พรบ.อาคารชุด

กฎหมายว่ าด้ วยอาคารชุด

น า ง นั น ทิย า ท อ ง ย่ิ ง ส กุ ล

การบรรยายประกอบด้วย 2 ส่วน

• การจดทะเบียนอาคารชดุ
• การจดทะเบียนนิติบคุ คลอาคารชดุ

การจดทะเบยี น
อาคารชุด

คาํ นิ ย า ม ศั พ ท์ ท่ี ค ว ร รู้

อาคารชุด หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถ ห้ องชุด หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยก

แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้ เป็ นส่วนๆ โดยแต่ละ การถือกรรมสทิ ธิ์ออกได้เป็นสว่ นเฉพาะของแตล่ ะบคุ คล
ส่วนประกอบด้ วยกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์ ส่วนบุคคลและ
กรรมสทิ ธิ์ร่วมใน ทรัพย์สว่ นกลาง ทรัพย์ส่วนกลาง หมายความวา่ สว่ นของอาคารชดุ

ทรัพย์ส่วนบุคคล หมายความว่า ห้องชุด และ ท่ีมิใช่ห้องชดุ ที่ดินท่ีตงั้ อาคารชดุ และท่ีดินหรือทรัพย์สนิ ท่ี
มีไว้เพ่ือใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกนั สาํ หรับเจ้าของร่วม
หมายความรวมถึงสิ่งปลกู สร้างหรือที่ดินที่จดั ไว้ให้เป็ น
ของเจ้าของห้องชดุ แตล่ ะราย

ลักษณะของท่ดี นิ ท่ตี งั้ โครงการอาคารชุด 3
12

ต้องมีหลักฐานเป็ นโฉนดที่ดิน ที่ดินนัน้ ต้องมีเส้นทางเข้าออกสู่ ที่ดินนัน้ ต้องเป็ นกรรมสิทธิ์ของ
เท่านัน้ น.ส.3 หรือ น.ส.3ก. ทางสาธารณะ โดยทางเข้าออก ผู้ขอและปราศจากภาระผูกพัน
ไม่สามารถนํามาจดทะเบียน นนั้ อาจเป็นถนนภาระจํายอมก็ได้ ใดๆ ยกเว้นเรื่องการจํานอง
อาคารชดุ ได้

ตวั อย่างภาระผูกพนั ในท่ดี นิ เชน่ ที่ดนิ มีการจดทะเบยี นภาระจํายอมให้แก่ที่ดนิ แปลงอ่ืน
ท่ีดนิ มีการจดทะเบียนการเชา่ และยงั ไมค่ รบสญั ญาเชา่
ท่ีดนิ มีการจดทะเบยี นสทิ ธิเก็บกินและยงั ไมเ่ ลกิ สญั ญา
ที่ดินอยใู่ นโครงการจดั สรรทด่ี นิ

5

ลักษณะของอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

อาคารนัน้ ได้ปลูกสร้ างในท่ีดินตาม อ า ค า ร นั้น ส า ม า ร ถ แ ย ก ท รั พ ย์

โฉนดที่ดินที่ผู้ย่ืนคําขอได้ยื่น และมีเส้น สว่ นกลางและทรัพย์สว่ นบคุ คลถกู ต้องตาม
ทางเข้ าออกสู่ทางสาธารณะตรงตามท่ี พระราชบญั ญตั ิอาคารชดุ
ระบไุ ว้ในแผนผงั
ห้องชดุ มีความกว้าง ความยาว ความสงู
ทรัพย์สว่ นบคุ คลและทรัพย์สว่ นกลาง
เนือ้ ที่ และเลขที่หมายประจําบ้านของแต่ละ
ตรงตามหลกั ฐานท่ียื่นคําขอ ห้องชดุ ตรงกบั หลกั ฐานท่ีย่ืน

6

ลักษณะของทรัพย์ส่วนบุคคล
และทรัพย์ส่วนกลางตามกฎหมายอาคารชุด

ทรัพย์ส่วนบุคคล ห้องชุด ทรัพย์ส่วนกลาง

หมายถึง ห้องชุด และหมายความ หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่แยก หมายถึง ส่วนของอาคารชดุ ท่ีมิใช่ห้องชุด
รวมถึง ส่ิงปลูกสร้าง หรือ ท่ีดินท่ี การถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็ นส่วน ที่ดินที่ตงั้ อาคารชดุ และที่ดินหรือทรัพย์สนิ
จัดไว้ให้เป็ นของเจ้าของห้องชุด เฉพาะของแตล่ ะบคุ คล อ่ืนท่ีมีไว้ เพ่ือใช้ หรื อเพ่ือประโยชน์ร่ วมกัน
แต่ละราย สําหรั บเจ้ าของร่ วม นอกจากนัน้ ยัง
หมายถึง ทรัพย์สินตามมาตรา 15 แห่ง
พระราชบญั ญตั อิ าคารชดุ ด้วย

การประกอบการค้า
ในอาคารชุด

มาตรา 17/1 แหง่ พระราชบญั ญตั อิ าคารชดุ พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเตมิ โดยพระราชบญั ญตั อิ าคารชดุ (ฉบบั ท่ี 4)
พ.ศ.2551 กําหนดวา่

ในกรณีทีม่ ีการจดั พืน้ ที่ของอาคารชดุ เพ่ือประกอบการค้า ต้องจดั ระบบการเข้าออกในพืน้ ท่ีดงั กลา่ วเป็นการเฉพาะ
ไมใ่ ห้รบกวนความเป็นอยโู่ ดยปกตสิ ขุ ของเจ้าของร่วม

