Градоустройство - Печелим всички: Устройствено планиране в ромски квартали / Building Future For All: Urban Planning in Roma Settlements

Ръководство за общини, A Handbook for Municipalities,
НПО и общности в България NGOs, and Communities in Bulgaria







НЯКОЛКО ДУМИ ОТ САРА ПЕРИН, A WORD FROM SARAH PERRINE,
ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА CEO OF THE TRUST
„ТРЪСТ ЗА СОЦИАЛНА АЛТЕРНАТИВА“ FOR SOCIAL ACHIEVEMENT

Всяко дете заслужава и се нуждае от шанс да расте Every child deserves and needs the chance to grow up feeling
в безопасна и сигурна среда. Стабилният дом дава safe and secure. Having a stable home provides a basis from
основа, върху която можем да изградим здравословен which to build a healthy, productive life. Unfortunately, many
и ползотворен живот. За съжаление много деца в Бъл- children in Bulgaria grow up in a state of insecurity. They see
гария растат в условия на несигурност. Виждат по images on the news of bulldozers destroying homes, and they
новините как булдозери разрушават къщи и основа- have good reason to fear that their home could be next. For
телно се страхуват, че тяхната може да е следваща. generations, Roma families have found themselves between a
Ромските семейства са в невъзможно положение от rock and a hard place. Many were forcibly settled in the first
поколения. Много от тях са заселени принудително през half of the last century, but the state failed to formalize these
първата половина на миналия век, но държавата не е settlements. This restricts families from now legalizing their
узаконила тези селища. Това не позволява на семейства- homes and from becoming better integrated into municipal
та днес да узаконят жилищата си и да бъдат приобще- norms. The result is informal neighborhoods with limited
ни към общинските норми. Резултатът е неформални access to public services and a growing sense of division
квартали с ограничен достъп до обществени услуги и between formal and informal neighborhoods. However, mu-
нарастващо усещане за разделение между официалните и nicipal governments have the authority and the opportunity
неформалните квартали. Местните власти обаче имат to overcome this divide and to create a foundation for social
правомощия и възможност да преодолеят това разделе- and economic progress that will be shared by all.
ние и да поставят основата за социален и икономически This handbook is an introduction to urban planning that
напредък, от който ще спечелят всички. offers an innovative pathway forward for municipalities to
Това ръководство е въведение в градоустройството, solve a long-standing issue. Through relatively simple pro-
което предлага на общините иновативен план за разре- cedures to amend zoning laws, a huge obstacle to economic
шаване на наболял проблем. Чрез сравнително прости development can be removed. Urban planning is an example
процедури за изменение на законите за устройство на of a true win-win situation – families and communities gain
територията може да се отстрани една огромна преч- peace of mind and municipalities lay the groundwork to
ка пред икономическото развитие. Градоустройството attract significant investment and resources for infrastructure
е пример за истинска ситуация, в която никой не губи – projects in newly zoned areas. Not only does this improve
семействата и общността печелят спокойствие, а об- public health and safety, but zoned neighborhoods and
щините поставят основите за привличане на значител- legalized houses also increase the municipal tax base. The
ни инвестиции и ресурси за инфраструктурни проекти creation of improved infrastructure may also contribute
в нови устроени територии. Това не само подобрява toward the creation of local jobs. I hope this handbook will
общественото здраве и безопасност, но и кварталите inspire concrete action, by municipal authorities and commu-
с устройствени планове и узаконените къщи повишават nity members alike, that will have positive ripple effects for
постъпленията от данъци в общината. Също така, съз- generations to come.
даването на по-добра инфраструктура може да допри-
несе за откриване на работни места в района. Надявам
се, че ръководството ще подтикне както общинските
власти, така и членове на общността към конкретни
действия, чието положително въздействие ще се усеща
за поколения напред.

Незаконните и неформалните жилища са проблем в Бълга-
рия. Разрушаването на ромски квартали не е решение. Това
ръководство представя модел, който представлява реал-
на алтернатива на принудителното освобождаване и пре-
махването. Общините могат да потвърждават или да из-
менят устройствените планове чрез градоустройствени
мерки, позволявайки на семействата да узаконят построе-
ните къщи и да закупят поземлените имоти, на които жи-
веят. Резултатът за общините е по-голяма стабилност,
сигурност и икономически възможности за всички.

ПРОБЛЕМЪТ Разрушаването на единственото жилище
на едно семейство излага общината на правен
Над половината роми в България живеят риск, тъй като разрушаването на нечие един-
в неурегулирани квартали, като 80 % от жи- ствено жилище – дори ако то е нелегално, –
вущите нямат достъп до електричество, без да бъде предложено приемливо алтерна-
канализация и течаща вода. Хората искат тивно жилищно настаняване, е незаконно.
да живеят в законни жилища, но липсата на В доклад на сдружението „Инициатива
устройствен план за техните квартали и за равни възможности“ се посочва, че според
като цяло ниската осведоменост относно международните правни норми за защита на
този процес им пречи да си набавят необхо- човешките права разрушаването може да се
димите строителни документи. Обособява- предприема само при „изключителни обстоя-
нето на ромските общности в неурегулирани телства“, след като са изчерпани „всички
квартали, принудителното извеждане на възможни алтернативи“. Дори тогава според
роми и премахването на жилищата им само международните норми трябва да бъдат спа-
утежнява проблема, и ги затваря в капана на зени определени изисквания – например това,
задълбочаваща се бедност. че държавата гарантира, преди да пристъпи
Нестабилността и несигурността, към каквото и да било планирано разрушаване,
произтичащи от страха от принудително че са изчерпани всички разумни алтернативи,
извеждане, се отразяват най-зле на децата. в консултация със засегнатите лица, за да се
Нестабилността у дома създава дълбок и избегне или сведе до минимум нуждата от
постоянен стрес, който влияе неблагопри- употреба на сила. Принудителното разруша-
ятно на развитието на детето. Негативно- ване не бива да оставя хората без дом, нито
то въздействие на т. нар. токсичен стрес е да нарушава човешките им права. Прави-
обстойно изследвано и установено в научната телството и местната власт са длъжни да
литература. Това е възможна причина децата гарантират алтернативно настаняване за
в несигурна жилищна ситуация да показват засегнатите хора. Освен това разрушаването
по-нисък успех в училище и в социалната си на жилища, което засяга непропорционално
реализация в сравнение с връстниците си със най-вече роми, нарушава Директивата за расо-
стабилен дом. Освен това изтласкването во равенство на Съвета на Европейския съюз.
на ромите в сивата икономика и липсата на Принудителното извеждане лишава хората
законно уредено имущество ги възпрепятства от дом и не им позволява да се регистрират
да използват жилищата си като активи и сил- на нов адрес. Това възпрепятства издаването
но ограничава възможностите им да прекъс- на лични документи, което прави невъзможно
нат порочния кръг на бедността. Този дълбок, постъпването на работа. Липсата на лични
предаван от поколение на поколение порочен документи усложнява и достъпа до здравео-
кръг е отразен във високия процент (72 %) пазване, и записването на децата в училище.
роми, които живеят под прага на бедността.
Съгласно данни от 61 % от общините в
България 89 % от заповедите за разрушаване
на жилищни постройки, издадени от мест-
ните администрации в периода 2012–2017 г.,
се отнасят за единствени жилища на ромски
семейства.

Illegal and informal housing is a problem in Bulgaria. Demolishing
Roma neighborhoods does not solve the problem.This Handbook
presents a model that works as a viable alternative to evictions
and demolition. Through urban planning, municipalities can
endorse or amend zoning plans to allow families to formalize
built houses and buy the plots of land where they live. As a
result, municipalities will achieve greater stability, security, and
economic opportunity for all.

THE ISSUE As reported by the Equal Opportunities Initiative
Association, international legal norms governing
More than half of Bulgaria’s Roma live in un- the protection of human rights mandate that dem-
regulated neighborhoods, with 80% of residents olition should be initiated only in “extreme circum-
lacking access to electricity, sewage and running stances,” after “all available alternatives” have been
water.1 Residents want to live in legal homes, but exhausted.6 Even then, international legal norms
the absence of a zoning plan for their neighbor- require that certain conditions be satisfied, includ-
hoods and general lack of awareness about the ing that the government should guarantee, before
process prevents them from acquiring the neces- engaging in any planned demolition, that all rea-
sary construction documentation. Segregation of sonable alternatives have been exhausted (such as
Roma communities in unregulated neighborhoods seeking and discussing ways of stabilising the status
leads to ethnic tension and economic stagnation. of those affected) in consultation with the affected
Evicting Roma people and demolishing their parties, in order to avoid, or at least minimise, the
homes only exacerbates the problem and traps need to use force.7 Also, compulsory demolition
them in deeper poverty. should not render people homeless or violate hu-
The instability and uncertainty resulting man rights.8 The central and local governments are
from feared eviction adversely impacts children required to guarantee alternative accommodation
the most. Unstable homes create deep and to the affected people. Furthermore, demolitions
repeated stress, which has an adverse impact that disproportionately target Roma people violate
on a child’s development. The negative impact the Race Equality Directive of the Council of the
of ‘toxic stress’ is well established in scientific European Union (Directive 2000/43).9
literature. This may help to explain why children Evictions cause people to become homeless
experiencing residential insecurity demonstrate and unable to register at a new permanent address.
worse academic and social outcomes than their This hinders the issuance of identity documents,
residentially-stable peers.2 Moreover, relegation making employment impossible. The lack of an
of Roma to the informal economy and a lack of ID also complicates access to healthcare and chil-
documented property prevents them from being dren’s enrollment in school. Fortunately, eviction
able to utilize their homes as assets and sharply and demolition are not the only ways to address
limits their ability to break the poverty cycle. This the problems that result from illegally built hous-
deep, multi-generational cycle is demonstrated by es. The Trust for Social Achievement, a foundation
the high percentage (72%) of Roma who live below in Sofia, has created a model program to assist
the poverty line.3 municipalities to zone settlements in a way that
From 2012 to 2017, according to data from 61% benefits everyone.
of municipalities in Bulgaria, 89% of demolition
orders for residential housing issued by local
administrations concerned a Roma family’s sole
residence.4 Demolishing a family’s sole dwelling
puts the municipality in legal jeopardy because it
is illegal to demolish a person’s only home – even
when the home was built illegally – if the person is
not offered adequate alternative accommodation.5

