ทางลัด สร้างเศรษฐีอสังหาฯ

~ 51 ~

การครอบครองที่ดิน (ส.ค. ๑) หรือไม่มีหลกั ฐานท่ีดินใด ๆ และ
เป็ นที่ดินที่นายอําเภอยังไม่รับรองการทําประโยชน์ จะจด
ทะเบยี นโอนกนั ไมไ่ ด้ เว้นแตเ่ ป็นการจดทะเบียนโอนมรดก

ประโยชน์ของโฉนดที่ดนิ

ทําให้ผ้คู รอบครองที่ดนิ โดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนงั สือสําคญั
แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดนิ ยดึ ถือไว้เป็นหลกั ฐาน ทําให้เกิดความมน่ั คง
ในหลักกรรมสิทธ์ิ แก่ผ้ ูเป็ นเจ้ าของที่ดินใช้ เป็ นหลักฐานในการ
พิสูจน์สิทธิในท่ีดินของตนทงั้ ตอ่ รัฐและในระหวา่ งเอกชนด้วยกัน
ทําให้รู้ตําแหน่งแหล่งที่ตงั้ ตลอดจนขอบเขตและจํานวนเนือ้ ที่
ของท่ีดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง ทําให้สามารถป้องกนั การบุกรุก
ขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นท่ีรกร้ างว่าง
เปล่า ท่ีสงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์ และท่ีดินท่ีทาง
ราชการได้กนั ไว้เป็นเขตป่าไม้

ทําให้สามารถระงบั การทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิใน
ท่ีดนิ หรือการรุกลํา้ แนวเขตที่ดนิ ซง่ึ กนั และกนั

ทําให้ปัจจยั พืน้ ฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ มีความมนั่ คงและมี
ผลเป็นการลดต้นทนุ การผลิตด้วย

~ 52 ~

ทําให้เกิดความรักและความหว่ งแหนท่ีดินของตน มีแรงจงู ใจท่ีจะ
ปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด ใช้เป็น
หลกั ฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลกั ประกันในการขอสินเช่ือ และ
ก้ยู ืมเงินเพื่อนํามาใช้เป็นทนุ ในการเพ่ิมกําลงั การผลิตและรายได้
เพื่อยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึน้ ใช้เป็นหลกั ทรัพย์ในการคํา้
ประกันบุคคลเข้ าทํางาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจําเลยต่อ
พนกั งานสอบสวน พนกั งานอยั การ หรือศาล ฯลฯ

การตรวจสอบหลักฐานสําหรับท่ีดิน สําหรับที่ดินที่เป็นโฉนด
กระทําได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แก่บุคคลท่ีประสงค์จะ
จําหน่าย จ่าย โอน เน่ืองจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไม่ต้อง
ประกาศ เว้นแตม่ รดก

คําเตอื น

เอกสารสําคัญทัง้ หมดนีแ้ ม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่า
บุคคลอื่นแล้วก็ตาม ถ้าหากท่านปล่อยที่ดินให้เป็นท่ีรกร้ างว่าง
เปล่าไม่ทําประโยชน์ในท่ีดิน กล่าวคือ ถ้าเป็นท่ีดินที่โฉนดท่ีดิน
ปล่อยทิง้ ไว้นานเกิน 10 ปี และท่ีดินมีหนังสือรับรองการทํา
ประโยชน์ ปล่อยทิง้ ไว้นานเกิน ๕ ปี ติดต่อกัน ท่ีดินดังกล่าว

~ 53 ~

จะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคล
อ่ืนครอบครองโดยสงบเปิดเผย โดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดย
ท่านไม่เข้าขัดขวาง สําหรับท่ีดินที่มีโฉนดท่ีดินเป็นเวลา ๑๐ ปี
ติดตอ่ กนั บุคคลท่ีเข้าครอบครองนนั้ ก็จะมีสิทธิไปดําเนินคดีทาง
ศาล เพื่อให้ศาลมีคําสง่ั ให้บคุ คลดงั กลา่ วได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนนั้
โดยการครอบครองได้ และที่ดินท่ีมีหนังสือรับรองการทํา
ประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) ใช้เวลาแย่งการครอบครอง
เพียง ๑ ปีเท่านัน้ ท่านก็จะเสียสิทธิ ดังนัน้ เมื่อท่ีดินของท่านมี
เอกสารสําคญั ดงั กล่าวอย่แู ล้ว ก็ควรทําประโยชน์และดแู ลรักษา
ให้เกิดประโยชน์สงู สดุ ที่ดินก็จะเป็นของท่าน และเป็นมรดกที่มี
คา่ ให้แกท่ ายาทของทา่ นตอ่ ไป

