อาชีพอาใจ

รายงาน

เรื่อง หลักการการเลือกซื้อที่อยู่อาศั ย

จัดทำโดย

น.ส. จินดาภา ทองนาค เลขที่ 25
ด.ญ. กันติชา ไชยยศ เลขที่ 26
ด.ญ. ขวัญข้าว คงครอง เลขที่ 31
ด.ญ. ปุญญิศา คูสกุลรัตน์ เลขที่ 34
น.ส. มาติกา รีรอ เลขที่ 39

ชั้นมัธยมศึกษาปีที่ 3

เสนอ

ครูศิริรักษ์ สมพงษ์

รายงานนี้ เป็นส่วนหนึ่ งของการศึ กษา
วิชาอาชีพ 3 ( ง23201)

ภาคเรียนที่ 2 ปีการศึ กษา 2565
โรงเรียนนวมินทราชินูทิศ เบญจมราชาลัย

คำนำ




รายงานฉบับนี้เป็นส่วนหนึ่งของวิชาอาชีพ3 รหัสวิชา
ง23201 ชั้นมัธยมศึกษาปีที่3 โดยมีจุดประสงค์เพื่อศึกษา
ความรู้ที่ได้จากเรื่องการเลือกซี้อที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้จัดทำได้
รับมอบหมายจากครูผู้สอนให้จัดรายงานเรื่องการเลือกซื้อ
ที่อยู่อาศัยโดยมีจุดประสงค์ให้ผู้จัดทำได้ฝึกการศึกษา
ค้นคว้าและลงมือทำงานด้วยตนเอง และเพื่อเป็นประโยชน์
แก่การเรียน

ผู้จัดทำได้รวบรวมและเรียบเรียงออกมาเป็นรายงานเล่ม
นี้ประกอบด้วยเนื้อหาวิธีการเลือกซื่อที่อยู่อาศัย และเงื่อนไข
การประกอบการซื้อ ซึ่งผู้จัดทำหวังอย่างยิ่งว่ารายงานเล่ม
นี้จะเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่สนใจ




-ก-

สารบัญ หน้ า

เรื่อง ก
ข
คำนำ
สารบัญ 1-4

10 ปัจจัยที่คนส่วนใหญ่ให้ความ 5-7
สำคัญกับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย 8-9
ในปัจจุบัน 10
11
การติดต่อซื้อขาย
ข้อห้ามที่ไม่ควรทำ
บทละคร
บรรณานุกรรม

-ข-

10 ปัจจัยที่คนส่วนใหญ่ให้ความสำคัญ
กับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน




1.ทำเล การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์จากทำเลยังคงเป็นที่
หนึ่ งครองใจผู้บริโภค โดยส่วนใหญ่จะมีการเลือกที่อยู่
อาศัยให้เหมาะกับวิถีชีวิตมากกว่าทำเลที่มีความเจริญสูง
อย่างในเมือง เนื่ องจากทำเลในเมืองมักมีราสูงเกินไป

2.ศั กยภาพทำเลในอนาคต ในอดีตนอกจากทำเลจะเป็นที่
หนึ่ งในการเลือกที่อยู่อาศัยแล้ว ปัจจัยที่ตามมามักจะเป็น
เรื่องของราคาที่เป็นรองลงมา แต่ในปัจจุบันคนส่วนใหญ่
เริ่มมองหาทำเลที่คุ้มค่าต่อการอยู่อาศัย และเลือกทำเลที่ใน
อนาคตมีโอกาศจะถูกพัฒนาสูง ซึ่งทั้งนี้ หากเลือกทำเลที่
ตอบโจทย์ความเจริญในอนาคตได้ก็ถือเป็นอัตราผล
ตอบแทนที่ผู้อยู่อาศัย

