Muhamad Taufiq Bin Rathi@Radzi

INSTITUT PENILAIAN NEGARA
JABATAN PENILAIAN DAN PERKHIDMATAN MALAYSIA

KEMENTERIAN KEWANGAN MALAYSIA

LAPORAN LATIHAN INDUSTRI
SIJIL PENILAIAN HARTA TANAH

(CERTIFICATE IN REAL ESTATE VALUATION)

NAMA PELAJAR : MUHAMAD TAUFIQ B. RATHI @ RADZI

NO. PELAJAR : SPHT-15-18-008

NO. KP : 990211-03-6069

TEMPAT LATIHAN : JPPH Malaysia Gombak

PENYELIA INSPEN : Encik Mokhtar Bin Omar

PENYELIA JPPH GOMBAK : Puan Intan Fazilah Bt. Abdul Ghani

PENGHARGAAN

Latihan Industri ini adalah sebahagian daripada proses pembelajaran dalam Semester 4 Sijil
Penilaian Harta Tanah (SPGT) yang wajib dijalankan oleh setiap pelajar SPHT di INSPEN
kerana ianya menjadi salah satu syarat untuk pelajar melayakkan diri untuk meneruskan
pembelajaran semester terakhir serta menamatkan pengajian.

Tujuan latihan industri ini diwujudkan adalah untuk memberi pendedahan awal kepada
pelajar sebelum memasuki alam pekerjaan setelah menamatkan pengajian. Pelajar akan
mempraktikkan ilmu yang telah diperoleh semasa proses pembelajaran untuk dipraktikkan
dalam dunia pekerjaan sebenar. Selain itu, ianya juga dapat menilai kebolehan dan
keupayaan diri pelajar untuk persediaan menghadapi alam pekerjaan. Latihan industri juga
bertujuan untuk membina keyakinan diri dalam menghadapi cabaran. Ini kerana pelajar akan
menghadapi cabaran dalam pelbagai aspek apabila memasuki alam pekerjaan kelak.

Tempat latihan industri yang telah saya pilih ialah Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan
Malaysia (JPPH Malaysia) Gombak. Saya telah menjalani latihan industri selama tiga (3)
bulan enam (6) hari iaitu bermula pada 25 September 2019 sehingga 28 Februari 2020.
Bersyukur ke hadrat ilahi kerana dengan limpah dan kurniaNya dapat juga saya menyiapkan
tugasan untuk laporan latihan industri ini dengan jayanya.

Pertama saya ingin mengucapkan ribuan terima kasih kepada JPPH Malaysia Gombak kerana
sudi memberi peluang kepada saya untuk menjalani latihan industri. Seterusnya, saya juga
ingin mengucapkan terima kasih kepada Penolong Pegawai Penilaian Tertinggi iaitu Encik
Mohamad Zamri Mohd Nor sebagai selaku penyelia cawangan saya di JPPH Gombak kerana
memberi tunjuk ajar kepada saya dalam melakukan kerja di sini dan juga kepada Puan Intan
Fazilah Binti Abdul Ghani (Pegawai Penilaian Gred W44) yang menggantikan beliau sebagai

penyelia saya sekarang. Selain itu, ucapan terima kasih juga kepada semua staf teknikal JPPH
Malaysia Gombak yang sudi mencurahkan ilmu dalam bidang penilaian kepada saya dan staf
pentadbiran yang mengganggap diri saya sebagai sebahagian staf dan memudahkan urusan
saya di pejabat ini.

Akhir sekali, harapan saya agar tugasan yang saya siapkan dapat diterima oleh pihak Institut
Penilaian Negara (INSPEN) untuk saya meneruskan sesi pembelajaran untuk semester
terakhir bagi sesi 2018/2019 ini. Terima kasih.

ISI KANDUNGAN

Bil. Kandungan M/Surat
BAHAGIAN A
1.0 LATAR BELAKANG JPPH MALAYSIA 1
2
1.1 Objektif JPPH Malaysia 3
1.2 Peranan JPPH Malaysia 4
2.0 JPPH MALAYSIA GOMBAK 5
3.0 TUGAS DAN TANGGUNGJAWAB
4.0 PROSES KERJA TEKNIKAL (PENILAIAN)
5.0 KESIMPULAN

LAMPIRAN:
Lampiran 1 - Carta Organisasi Ibu Pejabat JPPH Malaysia
Lampiran 2 - Struktur Organisasi Pejabat Penilai Daerah JPPH Malaysia Gombak

1.0 LATAR BELAKANG JPPH MALAYSIA

Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta (JPPH) Malaysia di bawah Kementerian
Kewangan Malaysia, bermula sebagai Bahagian Penilaian di Perbendaharaan
Malaysia pada 1 Jun 1957. Kini JPPH Malaysia mempunyai pegawai dan staf seramai
2,101 orang yang mana 260 orang daripadanya merupakan penilai profesional. Fungsi
dan aktiviti Jabatan diperkembangkan khususnya bagi menasihatkan pelanggan dan
stakeholders yang terdiri daripada kerajaan Persekutuan, negeri dan agensinya serta
Badan Berkanun dari segi segala aspek berkaitan dengan penilaian, perundingan dan
perkhidmatan harta dan amnya untuk memenuhi keperluan kepakaran yang berkaitan
dengan industri harta tanah.