ห้าม ผ้ใู ดประกอบการค้าในอาคารชดุ เว้นแตเ่ ป็นการประกอบการค้าในพืน้ ที่ของอาคารชดุ ท่ีจดั ไว้ตามวรรคหนง่ึ
ดงั นัน้ การประกอบการค้าในอาคารชดุ จงึ ต้องอยใู่ นพืน้ ท่ที ่ีกําหนดไว้ให้เป็นพืน้ ท่ีประกอบการค้าเทา่ นนั้ โดยในพืน้ ท่ี
ท่ีประกอบการค้าต้องจดั ทางเข้าออกไว้เป็นการเฉพาะไมใ่ ห้ก่อให้เกิดรบกวนเจ้าของร่วมอ่ืน

การโฆษณาขายห้องชุด

การโฆษณาขายห้องชดุ ในอาคารชดุ ตามมาตรา 6/1 เจ้าของโครงการต้องดาํ เนินการ ดงั นี ้

1 ต้ องเก็บสําเนาข้ อความหรื อภาพที่โฆษณาหรื อหนังสือชักชวนท่ีนําออก
โฆษณาแก่บุคคลทั่วไป ไม่ว่าจะทําในรูปแบบใด โดยเก็บไว้ในสถานที่ทํา
การจนกว่าจะมีการขายห้องชดุ หมด และต้องส่งสําเนาเอกสารดงั กล่าวให้
นิติบคุ คลอาคารชดุ เก็บไว้อยา่ งน้อยหนง่ึ ชดุ

2 ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับหลกั ฐานและรายละเอียด
ที่ย่ืนพร้ อมคําขอจดทะเบียน

3 ให้ถือว่าข้อความหรือภาพท่ีโฆษณาหรือหนงั สือชกั ชวน เป็ นส่วนหนึ่ง
ของสัญญาจะซือ้ จะขายหรือสัญญาซือ้ ขายห้ องชุด แล้วแต่กรณี
หากข้ อความหรื อภาพใดมีความหมายขัดหรื อแย้ งกับข้ อความใน
สญั ญาจะซือ้ จะขายหรือสญั ญาซือ้ ขายห้องชดุ ให้ตีความในทางที่เป็ น
คณุ แก่ผ้จู ะซือ้ หรือผ้ซู อื ้ ห้องชดุ

การทาํ สัญญาจะซือ้ จะขายห้องชุด

การทําสญั ญาจะซือ้ จะขายและสญั ญาซือ้ ขายห้องชดุ ระหวา่ งผ้มู ีกรรมสทิ ธิ์ในทด่ี นิ และอาคารกบั ผ้จู ะซือ้ หรือผ้ซู ือ้ ห้องชดุ
ตามมาตรา 6/2

1 ต้องทําตามแบบที่รัฐมนตรีประกาศกําหนด

2 ปัจจุบัน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยได้ มีประกาศลงวันท่ี 1
กรกฎาคม 2551 กําหนดแบบสัญญาจะซือ้ จะขายสัญญาจะซือ้ จะขาย
และสญั ญา ซือ้ ขายห้องชดุ ให้ใช้ตามแบบ อ.ช. 22 และแบบ อ.ช. 23

3 ถ้าสญั ญาจะซือ้ จะขายและสญั ญาซือ้ ขายห้องชุดดงั กล่าวส่วนใดมิได้ทํา
ตามแบบสญั ญาที่รัฐมนตรีประกาศกําหนดและไม่เป็ นคณุ ต่อผ้จู ะซือ้ หรือ
ผ้ซู ือ้ ห้องชดุ สญั ญาสว่ นนนั้ ไมม่ ีผลใช้บงั คบั

หมายเหตุ ในกรณีท่ีเป็ นการทาํ สัญญาจะซือ้ จะขายท่ัวไปท่ีไม่ใช่ระหว่างผู้ประกอบการกับผู้ซือ้ ไม่อยู่ใน
บงั คับท่ตี ้องใช้สัญญาตามแบบมาตรฐานฉบบั นี้

ตวั อย่างสัญญาจะซือ้ จะขาย

อ.ช.22

11

ตวั อย่างสัญญาจะซือ้ จะขาย

อ.ช.22

12

ตวั อย่างสัญญาจะซือ้ จะขาย

อ.ช.22

13

หลักเกณฑ์การจดทะเบยี นอาคารชุด

1 234

ท่ีดินและอาคารนัน้ ต้องเป็ น ในกรณีท่ีท่ีดินหรือทัง้ ท่ีดิน ในกรณี ท่ีอาคารท่ีขอจด อาคารนัน้ ต้องเป็ นอาคารท่ี
กรรมสิทธ์ิของผู้ย่ืนคําขอโดย และอาคารติดการจํานอง ทะเบียนอาคารชุดนัน้ ตัง้ อยู่ บุคคลสามารถแยกการถือ
ปราศจากภาระผูกพันใดๆ ต้ องปรากฏว่ าผู้รับจํานอง ในท้ องท่ีท่ีกฎหมายว่ าด้ วย กรรมสิทธ์ิออกได้เป็ นส่วนๆ
นอกจากการจํานองซ่ึงเข้ า ยินยอมให้จดทะเบียนเป็ น การควบคุมอาคารใช้ บังคับ โดยแต่ ละส่ วนประกอบด้ วย
หลักเกณฑ์ตาม (2) และต้อง อ า ค า ร ชุ ด โ ด ย ยิ น ย อ ม ท่ี รั บ อาคารนัน้ ต้องได้รับอนุญาต กรรมสิทธ์ิในทรัพย์ส่วนบุคล
มีเส้นทางเข้าออกสู่สาธารณะ การชําระหนีจ้ ากห้องชุดแต่ ตามกฎหมายว่ าด้ วยการ และกรรมสิทธ์ิร่ วมในทรัพย์
ซ่ึงอาจเป็ นทางภาระจํายอม ละห้ องชุ ดตามจํานวนเงินท่ ี ควบคุมอาคารและสามารถ ส่วนกลาง
ก็ ไ ด้ แ ต่ ไ ม่ ส า ม า ร ถ ใ ช้ ตกลงกนั แล้ว ใช้ เป็ นห้ องชุดและทรัพย์
ทางเข้าออกท่เี ป็ นสัญญาเช่า ส่วนกลางได้

