เอกเทศสัญญาเช่าทรัพย์

รายงาน
เรอ่ื ง เชา่ ทรพั ย์ เชา่ ซอื้

เสนอ
อาจารยม์ าตา สนิ ดา

จดั ทาโดย
ฮารีมะ๊ เมืองแกว้
รหสั นสิ ติ 611087514

รายงานฉบบั นเี้ป็นสว่ นหนึ่งของวิชาเอกเทศสญั ญา 1 0801211
ภาคเรยี นที่ 2 ประจาปีการศึกษา 2564
มหาวทิ ยาลยั ทกั ษิณสงขลา เขต 2

คานา
รายงานฉบบั นเี้ ป็นส่วนหน่งึ ของวิชาเอกเทศสญั ญา 1 รหสั วชิ า 0801211 การค้นควา้
และการเขียนรายงานโดยมวี ตั ถปุ ระสงค์เพ่ือใหร้ ูจ้ กั และเข้าใจกบั เก่ยี วกบั นติ ิกรรมสญั ญาเชา่
ทรพั ยแ์ ละสญั ญาเช่าซอื้ การมีสทิ ธทิ ีจ่ ะเข้ามาใชส้ อยหรอื แสวงหาประโยชนจ์ ากทรพั ยส์ นิ นนั้ ๆ
โดยคิด ค่าตอบแ ทนตามระยะเวลาท่ีบคุ คลนนั้ ๆ ใชป้ ระโยชน์ การจดั ทารายงานได้
ทาการค้นควา้ รวบรวมข้อมลู จากหนงั สอื และบทความทางออนไลน์ ผเู้ ขียนรายงานหวงั อยา่ ง
ยง่ิ วา่ รายงานฉบบั นจี้ ะเป็นประโยชนแ์ กผ่ อู้ ่าน หากรายงานมขี อ้ ผิดพลาดประการใดขออภยั ไว้
ณ ท่ีนี่

จดั ทาโดย
ฮารมี ๊ะ เมอื งแกว้

สารบญั หนา้
เรอ่ื ง
เชา่ ทรพั ย์ 1
สญั ญาเชา่ ทรพั ยค์ ืออะไร 3
สาระสาคัญของสญั ญาเชา่ ทรพั ย์ 4
สญั ญาเชา่ เปน็ สิทธิเฉพาะตวั ของผเู้ ชา่ 5
สญั ญาต่างตอบแทนพิเศษย่งิ กวา่ สญั ญาเชา่ ธรรมดา 6
ข้อแตกต่างระหว่างสญั ญาเช่าธรรมดากบั สญั ญาต่างตอบแทน 8
กาหนดเวลาสนองรบั คามน่ั จะใหเ้ ชา่ 8
ผลของการสนองรบั คามน่ั 9
หลกั ฐานการเชา่ (มาตรา 538) 9
กรณีทถี่ ือว่าเป็นการหลีกเล่ยี งตามมาตรา 538 10
ความหมายของคาวา่ ฟอ้ งรอ้ งบงั คับคดีไมไ่ ด้ 10
การฟ้องบงั คับใหจ้ ดทะเบียนการเช่า 11
11
กรณสี งั หาริมทรพั ย์ 12
กรณสี งั หารมิ ทรพั ย์ 13
การเช่าชว่ งและการโอนสทิ ธิการเชา่
การโอนสทิ ธกิ ารเชา่

หนา้ ทแี่ ละความรบั ผดิ ของผใู้ หเ้ ชา่ 13
หนา้ ทแ่ี ละความรบั ผดิ ของผเู้ ชา่ 14
อายคุ วาม 15
ความระงบั แห่งสญั ญาเช่า 16
การโอนอสงั หาริมทรพั ยท์ เ่ี ช่า 17
คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่นี า่ สนใจ 18
สญั ญาเช่าซอื้
ความหมายของสญั ญาเชา่ ซอื้ 22
แบบของสญั ญาเชา่ ซือ้ 23
สาระสาคัญของสญั ญาเชา่ ซอื้ 23
สญั ญาเชา่ ซอื้ ต้องทาเป็นหนงั สือ 24
สิทธบิ อกเลกิ สญั ญาของผเู้ ช่าซอื้ 24
สทิ ธิบอกเลกิ สญั ญาของผใู้ หเ้ ช่าซอื้ 25
ผลของการบอกเลกิ สญั ญาเช่าซอื้ 25
คาพิพากษาศาลฎีกาทนี่ า่ สนใจ 26
บรรณานกุ รม 32

1

เช่าทรพั ย์

สญั ญาเช่าทรพั ย์ คอื อะไร

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 สญั ญาเชา่ ทรพั ย์ คือ สัญญาซ่ึง
บคุ คลคนหนงึ่ เรียกวา่ "ผใู้ หเ้ ชา่ " ตกลงใหบ้ คุ คลอีกคนหนึ่งเรียกว่า "ผูเ้ ช่า" ได้ใชห้ รือได้รับ
ประโยชนใ์ นทรพั ยส์ ินอยา่ งใดอยา่ งหน่งึ ชว่ั ระยะเวลาอนั มีจากดั และผเู้ ช่าตกลงจะใหค้ ่าเช่า
ตามจานวนทไ่ี ด้ระบไุ วใ้ นสญั ญา ซงึ่ ผเู้ ชา่ มสี ิทธิที่จะได้ใชท้ รพั ยส์ นิ ทีเ่ ช่า แต่ไม่ไดม้ ีกรรมสทิ ธใิ์ น
ทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ แต่อยา่ งใด และต้องชาระเงนิ เพ่ือตอบแทนการใชท้ รพั ยส์ ินนนั้ ๆ เรียกว่า “ค่า
เช่า” สญั ญาเชา่ ทรพั ย์ เป็นสญั ญาท่มี กี าหนดระยะเวลา ซึ่งอาจกาหนดเป็นเดือน เป็นปี หรือ
เชา่ ตลอดอายขุ องผเู้ ชา่ หรือผใู้ หเ้ ช่าได้ ตามมาตรา 538 แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้

1. การเชา่ แบบระยะเวลาไมเ่ กิน 3 ปี ต้องทาเป็นหนงั สอื สญั ญาเช่าโดยมีการลงลายมือ
ชือ่ ทงั้ สองฝ่าย

2. การเช่าแบบระยะเวลาทีเ่ กนิ 3 ปี ตอ้ งทาเป็นหนงั สอื และจดทะเบียนต่อพนกั งาน
เจา้ หนา้ ที่ จึงจะใชฟ้ อ้ งรอ้ งบงั คบั คดีได้

ทงั้ นี้นอกจากสญั ญาเชา่ ทรพั ย์ จ่ายเฉพาะค่าเช่าแล้ว บางรายยงั มีการทาหนงั สือ
สญั ญาฉบบั พิเศษ หรอื ท่ภี าษาทางกฎหมายเรียกว่า “สญั ญาต่างตอบแทนพิเศษย่ิงกว่าการ
เชา่ ” คือ สญั ญาท่มี ีข้อตกลงพิเศษเพ่ิมเติมระหว่างผเู้ ชา่ กบั ผใู้ หเ้ ชา่ ซ่งึ ผเู้ ช่าได้ใหค้ ่าตอบแทน
แก่ผใู้ หเ้ ชา่ นอกเหนอื ไปจากค่าเชา่ ทต่ี อ้ งชาระ เช่น ปลกู สรา้ งอาคารแลว้ ยกกรรมสทิ ธใิ์ หเ้จา้ ของ
ท่ีดิน หรอื ปลกู ต้นไมแ้ ลว้ ยกใหแ้ กเ่ จา้ ของทีด่ ิน เป็นต้น

หากเรามีทรพั ยส์ ิน ไมว่ า่ จะเป็นอสงั หารมิ ทรพั ยห์ รือสังหาริมทรพั ย์ เช่น ท่ีดิน บา้ น
รถยนต์ นาฬิกา สตั วเ์ ลยี้ ง เราย่อมสามารถใชส้ อย ใชป้ ระโยชนจ์ ากทรพั ยส์ ินนัน้ ๆ ได้อย่าง
เต็มที่จากการเป็นเจา้ ของกรรมสิทธิ์ในทรพั ยน์ นั้ ๆ แต่หากเราไมต่ ้องการใชส้ อยทรพั ยส์ นิ นนั้ ๆ
เช่น เรามีบา้ นแต่เราไม่ต้องการอาศัยอย่ใู นบา้ นเรา อาจใหบ้ คุ คลใดๆ ก็ตามมสี ทิ ธทิ จี่ ะเขา้ มาใช้

2

สอยหรือแสวงหาประโยชนจ์ ากทรพั ยส์ นิ นนั้ ๆ ก็ได้ โดยคิด ค่าตอบแทนตามระยะเวลาที่บคุ คล
นนั้ ๆ ใชป้ ระโยชน์ หรือในทางกลับกนั หากเราต้องการใช้สอยประโยชน์จาก รถยนต์ที่
ต่างจงั หวดั แต่ไม่สามารถนาเอารถของตนไปดว้ ยได้ เรากส็ ามารถท่จี ะใช้สอยหรือแสวงหา
ประโยชน์จากรถยนต์ของบคุ คลอื่นๆ โดยจ่ายค่าตอบแทนตามระยะเวลาท่ีเราไดใ้ ช้ประโยชน์
จากทรพั ยน์ นั้ ๆ เช่นกนั เราเรยี กการกระทาดงั กล่าวขา้ งตน้ ระหวา่ งบคุ คลนนั้ ว่า สัญญาเช่า
ทรพั ย์(Hire of Property) อนั เป็นสญั ญาต่างตอบแทนระหวา่ งผใู้ หเ้ ขา้ กบั ผเู้ ชา่ โดยผใู้ หเ้ ขาตก
ลงใหผ้ เู้ ชา่ ได้ใชห้ รอื ไดร้ บั ประโยชนใ์ นทรพั ยส์ ินอยา่ งใดอย่าง หน่ึงอนั มรี ะยะเวลาจากดั และผู้
เชา่ ตกลงจะใหค้ ่าเช่า ทงั้ นี้สญั ญาเชา่ ทรพั ยน์ นั้ ไมม่ กี ารโอนกรรมสทิ ธิใ์ น ทรพั ยส์ ินที่เชา่ กนั แต่
อยา่ งใด แมจ้ ะทาสญั ญาเช่ากนั นานเท่าใด ผเู้ ชา่ กไ็ ม่ได้กรรมสิทธิ์

ตามกฎหมายเกา่ นนั้ สญั ญาเชา่ ทรพั ยเ์ ป็นสญั ญาที่ผใู้ หเ้ ชา่ จะต้องส่งมอบส่ิงของสิ่ง
หนง่ึ ใหแ้ ก่ผเู้ ชา่ ได้ ใชช้ ่วั ระยะเวลาหน่งึ โดยผใู้ หเ้ ชา่ จะตอ้ งใหค้ ่าเช่าตอบแทน แต่ค่าตอบแทน
นนั้ จะตอ้ งชาระเป็นคราวเดียวและหากเป็นการเชา่ สงั หาริมทรพั ย์จะพิจารณาหลักเกณฑ์
รว่ มกบั สญั ญายืม แต่หากเป็นการเช่าอสงั หารมิ ทรพั ย์ และเช่าสาเภาจะมีหลกั เกณฑ์แยก
เฉพาะออกไป

ในปจั จบุ นั สญั ญาเช่าทรพั ยไ์ ด้บญั ญตั ิเอาไวใ้ นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
บรรพ 3 ลกั ษณะ 4 ตงั้ แต่มาตรา 537-571 รวม 35 มาตรา โดยแบ่งออกเป็น 4 หมวด ได้แก่
หมวด 1 บทเบด็ เสรจ็ ท่วั ไป หมวด 2 หนา้ ท่แี ละความรบั ผิดของผใู้ หเ้ ชา่ หมวด 3 หนา้ ที่และ
ความรบั ผดิ ของผเู้ ช่า และหมวด 4 ความระงบั แห่ง สญั ญาเชา่

อยา่ งไรกด็ ี แมป้ ระมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชยจ์ ะได้บญั ญตั ิหลกั กฎหมายตลอดจน
หนา้ ทแ่ี ละความ รบั ผดิ ของคู่สญั ญาเอาไว้ ค่สู ญั ญากอ็ าจตกลงกนั เอาไวเ้ ป็นอย่างอืน่ ได้ตรา
เทา่ ทไี่ ม่ขดั กบั บทบญั ญัติอนั เก่ียวกบั ความสงบเรยี บรอ้ ยหรือศีลธรรมอนั ดีของประชาชน แต่
หากเป็นการเชา่ ทรพั ยต์ ามกฎหมายพิเศษ เชน่ พระราชบญั ญตั ิการเชา่ ทดี่ ินเพื่อเกษตรกรรม
พ.ศ. 2524 พระราชบญั ญัติการเช่าอสงั หารมิ ทรพั ยเ์ พื่อพาณชิ ยกรรมและอตุ สาหกรรม พ.ศ.

3

2542 พระราชบญั ญตั ิควบคุมการเชา่ เคหะและท่ีดิน พ.ศ. 2504 ดงั นี้การเช่าย่อม ตกอย่ใู น
บงั คับตามกฎหมายพิเศษในเร่ืองนนั้ ๆ

สาระสาคญั ของสญั ญาเชา่ ทรพั ย์ ดงั นี้

1. เป็นสญั ญาสองฝ่าย

2. ผใู้ หเ้ ชา่ ตกลงใหผ้ เู้ ช่าไดใ้ ชห้ รอื ได้รบั ประโยชนใ์ นทรพั ยส์ นิ ที่เช่า

3. ผเู้ ช่าตกลงใหค้ ่าตอบแทน

4. เป็นสญั ญาทม่ี ีระยะเวลาจากดั
ข้อสงั เกต

(1) สญั ญาเช่าตอ้ งมกี ารสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ใหแ้ กผ่ เู้ ชา่ ไดใ้ ชป้ ระโยชน์ ถา้ สญั ญาทีผ่ เู้ ชา่ ไม่
จาเป็นตอ้ งสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ใหแ้ กผ่ เู้ ชา่ ไดใ้ ชป้ ระโยชน์ สญั ญานนั้ ก็ไม่ใช่สญั ญาเชา่ เชน่ สญั ญา
เช่าจดั รายการวทิ ยโุ ทรทศั น์ เปน็ ตน้

(2) กรณสี ญั ญาเชา่ เรอื ถา้ ผเู้ ชา่ มิไดร้ บั มอบเรอื จากผใู้ หเ้ ชา่ และพนกั งานของผใู้ หเ้ ช่าเป็นผู้
ควบคมุ เรอื เอง ลกั ษณะนกี้ ไ็ มใ่ ช่สญั ญาเชา่ ทรพั ย์

(3) ผเู้ ชา่ ไม่จาเป็นต้องเปน็ เจา้ ของทรพั ยส์ นิ ที่เช่า ดงั นนั้ แมผ้ เู้ ชา่ ไม่ใชเ่ จา้ ของกส็ ามารถทา
สญั ญาเชา่ ได้และสญั ญาเชา่ จะผกู พนั เจา้ ของทรพั ยก์ ็ต่อเมื่อผใู้ หเ้ ช่ามีอานาจเอาทรพั ยน์ นั้
ออกไปใหเ้ ชา่ ได้ ถา้ ไม่มีอานาจแลว้ กไ็ มผ่ กู พันเจา้ ของทรพั ยน์ นั้ แมจ้ ะไดม้ กี ารจดทะเบยี นโดยสุ
จรติกต็ าม

(4) กรณีผเู้ ชา่ ไม่ใชเ่ จา้ ของทรพั ยส์ นิ นนั้ หากมกี ารฟ้องรอ้ งกนั ผเู้ ชา่ ระบใุ นคาฟ้องวา่ เปน็
เจา้ ของทรพั ยส์ นิ ท่ใี หเ้ ชา่ ผเู้ ช่าในฐานะจาเลยยกข้อต่อสไู้ ดว้ า่ ผใู้ หเ้ ช่าไมใ่ ชเ่ จา้ ของทรพั ยไ์ ม่มี
อานาจฟอ้ ง

(5) ผทู้ รงสิทธิเก็บกนิ นาสทิ ธเิ กบ็ กนิ นนั้ ไปใหผ้ อู้ ืน่ เชา่ ได้ ต่อมาหากสิทธเิ ก็บกนิ สนิ้ ไปเพราะ
ความตายของผทู้ รงสิทธิ สญั ญาเชา่ กย็ งั ไมร่ ะงบั เจา้ ของกรรมสทิ ธิจ์ งึ ไม่มีสิทธฟิ อ้ งขับไล่ผเู้ ชา่

(6) สญั ญาเช่าทรพั ยอ์ าจรวมสญั ญาฝากอยดู่ ้วยในตวั เชน่ เช่าฉางเก็บรกั ษาข้าวเปลอื ก
จากผใู้ หเ้ ชา่ โดยมีขอ้ สญั ญาใหผ้ ใู้ หเ้ ช่าต้องรบั ผดิ ชอบในความเสียหายท่เี กดิ กบั ข้าวทนี่ ามา
เก็บไว้ เป็นตน้

