็สามารถทําได้
 เราต้องทําการตรวจสอบคา่ ส่วนกลางคงค้าง ต้องให้ผ้จู ะ
ขายจดั การจ่ายให้เรียบร้อย กรณีมียอดคงค้าง คอนโด
จะโอนได้ ต้ อง มีหนัง สื อปลอดหนี จ้ ากนิติบุคคล
สํานักงานท่ีดินจะดําเนินการโอนได้ เราต้องตรวจสอบ
เร่ืองนีก้ ่อนวางมัดจํา เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึน้
ตามมาภายหลงั
 อยา่ ลืมตกลงและตอ่ รองเรื่องคา่ ธรรมเนียมการโอน ภาษี
รายได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และรวมถึงค่าจดจํานอง ถ้า
ผ้ขู ายเป็นฝ่ายรับผดิ ชอบก็จะประหยดั ไปได้อีกสว่ นหนง่ึ

~ 20 ~

 การวางเงินมัดจํา ควรวางเงินมัดจําให้น้อยที่สุด เพื่อ
หลีกเลี่ยงความเส่ียงท่ีจะเกิดขึน้ ภายหลังจากการกู้
ธนาคาร เช่น กรณีกู้ไม่ผ่าน หรือ อาจพบเจอปัญหาที่
คลาดไมถ่ งึ ซงึ่ สามารถเกิดขนึ ้ ได้

 การก้ธู นาคาร ควรเลือกธนาคารที่เป็นเจ้าของทรัพย์ หรือ
เป็นเจ้าของเดิมอยแู่ ล้ว เพ่ือให้ง่ายตอ่ การก้ธู นาคาร ควร
เลือกธนาคารที่ดอกเบีย้ ตํ่าสุด ก้ไู ด้นานสดุ เพ่ือจะได้คา่
งวดต่อเดือนท่ีต่ําสุด อย่ากลวั ท่ีจะต้องผ่อนนานเพราะ
เราไมใ่ ชเ่ ป็นผ้ผู อ่ นผ้เู ชา่ ห้องจะเป็นผ้ผู อ่ นธนาคารให้เรา

 หลงั จากทําการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว เราถึงจะทํา
การปรับปรุ ง ซ่อมแซมให้ ห้ องสวยดูดี แต่เราไ ม่
จําเป็นต้องใช้ของแพง ใส่อุปกรณ์อํานวยความสะดวก
เข้าไปตามงบประมาณที่เราได้ตงั้ ไว้ เฟอร์นิเจอร์ควรที่จะ
ซือ้ เป็นชดุ จะได้ราคาที่ถกู กวา่ ซือ้ เป็นชิน้ เราควรที่จะใช้
ของที่นํามาตกแตง่ เลือกของท่ีดดู ี ดแู พง แต่ราคาถกู จะ
ชว่ ยให้เราประหยดั งบประมาณได้

~ 21 ~

 การหาลูกค้ า หรือ หาผู้เช่า ถ้ าเราไม่สามารถที่จะ
ดําเนินการได้เอง ก็ควรให้เจ้าหน้าท่ีสว่ นกลางนิติบคุ คล
จัดการแทนให้ หรือ จะใช้ บริการจากนายหน้ าตาม
คอนโดนนั้ ๆก็ได้ เช่น ร้านเสริมสวย ร้านขายของชํา ร้าน
ซักรีด เป็ นต้ น บางคนรับทําเป็ นอาชีพโดยตรง จะ
สามารถช่วยให้ เราประหยัดทัง้ เวลา และค่าใช้ จ่าย
สะดวกกวา่ เราดาํ เนินการเองมากเลยท่ีเดียว

 การหาลูกค้าหรือหาผู้เช่าเอง ควรท่ีจะติดป้ายให้เช่าที่
บอร์ ดประชาสัมพันธ์ของนิติบุคคลที่จัดไว้ ให้ หรื อ
ตดิ ตามเสาไฟฟ้า ทางเข้าคอนโด หรืออาจตีสนิท รปภ.
ท่ีคอนโด เพราะเค้าคือด่านแรกท่ีจะพบลูกค้า ให้เค้า
เชียร์ลกู ค้าให้เราเตม็ ที่เลย หลงั จากได้ผ้ทู ี่จะเช่าแล้วเราก็
ดําเนินการเอง และอย่าลืมมอบสินนํา้ ใจคา่ ตอบแทนให้
รปภ.ด้วย

 เมื่อได้ผ้เู ชา่ แล้ว การทําสญั ญาเชา่ ควรทํา 6 เดือน หรือ 1
ปี ถ้าผ้เู ชา่ ทําสญั ญาเชา่ ระยะ 1 ปี เราควรท่ีจะให้ส่วนลด

~ 22 ~

กับผู้เช่าอาจจะลด 1,000 บาท ในเดือนแรก เพ่ือสร้ าง
แรงจงู ใจ โดยเราจะได้ไมต่ ้องหาผ้เู ชา่ บอ่ ยๆ
 ค่าประกัน โดยส่วนมากจะเรียกเก็บท่ี ค่าเช่า 2 เดือน
จา่ ยลว่ งหน้า 1 เดอื น รวมเป็น 3 เดือน สามารถเข้าอยไู่ ด้
เลย(ตรงสว่ นนีแ้ ล้วแตจ่ ะตกลงกนั )
 การทําสญั ญาเช่า เราควรท่ีจะดําเนินการทําด้วยตวั เอง
(เพื่อปอ้ งกนั ปัญหาที่จะเกิดขนึ ้ ภายหลงั )
 การเก็บค่าเช่า ถ้าเราใช้บริการนิติบุคคลก็ให้ทางนิติ
บุคคลเป็ นผู้จัดการให้ ถ้ าใช้ บริ การนายหน้ าก็ให้
นายหน้าเป็นผู้ทวงถามหรือเก็บเงินค่าเช่าแทนเรา ใน
กรณีที่จา่ ยคา่ เชา่ ลา่ ช้า แตถ่ ้าเราดําเนินการเองใช้วิธีโอน
เข้าบญั ชีเราสะดวกสุด แต่ถ้ามีการค้างค่าเช่าก็ต้องทวง
ถามดําเนินการเองทงั้ หมด
 เราควรถือครองไว้ ระยะเวลาประมาณ 3-5 ปี แล้วควรท่ี
จะขายออกไป เพ่ือทํากําไรส่วนต่าง จากนนั้ นําเงินท่ีได้
ไปลงทนุ เพ่ือให้บรรลเุ ปา้ หมายที่ใหญ่กวา่ เดิม และเพ่ือ
อสิ รภาพทางการเงินท่ียงั่ ยืนและเร็วขนึ ้