„ВСИЧКИ ТУК ИСКАМЕ КЪЩИТЕ НИ ДА СТАНАТ ЗАКОННИ.
ПЛАЩАМЕ СИ ТОКА И ВОДАТА. ДЕЦАТА НИ ХОДЯТ НА УЧИЛИЩЕ.
ИСКАМ ДА ПЛАТЯ ЗЕМЯТА, НА КОЯТО ЖИВЕЯ,
ЗА ДА МОГА С ГОРДОСТ ДА КАЗВАМ, ЧЕ ТОВА Е МОЯТ ДОМ.
ИСКАМ ДА МОГА ДА Я ОСТАВЯ НА ДЕЦАТА СИ“.
ДОБРОМИР, ГР. ПЕЩЕРА

РЕШЕНИЕ ПОЛЗИТЕ ОТ РЕГУЛАЦИЯТА
НА РОМСКИТЕ КВАРТАЛИ
„Градоустройство – печелим всички“ е програма,
инициирана от „Тръст за социална алтернатива“. ТСА Регулацията на ромските квартали е ключова цел на
е учредена в София фондация, която е разработила нова- българската държава, заложена в официални документи,
торски подход към регулацията на ромските квартали включително Националната стратегия на Република
в България. В рамките на програмата общините могат България за интегриране на ромите (НСИР), която е
да създават и/или изменят подробни устройствени пла- част от Рамка на ЕС за национални стратегии за инте-
нове, за да могат жителите на неформалните квартали гриране на ромите (2010–2020).
да закупят поземлените имоти, на които са построени
жилищата им. След това живущите в кварталите ще • Урегулирането на ромските квартали предоставя
могат да кандидатстват за издаване на удостовере- сигурност на собствеността върху дома, която е
ния за търпимост от общината. Това е единственият един от ключовите компоненти от правото на задо-
начин за запазване на къщите и уреждане на собстве- волително жилище.13 Стабилният дом подобрява въз-
ността, предвиден в действащото законодателство. можностите на семействата да получат достъп до
Удостоверенията за търпимост позволяват жилищата образование за децата си, да участват на трудовия
законно да се закупуват, продават и отдават под наем. пазар и да поддържат здравословна жизнена среда.
Този процес осигурява приходи за общината и стимул
за жителите да плащат данъци и да допринасят за раз- • Устройствените планове дават възможност за
растването на местната икономика. създаване на устойчиви градски зони, инвестиране в
Резултатът е цялостно повишаване на качеството техническа и транспортна инфраструктура и по-
на живот, тъй като общините получават възможност добряване на цялостната жизнена среда, с общодос-
да урегулират досега незаконни квартали и да осигурят тъпни зелени площи.
инфраструктура като водоснабдителни и канализа-
ционни системи. С времето това ще доведе до по-добри • Урегулирането на ромските квартали и къщи
здравни и социални показатели и по-сплотени общности. осигурява финансови постъпления за общините от
данъците и таксите, които дължат собствениците
на законни жилища.

“EVERYBODY HERE WANTS OUR HOUSES TO BECOME LEGAL.
WE PAY FOR OUR ELECTRICITY AND WATER. OUR CHILDREN GO
TO SCHOOL. I WANT TO PAY FOR THE LAND I LIVE ON
SO THAT I CAN FEEL PROUD TO SAY THAT THIS IS MY HOME.
I WANT TO BE ABLE TO LEAVE IT TO MY CHILDREN.”
DOBROMIR, RESIDENT OF PESHTERA

A SOLUTION THE BENEFITS OF REGULATION
OF ROMA NEIGHBORHOODS
“Urban Planning – Building a Better Future For All”
is a program pioneered by the Trust for Social Achievement. Regulating Roma neighborhoods is a key goal of the Bulgarian
TSA is a foundation registered in Sofia that has developed state, as set out in official documents including the National
an innovative approach for the regulation of Roma neigh- Roma Integration Strategy for the Integration of Roma in Bul-
borhoods in Bulgaria. Within this program, municipalities garia (NRIS), which is part of the EU Framework for National
may develop and/or amend zoning plans to allow residents Roma Integration Strategies 2010–2020.12
of informal settlements to buy the plots of land that their
homes are built on. Then, residents may apply for forbearance • Urban regulation of Roma settlements provides security
certificates to be issued by the municipality. Under current of tenure which is one of the core components to the
law, this is the only way to preserve houses and settle owner- right to adequate housing.13 A stable home improves the
ship. Forbearance certificates allow the homes to be legally possibilities of families to access education for their chil-
bought, sold, or rented. This process provides income for the dren, to participate in the labor market, and to secure a
municipality and gives residents an incentive to pay taxes and healthy environment.
contribute to the growth of the local economy.
An overall improvement in quality of life is the result, as • Zoning plans allow for the creation of sustainable urban
municipalities are able to regulate previously illegal neighbor- areas, for investment in technical and transportation infra-
hoods and to provide infrastructure such as water supply and structure, and for improvement of the overall living environ-
sewage systems. In time, this will lead to improved health and ment, with green areas for all.
social outcomes and greater community cohesion.
• The urban regulation of Roma settlements and houses
secures financial resources for municipalities from the taxes
and fees that the owners of legal dwellings must pay.

Жм
Жм

Жм

Жм Жм Жм
Жм
Жм
Жм Жм

Жм Жм Жм
Жм

Kavaklia, Dupnitsa

Жм

ИЗПЪЛНИТЕЛ: "СТОАРХ" ООД www.stoarh.com

ВЪЗЛОЖИТЕЛ: ОБЩИНА ДУПНИЦА
ОБЕКТ: ПУП-ПРЗ НА кв."КАВАКЛИЯ" - гр.ДУПНИЦА

Р-Л ОБЕКТ арх. Стоян Цветков ФАЗА
арх. Николай Цветков Едноф.
И

СТЪПКИ ЗА ОБЩИНА И/ИЛИ НПО, • Регионална дирекция „Пожарна безопасност и защита
РАБОТЕЩО В ПАРТНЬОРСТВО С ОБЩИНА, на населението“ проверява транспортната инфра-
КЪМ ГРАДОУСТРОЙСТВЕНИ МЕРКИ структура, за да се увери, че има надлежни аварийни
изходи и начини за достъп до терена;
1. Провеждане на всеобхватно методологично изследване
на физическото и правно състояние на кварталите, • Регионалната здравна инспекция извършва оценка на
сградите и социалното положение на общността. Чрез възможните въздействия върху здравето във връзка с
изследването се изясняват проблемите със собственост- гъстотата на населението;
та, предназначението на територията и съответстви-
ето на сградите със строителните правила и норми. • Пътна полиция и местните ù структури трябва да
Следващите стъпки се планират въз основа на конста- определят дали някои от промените попадат в обхвата
тациите на изследването. на тяхната компетенция;

2. Проверка на собствеността върху земята в имотния • Общинската администрация трябва да изпрати доклад
и кадастралния регистър. до Общинския експертен съвет с искане за издаване на
решение за одобряване на плана на Общинския съвет и
3. Определяне на предназначението на територията, на обнародване в Държавен вестник;
която са построени жилищата. Земеделска, промишлена,
урбанизирана или друга? Следващите стъпки зависят • Областната дирекция на Министерството на земеде-
от предназначението. Следва справка с общия устрой- лието трябва да вземе окончателно решение и да полу-
ствен план, както и с подробните устройствени планове чи платената такса за промяна на предназначението
на квартала, ако вече има такива. Може да се наложи и на земята.
двата вида планове да бъдат изменени, особено ако се
налага промяна на предназначението на земята от земе- 6. Определяне на стойността на отделните поземлени
делска в урбанизирана. имоти с помощта на лицензирани оценители.