14

หลักฐานการจดทะเบยี นอาคารชุด

ผ้มู ีกรรมสทิ ธิ์ในท่ีดนิ และอาคารใดประสงค์จะขอจดทะเบยี นให้ท่ีดนิ และอาคารนนั้ เป็นอาคารชดุ ให้ย่ืนคําขอตอ่ พนกั งานเจ้าหน้าที่
พร้อมด้วยเอกสารหลกั ฐานตามมาตรา 6 ได้แก่

โฉนดท่ีดิน แผนผงั แสดงรายละเอียดของห้องชดุ แตล่ ะชนั้

แผนผงั แสดงเขตท่ีดินและที่ตงั้ ของอาคารชดุ แตล่ ะอาคารชดุ แผนผงั แสดงรายการและรายละเอียดของห้องชดุ
และสง่ิ ปลกู สร้าง ท่ีได้รับอนญุ าตจากเจ้าพนกั งานท้องถิ่น ทรัพย์สว่ นบคุ คล และทรัพย์สว่ นกลางในอาคารชดุ นนั้
ใบอนญุ าตหรือหลกั ฐานอื่นท่ีเจ้าพนกั งานท้องถ่ินออกให้เพ่ือ
แสดงวา่ อาคารนนั้ ได้รับอนญุ าตให้ก่อสร้างตามกฎหมายวา่ หลักฐานการจด หนังสืออนุญาตให้ก่อสร้ างอาคารหรือแก้ไขเปลี่ยนแปลง
ด้วยการควบคมุ อาคาร ทะเบยี นอาคารชุด อาคารตามกฎหมายว่าด้วยการเดินอากาศหรือกฎหมาย
ว่าด้วยเขตปลอดภยั ในราชการทหาร ในกรณีท่ีอาคารที่ขอ
ใบรับรองการก่อสร้างอาคาร ดดั แปลงอาคาร หรือเคล่อื นย้ายอาคาร จดทะเบียนอาคารชดุ นนั้ ตงั้ อย่ภู ายในเขตปลอดภยั ในการ
หรือใบอนญุ าตเปลี่ยนการใช้อาคารตามกฎหมายวา่ ด้วยการควบคมุ เดินอากาศตามกฎหมายว่าด้ วยการเดินอากาศหรื อใน
อาคาร ในกรณีที่อาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชดุ นนั้ ตงั้ อยใู่ นท้องท่ีที่ บริเวณเขตปลอดภยั ในราชการทหารตามกฎหมายว่าด้วย
กฎหมายควบคมุ อาคารใช้บงั คบั เขตปลอดภยั ในราชการทหารแล้วแตก่ รณี

บญั ชีแสดงรายการเก่ียวกบั อตั ราสว่ นที่เจ้าของห้องชดุ แตล่ ะห้องชดุ
มีกรรมสทิ ธิ์ในทรัพย์สว่ นกลาง

15

แบบตวั อย่าง

ตวั อย่าง
แบบ อ.1

ตัวอย่าง
แบบ อ.6

16

ข้ อสังเกต

โฉนดที่ดินที่ถกู ระบอุ ย่ใู นใบอนญุ าตก่อสร้างอาคาร ฯ และใบรับรองการก่อสร้างอาคาร ฯ
จะต้องนํามาจดทะเบียนให้เป็ น ที่ตงั้ อาคารชดุ ทกุ แปลง และนบั แตว่ นั ท่ีได้รับใบอนญุ าต
ให้ก่อสร้างอาคารเจ้าของโครงการไมส่ ามารถไปขอแบง่ แยกท่ีดินหรือทําให้ท่ีดินดงั กลา่ วมี
เนือ้ ท่ีลดลง เน่ืองจากการก่อสร้างอาคารตามกฎหมายควบคมุ อาคาร ท่ีดินทงั้ หมดที่ระบุ
ในใบอนุญาตก่อสร้ างได้ถูกนํามาคํานวณเป็ นพืน้ ที่ต่าง ๆ ตามท่ีกฎหมายกําหนด เช่น
พืน้ ที่สีเขียว ระยะถอยร่น (set back) ซงึ่ ใช้เป็ นทางว่ิงรถดบั เพลิง คา่ FAR และพืน้ ท่ีที่ถกู
กําหนดไว้ให้เว้นระยะไว้เพ่ือใช้เป็ นท่ีว่างด้านหน้าอาคาร ตลอดจนท่ีจอดรถซ่ึงบาง
โครงการจดั ให้มีที่จอดรถตามกฎหมายในท่ีโลง่ เหลา่ นีเ้ป็นต้น

ยกเว้ น

กรณีท่ีอาจไมต่ ้องนําที่ดินมาจดทะเบียนอาคารชดุ หากปรากฏวา่ ที่ดินแปลงนนั้ มี
สภาพเป็นถนนท่ีเป็นทางภาระจํายอมที่มีช่ือบคุ คลอื่นเป็นเจ้าของ ซงึ่ ไมอ่ าจนํามาจด
ทะเบียนให้เป็นอาคารชดุ ได้อยแู่ ล้ว