Jabatan ini diketuai oleh Ketua Pengarah Penilaian dan Perkhidmatan Harta di mana
fungsi dan tugasnya termaktub di bawah Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah
dan Pengurus Harta 1982 (Akta 242) (Pindaan).

JPPH beroperasi dengan 14 Pejabat Pengarah Penilian Negeri dan 38 pejabat
cawangan daerah yang diketuai Penilai Daerah meliputi seluruh Semenanjung
Malaysia, Sabah dan Sarawak selain daripada Pengarah Institut Penilaian Negara
(INSPEN) dan Pengarah Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC). Ibu Pejabat
JPPH Malaysia bertanggungjawab bagi merancang dasar, strategi dan prosedur bagi
setiap program dan aktiviti jabatan.

Sila rujuk carta organisasi Ibu Pejabat JPPH Malaysia di Lampiran 1.

JPPH juga mempunyai sebuah pusat latihan menjalankan aktiviti penyelidikan, latihan
dan akademik yang dikenali sebagai Institut Penilaian Negara (INSPEN) di Bangi,

Selangor. Di samping itu, Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) di bawah
kendalian JPPH Malaysia telah ditubuhkan pada 9 September 1999 di atas
pengesyoran Majlis Tindakan Ekonomi Negara (MTEN) dan bertanggungjawab untuk
mengumpul dan menyebarkan maklumat yang berkatan dengan industri harta tanah.

Visi
JPPH berhasrat untuk menjadi sebuah organisasi bertaraf dunia dalam memberi
perkhidmatan penilaian harta tanah, latihan dan maklumat harta tanah bertaraf dunia

Misi
JPPH akan memyediakan perkhidmatan penilaian, perundingan, pengurusan harta
tanah, latihan, penyelidikan dan penyebaran maklumat di dalam bidang harta tanah
yang boleh dipercayai, profesional dan relevan

1.1 Objektif JPPH Malaysia

Bagi mencapai visi dan misi Jabatan, JPPH Malaysia telah mengenalpasti objectif
berikut:
 Memberi perkhidmatan penilaian, maklumat dan penyelidikan yang berkualiti

secara berterusan
 Memperluaskan perkhidmatan penilaian dan perkhidmatan harta di agensi

kerajaan
 Menjadikan JPPH Malaysia bertanggungjawab ke atas pengurusan aset kerajaan
 Mewujudkan Pusat Kajian Lanjutan Harta Tanah yang diiktiraf

1.2 Peranan JPPH Malaysia

 Sebagai penasihat kepada kerajaan dan agensinya dalam segala aspek yang
berkaitan dengan penilaian dan perkhidmatan harta

 Sebagai pakar runding kepada Kerajaan dan agensinya untuk memberi
perkhidmatan perundingan dalam aspek kajian kemungkinan, pengurusan harta
tanah dan perejenan harta tanah

 Untuk membantu Kementerian Kewangan dalam melaksanakan polisi berkaitan
harta tanah

 Untuk mengumpul, menerbit dan menyebarkan informasi harta tanah
 Untuk memberikan latihan dalam bidang berkaitan dengan penilaian harta tanah

dan perkhidmatan harta.
 Untuk menjalankan penyelidikan dan pembangunan dalam bidang berkaitan harta

tanah

Secara amnya, JPPH Malaysia memberi nasihat kepada Kerajaan Persekutuan,
Kerajaan Negeri, Badan-Badan Berkanun dan Pihak Berkuasa Tempatan mengenai
perkara berkaitan dengan penilaian dan perkhidmatan harta. Penilaian harta yang
dijalankan oleh JPPH Malaysia meliputi Penilaian Tanah, Bangunan serta Loji dan
Jentera bagi pelbagai maksud sebagaimana berikut :
 Cukai Keuntungan Harta Tanah
 Duti Harta Pusaka
 Duti Setem
 Nilaian Am
 Pembelian / Penjualan

 Pemberimilikan Tanah
 Pengambilan Tanah
 Pengubahan Kategori Kegunaan Tanah
 Penswastaan & Pengkorporatan
 Pinjaman Perumahan Kerajaan
 Sewaan / Pajakan
 Sumbangan Membantu Kadar (SMK)
 Kadaran

JPPH Malaysia juga memberi nasihat khusus berhubung dengan penilaian Loji,
Jentera dan Peralatan bagi pelbagai maksud selain daripada itu
menyediakan perkhidmatan jualan data transaksi/sewa harta tanah kepada individu/
perbadanan/firma sebagaimana diperuntukkan di dalam Jadual 3, Kaedah 3 Akta
Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981 (Akta 242) tertakluk
kepada kelulusan Ketua Pengarah Penilaian dan Perkhidmatan Harta.

