Estudo de mercado Inês e Jorge

ESTUDO DE MERCADO
Apartamento T2 na Castelhana

Rua Marechal Costa Gomes, 88 R/C Esq

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MÉTODO COMPARATIVO

Critérios do Estudo

A elaboração deste relatório foi feita com base na informação cedida e informação de
área.
Determina-se o preço mais provável que o imóvel atingiria numa transação normal de
acordo com as características e as condições de mercado.

1. Objectivo do Estudo

Este estudo foi elaborado com a finalidade de dar a conhecer aos proprietários do
imóvel qual o valor de mercado aconselhado no estado atual.

2. Considerações e Premissas Gerais

A metodologia do presente estudo baseia-se na aferição dos valores de mercado de
imóveis de características comparáveis.
As informações legais e técnicas referidas neste relatório são fornecidas pela sua
consultora imobiliária e são referidas com fins meramente informativos, sendo o
relatório elaborado para seu uso exclusivo.

3. Método de Análise do Mercado

A determinação dos valores do património imobiliário foi baseada no seguinte método:
O Método de Comparação consiste em relacionar o valor de um imóvel com os dados
relativos a transacção de propriedades com características semelhantes ou
comparáveis. O uso deste método no presente estudo serviu como parâmetro
referencial por utilizar os dados directamente recolhidos no mercado, proporcionando
um carácter objectivo e indicador dos valores de mercado. O Método de Comparação
efectua uma estratificação dos dados recolhidos, segundo critérios de homogeneidade,
de modo a permitir a comparação e determinar quais características mais relevantes.

4. Valores de Mercado

No presente relatório foram calculados os seguintes valores:
O VALOR DE MERCADO corresponde ao montante que pode ser razoavelmente
esperado pela transacção entre um comprador e um vendedor interessados, com
equidade entre ambos, nenhum deles estando obrigado a vender ou comprar e ambos
estando conhecedores de todos os factores relevantes a uma determinada data.
O VALOR DE VENDA IMEDIATA representa o valor do imóvel pressupondo a sua venda
pública forçada após os melhores esforços de oferta, durante um curto período de
tempo.

5. Características do Local

5.1 Descrição da Envolvente:

• Freguesia Cascais e Estoril;
• Zona: Alto da Castelhana
• A 5 min do Hospital privado CUF Cascais;
• A 10 min do centro histórico de Cascais;
• A 5 min de carro da estação de comboios
• A 5 min da A5

5.2 Planta de zona:

6. Características do Imóvel

6.1 Características da sua propriedade:

Tipo de Imóvel: Habitação
Área de implantação do edifício: T2 / 3
Tipologia/Número de Assoalhadas: 98
65
Idade: Usado
Área Bruta (m²): Nascente / Poente
Área bruta dependente(m²): Periférica
Estado de Conservação: Não
Sim
Acabamentos: Sim
Orientação Solar: Não

Localização:
Vistas:

Estacionamento:
Espaço Exterior:

Arrecadação:

6.2 Características

• Rua Marechal Costa Gomes, 88 R/C Esq.
• Prédio de placa de 2007
• Prédio com elevador
• Valor patrimonial inscrito na CPU: 134.668,32 €
• Apartamento T2 com
• 2 frentes
• 1 quarto suite, 1 quarto com 1 I.S. de apoio e 1 cozinha, 1 sala
• Armários / roupeiros embutidos nos 2 quartos
• Fachada do prédio em bom estado
• Box para 1 viatura
• Área de terraço, acesso pela suite
• Estacionamento acessível na rua

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7. Enquadramento no Mercado Imobiliário

7.1 Bases de dados

Foram consultados os dados do Confidencial Imobiliário com as Vendas no primeiro
trimestre de 2021;
Foram consultados os dados de vendas e desvio preço anunciado / preço de venda, de
imóveis transacionados com mediação da Remax;
Foi consultado o fluxo e dinâmica de imóveis na rede Remax com informação
estatística da procura e oferta na região;
Foram consultados imóveis anunciados por outras redes imobiliárias.

