1 บทที่ 6 สัญญาเช่าทรัพย์และเช่าซื้อ จัดทำโดย นางสาวนูรฮายาตี อิแต และคณะ ชั้นประกาศนียบัตรวิชาชีพปีที่ 2/2 นำเสนอ อาจารย์ฤทธิเกียรติ หะยีวามิส รายงานฉบับนี้เป็นส่วนหนึ่งของรายวิชา 2001-1005 กฎหมายพาณิชย์ หลักสูตรประกาศนียบัตรวิชาชีพ สาขาคอมพิวเตอร์ธุรกิจ วิทยาลัยเทคโนโลยีอาซิซสถานพณิชยการ ปีการศึกษา 2566
2 คำนำ รายงานฉบับนี่เป็นส่วนหนึ่งของวิชา กฎหมายพาณิชย์ ชั้นประกาศนียบัตรวิชาชีพปีที่ 2/2 โดยมีจุดประสงค์ เพื่อการศึกษาความรู้ที่ได้จากเรื่อง สัญญาเช่าทรัพย์และเช่าซื้อ ทั้งนี้ในรายงานนี้มี เนื้อหาประกอบด้วยความรู้เกี่ยวกับ กฎหมาย ตลอดจนการประยุกต์ใช้ด้านกฎหมาย ผู้จัดทำได้เลือกหัวข้อนี่ในการทำรายงาน เนื่องจากน่าเรื่องที่น่าสนใจและ ต้องขอขอบคุณ สมาชิกในกลุ่มทุกคน อาจารย์ฤทธิเกียรติ หะยีวามิส ผู้ให้ความรู้แนวทางการศึกษา เพื่อนๆทุกคนที่ให้ ความช่วยเหลือมาโดยตลอดผู้จัดทำหวังว่ารายงานฉบับนี้จะให้ความรู้และเป็นประโยชน์แก่ผู้อ่านทุกๆ ท่าน
3 สารบัญ เนื้อเรื่อง หน้าที่ รายงานบทที่ 6 สัญญาเช่าทรัพย์และเช่าซื้อ 1 ลักษณะสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ 2 การทำสัญญาเช่าทรัพย์ 3 สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า 4 การเช่าช่วงและการโอนสิทธิการเช่า 5 การโอนทรัพย์สินที่เช่า 6 ความระงับแห่งสัญญาเช่า 7 สัญญาเช่าซื้อ 8 การเลิกสัญญาเช่าซื้อ 9 ภาพผนวก 10-15
รายงานบทที่6 สัญญาเช่าทรัพย์และเช่าซื้อ สัญญาเช่าทรัพย์และเช่าซื้อ เป็นบทบัญญัติที่มีวัตถุแห่งสัญญาเป็นทรัพย์ จึงมีความ เกี่ยวข้องกับสัญญาซื้อขาย จึงมีการนำบทบัญญัติในกฎหมายซื้อขายมาใช้กับสัญญาเช่าทรัพย์และ สัญญาเช่าซื้อด้วย เช่น การส่งมอบทรัพย์ที่เช่า ความรับผิดของผู้ให้เช่ากรณีทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งการ เช่าชำรุดบกพร่องหรือมีการรอนสิทธิ เป็นต้น โดยเฉพาะสัญญาเช่าซื้อนั้น เป็นสัญญาที่มีความมุ่ง หมายในการโอนกรรมสิทธิ์ (ให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินที่เช่านั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินที่เช่านั้นตกเป็น สิทธิแก่ผู้เช่า) จึงได้มีการนำบทบัญญัติเกี่ยวกับกฎหมายซื้อขายมาใช้ในกรณีนี้ด้วย ปพพ. มาตรา 537 “อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ เรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น” 1
ลักษณะสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์ 1. เป็นสัญญาต่างตอบแทน ผู้ให้เช่ามีหน้าที่จะต้องให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้น ส่วนผู้เช่ามี หน้าที่จะต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า 2. เป็นสัญญาที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้เช่ามีสิทธิเพียงแต่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่ชั่วระยะเวลาหนึ่งตามสัญญาเช่า เท่านั้น 3. สัญญาเช่าเป็นสัญญาซึ่งมีระยะเวลาอันจำกัด ปพพ. มาตรา 540 “อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็น กำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับ แต่วันต่อสัญญา” ปพพ. มาตรา 541 “สัญญาเช่านั้นจะทำกันเป็นกำหนดว่าตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือของผู้เช่าก็ให้ทำได้” ปพพ. มาตรา 566 “ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะ บอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าว แก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าว ล่วงหน้ากว่าสองเดือน” 4. เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าย่อมสิ้นสุด 2