3.ความปลอดภัยบนพื้นที่ ปัจจุบันราคาของบ้านชานเมือง
ส่ วนใหญ่จึงมีราคาค่อนข้างถูกหากเทียบกับบ้านในตัว
เมือง โดยถึงแม้จะถูกจริงแต่ก็ต้องแลกกับสิ่งที่หายไป
อาทิ ความปลอดภัย ดังนั้ นในปัจจุบันไม่ใช่เพียงบ้านที่อยู่
บนทำเลที่ตอบโจทย์ในเรื่องการอยู่อาศัยและราคาเท่านั้ น
ความปลอดภัยก็ถือเป็นปัจจัยหลักที่ต้องดูก่อนซื้อ

-1-

4.ราคา ในปัจจุบันราคาถือเป็นเรื่องความคุ้มค่าในการอยู่
อาศัย คนส่วนใหญ่ยอมจ่ายเงินในราคาที่แพงกว่าเพื่อให้
ได้ความสะดวกสบายที่คุ้มค่ากว่า ดังนั้ นปัจจุบันราคาของ
ที่อยู่อาศัยจึงเป็นปัจจัยที่ลดหลั่นลงมาจากการเลือกทำเล
และความปลอดภัย

5.การเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ หนึ่ งในปัจจัยที่ขาด
ไม่ได้ก็คือการเข้าถึงระบบขนส่งสาธาณะ ไม่ว่าจะเป็น
ระบบขนส่งมวลชน แท็กซี่ วินมอเตอร์ไซค์ ถนนหนทาง
ตลอดจนทางด่วน ทางพิเศษต่างๆ เนื่ องจากสิ่งเหล่านี้
เป็นส่ วนสำคัญในการดำรงชีวิตของคนทำงานและ
ต้องการเชื่อมต่อไปยังสถานที่สำคัญ

6.ดีไซน์ที่อยู่อาศั ย ลักษณะการออกแบบที่อยู่อาศัยก็มีผล
กำหนดต่อการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยไม่มากก็น้ อย และด้วย
ยุคสมัยที่เปลี่ยนไปกำลังบ่งบอกว่าภาพลักษณ์นั้ น
สามารถสร้างทัศนะคติที่ดีต่อการอยู่อาศัยได้มากกว่า
พื้นที่กว้างขวางที่ดูไร้รสนิ ยม

-2-

7.พื้นที่ใช้สอยของที่อยู่อาศั ย พื้นที่ใช้สอยของตัวบ้านถือ
เป็นปัจจัยที่คนที่กำลังเลือกซื้อบ้านต้องดูเป็นอันดับต้นๆ
อยู่ และคนส่วนใหญ่ก็ยังคงให้ความสำคัญกับข้อนี้ โดย
เฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่กำลังวางแผนอนาคตครอบครัว
หรือคิดจะมีลูก จำเป็นอย่างยิ่งที่ควรเลือกที่อยู่อาศัยให้
สามารถรองรับการอยู่อาศั ยของลูกหลานในอนาคตได้

8.ความสามารถทางการเงินในการเลือกซื้อที่อยู่อาศั ย
แท้จริงเรื่องความสามารถทางการเงินน่ าจะเป็นอันดับ
ต้นๆ ในการเลือกที่อยู่อาศัยสำหรับคนที่กำลังตัดสินใจ
จะซื้อบ้าน แต่ด้วยปัจจุบันมีช่องทางการเลือกที่อยู่อาศัย
มากมายทั้งจากการอ่านโฆษณา การอ่านรีวิว ทำให้
สามารถเลือกที่อยู่อาศัยในราคาที่ตรงกับงบประมาณบน
ทำเลที่ถูกใจได้ง่ายก่อนเข้าไปชมโครงการ

