สัญญาเช่าทรัพย์
นางสาวศิริลักษณ์ ทองพนัง
รหัสนิสิต 631081303
เสนอ อาจารย์วีณา สุวรรณโณ
คณะ นิติศาสตร์
มหาวิทยาลัยทักษิณ วิทยาเขตสงขลา
ก
คำนำ
หนังสือเล่มนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของวิชา 0801211 เอกเทศ
สัญญา1 เรื่องสัญญาเช่าทรัพย์และได้ศึกษาอย่างเข้าใจและสร้างเป็นหนังสือ
อิเล็กทรอนิกส์หรือ E-Bood เพื่อให้เกิดเป็นประโยชน์กับท่านใดที่สนใจเรียนรู้
ผู้จัดทำหวังว่าหนังสือเล่มนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้อ่านที่กำลังหาข้อมูล
เรื่องนี้อยู่ไม่มากไม่น้อย หากมีข้อแนะนำหรือข้อผิดพลาดประการใดผู้จัดทำ
ขอน้อมรับไว้และขออภัยมา ณ ที่นี้
นางสาวศิริลักษณ์ ทองพนัง
ผู้จัดทำ
ข
สารบัญ หน้า
ก
เรื่อง ข
คำนำ 1
สารบัญ 2
ความหมายของสัญญา 3
สาระสำคัญของสัญญา 4
ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์ 13
สัญญาเช่าทรัพย์ 17
สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาจำกัด 19
สัญญาเช่าทรัพย์สินสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ 24
แบบของสัญญาเช่า(ทรัพย์) 27
การโต้แย้งการเช่าหลายราย 28
บรรณานุกรม
บรรณานุกรม(ต่อ)
1
ความหมายของสัญญาเช่าทรัพย์
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะ 4 เช่าทรัพย์ หมวด
1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป มาตรา 537 บัญญัติว่า “ อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น
คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคน
หนึ่ง เรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ ในทรัพย์สินอย่างใดอย่าง
หนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจ ากัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่า เพื่ อการนั้น ”
2
สาระสำคัญของสัญญาเช่าทรัพย์
สัญญาเช่าทรัพย์นั้น ทรัพย์สินที่จะ ให้เช่านั้น อาจเป็นวัตถุที่มีรูป
ร่างหรือไม่ มีรูปร่างก็ได้ โดยอาจเป็นทรัพย์สินที่เป็น สังหาริมทรัพย์
หรืออสังหาริมทรัพย์ก็ได้ เพียงแต่ต้องได้ความว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือ ได้
รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใด อย่างหนึ่งได้ หากผู้เช่ารายใดไม่ได้ใช้
หรือไม่ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่าง ใดอย่างหนึ่งแล้ว สัญญานั้น
จะไม่ใช่ สัญญาเช่าทรัพย์
1) เป็นสัญญาสองฝ่าย คือ ผู้ให้เช่าและผู้เช่า ซึ่งแต่ละฝ่ายจะ
ประกอบด้วยบุคคลคนเดียวหรือหลาย คนจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือ
นิติบุคคลก็ได้
2) ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับ ประโยชน์ในทรัพย์สินที่
เช่า ซึ่งหมายความว่า ผู้เช่าจะ ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์อย่างใดอย่าง
หนึ่งใน ทรัพย์สินที่เช่า เช่น หากผู้เช่าเช่าบ้านก็ได้อยู่อาศัย เป็นต้น
3
ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์
เป็นสัญญาต่างตอบแทน เพราะคู่สัญญาต่างเป็น
เจ้าหนี้และลูกหนี้ซึ่งกันและกัน
ผู้เช่ามีสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า เป็น
เพียงสิทธิที่จะได้รับประโยชน์ใดๆจากทรัพย์สินเช่าเท่านั้น แต่มิได้
มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น
ผู้เช่าตกลงให้เช่าเพื่ อตอบแทนการใช้
ทรัพย์สิน ค่าเช่าโดยปกติจะ เป็นเงินตรา
ที่คู่สัญญาต่างตกลงให้แก่กันเพื่ อเป็น
การตอบแทนใน การทรัพย์สินที่เช่า
แต่ค่าเช่าไม่ได้เป็นเงินตราเสมอไป
4
สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่มีคู่สัญญาสองฝ่าย
สั ญ ญ า เ ช่า ท รัพ ย์ เ ป็ น นิ ติ ก ร ร ม อ ย่ า ง ห นึ่ ง ซึ่ ง มี คู่ สั ญ ญ า ส อ ง ฝ่ า ย
ฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้เช่าและอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ซึ่งทั้งสองฝ่าย
มุ่งที่จะแสดงเจตนาระหว่างกันเพื่ อผูกนิติสัมพันธ์ให้เกิดขึ้นตาม
กฎหมาย โดยให้ผู้เช่าได้ตกลงให้ ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับผลประโยชน์ใน
ทรัพย์อันมีระยะเวลาจ ากัด และผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่า ดังนั้น
ผู้ให้เช่า และผู้เช่าจะต้องมีค าเสนอและสนองต้องตรงกัน สัญญาเช่า
ท รัพ ย์ จึ ง จ ะ เ กิ ด ขึ้ น แ ล ะ มี ผ ล ผู ก พั น ต า ม ก ฎ ห ม า ย
ตัวอย่าง นาย ก. ได้มาทำางานที่ในเมืองจังหวัดชลบุรีจึง
ได้ทำการเช่าห้องพักรายเดือนจาก นาย ข. ผู้ให้เช่า โดยตกลง
กันว่าเช่ากันเป็นระยะเวลาหกเดือน โดยคิดอัตราค่าเช่า เดือนละ
4,500 บาท ซึ่งผู้ให้เช่าโฆษณาว่ามีทีวี ตู้เย็น แต่เมื่ อได้เข้าพัก
อาศัยจริง กลับพบว่าไม่มีแต่อย่างใด ดังนั้น สัญญาเช่าตกเป็น
โมฆียะเนื่ องจากเกิดจาก ความสำคัญผิด
5
ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์
อย่างใดอย่างหนึ่ง
สัญญาเช่าทรัพย์นั้นผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับ ประโยชน์
ในทรัพย์สินใดอย่างหนึ่งอันมีระยะเวลา จำกัด ทั้งนี้สัญญา เช่าทรัพย์สิน
นั้นไม่มีวัตถุประสงค์ที่จะมุ่งโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ เช่ากัน แต่อย่าง
ใดหากผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่ เช่านั้นก็เพียงพอและ
บรรลุวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าทรัพย์แล้วและ หากพิจารณาบท
มาตรา 537 แล้วนั้นจะเห็นได้ว่าใช้คำว่า“ ทรัพย์สิน” กล่าวคือในสัญญา
เช่าทรัพย์นั้นผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับ ประโยชน์ในทรัพย์สิน
อย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งลักษณะของวัตถุประสงค์ เช่นนี้ถือเป็น
วัตถุประสงค์ในทางภาวะวิสัยตามทฤษฎีภาวะวิสัยเพราะ เป็นวัตถุที่ขึ้นอยู่
กับสภาพของสัญญาเองไม่เปลี่ยนแปลงไปตามตัวหรือ เจตนาของคู่
สัญญาสัญญาเช่าทรัพย์จะต้องมีวัตถุประสงค์นี้เสมอไม่ว่า ตัวทรัพย์อัน
เป็นวัตถุแห่งสัญญาเช่าจะเป็นอะไรก็ตาม
6
สำหรับ “ ทรัพย์สิน” นั้น หมายความรวมทั้งทรัพย์และวัตถุไม่มี
รูปร่างซึ่งอาจมีราคาและอาจถือเอาได้เช่นตึกอาคารที่ดินรถยนต์ข้าง
ม้าสิทธิในเครื่องหมายการค้าสิทธิบัตร
ลิขสิทธิ์เป็น ต้นซึ่งเราอาจแบ่ง“ทรัพย์สิน” ตามสัญญาเช่าทรัพย์ออก
ได้เป็น อสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์พิเศษและ สังหาริมทรัพย์โดย
มีรายละเอียดดังนี
อสังหาริมทรัพย์หมายถึงที่ดินและ
ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการ
ถาวรหรือ ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น
และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับ
ที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือ
ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย
7
สังหาริมทรัพย์พิเศษหมายถึง
สังหาริมทรัพย์บางอย่างที่หากท าสัญญาซื้อขาย
กันจะต้อง ท าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ
พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกว่า “ สังหาริมทรัพย์
พิเศษ ” ได้แก่ เรือมีระวางตั้งแต่ 5 ต้นขึ้นไปแพ
และสัตว์พาหนะซึ่งนำมาใช้บังคับแก่การทำ
สัญญาเช่าทรัพย์ด้วย
สังหาริมทรัพย์หมายถึงทรัพย์สินอื่ น
นอกจากอสังหาริมทรัพย์จะมีรูปร่าง หรือไม่มี
รูปร่างก็ได้และหมายความรวมถึงสิทธิอันเกี่ยว
กับทรัพย์สินนั้นด้วย ตามมาตรา 140 เช่น
รถยนต์ รถจักรยาน โทรทัศน์ โทรศัพท์มือถือ
ทองคำรูปพรรณ สุนัข เป็นต้น
8