2.0 JPPH MALAYSIA GOMBAK

Pejabat JPPH Negeri dan Daerah adalah bertanggungjawab terhadap perlaksanaan
polisi, arahan kerja serta menjalankan penilaian dan perkhidmatan harta dalam
kawasan kawal selia masing-masing. JPPH Negeri Selangor bertanggungjawap ke
atas 5 cawangan di bawahnya iaitu JPPH Malaysia Shah Alam, JPPH Malaysia
Bandar Baru Bangi, JPPH Malaysia Gombak, JPPH Malaysia Klang dan JPPH
Malaysia Sepang masing-masing diketuai oleh Penilai Daerah yang
bertanggungjawab kepada Pengarah Penilaian Negeri Selangor.

Saya telah memilih dan ditempatkan di JPPH Malaysia Gombak untuk menjaani
latihan industri untuk memahami operasi JPPH Malaysia serta kerja-kerja penilaian
dan perkhidmatan harta yang dijalankan.

Pejabat JPPH Malaysia Gombak mempuyai 47 orang staf dan terbahagi kepada empat
unit iaitu Unit Pentadbiran&Kewangan, Unit Teknikal,Unit Info, Unit Pelan. Struktur
organisasi Pejabat Penilai Daerah JPPH Malaysia Gombak adalah seperti di Lampiran
2.

3.0 TUGAS DAN TANGGUNGJAWAB

Tugas dan tanggungjawab setiap unit atau personel adalah seperti berikut.
3.1 Penilai Daerah, Gred W54/W52/W48/W44

 Mengelola semua kerja ikhtisas, pentadbiran dan kewangan di
peringkat cawangan.

 Mengesyorkan kepada Pengarah Penilaian Negeri keperluan tahunan
mengenai tenaga manusia dan kewangan.

 Menyediakan Sasaran Kerja Tahunan.
 Merancang, menyediakan dan menguruskan belanjawan tahunan.
 Menyediakan perancangan latihan serta memastikan semua staf

menghadiri sekurang-kurangnya 2 kursus dan 7 hari setahun.

3.2 Unit Penilaian
3.2.1 Pegawai Penilaian, Gred W48/W44/W41

 Menjalankan penilaian harta tanah, loji, jentera dan lain-lain
yang berkualiti termasuk:
i. Mengumpul data berkaitan.
ii. Membuat lawat periksa harta tanah dan kawasan sekitar.
iii. Menyemak butiran hakmilik dan maklumat
perancangan.
iv. Menyemak dan mengesahkan maklumat serta
menganalisis data.
v. Menyediakan laporan nilaian yang berkualiti.
vi. Melaporkan nilaian dalam had kuasa melapor yang
diberi.

 Menyemak dan meluluskan kerja penilaian.
 Mengkaji dan menyemak rayuan penilaian.

3.2.2 Penolong Pegawai Penilaian, Gred W36/W32/W27
 Menjalankan penilaian harta tanah, loji, jentera dan lain-lain
yang berkualiti termasuk:
i. Memuat turun, memuat naik, mendaftar kes dan
membuka fail (jika perlu).
ii. Menjalankan kerja pemetaan.
iii. Mengumpul data berkaitan.
iv. Membuat lawat periksa harta tanah dan kawasan sekitar.
v. Menyemak dan mengesahkan maklumat serta
menganalisis data.
vi. Menyediakan pelan tapak, pelan lokasi, pelan
bangunan, pelan perbandingan dan gambar (jika perlu).
vii. Menyediakan laporan nilaian yang berkualiti.
viii. Melaporkan nilaian dalam had kuasa melapor yang
diberi.
 Menyediakan laporan bagi penerbitan Jabatan.
 Mengkaji dan menyemak rayuan penilaian.

3.3 Unit Informasi Harta
3.3.1 Pembantu Penilaian, Gred W26/W22/W17
 Menjalankan penilaian harta tanah, loji, jentera dan lain-lain
yang berkualiti termasuk:
i. Memuat turun, memuat naik, mendaftar kes dan
membuka fail (jika perlu).
ii. Menjalankan kerja pemetaan.
iii. Mengumpul data berkaitan.
iv. Membuat lawat periksa harta tanah dan kawasan sekitar.
v. Menyemak butiran hakmilik dan maklumat
perancangan.
vi. Menyemak dan mengesahkan maklumat serta
menganalisis data.
vii. Menyediakan pelan tapak, pelan lokasi, pelan bangunan,
pelan perbandingan dan gambar (jika perlu).
viii. Melaporkan nilaian dalam had kuasa melapor yang
diberi.
 Membantu menyediakan laporan bagi penerbitan Jabatan.
 Membantu mengendalikan semua kes Rujukan Mahkamah.