9.สิ่ งอำนวยความสะดวกในโครงการ ไม่น่ าเชื่อว่าสิ่ง
อำนวยความสะดวกภายในโครงการจะเป็นปัจจัยที่คนที่
กำลังมองหาที่อยู่อาศัยดูเป็นอันดับท้ายๆ จาก 10 อันดับ
ที่ยกขึ้นมาจากทั้งหมด 17 หัวข้อ แต่ก็ไม่น่ าแปลกใจเท่า
ไหร่เพราะในปัจจุบันเรามักจะเห็นส่ วนกลางของ
คอนโดมิเนี ยมหรือกระทั่งคลับเฮ้าส์ในโครงการที่อยู่
อาศัยมักจะมีคนมาใช้บริการค่อนข้างน้ อย เพราะส่วน
ใหญ่ผู้อยู่อาศัยก็จะเป็นกลุ่มคนทำงานที่ออกไปทำงาน
ตอนเช้า พอกลับเข้ามาตอนเย็นก็เข้าบ้านพักผ่อนกัน
แล้ว ส่วนวันหยุดก็มักจะออกไปท่องเที่ยวข้างนอกสัก
มากกว่า

-3-

10.ใกล้ชิดรถไฟฟ้า ที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้าถูกมองเป็น
สินค้าราคาแพงไปแล้ว ไม่ว่าจะอยู่บริเวณส่วนต่อขยายที่
อยู่บริเวณชานเมืองที่มีราคาประมาณ 1-3 ล้านบาทก็ยัง
ถูกมองว่าไม่คุ้มค่าเพราะต้องแลกมากับพื้นที่ใช้สอยที่
น้ อยมาก ซึ่งหลายคนที่มีการเลือกที่อยู่อาศัยบริเวณ
ชานเมืองก็มักมีรถยนต์ส่วนตัวใช้ และมักจะเลือกที่อยู่
อาศั ยให้ใกล้กับทางด่วนหรือบริการขนส่ งมวลชนอื่นๆ
มากกว่า โดยถึงแม้จะไม่ได้ใกล้ชิดกับรถไฟฟ้าก็ยังมีตัว
เลือกในการเดินทางเชื่อมต่อไปสู่ รถไฟฟ้าหรือสถานที่
สำคัญอื่นๆ ได้

-4-

การติดต่อซื้อขาย

1. ประเมินความพร้อมด้านการเงิน ก่อนที่จะวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดฯมือนั้น

ต้องประเมิณความสามารถในการกู้ และผ่อนไหวเท่าไหนเป็นอันดับแรก เกณฑ์

ทั่วไปที่ใช้ก็คือเงินงวดที่ผ่อนชำระค่าบ้านต่อเดือนกำหนดไว้ 35-40% ของรายได้

สุทธิ (ส่วนใหญ่ไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้สุทธิ)กรณีวงเงินที่ได้รับน้อยกว่าที่

ต้องการ ทางเลือกที่พอทำได้คือต้องหาผู้กู้ร่วม หรือไม่ก็ต้องหาเงินส่วนตัวมาเพิ่ม

2.เลือกซื้อบ้าน “เจ้าของขายเอง” กรณีซื้อ
จากเจ้าของโดยตรงนั้นเราจะต่อรอง
2.1 ซื้อบ้านจาก
ราคาได้ทันทีมีการติดต่อที่ง่าย ไม่ต้องคุยหล
ายส่วน

2.2 ซื้อบ้านจากธนาคาร (NPA) ทรัพย์สินรอการขายของธนาคารหมายถึงบ้านที่ยึด

มาจากลูกหนี้เดิมที่ผิดชำระ สิ่งที่ต้องระวัง ตรวจสอบก่อนว่าเจ้าของเดิมย้ายออกหรือ

ยัง ถ้ายังธนาคารต้องเป็นฝ่ายจัดการ

2.3 เข้าประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี นอกจากทรัพย์จากธนาคารที่ราคาถูกแล้วยัง