~ 54 ~

อยากสร้างบ้านขาย เร่ิมต้นอย่างไร

ปัจจุบันการสร้ างบ้านขายในขณะนีน้ ัน้ เกิดขึน้ มา
มากมาหลายพืน้ ท่ี เราสามารถพบเห็นได้จากพืน้ ที่ที่เราพกั อาศยั
อยู่ มีทงั้ โครงการจัดสรรขนาดใหญ่ ขนาดกลาง และขนาดเล็ก
แ ล ะ ร ว ม ทัง้ ผู้ ป ร ะ ก อ บ ก า ร ร า ย ย่ อ ย ห รื อ นัก พัฒ น า
อสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่นั่นเอง ด้วยภาวะความต้องการของ
ตลาดที่เพิ่มมากขึน้ จึงทําให้เกิดช่องว่าง ของผู้ลงทุนรายย่อยท่ี
สามารถเข้ามาลงทุนสร้ างบ้านขาย เริ่มตัง้ แต่ 1 หลัง จนถึง 8
หลัง เพ่ือสร้ างผลกําไรตอบแทนที่รวดเร็วกว่าโครงการจัดสรร
ขนาดใหญ่ท่ีใช้เงินลงทุนและเวลาท่ีมากกว่า ทัง้ นีก้ ็ขึน้ อยู่กับ
ความรู้ความสามารถของนกั ลงทนุ เองวา่ มีความรู้ความเชี่ยวชาญ
มากน้อยเพียงใดในการลงทนุ

~ 55 ~

ขนั้ ตอนเบอื ้ งต้นในการสร้างบ้านขาย

1. ทําเลท่ีตงั้ หมายถึง การกําหนดเป้าหมายหรือทําเลของ
เร า ว่า เ รา ต้ อง ก าร พื น้ ที่ ต ร ง ส่ว นไ ห น ต รง นัน้ มี
สาธารณูปโภค เช่น ไฟฟ้า ประปา ถนน ทางระบายนํา้
ทิง้ หรือมีสถานที่อํานวยความสะดวกครบครันหรือไม่
ท่ีดินที่เราสนใจสามารถนํามาแบง่ แปลงย่อยเพิ่ม ได้อีก
หรือไม่ แบง่ เพิ่มได้อีกก่ีแปลง

2. ราคาของท่ีดิน จะต้องไม่สูงเกินไป เมื่อเปรียบเทียบกับ
ท่ีดนิ แปลงอ่ืนท่ีลกั ษณะ และทําเลใกล้เคียงกนั

3. สํารวจกลุ่มเป้าหมายของเราว่าเป็นกลุ่มไหน ทํางาน
อะไร ฐานเงินเดือนประมาณเท่าไร การใช้ ชีวิตเป็ น
อยา่ งไร วเิ คราะห์ราคาที่ลกู ค้าสามารถซือ้ ได้

4. วิเคราะห์คู่แข่งในพืน้ ท่ี ว่าสร้ างบ้านแบบไหน กี่ชัน้ กี่
ห้องนอน ก่ีห้องนํา้ พืน้ ที่เร่ิมต้นก่ีตารางวา ราคาขาย
เท่าไร กลุ่มลูกค้าส่วนมากเป็นกลุ่มไหน หาข้อดีข้อเสีย
ของคแู่ ขง่

~ 56 ~

5. ออกแบบบ้านให้ตรงกลุ่มความต้องการของลูกค้าที่เรา
สํารวจมาแล้ว

6. การตัง้ ราคาให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายท่ีเราได้ทําการ
สํารวจและวิเคราะห์ รวมทัง้ อ้างอิงจากราคาขายของ
คแู่ ขง่ ในพืน้ ท่ี

7. ออกแบบภาพบ้าน 3D เพ่ือทําการโฆษณาหรือตงั้
Facebook เพื่อทําการทดลองตลาด และประเมิน
ความต้องการของลกู ค้า และหาผ้ทู ี่สนใจจริง

8. เมื่อทํา ขนั้ ตอนข้อ 1-7 แล้ว และพบว่ามีความต้องการ
ของลกู ค้าในพืน้ ที่จริง ก็สามารถลงมือตามแผนการและ
ขนั้ ตอนที่กําหนดไว้ได้เลย