4. Промяна на предназначението на земята в урбанизирана 7. Изучаване на местните правила за процедурите за об-
следва законовите процедури и одобрението на Общин- ществени поръчки, включително търг и/или конкурс за
ския съвет. продажба на отделни поземлени имоти или за даване на
разрешение за строеж.
5. Кандидатстване за одобрение от държавни агенции,
включително: 8. След като закупят своя поземлен имот, лицата трябва
да кандидатстват за удостоверения за търпимост за
• Областната дирекция на Министерството на земедели- жилищата си. Живущите трябва да подадат докумен-
ето за създаване на план за промяна на предназначението ти, показващи, че къщата отговаря на изискванията
на земеделска земя за неземеделски цели/нужди; за конструктивна стабилност. Те трябва да включват
геодезични измервания и становище от инженер. В мо-
• Местния клон на „Напоителни системи“ ЕАД - за издава- дела на ТСА е предвидено посредничество от НПО или
не на удостоверение за напояване; общностни координатори, които помагат на членове
на общността в хода на подаване и придобиване на
• Общинската администрация, която осъществява коор- тези документи.
динация с други дружества, изброени по-долу;
9. Градоустройственият отдел в общината получава
• Електроснабдителното дружество; заявленията за удостоверения за търпимост. Въпреки
• Водоснабдителното дружество; че, удостоверението за търпимост за жилището не
• Газоснабдителното дружество; се равнява на пълна законна собственост върху него,
• Общинският съвет трябва да издаде решение, с което обитателите са защитени от изгонване, а жилищата
са защитени от разрушаване. Обитателите също така
позволява изготвяне на подробен устройствен план; имат право законно да продават жилищата си или да
• Регионалната инспекция по околната среда и водите ги отдават под наем.

следва да издаде оценка на вероятните въздействия 10. Ако вече има инфраструктура, живущите трябва да
във връзка със замърсяването на водите, въздействието получат разрешение от снабдителните дружества за-
върху флората и фауната, парковете и зелените зони; конно да се свържат към техните мрежи. Ако съответ-
ната инфраструктура все още не е налице, общината
трябва да разработи инвестиционен план за изграждане
на социална и техническа инфраструктура.

Iztok, Kyustendil

STEPS FOR A MUNICIPALITY
AND/OR NGO WORKING IN PARTNERSHIP
WITH A MUNICIPALITY TO PURSUE
URBAN PLANNING

1. Complete a comprehensive methodological study of the phys- • The Regional Health Inspection considers potential health
ical and legal status of the neighborhood, buildings, and social impacts related to population density;
status of the community. The municipality can hire external
contractors or conduct this analysis itself. Issues of ownership, • The Traffic Police and Regional Traffic Control must deter-
zoning designation of the land, and compliance of the houses mine whether any changes fall within their competence;
with the building regulations are clarified through the study.
Based on its findings, the following steps are planned. • The municipal administration - the mayor must make a
report to the Municipal Expert Council to request issuance of
2. Check ownership of the land with the property register and a decision approving the plan by the Municipal Council and
the cadastral map register. promulgation in the State Gazette;

3. Determine the zoning designation of the land that the homes • The regional office of the Department of Agriculture must
are built on. Is it agricultural, industrial, urban, or other? This make a final decision and receive payment of a fee for change
designation will affect next steps. The general urban plan as of land use.
well as any detailed zoning plans that may already exist for the
neighborhood should be consulted. Both types of plans may 6. Determine the value of individual plots of land with the help
need to be amended, especially if agricultural land is to be of licensed assessors.
rezoned to become urban land.
7. Investigate the local rules governing a procurement process,
4. Change the zoning designation to urban, following legal including a tender and/or a public competition to sell individ-
procedures with the approval of the municipal council. ual plots or give permission to build.

5. Apply for approval from government agencies including 8. After buying their plot of land, individuals must still apply
the following: for forbearance certificates for their homes. To obtain a for-
bearance certificate for a home, one must either be the owner
• The regional office of the Department of Agriculture, to estab- of the plot or have permission from the owner. Residents
lish a plan for changing the use of agricultural land for non-ag- must submit documents showing that the house complies
ricultural purposes/needs; with structural safety requirements. They must have geodesic
measurements and the statement of an engineer to verify the
• The regional office of the irrigation systems company, to re- stability of the construction. TSA’s model involves a mediator
quest issuance of a certificate of irrigation; NGO or trained community organizers who support commu-
nity members to dialogue and engage with the municipality
• The municipal administration, which coordinates with other while obtaining and submitting these documents.
bodies listed below:
9. The Department of Urban Planning within the municipali-
• The company providing energy to the region; ty receives applications for forbearance certificates. If they
• The water supply company; are granted, people must pay municipal taxes. Even though
• The gas company supplying natural gas; having a forbearance certificate for a home is not the same
• The municipal council must issue a decision to allow the devel- as having full legal ownership, residents are protected from
eviction, and homes are protected from demolition. Residents
opment of a detailed zoning plan; are also allowed to legally sell or rent their homes.
• The Regional Inspectorate of Environment and Water
10. If infrastructure is already in place, residents must receive
must produce a statement evaluating potential impacts permission from infrastructure providers to legally connect to
regarding water pollution, impact to flora and fauna, and water, sewage, gas, and electricity grids. If infrastructure does
parks and green areas; not yet exist, in all cases the municipality must develop an in-
• The regional office of “Fire Safety and Protection of the Popu- vestment plan to build up social and technical infrastructure.
lation” looks at transportation infrastructure to make sure there
are proper escape routes and ways to access the area;



ВАЖНИ МОМЕНТИ

• Подробният устройствен план очертава • Търгът (продажбата на земя) осигурява сред-
поземлените имоти и инфраструктурата. ства на общината, които компенсират разхо-
След като бъде одобрен, общината може да дите по административните процедури
кандидатства за външно финансиране, за да за-
почне изграждане на инфраструктурата преди • Дори ако едно лице стане законен собственик
ИЛИ едновременно с продажбата на отделни на поземлен имот, това не узаконява авто-
поземлени имоти. матично жилището, което е било незаконно
построено върху имота. Лицето въпреки това
• Без подробен устройствен план общината не трябва да получи удостоверение за търпи-
може да строи инфраструктура. Всяка вече съ- мост за жилището.
ществуваща къща трябва да фигурира в ПУП.
Хората не могат да станат собственици на
поземлените имоти, на които живеят, ако
границите в документите им за собственост
се различават от тези в ПУП.

Моделът е признат НПО като медиатор
от Организацията на
обединените нации Посредникът (това може да бъде
например НПО) може да създаде
През 2017 г. „Тръст за социална фонд за инвестиране в общност-
алтернатива“ получи Наградата та с цел закупуване на големи
за устойчиви градове и населени терени и последваща продажба
места, присъждана от Глобалния на отделни поземлени имоти
форум за населени места и под- директно на хората, които вече
крепяна от Програмата на ООН са построили къщи върху тях. Ако
за околната среда, за програмата разполага с достатъчно ресурси,
си „Градоустройство – печелим другият вариант е самата общи-
всички“. С наградата се отлича- на да спомогне за осъществяване-
ват организации и лица от цял то на този процес.
свят за приноса им към постига-
нето на целите на ООН за устой-
чиво развитие.



IMPORTANT POINTS

• A zoning plan creates an outline for plots and • The tender (sale of land) provides funds to the
infrastructure. Once it is approved, the municipality municipality that offset the costs of administrative
can apply for external funding to begin building procedures.
infrastructure either before OR simultaneously to
selling individual plots of land. • Even after a person becomes the legal owner of a
plot, this doesn’t automatically legalize the home
• Without a zoning plan, the municipality cannot that was illegally built on the plot. The person
build infrastructure. Any houses that currently exist must still obtain a certificate of forbearance for
must appear on the zoning plan. It is impossible for the home.
people to become owners of the plots they currently
occupy if the boundaries on their ownership docu-
ments are different from those in the zoning plan.

A Model Recognized USING A MEDIATOR NGO
by the United Nations
A mediator, such as an NGO, may
In 2017, the Trust for Social Achieve- set up a community investment fund
ment received the Sustainable Cities to buy large areas of land and then
and Human Settlements Award, giv- sell individual plots directly to the
en by the Global Forum on Human people who have already built houses
Settlements and supported by the on them. Alternatively, if there are
United Nations Environment Pro- sufficient resources, the municipality
gramme, in recognition of its “Urban itself might facilitate this process.
Planning – Building a Better Future
for All” program. The award distin-
guishes organizations and individu-
als from all over the world for their
contribution to meeting the UN’s
sustainable development goals.

“КОГАТО ЖИВЕЕШ В НЕЗАКОННА КЪЩА, ТЯ МОЖЕ ДА БЪДЕ
СЪБОРЕНА ПО ВСЯКО ВРЕМЕ. И ТОГАВА ОСТАВАШ НА УЛИЦАТА.
СЛЕД КАТО ПОЛУЧИХМЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ ЗА ТЪРПИМОСТ,
МОЖЕХМЕ ДА ЗАПОЧНЕМ ДА ПЛАНИРАМЕ ПО-СЕРИОЗНИ ИНВЕС-
ТИЦИИ ЗА РЕМОНТ.”
ЦВЕТАНКА

СЛУЧАЯT жилище на семейството до осигуряване на
НА СЕМЕЙСТВО ЕНДЯКОВИ приемливо алтернативно жилищно настаня-
ване. През м. юни 2018 г. Европейският съд
Семейство Ендякови винаги са живели на един по правата на човека се произнася в полза на
и същи имот в Пазарджик. През 2012 г. те искането на семейството. В светлината на
следват законовата процедура за придобиване това решение Административният съд в
на давностно владение на земята. Къщата, Пазарджик определя евентуалното изпълне-
която са построили върху земята обаче, е ние на заповедта за разрушаване за незакон-
определена за технически незаконна през 2012 но, защото на семейството не е предложено
г., защото територията няма устройствен приемливо алтернативно жилищно настаня-
план за ново жилищно строителство, което ване. Разноските по делото са присъдени на
не позволява на семейството да получи стро- ответника, което означава, че на български-
ителна документация. През 2013 г. Дирекция те държавни агенции се налага да платят
за национален строителен контрол издава значителна сума за съдебните разноски по
заповед за разрушаване. Семейството оспор- обжалването. Този случай служи като урок
ва заповедта с довода, че нарушава чл. 8 от за общините, като показва, че е в техен
Европейската конвенция за правата на човека.10 финансов интерес сами да търсят решение,
Губят делото и в Административния съд, вместо да рискуват подобно развитие.
и във Върховния касационен съд в България.
След това, представлявани от юридическия
екип на сдружение „Инициатива за равни въз-
можности“, семейство Ендякови се обръщат
към Европейския съд по правата на човека
с искане за временни мерки по Правило 3911
– заповед българското правителство да се
въздържи от разрушаване на единственото

