PPT การบัญชีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

การบญั ชสี าหรับธรุ กจิ อสังหารมิ ทรพั ย์
(ACCOUNTING FOR REAL ESTATE BUSINESS)

การบัญชชี นั้ สูง 1 (Advanced Accounting I)
อ.นภาภรณ์ ศรีขวญั ใจ

ประเภทของธุรกจิ อสังหาริมทรัพย์

แบง่ ได้ 3 กรณี
1. การขายท่ีดิน
2 การขายท่ีดนิ พรอ้ มส่งิ ปลกู สรา้ ง
2 การขายอาคารชดุ

แนวทางการพจิ ารณาสัญญาสาหรับการก่อสร้าง
อสังหาริมทรัพย์

มาตรฐานท่ีเก่ียวขอ้ ง

มาตรฐานการบญั ชี ฉบบั ท่ี 18 (ปป.2557) เรอ่ื ง รายได้

มาตรฐานการบญั ชี ฉบบั ท่ี 11 (ปป.2557) เรอ่ื ง สญั ญาก่อสรา้ ง

การตคี วาม มาตรฐานการรายงานทางการเงนิ ฉบบั ท่ี 15 (ปป.2557)
เรอ่ื ง สญั ญาสาหรบั การก่อสรา้ งอสงั หารมิ ทรพั ย์

ส่ วนประกอบของรายได้ค่าก่อสร้ าง

1. จานวนรายไดเ้ ม่ือเรม่ิ แรกตามท่ีตกลงไวใ้ นสญั ญา

2. จานวนเงนิ ท่ีเก่ียวขอ้ งกบั การเปล่ยี นแปลงสญั ญาอนั เกิดจาก
การดดั แปลงงาน การเรยี กรอ้ งคา่ ชดเชย หรอื การจา่ ยเงนิ เพอ่ื จงู
ใจ ซง่ึ อยใู่ นขอบเขตของการมีความเป็นไปไดค้ อ่ นขา้ งแน่ท่ีจะ

ก่อใหเ้ กิดรายได้ และสามารถวดั มลู คา่ ไดอ้ ยา่ งนา่ เช่ือถือ

ส่ วนประกอบของต้ นทุนค่าก่อสร้ าง

1. ตน้ ทนุ ท่ีเก่ียวขอ้ งโดยตรงกบั งานก่อสรา้ งตามสญั ญา ไดแ้ ก่ ตน้ ทนุ ค่าแรงงานและค่าควบคุมงาน ค่าเส่ือม
ราคาของอาคารและอปุ กรณท์ ่ีใชใ้ นการก่อสรา้ ง ตน้ ทนุ ในการยา้ ยอาคาร เครอ่ื งจกั รและวสั ดไุ ปหรือกลบั จาก
สถานท่ีก่อสรา้ ง ตน้ ทนุ ในการเชา่ อาคารและอปุ กรณ์ ตน้ ทนุ การออกแบบและการใหค้ วามชว่ ยเหลอื ด้านเทคนิค
ซ่งึ เก่ียวขอ้ งโดยตรงกบั สญั ญาก่อสรา้ ง ประมาณการตน้ ทนุ ในการแกไ้ ขและประกนั ผลงานซง่ึ รวมถึงตน้ ทนุ ใน

การรบั ประกนั ท่ีคาดว่าจะเกิดขนึ้ และค่าชดเชยท่ีบคุ คลท่ีสามเรยี กรอ้ ง

2. ตน้ ทนุ ท่ีเก่ียวขอ้ งกบั การก่อสรา้ งโดยท่วั ไปซ่ึงสามารถปันสว่ น
ใหก้ บั งานก่อสรา้ งตามสญั ญา ไดแ้ ก่ คา่ ประกนั ภยั ตน้ ทนุ การ

ออกแบบการใหค้ วามชว่ ยเหลอื ดา้ นเทคนิคซง่ึ ไมเ่ ก่ียวขอ้ ง
โดยตรงกบั งานกอ่ สรา้ งตามสญั ญา และคา่ โสหยุ้ การก่อสรา้ ง

ส่ วนประกอบของต้ นทุนค่าก่อสร้ าง

3. ตน้ ทนุ อ่ืนท่ีสามารถเรยี กเก็บจากผวู้ า่ จา้ งไดภ้ ายใตเ้ ง่ือนไขของสญั ญาก่อสรา้ ง ไดแ้ ก่
ตน้ ทนุ การบรหิ ารท่วั ไปและตน้ ทนุ ในการพฒั นา ซง่ึ เป็นจานวนท่ีกิจการสามารถเรยี กเก็บตาม

