房产顾问的屋林秘籍

籍的房籍屋产顾林秘问

的如fro何房m 产成zer为销o 售最to 优？he秀ro

TROY YEO
(GROUP DIRECTOR)

年房地产销售经验CAC INTERNATIONAL SDN BHD
9

AWARDS

TOP GROUP SALES OF YEAR 2021

TOP SALES OF YEAR 2021

屋林秘籍 //

02 -房产技术层面
1.房地产基础课程
2.房地产拓展客户的方法
+邀约客户技巧
3.房屋法律（RPGT &
）STAMP DUTY
4.贷款知识

5.Bumi Lot (Erumah SOP)

-（职必场看小）白流程表

速焦作们Bu虑的为为mi你新了的&解人们情Bu是提况到m不。这供i的最是个作简认领业为易域流的不所程流需知。程的要也细下工为作一节职步。，场我让应新们你该人分怎们解为可么决以做N陌o？更n生我快与

屋林秘籍 //

03

-您的首单如何开？

们的刚案涯加可单的的能第子入第。一很一的您单。快单是都。一，让是可定如何我如能很是何开好们几的拿的好前个奇？下，辈充月的。，在满们为你未可知能的您分是数职业享的很答生他大

技术层面 //

04

第一篇

CHAPTER 1

房地产基础知识

-------房工土房购永地地久程房地屋契产进和种所种/产术需类度类租业语赁文解种产件说类权

房产种类 //

05

别墅, 田字屋, 独栋

Mansion refers to abodes that are bigger than bungalows with a huge
parcel land
Bungalows are similar to mansions, but slightly smaller in terms of
square foot and land. The house is surrounded by gardens.
Zero lot bungalows are similar to bungalows, but with a very small
piece of land. Usually, the houses are located at the corner to make full
use of the land.
Cluster homes come with a huge build-up, but are are developed in
clusters, with facilities provided that you'd usually find in a condo.
Villas are similar to cluster homes, but with a fancier name. There’s no
proper guideline on how a villa should be developed.

半独立

Semi-detached and a detached house are two property types which
commonly get used interchangeably.
So, what are the differences between detached and semi-d houses? Both
these houses typically come with a residential title, but:

A semi-detached house shares one common wall with its neighbouring
home, whereby its layout will be a mirror image of the other.

房产种类 //

06

双层排楼/SUPER LINK

TERRACE LINK HOUSE SUPER LINK

Many people always assume that a terrace house, link house and superlink house
are the same type of property, and they are not wrong either.

The terrace, link, and superlink house are generally the same, with only one minor
difference – their sizes.

So trying to compare them from a price point is unfair as the price will be entirely
dependent on the built-up and land area of the terrace, link house and superlink.

Terrace homes are the smallest among them all, typically 22 ft x 75 ft
A link house is typically larger than the terrace house type
Superlink houses are the largest of the variety, ranging up to 34 ft x 80 ft

The logic behind this is to differentiate the houses according to their sizes, as it
will be easier to convince the customer of a higher price tag.

TOWNHOUSE

Semi-detached and a detached house are two property types which
commonly get used interchangeably.

So, what are the differences between detached and semi-d houses? Both
these houses typically come with a residential title, but:

A semi-detached house shares one common wall with its neighbouring
home, whereby its layout will be a mirror image of the other.

房产种类 //

07

FLAT / APARTMENT

Flats and apartments are the basic high-rise developments in Malaysia which have
existed for ages. Both types offer affordable low-end units.

A flat is a non-gated and guarded five-storey walk-up residence, with outdoor
parking and no other facilities
Meanwhile, an apartment is gated and guarded and is over five storeys tall. It
comes with lifts and are attached to an outdoor parking space. They have basic
facilities such as playgrounds and landscaping.

CCOONNDDOOMMIINNIIUUMM VVSS SSEERRVVIICCEEDD AAPPAARRTTMMEENNTT

These are the high-end high rises in Malaysia, in which condominiums are
amongst the most highly preferred property.
So how are Condominiums, Serviced Apartments, Serviced Residences and
Serviced Suites different?

Condominiums offers a full range of facilities, high security and indoor
or basement parking bays. Among the criteria to be fulfilled before a
development can be considered as a condominium is that it has to be
developed in a land area of 4,000 square metres and above.
Serviced Apartments, Serviced Residences and Serviced Suites come
with housekeeping facilities, room service, bellboy services and so
forth just like a hotel.

房产种类 //

08

RETAIL LOT VS SHOP LOT

Retail units and shop lots are quite similar but have a distinctive difference.
Retail lots are located within shopping malls
Shop lots are located in a commercial area

Both these types carried a commercial title and are not protected by HDA.

IINNTTEEGGRRAATTEEDD// MMIIXXEEDD--UUSSEE DDEEVVEELLOOPPMMEENNTT
OORR MMIIXXEEDD--UUSSEE TTOOWWNNSSHHIIPP

Integrated or mixed-use developments comprise many components such as
residential, commercial, entertainment and so on.
Some of the developments also include shopping malls, offices and theme
parks among others. Examples of mixed-use developments include
Tropicana Metropark and Eco Ardence.
The residential components carry either a commercial or residential title,
depending on whether the developer manages to apply for a residential
title for the residential components.
In the event that the application is unsuccessful, the residential
components will carry a commercial title and will not be protected by the
HDA.