การทำสัญญาเช่าทรัพย์ ในกรณีที่กฎหมายกำหนด “แบบ” ของสัญญาใดไว้ ย่อมหมายความว่า กฎหมายประสงค์จะ ให้ทำตามแบบนั้น หากมิได้ทำตามแบบ สัญญาที่ทำขึ้นนั้นย่อมีผลเป็นโมฆะ5 คือ เสียเปล่ามาแต่แรก 6 ในทางกลับกันหากกฎหมายมิได้กำหนดแบบของสัญญาใด ย่อมหมายความว่า คู่สัญญาย่อมตกลง กันในรูปแบบใดก็ได้ เช่น อาจตกลงทำสัญญาวาจาเป็นต้น แบบของสัญญาตามที่กฎหมายกำหนดไว้ แยกได้เป็น (1) ทำเป็นหนังสือ (2) ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (3) กรณีอื่นที่กฎหมายกำหนดไว้เป็นการเฉพาะเรื่องนั้น “มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน นต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี” 3
สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างหนึ่ง ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจึงมีหนี้ต่างตอบแทนซึ่งกัน และกันกล่าวคือ ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่า เพื่อการนั้น เมื่อเข้าลักษณะสัญญาเช่าทรัพย์แล้ว ก็จะมีบทบัญญัติต่าง ๆ ตามที่กำหมายกำหนดให้ ต้องทำตาม อย่างไรก็ตามในบางกรณี การเช่าทรัพย์นั้นอาจมีข้อตกลงเป็นพิเศษให้คู่สัญญาต้อง ดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งยิ่งกว่าสัญญาเช่าทรัพย์ทั่วไป สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า ได้รับยกเว้นไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ ก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ ถ้าผู้เช่าตาย สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญา เช่าไม่ระงับ ทายาทของผู้เช่ามีสิทธิเช่าต่อได้จนกว่าจะครบสัญญา 4
การเช่าช่วงและการโอนสิทธิการเช่า ปพพ. มาตรา 544 “ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือ แต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอกท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา เช่าถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้” 5
การโอนทรัพย์สินที่เช่า ปพพ. มาตรา 569 “อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย” เจ้าของทรัพย์สินที่นำทรัพย์สินออกให้เช่า หากต้องการที่โอนทรัพย์สินที่ให้เช่านั้นต่อไปให้แก่ บุคคลภายนอกในระหว่างสัญญาเช่า ก็สามารถทำได้โดยชอบ เนื่องจากมีสิทธิในฐานะเป็นเจ้าของ กรรมสิทธิ์ ตามมาตรา 1336 แต่จะมีผลต่อไปว่า เมื่อมีการโอนทรัพย์ที่ให้เช่าไปแล้วจะมีผลให้สัญญา เช่าสิ้นสุดลงหรือไม่ 6
ความระงับแห่งสัญญาเช่า 1. สิ้นสุดเนื่องจากสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาที่ทำสัญญากัน หรือถ้าเป็นกรณีเช่าตลอดอายุ ของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า สัญญาย่อมระงับสิ้นไปเมื่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าตาย แล้วแต่กรณี ปพพ. มาตรา 564 “อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน” ปพพ. มาตรา 570 “ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้น แล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา” 2. มีการบอกเลิกสัญญาเช่า 2.1 เมื่อไม่มีการผิดสัญญา ใช้เฉพาะการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาเท่านั้น โดยคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิก สัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้แต่ต้องบอกกล่าวให้แก่อีกฝ่ายรู้ตัวก่อน ชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือน (ปพพ. มาตรา 566) 2.2 เมื่อมีการผิดหน้าที่ตามสัญญาหรือกฎหมาย อาจมีข้อตกลงว่าเมื่อมีการผิดสัญญา ต้องมีการบอก กล่าวล่วงหน้าให้คู่กรณีปฏิบัติให้ถูกต้องก่อน และหากยังเพิกเฉยจึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญา หรืออาจ ตกลงว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิด ก็ให้สัญญาเช่าสิ้นสุดทันทีก็ได้ 3. การโอนสังหาริมทรัพย์ที่ทำสัญญาเช่าให้แก่บุคคลภายนอก 4. วัตถุแห่งสัญญาเช่านั้นได้สูญหายหรือเสื่อมประโยชน์ในการใช้ ปพพ. มาตรา 567 “ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปทั้งหมดไซร้ ท่านว่าสัญญาเช่าก็ย่อมระงับไปด้วย” 5. ผู้เช่าถึงแก่ความตาย 7