มีจากกรมบังคับคดี อีกทางเลือกที่คนยังเข้าถึงไม่เยอะ เพราะเป็นบ้านที่อยู่ในคดี

ฟ้องร้อง สิ่งที่ต้องระวัง เช่นเดียวกับการซื้อจากธนาคาร และมีคดีค้างคาอยู่ในลำดับ

ไหนแล้ว

3.4 ซื้อบ้านจากนายหน้า (Agent, Broker) ถ้าติดต่อผ่านนายหน้า หรือตัวแทน

ขายที่เป็นบริษัท จะมีข้อมูลบ้านหลายหลังอยู่ในมืออยู่แล้ว มีโอกาสได้บ้านที่ถูกใจ

ประหยัดเวลาไปได้เยอะ เพราะตัวแทนมีการดูแลเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ รวมทั้ง

นิติกรรมด้วย สิ่งที่ต้องระวัง คือการยืนยันตัวของนายหน้าและเจ้าของบ้านตัวจริง

วันที่ทำสัญญาต้องดูให้ดีว่าโฉนดนั้นชื่อตรงกับคยที่เราคุยไหม ถ้าตรงถึงจะทำ

สัญญา

-5-

4. เลือกโครงการ (จากทำเล ราคา แบบบ้าน งบประมาณ)
ต้องเลือกว่าจะซื้อที่อยู่อาศัยประเภทไหน เช่น คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด
หรือบ้านเดี่ยว โดยให้เลือกไว้เป็นตัวเลือกอย่างน้อย 3-4 โครงการเพื่อเปรียบ
เทียบ แล้วเลือกจากโครงการที่ถูกใจที่สุดและเหมาะสมที่สุด
5. ติดต่อขอดูบ้าน
หลังจากเลือกบ้านหรือคอนโดฯได้แล้ว ให้นัดติดต่อขอดูบ้านจากเจ้าของหรือ
ตัวแทนขาย จากนั้นคุยเรื่องการต่อรองราคา
6. ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์
ขอดูเอกสารหลักฐานการถือครองกรรมสิทธิ์หลักทรัพย์ เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือ
แสดงกรรมสิทธิ์อาคารชุด ควรตรวจสอบชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ พร้อมบัตรประชาชน
ก่อนการจัดทำสัญญาถ้าเป็นบ้านสร้างเองบนที่ดินส่วนบุคคล ควรตรวจสอบให้ดี
ว่า บ้านกับที่ดินเป็นชื่อบุคคลเดียวกันไหม ได้รับอนุญาตหรือไม่
7. ตรวจสอบข้อมูลทางกฏหมาย
ตรวจสอบเรื่องการเวนคืนที่ดิน ถ้าอยู่ในเขตเสี่ยง เช่น อยู่ใกล้พื้นที่ของหน่วย
งานรัฐ รัฐวิสาหกิจ กรมทางหลวง ถนนสายใหม่ๆ เป็นต้น ตรวจดูข้อมูลว่าติด
ภาระจำนองหรือไม่ ต้องทำการไถ่ถอนจำนองมาก่อน แล้วค่อยโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่ง
ในส่วนนี้มีทีมงานตรวจสอบก่อนนำบ้านมาขาย ปลอดภัยแน่นอนถ้าเป็นคอน
โดฯ ต้องตรวจสอบเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด นิติบุคคล ค่าธรรมเนียม
ต่างๆรวมไปถึงค่าส่วนกลางและบริการต่างๆ ว่ามีการจัดการที่ดีไหม และมีการค้าง
ค่าส่วนกลางจากเจ้าของเดิมหรือไม่ ถ้ามีต้องชำระและขอใบปลอดหนี้จาก
นิติบุคคล