~ 23 ~

สิงห์ล่าเนือ้ เสือนอนกิน

สงิ ห์ล่าเนือ้ คือ การคาดหวงั ผลกําไรสว่ นตา่ ง มงุ่ เน้น
ทํากําไร กล้าได้กล้าเสีย กล้าท่ีจะเส่ียงและต้องทําอย่าง
ตอ่ เน่ือง

เสือนอนกิน คือ การมุ่งเน้น กระแสเงินสด รับเงินไป
เร่ือยๆกินยาวๆ

แล้วคุณล่ะ! อยากเป็ นสงิ ห์ล่าเนือ้ หรือ เสือนอนกิน
“ทําตามความฝันของคณุ เอง
ถ้าไมอ่ ยา่ งนนั้ คนอ่ืนจะจ้างคณุ ไปทําตามความฝันของเขา”

-ฟาร์ราห์ เกรย์-(Farrah Gray)

~ 24 ~

เป้าหมายสาํ คัญอย่างไร

เป้าหมายในชีวิตของคนๆหน่ึง คือ ส่ิงท่ีคนๆนัน้ ให้
ความหมายให้ความสําคัญ และ อยากให้สิ่งนัน้ เกิดขึน้ ในชีวิต
ของเขา หลายครัง้ เป้าหมายในชีวิตทําหน้าท่ีเหมือนขวั้ แม่เหล็ก
ไฟฟ้า ท่ีดึงดดู คนเราให้ลงมือทําสิ่งต่างๆเพ่ือไปสู่เป้าหมายนัน้
คนท่ีมีเปา้ หมายในชีวติ ท่ีชดั เจน ก็จะรู้ว่าตวั เองต้องการอะไร รู้วา่
ชีวิตอยเู่ พ่ืออะไร เพื่อใคร และเพ่ือท่ีจะทําอะไร

ดงั นนั้ เราทุกคนควรมีเป้าหมายในชีวิต จงอย่ากลัวที่จะ
ล้มเหลว จงอย่ากลัวการผิดพลาด หรือ กลัวว่าจะไปไม่ถึงฝัน
เพราะความกลวั เหล่านีจ้ ะนําพาคนจํานวนไม่น้อยใช้ชีวิตแต่ละ
วนั ไปอยา่ งไร้ทศิ ทาง ไมม่ ีความกระฉับกระเฉง ไมม่ ีชีวิตชีวา และ
ที่สําคัญไม่ได้รู้ว่ามีคุณค่าอะไร ไร้ พลัง เต็มไปด้วยความเบ่ือ
หนา่ ย หรือท่ีเรียกวา่ ใช้ชีวติ อยา่ งไมม่ ีเปา้ หมาย นนั่ เอง

เราควรท่ีจะตัง้ เป้าหมายของเราขึน้ มาเลย หรือจด
บนั ทึกเอาไว้วา่ เปา้ หมายของเรา ในอีกก่ีเดือนข้างหน้า เราจะทํา

~ 25 ~

อะไร ต้องการอะไร หรือจะทําเร่ืองใดเร่ืองหนง่ึ ให้สําเร็จ เปา้ หมาย
อาจระยะสนั้ 6 เดือน หรือ เปา้ หมายอาจจะระยะกลาง 1 ปี หรือ
อาจจะเป็นระยะยาว 5 ปี เพ่ือเราจะได้เตรียมตวั วางแผน และทํา
ตามเป้าหมายอย่างท่ีเราได้ตัง้ ใจ ท่องไว้ทุกวัน หรือ อ่านเพื่อ
เตือนความจําทุกๆวัน เพ่ือให้เราไม่ลืมเป้าหมายในชีวิต และ
คอ่ ยๆคดิ คอ่ ยๆทํา อยา่ งมีความรู้ และมีสติ เพื่อให้ไปถึงหรือเพ่ือ
บรรลุเป้าหมายให้ได้ในที่สดุ คณุ ต้องเช่ือมนั่ ในตวั คณุ ว่าคณุ นัน้
ทําได้ ทกุ อยา่ งสามารถเป็นไปได้ ถ้าคณุ ตงั้ ใจ และเอาจริง ลงมือ
ทําจริง แล้วคณุ จะไปถึงเปา้ หมายในชีวิตของคณุ ได้อยา่ งแน่นอน

“ถ้าคณุ ได้ยินเสียงในหวั บอกวา่ คณุ ไมส่ ามารถวาดภาพได้

นนั่ หมายความวา่ ให้คณุ ลงมือวาดภาพ

แล้วเสียงนนั้ จะหายไปเอง”

-วินเซนต์ แวน โก๊ะ - (Vincent Van Gogh)

~ 26 ~

8 ลักษณะทาํ เลทอง ในการเลือกซือ้
บ้านและท่ีดิน

ธุรกิจทุกประเภทท่ีมีผลต่อความสําเร็จ ก็คือ การ
เลือกทําเลค้าขายท่ีดี การซือ้ ขายบ้านและที่ดินก็เช่นเดียวกัน
หากนกั ลงทุนมีความสามารถในการวิเคราะห์ การซือ้ ขายบ้าน
และที่ดนิ ทําเลทอง นน่ั ก็หมายถงึ การมีโอกาสประสบความสําเร็จ
ไปแล้วส่วนหนึ่ง เรามาดูกนั ว่าลักษณะทําเลทองในการซือ้ ขาย
บ้านและท่ีดนิ มีอะไรเป็นสว่ นประกอบกนั บ้าง

1. ความสะดวกในการเดินทาง บ้านและที่ดินท่ีเราจะ
ตัดสินใจลงทุนนัน้ ควรตัง้ อยู่ในทําเลที่การเดินทาง
สะดวกสามารถเข้าออกได้หลายเส้นทาง หรืออย่ใู กล้ใน
โครงการท่ีจะมีการพัฒนา ขยายเส้นทาง หรือบริการ
ตา่ งๆ ทงั้ ภาครัฐและภาคเอกชนในอนาคต

~ 27 ~

2. บ้านและท่ีดินควรตงั้ อย่ใู นย่านเศรษฐกิจ เพราะบริเวณ
ใดที่ตงั้ อย่ใู นจดุ พฒั นาทําประโยชน์ในเชิงเศรษฐกิจ มกั
เป็นท่ีดนิ ทําเลทองที่มีมลู คา่ สงู เสมอ