4

(7) ในเรื่องเกยี่ วกบั การนาทรพั ยส์ ินทเ่ี ป็นสาธารณสมบตั ิของแผน่ ดินท่ีพลเมอื งใชป้ ระโยชน์
รว่ มกนั เชน่ ทางนา้ ทช่ี ายตล่งิ หรอื เพื่อประโยชนข์ องแผน่ ดินโดยเฉพาะ ราษฎรดว้ ยกนั จะ
ยึดถอื ครอบครองแลว้ นาไปใหผ้ อู้ น่ื เช่าไมไ่ ด้สญั ญาเช่าตกเปน็ โมฆะ ผใู้ หเ้ ช่าไมม่ ีสทิ ธฟิ อ้ งเรยี ก
ค่าเชา่ หรอื ฟอ้ งขับไล่ผเู้ ช่าได้ ตามแนวคาพพิ ากษาฎกี าท่ี 1121/2507 และ 1389/2550 แต่ก็มี
คาพิพากษาฎีกาท่ี 294/2536 และ 765/2538 วินจิ ฉยั วา่ ผใู้ หเ้ ชา่ ฟอ้ งขับไล่และเรียกคา่ เชา่ จาก
ผเู้ ช่าได้

(8) กรณผี เู้ ช่าปลกู บา้ นบนทด่ี ินทเ่ี ช่าซึ่งอย่ตู ดิ แมน่ า้ ต่อมาที่ดนิ ทเ่ี ช่าถกู นา้ กดั เซาะกลาย
สภาพเปน็ ทชี่ ายตลิ่ง ผเู้ ชา่ ยงั เช่าทดี่ ินดังกล่าวเป็นการครอบครองแทนผใู้ หเ้ ช่า ถือว่าผใู้ หเ้ ช่ายงั
ครอบครองใชป้ ระโยชนอ์ ยู่ ไม่ไดป้ ล่อยใหเ้ ป็นท่ีชายตล่งิ สาหรบั พลเมืองใชร้ ว่ มกนั ผใู้ หเ้ ช่ามี
สิทธบิ งั คัลตามสญั ญาเชา่ ได้

(9) การเชา่ ส่งิ ปลกู สรา้ งทีป่ ลกู ไวบ้ นสาธารณสมบตั ขิ องแผน่ ดินย่อมบงั คับกนั ได้ เชน่ คลอง
ซง่ึ เป็นสาธารณสมบตั ิของแผ่นดินตืน้ เขิน โจทกไ์ ดม้ าปลกู รา้ นคา้ เป็นเพิงใหจ้ าเลยเชา่ ตอ่ มา
จาเลยไมช่ าระค่าเช่า โจทกจ์ งึ มาฟอ้ งขับไลจ่ าเลยได้ เพราะไมใ่ ช่เป็นการเชา่ ทส่ี าธารณสมบตั ิ
ของแผ่นดิน แตเ่ ป็นการเชา่ เพิงรา้ นค้าซ่ึงโจทกไ์ ปปลกู สรา้ งไวบ้ นสาธารณสมบตั ิของแผน่ ดิน

สญั ญาเช่าเป็นสทิ ธิเฉพาะตวั ของผเู้ ชา่
1. เมือ่ ผเู้ ช่าตายสญั ญาเชา่ ยอ่ มระงบั ไป และไมเ่ ป็นมรดกตกทอดไปยงั ทายาท ดังนนั้ แม้

สญั ญาเช่าจะมขี อ้ ตกลงใหผ้ เู้ ชา่ โอนสิทธิการเช่าใหผ้ อู้ นื่ ไดก้ ต็ าม ก็ยงั ถือวา่ สญั ญาเชา่ เป็นสทิ ธิ
เฉพาะตวั ไมเ่ ป็นมรดกตกทอดไปยงั ทายาทของผเู้ ชา่

2. เมอ่ื ผเู้ ช่าถึงแกค่ วามตายแลว้ ทายาทของผเู้ ช่าไมม่ อี านาจเข้าสวมสทิ ธิการเช่าของผเู้ ชา่ ที่
จะฟ้องเรยี กรอ้ งค่าเสยี หายจากการผดิ สญั ญาได้ เวน้ แต่ผใู้ หเ้ ชา่ เปน็ ผผู้ ิดสญั ญาเชา่ และเกดิ
ความเสียหายท่สี ามารถคานวณเปน็ เงนิ ได้ ถือวา่ เป็นสทิ ธใิ นทรพั ยส์ นิ ไมเ่ ป็นสิทธเิ ฉพาะตวั ของ
ผเู้ ชา่ เม่ือผเู้ ชา่ ถึงแกค่ วาม สทิ ธิในการเรียกรอ้ งค่าเสยี หายกรณเี ช่นนจี้ งึ ตกเป็นมรดกตกทอดแก่
ทายาทได้

3. หลงั จากผเู้ ชา่ ตายแลว้ แมบ้ ริวารจะอยตู่ ่อมาและชาระค่าเชา่ ด้วยกต็ าม กไ็ ม่กอ่ ใหเ้ กดิ
สญั ญาเช่านนั้ ขึน้ ใหม่ แต่กบั บคุ คลภายนอกถือว่าทายาทของผเู้ ชา่ จะตอ้ งรบั โอนสิทธแิ ละ

5

หนา้ ทคี่ วามรบั ผิดต่างๆ ทผี่ เู้ ชา่ มตี ่อผใู้ หเ้ ช่าตามมาตรา 1599 และ 1600 ทายาทของผเู้ ช่าจงึ
ฟ้องขับไลบ่ คุ คลภายนอกได้

หมายเหตุ สญั ญาเชา่ เป็นสทิ ธเิ ฉพาะตวั ผเู้ ชา่ เท่านนั้ ถา้ ผใู้ หเ้ ช่าตายสญั ญาเชา่ จึงไมร่ ะงบั
ทายาทของผใู้ หเ้ ช่าตอ้ งใหผ้ เู้ ชา่ เชา่ ต่อไปจนครบกาหนดเวลา

4. กรณีผเู้ ชา่ หลายคนถา้ ผเู้ ช่าบางคนตายสทิ ธกิ ารเชา่ ก็ระงบั เฉพาะผเู้ ช่าทต่ี ายเท่านนั้
5. ถา้ สญั ญาเช่าระงบั เพราะความตายของผเู้ ช่า ผใู้ หเ้ ช่าต้องคืนเงนิ ค่าเช่าท่ีผเู้ ช่าไดช้ าระ
ล่วงหนา้ ตามส่วนแกท่ ายาทของผเู้ ชา่
6.ในกรณีผเู้ ชา่ ยงั ไมไ่ ด้เข้าครอบครองทรพั ยส์ นิ ทีเ่ ช่า เนอ่ื งจากมบี คุ คลภายนอกครอบครอง
อย่แู ลว้ ผเู้ ชา่ ยอ่ มไมม่ ีอานาจฟอ้ งขบั ไล่บคุ คลภายนอกที่อาศยั อยใู่ นทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ อย่กู อ่ น
เพราะสทิ ธขิ องผเู้ ชา่ มเี พียงบคุ คลสทิ ธิต่อผใู้ หเ้ ช่าเท่านนั้ จะไปบงั คบั บคุ คลภายนอกไมไ่ ด้ ทาง
แกค้ ือผเู้ ช่าจะตอ้ งเรยี กผใู้ หเ้ ช่าเข้ามาเป็นโจทกร์ ่วมตามมาตรา ๔๗๗ ประกอบมาตรา 549
เชน่ นผี้ เู้ ช่ายอ่ มมีอานาจฟ้อง
7. ผใู้ หเ้ ชา่ จะต้องส่งมอบทรพั ยส์ ินทใ่ี หเ้ ชา่ แต่ถา้ ผเู้ ชา่ ไดค้ รอบครองทรพั ยส์ นิ ท่ีเช่านนั้ อยู่
กอ่ นแลว้ กไ็ มจ่ าเป็นตอ้ งสง่ มอบกนั อกี และถา้ มีบคุ คลภายนอกเขา้ มารบกวนกรรมสทิ ธิ์ ผเู้ ชา่ ก็
มอี านาจฟอ้ งขับไลบ่ คุ คลภายนอกนนั้ ไดโ้ ดยลาพงั
สญั ญาต่างตอบแทนพิเศษยง่ิ กว่าสญั ญาเชา่ ธรรมดา

สญั ญาตา่ งตอบแทนฯ เป็นสญั ญาทีม่ ขี ้อตกลงเพ่ิมภาระขึน้ มากแกผ่ เู้ ชา่ ใหป้ ฏิบตั ิยิ่ง
กวา่ หนา้ ทีข่ องผเู้ ชา่ โดยปกติ ทงั้ นี้เพ่อื เป็นการตอบแทนท่ีผเู้ ชา่ จะไดเ้ ชา่ ทรพั ยส์ นิ นนั้ เป็นระยะ
เวลานาน กรณีทศี่ าลฎกี าวินจิ ฉยั วา่ เป็นสญั ญาต่างตอบแทนฯ

(1) ผเู้ ชา่ ตอ้ งเสยี เงินช่วยคา่ ก่อสรา้ ง โดยจะต้องเป็นเงนิ ทจ่ี า่ ยใหแ้ กผ่ ใู้ หเ้ ชา่ ถา้ ใหแ้ กบ่ คุ คล
อืน่ ถือวา่ ไม่ใชส่ ญั ญาต่างตอบแทนฯ

ข้อสงั เกต ศาลฎีกาวินจิ ฉยั เป็นบรรทดั ฐานกรณดี ังต่อไปนไี้ มเ่ ป็นสญั ญาต่างตอบแทนฯ แตเ่ ป็น
สญั ญาธรรมดา ได้แก่ ขอ้ ตกลงใหผ้ เู้ ชา่ ต้องเสยี เงนิ กนิ เปล่า เงนิ ค่านายหนา้ ทด่ี ิน เงินค่า
ซ่อมแซม เงนิ ค่าแป๊ ะเจยี๊ ะใหแ้ ก่ผใู้ หเ้ ชา่ เพราะถือว่าเป็นสว่ นหน่งึ ของค่าเชา่ ไม่ใช่เงนิ ชว่ ยค่า

6

ก่อสรา้ ง
(2) ผเู้ ช่าปลกู อาคารลงในทีเ่ ช่าแลว้ ยกใหเ้ ป็นกรรมสทิ ธขิ์ องผใู้ หเ้ ชา่
(3) สญั ญาเช่าที่ดินทกี่ าหนดใหผ้ เู้ ช่าสรา้ งลานจอดรถ แลว้ ใหเ้ ป็นสิทธแิ กผ่ ู้ใหเ้ ชา่
(4) ข้อตกลงท่ใี หผ้ เู้ ชา่ ซ่อมแซมต่อเติมหรอื ปรบั ปรุงอาคารทีเ่ ช่าท่ีมสี ภาพทรดุ โทรมมากต้อง

ใชเ้ วลาและค่าใชจ้ า่ ยเปน็ เงนิ จานวนมาก อนั เป็นการทาใหท้ รพั ยส์ นิ ทเี่ ช่ามมี ลู ค่าเพมิ่ ขนึ้ มาก
ข้อสงั เกต
(4.1) ถา้ เป็นการซ่อมแซมเลก็ นอ้ ยเป็นหนา้ ทขี่ องผเู้ ช่าตอ้ งกระทาตามมาตรา 553 จงึ ไม่เป็น

สญั ญาต่างตอบแทนฯ
(4.2) การซ่อมแซมใหญ่หากทาเพ่ือความสวยงาม ความปลอดภยั และเป็นการปฏบิ ตั ิ

เพื่อใหถ้ กู ต้องตามกฎหมาย ไมเ่ ป็นการตอบแทนทีจ่ ะได้เชา่ ตอ่ ไป ไม่เป็นสญั ญาต่างตอบแทนฯ
(4.3) ผเู้ ช่าจา่ ยค่าปรบั และถมดินทาใหผ้ เู้ ช่าไดใ้ ชป้ ระโยชนโ์ ดยผใู้ หเ้ ช่าไมไ่ ดร้ บั ประโยชน์

จากการกระทาดังกล่าว แมจ้ ะทาใหท้ ี่ดนิ มีราคาสงู ขนึ้ ก็ไมเ่ ป็นสญั ญาต่างตอบแทนฯ
(5) ผเู้ ช่ารบั ภาระต่อเติมตึกทเ่ี ช่าชนั้ ที่ 3 เพ่ิม
ข้อสงั เกต ถา้ ผเู้ ชา่ เพียงแต่ถมพนื้ ทาหอ้ งนา้ ทาหอ้ งสว้ มใหม่ เพื่อความสะดวกสบายของผู้

เช่าไมเ่ ป็นสญั ญาต่างตอบแทนฯ
6. เชา่ สวนโดยผเู้ ชา่ มหี นา้ ทหี่ าตน้ ไมม้ าปลกู ในทเ่ี ช่า

ขอ้ แตกตา่ งระหว่างสญั ญาเชา่ ธรรมดากบั สญั ญาต่างตอบแทน
1. สญั ญาเช่าธรรมดาเป็นสทิ ธเิ ฉพาะตัวของผเู้ ชา่ จึงไมต่ กทอดแก่ทายาท แต่สทิ ธกิ ารเชา่

ตามสญั ญาต่างตอบแทนฯ ไม่เป็นสทิ ธิเฉพาะตัว จงึ ตกทอดไปยงั ทายาทได้
2. การจดทะเบียนสญั ญาเชา่ ธรรมดาทม่ี ีกาหนดเวลาเกิน 3 ปี จะฟอ้ งบงั คบั ใหไ้ ปจด

ทะเบียนไมไ่ ด้ แต่ถา้ มขี อ้ ตกลงในสญั ญาเชา่ ใหไ้ ปจดทะเบียนการเชา่ กส็ ามารถฟ้องบงั คบั ใหไ้ ป
จดทะเบยี นการเชา่ ภายใน 3 ปี ได้ ตามมาตรา 538 สว่ นสญั ญาต่างตอบแทนฯ ฟ้องบงั คับให้
ไปจดทะเบยี นไดแ้ มส้ ญั ญาเชา่ จะไม่ไดร้ ะบใุ หไ้ ปจดทะเบียนการเชา่ ก็ตาม

3. สญั ญาเชา่ ธรรมดาตอ้ งมหี ลกั ฐานเป็นหนงั สอื หรอื ทาเป็นหนงั สอื หรอื จดทะเบยี นต่อ

7

พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีตามมาตรา 538 แลว้ แต่กรณี แต่สญั ญาต่างตอบแทนฯ ไมอ่ ยใู่ นบงั คบั ของ
มาตรา 538

4. การโอนทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ตามมาตรา 569 ถา้ สญั ญาเช่าธรรมดาท่ีปฏบิ ตั ิถกู ต้องตามมาตรา
538 สญั ญาเชา่ ไมร่ ะงบั เพราะการโอนทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ช่า แต่สญั ญาต่างตอบแทนฯ ผกู พันเฉพาะ
ค่กู รณี เม่ือมีการโอนทรพั ยส์ นิ นนั้ ไปผรู้ บั โอนไมต่ อ้ งรบั สทิ ธแิ ละหนา้ ทตี่ ามสญั ญาต่างตอบแทน
ฯ ไมว่ า่ ผรู้ บั โอนจะรูถ้ งึ ขอ้ ตกลงนนั้ หรอื ไม่กต็ าม

ข้อสงั เกต
(1) หากทรพั ยส์ ินทีเ่ ช่าเปน็ มรดกตกทอดไปยงั ทายาท ทายาทจะตอ้ งรบั โอนไปทงั้ สทิ ธแิ ละ
หนา้ ทตี่ ามสญั ญาต่างตอบแทนฯ ดว้ ย ตามมาตรา 1599 และ 1600 ไมใ่ ช่หลกั เกณฑต์ าม
มาตรา 569
(2) กรณใี หเ้ ช่ามขี ้อตกลงกบั ผรู้ บั โอนวา่ ตอ้ งใหผ้ เู้ ชา่ อยตู่ ่อไปจนกวา่ จะครบกาหนดเวลาเชา่
เชน่ นถี้ า้ ผเู้ ช่าถอื เอาประโยชนจ์ ากสญั ญาดงั กลา่ วกส็ ามารถบงั คบั กนั ได้ในฐานะสญั ญาเพ่ือ
ประโยชนแ์ กบ่ คุ คลภายนอก
(3) สญั ญาต่างตอบแทนฯ ที่ปฏบิ ตั ิตามมาตรา 538 แลว้ เมอ่ื มกี ารโอนทรพั ยส์ ินทเี่ ชา่
สญั ญาเชา่ ก็ไม่ระงบั เพราะถอื วา่ สญั ญาต่างตอบแทนฯ มสี ญั ญาเช่าธรรมดาซอ้ นอยดู่ ว้ ย

