สัญญาเช่าทรัพย์

สัญญาเช่าทรัพย์

จัดทำโดย

นายวชิรวิทย์ ใจแน่
รหัสนิสิต631081265

คณะนิติศาสตร์

เสนอ
อาจารย์ วีณา สุวรรณโณ

มหาวิทยาลัยทักษิณ

สารบัญ

1.การเกิดสัญญาเช่าทรัพย์ 1-5

2. หน้ าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 6-25

3. ความสิ้นสุดของสัญญาเช่า 26-32
4.อายุความ 33
5.แบบของสัญญาเช่า 34-39

6.สรุป 40-42
7.บรรณานุกรม 43

1.การเกิดสัญญาเช่าทรัพย์ 1




1.1 ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์





มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคน

หนึ่งเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีก คน หนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า

ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะ

เวลาอันมีจำกันและผู้เช่าตกลง จะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น




บทบัญญัติมาตรา 537

สัญญาเช่าทรัพย์มีคู่สัญญาคือ ผู้ให้เช่าและผู้เช่า ซึ่งสัญญาเช่า

ทรัพย์เป็น สัญญาต่างตอบแทน กล่าวคือ ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่าง

เป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน ในหนี้ยอมให้ใช้หรือได้รับ

ประโยชน์ในทรัพย์และในหนี้ค่าเช่า สัญญาเช่าทรัพย์อาจจะมี

การส่งมอบการครอบครองหรือไม่ก็ได้ เช่น เช่าบ้าน เช่าหนังสือ

เช่าเครื่องซักผ้า หยอดเหรียญ เช่าห้องน้ำตามที่สาธารณะ

เป็นต้น เหตุของการทำสัญญาเช่า เช่น ทรัพย์ที่เช่ามีราคาสูงมาก

ผู้เช่าไม่อยู่ในฐานะที่จะซื้อได้ หรือต้องการใช้ ทรัพย์เพียง

ชั่วคราว หรือต้องการใช้ทรัพย์เพียงครั้งเดียว ทรัพย์อันเป็นวัตถุ

แห่งสัญญาเช่า มีได้ทั้งสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์

สังหาริมทรัพย์ เช่น สำนักงานคอนเทนเนอร์ ครุยรับปริญญา

อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หอพัก

1.การเกิดสัญญาเช่าทรัพย์ 2




1.1 ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์



ตัวอย่างที่ 1
นาย ก. มาเรียนต่อในระดับปริญญาตรีที่จังหวัดสงขลาจึงได้
ทำการเช่าห้องพักรายเดือนจากนาย ข. ผู้ให้เช่า โดยตกลงกันว่า
จะเช่ากันเป็นระยะเวลาหนึ่งปี โดยคิดอัตราค่าเช่าเดือนละ
5,000 บาท ดังนี้ เป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์
ตัวอย่างที่ 2
นาย ค. มาสอนหนังสือในระดับปริญญาตรีที่จังหวัดพัทลุงจึงได้
ทำการเช่ารถยนต์รายเดือนจากนาย ง. ผู้ให้เช่า ซึ่งนาย ง.
เป็นผู้เช่าซื้อรถยนต์จากบุคคลภายนอกอีกทอดหนึ่ง ทั้งนี้นาย ค.
และนาย ง. ตกลงกันว่าจะเซ่ารถยนต์กันเป็นระยะเวลา 2 ปี โดย
คิดอัตราค่าเช่าเดือนละ4,000 บาท ดังนี้ เป็นสัญญาเช่า
สังหาริมทรัพย์ดังนั้น สัญญาเช่าทรัพย์จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน
ระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่า โดยต่างฝ่ายต่างเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่ง
กันและกัน กล่าวคือ ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับ
ประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งอันมีระยะเวลาจำกัด โดย
ผู้ให้เช่ามีสิทธิได้รับค่าเช่าเป็นการตอบแทน และในทางกลับกัน ผู้
เช่าก็มีสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง
อันมีระยะเวลาจำกัด โดยผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเป็นการตอบแทน
เช่นกัน

1.2 ความสมบูรณ์ของสัญญาเช่าทรัพย์ 3



ลักษณะของการแสดงเจตนาทำสัญญา มีได้ 3 กรณี ดังนี้
1. ทำเป็นหนังสือ
2. ทำโดยวาจา
3. ทำโดยกริยาท่าทาง

เช่น การเข้าไปใช้ห้องน้ำสาธารณะ โดยต้องชำระค่าบริการ เป็นการเช่า
อสังหาริมทรัพย์ จากการแสดงเจตนาดังกล่าว เมื่อมีการแสดงเจตนาเสนอและการ
แสดงเจตนาสนองที่ต้องตรงกัน ก็ เพียงพอที่สัญญาเช่าทรัพย์เกิดขึ้นได้ ดังนั้น
สัญญาเช่าทรัพย์ไม่ต้องการแบบ อาจทำสัญญาด้วยวาจา หรือทำเป็นหนังสือ หรือ
โดยกริยาท่าทาง ได้ แต่ถ้าคู่สัญญาต้องการทำสัญญาเป็นหนังสือ สัญญาเกิดเมื่อได้
ทำสัญญาเป็นหนังสือแล้ว ตามมาตรา 366 วรรคสอง กล่าวคือ ต้องดูเจตนาของคู่
สัญญาเป็นหลัก เช่น การบินไทย เช่าเครื่องบินซึ่งมีข้อสัญญาเป็นจำนวนมาก และ
มูลค่าของสัญญามหาศาล ก็ต้องทำเป็นหนังสือ ส่วนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่
ต้องการแบบสมบูรณ์แม้ทำด้วยวาจา แต่การฟ้องร้องบังคับคดีต้องทำตาม มาตรา
538

มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่ง
อย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหา
ได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอด อายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า
ไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่า
นั้นจะ ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

จากบทบัญญัติมาตรา 538 สรุปได้ดังนี้ 4



1. เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยวาจา สัญญาเกิดขึ้นตามที่คู่สัญญาตกลง แต่มิได้มีหลัก
ฐานเป็นหนังสืออย่าง หนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ คู่
สัญญาจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้เลย
2. เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยทำเป็นหนังสือ ไม่ว่าจะมีกำหนดระยะเวลาเท่าใดก็ตาม
สัญญาเกิดขึ้นตามที่ คู่สัญญาตกลง แต่คู่สัญญาจะฟ้องร้องบังคับคดีได้แต่เพียงสาม
ปีเท่านั้น
3. เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
สัญญาเกิดขึ้นตามที่ คู่สัญญาตกลง และคู่สัญญาจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ตามที่
ตกลงในสัญญา การที่กฎหมายบังคับให้จดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เกิน
กว่าสามปีหรือตลอดอายุนั้น มี วัตถุประสงค์ คือ มีเวลาให้คิดตัดสินใจ เพื่อแสดง
ให้เห็นว่าตั้งใจจะจดทะเบียนจริง ๆ ไม่ใช่ทำสัญญาต่อกันเป็น หนังสือที่อยากจะ
เปลี่ยนใจเมื่อไหร่ก็ได้ การที่กำหนดให้ไปจดทะเบียนยุ่งยากซับซ้อนก็เพื่อให้มีเวลา
คิด เปลี่ยนใจ ได้ก่อนจดทะเบียน ถ้าจดทะเบียนแล้วก็เปลี่ยนใจไม่ได้แล้วนั่นเอง
ทั้งนี้อยู่ภายใต้บังคับมาตรา 540 และมาตรา 541 มาตรา 540 อันอสังหาริมทรัพย์
ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปีถ้าได้ทำสัญญากัน ไว้เป็น
กำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดัง
กล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วัน
ต่อสัญญา มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะทำกันเป็นกำหนดว่าตลอดอายุของผู้ให้
เช่าหรือของผู้เช่าก็ให้ทำได้

จากบทบัญญัติมาตรา 538 สรุปได้ดังนี้ 5



ตัวอย่างที่ 1 สัญญาเช่าอาคารสำนักงาน ขาวทำสัญญาเช่าด้วยวาจาอาคาร
สำนักงานจากดำเพื่อทำสำนักงานทนายความ อัตราค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท
ระยะเวลา 3 ปี สัญญาเช่าเกิดขึ้นสมบูรณ์แม้ทำโดยวาจา และแม้เป็น
อสังหาริมทรัพย์ การชำระหนี้ตามสัญญาย่อม สมบูรณ์ มิใช่ลาภมิควรได้ตาม
มาตรา 406 ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าฟ้องบังคับคดีไม่ได้ตามมาตรา 538
หรือถ้าเวลาผ่านไป 1 ปี ผู้ให้เช่า ต้องการให้ผู้เช่าออกจากพื้นที่เช่าโดยอาศัย
อำนาจผู้ถือกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1336 ผู้เช่าจะยกเอาสัญญาเช่าขึ้น ต่อสู้ไม่ได้
ตามมาตรา 538 ผู้เช่าต้องออกจากที่เช่า

ตัวอย่างที่ 2 สัญญาเช่าระยะยาว: อสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาทำหนังสือสัญญา
เช่าอาคารสำนักงานเพื่อทำสำนักงานทนายความเป็นระยะเวลา 5 ปี ดังนี้ สัญญา
เกิดขึ้นเป็นสัญญาที่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้มีกำหนดระยะเวลาเพียง 3 ปีตาม
มาตรา 538 และเมื่อครบ 3 ปี สัญญายังคงประสงค์ผูกพันกันต่อไป ให้กลายเป็น
สัญญาที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาตามมาตรา 570 โดยมีข้อสัญญาเช่นเดิม ซึ่งสัญญา
ย่อมสิ้นสุดลงด้วยการแสดงเจตนาเลิกสัญญาโดยการบอกกล่าวล่วงหน้าตาม
มาตรา 566