3.4 Unit Pentadbiran
3.4.1 Pembantu Tadbir (Perkeranian/Operasi), Gred N26/N22/N17
 Bertanggungjawab mengenai tatatertib dan pelaksanaan tugas
pegawai dan staf yang di bawah pengawasannya.
 Bertanggungjawab menjaga kesempurnaan perabut, alatan dan
mesin, kebersihan, kekemasan, tatasusun dan keselamatan
harian pejabat.
 Menguruskan proses permohonan cuti pegawai dan staf pejabat
serta mengemukakan penyata cuti mreka ke Ibu Pejabat di
samping menguruskan perkara perkhidmatan yang lain.
 Menerima dan menyemak borang permohonan pinjaman
perumahan dari pemohon.
 Mendaftar kes, membuka fail dan mengemaskini fail.

3.5 Unit Kewangan
3.5.1 Pembantu Tadbir (Kewangan), Gred W22/W17
 Membantu Ketua Pejabat mengurus peraturan fi ikhtisas.
 Menyediakan laporan jualbeli, data transaksi bulanan ke Ibu
Pejabat dan pejabat JPPH.
 Menguruskan penyata gaji bulanan dan penyata lain yang
berkaitan.
 Membantu Ketua Pejabat di dalam penyediaan anggaran
belanjawan tahunan.
 Menguruskan hal yang berkaitan dengan sewaan ruang pejabat
bagi seluruh Jabatan.

4.0 PROSES KERJA TEKNIKAL (PENILAIAN)
Proses kerja penilaianl adalah mengikut standard atau Standard Operating Procedure
(SOP) yang telah ditetapkan daripada penerimaan kes sehingga kes dilaporkan dan
difailkan. Walaubagaimanapun, proses awalannya berbeza sedikit dari segi
pendaftaran kes bagi kes maksud nilaian untuk Duti Setem (pindahmilik) dan kes-kes
lain tujuan dari Duti Setem (DS) dan kes-kes sulit (disebut Fail Hijau).

Bagi kes DS, ianya perlu didaftar di dalam sistem digital (maya) iaitu Sistem
Pendaftaran Penilaian Duti Setem (SPPDS) sebelum didaftar dalam Valuation
Information System (VIS) dan selanjutnya dijalankan kerja-kerja nilaian dan dilapor
nilaian mengikut hadlapor pegawai yang telah ditetapkan. Kes kemudiannya
direkodkan dalan SPPDS seterusnya ditandakan dalam pelan digital tanpa dibuka fail.
Bagi kes-kes selain dari DS, prosesnya bermula dari pendaftaran dalam VIS, dibuka
fail seterusnya dijalankan kerja-kerja penilaian, dilapor, ditandakan dalan pelan digital
sebelum disimpan. Kes-kes Fail Sulit tidak dibincangkan dalam laporan ini tetapi
prosedurnya mematuhi sebagaimana bagi kes-kes selain DS.
Setiap kes mempunyai masa kesiapan atau disebut Sasaran Kerja Tahunan (SKT)
dan adalah seperti berikut khususnya bagi 3 maksud nilaian.

Proses kerja-kerja penilaian adalah seperti ditunjukkan di carta alir berikut.

PROSES KERJA PENILAIAN
Bagi Maksud Duti Setem

Sebelum Terima Permohonan

Semasa Tentukan SPDDS atau tidak ?
Selepas (TPDS,STAMPS)
Daftar SPDDS
(TPDS,STAMPS)
Daftar VIS
(TPDS,STAMPS)

Kenal pasti data-data

Kumpul data
(TPDS,STAMPS)
Lawat periksa

jikaperlu
S)

Buat nilaian
(TPDS,STAMPS)
Sediakan laporan

nialaian

Lapor kepada pelanggan

Kemaskini Rekod

Tandakan pelan
GIS

Simpan fail

PROSES KERJA PENILAIAN
Bagi Maksud Selain Duti Setem

Sebelum Menerima kes
Daftar kes nerima
Semasa
Selepas kes
Kerja peta

Buka fail
Kumpul data
Lawat periksa jika perlu

Sedia laporan nilain
Dapat kelulusan Pegawai

Lapor kes

5.0 KESIMPULAN

Alhamdulillah, syukur kepada Allah kerana dengan limpah kurniaNya saya berjaya
menyiapkan kerja kursus ini pada masa yang ditetapkan.Selama satu semester
menjalani Latihan Industri, banyak pengalaman, pengetahuan dan pendedahan yang
berguna telah saya perolehi. Segala pendedahan yang diperolehi telah menyedarkan
diri saya dalam meningkatkan keyakinan diri bagi menghadapi kehidupan yang kian
mencabar sekarang. Dan dapat mempraktikkan apa yang dipelajari di INSPEN.