คำพิพากษาฎีกาที่ 118/2541
โจทก์ตกลงทำสัญญาเช่าฉางเก็บรักษาข้าวเปลือกจากจำเลยโดย
มีข้อสัญญาที่ จำเลยจะต้องรับผิดถ้าเกิดความเสียหายหรือสูญหาย
ขึ้นและต้องชดใช้ราคาข้าวเปลือกที่ ยุบตัวตามสภาพไม่เกินร้อยละ 2
ของจำนวนข้าวทั้งหมดหรือเกิดจากเหตุสุดวิสัยสัญญา ดังกล่าวเป็น
สัญญาเช่าทรัพย์ อย่างไรก็ดีหากพิจารณาถึงประกาศคณะกรรมการ
ว่าด้วยสัญญาเรื่องธุรกิจการ ให้เช่าอาคารเพื่ ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่
ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 แล้วนั้นหากเป็นสัญญาเช่า ทรัพย์ที่ผู้
ประกอบธุรกิจตกลงให้ผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาได้ใช้อาคารเพื่ ออยู่
อาศัยไม่ว่า จะเป็นห้องพักบ้านอาคารชุดอพาร์ตเม้นต์หรือสถานที่พัก
อาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่ นที่จัดขึ้น สำหรับการให้เช่าเพื่ อเป็นที่อยู่อาศัย
(ไม่รวมถึงหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรมตาม
กฎหมายว่าด้วยโรงแรม) และผู้เช่าได้ตกลงจะให้ค่าเช่า เพื่ อการนั้น
โดยมีสถานที่ให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป
9
สำหรับสังหาริมทรัพย์ที่เป็น “ โภคยทรัพย์” ซึ่งหมายถึง
สังหาริมทรัพย์ซึ่งเมื่ อใช้ไปย่อมเสียภาวะเสื่ อมสลายไปในทันใด เพราะ
การใช้นั้นหรือซึ่งใช้ไปในที่สุดย่อมสิ้นเปลืองหมดไปเช่น ข้าวสารสบู่
น้ำมันถ่านเกลือเป็นต้นหากคู่สัญญาตกลงกันว่าเมื่ อ เลิกสัญญาเช่าก็จะ
ต้องนำเอาทรัพย์สินนั้นมาคืนดังนี้ก็ถือเป็น สัญญาเช่าทรัพย์หากคืน
ด้วยโภคยทรัพย์อื่ น ๆ ที่เป็นสัญญายืมใช้ สิ้นเปลืองอันมีค่าตอบแทน
แต่หากไม่ต้องคืนก็เป็นสัญญาซื้อขาย อย่างไรก็ดีบทบัญญัติในเรื่อง
โภคยทรัพย์ได้ถูกยกเลิกไปแล้ว
10
ตัวอย่างที่1 นาย ก. เช่าห้องพักรายเดือนจากนาย ข. ผู้
ให้เช่าโดยตกลงกันว่าจะเช่ากันเป็น ระยะเวลา 1 ปีโดยคิดอัตรา
ค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาทดังนี้เป็นสัญญาเช่า อสังหาริมทรัพย์
แม้ข้อเท็จจริงนาย ข. จะไม่ใช่เจ้าของห้องพักที่ให้เช่าสัญญาเช่า
ก็ผูกพันคู่สัญญานาย ก. ผู้เช่าจะปฏิเสธยอมผูกพันตามสัญญา
เช่าทรัพย์ไม่ได้
ตัวอย่างที่2 นาย ก. เจ้าของบ้านเช่าเดินทางไปประกอบ
อาชีพที่ต่างประเทศจึงมอบหมายให้ นายรน้องชายดูแลแทน
ดังนี้หากนายคมาติดต่อขอเช่าบ้านดังกล่าวจากนาย ข. ก็ สามา
รถท าได้เนื่ องจากนาย ข. เป็นผู้มีสิทธิที่จะให้เช่าได้สัญญาเช่า
ผูกพันคู่สัญญา
11
คำพิพากษาฎีกาที่ 1035/2547
คำพิพากษาฎีกาที่ 1035/2547 การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น
มาตรา 537 ไม่ได้บังคับว่าผู้ให้เช่าจ าต้องเป็น เจ้าของทรัพย์สินที่ให้
เช่าดังนั้นแม้ทรัพย์สินที่ให้เช่าจะมิใช่ของโจทก์ แต่จำเลยยอมทำ
สัญญาเช่ากับโจทก์จำเลยย่อมต้องผูกพัน ตามสัญญาโจทก์จึงมีอ า
นาจฟ้องจ าเลยได้ ดังนั้น ในสัญญาเช่าทรัพย์นั้นผู้ให้เช่าจึง ไม่จ าเป็น
ต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่ง สัญญาเช่าทรัพย์ก็ได้
เช่นการตั้งตัวแทนผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้จัดการมรดกเจ้าของร่วม
ผู้ทรงสิทธิเก็บกินอย่างไรก็ดีแม้ผู้ให้เช่าไม่จ าเป็นต้องมี กรรมสิทธิ์ใน
ทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งสัญญาเช่าก็ตาม แต่หากเจ้าของทรัพย์สิน
ไม่ได้รู้เห็นหรือยินยอมให้ผู้ให้เช่าน าทรัพย์สิน ของตนไปให้บุคคลอื่ น
เช่าการเช่านั้นก็ไม่มีผลผูกพันเจ้าของทรัพย์สินนั้น แต่อย่างใด
เจ้าของทรัพย์สินนั้นมีอำนาจฟ้องขับไล่ ผู้เช่าได้ตามบทมาตรา 1338
เรื่องทรัพย์และแม้การเช่านั้นจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ
พนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตาม
12
ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าจากการได้ใช้หรือได้รับ
ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น
ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าจากการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน
นั้นสัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่าง ตอบแทนอันจะต้องน าเอาบท
มาตรา 369 และมาตรา 372 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้
บังคับตราบที่ ไม่ขัดต่อกฎหมายเช่าทรัพย์ โดยผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้
ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งอันมี ระยะเวลาจ า
กัดและในทางกลับกัน ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่า (RENT) จากการได้ใช้หรือ
ได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น ตอบแทน
ตัวอย่าง นายเอ ทำสัญญาเช่าห้องพักรายเดือนจากนาย
บี ผู้ให้เช่า โดยตกลงกันว่าจะ ระยะเวลา 2 ปี โดยคิดอัตราด่าเช่า
เดือนละ 3,000 บาท ดังนี้ เป็นกรณีที่นายบี ผู้ให้เช่าตกลงให้
นายเอ เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอันมีระยะเวลา จ
ากัด และนายเอ ผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าจากการได้ใช้หรือได้รับ
ประโยชน์ใน ทรัพย์สินนั้น
13
สัญญาเช่ามีระยะเวลาจำกัด
สัญญาเช่าทรัพย์นั้น คู่สัญญาจะตกลงกันว่าจะเช่ากันเป็นระยะ
เวลาเท่าใดก็ได้ ไม่ว่าจะก าหนดเอาไว้ เป็นชั่วโมง เป็นวัน เดือน ปี แล้ว
แต่จะตกลงกนตามสัญญา หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้
เช่าก็ได้ มาตรา 541 สัญญาเช่านั้นจะท ากันเป็นก าหนดว่าตลอดอายุ
ของผู้ให้เช่าหรือของผู้เช่าก็ให้ท าได้ ตัวอย่าง นาย ค. ท าสัญญาเช่า
รถยนต์กับนาย ง.ระยะเวลาเช่ากัน 5 ปี อัตราค่าเช่าเดือนละ 10,000
บาท โดยท าสัญญาเช่ากันในวันที่ 1 มกราคม และมีผลเริ่มใช้บังคับ
สัญญาเช่าวันที่ 1 กุมภาพันธ์ ดังนั้น การนับ เวลาระยะเวลา 5 ปีจึง
ต้องเริ่มนับตั้งแต่วันที่วันที่ 1 กุมภาพันธ์เป็นต้นไป
ดังนั้น สัญญาเช่าทรัพย์จะต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับกำหนดระยะ
เวลาการเช่า หากไม่มีรายละเอียด ในเรื่องการกำหนดระยะเวลาเช่าและ
อัตราค่าเช่าแล้วนั้น ก็ไม่ใช่สัญญาเช่าทรัพย์ เนื่ องจากรายละเอียดใน
เรื่องก าหนดระยะเวลาเช่าและอัตราค่าเช่า อันถือเป็นสาระสำคัญของ
สัญญาเช่าทรัพย์
14
คำพิพากษาฎีกาที่ 3897/2525
ข้อความในสัญญาประนีประนอมยอมความที่ว่า หากครบสัญญา
เช่าแล้วโจทก์จะให้จ าเลยเป็นผู้เช่าต่อเป็นรายแรก ไม่อาจตีความว่า
เป็นสัญญาเช่า เพราะไม่มีรายละเอียดในเรื่องกำหนดระยะเวลาเช่าและ
อัตราค่าเช่า ซึ่งถือเป็นสารสำคัญของ สัญญาเช่าทรัพย์ แสดงว่าโจทก์
จำเลยจะต้องตกลงกันในเรื่องอีกครั้งหนึ่ง เมื่ อยังไม่มีการตกลงกันก็
ต้องถือว่ายังไม่มี สัญญาต่อกัน จำเลยจะขอให้บังคับโจทก์ยอมให้
จำเลยเช่าทรัพย์ไม่ได้ สำหรับประเด็นที่ว่าสัญญาเช่าจะต้องมีระยะเวลา
อันจำกัดนั้นคำว่า"ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด"ให้หมายถึงระยะเวลาที่ผู้เช่า
ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าเป็นการชั่วคราวไม่ใช่กรณีที่คู่
สัญญาจะตกลงกำหนดเวลาเช่ากันไว้เป็นเงื่ อน เวลาสิ้นสุดตามสัญญา
เช่าแต่เป็นระยะเวลาหนึ่งไม่ว่าจะสั้นหรือยาวเมื่ อผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับ
ประโยชน์แล้วก็จะต้องส่งคืน ทรัพย์สินให้แก่ผู้เช่าซึ่งระยะเวลาที่ได้ใช้
หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้นอาจจะสั้นหรือยาวกว่าที่ตกลงกัน
ไว้ในสัญญาก็ได้คู่สัญญาอาจจะตกลงทำสัญญาเช่าทรัพย์กันโดยไม่มี
