1 De HuurDer Het Blad Voor Huurders Door Huurders Uitgegeven door De Huurdersraad De Betere Woning Elburg 15de jaargang nr. 2 zomer 2023 Verslag jaarvergadering Versnel verduurzaming woningen. Kabinet wil huurtoeslag verlagen Tweehonderd projecten liggen sƟl . Groen licht nieuwbouw ‘De Wimpel’. Geen huurverhoging na IsolaƟe 18.000 Woningen voor statushouders Energiecrisis schaadt gezondheid kinderen
2 Van de redactie en de bestuurstafel Voor velen komt de vakantie eraan. Sommigen hebben het er alweer opzitten. De huurdersraad is de afgelopen periode druk geweest. We hebben onder andere onze jaarvergadering gehouden. Het verslag hiervan is verderop in deze ‘De Huurder’ te lezen. Ook hebben we enkele adviezen uitgebracht over allerlei beleidszaken. Een heugelijk feit is dat we kunnen mededelen dat er groen licht is gegeven voor de bouw van 32 appartementen aan De Wimpel. Verder zijn in deze uitgave van ‘De Huurder’ weer enkele artikelen overgenomen uit het blad van de Woonbond waarvan wij denken dat deze interessant zijn voor u als huurder. De puzzel is deze keer geen wegstreper, maar een woordzoeker. Volgens mij moet het niet zo moeilijk zijn om de goede oplossing te vinden. Tijdens de jaarvergadering hebben wij een oproep gedaan voor nieuwe leden van de Raad van Afgevaardigden. Helaas hebben zich toen geen nieuwe leden aangemeld. Heeft u belangstelling, geef u dan op bij de voorzitter. Veel leesplezier! Inhoudsopgave Blz. 2 Van de redactie en het bestuur. Inhoudsopgave. Blz. 3 Mogen wij uw e-mailadres hebben? Groen licht nieuwbouw ‘De Wimpel’. Blz. 4 t/m 10 Verslag jaarvergadering. Blz. 10 Waarheden. CDA en VVD willen huurders uitzetten bij verkoop woningen. Blz. 11 Versnel verduurzaming woningen. Blz. 12 Verhuurders leggen advies huurbeleid vaak naast zich neer. Verhuissubsidie. Blz. 13 Minder huur voor lage inkomens. Geen huurverhoging na isolatie. 18.000 woningen voor statushouders. Blz. 14/15 Onderhoud Molenbuurt. Puzzelrubriek. Puzzel. Blz. 16 Altijd een thuis. Blz. 17 Flex-woning gedeeld. Kabinet wil huurtoeslag verlagen. Blz. 18 Energiecrisis schaadt gezondheid kinderen. Tweehonderd projecten liggen stil. Blz. 19 Wijkindeling. Blz. 20 Bestuursgegevens. Redactie: Jan de Groot E-mailadres: [email protected]
3 Mogen wij uw e-mailadres hebben? Als bestuur van de huurdersraad willen we onze achterban graag wat meer bij onze activiteiten betrekken. Sinds enige tijd beschikken we over een digitaal administratiesysteem (Lasso Concepten) dat daar goede mogelijkheden voor biedt. Met een paar drukken op de knop kunnen we een hele groep huurders in één keer een mailtje sturen. We hebben nog niet besloten hoe we dat precies gaan invullen, maar we denken aan het geregeld toesturen van een nieuwsbrief – bijvoorbeeld vier keer per jaar – en aan het toesturen van de stukken voor de jaarvergadering. En als er een keer iets aan de hand is waarvan het goed is dat u er op korte termijn bericht over krijgt, dan kunnen we dit systeem daar heel mooi voor gebruiken. Vandaar de vraag boven dit stukje: als u prijs stelt op deze vorm van communicatie, mogen we dan uw emailadres hebben? U hoeft alleen maar een mailtje te sturen naar het adres secretarishuurdersraaddbw.nl, met uw achternaam en een korte mededeling dat we uw mailadres mogen gebruiken. Groen licht nieuwbouw ‘De Wimpel’ Op 10 mei kregen wij het bericht dat alle lichten op groen staan om te starten met de bouw van 32 tweeen driekamerappartementen aan De Wimpel. Het heeft lang geduurd, maar eindelijk is het zover. UWOON hoopt dat nog voor de bouwvak gestart kan worden met de bouw en dat in 2024 het plan is gerealiseerd. De bouwvergunning is afgegeven en er zijn geen bezwaren meer uit de buurt. De huurdersraad is blij dat UWOON weer in Elburg gaat bouwen. Wij hopen dat met deze 32 appartementen de doorstroom op gang zal komen en de wachttijd op een huurwoning zal verminderen. Verder hopen wij als huurdersraad dat er snel groen licht komt voor het bouwen van nog meer huurwoningen van UWOON.