~ 57 ~

ความลับท่ีคนรวยไม่เคยบอกคุณ

หลายๆคน ถ้าพดู ถึงเร่ืองอสงั หาริมทรัพย์โดยการ
สร้างบ้านขาย ส่วนมากจะคิดว่าเรื่องนีเ้ ป็นเร่ืองของคนรวยที่ทํา
กนั ต้องรวยมาก ต้องใช้เงินหลกั สิบล้านบาทขึน้ ไป ถึงจะเริ่มทํา
ได้ แตใ่ นความเป็นจริงแล้วเราสามารถเร่ิมต้นสร้างบ้านขายจาก
1 หลงั ไปจนถึง 8 หลงั ก็สามารถสร้างได้ และอีกหนง่ึ ความลบั ที่
คนรวยไม่เคยบอกคณุ ก็คือ เราสามารถนําที่ดินของผู้จะขายมา
สร้างบ้านก่อนได้ เรียกว่า ”การจะซือ้ จะขายแบบมีเงื่อนไข” คือ
เราสามารถวางเงินมดั จําในบางสว่ นก่อน และขอแบง่ แยกที่ดนิ ใน
นามเดิมตามที่เรากําหนด และสามารถปรับปรุงพืน้ ท่ี ไม่ว่าจะ
เป็นการเคลียร์ริ่ง การถมดิน ตลอดจนการสร้างบ้านหรืออาคาร
ลงบนที่ดิน นัน้ ได้ หรือตกลงแบ่งจ่ายตามแปลงที่โอน ตาม
เปอร์เซ็นต์ ของราคาท่ีดินหรืออาจเทจ่ายเงินส่วนที่เหลือตาม
ระยะเวลาท่ีตกลงกนั ทงั้ นีก้ ็ขนึ ้ อยกู่ บั การเจรจาข้อตกลงและการ
ยินยอมของเจ้าของที่ดินในส่วนนีอ้ าจต้องใช้ความพยายาม ใน
การเจรจา รวมถึงอธิบายขนั้ ตอนการทํางานของเราให้ชดั เจน ว่า

~ 58 ~

เราจะดําเนินการอยา่ งไร จะจ่ายเงินอยา่ งไร เพื่อให้ทงั้ 2 ฝ่ ายได้
ประโยชน์เทา่ เทียมกนั อาจต้องใช้ความซ่ือสตั ย์และความจริงใจ
ต่อกัน เพื่อให้การเจรจาสําเร็จเร็วขึน้ (ทุกอย่างสามารถเป็นไป
ได้)

“แคเ่ ช่ือวา่ คณุ ทําได้ คณุ ก็ประสบความสําเร็จไปแล้วครึ่งหนง่ึ ”

-ธีโอดอร์ โรสเวลต์-(Theodore Roosevelt)

ประธานาธิบดีคนที่26ของสหรัฐอเมริกา ผ้คู นนิยมเรียกเค้าวา่ เท็ดดี ้และ
เป็นแรงบันดาลใจให้เกิดตุ๊กตาหมีในตํานานอย่าง หมีเท็ดดี ้ (Teddy
bear)

~ 59 ~

แบบสัญญาจะซอื้ จะขายแบบมีเง่อื นไข

~ 60 ~

~ 61 ~

ขัน้ ตอนการก่อสร้างบ้าน ตัง้ แต่เร่ิม
จนถึงส่งมอบ

ลาํ ดบั ขัน้ ตอนการ ก่อสร้างบ้านตงั้ แต่เร่ิมต้นจนถงึ ส่งมอบ

1.เตรียมพืน้ ท่สี าํ หรับการก่อสร้าง
1.1 ขดุ ดนิ หรือถมดนิ ปรับระดบั
1.2 ขอมิเตอร์นํา้ และ มิเตอร์ฟา้ ชวั่ คราว
1.3 สถานท่ีเก็บวสั ดแุ ละอปุ กรณ์
2.งานวางผังอาคาร
2.1 วางผงั ให้ได้ฉาก ได้แนว ระดบั หลงั ผงั ทําหมดุ อ้างองิ ให้
ชดั เจน
2.2 ทําเคร่ืองหมายของตําแหนง่ เสาเขม็ และ ตําแหนง่ อ้างอิง
ให้ชดั เจน

3. งานเสาเขม็ และ งานดนิ ขุด-ถมกลับ

~ 62 ~

3.1 เสาเข็มขดุ เจาะหลอ่ ในที่ มี 2 ระบบ ระบบแห้ง ระบบเปียก
3.2 เสาเข็มแบบตอก ตรวจสอบ แนว ดงิ่ การรับนํา้ หนกั

(Blow Count)
3.3 งานขดุ ดนิ พร้อมถมกลบั
3.4 งานสกดั ตดั แตง่ หวั เสาเข็ม
4. งานโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหลก็ ชัน้ ล่าง
4.1 งานผกู เหล็ก และเทคอนกรีตฐานราก แบบวางบน

เสาเขม็ หรือ แบบแผ่วางดนิ
4.2 งานผกู เหล็ก ประกอบแบบ และ เทคอนกรีต เสาตอมอ่

ถอดแบบ บม่ คอนกรีต
4.3 งานผกู เหลก็ ประกอบแบบ และ เทคอนกรีต คานคอดนิ

ถอดแบบ บม่ คอนกรีต
4.3 งานผกู เหล็ก ประกอบแบบ และ เทคอนกรีต เสาชนั้ ลา่ ง

~ 63 ~

ถอดแบบ บอ่ คอนกรีต
4.5 งานวางระบบสขุ าภิบาล ทอ่ ระบายนํา้ นํา้ ดี ถงั บําบดั บอ่

เกรอะ-บอ่ ซมึ
4.6 งานวางระบบกําจดั ปลวก
4.7 งานผกู เหล็ก ประกอบแบบ และ เทคอนกรีต พืน้ ชนั้ ลา่ ง

