FIX Buku Panduan Penyusunan Studi Kelayakan Proyek Strategis Nasional Direktorat PKP

KATHERINE MAULIDINA, S.T 2022

PANDUAN

PENYUSUNAN STUDI KELAYAKAN
PADA PROYEK STRATEGIS NASIONAL

DIREKTORAT PENGEMBANGAN
KAWASAN PERMUKIMAN

Kementerian Pekerjaan Umum
dan Perumahan Rakyat

Direktorat Jenderal
Cipta Karya



Kata Pengantar

Puji dan Syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa,
sehingga penulis dapat menyelesaikan buku saku yang berjudul
“Buku Panduan Penyusunan Studi Kelayakan (Feasibility Study) Pada
Proyek Strategis Nasional Direktorat Pengembangan Kawasan
Permukiman”

Penulis mengucapkan terimakasih kepada:
1.Ibu Soelistianing Kusmawati, S.T., M.T., Kasubdit Wil. II Direktorat
Pengembangan Kawasan Permukiman, sebagai mentor
2.Ibu Indah Swastika Purnama Sari, S.T., M.T., Sub Koordinator PLT
Bali Nusa Tenggara Direktorat Pengembangan Kawasan
Permukiman, sebagai co-mentor
3.Ibu Melly Septiani, S.E., M.T., Widiyaswara Ahli Madya Balai
Pengembangan Kompetensi Kementerian PUPR, sebagai coach
4.Teman-teman, para senior, dan rekan-rekan CPNS Direktorat
Pengembangan Kawasan Permukiman

Akhir kata, penulis berharap buku panduan ini bermanfaat bagi
pembaca

Daftar Isi

02 Kata Pengantar
04 Dasar Hukum
05 Definisi
06 Ruang Lingkup
07 Bagan Alir Penyusunan Studi Kelayakan (Feasibility Study)
11 Identifikasi Kawasan Makro
12 Identifikasi Kawasan Mikro
13 Kajian Kelayakan Ekonomi
19 Kajian Kelayakan Lingkungan
25 Kajian Kelayakan Sosial Budaya
29 Kajian Kelayakan Teknis
41 Kesimpulan dan Rekomendasi
47 Glosarium
49 Catatan

Dasar Hukum

1.UU Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
2.UU Nomor 32 Tahun 2009 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup
3.UU Nomor 1 tahun 2011 tentang Penyelenggaraan Kawasan

Permukiman
4.UU Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi

Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
5.UU Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah
6.PP Nomor 50 Tahun 2011 tentang Rencana Induk Pembangunan

Pariwisata Nasional
7.PP Nomor 16 Tahun 2021 tentang Bangunan Gedung
8.PP Nomor 42 Tahun 2021 tentang Kemudahan Proyek Strategis

Nasional
9.Perpres Nomor 109 Tahun 2020 tentang Perubahan Ketiga Atas

Peraturan Presiden Nomor 3 Tahun 2016 Tentang Percepetan
Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional
10.Permen PUPR Nomor 29 Tahun 2006 tentang Pedoman
Persyaratan Teknis Bangunan Gedung
11.Permen PUPR Nomor 05 Tahun 2008 tentang Penyediaan dan
Pemanfaatan RTH di kawasan perkotaan
12.Permen PUPR Nomor 29 Tahun 2018 tentang Standar Teknis
Pelayanan Minimal Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

DEFINISI

Proyek Strategis Nasional Kawasan Strategis Prioritas
Nasional
Proyek yang dilaksanakan oleh
Pemerintah, Pemerintah Daerah, dan atau Merupakan program strategis prioritas
badan usaha yang memiliki sifat strategis nasional yang memiliki fungsi utama
untuk peningkatan pertumbuhan dan pariwisata atau memiliki potensi untuk
pemerataan pembangunan dalam rangka pengembangan pariwisata yang
meningkatkan kesejahteraan masyarakat berpengaruh penting dalam satu atau lebih
dan pembangunan daerah aspek