房产种类 //

09

户型的称呼

有地住宅

角头：1. CORNER LOT

中间：2. INTERMEDIATE

LOT

尾部：3. END LOT

21 3

产权种类 //

10

产权类别

永久 有限FREEHOLD VS LEASEHOLD

永【的久永优缺久地 h地契点o你契【ld懂F地Frre吗契eeeh？以hoo常吸lldd常引】】看买和粗到家租字发。赁加展地黑商契，在强【宣调L传e该a单s发e上h展o把项ld】目
是Free

租租产这租业赁赁下是的一因地地段契契为拥有特永（vs定久权Le永的地，a久s一时契e地h代间【o契l传。Fdr）e一e则h代o是下ld你去】只。是是指把您该永房远产持或有土该地

租赁地契 永久地契

期限拥有 你假屋在房因工将设，地此这于不你产那个，居2能在0的在情么住1继2况租所你在00户年续2有下期剩该。
09使，下满者房年9年用的你了，产，地该之只期不。购契土限是后是买房地租该，就竣/ 速基比的马房也土除如地产来公本可地非业马西路产上，以当，土亚或来的并将地所西法其地永其按有久有亚或律他相留市还发权部，产价关给人展。分是若权付的孩。是政有土计即征子给府地权你使划你、收征，在时需将一房孙收离一，用要笔子屋世于用政直房或赔法拥兴地后到府令偿任屋建根，有产。何。或你据主高该
是89年，以此类推。





否续约与 一批期政期般限，府的为续则满申后9可后约请9继（，以年。续比即支）如租付提如，果住马交规需申。定来延要请费西长向获亚租用州

年建，议申在必请期要延限的期届麻，满烦以前。避最免少不3
无需。

产权种类 //

11 利与弊

Free必，需可当ho屋以要这要ld的主向样继（续州想麻就永政能要转烦久府把。移省地或下给产契业中一下）笔一转央的代让政费优用或。府势卖和索：给时取间同其他，意人也书时可(C，以on避屋se主免nt不不)
不过升，值Fr空ee间ho较ld大一。般上市价也会较高。
Leas价投eh格资o会具ld比有（较更租高便赁的宜地，回契报由）于率的。买优入势成：本较低，从而使到
且当不然以批从由，准后于而转卖Le其吸售家as引限贷的eh买制话款o家，l的，d多。的情也数话况可配，。能备可面更能对好升银的值行公空因寓间为设会期备比限和较关功小系能。，，而

土地用途 //

12

农业地AGRICULTURAL LAND

农牲农业畜业用用和种地地来通植作常建造是物用，养用老于院于农、业生周产的食末土地物度假。，人特场别所们是也、可用度假于以购饲村养、买
果常方米位园(、于约苗人3英烟圃亩稀，)少或以者的上偏仅。远仅是内单陆地纯区的，投资面。积农在1业2用00地0平通

工业地INDUSTRIAL LAND

器较工辆染、小)业(空等家的用。气，具地它或清是、通声电洁指音常的用脑分污作工等为染)工业)、两可业。加类能工用:工重很业途厂工高用的(业渔，土地，业和通地需、轻常，要食工例远大品业如离片)，制城、土可市造贮地能(住存车和包宅(容污括
区。

土地用途 //

13

商业用地COMMERCIAL LAND

心多包商层括等类业的)型零建写。的筑字售如是商等楼今业指、功，纯地仓能商。产库粹业或。让用建于零我筑们商售结业进网合点用一了途步(即2-的分1零0析建售层筑目商的。前店办类存、公在型购室的可物和众以中1

住宅用地RESIDENTIAL LAND

途在住寓宅，的、不住众物业用多宅涵于、类酒商型盖业了店的式整或住公宅个办区寓公物域和业用公。的途。寓物。业让类我它仅们型进用，一包于括步住分共宅析管用公存

地契种类 //

14

马来西亚的地契种类

期契范地制分围契限。性是包类以限括土下。地持制是持、马有来有持空间西权有的者使亚的用象较征权为种，、普族遍地持限的契有的地的

总地契（ ）MASTER TITLE

发在所T契it有下个展le，商买别）地卖发在尚买契展都未商下需/出分要是该来层经这土以地过地片前契建土持，（地有房物I时人上n业d的，，都ivi在批所归du准有总Mal、物a地Ts记业t契ietl的录r的eT，持/持itSl之有有etr后人a总人ta发，地，
有展商人会(p再em申il请ik各tan别a地h)。契， 把房屋持有人转为土地持

地契种类 //

15 （个别地契 ）INDIVIDUAL TITLE

独大主的立部分个或有别半地独地立住契宅的，即建别筑墅ind等(liav，nidd在uead同l t一iptrl土eo。p地er上ty只)，有如单排一屋屋、

新发展项目(无特殊情况) 分（S层TR地AT契A TITLE）
需 个月内完工- Individual Title
将一幢建筑或是几幢建筑，分割成不同单位，名为
24 （位保有墙各注的c物付梯分o业障，的层：s户外一、间rptro、个费如屋单公主并的墙arta共会众成业顶用位庭果等atis自物，主，为有院、，地ocnh花委业分业、方每其动业）e泳成的还员权业层园一主的m会集未皆地、主户池必为e一p业、契，楼须有单体从，份la位利梯异清负车是主可M子na）和委都益楚。道共允责。st享业同管自会车、许员e所r有己会道权理使依洗个有T「i等、别共用据（衣的t分l共e用投，人共分设公o层转w有士的层票众所备有地n至e业单拥权、地公业以契rsI权各方权众大及有位n建d」计，计地自堂分限筑iv。及己，划层方算如i物d为u如建单的所因外都a了筑应楼单为位l会/