ถอดแบบ บม่ คอนกรีต
5.งานโครงสร้างคอนกรีตเสริมเหลก็ ชัน้ สอง(กรณีอาคาร

2 ชัน้ )
5.1 งานผกู เหลก็ ประกอบแบบ และเทคอนกรีตคานชนั้ สอง

ถอดแบบ บม่ คอนกรีต
5.2 งานผกู เหล็ก ประกอบแบบ และ เทคอนกรีต เสาชนั้ สอง

ถอดแบบ บม่ คอนกรีต
5.3 งานผกู เหล็ก ประกอบแบบ และ เทคอนกรีต พืน้ ชนั้ สอง

~ 64 ~

ถอดแบบ บม่ คอนกรีต
5.4 งานผกู เหล็ก ประกอบแบบ และ เทคอนกรีต บนั ได ถอด

แบบ บม่ คอนกรีต
6. งานโครงสร้างหลังคาเหลก็ และ งานมุงกระเบือ้ งหลังคา

6.1 หาระดบั หวั เสา และวางแผน่ เหลก็ บนหวั เสาเพ่ือกระจาย
นํา้ หนกั หลงั คาลงเตม็ หน้าตดั เสา

6.2 ประกอบหลงั คาเหล็กรูปประพรรณโดยการเช่ือม
ตดิ ตงั้ เชงิ ชาย ปิดลอน(ปิดนก) ตดิ ตงั้ แปสําเร็จรูป ตดิ ตงั้
แผน่ สะท้อนความร้อน

6.4 มงุ กระเบอื ้ งหลงั คา ใสร่ างนํา้ ฝน รางระบายนํา้ ฝน เก็บสี
กระเบือ้ งหลงั คา

7. งานก่ออิฐผนัง งานวงกบประตู-หน้าต่าง งานฝังท่อระบบ
ไฟฟ้า งานฝังระบบประปา-สุขาภบิ าล

~ 65 ~

7.1 กอ่ อิฐ (มวลเบา,มอญ บล็อก) ตามแนวผนงั ตงั้ วงกบ
ประตู และ วงกบหน้าตา่ ง ( อลมู ิเนียม,ไม้)

7.2 เจาะผนงั ฝังท่อร้อยสายไฟฟา้ และ เจาะผนงั ฝัง ท่อนํา้ ดี
ท่อนํา้ ทงิ ้ ,ทอ่ โสโครก,ทอ่ อากาศ

8. งานเซีย้ มและฉาบปูนผนัง,งานฝ้าเพดานภายในอาคาร
8.1 เซีย้ ม(จบั เหล่ียม) โครงสร้าง และ วงกบประต-ู หน้าตา่ ง
ฉาบปนู ผนงั ชนั้ บนลงมาชนั้ ลา่ ง
8.2 ตดิ ตงั้ ฝา้ เพดานชายคาและภายนอกอาคาร ติดตงั้ ฝา้
เพดานภายในอาคาร
8.3 บฉุ นวนกนั ความร้อนชนิดวางบนโครงฝา้ เพดาน

9.งานผิวผนัง,งานผิวพนื้ ,งานตดิ ตงั้ บานประตู-หน้าต่าง
พร้ อมอุปกรณ์ ,งานบันได้ และราวระเบียง
9.1 กรุกระเบือ้ งผนงั ห้องนํา้ ,งานตกแตง่ ผนงั ไม้ฝาสําเร็จ

~ 66 ~

งานบวั ปนู ,งานบวั เชงิ ผนงั
9.2 งานปกู ระเบือ้ งพืน้ พร้อมยาแนวกระเบือ้ ง
9.3 งานตดิ ตงั้ บานประต-ู บานหน้าตา่ ง พร้อมอปุ กรณ์

มือจบั กลอน ลกู บิด ขอสบั
9.4 งานตดิ ตงั้ ลกู ตงั้ ลกู นอน ราวลกู กรงระเบียง

10. งานทาสี,งานสุขภณั ฑ์,งานดวงโคมและอุปกรณ์ไฟฟ้า
งานเก็บรายละเอียดและทาํ ความสะอาด

10.1 งานทาสีรองพืน้ และ ทาสีจริง ผนงั ฝา้ เพดาน ประตู
หน้าตา่ ง และสว่ นอื่นของอาคาร

10.2 ตดิ ตงั้ สขุ ภณั ฑ์ทงั้ หมดภายในห้องนํา้ และ อปุ กรณ์ใน
ห้องครัว

10.3 ตดิ ตงั้ ดวงโคมไฟฟ้า สวทิ ซ์ ปลกั๊ เคร่ืองทํานํา้ อนุ่

~ 67 ~

โทรศพั ท์ อนิ เตอร์เน็ต เครื่องปรับอากาศ
10.4 งานเก็บรายละเอียดตา่ งๆที่คงค้างตามแบบแปลน