17

การจดทะเบยี น
นิตบิ ุคคลอาคารชุด

นิตบิ ุคคลอาคารชุดและการบริหารจดั การ

1. การจดทะเบียนนิตบิ คุ คลอาคารชดุ
2. การบริหารจดั การภายในนิติบคุ คลอาคารชดุ

การจดทะเบยี นนิตบิ ุคคลอาคารชุด

การจดทะเบยี นนิตบิ ุคคล
อาคารชุด

ในกรณีมีผ้มู าแสดงความประสงค์จะขอโอน
กรรมสทิ ธิ์ในห้องชดุ ห้องแรกโดยไมเ่ ป็นการ
โอนกรรมสทิ ธิ์ในห้อองชดุ ทงั้ หมดในอาคาร
นนั้ ให้คกู่ รณีย่ืนคาํ ขอจดทะเบียนนิตบิ คุ คล
อาคารชดุ และผ้จู ดั การนิตบิ คุ คลอาคารชดุ
ในคราวเดียวกนั

20

วัตถุประสงค์ของ
นิตบิ ุคคลอาคารชุด

มาตรา 33 แหง่ พระราชบญั ญตั อิ าคารชดุ พ.ศ.2522 กําหนดวา่

นิติบุคคลอาคารชุดท่ีได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะ
เป็นนิตบิ คุ คล

นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพ่ือจัดการและดูแลรักษา
ทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอํานาจกระทําการใดๆเพ่ือประโยชน์ตาม
วตั ถปุ ระสงค์ดงั กลา่ ว ทงั้ นี ้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บงั คบั แห่ง
พระราชบญั ญตั ินี ้

การบริหารจดั การภายในนิตบิ ุคคลอาคารชุด

อาํ นาจหน้าท่ขี องผู้จดั การนิตบิ ุคคลอาคารชุด
อาํ นาจหน้าท่ขี องคณะกรรมการนิตบิ ุคคลอาคารชุด
การประชุมใหญ่และมตทิ ่ปี ระชุม
การเรียกเกบ็ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงนิ กองทนุ

22

ผู้จดั การนิตบิ ุคคลอาคารชุด

คุณสมบตั ขิ องผู้จดั การนิตบิ ุคคลอาคารชุด
อาํ นาจหน้าท่ขี องผู้จัดการนิตบิ ุคคลอาคารชุด

23

คุณสมบตั ขิ องผู้จดั การนิตบิ ุคคลอาคารชุด

ไมเ่ ป็นบคุ คลล้มละลาย ไมเ่ คยได้รับโทษจําคกุ โดยพพิ ากษาถงึ ท่ีสดุ ให้
จําคกุ เว้นแตโ่ ทษสาํ หรับความผดิ ที่ได้กระทํา
ไมเ่ ป็นคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือน โดยประมาทหรือความผดิ ลหโุ ทษ
ไร้ ความสามารถ ไมเ่ คยถกู ถอดถอนจากการเป็นผ้จู ดั การเพราะ
เหตทุ จุ ริต หรือมีความประพฤตเิ สอ่ื มเสยี หรือ
ไมเ่ คยถกู ไลอ่ อก ปลดออก หรือให้ออกจาก บกพร่องในศีลธรรมอนั ดี
ราชการ องค์การหรือหนว่ ยงานของรัฐหรือ
เอกชน ฐานทจุ ริตตอ่ หน้าท่ี ไมม่ ีหนีค้ ้างชําระคา่ ใช้จา่ ยตามมาตรา 18

24

อาํ นาจของผู้จดั การนิตบิ ุคคลอาคารชุด

การจัดประชุม การดาํ เนินการ การจัดทาํ บญั ชี การบริหารงานท่วั ไป
เก่ียวกับค่าใช้จ่าย รายรับ-รายจ่าย
ตามมาตรา 18

25

การจดั ประชุม

หากไม่ดาํ เนินการมีโทษปรับ การจดั ประชุม 1.จัดประชุมใหญ่สามัญครัง้ แรก
ไม่เกนิ ห้าพันบาท ภายใน 6 เดือน นับแต่วันท่ีได้
จดทะเบียนนิติบคุ คลอาคารชดุ

2.จดั ประชมุ ใหญ่วิสามญั เมื่อเห็นวา่ มีเหตจุ ําเป็นท่ีควรต้อง
ขอความเหน็ จากเจ้าของร่วม

26

การดาํ เนินการเก่ียวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

 

ออกหนังสือรับรองการปลอด หากไม่ดําเนินการมีโทษปรับ ฟ้ องบงั คับชําระหนีเ้ จ้าของ ส่งรายการหนีค้ ่าใช้จ่ายตาม
หนีใ้ ห้ เจ้ าของร่วมท่ีไม่มีหนี ้ ไม่เกินห้าหมื่นบาทและปรับ ร่วมท่ีค้ างชําระค่าใช้ จ่าย มาตรา 18 ต่อเจ้ าพนักงาน
ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ค้าง อีกไม่เกินวันละห้าร้อยบาท ตามมาตรา 18 ตัง้ แต่ 6 ที่ดิน เพ่ือให้มีสิทธิ์รับชําระหนี ้
ชําระ ภายใน 15 วัน นับแต่ ตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ เดือนขนึ ้ ไป ก่อนหนีจ้ ํานอง
วนั ที่ได้รับคําร้องขอ ถูกตอ้ ง

