VvE 1-2017

NR 1 | JAARGANG 18 | 2017 Belangenorganisatie voor de VvE
en appartementseigenaar
VvE

MAGAZINE

VAKBLAD VOOR DE VVE EN
APPARTEMENTSEIGENAAR

> HAMIT KARAKUS:

“Graag een bewindspersoon
voor de leefomgeving”

> LAURENS IVENS: Ook in dit
magazine:
“VvE moet goede afspraken
maken over onderhoud” ALLE PRESENTATIES
VAN DE VOORLICHTINGS-
BIJZONDERE APPARTEMENTEN:
BIJEENKOMSTEN
VVE JOSEPHSTAETE: 2016
MOOI WONEN IN
KLOOSTERDORP STEYL

3
VvE Magazine # 1 | februari 2017

VOORWOORD

Hulde aan de INHOUD
VvE-vrijwilliger! #1-2017

> F.G.M. Schuurs | voorzitter VvE Belang 4 Laurens Ivens, wethouder Amsterdam:
‘Zorgen om de VvE’
“De vrijwilligers binnen de Vereniging van Eigenaren moeten we centraal 10 Hamit Karakus (Platform31):
stellen”, zegt Hamit Karakus op pagina 10 van dit magazine. “We moeten hen ‘Maak de regels eenvoudiger’
optimaal ondersteunen, want ze moeten zo ongeveer overal verstand van 12 VvE Belang en de verkiezingen
hebben.” Gerdi Verbeet ging tijdens het Jaarcongres van VvE Belang nog een 16 VvE’en in het buitenland
stapje verder: “Eigenlijk zouden alle eigenaren zich van tijd tot tijd moeten 18 Wat verandert er in 2017?
inzetten voor het bestuur van hun VvE. En degenen die dat al doen, die moet 22 Beheerders en duurzaamheid
je koesteren!”
BIJZONDERE APPARTEMENTEN
Hun opmerkingen zijn mij uit het hart gegrepen. Vrijwilligers vormen het
kloppend hart van vrijwel elke VvE. Bestuurders en commissieleden zijn bijna 38 VvE Josephstaete,
altijd goedwillende amateurs, die zich - vaak vele uren per week - met groot wonen in een voormalig klooster
enthousiasme en toewijding inzetten voor het bestuur en beheer van het com-
plex waar ze wonen. Niet zelden krijgen ze te maken met eigenaren - en een JURIDISCH
groot-eigenaar! - die overtuigd moeten worden van de voorstellen waarin heel
veel uren overleg en voorbereiding zitten. En dan moeten ze maar afwachten 26 Termijn vernietiging besluiten
of ze de vereiste meerderheid krijgen voor hun voorstellen. Maar ze gaan door. 28 Het Huishoudelijk Reglement:
Gelukkig maar! wat mag en moet?
31 Van de rechter:
Jack Zuidweg (Centraal Beheer) stelt in zijn column op pagina 42 dat de mees- verhuur recreatiewoning
te bestuurders al een bestuurlijke achtergrond hebben. Dat klopt, maar een 34 Bijeenkomst Juristenvereniging
VvE brengt natuurlijk een heel andere dynamiek met zich mee dan het bedrijfs- Appartementsrecht
leven, de overheid of de tennisclub. Het gaat om de directe leefomgeving én
om de portemonnee van individuele eigenaren. Zij zijn op hun hoede als het COLUMN
gaat om verhoging van de periodieke bijdrage, ook als zonneklaar blijkt dat hun
wooncomfort verbetert. Verduurzaming blijkt helaas in veel gevallen nog een 7 ‘Er valt wat te kiezen’
ver-van-mijn-bedshow. Want net als andere bewoners houden appartements- door J.L. Broeren
eigenaren niet zo erg van verandering. Dat vraagt om veel overtuigingskracht
van bestuurs- en commissieleden. BIJZONDERE ORGANISATIE

Daarom: hulde aan de vrijwillige bestuursleden van de VvE! Het is aan hen te 46 Veras, asbestverwijdering
danken dat vele duizenden complexen er goed onderhouden bij staan en dat
zo veel VvE’en wél bezig zijn met maatregelen die ervoor zorgen dat de gebou- VERZEKERINGEN
wen ook in de toekomst veilig, toegankelijk, aantrekkelijk en energiezuinig zijn.
42 Verzekeringen voor vrijwilligers
VvE Belang koestert de VvE-vrijwilligers, bijvoorbeeld door de organisatie van
ons Jaarcongres. Uit de reacties van de vele honderden bezoekers blijkt dat u BOUWKUNDIG
dit jaarlijkse ‘feestje’ voor de aangeslotenen van VvE Belang hoog waardeert.
Sommige besturen komen zelfs voltallig naar het NBC in Nieuwegein, waar 44 Efficiënte aanpak van onderhoud
we hen verwennen met interessante sprekers, een goed verzorgde lunch 49 Vraag het aan het Liftinstituut
en een uitgebreide informatiemarkt. Dat doen we omdat we, zoals ik in mijn 50 Grootscheepse gebiedsrenovatie in Tiel
welkomstwoord in Nieuwegein zei, die vele duizenden vrijwilligers enorm
waarderen en willen bedanken. Samen gaan we voor een zonnige, duurzame ENERGIEBESPAREN
toekomst van de 125.000 VvE’en in Nederland!
54 Warmtecongres
F.G.M. SCHUURS 56 VvE Touwbaan op weg naar full electric
VOORZITTER VVE BELANG 58 Zoncentrale op VvE Burggravenlaan
hoek Kernstraat
LAGERE LASTEN, MINDER ZORGEN, MEER WOONGENOT! 60 VvE’en Rotterdam besparen op energie

EN VERDER

24 Persoonscertificaat VvE-beheerder
33 Bestuurdersbijeenkomst
64 Terugblik Jaarcongres VvE Belang
66 Presentaties roadshow 2016
79 Giftbox voor makelaars en notarissen
80 Dienstverlening VvE Belang
81 Evenementenagenda en colofon
82 Nieuwsflitsen

4 5
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE INTERVIEW

Amsterdamse wethouder Laurens Ivens: “WE HEBBEN Op informatieavonden en beurzen verstandig om samen na te denken
is de gemeente aanwezig om infor- over de mogelijkheden.”
“ VVE, KOM IN ACTIE - NIET DE LUXE matie te geven aan Verenigingen VvE’en kunnen via de gemeente
IN JE EIGEN BELANG!” van Eigenaren. Alle VvE’en hebben een gratis energieadvies krijgen.
OM WONINGEN inmiddels een brief van de wethouder Voorwaarde is dat de meerderheid
De gemeente Amsterdam telt Ivens is blij met de Wet verbetering naar niet in staat is om te betalen? ontvangen waarin wordt gewezen van de appartementen eigendom is
ca. 20.000 VvE’en; in totaal gaat het functioneren VvE’en die naar ver- Dan heb je een groot probleem als EN BUURTEN op de noodzaak van onderhoud en van particuliere woningeigenaren.
wachting medio dit jaar in werking er geen goed gevuld reservefonds is.” beheer. Daarnaast kunnen alle ver- Een gemengde VvE kan dus ook
om ca. 195.000 appartementen. treedt. “Een groot voordeel van deze TE LATEN enigingen de nodige hulp krijgen van advies krijgen. Voorwaarde is wel dat
Een derde deel van die verenigingen is wet is - naast de verplichting om te GEVAARLIJKE SITUATIES !Woon - thuis in de stad, de voorma- de woningcorporatie of investeerder
sparen en de mogelijkheid om geld VERPIETEREN” lige wijksteunpunten. Deze organi- minder dan 50% van de apparte-
slapend: er is geen bestuur, er wordt te lenen - dat er extra aandacht is “Op een woning moet je afschrijven satie geeft informatie en advies aan mentsrechten bezit. Ook VvE’en in
niet vergaderd en de VvE’en beschik- voor de VvE”, zegt hij. “We kunnen en dat moet dus ook gebeuren op de verzekering. Wij bieden hulp in de huurders en bewonerscommissies monumenten komen in aanmerking.
als gemeente ingrijpen als de proble- algemene gedeelten en installaties vorm van een gratis brandveilig- maar ook aan eigenaar-bewoners en
ken niet over een reservefonds. men te groot worden, maar dan ben van een appartementencomplex. heidscheck. Want hoewel apparte- VvE’en. Er is ook een online vraag- ERFPACHT
Wethouder Laurens Ivens (SP) van je altijd te laat. Het is veel beter - en Als niemand kijkt of er voldoende mentseigenaren zelf verantwoordelijk baak met informatie over woonlasten,
voordeliger - als de eigenaren zelf geld in kas is om reparaties of groot zijn voor hun complex, vinden we renovatie en onderhoud, en advies Laurens Ivens deed in Het Parool
Wonen maakt zich grote zorgen. hun verantwoordelijkheid nemen en onderhoud uit te voeren, heb je als de veiligheid van de Amsterdammers en ondersteuning bij zelfbeheer en een oproep aan VvE’en om actief te
Hij roept de Amsterdamse VvE’en op: besluiten om hun complex goed te VvE vroeger of later een probleem. natuurlijk wel heel belangrijk.” verduurzaming. De organisatie heeft worden. Daarop kwam een reactie
beheren. Dat moeten ze vooral doen Wij willen als gemeente niet in de in elk stadsdeel een kantoor. Ivens: van een erfpachtjurist, die de ge-
“Kom bij elkaar en maak afspraken, vóór het te laat is.” plaats treden van de eigenaren, maar ACTIE! “Bovendien werken we graag en goed meente verwijt erfpachters ‘syste-
zodat je problemen - en schade - Hij geeft een voorbeeld: “De meeste we willen hen er wel op wijzen dat samen met VvE Belang. Het is goed matisch uit te melken’. “Dan is er
voorkomt!” problemen zien we bij de heel kleine ze niet ondoordacht domme dingen De wethouder roept de VvE’en op dat er zo’n kennisorganisatie is die natuurlijk geen geld meer voor het
VvE. Stel: een VvE heeft vijf apparte- moeten doen. om in elk geval met elkaar in ge- opkomt voor de VvE en de gemeente reservefonds”, stelde hij.
menten en de onderhoudstoestand is sprek te gaan over het onderhoud kan ondersteunen bij haar taak.”
slecht. Het dak gaat lekken, de funde- Een niet-actieve VvE heeft negatieve en beheer van hun gemeenschappe- Ivens: “Erfpacht is een zegen voor
ring is verrot en de kozijnen zijn totaal gevolgen voor de kwaliteit van de lijke bezit. “Dat klinkt misschien wat VERDUURZAMING de stad: we hebben dankzij deze
versleten. Als je dat allemaal moet woning. En denk ook eens aan de bemoeizuchtig, want de gemeente middelen de mogelijkheid om de
gaan repareren, heb je het over grote veiligheid: complexen en installaties heeft in feite weinig taken als het gaat “Als de VvE bij elkaar komt, hoeft het woonomgeving een positieve impuls
bedragen: vele tienduizenden euro’s. die niet goed worden onderhouden, om particulier woningbezit. Maar we natuurlijk niet alleen te gaan over te geven. Tegelijk is het ook een uit-
Wanneer alle eigenaren hun aandeel kunnen gevaar opleveren voor de be- hebben in Amsterdam (en dat geldt onderhoud. Je kunt ook afspraken daging. Daarom gaan we het systeem
kunnen ophoesten, is er nog niet zo woners. Het gevaar van brand is heel natuurlijk voor veel gemeenten) niet maken over bijvoorbeeld verhuur anders inrichten: erfpachters krijgen
veel aan de hand. Maar als één eige- reëel. En zo’n slapende VvE beschikt de luxe om woningen en buurten te aan toeristen en wellicht ook over de mogelijkheid om - na de volgende
natuurlijk ook niet over een brand- laten verpieteren. verduurzaming van het complex. herziening - te kiezen voor eeuwig-
Amsterdam heeft veel oude wo- We zien gelukkig bij een aantal durende erfpacht. Dat geeft duide-
ningen en complexen en het aantal Amsterdamse VvE’en dat ze voorop lijkheid.
VvE’en groeit nog steeds. Toen ik lopen als het gaat om duurzaamheid. En ‘uitmelken’? Iedere koper van
aantrad als wethouder, zag ik dat er Dat is een goede zaak, want wij zien een Amsterdamse woning weet dat
veel hulp was voor huurders en dat de VvE als een belangrijke partner hij een marktconforme prijs betaalt
eigenaren weinig ondersteuning werd bij het verduurzamen van onze stad. voor de grond van zijn woning. Als
geboden. Dat moest veranderen, was Toekomstbestendige complexen heb- een eigenaar zijn woning verkoopt
mijn mening.” ben een goede uistraling en dat heeft met een enorme winst (wat nu aan
zijn weerslag op de hele buurt. En het de orde van de dag is) hoor je nie-
is natuurlijk ook goed om samen na mand klagen. Maar als de huizenprij-
te denken over de toekomst van het zen stijgen, stijgen de grondprijzen
complex. Kun je er ook wonen als je ook! Ik denk dat we met het nieuwe
oud wordt? Of hecht je meer waarde systeem een goede manier hebben
aan goede verkoopbaarheid van de gevonden om eerlijk met de Amster-
appartementen? In alle gevallen is het dammers om te gaan.”

ALS EEN VVE NIET ACTIEF IS, HEEFT
DAT EEN NEGATIEF EFFECT OP DE KWALITEIT

VAN DE APPARTEMENTEN

7
VvE Magazine # 1 | februari 2017

‘‘DiDinnééVVoovvppEEll-e-elilaidadnenedrdr’’ COLUMN

DIT JAAR
VALT ER WAT
TE KIEZEN

door J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g. te Amsterdam

Dit voorjaar kiezen we op 15 maart Media zijn inmiddels veranderd in voorspellingsmedia in plaats van hun oude
de nieuwe leden van de Tweede functie verslaggevingsmedia. En er is niets zo gemakkelijk en plezierig als een
boom opzetten over de toekomst en de wereld, zeker met een glas wijn in de
Kamer en we bepalen daarmee de hand. Ik hou me graag aan de feiten.
samenstelling van de nieuwe
Eind januari 2017 gaven de peilingen aan dat de PVV de grootste partij zal wor-
regering. Ik hoop dat veel mensen den, gevolgd door de VVD. Daarna volgen CDA, D66 en GroenLinks; SP en PvdA
hun stem zullen uitbrengen. Want bungelen onderaan met nog een aantal kleinere partijen. Nagenoeg iedereen
of we het nou leuk vinden of niet: sluit de PVV uit en de SP sluit de VVD uit. Dus komt de PVV niet in de regering en
zo’n nieuwe regering bepaalt wel is een stem daarop een verloren stem. Een regering zonder de VVD als op een
na grootste is dan niet realistisch. Daarmee staat de SP buitenspel, dus daarop
degelijk de komende vier tot vijf stemmen is dan ook een verloren stem. Dan blijft over een regenboogregering
jaar het wel en wee van u en mij. Zij van VVD, CDA, D66 en GroenLinks, eventueel aangevuld met CU. Mij lijkt dat dit
moet lukken, al zal het niet gemakkelijk zijn. U mist de PvdA in dit rijtje. Ik ver-
gaat over pensioenen en AOW, wacht dat - indien de partij zo klein blijft als nu - de socialisten voor de oppositie
verzorging van zieken en van zullen kiezen. Enfin, als het gemakkelijk zou zijn hadden we die slimme mannen
mensen met een gebrek, en vrouwen in Den Haag niet nodig. En winnen alle linkse partijen veel zetels,
dan krijgen we zomaar een linkse regering, ik wacht af.
hypotheekrenteaftrek, huurprijzen
van woningen, milieu, energie, Alle media berichten over een oververhitte koopwoningmarkt in de hoofdstad.
belastingen enzovoorts. Op het eerste gezicht is dat ook zo. Echter, de media vergeten dat een koopprijs
tot stand komt ten gevolge van vraag en aanbod: dit heet prijselasticiteit. Hoge
32--DDAAAGASGESVEAKVOAPKLEOIDPILNEGIDING DDeezzeeoopleiding is onnoonnttbbeeeerrliljikjkvvoooorrieieddeererenendideiemmetet vraag en gering aanbod leiden tot hogere prijzen vice versa. Landelijk kennen
VVVVEEBEBHEEHEREENRBEENSTBUEUSRTUUR VVvvEEBBeeheer of VvEEBBeessttuuuurrtteemmaakkeennhheeeftf.t. we meer dan 7,5 miljoen woningen, daarvan zijn er (landelijk gemeten) bijna 60
procent koopwoningen. In Amsterdam bedraagt dit aandeel slechts 35 procent
BBijijhheettbbeehheeeer rvavnaneeenenVvVEvEenenbijbhijehtebtebsetusutur uvranvan AAaannvvaanngg V10a.0n00u9u.3r0entoetin12d.3ig0t oumur1e6n.00 uur inclusief een van de totaal 423.000 woningen. Dit lage aanbod van koopwoningen leidt bij de
vhaanlf 1u3u.3r0lutnocth1p6a.3u0zeu. ur inclusief lunch. huidige hoge vraag naar koopwoningen tot enorme prijsstijgingen. De regering
eeeennVVvvEEkkoommtthheeeellwwaattkkijkijkeenn. Z. oZnodnedreereenengogeodeede PPrriijjss DDee pprriijjss vvoooorrdaeazneg3e-sdloataegnseenvvaakonpVleviEdiBngelang zou Amsterdam moeten dwingen om dit aandeel koopwoningen de komende
bbaassisisooppjujurirdidisicshch, b, bouowuwkuknudnidgigenefninfiannacnieceiel egel gbeiebdied bbeeddrraaaaggtt€vo1.o2r6d0e,-2e-xdcal.aBgTsWe veankionpclleuisdieinfgcu€rs8u8s5 ,- jaren flink te laten stijgen naar bijvoorbeeld de percentages van andere grote
isiseeeennggooeeddbbeehheeererenenbebsetsutuurunrientiemt mogoegliejkl.ijDk.eDe emxactluersiiaeaflbetnwlu(nééchn. dag juridisch en één dag steden: Den Haag 45 procent, Utrecht 50 procent en Rotterdam 45 procent. Dat
bbeelalannggeennbbijijeeeenngogeodedbebheeheerezrijznijencehcthertegrrogorot,onti,entiet de aspirant-kopers van woningen in de hoofdstad klagen over het kleine aanbod
aallleleeennooppddeekkoortretetetremrmijnij,nm, maaarazrezkeekreorookokopopdede financieel/bouwkundig) en per dag € 450,- en de hoge prijzen kan ik me voorstellen; het is me al jaren een doorn in het oog.
llaannggeeteterrmmijinjn. D. DaaaraormomheheefetfVtvVEvEBeBlaenlagnagl asilnsdinsds exclusief btw. Maar als het gemeentebestuur van de hoofdstad dat doet, huilt zij krokodillentra-
jajaaarreennddaaggeeeennggededegeegnenvavkaokpolpeildeiindginogvoevreVrvVEvE nen. Dit is namelijk haar eigen schuld.
oBBpeelheheiedeeirnregeninnBBheaesatsurtuuourp.rl.eVVivdvEinEOgOspaplealeindibdinoingdegonepnhgeheeenfeotfmdtedezneez. e
opleiding in haar opleidingsaanbod opgenomen. De schenkingsregeling voor kinderen die een appartement of huis willen kopen,
willen aflossen op hun hypotheek of hun erfpacht eeuwig willen afkopen hetzij
de erfpachtgrond kopen, komt dit jaar weer terug. De schenkingsbelastingvrije
100.000 euro kan weer geschonken worden door wederzijdse ouders aan ieder
kind. Overleg nog wel met de notaris of uw belastingadviseur in verband met
eventuele eerdere schenkingen.

Voor meer informatie, data en aanmelden zie onze website www.vveopleidingen.nl of bel 0162 – 469 120 www.broeren.com In mijn column van oktober 2016 schreef ik over de afschaffing van de IB-aftrek
Voor meer informatie, data en aanmelden ga naar onze website www.vveopleidingen.nl voor onderhoud en verbetering van rijksmonumentenwoningen. Deze regeling
bestaat voorlopig nog één jaar. Wat er daarna gebeurt, ligt ook in de handen van
onze nieuwe regering.

EEN GOED Zekerheid over genoeg www.dp.nl/vve
ONDERHOUDEN LIFT en gezond drinkwater
IS EEN VEILIGE LIFT!
Nederland heeft de beste drinkwatervoorziening ter wereld.
ONDERHOUD Met superieure kwaliteit en bijna 100% beschikbaarheid.
STORINGSDIENST Tenminste…. tot aan de watermeter.

REPARATIE Daarna kunt u ervoor zorgen dat die kwaliteit ook bij de kranen en
RENOVATIE douches van uw bewoners in stand blijft. Door goede, legionellaveilige
MODERNISERING drukverhogingsinstallaties te gebruiken. En maatregelen te nemen, die
AAN ALLE gezondheidsrisico’s en kans op storingen van de installatie minimaliseren.
MERKEN LIFTEN U kunt daarbij altijd rekenen op persoonlijke ondersteuning van Duijvelaar:

OMDAT U GRAAG Passend en vrijblijvend Preventief onderhoud Onze landelijke 24/7
advies over uw totale en wettelijk verplichte servicedienst die
ZORGELOOS drinkwatersysteem om bij storing aan uw
controle van uw
IN DE LIFT STAAT te voldoen aan de drukverhogings- drukverhogingsinstallatie
wettelijke Zorgplicht of pomp direct paraat is
installatie

A. Einsteinweg 25a | 2408 AP Alphen aan den Rijn Neem geen risico, verzeker u van genoeg en
Tel. 0172 501017 | info@bellboy.nl | www.bellboy.nl gezond water. Altijd! Kijk ook op www.dp.nl/vve

KWALITEIT OP MBR Hekwerken is toonaangevend in het ontwikkelen en
ELKE HOOGTE… produceren van duurzame, aluminium balkon- en galerij-
hekwerksystemen, gevelbekleding en aanverwante
producten.
Met de kennis en ervaring die wij in huis hebben,
verzorgen wij voor u het gehele traject van voorbereiding
tot en met de montage. Wij kunnen met praktische
oplossingen aan al uw technische en esthetische wensen
voldoen.

NU 25 JAAR GARANTIE OP ONZE
ALUMINIUM PRODUCTEN INCLUSIEF

DE CONSTRUCTIE

(Voor meer informatie en de voorwaarden neem gerust contact met ons op)

MBR Hekwerken levert u een kwalitatief hoogwaardig en
duurzaam product. Het constructiebureau verzorgt tot in
detail het reken- en tekenwerk. Het commercieel en
technisch team verzorgt de bouwadviezen en geeft
leiding op de projecten.

MBR Hekwerken B.V.
Fuutweg 1
4791 PB Klundert
Tel. 0168-40 39 36
Fax. 0168-40 38 23
info@mbrhekwerken.nl
www.mbrhekwerken.nl

10 11
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE INTERVIEW
“OPSCHALEN, ook een belangrijke taak voor aanne- mix tot stand brengen waar iedereen
Hamit Karakus: STIMULEREN mers: zij kunnen woningeigenaren zo baat bij heeft. Je voorkomt op die
veel mogelijk ontzorgen. Opschalen, manier dat ouderen geïsoleerd raken.
“ DE VRIJWILLIGER EN BELONEN; stimuleren en belonen; zo kom je tot Dat kan ook leiden tot verlaging van
MOET WEER ZO KOM JE TOT echte verduurzaming.” de zorgkosten. Maar inderdaad: je
CENTRAAL STAAN moet wel creatief durven - en kunnen
IN DE VVE” ECHTE VER- SERVICECOMPLEXEN - denken!”
DUURZAMING”
“De regelgeving rond de VvE is veel te ingewikkeld geworden. Karakus: “Serviceflats kunnen voor TIPS EN ADVIEZEN
Als we de VvE willen ondersteunen bij haar taak, zal dat echt veel senioren een goede woonvorm
anders moeten. VvE-bestuurders moeten nu zo ongeveer zijn. Het grote probleem is de sterke Platform31 publiceerde onlangs een
overal verstand van hebben. Dat kun je niet vragen van veroudering van die complexen. rapport over de toekomst van ser-
vrijwilligers. Dat is ook de reden dat steeds meer VvE’en een Sommige vertegenwoordigen nau- viceflats. Enkele tips en adviezen uit
beroep doen op professionele ondersteuning, of zelfs het welijks een waarde. Daarom denken die notitie:
hele bestuur in handen geven van een beheerder. Ook de wij dat je in deze complexen een • Ga met bewoners (en erfgenamen)
betaalbaarheid van appartementen staat onder druk. aantal functies kunt combineren. Er is
In veel complexen stijgt de periodieke bijdrage fors. Als die veel behoefte aan woonruimte voor in discussie over het toekomstbeeld
ontwikkeling zich zo voortzet, wordt de koop van een apparte- alleenstaanden. De appartementen van de serviceflat. Dat toekomst-
ment steeds minder aantrekkelijk en dat heeft onvermijdelijk in serviceflats zijn daar soms heel ge- beeld zal er pas over tien jaar zijn!
effecten op de waarde. De levensvatbaarheid van het schikt voor. Je kunt ook denken aan • Breng de stakeholders in beeld:
fenomeen VvE komt daarmee onder druk te staan.” voorzieningen die ten goede komen bewoners, erfgenamen, leveranciers
aan een hele wijk of buurt. Daarmee etc.
geef je ook de betaalbaarheid van het • Deel het toekomstbeeld met alle
wonen in zo’n complex een flinke betrokkenen: keuzes en de effecten
impuls. daarvan.
• Deel de zelfscan van het complex
In sommige complexen worden stu- met alle betrokkenen. Zijn de aan-
denten gehuisvest. De bewoners zijn names dezelfde?
daar niet allemaal even blij mee. “Dat • Maak een businessplan hoe u het
verandert misschien als de studen- toekomstplan kunt bereiken.
ten ook diensten verrichten voor de • Denk groot, begin klein (vooral ook
senioren”, denkt Karakus. “Momenteel financieel!).
voert Platform31 daarvoor een actie- • Denk in termen van dominosteen-
programma uit onder de titel Magic tjes: kleine investeringen kunnen
Mix. Het grote probleem van ouderen de financiële positie verbeteren
is de eenzaamheid. Als je erin slaagt waardoor nieuwe ingrepen mogelijk
om die eenzaamheid op te heffen en worden.
een aantal voorzieningen te financie- • Maak gebruik van financierings-
ren door de introductie van nieuwe constructies en subsidies (www.
diensten, dan kun je een heel mooie rvo.nl; www.ikinvesteerslim.nl;
www.energiebesparendoejenu.nl).

Hamit Karakus is algemeen directeur ceerde. Daarin worden een aantal de totale woonlasten. Hét probleem maatregelen veel goedkoper worden. TRANSITIE NAAR DUURZAME GROEI
van Platform31, kennis- en netwerk- actuele vraagstukken besproken, die is het ontbreken van massa. Het Die slag zijn we nu aan het maken.”
organisatie voor stad en regio. Hij ook VvE Belang bezighouden. Samen nemen van duurzaamheidsmaatre- Verduurzaming vereist naast decentrale opwekking
zegt: “We moeten de vrijwilligers zoeken we - ook met andere partijen gelen moet veel goedkoper kunnen. NAAR ENERGIENEUTRAAL ook aanzienlijke energiebesparingen. Prioriteiten
weer centraal stellen, maar er zijn - oplossingen voor problemen in de Het energieneutraal maken van een volgens Platform31:
meer maatregelen nodig voor een leefomgeving. De transitie naar een appartement kost al snel 50.000 à “Ik zou graag zien dat er een be- • Ontwikkel instrumenten voor draagvlak en ruimte-
gezonde appartementenmarkt. Dan duurzame woon- en leefomgeving en 60.000 euro. De eigenaar ziet dat windspersoon komt voor de leefom-
kun je denken aan fiscale maatrege- de problematiek van de serviceflats niet terug in de vermeerdering van de geving. VvE Belang wil een bewinds- lijke inpassing van duurzame energie, met als doel
len maar ook aan een verlaging van bijvoorbeeld. woningwaarde, dus gebeurt het niet. persoon voor Wonen en één voor een evenwichtige verdeling van baten en lasten.
de btw op al het onderhoud. Bestuur- Bovendien zijn de laagste inkomens Energie. Dat is op zichzelf een goed • Versnel het proces naar CO2-neutraal wonen:
ders en bewoners moeten zo veel VERDUURZAMING de grootste energieverbruikers. idee, maar ik kies dan toch liever voor zorg voor rendabele business cases.
mogelijk worden ontlast en de regels de hele leefomgeving. Als we in 2050 • Faciliteer stapsgewijze verduurzaming van de
voor de VvE kunnen veel soepeler. Wij De agenda van Platform31 loopt langs Er moet veel meer aandacht komen energieneutraal willen wonen, moe- particuliere woningvoorraad, bijvoorbeeld door
willen die uitdaging graag samen met vier lijnen: het verkleinen van sociale voor energiebesparing in de ge- ten we daar nu al rekening mee hou- subsidies en fiscale voordelen.
VvE Belang oppakken.” en ruimtelijke verschillen, een even- bouwde omgeving. Naast duurzame den. Als een woning van een G-label • Maak hergebruik en transformatie aantrekkelijk.
wichtige woningmarkt, de transitie energieopwekking, vanzelfsprekend. wordt gerenoveerd tot een B-label, is • Realiseer klimaatbestendige steden door klimaat-
VvE Belang werkt goed samen met naar duurzame groei en de wijze Platform31 werkt aan opschaling van de stap op termijn om naar Nul op de buffers aan te leggen (waterberging).
Platform31, dat in de aanloop naar waarop betrokken partijen die doelen maatregelen voor veel voorkomende Meter te komen, nog vrij klein. Als je
de Tweede Kamerverkiezingen van bereiken. woningtypes. Als er standaardmaatre- in één klap een heel groot aantal wo-
maart 2017 de notitie ‘Ingewikkelde “Renovatie is de grootste opgave van gelen komen voor standaardwonin- ningen kunt aanpakken, kunnen de
tijden, uitdagende opgaven’ publi- Nederland”, stelt Karakus. “Verduur- gen (en dat is half Nederland!) kunnen kosten van de ingrepen fors omlaag;
zaming moet, en daarbij gaat het om daarvan ben ik overtuigd. Daar ligt

12 13
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE VERKIEZINGEN
HET HUIDIGE MEER SUBSIDIE VOOR ENERGIEBESPARING
Verkiezingen op komst: KABINET HEEFT TE
WEINIG AANDACHT VOOR VvE Belang pleit ervoor dat er minder subsidie gaat
ALLE SPEERPUNTEN ENERGIEBESPARING naar energieopwekking en meer naar energiebespa-
VAN VVE BELANG IN DE GEBOUWDE ring. Immers: iedere kWh stroom en elke m3 gas
OP EEN RIJ OMGEVING. die wordt bespaard, hoeft niet te worden opgewekt!
Nu de windmolenparken aanzienlijk goedkoper wor-
den, kan het argument dat er geen geld is, niet meer
gebruikt worden! In 2016 ging er 60 miljoen aan
subsidie naar de gebouwde omgeving voor ener-
giebesparing. Het volgende kabinet zou twee nullen
achter dat bedrag moeten plakken. Pas dan worden
er grote stappen gezet.

Op 15 maart a.s. gaan we naar de stembus om de nieuwe Tweede Kamer te kiezen. INVESTEREN! VAN HET GAS AF
Hoe vervolgens het nieuwe kabinet er uit zal zien, is nu nog onbekend. De wensen die
VvE Belang onder de aandacht van de nieuwe volksvertegenwoordigers en bewinds- We zien deze drie aspecten ook terugkomen in het Maar er is nóg een reden om in te zetten op ener-
personen wil brengen, zijn al wél in kaart gebracht. Ze hebben een gemeenschappelijk doel: Nederlandse energiebeleid. Het huidige kabinet heeft giebesparing. Langzaam maar zeker begint het besef
ervoor zorgen dat de VvE’en van Nederland hun werk beter kunnen doen. We vatten ze veel werk gemaakt van het verder vergroten van het door te dringen dat de aardgasbron in Slochteren
hieronder samen. aandeel hernieuwbare energie (pijler 3), maar heeft eindig is én dat Nederland jaarlijks steeds minder gas
weinig aandacht voor energiebesparing van de be- uit de bodem kan halen. Kortom: naast CO2-reductie
MAAK HET MOGELIJK OM EEN NIEUW Dat is onrechtvaardig, vindt VvE Belang: de eigenaar staande woningvoorraad. In 2020 moet 14% van alle en het afbouwen van het gebruik van fossiele brand-
MODELREGLEMENT OVER TE NEMEN kan immers niet meer over het geld beschikken. energie komen uit duurzame bronnen. De uitstoot stoffen, zal Nederland van het aardgas af moeten.
Het is eigendom van de VvE, ook als het appartement van broeikasgassen wordt dan sterk verminderd. Dit is een enorm uitdagend project dat gevolgen
Sinds de Appartementenwet in werking trad, zijn ver- wordt verkocht. Als de eigenaar het appartement ver- Eind 2014 was dat nog maar 5,5%. Daarom worden heeft voor bijna alle huishoudens in Nederland.
schillende modelreglementen opgesteld (1973, 1983, koopt, mag hij het gespaarde bedrag verdisconteren grote windparken op zee gerealiseerd en verschijnen In de meeste gevallen zal een alternatieve verwar-
1992 en 2006). Veel VvE’en die een oud splitsingsre- in de verkoopprijs. Dat scheelt overdrachtsbelasting. in Nederland nu de eerste twee grote zonneweides. mingsbron betekenen dat ook de appartementen-
glement hebben en onder zo’n oud modelreglement Daaruit blijkt ook al dat het aandeel in het reserve- Dit kost vele miljarden die worden teruggehaald via complexen en de woningen zo goed mogelijk ge-
vallen, zouden dat graag - helemaal of gedeeltelijk - fonds thuishoort in Box 1 (eigen woning). de energierekening van ons allemaal. ïsoleerd zullen moeten zijn. Dit vraagt ook om stevig
willen laten aanpassen aan de huidige tijd. Dat is een Maar windenergie is ineens een stuk goedkoper flankerend beleid van de overheid en dus een stevige
dure en omslachtige zaak. VvE Belang pleit voor vrijstelling van het aandeel geworden. En dat betekent dat er meer ruimte op inzet op energiebesparing en op financiële onder-
in de onderhoudsreserve van de VvE, in elk geval de begroting ontstaat om te investeren in energie- steuning van woningeigenaren.
Daarom pleit VvE Belang ervoor dat het makkelijker tot het verplichte minimum dat gespaard moet besparing. Het kabinet is daartoe ook opgeroepen
wordt om een nieuw modelreglement (geheel of worden voor de onderhoudsreserve. De hoogte van door de wetenschap naar aanleiding van de zoge- Om de gestelde doelen te bereiken, hebben VvE’en
gedeeltelijk) over te nemen. Daarbij moet dan ook dat bedrag is eenvoudig te berekenen aan de hand naamde Urgenda-zaak. We moeten grotere stappen bovendien begeleiding en advies nodig. Daarvoor is
een onderscheid worden gemaakt in eigendoms- van de herbouwwaarde die standaard is opgenomen maken om onze huizen energieneutraal te maken nu subsidie beschikbaar, en dat moet ook in de toe-
rechtelijke en verenigingsrechtelijke regels. Die laat- in de opstalverzekering. Elke VvE is verplicht om een (VvE Magazine oktober 2016, pagina 58/59) komst zo blijven, maar ook hier moeten aanzienlijk
ste moeten eenvoudiger kunnen worden aangepast. opstalverzekering af te sluiten. meer middelen beschikbaar komen.
Sommige regels zouden eigenlijk moeten gelden In het Energieakkoord van 2013 staat dat de gebouw-
voor alle VvE’en in Nederland (onafhankelijk van MAAK WERK VAN ENERGIEBESPARING de omgeving in 2050 energieneutraal moet zijn. HANDHAAF DE BEWINDSPERSOON VOOR
het geldende modelreglement). Die regels kunnen IN DE GEBOUWDE OMGEVING Dat zorgt niet alleen voor beperking van de CO2- WONEN EN CREËER EEN DEPARTEMENT
worden vastgelegd in een Algemene Maatregel van uitstoot en voor verlaging van de woonlasten; het VOOR ENERGIE & ENERGIEBESPARING
Bestuur. Ook de positie van de heel kleine VvE’en In het Energieakkoord van 2013 zijn enkele doelstel- creëert ook heel veel extra werkgelegenheid. Miljoe-
verdient aandacht: sommige bepalingen zijn lastig lingen opgenomen, mede als gevolg van Europese nen voor- en naoorlogse woningen zijn nog zo lek Veel aspecten van wonen dreigen ondergesneeuwd
toepasbaar op deze kleine verenigingen. Voor al die afspraken. Eén van die afspraken is de zogenaamde als een mandje en moeten energiezuinig gemaakt te raken als het beleidsonderdeel Wonen weer on-
zaken moeten de wettelijke eisen worden aangepast. 20-20-20-doelstelling. Er zijn drie pijlers waarop worden. Als alle appartementen van Nederland twee derdeel wordt van het ministerie van Binnenlandse
we ons moeten richten in het kader van de klimaat- labelsprongen maken, kost dat eenmalig 4 miljard Zaken. VvE Belang vindt dat er een bewindspersoon
BEËINDIG DE ONRECHTVAARDIGE BELASTING verandering: euro. Dan wordt elk jaar evenveel energie bespaard voor Wonen moet blijven (zoals nu het geval is).
VAN HET RESERVEFONDS IN BOX 3 1. energiebesparing (minder verbruik); als één miljoen huishoudens jaarlijks verbruiken. Er zijn de afgelopen jaren mooie resultaten bereikt,
2. minder uitstoot van broeikasgas (m.n. CO2); Bovendien leidt het tot heel veel banen in het MKB. juist doordat er een minister voor Wonen is.
VvE-leden zijn verplicht om in het reservefonds te 3. meer opwekking van duurzame of hernieuwbare
sparen voor groot onderhoud aan het complex. Daarnaast moet er één aanspreekpunt komen voor
Het aandeel van iedere eigenaar wordt aangemerkt energie. alle onderwerpen op het gebied van energie en
als een vermogensrecht en dus belast in Box 3. energiebesparing. Er is nu te veel onzekerheid en dat
Een uitspraak van Hoge Raad! is funest voor het nationale investeringsklimaat. Een
consistent energiebeleid valt alleen te bereiken als er
één departement komt voor dat beleidsonderdeel:
een ministerie voor Energie & Energiebesparing.