ก่อสร้าง ทอ่ ระบายนํา้ บอ่ ดกั ไขมนั
10.5 งานรัว้ รอบอาคาร งานเทลานจอดรถรถยนต์ งานจดั

สวน งานมิเตอร์นํา้ มิเตอร์ไฟฟ้า
10.7 งานทําความสะอาด และ สง่ มอบงาน

~ 68 ~

การประมาณราคา ค่าก่อสร้างบ้าน

การประมาณราคา หมายถึง การวิเคราะห์ต้นทนุ คา่
ก่อสร้ าง การคํานวณหาปริมาณวัสดุ ปริมาณแรงงาน ค่าวัสดุ
ค่าแรงงาน ค่าดําเนินการ ค่าใช้จ่ายเคร่ืองมือเครื่องจักร และ
ค่าใช้จ่ายอื่นๆที่เกิดขึน้ กับงานก่อสร้ าง ความแม่นยําของการ
ประมาณราคาขึน้ อยู่กับความชํานาญของผู้ประมาณราคา
ความคลาดเคลื่อนไมค่ วรตํา่ กวา่ หรือสงู กวา่ 10 ℅

วตั ถปุ ระสงคข์ องการประมาณราคา

1. เพ่ือประมาณราคาขนั้ ต้น โดยการศกึ ษาความเป็นไปได้
ของโครงการ

2. เพื่อกําหนดราคากลางสําหรับคา่ กอ่ สร้าง
3. เพื่อกําหนดคา่ งวดงานในการก่อสร้างและสะดวกในการ

เบกิ จา่ ยเงิน
4. เพ่ือจดั ทําเอกสารเสนอราคาก่อสร้างในการประมูลงาน

ของผ้รู ับเหมา
5. เพื่อคดิ คา่ งานเพ่ิมหรือลดจากสญั ญาในงานก่อสร้าง

~ 69 ~

การประมาณราคาคา่ กอ่ สร้าง (COST ESTIMATE)
วธิ ีการประมาณราคาแบง่ เป็น 2 แบบ
1.การประมาณราคาแบบละเอียด จดั ทําบญั ชีประมาณวสั ดุ

ปริมาณแรงงาน ประกอบกบั ราคาวสั ดุ และคา่ แรงงาน
คา่ ใช้จา่ ยอ่ืนๆที่ใช้ในงานกอ่ สร้างจากแบบแปลนก่อสร้าง
ทกุ งาน จะได้รับราคากอ่ สร้างยอดรวม ภาษาองั กฤษ
เรียกวา่ Bill of Quantities (B.O.Q)
2.การประมาณราคาแบบหยาบ
2.1 การคาํ นวณราคาตอ่ หนว่ ยพืน้ ท่ี(นิยมมากที่สดุ ) โดยการ

นําพืน้ ท่ี ( กว้างXยาว) คณู ด้วยราคาตอ่ พืน้ ที่
(ตารางเมตร) จะได้ราคายอดรวม
2.2 การคํานวณตอ่ ปริมาตร (กว้างxยาวxสงู ) คณู ด้วยราคา
ปริมาตร (ลกู บาศก์เมตร) จะได้ราคายอดรวม

~ 70 ~

วิธีการเลือก ผู้รับเหมาสร้างบ้านขาย

วิธีการเลือกผ้รู ับเหมา

1. ควรดจู ากผลงานที่ผา่ นมาในอดีต ให้ทางผ้รู ับเหมาพา
ไปดผู ลงานในอดีต พาชมงานโดยไมป่ ิดบงั และอาจท่ี
จะได้คยุ กบั เจ้าของบ้านท่ีเคยจ้างทํา

2. ควรเลือกผ้รู ับเหมาที่มีประสบการณ์มากๆ เพราะ
นอกจากจะรู้ปัญหาได้ดีแล้ว ยงั สามารถให้คําแนะนํา
ตา่ งๆได้ดีอีกด้วย

3. มีที่อยเู่ ป็นหลกั แหลง่ ควรมีสํานกั งานตงั้ อยู่ จด
ทะเบียนถกู ต้องสามารถตรวจสอบได้

4. หารายช่ือเพ่ือติดตอ่ หลายๆราย เพ่ือทราบการราคา
เบอื ้ งต้น

5. หาผ้รู ับเหมาที่เหมาะสมกบั งาน เชน่ งานไม้หาชา่ งไม้
งานเหลก็ หาชา่ งเหล็ก งานก่อฉาบหาชา่ งก่อฉาบ
เนื่องจากผ้รู ับเหมาแตล่ ะรายจะชํานาญงานไม่
เหมือนกนั