需 个月内完工- Strata Title Strata Title :
36
所超想向过有买十银行年卖借的或转房房子贷名、如会果割较难还让获都属必得于批须M经准as。发te展r T商itl的e 批总准地。契，

地契种类 //

16

马地来契 人／土著保留

MALAY / BUMI

RESERVE

在人30大的%的马，单一一位般部固分上打的（，视土卖地州给，属土主而著定要。是）新分配发展给的土楼著盘抑或必马须把来

特别补充

如果物业还未从MASTER 转至TITLE

INDIVIDUAL/STRATA TITLE:

-契- 超所，过有向十买银年卖行的转借房名房子，贷如割会果让比还都较属必难于须获M经得A过批ST发准E展R。商TIT的L批E总准地

工程进度 //

17 Progressive Payment
Schedule for a Property
Under Construction in
Malaysia

-是该在开，马发二来手项西房目亚将产购可会买有以建一先造看个中付了房款房产时再，间向也不表称同。为银与新二行开申手发房请项贷屋目款不，同。意的味着

P与ro直je接ct支的付情房况款下给，O房w款ne是r的直二接手付屋给相开比发，商在的新。

马来西亚在建物业的累进付款时间表

需要向开发商支付的款项取决于开发完成的阶
段。付款分为5个主要阶段：

1. 提最完述交签 订付成）终交买完空付各卖工款房个合阶细(V同节段P)（的报 S开P发A）（将在 下文进一步详
2. 告

3.
4.
5.

相以下关是百付分比款时，我间表们还示例将，更详其中细列地讨出了论每。个阶段和

您也可以到下一页，了解每个阶段的总结！

工程进度 //

18 Instalments Payable %
1. Immediately upon the signing of this Agreement. 10

2. Within twenty one (21) working days after receipt by the Purchaser of the Vendor’s -
written notice of the completion of:

(a) the work below ground level, including piling and foundation of the said Building 10
comprising the said Parcel.


(b) the reinforced concrete framework and floor slab of the said Parcel. 15

(c) the walls of the said Parcel with door and window frames placed in position. 10

(d) the roofing/ceiling, electrical wiring, plumbing (without fittings), gas piping (if 10
any) and internal telephone trunking and cabling to the said Parcel.

(e) the internal and external plastering of the said Parcel. 10

(f) the sewerage works serving the said Building. 5
5
马来西亚在建物业的累进付款时间表

(g) the drains serving the said Building.

(h) the roads serving the said Building. 5

3. On the date the Purchaser takes possession of the said Parcel with water and 17.5
electricity supply ready for connection to the said Parcel.

4. Within twenty-one (21) working days after receipt by the Purchaser of the written 2.5
confirmation of the Vendor’s submission to and acceptance by the Appropriate
Authority of the application for subdivision of the said Building.

5. On the date the Purchaser takes vacant possession of the said Parcel as in item 3 -
and to be held by the Vendor’s solicitor as stakeholder for payment to the Vendor as

follows:

(a) two point five percent (2.5%) at the expiry of six (6) months after the date the 2.5
Purchaser takes vacant possession of the said Parcel.

(b) two point five percent (2.5%) at the expiry of eighteen (18) months after the date 2.5
the Purchaser takes vacant possession of the said Parcel.

TOTAL 100

建筑利息 //

19 建筑利息

（ ）PROGRESSIVE INTEREST

始当如发果还商开。发屋是子申商（请的由索于供贷取屋款还期购子没。收的买房到款项子买时，家的是，在银供拿行期会钥）匙直的接支时付候才给开开
银行会向我们索取建筑利息。

现金买家

（ ）CASH BUYER

付你完是否所有认为款新项？Pro那je就ct客错户了现金购买是否一次性直接
现展商金也买会家书一信定通要跟知客着以户还上款的日工程期进和金度进额。行还款。发

房产文件 //

20

购房文件

身为未来顶尖销售的您，需知道所有的文件

- SALES/BOOKING FORM

- TITLE (MASTER/INDIVIDUAL/STRATA)

- APDL ( Advertising Permit and
Developer’s License)

在 贷款时需要用到。Submit

- SPA (买卖合同)

贷款合同- LOAN AGREEMENT ( )

- LO (LETTER OFFER FROM
BANK/LPPSA)

- REJECTION/DECLINED LETTER

- RECEIPTS (BOOKING/DOWN
PAYMENT)

房产文件 //

21

什此 么重是要 A PDL ， 为 什么 它 如
?

什么是A 业务PDL ?
出AP售DL房是产当。地住房部授予的一项许可，允许做广告和
成这一意个味着项目这是中对的任开发何单商位的和法所律要有单求位，的如果销售他们。想完
证A分11P。。8D号L这是法使1案9得6)它中6年成规《为定住房的房地销开产售发开许(发控可过制证程和和的许住重可房要)开法组发案成许》部可(第

*无APDL也没法申请贷款

房产术语 //

22 房地产术语

头期（ ）1. DOWN PAYMENT

批房头期押准大金90，概%的是买房房家贷价需。自的己10准%。备一头般期来，说因，为头银期行会最用多作只买会
#注意事项 ：头期是无法退还的。

印花税（ ）2. STAMP DUTY

买印花方支税付是。转售物业的相关文件所征收的税务，需由
（#契注M约意O（T事L）O项的AN：时A候买GR都家E需在EM支签E付N署T印买）花卖和税契产哦约权！（转S移PA手）续、贷款