Investeer in een Duurzame keuze,
duurzame toekomst zorgeloze montage

Openingstijden showroom: Elke werkdag van 9.00 tot 17.00 uur. Ploeg kunststof kozijnen zijn mooie, duurzame
Zaterdag van 10:00 tot 16:00 uur. Pesetaweg 45 | Nieuw-Vennep kwaliteitsproducten die een woonleven meegaan.
7 dagen en avonden p/w bereikbaar | Chat op ploegkozijnen.nl Wij hebben 7 kenmerken voor u op een rij gezet.

• 40% besparing t.o.v. traditionele kozijnen
• Onderhoudsvriendelijk • Geluidsisolatie
• Lange levensduur • Warmte-isolatie
• Niet van hout te onderscheiden
• Sterk inbraakwerend

Extreem
isolerend

Natuurlijke
houtnerf

Mooie hout
verbinding look

Sinds 1980 eigen productie & montage

ploegkozijnen.nl

KPE MOREL:
DAAR BLIJF IK BIJ

KPE MOREL IS DE OPLEIDER Wij bieden verspreid over meer
VOOR DE VASTGOEDSECTOR. dan 30 locaties in Nederland
een breed scala aan onderwerpen
voor beleggers, beheerders en
bestuurders van verenigingen van
eigenaars. Van juridische tot
technische opleidingen en van
beginners tot experts in onze
Masterseries.

WWW.KPEMOREL.NL

16 17

VvE VERGELIJKING MET BUITENLAND KUNNEN WE IN VvE Magazine # 1 | februari 2017
NEDERLAND WAT
Mechteld van der Vleuten: LEREN VAN DE De eigenaren kunnen een mede-eigenaar dwingen om bij
RECHTSSYSTEMEN wangedrag zijn appartement te vervreemden. In Nederland
VVE’EN IN ONZE IN ANDERE kan de VvE alleen het gebruik van het appartement verbie-
BUURLANDEN; LANDEN? den. In Duitsland zijn huurders van rechtswege gebonden
DE OVEREEN- aan de meeste VvE-regels, maar niet aan besluiten van de
KOMSTEN EN vergadering.”
VERSCHILLEN
HET VERENIGD KONINKRIJK
Hoe is het bij VvE’en in de ons omringende landen? Kunnen we
in Nederland wat leren van onze buren als het gaat om het “Het Engelse equivalent voor de VvE, de Commonhold
functioneren van VvE’en? Dat is het onderwerp van het onder- Association, is een bedrijf (besloten vennootschap) dat
zoek dat mr. Mechteld van der Vleuten uitvoerde onder de titel daadwerkelijk eigenaar is van de gemeenschappelijke
‘Rechtsvergelijkend onderzoek naar systeem, praktijk en beleid gedeelten. Helemaal afwijkend dus van de systemen in
van de eigendom van appartementen in België, Duitsland en Nederland, België en Duitsland, waar de VvE geen
Engeland’. Het is bedoeld om inspiratie op te leveren voor het eigenaar is, maar slechts een ‘beheer-vehikel’.
nieuw op te stellen modelreglement en mogelijke toekomstige
verbeteringen in de wet. De vorming van een reservefonds is in België niet verplicht Het bestuur van de VvE beheert de gemeenschappelijke
(maar natuurlijk zeer wenselijk). Een eventuele lening kan gedeelten; instemming van de gerechtigden is niet per se
desgewenst in België door de syndicus worden afgesloten nodig. De eigenaren hebben dus minder inspraak dan in
na machtiging van de algemene vergadering; de eigenaren Nederland. De inhoud en vorm van de akte van oprich-
zijn naar rato van hun aandeel naast de VvE aansprakelijk. ting, de statuten en het reglement zijn in vérgaande mate
verplicht voorgeschreven, net zoals de regels omtrent de
vergaderingen. Er geldt een wettelijk quorum van 20% van
de leden. De modelstatuten gelden altijd, ongeacht of ze
wel of niet in de betreffende akte zijn overgenomen.

Huurders zijn aan dezelfde regels gebonden als de eige- Ook het Engelse systeem kent een wettelijke tegenstrijdig
naren. Zij hebben net als in Nederland geen inspraak in de belangregeling, in dit geval voor de bestuurders van de VvE.
vergadering, maar zij kunnen wel vragen of opmerkingen
in de vergadering inbrengen. Bij gebreken aan de gemeen- Afhankelijk van het type besluit moet met handopsteking
schappelijke gedeelten kunnen ze zich rechtstreeks tot de of schriftelijk worden gestemd. Vernietiging van besluiten
VvE wenden. Huurders kunnen zelfs een beroep doen op wordt zoveel mogelijk voorkómen: er is veel aandacht voor
de rechter om vergaderbesluiten te laten vernietigen. conflictoplossing met behulp van mediation.

Mechteld van der Vleuten: “Het functioneren van VvE’en is afhankelijk van de grootte van zijn privégedeelte. In Ne- Voor kleine VvE’en (minder dan 20 appartementsrechten) In beginsel gelden de VvE-regels ook voor huurders. Zij
al jaren - ook in de politiek - een grote zorg, vooral vanwe- derland kan er ook een andere stemverdeling zijn; in het geldt een lichter regime voor de jaarstukken.” hebben wel inzage in de akte van oprichting, statuten en
ge het (vaak ook achterstallig) onderhoud van appartemen- Belgische recht niet. De eigenaren die tegen een voorge- reglementen, maar net als in Nederland geen inspraak.”
tencomplexen. Het wetsvoorstel ‘Verbeteren functioneren steld besluit stemmen, worden met naam genoemd in de BIJZONDERHEDEN IN HET DUITSE RECHT
VvE’en’, dat naar verwachting over enkele maanden in wer- notulen. Er is een wettelijke tegenstrijdig belangregeling: OVEREENKOMSTEN EN VERSCHILLEN
king treedt, is hier het gevolg van. Naar aanleiding van mijn een eigenaar mag niet meestemmen als hij persoonlijk “Het Duitse systeem kent geen VvE die een aparte rechts-
vorige onderzoek (zie VvE Magazine augustus 2014) heb ik belang heeft bij het te nemen besluit. Deze regeling is niet persoon vormt om de gemeenschap te beheren en de Mechteld van der Vleuten concludeert: “Al met al zien
begin dit jaar op verzoek van VvE Belang en het ministerie facultatief zoals in Nederland. belangen te behartigen. De inhoud van het reglement is we dat er overeenkomsten én verschillen zijn met het
van Binnenlandse Zaken onderzoek gedaan naar het wette- in Duitsland ook niet wettelijk geregeld: de splitsing en Nederlandse systeem. In België, Duitsland en het Verenigd
lijke systeem en de uitvoeringspraktijk van VvE’en in de ons De taken en bevoegdheden van de syndicus (het uitvoerend het reglement zijn eigenlijk een overeenkomst tussen de Koninkrijk zijn de regels over de inhoud van de statuten en
omringende landen.” orgaan van de VvE) zijn wettelijk stevig verankerd en gere- eigenaren. Later kunnen er dan ook vrij eenvoudig nog reglementen strakker in de wet geregeld dan in ons land,
geld. Het toezicht op de syndicus is wettelijk geregeld met afspraken toegevoegd worden. evenals de spelregels rondom de vergaderingen. De rege-
HET BELGISCHE RECHT de instelling van extra organen in de VvE, zoals de Raad van ling bij tegenstrijdige belangen is niet facultatief. In België
Mede-eigendom en de Commissaris van de rekeningen.” Het quorum en het stemrecht zijn in de wet geregeld. en Duitsland zijn er regels om de stemkracht in te dammen
“In het Belgische recht zijn er geen nauwkeurige regels voor Het Duitse recht kent een wettelijk quorum van 50% van van groot-eigenaren of eigenaren die veel volmachten
de omschrijving van het appartementencomplex als ge- VOLMACHTEN, RESERVEFONDS EN HUURDERS de aandelen. Het is wettelijk verplicht om een Verwalter hebben verzameld. In andere landen is er meer duidelijkheid
heel, de gemeenschappelijke delen en de privégedeelten. (beheerder) aan te stellen, wiens taken en bevoegdheden over de positie van huurders in gemengde complexen:
Dus omschrijft iedere notaris het onroerend goed op zijn “Doordat maar een beperkt aantal volmachten mag worden wettelijk vastgelegd zijn. Er gelden strenge regels voor het ze zijn aan meer VvE-regels gebonden. In België horen
eigen manier. Wel zijn diverse verenigingsrechtelijke zaken afgegeven, kan niemand door ‘stemmen te ronselen’ al opstellen van de agenda en de oproepingstermijn.” huurders wanneer er een vergadering is en kunnen ze
geregeld, zoals het oproepen van de vergadering en welke te veel zeggenschap krijgen. Er geldt ook een stemkracht- daarvoor onderwerpen aandragen.
besluiten met welke (gekwalificeerde) meerderheid moeten beperking voor groot-eigenaren: niemand kan aan de ‘KOPFPRINZIP’
worden genomen. In iedere VvE geldt een wettelijk quorum; stemming deelnemen voor een groter aantal stemmen dan Stemkrachtbeperking van een grooteigenaar zoals in België
in Nederland kan dat per VvE in het reglement worden ge- het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige “Ook in Duitsland geldt een stemkrachtbeperking: iedere en Duitsland kennen wij in Nederland niet. De Koninklijke
regeld. In het reglement moet een specifieke periode van 15 of vertegenwoordigde mede-eigenaren beschikken. eigenaar heeft - tenzij anders is afgesproken - bij de meeste Nederlandse Beroepsorganisatie (KNB) heeft in haar pread-
dagen in het jaar worden aangegeven wanneer de jaarlijkse Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een besluiten één stem, ook als een eigenaar meerdere privége- vies van maart 2016 aangegeven dat zo’n regeling ook niet
vergadering plaatsvindt. Notulen worden direct na afloop van onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing deelten in eigendom heeft (het ‘Kopfprinzip’). Een eigenaar alle problemen rondom misbruik van meerderheidsmacht
de vergadering vastgesteld en ondertekend. van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. kan niet meer stemmen uitbrengen dan de andere aanwe- oplost. Minister Blok heeft al aangegeven dat hij momenteel
Elke mede-eigenaar heeft het aantal stemmen dat over- De termijn daarvoor is vier maanden vanaf de vergader- zige/vertegenwoordigde eigenaren tezamen. een extra juridische grondslag om de machtspositie van een
eenkomt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke delen, datum; in Nederland geldt de termijn van één maand. Net als in België is er een wettelijke tegenstrijdig belang- grooteigenaar in te beperken niet nodig vindt. Voor ‘gepas-
regeling. Daarnaast kan een eigenaar met betalingsach- seerde’ eigenaren blijft de mogelijkheid om de rechter te
terstand worden uitgesloten van de stemming en het is toe- verzoeken een besluit te vernietigen op grond van strijd met
gestaan om één persoon te machtigen om, als het slechts de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, onverminderd
gaat om beheersmaatregelen, namens alle eigenaren te van kracht!”
stemmen.

18 19
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE WOON- EN HYPOTHEEKLASTEN IN 2017

WONEN EN IN 2017 KOMT DEZE koopsom van woningen 245.000 VERPLICHT SPAREN DOOR
HYPOTHEEK: euro. De maximale kostengrens voor DE VVE
DE VRIJSTELLING de NHG ligt daar iets boven, omdat
VERANDERINGEN een woningkoper nog bijkomende VvE’en moeten voortaan een mini-
IN 2017 WEER TERUG. kosten heeft (overdrachtsbelasting, maal bedrag reserveren voor groot
notaris- en taxatiekosten). De maxi- onderhoud. Dat kan op basis van een
Op het gebied van wonen en BELASTINGVRIJ SCHENKEN DALING HYPOTHEEKRENTE- VOORWAARDEN: male kostengrens voor een NHG- goed meerjarenonderhoudsplan. Als
hypotheek is er per 1 januari jl. nogal WEER NAAR EEN TON AFTREK lening komt uit op 247.450 euro de VvE niet over zo’n MJOP beschikt,
DE ONTVANGER IS (101% van de marktwaarde). Voor moet ze elk jaar 0,5% van de herbouw-
wat veranderd. Oorzaak: het gaat In 2015 kwam een einde aan de Elk jaar gaat het maximale percentage kopers van een woning met energie- waarde aan het reservefonds toevoe-
beter met de woningmarkt. Daarom tijdelijk verruimde belastingvrijstelling waartegen de hypotheekrente mag TUSSEN DE 18 EN 40 besparende voorzieningen ligt de gen. De wet verbetering functioneren
worden enkele maatregelen die in de van 100.000 euro voor schenkingen worden afgetrokken, met een half grens hoger: 259.700 euro. Dat is VvE’s waarin dit wordt geregeld, gaat
ten behoeve van een eigen woning. procentpunt omlaag. In 2042 moeten JAAR OUD EN HET 106% van de marktwaarde. waarschijnlijk medio 2017 in. Er geldt
crisis noodzakelijk werden geacht, In 2017 komt deze vrijstelling weer we dan op 38 procent zitten. een overgangstermijn van drie jaar.
weer teruggedraaid. Het kabinet zet terug. Voorwaarden: de ontvanger GELD WORDT KAPITAALVERZEKERINGEN Met deze maatregelen kunnen zowel
is tussen de 18 en 40 jaar oud en In 2017 ligt de bovengrens op 50 EIGEN WONING besturen als individuele eigenaren
vooral in op vermindering van de het geld wordt besteed aan een procent. U hebt daar alleen mee te BESTEED AAN EEN een adequate reservering voor on-
eigenwoningschuld. We zetten de eigen woning. Het kan daarbij gaan maken als u in de hoogste belasting- Er is nog een maatregel genomen derhoud afdwingen. De kans dat de
belangrijkste wijzigingen op een rij. om financiering van de aankoop of schijf valt: dan hebt u een jaar- EIGEN WONING. om de nationale hypotheekschuld complexen goed worden onderhou-
aflossingen, maar bijvoorbeeld ook inkomen van minstens 67.072 euro. te verlagen. De regeling voor het den, is daarmee aanzienlijk vergroot.
om onderhoud aan de woning of LAGERE MAXIMALE afkopen van een kapitaalverzekering
om de afkoop van de erfpachtcanon. EIGENWONINGFORFAIT HYPOTHEEKSOM eigen woning (KEW), spaarverzeke- STARTERSLENING
U mag het geld schenken aan wie u ring eigen woning (SEW) en beleg-
maar wilt. Ouders kunnen schenken Het eigenwoningforfait bedraagt Het kabinet wil de nationale hypo- gingsrecht eigen woning (BEW) wordt In het Woonakkoord van 2013 is
aan kinderen, maar u kunt ook belas- 0,75 procent (net als in 2016). Dit theekschuld verlagen. Daarom wordt enigszins versoepeld. U krijgt extra geregeld dat woningeigenaren hun
tingvrij schenken aan familieleden of percentage van de waarde van uw de loan to value (de maximale hoogte mogelijkheden om de verzekering af lening binnen dertig jaar volledig
vrienden. appartement moet u optellen bij van de hypotheek ten opzichte van te kopen zonder dat u over de op- annuïtair aflossen. Alleen dan houden
De schenking mag worden uitge- uw inkomen. De bovengrens ligt dit de woningwaarde) dit jaar verlaagd brengst belasting hoeft te betalen: ze recht op hypotheekrenteaftrek.
smeerd over drie jaar, onder voor- jaar op 1.060.000 euro (10.000 euro tot 101%. Dat is inclusief twee procent 1. u verkoopt de woning terwijl u al De uitzondering die gold voor de
waarde dat de ontvanger ook in het hoger dan vorig jaar). Eigenaren van overdrachtsbelasting. In 2018 moet een nieuwe woning hebt gekocht; starterslening, is vervallen op 1 januari
derde jaar nog jonger dan 40 is. Hebt een woning met een hogere woning- de loan to value 100% bedragen. Dan 2. u krijgt schuldhulpverlening van de jl. Starters kunnen een combinatie-
u de afgelopen twee jaren al een ver- waarde moeten straks 7.950 euro plus kunt u bij de bank geen lening meer lening afsluiten naast de starters-
hoogde schenking gedaan? Dan mag 2,35 procent van de woningwaarde krijgen om de bijkomende kosten te gemeente (of u kunt door financi- lening. Uit die lening wordt de ver-
u extra schenkingen doen, maar het boven 1.060.000 euro betalen. betalen (zoals overdrachtsbelasting, ële problemen de woonlasten niet plichte aflossing van de starters-
totaalbedrag mag over de jaren heen courtage, taxatie- en notariskosten). meer betalen). U moet nog steeds lening bekostigd. Daarmee kunnen
niet hoger zijn dan 100.000 euro. Dat is de zogenaamde ‘villabelasting’. Daar staat tegenover dat de leen- de woningschuld aflossen: met de de eigenaren aan de aflossingsregels
De verhoging is beperkt: 75 euro. normen wat verder zijn verruimd uitkering van de verzekering. voldoen.
omdat de koopkracht is toegenomen.
Tweeverdieners kunnen meer lenen Woningeigenaren met een spaar- of HOGERE OZB
omdat het tweede inkomen zwaarder beleggingshypotheek kunnen altijd
meetelt. belastingvrij hun kapitaalverzekering De onroerendezaakbelasting gaat dit
of bankspaarrekening gebruiken voor jaar gemiddeld 1,3 procent omhoog
NATIONALE HYPOTHEEK- de aflossing van hun hypotheek. Dat (berekening: Vereniging Eigen Huis).
GARANTIE betekent dat u elk jaar tien procent Voor een woning met een gemiddel-
mag aflossen. Na afloop van de de waarde betekent dat een bedrag
De kostengrens voor het verkrijgen rentevaste periode mag u het restant van 724 euro aan ozb, riool- en afval-
van de Nationale Hypotheekgarantie in één keer aflossen. Het bij elkaar stoffenheffing. Dat is twee euro meer
is weer gekoppeld aan de gemiddelde gespaarde vermogen moet dan even dan dit jaar.
woningprijs. Dat was ook het geval hoog zijn als de resterende hypotheek.
vóór de economische crisis. HOGERE ENERGIE- EN
Momenteel bedraagt de gemiddelde ENERGIEZUINIGE WONING WARMTEREKENING

Het bedrag dat eigenaren van ener- Ook de energierekening gaat om-
gieneutrale woningen extra kunnen hoog. Vereniging Eigen Huis heeft
lenen, gaat omlaag: naar 25.000 euro. berekend dat huishoudens dit jaar
Er zijn wel subsidieregelingen voor gemiddeld 56 euro meer gaan beta-
energiebesparende maatregelen in len. De kosten voor netbeheer stijgen
bestaande koopwoningen. Die lopen met gemiddeld 13 euro per huishou-
de komende jaren door. Daarover den; de belastingen met 23 euro en
leest u regelmatig in dit magazine. de variabele tarieven voor stroom en
gas met gemiddeld 20 euro. Apparte-
mentseigenaren met blok- of stads-
verwarming betalen voor de levering
van warmte gemiddeld 24 euro meer
dan vorig jaar.

Met dank aan Business Insider

THTINWKINQ 20.000 VvE’s Betrokken
gebruiken dagelijks de &
Deskundig
software van Twinq

Vereniging van Eigenaren willen:

Online inzage in de administratie van de VvE
Snelheid & gemak
Veilig & betrouwbaar

Meer informatie? T (0162) 47 05 55 of www.twinq.nl

 0162 447700 info@vpagroep.nl www.vpagroep.nl VvE Beheer

Oosterhout • Tilburg • Nieuwegein • Capelle a/d IJssel

VitnhvubEiesMheeetera De S4reno HomeLiner® BRL 5217
Genera: het meest complete totaal beheer pakket
Admira: financieel administratief beheer
Thesis: totaal technisch beheer
Finera: het voordeligste VvE beheer pakket
Vastgoed Consultancy: de beste start van VvE’s

besparing van tijd, zorgen én kosten Dé oplossing voor leiding­
renovatie zonder overlast.
adres: postbus 51 • 3430 AB Nieuwegein
telefoon: (030) 60 03 939 www.vandervelden.com
e-mail: vve@vvemetea.nl

www.vvemetea.nl

22 23
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE BEHEERDERSCONGRES
DE VVE KAN WEL DEGELIJK HANDHAVEN ALS ER EEN VERMOEDEN IS VAN HENNEPTEELT
HOT ITEMS IN
VVE-LAND: Mogelijk is de stroomkabel doorgeknipt. Dat kan PRO-ACTIEF IS PRO-FESSIONEEL!
HENNEPTEELT gevaarlijke situaties opleveren (kortsluiting bijvoor-
EN ENERGIE- beeld; allerlei zaken kunnen onder stroom staan). Ga Duurzaamheid en energiebesparing is geen keuze
BESPARING daarom in geen geval zelf de woning binnen zonder meer, stelde mr. Kees Oomen, directeur van VvE
een vertegenwoordiger van het energiebedrijf: uw Belang. “Een pro-actieve beheerder is een pro-
VvE-beheerders steken hun licht veiligheid staat voorop! fessionele beheerder! ”Hij vroeg de aanwezige
op tijdens beheerderscongres beheerders in hoeverre zij het onderwerp duur-
HANDHAVING DOOR DE VVE zaamheid bij hun VvE’en hebben opgepakt. Dat
Net als de VvE staat de VvE-beheerder voor een bleek bij ongeveer de helft van hen het geval te zijn.
aantal flinke uitdagingen. Energiebesparing, Dat de VvE wel degelijk kan handhaven, bleek uit Bijna alle beheerders zijn zeer geïnteresseerd in het
mogelijkheden voor financiering van energie- het verhaal van mr. Richard de Laat. “De VvE en de onderwerp, maar velen hebben behoefte aan extra
besparende maatregelen, verhuur (Airbnb!) en eigenaren kunnen de overtreder van de bepalingen informatie, o.a. over financiering van maatregelen,
hennepteelt in appartementen zijn er een paar van. in het splitsingsreglement en het eventuele huishou- onafhankelijk advies, uitleg over kosten en baten etc.
Tijdens het congres voor VvE-managers, dat op delijk reglement aanspreken; zowel de (verhurende)
28 november 2016 in Nieuwegein werd gehouden, eigenaar als de huurder. Verder is handhaving moge- “Gasloos’ wordt het onderwerp van de toekomst”,
werden zo’n 125 beheerders bijgepraat over twee lijk op grond van het Burenrecht. Daarnaast kunnen stelde Oomen. “Er is een aantal campagnes opge-
van die onderwerpen. Het congres werd georgani- het Openbaar Ministerie en de gemeente optreden start, zoals de Subsidie Energiebesparing Eigen Huis
seerd door Vastgoed Management Nederland op basis van de Opiumwet, de Gemeentewet en de (SEEH), de investeringssubsidie Decentrale Energie-
(VGM NL, belangenbehartiger van vastgoed- en Woningwet. Zo kan de burgemeester een woning opwekking (iSDE) en de VvE Energiebespaarlening.
VvE-managers), Centraal Beheer en VvE Belang. tot zes maanden sluiten. De VvE zelf kan boetes Die bieden VvE’en en beheerders veel mogelijkheden
opleggen, de eigenaar en/of de huurder de toegang om te komen tot verduurzaming van de complexen.
tot de privé- en de collectieve ruimtes ontzeggen, Op www.rvo.nl/isde staat bijvoorbeeld een lijst met
een kort geding aanspannen en het misdrijf melden producten (merken, types en vermogen) die het
bij de politie, het Openbaar Ministerie en de gemeen- mogelijk maken om energie op duurzame wijze op te
te. Echter: aan al die middelen kleven wel een aantal wekken en waarvoor subsidie kan worden verkregen.
problemen, zoals het feit dat het in veel gevallen om U ziet ook hoeveel subsidie wordt verstrekt.”
een lang en omslachtig proces gaat.”
Als VvE-bestuur de woning zomaar binnentreden; Voorafgaand aan de installatie van apparatuur voor
mag dat? “Dat is lastig”, stelde De Laat. “De VvE is energieopwekking is het verstandig om het complex
verplicht om op te treden als er gevaar dreigt voor de goed te isoleren. De SEEH maakt het mogelijk om
bewoners, maar er is ook een verbod op ‘eigenrich- subsidie te krijgen voor isolatie (dak, gevel, vloer en
ting’. Voorkómen is ook hier beter dan genezen: actief glas) en voor de proces- en advieskosten. De ener-
VvE-beheer, een goede controle van de gebruikers- giescan van VvE Belang biedt ook de nodige informa-
verklaring en sociale controle. En meld alle klachten!” tie over investeringen en opbrengsten.

Jon Warmerdam demonstreert
een wietplantage

Vlnr: Richard de Laat, Eric Verwey, Bas Kemperman en Kees Oomen HIER VINDT U ALLE INFORMATIE

Eric Verwey, voorzitter van VGM NL, meldde dat zijn Warmerdam kon meedelen dat er in Nederland • Algemeen: www.milieucentraal.nl
organisatie positief staat tegenover de Wet verbetering 40.000 à 60.000 hennepkwekerijen zijn (waarvan • Subsidie per gemeente:
functioneren VvE’en die naar alle waarschijnlijkheid een flink aantal in appartementencomplexen). Per www.energiesubsidiewijzer.nl
medio 2017 in werking treedt. Hij vertelde ook dat jaar worden er ca. 5000 opgerold. In deze goed • Subsidieregeling Energiebespa-
VvE Belang en VGM NL doorgaan met de lobby die georganiseerde, professionele ‘bedrijfstak’ gaan vele
ertoe moet leiden dat de VvE definitief niet onder de miljarden euro’s om. Elk jaar worden veel branden ring Eigen Huis: www.rvo.nl/seeh
reikwijdte van de Warmtewet valt (ook de gemengde veroorzaakt door hennepteelt. Extreem gevaarlijk is • Rekentool: www.rvo.nl/
complexen niet). De Geschillencommissie, waar ge- het produceren van wietolie: daarvoor wordt butaan- subsidies-regelingen/subsi-
schillen tussen VvE’en en beheerders worden behan- gas gebruikt. Het explosiegevaar (dat toch al groot is
deld, wordt vanaf 2018 niet meer gesubsidieerd. Ook door de wijze waarop met elektriciteit wordt omge- die-energiebesparing-eigen-huis/
hier gaat de lobby van VGM NL voor voortzetting van gaan) wordt daardoor nog eens vergroot. bereken-uw-subsidie
deze dienstverlening door. Ten slotte kon Verwey nog • Leningen via het Nationaal
meedelen dat de persoonscertificering van VvE-be- Appartementseigenaren kunnen letten op een aantal Energiebespaarfonds (NEF):
heerders een extra impuls verdient. Op pagina 24 en 25 signalen: www.ikinvesteerslim.nl
van dit magazine leest u meer over het persoonscertifi- • voortdurend dichtgeplakte ramen c.q. altijd • iSDE (subsidies voor opwekking
caat en de waarde voor de VvE c.q. de VvE-beheerder. vochtige ramen; energie): www.rvo.nl/isde
• een extra in- en uitlaat in de gevel; • Campagne:
HENNEP IN DE VVE • gesleep met grote tassen die bij wasserijen www.energiebesparendoejenu.nl
worden meegegeven; • Energiescan VvE Belang:
Johan en Jon Warmerdam vormen Bureau Drugsza- • aanvoer van ‘zuurkoolvaatjes’. www.vvebelang.nl/energieloket/
ken. Overal in het land geven ze voorlichting over de Als u het vermoeden hebt dat in uw complex een energiescan
gevaren van hennepteelt in de gebouwde omgeving: hennepkwekerij is gevestigd, meld dat dan bij ‘Meld
brand, explosiegevaar, schimmelvorming en misdaad anoniem’.
geweldsdelicten in en om het complex. Johan

24 25
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE PERSOONSCERTIFICERING
doet, nog eens onder de loep te ne- Uit verhalen van anderen begrijp ik
MET HET men. Misschien kan het veel beter!” dat sommige mensen opzien tegen
PERSOONS- het praktijkgedeelte, maar dat hoeft
CERTIFICAAT Manuella Wijburg is het daarmee eens: echt niet. Je brengt een casus aan
VVE-BEHEER “Een van de examenkandidaten meld- waarbij je intensief betrokken bent.
de ook dat hij wat sceptisch stond te- Als je je zaken goed voor elkaar hebt,
bewijst de beheerder dat hij/zij genover het certificaat. Hij had het idee is het best te doen!”
beschikt over alle kennis en dat hij - met al zijn ervaring - echt wel
kunde genoeg kennis in huis had. Tijdens de Er zijn nog niet veel VvE’en die vragen
voorbereiding op het examen ontdekte naar een certificaat, constateert ze.
hij dat er heel wat nieuws te leren was. “De klanten die VvE Magazine lezen,
Het examen heeft hij als behoorlijk weten dat het certificaat bestaat,
pittig ervaren. En dat is het ook. Als je maar echt bekend is het nog niet.
het praktijkexamen wilt halen, moet je
echt van goeden huize komen.” Daarom hoop ik dat het aantal
persoons- en procesgecertificeerde
“GOED TE DOEN” beheerders zal toenemen. Dan zal
de vraag uit de VvE’en ook groter
Ingrid Sinke vindt dat het wel meevalt. worden; dat geloof ik zeker.”
“Ik wilde absoluut het examen halen.

Ingrid Sinke

“Je denkt dat je alles al weet als Ingrid Sinke, gecertificeerd VvE- “WAAR VIND IK EEN GOEDE “ALS ERVAREN OPLEIDING
ervaren VvE-beheerder. Natuurlijk beheerder in Middelburg, is eigenlijk BEHEERDER?” VVE-BEHEERDER
heb je je in de praktijk veel kennis ‘niet zo van de certificering’, zegt ze. DENK JE AL SNEL De modulaire opleiding VvE-beheer is bedoeld voor
eigen gemaakt. Maar door de oplei- “Net als veel collega’s vroeg ik me Het examen is samengesteld op basis DAT JE ALLES AL ervaren en beginnende VvE-beheerders, en leidt de
ding voor het Persoonscertificaat af wat de meerwaarde zou zijn van van de eind- en toetstermen, zoals WEET” cursisten op voor het Persoonscertificaat VvE-be-
VvE-beheer word je toch weer eens persoonscertificering. Ik heb in het opgenomen in de BRL PCVB. heer. Na het volgen van de opleiding hebben ze alle
verleden de driedaagse vakopleiding Manuella Wijburg-van Ingen is de vraag: ‘Waar vind ik een goede kennis in huis om het externe examen voor het
geconfronteerd met al die kleine van VvE Belang gevolgd en daar heb eigenaar van VvE Kennis & Advies. beheerder?’ Persoonscertificaat af te leggen bij SVMNIVO. Alle
dingen waar je misschien in de ik veel kennis opgedaan. Ze ontwikkelde de praktijkopleiding Oomen: “Er is geen verplichting voor zaken die in de BRL PCVB worden genoemd, komen
VvE-beheerder en is daar ook docent. beheerders om het certificaat te aan de orde: (technisch) beheer van vastgoed en
dagelijkse praktijk niet direct op let. Wij beheren met ons kantoor 140 “De belangstelling voor het certificaat behalen. Echter: als de vraag groeit, realisatie van renovatie-, duurzaamheid- en
Je wordt er extra attent door, VvE’en in Zeeland. Ik doe dit werk nu neemt toe. Een aantal kantoren laat zullen steeds meer beheerders kiezen grootonderhoudprojecten bij bestaande VvE’en.
bijvoorbeeld als het gaat om tien jaar en daarvoor heb ik 23 jaar bij zelfs alle beheerders certificeren”, voor persoonscertificering; daarvan
een makelaarskantoor gewerkt. Dan vertelt ze. “Ze zien in dat ze zich met ben ik overtuigd. Zo zie je immers EXAMEN
de verschillen in de diverse model- denk je al snel dat je het allemaal wel dit certificaat kunnen onderscheiden meteen of je beheerder alle kennis en
reglementen. Het is goed om na weet, maar het persoonscertificaat van andere kantoren.” kunde in huis heeft om je VvE goed Het examen is samengesteld op basis van de eind-
trok me toch wel. Dus heb ik na de te beheren. Hoe meer gecertificeerde en toetstermen, zoals opgenomen in de BRL PCVB.
zoveel jaren even terug te gaan naar opleiding het examen voor het per- Mr. Kees Oomen is bestuurslid van beheerders er komen; des te groter Het bestaat uit een theoretisch gedeelte van 45
de ‘schoolbanken’ en de theorie soonscertificaat gedaan bij SVMNIVO. de Stichting Persoonscertificering zal de vraag uit de markt worden.” meerkeuzevragen en een praktijktoets. De kandi-
Daar heb ik nog geen minuut spijt VvE-beheer (die het certificaat ont- daat verdedigt in het mondelinge gedeelte een
opnieuw te bestuderen. Ik ben blij van gehad.” Ingrid Sinke slaagde met wikkelde en afgeeft). Hij ziet ook dat ‘PITTIG’ casus, stelt een begroting op, schrijft een brief en
dat ik het certificaat heb behaald.” glans. Tijdens het Jaarcongres 2015 bij de stichting in toenemende mate vergelijkt offertes. Een onafhankelijke examencom-
stond ze op het toneel van het NBC vragen binnenkomen van VvE’en Hij begrijpt ook wel waarom som- missie toetst de examenvragen, en examinatoren
om een van de eerste drie persoons- die zich afvragen of hun beheerder mige beheerders nog wat aarzelen. die zijn aangesteld door het examenbureau nemen
certificaten in ontvangst te nemen. gecertificeerd is. Als directeur van “Voor sommige beheerders is het het mondelinge examen af. Wie de theorietoets
VvE Belang hoort hij steeds vaker examengeld wellicht een forse uit- met een voldoende heeft afgesloten, moet binnen
gave. En niet alle beheerders zien op een termijn van twee jaar de praktijktoets met een
dit moment de toegevoegde waarde voldoende afgerond hebben om het Persoonscerti-
van het certificaat. Dat geldt zeker ficaat Beheerders van Vereniging van Eigenaars te
voor de ervaren beheerders. Maar het ontvangen.
is goed om een aantal zaken die je Kijk voor meer informatie op www.pcvb.nl
misschien ‘op de automatische piloot’

26 27
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE JURIDISCH
Mr Richard P.M. de Laat
WANNEER EINDIGT De Advocaten van Van Riet
DE TERMIJN VOOR Tel: 030 – 263 50 52
VERNIETIGING VAN E-mail: delaat@vanvanriet.nl
BESLUITEN? Internet: www.vanvanriet.nl

Eigenaren mogen niet MR RICHARD P.M. DE LAAT IS ALS PARTNER
de notulen van de ALV VERBONDEN AAN DE SECTIE VASTGOED VAN
afwachten DE ADVOCATEN VAN VAN RIET TE UTRECHT.
HIJ IS ONDERMEER GESPECIALISEERD IN HET
APPARTEMENTSRECHT EN PROCEDEERT EN
ADVISEERT VOOR DIVERSE OPDRACHT-
GEVERS, WAARONDER VVE’EN, BEHEERDERS
EN APPARTEMENTSEIGENAREN.

