Immobilien-Instandhaltung

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Inhalt:

Instandhaltung - ein weites Feld
Warum die regelmäßige Kontrolle so wichtig ist
Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung – darum geht es bei der Instandhaltung
Instandhaltung: Tipps
Lebensdauer von Materialien und Inspektionsintervalle
Welches Material hält wie lange?
Inspektionsintervalle für die verschiedenen Bereiche des
Hauses
Checkliste für den Kontrollgang vom Dach bis in den
Keller
Dach und Dachrinne
Fenster und Türen
Fassade und Haussockel
Balkon und Terrasse
Bodenplatte und Keller
Klimatisierung und Warmwasserbereitung
Wenn Maßnahmen notwendig werden

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Instandhaltung – So bleibt der Wert ihrer Immobilie
erhalten

Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden lässt sich langfristig nur mit einiger Arbeit
erfüllen. Nicht allein wegen des finanziellen Aufwands, sondern weil die eigene
Ferienimmobilie möglichst lange Freude bereiten soll. Regelmäßige Kontrollen,
Wartungen und Instandhaltungen gehören deswegen zum Traum einer Ferienimmobilie
in Marbella dazu, um ihren Wert zu erhalten – ganz gleich, ob es sich dabei um einen
Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt.

Die Instandhaltung einer Immobilie ist ein fortlaufender und weitreichender Prozess, der
unterschiedlichste Maßnahmen umfasst.

Instandhaltung – ein weites Feld

Im Prinzip handelt es sich bei der Instandhaltung um eine Maßnahme, mit der der Soll-
Zustand eines Gebäudes bewahrt oder wiederhergestellt werden soll. Im Detail stehen
hinter dem Begriff allerdings verschiedene Bereiche, die insgesamt aber demselben,
übergreifenden Ziel dienen.

Warum die regelmäßige Kontrolle so wichtig ist

Ein Eigenheim kann auf unterschiedliche Weise von Wert sein: So ist es
eine Wertanlage größeren Umfangs, sollte beim Bau oder Erwerb ein späterer Verkauf
eingeplant sein. Ebenso wichtig ist aber auch der Wert, den ihre Ferienvilla oder ihre
Ferienwohnung für die Lebensqualität haben – als Feriendomizil für die Familie oder als

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Rückzugsort.
Die Wohnqualität hängt dabei unmittelbar mit der Gebäudequalität zusammen. Das
liegt nicht nur an hochwertigster Innenausstattung, sondern in auch besonders am
Zustand des Gebäudes sowie der technischen Ausstattung.

Schon um Wohn- und Gebäudequalität gleichermaßen erhalten zu können, sind
Instandhaltungen gewissermaßen Pflicht. Die Verpflichtung zur Instandhaltung hat
darüber hinaus handfeste finanzielle Gründe: Der Immobilienkauf oder Neubau an sich
stellt bereits eine erhebliche finanzielle Belastung dar, die sich durch Nachlässigkeiten
bei der Pflege nur noch erhöhen würden.

Es gilt daher, durch regelmäßige Inspektionen den Erneuerungsbedarf zu prüfen, um
rechtzeitig Schäden vorbeugen und umso höhere Kosten vermeiden zu können.
Überhaupt werden die Kosten besser planbar, wenn etwa der Zustand und die mittlere
Lebensdauer der verwendeten Materialien bekannt sind. Gleichzeitig haben Eigentümer
damit immer einen Überblick über den aktuellen Wert ihrer Immobilie.

Die Prüfung von Alterungs- oder Verschleißerscheinungen bis hin zum möglichen
Funktionsverlust ist daher aus vielen Gründen als notwendig geboten.

Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung –
darum geht es bei der Instandhaltung

Allgemeinhin muss Instandhaltung als Oberbegriff verstanden werden. Darunter sind
sämtliche zugehörigen Bereiche zusammengefasst, die wiederum nicht nur begrifflich
voneinander getrennt werden müssen. Um sowohl den Soll-Zustand eines Gebäudes
erhalten bzw. wiederherstellen, als auch den Ist-Zustand zu erfassen und beurteilen zu
können, gehören Inspektionen, Wartungen, Instandsetzungen sowie Verbesserungen in
den Rahmen einer allgemeinen Instandhaltung.

Baulexikon

• Inspektion:

Im Zuge einer Inspektion soll der aktuelle/tatsächliche Gebäudezustand festgestellt
und beurteilt werden. Geprüft bzw. kontrolliert werden dabei die technische
Funktionalität der Gebäudeteile und der technischen Anlagen auf Verschleiß,
Alterung und Beanspruchung. Einige der damit verbundenen Arbeiten (z.B. die
Sichtprüfung) können ohne Unterstützung durch einen Fachmann durchgeführt
werden.
Inspektionspflichten müssen ernstgenommen werden: Grobe Vernachlässigung
berechtigt Versicherungen im Schadensfall dazu, die Haftung auszuschließen.