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 6

2.1 หน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่า

2.1.1 ส่งมอบทรัพย์ที่ให้เช่า มาตรา 546 มาตรา 549

ในสัญญาเช่าทรัพย์นั้น ผู้ให้เช่าจะต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าเพื่อให้ผู้เช่า
ได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินซึ่งออกให้เช่า โดยผู้ให้เช่าจะต้องส่งมอบ
ทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันช่อมแซมดีแล้ว เช่น สัญญาเช่าใช้เครื่องวิทยุ
คมนาคมและอุปกรณ์ระหว่างคู่สัญญาที่ทำในวันเดียวกันนั้น เมื่อผู้ให้เช่าไม่ได้ส่ง
มอบทรัพย์สินที่เช่าให้ผู้เช่าน้ำไปใช้ประโยชน์

ดังนี้ สัญญาเช่าเครื่องวิทยุคมนาคมและอุปกรณ์ก็ไม่สมบูรณ์ เนื่องจากขัดต่อ
มาตรา 546 ซึ่งบัญญัติว่า ผู้ให้เช่าจะต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าเพื่อให้ผู้เช่าได้ใช้
หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินซึ่งออกให้เช่า โดยผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่ง
ให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว

ดังนั้น หากผู้ให้เช่าส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่าในสภาพที่ไม่เหมาะแก่การที่จะใช้
เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์นั้นและอาจเรียกค่าเสีย
หายก็ได้

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 7

บทมาตรา 561 บัญญัติว่า "ถ้ามีได้ท่าหนังสือลงลายมือชื่อของคู่สัญญา
แสดงไว้ต่อกันว่าทรัพย์สินที่ให้เข่ามีสภาพเป็นอยู่อย่างไร ท่านให้สันนิษฐานไว้
ก่อนว่าผู้เช่าได้รับทรัพย์สินที่เช่านั้นไปโดยสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว"

ดังนั้น ถ้าได้ทำหนังสือลงลายมือชื่อของคู่สัญญาแสดงไว้ต่อกันว่าทรัพย์สินที่
ให้เช่ามีสภาพเป็นอยู่อย่างไร คู่สัญญาก็ย่อมต้องผูกพันตามนั้น แต่หากไม่ได้ทำ
หนังสือลงลายมือชื่อของคู่สัญญาเอาไว้ เช่นนี้ย่อมเป็นไปตามบทสันนิษฐานของ
กฎหมาย กล่าวคือ กฎหมายให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เช่าได้รับทรัพย์สินที่เช่านั้น
ไปโดยสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว
ตัวอย่างที่ 1
นาย ก. เช่ารถตู้ 10 ที่นั่งของนาย ข. ในราคา 10,000 บาทเพื่อขับไปเที่ยวต่าง
จังหวัด ดังนั้น นาย ข. ผู้ให้เช่าจะต้องส่งมอบทรัพย์สิน (รถตู้) ที่เช่าเพื่อให้นาย
ก. ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน (รถตู้) โดยนายข. ผู้ให้เช่าจะต้องส่ง
มอบทรัพย์สิน (รถตู้) ซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว
ตัวอย่างที่ 2
นาย ศ เช่าเรือเร็ว 6 ที่นั่งของนาย 3 ในราคา 20,000 บาทเพื่อขับไปเที่ยวเกาะ
หนูเกาะ แมว ดังนั้น นาย ง. ผู้ให้เช่าจะต้องส่งมอบทรัพย์สิน (เรือเร็ว) ที่เช่าเพื่อ
ให้นาย ค. ผู้เช่าได้ใช้หรือได้ รับประโยชน์ในทรัพย์สิน (เรือเร็ว) โดยนาย 3 ผู้ให้
เช่าจะต้องส่งมอบทรัพย์สิน (เรือเร็ว) ซึ่งให้เช่านั้น ในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 8

การนำบทบัญญัติว่าด้วยการซื้อขายมาใช้บังคับโดยอนุโลมความตามควร
มาตรา 549 บัญญัติว่า "การส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่าก็ดี ความรับผิดของผู้ให้

เช่าในกรณีชำรุด บกพร่องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดก็ดี
เหล่านี้ ท่านให้บังคับด้วยบทบัญญัติ ทั้งหลายแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยการ
ซื้อขายอนุโลมความตามควร"

ดังนั้น การส่งมอบ ทรัพย์สินตามสัญญาเช่าทรัพย์ ความรับผิดของผู้ให้เช่าใน
กรณีช่ำารุดบกพร่อง การรอนสิทธิ ผลแห่ง ข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิด ก็จะต้อง
นำเอาบทบัญญัติว่าด้วยการ "ซื้อขาย" มาใช้บังคับโดยอนุโลม แก่สัญญาเช่าทรัพย์
เช่น มาตรา 461 มาตรา 462 มาตรา 463 มาตรา 464" มาตรา 465 มาตรา 466

อันส่งผลให้ผู้ให้เช่าจำต้องส่งมอบทรัพย์สินชึ่งเช่านั้นให้แก่ผู้เช่า การส่งมอบ
ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นจะท่าอย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้สูดแต่ว่าเป็นผลให้ทรัพย์สินนั้นไป
อยู่ในเงื้อมมือ ของผู้เช่า ค่าขนส่งทรัพย์สินซึ่งได้เช่ากันไปยังที่แห่งอื่นนอกจาก
สถานที่อันพึงชำระหนี้นั้น ผู้เช่า พึงออกใช้ หากว่าผู้ให้เช่าส่งมอบทรัพย์สินอันเป็น
สังหาริมทรัพย์ซึ่งเช่าน้อยกว่าที่ได้สัญญาไว้ ผู้เช่าทรัพย์จะบอกปัดเสียไม่รับเอาเลย
ก็ได้ แต่ถ้าผู้เช่ารับเอาทรัพย์สินนั้นไว้ ผู้เช่าก็ต้องใช้ราคา ค่าเช่าตามส่วน เป็นต้น

ตัวอย่างที่ 1 นาย ก. เช่าบ้านพักของนาย ข. ในราคา 10,000 บาทต่อเดือน
เพื่อใช้อยู่อาศัยในระหว่าง ที่กำลังศึกษาในระดับปริญญาตรี ดังนั้น นาย ข. ผู้ให้
เช่าจะต้องส่งมอบทรัพย์สินบ้านพักเพื่อให้นาย ก. ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ใน
บ้านพัก โดยนาย ข. ผู้ให้เช่าจะต้องส่งมอบทรัพย์สินบ้านพักซึ่งให้ เช่านั้นในสภาพ
อันซ่อมแซมดีแล้ว

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 9

2.1.2 รับผิดกรณีทรัพย์ที่ส่งมอบชำรุดบกพร่องและรอนสิทธิ มาตรา 549

มาตรา 549 การส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่าก็ดี ความรับผิดของผู้ให้เช่าใน
กรณีชำรุดบกพร่องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดก็ดี เหล่า
นี้ ท่านให้บังคับด้วยบทบัญญัติทั้งหลายแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วย การซื้อ
ขายอนุโลมความตามควร

จากบทบัญญัติมาตรา 549 กล่าวคือ ในกรณีที่ส่งมอบทรัพย์ที่เช่า หรือ
ความรับผิดเพื่อชำรุดบกพร่องหรือรอนสิทธิ หรือข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิด ให้
บังคับตามบทบัญญัติว่าด้วยซื้อขายโดยอนุโลม ซึ่งเป็นกรณีที่ทรัพย์ที่ ส่งมอบนั้น
มีความชำรุดบกพร่องหรือรอนสิทธิอยู่ก่อนหรือในขณะที่ส่งมอบทรัพย์ที่เช่า ผู้ให้
เช่าจึงต้องรับผิดตาม มาตรา 549

คำพิพากษาฎีกาที่ 3705/2525 ความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่า ถ้า
ไม่เป็นเหตุ ถึงแก่ผู้เช่าจะต้องปราศจากการใช้และประโยชน์ ทั้งผู้ให้เช่ายังแก้ไข
ได้ ย่อมเป็นไปตามมาตรา 551 ที่ผู้เช่าจะต้องบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าให้จัดการ
แก้ไขความชำรุดบกพร่องนั้นก่อน

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 10

2.1.3 รับผิดและซ่อมแซมทรัพย์ชำรุดบกพร่องในระหว่างเวลาเช่า มาตรา
550

มาตรา 550 ผู้ให้เช่าย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องอันเกิดขึ้นใน
ระหว่างเวลาเช่า และผู้ให้เช่าต้อง จัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึ่งเป็นการ
จำเป็นขึ้น เว้นแต่การซ่อมแซม ซึ่งมีกฎหมายหรือจารีตประเพณีว่าผู้ เช่าจะพึง
ต้องทำเอง