Belanghebbenden die het niet eens zijn met een besluit van een orgaan van de VvE kunnen bij de kantonrechter een Slechts in bijzondere omstandigheden De reden daarvoor is dat besluiten in besluit, een tegeneis in te stellen, die
verzoek tot vernietiging van dat besluit indienen. De rechter vernietigt het besluit wegens strijd met de redelijkheid zal dan alsnog worden bepaald dat het de regel alle eigenaren binden en dat er in feite op neerkomt dat het besluit
en billijkheid of een (huishoudelijk) reglement. Ook vernietigbaar zijn besluiten in strijd met de voorschriften die het verzoek ontvankelijk is na de termijn het omwille van de rechtszekerheid zelf vernietigd zou moeten worden.
tot stand komen van besluiten regelen. Op grond van artikel 5:130 BW is de termijn waarbinnen een verzoek tot van één maand. in de VvE van belang is dat de leden Die mogelijkheid is dan al verstreken.
vernietiging bij de rechter moet zijn ingediend één maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft weten waar ze aan toe zijn. Zij moeten
kennisgenomen of kennis heeft kunnen nemen. TE LAAT INGEDIEND: VERZOEK rekening houden met een verzoek ‘STRATEGISCH’ AFWACHTEN IS
NIET ONTVANKELIJK tot vernietiging binnen één maand NIET VERSTANDIG
KENNIS NEMEN VAN EEN BESLUIT bijvoorbeeld vanwege de complexiteit het bestuur. Wie meer dan één maand en moeten erop kunnen vertrouwen
ervan, mag niet worden afgewacht na de datum van een besluit nog Het gevolg van het te laat indienen dat dat daarna in beginsel niet meer Wie een verzoek tot vernietiging
Direct kennis nemen van een besluit tot de notulen verspreid zijn om van een verzoek tot vernietiging indient, van een verzoek tot vernietiging is mogelijk is. Ook in verband met het wil indienen, doet er verstandig aan
kunnen bijvoorbeeld de leden van de exacte inhoud van het besluit moet stellen en bewijzen dat hij geen dat het verzoek niet ontvankelijk verrichten van uitvoeringshandelingen navraag te doen naar de inhoud van
de VvE die bij een Algemene Leden kennis te nemen. Ook in dat geval mogelijkheid heeft gehad om eerder wordt verklaard door de rechter. De van besluiten is die termijn belangrijk. het besluit bij aanvang van de termijn.
Vergadering (ALV) aanwezig zijn. De dient een verzoek tot vernietiging van het besluit kennis te nemen. rechter gaat dan niet inhoudelijk op ‘Strategisch’ afwachten tot de notulen
termijn van een maand gaat dan de binnen één maand na de dag van het het verzoekschrift in. Het verzoek Degene die het verzoek te laat indient, er zijn, is beslist niet aan te bevelen.
dag daarna in. Hetzelfde geldt voor besluit te worden ingediend en kan Van belang is verder of in de agenda wordt vanwege de overschrijding van kan niet stellen dat het beroep van
een lid van een VvE dat zich heeft in het verzoekschrift uitdrukkelijk het die voorafgaand aan de ALV onder de de termijn niet meer in behandeling de VvE op termijnoverschrijding naar Om onduidelijkheid over het moment
laten vertegenwoordigen door een voorbehoud gemaakt worden dat het leden is verspreid het besluit waar- genomen, waarmee de zaak voortijdig maatstaven van redelijkheid en billijk- waarop de termijn ingaat te voorko-
gemachtigde. De wetenschap van de verzoekschrift kan worden aangevuld tegen het verzoek zich richt was eindigt. Overigens staat tegen een heid onaanvaardbaar zou zijn. Ook men, is het verder voor VvE-bestuur-
gemachtigde wordt in dat geval toe- na kennisneming van de notulen. opgenomen. Regelmatig worden niet-ontvankelijkverklaring wel hoger is het niet mogelijk om, geconfron- ders en beheerders aan te bevelen om
gerekend aan de vertegenwoordigde concept-vergaderbesluiten woordelijk beroep open bij het gerechtshof, maar teerd met de uitvoering van een voor zowel vooraf als achteraf zo duidelijk
eigenaar. Het ligt dus op de weg van KENNIS HEBBEN KUNNEN NEMEN in de agenda opgenomen of wordt ook daar zal dezelfde maatstaf worden een belanghebbende onwelgevallig mogelijk te communiceren over te
de vertegenwoordigde eigenaar om VAN EEN BESLUIT daar uitdrukkelijk vermeld dat de ALV toegepast. nemen en genomen besluiten.
direct bij de gevolmachtigde navraag zal worden gevraagd over een bepaald
te doen naar de genomen besluiten. De tweede reden die artikel 5:130 BW onderwerp een besluit te nemen. In Het gevolg van het laten verstrijken ALS EEN VERZOEK TOT VERNIETIGING TE
Dat geldt ook indien, zoals in de prak- geeft voor het ingaan van de termijn, is die gevallen moet een belangheb- van de termijn is dat moet worden uit- LAAT WORDT INGEDIEND, WORDT HET NIET
tijk vaak gebeurt, een volmacht aan de wat minder concreet. In dat geval gaat bende die niet bij de vergadering gegaan van de rechtmatigheid van het ONTVANKELIJK VERKLAARD DOOR DE RECHTER
beheerder of aan het bestuur wordt de termijn in binnen een maand na aanwezig of vertegenwoordigd was, besluit. De enige grond om het dan
verstrekt. de dag waarop de verzoeker van het er rekening mee houden dat een nog aan te tasten is het inroepen van
besluit kennis heeft kunnen nemen. dergelijk besluit genomen zal worden. de nietigheid ervan. Anders dan bij een
Eigenaren mogen dus niet de notulen Ook hier geldt dat het ‘kennis kunnen Dan dient hij zich binnen de termijn vernietigbaar besluit komt een nietig
van de ALV afwachten. Vaak schrijft het nemen’ niet betekent dat de notulen van één maand te vergewissen van de besluit in het geheel niet tot stand.
reglement voor dat de notulen uiterlijk mogen worden afgewacht. Van een inhoud van het besluit en eventueel Daarvan is slechts sprake indien het
binnen zes weken na de ALV onder de verzoeker mag worden verwacht dat een verzoek tot vernietiging in te die- besluit in strijd is met de wet of met
leden in concept verspreid worden. De hij al het redelijke in het werk gesteld nen. De rechter gaat ervan uit dat hij het reglement zelf, zie artikel 5:129 jo
termijn van een maand kan dan dus al heeft om kennis te kunnen nemen in dat geval op de hoogte had kunnen 2:14 BW.
verstreken zijn. Ook als tijdens de ALV van het besluit dat in zijn afwezigheid zijn van het besluit door daar actief
een besluit genomen wordt waarvan genomen is, bijvoorbeeld door direct navraag naar te doen. TERMIJN WORDT GEHANDHAAFD
de inhoud niet helemaal duidelijk is, na de vergadering navraag te doen bij
Uit de rechtspraak over te laat inge-

diende verzoeken blijkt dat de rechter

de termijn streng hanteert.

28 29
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE JURIDISCH
VEEL VVE’EN NEMEN NA ELK INCIDENTJE
HET HUISHOUDELIJK AANVULLENDE BEPALINGEN OP IN HET HR.
REGLEMENT: WAT MAG DAT WORDT DAARDOOR SOMS ONWERKBAAR
EN WAT MOET?

In hoeverre kan de VvE rechten en
verplichtingen in een Huishoudelijk
Reglement opnemen?

Veel besturen van VvE’en zijn op dit moment druk bezig met het voorbereiden van de voorjaarsvergadering. wil een huisdierenverbod in het HR bestuur verplicht is het HR en de
Van de week werd ik gebeld door een bestuurslid van een VvE, dat de wijziging van het Huishoudelijk Reglement in rechte stand kunnen houden. wijzigingen daarvan te publiceren
(HR) als agendapunt wilde opnemen. Daarnaast had het bestuurslid de vraag of het HR kon worden ingeschreven Hoewel dus afhankelijk van de spe- in de openbare registers. De Model-
bij het Kadaster. cifieke feiten en omstandigheden, reglementen 1973, 1983 en 1992
kan de vergadering van eigenaren kennen deze verplichting niet.
Reden voor het agendapunt was dat worden opgenomen. Deze kunnen Daarmee is dan de vraag van het van een VvE in beginsel gerechtigd Mr H.J.G. Braakhuis is werkzaam bij
binnen de VvE door de bewoners uitsluitend in het splitsingsreglement bestuurslid nog niet beantwoord. Mag zijn om in het HR een verbod tot het Het HR kan op twee manieren worden Rijssenbeek Advocaten te Arnhem.
overlast werd ervaren van een eige- (als onderdeel van de akte van split- in het HR een verbod tot het houden houden van honden op te nemen. ingeschreven in de openbare registers. Tel:026-443 42 49
naar die drie honden had. De overlast sing) worden vastgelegd. van honden worden opgenomen? Is Daarbij moet worden opgemerkt dat De eerste mogelijkheid is dat het HR E-mail: info@rijssenbeek.nl
bestond met name uit geblaf en een dit een regel van orde of is het een te het (soms) raadzaam kan zijn een in overleg met de notaris door de VvE Internet: www.rijssenbeek.nl
onveilig gevoel bij sommige van de INBREUK OP HET grote inbreuk op het gebruiksrecht? overgangsregeling te maken voor die wordt vastgesteld en vervolgens door
bewoners. Ze waren bang voor de GEBRUIKSRECHT? bewoners die al een huisdier/hond de notaris wordt opgenomen in een RIJSSENBEEK ADVOCATEN IS GESPECIALI-
honden. Kort gezegd was het voorstel UITSPRAKEN hebben op het moment dat het ver- notariële akte. SEERD IN VASTGOEDRECHT, WAARONDER MET
van het bestuur om in het HR een De jurisprudentie op dit punt is bod wordt opgenomen in het HR. Die notariële akte wordt dan door NAME APPARTEMENTSRECHT, BOUWRECHT,
verbod tot het houden van honden veelzijdig en deels afhankelijk van de Er is een aantal gerechtelijke uitspra- de notaris bij het Kadaster ingediend. HUURRECHT EN KOOP- EN VERKOOP. HET
op te nemen. Daarmee zouden de specifieke feiten en omstandigheden ken (Hoge Raad, 8 oktober 1993, NJ INSCHRIJVING VAN HET HR Een tweede mogelijkheid is dat de KANTOOR BEHARTIGT DE BELANGEN VAN MEER
bewoners noch in het privégedeel- van het geval. Ter illustratie: het op- 1993, 788, Rechtbank Breda, 15 april VvE het HR volledig zelf formuleert. DAN 3.000 VVE’EN IN HEEL NEDERLAND.
te noch in de gemeenschappelijke nemen in het HR van een verbod tot 2008, ECLI:NL:RBBRE:2008:BD1837 De andere vraag van het bestuurslid De notaris geeft dan een (notariële)
gedeelten honden meer mogen kamerverhuur, een verbod van bewo- en Rechtbank Roermond, 20 maart was of het voor de VvE mogelijk zou verklaring af dat het door de VvE
houden. De vraag die binnen het be- ning door meer dan twee personen 2006 - niet gepubliceerd -) waar- zijn om het - al dan niet aangepas- opgestelde HR is gecontroleerd en dat
stuur opkwam, was of een dergelijke en/of een verbod tot onderverhuur in is geoordeeld dat het exclusieve te - HR in te (laten) schrijven in de het op een juiste wijze tot stand is ge-
bepaling in het HR rechtsgeldig was. is op basis van de jurisprudentie niet gebruiksrecht van een eigenaar van openbare registers van het Kadaster. komen. Inschrijving van het HR in de
mogelijk. Evenmin kan in het HR bij- zijn privégedeelte er niet aan in de Op die manier is dan voor eenieder - openbare registers van Kadaster kan
Met die specifieke vraag komt de voorbeeld worden opgenomen dat er weg staat, dat in het HR een verbod dus niet alleen eigenaren en bewo- dus enkel met behulp van een notaris.
meer algemene vraag op in hoeverre een verplichting is tot het geven van tot het houden van honden wordt ners maar ook derden, bijvoorbeeld
door een VvE rechten en verplich- een automatische incasso. Ook een neergelegd. In die gerechtelijke potentiële kopers - duidelijk wat de MAATWERK
tingen in een HR kunnen worden ballotage-/toelatingsregeling kan niet uitspraken wordt het beroep van de inhoud is van het HR van de VvE.
opgenomen. Op basis van gerechte- rechtsgeldig in een HR worden opge- desbetreffende eigenaar met honden Het opstellen van een goed en
lijke uitspraken (jurisprudentie) moet nomen, indien deze mogelijkheid niet op art. 8 EVRM (recht op eerbiediging Op zich biedt het Kadaster de moge- werkbaar HR is maatwerk en vraagt
worden geconcludeerd dat een HR in expliciet in het splitsingsreglement is van privé-, familie- en gezinsleven) lijkheid om naast de akte van splitsing tijd en kennis. De ervaring leert dat
de kern regels van orde met betrek- genoemd. verworpen. Het verbod is - aldus de ook het HR in de openbare registers veel VvE’en na ieder incident(je)
king tot het feitelijk gebruik van de rechters in die zaken - ingrijpend, in te schrijven. Op grond van de wet binnen het appartementencomplex
privégedeelten en gemeenschappe- Wel mogelijk zijn bijvoorbeeld regels maar op zich toelaatbaar. Dit indien is een VvE dit echter niet verplicht. aanvullende bepalingen opnemen in
lijke gedeelten mag bevatten. Uit de met betrekking tot het plaatsen van het noodzakelijk is ter bescherming Wel kan in de akte van splitsing een het HR. Daarmee wordt het HR met
jurisprudentie blijkt echter ook dat (schotel)antennes, een verbod tot het van het leef- en woongenot van verplichting zijn opgenomen dat het het verstrijken van de jaren steeds
die mogelijkheid niet onbegrensd is: voortbrengen van muziek na 23.00 de bewoners van het appartemen- bestuur het HR dient in te schrijven in omvangrijker, waarbij het dan voor
beperkingen die een (te) grote in- uur of bepalingen met betrekking tot tencomplex, waaronder begrepen de openbare registers. Dit is het geval een deel gaat om niet rechtsgeldige
breuk op het gebruiksrecht met zich het feitelijk gebruik van de gemeen- voorkóming of verergering van indien het Modelreglement 2006 van en dus niet afdwingbare bepalingen.
meebrengen, mogen niet in het HR schappelijke gedeelten (wel of geen gezondheidsklachten. Er moeten dus toepassing is verklaard. Artikel 59 lid 6 Voorkom dit en houd het HR goed
scooters/fietsen in de hal). wel voldoende redenen aanwezig zijn Modelreglement 2006 bepaalt dat het en werkbaar.

31
VvE Magazine # 1 | februari 2017

BVVBVvEvvEVBVBVBVELEELvvEvEvEAAEEELLELNNAAAGGNNN!GG!G!!!TARIEVETANRIEVEN Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar VAN DE RECHTER

BEBLEALNAGN!G!JUTRAIRDIEISTVJACEURHNRIEIEDVIESNCHE Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar DUUR VERHUUR
BelangenorgaBneislantigeevnooorrgdaneiVsavtEieevnoaopr pdaertVevmE eenntsaepipgaerntaeamr entseigenaar BEPERKEN IN HET
HUISHOUDELIJK
Belangenorganisatie voor de VvE en appartementseigenaar REGLEMENT?
BelangenorgaBneislaantigeevnooorrgadneisVavtEieevnooapr pdaerVtevmE entaspeipgaernteamarentseigenaar
Mr. Astrid C.W. Luijk-van Veldhuizen, Juridische Dienst VvE Belang

ZATZJAKAUREKRIENEITDVJTNJZAZAIEUAUSRARNRCKRIKIEIHEEIDEDVNVEINIESSENCCNHHEE Kan de VvE bij huishoudelijk Iedere eigenaar van een appartementsrecht is bevoegd het privégedeelte waarvan hij
JURIDJZIUSACRKHIEDENISCHE reglement bepalen dat de het uitsluitend recht op het gebruik heeft, zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik
ZAKENZAKEN te geven. Dit in gebruik geven gebeurt meestal in de vorm van verhuur.
verhuur van een recreatie-
PPRRIIJJZZEENN JJUURRIIDDIISSCCHHEEDDIIEENNSSTTVVEERRLLEENNININGG PPrroocceedduurereRRaaadavdanvaAnrbAitrrabgitervaogoer vdoeoBroudwe Bouw woning wordt beperkt tot Het splitsingsreglement bepaalt dat wanneer een eigenaar zijn privégedeelte aan een
PRIJPPZRREIIJJNZZEEJNNUJPJPREEURURIXXRIDRIJCJCIIIDZLZDLSEI.E.ISCSBNNCCHTJHJWHEUEUERDRDIIDIDIEEEIINSNSNCSCSSHTHTTVEVEVEEDDRERIIELRELENNELNSNSEITTNINNVVGGEIENRRGLLEENNININGG PPrroocceePddruuorercPPeMRMrrdoRaoeeuaccmamdeeraodeodvdurrauRiireenveraavevAaRanardRannbaAaievtedrraiaisabsvd:ng:aivtevnvaAraanvAnroangbraofbeifAr€tit€rvdrr4aaboe49ggioB95teero,50vavu,d00ogoweo0eorBrvdooeduoeBwroBudoweuBwouw acht weken per jaar? ander in gebruik geeft, door deze ander een zogenaamde gebruikersverklaring gete-
www.vvebelang.nlPESSVBAAAmk2ZAPO€D1eeictardnipXa4ODPtja56ionrwtkdg_vSEVPPAASABmkZ2APO€DstCpPOVen1i5cwnetnkeiict5vdardnipXaROPDAASZ2vAPBOvEmAVPSkDoterSPESAABVAmk2ZAPO€DjLe_ea6iAdeo0InRrwtkdaegi0vstogaaaeCeoeiptcIXPeEitcnndOiODPpVeaasrnsdniarpiXa0ODPn5lcwt.tdajnJjtnkiaivdaR6i,ann2otlnLgrwoncrwoerttdkdLs0e:goCgevAvstsdtekPeCe0VOIRViSppPiaOaeVpieennogiiuaZ5rocwwnEaanennssnvt,nketinnvdiTvvdlI.cdarLoAo0Rkern,anEreLedtlIAgLeRrdceedC0rs0:oIREffraaeeeidiaSsogcEiaai_aosggepaouEEno.dsrEsnnnesnsel,.einRTdavIlaeiraLR,a0ntnlv€sgLNadc1jlrslHvgBnCsn0:o/ncrdSdrae:oed€iSscaizeasgeup4iNEutidEMavrHTnI1enit,eroeTvniuiIen5er,evvsv0nkCnjlTsHgidvra4pnn/nreejuCnnrudT_r3AABSPPSVAEmkaZ2AOP€DruzusJdENsecEaMsgH5aEdtdEsocnuu6aisg1uerrieevdikWagifa_/HEPAEASPAVSBmkZ2OA€PDeeivsrsnujlTBiiesiHvct5rnn/n5sadrkdenipXaNRIvuODPUsMg1vmAAk2DZSABAPEvVSOPlszvnuntnu/neNAAPABSVSEmk2ZA€OPDurjeMH_5diia6iafr/tEierououiNsenie:nct5svBneirawrdniHpX€avtkRkkdOPDTIgistuga0AAPSDO2AABVkvvPZSm0ovNgsteuiejtaa:AVBSASAPmkZ2AP€ODeeCeuTjceip_ctvIasIdwiXPea6iiewrctgidnOiaODpPtrVeRaarfndnNioanerpi:Xa0v0zOPDnwnu€u5cwtE)tu€hsrktdseeNegjnJ0Bv:jttaJnkfi/haaatiEvdaeC6iIaswInweneinnupB2tctiovaIfPe,iunctrdnrOiwonGOkPpDVrweaa_rnodniarIrputiat)dk€k0dgfLdO/PDegCeg5evAvcswttesdtsJ0NehttekTiPCjnJ0VdoOIIiRjVtv,rnvkappkiraivdP1aNGd6inua:NOevVieegrnnnn2odogi€ianZeerwon0sIrw5ooNcwTertawotDdE:odkdaaiLrvnegrgnsSsrevnA1vvsttsdtInak9tiween:nrvdwivkPtdlf.0cVOHIeRV€adappJeaLosPar4oO)e€ViezeSAoon0neRnk:r,aogi9iEarLnJZGethlStH5fIaAgLeRowcwdcwweeeEitaadvan4f0znss0o:soIRnGvtTEnektiff.nnnvdinS0vdda)le€.ceeiueiiadaSogEiaTii_ehaeIoogoepavnoAoRker,auuE1TEnre5nov.aeotnslrrsrSI9AgLeeRnndceeenesnsdeTlo5u,.d0aoeso0:IRnRTrrdavE9SIfflaS9aroeuraeLeiRvia,aSHogRSdEia0nit1ren_lrao€gepgLNa4daorczRoruEalrnoenBgCs0:isorSscdrdSnaoanfnerisidsdeasel:o,efed€nAiRe9dTSdavsc,InlaeTaiAeteasHgu,eperaLeinREu,at5ern4id0nE5zsatrnovril€TsCnTgLNiad5Ic0oe0rnr9il,ergCs0:eRTcirvnidoSuIendrearse:o,fefesrnsd€iSvvossEc0uEnRaCinjlTeeassgeHperdvrpnne/nib€rEAutb€ajiudkECnaivrn5rdcTocknfdIr9ccen3ariu,zg,uNAJedEr1oue,Tsev,cnigIeENaMesgnHnr5aHreh0Esv0divtsd0EsnocCnj0lh0u6raisHEdvrsg0pnn€/nerrialjuCenivddnirkC€fWnfsedgihhasHlrE3aruzeueeJdEivCrsN,seceNbE€jhhalT/isMsisHgHvrnnnk/n5sa5dErccesdtidENocv/Usu,06gaiiNMsgloseDrz1ivnunjnu/nev0duikreh0MgifaH0sCcH5EioeaefDi1r/vtrsjEieo€uujklTuriis0tsleHb€nv0srnnB/n5eisHdCkcerHehhhvsckNkvUsTrIgituaM0l,ogsgk2zreuvinetu/jnnu/ni0DNeeuHTruecMHh5vsedh0iiheai0frgi/atrEiRoouND1nuei:s2je0vns€zB0eine€ulHHEucevukhskrsefTeNIgietuarhes0hBo:g5iaeukiferjtpu/E0eeHuIaTswIc/nR7wnihuBtvTisDdfi,ueirgrieakrR_d2NInreuf:)0vk€gfzt/eoneu5€u1jEpusJN0ueNhhsrtese0diiIedBIRi:7c,arvafkT/rEcNGrdnuiIa:NsIwIv,nwgnkdurBtidTer€f0fi,u:ere50ksrt5i_NhTIpuue)D:odk€igNf0v/IerR7dre12TesaJ0NNwehs:terwivitIfddufeIie€ra,rvakJratohsi,NGdinur:N)v€eESgn0Nei:d:9€d5hJGeih0vtsIHfarweTEweD:od0ntivva4ff,r,zoert1GgTeIa5iwe.ksn:rwpvuS50td)li€ffeGe€aie0RJ700aoTsihierIe)E€ivnSn0es:Ed9u1nvaJGfnhrtiSrHtf:aewavweietrva4Tf5NEdazooodnGrrT9,S.SndStgt0gd9)joulG€rNkeaivnHSd,,lT1reiGhetIego04ivnr0k:zRo5u1inlrevaknnGreS0e0Se0a0EoaveriiNdeTn5fdaoiose9d:rr9eaSnSTfAitHu,9:eoueNeviHe:nS4dN5azm1rreosdCTgi45rjlozRod0gr9jalrvenarERSiouaoanrii,Sademftfgsrne9dokEunkkRTA0eBel0etHu,reEavESeve0b€eA0ena4Rnk5vzrio5dcrocsCTif5rg9o0r9,gNA1iouR,:ei:ouaeam:neaf5mHrh0srnsBn0ioEuRS0dergEjrl€eb€TaaAmalfakiid5dceCocafnaffsermhhB9sE,SgCNOAe1koued,,ee0eRNvBeb€/vianSnkg55eHrnh0rccss0iiRv0,0rgEN€goD1ajaln:i0daCfmnC0hfOsefhh0sCcsEEnrV€er,ee€Nb€nk/retalib€0gnkH5aerCckcmrCesOhhhiscedHn,0gfNU,og2D1ea/eajiD0fuRebh0vfC0sCcOEeeh0dhgia0reo€D1krjtlb€0ae€0HHneCklrHreUhhhcsclfneEerhs,gg52akr/etpuiD0tHIuHen/fR7ihTUDeeh0ehanii0r4€i€Ido2fD1rbjWed€rt0oueeglH1fjcNeeh0fedie:rhjsaHc5nkrtpulLcU0lrHIIe/,Ra7ikhrTTeDWR0ffib:ie55idt2mhrpun5er€0rtIeoueR71e42jTiNN€eshLg0aidiWIedufvecr€lfcrthn(irieI,:ENjkrTed0fih:lLLf5v5bitr4hEpueen0If,e,R7eteg2Te045NRimksoLi:€Ii5pu5aIlidufWeGre0aR700lrthiLifeeEiENvsdd:h€jf(virtt:rRaEeliLne5f,NE,LdEt4gein€5i4k:pdu5vgtjliGreNGae0ncR7m000,f,R35o,EnteegEii:k:sj5EdailkfGlei0e0rt:0a0Ev0ivNenNE€dsn(eeefdi0mvgt:j55lGraENaEin:nk,,NLhamNteg4ik:d5gecjil7v3k,aGrEne0ea0€00E(0nvREoN,SNaemntgCskek0af0eBli:E04aavS0n0tien:NRvam0ro0,godgkCjlvhtiaeNrE::aa5nm5f,Sa7Em0tgnaBn:kkS0eBdlgjElavCS0cTaa0em3nfR,ve5ner0HaIBgtnEaSOCOikmed:o:0e,Ravamcv03tg,enBn,H5nvfNSd0g€jlO0Taa:0am0fn:ea0kamCOhBnNnnaSerVC€O0kHedf0eRv7evaOgakgmhenaemCOedTHna.C7U,aaev€n:fa0mRbCvO0tnrVTg€Aa0f.Gson0,ea0dagtHnaermtC€UOledo,HnneE5A3fUg0Tnaeea.t:f5HRbnfv0Ueeaga:4it€IfbWeAeadHHsnr€fU0dlO,eneE:.mjagelLm3lt5H/nenfaIUeaW,Reave4.i€,€Itmfnb5Wre€d0et04fi0€ILgeW0:jenav,€lfL.n(le:aIjWR5/lLeLf0fbtam4Tn5re€a.ee40iR€ImoLLg5Waeva€fln(LeA:sjvs0€dlL0L(ftbR4e0efe5LEe40i,n€R4m3oL5eanac0lfR3oL,Ene0:vjtEa€E(lttR0ee5,LEn4ien€4e0me5,5E.Ecnk0/fR3ho,EnN:j5E/ac073E,lana€(0E0NCneN0e0m5504EnEtenkh0No0,ockC73ht,Nna€(5EfN700Ca0f:N004Cnteee500HoI0,tonkCOhtmNo,5cf370t,a:,H5vfN0€OC:e00e500HIntn,neO0Hmo,cO3kt,mh0,H5TvfN0€a.7O,:0v0€00nneTA00H.Gsn00OdtkmhTo,a.A37,tTnva.€500T0A0:.Gtsn0Adts0edo,,.A3tTnma.355/n0a:.t,Ats00ed,0.n,.m35/na5/.0f,at00n,.s05d/0fa0f,vMKVjVIeZP2PMmIZ0sZ2MMVSvVVIIeZKdbP(utn0nd0f,,VIMZePZmjKMvVI2no,neeiin/lrre0out0nnotteeee0iiereeocpac,loorv,eeiiooo/eettlreocnatt0raocitteer0cacoa0mmpacnoorttloediioogVnwttccrarmmpoicmnndaiimmrp0aawcshsdriirgvwwnncrcrieceennsh0r-rvososgghsowssreevswmatieeioologgeseddomosoggsocaose2vZMIKZjmeVPVIMaetoPrrmi1catersnluiidjnnoae6corrcaeiieouuhrrgdicnnaekenneeoneeeiieriiiijolreolniiiiuhnnennaettaeenknreecrac2oerrr@seelurhccosefunnoonttuorsodvvioreer@osrehccscoccsefafmmjsllpancl-erdiigosoVKvMem2jPZIZVMPIuuudwvvdevvrcrciocovaaisllnnsnheMM2ZSKVdbIeV(vIVZPllutnnrrerrj4schtzsuudRGrIeZIPmjVMMvZV2KeMIM2ZZvmPPjKVIVvuunovepaanwieeiikuaainhehesslrtvrreeoennmrt2MZVvPeIS(VIVKZbduurnnnnoncnlttzeereeiiderGceeocpsooaucgglzesoiKvjePZ2mMVVIIZ6noiosorveunsseveeeiieeumiiinnoomoneettatliilrearrsseocImnoannetnnuhnknrirnoaaonrcittleeutteedeereiiecreedeecpacacolmmpuafWcnocorooferttlvooGeiiradeeeiiIoiiaeoooorrogeettliVcreknocnwttiin9gazutteccraairmmrpkoeeaicmoncjbittnne:ofrWcdtacafiiiimmreoapajmmaweepfkacrffecnofsoearihttlsodriiudriiognvoiizugurhVwwaennnncwrinnttcriejbaciccrka:rmuzsoeen:peoeinnmdnns.lohv0ffeeeI:rjdrtai1imr-rspaawvecsooeusggrhssow/shsendrederniivffrigvviswmivvwauktwnn:icercriWecre2i.lvneeciv:inntoolsso–ggeeeeesh0ddorror@rs/am-moosrlh:ggccvvososocsggsheaosorwisfevvaestsreoePlrrvmi1craswmtGeaitoooirwvetisve–neievvlaom:woliidaaoeggrehjvedddvvooe0sam6socggt–lrovrrmsoocnccaeiiaeoasouuhGrrgaetidisoooPllc:nnwrrmaneik1ceatnneeernrwnsaaeeniiraooiilsjiooooiirwdvejnnuu/:lniinnaate6ciiawourhcavenniieaaaeouuhnnargeantkdiocnnsrnnaeeheekneravnt2neeoooeeerrr@sreelnurhcceeesii:refniintujpncoenaznoalnrrdvGioirsuhooannuieonna:teaanas.knegundvveoGerteer@osssrrveh2ccoesernnmorrcoc@cseseafluerhcffojssllorrevnfanblnu-nbbsnrerewtaniungaoscaeoueuudovvdoefsvvrjcvidvvoorrreeco@ovsrfaaeehtcbs.cobbiscllssiiaenheffpIlljtsllnenArrrineral-kcui€jer4focnstzeeeuuosdeeGRfoubhuunuud.vedvbbpaavfkiriWcipocofkvaaaarhehnassrtvisrllse€dnnmrnhteaelltnrns€:rrfeeefracnleezjuzhrna4dcGcituzuuzpadjGRbir6:uuirorrrvdelpait€ssveeiknnum€:afshehaiissiwstffertvaksseIemnnmraeetnnennnhrkiurinannncrnl:uzrd3errndleeGcailbuy€dnizeu:fWi€iea6iw:tifeeufGiirssov.lIeueaivanmnii:aklsissiIm3iin9gezfuneencndrhlaiky/€reinnkee3anrjbrru:vdeoefWeeitavvofeteeeuefkfWrffee7rfeafleinrifGiiiru:Iaevnztu3)e3r–kaeneviyifiin9gzuj(bainee€ma:iu:zso:keddeeetet7jdb:lh.loo€viifWffaeI:tjtditf12es4)eeefkeruffreGfa/ifiwooe3(wndenuff5invnddziuiarvvvukan:sl€ireawWjbraai22:.luzsvno4:ci7vt:itsds–we.elorieibvvnrffeneI:j/5aiit1mn)l:svaneeurr/i9vv(5seedvelnffddriiiGvvannuinkmo:oobwv€l,tciaca2Wviire–oo2ea.lvvvnncav:im4te:w9aae–er:h5eevern3n0/tals05mn:at–vlrevnnmnmaaerai,Gacvviooeaol:waraaG,iooo5wnv3tiwngaave0el–eovviihaootggasniomedwoorwaaveerhn5ven/:00w9nonsatt–rralrewvv,mmn5aaGs2nniteoooo,wsrtangglnta0advanoogf0ewwnaaen:3oan0oonfst,pioee2aoorwennonnm/a:::rrvln0bnatobbuerascw@fooaaa,n0:aat.onine0gsranG,tnc5a5zoomo::eafgged0eoue:ocnrrvnanbftpbb0es€a.enon0ewrrav0vvainp2n5ogarscaooraoe0n:tooraf€.jnegvfGrrt€nfsbee.obbe€veif0avva0o.phno,,rrvArninaobabbsc::ruc€iefuowntmsniegeaeaa0vcead00fb0hen.c.eoo,bbf€:fkaij5vvprr1nnfernaiatb.bbm€daiapoen0€s€A:rfnieefaaceue4€rrhvnalvvf1nono6iseeepafraritbhnnnr.rervdlbbki€p4€:frsnaoaiwst0nke6:€d0aee,3nn2ifst€:fnnleefany€u:neeweeiohna3rrlae9libiy€eaa0d0npe:i€raoiwtrrrreftnvdlf€ou2elane€:snfaiwsta:ao9ksliei3aeefc3ndlyi€enee3vvn:rr4v23merrl9alaoeaabyaoet€dsneeei:7ri€a7iwrtlninneiifi5o:ea)3)3n:0livsyf3tffi-ff(ctn(eedc€lbeyenerddeee3fuddet7rr5vlhe€iialt€diaoa29ts4e)te2-ff7cer4flnfwrii3f(niel5:5nddn3)ea3av5dsnvl,i€yofraaeaam(nee2e44tedde7et7lewlhiib€iinb€€eat5di0iie2n)i,e4a)nmbf49fwtii(53(nmeven5nddddi€€a5avnn90msbl5e€€l,rceacaa2iitc,2an7ffenn4m9erw65iib,ace35iil05ag)noan0nnbmae,9acs(5lave36a0ddil0aann,gmob5n€l3,bcaca2geii0laoniih,tggmnetdaa0e5503e,43w9al055n,nnmmea€€50eo,a2cnn9tepggoia,dtaaggla0da340,fB050n3wg0loi93iih0ptgg,nteed22r5m0::wal0l0unec@,5fmafoe,g20nn7eso,0rtagg,l5a0d5z,mf0::5etggwd10m0neu::ec7n3e,uee0€2c0moe::0l0vv0251uem0c@fao,0205r4300f€5g5zspmm€::vi0tvvggd00.u2e€c,,no0)::€rc50vvi0eunm0vv25eaa0voe00lu0or0.rc,r5vfn1€nni05€mvli0vv007aa.oi,e,0,.€o::rc40vieivvu1nonm6me,aa0ev0eaa0,eaer0n.nncev,5vm1n4niow10n0nmea600,aaoe20f€tnn0ou4w5iovvv1none96i4aa00ronn6fvtnvntu24enno0aaao09sl06i,2fttnnv0u4w0io2m09e9faaivaontaa00siru,,nnftnv59u2invenaaa0o9essit0i-0fftcoberfu2v542maaao9saaao9sstir-effcennrol55ae0ds,iotaami-ffticebe4rfutl5e5b€€f0e90si,e0tmg-iffscet4t-ffrcmler5r€€5ag0de,ivoaamtc,er4tffeler6b€€0egoi,le0bmi4tslmi,e60ml€€504gotebtece,ed,€€ffmet0a0r6ee34.g2od0be€€09slpi.60l34gBo0bei96,pmttna06re34regon5en€€0oeg79psier-430B5e01e7i9pe0etroe1nm543oeeg27s3r051g9sppm5e10e27e0)5loen1m-urelr2430n55g0sp1m772i,.,0)50n1,e0l,ea0n5ueremn05w0lea0m7i,.,20o5005,e0,ea0noetmw00le0a0nt0o1500vn,0o,nt,vn,02el000ot000e0vne,:,ovne4e00ootf00ge7ortge0v0rtf00gvrgvred.2d.e6ednr.e2dne.-60nrrene-10l-l1d1l-5l1e5121:24:747 En kan ze daarnaast in een kend dient te worden. Daarmee verklaart die ander dat hij bekend is met het reglement
beleidsplan opnemen dat en huishoudelijk reglement en dat hij deze regels en de door de vergadering genomen
huurders per persoon per en nog te nemen besluiten zal naleven.
nacht een zogenaamde
‘parkbijdrage’ dienen te Eigenaren van een woning op een vakantiepark met recreatiewoningen hebben aange-
betalen? geven dat ze overlast ervaren door het regelmatig in gebruik geven/verhuren van een
recreatiewoning. Gebruikers/huurders kunnen op deze overlast worden aangesproken
1. ECLI:NL:RBNHO:2016:7993 op grond van de wet en het splitsingsreglement en de door hen getekende gebruikers-
verklaring, maar de VvE wilde het veroorzaken van overlast liever voorkómen door ver-
oorzakers van deze overlast zo veel mogelijk van het park te weren. De VvE dacht deze
doelstelling te bereiken door het huishoudelijk reglement te wijzigen.