律师费（ ）3. LEGAL FEE

律的师费费用指。的是买家委托律师处理法律事务所需支付
#注意事项 ： 律师费会依据房产价格而定。

房产术语 // JUNE 2020

23

买卖契约 （4. SALES AND PURCHASE
）A G R E E M E N T

买关买卖部卖的契门盖约合（印同。章SPA在、）审大指核马的和，是合土买法地家契登和记约卖等需家。要彼透此过同律意师这到份有

#（注ST意AM事P 项DUT：Y）需，支该付两律笔师费费用（都LE依GA房L F价EE）而和定印。花税

贷款契约（ ）5. LOAN AGREEMENT

而与买买卖家契愿约意相偿还似贷，贷款款的契合同约。指的是银行愿意借贷，

#FE注E）意和事印项花：税同（样ST的AM，P 买DUT家Y）也哦需！支付律师费（LEGAL

预订费（ ）6. BOOKING FEE

P支还意RO付，如JE的其所CT）名费以才用别，需担。预支但订心付费太是这指多，笔的通啦款常！就项只是，有买而新家大计向多发划数展（都商NEW是作可预退订所

#买据注，家意发的事利展项商益：。就只会要按买照家程提序供退2还间预银订行费不，批这贷点款能的保证障

估价费 （ ）7. VALUATION FEE

场用估。价价费在值是房及贷买其家申他项必请批须目支进准行付后评估，价估银。师行会作聘房屋请估估价价师的依一笔据费市
#费注用意会事依项据：房仅产有价买格卖而二定手。屋需缴付估价费，征收

房产术语 //

24

贷款进度利息8.
（ ）PROGESSIVE INTEREST

间贷款，进所需度支利息付的指的贷是款利买家息。在等待产业建筑完毕期
约#息款注和贷额意的发款事5展额项%的商。：7建以%若筑上；产的若仅业速供在于度参23年而考年内定，内完。实完成际成，将，则根买每据家月个每支别月付银需约行支贷利付

产权转移手续9.
（MEMORANDUM OF
）T R A N S F E R

家产名权转下的移程手续序。M.一O.般T指来的说是，卖该家手将续产会业在正房式子转建移好至后买
进行，而产业随之正式成为买家所属。
#注意事项 ：产权转移手续也需缴付印花税。

房产知识 // 特别补充

25 你发CLA可展IM商以！跟迟发交展锁匙商？

买它根需和交L期在1都府发合向i9a不空除会发据不卖约所签展后6b6i前展需能商清了的规署屋房Hl年iDt要楚决，合迟的更子划商2y房A4，P做列约改的交日定的购已个屋e例合后锁买的期出发明向过r月发io如赔匙展在约（的程。房房内展d）有屋是屋，？偿合商D3，（6e也地你约住一部合有。交个l管iv是住可房没约个内宅长屋月制er从宅非用子以，在的拿给内y与这房内跟到并常按的途o购须执f个屋发容两延重时照受屋竣V照a时，展要长到和年合，者工）ca候发缺同的都条保商的。，法nt算展期陷法必障的文C如除令Pl起a商。期限全律须责o果非（ism。必任都签限概。s公发H！eD须交约是内念期s寓展s当A在i根（。一交屋则商）o购n合房个基据的D一在所）屋e约本期子由般签f规在e者日限而上政c是署划t

赔偿金的计算方式，例如：

预1迟签屋1接00交价获署期%%买：交屋领xx 天卖屋取RR购MM数新合日屋55（约屋：0价00031日锁钱,,0860匙期02个0x00：日月发x期0内展11：8-）商0201：天迟1-2-3／交00173屋1--1642天250-天数1270／=16R3M652天4,9：31.50

有但在1以些大.C由人家下o地m其无会p方中需认li政a为担的n府c发心条e所）展件，发，因都商出其可符在的本最合能完上会下新工就，为修证是改才了（代法能避C表被令免er这算赔的tif单为偿标ic位a合准罚te已金法合o适的约，f C合而交中o和m空，仓p安促已屋le全地清：ti居o交楚n住空列an明屋d给发购展商屋者只有。
发2展. 商分签层约地地契契已割经名被手土续地局发出，而购屋者在索取屋子锁匙时，可以随时和
匙者自3，向动. 当而发水成展购，商屋交电空收者等取没屋公钥去的用收日匙设的期取施那。的已一情衔天况接下。到如。个根果别发据产展合业商约单，在位发发交出展空通商屋会知的告在日知通期知购一的屋般三者上十来都天收是集后购锁，屋

房产企划 //

26

第2篇

CHAPTER 2

客房户地方产拓法展

2 .1 邀平约台客重户要技性 巧
2 .2

2.1 平台重要性 //

27

想卖房产这步最重要！

成败就在这里。

采我现们在用会线除运上于用是网的络最平高简台单峰如有时下代力：的，除方了法！客户介绍客户以外。

IP FB
9.5% 38.1%

PG
28.6%

MUDAH
23.8%

2.1 平台重要性 //

28 大部分的业绩

从FB平台取得

交们正管避再任所。今谓何多天是说平流台，量做高什都现在么的来生的就地方高带意。。你就手是FFBB您把能的找手商给客带到业你户您投最在客放好F的户B的成的如地功精何方不准完，必度成不我会成
STEP 1. 需要拥有自己的个人主页