• Wartung:

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Hiermit sind Maßnahmen gemeint, die dem Bewahren des Soll-Zustandes dienen.
Sie bestehen aus der regelmäßigen Überprüfung einerseits und der laufenden
Funktionssicherung. Je nach Sicherheitsanforderungen der betroffenen
Ausstattungen und Konstruktionen bestehen feste Wartungsregelungen.

• Instandsetzung:

Im Gegensatz zur Wartung bedeutet die Instandsetzung alle Maßnahmen, die zur
Wiederherstellung des Soll-Zustandes ergriffen werden. Üblicherweise fallen
hierunter Reparaturen oder der Austausch von Bauteilen, genauso wie deren
Gangbarmachung. Insgesamt ist das Ziel die Wiederherstellung der
Funktionsfähigkeit.

• Verbesserung:

Eine Verbesserung umfasst sämtliche technische und administrative Maßnahmen,
zusammen mit Maßnahmen des Gebäudemanagements, mit der die
Funktionssicherheit eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils gesteigert werden
kann. Die Funktion selbst bleibt dabei unverändert.

Weitere Elemente der Instandhaltung sind:

• Sanierungen.

Weit verbreitet als Sammelbegriff für Instandsetzungen und Modernisierungen,
ist eine Sanierung im engeren Sinne zunächst eine Maßnahme, um einen nicht
durch Alterung oder Verschleiß entstandenen Schaden zu beseitigen. Das
Vorhandensein von Schäden und die damit einhergehende Notwendigkeit, sie zu
beheben, ist übrigens der große Unterschied zu einer Renovierung.
Darüber hinaus können neue wissenschaftliche Erkenntnisse zu Gefahren bei der
Nutzung bestimmter Bauteile (bekanntestes Beispiel hierfür: Asbest) eine
Sanierung erforderlich machen. Das ist selbst dann der Fall, wenn die
Funktionsfähigkeit eigentlich noch besteht.

• Reparaturen.

Bei einem Defekt eines Bauteils übernimmt für gewöhnlich ein Fachbetrieb die
Reparatur. Erweist sich diese aus wirtschaftlichen Gründen als nicht sinnvoll,
wird das entsprechende Bauteil ausgetauscht.

• Modernisierung.

Hierunter werden alle Verbesserungen durch bauliche Maßnahmen gefasst, mit
denen der Gebrauchswert eines Gebäudes gesteigert, die Wohnqualität
dauerhaft verbessert oder nachhaltig Energie eingespart werden kann.
Anlass für eine Modernisierung ist dabei nicht – wie bei der Instandsetzung – die
zwingende Notwendigkeit auf Grund von Schäden oder Funktionsverlusten.

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• Renovierung.

Veränderungen von Oberflächen im Innenraum (z.B. ein neuer Anstrich) und der
Austausch von Bedienungseinheiten wird als Renovierung bezeichnet. Sie wird
vornehmlich aus ästhetischen Gründen vorgenommen, im Regelfall im Anschluss
an eine Modernisierung oder Sanierung. Die Funktionalität – die üblicherweise
sogar noch besteht – ist bei der Renovierung kein relevanter Faktor.

Im allgemeinen Sprachgebrauch verwischen die Unterschiede zwischen den
verschiedenen Maßnahmen häufig. Missverständnisse bezüglich der zu ergreifenden
Maßnahmen sind dadurch nicht ausgeschlossen, dabei wird gerade in der
Wohnungswirtschaft sehr genau zwischen den unterschiedlichen Bereichen getrennt.
Für eine möglichst präzise Beschreibung ist allerdings empfehlenswert, die
Begriffsdefinitionen zu kennen.

Instandhaltung: Tipps

• Mit regelmäßigen Inspektionen fördern Sie die Werterhaltung und betreiben
zugleich Schadensvorsorge, um frühzeitig Schwachstellen zu erkennen.

• Durch eine systematische Wartung reduzieren Sie den fortlaufenden
Erhaltungsaufwand auf ein Minimum.

• Außerdem hilft die rechtzeitige Instandhaltung gleichzeitig dabei, die
Reparaturkosten so gering wie möglich zu halten – wodurch Sie deutliche höhere
Folgekosten vermeiden können.

• Die Betriebskosten fallen ebenfalls niedriger aus, wenn Sie rechtzeitig Ersatz für
verbrauchte oder unzulängliche Bauteile und Anlagen beschaffen. Damit
verbessern Sie zugleich den Wert des Gebäudes.