NIEUWE BEPALING

Voorgesteld werd om in het huishoudelijk reglement de volgende bepaling op te
nemen: ”Een eigenaar mag zijn recreatiewoning maximaal acht weken per jaar ver-
huren.” Daarnaast werd voorgesteld om een parkbijdrage vast te stellen van € 1,00
per persoon per nacht. Beide voorstellen werden met een ruime meerderheid door
de vergadering aangenomen. Een van de eigenaren was het hier echter niet mee eens
en stapte naar de kantonrechter.

Deze oordeelde dat, wanneer het splitsingsreglement daartoe de mogelijkheid geeft,
in het huishoudelijk reglement bepalingen opgenomen kunnen worden met betrekking
tot het gebruik van een privégedeelte. Het gaat dan om een ordemaatregel die be-
trekking heeft op het feitelijk gebruik. Daarvan is in deze zaak geen sprake. In dit geval
wordt de eigenaar niet beperkt in het feitelijk gebruik, maar in zijn bevoegdheid met
betrekking tot het gebruik van zijn privégedeelte.

Een dergelijke beperking kan volgens de kantonrechter alleen worden opgenomen in
het splitsingsreglement. Doordat de splitsingsakte wordt ingeschreven bij het kadaster,
zijn dergelijke beperkende bepalingen voor iedereen kenbaar uit de openbare registers.
Dit is in het belang van een potentiële eigenaar. Deze dient ervan op de hoogte te zijn
dat hij zijn recreatiewoning maar voor een beperkte duur per jaar mag verhuren.

De kantonrechter zette een streep door het besluit om in het huishoudelijk reglement
te bepalen dat een recreatiewoning maximaal acht weken per jaar mag worden ver-
huurd en de beleidsbepaling betreffende de heffing van een parkbijdrage. 1.

Deze uitspraak geldt niet alleen met betrekking tot recreatiewoningen. Voor alle appar-
tementsrechten geldt dat de duur van verhuur niet mag worden beperkt bij huishoude-
lijk reglement. VvE’en die de duur van verhuur willen beperken, dienen dit op te nemen
in hun splitsingsreglement en daarvoor de akte van splitsing te wijzigen.

32 VvE BESTUURDERSBIJENKOMSTEN 33
VvE Magazine # 1 | februari 2017
PROBLEEMVvE INCASSO SUPPORT MET UW VVE EFFECTIEF EN EFFICIËNT BESTUREN EN OP DE
INCASSEREN? HOOGTE BLIJVEN VAN RECENTE ONTWIKKELINGEN? DOCENTEN:
PROBLEEM MET Mr. J.A. (John) Liewes
INCASSEREN?
MELD U AAN VOOR
VVVEEIINNCCAASSOSOSUSPUPPOPROT RHTELHPETL! PT! DE BESTUURDERS- John Liewes is een ervaren allround jurist
BIJEENKOMST met onder andere een specialisatie in het
GGEESSPPEECCIAIALILSIESEEREDREDINECIANSCSAOSDSIEONDSITENENSTNOENCUNROE-CNUORPEA-YN! O PAY! VOOR DE VVE! bouwrecht en appartementsrecht (VvE).
Hij is praktijkgericht en praat met veel
BBeettaaaaltlteeeneenigeeingaeanrazaijnr pzeijrniopdeierkieodofieekxetraobf iejdxrtargae niet? Wacht vooral niet te lang met uw vordering! Het beheren en besturen van een VvE is niet eenvoudig. Er komt heel wat enthousiasme over zijn vak. John heeft
Ubikjdunrat gdezneieeetn?vWouadcighetvvoordoerrainl gnuieitthtaenldaenng met juridische, financiële en bouwkundige kennis aan te pas. Tijdens de infor- als jurist verschillende functies vervuld in
guewvevnoardanerVivnEgI!nUcakssuonStudppeozret.eWeinj vveoruzodriggeenvor- matiebijeenkomsten die in het najaar van 2016 werden gehouden, bleek ook het bedrijfsleven en bij de overheid. Sinds
adSdpaeuernohprivcepnielaegodorinuutnc.irztaeWeshhsviaoeojnplvoprdedroerecuznes.okdgMur0gere1ev6ele2dvn-onu4do6wrea9uah1i.2nnMe0clVeealvdsiEnsuocwIanaiscnasacnoas-sssoo- weer dat VvE-bestuurders heel veel vragen hebben over al die onderwerpen. 2015 is hij werkzaam bij Stichting VvE
ovfiavioa njuzreidhisechlp@dvevsekbe0la1n6g2.n-4l. 69120 of via Daarom organiseert VvE Belang al enige tijd Bestuurdersbijeenkomsten, die Belang. Het geven van voorlichting, het
gericht zijn op het besturen van de VvE, waarbij enerzijds de theorie wordt adviseren van klanten en het procederen
juridisch@vvebelang.nl. belicht en anderzijds ruimte is om praktijkervaringen uit te wisselen. bij de rechtbank behoren hierbij tot zijn
De bijeenkomsten vinden - om de kosten laag te houden - plaats op het kerntaken. Verder is hij leidinggevende
kantoor van VvE Belang in Oosterhout. van het team van juristen.

Mr. A.C.W. (Astrid) Luijk-
van Veldhuizen

VVvvEE IInnccaassssooSSuuppppoorrtt mmaaaanntt ddee ddeebbiitteeuurr aaaann ddoooorr Als bestuurder wilt u op niveau kunnen algemene voorwaarden en het Astrid Luijk werkt als jurist bij VvE Belang
eeeerrsstt eeeenn hheerriinnnneerriinngg ttee vveerrssttuurreenn eenn ddaaaarrnnaa eeeenn overleggen over het bestuur en beheer verstrekken van opdrachten, waaruit en geeft daar advies op het gebied van
ssoommmmaattiiee.. VVoollggtt nnaaaarr aaaannlleeiiddiinngg vvaann ddeezzee aaaannmmaa-- van uw VvE. Ook als u gebruik maakt eventueel meer- en minderwerk het appartementsrecht, bouwrecht,
nniinnggeenn ggeeeenn bbeettaalliinngg,, ddaann wwoorrddtt eeeenn ddaaggvvaaaarrddiinngg van de diensten van een beheerder, is voortvloeit. verenigingsrecht en goederenrecht.
uuiittggeebbrraacchhtt.. het goed om op de hoogte te zijn van Haar wortels liggen in het notariaat, waar
de belangrijkste aspecten van VvE- Op verzoek van de deelnemers kunnen zij heeft geleerd de tekst van (splitsings)
beheer en -bestuur. Immers: meer ook andere onderwerpen worden aktes uit te leggen in duidelijke taal. Met
deskundigheid leidt tot meer professi- besproken. En natuurlijk hebt u alle plezier draagt zij kennis over aan mensen
onaliteit. En dus tot een soepel gelegenheid om uw kennis en ervarin- die graag iets willen leren.
verlopende ALV en een beter functio- gen te delen met de andere deelne-
nerende VvE! mers en met ons. Een overzicht van alle opleidingen en
cursussen vindt u op onze website
HHeett aaaannbbrreennggeenn vvaann ddee ddaaggvvaaaarrddiinngg bbiijj ddee kkaannttoonn-- JJoollaannddaavvaannddeeWWeetteerriningg,,aaffddeelilninggininccaassssoo ONDERWERPEN ALLE GEGEVENS www.vveopleidingen.nl.
rreecchhtteerr ggeebbeeuurrtt oopp bbaassiiss vvaann ‘‘nnoo ccuurree -- nnoo ppaayy’’.. U kunt zich via de site ook inschrijven
DDaatt bbeetteekkeenntt eerr bbiijj uu ggeeeenn kkoosstteenn iinn rreekkeenniinngg worden KIES VOOR VVE INCASSOSUPPORT: De volgende onderwerpen staan op Locatie: het kantoor van VvE Belang, voor de opleiding van uw keuze.
gweobrrdaecnhtgaelbsrdaechret cahlstedredreecvhotredredriengvogredheerienlgafwijst. het programma: Meerpaal 12 in Oosterhout (NB) Voor meer informatie:
geheel afwijst. ● hKIeEtSbVeOsOtRuuVrVEenINdCAeSbSeOhSUeePPrdOeRrT:worden ontlast • actualiteiten/regelgeving (o.a. www.vveopleidingen.nl of bel
Wordt de vordering door de rechter geheel of ●● huewt vboersdtueurirngenisdine bperohfeeesrsdioenrewleorhdaenndeonntlast Data in 2017: 0162-469 120.
●● uVwvEvIonrcdaesrsionSguips pinorptroisfealssjaiorennellaenhgaznedeernsuccesvol reserveren, financieren en het donderdag 16 maart
gWeodredetltdeelijvkotrodeegreinwgedzoeonr? dIne dreact hgteevragl emhaeaekltoVfvE ●● VUvwE oInrdcat sospoSduephpooorgt tiseaglejahroeundlaenngvzaenedr esuccesvol MJOP); donderdag 23 maart
IgnecdaesesoltSeulijpkptooretgaeawnsepzreana?kIonpddategbeuviatel nmgaearketcVhtveElijke ● vUoowrotgrdatnogpvadnedheoozagatek.gehouden van de • handhaving van de reglementen, donderdag 15 juni
iInnccaassssookSousptpeonrdt iaeadnosporradaek roepchdteerbuziijtnentogeegreecwhetezelijnk.e bijvoorbeeld in geval van overlast; dinsdag 5 september
Oinockashseotkossatleanrisdgieemdoaocrhdtiegdreec. hDteerhzoiojnfdtosoemgeewnezdeen. voortgang van de zaak. • taken en verantwoordelijkheden van dinsdag 12 september
tOooegkehweet zseanlarreisngteemkoamchetnigtdoee. aDaenhdoeoVfdvEso. m en de Meld uw incasso aan bij onze helpdesk de bestuurder, waarbij ook het Tijd: 13.00 tot 16.00 uur.
toegewezen rente komen toe aan de VvE. M01e6ld2-u4w69in1c2a0ssoof aviaanjubriijdoisnczhe@hvevlpedbeslakng.nl. inzagerecht aan de orde komt; Prijs: € 90,75 inclusief btw en lunch.
0162-469120 of via juridisch@vvebelang.nl. • het voorbereiden en houden van de Het aantal deelnemers is minimaal 8
vergadering; en maximaal 12.
• het uitvoeren van besluiten van de Aanmelden: juridisch@vvebelang.nl
vergadering, waaronder het opvra-
gen van offertes, het beoordelen van Wij ontvangen u graag!

34 35
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE JURIDISCH
Kees Oomen Yvonne van Ballegooijen Maarten Klaassen
ACTUEEL BIJ DE JURISTENVERENIGING
APPARTEMENTSRECHT: ZO VEEL RECHTERS; ZO VEEL UITSPRAKEN

AANTALLEN EN KENMERKEN BEWONING OF RECREATIEVE van de appartementen wijzigen in het aantal uitspraken van rechters zien.
VAN VVE’EN ÉN TOERISTISCHE VERHUUR? splitsingsreglement. Dat is een kost- Overwogen wordt daarin onder meer
VERHUUR bare zaak. Volgens Lex Hartman zou dat toeristen hun privéwoning elders
Hoe beoordeelt de rechter of er spra- in de VvE de bestemming eenvoudig hebben en er veelal sprake is van een
“Eindelijk hebben we duidelijkheid over het aantal ke is van bewoning of van recreatieve kunnen worden gewijzigd met een andersoortig gebruik van het appar-
appartementsrechten in Nederland, het aantal gemengde verhuur? Klaassen: “Als er sprake is gewone meerderheid van stemmen, tement dan wanneer er sprake is van
complexen, het aantal VvE’en met collectieve verwarming etc. van toeristische verhuur waarbij de met dien verstande dat de toestem- een vaste bewoner.
etc.”, vertelde mr. Kees Oomen tijdens een bijeenkomst van de verhuurder geen hoofdverblijf in de ming alleen geldt voor de betreffende
Juristenvereniging Appartementsrecht op 10 november 2016. woning heeft, is er al snel sprake van eigenaar en deze opnieuw moet wor- Algemene conclusie uit de uitspraken:
Die stond grotendeels in het teken van aantallen en onttrekking aan de woonruimtevoor- den verkregen door een opvolgen- als het appartement in gebruik wordt
kenmerken van VvE’en en van toeristische verhuur van raad. Dat mag niet. Als de bewoner de eigenaar. Een tussenvorm is een gegeven aan familie en/of vrienden,
appartementen. “De VvE krijgt gelukkig steeds meer aandacht er wel zijn hoofdverblijf heeft, is het wijziging van het splitsingsreglement, is er sprake van voortgezet gebruik
bij politici en beleidsmakers en daarbij hoort ook dat er lastiger om vast te stellen of er sprake waarbij in het splitsingsreglement een door de eigenaar zelf en is er geen
voldoende gegevens zijn over de VvE”, zei Oomen. “Het is van commerciële exploitatie.” bepaling wordt opgenomen op grond sprake van ongeoorloofde toeristische
CBS-rapport ‘Aantallen en kenmerken van Verenigingen van waarvan het besluit van de vergade- verhuur.
Eigenaren’, dat in 2016 verscheen, geeft die duidelijkheid.“ Het grote aantal verhuurde wonin- ring tot goedkeuring van recreatieve
gen heeft de gemeente Amsterdam verhuur kan worden geregeld bij IN STRIJD MET BESTEMMING
Nederland telt ca. 125.000 VvE’en met en voor bedrijven, maar ook voor onze ‘ONTTREKKING AAN DE er al toe gebracht om streng te gaan huishoudelijk reglement, waarbij wordt WONEN
minimaal één woonappartement. Daarin organisatie: we weten nu waar we ons WOONRUIMTEVOORRAAD’ handhaven. Dat valt niet mee: er zijn bepaald dat een dergelijk voorstel
zijn 1,2 miljoen woningen onderge- beleid op moeten sturen.” te weinig concrete gegevens beschik- alleen kan worden genomen met een Als daarvan geen sprake is, volgt uit
bracht (op een totaal van 4,2 miljoen Maarten Klaassen, advocaat bij PACT baar. Andere ‘gewilde’ gemeenten zijn meerderheid van 80 procent. de rechtspraak dat de volgende over-
particuliere woningen in Nederland). VVE-BAROMETER Advocaten, toonde een kaart van nog aan het nadenken over de wijze weging wordt gemaakt om de akte
Verrassend voor alle betrokkenen is Amsterdam met daarop een dicht waarop ze met toeristische verhuur ZO VEEL RECHTERS; ZO VEEL van splitsing uit te leggen: “Airbnb is
het feit dat ongeveer de helft van de De VvE-barometer geeft aanvullen- netwerk van stippen: allemaal locaties omgaan. UITSPRAKEN in strijd met de bestemming wo-
complexen gemengd bezit is. Daar de informatie. Het is verheugend dat waar woningeigenaren hun woning nen indien het in gebruik geven aan
wonen dus eigenaren én huurders van VvE’en die zijn aangesloten bij VvE aanbieden voor korter of langer (maar Conclusie: vakantieverhuur mag als Uit het betoog van Yvonne van Bal- derden als bedrijfsmatige exploitatie
corporaties, beleggers en particuliere Belang, het aanzienlijk beter blijken in elk geval toeristisch) verblijf. Ruim het hoofdgebruik van de woning als legooijen (RST Advocaten te Breda) moet worden aangemerkt. Hiervan
eigenaren. te doen dan de gemiddelde VvE. Zo 13.000 woningen worden in Amster- zodanig in stand blijft. Niet toegestaan bleek dat de diverse rechterlijke kan sprake zijn als het privégedeelte
heeft van de aangesloten VvE’en 96 dam aangeboden aan toeristen. Er is bedrijfsmatig gebruik van de woning, instanties heel verschillend oordelen op commerciële basis (tegen betaling)
Kees Oomen: “We krijgen veel vragen procent een MJOP, terwijl dat gemid- wordt voor gemiddeld 96 nachten verhuur waarbij er geen hoofdgebrui- over het toestaan van recreatieve ver- en op regelmatige basis voor korte tijd
over de aantallen VvE’en die bijvoor- deld maar bij 65 procent het geval is. per jaar verhuurd; vaak via Airbnb. Een ker meer is en verhuur aan meer dan huur. Dat heeft ook te maken met de aan derden in gebruik wordt gegeven.
beeld bezig zijn met duurzaamheid. De Bijna alle VvE’en die zijn aangesloten, aardige bijverdienste: de huurprijs be- vier personen tegelijk. bestemming van de appartementen, Deze wijze van exploitatie weegt dan
Vereniging van Nederlandse Gemeen- zijn ook ingeschreven bij de Kamer draagt gemiddeld 133 euro per nacht. zoals die is opgenomen in de split- zwaarder dan de elementen van het in
ten (VNG) heeft Nederland opgedeeld van Koophandel; negen van de tien AKTE WIJZIGEN singsakte. Echter: ook bij de bestem- gebruik geven van het appartement als
in 29 regio’s. In die regio’s wordt beleid hebben een reservefonds. Hoe zit het nu eigenlijk met de regel- ming ‘wonen’ lopen de standpunten woning.”
ontwikkeld om te komen tot een geving rond vakantieverhuur, was de Een VvE die recreatieve verhuur wil uiteen.
energiezuiniger en duurzamer Neder- Oomen: “Zorgelijk is wel dat landelijk vraag. Daarbij spelen nogal wat rege- toestaan, moet de bestemming van de “De splitsingsakte geeft niet altijd vol- Airbnb is in elk geval niet toegestaan
land. Appartementseigenaren zijn een 17 procent van alle VvE’en onvoldoen- lingen een rol: de Huisvestingswet, appartementen wijzigen in het split- doende houvast om het probleem van als in de akte van splitsing een verbod
belangrijke doelgroep, maar dan moet de spaart in het reservefonds en dat de Wet op de ruimtelijke ordening, de singsreglement. Dat is een kostbare recreatieve verhuur aan te pakken”, tot exploiteren van een pensionbedrijf
je wel weten om hoeveel eigenaren maar liefst 93 procent geen plannen Gemeentewet, de Woningwet en het zaak. Een VvE die recreatieve verhuur stelde de advocate. Ze liet een groot is opgenomen.
het gaat; tot welke inkomensgroepen heeft om energiebesparende maat- Bouwbesluit 2012. Het centrale begrip wil toestaan, moet de bestemming
ze horen; hoe oud de complexen zijn regelen te nemen. De VvE staat voor in de Huisvestingswet is ‘onttrekking
en wat de beweegredenen zijn om tot enorme uitdagingen: een energie- aan de woonruimtevoorraad’. Daar-
energiebesparing over te gaan. Die ge- neutrale toekomst en de wens c.q. de van is sprake als de woning door de
gevens zijn belangrijk voor de overheid verplichting om langer thuis te wonen. verhuur aan toeristen niet beschikbaar
Er moet nog heel veel gebeuren!” is voor duurzame bewoning.

aaddmmiinnBBiisseettsseerrtteeeeuurrnneerreennVVnnVVvveeaaEEnnnn?? Op zoek naar persoonlijke
zorg voor uw vastgoed?
GGeeCCeeVVooff eemmddrraaeeppaannllrreeiiooggxxmmiiiiwwttnneeddggiiiiiijjeettnnvvggrrzzaaooaarrooanannnnnrraassggggEEggssbbiivvggccvveeoohheeoohhooininkokoeerraakkeerruuaaeerruuww.r.rnn..ss!!..
SKW-Gecertificeerd Vastgoed-
VvE-Beheerder management

Bosscheweg 135 VvE-management REBO neemt uw VVE
5282 WV te Boxtel het werk uit handen
Tel: 0411 - 686136 Meerjaren-
www.ibotec.nl onderhoudsplan Het beheren van uw VVE kan een flinke klus zijn. Schakel
ibotec@ibotec.nl daarom REBO VVE Management in: specialist in uitvoering
van administratieve taken, financieel beheer en groot en
Bouwmanagement klein onderhoud. We staan uw VVE in Midden- of Oost-
& advies Nederland graag met raad en daad terzijde.

Verzekeringen

.INGRIDSINKE Aan- en verkoop-
VvE - beheer begeleiding & verhuur

• Bodenplaats 1 • 4330 AG Middelburg • tel 0118-434455 “Wij stappen in op elk gewenst niveau”
• f•axBo0d1e1n8p-4l3a4a4ts591 • i4n3f3o0@AinGgrMididsidnekleb.unrlg• •wtwelw0.1in1g8r-4id3s4i4n5k5e.nl
• fax 0118-434459 • info@ingridsinke.nl • www.ingridsinke.nl Meer dan beheer www.rebogroep.nl Amersfoort Doetinchem Laag Soeren
(033) 450 26 60 (0314) 369 290 (0313) 42 73 21
Beukenlaan 131-133, 5616 VD Eindhoven | t 040 250 01 50 | f 040 250 01 57 vve@rebogroep.nl
Baronielaan 19, 4818 PA Breda | t (076) 530 52 30 | f (076) 530 52 39 | e info@bfmvastgoed.nl

www.bfmvastgoed.nl

ERKEND BEVEILIGINGSBEDRIJF Bespaar op uw Vervangt de 8 Watt TL
buitenverlichting (optioneel met accu)
Installatie en levering van:
• Comelit en Golmar intercom-en Speciaal voor plafonnières en
wandarmaturen
video-intercomsystemen.
Opwaarderen
• Toegangstechniek voor minder validen PL-C/PL-S armatuur

zoals het ombouwen van draaideuren Plaatsing LED Tube
naar automatische draaideuren en in bestaande TLarmatuur
contactloze toegangscontrole.
www.lightly.nl | info@lightly.nl
Erkend leverancier van: 055-3014512
• Dorma en KABA draaideurautomaten.

Ook leverancier van:
• KABA Legic electronische programmeerbare

cilinders, KABA Legic toegangscontrole,
sluitsystemen en vluchtdeurtechniek.

Vraag vrijblijvend prijsopgave

Industrieweg 113, 3044 AS Rotterdam

Tel. 010 - 415 44 44

www.sleutel-slotenhuis.nl

email: info@sleutel-slotenhuis.nl

VvEMagazine_89x133_fc_Sleutel_enSlotenhuis.indd 1 06-08-2008 13:39:28

38 39
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN

VvE Magazine besteedt aandacht
aan bijzondere appartementen. In
deze drieenveertigste aflevering
aandacht voor wonen in het voor-
malige Sint Josephklooster in Steyl.

VVE JOSEPHSTAETE BEHEERT EEN GEBOUW De nieuwe entree Hein Jacobs (links) en Toon van Osch
MET EEN TUIN VAN 6,5 HECTARE

VAN KLOOSTER TOT LUXUEUS EN 2000 Villa Moubis en het klooster project werd verkocht aan bouwbe- Dit appartementencomplex vonden
COMFORTABEL APPARTEMENTEN- apart van elkaar werden verkocht. drijf Van de Ven uit Veghel en er werd we echter zó mooi dat we onmid-
COMPLEX In 2003 werd een begin gemaakt met een belangrijke knoop doorgehakt: de dellijk hebben besloten om een van
de bouw van woningen in het park. appartementen zouden ook te huur de nog beschikbare appartementen
Voor de Zusters van de Goddelijke Voorzienigheid was het ongetwijfeld een Anno 1876 stond er al een paleisach- worden aangeboden. Nu de crisis te kopen. We hebben er nog geen
hectische periode, toen zij in 1876 door papenvreter en ‘ijzeren kanselier’ tige villa aan de Waterloostraat op het RENOVATIE grotendeels voorbij is, neemt de be- seconde spijt van gehad. Nu hebben
Otto von Bismarck uit hun klooster in Münster werden verdreven. landgoed: Villa Moubis, genoemd naar langstelling toe, maar desondanks zijn we een tuin van 6,5 hectare!”
De zusters kwamen terecht in het dorp Steyl. Dat ligt even ten zuiden zijn voormalige bewoners en sinds Toon van Osch vertegenwoordigt de vijf appartementen nog niet verhuurd
van Venlo, ingeklemd tussen de Duitse grens en de Maas. Hier lieten de 1970 beschermd rijksmonument. De eigenaar van enkele appartementen. of verkocht.” BESTUUR EN BEHEER
zusters het Sint Josephklooster bouwen. Anno 2017 is het klooster zusters lieten er (financieel geholpen Hij vertelt over de renovatie van het
getransformeerd in een schitterend appartementencomplex. Dat staat door Joseph Albers) een klooster klooster: “Bouwbedrijf Stam & De EEN TUIN VAN 6,5 HA Anderhalf jaar geleden werd Toon
in een kloosterpark van maar liefst 6,5 hectare. Heel toepasselijk is voor naast bouwen, waarin een pensionaat Koning kocht de grond, het klooster van Osch gevraagd om het voorzitter-
de naam VvE Josephstaete gekozen. Toon van Osch, voorzitter van het gevestigd werd. Het kreeg de naam en de kapel. Het project kreeg de Hein Jacobs bewoont met zijn echt- schap van het VvE-bestuur op zich te
VvE-bestuur, en Hein Jacobs, bewoner van een van de appartementen, van de gulle gever: Sint Josephkloos- naam ‘Plan Moubis’, naar de villa op genote sinds februari 2016 een fraai nemen. Hij kreeg ondersteuning van
vertellen over het wonen in het Limburgse kloosterdorp Steyl. ter. Vanaf 1920 kende het complex het landgoed. Toen Stam & De Koning appartement in het voormalige kloos- Wim Verbruggen (technische zaken)
verschillende bestemmingen, die de nieuwe woningen en de apparte- ter. Hij is geen lid van het VvE-bestuur, en Piet Peters die alle contracten en
veelal met een vorm van onderwijs menten in het park had gebouwd en maar wel heel actief binnen de VvE. andere administratieve zaken door-
te maken hadden. Het was o.a. ook verkocht, heb ik het klooster overge- “We woonden hiervoor in een huis spitte. Jan Zantinge, als VvE-manager
Provinciaal Moederhuis (tot 1965), tot nomen en de verbouwing tot apparte- met een grote tuin, 800 meter hier werkzaam bij VvE Metea BV, voert
het in augustus 1984 werd verkocht. menten uitgevoerd. Het gerenoveerde vandaan”, vertelt Jacobs. “Het kloos- sinds een jaar de beheerstaken tot
Diverse projectontwikkelaars hielden klooster is opgeleverd in 2009, toen terdorp is inmiddels heel bekend in tevredenheid van het bestuur uit.
zich met het complex bezig, tot in de crisis op de woningmarkt in volle heel Europa. Het is een toeristische
hevigheid woedde. Belangstellenden trekpleister met kloosters, musea, een Jacobs: “Jan Zantinge roept ook de
waren er genoeg, maar alle aspirant- spiritueel centrum etc. vergadering bijeen. We hebben dan
kopers moesten eerst hun huis zien eerst een formeel gedeelte: de ALV,
te verkopen. Dat lukte lang niet altijd. Toen we kennis maakten met Joseph- die alleen wordt bijgewoond door de
De verkoop van de 18 appartemen- staete hadden we helemaal geen eigenaren. Daarna komt het informele
ten zette dan ook niet erg door. Het plannen om ons huis te verkopen. gedeelte, waarbij ook de huurders

40 41
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE BIJZONDERE APPARTEMENTEN

“WE ZORGEN welkom zijn. Tenslotte hebben zij ook zijn bestuurslidmaatschap stopt, is van een dubbele pui. Alle bewoners paviljoentje naast het oude knekel- op te ruimen. Op 4 december bracht
ERVOOR DAT DE belang bij een goede woonomge- er een vacature ontstaan. Een drietal beschikken over een individuele gas- huisje nodigt uit om hier - alleen of Sinterklaas een bezoek aan het park,
VERGADERINGEN ving en bij adequate informatie. We bewoners heeft zich gemeld. Zij gaan ketel. Het bestuur heeft zich - samen met medebewoners - over de rivier tot groot plezier van de kinderen.
NIET ALLEEN zorgen ervoor dat die vergaderingen de bestuursvergaderingen bijwonen met de beheerder - georiënteerd op uit te kijken. De blik wordt dan al snel Weer een feestje!
NUTTIG ZIJN, niet alleen nuttig zijn maar vooral ook en het bestuur ondersteunen. Tijdens de mogelijkheden van de plaatsing van getrokken door het sluizencomplex “Het is hier veilig wonen”, zegt Jacobs.
MAAR VOORAL gezellig. De sfeer is prima: we grijpen de volgende ALV zal worden bepaald zonnepanelen, maar dat is door de van Belfeld. “Dat is natuurlijk heel prettig voor
OOK HEEL elke gelegenheid aan om een feestje wie het bestuur gaan versterken. diverse opbouwen een lastig verhaal. mensen met kinderen. Buitenstaan-
te organiseren!” Alle bewoners van het park (ook die ders denken vaak dat we hier met een
GEZELLIG” DUURZAAMHEID SAMENWERKING van de grondgebonden woningen) groep senioren ‘achter de poort’ leven.
BEHEER VAN JOSEPHSTAETE worden volgens een vast schema uit- Dat is zeker niet het geval: de bevol-
Het klooster is gerenoveerd met veel Als we Josephstaete bezoeken is het genodigd om samen het onderhoud king is heel gemêleerd en er wonen
Samen met de beheerder is het gevoel voor de oorspronkelijke detail- koud en guur. Toch is het niet moeilijk van het park ter hand te nemen. In de hier heel wat gezinnen. Een ‘senioren
splitsingsreglement aan een gron- lering. De vloertegels zijn origineel, net om je voor te stellen hoe de bewo- herfst betekent dat: bladeren ruimen. city’ is het hier zeker niet. Het is een
dig onderzoek onderworpen. Het als de pilaren. In het plafond zijn de ners hier in de zomer met een drankje Zo’n 40 mensen komen dan opdagen mooie plaats om te wonen voor alle
huishoudelijk reglement heeft ook oude gewelfde bogen nog zichtbaar. aan de oever van de Maas zitten en om de overvloedig vallende bladeren leeftijden!”
een formele status gekregen en het Het behoud van die oude gebouw- genieten van de mooie omgeving. Een
MJOP is in voorbereiding, evenals het delen stond een duurzame renovatie
daaraan verbonden investeringsplan. niet in de weg, zo blijkt uit het feit
Inmiddels is het leidekkersbedrijf dat dat het appartement van Jacobs een
al 100 jaar het onderhoud uitvoerde energielabel A heeft. De appartemen-
(maar door Stam & De Koning buiten ten hebben vloerverwarming (dus
beeld was geraakt) weer aangetrokken lagetemperatuurverwarming) en on-
om het onderhoud uit te voeren. danks de hoge plafonds (4.05 meter)
vallen de stookkosten mee. Dat heeft
De analyse van het verzekeringspak- niet alleen te maken met de zeer dikke
ket is een ander punt van aandacht. kloostermuren maar ook met het feit
Tijdens de eerstvolgende ledenverga- dat de muren fors zijn geïsoleerd. In
dering staat dat onderwerp zeker op de aluminium kozijnen is HR++-glas
de agenda. Doordat Piet Peters met geplaatst en de ramen zijn voorzien

42

VvE VERZEKERINGEN

ONMISBARE bVvVbvooeeeeoorrllaazzrrnneeuuggkkwweerriirrjjVVkkddvvsseeEEttee rriissiiccoo’’ss
VRIJWILLIGERS
LOPEN RISICO
IN VVE

Jack Zuidweg, accountmanager

van Centraal Beheer Achmea

Veel Verenigingen van Eigenaren ‘draaien’ mede dankzij de hulp van vrijwilligers. Zij zetten hun kennis, kunde Gebouw en bewoners goed verzekerd Ongevallenverzekering Vrijwilligers
en vrije tijd in om de kosten van bijvoorbeeld onderhoud van het complex laag te houden. Of ze nemen een bGiej bscohuawden bewoners goed verzekerd Ovenrgzevkaelrltenlevtesrezlesckhearidneg Vrijwilligers
bestuurlijke taak op zich. Kortom, in veel VvE’en zijn vrijwilligers belangrijk, nuttig en het koesteren meer dan bUiwj siltcahlas dVveE-bestuurder zeker weten dat het Bveij rhzeet kueitvrotelreetnsevalsncohnadderehoudsklussen voor de
waard. Maar zowel de bestuurder als de klussende vrijwilliger loopt een financieel risico.
UgewboiltuawlseVnvdEe-bbeeswtuounredresr gzoeekdervwerezteeknedrdatzhijnetbij VBvijEhkeut nunitevnoevrreijnwivllaigneorsndleetrsheolsucdhsakdluesospelnopvoeno.r de
VvE’en zijn wettelijk verplicht om een bestuur aan te ONGEVALLENVERZEKERING VRIJWILLIGERS gscehbaoduew. OennzdeeVbveEwMoeneerrkseguozeedpovleisrzkeuknetrdu zpirjnecbieijs VDveEmkuondnuelenOvnrigjwevilaliglleenrsVleritjsweillslicghearsdeveorpzelokpeertnd. e
stellen dat de belangen behartigt van de bewoners/ szochsaadmee. OnsntzeelleVnvEalMs euewrkilet.uNzeaptuoulirslikjkunhteeufpt rdeecziees DfineamncoidëluelegeOvnoglgeevnalvleannVleritjsweill,liogveersrlivjdereznekoef rt de
mede-eigenaren van het pand. Vaak komen bij dat soort Voor de vrijwilligers, vaak de bewoners zelf, die regelmatig pzoolsisamdeenvestrepllliecnhtaelsmuowduiltle. sNGateubuoruliwjkehneeenft deze ifinnvaanlicdiiëteleitg. eVvooolrge€n4v0a,-npleertsjaeal,rovveerrzliejdkeenrt oufalle
´erebaantjes´ mannen en vrouwen in beeld die al enige diverse onderhoudswerkzaamheden uitvoeren, zijn de Apoanlisspdreakveelripjklhicehitde. mU okduunltedsaGaernbaoauswt ehnetepnakket vinrvijawliidlliigteeirts. Vinooérén€ k4e0e,-rp. er jaar verzekert u alle
bestuurlijke ervaring hebben. “Deze goedwillende en risico’s meer van fysieke aard. Zuidweg: “Een ongeluk zit Auiatnbsrepirdaeknelmijkehteeidx.trUa kmuondt udlaeasrznoaaalsstGhleatspeankket vrijwilligers in één keer.
betrokken vrijwilligers lopen een relatief groot risico als in een klein hoekje. Valt een vrijwilliger tijdens een schilder- uRietcbhretsidbeijsntamnedt. eExntrma emt oBdeustleusurzdoearlss-Glas en
ze ´ja´ zeggen op het verzoek om tot het bestuur toe klusje van de trap en raakt hij daardoor blijvend invalide? Raaenchsptsrbaikjsetlaijnkhde. iEdnemneOtnBgeesvtaululerndeVrrsi-jwilligers. Uw voordelen van de VvE Meerkeuzepolis
te treden”, zegt Jack Zuidweg, accountmanager van Of verliest hij een vinger tijdens het snoeien van de aWaantsupwrakkeeulijzkehoeiodkeisn, OalnlegemvoadlleunleVsrsiljuwiitlelingeorps. UwVveorzoerkderedleenbevlaanngdrijeksVtevrEisMicoe’sevrokoeruuzwepolis
Centraal Beheer. “Meestal weten ze niet dat ze hoofdelijk struiken? Dit type schades is meestal niet verzekerd via eWlkaataurwaakneu. Uzehoeoekftisd,uasllgeemenodgualteesnsilnuidteendoepkking
aansprakelijk zijn met hun privévermogen voor fouten of de privéverzekeringen. eolfkdauabr baealne. dUehkekienfgt ednu.s geen gaten in de dekking VVveErzienk1erkdeeerbelangrijkste risico’s voor uw
nalatigheden in de uitvoering van hun functie. Hun wordt of dubbele dekkingen. VUvsEteinlt1zeklefeurw pakket samen
dan onbehoorlijk bestuur verweten. Niet alleen derden De Ongevallenverzekering Vrijwilligers verzekert wél tegen GUesetenltdzueblfbuelwe pdaekkkkeintgseanmoefngaten in de dekking
kunnen de voorzitter en de medebestuursleden aan- de financiële gevolgen van schade door een ongeval. Bestuurdersaansprakelijkheids- GReecehntsdturebebkeslecodnetkakcint gmeentoofngzaetespneicniadleistdeenkking
sprakelijk stellen, maar ook de vereniging of leden van Raakt een vrijwilliger gewond of invalide tijdens een klus Bveerszteukuerrdienrgs:agaenesnplruaxkee,lmijkahaeridnso- odzaak Rechtstreeks contact met onze specialisten
de vereniging. Het maakt voor de wet geen verschil of voor de VvE? Dan is hij verzekerd. Voor € 40,- per jaar vBeesrtzueukrdeerrisnvga:ngVeveE’ns kluunxnee, nmpaerasroonnoliojkdzaak
zij voor de werkzaamheden een vergoeding ontvangen. verzekert een VvE alle vrijwilligers in één keer en neemt Premie berekenen of meer informatie?
Die aansprakelijkstelling kan dus fors in de papieren lopen, ze haar verantwoordelijkheid. Bij blijvend letsel keert de BaaenstsupurardkeerlisjkvwanorVdveEn’sgkeusntenledn. Bpiejvrosooorbneliejkld voor PLerdeemn iveanbVevrEeBkeelnanegnkorifjgmeneeeern ifnofrsoermkoarttinieg?
en daar zitten ze uiteraard niet op te wachten.” verzekering maximaal € 25.000,- uit. Bij overlijden is dit aoannbsephroaokrelliijjkkewnoordnezonrggevustledlidg.bBeijsvtouourrb. eOeoldk avol or
€ 12.500,-. Uiteraard is het raadzaam om klussen die inzet ozinjnbezehovorirjwlijiklliegnero.nDzeormgvoudludlieg Bbeessttuuuurrd. Oerosk- al dLeiedoenp vkaann VlovpEeBnetloatnhgoknridjgeerndeeneneuforors’se. Bkoerl tvinogor
BESTUURDERSAANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERING van specialisten vergen, door professionals te laten doen.” zaiajnnszpervarkijewliijlklihgeeird. Dbeesmchoedrumlet bBeessttuuuurrddeerrss-tegen edeienovprijkbalnijvleonpdeen otofftehrtoenodnezredeVnvEeusproe’csi.aBliesltevnooorp
adaenzesprrisaikceol’sij.kEheenidrbeeguscliheerermaat nbsepsrtuakuerdlijekrhsetiedgse- n (e0e5n5v) r5i7jb9lij8v1e1n5deofogffaenrtaeaor:nczeenVtrvaEaslbpeehcieaelirs.tnel/nvvoep
De Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering van Centraal INFORMATIE vdeerzzeerkiesricinog’s.dEeeknt dreitgruisliiecroenaieatn.sprakelijkheids- (055) 579 8115 of ga naar: centraalbeheer.nl/vve
Beheer beschermt bestuurders van VvE’en tegen deze Wilt u meer informatie over de verzekeringen voor VvE’s? verzekering dekt dit risico niet.
risico’s. Is zo´n verzekering wel nodig? “Ja”, zegt Zuidweg. Belt u dan de VvE specialisten van Centraal Beheer. Zij zijn
”De claimbewustheid in Nederland neemt toe. Vaak worden telefonisch bereikbaar op (055) 579 8115. Van maandag tot cceennttrraaaallbbeehheeeerr..nnll//vvvvee
bestuursfuncties belangeloos vervuld, maar het privé- en met vrijdag van 8:00 tot 17:30 uur. Of kijk voor meer
vermogen is wel in het geding. De dekking geldt ook informatie op www.centraalbeheer.nl/vve.
voor het privévermogen van erfgenamen, echtgenoten,
geregistreerde partners en wettelijke vertegenwoordigers.”