27

การจดั ทาํ บญั ชีรายรับ-รายจ่าย

1.จดั ทําบญั ชีรายรับรายจ่าย 2. จัดทํ างบดุ ลซ่ึ ง 3. จั ด ทํ า ร า ย ง า น 4. เก็บรักษารายงาน
ประจําเดือนภายใน 15 วนั แสดงจํานวนสินทรัพย์ ประจําปี แสดงผลการ ประจําปี แสดงผลการ
นับแต่วันสิน้ เดือนและปิ ด และหนี ส้ ินของนิ ติ ดําเนินงานต่อท่ีประชมุ ดําเนินงานและงบดุล
ประกาศให้เจ้าของร่วมทราบ บุ ค ค ล อ า ค า ร ชุ ด ใหญ่ พร้อมเสนองบดุล พร้อมทงั้ ข้อบงั คบั ไว้ที่
ตอ่ เน่ืองเป็นเวลา 15 วนั พร้ อมทัง้ บัญชีรายรับ แ ล ะ จั ด ทํ า สํ า เ น า สํ านั กงานนิ ติ บุ คคล
หากไม่ดําเนินการมีโทษปรับ รายจ่ายซ่ึงจะต้ องมี เ อ ก ส า ร ดั ง ก ล่ า ว ใ ห้ อ า ค า ร ชุ ด เ พ่ื อ ใ ห้
ไม่เกินห้าหมื่นบาทและปรับ ผ้สู อบบญั ชีตรวจสอบ เจ้าของร่วมก่อนวนั นัด พนักงานเจ้ าหน้ าที่
อีกไม่เกินวนั ละห้าร้อยบาท เพ่ือนําเสนอท่ีประชุม ประชมุ ใหญ่ลว่ งหน้าไม่ ห รื อ เ จ้ า ข อ ง ร่ ว ม
ตลอดเวลาที่ยงั ไม่ปฏิบตั ิให้ ใหญ่สามญั น้อยกวา่ 7 วนั ตรวจดไู ด้
ถูกตอ้ ง

(ตามข้อ 2 - 4) หากนิตบิ ุคคลอาคารชุดไม่ดาํ เนินการมีโทษปรับไม่เกนิ หนึ่งหม่ืนบาทซงึ่ ผู้จัดการ
ต้องรับโทษด้วย เว้นแต่พสิ ูจน์ได้ว่าไม่ได้มีส่วนในการกระทาํ ความผดิ นั้น

28

การบริหารงานท่วั ไป

1. เป็ นตวั แทนของนิตบิ ุคคลอาคารชุดใน 4. อย่ปู ฏบิ ตั หิ น้าท่ที ่สี าํ นักงานนิตบิ ุคคล
การจดั การและดแู ลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง อาคารชุดตามระยะเวลาท่กี าํ หนดในข้อบงั คับ

2. ดแู ลให้เจ้าของร่วมปฏบิ ตั ติ าม การบริหารงานท่วั ไป 5. ย่นื จดทะเบยี นภายในสามสิบวันนับแต่
กฎหมายและข้อบงั คบั วันท่ีท่ีประชุมมีมติ กรณีเจ้าของร่วมมีมติท่ี
3. จัดให้มีการดแู ลความปลอดภยั หรือความสงบ จะต้องจดทะเบียนตามพระราชบัญญัติ
เรียบร้ อยภายในอาคารชุด อาคารชุด

 หากไม่ดาํ เนินการภายในกาํ หนดมีโทษปรับไม่เกินห้าพันบาท 

29

คณะกรรมการนิตบิ ุคคลอาคารชุด

คุณสมบัตขิ อง องค์ประกอบของ อาํ นาจหน้าท่ขี อง
กรรมการนิตบิ ุคคล คณะกรรมการ คณะกรรมการ
นิตบิ ุคคลอาคารชุด นิตบิ ุคคลอาคารชุด
อาคารชุด

30

คุณสมบตั ขิ องกรรมการนิตบิ ุคคลอาคารชุด

เป็ นเจ้าของร่วมหรือค่สู มรสของเจ้าของร่วม ไม่เป็ นผู้เยาว์

เป็ นผู้แทนโดยชอบธรรมของเจ้าของร่วมท่เี ป็ นผู้เยาว์ ไม่เป็ นคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ

เป็ นผู้อนุบาลในกรณีท่เี จ้าของร่วมเป็ นคนไร้ความสามารถ ไม่เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การหรือ
หน่วยงานของรัฐหรือเอกชน ฐานทจุ ริตต่อหน้าท่ี

เป็ นผู้พทิ กั ษ์ในกรณีท่เี จ้าของร่วมเป็ นคนเสมือนไร้ ไม่เคยได้รับโทษจาํ คุกโดยพพิ ากษาถงึ ท่สี ุดให้จาํ คุก เว้นแต่โทษ
ความสามารถ สาํ หรับความผิดท่ไี ด้กระทาํ โดยประมาทหรือความผิดลหโุ ทษ

เป็ นตวั แทนของนิตบิ ุคคลจาํ นวนหน่ึงคนในกรณีท่นี ิตบิ ุคคล ไม่เคยถกู ถอดถอนจากการเป็ นผู้จดั การเพราะเหตุทจุ ริต หรือมี
เป็ นเจ้าของร่วม ความประพฤตเิ ส่ือมเสียหรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี

ในกรณีท่หี ้องชุดมีเจ้าของร่วมหลายคนให้มีสิทธิได้รับแต่งตงั้ ไม่เคยถูกท่ปี ระชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้พ้นจากตาํ แหน่งกรรมการ
เป็ นกรรมการจาํ นวนหน่ึงคน

31

องค์ประกอบของคณะกรรมการนิตบิ ุคคลอาคารชุด

คณะกรรมการ เมื่อครบกําหนดตามวาระ หากยงั มไิ ด้มีการแตง่ ตงั้ กรรมการใหม่ ให้กรรมการซงึ่ พ้น
นิตบิ คุ คลอาคารชดุ จากตําแหนง่ ตามวาระ ปฏิบตั ิหน้าท่ีตอ่ ไปจนกวา่ จะมกี รรมการใหมเ่ ข้ารับหน้าที่