-6-

8. ตกลงราคา ทำสัญญาซื้อขาย
ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีการระบุราคาที่ได้ตกลงซื้อขายกัน การจ่ายเงินมัดจำ
และเงินส่วนที่เหลือจะชำระตอนไหน โดยผู้ขายมักจะกำหนดระยะเวลาการชำระ
เงินส่วนที่เหลือ ซึ่งหากผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ภายในกำหนดผู้
ขายก็จะมีสิทธิ์ยึดเงินมัดจำ ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายเราสามารถทำขึ้นมาเอง หรือ
ใช้แบบฟอร์มมาตรฐานที่มีอยู่ โดยดาวน์โหลดได้ตามเว็บไซต์ และเมื่อทำสัญญา
จะซื้อจะขายเรียบร้อย ผู้ขายจะต้องให้สำเนาโฉนดที่ดิน เพื่อใช้เป็นเอกสารใน
การยื่นกู้และต้องคุยเรื่องค่าใช้จ่ายทั้งหมด ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ใคร
เป็นคนออก หรือออกคนละครึ่ง ควรตกลงไว้แต่แรก
9. ยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร
สำหรับบ้านมือสองนั้นวงเงินที่จะกู้ได้คือ 80-85% ของราคาเป็นหลักแต่ก็มีวิธีที่
กู้ได้ 100% เช่นกัน
10. นัดโอนบ้าน ณ กรมที่ดิน
ขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อบ้าน โดยผู้ซื้อ ผู้ขายและผู้ให้กู้จะไปเจอกันที่
สำนักงานที่ดิน เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ เรื่องค่าใช้จ่ายที่เป็นค่าธรรมเนียมต่างๆ
ควรคุยให้จบตั้งแต่ข้อ 8. แล้ว หลังจากนี้ผู้ซื้อก็จะมีสภาพเป็นลูกหนี้ของธนาคาร
และทำการผ่อนชำระหนี้ไปจนกว่าจะหมดหนี้เป็นอันว่ามีกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์




-7-

5 ข้อห้าม ไม่ควรทำเมื่อเลือกซื้อบ้าน

1.อย่าเชื่อโฆษณามากเกินไป ยุคนี้สมัยนี้โฆษณาทำออกมาสวย น่าสนใจ ดึงดูดใจ
ลูกค้ากันสุดๆ บางทีชวนเชื่อจนผู้บริโภคเคลิ้มคล้อยตามกันไปเป็นเเทบๆ ยิ่งเป็น
บ้านเเละที่อยู่อาศัยที่นำเสนอเป็นโมเดลหรือภาพจำลองที่ดูดีเกิดกว่าความเป็นจริง
ด้วยเเล้ว ยิ่งดูน่าเชื่อเข้าไปใหญ่ เเต่ความจริงแล้วอาจเป็นเทคนิคถ่ายภาพตกเเต่งที่
ทำให้สวยงามได้เพียงปลายนิ้วคลิก

2. อย่าไว้ใจพนักงานขาย หน้าที่หลักของพนักงานขายก็คือขายสินค้าให้ได้เร็วที่สุด
ดังนั้นก่อนลูกค้าตกลงซื้อ พนักงานขายจึงพร้อมให้ทุกอย่างที่ลูกค้าขอ ไม่ว่าจะส่วนลด
ของเเถม และอื่นๆ อีกมากมาย เเต่ที่เห็นบ่อยที่สุดก็คือเวลาบ้านมีปัญหาและต้อง
แก้ไข และสัญญาว่าจะเเก้ไขข้อผิดพลาดของบ้านหลังลูกค้าเซ็นรับโอน เเต่หลังจ่าย
เงินและเซ็นรับโอนแล้ว ก็ไม่ได้ทำตามที่บอกไว้ ปล่อยให้บ้านเราเป็นอย่างงี้ต่อไป
ต้องเเจ้งเเล้วเเจ้งอีกกว่าจะมาแก้ปัญหาให้ แบบนี้ต้องระมัดระวังมากๆ ทางที่ดีควรให้
แก้ปัญหาทั้งหมดให้เสร็จก่อนรับโอนบ้านไปเลย

3. อย่าวางใจโครงการที่มีชื่อเสียง ชื่อเสียง การเปิดโครงการมาอย่างยาวนาน และ
หลายโครงการไม่ได้รับประกันว่าโครงการที่ซื้อจะไม่มีปัญหาในภายหลังนะจ๊ะ ทางที่
ดีควรให้ความสำคัญกับผลงานที่ผ่านมา บริการหลังการขาย สถานะทางการเงินของ
โครงการ รวมทั้งสอบถามข้อมูลจากลูกค่าเก่าๆ ที่เคยซื้อจากเจ้าของโครงการด้วย หรือ
จะลองไปสืบหาในอินเตอร์เน็ตดูก็ได้นะ