44 45
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE BOUWKUNDIG

EFFICIËNT STUREN OP DE
MEERJARENONDERHOUDSPLANNING

‘STIEKEME MANKEMENTEN’ KUNNEN VAAK INGRIJPENDE GEVOLGEN HEBBEN

Onderhoud van uw complex is duur. Het vormt veruit de grootste kostenpost in de meerjarenbegroting van
uw VvE. Daarom is het zo belangrijk dat u een meerjarenonderhoudsraming hebt, zodat u weet hoeveel geld
u per maand opzij moet zetten om de onderhoudskosten tijdig te kunnen betalen. Maar als er onverwacht
mankementen ontstaan die als gevolg hebben dat er weer andere mankementen kunnen ontstaan, sluipen
er heel vervelende financiële risico’s in uw begroting.

We zouden die onverwachte manke- basis voor een goede sturing van het gebruikt en hoe het precies zit met EEN GOED ONDERBOUWDE MEERJARENONDERHOUDSRAMING
menten ook ‘stiekeme mankementen’ onderhoud voor de komende tientallen de bereikbaarheid. Anders kan het KAN SNEL WORDEN AANGEPAST
kunnen noemen, omdat ze vaak niet jaren. Het is dan raadzaam om meteen uitvoerende bedrijf geen aanneem-
zichtbaar zijn. Een bekend voorbeeld ook de hoeveelheden op een gede- som leveren. zaken. Zoals hiervoor aangegeven, te houden, kunt u op deze manier in, omdat ze over de nodige kennis
hiervan is de vochttoename in hout, tailleerde wijze te verzamelen en goed hebben vooral de onverwachte, verdelen over de jaarlijkse controles. beschikken, bijvoorbeeld doordat ze
waardoor houtrot kan ontstaan. Dat vast te leggen. Dat hoeft u dan maar ONDERSCHEID IN BOUWKUNDIGE ‘stiekeme’ mankementen aandacht Als VvE wordt u dan niet meer on- het VGO-Keurmerk hebben behaald.
hele proces vindt soms binnen één éénmaal te doen, omdat u ze daarna EN WERKTUIGKUNDIGE ZAKEN nodig. Die kunnen immers leiden aangenaam verrast door die stiekeme
jaar plaats. De vochttoename is alleen steeds weer opnieuw kunt gebruiken. tot dure - en even onverwachte – gevolgschaden. Ik hoop dat veel VvE’en, samen met
maar te constateren met een speci- Deze inspectie moet dus ook gedetail- Hoe gedetailleerd moeten de ver- gevolgschaden. De normale onder- hun adviseurs, aan de slag kunnen
fieke vochtmeter. Andere ‘stiekeme leerd worden uitgevoerd, zodat u de volginspecties zijn? Daarvoor moet houds- en verbeterwerkzaamheden UW VVE EN UW ADVIESBUREAU gaan met het bovenstaande verhaal.
mankementen’ zijn bijvoorbeeld meerjarenraming slim kunt opstellen. onderscheid worden gemaakt in zijn al bekend: die staan in de reeds Het zal de vraag bij de adviesbureaus
vocht onder verflagen, onthechtingen inspecties van de bouwkundige zaken beschikbare meerjarenonderhouds- Heeft uw VvE voor dit werk een actueel maken, maar het kan ook hun
tussen verflagen, het loslaten van la- Dat geldt ook voor het gebruik van en van de installaties. Bij bouwkun- raming. De vervolginspecties moeten adviesbureau ingehuurd? Dan is het continuïteit versterken. Een interes-
gen in de dakbedekking, slijtages van steigers, ladders en/of hoogwer- dige onderdelen gaat het om ramen, idealiter elk jaar door een deskundige de vraag of dit bureau op de boven- sante win-winsituatie. Wellicht zal
hang- en sluitwerk, de aanwezigheid kers. Combineer werkzaamheden deuren, scharnieren, gevels, daken, worden uitgevoerd. Heel vaak is hier staande manier kan werken. Grote het tijd kosten om deze aanpak in te
van heel klein ongedierte en vocht op hoogte. Dit bespaart kosten. Met schoorstenen enz., maar ook om specifieke meetapparatuur bij nodig. bedrijven en woningcorporaties voeren, maar het is de ‘vinger aan de
tussen de glaslagen. Bij rioleringen en die informatie gewapend kunt u als rioleringen, water- en gasleidingen, kunnen deze werkwijze veel een- pols’ van het onderhoud. Het houdt
standleidingen kan het gaan om roest VvE bepalen hoe u het onderhoud rookkanalen enz. Inspecties hiervan De ervaring leert dat deze ‘verjaar- voudiger introduceren, omdat ze zelf het woningbezit steeds technisch
in gietijzeren leidingen. Aan de bui- de komende jaren wilt aanpakken. zijn bedoeld om na te gaan of er dagskeuringen’ van bouwkundige za- vaak al over deskundigen beschikken. in een goede staat en de financiële
tenkant is er niets van te zien, maar U kunt dan bijvoorbeeld bepalen tot mankementen zijn en - als die er zijn ken in zeer korte tijd kunnen worden Het is in elk geval heel belangrijk risico’s zijn inzichtelijk. Dat geeft rust
aan de binnenkant rotten de leidingen hoever mankementen zich mogen - tot hoe ver die zich mogen ontwik- uitgevoerd. Als de meerjarenonder- dat uw adviseur ervoor zorgt dat de bij de VvE en het is een stap vooruit in
weg. Dan kan een leiding onverwacht ontwikkelen, maar ook wanneer u kelen. Want u gaat natuurlijk niet elk houdsraming goed is onderbouwd, gemiddelde advieskosten voor uw het efficiënt sturen op de meerjaren-
openklappen - met alle nare gevol- verbeteringen wilt aanbrengen als mankement dat u ziet meteen (laten) kan deze snel worden aangepast. Het VvE niet stijgen. U hebt hoogstwaar- onderhoudsplanning.
gen van dien. In de leiding kan zich vervanging aan de orde is. Als dat is repareren. U rijdt immers ook niet geld dat u anders om de vier tot zes schijnlijk niet de beschikking over
ook allerlei rommel ophopen die er gedaan, weet u pas echt hoeveel geld altijd in een gloednieuwe auto. jaar moet besteden om de meer- eigen vakmensen, dus bent u afhan- Ing. Arie Warnaar
natuurlijk niet thuishoort. Bevestigin- u de komende jaren moet reserveren jarenonderhoudsplanning actueel kelijk van externe deskundigen. Grote
gen kunnen lostrillen en leidingen om de gekozen aanpak van het on- Bij installaties gaat het anders. De onderhoudsbedrijven spelen hier op ONTWIKKELEND BEHEER WONINGEN VLAARDINGEN
kunnen verzakken. Al die technische derhoud goed te laten verlopen. Met draaiende en bewegende delen zoals
mankementen kunnen weer andere een goed onderbouwde opzet van de pompen, motoren, liften, cv-ketels
problemen veroorzaken, vaak met meerjarenonderhoudsplanning kun- enz. mogen niet haperen. Niet alleen
heel vervelende gevolgen. nen de vervolginspecties (als er geen omdat dit hinderlijk is; storingen
Overigens: ik heb het hier over ‘man- grote verbeteringen zijn uitgevoerd) kunnen gevaarlijk zijn. U onderhoudt
kementen’ en niet over ‘gebreken’. worden beperkt tot het inspecteren ze met jaarlijkse onderhoudsbeurten.
De reden: in de wet heeft het woord op onverwachte veranderingen in het Dat zijn in feite ook ‘inspecties’, die
‘gebreken’ de betekenis van ‘afwijking onderhoudsbeeld. met specifieke deskundigheid moeten
van minimumeisen’. Een mankement worden uitgevoerd. Ze dienen niet
kan dus wel een gebrek worden! Gedetailleerde inspecties zijn dan alleen om mankementen direct te
alleen nog nodig als u daadwerkelijk verhelpen, maar vooral ook om man-
EEN GEDEGEN MEERJAREN- werkzaamheden laat uitvoeren. Die kementen te voorkómen.
ONDERHOUDSRAMING. blijven beperkt tot het project zelf. U
moet dan tot op de centimeter weten DE VERJAARDAGEN VAN HET
Laat u voor de eerste keer een meer- waar de werkzaamheden beginnen ONDERHOUD
jarenonderhoudsplanning opstellen? en waar ze moeten eindigen; welke
Dan is het raadzaam om gedetailleerd materialen moeten of kunnen worden Bij de vraag hoe gedetailleerd de
te werken. U legt hiermee immers de vervolginspecties moeten zijn, gaat
het dus alleen om de bouwkundige

46 In VvE Magazine besteedt 47
de redactie aandacht aan
VvE BIJZONDERE ORGANISATIES brancheorganisaties die voor VvE Magazine # 1 | februari 2017
Verenigingen van Eigenaren
ASBEST- van belang kunnen zijn. WIE GAAT DAT DOEN?
DAKEN In deze tweeenveertigste
ZIJN aflevering aandacht voor de Hol: “Het is belangrijk dat de VvE een SC 530-gecertificeerd
VERBODEN Vereniging van Sloopaan- bedrijf kiest. Op www.ascert.nl staan alle gecertificeerde
NA 2024 nemers en Asbestver- bedrijven. Als je zaken doet met zo’n bedrijf, weet je zeker
wijderaars. dat het bedrijf bevoegd is voor asbestverwijdering, dat de
Wacht niet te lang medewerkers deskundig zijn en dat ze hun werk op een
met verwijdering van Arjan Hol veilige manier uitvoeren: veilig voor henzelf en voor de
asbesthoudend dak! bewoners. Professionele sloopbedrijven hebben hun zaken
“MOMENTEEL op orde, zijn goed georganiseerd, kennen de regels en de
WORDT CA. normen en beschikken over de juiste apparatuur en des-
kundig personeel. Veilig en gezond werken is een speerpunt
4 MILJOEN M2 voor onze branche. De campagne ‘Veilig in elke vezel’ op
ASBEST PER www.vezelveiligheid.nl is gericht op bewustwording van de
branche. Voor een VvE is het belangrijk dat ze een bedrijf
JAAR VERWIJ- selecteert dat ervaring heeft met werken in een bewoonde
DERD. DAT MOET situatie. Dat werk brengt extra verantwoordelijkheden met
VEEL SNELLER” zich mee en het vraagt ook om goede communicatie met
de bewoners.
Op de daken in Nederland ligt anno 2017 nog bijna 130 miljoen vierkante meter asbesthoudend materiaal. Op daken
van ongebruikte boerenschuren, maar ook op daken van appartementencomplexen die gebouwd zijn voor 1994. We weten natuurlijk maar al te goed dat er ook bewoners
Sinds dat jaar is het verboden om asbest te gebruiken. Al dat asbest moet in 2024 verwijderd zijn. Dat is een grote zijn die op eigen houtje asbesthoudend materiaal gaan ver-
uitdaging, vertelt Arjan Hol, secretaris van Veras, de Vereniging van Sloopaannemers en Asbestverwijderaars. wijderen. Dat is niet alleen levensgevaarlijk; het kan ook een
boete opleveren van vele duizenden euro’s. Particulieren
krijgen in bepaalde gevallen een vrijstelling voor bijvoor-
beeld het verwijderen van asbesthoudende vloerbedekking.
Wij vinden dat in een appartementencomplex niet zo’n
goed idee: die vloerbedekking wordt wel door alle collec-
tieve ruimtes gesleept. En overal komen dan asbestdeeltjes
vrij. Met alle risico’s van dien.”

MEER INFORMATIE:

www.veras.nl; www.ascert.nl
www.vezelveiligheid.nl

Hol: “Het jaar 2024 is gekozen op grond van het feit asbestdakenverbod geen rekening gehouden. goed te organiseren. Nóg slimmer: koppel asbest- Bij Veras, de Vereniging voor Sloopaannemers en
dat alle asbesthoudende daken dan minimaal 30 Dat geldt voor alle daken. verwijdering aan verduurzaming van het dak (isolatie Asbestverwijderaars, zijn ca. 100 bedrijven aange-
jaar oud zijn. 30 jaar is in de meeste gevallen ook de natuurlijk, maar wellicht ook zonnestroom). Dan sla je sloten. De vereniging behartigt de belangen van de
levensduur van daken. Die zijn dan dus meestal ook Voor gevelbeplating geldt het verbod niet, maar in meer vliegen in één klap.” leden o.a. in politiek en bestuurlijk Den Haag. Ze
aan vervanging toe. Veel gebouweigenaren grijpen die sommige situaties kun je het asbestdak niet verwijde- zorgt er ook voor dat de leden optimaal geïnfor-
gelegenheid aan om het asbest te laten verwijderen. ren zonder ook een deel van de gevel mee te nemen. STAPPENPLAN meerd zijn. De eisen die aan sloopaannemers en
2024 komt snel dichterbij. Momenteel wordt onge- Dan is het logisch om meteen ook de gevel mee te asbestverwijderaars worden gesteld, worden steeds
veer vier miljoen vierkante meter per jaar verwijderd nemen. Je kunt je sowieso afvragen of dat niet het Stap 1: de asbestinventarisatie door een onafhankelijk, strenger. Veras ijvert voor duidelijke, maar werkbare
en dat moet dus allemaal veel sneller. Daarom heeft verstandigst is als je toch bezig bent met asbestverwij- gecertificeerd bureau. Daarbij wordt de hele construc- regelgeving en voor een gelijk speelveld voor alle
de staatssecretaris van Infrastructuur & Milieu het dering. Voor een VvE geldt dat je altijd kiest voor een tie van het bouwwerk (in elk geval het deel van de bonafide aannemers. Zeker als het om asbestverwij-
Programmabureau Versnelling Asbestdaken ingesteld, collectieve aanpak. Dat is een van de speerpunten van dakconstructie) geïnventariseerd op de aanwezigheid dering gaat, zijn goede arbeidsomstandigheden en
waarin ik zelf ook zitting heb. Vanuit alle betrokken de versnellingsaanpak.” van asbest. verantwoord opdrachtgever- en opdrachtnemer-
partijen en instanties zijn bovendien ambassadeurs Stap 2: het verwijderen van het asbest door een schap essentieel. Scholing is een ander speerpunt
aangesteld. Doel is de gebouweigenaren te bewe- SUBSIDIE gecertificeerd asbestverwijderingsbedrijf dat gespe- van Veras, want het is niet eenvoudig om goede
gen om tempo te maken met het verwijderen van cialiseerd is in dit werk. Verwijdering moet immers medewerkers te vinden. Er is een MBO-opleiding
het asbesthoudende materiaal. Voor een VvE ligt dat “Het blijft een lastig verhaal: tot 1994 is asbest volko- deskundig en veilig gebeuren! slopen, die de studenten laat zien dat slopen anno
natuurlijk meer voor de hand dan voor een boer die men legaal toegepast en nu moet opeens alles eraf. Stap 3: het vrijgeven van het werk. Ook dat moet wor- 2017 een ander vak is dan vroeger. Ook hier is
ergens in een weiland een schuur heeft staan die hij Dat heeft natuurlijk alles te maken met de gezond- den gedaan door een onafhankelijk laboratorium dat steeds vaker sprake van hoogwaardige technologie.
al lang niet meer gebruikt.” heidsrisico’s van asbest. In 2016 was er een subsidie- niet betrokken was bij de vorige stappen. In deze fase Robotisering wordt ook in dit vak steeds belangrij-
regeling waarbij gebouweigenaren € 4,50 subsidie per wordt door een deskundige inspecteur of laborant een ker, maar goed opgeleide mensen zijn nog altijd
ALLEEN DAKEN m2 verwijderd asbest kregen. Die regeling is inmiddels visuele inspectie uitgevoerd en in een aantal gevallen hard nodig.
uitgeput, maar eigenaren kunnen nog wel subsidie ook luchtmetingen. Dit is een wettelijke verplichting,
“Daken zijn momenteel de belangrijkste oorzaak aanvragen voor 2017. Asbestverwijdering kost - afhan- maar de VvE en de bewoners weten dan ook zeker
voor het vrijkomen van asbestdeeltjes in de lucht. kelijk van de situatie (en bijzondere situaties daarge- dat de sanering goed is uitgevoerd en dat er geen
De daken raken - onder andere door weersinvloeden laten) - tussen de 8 en 12 euro per m2. Daarna moet asbest(vervuiling) is achtergebleven.
- verweerd. De mate waarin dat het geval is, kan natuurlijk nog een nieuw dak worden aangebracht. Stap 4: het aanbrengen van een nieuw dak; liefst in
per situatie verschillen, maar daarmee wordt in het Het is dus heel verstandig om die werkzaamheden combinatie met duurzaamheidsmaatregelen. Voor
dakisolatie is subsidie beschikbaar, mits u nog een
andere maatregel neemt op isolatiegebied (SEEH).

Wat kan VvE Belang VvE BOUWKUNDIG 49

op bouwkundig gebied VRAAG HET AAN VvE Magazine # 1 | februari 2017
HET LIFTINSTITUUT
dWoaetnkvaonoVr vuEwBVevlaEn?g In deze rubriek behandelen we vragen
die betrekking hebben op de veiligheid
op bouwkundig gebiedEen belangrijke taak van een Vereniging van liften, gevelonderhoudsinstallaties
en ‘veilig werken op hoogte’. Deze keer
van Eigenaren (VvE) is ervoor te zorgen hebben alle vragen betrekking op
dat het bezit van haar leden goed wordt Arbopunten: zaken die te maken hebben
met de vanuit de Arbowet gevraagde
doen voor uw VvE?onderhouden. Om deze taak uit te kun- veilige werkomgeving voor de liftmonteur
en de liftinspecteur. Voor beantwoording
nhdonEhiEhnioeeseeeoineddgsnntuepfievsdbgtnbert.oeeaecsdeMnzeirtlianaie.eertelnOeniukvtsdgmnnata(ereiVnnisiiejndsvcVkhneVgEhesvaz)evbpbEateiEarekrsitezaeeclaeBekedeniaradeldenvvkflelanoiiavspusnno.natianrtgiegaksoottekcdkeehenhiednizkgeVetouiwdreerankbigroteaneeeirijnednndnnneitngdhoviViasnunovtgiedEsrevearn-n van de vragen tekent, namens de
Liftinstituut-helpdesk, Dick Doolaard.
zelf vaak niet in huis heeft. Met een breed
pakket aan diensten kan VvE Belang Hebt u een vraag? Stuur een mail
hierbij ondersteuning bieden. naar info@liftinstitiuut.nl en geef
daarbij aan of uw vraag, mét het
antwoord, in VvE Magazine
gepubliceerd mag worden.

MEERJARENONDERHOUDSPLAN • inspectie met conditiemeting; • beoordelen van offertes inclusief VRAAG: HEKJES OP HET Dat gebeurt aan de hand van de voldoen om ervoor te zorfen dat
Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) • analyse van de samenhang van onder- gunningsadvies; KOOIDAK VAN DE LIFT V.O.K. (Veiligheid bij Onderhoud en er veilig aan gewerkt kan worden.
is een eerste voorwaarde voor goed Keuring)-checklist. Een van de daarin Afhankelijk van het gevaar voor de
onderhoud van uw gebouw en de daarin houdsactiviteiten; • tussentijdse inspectie gedurende De keuring van onze lift is niet af- genoemde voorzieningen is het monteur c.q. inspecteur is aan deze
aanwezige installaties. • opstellen van een meerjarenonder- uitvoering werkzaamheden; gemaakt omdat er nog steeds geen voorkómen van valgevaar vanaf het punten een zwaarte toegekend.
Als u beschikt over een actueel MJOP: ‘hekjes’ op het kooidak zijn aange- kooidak door langs de rand van het De zwaarte varieert van ‘er zou op
• hebt u inzicht in de bouwkundige staat houdsprognose met een schriftelijke • opleveringsinspectie bij einde werk- bracht tegen valgevaar. “De keuring kooidak een hekje aan te brengen. termijn iets aan moeten gebeuren’
toelichting. zaamheden. kan worden afgemaakt als de ‘hekjes’ tot ‘het betreft een echt gevaarlijke
van het gebouw; zijn geplaatst”, meldde het rapport. De keurende instanties hebben des- situatie en er moet binnen drie jaar
• voorkomt u onnodig hoge kosten door VvE Belang kan dat voor u verzorgen; OVERIGE BOUWKUNDIGE Maar is het niet mogelijk dat een tijds besloten de eigenaar van een iets gebeuren’. Aangezien Arbowet-
objectief, volstrekt onafhankelijk én ADVIESDIENSTEN inspecteur weer een veiligheids- liftinstallatie niet direct te confronte- geving geen onderdeel is van het
achterstallig onderhoud; voordelig. Naast ondersteuning bij planmatig gordel aandoet? Dan kan de keuring ren met een afkeuring als de hekjes certificatieschema voor liften, zal
• hebt u direct inzicht in de onderhouds- Een waarborg voor de kwaliteit van de onderhoud kunt u ook een beroep doen gewoon worden uitgevoerd en is de nog niet zijn aangebracht. Ze spraken het niet voldoen aan de Arboregels
onderhoudsplanning! Ook de verplichte op VvE Belang voor: aanpassing niet nodig. af om de installatie waarop nog geen geen reden zijn om geen certificaat
kosten op de korte en de langere ter- vijfjaarlijkse actualisering van het MJOP • schadeonderzoek; hekjes zijn aangebracht, eenmalig van goedkeuring af te geven. Wel is
mijn; kan VvE Belang voor u uitvoeren. • dakinspectie, beoordeling staat van ANTWOORD: met een veiligheidsgordel te keuren. het zo dat bij echt gevaarlijke situa-
• reserveert u nooit te veel of te weinig onderhoud; De Arbowetgeving vermeldt dat ties geen onderhoud of keuring kan
en voorkomt u fluctuaties in de maan- BEGELEIDEN ONDERHOUDS- • gevelinspectie, beoordeling staat van Een liftinstallatie wordt door keuren- een technische oplossing altijd gaat plaatsvinden waardoor het certificaat
delijkse bijdragen. WERKZAAMHEDEN onderhoud; de instanties primair beoordeeld op vóór een instructie of persoonlijke verloopt. Als dat het geval is, mag de
Het is mooi om te weten wanneer welk • onafhankelijke bemiddeling bij geschil- veiligheid voor de liftgebruiker. valbeveiliging. Om die reden is het installatie niet in gebruik zijn. Als de
Een MJOP is dan ook een uitstekend onderhoud uitgevoerd dient te worden, len met uitvoerende partijen; Daarnaast heeft de overheid in 2004 niet toegestaan om blijvend met een VvE de lift dan gewoon in bedrijf laat,
hulpmiddel voor iedere VvE om te maar dit moet natuurlijk ook goed • onderzoek naar comfortklachten bepaald dat ook moet worden geke- gordel te blijven keuren. kan ze aansprakelijk worden gesteld
voldoen aan haar verplichting een gebeuren. Ook hierbij kan VvE Belang u (tocht, geluid, stank); ken of de monteur en de inspecteur als er een ongeval plaatsvindt dat te
reservefonds te hebben waarin vol- ondersteunen. Wij hebben hiervoor de • conditiemeting; veilig kunnen werken. VRAAG: VEILIGHEID BIJ wijten valt aan het niet ‘Arboveilig’ zijn
doende middelen aanwezig zijn om het volgende diensten beschikbaar: • toetsen bouwgebreken aan garantie- ONDERHOUD EN KEURING van de lift. De lift kan alléén door de
(toekomstig) onderhoud te betalen. • beoordelen/opstellen van verplichtingen uitvoerende partijen; Als er valgevaar is vanaf het kooidak Inspectie SZW (voormalige Arbeids-
onderhouds-contracten; • aankoopkeuring en opleveringskeuring moet hierop een hekje worden Ons appartementengebouw (1963) inspectie) stilgezet worden als ernsti-
Het opstellen van een goed MJOP is • opstellen werkomschrijving voor het nieuwbouw. geplaatst. is negen verdiepingen hoog en heeft ge tekortkomingen worden vastge-
werk voor specialisten. aanvragen van eenduidige met elkaar twee liftinstallaties. Ons is gebleken steld tijdens een inspectiebezoek.
Dit komt er allemaal bij kijken: vergelijkbare offertes; dat nog niet aan alle Arbopunten uit
• inventarisatie van alle gebouwdelen; de V.O.K.-checklist is voldaan. Men
heeft ons meegedeeld dat de lift
stilgezet zal worden als we deze
punten niet verhelpen. Mijn vraag is
dus: kan de lift daadwerkelijk op basis
van Arbopunten worden stilgezet?

Wilt u gebruik maken van een van deze diensten of hebt u een andere vraag: ANTWOORD: Meer info over V.O.K.
bel de bouwkundige afdeling van VvE Belang op 0162 - 469 120 of mail bouwkundig@vvebelang.nl (Veiligheid bij Onderhoud
In 2004 zijn, in verband met gewij- en Keuring) vindt u op
zigde opvattingen op het gebied van Liftinstituut.nl/vakinfo/
veilig werken, in overleg tussen het wetgevingNL(Arbo)
ministerie van Sociale Zaken (Arbeids-
inspectie), de keurende instanties
en de liftindustrie een aantal punten
vastgelegd waaraan liften moeten

50 51
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE BOUWKUNDIG

Groot onderhoud Aan installaties was - en is - nauwelijks werk te
aan jaren zestig-flats verrichten: de eigenaren hebben merendeels nog
in Tiel: de hele wijk gaskachels. Liften zijn er niet bij de vier woonlagen
knapt ervan op tellende complexen. Via Werk aan de Winkel konden
de VvE’en subsidie krijgen plus een aanvullende lening
FRAAI STAALTJE tegen 0% rente. Die wordt in tien jaar terugbetaald.”
VAN GESLAAGDE
GEBIEDS- “ ELKE KEER ALS Marion van Greuningen: “Het doel van de opknapbeurt
RENOVATIE IK MIJN STRAAT was duidelijk: de gebouwen zouden een veel beter
INRIJD, WORD IK aanzien krijgen en de woonkwaliteit werd aanzien-
Marion van Greuningen, Michel van Driel en Hans van den Hombergh lijk verbeterd. Dat zal ongetwijfeld ook een positieve
ER BLIJ VAN” invloed hebben op de verkoopbaarheid. Omdat het
werk nog maar net is afgerond, hebben we daar nog
geen zicht op.”

VERHOGING BIJDRAGE

Er was alleen één probleem: de financiën. In totaal
moest er voor ca. 100.000 euro per complex worden
gerenoveerd. Het voorstel om een eenmalige bijdrage
te vragen aan de bewoners, zou bij voorbaat kansloos
zijn, wisten de bestuurders. De VvE-bijdrage bedroeg
ongeveer 60 euro per maand en reserves waren er
niet of nauwelijks. Dat betekende dat de bijdrage ruim
moest worden verdubbeld om de lening terug te
betalen én een reservefonds te creëren. De verhoging
heeft in de praktijk nergens tot problemen geleid.

“De appartementseigenaren hebben na dit onderhoudsproject aangegeven dat ze zó blij zijn met het resultaat dat ze nu op een gedegen MJOP (dat voor een derde betaald Anno 2017 staan de complexen er weer netjes bij. Dat
verder willen gaan. Daar leek het begin 2014 bepaald niet op, dus dat is eigenlijk het mooiste resultaat. Er was heel veel werd door Werk aan de Winkel) en ze dienden te geldt voor de hele wijk, waarmee de Hertogenwijk een
achterstallig onderhoud aan de complexen en er was nauwelijks belangstelling voor mogelijke verbeteringen. Dat is nu worden uitgevoerd in 2016. Bovendien moesten de fraai voorbeeld is geworden van een geslaagde vorm
compleet veranderd”, zegt Michel van Driel, voorzitter van een VvE-bestuur in de Hertogenwijk in Tiel én voorzitter van VvE’en worden bijgestaan door een professionele van gebiedsrenovatie. Daarbij hebben alle partijen hun
de Stichting Hertogenwijk. Samen met collega-voorzitter van een VvE-bestuur Marion van Greuningen en Hans van den beheerder. Bij vier van de vijf VvE’en is gekozen voor verantwoordelijkheid genomen en dat is te zien. De win-
Hombergh (partner bij Woonlab) vertelt hij over het succes dat in de wijk is bereikt. “Elke keer als ik mijn straat inrijd, Metea VvE-beheer. Dat was een ‘gouden greep’.” kels onder de woningen aan het Hertogenplein kennen
word ik er weer blij van”, zegt Marion van Greuningen. weinig leegstand en de bewoners van de complexen
Desondanks waren de eigenaren niet automatisch wonen weer met plezier in hun woning en hun wijk.
overtuigd. Dat heeft ook te maken met het feit dat de Werk aan de Winkel meldt dan ook met trots dat de
wijk bevolkt wordt door een groot aantal nationalitei- klus is geklaard. Maar zoals de VvE-bestuurders al
ten. Dat maakte de communicatie lastig. De bestuur- meldden: ze willen nu verder gaan. De Hertogenwijk
ders gingen persoonlijk bij de eigenaren langs om hen moet nóg mooier worden!
te overtuigen van de noodzaak van onderhoud. In een
aantal gevallen werd dankbaar gebruik gemaakt van De situatie voor de renovatie
enthousiaste anderstalige medebewoners.
De Hertogenwijk in Tiel is zo’n 60 jaar geleden ont- overheden bij het introduceren van vernieuwingen.
staan. In die jaren waren de woningen heel gewild, “Het feit dat Hans betrokken werd bij de renovatie was Maar het communicatieprobleem was niet het enige
want de wijk is ruim opgezet en ligt vlakbij het water een sleutel voor het succes”, zegt Michel van Driel. obstakel. In eerste instantie werd - in samenwerking
en op loopafstand van het centrum. In de loop der “Hij heeft een belangrijke functie vervuld doordat hij met Woonlab - aan drie bouwkundige bureaus om
jaren veranderde er veel. De wijk verpauperde en de eigenaren bij elkaar heeft gebracht. Bovendien een inspectie van de complexen gevraagd. De conclu-
kreeg een rommelig aanzien. Er moest wat gebeuren, heeft hij de nodige kennis en ervaring in huis om de sie van één inspecteur was onthutsend: geadviseerd
ook aan de zes appartementencomplexen die in het VvE’en goed te adviseren. Hij fungeerde voortdurend werd om de complexen zo snel mogelijk te slopen.
bezit waren van particuliere eigenaren. De gemeente als aanspreekpunt. Zonder hem hadden we onze “Met dat bureau zijn we maar niet verder gegaan”,
Tiel wilde de helpende hand toesteken en woning- mede-eigenaren nooit kunnen overtuigen van de zegt Marion van Greuningen ironisch.
corporatie SCW ook. Samen met de Stichting Herto- noodzaak van het project.”
genwijk verenigden ze zich in ‘Werk aan de Winkel’ URGENT
dat voortvarend van start ging met de aanpak van de ACHTERSTALLIG ONDERHOUD
complexen in de wijk. In eerste instantie werden de Hans van den Hombergh: “ Op basis van de MJOP’s
huurwoningen van de woningcorporatie aangepakt. “Dat er heel wat achterstallig onderhoud was aan de hebben we een lijst opgesteld van de meest urgen-
Werk aan de Winkel stelde als voorwaarde voor - VvE-complexen, was bekend. De Algemene Leden- te maatregelen. Herstel van de gevels, een nieuwe
financiële en operationele - ondersteuning dat de vijf vergaderingen werden slecht bezocht en bij vier van dakbedekking, herstel van balkons, kozijnen en trap-
VvE’en en de individuele eigenaren (de constructie is de vijf VvE’en was amper geld in kas. Ik heb zitting penhuizen. Ook de hemelwaterafvoeren en leidingen
wat ingewikkeld) ook een bijdrage zouden leveren. genomen in het VvE-bestuur omdat ik de situatie niet waren aan herstel toe en er moest nodig worden
langer kon aanzien. geschilderd. Kortom: de hele schil van het gebouw
De verenigingen kwamen via de stichting in contact was dringend aan groot onderhoud toe.
met Hans van den Hombergh van managementad- Om voor subsidie in aanmerking te komen, moesten
viesbureau Woonlab. Deze organisatie ondersteunt we voldoen aan een aantal voorwaarden: de ALV’en
woningcorporaties, maatschappelijke organisaties en moesten het besluit nemen om de noodzakelijke
investeringen te doen. Die moesten gebaseerd zijn

Nefit houdt 53
Nederland warm
VvE Magazine # 1 | februari 2017
Alles in huis
VvE INSTALLATIENETWERK NEDERLAND ADVERTORIAL
Sleutel tot comfort en energiebesparing
NIEUWE CV-KETEL?
Als VVE streef je naar het beste comfort maar tegelijkertijd het laagste energieverbruik. LAAT OOK HET ROOK-
De sleutel tot al die mogelijkheden vinden opdrachtgevers, adviseurs en installateurs bij GASAFVOERKANAAL
Nefit/Bosch. In het productassortiment van Nefit vindt u naast de nieuwste HR-ketels onder
andere warmtepompen en zonne-energiesystemen. En onder het merk Buderus bieden wij INSPECTEREN!
ook gasgestookte warmtepompen, WKK en andere oplossingen voor collectieve systemen.
Kortom, we hebben alles in huis om te zorgen dat u klaar bent voor de toekomst. Condens van
Inclusief uitgebreide service en gedegen advies op maat. HR-ketels kan leiden

www.nefit.nl/professioneel tot doorgeroeste
afvoer

Vrijwel wekelijks komen de leden van het VvE InstallatieNetwerk Nederland ze tegen: onveilige situaties door een
ondeugdelijke rookgasafvoer. Appartementseigenaren die klakkeloos hun cv-ketel hebben laten vervangen door
een nieuw exemplaar worden helaas lang niet altijd attent gemaakt op het belang van een goede rookgasafvoer.
Dat kan leiden tot storingen in andere cv-ketels en - veel erger - tot koolmonoxide in de woningen. Gert-Jan
Nijsink, projectleider service en onderhoud bij Van Dam Technisch beheer in Rijssen, constateert dat er nog steeds
veel installateurs voor het snelle geld gaan. Onverstandig, want Nijsink weet maar al te goed dat een gedegen
advies in de meeste gevallen tot meer opdrachten leidt.