กำหนดเวลาก็ได้ซึ่งเป็นไปตามหลักเสรีภาพในการให้ทำสัญญา
15
คำมั่นจะให้เช่า
สำหรับ”คำมั่นจะให้เช่า” นั้น แม้ไม่ได้มีการบัญญัติเอาไว้โดยตรง
เหมือนอย่างคำมั่นจะซื้อจะขายคำมั่น จะให้ทรัพย์สิน คำมั่นจะให้รางวัล
แต่ก็เป็นที่ยอมรับโดยทั่วกันว่าคำมั่นจะให้เช่านั้นมีผลบังคับได้ตาม
กฎหมาย คู่สัญญาสามารถตกลงกันได้ตราบเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมายที่
เกี่ยวข้องกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลและท าอันดีของ ประชาชน
อีกทั้งยังมีค าพิพากษาฎีกาหลายฉบับได้วินิจฉัยเอาว่าเอาไว้ว่าค ามั่น
จะให้เช่านั้นมีได้ ดังนั้น ค ามั่นจะให้ เช่าจึงมีลักษณะที่ว่าผู้ให้เช่ายอม
ผูกพันตนไว้แน่นอนว่าจะต้องให้เช่าหากผู้เช่าประสงค์ ถือเป็น
นิติกรรมฝ่ายเดียว ผูกพันผู้ให้ค ามั่นและเมื่ อผู้เช่าแสดงเจตนารับ
ตามค ามั่นนั้นก็จะเกิดเป็นสัญญาเช่าต่อไป
ดังนั้น คำมั่นจะให้เช่าเป็นการแสดงเจตนาหรือคำเสนอฝ่ายเดียว
อันเกิดจากผู้ให้เช่า คำมั่นจะให้เช่าจึง ต้องมีลักษณะที่ว่าผู้ให้เช่ายอม
ผูกพันตนไว้แน่นอนว่าจะต้องให้เช่าหากผู้เช่าประสงค์ ถือเป็น
นิติกรรมฝ่ายเดียว ผูกพันผู้ให้คำมั่น ผู้เช่าจะสนองรับคำมั่นเอาไว้หรือ
ไม่ก็ได้ แต่หากผู้เช่าแสดงเจตนารับตามคำมั่นนั้นก็จะเกิดเป็น สัญญา
เช่าต่อไป จะปฏิเสธในภายหลังไม่ได้
16
คำพิพากษาฎีกาที่ 748 / 2533
หนังสือสัญญาเช่ามีข้อตกลงว่า ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่ อครบ
กำหนดอายุสัญญานี้แล้ว ผู้ให้เช่าก็จะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกเป็นเวลา
10 ปี ทั้งนี้ โดยผู้ให้เช่าตกลง ยินยอมให้ผู้เช่าเช่าที่ดินดังกล่าวแล้วใน
ค่าเช่าเดือนละ 800 บาท โดยผู้เช่ามิต้อง จ่ายเงินเป็นก้อนเพิ่มเติม ข้อ
ตกลงดังกล่าวเป็นคำมั่นของฝ่ายผู้ให้เช่าที่จะให้ผู้เช่า เลือกจะบังคับผู้
ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาเช่าต่อไปอีกเป็นเวลา 10 ปีหรือไม่
ข้อสังเกต สำหรับกรณีที่ผู้ให้คำมั่น
จะให้เช่าถึงแก่ความตายลงก่อนครบ
กำหนดระยะเวลาเพื่ อบอก กล่าวรับคำมั่น
คำมั่นดังกล่าวจะผูกพันทายาทของผู้ให้
คำมั่นหรือไม่นั้น เช่นนี้จะต้องเอา บทมาตรา
169 และมาตรา 360 มาเพื่ อประกอบ
พิจารณาทำให้สามารถสรุปได้ว่า ถ้าหาก
ผู้รับคำมั่นนั้นรู้อยู่แล้วว่าผู้ให้คำมั่นถึงแก่
ความตายก่อนที่ตนจะสนองรับ
17
สัญญาจะให้เช่าทรัพย์สินสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ
ยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา
สัญญาเช่าแบบต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา จะต่าง
กับ สัญญาเช่าธรรมดา คือ การที่เราไปเช่าที่ดินเขา แล้วเราลงทุนสร้าง
สิ่งก่อสร้างเช่น ร้านอาหาร, โรงแรม, ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น โดยมี
ข้อตกลงว่า พอหมดสัญญาเช่าสิ่งก่อสร้างเหล่านี้ให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์
ของเจ้าของที่ดิน หรือ ถ้าเราได้ช่วยเจ้าของที่ดินออกค่าก่อสร้างอาคาร
ที่เราจะเช่าบนที่ดินของเจ้าของที่ดิน หรือเราเช่าที่ดินทำสวน ปลูกต้นไม้
และตกลงกันว่าหมดสัญญา ต้นไม้ตกเป็นของเจ้าของที่ดิน หรือ แม้
กระทั่งเราตกลงจะซ่อมแซมอาคารที่เช่าครั้งใหญ่ โดยเราออก ค่าใช้
จ่ายเอง เหล่านี้ล้วนเป็นอะไรที่เจ้าของที่ดิน หรือผู้ให้เช่าได้ ผล
ประโยชน์จากการปล่อยเช่าที่ดินของตนทั้งนั้น
ดังนั้น กฎ กติกาต่างๆ ย่อมไม่เหมือนสัญญาเช่าแบบทั่วไป การ
เช่าลักษณะนี้เรียกว่า " สัญญาเช่าต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า
ธรรมดา"
18
ตัวอย่างที่ นายเอเจ้าของที่ดินทำข้อตกลง ให้นายบี