“NOT HAVING A REGULATED HOUSE MEANT IT COULD BE DESTROYED
AT ANY TIME, AND IT FELT LIKE WE MIGHT AS WELL BE LIVING
ON THE STREET. ONCE WE OBTAINED A FORBEARANCE CERTIFICATE,
WE FELT THAT WE COULD CALM DOWN AND BEGIN MORE SERIOUS
RENOVATIONS.”
TZVETANKA

THE CASE In June 2018, the European Court of Human
OF ENDYAKOVI FAMILY Rights granted the family’s request. In light of
this decision, the Pazardzhik Administrative
The Endyakovi family has lived on the same plot Court found that it would be unlawful to carry
of land in the Pazardzhik region all their lives. In out the demolition order because no adequate
2012, they followed the proper legal procedures alternative accommodation was proposed to the
to obtain prescriptive ownership of the land. The family. The family was awarded case expens-
house they built on the land, however, was deemed es, meaning that the Bulgarian governmental
technically illegal in 2012 because the area was agencies had to pay a considerable sum to cover
not zoned to allow for new residential construc- legal fees for the appeal. This case serves as a
tion, which made it impossible for the family to cautionary tale for municipalities, illustrating
get construction papers. In 2013, the National that it is in the municipality’s financial interest to
Construction Control Agency issued a demolition be proactive about finding a solution, rather than
order. The family challenged the order, arguing risking a similar scenario.
that it violated Art. 8 of the European Convention
for Human Rights.10 They lost their case both at
the Administrative Court and at the Bulgarian Su-
preme Court. Then, represented by the legal team
of the Equal Opportunities Initiative Association,
the Endyakovi family addressed the European
Court for Human Rights with a request for interim
measures under Rule 39 11 to order the Bulgarian
national government to refrain from demolishing
the family’s only home prior to securing adequate
alternative accommodation.



МАРГИНАЛИЗАЦИЯТА НА РОМИТЕ – HISTORIC MARGINALIZATION
ИСТОРИЧЕСКИ ПОГЛЕД OF THE ROMA

Ромите пристигат в България преди Roma people have been in Bulgaria for
повече от 800 години. През по-голямата more than 800 years. For most of that time,
част от това време много от тях водят many Roma lived nomadically or semi-no-
номадски или полуномадски начин на madically and supported themselves through
живот и се издържат с амбулантни дей- itinerant trades such as blacksmithing, selling
ности като ковачество, занаятчийство, crafts, producing copperware and baskets,
калайджийство, кошничарство и коневъд- and breeding horses. Successive governments
ство. Няколко поредни български прави- in Bulgaria forcibly settled the Roma. Indus-
телство принудително заселват ромите. trialization made traditional trades obsolete.
Индустриализацията оставя традицион- After the Second World War, many families
ните занаяти в миналото. След Втората were given informal permission to build
световна война много семейства получа- houses near the factories or farms where
ват неформално разрешение да построят they were required to work. With the transi-
къщи до фабрики и селски стопанства, tion to democracy in 1989, a land restitution
където трябва да работят. С прехода process began, but the status of families living
към демократично управление през 1989 in informal and unzoned neighborhoods re-
г. започва реституирането на земи, но mained unclear.
положението на семействата, живеещи
в неформални и неурегулирани квартали The challenge became even more acute for
остава неясно. families who were settled on privately owned
Този проблем се обостря още повече land. In the transition period, many Roma
за семействата, които са заселени върху settlements were treated as nonexistent and
частни земи. През периода на прехода remained invisible on city planning maps.
много ромски квартали се третират Many of the factories that had employed
като несъществуващи и остават неви- them later closed, meaning no stable jobs
дими в общите устройствени планове. were available. Economic changes and dis-
Много от фабриките, в които са рабо- crimination thus relegated the Roma to the
тели роми, затварят врати и оставят informal economy. They were excluded from
населението без стабилни работни места. normal processes of infrastructure devel-
Така икономическите промени и дискри- opment, making it impossible for them to
минацията изтласкват ромите в сивата access public utilities and services.
икономика. Те са изключени от нормални-
те процеси на инфраструктурно строи-
телство, което възпрепятства достъпа
им до обществени и комунални услуги.

ГРАДОУСТРОЙСТВОТО
Е ВЪЗМОЖНО!
НИЕ ЩЕ ВИ
ПОКАЖЕМ КАК.

URBAN PLANNING
IS DOABLE!

WE CAN SHOW
YOU HOW.

„МНОГО СЕ РАДВАМ, КАТО ЧОВЕК, РОДЕН В ТОЗИ ГРАД, ЧЕ
СЛЕД ТОЛКОВА МНОГО ГОДИНИ СМЕ НА ПЪТ ДА УРЕГУЛИРАМЕ
РОМСКИТЕ КВАРТАЛИ. ТАКА НАИСТИНА ЩЕ МОЖЕМ ДА СЕ ПО-
ЧУВСТВАМЕ ЧАСТ ОТ МЕСТНАТА ОБЩНОСТ“.
ЮКСЕЛ ЯШАРОВ,
КООРДИНАТОР НА TSA В ГР. ПЕЩЕРА.

ПРИНЦИПИ И МЕТОДИ Участие на общността
НА МОДЕЛА НА ТСА Градоустройството не може да има успех без
ЗА ГРАДОУСТРОЙСТВО сътрудничеството на жителите. За да се
спечели доверието на хората от общността,
Програмата на ТСА „Градоустройство – плановете трябва да бъдат прозрачни и пред-
печелим всички“ е основана на следните ставители от общността трябва да участ-
принципи и методи: ват във вземането на решения. Те трябва да
бъдат част от оформянето на визията на
Законност програмата и да участват в прилагането й
Съществуват законови процедури за при- на практика. В модела на ТСА общностните
веждане на ромските квартали и селища в координатори живеят в съответния град
съответствие с нормативните градоустрой- и осъществяват ежедневната комуникация,
ствени стандарти в България и за промяна на за да гарантират, че жителите знаят как
предназначението на земята от земеделска се развива процесът. Решенията, които зася-
в урбанизирана. Това позволява на ромските гат хората в кварталите, се обсъждат
семейства да строят законни къщи и имотът в общностни съвети. Те се състоят от пред-
да бъде включен в градските системи за водо- ставители, излъчени от ромски семейства
снабдяване, електроснабдяване и канализация. и от общинската администрация. Наброя-
ват 7-10 души и заседават веднъж месечно.
Приоритет върху запазването на жилищата Общностните срещи са по-широки форуми,
Ние вярваме, че съществуващите домове, кои- отворени за обществеността, и обикновено
то са единствените жилища на бедни и мар- се състоят от 20-25 души от съответния
гинализирани семейства, трябва да се запазят квартал или селище. Те се провеждат на всеки
при спазване на действащите законови разпо- 1-2 месеца и уведомяват семействата за
редби и в съответствие с международните постигнатия напредък, което позволява на
норми за задоволително жилище, закрепени в последните да задават въпроси на експерти
документите за защита на човешките права. и общински представители.
Преселването е крайна мярка и е оправдано
само при реален риск за здравето или безопас- Участие на трети страни
ността на семейството. В град Пещера за осъществяване на регула-
цията и промяната на предназначението на
Съвместна работа с общините земеделска земя в урбанизирана, трябваше да
Сътрудничеството за постигане на целите на се работи с частното дружество „Биовет“
градоустройството включва взаимната дого- – собственик на земята, на която е изграден
ворка, че всички страни ще изпълнят своите ромският квартал. ТСА инициира създава-
задължения и ще споделят не само затруднени- нето на фонд за осигуряване на парична под-
ята, но и успехите си. крепа за семействата, на които се наложи да
се преселят. Община Пещера, дружеството
„Биовет“ и ТСА внесоха средства във фонда
и по този начин помогнаха за намиране на ал-
тернативни жилища за семействата, които
трябваше да бъда преселени заради местопо-
ложението им и близостта до периметъра на
заводите на дружеството.

“I’M REALLY HAPPY, HAVING BEEN BORN IN THIS TOWN,
THAT AFTER SO MANY YEARS WE ARE ON OUR WAY TO ZONING
ROMA NEIGHBORHOODS. THIS WILL ALLOW US FEEL
THAT WE ARE REALLY PART OF THE COMMUNITY HERE.”
YUKSEL YASHAROV,
TSA COMMUNITY ORGANIZER IN PESHTERA.