เง่ือนไขท่ีระบไุ วใ้ นสญั ญา

ส่ วนประกอบของต้ นทุนค่าก่อสร้ าง

ตน้ ทนุ ท่ีไม่เก่ียวขอ้ งกบั การก่อสรา้ ง/ไม่สามารถปันส่วนใหก้ บั งานก่อสรา้ งได้ ตอ้ งไมน่ าไป
รวมเป็นตน้ ทนุ ของสญั ญาก่อสรา้ ง ไดแ้ ก่

- ตน้ ทนุ การบรหิ ารท่วั ไปซง่ึ การเรยี กชาระคนื จากผวู้ า่ จา้ งไมไ่ ดร้ ะบไุ วใ้ นสญั ญา
- ตน้ ทนุ ในการขาย

- ตน้ ทนุ ในการวจิ ยั และพฒั นาซง่ึ การเรยี กชาระคืนจากผวู้ ่าจา้ งไม่ไดร้ ะบุไวใ้ นสญั ญา
- ค่าเส่อื มราคาของอาคารและอปุ กรณท์ ่ีไม่ไดใ้ ชง้ าน ซง่ึ ไมไ่ ดน้ ามาใชใ้ นงานก่อสรา้ ง

ดงั กลา่ ว

การรับรู้รายได้ค่าก่อสร้างและต้นทุนค่าก่อสร้าง

แบง่ เป็น 2 วิธี ไดแ้ ก่

1. วิธีอตั ราสว่ นของงานท่ที าเสรจ็ (Percentage of Completion Method)

2. วิธีการรบั รูร้ ายไดโ้ ดยไมเ่ กินกวา่ ตน้ ทนุ การกอ่ สรา้ งท่ีเกิดขนึ้ (Cost-Recovery
Method)

1. วธิ ีอัตราสว่ นของงานที่ทาเสรจ็
(PERCENTAGE OF COMPLETION METHOD)

สามารถประมาณผลของงานก่อสรา้ งตามสญั ญาไดอ้ ย่างนา่ เช่ือถือ

กิจการตอ้ งรบั รูร้ ายไดค้ า่ ก่อสรา้ งและตน้ ทนุ การกอ่ สรา้ งท่ีเก่ียวขอ้ งกบั
สญั ญาก่อสรา้ งเป็นรายไดแ้ ละคา่ ใชจ้ า่ ยตามขนั้ ความสาเร็จของงาน
กอ่ สรา้ ง ณ วนั สนิ้ รอบระยะเวลารายงาน เป็นการจบั คูร่ ายไดค้ า่
กอ่ สรา้ งกบั ตน้ ทนุ งานกอ่ สรา้ งทเี่ กดิ ขนึ้ ตามขนั้ ความสาเรจ็ ของาน

ก่อสรา้ ง

การประมาณผลของงานกอ่ สร้างตามสญั ญา

สัญญากอ่ สร้างเป็ นสัญญาราคาคงท่ี สัญญาก่อสร้างเป็ นสัญญาต้นทนุ บวกส่วนเพมิ่

1. รายไดค้ า่ ก่อสรา้ งทงั้ สิน้ สามารถวดั มลู ค่าไดอ้ ย่างน่าเช่ือถือ 1.มีความเป็นไปไดค้ ่อนขา้ งแน่ท่ีกิจการจะไดร้ บั ประโยชนเ์ ชิง
เศรษฐกิจท่ีเก่ียวขอ้ งกบั งานก่อสรา้ ง
2. มีความเป็นไปไดค้ อ่ นขา้ งแน่ท่ีกิจการจะไดร้ บั ประโยชนเ์ ชิง 2. ตน้ ทนุ ท่ีเก่ียวขอ้ งกบั งานก่อสรา้ งสามารถระบไุ ดอ้ ย่างชดั เจน
เศรษฐกิจท่ีเก่ียวขอ้ งกบั งานก่อสรา้ ง และวดั มลู ค่าไดอ้ ย่างน่าเช่ือถือ ไมว่ ่ากิจการเรยี กตน้ ทนุ นน้ั คืนจาก
ผวู้ า่ จา้ งไดห้ รอื ไม่