จากบทบัญญัติมาตรา 550 เป็นความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องของผู้
ให้เช่าเช่นเดียวกับมาตรา 549 แต่มาตรา 550 เป็นกรณีที่ทรัพย์ที่เช่ามีความ
ชำรุดบกพร่องขึ้นหลังจากส่งมอบทรัพย์ที่เช่าแล้ว ต่างจากมาตรา 549 ที่
ทรัพย์ที่เช่ามีความชำรุดบกพร่องก่อนหรือขณะส่งมอบ ซึ่งโดยหลักแล้วผู้ให้
เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซม เพื่อให้ผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์หรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์
เว้นแต่ในกรณีการซ่อมแซมซึ่งมีกฎหมายหรือจารีตประเพณีว่าผู้ เช่าจะต้องทำ
เอง กล่าวคือ แบ่งการซ่อมแซมออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ การซ่อมแซมใหญ่
ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ซ่อม แต่ถ้าเป็นการซ่อมแซมเล็ก ผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อม และถ้าไม่
ได้ใช้ทรัพย์ก็ไม่ต้องชำระค่าเช่า มาตรา 551 ถ้าความชำรุดบกพร่องแห่ง
ทรัพย์สินที่เช่านั้นไม่เป็นเหตุถึงแก่ผู้เช่าจะต้องปราศจากการใช้ และประโยชน์
และผู้ให้เช่ายังแก้ไขได้ไซร้ ผู้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าให้จัดการแก้ไขความ
ชำรุดบกพร่องนั้น ก่อน ถ้าและผู้ให้เช่าไม่จัดทำให้คืนดีภายในเวลาอันสมควร
ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ หากว่าความชำรุด บกพร่องนั้นร้ายแรงถึง
สมควรจะทำเช่นนั้น

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 11

2.1.4 ชดใช้เงินให้แก่ผู้เช่าที่ได้จ่ายไปเพื่อรักษาทรัพย์ที่เช่า มาตรา 547
มาตรา 547 ผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อ

รักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผู้ให้ เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่า เว้นแต่ค่าใช้
จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย

จากบทบัญญัติมาตรา 547 ในเหตุเร่งด่วน ถ้าผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายไป ผู้
เช่าสามารถเรียกเงินค่าซ่อมแซม จากผู้ให้เช่าได้ เว้นแต่ กรณีค่าซ่อมแซมเล็ก
น้อย เช่น ผู้เช่าเช่ารถ ไปจอดรถที่ห้างสรรพสินค้าเพื่อซื้อของ กลับ ออกมา
ปรากฏว่าล้อรถถูกขโมยหายไปทั้งหมด ผู้เช่าจึงได้จ่ายเงินไปเพื่อเอายางมาใส่ให้
รถวิ่งต่อไปได้ ดังนี้ ผู้เช่า สามารถเรียกให้ผู้ให้เช่าใช้เงินค่าล้อรถที่ได้จ่ายไปได้
ตามมาตรา 547

ตัวอย่างที่ นาย ก. เช่าบ้านพักเพื่ออยู่อาศัยจากนาย ข. เดือนละ
5,000 บาท ในระหว่างการเช่า ปรากฏว่าหลอดไฟส่องสว่างในบ้านเช่าหล่นลง
มาแตกเสียหาย ดังนี้ นาย ก. ผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้ เนื่องจากผู้เช่าจะต้องรับผิด
ชอบค่าใช้จ่ายเพื่อบ่ารุงรักษาตามปกติและเพื่อ ซ่อมแซมเพียงเล็กน้อยตาม
กฎหมาย

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 12

ตัวอย่างที่ 2
นาย ก. เช่าบ้านพักอาศัยจากนาย ข. เดือนละ 6,000 บาท ในระหว่างการ

เช่า ปรากฏว่า เกิดลมพายุพัดอย่างหนัก หลังคาบ้านเช่าพังเสียหายอย่างหนัก
นาย 1. จึงไปซื้อกระเบื้องมามุง หลังคาให้สามารถใช้การได้ดังเดิม ดังนี้ นาย ข.
ผู้ให้เช่ามีหน้าที่รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้ เนื่องจาก เป็นค่าใช้จ่ายซึ่งผู้เช่าได้ออกไป
โดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่า ดังนั้น ในสัญญาเช่าทรัพย์
เมื่อผู้ให้เช่าส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นแก่ผู้เช่าเพื่อได้ใช้หรือ ได้รับประโยชน์
ในทรัพย์สินนั้นแล้ว ผู้เช่าจึงต้องดูแลรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นตามปกติ หาก
ทรัพย์สิน นั้นเกิดความชำรุดเสียหายเพียงเล็กน้อย ผู้เช่าก็จะต้องรับผิดชอบค่าใช้
จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตาม ปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อยนั้นด้วย และหาก
ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ผู้ให้เช่าไม่ยินยอม ให้ผู้เช่าทำการซ่อมแซมบำรุงรักษา เช่น
นี้ ผู้เช่าจะหักค่าเช่าเอาไว้ส่วนหนึ่งเพื่อเป็นค่าใช้จ่าย ดูแลรักษาไม่ได้

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 13

2.2 หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่า

2.2.1 ชำระค่าเช่า มาตรา 537
มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้

เช่า ตกลงให้บุคคลอีก คน หนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ใน
ทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลง จะให้ค่าเช่า
เพื่อการนั้น

ค่าเช่าตกลงกันเป็นเงินหรือสิ่งของก็ได้ อัตราค่าเช่าเป็นไปตามที่ตกลงกัน
ถ้าไม่ได้ตกลงอัตราค่าเช่า ให้ บังคับตามมาตรา 368 เรื่องหลักสุจริต ถ้าทรัพย์
สูญหายไปบางส่วน ขอลงค่าเช่าได้ มาตรา 568 วรรคหนึ่ง หรือ อาจเลิกสัญญา
ได้ มาตรา 568 วรรคสอง
ตัวอย่าง

นาย ก. เช่ารถยนต์จากนาย ข. เป็นระยะเวลา 7 วัน โดยคิดอัตราค่าเช่าวัน
ละ 1,000 บาท หรือนาย ค เช่าบ้านของนาย ง. โดยคิดค่าเช่าบ้านกันเดือนละ
5,000 บาท ดังนี้ เป็นกรณี ที่ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อเป็นการตอบแทนผู้ให้
เช่าที่ได้ให้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน อย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอัน
มีจำกัด

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 14

2.2.2 ใช้ทรัพย์ตามสัญญาหรือตามปกติประเพณี มาตรา 552
มาตรา 552 อันผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กัน

ตามประเพณีนิยมปกติหรือการดั่งกำหนดไว้ในสัญญานั้น ท่านว่าหาอาจจะทำได้
ไม่

จากบทบัญญัติมาตรา 552 ผู้เช่าย่อมใช้ทรัพย์ที่เช่าตามประเพณีนิยมปกติ
ย่อมพึงใช้กันหรือตามที่ตกลง กันตามสัญญา จะใช้นอกจากนั้นไม่ได้ เช่น เช่าชุด
ครุยรับปริญญาใช้ถ่ายรูป ซ้อมรับปริญญา เข้าพิธีรับปริญญา จะเอาชุดครุยไป
เป็นผ้าถูพื้นไม่ได้ หรือเช่าพื้นที่ขายของในห้าง ย่อมขายแผ่นซีดีเถื่อนไม่ได้ หรือ
เช่าห้องพัก สัญญา กำหนดให้ผู้เช่าอยู่เพียงคนเดียว แต่ชวนญาติมาอยู่ทั้ง
หมู่บ้านไม่ได้ หรือเช่าพื้นที่ในห้างเพื่อขายอาหาร แต่กลับทำ เป็นร้านนวดไม่ได้
เป็นต้น ผลของการฝ่าฝืนหน้าที่

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 15

ตัวอย่างที่ 1
นาย ก. ทำสัญญาเช่ารถยนต์จากนาย ข. เพื่อขับขี่ในระหว่างเดินทางไปเที่ยว

ต่างจังหวัด ดังนั้น นาย ก. จะนำเอารถยนต์คันดังกล่าวไปเพื่อทำการแข่งขัน
ประลองความเร็วในสนามแข่งขัน ไม่ได้ เนื่องจากไม่เป็นการใช้ทรัพย์สินที่เช่ากัน
ตามประเพณีนิยมปกติ
ตัวอย่างที่ 2

นาย ค. ทำสัญญาเช่าบ้านพักจากนาย ง. เพื่อใช้พักอาศัย ดังนั้น นาย ค. จะ
นำเอาบ้าน หลังดังกล่าวไปเพื่อเก็บวัตถุไวไฟหรือน้ำมันเชื้อเพลิงไม่ได้ เนื่องจาก
ไม่เป็นกรณีการใช้ทรัพย์สิน ที่เช่ากันตามประเพณีนิยมปกติ
ตัวอย่างที่ 3

นาย จ. ทำสัญญาเช่าบ้านพักจากนาย ฉ. เพื่อใช้พักอาศัย ซึ่งได้มีการตกลง
กันเอาไว้ว่า ห้ามไม่ให้นำสุนัขหรือแมวมาเลี้ยงภายในบริเวณบ้านเช่า ดังนั้น
นาย จ. จะนำเอาสุนัขหรือแมว มาเลี้ยงภายในบริเวณบ้านเช่าไม่ได้ เนื่องจาก
ไม่ใช่กรณีการใช้ทรัพย์สินที่เช่าตามที่ได้ตกลงกัน ไว้ในสัญญา

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 16

2.2.4 บำารุงรักษาและซ่อมแซมเล็กน้อย มาตรา 553
มาตรา 553 ผู้เช่าจะต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชนจะ

พึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และ ต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อย
ด้วย