3. อยู่ในทําเลที่มีร้ านค้าและธุรกิจบริการอย่างครบครัน
เป็นจุดทําเลท่ีสามารถเดินทางได้สะดวก ไม่ว่าจะเป็น
การเดนิ ทางด้วยรถยนต์ หรือ สะดวกตอ่ การเดินทางด้วย
วิธีอ่ืนส่ิงต่างๆเหล่านี ้เป็นปัจจยั ที่เอือ้ อํานวยให้ประสบ
ความสําเร็จในการลงทนุ ได้อยา่ งรวดเร็ว

4. บ้านและท่ีดินนนั้ ตงั้ อยใู่ นทําเลที่มีอนาคต หมายถึง เป็น
ทําเลท่ีมีความน่าสนใจ และสามารถที่จะพัฒนาได้ใน
อนาคต

5. เพื่อนบ้านดี ผู้ที่อยู่อาศยั ในทําเลนนั้ เป็นเพื่อนบ้านท่ีดี
และมีคณุ ภาพ โดยรวมเป็นองค์ประกอบที่สําคญั ท่ีจะทํา
ให้ทําเลนนั้ ๆมีความนา่ สนใจ และเป็นสว่ นประกอบหลกั
ที่สําคญั ตอ่ การตดั สนิ ใจที่จะลงทนุ อีกด้วย

~ 28 ~

6. ใกล้สถานท่ีทํากิจกรรม เช่นสระว่ายนํา้ สนามฟุตบอล
สถานท่ีออกกําลงั กาย สถานท่ีตา่ งๆเหล่านีล้ ้วนส่งผลให้
บ้านและที่ดนิ นนั้ มีความนา่ สนใจเป็นทําเลทอง และเป็น
ที่ต้องการของนกั ลงทนุ อีกด้วย

7. มีส่ิงอํานวยความสะดวกครบครัน เช่น โรงพยาบาล
ตลาดสด โรงเรียน สถานีตํารวจ ห้างสรรพสินค้า ไฟฟ้า
ประปา และขนสง่ มวลชน สิ่งอํานวยความสะดวกเหลา่ นี ้
มีความนา่ สนใจและเป็นทําเลที่นา่ ลงทนุ

8. สภาพอากาศดี หรืออยู่ใกล้แหล่งท่องเท่ียว ใกล้แหล่ง
ทรัพยากรธรรมชาติ เชน่ แม่นํา้ ลําคลอง ก็จะทําให้ทําเล
นนั้ มีความนา่ สนใจมากขนึ ้

ทงั้ นีก้ ารเลือกคดั เลือกทําเลที่ดีและมีศกั ยภาพ ก็เพ่ือให้
เราสามารถสร้ างผลตอบแทนจากบ้านและที่ดินท่ีเราจะ
ลงทนุ และสามารถทํากําไรจากท่ีดนิ ทําเลทองนนั้ ได้

ด้วยเหตุนีบ้ ้านและที่ดินทําเลทองจึงเป็นท่ีต้องการของ
นกั ลงทนุ นนั่ เอง

~ 29 ~

วิธีมองหาท่ีดินทาํ เลทอง เพ่ือทาํ กาํ ไร
ส่วนต่าง

การค้นหาท่ีดินในทุกครัง้ เราควรที่จะกําหนดถึง
ความต้องการของเราไว้อยา่ งชดั เจน ก็เพ่ือให้สะดวกในการค้นหา
และเพื่อให้ได้ท่ีดินท่ีตรงตามความต้องการ ตามท่ีได้กําหนด
เปา้ หมายไว้ ที่ดินท่ีเราให้ความสนใจนนั้ จะต้องมีสาธารณูปโภค
ครบครับ เชน่ ถนน นํา้ ประปา ไฟฟ้า ท่อระบายนํา้ ทิง้ และใกล้ส่ิง
อํานวยความสะดวกอื่นๆ ราคาขายจะต้องไม่สูงเกินความเป็น
จริงเมื่อได้ทําการเปรียบเทียบกับท่ีดินแปลงอื่นท่ีมี ขนาดหรือ
ลกั ษณะที่ดนิ หรือทําเลท่ีใกล้เคยี งกนั

การค้นหาที่ดิน อาจทําการค้นหาจากเว็บไซต์ขาย
ท่ีดิน หรือ จากการประการขายผ่านช่องทางสื่อต่างๆ หรือจาก
นายหน้าขายท่ีดิน ป้ายติดประกาศขายท่ีดินตรงแปลงนนั้ ๆ ใน
บางครัง้ ป้ายท่ีติดประกาศขายที่ดินอาจหลุดหรือล้มลงที่พืน้ ถ้า
เราไม่ได้สงั เกตอาจทําให้มองไมเ่ ห็นป้ายท่ีตกอยู่ เพราะบางครัง้

~ 30 ~

อาจมีวชั พืชหรือหญ้าขนึ ้ ปกคลมุ จึงทําให้เราต้องแหวกหญ้าเพ่ือ
ค้นหาเบอร์โทรติดต่อกันเลยท่ีเดียว ต้องพยามสังเกตรอบๆ
บริเวณส่วนด้านหน้าของที่ดินที่ติดถนน เพราะจะเป็นจุดท่ีติด
ปา้ ยประกาศ การที่จะได้ท่ีดินทําเลทองนนั้ อาจท่ีจะต้องใช้ความ
พยายาม และความอดทนเป็นอย่างมาก เม่ือเราได้เบอร์โทร
ตดิ ตอ่ มาแล้ว ก็ให้ทําการตดิ ตอ่ สอบถามถึง ราคาขาย ขนาดหน้า
กว้างของท่ีดิน ความลึกของท่ีดิน ราคาที่สามารถต่อรองได้อยู่ที่
เทา่ ไร และทําการจดบนั ทกึ ไว้ ให้โทรสอบถามท่ีดนิ ทกุ แปลงที่ติด
ประกาศขาย เพื่อที่เราจะได้ทราบถึงราคาขายของที่ดินบริเวณ
นนั้ ๆ และเพื่อให้ทราบถึงราคากลางเบือ้ งต้น ในการซือ้ ขายว่า
ควรอยู่ท่ีเท่าไร เราควรที่จะสอบถามราคาที่ดินท่ีเราให้ความ
สนใจอย่างน้อยให้ได้ประมาณ 30 แปลง ขึน้ ไป และนําข้อมูล
ท่ีดนิ ท่ีได้รับมาทําการตรวจสอบและวิเคราะห์ข้อดีข้อเสีย จากนนั้
เราก็ทําการคดั เลือกท่ีดินท่ีเราให้ความสนใจจากการวิเคราะห์ใน
เบือ้ งต้นแล้ว ให้เหลือ 10 แปลงจากนนั้ ทําการตอ่ รองราคาทงั้ 10
แปลงอีกครัง้ แล้วนํามาคดั เลือกจาก 10 แปลง ให้เหลือ 3 แปลง
จากนัน้ ก็ให้ทําการต่อรองราคาอีกครัง้ และทําการซือ้ เพียง 1