4 Verslag van de jaarvergadering 2023 van de Huurdersraad ‘De Betere Woning’, gehouden op 25 april 2023 in ’t Huiken te Elburg Aanwezig: het voltallige bestuur, zeven leden van de Raad van Afgevaardigden, twee leden van Woonwijs, vier vertegenwoordigers van UWOON, drie leden van de Raad van Commissarissen, twee vertegenwoordigers van de gemeente (wethouder Sneevliet en Fenrike Veenvliet) en 42 huurders Opening Voorzitter Jan de Groot opent de vergadering om 19.30 uur. Hij heet alle aanwezige huurders van harte welkom en daarnaast de vertegenwoordigers van UWOON, de drie aanwezige leden van de Raad van Commissarissen, wethouder Sneevliet en Fenrike Veenvliet van de gemeente Elburg en de beide vertegenwoordigers van Woonwijs. Mededelingen Van de Raad van Afgevaardigden hebben René Baanders en Gerrit van de Kuur zich voor deze vergadering afgemeld. Verslag jaarvergadering 2022 Het verslag ligt ter inzage en wordt vastgesteld. Er zijn geen vragen over. Ingekomen stukken De voorzitter leest een brief voor van huurder Jeanet Niemeyer en een reactie van UWOON daarop. Het gaat om twee onderwerpen: het aanleggen van seniorenhofjes en de constatering dat huurverhoging een belemmering vormt voor doorstroming. Wat de seniorenhofjes betreft zal UWOON nagaan wat de mogelijkheden zijn. Wat de doorstroming betreft: UWOON gaat dit jaar – samen met de andere corporaties in de regio – evalueren wat de resultaten zijn bij de huidige maatregelen. Dan wordt ook bekeken of er aanvullende maatregelen nodig zijn, bijvoorbeeld met betrekking tot de huurprijs. Tot nu toe hebben 258 huurders (90 van UWOON) interesse getoond voor de voorrangsregeling. De voorzitter geeft UWOON de suggestie mee om de huurder bij doorstroming de opgebouwde punten te laten meenemen, voor het geval die huurder later nog een keer gaat verhuizen. Jaarverslag 2022 Het jaarverslag wordt door de secretaris voorgelezen. Een huurder vraagt wat het bestuur heeft gedaan met het feit dat de raadsfracties niet of nauwelijks hebben gereageerd op brieven van de huurdersraad. De voorzitter antwoordt dat het bestuur weer een gesprek met alle fracties aan wil vragen. Fracties beroepen zich vaak op tijdgebrek. Met betrekking tot de zonnepanelen deelt de voorzitter mee dat Van der Sluis met een nieuwe installateur in zee is gegaan.
5 Het bestuur is van plan om dit jaar weer bij huurders langs te gaan die nog geen zonnepanelen hebben. Een huurder vraagt of zonnepanelen hem nog steeds winst opleveren als de salderingsregeling is afgebouwd. De voorzitter bevestigt dat. Een huurder uit de Molenbuurt kreeg van zijn energieleverancier te horen dat zijn woning na de renovatie nog niet het label heeft dat UWOON nastreeft. Reactie UWOON: er zijn nog geen nieuwe ’afgemelde’ energie labels. Bewoners van de Molenbuurt krijgen dit jaar sowieso geen huurverhoging vanwege de ellende die zij met de renovatie hebben doorstaan. Jaarverslag van de penningmeester De penningmeester geeft aan dat wie geïnteresseerd is in de jaarstukken zich bij hem kan melden. Voor eventuele vragen kan men ook contact met hem opnemen. Verslag kascontrolecommissie Giselle Zwenne rapporteert namens de kascommissie dat de stukken zijn gecontroleerd en in orde bevonden. De penningmeester toont zich blij met kritische vragen die de commissie hem heeft gesteld. Hij wordt bedankt voor zijn werkzaamheden en gedechargeerd. Benoeming nieuw lid kascontrolecommissie Mevrouw Bregt Zuidam blijft voor het jaar 2023 deel uitmaken van de kascontrolecommissie. Naast haar wordt RvA-lid René Baanders in de commissie benoemd. Mevrouw Jeanet Niemeyer verklaart zich bereid om reserve te staan. Mutaties in de Raad van Afgevaardigden Mevrouw Rika Kesselaer en de heer Arjan Dokter worden geïntroduceerd als nieuwe leden van de Raad van Afgevaardigden. Mevrouw Eppy ten Oever is na een lidmaatschap van 22 jaar afgetreden. De voorzitter bedankt haar voor haar betrokkenheid en haar inbreng gedurende al die jaren. Hij overhandigt haar als afscheidscadeau een cadeaubon, een bos bloemen en een (ingelijste) aanmelding voor het lidmaatschap, die hij in oude stukken heeft teruggevonden. Aansluitend wijst hij erop dat nieuwe leden nog steeds welkom zijn. Eventuele gegadigden kunnen desgewenst ook eerst een of twee vergaderingen bijwonen, om te zien of het iets voor hen is. Het nieuwe huurbeleid van UWOON Mevrouw Karin Soldaat, beleidsmedewerker van UWOON, houdt een presentatie over het nieuwe huurbeleid dat vanaf 1 mei a.s. van kracht zal zijn. Voortaan mag iedere huurder die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning op elke aangeboden woning reageren. Ook voor ruiling kan men zich voor elke woning aanmelden.