ผลของงานกอ่ สรา้ งตามสัญญา

สัญญากอ่ สร้างเป็ นสัญญาราคาคงที่ สัญญาก่อสร้างเป็ นสัญญาต้นทนุ บวกส่วนเพมิ่

3. ตน้ ทนุ การก่อสรา้ งท่ีจะตอ้ งจา่ ยจนกระท่งั งานก่อสรา้ งแลว้ เสรจ็ ตาม
สญั ญาสามารถวดั มลู ค่าไดอ้ ยา่ งนา่ เช่ือถือและขน้ั ความสาเรจ็ ของงาน
ก่อสรา้ ง ณ วนั สนิ้ รอบระยะเวลารายงานสามารถประมาณไดอ้ ย่างนา่ เช่ือถือ

4. ตน้ ทนุ ท่ีเก่ียวขอ้ งกบั งานก่อสรา้ ง สามารถระบไุ ดอ้ ยา่ งชดั เจนและวดั
มลู ค่าไดอ้ ยา่ งน่าเช่ือถือ ซง่ึ ทาใหก้ ิจการสามารถเปรยี บเทียบตน้ ทนุ การ
ก่อสรา้ งท่ีเกิดขนึ้ จรงิ กบั ตน้ ทนุ ท่ีไดป้ ระมาณไว้

วิธกี ารกาหนดขนั้ ความสาเร็จของงานกอ่ สร้าง

วธิ ีท่ี 1. การสารวจเนือ้ งานท่ีไดท้ าไปแลว้ (ปกติกระทาโดยผเู้ ช่ียวชาญ)

วิธีท่ี 2. การสารวจอตั ราสว่ นของงานกอ่ สรา้ งท่ที าเสรจ็ กบั งานก่อสรา้ ง
ทงั้ หมดตามสญั ญา โดยพิจารณาการสารวจทางกายภาพ

วธิ ีที่ 3. อตั ราส่วนของต้นทนุ การก่อสรา้ งทีเ่ กิดขึ้นของงานที่ทาเสรจ็ จนถึง
ปัจจุบันกบั ประมาณการตน้ ทนุ การกอ่ สรา้ งทง้ั สิน้ (Cost-to-Cost Method)

วธิ ีท่ี 2. การสารวจอัตราส่วนของงานก่อสรา้ งที่ทาเสร็จกับงานกอ่ สร้าง
ท้ังหมดตามสัญญา โดยพิจารณาการสารวจทางกายภาพ
สตู ร ข้นั ความสาเร็จของงานก่อสร้าง = มลู คา่ งานทท่ี าเสรจ็ x100

มลู ค่างานรวมของโครงการ

ตัวอย่างท่ี 1 (หน้า 4-4) บรษิ ทั เปน็ ธรรม จากัด รับเหมากอ่ สรา้ งถนนสายหนง่ึ ยาว
20 กม. รอบระยะเวลารายงานที่ 1 สร้างไดร้ ะยะทาง 5 กม. รอบที่ 2 สรา้ งได้ 7 กม.
และรอบที่ 3 สร้างได้ ระยะทาง 8 กม.
การประมาณขนั้ ความสาเร็จของงาน

รอบท่ี 1 = 5/20 x 100 = 25%
รอบท่ี 2 = 7/20 x 100 = 35%
รอบที่ 2 = 8/20 x 100 = 40%

ขอ้ เสีย ขัน้ ความสาเรจ็ ไมไ่ ด้คานงึ ถงึ ตน้ ทุนและรอบระยะเวลารายงาน

วิธีที่ 3. อัตราส่วนของตน้ ทุนการก่อสรา้ งทเี่ กิดข้ึนของงานท่ีทาเสรจ็ จนถึง
ปัจจุบันกับประมาณการต้นทนุ การกอ่ สร้างทั้งสิ้น
(COST-TO-COST METHOD)

สตู ร
ขัน้ ความสาเร็จของงานกอ่ สร้าง = ตน้ ทนุ ท่ีเกดิ ขึ้นแล้ว x100

(ต้นทุนท่ีเกิดข้ึนแล้ว + ประมาณการตน้ ทนุ ในอนาคต)