จากบทบัญญัติมาตรา 553 ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาทรัพย์ที่เช่าไม่ให้
เสื่อมโทรม ต้องดูแลตามชนิด สภาพ และประเภทของทรัพย์นั้น เช่น เช่ารถยนต์
ต้องบำรุงรักษาตามสมุดคู่มือและใช้ทรัพย์อย่างสม่ำเสมอ หรือ เช่าสัตว์เลี้ยง
ต้องดูแลรักษาตามชนิดและประเภทของสัตว์ เป็นต้น ผลของการฝ่าฝืน
1. รับผิดในความเสียหาย มาตรา 562 วรรคหนึ่ง
2. เหตุบอกเลิกสัญญา มาตรา 554

ตัวอย่างที่ 1
นาย ก. เช่ากล้องถ่ายภาพคุณภาพสูงจากนาย ข. มาเพื่อถ่ายรูปงานรับ

ปริญญาในราคา 5,000 บาทต่อ 1 วัน นาย ก. ผู้เช่าก็จะต้องสงวนรักษา
ทรัพย์สินและดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่านั้น เสมอกับที่วิญญูชนคนปกติทั่วไปจะ
พึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 17

ตัวอย่างที่ 2
นาย ค. เช่ารถของนาย ง. เพื่อนำไปใช้ขับขี่ตลอดระยะเวลา 5 ปีโดยตกลง

จ่ายค่าเช่า เดือนละ 5,000 บาท ดังนี้ นาย ค. ผู้เช่าก็จะต้องใช้รถคันดังกล่าว
ตามประเพณีนิยมปกติ อีกทั้ง ยังต้องดูแล บำรุงรักษา รวมถึงการซ่อมแซมเล็ก
น้อยที่อาจเกิดขึ้นกับรถที่เช่า เช่น การเปลี่ยนยาง ถ่ายน้ำมันเครื่อง การเปลี่ยน
ถ่ายไส้กรอง เป็นต้น

ดังนั้น ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวน
ทรัพย์สินของ ตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย หากผู้
เช่าฝ่าฝืนใช้ทรัพย์สินที่เช่า เพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยม
ปกติ หรือฝ่าฝืนกำหนดไว้ในสัญญา หรือไม่ สงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่
วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง หรือฝ่าฝืนข้อสัญญา ผู้ให้เช่าจะบอก
กล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ ก็ได้ ถ้าผู้เช่า
ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

อย่างไรก็ดี การใช้สิทธิบอกเลิกสัญญานั้น ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าโดย
ทันทีไม่ได้ แต่ผู้ให้เช่าจะต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าให้มีการปฏิบัติให้ถูกต้องตาม
กฎหมายหรือข้อตกลงในสัญญา ก่อน หากผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม ผู้ให้เช่า
จะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 18

2.2.5 การให้เช่าช่วง มาตรา 544 มาตรา 545
มาตรา 544 ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีใน

ทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมด หรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจ
ทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืน
บทบัญญัตินี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้

มาตรา 545 ถ้าผู้เช่าเอาทรัพย์สินซึ่งตนเช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงอีกทอดหนึ่งโดย
ชอบท่านว่าผู้เช่าช่วงย่อม ต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรง ในกรณีเช่นว่านี้หากผู้
เช่าช่วงจะได้ใช้ค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าไปก่อน ท่านว่าผู้เช่าช่วงหา อาจจะยกขึ้นเป็นข้อ
ต่อสู้ผู้ให้เช่าได้ไม่

อนึ่ง บทบัญญัติอันนี้ไม่ห้ามการที่ผู้ให้เช่าจะใช้สิทธิของตนต่อผู้เช่า
จากบทบัญญัติมาตรา 544 การเช่าช่วงในทรัพย์ที่เช่าจะกระทำไม่ได้ เพราะ
สัญญาเช่ามีลักษณะเฉพาะ กล่าวคือ ดูคุณสมบัติของผู้เช่าว่าผู้เช่ามีความสามารถ
ในการจ่ายค่าเช่าและดูแลรักษาทรัพย์สินตามวิญญูชนได้ หรือไม่ ซึ่งหากมีการเช่า
ช่วงจะถือเป็นความผิดร้ายแรง ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาทันทีได้เลยตาม
มาตรา 544 วรรคสอง แต่อย่างไรก็ตาม บทบัญญัติดังกล่าวไม่ใช่บทบัญญัติเกี่ยว
ด้วยความสงบเรียบร้อยฯ สามารถตกลง แตกต่างได้ เช่น ขาวเช่าห้องในหอพักใน
ระยะปิดเทอมกลับไปบ้านต่างจังหวัดจึงให้เพื่อนเช่าต่อในช่วงปิดเทอม เป็นการ
กระทำที่ไม่ชอบ ผู้ให้เช่าเลิกสัญญาได้ทันทีตามมาตรา 544 วรรคสอง แต่ถ้าใน
กรณีสัญญาเช่าระบุให้เช่า ช่วงในระยะปิดเทอมได้ การกระทำของขาวย่อมชอบ
ตามสัญญา ผู้เช่าช่วงมีหน้าที่ชำระค่าเช่าโดยตรงต่อผู้ให้เช่า ตามมาตรา 545

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 19

ตัวอย่างที่ 1
นาย ก เช่าที่ดิน 1 แปลงขนาด 10 ไร่ของนาย ข. เพื่อประกอบ ธุรกิจให้เช่าที่

จอดรถยนต์ ต่อมา นาย ก. ได้ไห้นาย ค. บุคคลภายนอกมาเช่าที่ดินแปลงดังกล่าว
ทั้งหมดในลักษณะของการ โอนสิทธิที่มีอยู่ตามสัญญาเช่า ดังนี้ ถือได้ว่าเป็นกรณีที่
นาย ก. ได้ให้บุคคลอื่นภายนอกได้รับ โอนสิทธิการเช่า

สำหรับสิทธิ หน้าที่ ความรับผิดของผู้เช่าช่วงกับผู้ให้เช่าเดิมนั้น
มาตรา 545 บัญญัติว่า "ถ้าผู้เช่าเอาทรัพย์สินซึ่งตนเช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงอีกทอด
หนึ่งโดยชอบท่านว่าผู้เช่าช่วงย่อมต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงในกรณีเช่นว่า
นี้หากผู้เช่าช่วงจะได้ใช้ค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าไปก่อนท่าน ว่าผู้เช่าช่วงหาอาจจะยกขึ้น
เป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าได้ไม่

อนึ่ง บทบัญญัติอันนี้ไม่ห้ามการที่ผู้ให้เช่าจะใช้สิทธิของตนต่อผู้เช่า"
ดังนั้น ผู้เช่าช่วง จะต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงตามมาตรา 545 ผู้เช่าช่วงจึง
ต้องชำระค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่าเดิม และเมื่อสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลงก็ส่งผลให้สัญญา
เช่าช่วงสิ้นสุดลงด้วยเช่นกัน

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 20

2.2.6 แจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบถึงอันตรายอันจะเกิดแก่ทรัพย์ที่เช่า มาตรา 557
มาตรา 557 ในกรณีอย่างใด ๆ ดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ
(1) ถ้าทรัพย์สินที่เช่านั้นชำรุดควรที่ผู้ให้เช่าจะต้องซ่อมแซมก็ดี
(2) ถ้าจะต้องจัดการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อปัดป้องภยันตรายแก่ทรัพย์สินนั้นก็ดี
(3) ถ้าบุคคลภายนอกรุกล้ำเข้ามาในทรัพย์สินที่เช่าหรือเรียกอ้างสิทธิอย่างใดอย่าง
หนึ่งเหนือทรัพย์สินนั้น ก็ดี

ในเหตุดังกล่าวนั้นให้ผู้เช่าแจ้งเหตุแก่ผู้ให้เช่าโดยพลัน เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะได้
ทราบเหตุนั้นอยู่ก่อนแล้ว

ถ้าผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัตินี้ไซร้ ท่านว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดต่อ
ผู้ให้เช่าในเมื่อผู้ให้เช่าต้อง เสียหายอย่างใด ๆ เพราะความละเลยชักช้าของผู้เช่า
นั้น

จากบทบัญญัติมาตรา 557 ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบถึงอันตราย
อันจะเกิดแก่ทรัพย์ที่เช่า ใน กรณีที่ผู้เช่าไม่แจ้ง ถ้าเกิดความเสียหายผู้เช่าต้องรับ
ผิดต่อผู้ให้เช่าในความเสียหายเพราะความละเลยชักช้าของผู้เช่านั้น

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 21

ตัวอย่างที่ 1
นาย ก. เช่าโรงงานแห่งหนึ่งจากนาย ข. มีกำหนดระยะเวลา 3 ปี ต่อมาปรากฏ

ว่าบุคคล อื่นมาสร้างโรงงานติดกันกับที่ดินของนาย ข. และการก่อสร้างบางส่วน
ได้รุกล้ำมายังที่ดินของ นาย ข. ผู้ให้เช่า ดังนี้ นาย ก. ผู้เช่าจะต้องแจ้งไปยัง
นาย ข. ผู้ให้เช่า เนื่องจากเป็นกรณีที่ทรัพย์สิน ที่เช่านั่นมีบุคคลภายนอกรุกล้ำเข้า
มาในทรัพย์สินที่เช่า
ตัวอย่างที่ 2