6 Huurders met een hoog inkomen kunnen zo in een klein flatje terechtkomen en huurders met een laag inkomen in een mooie eengezinswoning. Waar nodig zal de huurprijs worden verlaagd om ze aan te passen aan het inkomen om zo te voldoen aan de eisen van passend toewijzen. Het is wel belangrijk dat iemand die reageert op een woning het inkomen goed invult. UWOON is de enige corporatie in de regio die deze mogelijkheid biedt. Het geldt dus ook alleen voor de woningen van UWOON. Het is voor de corporatie nog wel spannend hoe dit in de praktijk uitpakt: in hoeveel gevallen zal de huur moeten worden aangepast? Huurkorting Mevrouw Soldaat geeft een toelichting. Per 1 juli 2023 hebben huurders die te maken hebben met een plotselinge inkomensdaling door een schrijnende persoonlijke situaƟe de mogelijkheid om een Ɵjdelijke huurkorƟng aan te vragen. Op de website van UWOON zal daar een speciale pagina aan worden gewijd. Huurders moeten zelf in de gaten houden of een dergelijke korting gevolgen heeft voor de toeslagen die zij krijgen. Zo ja, dan moeten zij dat zo spoedig mogelijk doorgeven aan de belastingdienst. Een verzoek om de huurders daarop te wijzen, wordt door mevrouw Soldaat meegenomen voor overleg met de medewerker voor communicatie. Het verzoek houdt ook in dat men wordt verwezen naar instanties die op dit gebied kunnen helpen. Mevrouw Soldaat beantwoordt vervolgens een aantal vragen. - De huurverhoging voor dit jaar is vastgesteld op 2,6% en de inkomensafhankelijke huurverhoging op 4,6%. Bij huurverhogingen is altijd sprake van een plafond: de corporatie mag niet meer vragen dan de maximale huur. In het huurdersportaal kan een huurder vinden welk energielabel zijn of haar woning heeft. Aan de vaststelling van het label ligt een ingewikkelde berekening ten grondslag. UWOON schakelt daar een onafhankelijke gecertificeerde adviseur voor in. Elke nieuw verhuurde woning moet een geldig energielabel hebben. Bij elke bestaande woning wordt het label regelmatig gecheckt. - Een huurder merkt op dat ze al 26 jaar in hetzelfde huis woont, maar nog nooit zo’n check heeft meegemaakt. - Een huurder uit de Molenbuurt geeft aan dat de expert bij hem geen label wilde vaststellen omdat er nog van alles aan de woning moest gebeuren. Kennismaking met nieuwe buurtbeheerder Mevrouw Irene Spaltman is de nieuwe buurtbeheerder van UWOON voor de vesƟging Elburg. Zij stelt zich voor en laat weten dat er nog een brief komt over haar funcƟe.
7 De buurtbeheerder is het aanspreekpunt voor zaken die de woonomgeving betreffen. Technische zaken met betrekking tot de woning zelf worden doorgegeven aan de heer Theo van de Kamp. Mevrouw Spaltman is van plan zich zoveel mogelijk in de wijken te laten zien. Ze houdt wekelijks spreekuur in Hart van Thornspic en straks ook in het nieuwe kantoor van UWOON in Elburg. De voorzitter geeft aan dat hij graag een keer met mevrouw Spaltman een rondgang door de wijken wil maken. Hij komt zes keer per jaar langs alle huurwoningen en ziet daardoor veel. De vraag van een huurder of hij een afspraak met de buurtbeheerder kan maken, wordt positief beantwoord. Deze huurder wijst ook op de verwildering van veel tuinen. De voorzitter laat weten dat hij dat probleem al diverse keren bij UWOON heeft aangekaart. Hij wijst ook op de nieuwbouwwoningen in Oosterwolde, waar het pad zo smal is dat ambulancepersoneel met een brancard er niet langs kan. Mogelijkheid tot het stellen van vragen aan de huurdersraad en aan UWOON Een groot deel van dit agendapunt wordt gevuld met vragen uit de Molenbuurt. Voor het renovatieproject stond een periode van zes weken, maar een jaar later is nog altijd niet alles afgerond. Er zijn nog steeds weer nieuwe klachten over dingen die niet in orde zijn. In de vergadering met de betreffende huurders is van alles beloofd, maar daar is veel te weinig van terechtgekomen. Een huurder vertelt over lekkage bij kozijnen en tocht bij de voordeur, met als gevolg veel warmteverlies. Daar is drie keer naar gekeken en het is nog steeds niet opgelost. De voorzitter vertelt wat het bestuur heeft gedaan om het voor de huurders op te nemen en aan te dringen op een oplossing. Hij constateert dat de bewoners het zat zijn. Sommigen willen niet eens meer dat de aannemer nog dingen komt herstellen. Het bestuur heeft UWOON geadviseerd deze aannemer niet langer in de lijst van ketenpartners op te nemen. Inmiddels heeft UWOON wel een regeling getroffen voor een vergoeding van de gemiste opbrengst van zonnepanelen. Er moet echter nog steeds heel wat gebeuren. De heer Kersing van UWOON bevestigt dat. Hij weet en begrijpt dat veel mensen het zat zijn. De dag voor deze vergadering heeft hij nog een rondje door de wijk gemaakt, samen met de aannemer. Hij heeft toegezegd dat overal waar nog gebreken zijn voor een oplossing zal worden gezorgd. Bij elke woning zal worden nagegaan of er nog klachten zijn.