คามน่ั จะใหเ้ ช่า
คามน่ั จะใหเ้ ช่าเป็นการแสดงเจตนาของผใู้ หเ้ ช่าฝ่ายเดียวโดยท่ผี ใู้ หเ้ ช่าได้ใหค้ าม่นั แก่ผเู้ ช่า

ว่าจะใหเ้ ชา่ ทรพั ยม์ กี าหนดเวลาต่อจากสญั ญาเชา่ เดิมทที่ ากนั ไวแ้ ลว้
คามน่ั จะใหเ้ ชา่ ตอ้ งมขี อ้ ความแน่นอนชดั เจนในเรอ่ื งสาระสาคญั ของสญั ญาเช่า เช่น อตั ราค่า
เช่าและระยะเวลาการเชา่ มิฉะนนั้ ไม่เป็นคามน่ั จะใหเ้ ชา่ ผเู้ ชา่ ก็ไมอ่ าจแสดงเจตนาสนองรบั ให้
เกิดเป็นสญั ญาเชา่ ใหมไ่ ด้

เมือ่ มคี าม่นั จะใหเ้ ช่าแลว้ ถา้ ผเู้ ชา่ สนองรบั คาม่นั แลว้ ก็เกดิ เป็นสญั ญาเชา่ บงั คับกนั ไดท้ นั ที
โดยผใู้ หเ้ ช่าและผเู้ ช่าไม่ตอ้ งมาตกลงหรือทาสญั ญาเช่ากนั ใหม่อกี ดังนนั้ ถา้ สญั ญาเช่าสนิ้ สดุ
ลง ผใู้ หเ้ ชา่ ยงั ต้องใชด้ ลุ พินจิ ของผใู้ หเ้ ชา่ วา่ จะใหเ้ ชา่ ตอ่ หรือไม่กไ็ ด้ จงึ ไมเ่ ป็นคามน่ั จะใหเ้ ชา่

8

กาหนดเวลาสนองรบั คามน่ั จะใหเ้ ชา่
1. คามน่ั มีกาหนดเวลาใหส้ นองรบั ผเู้ ชา่ จะตอ้ งสนองรบั ภายในกาหนดเวลาดงั กล่าว หาก

ไมส่ ามารถสนองรบั ภายในเวลากาหนดคามน่ั กจ็ ะสนิ้ ผลผกู พนั
2. คามน่ั ไมม่ กี าหนดเวลาสนองรบั ผเู้ ช่าจะต้องแสดงเจตนาสนองรบั คามน่ั ก่อนครบกาหนด

อายสุ ญั ญาเช่าเดิม หากผเู้ ชา่ ไมแ่ สดงเจตนาสนองรบั คามน่ั จนพน้ กาหนดเวลาเช่า คามน่ั ยอ่ ม
ไม่ผกู พนั ผใู้ หเ้ ช่าอีกต่อไป

ข้อสงั เกต
(1) ถา้ ไมไ่ ดส้ นองรบั คามน่ั ภายในกาหนดเวลาดังกลา่ ว หากผเู้ ชา่ ยงั คงอยใู่ นท่เี ชา่ และชาระ
ค่าเช่าโดยผใู้ หเ้ ช่ามไิ ด้ทกั ทว้ ง ถือเป็นการเชา่ โดยไม่มกี าหนดเวลาตามมาตรา 570
(2) ผใู้ หค้ ามน่ั ตายกอ่ นสญั ญาเช่าเดิมครบกาหนด ถา้ ผเู้ ชา่ ทราบวา่ ผใู้ หเ้ ชา่ ตายกอ่ นสญั ญา
เชา่ เดิมครบกาหนด คามน่ั ย่อมไมม่ ีผลบงั คบั และไม่ผกู พนั ทายาทใหต้ ้องปฏิบตั ิตาม (มาตรา
169 วรรค 3 มาตรา 360)

ผลของการสนองรบั คามน่ั
สญั ญาเชา่ เกิดขึน้ ใหม่ทนั ที โดยมีเง่ือนไขและวธิ กี ารตามสญั ญาเชา่ ฉบบั เดิม โดยไมต่ อ้ งทา

สญั ญาเช่ากนั ใหม่ แต่ถา้ เป็นคามน่ั ดว้ ยวาจานอกเหนือจากข้อตกลงตามสญั ญาเช่าเดิม จะถือ
ตามสญั ญาเดิมไมไ่ ด้ ตอ้ งทาหลกั ฐานการเชา่ ใหม่

คาม่นั ใหเ้ ช่ามีกาหนดเวลาเกินกวา่ 3 ปี และผเู้ ชา่ สนองรบั คามน่ั นนั้ แลว้ ผเู้ ชา่ ยอ่ มฟอ้ ง
บงั คบั ใหผ้ เู้ ชา่ ไปจดทะเบยี นการเชา่ ได้
กรณีโอนทรพั ยท์ เ่ี ช่าไปก่อนผเู้ ชา่ สนองรบั คามน่ั

ผใู้ หเ้ ชา่ โอนทรพั ยส์ ินทเี่ ช่าไปใหบ้ คุ คลภายนอกเสียก่อนผเู้ ชา่ แสดงเจตนารบั คามน่ั คามน่ั
นนั้ ไมโ่ อนไปด้วย เพราะเป็นขอ้ ตกลงต่างหากนอกเหนอื จากสญั ญาเชา่ จงึ ไมผ่ กู พันผรู้ บั โอน
เวน้ แต่ผรู้ บั โอนจะยอมผกู พนั ดว้ ย

9

หลกั ฐานการเชา่ (มาตรา 538)
การเชา่ อสงั หาริมทรพั ยน์ นั้ ถา้ มไิ ดม้ หี ลกั ฐานเป็นหนงั สอื อย่างหนึง่ อย่างใดลงลายมอื ชื่อ

ฝ่ายทีต่ ้องรบั ผดิ เป็นสาคญั ทา่ นว่าจะฟ้องรอ้ งใหบ้ งั คับคดีหาได้ไม่ ถา้ เช่ามีกาหนดกว่า 3 ปีขึน้
ไป หรือกาหนดตลอดอายขุ องผเู้ ชา่ หรือผใู้ หเ้ ชา่ ไซร้ หากมไิ ดท้ าเป็นหนงั สอื และจดทะเบียนต่อ
พนกั งานเจา้ หนา้ ที่ การเช่านนั้ จะฟอ้ งรอ้ งใหบ้ งั คบั คดีได้แต่เพียง 3 ปี

ข้อสงั เกต
(1) ไมร่ วมถึงสงั หาริมทรพั ยช์ นดิ พิเศษ
(2) หลกั ฐานการเช่านนั้ ตอ้ งมีอย่แู ลว้ ในขณะฟ้อง
(3) คาใหก้ ารรบั ของจาเลยหรือคาเบิกความของจาเลยใชเ้ ป็นหลกั ฐานไมไ่ ด้ แต่ถา้ เป็น
คาใหก้ ารในคดีก่อนใชเ้ ป็นหลกั ฐานในคดีหลงั ได้
(4) การใชห้ ลกั ฐานเป็นหนงั สือฟ้องไดเ้ ฉพาะผทู้ ล่ี งลายมอื ช่ือไวเ้ ทา่ นนั้
(5) การชาระค่าเชา่ เป็นเชค็ ไม่ถอื วา่ เป็นหลกั ฐานเป็นหนงั สือ
(6) แมจ้ ะฟ้องรอ้ งไม่ไดแ้ ต่ถา้ ผใู้ หเ้ ชา่ ไดบ้ อกกลา่ วใหอ้ อกแลว้ ไม่ยอมออก ก็สามารถเรียก
ค่าเสียหายไดใ้ นฐานละเมดิ โดยไมต่ ้องมีหลกั ฐานเป็นหนงั สือ
(7) กรณที าสญั ญาประนปี ระนอมยอมความในศาล โดยศาลพิพากษาตามยอมใหเ้ ช่าทด่ี ิน
มีกาหนดเกนิ 3 ปี เป็นการได้สิทธโิ ดยผลของคาพิพากษา แมไ้ มไ่ ดจ้ ดทะเบยี นกบ็ งั คับกนั ได้
ตามกาหนดเวลาทต่ี กลงกนั นนั้ แต่ถา้ มิไดม้ ีคาพพิ ากษาตามยอมกย็ งั อย่ใู นบงั คบั ตามมาตรา
538 คือบงั คับกนั ได้เพียง 3 ปี เทา่ นนั้
กรณที ่ีถือว่าเป็นการหลกี เลี่ยงตามมาตรา 538
การทาสญั ญาเชา่ อสงั หาริมทรพั ยท์ ี่มีกาหนดเกิน 3 ปี โดยไมจ่ ดทะเบียนการเชา่ เปน็ การ
หลกี เลย่ี งมาตรา 538 จึงมผี ลบงั คับไดเ้ พียง 3 ปีเทา่ นนั้ ตวั อยา่ งการหลกี เลีย่ งมาตรา 538 เช่น
(1) ขอ้ ตกลงทผี่ ใู้ หเ้ ช่าจะไมบ่ อกเลกิ สญั ญา
(2) ทาสญั ญาเช่ามีกาหนดเวลาตลอดอายขุ องผเู้ ช่า
(3) ทาสญั ญาเชา่ กนั ไวห้ ลายฉบบั มีกาหนดเวลาเช่าติดต่อกนั เกินกว่า 3 ปี

10

(4) ทาสญั ญาเชา่ ฉบบั เดียวกนั แตแ่ บง่ เวลาการเชา่ ออกเป็น 2 งวด ติดต่อกนั เกิน 3 ปี
(5) คาพิพากษาฎีกาท่ี 146/2495 ทาหนงั สอื สญั ญาเช่าตึกกาหนดเวลาเช่ากนั ไว้ 3 ปีแลว้ มี
ขอ้ ตกลงกนั ในข้อหนง่ึ ว่า'เมอ่ื สญั ญาฉบบั นไี้ ด้ครบ 3 ปีแลว้ ผใู้ หเ้ ชา่ และผเู้ ชา่ จะทาสญั ญาเช่า
ฉบบั ใหม่ต่อไปอีกเป็นเวลากาหนด 3 ปี' ดงั นี้ข้อตกลงดังกลา่ วมใิ ช่คามน่ั ของผใู้ หเ้ ชา่ ฝ่ายเดียว
แต่ผเู้ ช่าเองกย็ อมตกลงจะทาสญั ญาเช่าตามกาหนดนนั้ เหมอื นกนั จึงเป็นขอ้ ตกลงผกู พนั กนั ทงั้
สองฝ่ายว่า จะตอ้ งทาสญั ญาเช่ากนั ต่อไปอีก 3 ปี แต่เมอื่ ครบ 3 ปีแลว้ ผเู้ ช่ายงั คงครอบครอง
ทรพั ยส์ นิ ที่เช่าต่อไปอกี ก็ตอ้ งถอื วา่ ผเู้ ชา่ และผใู้ หเ้ ชา่ ไดท้ าสญั ญาต่อไปอีกไมม่ กี าหนดเวลา
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ยม์ าตรา 570 เมือ่ เป็นเชน่ นผี้ ใู้ หเ้ ช่าย่อมบอกเลิกการเชา่
ได้ตามมาตรา 566 ผเู้ ชา่ จะอา้ งข้อตกลงในสญั ญาดงั กลา่ วแลว้ ว่าสญั ญาเชา่ ต่อมกี าหนด 3 ปี
หาได้ไม่ เพราะสญั ญาเชา่ ต่อท่ีมีกาหนด 3 ปีนนั้ ยงั มิไดเ้ กดิ มขี ึน้

ความหมายของคาว่าฟอ้ งรอ้ งบงั คับคดีไม่ได้
ฟอ้ งรอ้ งบงั คบั คดีไม่ได้ หมายถึง โจทกจ์ ะฟอ้ งรอ้ งโดยอา้ งสิทธติ ามสญั ญาเชา่ ไมไ่ ด้ และ

รวมถงึ จาเลยจะใหก้ ารต่อสคู้ ดีโดยอา้ งสทิ ธติ ามสญั ญาเช่าไม่ไดเ้ ชน่ กนั เพราะการบงั คบั คดี
ยอ่ มกระทาได้ดว้ ยกนั ทงั้ สองฝ่าย

ถา้ ไมใ่ ช่เป็นการบงั คบั ตามสญั ญาเช่ากไ็ มจ่ าเปน็ ต้องมหี ลกั ฐานเป็นหนงั สอื เชน่ ฟ้องขับไล่
จาเลยออกจากทรพั ยส์ ินท่เี ชา่ และเรยี กค่าเสียหาย เป็นการฟ้องในมลู หนลี้ ะเมดิ หรอื เพื่อใชส้ ทิ ธิ
ติดตามเอาคืน ไม่ใช่การฟอ้ งโดยอาศัยสทิ ธติ ามสญั ญาเชา่ ไมต่ อ้ งมหี ลกั ฐานเป็นหนงั สือ

การฟอ้ งบงั คบั ใหจ้ ดทะเบียนการเชา่
การเช่าอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ไี่ มม่ ีหลกั ฐานเป็นหนงั สือลงลายมือชอื่ ผใู้ หเ้ ชา่ ผเู้ ชา่ จะฟ้องบงั คบั
ใหผ้ เู้ ชา่ ไปจดทะเบียนการเชา่ ไมไ่ ด้
การเช่าอสงั หาริมทรพั ยม์ ีกาหนดเวลาเกินกวา่ 3 ปี โดยมีหลกั ฐานเปน็ หนงั สอื แต่มิไดท้ า
เป็นหนงั สือและจดทะเบยี นต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่ ผเู้ ช่าฟ้องบงั คบั ใหผ้ เู้ ช่าไปจดทะเบียนการ
เช่าได้ แต่เม่ือกฎหมายใหฟ้ อ้ งบงั คับได้เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538 จึงฟอ้ งใหผ้ ใู้ หเ้ ชา่ ไปจด
ทะเบยี นการเชา่ ภายใน 3 ปีด้วยเชน่ กนั แต่กม็ แี นวคาพิพากษาฎีกาวนิ จิ ฉยั ว่าสญั ญาเชา่ ทม่ี ี

11

กาหนดเวลาเกนิ กวา่ 3 ปี โดยไมไ่ ดจ้ ดทะเบียนต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ทจ่ี ะฟ้องบงั คับใหผ้ ใู้ หเ้ ช่าไป
จดทะเบียนการเชา่ ไม่ได้ แมจ้ ะมขี อ้ ตกลงใหไ้ ปจดทะเบียนกต็ าม

(คาพพิ ากษาฎีกาท่ี 2521/2519 (ประชมุ ใหญ่)

การทโ่ี จทกจ์ าเลยทาสญั ญาเช่ากนั มกี าหนดเวลา 14 ปี และมขี ้อความว่าผู้ใหเ้ ช่าจะ
ร่วมกบั ผเู้ ชา่ ยน่ื คารอ้ งขอจดทะเบียนการเช่าภายใน 7 วนั นนั้ สญั ญาเชา่ มรี ะยะเวลาการเช่า
เกนิ กว่า 3 ปี เม่อื ยงั มิได้จดทะเบยี นต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ที่โจทกจ์ ะฟ้องบงั คับใหจ้ าเลยจด
ทะเบยี นการเชา่ มกี าหนดเวลา 14 ปี ไมไ่ ด้

และ 6451/2538)
ขอ้ สงั เกต การฟ้องบงั คบั ดังกล่าวจะต้องมีขอ้ ตกลงใหผ้ ใู้ หเ้ ช่าตอ้ งไปจดทะเบียนการเชา่ ด้วย

ถา้ ไมม่ ีขอ้ ตกลงดงั กลา่ วผเู้ ชา่ กจ็ ะฟอ้ งบงั คับผใู้ หเ้ ชา่ ไปจดทะเบียนการเช่าไม่ไดก้ ารโต้แยง้ สทิ ธิ
การเชา่ หลายราย

กรณีสงั หารมิ ทรพั ย์
บคุ คลหลายคนเรียกเอาสงั หาริมทรพั ยอ์ นั เดียวกนั อาศัยมลู สญั ญาเชา่ ต่างราย ทา่ นวา่
ทรพั ยต์ กไปอยใู่ นครอบครองผเู้ ชา่ คนใดก่อนดว้ ยสญั ญาเช่าทรพั ยน์ นั้ คนนนั้ มสี ิทธยิ ่ิงกวา่ คน
อ่ืน ๆ
กรณีอสงั หารมิ ทรพั ย์
(1) ถา้ การเช่านนั้ เป็นประเภทซ่งึ มไิ ดบ้ งั คบั ไวโ้ ดยกฎหมายวา่ ต้องจดทะเบยี นทา่ นใหถ้ อื วา่ ผู้
เชา่ ซงึ่ ไดท้ รพั ยส์ นิ ไปไวใ้ นครอบครองกอ่ นดว้ ยสญั ญาเชา่ ของตนนนั้ มีสทิ ธยิ ่งิ กวา่ คนอนื่ ๆ
(2) ถา้ การเช่าทกุ ๆ รายเป็นประเภทซงึ่ บงั คบั ไวโ้ ดยกฎหมายวา่ ต้องจดทะเบยี นทา่ นใหถ้ อื
ว่าผเู้ ชา่ ซ่งึ ไดจ้ ดทะเบยี นการเช่าของตนกอ่ นนนั้ มีสทิ ธิยงิ่ กวา่ คนอนื่ ๆ
(3) ถา้ การเชา่ มที งั้ ประเภทซึง่ ต้องจดทะเบยี นและประเภทซ่งึ ไม่ตอ้ งจดทะเบยี นตาม
กฎหมายยนั กนั อย่ไู ซร้ท่านวา่ ผเู้ ชา่ คนทไ่ี ดจ้ ดทะเบยี นการเช่าของตนนนั้ มีสิทธิย่ิงกว่า เวน้ แต่ผู้