การคานวณ

รายได้ตามสัญญากอ่ สร้างจนถงึ ปจั จุบนั = ขน้ั ความสาเรจ็ ของงานฯ x ราคาตามสัญญาฯ

รายได้ตามสญั ญากอ่ สร้างงวดปัจจบุ ัน
= รายไดต้ ามสัญญาก่อสร้างจนถงึ ปจั จบุ นั - รายไดต้ ามสญั ญาทร่ี ับรไู้ ปแลว้ ในรอบบัญชีก่อนหน้า

วธิ ีที่ 3. อัตราสว่ นของตน้ ทุนการกอ่ สรา้ งที่เกิดขนึ้ ของงานท่ที าเสรจ็ จนถึง
ปัจจบุ นั กบั ประมาณการตน้ ทนุ การก่อสรา้ งทัง้ สิ้น
(COST-TO-COST METHOD)

นยิ ามศัพทท์ ่คี วรรู้

เงินประกันผลงาน หมายถึง จานวนเงนิ งวดท่เี รยี กเกบ็ ทย่ี งั ไม่ได้รับชาระ จนกว่าจะเป็นไปตาม
เงอ่ื นไขที่ระบไุ วใ้ นสญั ญาทเี่ ก่ียวข้องกบั การจ่ายเงินดังกลา่ วหรอื
จนกว่ากจิ การผ้รู ับงานจะแก้ไขขอ้ บกพรอ่ งของงานก่อสรา้ งให้แลว้ เสรจ็

เงนิ งวดท่ีเรยี กเก็บ หมายถงึ จานวนเงนิ ท่ีกจิ การผู้รบั งานเรยี กเก็บจากลกู ค้าสาหรบั งานทไ่ี ด้ทา
แลว้ ตามสัญญา ไมว่ ่าจานวนดงั กลา่ วลกู คา้ จะไดจ้ ่ายแล้วหรอื ไมก่ ต็ าม

เงนิ รับลว่ งหน้า หมายถึง จานวนเงินท่ีกิจการผรู้ ับงานได้รบั กอ่ นเริ่มปฏิบัตงิ านท่ีเกยี่ วข้องกัน

2. วธิ กี ารรับรู้รายได้โดยไม่เกินกวา่ ตน้ ทุนการกอ่ สรา้ งที่
เกิดข้นึ (COST-RECOVERY METHOD)

ไม่สามารถประมาณผลของงานก่อสรา้ งตามสญั ญาไดอ้ ย่างน่าเช่ือถือ

กิจการตอ้ งรบั รูร้ ายไดค้ า่ ก่อสรา้ งไมเ่ กนิ กวา่ ตน้ ทนุ การกอ่ สรา้ งที่
เกดิ ขนึ้ โดยมีความเป็นไปไดค้ อ่ นขา้ งแน่ท่ีจะไดร้ บั ตน้ ทนุ นนั้ คนื และ

ตอ้ งรบั รูต้ น้ ทนุ การก่อสรา้ งทเี่ กดิ ขนึ้ ในระหวา่ งงวดเป็นคา่ ใ้จ้ ่าย

การรบั รู้ขาดทนุ ทีค่ าดวา่ จะเกดิ ข้นึ

มีความเป็นไปไดค้ อ่ นข้างแน่ที่ต้นทุนการก่อสร้างทั้งส้ินจะสงู กว่ารายได้ค่ากอ่ สรา้ ง
ท้งั ส้ิน กจิ การต้องรับรู้ผลขาดทุนที่คาดวา่ จะเกิดขน้ึ เป็นค่าใชจ้ า่ ยทันที โดยไม่
คานงึ วา่ งานกอ่ สร้างตามสัญญาได้เร่ิมแลว้ หรอื ไม่

การเปลย่ี นแปลงประมาณการ

ผลกระทบของการเปลย่ี นแปลงประมาณการรายไดค้ ่ากอ่ สร้างหรอื ตน้ ทนุ การ
ก่อสรา้ ง หรือผลกระทบของการเปล่ียนแปลงประมาณการผลของงานกอ่ สรา้ ง ให้
ถือเปน็ การเปลี่ยนแปลงประมาณการทางบญั ชี (TAS 8 ; reverse 2557)

ใหก้ ิจการนาจานวนประมาณการทเี่ ปล่ยี นใหมม่ าพจิ ารณากาหนดจานวนรายได้
และค่าใช้จ่ายทร่ี ับรู้ในกาไรหรือขาดทนุ ในงวดท่ีมีการเปลยี่ นประมาณการทาง
บญั ชแี ละงวดตอ่ ๆ ไป