นาย ค. เช่ารถยนต์ มาจากนาย ง. มีกำหนดระยะเวลา 5 เดือน ต่อมาปรากฏ
ว่ารถยนต์ คันดังกล่าวเกิดเสียเนื่องจากระบบหัวฉีดพังทั้งหมด ดังนี้ นาย ค. ผู้เช่า
จะต้องแจ้งไปยังนาย ข. ผู้ให้เช่า เนื่องจากเป็นกรณีที่ทรัพย์สินที่เขานั้นชำรุด
บกพร่องควรที่ผู้ให้เช่าจะต้องซ่อมแซม

ข้อสังเกต สำหรับบทมาตรา 557 ทั้งสามกรณีนั้นเป็นอำนาจและหน้าที่ของผู้
ให้เช่าที่จะต้องกระทำ และดำเนินการ ผู้เช่าไม่มีหน้าที่หรืออำนาจที่จะจัดการเอง
ได้โดยตรง บทมาตราข้างต้นนี้จึงได้ กำหนดหน้าที่ให้ผู้เช่าจะต้องแจ้งแก่ผู้ให้เช่า
ทราบโดยทันที หากไม่แจ้ง ผู้เช่าก็จะต้องรับผิดใน ความเสียหายอันเกิดขึ้นแก่
ทรัพย์สินนั้นต่อผู้ให้เช่า"

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 22

2.2.7 ละเว้นการดัดแปลงต่อเติม มาตรา 558
มาตรา 558 อันทรัพย์สินที่เช่านั้น ถ้ามิได้รับอนุญาตของผู้ให้เช่าก่อน ผู้เช่า

จะทำการดัดแปลงหรือต่อเติม อย่างหนึ่งอย่างใดหาได้ไม่ ถ้าและผู้เช่าทำไปโดย
มิได้รับอนุญาตของผู้ให้เช่าเช่นนั้นไซร้ เมื่อผู้ให้เช่าเรียกร้อง ผู้เช่า จะต้องทำให้
ทรัพย์สินนั้นกลับคืนคงสภาพเดิม ทั้งจะต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าในความสูญหายหรือ
บุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การดัดแปลงต่อเติมนั้นด้วย

จากบทบัญญัติมาตรา 558 ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องละเว้นการดัดแปลงต่อเติม การ
เช่าทรัพย์เขาก็ต้องใช้ทรัพย์ ตามที่มันเป็นอยู่ ถ้าเกิดความเสียหายผู้เช่าต้องรับผิด
ต่อผู้ให้เช่า

คำพิพากษาฎีกาที่ 1077/2515 ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยผู้เช่าได้กันห้อง
ด้วยไม้อัด ไม่แน่นหนา รื้อออกได้ง่ายและไม่ทำให้เกิดความเสียหายหรือ
เปลี่ยนแปลงรูปทรงอาคารเดิมของ โจทก์ จึงไม่ถือว่าเป็นการดัดแปลงหรือต่อเติม
แก่ทรัพย์ที่เช่า ส่วนการดัดแปลงบันไดนั้น ปรากฏ ว่าโจทก์ได้อนุญาตตัวยวาจาให้
จำเลยดัดแปลงได้ การที่ระบุไว้ในสัญญาว่าจำเลยจะไม่ดัดแปลง หรือต่อเติมอย่าง
ใดแก่ทรัพย์ที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรนั้น ก็เพื่อความสะดวก
แก่การพิสูจน์โดยมีหลักฐานแน่นอนและชัดแจ้งเมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นเท่านั้น ไม่ใช่ว่า
โจทก์จะไม่อาจ ให้คำอนุญาตด้วยวาจาได้เลยประการหนึ่ง และอีกประการหนึ่ง
เมื่อโจทก์ได้อนุญาตด้วยวาจา แล้วเช่นนี้ ย่อมถือได้ว่าโจทก์ได้สละข้อห้ามใน
สัญญานั้นแล้ว โจทท์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 23

คำพิพากษาฎีกาที่ 1376/2521
เช่าตึกแถวมีข้อสัญญาว่าผู้เช่าจะเปลี่ยนแปลงแก้ไขที่ เช่าไม่ได้เว้นแต่จะได้รับ

อนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษร ดังนี้ ผู้เช่าต่อเติมแก้ไขตึกเช่า โดยผู้ให้
เช่ายอม แม้จะไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษร ผู้ให้เช่าจะอ้างว่าผู้เช่าผิด
สัญญา ไม่ได้ ดังนั้น หากผู้เช่าทำไปโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า ผู้เช่าจะต้อง
ทำให้ทรัพย์สินนั้น กลับคืนคงสภาพเดิมหากผู้ให้เช่านั้นเรียกร้อง และยังจะต้องรับ
ผิดต่อผู้ให้เช่าในความสูญหายหรือ บุบสลายอย่างใดๆ อันเกิดแต่การดัดแปลงต่อ
เติมนั้นด้วย เช่น การที่ผู้เช่าเช่าบ้านแล้วไปต่อเติม บ้านที่เช่านั้นโดยพลการ ถือว่า
เป็นบ้านของตนเอง เป็นการปฏิบัติผิดหน้าที่ของผู้เช่าตามมาตรา 558 ผู้ให้เช่ามี
สิทธิเรียกร้องให้ผู้เช่าทำให้บ้านของผู้ให้เช่ากลับคืนคงสภาพเดิม ทั้งจะต้องรับผิด
ในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใดๆ อันเกิดแต่การดัดแปลงต่อเติมด้วย

ข้อสังเกต
บทมาตรา 558 ไม่ได้ให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าในการบอกเลิกสัญญา เว้นแต่จะได้มี
การตกลง กันเอาไว้ ดังนั้น หากมีการดัดแปลงต่อเติมทรัพย์ที่เช่าและไม่มีข้อ
สัญญากำหนดเอาไว้เป็นอย่าง อื่น ผู้ให้เช่าย่อมไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา กฎหมาย
กำหนดเพียงให้ผู้เช่าจะต้องทำให้ทรัพย์สินนั้น กลับคืนคงสภาพเดิมและจะต้องรับ
ผิดต่อในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การ ดัดแปลงต่อเติมนั้น
ด้วย

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 24

2.2.8 คืนทรัพย์เมื่อสัญญาสิ้นสุดลง มาตรา 561
มาตรา 561 ถ้ามิได้ทำหนังสือลงลายมือชื่อของคู่สัญญาแสดงไว้ต่อกันว่าทรัพย์สิน
ที่ให้เช่ามีสภาพเป็นอยู่ อย่างไร ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เช่าได้รับทรัพย์สินที่
เช่านั้นไปโดยสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว และเมื่อสัญญาได้ เลิกหรือระงับลง ผู้เช่าก็
ต้องส่งคืนทรัพย์สินในสภาพเช่นนั้น เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิได้
ซ่อมแซมไว้ดีใน ขณะที่ส่งมอบ

จากบทบัญญัติมาตรา 561 ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์ที่เช่าคืนให้แก่ผู้ให้
เช่าเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ซึ่งผู้ เช่าต้องส่งมอบทรัพย์ที่เช่าคืนในสภาพที่ใช้ได้ ใน
สภาพที่ดี เว้นแต่เสื่อมไปตามสภาพแห่งทรัพย์ กล่าวคือ เสื่อมสภาพตามปกติก็คืน
ตามสภาพที่เป็นอยู่ แต่ถ้าทรัพย์ที่เช่าชำรุดบกพร่องก็ต้องคืนเหมือนตอนที่ได้รับมา
และ ถ้าผู้ให้เช่าครอบครองทรัพย์ที่ให้เช่าอยู่แล้ว ผู้เช่าไม่มีหน้าที่ส่งมอบคืนทรัพย์
ที่เช่า เช่น ในกรณีที่ผู้เช่าใช้ทรัพย์ อย่างเดียวไม่ได้ครอบครองทรัพย์ที่เช่า นั่นเอง
ผลของการฝ่าฝืนมาตรา 561 ผู้เช่าต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายตามมาตรา 562
วรรคหนึ่ง

2. หน้าที่และความรับผิดของคู่สัญญา 25

ตัวอย่างที่ 1
นาย ก. เช่ารถยนต์ของนาย ข. เป็นระยะเวลา 1 ปี เมื่อครบกำหนดเช่าตาม

สัญญา นาย ก. ผู้เช่าจะต้องส่งมอบทรัพย์สิน (รถยนต์) ที่เช่าคืนผู้ให้เช่าตามสภาพ
อันซ่อมแซมดีแล้วเหมือน เมื่อครั้งส่งมอบ
ตัวอย่างที่ 2

นาย ค. เช่าหอพักของนาย ง. เป็นระยะเวลา 2 ปี เมื่อครบกำหนดเช่าตาม
สัญญา 1 ค. ผู้เช่าจะต้องส่งมอบทรัพย์สิน (หอพัก) ที่เช่าคืนผู้ให้เช่าตามสภาพอัน
ซ่อมแซมดีแล้วเหมือน เมื่อครั้งส่งมอบ ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าทรัพย์ระงับลง ผู้เช่าก็
จะต้องมีหน้าที่ส่งมอบทรัพย์สิน (ทรัพย์สิน อันเดิม) ที่เช่าคืนแก่ผู้ให้เช่าตามสภาพ
ทรัพย์อันซ่อมแซมดีแล้วเพื่อให้ผู้ให้เช่าได้ใช้ประโยชน์ ทรัพย์สินนั้นดังเดิมตาม
หลักเจ้าของกรรมสิทธิ์ จะส่งคืนทรัพย์สินสิ่งอื่นใดกลับคืนไปไม่ได้ แม้ว่า จะมี
ประเภท คุณภาพ ปริมาณแบบเดียวกันกับทรัพย์สินที่เช่ามาก็ตาม