2.1平台重要性 //

29 广告STEP2. 准备好您的

制神器作广告图片3大 首先你需要有一个非常吸引人的广告，这样说起来
点时售有能错。你一卖制的然过点的项抽作后象广想目Au，一告。st找图个分in公可出片享寓做以客起》户来吸法标对引好就题会你他的。特们广项当目比的告拥需的的《有关轻要一一注非松个个。常点首明或了购确解兴族方趣你绝向要不
- CANVA 户其钩在的实钓。兴鱼在做趣怎广样或绑告痛好中点就是你已没的经有鱼是对饵(非于CL常错IC好的K的，BA只广IT要告)让你。愿就能者直好上像击客是
- REMOVE.BG
- PINTEREST

制作文案要点
- A.I.D.A（请上网搜索）

- WASSME.US

（ 链接）WHATSAPP

-广-- 流潜消告量息在最互客好动户的量开目发标 STEP 3. 投放广告

告况的现费兴下今用，趣FB是和投拥根爱放有好据自最，您己强广的也大告营开的的销放数流了成据量今本系所天是统必在定并不，经且意可广知自少告道的越己每。的好一生费所位以意用用情广自户
然就会更低。

2.1 平台重要性 //

30 STEP4. 等待客户询问

和客户联系的渠道 等的当。询您的问。（此广p告时m正你）式就有可投会放以通过开过始后W和，ha再客ts户不ap介久p 绍后Lin将您k的会/In收项bo目到x。客等户
F（o最llo好w是U可p。以取得客户的联系方式）方便日后做
- WHATSAPP
- FB MESSENGER

要用经商思维

钱靠间业收意做吗这房店广我入？也们是一告个地都为需就什去产样不道要买理中。是是么靠会也最现我介回们我不在就来需这一所要样能像们流定说缺量是谓找去售产在少因当要的铭为道的打品经卖，的广记营我，的在所告年找佣们自心以代客己不金不的户所来管是肯。生今受对的有花钱意薪的吧天，是，就？今一流一族你做量我天们什所认都定您开可能这有需么行要的生一赚

2.2 邀约客户技巧 //

31 邀约客户技巧

会这个和您环节成交是第。二关键的，没有邀约成功就代表没人

些折但很就小多失是例如踪技销这售巧些，客在户。我约了这不们时回都里可复会间，以就遇放问到克服飞了一机些需价格！要挫

邀约客户所必备的事情
回1. 报给，他种他种想诱要惑的）（感觉，价钱，投资
2. 信任（让客户相信你，你是谁？）
么3. 公公司司/名我誉们（和可发以展和商客合户作说的你时属间于）什
卖4. 的紧那张种感氛（围可/以单营位造非这常个的项有目限特）别好

2.2 邀约客户技巧 //

32 一这5. 会些就聊很背天景适（）合如你果，你可是以个套会客聊户天的的需人求，
可6忱. 热以是情最让和您重热自要忱的己（，有在很可邀以好约让的当客动中力户热感）情受和到热也
7个什. 周么销到服售的是务服都可务以需（要帮给做到客）他户的有忙种的找，到并您不这是

好的开头什么很方式重都可要以

您够如好欢何迎协光助您临？，请问今天能 您的经好理，我（是自X我X介X是绍这）个这项个目项
目适合吗？

请个问地点怎么？称呼，喜不喜欢这 您有是很第好棒，一你的次想首购买要购族找屋优什子么吗惠！？房型我？们

2.2 邀约客户技巧 //
33 邀约的步骤和细节

，你好， 自我介绍1. Salam & send
Sudah Makan?
名片，How should I address you?

2. 问问题

How may I help you bos/lady

bos/sir/maam/tuan/puan

3. Send info
*Floor plan
*Showroom Photo
*Basic Details and Selling Points

算4. DSR
5. 套需求，问budget和喜欢的地点
6. 使用 和EMOJI G ，IF 为文字添上色彩
7. 纯聊天，增加亲昵感
8节. ，必顺要便的邀时约候或者根据个人喜好，打电话，解释细
9R.ea如d果y，D约SR出o来k而且顾客有兴趣，告诉Showroom
专10业. 制）作正式的appointment template（要看起来很
11. 的Appointment 前一天晚上提醒客户
1（2卖. 顾点客）想要的永远离不开：价钱，地点，特别之处

2.2 邀约客户技巧 //

34 附加：

这些都是干货
1买. 的装f忙ee（l）让，他发等送，谈钓判ta照胃片口，给他有一种很多人在
2. 成交分享图
3就SR. 要制P可还造以d紧i做s张b1u感0rs0e-%m告loe诉annt之客可类人是的优ba杂惠nk费到q，这uoH个taO月不C要结多结束束，了过，了
间l4另o. a也外直n被一是接r二间给ej选，客ec就一人t了告）3，选诉可1他或以看者选看2这选lo间1an，哦有如” 没（果有A他p被不proe喜ijne欢tcmt，，en选“t啊时了

房产法律知识 //

35 第三篇

CHAPTER 3

知房屋识法律

----首律印律购师师花族和税费福解解印利说说花算法

律师费&印花税解说 //

36 律师&印花费用

想到要购买自己的第一间房地产，那个感觉总是让人既兴奋又紧
张而为！已了经成做功了实一现系这列个的目研标究，和你调…查，找到了一个你最喜欢、且周围有

很多便利设施的住宅地区；
已经预备了一笔资金，规划了往后偿还房屋贷款的预算、储蓄和
杂项开支；
找到了一间可以给你提供90%房屋贷款、且利息最低的银行。
事这时实上的，你你可可能能会真觉得的：算“漏现了在一应些该开没销有，遗那漏就、是也：不会出错了吧？”
马来西亚买卖合约和贷款合同的律师费
印花税
这时候，你往往会觉得很不知所措，因为你突然意识到自己其实没
但有准是备你不到足用够慌的张钱，来这购篇买文你章的就d是re要am带h你ou了se解。在马来西亚购买房地产
所需的律师费和印花税，这样你就可以更精确地计算买房预算了。