Lebensdauer von Materialien und Inspektionsintervalle

Aus verschiedenen Gründen haben die im Haus verwendeten Materialien eine
unterschiedlich lange Lebensdauer. Das kann an der grundsätzlichen Robustheit des
Materials selbst liegen oder an verschieden starkem Verschleiß. Das Klima an der Costa
del Sol, die Sonne und die Nähe zum Meer haben hier starken Einfluss auf die
Lebensdauer vieler Materialien – besonders im Außenbereich. Unterm Strich bedeutet
das, dass bei manchen Bauteilen häufiger der Zustand kontrolliert werden muss als bei
anderen.

Welches Material hält wie lange?

Als Richtwert für die Gesamtnutzungsdauer eines Wohnhauses – bei normaler Nutzung
– werden 80 bis 100 Jahre veranschlagt. In der Praxis liegt diese in einem Großteil der
Fälle deutlich höher. Die einzelnen Bauteile und Materialien wiederum weisen eine sehr
unterschiedliche mittlere Lebensdauer vor.

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Am langlebigsten sind logischerweise die Teile, die für den „Zusammenhalt“ des Hauses
verantwortlich sind: Beispielsweise halten Fundamente, Keller-, Innen- und
Außenwände, Geschossdecken sowie Dachkonstruktionen durchschnittlich 80 Jahre.
Unter den Baumaterialien kommen Keramikfliesen, Natur-, Werk- und Kunststein sowie
Innenputz und Verbundestrich auf dieselbe Lebensdauer.
Abweichungen von diesen Durchschnittswerten sind normal, denn über die
Lebensdauer von Bauteilen und –materialien bestimmt eine Vielzahl von Faktoren. Dazu
gehören die Qualität und Verarbeitung ebenso wie die Beanspruchung – bei außen
gelegenen Bauteilen spielen etwa die Witterungsverhältnisse eine erhebliche Rolle.
Daraus ergeben sich wiederum sehr unterschiedliche Intervalle für eine Überprüfung
des Zustands.

Inspektionsintervalle für die verschiedenen Bereiche des
Hauses

Es stellt sich dabei die Frage, welche Zeiträume für welche Gebäudeteile, Anlagen und
Materialien am besten geeignet sind, um rechtzeitig Mängel entdecken und
weitreichenderen Schäden vorbeugen zu können.
Eine grobe Orientierung bietet dabei der Bauherren-Schutzbund e.V., der für einige
ausgewählte Bauteile und Materialien Empfehlungen für die regelmäßigen Inspektionen
ausgibt.

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Checkliste für den Kontrollgang vom Dach bis in den
Keller

Sinnvoll ist es, bei der Kontrolle die einzelnen Bereiche des Hauses nacheinander
durchzugehen. Auf diese Weise erhält jeder Bauteil die notwendige Aufmerksamkeit, so
dass keine kleineren Mängel oder größeren Schäden unbemerkt bleiben.

Eine große Hilfe bei diesem systematischen Vorgehen sind jeweilige Checklisten,
worauf im gerade kontrollierten Bereich besonders geachtet werden sollte. Das sind sie
nicht zuletzt deswegen, weil die zu begutachtenden Bauteile ihrerseits eine Vielzahl
unterschiedlicher Einzelteile vorweisen können.

Dach und Dachrinne

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Dächer sind heutzutage aus pflegeleichten und robusten Materialien gebaut,
nichtsdestotrotz bleibt der Dachbereich sensibel. Schäden an Dachziegeln, Dämmung
oder Fallrohren können schwerwiegende Folgen haben, von denen eben nicht allein das
Dach betroffen ist. Auf diese Aspekte ist daher zu achten:

• Überprüfen Sie die Dachziegel auf Vollständigkeit und den richtigen Sitz.
Fehlende Dachziegel sollten schnellstmöglich ersetzt, lockere oder verschobene
Exemplare wieder korrekt angebracht werden.

• Anschlüsse und Durchdringungen – etwa durch Antennen oder Entlüftungsrohre
– sollten regelmäßig auf ihre Dichtigkeit hin untersucht werden.

• Für Regenrinnen und Fallrohre ist eine regelmäßige Säuberung empfehlenswert.
Weisen Rinnen oder Fallrohre Rostflecken oder undichte Stellen aus, sollten sie
umgehend ausgetauscht werden.

• Verdächtig sind außerdem feuchte Stellen an der Innenbekleidung. Auch
beschädigte Dichtungsbahnen erfordern ein Eingreifen.