สัญญาเช่าซื้อ สัญญาเช่าซื้อเป็นเอกเทศสัญญาอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีลักษณะ เป็นสัญญาต่างตอบแทนเหมือนสัญญาเช่าทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติหลักเกณฑ์ เกี่ยวกับสัญญาเช่าซื้อไว้เพียง 3 มาตรา ได้แก่ มาตรา 572 ถึง มาตรา 574 แต่ด้วยมีลักษณะเป็น สัญญาเช่าทรัพย์โดยมีคำมั่นว่าจะขาย ทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า จึง ต้องนำบทบัญญัติเกี่ยวกับสัญญาเช่าทรัพย์ และสัญญาซื้อขายที่นำมาใช้กับสัญญาเช่าทรัพย์ด้วย นอกจากนี้ ยังมีแนวคำพิพากษาต่าง ๆ ที่ศาลได้วางหลักเกี่ยวกับสัญญาเช่าซื้ออีกด้วย ปพพ. มาตรา 572 “อันว่าเช่าซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือ ว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่าโดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว สัญญาเช่าซื้อถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ ท่านว่าเป็นโมฆะ” 8
การเลิกสัญญาเช่าซื้อ 1. ผู้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญา ปพพ. มาตรา 573 “ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ ด้วยส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนไปให้แก่เจ้าของ” 2. ผู้ให้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญา ปพพ. มาตรา 574 “ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของ เจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย อนึ่งในกรณีกระทำผิดสัญญาเพราะผิดนัดไม่ใช้เงินซึ่งเป็นคราวที่สุดนั้น ท่านว่าเจ้าของทรัพย์สินชอบที่ จะริบบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน และกลับเข้าครองทรัพย์สินได้ต่อเมื่อระยะเวลาใช้เงินได้พ้น กำหนดไปอีกงวดหนึ่ง” 4. สัญญาเช่าซื้อ ผู้เช่าซื้อตกลงค่าเช่าซื้อเป็นเงิน ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์ ผู้เช่าไม่จำเป็นต้องตก ลงชำระค่าเช่าเป็นเงิน อาจตกลงชำระค่าเช่าเป็นอย่างอื่นก็ได้ 5. สัญญาเช่าซื้อ ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อ 2 คราวติดกัน ผู้ให้เช่าซื้อจึงจะบอกเลิก สัญญาได้ ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์ ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเพียงครั้งเดียว ผู้ให้เช่าอาจบอกเลิกสัญญาได้ 6. สัญญาเช่าซื้อ เมื่อผู้เช่าซื้อตาย สัญญาเช่าซื้อไม่ระงับ ส่วนสัญญาเช่าทรัพย์เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าระงับ 9
ภาพผนวก 10
11
12
13
14
15
สมาชิกในกลุ่ม นางสาวฮายาตี เเมเราะ เลขที่ 1 เลขประจำตัว 427 นางสาวนูรฮายาตี อิเเต เลขที่ 2 เลขประจำตัว 428 นางสาวฟาฏีมา โต๊ะยีอิ๊ด เลขที่ 3 เลขประจำตัว 429 นางสาวนูรุลฮุสนา สะนิ เลขที่ 4 เลขประจำตัว 430 นางสาวนัชยา บาหิงตะ เลขที่ 7 เลขประจำตัว 437 นางสาวซาฟีด๊ะ หลงเเสม เลขที่ 11 เลขประจำตัว 443 นางสาวอาดีลา สนิมูแมง เลขที่ 15 เลขประจำตัว 455 นางสาวนูรอาซีกีน และมินา เลขที่ 16 เลขประจำตัว 456 นางสาวอัสนีฟาน โต๊ะกือจิ เลขที่ 26 เลขประจำตัว 474 นางสาวฟิรเดาร์ เเวเเดร์ เลขที่ 31 เลขประจำตัว 490 นางสาวอนุสรา ชายมัน เลขที่ 32 เลขประจำตัว 491 นางสาวนูรฟาติน ยูโซะ เลขที่ 35 เลขประจำตัว 494 นางสาวนูนฮายาตี กาเร็ง เลขที่ 36 เลขประจำตัว 496 นางสาวนิฟาฮานา นิเยะ เลขที่ 41 เลขประจำตัว 505 นางสาวสูไวบะห์ โมง เลขที่ 47 เลขประจำตัว 520