首先

（你要先了解）

什么是律师费（Legal Fees）？ 什么是印花税（Stamp ）？Duty

卖律A买g师房卖re&子费em贷过（e款nl程et合g）当a同&l中f（e协（eS助sLa）ol你ae就n时a是An，dg你r所Pe委ue产mr任c生eh律na的ts师）e费帮和用你在。准你备买 印的时花税候（所s征ta收m的p 税du务ty或）费是用一，种这在些交交易易文文件件盖包章
在一宗房地产交易当中，一般是由卖家负责聘 易括买的卖合约合约。、贷款合同、租约和其他房地产交
请律师，但是买家自己也可以委任一名代表买 印花税是法律规定必须要支付的，而且必须在
家的律师。 这些文件盖章后支付，否则就会被征收相等于
如果你购买的是一间新房子，发展商往往会提 印花税5%至20%的罚款。
供免费律师费的优惠。

律师费&印花税解说 //

37 在的马印来花税西和亚买律屋师费子

2021年买卖合约(SPA)律师费

首 或至少RM500,000: 1% ( RM 500)
接下来的 RM500,000: 0.8%
接下来的 RM2,000,000: 0.7%
接下来的 RM2,000,000: 0.6%
接下来的 RM2,500,000: 0.5%

2021年贷款协议律师费(LA)

首 或至少RM500,000: 1% ( RM 500)
接下来的 RM500,000: 0.8%
接下来的 RM2,000,000: 0.7%
接下来的 RM2,000,000: 0.6%
接下来的 RM2,500,000: 0.5%

2021年转名文件印花税 (M.O.T)

首 RM100,000: 1% RM500,000: 2%
接下来的 至RM100,001 RM1,000,000: 3%
接下来的 至RM500,001
接下来的 和以上RM1,000,001 : 4%

2021年贷款协议印花税

LOAN STAMP DUTY

贷款数额的 0.5%

律师费&印花税算法 //

38

买房的印花税是多少？

房地产的价格 费率 产权转让协议（ ）：Instrument of Transfer
首RM100,000
1% 举首例RM来10说0,，00如0将果被你征购收买1的%的房印子花价税值，RM其50余0,的00R0M，4那00么,00房0价将的被
征收2%印花税。
接下来的RM100,001
至RM500,000 首 的RM100,000 1% = RM1,000
2% 接下来 的RM400,000 2% = RM8,000
印花税总额：RM9,000
接下来的RM500,001
至RM1,000,000 在房屋贷款合同（loan agreement）方面，买家也需要支付
3% 一笔相等于贷款总额0.5%的印花税。
沿用刚刚的例子，如果你购买这间价格 的房子RM500,000
接下来的 时税就，是申R请M920,2%5的0。贷款，即RM450,000，那么贷款合同的印花
和以上RM1,000,001
4% 0.5% x RM450,000 = RM2,250

买房的律师费是怎样计算的？

房地产的价格 费率 据跟至房1产%权地。产转让的价协议格来的 印计花算的税一，样费 率，一买房般的是律介于师 费是根
首RM500,000
1% 0.25%

接下来的RM500,001
至RM1,000,000 0.8% 如*贷果款你额购为买R一M5间40R,M006000, 0的屋子， 律师费就是：
0 0 (买卖) (贷款)

接下来的RM1,000,001
至RM3,000,000
0.7%

接下来的RM3,000,001 1% x RM500,000 = RM5,000 + RM5,000

至RM5,000,000 0.6% 律师费总额0.8% x RM100,000 = RM800 + RM320
= RM11,120
接下来的
和以上RM5,000,001 0.5% *以上的费用是还没加上律师楼的杂费的.

首购族贷款福利 //

39 首割名购族和可房享贷文有免件印费花房屋税

买起合还相来要屋关可拿子条要出是件一花一，费笔笔那钱上重么万来大你缴令的就吉付开可！律销以师不，豁费过不免和，只买印如要房花果准印税你备花，是1税0这首%！些头购费族期用并款加符，

大中a称Tgra马r割宣enes政名布fme府）er，/nM在t程首）O2序T购0印）2的族花1印年产税可花财权，1税政0过还0。预%户有免算在协案除办议（贷理（B款房uInd合s产gter约过utm2户（0e2n（lo1t a）俗onf

税根优据惠马，来包西括亚：政府宪报，符合以下5个条件者才能享有上述免

1. 在2021年1月1日至2025年12月31日期间签
署的房地产买卖合约（Sale and Purchase
）Agreement
仅限住宅房地产（ ），2. residential property
不包括服务式公寓、SOHO、SOFO和SOVO
3.购买的房屋价格不超过RM500,000
4.买家必须是马来西亚公民
5.买家不曾拥有或联名持有任何住宅房地产，
包括以继承、赠予的方式拥有