PRINCIPLES AND METHODS Participation of the Community
OF THE TSA MODEL Urban planning cannot be successful without co-
FOR URBAN PLANNING operation from residents. To gain the community’s
trust, plans must be transparent and community
TSA´s “Building a Better Future for All” representatives must be involved in making deci-
program is based on the following principles sions. They should be part of shaping the vision
and methods: for the program and they must be involved in its
implementation. In the TSA model, Communi-
Legality ty Organizers are based in the respective town
There are legal procedures to bring Roma settle- and handle daily communication to ensure that
ments into conformity with the legal standards for residents are informed of progress. Decisions that
urban planning in Bulgaria, and for the conversion affect people in the settlements are discussed in
of agricultural land to urban use. This enables Community Councils. These are composed of
Roma families to construct legal houses and for the representatives nominated by Roma families and
land to be incorporated into the city water, electric- by the municipal administration. They include
ity, and sewage systems. 7-10 persons and meet once per month. The Com-
munity Meetings are broader forums that are open
Prioritizing preservation of homes to the public and typically include 20-25 persons
We believe that existing homes, which are the sole from the settlement. These convene every 1-2
residence of poor and marginalized families, should months and inform families of progress, allowing
be preserved, taking into account the existing legal them to address questions to experts and munici-
standards and in compliance with the interna- pal representatives.
tional human rights norms for adequate housing.
Resettlement is a last resort and is justified only by Participation of Third Parties
a genuine risk to a family’s health or safety. In the town of Peshtera, urban regulation and
the conversion of agricultural land to urban use
Partnership with municipalities required interaction with the private company
Collaboration to achieve urban planning involves Biovet, which owns the land on which a Roma
mutual agreement that all parties will fulfill their settlement had been built. TSA pioneered the es-
obligations and share successes as well as challenges. tablishment of a Fund to provide financial help to
the families that had to resettle. Peshtera Munic-
ipality, the Biovet company, and TSA contributed
to the Fund and thus assisted with alternative
housing for the families who had to be resettled
because of their location and proximity to the
perimeter of the company’s plant facilities.

„УСТРОЙСТВЕНИЯТ ПЛАН ОБХВАЩА ЦЯЛАТА ТЕРИТОРИЯ
НА КВАРТАЛ „ИЗТОК“. МНОГО Е ВАЖЕН ЗА
ЗАСТРОЯВАНЕТО НА ТАЗИ ТЕРИТОРИЯ, ЗАЩОТО Е ОСНОВА
ЗА УСТОЙЧИВИ ИНВЕСТИЦИИ“.
СТОЯНА ЧАВДАРОВА, ГЛАВЕН АРХИТЕКТ НА КЮСТЕНДИЛ.

СТЪПКИ В ПРОЦЕСА НА РЕГУЛАЦИЯ

Узаконяването на ромски квартали изглежда като не- Възможности за семействата да станат
посилна задача за общините, които страдат от недос- собственици на земята
тиг на средства. ТСА може да консултира общините и Урегулираните поземлени имоти могат да се използват
НПО относно финансовите средства и предостави на- за строеж на жилищни сгради, когато семействата ста-
соки, необходими за извършване на следните дейности: нат техни собственици и след разрешение за строеж от
общината. НПО посредник може да консултира жите-
Изготвяне на подробни устройствени планове лите относно процедурите по закупуване на поземлени
Планът е карта на земята с разпоредби за използване- имоти в съответствие с правилата и критериите,
то, защитата и проектирането на терени и физически утвърдени от самата общност, както и от общински-
сгради, който може да бъде изработен от обществени те органи. За да се улесни изграждането на законни къщи,
или частни лица. След искане до Общинския съвет за ТСА може да осигури безплатни архитектурни планове
изготвяне на ПУП, и разрешение, екип от архитекти и за къщите, и друга експертна помощ.
геодезисти разработват плана и го подават за одобрение
в институциите и дружествата за комунални услуги. За Мобилизиране на финансови ресурси
да влезе в сила, ПУП трябва да бъде одобрен и от кмета, за инфраструктурата
и Общинския съвет. Финансирането и строежа на общинска улична, елек-
троснабдителна и канализационна мрежа се подсигурява
Промяна на предназначението на земята от съответната община или от други източници - евро-
от земеделска в урбанизирана пейските структурни и инвестиционни фондове. ТСА не
За да се промени земеделска земя в урбанизирана, се предоставя финансиране за инфраструктура, но може да
заплащат дължимите такси и новообразуваните по- предложи техническа помощ за изготвяне на проекти за
землени имоти се регистрират в съответната служба кандидатстване, ако общините се нуждаят от помощ.
по кадастъра.

“THE ZONING PLAN ENCOMPASSES THE ENTIRE TERRITORY
OF IZTOK NEIGHBORHOOD. IT IS VERY IMPORTANT
FOR THE DEVELOPMENT OF THIS TERRITORY BECAUSE IT IS A BASIS
FOR SUSTAINABLE INVESTMENT.”
STOYANA CHAVDAROVA, CHIEF ARCHITECT OF KYUSTENDIL.

STEPS IN THE ZONING PROCESS Opportunity for Families to Become Land Owners
Regularized land plots can be used for construction of housing
The formalization of Roma neighborhoods might appear when the families become owners of such plots or when the
to be an overwhelming task for municipalities that are families obtain a building permit from the municipality. A me-
under-resourced. TSA can advise municipalities and NGOs diator NGO can help families by providing consultations on
about financial and expert resources needed to pursue the the procedures to buy plots of land according to rules and cri-
following activities: teria which are affirmed by the community itself as well as by
the municipal authorities. Once families become landowners,
Development of Zoning Plans they can construct legal housing. In order to assist families in
The zoning plan is a detailed land use planning map with the process of constructing legal houses, TSA can provide free
provisions for the use, protection, and design of areas and architectural plans for houses and other expert assistance.
physical surroundings. Zoning plans must be adopted by the
municipal council but may be prepared by either public or Mobilizing financial resources for infrastructure
private parties. A request for permission to design a zoning The funding and the construction of municipal technical in-
plan must be made to the Municipal Council. After permission frastructure such as streets, electricity, and sewer systems is to
is given by the Municipal Council, a team of architects and ge- be secured by the budget of the respective municipality or by
odesists develops the zoning plan and submits it for approval other sources such as the European structural and investment
to institutions and service providers according to established funds. TSA does not provide funding for infrastructure, but
legal procedures. The Chief Architect endorses the zoning plan is able to provide technical assistance for the preparation of
and delivers it to the Mayor and the Municipal Council. Both technical projects and applications if municipalities need help.
the Mayor and Council must approve the zoning plan for it to
go into effect.

Conversion of Agricultural Land to Urban Use
To convert agricultural land to urban use, due taxes must be
paid and the newly formed plots must be registered in the
respective cadastral service.

ПРИДОБИВАНЕ ПО ДАВНОСТ такси за имуществото, да плаща
И ВЛАДЕНИЕ за електричество и водоснабдява-
не и т. н. Освен това владението
Съгласно българското законода- трябва да не е нарушено, напри-
телство, ако едно лице владее и мер действителният собственик
използва имуществото на друго не го оспорва. Процесът изисква
лице с намерение да придобие различни документи и свиде-
собственост върху него, същест- тели и може да се оспорва след
вува нотариална процедура, чрез завършването му от първоначал-
която владелецът става собстве- ния собственик. За да се избегне
ник на имуществото. Ако лицето правната несигурност и конфлик-
е било във владение и е използвало тът, който може да възникне, ако
имуществото добросъвестно, обитателите предпочетат този
необходимият срок е 5 години. Ако подход, в интерес на общините е
владението и използването не са вместо това да изработят под-
добросъвестни и нямат законо- робен устройствен план, който
во основание, срокът за откри- веднъж завинаги урежда въпроса
то и непрекъснато владение е 10 със собствеността.
години. Владелецът трябва ясно
да заяви това намерение и да пред-
приеме действия, за да го докаже
– например да плаща данъци и

ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВАТА Правни препятствия
Действащите разпоредби на Закона за
Съгласие на местно ниво устройство на територията не предвиж-
Предимствата на урегулирането на неформал- дат процедура за узаконяване на незаконно
ните квартали, както за семействата, така построени жилищни сгради. Единствената
и за цялата общност, невинаги са достатъчно възможност за траен статут на подобни
убедителни доводи за местните общности сгради е чрез удостоверения за търпимост.
да подкрепят градоустройството. От една Те се издават от главния архитект на съот-
страна, урегулирането на неформалните квар- ветната община, при условие че сградите са
тали изисква трайна ангажираност от общи- били допустими към момента на тяхното
ните, които трябва да осигурят техническа построяване и собствениците на сградите
и транспортна инфраструктура в новите притежават и земята. Процедурата е при-
квартали. Местните власти с дългосрочна ложима за жилищата в ромските квартали,
визия за добруването на гражданите могат да които са построени предимно върху общин-
получат достъп до ресурси, за да преодолеят ска земя, само ако се следват предходните
бюджетните ограничения. стъпки живущите да станат собственици на
От друга страна, напрежението и страхът земята. Освен това, за да получат удосто-
в ромските общности – създадени от минали верения за търпимост, собствениците на
действия на общините в различни райони на жилищата трябва да докажат, че сградите
България за изгонване на семейства и събаряне са конструктивно стабилни, което изисква
на жилищата им – изискват непрестанни уси- допълнителни разходи за сметка на собстве-
лия за изграждане на доверие между общинска- ниците за укрепването им.
та власт и местните общности. Жителите
имат нужда от уверения, че урегулирането Неясна собственост върху земята
на кварталите не застрашава домовете им, и В някои случаи не може да се установи
трябва да бъдат убедени, че действително ще собствеността на земята, върху която са
има полза за тях да бъдат съпричастни в ре- построени жилищните сгради. Понастоя-
гулаторни процеси за защитаване на общите щем подробният устройствен план трябва
интереси на всички в квартала. да изключи терените, в които не може да се
установи собствеността върху земята. Това
Предотвратяване на събарянето на жилища поставя в неизгодна позиция семействата,
Къщите в ромските квартали се обитават чиито домове остават извън обхвата на
от семейства, които са създавали социални устройствения план и които следователно
връзки в продължение на десетилетия. Тези не са включени в регулацията. ТСА действа за
къщи обаче нямат законен статут на жили- правни реформи на национално ниво за реша-
ща. При тези обстоятелства устройстве- ване на този специфичен проблем.
ният план трябва да приложи законовите
изисквания за урегулиране на кварталите и
за промяна на предназначението на земята
от земеделска в урбанизирана, като съ-
щевременно осигурява защита за къщите,
които са здрави и не създават рискове за
здравето и живота..