กรรมการจะดํารงตําแหนง่ เกินสองวาระไมไ่ ด้ เว้นแตไ่ มอ่ าจหาบคุ คลอนื่ มา
ดํารงตําแหนง่ แทน
ในกรณีทพี่ ้นจากตําแหนง่ กอ่ นครบวาระหรือมกี ารแตง่ ตงั้ กรรมการเพม่ิ ใหม่ ให้
กรรมการที่ได้รับแตง่ ตงั้ ใหมอ่ ยใู่ นตําแหนง่ เทา่ กบั วาระของกรรมการท่ีเหลอื อยู่
มีวาระการดํารงตําแหนง่ คราวละสองปี

แตง่ ตงั้ โดยท่ีประชมุ ใหญ่เจ้าของร่วม

คณะกรรมการประกอบด้วยกรรมการไมน่ ้อยกวา่ สามคนแตไ่ มเ่ กินเก้าคน

32

อาํ นาจหน้าท่ขี องกรรมการนิตบิ ุคคลอาคารชุด

ควบคมุ การจดั การนิตบิ คุ คลอาคารชดุ ให้ประธานกรรมการเป็นผ้เู รียกประชมุ คณะกรรมการ ใน
กรณีที่กรรมการ 2 คน ร้องขอให้เปิ ดประชมุ ประธาน
แตง่ ตงั้ กรรมการคนหนงึ่ ขนึ ้ ทําหน้าท่ีเป็น กรรมการต้องจดั ให้มีการประชมุ ภายใน 7 วนั
ผ้จู ดั การ ในกรณีท่ีไมม่ ีผ้จู ดั การหรือผ้จู ดั การไม่
สามารถปฏิบตั หิ น้าท่ีตามปกติได้เกินเจ็ดวนั การประชมุ ของคณะกรรมการต้องมีกรรมการ
มาประชมุ ไมน่ ้อยกวา่ กง่ึ หนงึ่ จงึ จะเป็นองค์
จดั ประชมุ คณะกรรมการหนงึ่ ครัง้ ในทกุ ประชมุ
หกเดือนเป็นอยา่ งน้อย
การวินิจฉยั ชีข้ าดของที่ประชมุ ให้ใช้เสียงข้างมาก กรรมการ
หนง่ึ คนให้มีหนง่ึ เสียงในการลงคะแนน ถ้าคะแนนเสยี ง
เทา่ กนั ให้ประธานออกเสยี งเพมิ่ ขนึ ้ อีกหนงึ่ เสียงชีข้ าด

33

การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมนิตบิ ุคคลอาคารชุด

• รูปแบบการประชมุ
• วิธีการเรียกประชมุ
• มติท่ีประชมุ

รูปแบบการประชุมใหญ่

การประชมุ ใหญ่เจ้าของร่วมของนิตบิ คุ คลอาคารชดุ มี 3 กรณี

การประชุม ผู้มีอาํ นาจเรียกประชุม วันเวลาท่กี ฎหมายกาํ หนด

1. การประชมุ ใหญ่สามญั ครัง้ แรก ผ้จู ดั การ ภายในระยะเวลา 6 เดือนนบั แตว่ นั ที่จด
(มาตรา 42) ทะเบียนนิติบคุ คล
2. การประชมุ ใหญ่สามญั ประจําปี
(มาตรา 42/1) คณะกรรมการ ภายใน 120 วนั นบั แตว่ นั สนิ ้ ปี ทางบญั ชี
3. การประชมุ ใหญ่วสิ ามญั
(มาตรา 42/2) 1. ผ้จู ดั การ เมื่อมีเหตจุ ําเป็นเม่ือใดก็ได้
2. คณะกรรมการโดยมตเิ กินกวา่ กงึ่ หนงึ่ ของการ
ประชมุ คณะกรรมการ
3. เจ้าของร่วมไมน่ ้อยกวา่ ร้อยละ 20 ของคะแนนเสยี ง
ของเจ้าของร่วมทงั้ หมด ลงลายมือช่ือทําหนงั สอื
ขอให้เปิ ดประชมุ ตอ่ คณะกรรมการ

35

วธิ ีการเรียกประชุม

วธิ ีการเรียกประชุม องค์ประชุม
(มาตรา 42/3) (มาตรา 43)

ต้ องทําเป็ นหนังสือนัดประชุมระบุ ต้องมีผ้มู าประชมุ ซง่ึ มีเสียงลงคะแนนรวมกนั
สถานที่ วนั เวลาระเบียบวาระการประชุม ไม่น้อยกว่าหนึ่งในส่ีของจํานวนเสียงลงคะแนน
และเร่ืองท่ีจะเสนอต่อท่ีประชุมพร้ อมด้วย ทงั้ หมด
รายละเอียดตามสมควรและจัดส่งให้
เจ้ าของร่วมไม่น้ อยกว่าเจ็ดวันก่อนวัน ในกรณีท่ีเจ้าของร่วมมาประชมุ ไม่ครบองค์
ประชมุ ประชุม ตามท่ีกําหนดไว้ ในครัง้ แรกให้ เรียก
ประชุมใหม่ภายใน สิบห้ าวันนับแต่วันเรียก
ประชมุ ครัง้ ก่อน และการประชมุ ใหญ่ครัง้ หลงั นี ้
ไมบ่ งั คบั วา่ จะต้องครบองค์ประชมุ

36

มตทิ ่ปี ระชุมใหญ่เจ้าของร่วม

01 02

เร่ืองท่วั ไป เร่ืองท่กี ฎหมายกาํ หนดไว้
เป็ นกรณีพเิ ศษ

มตทิ ่ปี ระชุมใหญ่เร่ืองท่วั ไป

มติท่ีประชมุ ใหญ่ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมท่ีเข้าประชมุ