8 Een huurder uit een andere wijk heeft begrepen dat dezelfde aannemer bij hem ook een renovatie komt uitvoeren. Hij schrikt nu van de verhalen die hij uit de Molenbuurt hoort. De voorzitter heeft zelf ook met die nieuwe renovatie te maken. Hij legt uit dat de opdracht al gegeven was, op basis van het contract met deze aannemer, en dat dit moeilijk teruggedraaid kan worden. Een andere huurder geeft aan dat hij goede berichten hoort over een aannemer uit ’t Harde. Andere vragen: Hoe staat UWOON erin om te controleren of onderaannemers te vertrouwen zijn en hun werk naar behoren uitvoeren? De voorzitter geeft aan dat hier juist de vorige dag over gesproken is, tijdens een overleg met de corporatie over een visie op dienstverlening. Er wordt aan gewerkt. Dakgoten worden schoongemaakt voordat de bladeren van de bomen vallen. Kan dat niet anders? De voorzitter laat weten dat dit de aandacht heeft. Hij heeft die vraag zelf ook al eens gesteld. Prestatieafspraken Maurice van Es, een van de twee bestuursleden die de huurdersraad bij de prestatieafspraken vertegenwoordigen, constateert dat er na de opmerkingen over dit onderwerp in het jaarverslag weinig nieuws meer te vertellen valt. Mede met het oog op de tijd stelt hij voor verder te gaan met het volgende agendapunt. Nieuwbouwplannen en plannen voor onderhoud De heer Marco Kersing, manager vastgoed van UWOON, vertelt hoe het op dit moment staat met de plannen. Hij legt ook uit hoe het proces verloopt vanaf het maken van plannen voor nieuwbouw tot aan de realisatie. Daarmee wordt meteen duidelijk waarom het zo’n langdurig traject is. Ook maakt hij duidelijk waarom de corporatie zo moeilijk aan grond kan komen: zij kan er veel minder voor betalen dan een projectontwikkelaar. Nieuwbouwplannen: De Wimpel, Elburg: Dit is het enige plan waarvan realisatie op redelijk korte termijn kan worden verwacht. Waterlanden, Doornspijk: komt op 16 mei voor besluitvorming in de bestuursvergadering. Hokseberg, ’t Harde: de procedure loopt; UWOON participeert in de tweede fase. De haven, Elburg: het gesprek daarover loopt nog. De voorzitter geeft aan dat het bestuur geen hoge verwachtingen heeft van dit project. Er lopen te veel bezwaren.
9 Er zijn helaas weinig concrete projecten. Het woningtekort is een landelijk probleem. UWOON doet haar uiterste best om de schaarste zo goed mogelijk te verdelen. Een huurder vraagt zich af hoe met deze stand van zaken ooit de driehonderd woningen tot stand zullen komen die voor 2030 gerealiseerd moeten worden. De voorzitter wijst op de stikstofproblematiek, die veel mogelijkheden tegenhoudt. Verder zou het heel wat schelen als iedereen die bezwaar aantekent tegen een project zelf de proceskosten zou moeten betalen. Een andere huurder vraagt waarom de gemeente niet het eerste recht heeft om grond te kopen. De heer Kersing geeft aan dat die mogelijkheid er wel is, maar dat het een ingewikkeld verhaal is. De voorzitter hoopt dat de gemeente Elburg er werk van gaat maken. Plannen voor onderhoud: Er worden vragen gesteld over het onderhoud van driehonderd woningen in Elburg (Biesenkamp en andere straten). Het gaat om BKT-renovaties (badkamer, keuken, toilet) In de brief die de bewoners hebben gekregen, staat dat de breedte van de nieuwe keuken standaard 1.80 m is. Wat gebeurt er als de huidige keuken een breedte van 2.40 m heeft? De heer Kersing antwoordt dat de nieuwe keuken dan ook 2.40 m breed wordt. Als het hang- en sluitwerk tien jaar geleden is nagekeken, gebeurt dat dan bij deze renovatie weer? De voorzitter antwoordt dat nog niet bekend is wat er precies gaat gebeuren. Er is iemand geweest van de aannemer die zei dat bij deze renovatie het dak eraf zou gaan. De heer Kersing antwoordt dat die persoon dan voor zijn beurt heeft gepraat. De voorzitter benadrukt het belang van een heldere en meer frequente communicatie. Dat scheelt het bestuur ook veel vragen. In dit geval is er een brief geweest met de mededeling dat er iemand langs zou komen; daarna hebben de bewoners niets meer gehoord. Als er wensen zijn voor iets extra’s komt dat voor eigen rekening. Zelfs de meest simpele dingen blijken dan behoorlijk duur te zijn. De heer Kersing adviseert daarover contact op te nemen met het klantcontactcentrum van UWOON. Hij wijst erop dat de kosten desgewenst ook verrekend kunnen in de huur. Maurice van Es legt uit dat iemand die voldoende geld heeŌ kan kiezen voor wat extra luxe. Als die extra luxe voor rekening van UWOON zou komen, zou dat tot een huurverhoging moeten leiden en dan zou een nieuwe huurder die huurverhoging ook moeten betalen.
10 Zowel UWOON als de huurdersraad willen de huur graag voor iedereen betaalbaar houden. Bestaat de regel nog dat men zelf een nieuwe keuken mag uitzoeken? De voorzitter antwoordt dat dit niet het geval is. Hoe weet je wanneer je aan de beurt bent voor – bijvoorbeeld – BKTrenovatie? De heer Kersing adviseert die vraag aan het KCC te stellen. De voorzitter meent te weten dat voor een keuken 24 jaar en voor de badkamer en toilet 30 jaar staat. Rondvraag Een huurder vraagt naar de stand van zaken met betrekking tot het nieuwe kantoor van UWOON. Mevrouw Uittien antwoordt dat het kantoor (in het voormalige INGgebouw) op 1 juni in gebruik wordt genomen. Het huidige kantoor blijft tot zolang open. Er komt binnenkort een brief over. Sluiting De voorzitter bedankt alle aanwezigen voor hun komst en sluit de vergadering om 22.1 5 uur. Halbe Geertsma, secretaris Waarheden Wat het daglicht niet kan verdragen, kun je ook ‘s nachts beter laten. Als zwijgen goud is, zullen niet veel mensen rijk worden. CDA en VVD willen huurders uitzetten bij verkoop woningen De VVD en het CDA willen het voor particuliere beleggers met één pand mogelijk maken om het huurcontract te ontbinden wanneer ze de woning willen verkopen. Dat is een forse aantasting van de huurbescherming. Vreemd genoeg doen ze dit in een wijzigingsvoorstel op de Wet vaste huurcontracten, een wetsvoorstel waarmee de PvdA en de ChristenUnie ervoor willen zorgen dat huurders meer woonzekerheid hebben door het gebruik van tijdelijke contracten terug te dringen. Als er een meerderheid is voor het wijzigingsvoorstel kunnen alle kleine verhuurders (een fors deel van de particuliere huurmarkt) straks een clausule opnemen in het huurcontract waardoor het contract ontbonden kan worden wegens verkoop van de woning. Omdat een woning in onbewoonde staat voor een hogere prijs wordt verkocht, zal elke kleine particuliere verhuurder zo'n clausule opnemen. 'Zo dreigt een wet die bedoeld is om huurders meer zekerheid te geven, straks het tegendeel te doen voor veel particuliere huurders. Om de verkoopwinst bij verkoop voor kleine beleggers te vergroten, wordt hun woonzekerheid opgeofferd,' aldus belangenbehartiger bij de Woonbond Marcel Trip.