~ 71 ~

6. ผ้รู ับเหมาต้องมีทีมงานพร้อม เชน่ มีวิศวกร สถาปนิก
ฝ่ายจดั ซือ้ ชา่ งคมุ งาน ร่วมปฏิบตั งิ านอยจู่ ริง

7. ควรจ้างผ้รู ับเหมาที่สามารถปฏิบตั งิ านเสร็จได้ตาม
กําหนดเวลาท่ีจดั เจน มีแผนงานประกอบระยะเวลาที่
สามารถทํางานเสร็จได้ในเวลาท่ีกําหนด

8. ควยสอบถามวา่ จะใช้ผ้รู ับเหมาชว่ งทงั้ หมดหรือไม่ ไม่
ควรจ้างผ้รู ับเหมาที่ใช้ผ้รู ับเหมาชว่ งทงั้ หมดในการ
ก่อสร้างบ้าน เพราะอาจดแู ลไมท่ งั่ ถึง

9. ให้ผ้รู ับเหมาทําการประเมนิ ราคาเป็นลายลกั ษณ์
อกั ษร ควรเทียบราคาหลายๆราย แตผ่ ้รู ับเหมาที่เสนอ
ราคาต่ําท่ีสดุ ก็อาจจะไมใ่ ชผ่ ้รู ับเหมาท่ีดีท่ีสดุ ควรดู
รายละเอียดของงานควบคไู่ ปด้วย

10.ผ้รู ับเหมาควรมีการประกนั ผลงานท่ีเป็นรายลกั ษณ์

อกั ษร เชน่ การประกนั ในตวั โครงสร้าง ประกนั ใน

วสั ดกุ ่อสร้าง หรือ ผลงานการก่อสร้างตา่ งๆ เป็น

ระยะเวลาหนง่ึ เพ่ือสร้างความมน่ั ใจแก่เจ้าของบ้าน

วา่ งานที่ได้ทําเสร็จไปแล้วนนั้ จะได้รับการประกนั เม่ือ

~ 72 ~

เกิดความเสียหายจะได้รับการดแู ลภายหลงั

11.ผ้รู ับเหมารายท่ีจะคดั เลือกมีสถานะทางการเงินที่มน่ั คง

หรือไม่ การบริหารงานการทํางานกอ่ สร้างท่ีผา่ นมาทํา
ให้สถานะทางการเงินเป็นอย่างไรดขี นึ ้ หรือ แย่ลง

12.สอบถามผ้รู ับเหมาวา่ รับงานกี่ที่ในตอนนี ้ผ้รู ับเหมาที่

รับงานมากเกินไปก็อาจมีโอกาสที่จะทํางานได้ไมด่ ี

13.ผ้รู ับเหมาถ้าเป็นบริษทั รับสร้างบ้าน ถ้าอยใู่ นสมาคม

ที่มีการรับรองได้ จะมน่ั ใจได้มากกวา่ ประสบการณ์
ระยะเวลาในการกอ่ ตงั้ ก็เป็นสิ่งสําคญั

~ 73 ~

แบบตัวอย่ างการแบ่ งจ่ ายค่ างวดงานก่ อสร้ าง

1.การแบ่งจ่ายงวดงาน (จ้างเหมาวัสด+ุ แรงงาน)

ตวั อย่าง การแบ่งงวดงาน (จ้างเหมาวสั ดุ+แรงงาน)
ตวั อยา่ ง รายละเอียดการแบง่ งวดงาน บ้านพกั อาศยั ค.ส.ล. 2 ชนั้ (นาย รุ่งเรือง มนั่ คง)
งบประมาณทงั้ สิน้ =2,350,000- บาท (สองล้านสามแสนห้าหมนื่ บาทถ้วน)
กรณีจ้าง ผ้รู ับเหมาทงั้ คา่ วสั ดแุ ละคา่ แรงงาน
ระยะเวลาดาํ เนินการก่อสร้าง = 180 วนั

งวดที่ 1 เป็นจาํ นวนเงนิ 380,000 -บาท (สามแสนแปดหมืน่ บาทถ้วน) หกั คา่ ประกนั ผลงาน ร้อยละ 5
เมื่อผ้รู ับจ้างได้ปฏบิ ตั งิ าน วางผงั ,ขดุ ดนิ , เทคอนกรีตโครงสร้าง ค.ส.ล. ฐานราก

เทเสาตอมอ่ ,เทคานชนั ้ ลา่ ง,เทเสาชนั ้ ลา่ งทงั ้ หมด เสร็จเรียบร้อย
ให้เสร็จภายใน............30..................วนั
งวดท่ี 2 เป็นจาํ นวนเงนิ 380,000 - บาท (สามแสนแปดหม่นื บาทถ้วน) หกั ค่าประกนั ผลงานร้อยละ 5