12

เชา่ คนอนื่ จะได้ทรพั ยส์ นิ นนั้ ไปไวใ้ นครอบครองดว้ ยการเช่าของตนเสยี กอ่ นวนั จดทะเบยี นนนั้
แลว้

การเช่าชว่ งและการโอนสทิ ธิการเชา่
ผเู้ ช่าจะเอาทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ช่าไปใหบ้ คุ คลอนื่ เชา่ ช่วงหรือโอนสทิ ธิการเชา่ ไมไ่ ด้ เวน้ แตจ่ ะมี

ข้อตกลงใหเ้ ช่าช่วงหรอื โอนสิทธกิ ารเชา่ ได้ ถา้ ผเู้ ช่าฝ่าฝืนผใู้ หเ้ ชา่ บอกเลิกสญั ญาได้
ข้อสงั เกต
(1) ผเู้ ชา่ ชว่ งไมม่ ีสิทธิดีกวา่ ผเู้ ชา่ เดิม เมอื่ ผเู้ ชา่ เดิมหมดสิทธติ ามสญั ญาเช่าเดิมแลว้ ผใู้ หเ้ ช่า

ฟ้องขบั ไล่ผเู้ ช่าช่วงไดท้ นั ที และหากผเู้ ชา่ ถึงแก่ความตายยอ่ มทาใหส้ ญั ญาเชา่ ระงบั สญั ญา
เชา่ ชว่ งก็สนิ้ สดุ ลงไปด้วย

(2) กรณีผเู้ ช่าทด่ี ินสรา้ งตึกแลว้ ยกใหเ้ ปน็ กรรมสทิ ธขิ์ องผใู้ หเ้ ชา่ ทนั ที ผใู้ หเ้ ชา่ จึงเป็นทงั้
เจา้ ของตึกและทดี่ ิน เมื่อมผี มู้ าเช่าตึก ผเู้ ช่าตึกนจี้ ึงเป็นผเู้ ชา่ ชว่ ง

(3) กรณบี คุ คลหลายคนรว่ มกนั เชา่ ทรพั ยส์ ิน การท่ีผเู้ ช่าคนใดนาทรพั ยส์ นิ บางสว่ นไปใหเ้ ชา่
ชว่ งโดยไมไ่ ดร้ บั ความยนิ ยอมจากผใู้ หเ้ ชา่ ถอื วา่ ผเู้ ชา่ ทงั้ หมดผิดสญั ญาเชา่ ดว้ ย

(4) การเชา่ ชว่ งอสงั หาริมทรพั ยจ์ ะตอ้ งมหี ลกั ฐานเป็นหนงั สือเชน่ เดียวกบั การเช่า และถา้
เป็นการเชา่ ช่วงอสงั หารมิ ทรพั ยเ์ กนิ กว่า ๓ ปี กจ็ ะตอ้ งทาเป็นหนงั สือและจดทะเบยี นต่อ
พนกั งานเจา้ หนา้ ท่ีดว้ ย มฉิ ะนนั้ จะฟอ้ งรอ้ งบงั คบั คดีได้เพียง ๓ ปี แต่ถา้ เป็นกรณที ่ผี ใู้ หเ้ ชา่
ยนิ ยอมใหเ้ ช่าช่วงได้ แมก้ ารเช่าช่วงจะไมม่ หี ลกั ฐานเป็นหนงั สอื หรือจดทะเบยี นต่อพนกั งาน
เจา้ หนา้ ที่ ต้องถือวา่ เป็นเร่ืองระหวา่ งผเู้ ช่ากบั ผเู้ ชา่ ช่วงและต้องถือว่าเป็นการเช่าชว่ งโดยชอบ
ดว้ ยกฎหมาย ผใู้ หเ้ ชา่ จะอา้ งวา่ การเช่าช่วงไมม่ หี นงั สือเป็นหลกั ฐานมาขับไลผ่ เู้ ช่าช่วงไมไ่ ด้

(5) การเช่าช่วงโดยชอบผเู้ ช่าชว่ งยอ่ มต้องรบั ผดิ ต่อผใู้ หเ้ ชา่ เดิมโดยตรงตามมาตรา ๕๔๕
ดังนนั้ ผเู้ ช่าชว่ งตอ้ งชาระค่าเช่าใหแ้ ก่ผใู้ หเ้ ชา่ ไม่ใชผ่ เู้ ชา่

(6) ผเู้ ชา่ เดิมทาผดิ สญั ญาเป็นเหตุใหผ้ ใู้ หเ้ ชา่ บอกเลิกสญั ญา ทาใหผ้ เู้ ช่าชว่ งไม่สามารถใช้
ประโยชนต์ ามสญั ญาเชา่ ชว่ ง ถอื วา่ ผเู้ ชา่ เดิมผดิ สญั ญาเชา่ ช่วง ผเู้ ช่าเดิมจึงตอ้ งรบั ผิดต่อผเู้ ช่า
ช่วง แต่ถา้ ผเู้ ช่าชว่ งผดิ สญั ญาผใู้ หเ้ ชา่ ช่วงมอี านาจฟ้องขับไล่ผเู้ ชา่ ชว่ งได้ แมข้ ณะฟ้องผใู้ หเ้ ช่า

13

ช่วงจะได้โอนสิทธกิ ารเช่าไปใหผ้ อู้ ืน่ แลว้ ก็ตาม
(7) สญั ญาเช่าชว่ งสนิ้ กาหนดเวลาแลว้ แต่ผเู้ ช่าชว่ งยงั คงอยตู่ ่อไปและชาระค่าเช่าใหผ้ ใู้ ห้

ตลอดมา ถอื เป็นการเชา่ ชว่ งโดยไมม่ กี าหนดเวลาตามมาตรา 570 เช่นเดียวกบั กรณที ่วั ไป
(8) การเชา่ ช่วงโดยชอบ ผเู้ ช่าชว่ งตอ้ งรบั ผดิ ตอ่ ผใู้ หเ้ ชา่ โดยตรงตามมาตรา 545 โดยไม่ถอื

วา่ ผเู้ ช่าช่วงเป็นบริวารของผเู้ ชา่ แต่ถา้ เชา่ ชว่ งโดยไมช่ อบ ผใู้ หเ้ ช่าบอกเลิกสญั ญาได้ตาม
มาตรา 544 วรรคสอง และถือวา่ ผเู้ ชา่ ช่วงเป็นบริวารของผเู้ ช่า

(9) กรณผี เู้ ชา่ นาไปใหเ้ ชา่ ช่วงโดยมชิ อบ ผใู้ หเ้ ช่ามีสทิ ธิบอกเลกิ สญั ญาไดท้ นั ที โดยไมต่ อ้ ง
กาหนดเวลาใหผ้ เู้ ชา่ ตามมาตรา 560 และ 566

การโอนสทิ ธกิ ารเชา่
การโอนสทิ ธกิ ารเชา่ จะกระทาไม่ได้ เวน้ แต่จะมขี ้อตกลงในสญั ญาเชา่ ใหโ้ อนได้ การโอน
สิทธิการเชา่ ต้องทาตามแบบตามมาตรา ๓๐๖ สิทธขิ องผเู้ ชา่ เป็นการเฉพาะตัว เมือ่ ผเู้ ชา่ ตาย
สญั ญาเชา่ กร็ ะงบั ขอ้ ตกลงที่ใหโ้ อนสทิ ธิการเชา่ ไดน้ นั้ กร็ ะงบั ไปด้วย ไมต่ กทอดไปยงั ทายาท

หนา้ ทแี่ ละความรบั ผดิ ของผใู้ หเ้ ชา่
1. ผใู้ หเ้ ช่าต้องส่งมอบทรพั ยส์ นิ ซง่ึ ใหเ้ ช่าในสภาพอนั ซอ่ มแซมดีแลว้ ถา้ ไมส่ ง่ มอบในสภาพ

ท่เี หมาะแกก่ ารใชป้ ระโยชน์ ผเู้ ช่ากบ็ อกเลิกสญั ญาเชา่ ได้
2. ผเู้ ชา่ ตอ้ งเสียค่าใชจ้ า่ ยไปโดยความจาเป็นและสมควรเพื่อรกั ษาทรพั ยส์ ินซ่งึ เชา่ นนั้ เท่าใด

ผใู้ หเ้ ชา่ จาตอ้ งชดใชใ้ หแ้ กผ่ เู้ ช่า เวน้ แต่ค่าใชจ้ า่ ยเพื่อบารงุ รกั ษาตามปกติและเพ่ือซ่อมแซม
เพียงเล็กนอ้ ย

3. การสง่ มอบทรพั ยส์ นิ ซึ่งเชา่ กด็ ี ความรบั ผิดของผใู้ หเ้ ชา่ ในกรณชี ารดุ บกพรอ่ งและรอน
สทิ ธิกด็ ี ผลแหง่ ข้อสญั ญาวา่ จะไม่ตอ้ งรบั ผิดกด็ ี ใหบ้ งั คบั ดว้ ยบทบญั ญตั ิทงั้ หลายแห่งประมวล
กฎหมายนวี้ า่ ดว้ ยการซอื้ ขายอนโุ ลมความตามควร

4. ผใู้ หเ้ ช่าย่อมตอ้ งรบั ผดิ ในความชารดุ บกพรอ่ งอนั เกดิ ขึน้ ในระหวา่ งเวลาเชา่ และผใู้ หเ้ ชา่
ต้องจดั การซ่อมแซมทกุ อยา่ งบรรดาซ่ึงเป็นการจาเป็นขนึ้ เวน้ แต่การซ่อมแซมชนดิ ซ่ึงมี
กฎหมายหรอื จารตี ประเพณีวา่ ผเู้ ชา่ จะพึงตอ้ งทาเอง

14

กรณสี ง่ มอบทรพั ยส์ ินซง่ึ เชา่ ใหผ้ ใู้ หเ้ ชา่ ไมไ่ ด้เพราะมผี อู้ นื่ ครอบครองอยกู่ ่อน
1. ผใู้ หเ้ ชา่ ตอ้ งรบั ผดิ ในเร่ืองการรอนสิทธโิ ดยนาบทบญั ญตั ิในเรอื่ งการรอนสทิ ธิในสญั ญา
ซอื้ ขายมาใชบ้ งั คับโดยอนโุ ลม
2. ผเู้ ช่าจะฟ้องขับไล่บคุ คลทคี่ รอบครองทรพั ยน์ นั้ ไมไ่ ด้ เพราะไมม่ นี ติ ิสมั พันธต์ อ่ กนั และ
ไม่ไดท้ าละเมดิ ต่อผเู้ ชา่ แต่ผเู้ ชา่ อาจเรียกผใู้ หเ้ ช่าเขา้ มาเป็นโจทกร์ ว่ มได้ มผี ลใหผ้ เู้ ชา่ มอี านาจ
ฟอ้ ง
หนา้ ที่และความรบั ผิดของผเู้ ชา่
1. ตอ้ งใชท้ รพั ยส์ ินที่เช่าตามประเพณนี ิยมปกติหรอื ตามท่ีกาหนดไวใ้ นสญั ญา
2. ตอ้ งสงวนทรพั ยส์ นิ ที่เชา่ เสมอวญิ ญชู นจะพึงสงวนทรพั ยส์ ินของตน และตอ้ งบารุงรกั ษา
ตามปกติและซอ่ มแซมเล็กนอ้ ยเท่านนั้ ไม่รวมถึงการซ่อมแซมใหญ่
ขอ้ สงั เกต
(2.1) หากมผี กู้ ระทาละเมดิ ทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ทาใหเ้ สียหายถงึ ขนาดซอ่ มแซมใหญ่ ถือวา่ เป็น
การละเมดิ ต่อเจา้ ของทรพั ยผ์ ใู้ หเ้ ช่า ผเู้ ชา่ ไมม่ ีอานาจฟอ้ งเรียกค่าเสยี หาย
(2.2) หากผใู้ หเ้ ชา่ ไม่ซอ่ มแซมเลก็ นอ้ ยผใู้ หเ้ ช่าจะบอกเลิกสญั ญาเชา่ ทนั ทไี ม่ได้ ตอ้ งบอก
กล่าวใหป้ ฏิบตั ิใหถ้ กู ตอ้ งเสยี ก่อน
3. ผเู้ ชา่ ตอ้ งยอมใหผ้ ใู้ หเ้ ชา่ หรอื ตวั แทนเขา้ ตรวจสอบทรพั ยส์ ินทเี่ ชา่ เป็นครงั้ คราวในเวลาอนั
สมควร
4. ถา้ มีเหตตุ ้องซ่อมแซมทรพั ยส์ นิ โดยเร่งรอ้ น ผเู้ ช่าตอ้ งแจง้ ใหผ้ ใู้ หเ้ ช่าทราบเพื่อใหผ้ ใู้ หเ้ ช่า
ทาการซอ่ มแซม ถา้ การซ่อมแซมต้องใชเ้ วลานานเกนิ สมควรเป็นเหตุใหไ้ มเ่ หมาะแกก่ ารจะใช้
ประโยชน์ ผเู้ ชา่ ก็บอกเลิกสญั ญาเชา่ ไดต้ ามมาตรา ๕๕๖
๕. หากทรพั ยส์ นิ ท่ีเชา่ ชารดุ ควรทผ่ี ใู้ หเ้ ชา่ จะต้องซอ่ มแซมหรือต้องจดั การปอ้ งกนั ภยนั ตราย
แกท่ รพั ยส์ นิ ทเี่ ช่า หรอื มีบคุ คลภายนอกบกุ รุกทรพั ยส์ นิ ทีเ่ ช่าหรอื เรยี กรอ้ งสิทธเิ หนอื ทรพั ยส์ นิ ที่
เช่า ผเู้ ชา่ ตอ้ งแจง้ แก่ผใู้ หเ้ ชา่ โดยพลนั หากไม่แจง้ ผเู้ ชา่ จะต้องรบั ผิดในความเสยี หายที่เกดิ แก่
ผใู้ หเ้ ชา่ เวน้ แต่ผใู้ หเ้ ช่าจะทราบเหตุดังกลา่ วอยกู่ ่อนแลว้

15

6. ถา้ ผเู้ ชา่ ดัดแปลงตอ่ เติมทรพั ยส์ ินโดยไม่ได้รบั อนญุ าตจากผใู้ หเ้ ชา่ ผใู้ หเ้ ช่ามสี ทิ ธเิ รยี กให้
ผเู้ ช่าทาใหท้ รพั ยส์ ินกลบั คนื ส่สู ภาพเดิม และตอ้ งรบั ผดิ ในความสญู หายหรือเสยี หายอนั เกดิ
จากการดัดแปลงนนั้

ขอ้ สงั เกต ผใู้ หเ้ ชา่ จะอา้ งเหตนุ บี้ อกเลกิ สญั ญาไม่ได้
7. หนา้ ทช่ี าระค่าเชา่
ขอ้ สงั เกต
(7.1) การเชา่ ทตี่ ้องชาระค่าเช่าเป็นรายวนั หรือรายสปั ดาห์ ถา้ ผเู้ ช่าไมช่ าระค่าเชา่ ผใู้ หเ้ ชา่ มี
สทิ ธิบอกเลกิ สญั ญาไดท้ นั ที
(7.2) การเชา่ ทต่ี อ้ งชาระค่าเชา่ เป็นรายเดือนหรือยาวกว่านนั้ ถา้ ไมช่ าระค่าเช่าผใู้ หเ้ ชา่ จะ
บอกเลิกสญั ญาทนั ทไี มไ่ ด้ ตอ้ งบอกกล่าวใหผ้ เู้ ช่าชาระค่าเช่าไมน่ อ้ ยกว่า 15 วนั
(7.3) ค่สู ญั ญาตกลงยกเวน้ เร่อื งระยะเวลาในการชาระคา่ เชา่ ไดไ้ มข่ ดั ต่อความสงบเรียบรอ้ ย
หรอื ศีลธรรมอนั ดี
8. ผเู้ ชา่ จะตอ้ งรบั ผดิ ในความสญู หายหรอื บบุ สลายอนั เกดิ แกท่ รพั ยส์ ินทเี่ ช่า อนั เกดิ จาก
ความผดิ ของผเู้ ชา่ หรือบคุ คลทอ่ี ยกู่ บั ผเู้ ชา่ หรือผเู้ ช่าชว่ ง เวน้ แต่เกดิ จากการใชท้ รพั ยโ์ ดยมิชอบ