7.2 Prospeção de Mercado

Foi efetuada uma prospeção de mercado, de forma a obter valores de venda
habitacional, de modo a podermos concluir quais os valores reais que melhor se
ajustam ao imóvel objeto da avaliação. Podemos ainda desta forma concluir qual a
situação de oferta e procura para produtos imobiliários semelhantes e comparáveis ao
estudo.
Foram consultados diversas fontes do mercado imobiliário e referem-se de seguida
alguns dos imóveis encontrados na rede Remax e outras, considerados mais
significativos pela semelhança de tipologia, áreas, ano de construção e localização.
Apresentam-se exemplos de imóveis já vendidos e à venda.

7.4 Relatório SIR

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7.3 Estudo de mercado Remax 01/01/2019 a 30/04/2021, Lisboa, Cascais, *, *,

Estudo de Mercado

Médias

Preço médio imóveis ativos: 396 667 Nº médio dias em stock: 98
Preço médio vendidos: 98,08% Média preço/m² vendidos: 2 959,00
Média preço vendido/angariado: Média área (m²):
139
Gerado em 2021-04-30 15:01:55 por DEVSCOPE\reportuser, Versão: 1.0
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Imóveis à venda

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Imóveis à venda

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Imóveis vendidos

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7.5 Análise da Prospeção

Dados observados:
1. Encontram-se disponíveis para venda no mercado vários imóveis;
2. Os imóveis apresentados neste estudo são exemplos de imóveis na Rede Remax, vendido e ativos e à

venda noutras redes imobiliárias;
3. Foi considerada a tipologia T2;
4. São imóveis usados, de construção recente;
5. De acordo com o Relatório SIR os preços de imóveis vendidos no concelho para um segmento

semelhante tiveram valor de m2 entre 2.772€ e 3.187€.

8. Conclusão

Pontos fortes e características a realçar

• Localização
Ø O apartamento localiza-se numa zona residencial e de prestígio do concelho de Cascais
Ø Acesso rápido ao centro da vila;
Ø A 5 min da estação de comboios de Cascais;
Ø Perto dos grandes eixos rodoviários de Cascais e para Lisboa;
Ø Perto de praias, a menos de 10 min das praias de Cascais e a 15 min da Praia do Guincho
• Terraço privado
Ø Com espaço para barbecue e zona de guarda sol e cadeiras
• Áreas envolventes
Ø Perto de equipamentos de lazer: golfe, ténis, spa, ginásio;
Ø Parque verde
• Estacionamento
Ø Parqueamento privado e fácil estacionamento na rua;
• Proximidade de colégios prestigiados e zona comercial
Ø A 5 min do Colégio Amor De Deus
Ø A 5 min do Cascais Shopping

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Estratégia

• Preparação da casa para visitas, home staging;
• Colocação de cartaz “vende-se”
• Distribuição de flyers num perímetro estratégico: zona circundante e zona de influência da

Agência Colllection
• Realização de Open-house a profissionais nos primeiros 15 dias de divulgação do imóvel (ação

condicionada)

Plano de ação

Proponho um plano de ação acompanhado da apresentação de relatórios regulares.

• Levantamento e descrição de todas as áreas do imóvel;
• Realização de sessão fotográfica;
• Realização de vídeo com captação de imagens da localização;
• Segmentação, targeting , posicionamento
• Redação do descritivo e apresentação do anúncio;
• Tradução para 2 línguas;
• Publicação do anúncio na rede interna da Remax visível para todos os consultores;
• Exportação do anúncio para motores de busca do imobiliário, nacionais e internacionais;
• Busca em base de dados de compradores;
• E-mailing a colegas consultores de outras mediadoras imobiliárias;
• Divulgação internacional através de parceiros e plataformas on line de investidores;
• Divulgação junto de entidades, empresas e parceiros locais;
• Publicidade local:

• Colocação de faixa publicitária de “Vende-se”
• Divulgação com flyers
• Publicidade:
• Internet / intranet
• Revistas Remax

Plano de visitas

• Os potenciais interessados são previamente qualificados, nomeadamente em relação à sua
capacidade financeira;

• As visitas serão previamente agendadas de acordo com horário a combinar;
• Mediante a situação atual de restrições as visitas poderão ser realizadas virtualmente;
• Presencialmente as visitas respeitarão as normas de saúde pública em vigor, nomeadamente

em relação a equipamentos de proteção e higienização;
• Tanto visitas de potenciais compradores como de seus representantes, consultores

imobiliários ou representantes de empresas, serão sempre acompanhados a todo o tempo
por mim ficando a meu cargo a transmissão de informações a posteriori da visita;
• Eventuais propostas de compra serão sempre apresentadas e levadas ao vosso conhecimento
por mim e por escrito para e-mail a indicar;
• Todas as visitas terão relatório posterior.

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Documentos para venda

• Cartão do cidadão do proprietário;
• NIF do proprietário;
• Certidão do registo predial do imóvel;
• Caderneta predial urbana do imóvel;
• Licença de utilização do imóvel;
• Planta do imóvel;
• Certificado energético do imóvel;
• Regulamento do condomínio.

Condições de serviço de consultadoria imobiliária

• Validade do contrato: 180 dias
• Regime de exclusividade no investimento e promoção do imóvel
• Venda do imóvel partilhada com todos os profissionais imobiliários
• Condições / honorários: 5% + IVA
• Seguro de responsabilidade civil no valor de 150.000€
• Acompanhamento, requisição e levantamento de toda a documentação necessária ao negócio

Serviços propostos

Participar e ajudar na venda do seu imóvel com vista à satisfação total

• Um agente exclusivo – dedicação exclusiva com empenho e motivação para a realização do
negócio. A garantia do retorno do investimento para o consultor é uma das estratégias na forma de
trabalhar da Remax. O proprietário tem a vantagem de ter a dedicação de um só interlocutor no
negócio.

• Apresentação de análise de mercado – metodologia que assenta em cruzar informação atual das
vendas de imobiliário em Portugal, por freguesia, com informação da oferta e procura de todos os
agentes, no universo da Remax e das outras imobiliárias. Com estes dados irei determinar o
preço de mercado atualizado.

• Entrega de plano de marketing - plano de compromisso que me proponho para alcançar o sucesso
do negócio. Desde a distribuição de folhetos à realização de diferentes ações no local: visitas
acompanhadas, realização de open house para profissionais do sector. As ações e resultados
serão apresentados em relatórios periódicos.

• Divulgação do imóvel em diferentes meios e plataformas: o contrato é realizado com a nossa
agência e de imediato o seu imóvel será partilhado em rede, ficando disponível para todas as lojas
/agentes Remax em Portugal e no resto do mundo. Em Portugal são mais de 280 agências que
terão acesso on line aos detalhes do seu imóvel. Um só interlocutor mas mais de 9.000 agentes a
trabalhar para si.

• Encontrar o comprador para o seu imóvel – os clientes em carteira são qualificados para eu
determinar quais aqueles que potencialmente virão a comprar o seu imóvel, evitando visitas
desnecessárias e acelerando a escolha e a concretização do negócio.

• Venda ao melhor preço de mercado – a análise de mercado que apresento inclui a recolha de
informação das vendas realizadas no último trimestre e a pressão da procura existente para
imóveis semelhantes, visando determinar o valor da comercialização.

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O meu trabalho como especialista potencia a rapidez no negócio: a procura do
cliente certo e a implementação de um plano de marketing conduzem à concretização
do negócio.

Apoio na concretização do negócio – através de parcerias com consultores
financeiros e de gestão do contrato.

Para o cliente a minha dedicação exclusiva é a garantia do empenho máximo na
venda.

Obrigada!