~ 31 ~

แปลงเท่านัน้ ท่ีได้ราคาและเงื่อนไขตามความต้องการของเรา
เพ่ือให้ได้ท่ีดินท่ีราคาถูกกว่าเจ้าอื่นๆ หรืออาจได้ราคาท่ีถูกกว่า
ราคาท้องตลาดก็สามารถเป็นไปได้ ทงั้ นีก้ ็เพื่อให้เราสามารถทํา
กําไรสว่ นตา่ งได้จากท่ีดนิ ท่ีได้ทําการคดั เลือกซือ้ มานน่ั เอง

เม่ือเราได้ทําการซือ้ ท่ีดนิ แปลงท่ีเราต้องการมาแล้ว ก็
สามารถตดิ ประกาศขายตอ่ เพ่ือทํากําไรสว่ นตา่ งได้ทนั ที หรือที่ดนิ
บางแปลงอาจตํ่ากว่าถนน เราก็อาจต้องถมเพ่ือปรับพืน้ ที่ให้
สวยงาม น่าสนใจ หรือบางแปลงก็อาจจะทําการตดั ต้นไม้ เคลีย
วชั พืชออกเทา่ นนั้

ท่ีดนิ บางแปลงก็สามารถนํามาแบง่ ล็อก เพ่ือให้ง่าย
ตอ่ การขาย หรืออาจสร้างบ้านบนท่ีดนิ เพ่ือเพ่ิมมลู คา่ ให้มากขนึ ้ ก็
สามารถทําได้

ทงั้ นีก้ ารเลือกซือ้ ท่ีดินแตล่ ะแปลงนนั้ อาจมีสภาพ
ท่ีดนิ ท่ีแตกตา่ งกนั บางแปลงอาจต้องถมดิน บางแปลงก็แคเ่ คลีย
วชั พืชออกเท่านนั้ ตรงส่วนนีค้ ือต้นทนุ ท่ีเพิ่มขึน้ ก่อนซือ้ ที่ดินเรา

~ 32 ~

ต้องทําการวิเคราะห์ถึงคา่ ใช้จ่ายในส่วนนีแ้ ละต้องนําไปรวมกับ
ราคาซือ้ ขายที่ดินตามสภาพก่อนทุกครัง้ เพื่อให้ทราบถึงต้นทุน
ราคาท่ีแท้จริงเม่ือเทียบกบั ท่ีดนิ แปลงอื่นๆ
“ไมเ่ ริ่มต้นในวนั นี ้จะไมม่ ีทางสําเร็จในวนั พรุ่งนี”้

-โยฮนั น์ วลู ์ฟกงั ฟอน เกอเต้-(Johann Wolfgang von Goethe)
นกั เขยี น นกั ปรัชญา นกั สทิ ธิมนยุ ชน ชาวเยอรมนั

~ 33 ~

กลยุทธ์ได้บ้านราคาถูก ทาํ กาํ ไรเม่ือ
เข้าซือ้

บ้ านและที่ดินเป็ นสินทรัพย์ลงทุนท่ีมีลักษณะพิเศษ
อย่างหนงึ่ ก็คือ รูปลกั ษณ์บ้านแตล่ ะหลงั ท่ีดินแตล่ ะแปลง ทําเล
ท่ีตงั้ แตล่ ะแหง่ ล้วนมีความแตกตา่ ง และมีลกั ษณะเฉพาะ ที่
แตกตา่ งอย่างเห็นได้ชดั จึงทําให้ราคาและคณุ คา่ ของบ้านแตล่ ะ
หลงั แตกตา่ งกนั ขึน้ อยกู่ บั การมองและการรับรู้ คณุ คา่ ของแตล่ ะ
คนเป็นหลกั ไมส่ ามารถใช้กลไกตลาดกําหนดราคาได้อยา่ งแนช่ ดั
หรือตงั้ เป็นราคามาตรฐานได้

ด้ ว ย ลัก ษ ณ ะ เ ช่ น นี เ้ อ ง ทํ า ใ ห้ ก า ร ล ง ทุ น ใ น
อสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุนจึงมีโอกาสทํากําไรได้เลยตงั้ แต่เข้าซือ้
โดยอาศยั การความรู้ ความเข้าใจ เพื่อเข้าซือ้ บ้านให้ได้ราคาต่ํา
กวา่ ราคาทวั่ ไปที่ต้องการซือ้ ขายกนั ซง่ึ เท่ากบั วา่ ซือ้ มาเมื่อไรหาก
ทําการขายก็สามารถทํากําไรสว่ นตา่ งได้ทนั ทีนน่ั เอง

~ 34 ~

ทัง้ นีก้ ารเลือกซือ้ บ้านให้ได้ราคาถูกนนั้ ถือเป็นทงั้
ศาสตร์และศิลป์ ต้องอาศัยความรู้ความเข้าใจ ความอดทน
ความพยายามเป็นอย่างมาก ในทางปฏิบตั มิ ีเคล็ดลบั ในการเข้า
ซือ้ ให้ได้บ้านราคาถกู ดงั นี ้

1. เลือกซือ้ บ้านเก่า หรือบ้านมือสองเท่านนั้ โดยหลีกเล่ียง
การซือ้ บ้านใหม่ที่เป็นเช่นนีก้ ็เพราะการซือ้ บ้านใหม่นนั้
ต้องซือ้ ตามราคาตลาด หรือราคาต้นทุนบวกกําไรที่
ผ้ปู ระกอบการกําหนดไว้แล้ว ขณะที่บ้านมือสองสามารถ
ตอ่ รองราคาได้ เพราะบ้านเก่าสามารถซือ้ ได้ในราคาถูก
และ แตล่ ะคนมกั มองคา่ ความสกึ หรอไมเ่ ทา่ กนั

2. ประเมนิ ราคาบ้าน ก่อนตอ่ รองราคา ในการซือ้ บ้านแตล่ ะ
ครัง้ เราควรท่ีจะพาช่างที่มีความรู้ความสารถด้านช่าง
ตกแต่ง เข้าไปช่วยเราตรวจสอบสภาพบ้านและช่วย
ประเมนิ คา่ ซอ่ มแซมและตกแตง่ ให้เรากอ่ น เพ่ือให้เราได้รู้
ถึงต้นทุนท่ีเพ่ิมขึน้ มาในการปรับปรุงซ่อมแซม ทงั้ นีต้ ้อง
นําราคาค่าซ่อมแซมที่ได้นํามารวมกับราคาซือ้ ขายกัน