“Het is mooi om voor VvE’en te werken”, vindt hij. “Wij stre- AFVOERKANAAL AANPASSEN
ven naar een lange relatie met Verenigingen van Eigenaren.
Natuurlijk verloopt het besluitvormingsproces bij een VvE Nijsink: “Lang niet elke VvE heeft voldoende geld in het
trager dan bij een particuliere woningeigenaar, maar daar reservefonds om de afvoer in één keer collectief te laten
staat tegenover dat een tevreden VvE graag bij je terugkomt vervangen. Ook in dat geval denken wij graag met de VvE
voor andere installatietechnische klussen. Ons advies is dan mee. We kunnen dan de afvoer zó aanpassen dat de situatie
ook: ga nooit klakkeloos voor de goedkoopste installateur veilig is zonder hoge kosten. Dat blijft altijd maatwerk en
maar laat je goed adviseren. Niet alleen omdat je dan een een goede beoordeling door middel van een (camera)in-
goed werkende installatie krijgt maar ook omdat alle eige- spectie is essentieel. Met onze speciale camera-apparatuur
naren dan veilig wonen!” kunnen onze monteurs die inspectie vlot en deskundig uit-
voeren. We brengen na het uitvoeren van zo’n inspectie een
OFFERTE uitgebreid rapport uit, dat een aanbeveling bevat waarmee
een plan van aanpak kan worden gemaakt.”
Als een VvE om een offerte vraagt, gaan de INN-leden
altijd de situatie ter plaatse in kaart brengen. Welk systeem Hij heeft nog één tip voor de VvE: “Een keurmerk zegt
is in gebruik? En wat is de stand van zaken als het gaat om helaas niet alles over de kwaliteit van de installateur: zo’n
de rookgasafvoer? Kan die nog een tijdje mee of moet de certificaat kan ook een schijnveiligheid creëren. Als instal-
afvoer op korte termijn worden vervangen? lateur moet je ook je boerenverstand gebruiken en de VvE
een eerlijk advies geven. Niet alleen over de ketel, maar
In dit magazine melden we met regelmaat dat een nieuwe vooral ook over de rookgasafvoer!”
HR-ketel niet zomaar kan worden aangesloten op een oude
rookgasafvoer: de nieuwe ketels geven veel meer condens De aangesloten bedrijven van het VvE InstallatieNetwerk Nederland per regio:
en dat kan ertoe leiden dat het afvoerkanaal versneld gaat INN Noord: Pranger-Rosier Dokkum Installaties Dokkum, www.pranger-rosier.nl
(door)roesten. Dan kan het koolmonoxidehoudende rook- INN Oost: Van Dam Rijssen, www.vandamgroep.com
gas in de appartementen komen. Veelal moet dus tegelijk INN Midden: Bos Installatiewerken Utrecht, www.bosgroep.com
met de ketel ook de rookgasafvoer worden vervangen. INN Zuid: Hajnadi Klimaattechniek Kerkrade, www.hajnadi.nl
Helaas is dat niet bij iedereen bekend. Tijdens de voorlich- INN Zuid-Oost: Van den Hoff Installatiebedrijf Eindhoven, www.vandenhoff.nl
tingsbijeenkomsten van VvE Belang kregen de INN-leden INN Zuid-West: Van de Velde Yerseke, www.van-de-velde.nl
weer heel veel vragen over het belang van een goede INN West: Provato Techniek Rotterdam, www.provatotechniek.nl
rookgasafvoer.

54 55
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE ENERGIEBESPAREN
DE OVERHEID MOET ZORGEN VOOR
Van aardgas naar DUIDELIJKHEID VOOR DE VVE
duurzame warmte:
We zullen alles op alles moeten zetten om de verbrui- WINDSTILLE WINTERWEKEN
NIEUWE, kers over de drempel te helpen. Een goed aanbod is
EFFECTIEVE daarvoor een eerste vereiste. Plus natuurlijk: stoppen Kees van der Leun (Ecofys) vroeg aandacht voor de
WETGEVING met de aanleg van gasnetten.” relatie tussen kou en wind. “Als het heel koud is (en er
IS EEN dus veel energie nodig is) waait het amper in Neder-
VEREISTE DUIDELIJKHEID land. Als het koud is en windstil, wek je dus heel weinig
energie op met windturbines. Maar het is precies de
“Nu is het genoeg. We gaan van het gas af!”, riep wethouder Joris Wijsmuller van de Tijdens de ‘talkshow’ van een aantal stakeholders, was tijd waarin je heel veel nodig hebt; zeker als je ook
gemeente Den Haag bij de opening van het Nationaal Warmtecongres 2016 dat op 24 VvE Belang-directeur Kees Oomen lid van het ‘gebrui- warmtepompen gaat plaatsen. Die verbruiken heel
november 2016 werd gehouden in de hofstad, tevens de stad met de meeste VvE’en van kerspanel’. Vanuit hun hoge positie (een stoel van een veel stroom.
Nederland. “Gas is goed voor 40 procent van het energieverbruik. En dat moet anders”, zei tennisumpire) gaven de panelleden commentaar op de
Wijsmuller. “Er zijn veel alternatieven, zoals aardwarmte, restwarmte van bedrijven en voorstellen en ideeën van het gezelschap beneden hen. Luchtwarmtepompen presteren niet al te best. Als
warmte die wordt gewonnen uit rioolwater. Er is één belangrijke voorwaarde om deze “Wat VvE’en nodig hebben, is duidelijkheid”, pleitte je in de helft van de woningen warmtepompen gaat
warmtebronnen tot een succes te maken: ze moeten goedkoper zijn dan gas!” Kees Oomen. “De overheid moet voor die duidelijk- installeren, heb je voor de helft van de gevraagde
heid zorgen. Alleen maar zeggen ‘we gaan van het warmte nog gas nodig. Los daarvan is het nog niet
Den Haag is van plan om binnen vijf jaar 100.000 huis- we integraal bekijken om tot nieuwe, effectieve wet- gas af’ is veel te vaag. Het lijkt nu alsof de gebruiker mogelijk om op grote schaal warmtepompen te
houdens aan te sluiten op een warmtenet. Duurzaam- geving te komen. Wat de energiebelasting betreft: nog de vrijheid heeft om te kiezen.” plaatsen: dat kan het elektriciteitsnet helemaal niet
heid wordt gekoppeld aan wonen, want daar liggen we moeten niet de gebruiker belasten maar de Op de vraag of Henk Kamp (tot een nieuw kabinet aan. En aanpassen van de elektriciteitsinfrastructuur
volgens het gemeentebestuur de grootste kansen. CO2-uitstoot.” aantreedt minister van Economische Zaken) moet in korte tijd, dat is heel lastig.”
zeggen hoe het moet, antwoordde Oomen bevesti-
gend: “Hij moet daarnaast ook duidelijk maken wat Van der Leun somde op wat de prioriteiten
er te kiezen valt én wat het gevolg is van die keuzes.” moeten zijn:
• ga vérgaand isoleren
Hij gaf een voorbeeld van de problemen die de VvE • investeer (nog) niet te veel in
tegenkomt als wordt gedacht over verduurzaming: luchtwarmtepompen
“Kijk eens naar de fiscale toestanden rond de installa- • gebruik biogas als back-up
tie van zonnepanelen. Het is een wonder dat VvE’en • gebruik pellets als warmtebron
überhaupt nog willen nadenken over zonnestroom als • maak warmteopslag mogelijk.
je ziet welke problemen ze op fiscaal gebied moeten
overwinnen. Dit is maar één voorbeeld van de nood- “We hebben een nationale warmtestrategie nodig,
zaak om duurzaamheid in wet- en regelgeving vast waarin wordt aangegeven welke keuzes we moeten
te leggen. Nu gaan de diverse belastinginspecties nog maken; hoe we die gaan verankeren in wet- en
op heel verschillende manieren om met de btw op regelgeving en hoe we de gebruikers daar maximaal
zonnestroom. Dan maak je het wel erg moeilijk.” bij gaan betrekken.”

“Dat Amsterdam in 2050 energieneutraal wil zijn, is DEFINITIEVE OPLOSSING HAAGS WARMTE INITIATIEF
geen warmterevolutie”, vond Wijsmuller. “Wij willen
dat doel al in 2040 bereiken. Sterker nog: de eerste Peter Molengraaf, voorzitter van de Raad van Om Den Haag in 2040 klimaatneutraal te maken, heeft de gemeente Den Haag verschillende
binnenstedelijke geothermiebron openen we binnen- Bestuur van energiebedrijf Alliander, vroeg zich af initiatieven in het leven geroepen die de CO2-uitstoot verlagen. Een daarvan is het Haags
kort al. Als we aardwarmte kunnen combineren met wat het alternatief is voor aardgas. “Momenteel Warmte Initiatief, waarbij woningen en andere gebouwen verwarmd worden via een duur-
de installatie van warmtepompen, maken we echt hebben energiebedrijven nog de plicht om het gas- zaam warmtenet. Inwoners kunnen zich o.a. via een app inschrijven voor de goedkope
stappen. Het warme afvalwater dat nu nog nutteloos net te onderhouden. Er moet dus nog veel verande- warmte. Door woningen en gebouwen onder meer aan te sluiten op dit duurzame warmtenet
de zee in stroomt, gaan we ook gebruiken: om wonin- ren. We moeten er in elk geval van uitgaan dat we en de schilisolatie van gebouwen te verbeteren, wordt de CO2-uitstoot met 40% geredu-
gen nabij Scheveningen te verwarmen.” nog maar één keer de grond in gaan om een nieuw ceerd.
warmtenet aan te leggen. We moeten dus kiezen voor Als tussenstap wil de gemeente in 2020 de uitstoot met 30% hebben teruggebracht, onder
Na deze enthousiasmerende opening was het tijd een definitieve oplossing, waarin we denken vanuit meer door 20% energiebesparing en door 20% meer gebruik te maken van duurzame energie.
voor Teun Bokhoven, voorzitter van de Nederlandse de klant die samen met zijn buren wil kiezen voor
Vereniging voor Duurzame Energie (NVDE). “We heb- zijn eigen energievoorziening.
ben nu nog een aansluitplicht voor energiebedrijven. Er zijn nog wel een paar probleempjes: het uitgangs-
Dat moet veranderen in een aansluitrecht”, stelde punt van de Warmtewet (Niet Meer Dan Anders) werkt
Bokhoven. “Daarnaast hebben we nieuwe wetgeving niet meer als aardgas geen alternatief is. De syste-
nodig. De Warmtewet en de Elektriciteitswet moeten matiek die we nu hebben, past niet bij de toekomst,
waarin iedereen zelf keuzes wil maken.

56 Mar Aalders 57

VvE ENERGIEBESPAREN “DE FASE VAN VvE Magazine # 1 | februari 2017

VvE Meijenburg & Den Adelaar DE PLAATSING vertelt Aalders. “Daarom laat ik in maart a.s. voor
gaan full electric: eigen rekening een elektrische cv-ketel plaatsen.
VAN HR-KETELS Die heeft vrijwel dezelfde afmetingen als de ‘oude’
88 ZONNEPANELEN ketel, maar de meterkast moest compleet worden
EN EEN PROEF WILLEN WE vervangen, omdat voor de nieuwe installatie kracht-
MET EEN stroom nodig is. Het ziet ernaar uit dat de kosten-
ELEKTRISCHE OVERSLAAN” stijging heel gering zal zijn, maar dat moeten we
CV-KETEL natuurlijk wel zeker weten.
we overigens 5.000 euro subsidie gekregen via de
Voor Mar Aalders, bestuursvoorzitter van VvE Meijenburg & Den Adelaar in Middelburg is de cirkel rond. Zo’n Energieke Samenleving Zeeland. Een deel daarvan We sparen tot 2020 gewoon door voor de kosten
tien jaar geleden begon hij zich te oriënteren op de mogelijkheden om fors te besparen op de CO2-reductie door was bestemd voor onderzoek.” die vervanging van de rookgasafvoer met zich mee-
de complexen. Het doel: volledig gasloze complexen aan de Touwbaan. Na een grondige voorbereiding door het brengt. Idealiter komen er dan geen gasketels meer
bestuur van de VvE nam de ALV op maandag 14 november 2016 het besluit om 88 zonnepanelen te gaan Het bestuur wist zich gesteund door een groep stu- maar kiezen alle bewoners voor elektrische cv-ketels.
plaatsen. Aalders laat binnenkort in zijn appartement een elektrische cv-ketel plaatsen. De VvE is op weg naar denten van de Hogeschool Zeeland. In hun advies- Dan hebben we per eigenaar 1000 euro gespaard
een gasloze toekomst. Precies zoals de voorzitter het voor ogen heeft: hij wil zijn kleinkinderen een schonere rapport geven zij de suggestie om zo veel mogelijk voor een nieuwe meterkast. Een elektrische com-
aarde nalaten. van het gas af te gaan ten gunste van elektriciteit biketel is praktisch even duur als een gasgestookte
en om die stroom zo veel mogelijk duurzaam op te ketel. Daarom denk ik dat het niet moeilijk zal zijn
De gebouwen van VvE Meijenburg & Den Adelaar beheer doen we zelf (met behulp van een admini- wekken. om alle VvE-leden te overtuigen van de voordelen.”
(1990) spiegelen zich in het water van het binnen- strateur). Doordat we een heel goede technische
haventje. Heel toepasselijk: de namen Meijenburg man in het bestuur hebben, is dat prima te doen. De appartementen hebben een energielabel C en GEEN BREEKWERK
en Den Adelaar zijn afgeleid van oude VOC-sche- En het bespaart ons allemaal veel geld! De bestuurs- dat gaat na de installatie van zonnestroom naar een
pen. Daarom hebben ze een variant op het aloude leden krijgen voor hun vele werk een vrijwilligersver- B-label; mogelijk zelfs naar A. De periodieke bijdrage Als de plannen van de VvE doorgaan, kan hoogbouw
VOC-logo in hun naam. Aan de overkant van de goeding. blijft hetzelfde. Dat heeft er ongetwijfeld toe bijge- full electric worden gemaakt zonder hak- en breek-
straat staat het oude gebouwtje van de VOC-Kamer dragen dat het besluit om zonnepanelen te plaatsen werk. Er hoeven geen leidingen te worden vervan-
Zeeland. Maar dat is dan ook het enige traditionele: Inmiddels hebben we een aantal extra voorzieningen vrijwel unaniem werd genomen. gen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat andere
de gebouwen van deze VvE zijn op weg om - zonder waar alle bewoners plezier van hebben. Zo beschik- VvE’en in de omgeving (het Maisbaaigebied) ook
breekwerk én budgettair aantrekkelijk - ‘full electric’ ken we collectief over onthard water (door twee NAAR FULL ELECTRIC geïnteresseerd zijn in de activiteiten van VvE Meijen-
te gaan. De zonnepanelen komen er voor de opwek- grote filterinstallaties). Daardoor gaan apparaten burg & Den Adelaar.
king van stroom voor de collectieve ruimtes. veel langer mee en gebruiken we aanzienlijk minder Mar Aalders wil verder gaan: de gebouwen moeten “We hebben een goed contact met de andere VvE’en
Te zijner tijd gaan (als het aan het bestuur ligt) alle wasmiddelen etc. En natuurlijk hebben we ledarma- naar full electric, als het aan hem ligt. De apparte- en met de gemeente Middelburg”, vertelt Aalders, die
51 eigenaren elektrisch (of op inductie) koken. Als het turen geplaatst en zuinige hydrofoorpompen. Voor menten hebben alle een eigen cv-ketel. De ketels ook actief is in ‘Zeeuwind’, de coöperatie die alterna-
14 ha grote zonnepark aan de rand van Middelburg de collectieve ruimtes gebruiken we groene stroom. moeten op korte termijn worden vervangen. HR ligt tieve energievormen bevordert.
wordt gerealiseerd, kunnen de eigenaren ook voor We zijn dus al goed bezig.” dan voor de hand, maar dat brengt problemen met
de elektriciteit in hun woningen een beroep doen zich mee met de rookgasafvoer: de leidingen oxide- “Nederland en aardgas(baten) zijn zo met elkaar
op zonnestroom: via de postcoderoosregeling. Mar ZONNESTROOM ren veel sneller door de condens van de HR-ketels. verweven dat de optie om volledig elektrisch te gaan,
Aalders en secretaris Paul Aarssen vertellen hoe ze Het gevaar van koolmonoxide ligt dan op de loer. nog niet bij veel mensen leeft. In landen in het zuiden
dat willen bereiken. Aalders: “Zonnestroom stond al op ons wensenlijstje, van Europa, zoals Spanje, is dat wél het geval. Die
maar we wilden die maatregel graag naar voren ha- Vervanging van de rookgasafvoerkanalen kost landen lopen dan ook duidelijk voorop. De meest
MJOP EN ENERGIEBESPARING len. Bij de juridische afdeling van VvE Belang hebben ca. 50.000 euro. “Ik wil die hele HR-fase overslaan”, innovatieve en betaalbare elektrische cv-installaties
we advies gevraagd. Op advies van de juristen heb- zijn ontwikkeld in landen waar gas geen vanzelf-
“We hebben een degelijke meerjarenonderhouds- ben we besloten om geen lening af te sluiten voor sprekendheid is. We hopen van harte dat de plannen
planning”, vertelt Aarssen. “Voor alle installaties de aanschaf van de panelen. We kunnen de installatie om in Middelburg een zonnepark van 14 hectare te
hebben we goede onderhoudscontracten. Het hele uit het reservefonds betalen. Op de panelen hebben bouwen, doorgaan. Dan kunnen we voor de hele
elektriciteitsvoorziening aansluiten op dit park. Onze
VvE gaat dan van 125 ton CO2-uitstoot naar nul!”

58 59
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE ENERGIEBESPAREN
“DRAAGVLAK
Zoncentrale op het verdeeld over de diverse meters. Via de ‘slimme’
dak van VvE Burggravenlaan CREËER JE elektriciteitsmeter wordt de stroom direct geleverd
hoek Kernstraat: aan de verlichting, de liften en de garagedeuren; de
DOOR GOEDE ongebruikte elektriciteit gaat naar het net.
EEN ZONNIG
VOORBEELD INFORMATIE, DRAAGVLAK
VOOR ANDERE
VVE’EN OPENHEID EN Over de motieven om zelf elektriciteit op te wekken,
kan de secretaris kort zijn: “We hebben de mogelijk-
V.l.n.r. Aarnout van Gilst (voorzitter/vastgoedmanager), Karel Labberté TRANSPARANTIE” heden tot energiebesparing al grotendeels benut. In
(secretaris/gepensioneerd) en Siegfried Keilhack (bestuurslid/gepensioneerd) de algemene ruimten is overal ledverlichting en de
de rest door middel van een eenmalige extra leden- isolatie is op orde. Een aantal bewoners heeft inmid-
Sinds het begin van dit jaar leveren 54 zonnepanelen op het dak van het appartementencomplex aan de bijdrage. Dat voorstel haalde het maar net. Na over- dels zelf HR++-glas aangeschaft. Daarom was nu
Kernstraat in Leiden elektriciteit voor de liften, de garagedeuren en de verlichting van de algemene ruimtes leg met de VvE-beheerder is nu besloten om in de opwekking aan de orde.
van vier kleinschalige appartementengebouwen aan de Burggravenlaan en de Kernstraat. Alle panelen zijn ALV van 8 maart a.s. voor te stellen de extra bijdrage
geplaatst op het platte dak van het hoogste gebouw. Reden: daar is de zoninval gedurende 25 jaar gegarandeerd te vervangen door een overheveling van de jaarlijkse Als je mij vraagt naar mijn motief, is mijn antwoord
onbelemmerd. Bovendien liggen de panelen stormvast uit het zicht van de bewoners. Karel Labberté, secretaris opbrengst van de zoncentrale naar het reservefonds. dat ik mijn kleinkinderen een leefbare toekomst gun.
van het VvE-bestuur, vertelt hoe dit project succesvol werd uitgevoerd. Op die manier zorgt de VvE er ook voor dat de re- Dat argument geldt niet voor iedereen, hoewel het
serves op het gewenste peil blijven. Om de financiële milieubewustzijn naar mijn gevoel wel toeneemt.
“Inderdaad een succesvol project. Ondanks de lage centrale uitvoerig werden beschreven. De investering situatie een extra impuls te geven, gaat de VvE zich Maar veelal heb je het toch over twee vragen: wat
zonnestand in de winter nemen we nu al minder mocht maximaal 30.000 euro bedragen, de dakbe- via de belastingdienst inschrijven als kleine onderne- kost het en wat levert het op?
elektriciteit af van onze energieleverancier. Met het lasting moest gering zijn en met name de omvormers ming. Daardoor ontvangt ze de btw over de aanschaf
stijgen van de zon zullen we meer stroom gaan pro- moesten zo lang mogelijk meegaan. Bovendien van de zoncentrale terug. Om te zorgen voor voldoende draagvlak hebben we
duceren en gaan we eventueel niet-gebruikte stroom werd als eis gesteld dat een flexibele aansluiting van alles uitvoerig op papier gezet, rekening houdende
leveren aan het elektriciteitsnet. In principe wekken de zonnepanelen mogelijk zou zijn. Als de panelen OOST-WEST met mogelijke wensen en bezwaren van de diverse
we niet meer op dan we voor het verbruik van onze aan één meter meer leveren dan nodig is, moet het bewoners. Voor een 80-jarige kunnen andere argu-
VvE nodig hebben. Het verbruik over de afgelopen mogelijk zijn om ze eenvoudig en voordelig op een Meestal worden zonnepanelen gericht op het zuiden: menten gelden dan voor een werkende van 50.”
jaren bedraagt gemiddeld 13.900 kWh per jaar. De andere meter aan te sluiten. Nóg een voorwaarde: dat levert in principe het hoogste rendement op.
zoncentrale zal naar verwachting 13.000 kWh per de installatie mocht niet leiden tot verhoging van de Bij de Leidse VvE is 50% gericht op het oosten, 50% IN EIGEN BEHEER
jaar opwekken.” periodieke bijdrage. op het westen. De zonnepanelen zijn twee aan twee
gekoppeld in het draagsysteem. Door deze ligging “Ik denk dat eerlijke en transparante informatie
kunnen er meer panelen op een dak worden ge- cruciaal is voor het welslagen van een project als dit.
plaatst en is bovendien 50 procent minder ballast Van de ca. 400 VvE’en die onze beheerder in beheer
nodig. Het rendement blijkt slechts 7 procent lager heeft zijn wij de enige die een zoncentrale heeft
dan bij zuidwaarts gerichte panelen. Het VvE-bestuur gerealiseerd. Vermoedelijk zien veel VvE-bestuur-
vroeg de energieadviseur van VvE Belang - op basis ders op tegen de investering in tijd en energie. Dan
van de gegevens die architect Koen van Velzen ver- maar kiezen voor een bedrijf of adviseur? Commer-
strekte - om een oordeel over de mogelijke belasting ciële overtuiging en extra kosten remmen wellicht
van het dak. Dat bleek gelukkig geen probleem. het enthousiasme onder de VvE-leden. Als je veel
zelf uitzoekt en het project in eigen beheer uitvoert,
Elk van de vier woonblokken heeft een eigen elek- kunnen de VvE-leden beter betrokken blijven bij het
triciteitsmeter. De opgewekte elektriciteit wordt project. Overigens: als een VvE meer wil weten over
de manier waarop je zoiets zou kunnen aanpakken,
dan wil onze VvE die informatie graag delen!”

PROJECTVOORSTEL AKKOORD

De wens om zonnepanelen op het dak te installeren, Na veel overleg slaagde het bestuur erin om tot een
leefde al zo’n tien jaar bij een aantal VvE-leden. aantrekkelijk aanbod te komen. Aan drie installa-
Destijds waren de kosten laag dankzij forse subsidies. teurs werd een offerte gevraagd. De keuze viel op
De VvE was echter nog niet toe aan zonnepanelen Energy Guards in Den Haag. Dat bedrijf kon het beste
op het gemeenschappelijke dak. In 2014 was de VvE tegemoetkomen aan de specifieke, soms onwrikbare
op grond van een globale analyse nog niet overtuigd wensen van de VvE. Uiteindelijk bleek de investering
van de wenselijkheid van een zoncentrale. ongeveer 3000 euro lager uit te vallen dan aanvan-
Naar aanleiding van een verrassende offerte besloot kelijk begroot.
het bestuur voorjaar 2016 om mandaat te vragen Aan de leden was in september (toen de ALV met 19
voor een grondig onderzoek naar de mogelijkheden van de 22 stemmen akkoord ging met plaatsing van
van een zoncentrale. Er werd een gedegen project- de zoncentrale) voorgesteld om ongeveer 50% van
voorstel geschreven, waarin de criteria voor de zon- de investering uit de algemene reserve te betalen en

60 61
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE ENERGIEBESPAREN
Marga Scholte
ROTTERDAMSE
VVE’EN “WE ZIEN NU AL
PAKKEN DE EEN DUIDELIJKE
‘ENERGIE- AFNAME VAN HET
SLURPERS’
AAN GASVERBRUIK”

Netwerkbijeenkomst om toch maar isolerend glas te laten regeling Energiebesparing Eigen Huis
voor actieve VvE’en plaatsen. In veel woningen zit nu nog (SEEH). Die bedraagt ca. 75% van de
enkel glas. “Degenen die daar nu nog kosten. De regeling wordt uitgevoerd
De Rotterdamse VvE’en hebben in de meeste gevallen meer onderlinge verschillen dan gemeenschappelijke niet voor voelen, zullen volgend jaar door RVO (www.rvo.nl).”
kenmerken. Voor ca. 70 van de VvE’en uit de Maasstad geldt dat ze in elk geval één ding gemeen hebben: ze schrikken als de afrekening van de
hebben de cursus ‘Rotterdamse VvE’en met Energie’ gevolgd. Op zaterdag 26 november 2016 organiseerde stookkosten in de brievenbus valt”, EERST ISOLEREN!
VvE010 (serviceorganisatie voor de VvE) in samenwerking met Rotterdamse VvE’en met Energie en de denkt hij.
gemeente Rotterdam een netwerkbijeenkomst om te ervaren hoe de theorie uit de cursus in de praktijk werkt. “Daarnaast is er de VvE Energie-
De resultaten waren opzienbarend, bleek uit de verhalen van twee VvE-bestuurders. Net als Marga Scholte ziet Weber het bespaarlening van het Nationaal
grootste probleem in het enthousias- Energiebespaarfonds. VvE’en kunnen
Marga Scholte is bestuursvoorzitter ‘energieslurpers’ in de vorm van Het gasverbruik moest ook omlaag, pleinflat in Rotterdam-Noord. Het meren van de mede-eigenaren. “Als hier tegen een aantrekkelijke ren-
van VvE Zuiderterras & Carnissesingel 31 grote dakventilatoren die 24 vond het bestuur. De appendages complex is ook gebouwd in 1979 en ze eenmaal zien wat de maatregelen te geld lenen voor het nemen van
(Rotterdam-Zuid). Het complex (1979) uur per dag de warmte uit onze van de cv-leidingen zijn de afgelo- omvat 80 appartementsrechten. Het aan besparingen en comfortverbe- energiebesparende maatregelen. Kijk
bestaat uit 135 appartementen, ver- woningen de lucht in zogen. Die pen zomer geïsoleerd met een soort bestuur besloot de houten puien te tering opleveren, worden ze wel en- voor de voorwaarden en de actuele
deeld over vier hoge woontorens en ventilatoren, de cv-pompen en de ‘bodywarmers’. Marga Scholte: “We laten isoleren met borstweringpane- thousiast”, zien de beide bestuurders. rentepercentages op www.energie-
een laagbouwgedeelte, plus - nogal verlichting waren goed voor de helft kunnen nog niet meten hoe hoog len, die zijn voorzien van vijf centi- “Maar je moet het voorstel eerst op bespaarlening.nl. Het fonds bevat
ongewoon - een bowlingbaan. Die van het stroomverbruik. In totaal ging de besparing op het verbruik voor meter hoogwaardige isolatie. de agenda van de ALV zien te krijgen. 300 miljoen euro en loopt in elk
laatste ruimte staat nu leeg. Er zijn het om 268.000 kWh per jaar. In juli verwarming is, maar we zien in de De ventilatoren bleken op een veel Als bestuurder heb je behoefte aan geval tot eind 2018. In principe kan
vier liften en vier grote cv-ketelhuizen 2015 hebben we ledverlichting laten zomer een duidelijke afname van het te hoge stand te staan en er is led- een goed verhaal waardoor iedereen een VvE (met minimaal 10 woonap-
op de daken. Tot medio 2014 werd aanbrengen in de collectieve ruimtes. gasverbruik voor de warmwatervoor- verlichting toegepast. ziet hoeveel ze erop vooruitgaan.” partementen) maximaal 25.000 euro
ook warmte geleverd aan een aantal Daarmee was een investering ge- ziening.” per appartementsrecht lenen. Voor
kantoorruimtes. Geen alledaagse VvE moeid van 40.000 euro. We konden De VvE is er nog lang niet, vertelt de Weber heeft veel opgestoken van ONDERSTEUNING een zeer energiezuinig pakket is een
dus. Marga Scholte stond aanvankelijk dat bedrag betalen uit het reserve- voorzitter: “We willen de cv-pompen de cursus en is aan de slag gegaan. maximumbedrag van 40.000 euro
wat sceptisch tegenover het idee van fonds. Nu besparen we 600 euro vervangen door energiezuinige pom- Het gebouw heeft blokverwarming. Daar ligt in principe een mooie taak beschikbaar en voor een Nul op de
een cursus over energiebesparende per maand op de elektriciteitskosten. pen; op de hoogste daken komt extra Het bestuur gaat - ingevolge de voor VvE-beheerders. Zij zijn im- Meter-renovatie (NoM) zelfs 50.000
maatregelen. Met die besparing betalen we isolatie en - hopelijk - een groen dak.” verplichtingen van de Warmtewet mers betrokken bij de VvE’en die euro. De lening moet in 10 of 15 jaar
de investering terug.” In september - dit jaar de appartementen indivi- zij beheren. Het ligt wat gecompli- worden terugbetaald.”
“Maar ik raakte al snel in de ban van 2016 werden de eerste vijf ventila- VVE WALENBURGERPLEINFLAT dueel laten bemeteren. Dat zal naar ceerder, bleek al snel. Corine Erades
de mogelijkheden”, vertelt ze. “We toren vervangen en er zijn nieuwe verwachting van Weber een aantal (Rotterdamse VvE’en met Energie): Energieadviseurs raden aan om altijd
bleken te beschikken over enorme elektriciteitsmeters geplaatst. Hans Weber is lid van de bestuurs- eigenaren over de streep trekken “Beheerders zijn in toenemende mate te beginnen met isolatie van het ge-
commissie van VvE Walenburger- geïnteresseerd, maar de materie is bij bouw. Daarna volgt het energiezuinig
velen nog onbekend. We hebben in maken van de installaties en de derde
Rotterdam nu vier ‘beheerders met stap is de opwekking van energie. Er
energie’ en het zou een goede zaak zijn nu veel mogelijkheden om subsi-
zijn als meer vakgenoten zich bij hen die te krijgen voor die maatregelen én
aansluiten.” voor het advies.
Ook hier gaat het om miscommu-
nicatie: beheerders gaan ervan uit Frank Peters, directeur van VvE010,
dat VvE’en niet willen betalen voor kon de Rotterdamse VvE’en nog een
extra advies. VvE’en hebben hetzelf- extraatje in het vooruitzicht stellen.
de vooroordeel: de beheerder geeft Zij kunnen, als zij fors investeren,
geen advies omdat hij/zij daarvoor onder voorwaarden in aanmerking
niet betaald wordt. Een misverstand, komen voor 100% subsidie op de
stelt Hans Weber: “Ik ben best bereid advieskosten.
om te betalen voor een goed advies”.
VvE010 ondersteunt de VvE’en
Richard Kuiper, accountmanager van ook - gratis - bij het aanvragen van
het Nationaal Energiebespaarfonds subsidies en is bezig met een inten-
somde de mogelijkheden op. “Voor sief programma voor verduurzaming
de VvE is er - mede dankzij een inten- van de Rotterdamse VvE’en. Ook
sieve lobby van VvE Belang - extra in 2017 staat weer een groot aantal
subsidie voor advies en procesonder- bijeenkomsten en cursussen op het
steuning in de vorm van de Subsidie- programma. Zie www.vve010.nl

Op zoek naarReEenICNAREVELEIGRENE WU UW ENERGIELEVERANCIER
(enni/eoufwb)eahdemkeejriiinlkgeiraksenntnrtaeaohtonfiarae?svkniuerrberreuvtctaefhn.rreoetonavewtkeonmOe
Ook voor het verbruiksafhankelijk
Ga naar de website van VvE meten en factureren van energie
en water.
Belang www.vvebelang.nl
Wij weten wat uw VvE nodig heeft:
(speciaal voor de VvE) en klik • een betrouwbare energieleverancier;
• die voordelig elektriciteit en gas inkoopt op de energiebeurs ICE ENDEX;
op Administratie- en Beheer- • die een goede service biedt;
• en geen gebruik maakt van een callcenter.
kantorengids).
NIEUW!
U kunt hier per provincie Verbruiksafhankelijke meting en facturatie van energie en water.
Onze voordelige gas-, warmte-, elektriciteit- en watermeters geven een
zoeken naar kantoren die betrouwbare en duidelijke registratie van het individuele en algehele
energie- en waterverbruik. Vervolgens verwerken wij per bewoner deze
deze diensten aanbieden. verbruiksafhankelijke registratie tot een overzichtelijke factuur.
Met onze meetapparatuur voldoet u aan de wetgeving voor
Vraag zo nodig naar warmtemeting.

referenties en vraag :tfeeh gidon EvV wu taw netew jiW Schakel VvE EnergieSelect in en profiteer van de voordelen:
• lagere kosten voor het energiepakket dat bij u past;
meerdere offertes ;reicnareveleigrene erabwuorteb nee • • naar keuze energiemeters in eigendom, via huurkoop dan wel via lease;
aan bij verschil- • heldere en overzichtelijke facturen;
lende aa;nXbEieD-NE ECI sruebeigrene ed po tpookni sag ne tieticirtkele giledroov eid • • betrouwbare dienstverlening op maat;
• transparante en duidelijke werkwijze om misverstanden te voorkomen.
ders! ;tdeib ecivres edeog nee eid •
VvE EnergieSelect is een samenwerkingsverband tussen
.retnecllac nee nav tkaam kiurbeg neeg ne • VvE Belang en Hezelaer Energy. Samen staan we voor:
Lagere kosten, minder zorgen, meer woongenot!
!WUEIN
.retaw ne eigrene nav eitarutcaf ne gnitem ekjileknahfaskiurbreV Vraag direct vrijblijvend een offerte aan via www.vve-energieselect.nl
Meer weten? Bel 076 303 07 21 of mail info@vve-energieselect.nl
nee neveg sretemretaw ne -tieticirtkele ,-etmraw ,-sag egiledroov eznO
elehegla ne eleudividni teh nav eitartsiger ekjilediud ne erabwuorteb

ezed renoweb rep jiw nekrewrev sneglovreV .kiurbrevretaw ne -eigrene
.ruutcaf ekjilethcizrevo nee tot eitartsiger ekjileknahfaskiurbrev
roov gnivegtew ed naa u teodlov ruutarappateem ezno teM
.gnitemetmraw