สร้างอาคารลงในที่ดินที่ให้เช่า โดยให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของนาย
เอซึ่ง เป็นเจ้าของที่ดิน โดยให้นายบีมีสิทธินำทรัพย์สินออกให้ผู้
อื่ นเช่าต่อไปมีกำหนด 20 ปี ดังนี้ นอกจากสัญญาเช่าที่ดินปกติ
แล้ว ยังมีข้อตกลงเรื่องก่อสร้างอาคาร และกำหนดสิทธิหน้าที่
ของทั้งสองฝ่าย หลังก่อสร้างอาคารเสร็จแล้วด้วย
คำาพิพากษาฎีกาที่ 1057/2509
สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทโดยจำเลยเป็นผู้สร้างและยอมให้ตึกเป็น
ของโจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 9 ปี อันเป็นสัญญาต่าง
ตอบแทนและมีข้อตกลงในสัญญาเช่าด้วยว่า ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าบอก
เลิกสัญญาได้ทันทีเมื่ อผู้ เช่าผิดสัญญาแม้ข้อหนึ่งข้อใดนั้น หากต่อมา
ผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า 4 งวดติดกัน ผู้มาให้เช่าย่อมบอกเลิก
สัญญาเช่าได้เพราะข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อ ความสงบเรียบร้อย
และศีลธรรมอันดีของประชาชน
19
แบบของสัญญาเช่า (ทรัพย์)
1. สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์
สัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมาย ไม่ได้ก าหนดรูปแบบหรืออยู่
ในที่บังคับที่จะต้องมี หลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้อง
รับ ผิดแต่อย่างใด ดังนั้นสัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมเกิดขึ้นได้
แม้จะมีการตกลงด้วยวาจาก็ตาม
ตัวอย่าง นาย ก. เช่ารถยนต์ รายเดือนจากนาย ข. ผู้ให้
เช่า โดยตกลงกันว่าจะเช่ากันเป็นระยะเวลาหนึ่ง ปี โดยคิดอัตรา
ค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ดังนี้ ถือเป็นสัญญาเช่า
สังหาริมทรัพย์อันมีกำหนดระยะเวลา ซึ่งกฎหมาย ไม่ได้กำหนด
แบบหรืออยู่ในบังคับที่จะต้องมีหลักฐานเป็นลายมือชื่อ ฝ่ายที่
ต้องรับผิดแต่อย่างใด
20
2. สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์
2.1) หลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด
กฎหมายกำหนดให้การทำนิติกรรม สัญญาบางประเภทต้องทำเป็น
หนังสือ หรือต้อง มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับ
ผิด มิฉะนั้น สัญญานั้น ๆ ย่อมตกเป็นโมฆะ หรือไม่อาจนำมาฟ้องร้อง
❖บังคับคดีได
หลักฐานการเช่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีการ
ทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด (ผู้เช่าหรือผู้ให้
เช่า) ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ จะฟ้องร้องให้ ปฏิบัติตามสัญญาเช่า
❖ไม่ได้ หลักฐานเป็นหนังสือ ไม่จำเป็นจะต้องเป็นรูปหนังสือ
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งฉบับแต่จะเป็นหนังสือใดๆ ก็ย่อมได้
เช่น จดหมายที่ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าเขียนถึงกันเพื่ อตกลงราคาค่าเช่า
หรือใบเสร็จรับเงินค่าเช่า เป็นต้น
21
2.2) เช่าเกิน 3 ปี การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะเกินกว่า
3 ปีขึ้นไป กฎหมายกำหนดให้ทำสัญญากันเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อ
ผู้รับผิด และต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ด้วย เนื่ องจากการทำ
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เกินกว่า 3 ปีนั้นจะต้องเสียค่าธรรมเนียม
ให้แก่เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน หากทำเป็นหนังสือเพียงอย่างเดียว ไม่ไปจด
ทะเบียนต่อเจ้าหน้า ผลคือจะสามารถ ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้
เพียง3ปีเท่านั้น มีหลายคนที่ทำสัญญาเช่าต่อกันทีละหลายฉบับพร้อม