~ 35 ~

ตามสภาพด้วย เพื่อให้รู้ต้นทนุ ที่แท้จริง ก่อนตอ่ รองราคา
และยงั ชว่ ยให้เรานําราคาคา่ ซ่อมแซมมาตอ่ รองราคาให้
ราคาซือ้ ขายถกู ลง หรืออาจได้บ้านที่มีราคาถกู กว่าราคา
ขายตามท้องตลาดได้อีกด้วย(กรณีนีส้ ามารถเป็นไปได้)
3. ซือ้ บ้านและท่ีดนิ นอกตลาดเทา่ นนั้
การซือ้ ในตลาด หมายถึง การซือ้ ขายในแหล่งที่มีผู้ซือ้
ขายกันเป็ นจํานวนมาก เช่น ทรัพย์รอการขายของ
สถาบนั การเงินต่างๆ การประมูล หรือการซือ้ ขายผ่าน
นายหน้าขายบ้านทว่ั ไป
การซือ้ นอกตลาด หมายถึง การซือ้ กับเจ้าของโดยตรง
ไม่ได้ประกาศขายอย่างเป็นทางการ ซึ่งจะทําให้มีผู้ที่รู้
น้อย หรือมีผู้ซือ้ เพียงคนเดียว ก็จะทําให้เราสามารถ
ตอ่ รองราคาได้เป็นอย่างดีและอาจได้บ้านท่ีราคาถกู กว่า
ราคาขายตามท้องตลาดได้อีกด้วย
4. ตรวจสอบด้วยตวั เอง จะสามารถทําให้เราเข้าใจและได้
บ้านตามท่ีเราต้องการและสามารถมองเห็นหรือทราบ
ภาวะตลาดในพืน้ ที่นนั้ ๆท่ีเราสนใจได้เป็นอยา่ งดีอีกด้วย

~ 36 ~

5. ซือ้ บ้าน 1 หลัง แต่ต่อรองเป็น 10 หลัง ปกติคนท่ัวไป
เวลาซือ้ บ้านสว่ นมาก รีบตดั สินใจและจะเลือกพิจารณา
เปรียบเทียบเพียง 1-3 หลงั เท่านนั้ จงึ ทําให้เสียโอกาสใน
การซือ้ บ้านท่ีดีและราคาถกู ไป
ดงั นนั้ เทคนิคท่ีดีท่ีสุด คือ เราควรที่จะเลือกบ้านท่ีดี
ที่สุด จากจํานวน 10 หลงั ท่ีทําการวิเคราะห์ข้อดีข้อเสีย
และราคาขาย และปัจจัยรวมต่างๆ เพื่อคดั เลือกให้ได้
บ้านที่ดีท่ีสดุ ค่มุ คา่ ต่อการลงทนุ มากที่สดุ ทงั้ นีก้ ็เพื่อให้
ได้ บ้ านที่สามารถทํากําไรตัง้ แต่เข้ าซือ้ หรื อ สร้ าง
ผลตอบแทนกําไรสว่ นตา่ งให้เราได้นนั่ เอง

~ 37 ~

ไม่มีเงนิ ลงทุน จะหาเงินลงทุนได้จากท่ี
ไหน

ก่อนอ่ืนเราต้องมาทําความเข้าใจกนั ก่อน เร่ืองของ
ทนุ ในท่ีนีห้ มายถงึ ทนุ ภายนอก และ ทนุ ภายใน

ทนุ ภายนอก ความหมายคือ เงินทนุ หรือเงินท่ีจะนํามาลงทนุ ต่อ
ย อ ด เ พ่ื อ ใ ห้ ไ ด้ ผ ล กํ า ไ ร ต อ บ แ ท น ต า ม ที่ เ ร า ต้ อ ง ก า ร
ทนุ ภายใน ความหมายคือ ความรู้ ความสามารถ ทกั ษะ ความ
เชี่ยวชาญ เฉพาะเรื่องนนั้ ๆ

บางคนพอพูดถึงเร่ืองเงินทุน ก็จะปวดหัวกันขึน้ มา
ทนั ที เพราะตอนนีย้ ังเป็นหนีอ้ ยู่เลย บางคนมีเงินทนุ อนั น้อยนิด
บางคนบอกว่าทุกวนั นีย้ ังชักหน้าไม่ถึงหลังเลย เป็นท่ีรู้กันว่าแต่
ละคนแตล่ ะบ้าน ล้วนแล้วแตม่ ีปัญหาท่ีแตกตา่ งกนั ไป แล้วเราจะ
ปล่อยให้เป็นอยู่แบบนีห้ รือ ต้องทนอยู่กับสภาพความเป็นอยู่
เช่นนีโ้ ดยไม่ทําอะไรให้ดีเพิ่มขึน้ มาหรอครับ เราควรเพ่ิมช่อง
ทางการสร้ างรายได้ให้มากขึน้ เพ่ือความเป็นอยู่ที่ดีขึน้ แล้วเรา

~ 38 ~

เราจะไปหาเงินลงทนุ ได้จากท่ีไหน คําตอบ คือ ธนาคารสถาบนั
การเงินตา่ งๆ หรือ หาผ้รู ่วมลงทนุ

การท่ีเราไม่มีทุนเป็ นตัวเงิน แต่เราต้องมีทุนเป็ น
เครดิต ก็เพ่ือใช้ยื่นกู้เงินกับสถาบนั การเงินต่างๆท่ีเราจะนํามา
ลงทนุ แตท่ งั้ นีเ้ ราจะต้องมีความรู้ความเข้าใจ และจะต้องทําการ
วเิ คราะห์ความเป็นไปได้อย่างละเอียดของทรัพย์ที่เราจะลงทนุ วา่
สามารถทํากําไรให้เราได้อย่างแน่นอน การกู้เงินจากสถาบัน
การเงิน มีหลายแบบหลายปัจจยั เชน่ การก้เู พื่อซือ้ กรรมสิทธ์ิห้อง
ชดุ หรือคอนโด การก้ซู ือ้ บ้านหรืออาคารพาณิชย์ หรือการซือ้ ที่ดนิ
เปล่าพร้ อมปลูกสร้ างบ้าน อตั ราดอกเบีย้ และ เงื่อนไขต่างๆ ก็
ขึน้ อยู่แต่ละสถาบนั การเงิน และช่วงเวลานัน้ ๆ จะกู้เงินได้มาก
หรือได้น้อยก็ขึน้ อยู่กับราคาประเมินของทรัพย์นนั้ ๆและรวมถึง
เครดิตของผู้กู้เป็นส่วนประกอบสําคัญอีกด้วย ทัง้ นีเ้ ราอาจท่ี
จะต้องมีเงินทุนสํารองบ้างส่วนในกรณีราคาประเมินไม่ถึงตาม
จํานวนการที่ซือ้ ขาย หรือ ตามวงเงินท่ีเราต้องการ หรือกรณีก้ซู ือ้
ท่ีดนิ พร้อมสร้างบ้าน เพราะกรณีนีเ้ราจะต้องดําเนินการสร้างฐาน