ข้อสังเกต

การนบั คะแนนเสียงข้างมาก มาตรา 44 ไม่ได้กําหนดประเภทของกิจการ
ที่ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมไว้เป็ นการเฉพาะ ดงั นนั้
การนบั คะแนนเสียงข้างมากตามมติที่ประชมุ ใหญ่ตามมาตรา 44 จงึ ไม่
ต้องได้รับคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของเจ้าของร่วมท่ีเข้าประชุม เพียงแต่
ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุมเท่านนั้ ทงั้ นี ้
พระราชบญั ญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบญั ญัติ
อาคารชดุ (ฉบบั ที่ 4) พ.ศ.2551 ได้กําหนดกรณีท่ีต้องได้รับคะแนนเสียง
ไม่น้อยกวา่ ก่ึงหน่ึงไว้ชดั เจนแล้วในมาตรา 48 (สอดคล้องกบั ความเห็น
ของสาํ นกั งานคณะกรรมการกฤษฎีกาที่ได้เคยให้ความเห็นไว้ในเร่ืองเสร็จ
ที่ 1178/2558 เร่ือง การหามตขิ อง ก.อบต.จงั หวดั )

38

มตทิ ่ปี ระชุมใหญ่เจ้าของร่วมท่กี ฎหมายกาํ หนดไว้เป็ นกรณีพเิ ศษ

มาตรา 48 กําหนดมตเิ ก่ียวกบั เรื่องดงั ตอ่ ไปนี ้ต้องได้รับคะแนนเสยี งไมน่ ้อยกวา่ กงึ่ หนงึ่ ของจํานวนคะแนนเสยี งของเจ้าของร่วมทงั้ หมด

การซอื้ อสังหาริมทรัพย์หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ท่มี ี การแก้ไขเปล่ียนแปลงอตั ราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกัน
ค่าภาระตดิ พนั เป็ นทรัพย์ส่วนกลาง ในข้อบงั คบั ตามมาตรา 32 (8)

การจาํ หน่ายทรัพย์ส่วนกลางท่เี ป็ น การก่อสร้างอันเป็ นการเปล่ียนแปลง
อสังหาริมทรัพย์ เพ่มิ เตมิ หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง

การอนุญาตให้เจ้าของร่ วมทําการก่อสร้ าง มตปิ ระชุมใหญ่ การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง
ตกแต่งปรับปรุง เปล่ียนแปลงหรือต่อเติม เจ้ าของร่ วม
ห้ องชุ ดของตนเองท่ีมี ผลกระทบต่ อทรั พย์
ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุด
โดยค่าใช้จ่ายของผู้นัน้ เอง

การแก้ไขเปล่ียนแปลงข้อบงั คับเก่ยี วกับ
การใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง

39

มตทิ ่ปี ระชุมใหญ่เจ้าของร่วมท่กี ฎหมายกาํ หนดไว้เป็ นกรณีพเิ ศษ

มาตรา 49 มติเกี่ยวกบั เรื่องดงั ตอ่ ไปนี ้ต้องได้รับคะแนนเสียงไมน่ ้อยกวา่ หนงึ่ ในสีข่ องจํานวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทงั้ หมด

1 การแต่งตงั้ หรือถอดถอนผู้จดั การ

2 การกาํ หนดกจิ การท่ผี ู้จดั การมีอาํ นาจ
มอบหมายให้ผู้อ่ืนทาํ แทน

40

ก า รคั ดค้ า นม ติท่ีป ร ะชุ ม ใ หญ่

พรบ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่ได้กาํ หนดให้มีกรณีการคัดค้านมตทิ ่ปี ระชุมใหญ่ไว้ แต่ศาล
ฎกี าได้มีคาํ พพิ ากษาท่ี 1821/2558 พพิ ากษาเร่ืองการคัดค้านท่ปี ระชุมใหญ่ไว้ดงั นี้

ศาลฎีกามีคําพิพากษาฎีกา ท่ี 1821 / 2558 ว่าตามพระราชบญั ญัติอาคารชดุ ดังนัน้ แม้จะฟังว่าการนัดเรียกประชุมใหญ่และการลงมติฝ่ าฝื นต่อ
พ.ศ.2522 มิได้บัญญัติเรื่องให้มีการขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม กฎหมายและข้อบงั คบั ก็ไม่ทําให้การประชมุ ใหญ่และมติท่ีเกิดขึน้ เสียไป
กรณีมีการนัดเรียกประชุมใหญ่และลงมติที่ฝ่ าฝื นต่อกฎหมายและข้อบังคับ จนกว่าศาลจะมีคําสงั่ หรือคําพิพากษาให้เพิกถอนมติของที่ประชมุ ใหญ่
จึงต้ องอาศัยเทียบบทกฎหมายท่ีใกล้ เคียงอย่างย่ิงตามประมวลกฎหมายแพ่งและ อันผิดระเบียบนัน้ เสียก่อนตามบทบัญญัติข้ างต้ น เมื่อไม่ปรากฏ
พาณิชย์ มาตรา 1195 ท่ีบญั ญัติว่า “การประชุมใหญ่นนั้ ถ้าได้นดั เรียกหรือได้ ข้อเท็จจริงว่ามีผ้ใู ดร้องขอให้เพิกถอนมติของที่ประชมุ ใหญ่ดงั กลา่ ว ต้อง
ประชมุ กนั หรือได้ลงมติฝ่ าฝื นบทบญั ญัติ ในลกั ษณะนีก้ ็ดี หรือฝ่ าฝื นข้อบงั คบั ถือว่า การนัดเรียกประชุมใหญ่และการลงมติ มีผลเป็ นการนัดเรียก
ของบริษัทก็ดี เมื่อกรรมการหรือผู้ถือหุ้น คนหน่ึงคนใดร้องขึน้ แล้ว ให้ศาลเพิก ประชมุ และประชมุ ใหญ่ตามกฎหมาย มตดิ งั กลา่ วยอ่ มมีผลบงั คบั
ถอนมติของที่ประชมุ ใหญ่อนั ผิดระเบียบนนั้ เสีย แต่ต้องร้องขอภายในกําหนด
เดือนหนง่ึ นบั แตว่ นั ลงมตินนั้ ”