11 Koop breekt (nog) geen huur Nu breekt koop geen huur. Een woning kan nu wel al in verhuurde staat worden verkocht. De huurder kan er dan blijven wonen en behoudt zijn rechten en huurbescherming. Ook kan een te koop staande woning onder de leegstandwet tijdelijk worden verhuurd. Maar met het voorstel van de VVD en het CDA wordt huren zonder huurbescherming tegen verkoopplannen straks de norm in de particuliere huurmarkt. De Woonbond is hier fel tegen en roept Kamerleden op tegen dit wijzigingsvoorstel te stemmen. Ook ontbinding contract bij verhuur familielid Daarnaast willen VVD en CDA het ook mogelijk maken om de huur te ontbinden als de verhuurder een eerstegraads familielid wil laten wonen in de woning. Ook dit gaat via het oprekken van de diplomatenclausule. Voor beide varianten geldt dat er geen belangenafweging wordt gemaakt door de rechter en dat er geen vervangende woonruimte vereist is. Zwakke onderbouwing en onzorgvuldig over woonrecht In het wijzigingsvoorstel claimen VVD en CDA dat hierdoor veel meer woningen worden verhuurd. Maar dit wordt op geen enkele manier gestaafd. Het voorstel is ook ingediend na behandeling van de Wet vaste huurcontracten in de Kamer. Trip: 'Erg zorgvuldig gaan deze partijen niet om met woonzekerheid. De lessen van de invoer van tijdelijke contracten via de Wet doorstroming huurmarkt in 2015 lijken door hen niet te zijn geleerd. Bovendien zijn er veel effectievere manieren om leegstand tegen te gaan dan het opofferen van huurbescherming.' Stemming op dinsdag Dinsdag 18 april is er gestemd over de wijzigingsvoorstellen en de Wet vaste huurcontracten. Trip: 'We roepen de Kamer op voor de Wet vaste huurcontracten te stemmen, maar zonder hierbij de rechten van particuliere huurders in de uitverkoop te doen.' Versnel verduurzaming woningen TNO roept op de anderhalf miljoen woningen met de slechtste energielabels sneller te verduurzamen. Volgens het onderzoeksinstituut is dit nodig om de doelen van het Klimaatakkoord te halen en verlost het bovendien de bewoners van de torenhoge stookkosten.
12 Verhuurders leggen advies huurbeleid vaak naast zich neer Ruim 20% van de huurdersorganisaties vindt dat ze te weinig te zeggen hebben over het huurbeleid van de woningcorporatie. Bij commerciële verhuurders is dit maar liefst de helft van de huurdersorganisaties. Dat blijkt uit onderzoek van de Woonbond onder aangesloten huurdersorganisaties Bij corporaties geven huurdersorganisaties aan dat in ongeveer de helft van de gevallen het huurbeleid naar aanleiding van het overleg is aangepast. Bijvoorbeeld door onzuinige woningen een minder hoge huurverhoging te geven. Huurdersorganisaties bij woningcorporaties geven het overleg gemiddeld een cijfer van 6,9 (gereguleerd) of 6,7 (geliberaliseerd). Commerciële verhuurders scoren ruim onvoldoende Bij commerciële verhuurders geven huurdersorganisaties aan dat er in 94% van de gevallen geen wijziging is in het huurbeleid naar aanleiding van het overleg. Veel respondenten geven aan dat de verhuurder zich houdt aan de wettelijke maximale huurverhoging, maar verder niet openstaat voor overleg. Ze geven het overleg gemiddeld een 4,7. Ruimte voor verbetering positie huurders Zowel in de corporatiesector als in de commerciële sector is er dus ruimte voor verbetering. Maar met name in de commerciële huursector gaat het wel heel slecht. In de enquête geven sommige huurdersorganisaties aan van advies- naar instemmingsrecht te willen. Zij vinden hun huidige positie te zwak. Ook zijn er organisaties die aangeven dat overleg in een vroeg stadium belangrijk is of ze benoemen dat dat in hun geval tot vruchtbaar overleg heeft geleid. Verhuissubsidie De provincie Gelderland is in 2022 gestart met een verhuiscoach. Verder had ze een subsidie van 2000 euro in het vooruitzicht gesteld om de doorstroming te bevorderen. Dit jaar zit er 1 miljoen euro (500x € 2000) voor de gehele provincie in de subsidiepot. In de voorwaarden van de provincie staat dat de verhuisvergoeding beschikbaar is zolang de voorraad strekt of tot aan het eind van dit jaar. Begin mei gaf de provincie aan dat er op dat moment nog geld was voor zo’n 100 verhuisvergoedingen. Als u nog voor de subsidie in aanmerking wilt komen, is het dus zaak om er snel bij te zijn. Wij als huurdersraad hopen dat, mocht deze subsidiepot van de provincie leegraken, de gemeenten hem zullen overnemen, om zo de doorstroming op gang te houden.