~ 39 ~

รากหรือโครงสร้ างก่อน เพื่อรอเงินงวดท่ีจะเบิกได้จากธนาคาร
ขนึ ้ อยกู่ บั ข้อตกลงและเง่ือนไขของแตล่ ะสถาบนั การเงิน ตรงสว่ น
นีเ้ราต้องมีทนุ สํารองจา่ ยไปก่อน การลงทนุ ประเภทที่กลา่ วมานีก้ ็
เพ่ือทํากําไรส่วนต่างในระยะสนั้ เป็นการซือ้ มาตกแต่งแล้วขาย
ทํากําไรสว่ นตา่ ง หรือ ก้ซู ือ้ ที่ดนิ พร้อมสร้างบ้าน ตรงจดุ นีอ้ าจต้อง
ใช้เวลาเพื่อให้สร้างบ้านเสร็จแล้วจึงขายทํากําไรส่วนตา่ งได้ การ
ที่เราปิดสญั ญาเงินกู้ก่อนกําหนด อาจจะต้องเสียดอกเบีย้ ปรับ
กรณีปิดก่อนสญั ญา ถ้าเราได้ทําการวิเคราะห์คํานวณผลกําไรท่ี
ละเอียดและค้มุ คา่ ตอ่ การลงทนุ แล้ว ก็สามารถลงเม่ือทําได้ทนั ที

การหาผู้ร่วมลงทุน เราควรที่จะมองหาคนใกล้ตวั ที่
พอจะมีเงินทุนก่อนเลย เช่น พ่อแม่ พ่ีน้อง ญาติสนิท เพ่ือน รวม
ไปถึงนายทุนท่ีเรารู้จัก ในพืน้ ท่ี ทัง้ นีเ้ ราจะต้ องมีความรู้
ความสามารถ ทกั ษะ ความเช่ียวชาญ เพื่อทําการวิเคราะห์วาง
แผนการอยา่ งละเอียดเกี่ยวกบั เรื่องท่ีเราจะลงทนุ วิเคราะห์ความ
เป็นไปได้ เร่ืองเงินทุน การตลาด ระยะเวลาคืนทุน ผลกําไร
หน้าที่ตา่ งๆ รวมไปถึงการแบง่ ผลตอบแทนให้ชดั เจน เพื่อให้เกิด

~ 40 ~

ความเช่ือม่ัน เช่ือใจ และเพ่ือจะชักชวนมาร่วมลงทุน เราต้อง
แสดงความรู้ความสามารถให้ผู้ท่ีจะร่วมลงทนุ ได้เห็นถึงความรู้
ความสามารถของเรา เพ่ือให้ผ้ลู งทนุ เกิดความเช่ือมน่ั และเชื่อใจ
ท่ีจะเข้าร่วมลงทุนกับเรา ตรงส่วนนีเ้ ราต้องใช้ทุนภายในและ
ความซื่อสัตย์และความจริงใจต่อกัน ในการเจรจา การเข้าร่วม
ลงทนุ ร่วมกันควรที่จะทําการบนั ทึกเป็นลายลกั ษณ์อกั ษร พูดคยุ
ทําความเข้าใจให้ตรงกนั ทกุ ฝ่ าย สว่ นคนที่ทําหน้าท่ีก็ควรที่จะตงั้
เป็นเงินเดือนตอบแทน ตามเหมาะสมกับงาน(ทุกอย่างสามารถ
เป็นไปได้)

“ส่ิงท่ียากท่ีสดุ คอื การตดั สินใจลงมือทํา

และท่ีเหลือก็คอื การดือ้ รัน้ ทําตามความฝัน”

-อะมเี ลยี แอร์ฮาร์ต-(Amelia Earhart)

นกั บนิ ชาวอเมริกนั ได้ชื่อวา่ เป็นนกั บินสตรีคนแรกๆของสหรัฐอเมริกา

~ 41 ~

วิธีตรวจสอบโฉนดท่ีดิน

เหตุผลท่ตี ้องตรวจสอบโฉนดท่ดี นิ

1. โฉนดท่ีดนิ ปลอมหรือไม่
การตรวจสอบโฉนดท่ีดินวา่ จริงหรือปลอม คือส่ิงแรก

ท่ีผ้ซู ือ้ ต้องรีบกระทําก่อนตกลงซือ้ ขาย เพราะปัจจุบนั การปลอม
แปลงเอกสารที่ดินมักจะทําได้แนบเนียนมาก รวมถึงการขีดฆ่า
แก้ไขข้อความพร้อมลายเซ็นของเจ้าหน้าท่ีซ่ึงอาจดไู มร่ ู้เลยว่าเป็น
ของปลอม ดงั นนั้ การดโู ฉนดที่ดินด้วยตาเปล่าจึงไม่มีประโยชน์
อะไร ผู้ซือ้ จึงควรขอสําเนาโฉนดท่ีดินหรือเลขที่โฉนดที่ดินจาก
ผู้ขาย แล้วนําไปตรวจสอบกับสํานักงานท่ีดินก่อนเพ่ือให้รู้ว่า
กําลงั โดนหลอกขายโฉนดปลอมแบบที่เป็นข่าวอยบู่ อ่ ยครัง้ หรือไม่

~ 42 ~

2. แอบอ้างขายโฉนดท่ดี นิ จริง
แม้ว่าโฉนดท่ีดินจะเป็นของจริง แต่ผู้ขายกลบั ไม่ใช่

เจ้าของตวั จริง และขโมยโฉนดท่ีดนิ นีม้ าขายหรือนําที่ดินจํานอง
นอกระบบมาขายโดยท่ีเจ้าของตวั จริงไม่ได้รับรู้หรือยินยอมด้วย
บางกรณีอาจแนบเนียนถึงขนั้ ปลอมแปลงใบรับมอบอํานาจจาก
เจ้าของที่ดินมาเลยทีเดียว ดังนัน้ การตรวจสอบโฉนดท่ีดินจน
ทราบช่ือเจ้าของนนั้ จงึ เป็นเรื่องท่ีควรทําอยา่ งยิ่ง

3. โฉนดท่ีดนิ ถูกเพกิ ถอนสิทธ์ิ
ผู้ซือ้ อาจไม่ทราบว่าท่ีดินท่ีกําลังจะซือ้ นัน้ ถูก