กัน ฉบับละไม่เกิน 3 ปี เพื่ อหลีกเลี่ยงการไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
ผลคือสัญญาเช่าที่ทำต่อกันหลายฉบับนั้นสามารถบังคับใช้ได้เพียง
ฉบับเดียวซึ่งก็คือแค่ 3 ปี ฉบับอื่ นไม่มีผลทางกฎหมาย แต่หากทำ
สัญญาต่อกันทีละ 3 ปี เมื่ ออีกฉบับใกล้หมดระยะเวลาก็ทำสัญญาเช่า
ต่อกันอีก 3 ปีเป็นคราวๆไป อย่างนี้สามารถทำได้ ไม่ถือเป็นการเลี่ยง
กฎหมายแต่หากสัญญาเช่าได้หมดระยะเวลาตามสัญญา แล้วทั้งสอง
ฝ่ายยังนิ่งเฉย จะถือว่าเป็นสัญญาที่ไม่กำหนดระยะเวลามีผลตาม
กฎหมายจนกว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิก สัญญา ผลคือฝ่ายใดฝ่าย
ห นึ่ ง ส า ม า ร ถ บ อ ก เ ลิ ก สั ญ ญ า ไ ด้ ทั น ที โ ด ย บ อ ก ก ล่ า ว ล่ ว ง ห น้ า ก่ อ น ร ะ ย ะ
เวลาหนึ่งประมาน 30 วัน เมื่ อเกิดนิติกรรมต่อกัน คู่สัญญาจึงมีหน้าที่
และความรับผิดซึ่งกันและกันตลอดระยะเวลาที่ยังทำสัญญากันอยู่
22
การโต้แย่งการเช่าหลายราย
1. กรณีสังหาริมทรัพย์ กรณีสังหาริมทรัพย์มาตรา 542 บัญญัติ
ว่า “บุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์อันเดียวกันอาศัยมูลสัญญา
เช่า ต่างรายท่านว่าทรัพย์ตกไปอยู่ในครอบครองผู้เช่าคนใดก่อนด้วย
สัญญาเช่าทรัพย์นั้นคนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่ น ๆ” ซึ่งกรณี ตามมาตรา
542 นี้จะต้องปรากฏว่ามีบุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์อัน
เดียวกันโดย อาศัยมูลสัญญาเช่าต่างรายดังนั้นหากสังหาริมทรัพย์นั้น
ตกไปอยู่ในครอบครองผู้เช่าคนใดก่อน (พิจารณาจากวันครอบครอง
ไม่ใช่วันทำสัญญา ) ผู้เช่าคนนั้นก็มีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่ น ๆ
ตัวอย่าง นายก. ขอเช่ารถยนต์จากนายข. ในวันที่ 1 มกราคม แต่
มีกำหนดส่งมอบในวันที่ 10 มกราคมต่อมาวันที่ 5 มกราคมนายข. ได้เอา
รถยนต์คันดังกล่าวไปให้นายค. เช่าและส่งมอบรถยนต์ ให้นายค. ครอบ
ครองทันทีดังนี้ถือเป็นกรณีการโต้แย้งการเช่าหลายรายใน
สังหาริมทรัพย์หากสังหาริมทรัพย์นั้นตกไปอยู่ในความครอบครองผู้เช่า
คนใดก่อนผู้เช่าคนนั้นก็มีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่ นๆตามข้อเท็จจริงข้างต้นนี้
23
2. กรณีอสังหาริมทรัพย์
กรณีอสังหาริมทรัพย์มาตรา 543 บัญญัติว่า“ บุคคลหลายคน
เรียกร้องเอาอสังหาริมทรัพย์อันเดียวกันอาศัยมูลสัญญาเช่าต่าง ราย
ท่านให้วินิจฉัยดังต่อไปนี้
(1) ถ้าการเช่านั้นเป็นประเภทซึ่งมิได้บังคับไว้โดยกฎหมายว่า
ต้องจด ทะเบียนท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้ทรัพย์สินไปไว้ในครอบครอง
ก่อนด้วย สัญญาเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่ น ๆ
(2) ถ้าการเช่าทุก ๆ รายเป็นประเภทซึ่งบังคับไว้โดยกฎหมาย
ว่า ต้องจดทะเบียนท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้จดทะเบียนการเช่าของตน
ก่อนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่ น ๆ
(3) ถ้าการเช่ามีทั้งประเภทซึ่งต้องจดทะเบียนและประเภทซึ่ง
ไม่ต้องจด ทะเบียนตามกฎหมายยันกันอยู่ไซร้ท่านว่าผู้เช่าคนที่ได้จด
ทะเบียนการเช่า ของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าเว้นแต่ผู้เช่าคนอื่ นจะได้
ทรัพย์สินนั้นไปไว้ใน ครอบครองด้วยการเช่าของตนเสียก่อนวันจด
ทะเบียนนั้นแล้ว”
24
การโต้แย่งการเช่าหลายราย
สำหรับการโต้แย้งการเช่าหลายรายจากการที่มีบุคคลหลายคน
เรียกร้องเอา ทรัพย์สินที่เช่าโดยอาศัยเหตุมูลสัญญาเช่าต่างรายกันไม่
ว่าจะเป็นกรณีสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 542 หรือการอ้างสิทธิการเช่า
อสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 543
ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์
มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง
เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับ
ประโยชน์ ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้
เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่ อการนั้น
25
1.1 สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่มีทรัพย์สินเป็น
วัตถุแห่งสัญญา
คำว่า “ทรัพย์สิน” ตามมาตรา 138 หมายความทั้ง
ทรัพย์ คือวัตถุที่มีรูปร่างและรวมทั้งวัตถุ ไม่มีรูปร่างซึ่ง
อาจมีราคาและอาจถือเอาได้ ฉะนั้นการเช่าทรัพย์สินตาม
มาตรา 537 จึง หมายถึงการเช่าทรัพย์สินที่มีรูปร่าง อัน
ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ
1.2 เป็นสัญญาที่ตกลงชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด
ผู้เช่าได้ใช้หรือรับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใด
อย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันจ ากัด ซึ่ง หมายความว่าไม่ใช่
จะเช่ากันตลอดไปจะต้องมีการตกลงกันว่าชั่วระยะเวลา
อันมีจ ากัด เช่ากันนานเท่าใด เช่น รายวัน รายเดือน
รายปี แต่เช่ากันโดยไม่มีเวลาสิ้นสุดนั้นไม่ได้
26
1.3 เป็นสัญญาที่มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ใน
ทรัพย์สิน เห็นได้ชัดว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับ
ประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่าเท่านั้น มิได้มีข้อตกลงให้ โอนกร
รมสิทธ์ที่เช่าแต่อย่างใด แม้ผู้เช่าจะได้ครอบครอง
ทรัพย์สินที่ให้เช่า ก็เป็น การครอบครองเพื่ อใช้หรือได้
รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า
1.4 เป็นสัญญาซึ่งก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิ์ ไม่ใช่ทรัพย์สิทธิ
เมื่ อการเช่ามิได้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ การเช่าทรัพย์ก็ย่อมไม่ก่อให้
เกิด ทรัพย์สิน เป็นเพื่ อแต่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นเท่านั้น
27
บรรณานุกรม
ธีรยุทธ ปักษา.คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซื้อขาย
แลกเปลี่ยนให้เช่าทรัพย์เช่าซื้อ. พิมพ์ครั้งที่ 1. สำนักพิมพ์สำนักพิ่มม์
นิติธรรม, 2564
กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา.(ไม่ระบุปีที่จัดทำ).[ออนไลน์].เข้าถึง
ได้จาก:HTTPS://WWW.SMARTDEKA.COM/EACH.DEKA/
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3374_2559(วัยที่ค้นข้อมูล: 10 สิงหาคม
2564)
ค ลั ง บ้ า น . C O M ( สิ น เ ชื่ อ ธ น า ค า ร ) : ร ว ม ข้ อ มู ล ก า ร สิ น เ ชื่ อ ธ น า ค า ร
เ พื่ อ ที่ อ ยู่อ า ศั ย . ( ไ ม่ร ะ บุ ปี ที่ จัด ทำ ) . [ อ อ น ไ ล น์ ] . เ ข้า ถึ ง ไ ด้ จ า ก
HTTPS://HOMELOAN.KLUNGBAAN.COM/รู้จักสัญญาเช่า
อสังหาริมทรัพย์(วันที่ค้นข้อมูล 10 สิงหาคม 2564)
ผศ.ดร. เมธาสุพงษ์.(2555). ลักษณะของสัญญาเช่าทรัพย์.
(ออนไลน์) เข้าถึงได้
จาก:HTTPS://WWW.GOTOKNOW.ORG/POSTS/301996
(สียคันเมื่ อวันที่ 13 สิงหาคม 2564)
28
บรรณานุกรม (ต่อ)
สำนักกฎหมายสรรมเนติ (ไม่ระบุปีที่จัดทำ). [ออนไลน์]. เข้าถึงได้
จาก:
HTTPS://WWW.FACEBOOK.COM/100937560080733/POSTS
/1369315273223009 (วันที่ค้นข้อมูล: 10 สิงหาคม 2564) สุชาภร
วณิชย์สิริกุลการโต้แย้งหลากหลาย. (2555). [ออนไลน์]
.HTTP://LIBDOC.DPU.AC.TH(สืบค้นเมื่ อวันที่ 13 สิงหาคม 2564)
SHARTFINN HATCHING HATTORN ขายฝากอสังหาฯ กับนัก
ลงทุน. (ไม่ระบุปีจัดทำ). [ออนไลน์. เข้าถึงได้จาก HTTPS: //
WWW.SMARTINN.CO.TH/ARTICLE/
สัญญาเช่าแขนต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่ธรรมดา (วัยที่หาข้อมูล:
10 สิงหาคม 2564)