ACQUISITION BY STATUTE OF Moreover, possession should be
LIMITATION AND POSSESSION undisturbed; for example, the ac-
tual owner does not dispute it. The
Bulgarian law provides that, where process requires various documents
someone possesses and uses another and witnesses and can be contested
person’s property with the intention after the fact by the original owner.
of becoming the owner, there is a To avoid the legal uncertainty and
notarial procedure for the possessor conflict that may come from residents
to be appointed as owner of the prop- pursuing this process, it is in the
erty. If the person has possession and interest of municipalities to instead
use of the property in good faith, the pursue a comprehensive zoning plan
necessary period of time is 5 years. If that settles the issue of ownership
the possession and use is not in good once and for all.
faith and without a legal basis, the pe-
riod of time for open and continuous
possession is 10 years. The possessor
must clearly state this intention and
take action to show it – such as pay-
ment of taxes and fees for the proper-
ty, for electricity and water, etc.

THE CHALLENGES Legal Obstacles
The current provisions of the Spatial Planning Act
Local Consent do not envisage a procedure for the full legaliza-
The advantages of urban regularization of informal tion of illegally built dwellings. The only option to
settlements, for both the families as well as for the provide such dwellings with legal recognition is to
entire community, are not always sufficient to con- secure forbearance certificates for them. Such cer-
vince local communities to support urban planning. tificates can be issued by the Chief Architect of the
On the one hand, urban regularization of informal respective municipality, provided that the dwell-
settlements requires systematic engagement from ings were in accordance with legal requirements
municipalities, which need to provide technical and at the time they were built and that the owners
transportation infrastructure in the new neighbor- of the dwellings are also owners of the land. This
hoods. Local governments with a long-term vision procedure is available for the dwellings in Roma
for the well-being of their citizens can tap into settlements, which are built mostly on municipal
resources to overcome budgetary restrictions. land, only if the previous steps are followed so that
On the other hand, tension and fear in Roma residents become owners of the land. Moreover, in
communities – generated by prior actions of order to obtain forbearance certificates, the own-
municipalities in various regions of Bulgaria to ers of the dwellings must prove that the dwellings
evict families and demolish their housing – require are structurally sound, which requires additional
continuous efforts to build a relationship of trust expenditures by the owners to reinforce them.
between a municipal government and local com-
munities. Residents need to be assured that the Unidentified Land Ownership
regularization of settlements does not pose a threat In some cases, it is not possible to identify the
to their homes, and they must be persuaded that owners of the land on which homes are built.
there are real benefits to them of participating in Consequently, the zoning plan has to exclude the
regulatory processes for the common interest of areas for which land ownership cannot be identi-
the neighborhood. fied. This is a disadvantage for the families whose
homes are left out of the scope of the zoning plan,
Prevention of Home Demolition and who are then excluded from urban regulation.
Homes in Roma settlements are inhabited by TSA is advocating for legal reforms on a national
families who have created social ties over de- level to resolve this type of problem.
cades. However, these houses do not have the
legal status of dwellings. In these circumstances,
the zoning plan has to apply the legal require-
ments for the regularization of settlements and
for the conversion of agricultural or municipal
land to urban land, while providing for the pro-
tection of homes that are stable and do not pose
risks to health and life.

ПРОЕКТРИеЗгАуУлСаТцРОиЙяСТиВЕуНзОаПкЛоАнНяИвРаАнНЕе, ПнОаДрКРоЕмПЕсНкИиОкТвТаСрАтали

кв. "Изток",
Кюстендил 282 дка

Споразумение ПУП Градоустройствен Фондонабиране
план

1000 къщи Общински Инжeнери и Градоустройст Външни
6000 жители съвет архитекти вен план донори

Одобрява Изследват Одобрява общ ТСА работи с
споразумение за квартала и план и интегрира общината да осигури
изпълнение на изработват ПУП. ПУП. подкрепа за
проекта. водопровод и
канализация.

кв. "Каваклия",
Дупница 110 дка

Споразумение Проучване Компромис ПУП

65 къщи Общински Екип правни Кмет, Общински Общински
385 жители съвет експерти
съвет съвет
Одобрява Проучва имота и
споразумение за установява липса Съгласие да се ТСА разработи ПУП,
изпълнение на на собственост регулира 2/3 от очаква одобрение.
проекта. върху 1/3 от имота. имота.

кв. "Луковица",
Пещера 31 дка

Споразумение ПУП Фонд на ПУП
общността

70 имота Общински ТСА Жители и Общиснки
420 жители съвет експерти съвет
Купува имот в
кв. "Орешака", Одобрява близост до ромския Създаден Фонд (с ТСА разработи ПУП
Пещера 19.2 дка споразумение с квартал. подкрепата на и ревизира по
ТСА за ТСА) за продажба препоръка на
изпълнение на на поземлени общината.
проекта. имоти.

Споразумение Предварителен Фонд за Общ градоустройствен
договор инвестиции план

41 къщи Общински БИОВЕТ Общински Кмет
246 жители съвет съвет
ТСА помага на
Одобрява Фонд за инвестиции Общински съвет, Кметът препоръчва
споразумение с да сключи
ТСА за договор. Биовет и ТСА поравно приемане на общ
изпълнение на
проекта. допринасят към градоустройствен план за

Фонда, за да помогнат включване на кв. Орешака
на 16 семейства да се в границите на града.
преместят.

CURRENZToZnOeNIaNnGdPRLOeJgECaTliSzSeULPoPnORgT-EsDtaBnYdTiSnAg Roma settlements

Iztok, Kyustendil
282 dka

MOU Zoning plan Urban plan Fundraising

1000 houses Municipal Civil engineers Relevant External
(6000 residents) council and architects stakeholders donors
served.
Approved a MOU Surveyed the Approved the TSA is working
with TSA to neighborhood and general zoning closely with the
conduct the created a zoning plan and integrated municipality to secure
project. plan. it into the general support for sewage
urban plan. and water.

Kavaklia, Dupnitsa
110 dka

MOU Investigations Compromise Zoning plan

65 houses Municipal Team of legal Mayor, municipal Municipal
(385 residents) council experts
served. architect council
Approved a MOU Examined property
with TSA to and discovered that Agreed with TSA to TSA has completed the
conduct the 1/3 has no proof of zone only 2/3 of the zoning plan and is
project. ownership plot for now. waiting for municipal
approval

Lukovitsa, Peshtera
31 dka

MOU Zoning plan Community fund  Zoning plan

70 land plots Municipal TSA Residents and Municipal
(420 residents) council experts council
served. Purchased a plot of
Approved a MOU empty land near the Established (with TSA has completed
with TSA to Roma TSA support) a the zoning plan and is
conduct the neighborhood. local organization amending it upon
project. to oversee the sale recommendation of
of the land plots. the municipality.

Oreshaka, Peshtera
19.2 dka

MOU Agreement Relocation fund Urban plan

41 houses  Municipal Biovet Municipality, Mayor
(246 residents) council Biovet, TSA
served. TSA helped Peshtera municipality is now
Approved a MOU Community Equally contribute developing its urban plan.
with TSA to Investment Fund to a fund to help 16 The project is frozen until the
conduct the sign preliminary families on the plot city plan is approved.
project. agreement. to relocate.



„ТОЗИ УСТРОЙСТВЕН ПЛАН ЩЕ ПОДОБРИ ЖИВОТА НИ.
ГОТОВИ СМЕ ДА ПЛАТИМ ЗА ПАРЦЕЛИТЕ ПОД КЪЩИТЕ СИ,
АКО ОБЩИНАТА НИ ДАДЕ ТАКАВА ВЪЗМОЖНОСТ“.
БОРИСЛАВ, ГР. ПЕЩЕРА.