หน่วยงานราชการเพิกถอนสิทธ์ิการครอบครองหรือยกเลิกโฉนด
ไปแล้ว ซึ่งในกรณีนี ้กรมท่ีดนิ จะเรียกเอกสารคืนจากเจ้าของ แต่
ถ้าเจ้าของแจ้งว่าเอกสารหาย โฉนดที่ดนิ ฉบบั ที่หายไปนนั้ ก็ยงั คง
มีหน้ าตาเหมือนโฉนดจริงทุกประการ แต่ใช้ อ้ างสิทธิ์การ
ครอบครองไมไ่ ด้แล้ว และก็กลายเป็นโฉนดปลอมอีกแบบหนง่ึ

~ 43 ~

4. โฉนดท่ีดนิ ตดิ จาํ นอง
โดยปกติแล้ว หากท่ีดินติดจํานอง โฉนดท่ีดินนนั้ จะ

ถูกเก็บไว้กบั ผ้รู ับจํานอง และไม่สามารถซือ้ ขายได้จนกว่าโฉนด
ท่ีดินนนั้ จะถกู ไถ่ถอนหรือหลดุ จํานองไปแล้วเท่านนั้ แตก่ ็พบเห็น
หลายกรณีที่มีผู้นําที่ดินติดจํานองมาขาย ซึ่งท้ายท่ีสุดแล้วก็ไม่
สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนนั้ ได้ เพราะฉะนนั้ ก่อนจะวางเงินมดั
จําซือ้ บ้ านหรื อที่ดิน ผู้ซือ้ จึงควรตรวจสอบโฉนดท่ีดินกับ
สํานกั งานท่ีดนิ วา่ ตดิ จํานองหรือไม่

5. ไม่สามารถซือ้ ขายท่ีดนิ ได้ตามกฎหมาย
ไม่ว่าผู้ขายจะรู้มาก่อนหรือไม่ แต่มีท่ีดินอยู่บาง

ประเภทที่เจ้าของท่ีดินไม่มีสิทธ์ิซือ้ ขายหรือโอนกรรมสิทธ์ิให้เป็น
ของผ้อู ่ืนได้ ยกตวั อย่างเช่น ท่ีดิน น.ส.2 หรือ น.ส.3 ท่ีราชการ
ออกให้เพ่ือครอบครองและใช้ประโยชน์ได้แตไ่ ม่มีกรรมสิทธ์ิ และ
ท่ีดนิ ส.ป.ก. ซงึ่ เป็นที่ดนิ เพ่ือทําการเกษตรเทา่ นนั้ และไม่สามารถ
ซือ้ ขายได้ แตย่ กให้ลกู หลานครอบครองตอ่ หรือคืนให้แก่รัฐได้

~ 44 ~

6. ท่ดี นิ ถูกอายดั หรือถกู ยดึ

ผ้ซู ือ้ ไมส่ ามารถทราบได้เลยว่า เจ้าของท่ีดนิ กําลงั ถกู
ฟ้องร้ องดําเนินคดีที่ส่งผลให้ท่ีดินถูกอายัดหรือถูกยึด ซ่ึงกรณีนี ้
จะไมถ่ กู ระบใุ นเอกสารโฉนดที่ดิน แตจ่ ะมีเพียงคําสงั่ ศาลที่ถกู ส่ง
ให้สํานกั งานท่ีดินเพ่ือดําเนินการห้ามโอนโฉนดท่ีดินของผู้ท่ีถูก
ฟ้องร้ อง ผู้ซือ้ จึงต้องตรวจสอบโฉนดที่ดินกับสํานักงานที่ดิน
เทา่ นนั้

7. ท่ีดนิ อยู่ระหว่างรังวัดหรือแบ่งแยก

ผู้ขายอาจนําโฉนดท่ีดินผืนใหญ่แปลงงามมาขาย
แต่ในขณะเดียวกัน ที่ดินผืนนัน้ อาจกําลงั ถกู แบง่ โฉนดออกเป็น
สว่ น ๆ เพ่ือแยกขายหรือแบง่ มรดกกนั หากกระบวนการแบง่ แยก
นีย้ งั ไม่เสร็จสิน้ โฉนดท่ีดินฉบบั เก่าก็ยงั คงอยู่และต้องมีการย่ืน
เรื่องขอรังวัดท่ีดินใหม่ ซ่ึงอาจทําให้ขนาดที่ดินเปล่ียนแปลงไป
จากเดิม การรีบร้ อนซือ้ ท่ีดิน โดยท่ียังไม่เสร็จสิน้ กระบวนรังวัด
และการออกโฉนดใหม่ อาจทําให้ผ้ซู ือ้ ขาดทนุ จากพืน้ ท่ีที่หายไป
หลงั รังวดั ใหมไ่ ด้

~ 45 ~

ตราครุฑ ในโฉนดท่ีดิน แต่ละสี
แตกต่างกันอย่างไร

การครอบครองท่ีดนิ ถือเป็นกรรมสทิ ธ์ิท่ีประชาชน
ควรรักษาไว้ซงึ่ สทิ ธิโดยมีเอกสารเป็นเครื่องยืนยนั หรือท่ีรู้จกั กนั
วา่ โฉนดที่ดนิ เป็นหนงั สือสําคญั ซง่ึ ออกตามประมวลกฎหมาย
ท่ีดนิ รวมทงั้ โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองท่ีวา่ “ได้ทํา
ประโยชน์แล้ว” บง่ บอกให้รู้วา่ ผ้เู ป็นเจ้าของท่ีดนิ มีกรรมสิทธ์ิใน
ท่ีดนิ อยา่ งสมบรู ณ์ มีสิทธิประโยชน์จากท่ีดนิ มีสทิ ธิจําหนา่ ย มี

~ 46 ~

สทิ ธิขดั ขวางไมใ่ ห้ผ้ใู ดเข้ามาเก่ียวข้องกบั ทรัพย์สินโดยมิชอบด้วย
กฎหมาย

ทงั้ นีเ้ราอาจจะสงั เกตเห็นตราของครุฑแดง ครุฑเขียว ครุฑดาํ บน
โฉนด เป็นช่ือเรียกง่ายๆของลกั ษณะท่ีดิน

ครุฑแดง คือ “โฉนดที่ดนิ (น.ส.4)” ซงึ่ เป็นเอกสารแสดงกรรมสทิ ธ์ิ
ท่ีชดั เจนที่สดุ ซือ้ ขายได้ โอนได้ถกู ต้องตามกฎหมาย ก็อย่างท่ี ๆ
เราสว่ นใหญ่มีครอบครองกนั สว่ นคําวา่ โฉนดหลงั แดง แตกตา่ ง
กบั ครุฑแดง มนั คือเอกสาร น.ส.4 จะมีการระบดุ ้านหลงั โฉนดวา่
ห้ามโอน ภายในระยะเวลา5-10 ปี