LAPORAN NILAIAN BAGI DUTI SETEM
KE ATAS LOT 60015 GERAN 186456
MUKIM BATU DAERAH GOMBAK
SELANGOR DARUL EHSAN

Disediakan Oleh:

MUHAMAD TAUFIQ B. RATHI @ RADZI
Pelatih INSPEN
b.p. Penilai Daerah,
Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta
Malaysia,
Daerah Gombak,
Kementerian Kewangan Malaysia.

ISI KANDUNGAN

Bil. Kandungan M/Surat

1.0 PENDAHULUAN 1
2.0 TARIKH LAWATPERIKSA 1
3.0 TARIKH NILAIAN 2
4.0 MAKLUMAT BUTIRAN HAKMILIK 2
5.0 KEDUDUKAN HARTA TANAH 3
6.0 PEMBANGUNAN SEKITAR 3
7.0 KETERANGAN HARTA TANAH
4
7.1 Tanah 4
7.2 Bangunan 5
8.0 MAKLUMAT PERANCANGAN 5
9.0 KEMUADAHAN AWAM 5
10.0 ASAS NILAIAN
11.0 KAEDAH NILAIAN 6
11.1 Kaedah Penilaian 7
11.2 Kaedah Kos 8
12.0 BUTIRAN PERBANDINGAN 9
13.0 MAKLUMAT KOS BINAAN BARU 10
13.0 FAKTOR PERTIMBANGAN NILAI 11
14.0 PENDAPAT NILAIAN

Lampiran:
Lampiran A - Borang Penyeteman Surat Cara Pindahmilik Harta Tanah (PDS 15)
Lampiran B - Salinan Surat Hakmilik (Carian Persendirian)
Lampiran C - Pelan Lokasi
Lampiran D - Pelan Tapak
Lampiran E - Gambarfoto Harta Tanah
Lampiran F - Pelan Bangunan
Lampiran G - Pelan Perbandingan
Lampiran H - Jadual Butiran Perbandingan Jualbeli
Lampiran I - Maklumat Construction Cost Handbook Arcadis
Lampiran J1 - Pelarasan Nilai Keseluruhan Tanah & Kerja Nilaian Kaedah Perbandingan
Lampiran J2 - Analisis Nilai Tanah dan Bangunan & Kerja Nilaian Kaedah Kos

LAPORAN PENILAIAN
KE ATAS LOT 59837 GERAN 137848
BANDAR SELAYANG DAERAH GOMBAK
NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN

1.0. PENDAHULUAN

Jabatan ini telah diminta oleh Timbalan Pemungut Duti Setem, Lembaga Hasil Dalam
Negeri, Cawangan Jalan Duta, Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur untuk
menentukan nilai pasaran bagi harta tanah Lot 59837 Geran 137848 Bandar Selayang,
Daerah Gombak, Selangor beralamat di No. 8, Jalan TIB 1/7, Kawasan Industrial
Bolton, 68100 Batu Caves, Selangor Darul Ehsan bagi maksud Duti Setem.

Keterangan pindahmilik:

Pemberimilik (Penjual): Chia Gek Moi dan seorang lain

Penerimamilik (Pembeli): HT Clutch Sdn Bhd

Harga Balasan: RM1,600,000.00

Bahagian: Semua bahagian (tanah dan bangunan)

Tarikh Surat Perjajian Jualbeli: 9 Disember 2019

Tarikh Pindahmilik Disempurnakan: 12 Disember 2019

Sila Rujuk Borang Penyeteman Surat Cara Pindahmilik Harta Tanah (PDS 15) di
Lampiran A.

2.0 TARIKH LAWATPERIKSA
Harta tanah berkenaan telah DI dilawatperiksa pada 16 Disember 2019 oleh
Muhamad Taufiq B. Rathi @ Radzi (Pelatih INSPEN) dari JPPH Malaysia Gombak.

1

Dan Encik Mohamad Zamri bin Mohd Nor (Penolong Pegawai Penilaian Tertinggi),
serta Encik Mohd Hanif bin Mohammad (Penolong Pegawai Penilaian),

3.0 TARIKH NILAIAN
Tarikh nilaian adalah pada 9 Disember 2019 berdasarkan tarikh surat perjanjian
jualbeli disempurnakan.