房屋贷款知识 //

40 第四篇

CHAPTER 4

房知识屋贷款

----房房L贷T贷款贷V/运利种MO类作息F法解解说说
---首D所S购需R 族贷福款利文件

房屋贷款知识 //

41 房屋贷款知识
Mortgage Loan

在解释房屋贷款的资讯之前，让我们先带你你了解什么是房贷。
m所一o种谓rt贷的ga房款ge屋。）贷，款指（的英是文借h贷om人e向lo银an行）或或金房融屋机抵构押申贷请款用（来英购文买房产的
一（贷通般过d来o支这上wn付样，p，大的ay并方马m且式的en在房，t）接地人，下产们然来不买后通家需其过都要余每是以的月支全9分额付0%期相支房付当付价款于房款的房价项方价的就式1方0会偿式%向的还买银头给下行期银房申钱行产请。，房因
此，这无疑能让更多人实现他们的拥屋梦想。

款马来是西怎样亚的运作房的屋？贷

作马行在你的清该你房所为！的你来有的供产西有。这权房。关屋亚意房屋子的会味房的贷登贷着记的这款屋，前贷在抵段在押期款你，最这品的间，坏是的，名间。的房这需下虽情要，产间然况但将房都你下子事买并正，家非实实在银上真购际购行买，正上买有的是的直的权到属房属屋收地你于于子回付银产

贷款利息解说 //

42

申请银行贷款前所需知道的事：贷款利息

在向银行申请房屋贷款之前，你应该知道的 是home
的loan 利息是固定利率和浮动利率两种：

固固定定利不变率是的指在偿还贷款的期间，贷款的利息是
要记而降浮的得有低动部，利分，所无涨。这率论是类跌简你指利单，选贷来我息择款们说都哪的会会，一利随只在种息这要之类会篇上基型随升准文的着章或利贷基者率内款准进下（，利跌一B贷R率步。）款（探上利B讨调息RB）或R
导越致低，你节对省你或越多有付利。数任千何令利吉率！的微小变化，都可能

B西基率R称亚准（，O国利英然P家率R文后）银（O再收，v行B根e的R来（r据）n贷制BBi：gN款定Rh银来M利银t 行）P制息行o可的定。l的ic以隔向基y根夜借R准a据政贷利te马策人率,简来利征



马来西亚房屋贷款利息是怎样计算的??

一在m将的么支你e你，本，用付可th了你每金以来你od偿要使只贷月房）还屋需如款偿用来“贷将还贷何x余计还款查款贷贷额算未的款出分款减，偿本期你的利少这还金分付还率法是的（剩款期（”计（本p多付后%算rri）金款少的en房dc与时利剩iu屋pc利余，息ai贷nl息利需你）g款-相要息所和b利a乘支偿利l=息a即付还息还n的c可呢的。未e方：款？那偿法项还之
*所以也可以说是按天计算的。

房屋贷款类型 //

43 马款类来西型有亚的哪房些屋? 贷

马这半来灵三西活种贷亚房的贷款（房在计屋sem算贷i分款fl最期ex付要i l分款oa和成n）三利和息大灵时类活，的贷即方款定式（期皆f贷有le款不xi （同lo：taenr）m。loan）、

有常固不定定允期的许贷还你款款通（过时te支间rm付表lo额，a银外n）行的分通 半允以灵节许活你省贷支房款付贷（利额s息外em的。i你分fle期也xi可付lo以款an向，） 的类本贷灵款质活户与贷半口款会灵（与活fl你贷ex款的i lo个相an似人）往。来这
时期，供银款行来也减不少允贷许款你利将息这。些同额 银期行付申款请提领将之出前来额，但外支有些付的银行分 一账起户，（然cu后rre银nt行ac每co个un月t）会绑从在这
外支付的款项提领出来。 会征收手续费。 支个房付来屋往的贷户额款口外的领中供in出自款st来a也动l。m扣可en以钱t。随来而时偿你提还

地马产来贷西亚款种的类其他房
贷除了款在），上文市中场提上到还的有3很个多主不要同的的房贷屋款贷种款类种。类比（如定：期、半灵活和灵活

再融资（ ）贷款 公务员房屋贷款（1. Refinance2. Government
）如例再拿押能到获融，果如，然利取你资能再一后息，你笔较再在融申现低恰可资（请当以金和把。的另贷ref已款一时ina经机偿笔n获贷还进ce）得款期行就贷，房限是款较产用另的来短再一房的偿融种地资还新房产房，旧屋拿你贷的贷去有，房款跟机贷甚。银会至。通行可还过抵以可
Housing Loan/LPPSA

另贷土一地款、。方这甚面笔，至贷修公款务建可员通用也往于能他翻们享新家有或政园者府的建提道设供路他的！们公的务家员园专、属购房置屋

(FIXED RATE 4%)
联名贷款（ ）2. Joint Home Loan
如务无即为方，了论果式结告你保以如合何打两终避护免算，方双，日很的方和在可伴的后收申入利侣请能有会，联所益或引者以名纠，最贷获纷在发房父得好款。母地时更的，的高方产的协所式你必贷助是有权下款在须数牢申的正记式请额纷争。的房贷款屋一，点贷这协尤是款议其，，中如，那很常么列果你发双明可生方双以在方的情选关的侣择系产联之权以间名不分。贷愉配和款快，的义

解说LTV/MOF //

44 房贷的LOAN-TO-VALUE
什和么？ 是MARGIN OF FINANCE

的M所a谓就rg的是in L你oof a向Fnin-银Taon行-cVe贷a（l款u简e（的称简数M称额OFL。）TV，）其和实指

个在名7通0住房常下%贷已都宅。开会房经始有屋提的贷供2个最款9还0高（%未贷h的供o款贷m完e数款的l额给o房a，买n贷）通家，方常，那面都但么，会如他马被果在来限借申西制贷请亚在人第银的3行

MARGIN DOWN PAYMENT

首 间90% 10%
20%
(2) 30%

（ 80%
Clean CCRIS)