ครุฑเขียว คือ “หนงั สือรับรองการทําประโยชน์ ” ประเภท
น.ส.3 ก. ยํา้ ว่า น.ส.3 ก. ซงึ่ ออกในท้องท่ีท่ีมีระวางรูปถา่ ยทาง
อากาศ

ครุฑดาํ คอื “หนงั สือรับรองการทําประโยชน์” ประเภท น.ส.3 และ
น.ส.3 ข. จํางา่ ย ๆ ละกนั ว่า สองอนั นี ้ไมม่ ีระวางรูปถ่ายทาง
อากาศ

~ 47 ~

แบบแจง้ การครอบครองท่ีดิน (ส.ค.๑)

แบบแจ้งการครอบครองท่ีดิน (ส.ค.๑) คือใบแจ้งการครอบครอง
ที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครอง
ที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจบุ นั ไมม่ ีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว) ส.ค.๑
ไม่ใช่หนงั สือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลกั ฐานท่ีทางราชการ
ออกให้ เพี ยงแต่เป็ นการแจ้ งการครอบครองที่ ดินของราษฎร
เท่านนั้ ดงั นนั้ ตามกฎหมาย ที่ดินที่มี ส.ค.๑ จึงทําการโอนกนั ได้
เพียงแตแ่ สดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้ อมส่ง
มอบให้ผ้รู ับโอนไปเท่านนั้ ก็ถือวา่ เป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้
มี ส.ค.๑ มีสทิ ธินํามาขอออกโฉนดที่ดนิ หรือหนงั สือรับรองการทํา
ประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) ได้ 2 กรณี คือ

กรณีที่ ๑ นํามาเป็ นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตาม
โครงการเดนิ สํารวจออกโฉนดท่ีดนิ ทวั่ ประเทศ กรณีนีท้ างราชการ
จะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อน
ลว่ งหน้า

~ 48 ~

กรณีที่ ๒ นํามาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดท่ีดิน หรือ
หนงั สือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข)
เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของท่ีดินมีความประสงค์จะขอออก
โฉนดที่ดนิ หรือหนงั สือรับรองการทําประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคําขอ ณ
สํานกั งานท่ีดนิ ท่ีที่ดนิ ตงั้ อยเู่ ฉพาะการออกโฉนดท่ีดินนี ้จะออกได้
ในพืน้ ท่ีที่ได้สร้ างระวางแผนที่สําหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้ ว
เทา่ นนั้

ใบจอง (น.ส. ๒)

ใบจอง คือหนงั สือท่ีทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความ
ยินยอมให้ครอบครองทําประโยชน์ในที่ดินเป็นการชว่ั คราว ซง่ึ ใบ
จองนีจ้ ะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จดั ท่ีดินให้ทํากินตาม
ประมวลกฎหมายที่ดนิ ซง่ึ ทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้
จบั จองเป็นคราว ๆ ในแตล่ ะท้องท่ีและผ้ตู ้องการจบั จองควรคอย
ฟังขา่ วของทางราชการ

ผู้มีใบจองจะต้องเร่ิมทําประโยชน์ในท่ีดินให้แล้วเสร็จภายใน ๖
เดือนต้องทําประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๓ ปี นบั ตงั้ แต่
วนั ท่ีได้รับใบจองและจะต้องทําประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ

~ 49 ~

๗๕ ของที่ดนิ ท่ีจดั ให้ ท่ีดนิ ท่ีมีใบจองนีจ้ ะโอนให้แก่บคุ คลอื่นไมไ่ ด้
เว้นแตจ่ ะตกทอดทางมรดก เมื่อทําประโยชน์ตามเงื่อนไขดงั กลา่ ว
แล้ ว ก็มีสิทธินําใบจองนัน้ มาขอออกหนังสือรับรองการทํา
ประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้แต่
หนงั สือรับรองการทําประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนนั้ จะต้องตกอยใู่ น
บงั คบั ห้ามโอนตามเง่ือนไขที่กฎหมายกําหนด

หนงั สือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข)
หนงั สือรับรองการทําประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. และ น.ส.๓ ข)
หมายความว่าหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้ าหน้ าท่ีว่าได้ ทํ า
ประโยชน์ในที่ดนิ แล้ว

น.ส. ๓ ออกให้แกผ่ ้คู รอบครองที่ดินทว่ั ๆ ไป ในพืน้ ที่ท่ีไม่มีระวาง
มีลักษณะเป็ นแผนท่ีรูปลอย ไม่มีการกําหนดตําแหน่งท่ีดิน
แน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซ่ึง
รัฐมนตรียงั ไม่ได้ประกาศยกเลิกอํานาจหน้าที่ในการปฏิบตั ิการ
ตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอําเภอ หรือ
ปลดั อําเภอผู้เป็นหวั หน้าประจํากิ่งอําเภอ (นายอําเภอท้องท่ีเป็น
ผ้อู อก)

~ 50 ~

น.ส. ๓ ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการ
กําหนดตําแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอําเภอ
ท้องที่เป็นผ้อู อกให้)

น.ส. ๓ ข. ออกในท้องท่ีที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และ
รัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอํานาจหน้าท่ีในการปฏิบตั ิการตาม
ประมวลกฎหมายท่ีดินของหัวหน้ าเขต นายอําเภอหรื อ
ปลดั อําเภอผ้เู ป็นหวั หน้าประจํากิ่งอําเภอแล้ว (เจ้าพนกั งานที่ดิน
เป็นผ้อู อก)

ใบไตส่ วน (น.ส. ๕)

ใบไต่สวน คือหนงั สือแสดงการสอบสวนเพ่ือออกโฉนดที่ดินเป็น
หนังสือแสดงให้ ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ ว
สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวน
ไมใ่ ชห่ นงั สือแสดงกรรมสิทธ์ิ แตส่ ามารถจดทะเบยี นโอนให้กนั ได้

ถ้าที่ดินมีใบไตส่ วนและมีหนงั สือรับรองการทําประโยชน์แสดงว่า
ท่ีดินนัน้ นายอําเภอได้ รับรองการทําประโยชน์แล้ ว เมื่อจด
ทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนงั สือรับรองการทําประโยชน์
ก่อน แล้วจึงมาจดแจ้งหลงั ใบไตส่ วน แต่ถ้าใบไตส่ วนมีแบบแจ้ง