:neledroov ed nav reetfiorp ne ni tceleSeigrenE EvV lekahcS
;tsap u jib tad tekkapeigrene teh roov netsok eregal •

;esael aiv lew nad pookruuh aiv ,modnegie ni sretemeigrene ezuek raan •
;nerutcaf ekjilethcizrevo ne eredleh •

;taam po gninelrevtsneid erabwuorteb •
.nemokroov et nednatsrevsim mo ezjiwkrew ekjilediud ne etnarapsnart •

nessut dnabrevsgnikrewnemas nee si tceleSeigrenE EvV

:roov ew naats nemaS .ygrenE realezeH ne gnaleB EvV
!tonegnoow reem ,negroz rednim ,netsok eregaL

ln.tceleseigrene-evv.www aiv naa etreffo nee dnevjilbjirv tcerid gaarV
ln.tceleseigrene-evv@ofni liam fo 12 70 303 670 leB ?netew reeM

64 65
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE JAARCONGRES 2016

Thomas Rau Gerdi Verbeet signeert haar boeken

JAARCONGRES 2016: PLATFORM VOOR HET MAG MAAR MOET NIET! nodig maar verlichting. Duurzaamheid voormalig Tweede Kamervoorzitter.
NIEUWE IDEEËN EN INITIATIEVEN is geen technologisch probleem, maar “De VvE is een belangrijk onderdeel
“Die laatste groep zoekt een goed een mentale kwestie. We moeten van het democratisch systeem: ze
VVE CROWDFUNDING, DEMOCRATIE EN rendement op het spaargeld”, stelde niet de illusie hebben dat wij de aarde heeft een taak als beheerder van het
EEN VISIE OP DE TOEKOMST VAN DE AARDE Oomen. “In totaal staat er voor meer aansturen. De aarde is een gesloten gebouw, maar speelt ook een rol in de
dan 2,5 miljard euro op de spaarreke- systeem. De hoeveelheid goud die er buurt en de gemeente. Het is belang-
Het Jaarcongres 2016 van VvE Belang VvE Belang-voorzitter Fred duurzaamheidsmaatregelen; niet voor ningen van VvE’en, terwijl de financie- duizend jaar geleden was, is er nog rijk dat de leden het bestuur niet alleen
werd op 28 november gehouden in het Schuurs verrichtte de opening groot onderhoud. Waar kan de VvE ringsbehoefte ongeveer één miljard steeds; alleen in een andere vorm. vertrouwen, maar dat ze ook begrijpen
NBC te Nieuwegein. Het stond voor een van het congres. Hij ging in op de dan terecht? “We moeten het met is. Met VvE Crowdfunding kunnen De energiebronnen zijn onbeperkt: waarom voorstellen worden gedaan.
groot deel in het teken van een nieuw resultaten die in het afgelopen jaar z’n allen doen”, zei Oomen. “Als het we dus de aanbod- en de vraagzijde zon en wind zijn er altijd geweest en Stimuleer het meedoen! Eigenlijk zou
initiatief: VvE Crowdfunding. Dat werd zijn behaald en op het feit dat de Nationaal Energiebespaarfonds in 2018 bedienen op een manier die voordeel zullen er altijd zijn. Maar wat we met iedereen zich van tijd tot tijd moeten
organisatie van VvE Belang flink is stopt, kan de VvE nergens meer geld biedt voor alle betrokkenen. de natuurlijke bronnen doen, heeft inzetten voor het bestuur van de ge-
op deze dag officieel gelanceerd. Het gegroeid. Daardoor is de dienst- lenen. Daar staat tegenover dat VvE’en permanente consequenties.” meente, maar ook van de VvE.”
tweede gedeelte van het congres was verlening verder geoptimaliseerd die veel geld op hun spaarrekening Het is belangrijk om een misverstand
en werd onze stichting een nog hebben, daarvoor nauwelijks rente krij- uit de weg te ruimen. Crowdfunding Rau had geen goed woord over voor “Als mensen ontevreden zijn, komt dat
al even interessant: daarin kwamen belangrijker partner voor overhe- gen. Hoe komen zij aan rendement?” mag en kan (na toestemming van ‘Bijna Energie Neutrale Gebouwen' meestal doordat ze te weinig betrok-
architect Thomas Rau en den en andere instanties. de ALV), maar moet absoluut niet. (BENG): “Dat woord betekent alleen ken zijn bij de besluitvorming. Bij de
Het antwoord op die vragen is, na Bovendien is het heel onverstandig maar dat we niets willen veranderen. VvE hoor je dan: ‘Dat bestuur doet
oud-Kamervoorzitter Gerdi Verbeet VVE CROWDFUNDING ruim twee jaar intensief werken, om het hele reservefonds in te zetten. Het woord ‘bijna’ betekent niets. maar en ik mag het allemaal betalen!”
aan het woord. Zo’n 1100 gasten luister- gevonden in VvE Crowdfunding. Een De VvE moet alleen geld investeren We moeten niet afschrijven maar Er moet dus veel meer draagvlak zijn
VvE Belang-directeur mr. Kees VvE die geld nodig heeft, kan dit veilig dat ze voorlopig niet nodig heeft. opschrijven. Afschrijven doe je op voor de besluiten. Het bestuur kan
den naar de bevlogen sprekers. Oomen vertelde het publiek dat 20 lenen van andere VvE’en, apparte- Overigens is de VvE het geld niet de waardeloze dingen; niet op waarde- dat bereiken door de ’hoofdrolspelers’
à 30 procent van alle VvE’en in Ne- mentseigenaren en eventuele andere hele looptijd kwijt: vanaf de eerste volle dingen. ‘Waardeloos’ bestaat eens te bellen en te vragen naar hun
derland binnen vijf jaar financiering investeerders. Een VvE die veel geld dag dat er geld uitgeleend is, wordt niet: alles heeft waarde. En we moeten ideeën. De noodzaak van de voorstel-
nodig heeft. Echter: banken lenen in het reservefonds heeft en dat op er terugbetaald; vanzelfsprekend met vooral geen eigenaar willen zijn van len die op de agenda staan, moet voor
vrijwel nooit geld uit aan VvE’en: ze korte termijn niet nodig heeft, kan het rente.” een product waarvan we niet weten iedereen duidelijk zijn.
vinden het risico - onterecht - te geld tegen een aantrekkelijke rente Een lening aanvragen via VvE Crowd- hoe het gemaakt is. Van alle materi-
groot. Bij de VvE Energiebespaar- uitlenen. funding is alleen mogelijk voor VvE’en alen in een gebouw moeten we een ‘Hoe stellen we ons de toekomst van
lening kan de VvE geld lenen voor die aangesloten zijn bij VvE Belang. materialenpaspoort aanleggen, zodat ons complex voor en hoe willen we
Alle informatie vindt u op www.vvebe- we weten hoe we ze later eventueel dat het complex er over pakweg 20
lang.nl. Klik op ‘Crowdfunding’. opnieuw kunnen gebruiken. Niet meer of 40 jaar uitziet?’ Dat is de centrale
na-denken maar voor-denken!” vraag, maar vaak gaat het om heel
THOMAS RAU: concrete dingen. Bijvoorbeeld: waar
“DE TOEKOMST IS NU!” GERDI VERBEET: moet de scootmobiel staan?
“LAAT IEDEREEN MEEDENKEN” Tip: zet mensen aan het werk, laat
“Het nieuwe iets is het niets”, hield iedereen meedenken. Dan wordt de
architect en visionair Thomas Rau zijn “We verenigen ons omdat we ons VvE het laboratorium voor bestuurlijke
publiek voor. “De grootste hotelke- eigen belang en het collectieve belang innovatie!”
ten ter wereld, Airbnb, heeft niet één willen verbinden”, stelde Gerdi Verbeet,
kamer. En de VvE heeft geen lampen

66 67
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE ROADSHOW
WACHT NIET OP DE PERFECTE GELEGENHEID;
OCHTEND- BEGINNEN MAAKT DE GELEGENHEID PERFECT
PRESENTATIE
MR. KEES OOMEN: geregeld via de huurregelgeving. In een later stadium ASBEST
“DRUKKE TIJDEN zal blijken of deze kwestie nu definitief is geregeld.
VOOR DE VVE” In Nederland is 130 miljoen vierkante meter daken
MODERNISERING APPARTEMENTSRECHT voorzien van asbest. Voor 2024 moeten al die asbest-
Politieke, juridische daken worden verwijderd (zie het artikel op pagina
en bouwkundige zaken Twee derde van de aanwezigen zou graag zien dat 46 en 47). Gezien het beperkte aantal asbestverwij-
en energiebesparing! VvE-leden digitaal kunnen stemmen vóór de ALV. deraars is die datum onhaalbaar; dat is nu al duidelijk.
Digitaal stemmen is een van de onderwerpen die aan Er is veel onbekendheid over dit onderwerp. Daarom
Maar liefst driekwart van alle bezoekers van de informatiebijeenkomsten vindt het prettig om bestuurder van een de orde komen bij het overleg over modernisering is het zaak dat VvE’en op tijd nagaan of zij met een
VvE te zijn. Dat was een leuke maar enigszins verrassende uitkomst van de mini-enquête die mr. Kees Oomen hield van het appartementsrecht. asbestdak te maken hebben. Asbest is tot 1993 in
aan het begin van zijn presentatie tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van najaar 2016. Op zijn beurt zei de VvE Nederland toegepast.
Belang-directeur blij te zijn met zo veel actieve betrokkenheid, waarna hij achtereenvolgens inging op de ontwikke- Daarnaast spelen er andere actuele zaken, zoals de
lingen in politiek Den Haag, op juridische en bouwkundige zaken en op onderwerpen die te maken hebben met hét mogelijkheid om scootmobiels te stallen in apparte- ROOKGAS
onderwerp van dit moment: duurzaamheid en dan vooral: energiebesparing. mentencomplexen. Steeds meer VvE’en krijgen met
die kwestie te maken; niet in de laatste plaats doordat Ook de rookgasafvoeren moeten op grote schaal
De Wet verbetering functioneren VvE’en zou later GEMENGDE COMPLEXEN EN DE WARMTEWET de bevolking vergrijst en ouderen steeds vaker thuis worden vervangen als de VvE overgaat van VR- op
op de dag nog aan de orde komen (zie pagina 73). blijven wonen. Kees Oomen wees op een arrest van HR-verwarmingsketels (zie het artikel op pagina 53).
De wet regelt dat VvE’en verplicht gaan sparen in het Zeven van de tien appartementengebouwen hebben het Hof Arnhem-Leeuwarden, 17-6-2016, ECLI: NL: Tip van Kees Oomen: weet dat de levensduur van de
reservefonds. Dat kan op basis van een goed meer- te maken met huurders omdat ze in een zogenaamd GHARL:2016:4899 (rechtspraak.nl). VvE’en die zich rookgasafvoer ongeveer even lang is als die van de
jarenonderhoudsplan of door jaarlijks 0,5% van de gemengd complex wonen. De problemen die deze afvragen wat ze met de scootmobiels moeten doen, ketel en kijk in uw MJOP of er gereserveerd wordt
herbouwwaarde aan de reserve toe te voegen. De situatie met zich mee kan brengen was onderwerp vinden daar een duidelijk toetsingskader waarmee ze voor vervanging van de rookgasafvoer. Zo niet; regel
wet geeft de VvE ook uitdrukkelijk de mogelijkheid van een van de middagpresentaties (zie pag. 69). hun voordeel kunnen doen. dat dan!
om te lenen en zorgt ervoor dat de regels voor de Maar ook als het gaat om de Warmtewet doet zich
aansprakelijkheid van de eigenaren worden beperkt. een probleem voor. Immers: met gemengde com- Nog een juridisch probleem: mag een VvE een SIMON EN VERA
plexen was geen rekening gehouden toen de Warm- deelauto ter beschikking stellen van de leden? Dat
“Er is alleen één probleem”, zei Oomen. “Groot- tewet werd geschreven. Die ging in op 1 januari 2014, is immers voor alle partijen interessant en het zou Tot slot werden Simon en Vera voorgesteld aan
eigenaren, zoals woningcorporaties, hebben volgens en al snel bleek dat de wet niet in overeenstemming mogelijk het aantal eigen auto’s (en dus CO2-uit- het publiek: de ‘tochtdieren’ die het symbool zijn
de minister de mogelijkheid om niet periodiek geld was met het appartementsrecht. Daarom is vorig jaar stoot) beperken. Oomen: “Het antwoord is simpel: van de landelijke energiebesparingscampagne
in het reservefonds te hoeven storten: zij mogen besloten dat de VvE niet onder de reikwijdte van de nee, het mag niet. Nog niet, tenminste. Een VvE heeft www.energiebesparendoejenu.nl. “Wacht niet op
‘sparen’ door een garantie af te geven. Maar de vraag Warmtewet zou vallen. Met één uitzondering: de ge- maar één taak: het beheren van het gebouw. Een de perfecte gelegenheid; beginnen maakt de
is: wat houdt die garantie in? Dat is momenteel nog mengde complexen. Huurders moesten immers wel deelauto ter beschikking stellen hoort daar niet bij!” gelegenheid perfect”, hield Oomen zijn gehoor voor.
onduidelijk, maar aangeslotenen bij VvE Belang wor- worden beschermd tegen willekeur en hoge prijzen “Op www.vvebelang.nl/energiescan ziet u met enkele
den vanzelfsprekend op de hoogte gehouden van de voor warmte. Die regeling maakte het er allemaal niet OPROEP: ‘FOUTE’ SPLITSINGSAKTES muiskliks hoeveel u kunt besparen met eenvoudige
ontwikkelingen.” duidelijker op. ingrepen. De subsidieregeling die op 15 september
Met enige regelmaat klagen VvE’en over ‘rare’ dingen 2016 is ingegaan, maakt die maatregelen én de
Over lenen gesproken: voor VvE’en die te maken Een intensieve lobby van o.a. VvE Belang heeft er in splitsingsaktes. In een aantal gevallen heeft de no- advieskosten een stuk beter betaalbaar.”
hebben met funderingsproblemen is er een speciaal echter voor gezorgd dat er nu ook in dat opzicht taris wel erg goed geluisterd naar de wensen van de
fonds gecreëerd waaruit de eigenaren in de VvE’en wél duidelijkheid is: de VvE valt niet onder de Warm- projectontwikkelaar: de akte valt dan sterk uit in het Ook aan die regeling en aan andere subsidies was
onder gunstige voorwaarden kunnen lenen. tewet. Ook de gemengde VvE niet! Voor huurders voordeel van de groot-eigenaar. een middagpresentatie gewijd (zie pagina 72 en 73).
van appartementen moet deze kwestie worden Kees Oomen riep alle aanwezigen op om dit type
‘misslagen, fouten en andere rare zaken’ in splitsings- U vindt deze presentatie op:
aktes te melden bij VvE Belang (een kort berichtje www.vvebelang.nl/
aan info@vvebelang.nl volstaat). Inmiddels is al een
respectabel aantal zaken gemeld. Ook daarover voorlichtingsbijeenkomsten2016
houden we u op de hoogte.
Kees Oomen hield een 'mini-enquête'

BOUWKUNDIGE ZAKEN

Op bouwkundig gebied viel er ook veel te melden.
De uitkragende balkon- en galerijvloeren zijn daarvan
een sprekend voorbeeld. Bij een groot aantal com-
plexen die zijn gebouwd tussen 1959 en 1971 is het
balkon en/of de galerij vastgestort aan de vloer van
het appartement. Consoles ontbreken daarbij en dat
kan leiden tot gevaarlijke situaties, tot en met het
afbreken van de balkons of galerijen. VvE’en die eige-
naar zijn van een complex uit deze periode, moeten
onderzoeken of hun complex tot de ‘gevarencatego-
rie’ hoort. Als het gebouw in bovenstaande periode
gebouwd is en niet beschikt over consoles onder de
galerijen en balkons, is nader onderzoek noodzakelijk
- en verplicht!

68 69
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE ROADSHOWPRESENTATIE
VvE ROADSHOW 2016
WIE IS DE
BAAS IN DE VVE? John Liewes

CENTRALE BOODSCHAP: “LAAT HUURDERS ALTIJD EEN
BLIJF MET ELKAAR IN GESPREK! GEBRUIKERSVERKLARING
ONDERTEKENEN EN INLEVEREN”
De vraag wie de baas is in de Algemene Ledenvergadering,
is snel te beantwoorden: dat is de vergadering van de SAMEN ONDER
Vereniging van Eigenaren. Maar als de VvE in verga- ÉÉN DAK: EIGENAREN
dering bijeenkomt, is de voorzitter de baas. En EN HUURDERS
dan gaat het nog wel eens mis, constateerden
mr. Astrid Luijk en Carola Peters in hun ‘Gespikkeld bezit’, ‘gemengde complexen’; er zijn diverse namen voor complexen waarin eigenaren en huurders -
presentatie ‘Wie is de baas in de VvE?’
Ze trokken volle zalen, want er zijn al dan niet vreedzaam - samenwonen. In Nederland staan bijna 60.000 van die complexen. Dat deze constructie
nogal wat misverstanden rond
de rollen van bestuurder, nogal eens voor problemen zorgt, is bekend. Daarom verzorgde
beheerder en leden.
mr. John Liewes, jurist bij VvE Belang, tijdens de informatiebijeen- U vindt deze presentatie op:
komsten een presentatie over dit onderwerp. www.vvebelang.nl/

voorlichtingsbijeenkomsten2016

Astrid Luijk benadrukte het belang van een goede voor- dels failliet. Stel in zo’n geval de beheerder aansprakelijk: “We zien nogal wat varianten binnen Liewes: ”Er zijn VvE’en die in het groot-eigenaar dan niet worden
bereiding van de vergadering: “Is het quorum aanwezig? hij/zij kan vervolgens een beroep doen op de beroepsaan- gemengde complexen”, vertelde hij. huishoudelijk reglement hebben beperkt, vragen veel VvE’en zich af.
Hoeveel stemmen zijn er (ook in verband met voorstellen sprakelijkheidsverzekering. Het is vaak de enige manier om “Er zijn eigenaren-bewoners, huurders, bepaald dat de appartementen niet Dat zit er voorlopig niet in, kon Liewes
waarvoor een gekwalificeerde meerderheid nodig is)? het geld alsnog terug te krijgen.” verhurende eigenaren en groot-eige- mogen worden verhuurd. Die bepaling vertellen. “Er zijn natuurlijk wel andere
En zijn de volmachten wel geldig? Besteed aandacht aan naren, zoals woningcorporaties en heeft weinig zin. De mogelijkheid tot mogelijkheden en die komen eigenlijk
goede notulen en verstuur ze snel!” VvE Belang beschikt niet over een ‘zwarte lijst’ van beheer- investeerders. Die hebben allemaal ‘in gebruik geven’ (waaronder verhu- allemaal neer op verbetering van de
ders, vertelde ze. “We kunnen u wel helpen met een hun eigen belangen. Je kunt dus niet ren) moet worden geregeld in de communicatie. Zo kunnen huurders
Carola Peters had tips voor een soepel verloop van de aanbestedingsformat. Kijk daarvoor op www.vvebelang.nl/ zomaar stellen: ‘Wie betaalt, bepaalt’. splitsingsakte.” toegang krijgen tot de ALV (zonder
vergadering: “Een geannoteerde agenda kan helpen. VvE Beheer. Nog een tip: kijk of de beheerder SKW-gecerti- Huurders zijn gebonden aan het stemrecht), maar ze kunnen ook een
Dat maakt mensen nieuwsgierig. Een leuke warming-up, ficeerd is.” huurrecht; appartementseigenaren aan OVERLAST? volmacht van de groot-eigenaar
bijvoorbeeld een verhaal over de besparingen die zijn het appartementsrecht. Maar in feite krijgen en dan namens de eigenaar
gerealiseerd door een besluit dat vorig jaar genomen is, CONFLICT! willen alle bewoners hetzelfde: prettig Gelukkig gaat het vaak goed en het stemrecht uitoefenen.”
maakt de aanwezigen enthousiast. Calculeer ook de wonen! Alleen lukt dat soms niet. houden alle bewoners zich aan
bezwaren in, die er zeker zullen zijn; ook als de maatregelen Ook als alles goed geregeld is, kunnen er conflicten Daarom is het goed om een aantal de leefregels. Als er overlast wordt COMMUNICATIE!
in het voordeel zijn van iedereen! Gasloos in 2050? ‘Dan ontstaan. Voorkómen is ook hier beter dan genezen, zaken scherp in het oog te houden. veroorzaakt door huurders of bewo-
ben ik er al lang niet meer!’ Op zo’n opmerking moet je vertelde Carola Peters. “Zorg voor een informele sfeer en ners, is het aan de VvE om op te “Het mooiste is als er een geformali-
als voorzitter een antwoord hebben.” begroet iedereen zo veel mogelijk persoonlijk. Bedenk dat Zo moet de eigenaar er na de splitsing treden. Lang niet alle bewoners zullen seerd overleg is tussen alle partijen:
conflicten vaak te maken hebben met oud zeer en om een voor zorgen dat zijn (nieuwe) huurders hun medebewoners willen of durven huurders, eigenaren en groot-eige-
BESTUURDER EN BEHEERDER gebrek aan communicatie. Blijf dus altijd met elkaar in een gebruikersverklaring ondertekenen aanspreken op ongewenst gedrag. naar. Een zogeheten interactiekaart
gesprek! en inleveren bij het VvE-bestuur. Een John Liewes: “Dan is het belangrijk kan ook behulpzaam zijn: een platform
Astrid Luijk ging in op de rollen van bestuurder en beheer- En wil iemand echt niet meewerken? Geef zo’n lid een taak: getekend exemplaar van het huishou- om een dossier op te bouwen waarin (of misschien een app) waar alle
der; de wijze van stemmen en het beheer van de financiën. dan voelt hij/zij zich erkend en gewaardeerd. Alle kans dat delijk reglement volstaat niet: dat geeft precies staat vermeld om welke betrokkenen (eigenaren, verhurende
Dat leidde tot veel vragen over het beheer van het reserve- het ego dan tot normale proporties wordt teruggebracht. alleen aan dat de bewoner een overlast het gaat en hoe die wordt eigenaren, groot-eigenaar, huurders)
fonds. Bij sommige VvE’en blijkt de externe beheerder ook Kijk ook eens naar de volgorde van de agenda: als een exemplaar van dat reglement heeft ervaren. Als de bewoner zich van een kunnen zien wat de rechten en plich-
te kunnen beschikken over het reservefonds (de ‘spaarpot’ voorstel op tegenstand kan rekenen van een ‘lastig’ lid; ontvangen. In sommige gevallen bevat waarschuwing niets aantrekt, kan de ten zijn en waar ze ook met elkaar
van de VvE). Pas op, waarschuwde Astrid Luijk: het zal niet zorg er dan voor dat een voorstel dat voor deze persoon het huurcontract een verklaring dat de VvE een boete opleggen en in het kunnen communiceren.”
de eerste - en waarschijnlijk helaas ook niet de laatste - aantrekkelijk is, eerder wordt behandeld. Dan heeft de huurder zich zal houden aan de regels uiterste geval de bewoner de toegang
keer zijn dat een beheerder zich de gelden van de VvE lastige man of vrouw al iets binnengehaald. En een beetje van de VvE. Ze zijn in elk geval te allen tot het algemene gedeelte en het John Liewes is namens VvE Belang
toeëigent. humor kan nooit kwaad!”. tijde gebonden aan het splitsingsregle- privégedeelte ontzeggen.” vertegenwoordigd in de werkgroep
ment.” die zich met dit onderwerp bezig-
“We krijgen soms vragen over fouten die de beheerder U vindt deze presentatie op: Deze verplichting geldt in principe niet Sommige groot-eigenaren maken houdt. Via VvE Magazine houden
heeft gemaakt. Voorbeeld: een beheerder heeft een factuur www.vvebelang.nl/ voor mensen die voor een paar dagen misbruik van hun machtspositie; zeker we u op de hoogte!
tweemaal betaald. Het bedrijf waaraan betaald is, is inmid- het appartement huren of gebruiken. als ze een meerderheid van stemmen Hebt u vragen? Mail ze naar
voorlichtingsbijeenkomsten2016 hebben. Moet dat stemrecht van de juridisch@vvebelang.nl

UW COMPLEX Tabaksplanter 2 - 3861 SH Nijkerk - 033-245 89 44 - info@alldoorco.nl - www.alldoorco.nl
ONDERVERZEKERD?
DAT KAN U VEEL UW SERVICE & ONDERHOUDSPARTNER
GELD KOSTEN!
Een nieuwe Zo min mogelijk storingen aan uw Speedgate, Roldeur De voordelen op een rijtje
Voorkom problemen, maat in of Slagboom. Probleemloos uw garage in en uit
en laat uw gebouw service kunnen en een deur hebben die niet meer onnodig 24/7 service
taxeren door een open blijft staan. Landelijke dekking
deskundige; door Met een serviceovereenkomst van Alldoorco bent Beheer op afstand
de taxateur van u ervan verzekerd dat bovenstaande issues tot het Merkonafhankelijk
VvE Belang! verleden behoren. Al ruim 30 jaar een
Mede door onze –beheer op afstand module- oftewel betrouwbare partner
ing. Gerard Groenendijk GATE CONTROL kan uw VvE totaal worden ontzorgt op
dit gebied.
Daarnaast onderhouden we niet alleen onze eigen
installaties, maar ook die van andere leveranciers.
En omdat wij vinden dat elke klant speciaal is en andere
behoeften heeft, werken we met contracten die op
maat gemaakt worden voor uw VvE.

PARKEERSYSTEMEN, BEDRIJFSDEUREN, DOCK EQUIPMENT, TOEGANGSTECHNIEK, SERVICE & ONDERHOUD

HET KAN OOK IN ÚW COMPLEX GEBEUREN: MAAR HOE VOORKOMT U DIE PROBLEMEN? Rijssenbeek Advocaten is ruim 25 jaar dé huisadvocaat voor Appartementsrecht
EEN BRAND OF EEN ANDERE CALAMITEIT. VvE’s, bestuurders en beheerders. Als enige advocatenkantoor in Aan- en opbouw
Heel eenvoudig: schakel de taxatieservice van VvE Belang in. Nederland hebben wij ons volledig gericht op het appartements-
Dan gaat uw eerste zorg uit naar de bewoners, maar Ing. Gerard Groenendijk is Registertaxateur. Voor een recht. Daarnaast zijn wij specialist in het voor VvE’s belangrijke Opstalverzekering
onvermijdelijk komt de vraag aan de orde: zijn we wel zeer concurrerend tarief levert hij een taxatierapport bouw-, huur-, verenigings-, en energierecht. Energie
goed verzekerd? waar uw VvE wat aan heeft. U weet zeker dat uw complex
Het laatste wat u wilt is dat uw VvE onderverzekerd is. goed verzekerd is, en u beschermt de eigenaren tegen Als dé landelijk specialist voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advoca- Splitsingsakte
Dan moeten alle eigenaren – soms diep – in de buidel onderverzekering. ten een juridisch abonnement ontwikkeld voor doorlopende Overtreding
tasten om het ontbrekende bedrag te betalen. juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het Incasso
Tip: gebied van het appartementsrecht. Daar ligt onze kracht en
Discussie over de herbouwwaarde is ook niet prettig, want laat de herbouwwaarde eenmaal in de zes jaar expertise. Inmiddels hebben ruim 3.500 VvE’s voor dit juridische Rechtsbijstand
het bevordert de onderlinge relaties in uw complex niet! taxeren en geef de waarde door aan uw verzekering! abonnement gekozen. Zij profiteren al van onze hoge kwaliteit, Cursus
praktische adviezen, snelheid en korte lijnen. U binnenkort ook?
Meer weten?
Voor een offerte of meer informatie neem
Mail naar taxatie@vvebelang.nl of bel 0162 469 120 en maak een afspraak met ing. Gerard Groenendijk. contact op via 026-443 42 49
of ojd@rijssenbeek.nl

Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem
www.rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49

72 73
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE ROADSHOW 2016
VvE ROADSHOW 2016
ENERGIE EN
DUURZAAMHEID: ZON OP HET DAK;
MOGELIJKHEDEN EN
VIND UW WEG IN DE WERELD AANDACHTSPUNTEN
VAN SUBSIDIES EN REGELINGEN
En wat levert
zonnestroom op?

De middagpresentatie ‘Energie en twee maatregelen nemen. VvE’en die voorwaarden geld lenen om duur- Ing. Jacco van de Sandt, energie- en bouwkundig adviseur bij VvE Belang, belichtte in zijn presentatie ‘Zon op het dak’ alle
nog een ‘groen MJOP’ moeten laten zaamheidsmaatregelen te financieren. aspecten van dat onderwerp. Wat is zonnestroom; welke mogelijkheden heeft de VvE; hoe zit het met de omgevingsver-
duurzaamheid’ van Kees Oomen en maken, krijgen de subsidie als ze twee Per appartement kan maximaal gunning, wat zijn de belemmeringen en hoe kies je een goede installateur? En hoe zit het met btw op zonnestroom en met
maatregelen in het MJOP opnemen. 25.000 euro worden geleend (totaal mogelijke subsidies?
Jacco van de Sandt ging in zijn geheel De maatregelen moeten dan binnen maximum 5 miljoen euro). VvE’en
10 jaar worden uitgevoerd. Overigens met minimaal 10 woonappartemen- Zonnestroom wordt geleverd door zonnepanelen; de ook participeren. Nadeel is dat er een coöperatie moet
over de mogelijkheden die de VvE zijn de twee maatregelen voor de ten kunnen gebruik maken van deze omvormer zet gelijkstroom om in wisselstroom en zorgt worden opgericht en dat de keuze voor een leverancier vrij
subsidie van de proceskosten niet lening. Het grote voordeel van deze voor een stabiele stroomdoorvoer naar het net. Met slimme beperkt is. Deelnemers moeten meestal overstappen naar
heeft om duurzaamheidsmaatregelen gelijk aan de twee maatregelen voor lening is dat niet de individuele systemen kunnen de bewoners precies zien hoeveel de een andere leverancier en de besluitvorming gaat traag: de
de maatregelensubsidie. Het energie- eigenaar, maar de VvE wordt getoetst zonnepanelen opleveren. regeling is nog relatief onbekend.
te financieren. Concreet: over de advies moet wel worden gemaakt op kredietwaardigheid. Alle informatie
door een gecertificeerd adviseur. (o.a. de rentepercentages) vindt u op De voordelen van zonnestroom: DE ZONNESTROOMVERDELER
Subsidieregeling Energiebesparing Op de website van VvE Belang vindt www.ikbespaarslim.nl. • zekerheid over de elektriciteitsprijs
u een lijst met gecertificeerde • meer onafhankelijkheid Bij dit systeem hoeft de VvE geen investeringen te doen,
Eigen Huis (SEEH), de Investerings adviseurs.” NUL OP DE METER? • verhoging van de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) de opbrengst is hoog en iedereen is vrij om mee te doen.
• een groen imago De nadelen zijn dat er sprake kan zijn van langlopende
Subsidie Duurzame Energie (ISDE) en ISDE Op een aantal plaatsen in Nederland • verlaging van de ecologische voetafdruk. contracten met slechts enkele aanbieders. Er zijn extra
is gezocht naar mogelijkheden voor kosten voor de stroomverdeler en voor management.
de VvE Energiebespaarlening van het De ISDE-subsidie kunt u aanvragen de VvE om te komen tot ‘Nul op de BESPARING! Iedere deelnemer krijgt een eigen kabel en ook hier geldt
voor maatregelen waarmee energie Meter’ (een complex dat evenveel het probleem van de onzekere salderingsregeling.
Nationaal Energiebespaar Fonds (NEF). kan worden opgewekt: zonneboilers, energie opwekt als het verbruikt en Jacco van de Sandt vroeg zijn publiek wat voor hen de
warmtepompen en installaties voor dat dus geen energierekening meer belangrijkste reden was om zonnestroom toe te passen. De IEDER VOOR ZICH
De Subsidieregeling Energiebesparing biomassa en pellets. Net als de SEEH heeft). Dat blijkt nog niet mogelijk: meeste aanwezigen kozen voor besparing op de energie-
Eigen Huis (SEEH) bestaat uit twee wordt deze regeling uitgevoerd door voor een NoM-appartement is ca. rekening, gevolgd door ‘het is de toekomst’. De terugver- Als eigenaren kiezen voor een privéaansluiting, hoeft de
onderdelen: een maatregelensubsidie de Rijksdienst voor Ondernemend 55.000 euro nodig. Dat is onhaal- dientijd werd door vrijwel iedereen op 10 jaar gesteld. VvE niet te investeren en zijn alle leden vrij om mee te doen.
en een subsidie voor procesonder- Nederland (www.rvo.nl). Op de baar. Bovendien krijgt de eigenaar Van de Sandt presenteerde vier opties: de collectieve Het aantal panelen is flexibel. Nadelen zijn er ook: aparte
steuning voor VvE’en. Dit laatste website vindt u alle informatie. dit bedrag niet terug via waardever- voorziening, de postcoderoosregeling, de zonnestroom- installaties en omvormers en veel bekabeling. Als het dak
onderdeel vormt een succes voor meerdering van het appartement. verdeler en de privéaansluiting. vol is, hebben anderen pech, en er ontstaan mogelijk
VvE Belang: het is de kroon op alle Jacco van de Sandt, energie- en problemen bij de verhuizing van een deelnemer. En ook
pogingen om de VvE te ondersteunen bouwkundig adviseur bij VvE Belang, Daarom is de blik nu gericht op COLLECTIEVE INSTALLATIE hier: de salderingsregeling.
met subsidies voor advieskosten en gaf een overzicht van de stappen die ‘no regret-maatregelen’. Met deze
voor de kosten van ondersteuning bij het VvE-bestuur kan zetten om te maatregelen gaat de VvE in kleine Een collectieve installatie is voor de VvE het eenvoudigst: PRAKTISCHE TIPS
het proces. Onze organisatie vroeg al komen tot energiebesparende stappen op weg naar een situatie die er is één installatie en één aansluiting. De kosten voor de
enige tijd om subsidiemogelijkheden maatregelen: NoM-ready wordt genoemd. Ze kan collectieve uitgaven gaan omlaag, dus alle leden profiteren De adviseur presenteerde ook een stappenplan voor het
voor de VvE om advies en proceson- 1. initiatief en voorbereiding; kijk op dan uiteindelijk (als er bijvoorbeeld al ervan. Bedacht moet wel worden dat de terugverdientijd aanvragen van de omgevingsvergunning. Wie denkt over
dersteuning ‘in te kopen’. Met de een B-label is bereikt) maatregelen lang is bij een hoog verbruik. Dat maakt besluitvorming in zonnepanelen, kan op de website www.zonatlas.nl een
SEEH is dat nu een feit: een VvE kan www.vvebelang.nl/energiescan; nemen om de laatste stap naar NoM de ALV lastig. Bovendien staat de salderingsregeling (het advies op maat downloaden.
ca. 20% van de kosten voor isolatie- 2. vraag een energieadvies aan bij een te zetten. verrekenen van verbruikte stroom met geleverde stroom)
maatregelen krijgen (dan moeten Een voorbeeld is het complex ter discussie: die wordt in 2017 geëvalueerd. Ten slotte gaf Jacco van de Sandt nog informatie over de
minstens twee maatregelen worden gecertificeerd adviseur; Lindenhove in Apeldoorn. Daar is belasting op elektriciteit, het maximale vermogen van de
genomen) en maximaal € 3.450 voor 3. als de ALV akkoord gaat: laat een gekozen voor een zeer energiezuinig POSTCODEROOSREGELING hoofdzekering, subsidies, btw op zonnestroom, bouwkun-
advies- en proceskosten. Kijk op pakket binnen de SEEH-regeling. dige en juridische belemmeringen en de keuze van een
www.rvo.nl. verdiepingsonderzoek uitvoeren; De VvE profiteert daarmee van extra De postcoderoosregeling kan voor de VvE interessant zijn: installateur.
4. laat de maatregelen uitvoeren subsidie. de VvE heeft niet te maken met investeringen en de leden
Kees Oomen: “Voor de verplichting zijn niet verplicht om allemaal mee te doen. De regeling U vindt deze presentatie op:
om twee maatregelen te nemen is (gevolgd door oplevering). U vindt deze presentatie op: geldt voor 15 jaar en is ook geschikt voor gemengde www.vvebelang.nl/
gekozen om te voorkómen dat www.vvebelang.nl/ complexen. Behalve individuele eigenaren kan de VvE zelf
eigenaren en VvE’en subsidie aanvra- VVE ENERGIEBESPAARLENING voorlichtingsbijeenkomsten2016
gen voor maatregelen die ze ook voorlichtingsbijeenkomsten2016
zonder subsidie zouden nemen. De VvE Energiebespaarlening van het
VvE ‘en die al een eind op weg zijn op Nationaal Energiebespaar Fonds is
hun weg naar duurzaamheid, krijgen nog relatief onbekend. Via dit fonds
de subsidie als ze binnen een jaar kunnen VvE’en tegen gunstige