4.0 MAKLUMAT BUTIRAN HAKMILIK
Butiran hakmilik bagi harta tanah berkenaan adalah berdasarkan salinan surat
hakmilik yang dikemukakan bersama-sama PDS 15 seperti berikut:

Lot : Lot 59837

No. Hakmilik : Geran 137848

Mukim/Pekan/Bandar : Bandar Selayang

Daerah : Gombak

Negeri : Selangor

Luas Tanah : 186 meter persegi (2,002 kaki persegi)

Pegangan : Kekal

Kategori Kegunaan Tanah : Perusahaan

Syarat Nyata : Perusahaan

Sekatan Kepentingan : Tiada

Pemilik Berdaftar : Chia Gek Moi - ½ bahagian
Tan Choon Heng - ½ bahagian

Bebanan : Dicagarkan kepada Public Islamic Bank Berhad

Sila rujuk salinan surat hakmilik (melalui carian persendirian) di Lampiran B.
2

5.0 KEDUDUKAN HARTA TANAH
Harta tanah berkenaan terletak di kawasan pembangunan perusahaan yang di kenali
sebagai Kawasan Industrial Bolton Batu Caves, Batu Caves, Selangor. Ianya terletak
kira-kira 8 kilometer (km) ke utara pusat Bandaraya Kuala Lumpur.

Harta tanah ini boleh dihubungi dari Pusat Bandaraya Kuala Lumpur di selatan
melalui Jalan Kuching ke atas Jalan Lingkaran Tengah II (MRR II) ke jalan susur
keluar Jalan TIB 1/7, Kawasan Perusahaan Batu Caves dan seterusnya ke Jalan
Perusahaan 4 di mana harta tanah berkenaan terletak. Harta ini boleh juga dihubungi
dari arah tenggara melalui Jalan Ulu Kelang atau Jalan Genting Kelang di bahagian
timur harta tanah seterusnya ke atas MRR II dan Jalan TIB 1/7, Kawasan Perusahaan
Batu Caves.
Sila rujuk Pelan Lokasi di Lampiran C dan Pelan Tapak di Lampiran D.

6.0 PEMBANGUNAN SEKITAR
Secara keseluruhan, pembangunan di sekitar dalam lingkungan dua (2) km adalah
terdiri dari kawasan industri dengan binaan kebanyakannya jenis kilang teres dan
dikenali sebagai Kawasan Industri Batu Caves.

Skim pembangunan lain yang terletak berdekatan adalah pasar raya Giant Batu Caves
dalam lingkungan 750 meter (m) ke arah timur hartanah berkenaan. Bangunan
berkenaan adalah jenis binaan kilang berkembar.

3

Di bahagian timur harta tanah adalah kawasan perusahaan Taman Sri Batu Caves
dengan pembangunan kilang teres, kilang sesebuah dan kedai pejabat serta Dolomite
Industrial Park yang dibangunkan adalah kilang teres dan kilang berkembar. Masjid
Al-Ikhwan terlekat kira-kira 2.9 km di Jalan Taman Batu Muda juga di bahagian
timur harta tanah. KFC Seri Gombak terletak sekitar 4 km ke arah selatan dari
hartanah berkenaan di kawasan perniagaan Taman Sri Gombak.

7.0 KETERANGAN HARTA TANAH

7.1 Tanah
Lot ini adalah berbentuk segi empat bujur dengan keluasan 186 meter persegi
(mp) dan terletak berhadapan dengan Jalan TIB 1/7. Rupa buminya adalah
rata dan separas dengan jalan di hadapannya dan tanah sekitar.

7.2 Bangunan
Hartanah berkenaan adalah unit kilang teres satu setengah tingkat binaan
kekal. Spesifikasi binaan adalah seperti berikut:

Bumbung - Konkrit
Konkrit
Siling - Bata lepaan
Simen
Dinding - 1994
248.49 meter persegi
Lantai -

Tahun binaan -

Luas bangunan ibu :

4

Semasa lawatperiksa, harta tanah berkenaan didapati berkunci dan tidak dapat
dimasuki tetapi keadaan bangunan secara keseluruhannya adalah baik dengan
bahagian hadapannya dipagari kepingan besi.
Sila rujuk gambarfoto harta tanah di Lampiran E dan Pelan Bangunan di
Lampiran F.

8.0 MAKLUMAT PERANCANGAN
Maklumat perancangan daripada Jabatan Perancangan, Majlis Perbandaran Selayang
(MPS) menyatakan hartanah berkenaan terletak dalam zon untuk perusahaan. Tapak
asal harta tanah berkenaan telah diluluskan untuk pembangunan industri ringan
dengan pelan susunatur untuk kilang teres dan telah pun dibangunkan sebagai kilang
teres.