УСПЕШНИ ПРОЕКТИ „Орешака“, Пещера
В МЕСТА, КЪДЕТО СЕ ПРИЛАГА Къщите в местността „Орешака“ са построени на зе-
МОДЕЛЪТ НА ТСА меделска земя, чийто собственик е дружество „Биовет“.
През 2016 г. ТСА подписа предварителен договор за покуп-
„Изток“, Кюстендил ка на поземления имот с площ 19 200 кв. м. от „Биовет“.
В квартал „Изток“ в Кюстендил ТСА спомогна за изра- Този имот включва 43 сгради, 41 от които се използват
ботване на устройствен план, одобрен от съответни- като жилища от 246 жители. Целта е да се изготви
те органи и в сила от м. ноември 2017 г. Планът обхваща подробен устройствен план, който запазва съществува-
целия квартал с площ 282 000 кв. м. и над 6000 жители. щите къщи и позволява промяна на предназначението на
ПУП включва общинска собственост, частни поземлени земята от земеделска в урбанизирана, за да може на нея
имоти (със съгласието на собствениците) и съществу- да се строят законни домове. За да може проектът да
ващите жилищни сгради. Това позволява строеж на нови продължи, се наложи 16 семейства да бъдат преместени.
сгради в свободните терени. Сградите, които отгова- С общи усилия от страна на Община Пещера, дружество
рят на строителните норми, са запазени. „Биовет“ и ТСА семействата получиха финансова помощ
за осигуряване на алтернативно жилищно настаняване.
„Луковица“, Пещера
През 2015 г. на публичен търг ТСА закупи от Община „Каваклия“, Дупница
Пещера парцел земеделска земя с площ 31 000 кв. м., в Квартал „Каваклия“ има население от около 600 души.
близост до квартал „Луковица“ с намерението да подпо- Жителите му са заселени там през 40-те години на XX
могне създаването на нови жилища за семейства в риск. в. – преди почти 80 години, но земята така и не е урегу-
След приемане на подробния устройствен план, който лирана, нито е приобщена към общия устройствен план
предвижда 70 индивидуални поземлени имота за 420 жи- на града. Нов подробен устройствен план, разработен с
тели, семействата ще получат възможност да закупят помощта ТСА и одобрен от Общинския съвет, обхваща
поземлени имоти за строеж на законни жилища. територия от 110 000 кв. м. и 144 жилища.



“THIS ZONING PLAN WILL IMPROVE OUR LIVES.
WE ARE READY TO PAY FOR THE PLOTS UNDER OUR HOUSES
IF THE MUNICIPALITY WILL GIVE US THIS OPPORTUNITY.”
BORISLAV, RESIDENT OF PESHTERA.

SUCCESSFUL PROJECTS Оreshaka, Peshtera
WHERE THE TSA MODEL The Roma houses in the Oreshaka settlement were built on
IS BEING APPLIED agricultural land which is currently owned by the Biovet com-
pany. In 2016, TSA signed a preliminary agreement to pur-
Iztok, Kyustendil chase the 19,200 sq.m. from Biovet. The plot includes 43 total
In the Iztok neighborhood in Kyustendil, TSA supported buildings, 41 of which are used as houses with 246 residents.
the development of a zoning plan that was approved by all The goal is to provide a zoning plan which preserves the
relevant bodies and entered into force in November 2017. The existing houses and allows for the conversion of agricultural
plan covers the entire neighborhood of 282,000 sq.m. with land to urban use so that legal housing can be built. In order
over 6,000 residents. The zoning plan includes municipal to proceed with the project, it was necessary for 16 families
property, private plots (with the agreement of their owners), to be relocated. With the common efforts of Peshtera munic-
and existing dwellings. It allows for the construction of new ipality, Biovet, and TSA, the families were provided financial
buildings in free areas. Buildings that meet construction stan- assistance to secure alternative housing.
dards have been preserved.
Kavaklia, Dupnitsa
Lukovitsa, Peshtera The Kavaklia settlement has a population of approximately
In 2015, TSA bought from Peshtera municipality via public 600 persons. Residents were settled here in the mid-1940s,
tender a plot of 31,000 sq.m. agricultural land near the nearly 80 years ago, but the land was never regulated nor
Lukovitsa neighborhood with the intention to support the integrated into the general urban plan. A new zoning plan, de-
creation of new housing for at-risk families. After the adop- veloped with the support of the Trust for Social Achievement
tion of the zoning plan, families in Peshtera will be given and approved by the Municipal Council, covers a territory of
the opportunity to buy plots for the construction of legal 110,000 sq.m. with 144 dwellings on it.
housing. The draft zoning plan envisages 70 individual plots
to serve 420 residents.

ЕКИПЪТ ЕКСПЕРТИ НА ТСА ЗА ПРОГРАМАТА
„ГРАДОУСТРОЙСТВО – ПЕЧЕЛИМ ВСИЧКИ“

Кирил Илиев Kiril Iliev

Кирил Илиев е завършил Право Kiril Iliev is a graduate of the law
в Югозападният университет program at the Southwest University
„Неофит Рилски“ в България и има “Neofit Rilski” in Bulgaria and has a
докторска степен по право от doctorate degree from the same uni-
същия университет. Работи като versity. He works as a university lectur-
университетски преподавател и er and legal advisor, and he has been
правен консултант и е бил три elected for three consecutive mandates
последователни мандата общински as municipal councilor in Blagoevgrad
съветник в Община Благоевград. Municipality. He serves as director of
Той е директор на „Фонд за инвес- the “Community Investment Fund –
тиции в общността – Пещера“ – Peshtera,” an NGO working on zoning
НПО, занимаваща се с регулацията and legal construction in Roma neigh-
и законното строителство в borhoods in Peshtera.
ромските квартали в Пещера.

Александър Кашъмов Alexander Kashumov

Александър Кашъмов работи в Alexander Kashumov works in the field
областта на административното, of administrative, civil, and criminal
гражданското и наказателното пра- law in Bulgaria. He is an international
во в България. Той е международен expert in the fields of access to infor-
експерт в областта на достъпа до mation and good governance, freedom
информация и доброто управление, of expression, personal data protection,
свободата на изразяване, защитата protection of classified information,
на личните данни, защитата на anti-corruption, and administrative
поверителната информация, бор- and judicial reform. He is a litigator in
бата с корупцията и администра- national courts and the European Court
тивните и съдебните реформи. of Human Rights in Strasbourg. He
Александър представлява страни в studied Law and Philosophy at the “St.
национални съдилища и Европейския Kliment Ohridski” University in Sofia.
съд по правата на човека в Страс-
бург. Завършил е право и философия
в Софийския университет „Св.
Климент Охридски“.

TSA’S TEAM OF EXPERTS FOR THE
“BUILDING A BETTER FUTURE FOR ALL” PROGRAM

Юксел Яшаров Yuksel Yasharov

Юксел Яшаров е експерт по етниче- Yuksel Yasharov is a TSA community
ски и демографски въпроси и общнос- organizer in Peshtera and an expert on
тен координатор на ТСА в Пещера. ethnic and demographic issues. He has
Бил е член на Общинския съвет в served as a member of the municipal
Пещера, където участва активно в council in Peshtera, where he con-
успешни градоустройствени проек- tributed to successful urban planning
ти. Бил е също така координатор в efforts. He has also been a ROMACT
програма РОМАКТ (ROMACT) и е ко- facilitator and has coordinated
ординирал проекти за овластяване в empowerment projects with Roma
ромски общности в сътрудничество communities in cooperation with the
със сдружение „Амалипе“ и „Тръст за Amalipe Association and the Trust for
социална алтернатива“. Social Achievement.

Венета Златинова Veneta Zlatinova

Д-р Златинова има докторска Professor Zlatinova has a PhD in
степен по Териториално и ланд- Spatial, Landscape and Urban Planning
шафтно устройство и градо- from UACEG in Sofia, where she
устройство от УАСГ в София, teaches in the Department of Urban
където преподава в катедра Градо- Planning. Her competencies are in
устройство. Компетенциите ù са в spatial planning, investment projects,
областта на устройственото пла- architectural design, construction, leg-
ниране, инвестиционните проекти, islation and regulations, and principles
архитектурното проектиране, of regional and urban development.
строителството, законодателни- She has completed certifications in
те и нормативни актове и прин- Land Tenure and Property Rights (by
ципите на регионалното и градско USAID) and Engaging Citizens: A
развитие. Завършила е сертифика- Game Changer for Development and
ционни курсове по Земевладение и Financing for Development (by WBG).
права на собственост (Land Tenure She lectures on urban morphology and
and Property Rights) на Американ- leads projects related to urban design
ската агенция за международно and planning in residential areas.
развитие (USAID).

Даниела Михайлова Daniela Mihailova

Даниела Михайлова е юрист, Daniela Mihaylova is a lawyer in Sofia.
практикува в София. Тя води She brings strategic litigation cases
стратегически съдебни дела за дис- focused on ethnic discrimination to
криминация по етнически признак national and international courts. She
в национални и международни съди- also works on legislative proposals to
лища. Освен това работи по зако- bring internal legal frameworks in line
нодателни предложения за привеж- with international and EU legislation.
дане на национални правни рамки в Daniela graduated from Sofia Uni-
съответствие с международното versity Law school in 1995 and took
и европейското законодателство. postgraduate qualification at Columbia
Даниела завършва Юридическия Law School in New York in the Public
факултет на Софийския универ- Interest Law program.
ситет през 1995 г. и следдипломна
квалификация по обществено право
в юридическия факултет на Колум-
бийския университет в Ню Йорк.

Кристофър Къран Christopher Curran

Кристофър Къран е следвал право Christopher Curran studied law at
в Юридическия колеж „Хейстингс“ UC Hastings College of the Law and
(UC Hastings College of the Law) и represented asylum-seekers and other
представлява търсещи убежище и immigrants as a licensed attorney in
други имигранти като лицензиран California from 2012 to 2017. During
адвокат в Калифорния от 2012 2018-2019, he participated in the
до 2017 г. В периода 2018–2019 г. development of this handbook as a
участва в разработването на Fulbright research fellow focusing on
настоящото ръководство като human rights with the Trust for Social
стипендиант изследовател в облас- Achievement in Sofia.
тта на човешките права в „Тръст
за социална алтернатива“ в София.