Generell sind Beschädigungen oder Alterungserscheinungen, durch die Feuchtigkeit in
die Dachkonstruktion eindringen kann, die größte Gefahr. Schon geringfügige
Undichtigkeiten, an Anschlussstellen, der Schornsteineinfassung, dem Traufkasten oder
dergleichen können bei Nichtbeachtung gravierende Folgen haben, die letztlich
weitreichende Instandhaltungsarbeiten notwendig machen.

Fenster und Türen

Bei Fenstern und Außentüren sorgen Temperaturunterschiede und Wetter- wie
Umwelteinflüsse für eine hohe Beanspruchung, die durch die mechanische Belastung
durch häufiges Öffnen und Schließen noch weiter gesteigert wird. Wie schon beim
Dach geht es auch im Fall von Fenstern und Türen darum, regelmäßig zu überprüfen, ob
Anschlussfugen noch dicht sind und wirkungsvoll vor eindringender Feuchtigkeit
schützen.

• Wichtig ist zudem, dass Fenster und Türen dicht am Rahmen anliegen und
Zugluft verhindern.

• Zeigt die Verglasung erste Anzeichen von „Blindheit“, wenn sie also Luft zieht
und damit ihre dämmenden Eigenschaften verliert, sollte dem frühzeitig
entgegengewirkt werden.

• Ein neuer Anstrich für Tür- und Fensterrahmen stellt nicht nur eine optische
Verbesserung dar, genauso wenig wie abplatzende und abblätternde Anstriche
nur ein optischer Makel sind – er erfüllt auch eine schützende Funktion und trägt
somit zum längeren Erhalt der Elemente bei.

Fassade und Haussockel

Witterungs- und Umwelteinflüsse sind auch die Faktoren, die bei den Fassaden und
dem Haussockel in erster Linie für Beschädigungen sorgen und Mängel hervorrufen. Die

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Folgen äußern sich auf verschiedene Weise und sind in ihrer Beseitigung
unterschiedlich aufwändig:

• Verschmutzungen und Krustenbildungen treten dabei am häufigsten auf, können
aber durch einfaches Abwaschen, Abbürsten oder den Einsatz von
Hochdruckreinigern mit vergleichsweise geringem Aufwand entfernt werden.
Das sollten Sie auch tun, da ansonsten die „Atmungsfähigkeit“ der Baustoffe
leidet und diese langfristig chemisch angegriffen werden.

• Der Befall mit Algen und Moos ist ein Zeichen für dauerhafte Feuchtigkeit, die
etwa durch beschädigte Fugen entstehen kann. Dieses Problem kann zu
weiteren Schäden an den betroffenen Bauteilen führen. Mit Bioziden ist Algen
und Moos aber beizukommen.

• Sind an der Fassade oder dem Haussockel Kalkauswaschungen oder
Salzausblühungen zu erkennen, dringt die Feuchtigkeit nicht nur ein, sondern
tritt auch wieder aus. Sie sind daher vornehmlich als Symptom zu betrachten.
Reiniger für die Kalkauswaschungen und trockenes Abbürsten für die
Salzausblühungen beseitigen diese Anzeichen, darüber hinaus sollten Sie
unbedingt die Ursache – etwa durchlässige Oberflächen oder schadhafte
Anschlüsse Instand setzen.

• Auch Vögel können Schäden an der Fassade anrichten. Hier gilt es, die Tiere zu
beobachten und verträgliche Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Fassade und Gebäudesockel sind zusammen mit dem Dach am meisten den Witterungs- und
Umwelteinflüssen ausgesetzt. Sie brauchen entsprechend regelmäßig Pflege – nicht zuletzt zum Schutz
anderer Gebäudeteile.

Im Grunde sind alle potenziellen Bereiche, in denen Feuchtigkeit eindringen kann,
umgehend auszubessern. Das gilt für Risse ebenso wie für Schäden am Putz. Dem
Gebäudesockel sollten Sie außerdem höchste Aufmerksamkeit zukommen lassen, da er
neben den äußeren Einflüssen auch aufsteigender Feuchtigkeit, Spritzwasser etc.

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ausgesetzt ist. Er bedarf deshalb eines besonderen Schutzes, der im Idealfall bereits bei
der Planung einkalkuliert wurde.

Balkon und Terrasse

Für beide Gebäudeteile gelten hohe Ansprüche an die Dichtigkeit, da ansonsten – wie
bei einem Flachdach – Feuchtigkeitsschäden drohen. Im schlimmsten Fall wird davon
sogar die tragende Konstruktion in Mitleidenschaft gezogen. Priorität bei der Kontrolle
sollten daher haben:

• Die Abläufe, denn diese müssen frei von Laub oder anderen Verschmutzungen
sein.