74 75
VvE Magazine # 1 | februari 2017
VvE ROADSHOW 2016
VvE ROADSHOW 2016

WAT IS UW GEBOUW WAARD? LIFTRENOVATIE: DE GOEDE
AANPAK OP HET JUISTE MOMENT!
PAS OP VOOR ONDERVERZEKERING!
Het Liftinstituut en liftadviesbureau Eurlicon gaven tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten van najaar 2016 een duopre-
Laat uw gebouw eens sentatie over liftrenovatie. ‘De lift renoveren of vervangen; wat is de beste keuze?’ Dat was de vraag waar het een uur lang
per zes jaar taxeren om ging. Alle aspecten van liftrenovatie kwamen aan bod: het juiste tijdstip, de kosten, merk of merkonafhankelijk, ma-
chinekamer of machinekamerloos. Ten slotte werden enkele praktijkvoorbeelden inclusief kostenaspecten toegelicht.
Voor veel deelnemers aan de bijeenkomst over de waarde
van appartementencomplexen was het een openbaring: U vindt deze presentatie op: Koos van Lindenberg (Liftinstituut): “Bij de keuze voor reno- Bij professioneel liftbeheer gaat het om de totale kosten
stichtingskosten zijn heel wat anders dan de herbouw- www.vvebelang.nl/ vatie of vervanging spelen tal van vragen: is alles versleten van het eigenaarschap: de aanschafprijs, de vervangings-
waarde en de marktwaarde of de economische waarde. of alleen besturing en aandrijving of besturing en deuren; is en onderhoudskosten en de kosten voor de energie.
Monique Schimmel, accountmanager Vastgoed bij voorlichtingsbijeenkomsten2016 een grotere liftkooi gewenst in verband met brancardver- Al die kosten spelen een rol bij uw keuze.
Centraal Beheer en ir. Gerard Groenendijk, bouwkundige voer; zijn extra stopplaatsen nodig, en: hoe energiezuinig
en taxateur bij VvE Belang, legden het allemaal uit. wilt u de lift hebben? En hoeveel overlast is acceptabel De keuze voor een liftonderhoudsbedrijf is natuurlijk een
tijdens de renovatie? Kort samengevat: welke eisen stellen kwestie van gevoel en vertrouwen. Zowel de keuze voor
“Bij nieuwbouwcomplexen wordt vaak gedacht dat Uit het verhaal van beide deskundigen blijkt ook dat de leden van de VvE? Bij de keuze voor renovatie of ver- een bekend merk als voor een merkonafhankelijk bedrijf
de stichtingskosten gelijk zijn aan de herbouwwaar- het verstandig is om een besluit te nemen over de vanging speelt ook de regelgeving een rol. Als u de lift gaat heeft voordelen. Bovendien kunt u nog nadenken over een
de. Dat is niet zo”, vertelde Monique Schimmel. “Bij vraag wat wel en niet door de VvE verzekerd moet renoveren gelden de voorschriften uit de tijd dat de lift ge- leaseconstructie. Laat u goed adviseren! Dat geldt ook voor
de stichtingskosten heb je te maken met alle kosten worden. Dan gaat het over het zogenaamde eigena- fabriceerd is; bij vernieuwing/vervanging gelden de strenge de keuze tussen een machinekamer of machinekamerloos.
die het bouwen van het complex met zich mee- renbelang: alles wat de individuele eigenaren aan hun veiligheidsnormen die nu van toepassing zijn.”
brengt. Dus ook met grondkosten etc. Dat geldt appartement hebben verbeterd. De ALV kan bijvoor- VOORBEELD UIT DE PRAKTIJK
natuurlijk niet voor de herbouwwaarde. Dat is het beeld bepalen dat het eigenarenbelang wel of niet VEILIGHEID
bedrag waarvoor het complex - bijvoorbeeld na verzekerd wordt door de VvE. Een VvE heeft een lift van een A-merk die ruim 30 jaar oud
een calamiteit - opnieuw gebouwd kan worden. Lifteigenaren hechten terecht veel waarde aan veiligheid. is. In de afgelopen tien jaar is een grote renovatie uitge-
Daar horen bijvoorbeeld ook sloopkosten bij. FUNDERING EN GALERIJVLOEREN De lift is weliswaar een veilig vervoermiddel, maar er gebeu- voerd. Er is geen kooiafsluiting en de lift heeft draaideuren.
ren toch nog steeds ongelukken. Met aangelijnde honden Garcia liet zien welke opties de VvE heeft:
Gerard Groenendijk: “Het is belangrijk om de juiste Gerard Groenendijk krijgt geregeld de vraag of bijvoorbeeld, maar ook met scootmobiels. De mogelijk- 1. op korte termijn een kleine revisie (noodzakelijke techni-
waarde door te geven aan de verzekeringsmaat- de fundering ook moet worden meeverzekerd. heden voor evacuatie bij brand of een andere calamiteit
schappij. Dat kunt u het beste doen door het gebouw “Het antwoord is: ja! De fundering is onderdeel van zijn ook een belangrijk punt van overweging bij de keuze sche ingrepen) en na tien jaar een grondige renovatie;
eens per zes jaar te laten taxeren door een deskundi- het gebouw en de VvE is verplicht het gebouw te voor renovatie of vervanging. Gebruikers stellen anno 2017 2. op korte termijn een grondige renovatie met veel aan-
ge taxateur. Dan weet u zeker dat u niet onderverze- verzekeren. De fundering dus ook.” hogere eisen aan de lift. Daarom adviseerde Van Lindenberg
kerd bent. Want stel dat u een waarde hebt door- om bij renovatie vooral ook te denken aan het aanbrengen dacht voor extra veiligheid;
gegeven die 20 procent lager is dan de werkelijke Bij gebouwen uit de jaren tussen 1959 en 1975 speelt van een kooiafsluiting, een spreekluisterverbinding, nood- 3. complete vervanging.
herbouwwaarde, dan komt u die 20 procent tekort een bijzonder probleem. Minister Blok heeft een verlichting, deurdetectie en reductie van stopverschillen.
als er herbouwd moet worden. Dat geld moeten alle onderzoeksplicht ingesteld voor galerijflats uit deze Er is geen algemeen advies wat de beste keus is. Optie 1
eigenaren dan samen betalen. Als u de waarde zelf periode. Dat betekent dat VvE’en een advies- of ZO LAAG MOGELIJKE KOSTEN betekent dat de kosten over een langere tijd verdeeld wor-
schat (en dus niet door een taxateur laat bepalen) is ingenieursbureau vóór 1 juli 2017 onderzoek moe- den, maar ook dat de bewoners twee keer overlast hebben
het risico op over- of onderverzekering vanzelfspre- ten laten doen naar de constructieve veiligheid van Imro Garcia, manager van Eurlicon, gaf tips om de kosten en dat de liften nog lange tijd niet gebruiksvriendelijk zijn. Er
kend groter.” zogeheten uitkragende galerijvloeren en balkons. zo laag mogelijk te houden. Dat kan door na te denken zijn ook extra kosten voor keuringen etc.
‘Uitkragend’ betekent dat de verdiepingsvloer naar over:
OVERVERZEKERD; IS DAT SLIM? buiten doorloopt en overloopt in de galerijvloer of • wat goed is, hoeft u niet te vervangen; Die nadelen gelden ook voor een grote renovatie op korte
het balkon. In sommige gevallen voldoet de con- • de periode wanneer u de renovatie plant. Het voorjaar is termijn, maar de liften zijn dan wel gebruiksvriendelijker. Bij
Sommige VvE’en denken slim te zijn door een veel structie niet en dat kan tot gevaarlijke situaties leiden. een complete vervanging zijn de kosten op korte termijn
te hoge waarde op te geven aan de verzekeraar. De balkons kunnen zelfs afbreken. De verzekering een goede tijd! hoog en is er veel overlast, maar profiteert de VvE wel van
Ze denken dan dat ze bij calamiteiten ook een hoger dekt die schade niet als de VvE geen onderzoek • hoe u de zaken regelt als de lift buiten gebruik is (vervan- alle voordelen: meer veiligheid en gebruiksvriendelijkheid.
bedrag uitgekeerd krijgen. Monique Schimmel: heeft laten doen. Bovendien zijn de onderdelen gegarandeerd leverbaar.
“Dat is niet zo: de VvE krijgt het bedrag dat nodig is gende lift, huisvesting elders etc.)
voor de herbouw van het complex. Oververzekering Tip voor alle VvE’en: verzeker op basis van de
is dus gewoon weggegooid geld.” Het belang van - getaxeerde! - herbouwwaarde en reserveer op U vindt deze presentatie op:
een juiste herbouwwaarde wordt nog vergroot door basis van een meerjarenonderhoudsplan. Wilt u daar www.vvebelang.nl/
de Wet verbetering functioneren VvE’en die waar- meer over weten? Bel dan met de bouwkundigen
schijnlijk dit jaar in werking treedt. Dan moeten alle van VvE Belang of stuur een mail naar bouwkundig@ voorlichtingsbijeenkomsten2016
VvE’en op basis van een meerjarenonderhoudsplan vvebelang.nl (voor het MJOP) of groenendijk@vvebe-
sparen in het reservefonds óf jaarlijks 0,5% van de lang.nl (voor taxaties). Uw vragen over de verzekering
herbouwwaarde toevoegen aan het reservefonds. zijn welkom bij Centraal Beheer, tel. 055 - 579 8115.

Rijssenbeek Incasso incasseert voorschotbijdragen, KEURINGSBUNDEL VAN HET LIFTINSTITUUT Liftinstituut
eenmalige bijdragen en stookkosten voor VvE’s. Onze
specialistische kennis van het appartementsrecht on- Alles rond de liftkeuring in één keer
derscheidt ons van deurwaarders en incassobureaus. geregeld met de VIP-keuringsbundel

Daarnaast staat Rijssenbeek Incasso voor: keuring, assistentie en onderhoudscheck in één

• uitstekende bereikbaarheid; DE SPECIALIST
• snelle behandeling;
• bijstand van A tot Z; in toegankelijkheid
• actief in heel Nederland;
• geen of lage kosten; GALERIJVERHOGING
• online inzage; BALKONVERHOGING
• proactief meedenken. ANTISLIP OPLOSSINGEN
BALUSTRADEVERHOGINGEN
Meer informatie? RUBBEREN DREMPELHULPEN
Kijk op www.rijssenbeekincasso.nl GALERIJBEKLEDING

Rijssenbeek Incasso - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem Virulyweg 1 T +31 (0)546 - 850466 E info@pamalmelo.nl
www.rijssenbeekincasso.nl - T 026 - 35 29 790
7602 RG Almelo F +31 (0)546 - 828812 I www.pamalmelo.nl

ABONNEMENT Kies voor het Abonnement Module Bouwkundige onafhankelijk,
MODULE Ondersteuning, exclusief voor VvE’en die zijn altijd op tijd,
aangesloten bij VvE Belang! tegen lagere

Dan profiteert u van veel voordelen kosten

BOUWKUNDIGE voor een aantrekkelijke prijs: Als VvE heeft u er alle belang bij dat uw liften onafhankelijk en binnen de wettelijke termijn
ONDERSTEUNING worden gekeurd. Tegelijkertijd wilt u er zo min mogelijk tijd en geld aan kwijt zijn.
> een vaste contactpersoon Het Liftinstituut helpt: met onze nieuwe VIP-keuringsbundel besteedt u de zorg rondom
bij VvE Belang voor al uw de keuringen in één keer aan ons uit.
bouwkundige vragen
> onbeperkt bellen met uw adviseur We keuren uw liften niet alleen deskundig en onafhankelijk, we zorgen ook voor assistentie en
U wilt voor uw complex: > elk jaar bezoek van uw adviseur. doen – als u dat wenst – bovenop de keuring een aanvullende onderhoudscheck. Zo weet u zeker
>>> dat de keuringen op tijd plaatsvinden, en heeft u inzicht in de prestaties van uw onderhouds-
goed onderhoud Uw adviseur neemt onderhoudscontracten met u door, firma. En het verrassende: de VIP-bundel pakt ook nog eens voordeliger uit. Direct meer weten?
op tijd uitgevoerd bekijkt met u het MJOP (als u dat hebt), beoordeelt de Bel 020 – 435 06 06 of kijk op liftinstituut.nl.
op een goede manier kwaliteit van het uitgevoerde onderhoudswerk, adviseert u over
gepland onderhoud, beantwoordt al uw vragen en stuurt u een
tegen aanvaardbare verslag van zijn bevindingen.

kosten.

Kopzorg voor de De kosten zijn afhankelijk van het aantal appartementen:
VvE-bestuurder? € 415,- per jaar 2 t/m 20 appartementen;
Dat hoeft niet € 520,- per jaar 21 t/m 50 appartementen;
€ 625,- per jaar meer dan 50 appartementen. (excl. 21 % btw)

Meer weten? Kijk op www.vvebelang.nl/bouwkundig of stuur een mail naar
bouwkundig@vvebelang.nl. Zie ook de antwoordkaart achterin in dit magazine.
Bellen kan ook: 0162-469 120 (elke werkdag tot 17.00 uur).

Postbus 36027, 1020 MA Amsterdam, Tel.: 020 435 06 06 www.l if t inst ituut.nl

79
VvE Magazine # 1 | februari 2017

VvE GIFTBOX

XS VvE Beheer is een betaalbaar, digitaal beheerconcept, dat speciaal GIFTBOX EN
is ontwikkeld voor kleine verenigingen van eigenaars van 2 tot en met GIFTCARD
20 appartementsrechten.
VOOR NIEUWE
Veel kleine VvE’s ontbreekt het vaak aan kennis, vaardigheid APPARTEMENTS-
en/of tijd om het beheer van de (financiële) administratie goed uit te
voeren. Bovendien is vanaf mei 2005 iedere VvE verplicht zijn zaken EIGENAREN:
goed op orde te hebben en geld te reserveren voor groot onderhoud.
belangrijk onderdeel van
Juist voor deze groep kleine VvE’s biedt XS VvE Beheer de helpende informatievoorziening
hand. Voor een betaalbare prijs biedt XS VvE Beheer u ondermeer de
volgende diensten aan: van notaris en makelaar

• up-to-date houden van uw administratie en uw financieel beheer; “Ik ben blij met dit initiatief van VvE Belang. Als notaris wil ik graag een bijdrage leveren aan een goede informatie-
• continuïteit in het beheren van uw VvE; voorziening van appartementseigenaren. Voor de VvE en de eigenaren die al langer in een appartementencomplex
• innen van de periodieke bijdragen en eventuele betalingsachter- wonen, vervult VvE Belang een belangrijke functie als het gaat om het geven van die informatie. De kopers van een
appartement weten in veel gevallen nog helemaal niet wat hun allemaal te wachten staat nu ze automatisch lid
standen; worden van een VvE. Met deze giftbox krijgen ze in één klap heel veel informatie. En voor ons is het natuurlijk ook
aantrekkelijk als we een leuk en nuttig cadeau kunnen geven bij de overdracht van een appartement!”
• 7 dagen per week / 24 uur per dag inzage in uw administratie.
Dat is de reactie van een notaris bij de kennismaking met VvE inhoudt, zijn veelal meer betrokken bij het functione-
Wilt u meer weten over de uitgebreide de giftbox van VvE Belang. In de fraai uitgevoerde box vindt ren van de VvE.
dienstverlening en tarieven van XS VvE Beheer, de nieuwe appartementseigenaar het Handboek voor de
VvE, het meest recente exemplaar van ons kwartaalblad VvE De meeste nieuwbakken eigenaren zijn tijdens de aan-
bezoek dan onze website: Magazine en een tegoedbon voor een jaar gratis aansluiting koop bezig met heel andere dingen: de inrichting van hun
bij VvE Belang. appartement bijvoorbeeld. Misschien willen ze ook wel
WWW.XSVVEBEHEER.NL wat verbouwen. Weten ze dan wat wel en niet mag? En
De giftbox wordt sinds het begin van dit jaar als cadeau bij voor welke maatregelen ze toestemming moeten vragen
Stichting XS VvE Beheer • Postbus 387 • 4900 AJ OOSTERHOUT de overdracht van een appartement door geïnteresseer- aan de VvE?
tel: 0162 – 433 844 • fax: 0162 – 461 526 • mail: info@xsvvebeheer.nl de notarissen en makelaars uitgereikt aan kopers van een
appartement. De eerste boxen zijn uitgereikt aan de deelne- We zien nogal eens dat er onduidelijkheid is over alle
mende kantoren en de reacties zijn bijzonder positief, zoals zaken die horen bij het eigendom van een appartement en
uit bovenstaand citaat van een notaris blijkt. De box heeft het lidmaatschap van een VvE. Met de informatie die ze in
ook de aandacht getrokken van een grote VvE-beheerder, de giftbox vinden, kunnen ze alle informatie op hun gemak
die heeft voorgesteld om een dergelijke box ook te ont- doornemen.
wikkelen voor de VvE. Als de beheerder een VvE in beheer
krijgt, ontvangt het bestuur een VvE-giftbox. VvE Belang GIFTCARD
vindt dat een prima idee en is daarom al begonnen met de
productie van een giftbox voor de VvE. Makelaars en notarissen kunnen er ook voor kiezen om
- in plaats van de giftbox - een giftcard mee te geven aan
ACHTERGROND hun klanten. Daarmee zijn de nieuwe eigenaren een jaar
lang gratis aangesloten bij VvE Belang en profiteren zij van
Notarissen en makelaars zijn betrokken bij de aan- en ver- alle voordelen die aansluiting hun biedt: het VvE Magazine
koop van een groot aantal appartementsrechten. Zij ver- en de gratis telefonische juridische helpdesk.
tellen hun klanten tijdens hun advies en transportgesprek-
ken natuurlijk dat zij door die aankoop van rechtswege Meer weten over de giftbox of de giftcard?
lid zijn van de Vereniging van Eigenaren. Dat is belangrijk, Uw vragen zijn welkom bij VvE Belang,
want eigenaren die weten wat het lidmaatschap van een tel 0162 - 46 91 20 of promotie@vvebelang.nl

XS VvE 130x210 2008.indd 1 21-07-08 17:18:40

80 VvE EVENEMENTENAGENDA 81

VvE DIENSTENPAGINA 2-DAAGSE VAKOPLEIDING VVE BEHEER EN BESTUUR VvE Magazine # 1 | februari 2017

Informatie algemeen no cure - no pay! Meer informatie VvE Rioolbeheer Bij het beheer en bestuur van een VvE komt heel wat kijken. Zonder COLOFON
Ma. t/m do. van 09.00 tot 17.00 uur bel: 0162-469 120 of stuur een VvE’en die zijn aangesloten bij VvE een goede basis op juridisch, bouwkundig en financieel gebied
Tel: 0162 - 46 91 20 e-mail naar: juridisch@vvebelang.nl. Belang krijgen 10% korting bij Van der is een goed beheer en bestuur niet mogelijk. De belangen zijn ‘VvE Magazine’ is een uitgave
Fax: 0162 – 46 15 26 Velden Rioleringsbeheer. Meer info: groot, niet alleen op de korte termijn, maar zeker ook op de lange van Stichting VvE Belang,
E-mail: info@vvebelang.nl Bouwkundige zaken www.vandervelden.com/vvebelang termijn. Daarom heeft VvE Belang een gedegen vakopleiding voor belangenorganisatie voor de VvE
Postbus 210, 4900 AE Oosterhout Ma. t/m do. van 09.00 tot 13.00 uur beheerders, maar ook voor voorzitters van het bestuur. en appartementseigenaar
Tel: 0162 - 46 91 20 Klachtenlijn voor VvE bestuurders
Jaarlijkse bijdrage VvE Belang Voor het opstellen van meerjaren- over beheerders: Op donderdag 18 mei en dinsdag 23 mei 2017 wordt wederom 18e Jaargang nummer 68
Basispakket onderhoudsplannen, ­aankoop- Klachten over beheerders meldt de 2-daagse vakopleiding ‘VvE Beheer en Bestuur’ georganiseerd. Februari 2017
Verenigingen van Eigenaren keuringen bestaande bouw, u bij voorkeur op: De eerste dag is juridisch; de tweede dag bouwkundig/financieel. VvE Magazine’ verschijnt 4 x per jaar
€ 51,- voor VvE t/m 6 appartementen ­opleveringskeuringen nieuwbouw, www.klachtenovermijnbeheerder.nl De kosten voor aangeslotenen van VvE Belang bedragen € 885,-
€ 68,50 voor VvE met 7 t/m 15 bouwkundige adviezen, energie- of op tel. 0162-469 120 (maandag t/m excl. btw inclusief lesmateriaal en lunch. Houders van het VvE- Redactieadres en
appartementen labels en maatwerkadviezen. donderdag van 9.00-13.00 uur). Pluspakket krijgen een korting van 15%. Wilt u slechts een van advertentieexploitatie
€ 94,50 voor VvE met 16 t/m 50 Prijs op aanvraag. de dagen bijwonen dan bedragen de kosten € 450,- excl. btw. VvE Belang
appartementen Meer informatie: zie pagina 48. VvE boeken Aanvang om 09.30 uur; einde om 16.30 uur inclusief een Postbus 210, 4900 AE Oosterhout
€ 121,- voor VvE met 51 t/m 100 uur lunchpauze. Locatie: Oosterhout. De volgende 2-daagse Tel. 0162 – 469 120
appartementen VvE Opleidingen vakopleiding staat gepland op donderdag 14 en 21 september Fax. 0162 – 461 526
€ 150,- voor VvE > 100 appartementen VvE Belang organiseert in 2017 in Oosterhout en op donderdag 28 september en 5 oktober in E-mail: info@vvebelang.nl
op diverse plaatsen in het land Maastricht.
Kantoren: € 150,- VvE opleidingen. Meer informatie: Doelgroep
Beheer/admini­stratiekantoren, www.vveopleidingen.nl en de Handboek voor de VvE BESTUURDERSBIJEENKOMST Vakblad voor de VvE
makelaarskantoren, notariskantoren, ‘Evenementenagenda’ op de 11e druk, januari 2017 en appartementseigenaar
woningcorporaties en kantoren volgende pagina. € 20,-; voor leden € 15,-. Op donderdag 16 en 23 maart 2017 en dinsdag 15 juni organiseert
verbonden met of werkzaam op VvE Belang een korte Bestuurdersbijeenkomst van 13.00 tot 16.00 Hoofdredacteur
het gebied van Verenigingen van VvE software ABC van de VvE uur op het kantoor in Oosterhout. Op dinsdag 11 april komen we Carola Peters-van der Gouw
Eigenaren kunnen zich eveneens Twinq, intelligente software voor 4e geheel herziene druk, naar een locatie in de omgeving van Arnhem en op dinsdag 16 mei
bij VvE Belang aansluiten. V­ erenigingen van Eigenaren september 2008 naar een locatie in de omgeving van Zwolle. Kosten: € 90,75 MEDEWERKERS REDACTIE
Meer informatie: 0162 – 47 05 55 € 30,-; voor leden € 22,50. inclusief btw en lunch. Het aantal deelnemers is minimaal 8 en Mr R.P.M. de Laat, De Advocaten van Van Riet
Individuele appartements­eigenaren: of www.twinq.nl maximaal 12. Voor meer informatie zie pagina 33. Mr H.J.G. Braakhuis, Rijssenbeek Advocaten
€ 31,25 Aanmelden: www.vveopleidingen.nl. Mr A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, VvE Belang
VvE Verzekeringen Ing. A. Warnaar, Ontwikkelend Beheer Woningen
VvE-Pluspakket Uitgebreide opstal, glas-, VvE Vereniging De VvE en de Rechter VOORLICHTINGSBIJEENKOMSTEN 2017 J. Zuidweg, Centraal Beheer Achmea
€ 295,- incl. btw per jaar. aansprakelijkheids- en bestuurders- van Eigenaren 3e druk, november 2010 J.L. Broeren, adviseur en publicist o.g.
aansprakelijkheidsverzekering € 27,-; voor leden € 20,50. Ook dit jaar organiseert VvE Belang in het najaar weer op diverse Carola Peters, CODEX
Opzeggingen Centraal Beheer Achmea. De VvE
Opzeggingen schriftelijk vóór Meer informatie: 055 - 579 81 15 en het schilder-, De VvE en het ­schilder-, plaatsen in het land voorlichtingsbijeenkomsten. VORMGEVING EN PRODUCTIE
1 december van enig kalenderjaar. glas- en glas- en onderhoudswerk Maandag 30 oktober : Congrescentrum Brabanthallen in Pauline de Ruiter en Thomas Steenvoorden
VvE Kwaliteitskeurmerk onderhoudswerk 2e druk, oktober 2008 Buro Binnen, Noordwijk
Meer info: www.vvebelang.nl SKW certificatie te Geldermalsen. € 18,-; voor leden € 13,50. Den Bosch
Telefoon 088 - 244 01 23 Belangenorganisatie voor FOTOGRAFIE
Juridische zaken of www.skw-certificatie.nl Appartementseigenaren Woensdag 1 november : IJsselhallen in Zwolle Fons Strijbosch
De Juridische Dienst van VvE Belang Richard Hulshof
is er voor u! Gecertificeerde VvE Beheerders Het activeren van een Maandag 6 november : Omnisport in Apeldoorn Natalie Risseeuw
Gratis Juridische Telefonische www.skw-certificatie.nl (slapende) VvE Mechteld Jansen-Forum Fotografie
Helpdesk voor aangeslotenen van 1e druk, oktober 2008 Donderdag 9 november : Martini Plaza in Groningen Tom Pilzecker
ma. t/m do. van 9.00 tot 13.00 uur. Meerjarenonderhoudsplannen € 13,50; voor leden € 10,-. Jan de Groot - Zorro Producties
Pluspakket: gehele dag. VvE Belang: 0162 - 469 120 Maandag 13 november : Supernova Jaarbeurs in Utrecht Aarnout van Gilst
De Kascommissiegids Carola Peters
Voor nieuwe zaken en lopende zaken OnderhoudNLGarantie voor de VvE Woensdag 15 november : Ahoy in Rotterdam
kunt u bellen gedurende kantooruren. VvE Belang heeft exclusieve afspra- 1e druk, november 2010 COVERFOTO
Standaarduurtarief: € 105,- excl. btw. ken gemaakt met de OnderhoudNL- € 19,85; voor leden € 15,-. Maandag 20 november : De Kromhouthal in Amsterdam Fons Strijbosch
Pluspakket: € 82,50 excl. btw. Garantie schilders- en onder-
Meer informatie zie pagina 30 of bel: houdsbedrijven. Vereniging Donderdag 23 november : Evoluon in Eindhoven CARTOONS
0162-469 120 of stuur een e-mail Meer informatie: 0182 - 57 16 60 of van Eigenaren Dinsdag 28 november : Philharmonie in Haarlem Arend van Dam
naar: juridisch@vvebelang.nl. www.onderhoudnlgarantie.nl
De Donderdag 30 november : Louwmanmuseum in Den Haag In tegenstelling tot het Burgerlijk Wetboek is in verband
VvE Incasso Support VvE InstallatieNetwerk Nederland Kascommissiegids met het meer gangbare spraakgebruik in VvE Magazine
Probleem met incasseren? Landelijk All-in CV-onderhoud bij de term ‘vereniging van eigenaars’ gekozen voor
VvE Incasso Support helpt! speciaal opgezet voor VvE’en en voor de VvE ‘vereniging van eigenaren’ afgekort tot VvE en voor
Gespecialiseerde incassodienst én verzorgd door acht regionale instal- ‘eigenaren’ in plaats van ‘eigenaars’.
latiebedrijven. Belangenorganisatie voor
Appartementseigenaren Disclaimer
Ondanks alle aan de samenstelling van dit blad bestede
Bestellen? VVE JAARCONGRES 2017 zorg kunnen zowel auteurs, redacteuren en uitgever
Maak bovenstaand(e) bedrag(en) over geen en kele aansprakelijkheid aanvaarden voor de
op rekening NL97RABO0163.8364.50 Exclusief voor appartementseigenaren en VvE’en die zijn onvolledigheid of onjuistheid van de inhoud van deze
t.n.v. VvE Belang Service BV te Ooster- aangesloten bij VvE Belang wordt op maandag 4 december 2017 in uitgave van VvE Magazine.
hout. Let op! Indien u gebruik maakt van het NBC in Nieuwegein het ‘VvE Belang Jaarcongres’ georganiseerd.
telebankieren ­vergeet dan niet v­ oldoende Noteert u deze datum alvast in uw agenda. In oktober ontvangst u
adres­gegevens te vermelden om het een persoonlijke uitnodiging.
boek toe te kunnen sturen. Alle prijzen
incl. btw en verzendkosten.

82

VvE NIEUWSFLITSEN TOPMAAND VOOR (ONDERHOUDS)
BEDRIJF
TRANSPORT ENERGIE WORDT DUURDER WONINGVERKOPEN VOOR
UW VVE
Huishoudens betalen in 2017 gemiddeld dertien euro meer voor het transport In december 2016 zijn ruim 25.000 NODIG?
van hun energie dan in 2016. Dat maakte de Autoriteit Consument & Markt woningen verkocht. Dat is bijna 39
(ACM) eind 2016 bekend. Behalve voor daadwerkelijk verbruik van energie, procent meer dan in november 2016, De Onderhoudsbedrijvengids voor VvE’en is
betalen huishoudens ook voor het transport van hun energie. Die kosten blijkt uit op 17 januari gepubliceerde een initiatief van VvE Belang. Als u www.obgi.nl
maken ongeveer één vijfde uit van de totale energierekening. Jaarlijks stelt de cijfers van het Kadaster. In december aanklikt, ziet u een lange rij van dienstverleners.
ACM de tarieven vast die netwerkbeheerders voor het transport in rekening 2016 registreerde het Kadaster Van schilders tot loodgieters en van riolerings-
mogen brengen. Dit jaar mogen zij het tarief voor energietransport gemiddeld 25.280 verkochte woningen. Dit is bedrijven en leveranciers van zonnepanelen tot
met dertien euro verhogen. De kosten voor het transport van elektriciteit dalen een stijging van 17,2 procent ten ondernemers in hang- en sluitwerk. Als u uw
dit jaar met vijf euro, doordat netbeheerders over de afgelopen jaren volgens opzichte van december 2015 postcode invoert, ziet u direct welke bedrijven in
de ACM minder kosten hebben gemaakt dan was verwacht. Dat is verrekend (21.566). Vergeleken met de voor- uw omgeving werkzaam zijn.
in de tarieven voor 2017. Voor gas stijgen de transportkosten dit jaar juist met gaande maand, november 2016, is
18 euro, met name door de vervanging van oude gasleidingen. zelfs sprake van een stijging van 38,5 Kijk op www.obgi.nl
procent. Vergeleken met december
Bron: NRC 2015 ziet het Kadaster een stijging
van het aantal geregistreerde ver-
DOORGAAN MET SALDEREN? kochte woningen bij alle woningty-
pen. Twee-onder-een-kapwoningen
Een meerderheid van de Tweede Kamer heeft gestemd voor een motie van stijgen het meest met 22,5 procent.
Kamerleden Jan Vos (PvdA) en Liesbeth van Tongeren (GroenLinks) om de Bij hoekwoningen is de stijging het
salderingsregeling te behouden tot 2023. Met de salderingsregeling wordt minst met 14,4 procent. Ten opzichte
geregeld dat eigenaren van zonnepanelen hun stroomoverschot mogen van november 2016 is de stijging het
terugleveren aan het net en de geleverde stroom kunnen verrekenen met hun grootst bij twee-onder-een-kapwo-
energierekening. In de motie roepen Vos en Van Tongeren op de regeling ten ningen (46,3 procent). Bij apparte-
minste tot 2023 te behouden om daarmee zekerheid te bieden aan burgers menten is de stijging het minst hoog
die investeren in zonnepanelen. met 34,6 procent. Makelaarsvereni-
Minister Kamp reageerde onlangs op de evaluatie van de salderingsregeling. ging NVM verwacht dat de prijzen
Hij onderschrijft de aangenomen PvdA- en Groenlinks-motie om salderen ook in 2017 blijven stijgen.
tot 2023 aan te houden, maar sluit niet uit de regeling aan te passen of te
vervangen in 2020. Bron: Vastgoedmarkt

MAATREGELEN TEGEN ONGELUKKEN MET KOOLMONOXIDE STEEDS MEER

Om ongelukken met koolmonoxide te voorkomen, mogen straks alleen erkende GROENE STROOM
bedrijven met vakbekwaam personeel nog cv-ketels en warmwatertoestellen op
gas aanleggen en onderhouden. Dat geldt ook voor de buizen voor luchttoevoer Nederlanders kiezen steeds meer
en rookgasafvoer. Dat komt vanaf 2019 in de wet. Onder de wet kunnen verschil- voor groene stroom van eigen
lende erkenningsregelingen vallen met eisen aan bedrijven en personeel. Dat bodem. En in december stappen ze
schrijft minister Blok (toen nog Wonen) aan de Tweede Kamer. massaal over op een ander energie-
De installatiebranche en consumentenorganisaties zijn voor een wettelijke ver- contract. Dat concludeert vergelij-
plichting. Het voorkómen van ongelukken met koolmonoxide weegt zwaarder kingssite Pricewise.nl op basis van
dan iets hogere eenmalige kosten bij installatie van een cv-ketel (zo’n 2 procent, eigen onderzoek. Steeds meer
ongeveer 45 euro) en een iets duurder onderhoudscontract (4,50 euro per jaar). Nederlanders kiezen voor groene
stroom. Dat is een trend die Price-
VERDUURZAMINGSMAATREGELEN BESTAANDE wise bespeurt op basis van de ener-
WONINGVOORRAAD SCHIETEN TEKORT giecontracten die worden afgesloten.
Vorig jaar bevatte 73% van de con-
Nederland gebruikt verduurzamingsmaatregelen voor de bestaande woning- tracten groene stroom uit Europa.
voorraad die in de praktijk nauwelijks effect hebben. Dat blijkt uit onderzoek Dat is inclusief 20% ‘echt’ groene
van Lorraine Murphy. Als we onze klimaatdoelstellingen willen halen, moeten stroom uit Nederland. Dit laatste
we slimmere beleidsinstrumenten ontwikkelen, stelt de Delftse promovendus. percentage ligt bijna drie keer hoger
Maatwerkadviezen die veel Nederlanders krijgen voor de verbetering van de dan in 2015 (7,3%). Onze duurzame
energieprestatie van hun woning blijken zelden effectief. Slechts 30 procent energie komt vooral voort uit wind-
van de betrokkenen doet er iets mee. Dat blijkt uit het onderzoek waarop molens, een beetje zonnepanelen en
Murphy op 14 november 2016 promoveerde aan de faculteit Bouwkunde van een heel klein beetje waterkracht.
de TU Delft. Zij hield voor dat onderzoek een online enquête onder ruim vijf-
duizend particuliere huiseigenaren. Zij pleit voor verduurzamingsmaatregelen
met een verfijnder karakter, gebaseerd op een beter begrip van huiseigenaren.
“De nadruk ligt nu teveel op terugverdientijd. Huiseigenaren zijn veel genuan-
ceerder in hun investeringsbeslissing dan de beleidsinstrumenten doen ver-
moeden.” Wooncomfort, woningwaarde, geluidsreductie en interesse in nieu-
we technologieën zijn andere factoren die een rol spelen.