อายคุ วาม
กรณีเกดิ ความเสยี หายขึน้ ในระหว่างสญั ญาเช่า ยงั มีผลใชบ้ งั คับอยู่ ผใู้ หเ้ ชา่ จะฟอ้ งผเู้ ช่า

เรียกค่าเสียหายภายในอายคุ วาม 6 เดือน นบั แต่วนั ท่ีส่งคืนทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ ตามมาตรา 563 แต่
ถา้ เกดิ ขึน้ ภายหลงั บอกเลกิ สญั ญาเช่าหรอื สญั ญาเช่าระงบั ลงแลว้ แมผ้ เู้ ชา่ ยงั ไมส่ ่งคนื ทรพั ยท์ ่ี
เชา่ อายคุ วามก็จะเปน็ 10 ปี ตามมาตรา 193/30

ขอ้ สงั เกต

มฎี ีกาวนิ ิจฉยั วา่ อายคุ วาม 6 เดือนนี้บงั คบั ทงั้ กรณีสญั ญาเช่ายงั มีผลใชบ้ งั คบั อย่หู รอื
ระหวา่ งทผี่ เู้ ชา่ ยงั คงครอบครองทรพั ยส์ นิ อยู่

การฟ้องคดีเรยี กเบยี้ ปรบั ตามสญั ญาเชา่ เป็นคดีทฟ่ี ้องผเู้ ชา่ ใหป้ ฏิบตั ิตามสญั ญาเชา่ จงึ มี

16

กาหนดอายคุ วาม 6 เดือนเชน่ กนั
อายคุ วามฟ้องเรยี กเอาค่าเชา่ ทรพั ยส์ นิ ทคี่ ้างชาระมีอายคุ วาม 5 ปี ถา้ เป็นกรณผี ปู้ ระกอบ

ธรุ กจิ ในการใหเ้ ชา่ สงั หาริมทรพั ยม์ อี ายคุ วาม 2 ปี
ความระงบั แห่งสญั ญาเชา่
1. สญั ญาเชา่ มกี าหนดเวลาเมอื่ สนิ้ กาหนดเวลาสญั ญายอ่ มระงบั ไป โดยไมต่ อ้ งบอกกลา่ ว

ก่อน
2. สญั ญาเช่าเกนิ 3 ปี (มีหลกั ฐานเป็นหนงั สอื ) แต่ไมไ่ ดจ้ ดทะเบยี น กฎหมายใหถ้ อื ว่าเป็น

การเชา่ ที่มกี าหนดเวลา 3 ปี ดงั นนั้ จะบอกเลิกสญั ญาเชา่ ก่อนครบ 3 ปี ไม่ได้
3. ผเู้ ชา่ ทาสญั ญาเชา่ ที่ดนิ กบั ผทู้ รงสทิ ธเิ กบ็ กิน ก่อนครบกาหนดเวลาเชา่ ผทู้ รงสทิ ธเิ กบ็ กิน

ตาย แมส้ ทิ ธเิ ก็บกนิ จะระงบั ไป แต่สญั ญาเช่าไม่ระงบั ตามไปด้วย
4. สญั ญาเชา่ ทไี่ ม่มีกาหนดเวลา ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะบอกเลกิ สญั ญาในขณะเม่อื สดุ

ระยะเวลาชาระค่าเชา่ ไดท้ กุ ระยะ แต่ตอ้ งบอกกลา่ วใหร้ ตู้ วั ก่อนช่วั กาหนดเวลาชาระค่าเช่า
ระยะหน่ึงเปน็ อย่างนอ้ ย แต่ไม่จาตอ้ งบอกกล่าวลว่ งหนา้ กวา่ 2 เดอื น

ขอ้ สงั เกต
(1) การบอกกล่าวทีก่ าหนดเวลานอ้ ยกวา่ ท่ีกฎหมายกาหนด แต่ถา้ นบั ถึงวนั ฟ้องปรากฏวา่
ครบระยะเวลาตามกฎหมายยงั ถอื ว่าคาบอกกล่าวมีผลใชไ้ ด้
(2) การบอกเลิกสญั ญาไมจ่ าต้องทาเป็นหนงั สือ
(3) กรณีทีถ่ อื ว่าเป็นการเช่าทไ่ี ม่มีกาหนดเวลา
(3.1) สญั ญาเชา่ มีกาหนดเวลา เมื่อครบกาหนดเวลาแลว้ ผเู้ ชา่ ยงั ครอบครองทรพั ยท์ เี่ ช่าอยู่
และผใู้ หเ้ ช่ารูแ้ ลว้ ไม่ทกั ทว้ ง
(3.2) ทาสญั ญาเช่าอสงั หาริมทรพั ยม์ กี าหนดเวลาเกนิ 3 ปี เพ่ือหลกี เลี่ยงมาตรา 538 โดย
ไม่จดทะเบียน มผี ลบงั คบั เพียง 3 ปีเทา่ นนั้ การเชา่ หลงั จากนนั้ เปน็ การเชา่ ไมม่ ีกาหนดเวลา
(3.3) ครบกาหนดเชา่ แลว้ ผใู้ หเ้ ช่ายอมรบั ค่าเช่า
ขอ้ สงั เกต กรณที ี่ถอื ว่าผใู้ หเ้ ชา่ ทกั ทว้ งแลว้ อนั เป็นเหตุใหส้ ญั ญาเชา่ สนิ้ สดุ ลง

17

ก. ผใู้ หเ้ ช่ามหี นงั สอื บอกเลิกการเชา่ ไปยงั ผเู้ ช่าในวนั ครบกาหนดการเชา่
ข. ผใู้ หเ้ ช่าไม่รบั ค่าเชา่ และสง่ คืน
ค. ผใู้ หเ้ ชา่ ไม่รบั ค่าเชา่ แมไ้ ม่สง่ คืนกถ็ ือว่าทกั ทว้ งแลว้ เช่นกนั
ง. ผใู้ หเ้ ช่าแสดงเจตนาวา่ ไม่ประสงค์จะใหเ้ ชา่ ต่อไป แมต้ ่อมาผใู้ หเ้ ช่าจะยอมรบั ค่าเชา่ จาก
ผเู้ ชา่ ก็ไมท่ าใหเ้ ป็นการเชา่ ที่ไม่มีกาหนดเวลา
สญั ญาเช่าระงบั เม่อื ทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ช่าสญู หายไปทงั้ หมด
1. ทรพั ยส์ นิ ซึง่ ใหเ้ ชา่ สญู หายไปทงั้ หมดสญั ญาเชา่ ย่อมระงบั ไป
2. ผเู้ ช่าไมต่ อ้ งชาระค่าเช่าใหแ้ ก่ผใู้ หเ้ ชา่ อกี ต่อไป ถา้ ไดช้ าระไปแลว้ ผใู้ หเ้ ชา่ ตอ้ งคืนเงนิ ใหผ้ ู้
เชา่ ตามส่วนระยะเวลาเชา่ ทเ่ี หลอื

การโอนอสงั หาริมทรพั ยท์ ี่เชา่
อนั สญั ญาเช่าอสงั หาริมทรพั ยน์ นั้ ย่อมไมร่ ะงบั ไปเพราะเหตโุ อนกรรมสทิ ธทิ์ รพั ยส์ นิ ซ่ึงใหเ้ ช่า

ผรู้ บั โอนย่อมรบั ไปทงั้ สทิ ธแิ ละหนา้ ที่ของผโู้ อนซึ่งมตี ่อผเู้ ชา่ นนั้ ดว้ ย
ข้อสงั เกต
(1) ผรู้ บั โอนสามารถฟอ้ งขบั ไล่ผเู้ ชา่ ตามสญั ญาเชา่ ไดแ้ ละสามารถบอกเลกิ สญั ญาเชา่ ได้

หากผเู้ ช่าเอาทรพั ยส์ นิ ไปใหผ้ อู้ น่ื เชา่ ช่วงโดยไมไ่ ด้รบั อนญุ าตจากผใู้ หเ้ ชา่ เดิมหรอื ผรู้ บั โอน
(2) กรณสี ญั ญาเชา่ ไมม่ หี ลกั ฐานเป็นหนงั สือผรู้ บั โอนฟอ้ งรอ้ งขบั ไลผ่ เู้ ชา่ ไดท้ นั ที โดยไมต่ อ้ ง

บอกเลิกสญั ญาเช่าหรือบอกกล่าวก่อน
(3) การโอนอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ม่ี คี นเชา่ นี้ไม่ใชก่ ารโอนหนี้ผรู้ บั โอนไมต่ อ้ งแจง้ การโอนเปน็

หนงั สือตามมาตรา 306
(4) ตอ้ งเป็นการโอนกรรมสิทธทิ์ รพั ยท์ เ่ี ชา่ ในขณะท่สี ญั ญาเช่าผกู พนั อยู่
(5) ผใู้ หเ้ ชา่ อสงั หาริมทรพั ยท์ เี่ ป็นเจา้ ของรวมคนหนงึ่ ต่อมาผใู้ หเ้ ชา่ ดังกลา่ วโอนกรรมสทิ ธิ์

ในอสงั หารมิ ทรพั ยน์ นั้ ใหเ้ จา้ ของร่วมอกี คนหนงึ่ เจา้ ของรวมผรู้ บั โอนต้องรบั ไปทงั้ สิทธแิ ละ
หนา้ ทต่ี ามสญั ญาด้วย

(6) ผรู้ บั โอนต้องรบั สทิ ธิและหนา้ ทข่ี องผใู้ หเ้ ชา่ กต็ อ่ เม่ือการเชา่ นนั้ กระทาโดยผมู้ อี านาจ

18

หากการทาสญั ญาใหเ้ ช่าโดยผไู้ มม่ อี านาจใหเ้ ช่าแลว้ ผรู้ บั โอนหาต้องผกู พันตามสญั ญาเช่านนั้
ไม่

(7) สทิ ธิและหนา้ ที่ที่ผรู้ บั โอนตอ้ งรบั ไปนนั้ เฉพาะท่เี ป็นสทิ ธิและหนา้ ทตี่ ามสญั ญาเชา่
เท่านนั้ ขอ้ ตกลงอย่างอน่ื ต่างหากจากการเชา่ ย่อมไมโ่ อนตามไปดว้ ย

ข้อสงั เกต
(7.1) สญั ญาต่างตอบแทนฯ เป็นบคุ คลสทิ ธผิ กู พันเฉพาะค่กู รณเี ทา่ นนั้ ไม่ผกู พนั ผรู้ บั โอนแม้
ผรู้ บั โอนจะรูถ้ ึงข้อตกลงกต็ าม ศาลฎีกาวนิ จิ ฉยั วา่ เปน็ ขอ้ ตกลงอนื่ ต่างหากจากการเชา่ แต่ถา้ ได้
มกี ารทาเป็นหนงั สือและจดทะเบียนพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี สญั ญาเชา่ กไ็ มร่ ะงบั ตามมาตรา 569
สญั ญาย่อมผกู พนั ผรู้ บั โอนด้วย
(7.2) ข้อตกลงการคนื เงินประกนั ความเสียหายไม่ใชส่ าระสาคญั ของสิง่ มาเช่า จึงไมใ่ ช่
ขอ้ ตกลงอนั เป็นสทิ ธแิ ละหนา้ ทต่ี ามสญั ญาเช่าจึงไมโ่ อนไปดว้ ย
(8) การโอนอสงั หาริมทรพั ยท์ เี่ ชา่ สญั ญาเชา่ ไมร่ ะงบั ผรู้ บั โอนตอ้ งรบั ไปทงั้ สิทธแิ ละหนา้ ท่ี
ของผโู้ อนทมี่ ตี ่อผเู้ ชา่ แมจ้ ะมีการโอนอย่างอสงั หาริมทรพั ยโ์ ดยต้องรือ้ ถอนไปกต็ าม

คาพพิ ากษาศาลฎีกาทนี่ า่ สนใจ

คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 523/2562

โจทกท์ าสญั ญาเช่าท่ีดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อก่อสร้างอาคารและ
ดาเนนิ การจดั หาผลประโยชน์และโจทกไ์ ด้รบั มอบสถานทเี่ ชา่ ตามสญั ญาแลว้ โดยขอ้ 7 วรรค
สอง กาหนดเป็นหนา้ ที่ของผเู้ ช่าต้องสารวจศึกษาพืน้ ทีโ่ ครงการ ผบู้ กุ รุก ผปู้ ระกอบการเดมิ ทอี่ ยู่
ในพืน้ ที่เช่า หากมีปัญหาหรืออปุ สรรคในก ารดาเนินงาน เช่น การขับไล่ผบู้ ุกรุกหรือ
ผปู้ ระกอบการเดิม รือ้ ถอนส่งิ ปลกู สรา้ ง ผเู้ ช่าต้องรบั ภาระในการดาเนนิ การและแกไ้ ข โดยเสีย
ค่าใชจ้ ่ายด้วยทนุ ทรพั ยข์ องผเู้ ชา่ เอง อนั มคี วามหมายว่าหากต้องมีการฟ้องขับไลผ่ บู้ กุ รุกหรอื ผู้
อย่อู าศัยใหร้ ือ้ ถอนส่ิงปลกู สรา้ งออกไปจากสถานท่ีเช่า ผใู้ ห้เช่าให้อานาจแก่ผเู้ ช่าหรือ
มอบหมายใหผ้ เู้ ช่าฟ้องขบั ไลผ่ บู้ กุ รกุ หรอื ผอู้ ย่อู าศยั แทนผใู้ หเ้ ชา่ ได้ โดยผเู้ ช่าเป็นผเู้ สยี ค่าใชจ้ า่ ย

19

เพ่ือใหก้ ารก่อสรา้ งอาคารและการดาเนนิ การจดั หาประโยชนเ์ ป็นไปตามวตั ถปุ ระสงค์ของ
สญั ญา ถือไดว้ ่าการรถไฟแหง่ ประเทศไทยได้มอบหมายใหโ้ จทกผ์ เู้ ชา่ มีอานาจฟอ้ งผบู้ กุ รกุ ทดี่ นิ
ท่ีเชา่ ฉะนนั้ แมจ้ าเลยอาศัยอยใู่ นที่ดินพิพาทก่อนโจทกท์ าสญั ญาเช่าที่ดินและโจทกย์ งั ไม่ได้
เข้าครอบครองทด่ี ินพิพาทก็ตาม แต่เมอื่ โจทกไ์ ดร้ บั มอบสถานทเ่ี ช่าจากผใู้ หเ้ ชา่ แลว้ ไมส่ ามารถ
กอ่ สรา้ งอาคารได้เพราะจาเลยอาศัยอย่ใู นที่ดินโดยไม่มสี ทิ ธิ และโจทกม์ ีหนงั สือบอกกลา่ วแลว้
จาเลยเพิกเฉย ย่อมเป็นการโตแ้ ยง้ สิทธขิ องโจทก์ โจทกม์ อี านาจฟอ้ งขับไล่