70%
(Third House)

（ 100% FREE
SKIM RUMAH
PERTAMA)

DSR //

房屋贷款

DSR
的 重 要 性4 5
如解己申果的想请DS房要R，提屋就贷高是款房成最屋功贷大了的款一获障半批碍。的——成D功SR率。，只你要就你必搞须懂了自
在为借马来贷西人亚的，DS有R非多常达糟40糕%，的由贷此款可申见请D被S拒R的，重都要是！因

什么是偿债比率DSR？

简够在偿还房还单得来房屋说起屋贷贷你，款偿正款方面在的债申比，能银力请率。是行的贷一可种以款。公通过式，偿让债银比行率用，来来计估算算你你是每否个能月
银月贷批给款的行会学会你生根不。据和会你汽超每过车你个贷款月的债等的净固务收定负入债担（务范n围，e，来t i计然nc算后om你决e正定）在是，申否以要请及把的你贷房每款屋个
款偿每款在付你申债。计一家比请正算。银率你在没行申的请都有偿债超有的比过为房率偿这屋债贷时个款水比，平率如，果那，设你银么下就行一银个有行觉得就顶很大很你限可，的机因财会能会成此务拒功能，申绝力如无你果请到的你法贷贷应的
银要不过求行。最你所多要以只记，接住某，受每些50家银%的银行偿行可债对以比不接率同受。的高贷达款80申%的请偿者债，比都率有，不但同有的些
者们此外的，，偿甚债至根比可据每率以获也一得有名贷银不同行款的申给要予请1求者0。的0%净有的收些偿入收债水入比平很率高不！的同，贷银款行申请对他
4也除0了各%，不偿但相债去同比到率。B这的银表顶行示限的，不时同你候的，，每偿可债家能比银会率行变对在成偿A7银债0行%比。那率边的可计能算只方是法
的所。以你可以看到，这些都是视个别银行和申请者的情况而定

DSR //

46

DSR的计算方法

每万个能银公式行：DSRRm的5标00准0<都60不%同

Rm5000> 70%

每每扣扣扣总 除收月月税除 净净：入ES OP（收收RFCM：S基入入O4R0：：本：M0工R5RM5M资065,0+0 0固0 定 津 贴 ） ： R M 7 , 0 0 0
（偿每信P汽每个T月人R车债月用PMT固贷比贷固卡N2,款款：率定定贷50：债：（债R款0M不务务RR：/3MMR0包：：R810MM0,括R2620M0,正000200在,500）申0x请1的00房%屋=贷4款1.7）%：
加偿债入正比在率（申请加入的正房屋在贷申款请的每月房供屋贷期款RM）1：,200后：
（ ）RM3,700/RM6,000 x 100% = 61.7%

贷款所需文件 //

47 在需马要的来西文件亚买有哪房些贷?

*特别补充 在马来西亚（申马请来房西屋亚贷工款作需者要）什么文件?
房6所公身6公个个得份司积地月月金产税在证薪银或证职订结水行明证护购单单账明照证((单KL(副明HPW(CaD(（本SoByNPnaSB))fn(liIoikrCpom/S)kPatiaantitsgomsnpFeooLnrretmtt))t）er)
(如有提供这些文件可提升贷款批准率)
存款证明 (10% Saving Proven)
毕业证书 (Degree Certificate)

（新加坡工作者/PR/新加坡人） （自雇人士 ）Self Employed

身份证或护照副本 (IC/Passport) 身房所6公公个司得地份司月证产外税注银册或订证观行证护和明购账照证明内(单L明副部H(SD(本照（SBNMa片B)n()IokCo/SkPtiaantsgmspFeoonrrtmt)) ）
工作准证 (Work Permit)
个月薪水单6 (Pay Slip)
个月银行账单6 (Bank Statment)
收入 所得税证明/ (IR8A/NOA)
房地产订购证明（ ）Booking Form
公司在职证明 (Confirmation Letter)
个人征信报告 (CBS Report)
公积金 (CPF) *SG/PR

首购族贷款福利 //

48 我的第一间房屋计划SKIM RUMAH PERTAMA(SRP)

从房买向S我ch房，参而的e还的m与实第e财可计/现S以务一划k零i套压m的间头现力R银房u期支。m行付屋a（，h其z计P申e他er请ro划t买a高dm房o（a达w费knMu1用）0yp0a，允%yFmi减r许的set轻n首房tH自）购贷o己m买族，e
申价住的请格。者不可可购超买过新RM推50出0的,00屋0子，或而二且手必房须，是但买房来屋自

srp malaysia

我的第一间房屋计划申请条件：
（贷个必必联人须每款须名贷是人是期贷限最马款首款购最来者高者西R族的长的M每3亚55每,月公年0月0民家或0家）庭直庭收到收入申入不请超不者过7超0R过岁MR5M,01000,000

≤ ≤* Financing >100% to 110% is only for applicants with household income
RM5,000 + purchase property RM300,000

新山隐藏的金蛋 //

49 第五篇

CHAPTER 5

新的金山蛋隐藏

不能忽视的市场 //

50 柔佛州人口(JOHOR)

4 . 0 1 m MYCENSUS(DOSM.COM.MY)

Indian Other
13.6% 0.6%

新山市人口JOHOR BAHRU 比种例族 Malay
47.9%

1.1m Chinese
34.4%
非官方数据

Bumiputra
2%

最我 们大 绝的 不客 能户 忽群 体略 土著单位 R A

BUMIPUT