13 Minder huur voor lage inkomens De huur van ruim 500.000 corporatiehuurders met een laag inkomen en een hoge huur gaat per 1 juli omlaag naar €575,- per maand. Een ruime meerderheid van de Tweede Kamer steunt deze huurverlaging, die eerder door het Rijk, de gemeenten, Aedes en de Woonbond in de nationale prestatieafspraken is overeengekomen. Wel heeft de oppositie in de Kamer erop aangedrongen dat het kabinet ook iets gaat regelen voor 100.000 vergelijkbare huurders van commerciële verhuurders, waarvoor nu niets is afgesproken. Huurders van een sociale corporatiewoning krijgen de overeengekomen huurverlaging als hun inkomen lager is dan € 23.250 (alleenstaanden zonder AOW), € 24.600 (alleenstaanden met AOW), € 30.270 (meerpersoonshuishouden zonder AOW) of € 32.730 (meerpersoonshuishoudens met AOW). Geen huurverhoging na isolatie Huurders van corporatiewoningen krijgen geen huurverhoging voor isolatiemaatregelen die na 1 januari 2023 worden opgeleverd. Deze toezegging geldt voor isolatie van gevels, daken, vloeren, kruipruimtes, het dichten van kieren en ook voor de plaatsing van nieuwe ramen, deuren en kozijnen. 18.000 Woningen voor statushouders Een op de tien vrijgekomen corporatiewoningen is vorig jaar toegewezen aan een statushouder. De geplande huisvesting van 20.000 erkende vluchtelingen is in de tweede helft van 2022 niet gehaald, schrijft minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting in een brief aan de Tweede Kamer. Voor 2000 van hen kon geen woning worden gevonden. De toewijzing van 9,5% van de vrijgekomen corporatiewoningen aan statushouders past volgens de minister binnen de gebruikelijke bandbreedte van 5-10%. Voor de eerste helft van dit jaar worden woningen gezocht voor 21.200 statushouders. Onder andere vluchtelingen uit Syrië en Afghanistan zouden van een asielzoekerscentrum naar een reguliere woning kunnen verhuizen. In het tweede kwartaal van dit jaar hoopt minister De Jonge meer zicht te hebben op de gevolgen van de voortdurende oorlog in de Oekraïne voor de vraag naar permanente huisvesting.
14 Puzzelrubriek Op de wegstreeppuzzel uit ‘De Huurder’ van maart zijn veel goede oplossingen binnengekomen. De goede oplossing van de puzzel was: ‘Uitvoerder’. Uit de goede inzendingen zijn de volgende winnaars getrokken: 1ste prijs Mevr. W. Schoeber Sytzamalaan 8c Oldebroek 2de prijs Mevr. L .Vlieger- den Hartog Middelweg 6 ‘t Harde 3de prijs Mevr. A. Lokhorst Backerskamp 17 Elburg Van harte gefeliciteerd! De nieuwe puzzel is deze keer een woordzoeker. Als u de antwoorden van de vragen in het daarvoor getekende anagram plaatst, leest u in de vetgedrukte kolom een woord. Dit woord is de oplossing van deze puzzel. Mail uw oplossing voor 1 augustus 2023 naar de redactie. Vergeet dan niet ook uw adres mee te sturen. Onder de goede inzenders worden weer drie prijzen verloot. Het redactieadres is te vinden op pagina 2. De gewonnen prijzen worden bij u thuisbezorgd. Onderhoud Molenbuurt Het onderhoudsproject in de Molenbuurt is nog steeds niet afgerond. In het voorjaar van 2022 is aannemer Mateboer gestart met de uitvoering van groot onderhoud in de Molenbuurt. Volgens de planning zou dat project voor de bouwvak klaar zijn. Nu blijkt dat nog steeds niet alle werkzaamheden zijn afgerond. Zo blijken de afdichtingen rondom de kozijnen niet goed te zijn, waardoor er in de winter veel warmte kan ontsnappen. Veel huurders in de Molenbuurt zijn het zat. Wat hun betreft hoeft er niets meer gedaan te worden. Toch wil UWOON graag met alle bewoners persoonlijk in gesprek om te bekijken wat er nog gedaan moet worden en hoe het een en ander kan worden opgelost. De huurdersraad is van mening dat de problemen moeten worden opgelost en vraagt de huurders om welwillend het gesprek met UWOON aan te gaan.