คาพิพากษาศาลฎกี าท่ี 6679/2562

จาเลยทงั้ สองผรู้ บั ซอื้ สนิ คา้ ทาสญั ญากบั โจทกผ์ ใู้ หเ้ ช่าเพ่ือค้าประกนั การชาระหนขี้ องบริษทั
ส. ผเู้ ชา่ และตกลงว่า ในกรณีทีม่ ีการบอกเลิกสญั ญาเชา่ ผรู้ บั ซอื้ สนิ คา้ ตกลงผกู พันตนร่วมกนั
กบั ผเู้ ชา่ เพ่ือคา้ ประกนั การชาระหนขี้ องผเู้ ช่าโดยซอื้ ทรพั ยส์ นิ จากผใู้ หเ้ ชา่ ในราคาตามทร่ี ะบไุ ว้
รวมด้วยจานวนหนที้ ่ีคา้ งชาระและบรรดาหนเี้ งนิ ท่ผี เู้ ชา่ มหี นา้ ท่ตี อ้ งชาระใหแ้ ก่ผใู้ หเ้ ชา่ โดยให้
กรรมสิทธใิ์ นทรพั ยส์ นิ โอนไปยงั ผรู้ บั ซือ้ สินคา้ เมือ่ ผรู้ บั ซือ้ สินคา้ ได้ชาระราคาทรัพย์สินท่ีซือ้
ใหแ้ กผ่ ใู้ หเ้ ชา่ เสร็จสนิ้ แลว้ ผรู้ บั ซอื้ สินค้าจะเป็นผรู้ บั ผิดชอบทกุ อย่างแต่เพียงฝ่ายเดียวในการ
ดาเนนิ การบงั คบั ใหเ้ ป็นไปตามสญั ญานี้รวมถงึ แต่ไม่จากดั เพียงการรับโอน การเก็บรักษา
ทรพั ยส์ นิ การยดึ ทรพั ยส์ นิ จากความครอบครองของผเู้ ช่า และการเคลือ่ นยา้ ยทรพั ยส์ นิ มาอยใู่ น
ความครอบครองของผใู้ หเ้ ชา่ ผรู้ บั ซอื้ สินคา้ หรือของบคุ คลอ่ืนตามทผ่ี ใู้ หเ้ ชา่ กาหนด แล้วแต่
กรณตี ลอดจนการจดทะเบยี นโอนกรรมสิทธิ์ผรู้ บั ซอื้ สนิ คา้ จะเป็นผรู้ บั ผิดชอบแต่เพยี งฝ่ายเดยี ว
ในบรรดาค่าใชจ้ ่ายทีเ่ กิดขึน้ จากการบงั คับให้เป็นไปตามสญั ญานี้ ข้อตกลงตามสญั ญา
ดงั กล่าวจึงเป็นสญั ญาต่างตอบแทนทีผ่ รู้ บั ซอื้ สนิ ค้ามหี นา้ ที่ตอ้ งชาระราคาทรพั ยส์ นิ ที่ซอื้ ใหแ้ ก่
ผใู้ หเ้ ชา่ และผใู้ หเ้ ช่ามหี นา้ ทต่ี ้องโอนกรรมสิทธิแ์ หง่ ทรพั ยส์ ินใหแ้ ก่ผรู้ บั ซือ้ สินค้าเม่ือผรู้ บั ซือ้
สนิ ค้าไดช้ าระราคาทรพั ยส์ ินท่ซี อื้ ใหแ้ กผ่ ใู้ หเ้ ช่าเสร็จสนิ้ แลว้ ดงั นนั้ เมอื่ โจทกใ์ ชส้ ิทธิฟอ้ งจาเลย
ทงั้ สองใหช้ าระราคารถขดุ ตีนตะขาบทเ่ี ชา่ ตามสญั ญารบั ซอื้ สินคา้ พรอ้ มค่าปรบั หากจาเลยทงั้
สองชาระราคารถใหแ้ กโ่ จทกค์ รบถว้ นแลว้ จาเลยทงั้ สองย่อมไดก้ รรมสิทธแิ์ ละเป็นหนา้ ที่ของ

20

จาเลยทงั้ สองในการยึดรถจากความครอบครองของบรษิ ทั ส. หรอื การเคลอ่ื นยา้ ยรถมาอย่ใู น
ความครอบครองของจาเลยทงั้ สอง และการจดทะเบียนโอนกรรมสทิ ธิต์ ามสญั ญารบั ซอื้ สินคา้
สญั ญารบั ซอื้ สนิ ค้าไมไ่ ดก้ าหนดใหโ้ จทกม์ หี นา้ ที่ต้องส่งมอบรถแก่จาเลยทงั้ สอง แต่กาหนดให้
เป็นหนา้ ทีข่ องจาเลยทงั้ สองผรู้ บั ซอื้ สินคา้ เอง ซ่ึงมีผลบงั คับได้ เมือ่ โจทกเ์ ลอื กใชส้ ิทธดิ ังกล่าว
แลว้ โดยมไิ ดเ้ ลอื กใชส้ ทิ ธทิ ี่จะนารถไปขายใหแ้ ก่บคุ คลอื่น จาเลยทงั้ สองก็ต้องผกู พันและมี
หนา้ ทปี่ ฏบิ ตั ิตามสญั ญา โดยชาระราคาและติดตามรถเอง โจทกไ์ มม่ หี นา้ ทีต่ ้องสง่ มอบรถแก่
จาเลยทงั้ สอง ทีศ่ าลลา่ งทงั้ สองพิพากษาใหโ้ จทกส์ ่งมอบรถแก่จาเลยทงั้ สองจงึ ไมถ่ กู ตอ้ ง เป็น
การพิพากษาเกนิ ไปกว่าหรอื นอกจากท่ปี รากฏในคาฟอ้ ง ตอ้ งหา้ มตาม ป.ว.ิ พ. มาตรา 142

คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 5052/2562

เจตนารมณข์ อง พ.ร.บ.การเชา่ ท่ดี ินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 ม่งุ ช่วยเหลือคุ้มครอง
เกษตรกรผเู้ ชา่ นาซึ่งเป็นผทู้ านาโดยเฉพาะใหไ้ ด้สทิ ธใิ นที่ดินทตี่ นทานา เมอื่ โจทกผ์ เู้ชา่ นาพิพาท
ผิดสญั ญามิไดท้ านาดว้ ยตนเองแต่นาไปใหผ้ อู้ น่ื เชา่ ชว่ ง โจทกจ์ ึงไม่ใชผ่ เู้ ชา่ นาเพ่ือทานาโดย
แทจ้ ริง ตอ้ งถอื วา่ โจทกไ์ มใ่ ชผ่ เู้ ช่าตามความหมายในมาตรา 5 แหง่ พระราชบัญญัติดังกล่าว
โจทกจ์ งึ ไม่มสี ิทธทิ ่จี ะซอื้ นาพิพาทจากจาเลยผรู้ บั โอนตามมาตรา 54 การท่โี จทกฟ์ อ้ งบงั คบั ซอื้
นาจากจาเลยเป็นการใชส้ ทิ ธิไมส่ จุ รติ โจทกจ์ งึ ไมม่ ีอานาจฟ้อง และการบงั คับตามคาชขี้ าดของ
คชก. จงั หวดั ท่ีใหโ้ จทกม์ ีสทิ ธิซอื้ นาพิพาทเป็นการขัดต่อความสงบเรยี บรอ้ ยและศีลธรรมอนั ดี
ของประชาชน ชอบที่ศาลจะปฏิเสธการขอบงั คบั ตามคาชขี้ าดนนั้ ได้

คาพิพากษาศาลฎกี าท่ี 7474/2561

การทจ่ี าเลยลงทนุ ตกแต่งปรบั ปรุงอาคารพิพาท แมเ้ ป็นเงินจานวนมากกเ็ ป็นการดาเนินการ
เพื่อใหก้ ารประกอบกิจการรา้ นกาแฟ คาเฟ่ อเมซอน ของจาเลย เป็นไปตามเงื่อนไขท่ีเจา้ ของ
กจิ การกาหนดอนั เป็นประโยชนข์ องจาเลยเอง ประกอบกบั สญั ญาเช่ามีข้อตกลงด้วยวา่ "การให้

21

เชา่ พืน้ ทีต่ ่อไปเมอ่ื หมดอายสุ ญั ญานจี้ ะมหี รือไม่ ย่อมอยใู่ นดุลพินิจของผใู้ หเ้ ชา่ " แสดงว่า เมื่อ
ครบกาหนด 3 ปี ตามสญั ญาเช่า จาเลยจะมีโอกาสเช่าอาคารพิพาทต่อเป็นปีท่ี 4 และปีท่ี 5
หรอื ไม่ ขึน้ อย่กู บั ความพอใจของโจทกเ์ พียงฝ่ายเดียว หากโจทกไ์ มย่ ินยอมต่อสญั ญาเช่าให้
จาเลย สญั ญาเชา่ เป็นอนั สนิ้ สดุ ลงทนั ทอี นั มใิ ช่ลกั ษณะของสญั ญาต่างตอบแทนพิเศษยง่ิ กวา่
สญั ญาเชา่ ธรรมดา ขอ้ อา้ งของจาเลยท่ีว่าสญั ญาเช่าเป็นสญั ญาต่างตอบแทนพิเศษย่ิงกว่า
สญั ญาเชา่ ธรรมดา โจทกต์ อ้ งยอมใหจ้ าเลยเชา่ อาคารพิพาทเป็นเวลา 5 ปี จึงรบั ฟังไมไ่ ด้

22

สญั ญาเช่าซอื้

สญั ญาเช่าซอื้ เปรยี บเสมือนไมล้ กู ผสม มลี กั ษณะสว่ นหนงึ่ เหมอื นสญั ญาเช่า เชน่ มกี าร
ชาระค่าเชา่ กรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ ินยงั ไมโ่ อนไป ฯลฯ และมลี กั ษณะอกี สว่ นหน่ึงเหมอื นสญั ญา
ซอื้ ขาย คือ เมือ่ มกี ารชาระค่าเช่าครบถว้ น กรรมสิทธจิ์ ะตกเป็นของผเู้ ช่า ประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ย์ มาตรา 572 วรรคแรกบญั ญตั ิ ว่า “อนั ว่าเชา่ ซอื้ นนั้ คือ สญั ญาซึ่งเจา้ ของเอา
ทรพั ยส์ นิ ออกใหเ้ ช่า และใหค้ าม่นั ว่าจะขายทรพั ยส์ นิ นนั้ หรือวา่ จะใหท้ รพั ยส์ นิ นนั้ ตกเป็นสทิ ธิ
แกผ่ เู้ ชา่ โดยเงื่อนไขที่ผเู้ ช่าได้ใชเ้ งนิ เป็นจานวนเทา่ นนั้ เทา่ นคี้ ราว สญั ญาเชา่ ซอื้ นนั้ ถา้ ไมท่ าเปน็
หนงั สือทา่ นวา่ เป็นโมฆะ ”

จากบทบญั ญตั ิดงั กล่าว จะเหน็ ไดว้ ่า สญั ญาเช่าซอื้ ไม่ใชส่ ญั ญาซอื้ ขาย ไม่ใชส่ ญั ญาซอื้
ขายเป็นเงนิ ผ่อน และไม่ใช่สญั ญาเช่าทรพั ยธ์ รรมดา แต่เป็นสญั ญาเช่าทรพั ยบ์ วกคาม่นั ของ
ผใู้ หเ้ ช่าซือ้ ที่จะขายหรอื ใหก้ รรมสทิ ธิใ์ นทรพั ยส์ นิ นนั้ ตกเป็นของผเู้ ชา่ ซอื้ โดยเงอื่ นไขที่ผเู้ ชา่ ซอื้
ได้ใชเ้ งนิ เป็นจานวนเทา่ นนั้ เท่านี้

ความหมายของสญั ญาเชา่ ซอื้

สญั ญาทเ่ี จา้ ของทรพั ยส์ ินเอาทรพั ยส์ นิ ของตนออกใหผ้ อู้ ่นื เชา่ เพ่ือใชส้ อยหรือเพ่ือให้
ได้รบั ประโยชน์ และใหค้ าม่นั วา่ จะขายทรพั ยน์ นั้ หรือจะใหท้ รพั ยส์ นิ ทเ่ี ช่าตกเป็นสิทธิแก่ผเู้ ชา่
ซอื้ เมอื่ ไดใ้ ชเ้ งนิ จนครบตามทีต่ กลงไวโ้ ดยการชาระเป็นงวด ๆ จนครบตามข้อตกลงสญั ญาเช่า
ซอื้ มิใช่สญั ญาซอื้ ขายผ่อนส่ง แมว้ า่ จะมีลกั ษณะคลา้ ยคลึงกนั เรอื่ งชาระราคาเป็นงวด ๆ กต็ าม
เพราะการซอื้ ขายผ่อนสง่ นนั้ กรรมสิทธิใ์ นทรพั ยส์ นิ เป็นของผซู้ อื้ ทนั ทขี ณะทาสญั ญา ไมต่ อ้ งรอ
ใหช้ าระราคาครบแต่ประการใด ส่วนเร่อื งสญั ญาเชา่ ซอื้ เมือ่ ผเู้ ช่าบอกเลกิ สญั ญาบรรดาเงินท่ี
ได้ชาระแลว้ ใหร้ บิ เป็นของเจา้ ของทรพั ยส์ ิน และเจา้ ของทรพั ยส์ นิ ชอบท่จี ะกลบั เขา้ ครอบครอง
ท รั พ ย์ สิ น ที่ เ ช่ า ซื้ อ ไ ด้

23

แบบของสญั ญาเช่าซอื้

สญั ญาเช่าซอื้ จะตอ้ งทาเป็นหนงั สือ จะทาด้วยวาจาไมไ่ ด้ มิฉะนนั้ จะเป็นโมฆะเสีย
เปลา่ ทาใหไ้ ม่มผี ลตามกฎหมายทจ่ี ะผกู พนั ผู้เช่าซือ้ กบั ผู้ให้เช่าซือ้ ได้ การทาสญั ญาเป็น
หนงั สือนนั้ จะทากนั เองกไ็ ด้ ไมจ่ าเป็นตอ้ งทาต่อพนกั งานเจา้ หนา้ ท่ี ผเู้ ช่าซอื้ จะเขียนสญั ญาเอง
หรือจะใชแ้ บบพิมพท์ ี่มีไวก้ รอก ข้อความลงไปกไ็ ด้ หรือจะใหใ้ ครเขียนหรอื พิมพ์ใหท้ งั้ ฉบบั กไ็ ด้
แต่สญั ญานนั้ จะตอ้ งลงลายมือชื่อของผเู้ ชา่ ซอื้ และผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ ทงั้ สองฝ่ายหากมลี ายมือชอื่ ของ
ค่สู ญั ญาแต่เพียงฝ่ายใดฝ่ายหน่ึง เอกสารนนั้ หาใชส่ ญั ญาเช่าซอื้ ไม่

สาระสาคัญของสญั ญาเชา่ ซอื้ ดงั นี้
1. เป็นสญั ญาท่ีเจา้ ของเอาทรพั ยส์ ินของตนออกใหเ้ ชา่ และใหค้ ามน่ั วา่ จะขายทรพั ยส์ นิ นนั้

หรือว่าจะใหท้ รพั ยส์ นิ นนั้ ตกเป็นสิทธขิ องผเู้ ชา่ โดยมเี งือ่ นไขวา่ ผเู้ ชา่ ไดใ้ ชเ้ งนิ เป็นจานวนเทา่ นนั้
เท่านคี้ ราว

2. ต้องทาเป็นหนงั สอื ถา้ ไมท่ าตกเป็นโมฆะ
ขอ้ สงั เกต
(1) ขอ้ ตกลงทีใ่ หผ้ ซู้ ือ้ ชาระราคาเป็นเดือน เม่ือชาระเงินงวดสดุ ทา้ ยจะโอนกรรมสิทธิใ์ หท้ นั ที
ไม่ใช่สญั ญาเชา่ ซอื้ เพราะไมม่ ีขอ้ ความว่าใหเ้ อาทรพั ยส์ นิ ออกใหเ้ ชา่ แต่เปน็ สญั ญาซอื้ ขายทมี่ ี
เงอ่ื นไขตามมาตรา 459
(2) สญั ญาเช่าซอื้ อสงั หารมิ ทรพั ยแ์ มจ้ ะมีกาหนดเกนิ กวา่ 3 ปี ก็ไม่ตอ้ งจดทะเบียนเหมือน
สญั ญาเชา่ ทรพั ยธ์ รรมดา
(3) ผใู้ หเ้ ช่าซอื้ ตอ้ งเป็นเจา้ ของทรพั ยส์ นิ ที่ใหเ้ ช่าซอื้ โดยอาจเป็นเจา้ ของในขณะกระทา
สญั ญาหรือในอนาคตกไ็ ด้
(4) ผทู้ ี่เป็นเพียงตัวแทนในการทาสญั ญาเชา่ ซอื้ ไมจ่ าตอ้ งเป็นเจา้ ของทรพั ยส์ ินที่ใหเ้ ชา่ ซอื้
ด้วย สญั ญายอ่ มมผี ลสมบรู ณต์ ามกฎหมาย
(5) สญั ญาเช่าซอื้ เป็นสญั ญาเชา่ บวกด้วยคามน่ั ว่าจะขาย ดงั นนั้ กรณีใดทไ่ี ม่ได้บญั ญตั ิไว้

24

ในเร่อื งเช่าซอื้ จะตอ้ งบงั คบั ตามบทบญั ญตั ิในเรอ่ื งเชา่ ทรพั ย์
สญั ญาเช่าซอื้ ตอ้ งทาเป็นหนงั สือ
1. สญั ญาเช่าซอื้ เป็นหนงั สือตอ้ งลงลายมือชอื่ ผใู้ หเ้ ช่าซอื้ และผเู้ ช่าซอื้ ทงั้ 2 ฝ่าย แต่ไม่

จาตอ้ งลงช่ือในวนั ทาสญั ญากไ็ ด้
2. กรณีบริษทั จากดั ทม่ี ขี อ้ บงั คับใหก้ รรมการ 2 คน ลงลายมอื ช่อื และประทบั ตราบริษทั จงึ

จะมผี ลผกู พันบรษิ ัท ถา้ ในสญั ญาเช่าซอื้ มเี พียงลายมือชอื่ กรรมการเพียงคนเดียวอีกคนหนงึ่
ไม่ใชก่ รรมการ ถอื ไมไ่ ด้วา่ ผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ ไดล้ งลายมือช่ือแลว้ สญั ญาเชา่ ซอื้ ตกเป็นโมฆะและไม่
อาจกลบั คืนมผี ลสมบรู ณไ์ ด้อีก