เมื่อผ้รู ับจ้างได้ปฏบิ ตั งิ าน เทคานชนั ้ สอง,เทเสาชนั ้ สอง,เทบนั ไดทงั ้ หมด,
งานวางพืน้ สาํ เร็จรูปและเทคอนกรีตทบั หน้าทงั ้ หมด เสร็จเรียบร้อย
ให้เสร็จภายใน............60.............วนั
งวดท่ี 3 เป็นจํานวนเงนิ 380,000 - บาท (สามแสนแปดหมืน่ บาทถ้วน) หกั คา่ ประกนั ผลงานร้อยละ 5

เมอื่ ผ้รู ับจ้างได้ปฏบิ ตั งิ านกอ่ สร้าง งานโครงสร้างหลงั คาเหลก็ ,

~ 74 ~

งานมงุ กระเบอื ้ งหลงั คาทงั ้ หมด ,งานกอ่ ผนงั ทัง้ หมด, งานวางวงกบประตแู ละ
หน้าตา่ งทงั ้ หมด เสร็จเรียบร้อย ให้เสร็จภายใน ..........90.........วนั

งวดท4ี่ เป็นจํานวนเงิน 380,000- บาท (สามแสนแปดหมืน่ บาทถ้วน) หกั ค่าประกนั ผลงานร้อยละ 5
เมือ่ ผ้รู ับจ้างได้ปฏิบตั งิ าน งานฉาบปนู เรียบร้อยทงั ้ หมด,งานประตแู ละหน้าตา่ งทงั ้ หมด

งานผิวพนื ้ ทงั ้ หมด เสร็จเรียบร้อย ให้เสร็จภายใน............120.........วนั

งวดท่ี 5 เป็นจํานวนเงิน 380,000- บาท (สามแสนแปดหมน่ื บาทถ้วน) หกั ค่าประกนั ผลงานร้อยละ 5
เมือ่ ผ้รู ับจ้างได้ปฏิบตั งิ าน ฝา้ เพดานทงั ้ หมด,งานบนั ไดและราวระเบยี งทัง้ หมด

งานระบบประปาและสขุ าภบิ าลทงั ้ หมด, งานระบบไฟฟ้าทงั ้ หมด เสร็จเรียบร้อย
ให้เสร็จภายใน..........150........วนั
งวดที6่ (สดุ ท้าย) เป็นจาํ นวนเงิน 450,000- บาท (สแี่ สนห้าหมนื่ บาทถ้วน) หกั ค่าประกนั ผลงานร้อยละ 5

เมื่อผ้รู ับจ้างได้ปฏิบตั งิ าน ทาสที งั ้ หมด,ตดิ ตัง้ ดวงโคมไฟฟ้าทงั ้ หมด งานสขุ ภณั ฑ์ทงั ้ หมด
งานอนื่ ๆและสว่ นที่เหลอื ทงั ้ หมดของแบบแปลน, รวมทงั ้ เก็บกวาดทําความสะอาดบริเวณก่อสร้าง
เสร็จเรียบร้อย ให้เสร็จภายใน...............180...........วนั

~ 75 ~

2.การแบ่งจ่ายงวดงานแบบ (จ้างเหมาแรงงาน)

ตวั อย่าง การแบ่งงวดงาน (จ้างเหมาแรงงาน)
ตวั อยา่ ง รายละเอยี ดการแบง่ งวดงาน บ้านพกั อาศยั ค.ส.ล. 2 ชนั ้ (นาย รุ่งเรือง มนั่ คง)
งบประมาณทงั้ สนิ ้ =700,000- บาท (เจด็ แสนบาทถ้วน)
กรณีจ้าง ผ้รู ับเหมาเฉพาะคา่ แรงงาน
ระยะเวลาดาํ เนินการก่อสร้าง = 180 วนั

งวดที่ 1 เป็นจาํ นวนเงนิ 100,000- บาท (หนงึ่ แสนบาทถ้วน) หกั ค่าประกนั ผลงาน ร้อยละ 5
เม่อื ผ้รู ับจ้างได้ปฏิบตั ิงาน วางผงั ,ขดุ ดนิ , เทคอนกรีตโครงสร้าง ค.ส.ล. ฐานราก

เทเสาตอมอ่ ,เทคานชนั ้ ลา่ ง,เทเสาชนั ้ ลา่ งทงั ้ หมด เสร็จเรียบร้อย
ให้เสร็จภายใน............30..................วนั
งวดท่ี 2 เป็นจํานวนเงิน 100,000- บาท (หนง่ึ แสนบาทถ้วน) หกั คา่ ประกนั ผลงานร้อยละ 5

เม่ือผ้รู ับจ้างได้ปฏิบตั ิงาน เทคานชนั ้ สอง,เทเสาชนั ้ สอง,เทบนั ไดทงั ้ หมด,
งานวางพนื ้ สาํ เร็จรูปและเทคอนกรีตทบั หน้าทงั ้ หมด เสร็จเรียบร้อย
ให้เสร็จภายใน............60.............วนั
งวดที่ 3 เป็นจาํ นวนเงนิ 100,000- บาท (หนงึ่ แสนบาทถ้วน) หกั ค่าประกนั ผลงานร้อยละ 5