15 1 De president van de Verenigde Staten. 2 Wat is de hoofdstad van de provincie Friesland? 3 Een bestuurslid van de huurdersraad. 4 Hoe heet de jongste prinses van ons koningshuis? 5 Wie was vorig jaar wereldkampioen in de formule 1? 6 Wat is de hoofdstad van Australië? 7 Wie werd landskampioen voetbal? 8 Hoe heet de burgemeester van Elburg? 9 Waar bouwt UWOON 32 appartementen? 10 Welk land won het Eurovisie Songfestival? 11 De directeur /bestuurder van UWOON. 12 Wie is de minister van Financiën? 13 Wie presenteert het programma 1 tegen 100? 14 Welke instantie behandelt geschillen tussen huurder en verhuurder? 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
16 Altijd een thuis Sinds ik voor Huurpeil schrijf, krijg ik vaker de vraag waar ik zelf woon. 'Ergens' en 'nergens' komen het dichtst bij de waarheid. Ik sliep de laatste jaren in een stadspark, een zaal vol druktemakers, een kamer met crackverslaafden, de woning van een vriend, een hostel vol gelukszoekers en op tal van andere, tijdelijke adressen. Enkele jaren geleden ben ik door een kwetsbaar brein op drift geraakt. Sindsdien behoor ik tot de brede groep dak- en thuislozen. Luider dan voorheen wordt een voor de hand liggende oplossing geopperd: housing first. Anke Jansen vertelt in deze Huurpeil hoe ze deze Finse aanpak tot een succes gaat maken. Op één punt kan Nederland het beter doen dan Finland, waar ze pas laat op preventie hebben ingezet. De verantwoordelijke staatssecretaris Maarten van Ooijen dreigt in dezelfde val te lopen. Onder het motto 'Eerst een thuis' ontpopt hij zich tot de Oprah Winfrey van het kabinet: 'Jij krijgt een huis! En jij krijgt een huis!' Sympathiek? Zeker. Effectief? Als zich voortdurend nieuwe daklozen melden, raken de huissleutels snel op. Als de staatssecretaris beter rondkijkt in het daklozencircuit, wachten hem enkele verontrustende vragen: 1. Hoe is het mogelijk dat jongeren vanuit de jeugdzorg rechtstreeks in het daklozencircuit belanden? 2. Dat deze jongeren daar een exgedetineerde treffen die in een door drugs overspoeld opvanghuis op het rechte pad moet zien te blijven? 3. Dat deze spierbundel er 's nachts de boel kort en klein slaat, omdat hij door een drugsverslaafde kamergenoot uit zijn slaap wordt gehouden? 4. Dat deze verslaafde man zijn crack deelt met een schizofrene vrouw? Deze uit het leven gegrepen voorbeelden brengen me op vraag 5: Hoe is het in hemelsnaam mogelijk dat zoveel mensen dakloos worden onder het toeziend oog van jeugdzorg, reclassering, verslavingszorg en geestelijke gezondheidszorg? Wellicht zou het verstandig zijn als deze sectoren van het kabinet de middelen krijgen om de woningnood van hun cliënten op te lossen. Opdat in ieder geval de kwetsbaarste mensen dakloosheid bespaard blijft en dus minder mensen zijn aangewezen op housing first. 'Eerst een thuis' is wonderschoon van eenvoud. Het heeft echter alleen kans van slagen als ook voor kwetsbare mensen voortaan 'altijd een thuis' het leidende principe wordt. Ron van Gelderen, redacteur
17 Flex-woning gedeeld Het Rijk en de gemeenten zullen woningcorporaties fors compenseren wanneer de geplande 37.500 flexwoningen na vijftien jaar niet herplaatst kunnen worden. De flexwoningen worden in de periode 2022-2024 tijdelijk neergezet op grond zonder definitief bestemmingsplan. De opzet is dat ze na uiterlijk vijftien jaar weer kunnen worden verplaatst naar elders. Maar wat nou als dat niet lukt? Hebben de woningcorporaties dan in korte tijd veel geld over de balk gegooid? Op deze netelige vraag hebben minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting, de gemeenten (VNG) en de woningcorporaties (Aedes) nu een antwoord gevonden. Afgesproken is dat het Rijk 60% en de gemeente 25% van het financiële risico op zich nemen. Dan resteert 15% voor de corporatie als de flexwoning niet kan worden herplaatst. Verder is afgesproken dat een corporatie er eerst alles aan zal doen de flexwoning in de eigen regio of in een andere regio te herplaatsen. Als de corporatie hierin faalt, zal een marktmeester in opdracht van het Rijk een koper proberen te vinden. Kabinet wil huurtoeslag verlagen Huurders met huurtoeslag gaan er vanaf 2024 gemiddeld €10,- per maand op achteruit. Het kabinet wil de huurtoeslag voortaan beperken tot de kale huur. Als het aan het kabinet ligt, tellen servicekosten niet langer mee voor de hoogte van de huurtoeslag. Ook gaat het bedrag waarover geen toeslag wordt betaald enkele euro's omhoog. Door het kabinetsvoorstel gaan vrijwel alle ontvangers er op achteruit, gemiddeld met €10,-per maand. Met het nieuwe voorstel ziet het kabinet af van de eerder beoogde invoering van de zogenoemde norm-huren in de huurtoeslag. Deze norm-huren werden onder andere door het Nibud sterk afgeraden, vanwege de negatieve inkomensgevolgen voor op z'n minst een vijfde van de 1,5 miljoen huurtoeslagontvangers. Bovendien vreesde de Belastingdienst voor uitvoeringsproblemen. Het nieuwe plan treft vrijwel alle ontvangers, maar voor een gemiddeld kleiner bedrag. Wat vindt de Woonbond hiervan ? De Woonbond is blij dat het kabinet afziet van de eerder beoogde normhuren, maar ontevreden over de daling van de huurtoeslag voor naar schatting 1,4 van de 1,5 miljoen ontvangers.