อาํ นาจและหน้าท่ขี อง
ผ้ ูประกอบการและเจ้ าของร่ วม
หลังจากท่มี ีการจดทะเบยี น

นิตบิ ุคคลอาคารชุด

ผู้ประกอบการเป็ นเจ้าของร่วมในห้องชุดท่ี
ยงั ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้บคุ คลใดบคุ คล
หนง่ึ โดยมีอํานาจหน้าท่ี ดงั ตอ่ ไปนี ้

หน้าท่ขี องผู้ประกอบการหลังการจดทะเบยี นนิตบิ ุคคลอาคารชุด

 ต้องรับผิดเพ่ือความเสียหายใดๆท่ีเกิดขึน้ เน่ืองจาก ทัง้ นีผ้ ู้จะขายต้ องแก้ ไขความชํารุด
ความชาํ รุดบกพร่องของอาคารชุดในกรณีดงั ต่อไปนี้ บกพร่ องของอาคารชุ ดท่ีเกิดขึ้น
ภายใน 30 วัน นับแต่วันท่ีผู้จะซือ้
1.กรณีที่เป็ นโครงสร้ างและอุปกรณ์อันเป็ นส่วนประกอบ หรือนิติบุคคลอาคารชุด ได้แจ้งเป็ น
อาคารที่เป็ นอสงั หาริมทรัพย์ ในระยะเวลาไมน่ ้อยกวา่ 5 ปี หนังสือให้ทราบ
นบั แตว่ นั จดทะเบียนอาคารชดุ
2. กรณีส่วนควบอื่นนอกจากกรณีตามข้อ 1 ในระยะเวลา เว้นแต่
ไมน่ ้อยกวา่ 2 ปี นบั แตว่ นั ท่ีจดทะเบยี นอาคารชดุ

 ต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามมาตรา 18 วรรค ความชํ ารุ ดบกพร่ องนัน้ เป็ น เร่ื อง ที่
หน่ึง และวรรคสอง สําหรับห้องชุดท่ียังไม่มีการโอน จําเป็นต้องแก้ไขโดยเร่งดว่ นให้แก้ไขทนั ที
กรรมสิทธ์ิให้แก่บุคคลใดบุคคลหน่ึง (ม.18 วรรคท้าย)

43

อาํ นาจหน้าท่ขี องเจ้าของร่วมผู้ซือ้ ห้องชุด

ด้านการใช้ห้องชุด

ด้านการชาํ ระ
ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

44

ด้านการใช้ห้องชุด

 เจ้าของร่วมต้องใช้ประโยชน์ในห้องชดุ ให้ตรงกบั แผนผงั ที่  เจ้าของร่วมต้องร่วมกนั ออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการสว่ นรวม
ได้รับอนญุ าตจากเจ้าพนกั งานท้องถิ่น และท่ีเกิดจากเคร่ืองมือ เคร่ืองใช้ ตลอดจนสงิ่ อํานวยความสะดวกท่ีมีไว้
เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกนั และคา่ ใช้จา่ ยที่เกิดจากการดแู ลรักษา
และการดําเนินการเกี่ยวกบั ทรัพย์ส่วนกลาง ตามอตั ราส่วนที่เจ้าของ
 การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางต้องเป็ นไป ร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธ์ิในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตาม
ตามที่กําหนดไว้ในข้อบงั คบั ส่วนแห่งประโยชน์ท่ีมีต่อห้องชุด ทัง้ นี ้ ตามท่ีกําหนดในข้อบังคับ

 ห้ามผ้ใู ดประกอบการค้าในอาคารชดุ เว้นแตด่ ําเนินการในพืน้ ที่ มาตรา 18 วรรค 2
ที่จัดไว้เพ่ือประกอบการค้าโดยต้องจัดระบบเข้าออกในพืน้ ที่
ดังกล่าวไม่ให้เป็ นการรบกวนความเป็ นอยู่โดยปกติสุขของ เจ้าของร่วมท่ีไม่ชําระเงินตามมาตรา 18 ภายในระยะเวลาท่ี
เจ้าของร่วม ตามมาตรา 17/1 กําหนดต้องเสียเงินเพ่ิมในอตั ราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปี โดย
ไมค่ ดิ ทบต้น ทงั้ นีต้ ามอตั ราท่ีกําหนดในข้อบงั คบั

 เจ้าของร่วมจะกระทําการใดๆ ต่อทรัพย์ส่วนบุคคลของตนอัน หากค้างชําระตงั้ แต่หกเดือนขึน้ ไป ต้องเสียเงินเพ่ิมในอตั ราไม่
อาจจะเป็นการกระทบกระเทือนตอ่ โครงสร้าง ความมน่ั คง การป้ องกนั เกินร้ อยละย่ีสิบต่อปี และอาจถูกระงบั การให้บริการส่วนรวม
ความเสียหายตอ่ ตวั อาคารหรือการอ่ืนตามท่ีกําหนดไว้ในข้อบงั คบั หรือการใช้ทรัพย์สว่ นกลางตามที่กําหนดในข้อบงั คบั รวมทงั้ ไม่
มไิ ด้ เว้นแตจ่ ะได้รับมติจากเจ้าของร่วม ตามมาตรา 48(3) มีสทิ ธิ์ออกเสียงในการประชมุ ใหญ่

45

THANK YOU

For listening