3. การที่ผเู้ ชา่ ซอื้ ไมช่ าระค่าเชา่ ซอื้ รถยนต์ เนือ่ งจากผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ ไมจ่ ดั หาปา้ ยทะเบยี นหรอื
ปา้ ยวงกลมหรือเพราะผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ ไมใ่ ชเ่ จา้ ของทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ ซอื้ ทาใหผ้ เู้ ชา่ ซอื้ ไมแ่ นใ่ จวา่ เมอื่
ชาระค่าเชา่ ซอื้ ครบถว้ นแลว้ จะได้รบั โอนกรรมสทิ ธหิ์ รอื ไม่ ไมถ่ ือวา่ ผเู้ ช่าซอื้ ผดิ สญั ญา

4. รถยนตต์ ามสญั ญาเช่าซอื้ ถกู ยึด จงึ ไดท้ าสญั ญาเชา่ ซอื้ กนั ใหม่ เพ่ือกาหนดค่าเสียหายให้
ผเู้ ช่าซอื้ ชาระเป็นงวด เป็นการแปลงหนใี้ หม่ สญั ญาเชา่ ซอื้ ฉบบั แรกระงบั ลง ผเู้ ชา่ ซอื้ จะนา
สญั ญาเชา่ ซอื้ ฉบบั แรกมาฟอ้ งไมไ่ ด้

สทิ ธบิ อกเลิกสญั ญาของผเู้ ชา่ ซอื้
ผเู้ ช่าซอื้ จะบอกเลกิ สญั ญาในเวลาใดกไ็ ด้ โดยต้องมีการบอกเลกิ สญั ญาและตอ้ งสง่ มอบ

ทรพั ยส์ ินท่เี ชา่ ซอื้ คืนใหแ้ กเ่ จา้ ของ หากเพียงแต่บอกเลิกสญั ญา แต่ยงั ครอบครองทรพั ยส์ นิ ท่ี
เช่าซอื้ อยู่ การบอกเลกิ สญั ญาไม่ชอบดว้ ยกฎหมาย แต่หากเป็นกรณบี อกเลิกสญั ญาเพราะผใู้ ห้
เชา่ ซอื้ ผิดสญั ญาแลว้ การบอกเลิกนนั้ กช็ อบดว้ ยกฎหมาย แมผ้ เู้ ช่าซอื้ จะยงั ไมส่ ่งมอบทรพั ยท์ ี่
เช่าซอื้ คืนแก่ผใู้ หเ้ ช่าซอื้ กต็ าม

25

สิทธบิ อกเลิกสญั ญาของผใู้ หเ้ ช่าซอื้
สิทธใิ นการบอกเลิกสญั ญาเช่าซอื้ ของผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ มอี ยู่ 2 กรณี คือ

1. ผเู้ ชา่ ซอื้ ไม่ใชเ้ งิน 2 คราว ติดๆ กนั

2. ผเู้ ช่าซอื้ ทาผิดสญั ญาในขอ้ ทเี่ ปน็ สาระสาคัญ
ขอ้ สงั เกต

(1) กรณีเหตตุ ามขอ้ 1 ค่สู ญั ญาอาจตกลงวา่ ถา้ ผเู้ ชา่ ซอื้ ไมช่ าระเงินเพียงคราวเดียว ผใู้ หเ้ ชา่
ซอื้ บอกเลกิ สญั ญาก็ได้ เพราะไม่ใชข่ อ้ กฎหมายอนั ขัดต่อความสงบเรยี บรอ้ ยหรือศีลธรรมอนั ดี
ของประชาชน

(2) ถา้ ผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ ไมถ่ อื เอากาหนดเวลาในการชาระค่าเช่าซอื้ เป็นสาระสาคัญ เชน่ ยอมรบั
ค่าเชา่ ซอื้ ทีช่ าระเกินกาหนดเวลาไป กจ็ ะอา้ งเหตตุ ามข้อ 1 ไมไ่ ด้ ตอ้ งบอกกล่าวใหผ้ เู้ ช่าซอื้
ชาระค่าเชา่ ซอื้ ภายในกาหนดเวลาอนั สมควรกอ่ น ถา้ ผเู้ ช่าซือ้ ไมช่ าระจึงจะบอกเลิกสญั ญาได้

ผลของการบอกเลิกสญั ญาเช่าซอื้
1. ผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ มีสทิ ธิรบิ ค่าเช่าซอื้ ท่ีชาระมาแลว้
2. ผใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ มีสิทธเิ ข้าครอบครองทรพั ยส์ นิ ทใ่ี หเ้ ชา่ ซอื้
3. ผใู้ หเ้ ช่าซอื้ จะเรียกค่าเชา่ ซอื้ ทค่ี ้างชาระไมไ่ ด้
ขอ้ สงั เกต การตกลงกนั ใหเ้ รยี กค่าเชา่ ซอื้ ท่คี า้ งอย่ทู งั้ หมดได้เป็นข้อตกลงในลกั ษณะเป็น
การกาหนดเบยี้ ปรบั จงึ สามารถตกลงไดไ้ มข่ ดั ต่อกฎหมาย แต่หากสงู เกินส่วนศาลลดลงได้
การเช่าซอื้ อสงั หารมิ ทรพั ยเ์ มื่อชาระค่าเชา่ ซอื้ ครบถว้ นแลว้ ถือวา่ ผเู้ ช่าซอื้ ไดอ้ สงั หาริมทรพั ย์
มาโดยนติ ิกรรมตามมาตรา 1299 วรรคแรก

26

คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่นา่ สนใจ

คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 4607/2562

แมต้ ามสญั ญาเชา่ ซอื้ ข้อ 12 จะใหส้ ทิ ธิผเู้ ช่าซอื้ ในการบอกเลกิ สญั ญาเช่าซอื้ เสยี เมอื่ ใด
ก็ได้ โดยผเู้ ช่าซอื้ จะต้องสง่ คืนและส่งมอบรถยนต์ในสภาพที่ซอ่ มแซมเรยี บรอ้ ยและใชก้ ารได้ดี
ในสภาพเช่นเดียวกบั วนั ทร่ี บั มอบรถยนตไ์ ปจากเจา้ ของพรอ้ มทงั้ อปุ กรณ์ และอะไหลท่ งั้ หมด
ใหแ้ ก่เจา้ ของ ณ สานกั งานของเจา้ ของ แต่สญั ญาขอ้ ดงั กล่าวยงั ระบเุ งือ่ นไขต่อไปอีกว่า “และ
ชาระเงินทงั้ ปวงที่ถงึ กาหนดชาระหรอื เป็นหนตี้ ามสญั ญานอี้ ยใู่ นเวลานนั้ ทนั ที…” แสดงใหเ้หน็
วา่ กรณีที่จะถือว่าเป็นการเลิกสญั ญาตามสญั ญาเชา่ ซอื้ ข้อดงั กล่าว ก็ต่อเม่อื จาเลยท่ี 1ตอ้ งสง่
มอบรถยนตท์ ่ีเชา่ ซอื้ คืนโจทกพ์ รอ้ มกบั ชาระเงนิ ทงั้ ปวงทถี่ งึ กาหนดชาระหรอื เปน็ หนตี้ ามสญั ญา
นอี้ ยใู่ นเวลาท่ีส่งมอบรถยนตท์ ่เี ช่าซอื้ คืนแกโ่ จทกแ์ ลว้ เม่อื โจทกม์ ิไดน้ าสืบใหเ้ ห็นวา่ นอกจาก
จาเลยท่ี 1 จะส่งมอบรถยนตท์ เ่ี ช่าซอื้ คืนแก่โจทกแ์ ลว้ จาเลยที่ 1 ได้ชาระเงินทงั้ ปวงท่ีถงึ กาหนด
ชาระหรอื เป็นหนตี้ ามสญั ญาแกโ่ จทกท์ นั ที อนั เป็นการปฏิบตั ิตามข้อตกลงในสัญญาเพ่ือใช้
สทิ ธิเลิกสญั ญา กรณีจึงยงั ถอื ไมไ่ ดว้ า่ เป็นการบอกเลิกสญั ญาเชา่ ซอื้ ตามสญั ญาข้อ 12 ทจ่ี ะทา
ใหโ้ จทกม์ สี ทิ ธเิ รยี กค่าขาดราคาตามสญั ญาข้อ 13 พฤติการณท์ ี่จาเลยที่ 1 ส่งมอบรถยนตท์ เ่ี ชา่
ซอื้ คืนโจทกโ์ ดยไม่ปรากฏขอ้ โตแ้ ยง้ คัดคา้ นของโจทก์ ถือวา่ โจทกแ์ ละจาเลยที่ 1 ต่างสมคั รใจ
เลิกสญั ญาต่อกนั โดยปริยาย โจทกย์ ่อมไม่มีสทิ ธิเรยี กค่าขาดราคาอันเป็นค่าเสียหายตาม
ข้อตกลงในสญั ญาเช่าซอื้ ได้

คาพิพากษาศาลฎกี าท่ี 14324/2558

จาเลยเป็นฝ่ายเริ่มตน้ ติดต่อกบั โจทกเ์ พื่อคืนรถยนตท์ ี่เชา่ ซอื้ แสดงใหเ้ หน็ จดุ ประสงคข์ องจาเลย
ที่ต้องการบอกเลิกสญั ญาเช่าซอื้ เทา่ นนั้ เม่ือโจทกไ์ ด้รบั การติดต่อก็ตกลงและนดั หมายรับ
รถยนตท์ เ่ี ช่าซอื้ ไปคืนโดยมอบหมายให้ ส. ตัวแทนโจทก์ การที่จาเลยส่งมอบรถยนตท์ ี่เช่าซือ้
ใหแ้ ก่ ส. จงึ เป็นการบอกเลิกสญั ญาเชา่ ซอื้ ด้วยการส่งมอบทรพั ย์คืนแก่โจทก์ ตาม ป.พ.พ.
มาตรา 573 สญั ญาเชา่ ซอื้ เป็นอนั เลิกกนั นบั แต่วนั ดังกล่าวแลว้ แมต้ ่อมาจาเลยจะตกลงขาย

27

สิทธิการเช่าซอื้ ให้ ส. ก็เป็นเรื่องที่เกดิ ขึน้ หลงั จากสญั ญาเชา่ ซอื้ เลกิ กนั แลว้ เม่อื จาเลยมิได้ผิด
นดั ชาระค่าเชา่ ซอื้ และไมป่ รากฏวา่ ขณะเลกิ สญั ญาจาเลยมีหนา้ ทีต่ ้องรบั ผดิ ต่อโจทกอ์ ย่างไร
จาเลยจึงไม่ตอ้ งรบั ผดิ ต่อโจทกต์ ามฟอ้ ง

คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 7892/2553

จาเลยท่ี 1 เป็นผทู้ าสญั ญาเชา่ ซอื้ รถยนตก์ บั โจทก์ การท่ีจาเลยที่ 1 มอบรถยนต์ให้ ช.
ใชป้ ระโยชน์ช. ย่อมเป็นผคู้ รอบครองรถยนตแ์ ทนจาเลยท่ี 1 หากจาเลยท่ี 1 จะบอกเลกิ สญั ญา
โดยการส่งมอบรถยนต์คืน ย่อมเป็นหนา้ ทข่ี องจาเลยที่ 1 จะตอ้ งเป็นผสู้ ่งมอบรถยนต์คืนแก่
โจทกต์ าม ป.พ.พ. มาตรา 573

จาเลยทงั้ สองใหก้ ารแต่เพียงว่า จาเลยทงั้ สองบอกเลกิ สญั ญาเช่าซอื้ โดยส่งมอบรถยนตท์ เี่ ชา่ ซอื้
แก่โจทกแ์ ลว้ ขอ้ เท็จจรงิ ตามอทุ ธรณข์ องจาเลยทงั้ สองท่ีว่ามกี ารแปลงหนใี้ หมโ่ ดยเปลี่ยนตัว
ลกู หนจี้ ากจาเลยที่ 1 เป็น ช. หนตี้ ามสญั ญาเช่าซอื้ จงึ ระงบั หรือมฉิ ะนนั้ กเ็ ป็นกรณีตัวการไม่
เปิดเผยช่ือ เม่ือเปิดเผยชือ่ ตัวการโดยจาเลยที่ 1 แจง้ ใหโ้ จทกท์ ราบ ช. ตัวการต้องเข้ามาผกู พนั
รบั ผดิ ต่อโจทกต์ ามสญั ญาเช่าซอื้ เป็นขอ้ เทจ็ จรงิ ท่จี าเลยทงั้ สองไม่ไดย้ กขึน้ ต่อสใู้ นคาใหก้ ารจงึ
เป็นขอ้ ที่ไมไ่ ดย้ กขึน้ ว่ากนั มาแลว้ โดยชอบในศาลชนั้ ตน้ เป็นอุทธรณท์ ี่ไม่ชอบด้วย ป .วิ.พ.
มาตรา 225 วรรคหนง่ึ

คาพพิ ากษาศาลฎีกาท่ี 3238/2552

การทีจ่ าเลยท่ี 1 นารถยนตท์ เ่ี ชา่ ซอื้ คืนโจทกเ์ พ่ือขอโอนสิทธิการเช่าซอื้ ใหแ้ ก่ ท . และ
โจทกไ์ ดเ้ รยี กเกบ็ เงนิ ค่าเปล่ยี นสญั ญา ค่าเปล่ียนชื่อในเล่มทะเบียนโดยใชแ้ บบพิมพ์ของโจทก์
และจาเลยท่ี 1 ได้ชาระค่าตรวจสภาพรถ ค่าปรบั ลา่ ชา้ และส่งั จา่ ยเชค็ รวม 6 ฉบบั เพื่อชาระค่า
เชา่ ซอื้ ลว่ งหนา้ และโจทกย์ ดึ รถจากผคู้ รอบครองคือ ท. และเป็นการยึดรถทจ่ี งั หวัดยโสธรอัน
เป็นภมู ลิ าเนาของ ท. ซึ่งโจทกร์ บั ในฎกี าว่ายึดรถยนต์ได้จาก ท. พฤติการณด์ งั กลา่ วมาทงั้ หมด
นี้ถือได้วา่ จาเลยที่ 1 ได้สง่ มอบรถยนต์ที่เช่าซอื้ คืนโจทกซ์ ่งึ เป็นการบอกเลิกสญั ญาเชา่ ซือ้ แก่

28

โจทกแ์ ลว้ ดงั นนั้ ไม่ว่าการเปล่ยี นตัวผเู้ ชา่ ซอื้ จากจาเลยท่ี 1 เป็น ท. นนั้ โจทกจ์ ะไม่อนุมตั ิใน
ภายหลงั สญั ญาเชา่ ซอื้ กเ็ ป็นอนั เลกิ กนั แลว้ นบั แต่วนั ทจ่ี าเลยท่ี 1 ส่งมอบรถยนต์พิพาทคืน
โจทกต์ าม ป.พ.พ. มาตรา 573 ซึง่ เป็นบทบญั ญัติใหส้ ทิ ธผิ เู้ ช่าซอื้ เลกิ สญั ญา เมอ่ื สญั ญาเลกิ กนั
โดยจาเลยท่ี 1 มไิ ดป้ ระพฤติผดิ สญั ญาและไม่มหี นที้ ่ีต้องรบั ผดิ ต่อโจทก์โจทกจ์ งึ ไมม่ สี ทิ ธิเรยี ก
ค่าขาดราคาและค่าขาดประโยชน์

คาพพิ ากษาศาลฎีกาที่ 4921/2549

จาเลยใหก้ ารโดยชดั แจง้ ว่า โจทกแ์ ละจาเลยได้ตกลงเลกิ สญั ญาเช่าซอื้ ต่อกนั เมอ่ื วนั ท่ี
19 กนั ยายน 2540 ทงั้ ปรากฏตามหลกั ฐานใบรบั รถซ่งึ จาเลยเป็นฝ่ายอา้ งส่งว่า โจทกไ์ ด้รบั รถท่ี
เช่าซอื้ คืนเมอ่ื วนั ที่ 19 กนั ยายน 2540 ดังนนั้ จงึ ต้องฟังวา่ สญั ญาเช่าซือ้ เลิกกนั เม่ือวนั ท่ี 19
กนั ยายน 2540 ดังนนั้ ค่สู ญั ญาจึงต้องกลบั คืนสฐู่ านะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 โจทก์มี
สทิ ธเิ รียกค่าใชท้ รพั ยส์ นิ และค่าเสยี หายจากจาเลยได้ เม่อื พิจารณาถงึ สภาพรถท่ีเช่าซอื้ ซ่ึงเปน็
รถใหม่ และการนารถไปใชบ้ รรทกุ ดินเพื่อรบั จา้ งของจาเลยแลว้ เห็นควรกาหนดค่าใชท้ รพั ยส์ นิ
และค่าเสียหายแก่โจทกเ์ ทา่ กบั ค่าเช่าซือ้ ทีจ่ าเลยตอ้ งชาระแก่โจทกใ์ นแต่ละเดือน