18 Energiecrisis schaadt gezondheid kinderen Kinderen worden het hardst getroffen door de energiearmoede. Het gaat ten koste van hun gezondheid, constateert TNO in een verkennend onderzoek. Het onderzoeksinstituut komt tot de alarmerende conclusie dat de zorgkosten van huishoudens hoger zijn naarmate de energiekwaliteit van hun huis slechter is. Deze samenhang ziet TNO vooral bij kinderen onder de 18. Hun gezondheid is beduidend slechter wanneer ze leven in een woning met de twee laagste energielabels (F en G), en nog slechter wanneer in hun woning als gevolg van energiearmoede de verwarming laag of helemaal uit staat. Het zorgelijkst is de gezondheid van kinderen in slechte woningen, waar de ouders ook nog eens worstelen met energiearmoede. Deze kinderen gebruiken vaker medicijnen en moeten zelfs vaker naar het ziekenhuis. Hun ziekenhuiskosten liggen 40 procentpunt hoger dan die van kinderen in vergelijkbare woningen van huishoudens met een beter inkomen. Aldus de constateringen van TNO, dat zich baseert op de geanonimiseerde CBS-gegevens van ruim 5,8 miljoen huishoudens. Tweehonderd projecten liggen stil Ruim tweehonderd woningbouwprojecten liggen stil. Het aantal bezwaarprocedures loopt op. Ook de stijgende bouwkosten leiden tot uitstel. De stikstofcrisis is slechts een van de vertragende factoren in de beoogde nieuwbouw, blijkt uit een inventarisatie van Cobouw Bouwberichten, een database met actuele informatie over duizenden bouwprojecten in Nederland. Ruim de helft (55 procent) van de stilstaande projecten is om procedurele redenen gepauzeerd. Omwonenden maken steeds vaker bezwaar, de beoogde wijziging van het bestemmingsplan laat lang op zich wachten of de vergunningaanvraag neemt veel tijd in beslag. Andere redenen dat woningbouwprojecten in de voorbereidende fase 'on hold' zijn gezet, zijn de stijgende bouwkosten (10 procent), een wijziging van de oorspronkelijke plannen (9 procent) en de stikstofcrisis (6 procent). Daarnaast is er een omvangrijke categorie overige oorzaken, waaronder asbest, brand, vleermuizen en andere plagen.
19 Wijk indeling Wijk 1 Elburg Bremstraat Burchtstraat Doelenlaan Graaf Ottostraat Heerdeboerstraat Hertogstraat Julianastraat Ledige Stede Molenkampdwarsstraat Wijk 1 vervolg Molenkampstraat Molenweg Nieuwstadsweg Nunspeterweg Schipluidenstraat Tuinstraat Van Gulickstraat Wilgenkampstraat Wilhelminastraat Wijk 2 Elburg Apeloheve Backerskamp Biesenkamp Hellenbeekstraat Klokbekerweg Rijsaert Wijk 3 Elburg Giek Hoekwant Mast Vooronder Weidevogellaan Wijk 4 Elburg Boeg Botterstraat Fuik Plecht Pluutstraat Punterstraat Schokkerstraat Wijk 5 Elburg Baron van Lyndenstraat Dr.H.J.Olthuisstraat Eekterstraat Korte Wijden Lange Wijden Luttekenstraat Paterijstraat Omloop Wijk 5 vervolg Orgelkampstraat Passestraat Nijenbeekstraat Velekenstraat Vackenordestraat Vicariestraat Winckelstraat Wijk 6 Elburg Coragestraat Clakenweg Hanzestraat Kreengoedweg Terbekeweg Zuiderzeestraatweg Wijk 7 Elburg Bolderik Boterbloem Korenbloem Melde Pinksterbloem Zilverschoon Wijk 8 ‘t Harde Berkstraat Bovendwarsweg Dennenweg Sparstraat Stuifzandstraat Vale Ouwelaan Wijk 9 ’t Harde Adm. Helfrichweg Blerckweg Braakvoortweg H van Puttenweg Herenveldweg Hertog Adolfweg Hertog Arnoldweg Wijk 9 ‘vervolg Hertog Eduardweg Karel Doormanweg Kernhoopweg Lomodisweg Parkweg Tiendmaatstraat Veenweg Wijk 10 ’t Harde Centrumplein Eperweg Fennenkampweg Graaf Reinoldweg Houtrustweg Kaerweg Kruisakkerweg Middelweg Munnikenweg Singel Speelbrinkweg Zudendorpweg Wijk 11 ’t Harde Buntgraslaan Duinpieper Kiezelstraat Nachtzwaluw Talksteenstraat Veldbiesweg Wolkamerweg Zandsteenstraat Wijk 12 Doornspijk Beijenkamp Doornenkamp Dr.Bruinsweg Hoeckelsweg J. Brouwerweg Kerkdijk Kuimhagenweg Lageweg Mantelsweg Oude Kerkweg Staelsweg Thornspic Veldweg Verlengde Kerkweg Waterlandsweg Wijk 13 Oldebroek Beltgraven De Hagen Schippersland Van Sytzamalaan Zuiderzeestraatweg Ds. Van Rootselaarerve
20 Naam Functie e-mail adres Contactpersoon voor de wijk Dagelijks Bestuur Groot, J. de (dhr.) Jan Voorzitter [email protected] Wijk 8 en 13 Geertsma, (dhr.) Halbe Secretaris [email protected] Wijk 10 en 11 Es, M. van (dhr.) Maurice Penningmeester [email protected] Wijk 5 en 2 Kattenburg, R.W. (dhr.) Rob Algemeen lid [email protected] Wijk 4 en 6 Raad van Afgevaardigden Vos, J. (dhr.) Jan lid [email protected] Wijk 12 Kuur, G. van de (dhr.) Gerrit lid [email protected] Wijk 3 Vries, H. de (dhr.) Henk lid [email protected] Wijk 1 Kamphorst, (dhr.) Bert lid [email protected] Wijk 9 Baanders (dhr.) Rene lid [email protected] Zwenne (mevr.) Giselle lid [email protected]. Teeuwen, J. (dhr.) Jurrie lid [email protected] Wijk 7 Kesselaer. R. (mevr.) Rika lid [email protected] Dokter. A. (dhr.) Arjan lid [email protected]