Мария Методиева Maria Metodieva

Мария Методиева е програмен Maria Metodieva is TSA’s Institutional
директор на ТСА. Усилията ù са Development Officer. Her focus is on
насочени към набелязване, изграж- identifying, nurturing, and cultivating
дане и развиване на перспективни viable partnerships with private
партньорства с частни дружества, businesses, national and internation-
национални и международни органи- al organizations, and government
зации и държавни институции с цел institutions to finance flagship projects
финансиране на ключови проекти и and initiatives. She handles ongoing
инициативи. Тя отговаря за посто- management and supervision of
янното управление и надзор над про- grant-making programs in the field of
грамите за грантове в областта на economic development, employment,
икономическото развитие, заетост- housing conditions for Roma, and civil
та, жилищните условия на ромската society organizational development.
общност и за организационното Her areas of expertise include civil so-
развитие на гражданското обще- ciety development, strategic planning,
ство. Областите ù на специализация ethnic minority integration, com-
включват развитие на граждан- munity development, public-private
ското общество, стратегическо partnerships, and public policies for
планиране, интеграция на етнически vulnerable groups. Maria holds a mas-
малцинства, общностно развитие, ter’s degree in Public Administration
публично-частни партньорства и from the New Bulgarian University.
обществени политики за уязвими
групи. Мария има магистърска сте-
пен по Публична администрация от
Нов български университет.

БЕЛЕЖКИ ENDNOTES

1 Съвет на Канада по въпросите на имиграция- 1 Immigration and Refugee Board of Canada, Bulgaria:
та и бежанците (Immigration and Refugee Board Situation of Roma, including access to employment,
of Canada), Bulgaria: Situation of Roma, including housing, healthcare, and education; state efforts to
access to employment, housing, healthcare, and improve the conditions for Roma (2013-October 2015),
education; state efforts to improve the conditions 2 November 2015, BGR105322.E, available at: https://
for Roma (2013-October 2015), 2 ноември 2015 г, www.refworld.org/docid/565bf40f4.html.
BGR105322.E, публикуван на: https://www.refworld.
org/docid/565bf40f4.html 2 Sandstrom, Heather, and Huerta Sandra. "The Negative
Effects of Instability on Child Development: A research
2 Sandstrom, Heather, and Huerta Sandra. “The Negative synthesis" Low-Income Working Families Discussion
Effects of Instability on Child Development: A research Paper 3. The Urban Institute. September 2013.
synthesis” Low-Income Working Families Discussion
Paper 3. The Urban Institute. September 2013. 3 See www.nsi.bg/sites/default/files/files/pressreleases/
SILC2016_VTLG9Jx.pdf.
3 Вж. www.nsi.bg/sites/default/files/files/pressreleases/
SILC2016_VTLG9Jx.pdf. 4 See www.equalopportunities.eu/docs/REPORT-2017-
en.pdf, pages 7, 10-11, 45.
4 Вж. https://www.equalopportunities.eu/docs/REPORT-
2017-bg.pdf, сс. 7, 10-12, 45. 5 See Id., page 17.
6 See Id., page 44.
5 Пак там, с. 17. 7 See Id. page 43-44.
6 Пак там, с. 46. 8 See Id., page 44.
7 Пак там, с. 46. 9 See Id. pages 41-43. See also https://eur-lex.europa.eu/
8 Пак там, с. 46.
9 Пак там, с. 43-44. Вж. също https://eur-lex.europa.eu/ legal-content/en/ALL/?uri=CELEX%3A32000L0043.
10 The “right to respect for private and family life, home,
legal-content/bg/ALL/?uri=CELEX%3A32000L0043.
10 Право на неприкосновеност на личния и семейния си and correspondence”: See www.echr.coe.int/Docu-
ments/Guide_Art_8_ENG.pdf, pages 15-16.
живот, на жилището и на тайната на кореспон- 11 www.echr.coe.int/Documents/FS_Interim_measures_
денцията.”: вж. https://www.echr.coe.int/Documents/ ENG.pdf
Convention_BUL.pdf, с. 11. 12 See www.nccedi.government.bg/archive//page.php?cat-
11 www.echr.coe.int/Documents/FS_Interim_measures_ egory=125&id=1740.
ENG.pdf 13 This right is defined under the International Covenant
12 Вж. www.nccedi.government.bg/archive//page. on Economic, Social and Cultural Rights (ICESCR). See
php?category=125&id=1740 https://www.ohchr.org/Documents/Issues/Housing/Se-
13 Това право е заложено в Международния пакт за curityTenure/BretThiele-BackgroundPaper-Jan2013.pdf.
икономически, социални и културни права.
Вж. https://www.ohchr.org/Documents/Issues/
Housing/SecurityTenure/BretThiele-BackgroundPaper-
Jan2013.pdf.

Финансовата подкрепа за осъществяване Financial support for TSA’s implementation of this
на този проект на ТСА е предоставена от фон- project is provided by the America for Bulgaria Foun-
дация „Америка за България“. Изразените тук dation. The statements and opinions expressed herein
твърдения и мнения са на ТСА и не отразяват are solely those of TSA and do not necessarily reflect
непременно възгледите на фондация „Америка за the views of the America for Bulgaria Foundation or its
България“ и нейните свързани организации. affiliates.

Copyright © Copyright ©
Фондация „Тръст за социална алтернатива“, 2019. Foundation Trust for Social Achievement, 2019.

Докладът е изготвен от служители и партньори This report has been prepared by TSA staff
на ТСА. Всички фотографии, използвани в тази and partners. All photos used in this publication are
публикация, са собственост на „Тръст за социална owned by the Trust for Social Achievement or used
алтернатива“ или са използвани с позволение на with permission. Special thanks to Jodi Hilton and
автора. Специални благодарности на Джоди Raycho Chaprazov.
Хилтън и Райчо Чапразов.
Graphic design by www.poststudio.bg.
Графичен дизайн: www.poststudio.bg.
The Trust for Social Achievement relies on the strong
„Тръст за социална алтернатива“ разчита support of its donors, as well as on the generosity of
на съществената подкрепа на своите спонсори, interested individuals. To support our work, donations
както и на щедростта на заинтересовани лица. may be made directly to the Trust for Social Achieve-
Можете да подкрепите дейността ни, като на- ment or to our partner organization registered as a
правите дарение директно на „Тръст за социална 501(c)(3) in the United States.
алтернатива“ или на партньорската ни органи-
зация, регистрирана в Съединените американски For more information, contact
щати като организация по раздел 501(c)(3) от [email protected].
Данъчния кодекс на САЩ.

За повече информация пишете на адрес
[email protected].

КАКВО ПРЕДЛАГА ТСА WHAT TSA OFFERS TO
НА ОБЩИНИТЕ, НПО MUNICIPALITIES, NGOS,
И МЕСТНИТЕ ХОРА AND COMMUNITIES

„Тръст за социална алтернатива“ може The Trust for Social Achievement may be
да помогне чрез предоставяне на: able to assist by providing:
• Правни и технически консултации, включително при- • Legal and technical advice, including sample contracts and

мерни договори и архитектурни планове за жилищни architectural plans for housing.
сгради; • Support to pursue urban planning that is tailored to the
• Подкрепа за градоустройствено планиране, което е
съобразено с конкретните обстоятелства в различ- specific circumstances of different municipalities.
ните общини; • Guidance on outreach and community mediation to help
• Напътствия за работа с местното население и
посредничество между него и властите, за да се по- residents navigate the process
могне на жителите да се справят с процедурата по of applying for forbearance certificates for their homes.
кандидатстване за удостоверения за търпимост за
домовете си. A CALL TO ACTION

ПРИЗИВ КЪМ ДЕЙСТВИЯ TSA has developed a proposal to amend the national legal
requirements to facilitate the process of legalizing informal
ТСА е разработила предложение за изменение на нацио- settlements in Bulgaria. TSA is also forming a council of
налните законови изисквания с цел опростяване на про- allies and organizing a larger coalition of support – includ-
цеса на узаконяване на неформални квартали в България. ing mayors, members of government agencies, community
ТСА също така сформира съвет от съмишленици и орга- representatives, businesses, and other stakeholders – to plan
низира по-широко обединение за подкрепа – включващо and propose a strategy of policy advocacy for legislative
кметове, служители от държавни агенции, предста- change. The goal is to remove some of the legal obstacles that
вители на общността, фирми и други заинтересовани prevent at-risk families from fully legalizing their homes, with
лица, – за да планира и предложи стратегия за полити- a people-centered approach to solving housing construction
ческо застъпничество за промени в законодателство- challenges and bringing informal settlements into conformity
то. Целта е да се премахнат някои законови пречки, with the law.
които не позволяват на семейства в риск да узаконят
жилищата си, с организиран около хората подход към TSA encourages municipal leaders, NGOs,
решаване на предизвикателствата пред устройството and community representatives to contact
на територията и жилищното строителство и към Maria Metodieva at [email protected] or
привеждане на неформалните квартали в съответствие +3592424 6680 for more information
със закона. or to get involved.

ТСА насърчава всички общински лидери, НПО www.socialachievement.org
и представители на общността, които търсят
повече информация или искат да се включат
в програмата, да се свържат с Мария Методиева
на адрес [email protected] или телефон
+3592424 6680.

www.socialachievement.org