คำพิพากษาฎีกาที่ 6470/2537 จำเลยปลูกบ้านที่พิพาทในที่ดินของโจทก์โดย
อาศัยสิทธิ การเช่า สัญญาเช่าระงับเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้ จำเลยต้องส่ง
คืนที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สิน ที่เช่าในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์ตามมาตรา 561 จำเลย
จะต้องรื้อถอนบ้านพิพาทซึ่งปลูกอยู่ใน ที่ดินที่เช่าเพื่อส่งมอบที่ดินที่เช่าคืนแก่โจทก์

3. ความสิ้นสุดของสัญญาเช่า 26

3.1 เมื่อคู่สัญญาได้ชำระหนี้อย่างสมบูรณ์ เมื่อคู่สัญญาได้ชำระหนี้อย่าง
สมบูรณ์ทั้งสองฝ่าย กล่าวคือ ชำระหนี้ทุกอย่างแล้ว สัญญาย่อมเป็นอันสิ้นสุดลง

3.2 สัญญาสิ้นสุดลงตามระยะเวลา มาตรา 564 สัญญายังคงผูกพันกันต่อไปหาก
เข้ากรณี มาตรา 570

มาตรา 564 อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้
ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน

มาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครอง
ทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอัน
ได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

จากบทบัญญัติมาตรา 564 สัญญาเช่าย่อมสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนดเวลาที่ได้
ตกลงกัน แต่อย่างไรก็ตาม ถ้าผู้เช่าครองทรัพย์ที่เช่าอยู่ และผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง
สัญญาเช่ายังคงผูกพันกันต่อไปเป็นสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570
และสิ้นสุดลงเมื่อได้เลิกสัญญาหรือด้วยอำนาจทางกฎหมาย

3. ความสิ้นสุดของสัญญาเช่า 27

คำพิพากษาฎีกาที่ 1062/2539 การเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาไว้นั้น เมื่อครบ
กำหนด ตามสัญญาแล้วสัญญาเช่าย่อมระงับโดยมิต้องบอกกล่าว หนังสือสัญญา
แบ่งเช่าที่ดินมีกำหนด ระยะเวลา 20 ปีนับตั้งแต่วันที่13 สิงหาคม 2515 ดังนั้น
สัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลงในวันที่ 13 สิงหาคม 2535 โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวกัน
ก่อน

คำพิพากษาฎีกาที่ 3691/2535 การที่จะถือว่าเมื่อสิ้นกำหนดการเช่าแล้วมี
การเช่า กันใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 นั้น กฎหมายไม่ได้กำหนด
ว่าผู้ให้เช่ามีหน้าที่จะ ต้องบอกเลิกการเช่าหรือบอกกล่าวให้ผู้เช่าทราบก่อนหรือ
ในวันครบกำหนดการเช่าว่าจะไม่ให้ เช่าต่อไป หากแต่ให้ดูเจตนาของผู้ให้เช่าว่ามี
การยินยอมให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปหรือไม่ เมื่อสัญญาเช่า ที่ดินมีกำหนดเวลาแน่นอน
โจทก์มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยในวันครบกำหนดการเช่า แสดงให้เห็น
เจตนาของโจทก์ว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป นับแต่วันครบ
กำหนดการ เช่าแล้ว และหนังสือดังกล่าวนั้นจำเลยได้รับแล้วพฤติการณ์เช่นนี้ถือ
ได้ว่าโจทก์ได้ทักท้วงในการ ที่จำเลยจะอยู่ในที่เช่าต่อไป ดังนี้ การที่จ่าเลยอยู่ในที่
เช่าต่อมาภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนด แล้ว จึงไม่ใช่การเช่ากันใหม่โดยไม่มี
กำหนดเวลา

3. ความสิ้นสุดของสัญญาเช่า 28

3.3 ทรัพย์ที่เช่าสูญหายไปทั้งหมด มาตรา 567
มาตรา 567 ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมดไซร้ ท่านว่าสัญญาเช่าก็

ย่อมระงับไปด้วย จากบทบัญญัติมาตรา 567 ถ้าทรัพย์ที่เช่าสูญหายไปทั้งหมด
สัญญาเช่าก็ระงับทันที เพราะตัวทรัพย์อันเป็นวัตถุแห่งสัญญาสูญหายไปทั้งหมด
ผู้เช่าย่อมไม่สามารถใช้ทรัพย์หรือใช้ประโยชน์จากทรัพย์ที่ได้อีก สัญญาเช่าก็
ระงับทันที

คำว่า “สูญหาย” หมายความว่า ไม่สามารถใช้ทรัพย์ได้โดยสิ้นเชิง อาจ
เป็นเหตุจากธรรมชาติก็ได้ เช่น สึนามิ ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหาย ตาม
มาตรา 562 วรรคหนึ่ง หรืออาจเป็นเหตุจากผู้เช่าก็ได้ ถ้าความสูญหายเกิดจากผู้
เช่า เช่น ผู้เช่าไม่ใช้ระดับความระมัดระวังอย่าง วิญญูชน ตามมาตรา 553 ผู้เช่า
ต้องชดใช้ค่าเสียหายตามมาตรา 562 วรรคหนึ่ง แต่ถ้าความสูญหายไม่ได้เกิดจาก
ผู้ เช่า ผู้เช่าก็ไม่ต้องรับผิดตามมาตรา 562 วรรคสอง

3. ความสิ้นสุดของสัญญาเช่า 29

คำาพิพากษาฎีกาที่ 1346/2517
เมื่อห้องแถวซึ่งเป็นวัตถุแห่งการเชาถูกไฟไหม้หมดสิ้น สัญญาเช่าย่อมระงับ

ไปมาตรา 567 ทรัพย์สินที่เช่าได้สูญหายไปหมดสิ้นเพราะถูกไฟไหม้โดยมิใช่
ความผิดของโจทก์ผู้เช่า และโจทก์ยังใช้ทรัพย์สินที่เช่าไม่ครบถ้วนตามอายุการ
เช่า เมื่อสัญญาเช่า มีได้กำหนดข้อยกเว้นไว้ว่า ผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าบางส่วน
คืนจากผู้ให้เช่าในกรณีที่พรัพย์สิน ที่ให้เช่าได้สูญหายไปเพราะเหตุใด ๆ แล้ว
โจทก์ก็่มีสิทธิเรียกค่าเช่าห้องแถวที่ได้ชำระให้แก่จำเลย ผู้ให้เช่าไปแล้วนั้น คืน
ตามส่วนตัวของระยะเวลาที่โจทก์ไม่ได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 1057/2520

ห้องไม้ถูกไฟไหม้เหลือแต่พื้นซิเมนต์ชั้นล่างกับ เสาซึ่งไหม้เกรียมผู้เช่าซ่อม
เพิ่มเติมชั้นล่างแล้วอยู่ทำการค้า ถือว่าห้องแถวหมดสภาพ สัญญา ระงับไปตาม
มาตรา 567 แล้ว

ดังนั้น เมื่อทรัพย์สินตามสัญญาเช่าทรัพย์สูญหายไปทั้งหมด สัญญาเช่าก็ระงับ
ไป แต่ หากทรัพย์สินซึ่งเช่ากันนั้นไม่ได้สูญหายไปเสียทั้งหมดหรือทรัพย์สินที่
สูญหายไปทั้งหมดนั้นไม่ใช่ ทรัพย์สินซึ่งเช่ากัน ก็ไม่ใช่กรณีตามมาตรา 567 แต่
อย่างใด เช่น ในสัญญาเช่าที่ดิน แม้อาคาร ที่ปลูกสร้างอยู่ในที่ดินที่เช่าจะถูกเพลิง
ไหม้เสียหายหมดก็ตาม ก็ไม่มีเหตุที่จะทำให้สัญญาเช่า ที่ดินระงับสิ้นไป

3. ความสิ้นสุดของสัญญาเช่า 30

3.4 เมื่อผู้เช่าตาย
สัญญาเช่าทรัพย์สินนั้น ถือเอาคุณสมบัติของ "ผู้เช่า" เป็นสาระสำคัญของสัญญา
เนื่องจากผู้ให้เช่าจะต้องคำนึงถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญในการไว้วางใจให้
เป็นบุคคลผู้ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์รวมถึงการดูแลทรัพย์สินที่เช่า สิทธิของผู้เช่า
จึงเป็นสิทธิเฉพาะตัว ดังนั้นเมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าทรัพย์จึงระงับ ไม่ตกทอดไป
ยังทายาทแต่อย่างใด
คำพิพากษาฎีกาที่ 119/2509
สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าย่อมสิ้นสุด
จำเลยซึ่งเป็นบุตรผู้เช่าได้อยู่ในตึกพิพาทต่อมาก็ถือว่าอยู่ในฐานะบริวารของผู้เช่า
ดังนั้น การที่จำเลยชำระค่าเช่าจึงเป็นการชำระในนามของผู้เช่า ไม่ก่อให้เกิด
สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยแต่อย่างใด
คำพิพากษาฎีกาที่ 5859/2530
แม้สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าก็ตาม แต่เมื่อทั้งโจทก์และ ว. ต่าง
เป็นผู้เช่าห้องพิพาทจากจำเลย การตายของ ว. จึงเป็นเหตุให้สิทธิการเช่าระงับไป
เฉพาะตัวของ ว. แต่ผู้เดียว หาทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยระงับไป
ด้วยไม่ ดังนั้น หากมีผู้เช่าหลายรายและผู้เช่ารายหนึ่งตายลงไป สัญญาเช่าทรัพย์
ก็ระงับไปเฉพาะผู้เช่ารายนั้น