-8-

4. อย่าเห็นแก่ความสวยงาม ความสวยอาจฆ่าเราได้!! การเลือกซื้อบ้านสิ่งที่ควรให้
ความสำคัญก็คือพื้นที่ใช้สอยมากกว่าดีไซน์และการออกแบบภายนอก เพราะเราใช้
เวลาพักผ่อนในบ้านมากกว่านอกบ้าน!! เเต่จะซื้อบ้านทั้งทีจะเอาแบบไม่สวยก็ไม่
ได้ เสียเงินตั้งเเพง ดังนั้นเอาแบบที่ได้ทั้งสองอย่างเลยนั่นเเหละดีที่สุด
5. อย่าสนใจพื้นที่มากกว่าคุณภาพ แม้พื้นที่ใช้สอยในบ้านจะสำคัญ เเต่บ้าน
บางหลังให้มีพื้นที่ใช้สอยมากเกินความต้องการ นอกจากนี้อาจใช้วัสดุไม่ดี ทำให้
โครงสร้างภายในไม่ได้มาตรฐาน ดังนั้นก่อนจะซื้ออย่าดูความคุ้มเป็นหลักเด็ด
ขาด เห็นว่าได้พื้นที่เยอะ เเต่ความจริงอาจไม่ดีอย่างที่เห็นก็ได้ ทางที่ดีควรดูจาก
รูปแบบบ้าน การออกแบบ พื้นที่ใช้สอย รวมถึงราคาบ้านทั้งหมดให้เหมาะสมกับ
ความต้องการและกิจกรรมของคนในบ้านจริงๆ

-9-

บทละคร

ลูกค้า ; สวัสดีค่ะอยากจะมารายละเอียดเรื่องการซื้อบ้านค่ะ
เซลล์ ; คุณลูกค้าอาศัยอยู่กันกี่คนคะ
ลูกค้า ; สามคนค่ะอยู่กันเป็นครอบครัว
เซลล์ ; แนะนำเป็นบ้านบ้านเดี่ยวขนาดประมาณ

175-200ตร.ม. 3ห้องนอน3ห้องน้ำ1ครัว ราคา4-6ล้านบาทค่ะ
ลูกค้า ; มีแบบอื่นอีกไหมคะ
เซลล์ ; อีกแบบแนะนำเป็นทาวน์โฮมขนาด16-21ตร.วา

5ห้องนอน3ห้องน้ำ
ลูกค้า ; ต้องใช้เอกสารอะไรในการซื้อบ้างคะ
เซลล์ ; ต้องใช้สำเนาบัตรประชาชน

สำเนาทะเบียนบ้าน
สำเนาทะเบียนสมรส
สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ/นามสกุล (ถ้ามี)
เอกสารแสดงรายได้ค่ะ แล้วก็ใบกำกับภาษี
ลูกค้า ; ขอบคุณค่ะแล้วจะเก็บไปพิจารณานะคะ
เซลล์ ; สามารถติดต่อสอบถามได้ตลอดนะคะ ขอบคุณค่ะ

-10-

บรรณานุกรม

สืบค้นเรื่อง หลักการการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย

https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/10/ คู่มือซื้อขาย/10-ปัจจัยที่คนส่วนใหญ่
ให-7914 เมื่อวันที่ 20 ธันวาคม 2565
https://www.bangkokassets.com/articledetail/544/10_ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง
ฉบับเข้าใจง่าย เมื่อวันที่ 20 ธันวาคม 2565
https://www.home.co.th/hometips/topic-25340 เมื่อวันที่ 20 ธันวาคม 2565

-11-