9.0 KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan asas seperti bekalan elektrik, air dan telefon telah disambungkan ke harta
tanah berkenaan. Kemudahan pengangkutan awam boleh didapati di sepanjang jalan
utama ke Kawasan Industrial Bolton Batu Caves. Harta tanah berkenaan terletak di
dalam kawasan operasi pihak berkuasa tempatan iaitu MPS.

10.0 ASAS NILAIAN

5

Asas nilaian bagi harta tanah berkenaan adalah nilai pasaran. Nilai Pasaran adalah
merujuk kepada satu amaun yang dijangkakan boleh diperolehi sekiranya ditawarkan
di pasaran terbuka pada sesuatu masa.
Merujuk kepada Malaysia Valuation Standards, Nilai Pasaran didefinisikan sebagai:
“amaun yang dianggarkan untuk pertukaran sesuatu harta tanah pada tarikh
penilaian dalam suatu transaksi yang tulen, di antara pembeli dan penjual yang rela,
setelah harta tanah berkenaan dipasarkan di pasaran terbuka dalam tempoh yang
berpatutan, di mana semua pihak telah bertindak dengan berpengetahuan, bijak dan
tanpa paksaan”.

11.0 KAEDAH NILAIAN

11.1 Kaedah Perbandingan
Kaedah penilaian utama yang digunakan untuk menentukan nilai pasaran bagi
harta tanah berkenaan adalah Kaedah Perbandingan.

Kaedah ini adalah melibatkan satu proses perbandingan antara harta tanah
yang dinilai dengan harta tanah sebanding dan serupa yang telah dijualbeli di
kawasan berhampiran. Bukti-bukti jualbeli dianalisis dan diselaraskan ke atas
faktor-faktor perbezaan antara harta tanah dinilai dan harta tanah
perbandingan bagi mendapatkan satu nilai yang berpatutan dan munasabah
bagi harta tanah berkenaan.

Bagi laporan ini, perbandinagan dibuat berdasarkan analisis Nilai Keseluruhan
Tanah bagi mencerminkan nilai pasaran harta tanah berkenaan.

6

11.2 KAEDAH KOS

Semakan telah dibuat melalui Kaedah Kos. Dalam kaedah ini, tanah dan
bangunan akan dinilai secara berasingan dan akan digabungkan selepas
pengiraan untuk mendapatkan masing-masing nilai tanah dan bangunan.

Nilai tanah ditentukan berdasarkan analisis harga jualan dan ditolak nilai
bangunan bagi memperoleh nilai baki iaitu nilai tanah.

Bagi penentuan nilai bangunan, kos binaan baru bagi bangunan serupa akan
ditentukan Kos binaan ini akan dicampurkan dengan kos pinjaman, kos
pengurusan binaan harta tanah berkenaan termasuk yuran profesional yang
dikenakan dan keuntungan dan risiko kontraktor yang akan menghasilkan nilai
bangunan. Untuk mengambil kira usia bangunan, nilai bangunan akan
disusutnilaikan.

Secara asasnya,
Nilai Pasaran (NP) = Nilai Tanah (NT) + Nilai Bangunan (NB)
di mana: NT = Analisis nilai tanah bagi harta tanah serupa mengikut saiz

dan bentuk dan ditolak nilai bangunan di atasnya jika
terbina

dan NB = Kos Binaan Bangunan Baru bagi bangunan serupa
+ Kos Pinjaman (bagi peroleh jumlah kos binaan)

7

+ Kos Pengurusan binaan termasuk yuran profesional
+ Keuntungan dan Risiko oleh kontraktor/pemaju
 dan ditolak Susut Nilai bagi mencerminkan keadaan

bangunan serupa dalam keadaan sekarang

12.0 BUTIRAN PERBANDINGAN JUALBELI

Perbandingan jualbeli bagi harta tanah sebanding adalah dalam sekim industri sama
iaitu Kawasan Industrial Bolton Batu Caves seperti beikut :

Perbandingan 1

Lot : Lot 60103, Bandar Selayang, Daerah Gombak,

Selangor

Tarikh Nilaian : 05/08/2019

Nama Jalan : Jalan TIB 1/1

Luas Tanah : 186 meter persegi

Bahagian : Semua

Harga Balasan : RM 1,640,000

Analisis Tanah Keseluruhan : RM8,817 semeter persegi (smp)

Jenis Bangunan : Kilang Teres (Tengah)

Perbandingan 2 : Lot 60009, Bandar Selayang, Daerah Gombak,
Lot Selangor

Tarikh Nilaian : 14/06/2019
Nama Jalan : Jalan TIB 1/9

8

Luas Tanah : 186 meter persegi

Bahagian : Semua

Harga Balasan : RM 1,460,000

Analisis Tanah Keseluruhan : RM 7,849 smp

Jenis Bangunan : Kilang Teres (Tengah)

Perbandingan 3

Lot : Lot 59987, Bandar Selayang, Daerah Gombak,

Selangor

Tarikh Nilaian : 30/04/2019

Nama Jalan : Jalan TIB 1/11

Luas Tanah : 186 meter persegi

Bahagian : Semua

Harga Balasan : RM 1,650,000

Analisis Tanah Keseluruhan : RM8,871 smp

Jenis Bangunan : Kilang Teres (Tengah)

Sila Rujuk Jadual Butiran Perbandingan di Lampiran G dan Pelan Perbandingan di
Lampiran H untuk keterangan lanjut.