3. ความสิ้นสุดของสัญญาเช่า 31

3.5 การบอกเลิกสัญญา
3.5.1 สัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลาสิ้นสุด มาตรา 566
มาตรา 566 ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึง

สันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญา ฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุด
ระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่ อีกฝ่าย
หนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้อง
บอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน

จากบทบัญญัติมาตรา 566 เป็นการเลิกสัญญากรณีไม่ปรากฏความผิดของคู่
สัญญาฝ่ายใด ซึ่งจะใช้ในกรณี เป็นสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลาสิ้นสุดหรือสัญญาที่
กำหนดเวลาเช่าไม่อาจสันนิษฐานได้เท่านั้น ถ้าสัญญาเช่ามี กำหนดเวลาต้อง
บังคับตามกำหนดเวลา จะเลิกสัญญาตามมาตรา 566 ไม่ได้ ซึ่งสัญญาเช่าไม่มี
กำหนดเวลาสิ้นสุดนี้ หากคู่สัญญาต้องการให้สัญญาสิ้นสุดย่อมมีสิทธิบอกเลิก
สัญญาได้ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อน ภายในสองเดือน

3.5.2 กรณีฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา
- ผู้ให้เช่าผิดหน้าที่ มาตรา 387 มาตรา 388 มาตรา 389 มาตรา 548
มาตรา 551 มาตรา 556 มาตรา 568 วรรคสอง
- ผู้เช่าผิดหน้าที่ มาตรา 544 มาตรา 554 มาตรา 556 มาตรา 560 ใน
กรณีการเลิกสัญญานี้ตามบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้น ต้องปรากฏความผิดของคู่
สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ถ้าไม่ปรากฏความผิดของคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะบอก
เลิกสัญญาไม่ได้

3. ความสิ้นสุดของสัญญาเช่า 32

ตัวอย่างเช่น
เช่าแผงขายทุเรียนในตลาด ผู้เช่าโกงน้ำหนักขายทุเรียนให้ลูกค้า เจ้าของตลาดรู้
จึงเตือน ผู้ เช่ากระทำผิดซ้ำ จึงเลิกสัญญาเช่าทันที การเลิกสัญญาชอบด้วย
กฎหมาย กรณีดังกล่าว ผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์ฝ่าฝืน มาตรา 552 คือไม่เป็นไปตาม
ประเพณีนิยมปกติ ใช้ทรัพย์ที่เช่า ในทางทุจริต กระทำผิดอาญาทำให้ประชาชน
เสียหาย ผู้ให้เช่าได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาอย่างถูกต้องแล้วตาม มาตรา 554 คือได้
บอกกล่าวให้ยุติการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย หลังจากนั้นผู้เช่ายังฝ่าฝืนอีก ผู้
ให้เช่าจึงมี อำนาจโดยชอบในการบอกเลิกสัญญา

4.อายุความ 33

มาตรา563 บัญญัติว่า คดีอันผู้ให้เช่าจะฟ้องผู้เช่าเกี่ยวแก่สัญญาเช่านั้น ท่านห้าม
มิให้ฟ้องเมื่อพ้นกำหนดหกเดือนนับตั้งแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่เช่า ดังนั้น ในสัญญา
เช่าทรัพย์ หากเกิดคดีพิพาท เช่นการฟ้องเรียกเบี้ยปรับตามสัญญาเช่าทรัพย์สิน
การฟ้องเรียกเอาค่าเสียหายในสัญญาเช่าทรัพย์ การฟ้องเอาค่าเสียหายอัน
ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นบุบสลาย เช่นนี้ผู้ให้เช่าจะฟ้องผู้เช่าภายในระยะเวลาหกเดือน
นับตั้งแต่วันส่งคืนทรัพย์ที่เช่า ไม่เช่นนั้นจะขาดอายุความ

คำพิพากษาฎีกาที่ 1068/2534 ความเสียหายที่โจทก์ได้รับเป้นเรื่องอันเกิดจาก
การที่จำเลยผิดสัญญาเช่าและโจทก์นำคดีมาฟ้องเกินกว่า6เดือนนับตั้งแต่วันส่งคืน
ทรัพย์สินที่เช่าตามมาตรา563คดีโจทก์จึงขาดอายุความ

5.แบบของสัญญาเช่า 34

แบบของสัญญาเช่าทรัพย์
การทำสัญญาเช่าทรัพย์โดยทั่วไปนั้น คู่สัญญาต้องการความคล่องต้วและอิสระ
เป็นอันมาก หากมีการไปกำหนดกฎเกณฑ์หรือระเบียบต่างๆ อันส่งผลให้เกิดข้อ
ยุ่งยากก็จะเป็นอุปสรรคระหว่างคู่สัญญา ดังนั้น ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์โดย
ทั่วไป กฎหมายไม่ได้ไปกำหนด "แบบ"ของสัญญาเอาไว้ แต่อย่างไรก็ดี การทำ
สัญญาเช่าทรัพย์สินบางอย่างนั้น ในสายตากฎหมายมองว่าเป็นเรื่องใหญ่ จะต้อง
เข้ามาคุ้มครองคู่สัญญาเพื่อให้เกิดความเป็นธรรม โดยเฉพาะการทำสัญญาเช่า
อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน อาคาร ซึ่งกฎหมายกำหนดให้จะต้องมีการทำ
เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในกรณีที่สัญญาเช่ามีกำหนด
ระยะเวลากว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หรือ
สัญญาเช่าจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้อง
รับผิดจึงจะสามารถใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้สำหรับทรัพย์สินในสัญญาเช่าทรัพย์
นั้นสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท คือ 1. สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ และ 2.
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น แบบของสัญญาเซ่าทรัพย์จึงต้องแบ่งออกเป็น
สองกรณีได้แก่ สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์และสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยมี
รายละเอียดดังนี้

5.แบบของสัญญาเช่า 35

สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์
สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดแบบหรืออยู่ในบังคับที่จะต้องมี
หลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแต่อย่างใด ดังนั้น สัญญา
เช่าสังหาริมทรัพย์ย่อมเกิดขึ้นได้แม้จะมีการตกลงด้วยวาจาก็ตาม
ตัวอย่างที่ 1
นาย ก. เช่ารถยนต์รายเดือนจากนาย ข. ผู้ให้เช่า โดยตกลงกันว่าจะเช่ากันเป็น
ระยะเวลาหนึ่งปี โดยคิดอัตราค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ดังนี้ ถือเป็นสัญญาเช่า
สังหาริมทรัพย์อันมีกำหนดระยะเวลา ซึ่งกฎหมายไม่ได้กำหนดแบบหรืออยู่ใน
บังคับที่จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญแต่อย่างใด

ข้อสังเกต
การเช่าสังหาริมทรัพย์นี้หมายความรวมถึงการเช่าสังหาริมทรัพย์พิเศษด้วย เช่น
การเช่าเรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป การเช่าเรือนแพ และการเช่าสัตว์พาหนะ
ดังนั้น การเช่าสังหาริมทรัพย์พิเศษนั้นไม่อยู่ในบังคับที่จะต้องมีหลักฐานเป็น
หนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ อีกทั้งไม่จำต้อง
ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่อย่างใด ดังนั้น สัญญาเช่า
สังหาริมทรัพย์พิเศษจึงเกิดขึ้นและสมบูรณ์ได้เมื่อคำเสนอและคำสนองต้องตรงกัน
ระหว่างคู่สัญญา คู่สัญญาก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ทันที

5.แบบของสัญญาเช่า 36

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์
มาตรา 538 บัญญัติว่า "เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ
อย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้
บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้
เช่า หรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า
หน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี"

มาตรา 538 สามารถแบ่งการเช่าอสังหาริมทรัพย์ออกได้ 2 กรณีคือ
1. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลาไม่เกินสามปีและไม่ได้กำหนด
ระยะเวลาการเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า
2. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนด
ระยะเวลาการเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า โดยมีรายละเอียดดังนี้

5.แบบของสัญญาเช่า 37

-การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดไม่เกินสามปีและไม่ได้กำหนดระยะเวลาการ
เช่าตลอดอายุของผู้เช่า
ตัวอย่าง
นาย ก. เข่าบ้านรายเดือนจากนาย ข. ผู้ให้เช่า โดยตกลงกันว่าจะเช่ากันเป็นระยะ
เวลาหนึ่งปี โดยคิดอัตราค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ดังนี้ ถือเป็นสัญญาเช่า
อสังหาริมทรัพย์อันมีกำหนดระยะเวลาไม่เกินสามปีและไม่ได้กำหนดระยะเวลา
การเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า

สำหรับสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลาไม่เกินสามปีและไม่ได้
กำหนดระยะเวลาการเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่านั้น กฎหมายกำหนดแต่
เพียงว่าหากไม่ได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้อง
รับผิด คู่สัญญาจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้เท่านั้น ไม่ได้มีผลทำให้สัญญาเช่า
อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นโมฆะแต่อย่างใด เนื่องจากหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่ง
อย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดนั้นไม่ใช่แบบของนิติกรรมสัญญา ดังนั้น
การที่นาย ก. เช่าบ้านรายเดือนจากนาย ข. ผู้ให้เช่า โดยตกลงกันว่าจะเช่ากัน
เป็นระยะเวลา1 ปี โดยคิดอัตราค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาทนั้น จะต้องมีหลักฐาน
เป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด จึงจะฟ้องร้องบังคับ
คดีได้ ซึ่งหากนาย ข. ผู้ให้เช่าจะฟ้องบังคับตามสิทธิในสัญญาเช่า นาย ข. ผู้ให้
เช่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของนาย ก. ผู้เช่าแต่หากนาย ก. ผู้เช่า
จะฟ้องบังคับตามสัญญาเช่า นาย ก. ผู้เช่าก็จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลง
ลายมือชื่อนาย ข. ผู้ให้เช่า

5.แบบของสัญญาเช่า 38

ดังนั้น สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลาไม่เกินสามปีและไม่ได้ก่า
หนดระยะเวลาการเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่านั้น กฎหมายไม่ได้กำหนด
"แบบ" ของสัญญาเอาไว้ แต่หากไม่ได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ดังนั้น สัญญา
เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดระยะเวลาไม่เกินสามปีและไม่ได้ก่าหนดระยะเวลา
การเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่านั้น กฎหมายไม่ได้กำหนด "แบบ" ของ
สัญญาเอาไว้ แต่หากไม่ได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ
ฝ่ายที่ต้องรับผิด คู่ สัญญาจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ ซึ่งหมายความรวมถึงการ
ฟ้องร้องบังคับคดีให้ไปจดทะเบียนการเช่าด้วย

5.แบบของสัญญาเช่า 39

- การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดระยะเวลาการ
เช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า
มาตรา 540 บัญญัติว่า "อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลา
เกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลง
มาเป็นสามสิบปี

อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้อง
อย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา"

เมื่อพิจารณาบทมาตรา 540 ข้างต้น การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น เช่าอาคาร
เช่าพื้นที่ตลาด เช่าสนามฟุตบอล เช่าบ้าน เช่าสวนผลไม้ แม้คู่สัญญาจะได้กำหนด
ระยะเวลาเช่าเอาไว้เกินกว่าสามสิบปีก็ไม่ได้ส่งผลให้สัญญาเช่าดังกล่าวตกเป็น
โมฆะแต่อย่างใด กฎหมายเพียงได้กำหนดให้ลดระยะเวลาลงมาเหลือสามสิบปี
เท่านั้น และแม้ระยะเวลาจะสิ้นสุดลงแล้วก็ตาม คู่สัญญากสามารถทำสัญญาต่อได้
แต่ไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา ทั้งนี้ การเช่าอสังหาริมทรัพย์จะต้อง
พิจารณาบทมาตรา 538 ควบคู่ไปด้วยซึ่งบัญญัติว่า "เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้า
มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็น
สำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป
หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจด
ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่
เพียงสามปี"

6.สรุป 40

สัญญาเช่าทรัพย์หมายถึงสัญญาต่างตอบแทนระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าโดยผู้ให้เช่า
ตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งอันมีระยะเวลา
จำกัดและผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าซึ่งอาจเป็นจำนวนเงินหรือทรัพย์สินอื่นก็ได้ทั้งนี้
สัญญาเช่าทรัพย์นั้นไม่มีวัตถุประสงค์ที่จะมุ่งโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่ากันแต่
อย่างใด ดังนั้น ในสัญญาเช่าทรัพย์ผู้ให้เช่าจึงไม่จำเป็นต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
อันเป็นวัตถุแห่งสัญญาเช่าทรัพย์ก็ได้

ทั้งนี้ สัญญาเช่าทรัพย์ตามมาตรา 537 มีองค์ประกอบสำคัญ คือ สัญญา
เช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่มีคู่สัญญาสองฝ่าย ถือเป็นนิติกรรมสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งมีคู่
สัญญาด้วยกันสองฝ่าย ฝ่ายหนึ่งเรียกว่า "ผู้เช่า" และอีกฝ่ายเรียกว่า "ผู้ให้เช่า" มุ่ง
ที่จะแสดงเจตนาระหว่างกันเพื่อผูกนิติสัมพันธ์ให้เกิดขึ้นตามกฎหมาย โดยผู้ให้เช่า
ตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอันมีระยะเวลาจำกัด และผู้เช่า
ตกลงจะให้ค่าเช่า ดังนั้น ผู้เช่าและผู้ไให้เช่าจะต้องมีคำเสนอและคำสนองต้องตรง
กัน สัญญาเช่าทรัพย์จึงจะเกิดขึ้นและมีผลผูกพันตามกฎหมาย
สำหรับองค์ประกอบต่อมาของสัญญาเช่าทรัพย์นั้นคือผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้
หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง กล่าวคือ สัญญาเช่าทรัพย์นั้น ผู้
ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งอันมีระยะ
เวลาจำกัด และหากพิจารณาบทมาตรา 537 แล้วนั้นจะเห็นได้ว่าใช้คำ
ว่า"ทรัพย์สิน"กล่าวคือในสัญญาเช่าทรัพย์นั้นผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับ
ประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง

5.สรุป 41

สัญญาเช่าทรัพย์จะต้องมีวัตถุประสงค์เช่นนี้เสมอไม่ว่าตัวทรัพย์อันเป็นวัตถุแห่ง
สัญญาเช่าจะเป็นอะไรก็ตาม สำหรับ*ทรัพย์สิน" นั้นหมายความรวมทั้งทรัพย์และ
วัตถุไม่มีรูปร่าง ซึ่งอาจมีราคาและอาจถือเอาได้โดยเราอาจแบ่ง"ทรัพย์สิน"ตาม
สัญญาเช่าทรัพย์ออกได้เป็นอสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์พิเศษและ
สังหาริมทรัพย์อนึ่ง สัญญาเช่าทรัพย์สินนั้นไม่มีวัตถุประสงค์ที่จะมุ่งโอนกรรมสิทธิ์
ในทรัพย์สินที่เช่ากันแต่อย่างใด ดังนั้น ในสัญญาเช่าทรัพย์ ผู้ให้เช่าจึงไม่จำเป็น
ต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งสัญญาเช่าทรัพย์ก็ได้
นอกจากนี้สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่างตอบแทนอันส่งผลให้คู่สัญญาเช่าทรัพย์
ต่างเป็นเจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกันอันจะต้องนำเอาบทมาตรา 369 และมาตรา
372 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้บังคับตราบที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย
เช่าทรัพย์ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่าง
หนึ่งอันมีระยะเวลาจำกัด ซึ่งในทางกลับกัน ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าจากการได้ใช้
หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น ทั้งนี้ ในสัญญาเช่าทรัพย์นั้น คำว่า "ได้ใช้"
หรือ "ได้รับประโยชน์" ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง จึงอาจหมายถึงการได้ใช้
ทรัพย์สินนั้นโดยทางตรงหรือได้รับประโยชน์ทรัพย์สินโดยทางอ้อมนั่นเอง สำหรับ
"ค่าเช่า"โดยทั่วไปนั้น มักจะตกลงกันเป็นเงิน แต่คู่สัญญาอาจตกลงกันเป็นเงินหรือ
ทรัพย์สินก็ได้ ดังนั้นในสัญญาเช่าทรัพย์ ผู้เช่ามีหน้าที่ให้ค่าเช่าเพื่อเป็นการ
ตอบแทนจากการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น ถือเป็นสัญญาต่าง
ตอบแทนอย่างหนึ่ง หากไม่มีการจ่ายค่าเช่าเป็นการตอบแทนก็อาจไม่ใช่สัญญาเช่า

5.สรุป 42

ท้ายที่สุด สัญญาเช่าทรัพย์นั้นเป็นสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลา คู่สัญญาสามารถตกลงกัน
ว่าจะเช่ากันเป็นระยะเวลาเท่าใดก็ได้ ไม่ว่าจะกำหนดเอาไว้เป็นชั่วโมง เป็นวัน เป็นเดือน
เป็นปีแล้วแต่จะตกลงกัน หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็ได้ ทั้งนี้ หากคู่
สัญญาได้ตกลงกันให้สัญญาเช่ามีผลใช้บังคับเมื่อใดนั้น ก็ย่อมผูกพันตามระยะเวลาดังกล่าว
เพื่อจะได้นับระยะเวลาของสัญญาเช่ากันได้ถูกต้อง แม้จะได้ทำสัญญาเช่าทรัพย์กันเอาไว้
ก่อนหน้านี้ก็ตาม ดังนั้นสัญญาเช่าทรัพย์จะต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับกำหนดระยะเวลาการ

เช่า หากไม่มีรายละเอียดในรื่องกำหนดระยะเวลาเช่าและอัตราค่าเช่าแล้วนั้น ก็ไม่ใช่
สัญญาเช่าทรัพย์

บรรณานุกรม 43

ศนันท์กรณ์ โสตถพันธ์.(2558).คำอธิบายเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ.(พิมพ์
ครั้งที่6).กรุงเทพ:สำนักพิมพ์วิญญูชน

http://www.elfhs.ssru.ac.th/kamonwan_na/file.php/1/_5
_P.A_.pdf

https://sites.google.com/site/khonkaenlawfirmthai/sayy
a-chea-thraphy