• Fliesen und Steinplattenbeläge, da bei Rissen, schadhaften Dehnungsfugen oder
sich ablösenden Belägen Handlungsbedarf besteht.

• Die Unter- und Stirnseiten, um mögliche Durchfeuchtung (feuchte Stellen oder
sich lösender Anstrich) frühzeitig zu erkennen.

• Die Anschlüsse an die Wände, mit besonderem Augenmerk auf die
Anschlussfugen.

Brüstung und/oder Geländer, da Beschädigungen einen erheblichen Risikofaktor
darstellen – nicht nur für die Bewohner.

Bodenplatte und Keller

Bei modernen Neubauten wird häufig auf einen Keller verzichtet, hier sollte dennoch
die Bodenplatte regelmäßig überprüft werden. Bei Gebäuden mit Keller ist dieser
unbedingt mit in die Kontrollen einzubeziehen, da eindringende Feuchtigkeit ansonsten
unbemerkt Schäden verursachen kann. Folgende Punkte gehören dabei auf Ihre
Checkliste:

• Schon vor der Sichtprüfung können Sie den Geruchstest machen. Riecht es in
den Kellerräumen muffig, kann das ein Anzeichen für Feuchtigkeit sein.

• Für das Auge sind feuchte Stellen an Verfärbungen zu erkennen, die sich sowohl
an Wänden und Decken als auch auf dem Fußboden bilden können. Überprüfen
Sie auch gleich, ob im Keller ein Pilzbefall vorliegt.

• Neben Wänden und Böden, die vorzugsweise keine Risse oder ähnliche
Merkmale aufweisen sollten, sind die Fenster zu kontrollieren. Wie bei
„normalen“ Fenstern kommt es auch hier auf Dichtigkeit, einen sauberen
Anschluss ans umliegende Mauerwerk und eventuelle kosmetische
Verbesserungen an.

Ergibt der Check des Kellers tatsächlich Feuchtigkeitsschäden, dürfte der Grund in den
meisten Fällen bei den Abdichtungen oder Sperrschichten zu finden sein. Daher müssen
diese unbedingt zuerst ersetzt oder repariert werden.

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Der Aufgabenbereich von Schornsteinfegern reicht heute weit über das Reinigen der Kamine hinaus. Ihre
regelmäßigen Kontrollen sind nicht nur für die Wohnqualität, sondern auch für die Sicherheit unerlässlich.

Klimatisierung und Warmwasserbereitung

Kühlen und Heizen ist ein Kostenfaktor und bleibt es auch bei modernen Klima- bzw.
Heizungsanlagen. Denn selbst wenn diese im Vergleich zu älteren Anlagen über eine
bessere Energieeffizienz verfügen, sind sie natürlich trotzdem von Verschleiß- und
Alterungserscheinungen betroffen.

Bei der regelmäßigen Überprüfung sollte beachtet werden, ob

• die Klimaanlage noch ausreichende Gasfüllung hat und die Filter gereinigt und
entkeimt sind.

• die Wärmedämmung der Rohrleitungen noch intakt bzw. ausreichend ist.
• die Rohrverbindungen eventuell Auffälligkeiten aufweisen.
• die Armaturen ohne Einschränkung funktionieren. Ständiges Tropfen weist etwa

auf einen Funktionsverlust hin, außerdem kann Kalk den Armaturen zusetzen.

Wenn es um die Wartung der Klimaanlage so wie die der Heizung geht, sollte diese
ausschließlich von einer Fachfirma ausgeführt werden. Zum einen wegen der
Gewährleistung im Schadensfall, zum anderen um selbst erst gar keine Schäden zu
übersehen oder zu verursachen.

Diese Liste ist keineswegs vollständig, es gibt eine deutlich größere Zahl an Details, die
regelmäßig überprüft werden sollten. Insofern sind die hier aufgeführten Gebäudeteile
und Ausstattungen gewissermaßen der „Einstieg“ in einen prinzipiell sehr viel
umfangreicheren Kontrollgang durch das gesamte Haus.

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Wenn Maßnahmen notwendig werden

Nicht unwahrscheinlich, dass der Kontrollgang die eine oder andere „Baustelle“ am Haus
zu Tage liefert. Dazu ist die regelmäßige Inspektion immerhin vorgesehen, denn nur so
können notwendige Maßnahmen rechtzeitig in die Wege geleitet werden.
In jedem Fall wird die Instandhaltung Ihrer Traumimmobilie auf diese Weise um einiges
günstiger – langfristig betrachtet ist das sicher eine sehr erfreuliche Nachricht.

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