13.0 MAKLUMAT KOS BINAAN BARU
Semakan melalui laman web Arcadis (dahulunya dikenali sebagai Langsdon & Seah)
mendapati kos binaan bagi binaan industri teres (light duty flatted factories) adalah
dalam lingkungan RM1,475 smp – RM1,690 smp.

9

Sila rujuk Lampiran I untuk salinan cetakan sumber kos yang diperolehi berdasarkan
Construction Cost Handbook daripada laman web Arcadis.
Semakan lisan dengan bersumberkan kontraktor binaan tempatan difahamkan kos
binaan baru bagi bangunan industri teres 1 ½ tingkat dalam lingkungan RM1,500 smp
– RM1,800 smp.

Berdasarkan maklumat di atas, disyorkan kos binaan baru bagi bangunan industri
teres 1 ½ tingkat di skim Kawasan Industrial Bolton Batu Caves, Selangor diambil
pada kadar RM1,700 smp.

Bagi penentuan nilai bangunan, kos binaan baru perlu dicampur dengan pemfaktoran
perolehan kos tersebut yang dianggarkan dalam lingkungan 20% - 30% iaitu seperti
berikut:

 Kos Pinjaman (bagi peroleh jumlah kos binaan) @ 6% - 10%
 Kos Pengurusan binaan termasuk yuran profesional @ 6%
 Keuntungan dan Risiko oleh kontraktor/pemaju @ 15% - 25%

13.0 FAKTOR PERTIMBANGAN NILAI
Faktor-faktor mempengaruhi nilaian hartanah berkenaan yang dipertimbangkan
seperti berikut :
i) Kedudukan harta tanah iaitu di Kawasan Industrial Bolton Batu Caves
ii) Harta tanah memiliki pegangan jenis kekal
iii) Jenis binaan bangunan di atas tapak harta tanah iaitu kilang teres unit hujung
iv) Keadaan fizikal harta iaitu baik
v) Luas tapak harta tanah iaitu 186 mp

10

vi) Luas bangunan di atas tapak berkeluasan kasar 255.48 mp
vii) Keadaan pasaran semasa harta tanah bagi industri teres dan keadaan pasaran

harta tanah industri serta pasaran harta tanah secara umum

14.0 PENDAPAT NILAIAN

Setelah mengambilkira semua faktor-faktor yang lazimnya mempengaruhi nilai harta
tanah berkenaan, saya berpendapat harga balasan yang dinyatakan bagi hartanah
berkenaan iaitu Lot 59837 Geran 137848, Bandar Selayang, Daerah Gombak,
Selangor sebanyak RM1,600,000.00 (Ringgit Malaysia:Satu Juta Enam Ratus
Ribu Sahaja) pada tarikh nilaian 9/12/2019 untuk semua bahagian diterima di
bawah Butiran 32 (a) Jadual Pertama Akta Setem 1949 bagi maksud Duti Setem
di bawah.

(Sila rujuk Lampiran J1 untuk Pelarasan Nilai Keseluruhan Tanah dan Kerja Nilaian
Kaedah Perbandingan Secara Keseluruhan Tanah dan Lampiran J2 untuk Analisis
Nilaian Tanah Perbandingan dan KerjaNilaian Kaedah Kos).

Disediakan Oleh:

Taufiq

MUHAMAD TAUFIQ B. RATHI @ RADZI
b.p. Penilai Daerah,
Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta Malaysia,
Daerah Gombak,

11

Kementerian Kewangan Malaysia.
12













LAMPIRAN A











LAMPIRAN A

LAMPIRAN 1

LAMPIRAN 2



LAMPIRAN A



LAMPIRAN B

N

PETUNJUK : PELAN LOKASI JABATAN PENILAIAN
HARTANAH DAN PERKHIDMATAN HARTA
NILAIAN UNTUK MAKSUD DUTI SETEM KEMENTERIAN KEWANGAN
TIDAK MENGIKUT SKALA KEATAS LOT 59837, GERAN 137848
MALAYSIA
BANDAR SELAYANG
DAERAH GOMBAK, SELANGOR DISEDIAKAN OLEH : M. TAUFIQ