คาพิพากษาศาลฎกี าที่ 7024/2548

จาเลยท่ี 1 ทาสญั ญาเช่าซอื้ รถยนต์ไปจากโจทกโ์ ดยจาเลยที่ 2 เป็นผคู้ า้ ประกนั จาเลยท่ี
1 ผ่อนชาระค่าเชา่ ซอื้ ใหแ้ ก่โจทก์ 5 งวด แต่ก่อนครบกาหนดชาระประจางวดที่ 6 จาเลยที่ 1
ติดต่อกบั พ. พนกั งานของโจทก์ณ ท่ีทาการของโจทกว์ า่ จะเปลย่ี นสญั ญาเชา่ ซอื้ ใหมโ่ ดยให้ย.
เป็นผเู้ ช่าซอื้ และให้ ก. เป็นผคู้ ้าประกนั แทนจาเลยทงั้ สอง พ. จึงให้จาเลยท่ี 1 และ ย. ลง
ลายมือชอื่ ในแบบพิมพห์ นงั สอื โอนสทิ ธิตามสญั ญาเช่าซอื้ ของโจทก์ ให้ ย. ลงลายมือชอื่ เป็นผู้
เชา่ ซอื้ ในสญั ญาเช่าซอื้ ฉบบั ใหมโ่ ดยไม่มีการกรอกข้อความและลงลายมือชือ่ รบั มอบรถยนตใ์ น
หนงั สือหลกั ฐานการรบั มอบรถยนตท์ ที่ าขึน้ โดยบรษิ ทั โจทก์ โดย พ . พนักงานของโจทกล์ ง
ลายมอื ชื่อในฐานะเป็นฝ่ายโอนสิทธิและผสู้ ง่ มอบ ซ่ึงมกี ารตรวจสอบความถกู ตอ้ งในการจดั ทา
เอกสารจากพนกั งานฝ่ายอน่ื ของโจทก์ทงั้ ในวนั ดงั กล่าวจาเลยท่ี 1 ได้ชาระค่าธรรมเนยี มในการ

29

โอนสิทธใิ หแ้ กโ่ จทกร์ บั ไปถกู ต้องตามประเพณีปฏบิ ตั ิในการโอนสิทธติ ามสญั ญาเช่าซือ้ ของ
โจทกแ์ ลว้ อนั ถือไดว้ า่ จาเลยที่ 1 ปฏบิ ตั ิถกู ตอ้ งตามสญั ญาเช่าซอื้ พฤติการณ์เช่นนีถ้ ือได้ว่า
จาเลยท่ี 1 ได้ส่งมอบรถยนตค์ นั ทเ่ี ช่าซอื้ คืนแก่โจทกแ์ ลว้ ในวนั ดังกล่าว มิฉะนนั้ โจทกค์ งจะไม่
ยนิ ยอมใหม้ ีการตกลงโอนสิทธิตามสญั ญาเช่าซอื้ และทาหลกั ฐานรบั มอบรถยนตใ์ หแ้ ก่ ย. ไป
การท่จี าเลยท่ี 1 ผเู้ ชา่ ซอื้ ไดส้ ง่ มอบรถยนต์คันทีเ่ ชา่ ซอื้ คืนแก่โจทกผ์ ใู้ หเ้ ชา่ ซอื้ ถอื ไดว้ า่ จาเลยที่1
ไดบ้ อกเลิกสญั ญาเชา่ ซือ้ แกโ่ จทก์ โดยไม่ตอ้ งคานึงว่าหนงั สือโอนสิทธิและสัญญาเช่าซือ้
ระหวา่ งโจทกก์ บั ย. จะไดท้ าถกู ตอ้ งตามแบบที่กฎหมายกาหนดหรือไม่ สญั ญาเชา่ ซอื้ ระหว่าง
จาเลยท่ี 1 กบั โจทกเ์ ป็นอนั เลิกกนั ตาม ป.พ.พ. มาตรา 573 นับแต่วนั ที่จาเลยที่ 1 ส่งมอบ
รถยนตค์ ืนแกโ่ จทก์โจทกไ์ ม่มีอานาจฟอ้ งใหจ้ าเลยทงั้ สองรบั ผดิ ตามสญั ญาเชา่ ซอื้ และสญั ญา
คา้ ประกนั ที่ทาไวก้ บั โจทกไ์ ด้

คาพิพากษาศาลฎีกาที่ 7024/2548

จาเลยท่ี 1 ทาสญั ญาเช่าซอื้ รถยนตก์ บั โจทกโ์ ดยมจี าเลยที่ 2 เป็นผคู้ า้ ประกนั จาเลยที่1
ได้ผ่อนชาระค่าเช่าซอื้ ใหแ้ ก่โจทกเ์ รอ่ื ยมาโดยไมม่ กี ารผดิ นดั จนถึงงวดท่ี 5 จาเลยท่ี 1 ไดต้ ิดตอ่
กบั พ. พนกั งานของโจทก์ณ ที่ทาการของโจทกว์ ่าจะเปลีย่ นสญั ญาเชา่ ซอื้ ใหม่ โดยให้ย.เปน็ ผู้
เชา่ ซอื้ และให้ก. เป็นผคู้ า้ ประกนั แทนจาเลยทงั้ สอง พ. จึงใหจ้ าเลยท่ี 1 และ ย. ซง่ึ เป็นผเู้ ช่าซอื้
เดิมและผเู้ ชา่ ซอื้ ใหม่ลงลายมอื ชอื่ ในแบบพิมพ์หนงั สอื โอนสิทธติ ามสญั ญาเชา่ ซอื้ ของโจทกใ์ ห้
ย. ลงลายมือชอ่ื เป็นผเู้ ชา่ ซอื้ ในสญั ญาเช่าซอื้ โดยไม่มีการกรอกข้อความและลงลายมือช่ือรับ
มอบรถยนต์ในหนงั สือหลกั ฐานการรบั มอบรถยนต์ทที่ าขึน้ โดยบริษัทโจทก์ โดย พ. พนักงาน
ของโจทกล์ งลายมอื ชื่อในฐานะเป็นฝ่ายโอนสทิ ธแิ ละผสู้ ง่ มอบ มีการตรวจสอบความถกู ต้องใน
การจดั ทาเอกสารพนกั งานฝ่ายอนื่ ของโจทกอ์ ีกด้วย ทงั้ ในวันดังกล่าวจาเลยที่ 1 ได้ชาระ
ค่าธรรมเนยี มในการโอนสิทธใิ หแ้ ก่โจทกร์ บั ไปถกู ต้องตามประเพณปี ฏิบตั ิในการโอนสิทธิตาม
สญั ญาเชา่ ซอื้ ของโจทกแ์ ลว้ ถอื ไดว้ า่ จาเลยที่ 1 ไดส้ ่งมอบรถยนต์คันทีเ่ ช่าซอื้ คืนแกโ่ จทกแ์ ลว้
ในวนั ดงั กล่าว ฉะนนั้ การทจี่ าเลยท่ี 1 ผเู้ ช่าซอื้ ได้สง่ มอบรถยนต์คันทีเ่ ช่าซอื้ คืนแก่โจทกผ์ ใู้ หเ้ชา่

30

ซอื้ ถือไดว้ า่ เป็นการบอกเลกิ สญั ญาเช่าซอื้ แกโ่ จทกแ์ ลว้ โดยไมต่ อ้ งคานึงวา่ หนงั สอื โอนสทิ ธติ าม
สญั ญาเชา่ ซอื้ และสญั ญาเช่าซอื้ ระหว่าง ย. กบั โจทกจ์ ะได้ทาถกู ต้องตามแบบที่กฎหมาย
กาหนดหรอื ไม่ สญั ญาเช่าซอื้ ระหว่างจาเลยที่ 1 กบั โจทกก์ เ็ ป็นอนั เลิกกนั ตาม ป.พ.พ. มาตรา
573 นบั แต่วนั ทีจ่ าเลยท่ี 1 ส่งมอบรถยนต์คันที่เชา่ ซอื้ คืนแกโ่ จทก์ โจทกจ์ ึงไม่มีอานาจฟ้องให้
จาเลยทงั้ สองรบั ผิดตามสญั ญาเชา่ ซอื้ และสญั ญาค้าประกนั ได้

คาพพิ ากษาศาลฎีกาท่ี 10700/2546

เมอ่ื โจทกซ์ ึ่งเป็นผคู้ า้ ประกนั ไดช้ าระค่าเช่าซอื้ แทนจาเลยท่ี 2 ผเู้ ช่าซอื้ แลว้ โจทกม์ ีสทิ ธิ
เพียงไล่เบยี้ เอาจากจาเลยที่ 2 ซึ่งเป็นลกู หนเี้ พื่อตน้ เงินกบั ดอกเบยี้ และเพื่อการทีต่ ้องสญู หาย
หรือเสียหายไปอย่างใด ๆ เพราะการค้าประกนั เท่านนั้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์
มาตรา 693 วรรคหน่งึ แมต้ ามวรรคสองบญั ญัติวา่ “ผคู้ า้ ประกนั ยอ่ มเข้ารบั ช่วงสิทธขิ องเจา้ หนี้
บรรดามเี หนือลกู หนดี้ ว้ ย” และสญั ญาค้าประกนั ข้อ 3 ระบใุ หผ้ คู้ ้าประกนั มสี ทิ ธิได้รบั ชว่ งสทิ ธิ
ทงั้ หลายท่ีเจา้ ของมีอย่ใู นปจั จบุ นั ไมว่ า่ ตามกฎหมายหรอื ตามสญั ญาเกีย่ วกบั สญั ญาเชา่ ซือ้ ก็
ตาม กค็ งมคี วามหมายเพียงวา่ ผคู้ ้าประกนั ซ่ึงเป็นผรู้ บั ช่วงสทิ ธขิ องเจา้ หนีช้ อบที่จะใช้สิทธิ
ทงั้ หลายบรรดาที่เจา้ หนมี้ ีอยโู่ ดยมลู หนรี้ วมทงั้ ประกนั แห่งหนนี้ นั้ ได้ในนามของตนเอง ตาม
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 226 การที่โจทก์เข้ารับช่วงสิทธิของจาเลยท่ี 1
บรรดามีเหนอื ของจาเลยท่ี 2 หาทาใหโ้ จทกม์ ีสิทธใิ นรถจกั รยานยนต์ทจี่ าเลยท่ี 2 เช่าซอื้ ไปจาก
จาเลยท่ี 1 ไม่ เนื่องจากรถจกั รยานยนต์ดังกล่าวได้ตกเป็นกรรมสทิ ธิข์ องจาเลยท่ี 2 เมอ่ื โจทกไ์ ด้
ชาระค่าเช่าซอื้ แทนจาเลยที่ 2 ไปแลว้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572
โจทกไ์ ม่อาจใชส้ ิทธขิ องจาเลยที่ 1 บอกเลิกสญั ญาเชา่ ซอื้ แก่จาเลยท่ี 2 ทงั้ ไม่มีสิทธฟิ อ้ งบงั คับ
ใหจ้ าเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนรถจกั รยานยนตท์ เี่ ช่าซอื้ ใหแ้ กโ่ จทก์ และบงั คับใหจ้ าเลยที่ 2 ส่ง
มอบรถจกั รยานยนต์แกโ่ จทกไ์ ด้

31

คาพิพากษาศาลฎกี าท่ี 6967/2545

สญั ญาเช่า (โดยมีสทิ ธิเลือกซอื้ ) ระบวุ า่ หา้ งฯ จาเลยที่ 1 เชา่ รถยนต์คนั หน่ึงจากบริษัท
โจทกม์ กี าหนด 4 ปี ชาระค่าเช่าเป็นรายเดือน โดยจาเลยท่ี 1 ไมม่ สี ทิ ธิบอกเลิกสญั ญาก่อนครบ
กาหนดการเช่าแต่มีสิทธจิ ะซอื้ รถยนต์ที่เชา่ จากโจทกไ์ ด้ โดยบอกกลา่ วเป็นหนงั สอื ไปยงั โจทก์
ทางไปรษณยี ล์ งทะเบยี น ดงั นี้สญั ญาเช่า (โดยมสี ทิ ธเิ ลือกซอื้ ) ที่ทาต่อกนั นจี้ งึ มลี กั ษณะเป็น
สญั ญาเช่าแบบลีสซิง่ อนั เป็นสญั ญาเช่าทรพั ยอ์ ยา่ งหนงึ่ ท่โี จทกใ์ นฐานะผใู้ หเ้ ช่าใหค้ าม่นั วา่ จะ
ขายทรพั ยท์ เี่ ชา่ ใหแ้ ก่จาเลยที่ 1 ผเู้ ช่าเม่ือครบกาหนดการเชา่ แลว้ แต่สญั ญานหี้ าใชส่ ญั ญาเชา่
ซอื้ ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 ไม่ เพราะในสญั ญา
เชา่ ซอื้ นนั้ เมื่อผเู้ ชา่ ซอื้ ชาระค่าเช่าซือ้ ครบถว้ นแลว้ กรรมสิทธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ทเี่ ชา่ ซอื้ ยอ่ มโอนไปยงั
ผเู้ ช่าซอื้ ทนั ที โดยค่าเช่าซอื้ รวมไวท้ งั้ ค่าเช่าและค่าแห่งกรรมสิทธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ทเ่ี ชา่ ซอื้ ดว้ ยและผู้
เช่าซอื้ มีสิทธิบอกเลิกสญั ญาเชา่ ซอื้ ในเวลาใดก็ไดด้ ว้ ยส่งมอบทรพั ยส์ นิ ทีเ่ ช่าซอื้ คืนแก่ผใู้ หเ้ ชา่
ซอื้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 573 แต่สญั ญาเช่าแบบลสี ซ่งิ เมื่อผเู้ ชา่ ชาระ
ค่าเชา่ จนครบกาหนดการเช่าแลว้ กรรมสิทธิใ์ นทรพั ยส์ นิ ทเี่ ช่ายงั ไมต่ กเป็นของผเู้ ชา่ จนกวา่ จะ
แสดงเจตนาสนองรบั คามน่ั ของผใู้ หเ้ ชา่ จนเกิดเป็นสญั ญาซือ้ ขายระหว่างผูเ้ ช่ากบั ผู้ให้เช่า
เสียก่อนเงินค่าเชา่ ก็ไม่อาจถือวา่ รวมค่าแหง่ กรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ท่เี ช่าไวด้ ว้ ย และผเู้ชา่ ไมอ่ าจ
บอกเลิกสญั ญาก่อนครบกาหนดการเช่าได้ ดงั นนั้ เม่ือสญั ญาเช่า (โดยมีสิทธิเลือกซอื้ ) นมี้ ิใช่
สญั ญาเชา่ ซอื้ จงึ ไม่จาต้องปิดอากรแสตมป์ ตามประมวลรัษฎากรฯ มาตรา 118 ก็ใชเ้ ป็น
พยานหลกั ฐานในคดีแพ่งได้

32

บรรณานกุ รม

ศนนั ทก์ รณ์โสตถพิ ันธ.์ (2558). คาอธิบายเช่าทรพั ย์เชา่ ซอื้ . พิมพค์ รงั้ ท่ี 6.กรงุ เทพฯ : วญิ ญชู น.
หนา้ 19

บทบญั ญตั ิกฎหมายว่าดว้ ยเชา่ ทรพั ยข์ องประเทศไทยนนั้ ได้นาเอาหลกั การสว่ นใหญ่มาจาก
ประมวลกฎหมายแพ่งประเทศฝรง่ั เศสเปน็ แม่แบบในการยกรา่ งกฎหมาย

สธุ ีร์ ศุภนติ ย์ วจิ ติ รา วเิ ชยี รชม ไผทชติ เอกจรนิ กร.(2549). คาบรรยายประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ย์ เรียงมาตรา เช่าทรพั ย์ เชา่ ซอื้ จา้ งแรงงาน จา้ งทาของ รบั ขน ยมื ฝากทรพั ย์.
กรุงเทพฯ : กองทนุ ศาสตราจารยจ์ ติ ติ ติงศภทั ิย์ คณะนิติศาสตร์ หาวทิ ยาลยั ธรรมศาสตร์.หนา้
3

อ. มานะ พิทยาภรณ์ : วารสารนติ ิศาสตร์ ปที ี่ 1 ฉบบั ท่ี 1 : tulawcenter.org
อ่านเนอื้ หาตน้ ฉบบั ไดท้ ี่ : TerraBKK.com - https://www.terrabkk.com/articles/48609

Sukchusri. ความหมายของกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ สญั ญาเชา่ ทรพั ยเ์ ช่าซอื้ (ออนไลน)์ .
สบื ค้นจาก https://sites.google.com/site/sukchusri/

ปรกึ ษาทนายความ.รวมคาพิพากษาฎกี า สคู้ ดเี ชา่ ซอื้ อบั เดต2563. 21 พฤษภาคม 2563
(ออนไลน)์ .สบื คน้ จาก https://www.lawyers.in.th

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา 537

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา 538

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ มาตรา 572

33