299 lực thi hành mà không áp dụng để xử lý các vấn đề phát sinh trước thời điểm luật có hiệu lực thi hành. Do đó, hiệu lực thi hành của một đạo luật nói chung và Luật Kinh doanh bất động sản nói riêng có ý nghĩa rất quan trọng. Việc quy định rõ hiệu lực thi hành của Luật Kinh doanh bất động sản giúp các cơ quan thi hành pháp luật dễ dàng, thuận lợi trong việc áp dụng pháp luật. Hơn nữa, quy định về hiệu lực thi hành của đạo luật mới ban hành còn có ý nghĩa thay thế, hết hiệu lực thi hành của đạo luật cũ. Điều luật này quy định: 1. Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2015. 2. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành có hiệu lực thi hành. Điều 82. Quy định chi tiết Chính phủ, cơ quan có thẩm quyền quy định chi tiết các điều, khoản được giao trong Luật. Bình luận Về mặt lý thuyết, pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội nhằm đạt được các mục tiêu mà Nhà nước mong muốn. Tuy nhiên, không phải mọi quan hệ xã hội phát sinh cũng đều được pháp luật điều chỉnh. Điều này là khó khả thi; bởi lẽ, các quan hệ xã hội phát sinh rất phong phú, đa dạng và phức tạp. Pháp luật chỉ điều chỉnh các quan hệ xã hội điển hình, phổ biến và lặp đi lặp lại trong cuộc sống hằng ngày. Do năng lực và công nghệ làm luật ở nước ta còn có những bất cập nên nội dung của đạo luật chỉ quy định những vấn đề mang tính nguyên tắc, những vấn đề chung, cơ bản và quan trọng nhất. Tuy nhiên, để khắc phục hình thức “luật ống”, “luật khung” (luật đề cập những vấn đề nguyên tắc chung cần phải
300 có văn bản quy phạm pháp luật của Chính phủ, các bộ, ngành hữu quan để quy định chi tiết mới có thể triển khai thi hành trên thực tế), trong những năm gần đây cơ quan chủ trì soạn thảo dự án luật quy định chi tiết ở mức cao nhất có thể và “pháp điển hóa” những quy định của nghị định hướng dẫn thi hành được thực tế kiểm nghiệm là phù hợp, hợp lý nhằm hạn chế việc Chính phủ, các bộ, ngành hữu quan ban hành văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành tiềm ẩn nguy cơ mâu thuẫn, “vô hiệu hóa” nội dung của đạo luật. Song do thực tiễn quản lý kinh doanh bất động sản phát sinh những vấn đề mới đòi hỏi phải có sự chỉ đạo, giải quyết kịp thời thì vẫn cần thiết phải ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ, các bộ, ngành hữu quan; bởi lẽ, nếu sửa đổi, bổ sung luật thì đòi hỏi phải tuân thủ quy trình, thủ tục soạn thảo, ban hành rất chặt chẽ và chỉ có Quốc hội mới có thẩm quyền mà Quốc hội chỉ họp 02 lần/năm. Song để hạn chế và khắc phục sự vô hiệu hóa văn bản luật bởi các văn bản dưới luật do Chính phủ, các bộ, ngành hữu quan quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành; Luật Kinh doanh bất động sản quy định Chính phủ, cơ quan có thẩm quyền quy định chi tiết các điều, khoản được giao trong Luật.
301 TjI LIỆU THAM KHẢO 1. Hiến pháp năm 2013. 2. Bộ luật Dân sự năm 2015. 3. Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018. 4. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 5. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 6. Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2018, 2019. 7. Luật Nhà ở năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2019. 8. Luật Đầu tư năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2015, 2016, 2017, 2018, 2019. 9. Luật Doanh nghiệp năm 2014. 10. Luật Doanh nghiệp năm 2020. 11. Luật Đầu tư năm 2020. 12. Nghị định số 16/2017/NĐ-CP ngày 17/02/2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. 13. Nghị định số 36/2017/NĐ-CP ngày 04/4/2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 14. Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17/7/2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng.
302 15. Nghị định số 87/2017/NĐ-CP ngày 26/7/2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính. 16. Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. 17. Quốc hội khóa IX: Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 3, ngày 13/6/1993. 18. Ban Kinh tế Trung ương: Kinh tế Việt Nam 2018 (sách tham khảo), Hà Nội, tháng 1/2018. 19. Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp: Từ điển Luật học, Nxb. Từ điển Bách khoa và Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2006. 20. Nguyễn Thị Hường: Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự 2015, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử, ngày 19/4/2018.
303 MỤC LỤC Trang • Lời Nhà xuất bản 5 • Lời nói đầu 7 Chương I: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG 9 Chương II: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN 36 Mục 1. Quy định chung 36 Mục 2. Mua bán nhà, công trình xây dựng 66 Mục 3. Cho thuê nhà, công trình xây dựng 90 Mục 4. Cho thuê mua nhà, công trình xây dựng 116 Mục 5. Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 145 Mục 6. Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản 184 Chương III: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THjNH TRONG TƯƠNG LAI 206 Chương IV: KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 226 Mục 1. Quy định chung 226 Mục 2. Dịch vụ môi giới bất động sản 231 Mục 3. Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 254 Mục 4. Dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản 271 Chương V: QUẢN LÝ NHj NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 278 Chương VI: ĐIỀU KHOẢN THI HjNH 295 Tài liệu tham khảo 301