เมื่อผ้รู ับจ้างได้ปฏบิ ตั งิ านก่อสร้าง งานโครงสร้างหลงั คาเหลก็ ,
งานมงุ กระเบอื ้ งหลงั คาทงั ้ หมด ,งานกอ่ ผนงั ทงั ้ หมด, งานวางวงกบประตแู ละ

~ 76 ~

หน้าตา่ งทงั ้ หมด เสร็จเรียบร้อย ให้เสร็จภายใน ..........90.........วนั

งวดท4ี่ เป็นจํานวนเงนิ 100,000- บาท (หนงึ่ แสนบาทถ้วน) หกั ค่าประกนั ผลงานร้อยละ 5
เมือ่ ผ้รู ับจ้างได้ปฏบิ ตั งิ าน งานฉาบปนู เรียบร้อยทงั ้ หมด,งานประตแู ละหน้าตา่ งทงั ้ หมด

งานผวิ พืน้ ทงั ้ หมด เสร็จเรียบร้อย ให้เสร็จภายใน............120.........วนั

งวดที่ 5 เป็นจํานวนเงิน 100,000- บาท (หนงึ่ แสนบาทถ้วน) หกั ค่าประกนั ผลงานร้อยละ 5
เม่อื ผ้รู ับจ้างได้ปฏบิ ตั ิงาน ฝา้ เพดานทงั ้ หมด,งานบนั ไดและราวระเบยี งทัง้ หมด

งานระบบประปาและสขุ าภิบาลทงั ้ หมด, งานระบบไฟฟ้าทงั ้ หมด เสร็จเรียบร้อย
ให้เสร็จภายใน..........150........วนั
งวดท่ี6 (สดุ ท้าย) เป็นจํานวนเงิน 200,000- บาท (สองแสนบาทถ้วน) หกั ค่าประกนั ผลงานร้อยละ 5

เมอ่ื ผ้รู ับจ้างได้ปฏบิ ตั งิ าน ทาสที งั ้ หมด,ตดิ ตงั ้ ดวงโคมไฟฟ้าทงั ้ หมด งานสขุ ภณั ฑ์ทงั ้ หมด
งานอืน่ ๆและสว่ นทเ่ี หลอื ทงั ้ หมดของแบบแปลน, รวมทงั ้ เก็บกวาดทําความสะอาดบริเวณก่อสร้าง
เสร็จเรียบร้อย ให้เสร็จภายใน...............180...........วนั

~ 77 ~

แบบตัวอย่างการวางแผนการทาํ งานก่อสร้าง

ตวั อย่าง แผนงานก่อสร้าง คสล.2ชัน้ (BAR CHART)

แผนงานก่อสร้ างที่ดี จะทําให้งานราบร่ืนแล้วเสร็จ
สมบรู ณ์ สง่ มอบงานตามระยะเวลาที่กําหนด

ผู้รับเหมาที่ดีจะต้องทําตามแผนงานก่อสร้ างให้
ชัดเจน โดยแสดงขัน้ ตอนต่างๆของงานก่อสร้ าง พร้ อมกับ
ระยะเวลาการทํางานในแต่ละขัน้ ต้อน และใช้แผนนัน้ เป็นตัว

~ 78 ~

ควบคมุ ระยะเวลาการทํางาน ให้เป็นไปตามกําหนดการที่เจ้าของ
บ้านต้องการ และท่ีสําคญั ต้องไม่ลืมเผ่ือเวลาในการตรวจสอบ
คุณภาพงานก่อสร้ างอย่างละเอียด ไว้ในขัน้ ตอนการรับงาน
เพ่ือให้ งานท่ีออกมามีประสิทธิภาพ และ ได้คณุ ภาพสงู สดุ

~ 79 ~

บทสรุป

การสร้างกําไรผลตอบแทน หรือ การลงทนุ เกี่ยวกับ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องใช้ความรู้ ความเข้าใจ ความอดทน
และความกล้าหาญ ท่ีจะตดั สินใจลงทนุ และท่ีสําคญั ต้องศกึ ษา
หาความรู้เกี่ยวกบั ธุรกิจอสงั หาริมทรัพย์ท่ีเราสนใจอย่าง ตอ่ เน่ือง
และสมํ่าเสมอ เสมือนเป็นเกราะป้องกันความเส่ียง ทุกท่าน
สามรถเร่ิมต้นและลงมือทําได้อย่างแน่นอน มีผู้สําเร็จมากมาย
ในทางลัดสายนี ้ ขอเป็นกําลังใจให้ทุกท่านประสบความสําเร็จ
อยา่ งยง่ั ยืนและมนั่ คง