Studi Kelayakan Buku panduan ini membahas:
1.PSN yang dibahas adalah KSPN
(Feasibility Study) Direktorat PKP
2.Hanya membahas Kajian kelayakan
Kajian yang dilihat dari berbagai segi ekonomi, lingkungan, sosial
aspek baik aspek ekonomi, lingkungan, budaya, dan teknis pada PSN
sosial budaya, dan teknis yang hasilnya Direktorat PKP
digunakan untuk mengambil keputusan
suatu proyek dijalankan, ditunda, atau RUANG LINGKUP
tidak dijalankan

Persiapan Studi Kelayakan Identifikasi Kebijakan RTRW
Kawasan Makro Penataan Ruang
RDTR
Identifikasi Kebijakan
Kawasan Mikro Pembangunan RPJPD

Identifikasi RPJMD
Kondisi Ekonomi
Tingkat
Identifikasi Kondisi Pendapatan
Lingkungan
Mata Pencaharian
Identifikasi Kondisi Masyarakat
Sosial Budaya
Penyediaan
Identifikasi Air Minum
Teknis Kondisi Air

Limbah
Kondisi
Persampahan
Kondisi
Drainase

Adat Istiadat

Komunitas
sosial masyarakat

Infrastruktur yang
dibangun

Persyaratan teknis
infrastruktur

BAGAN ALIR PENYUSUNAN

STUDI KELAYAKAN
(FEASIBILITY STUDY)

Kajian Kelayakan
EKonomi

Kajian Kelayakan Kesimpulan
Lingkungan Analisis

Kajian Kelayakan Tidak Layak Layak
Sosial Budaya
Rekomendasi
Kajian Kelayakan
Teknis

IDENTIFI
KAWA

KASI
ASAN

IDENTIFIKASI KAWASAN

Identifikasi Kawasan Makro:

A. Kebijakan Penataan Ruang

1. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
RTRW digunakan sebagai acuan dalam penyusunan RPJPD dan RPJMD.
Muatan RTRW meliputi kebijakan dan strategi penataan ruang, rencana
struktur dan pola ruang, penetapan kawasan strategis, arahan
pengendalian dan pemanfaatan ruang. Data bisa didapatkan dari
Pemerintah Daerah setempat
2. Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)
RDTR disusun untuk bagian dari wilayah kabupaten/kota yang
merupakan kawasan perkotaan dan/atau kawasan strategis. Muatan
RDTR meliputi tujuan penataan ruang bagian wilayah perencanaan,
rencana pola ruang, rencana jaringan prasarana, penetapan sub bagian
wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya, ketentuan
pemanfaatan ruang dan peraturan zonasi. Data bisa didapatkan dari
Bappeda dan Dinas Tata Ruang daerah setempat

B. Kebijakan Pembangunan

1. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah (RPJPD)
Dokumen perencanaan pembangunan daerah yang merupakan jabaran
dalam bentuk visi, misi, dan arah pembangunan daerah untuk masa 20
tahun ke depan. Data bisa didapatkan dari Bappeda setempat

2. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD)
Dokumen perencanaan pembangunan daerah untuk jangka periode
selama 5 tahunan yang berisi penjabaran dari visi, misi, dan program
kepala daerah dengan berpedoman pada RPJPD serta memperhatikan
RPJM Nasional. Data bisa didapatkan dari Bappeda setempat

Identifikasi Kawasan Mikro:

A. Identifikasi Kondisi Ekonomi

1. Tingkat Pendapatan
Tingkat pendapatan merupakan salah satu kriteria maju tidaknya
suatu daerah. Tingkat pendapatan bisa didapatkan dari data BPS
Nasional
2. Mata Pencaharian Masyarakat
Mata pencaharian merupakan macam kegiatan pekerjaan atau
aktivitas yang dilakukan oleh penduduk yang termasuk dalam
golongan bekerja, sedang mencari pekerjaan, dan pernah bekerja
dengan tujuan mendapatkan penghasilan. Data bisa didapatkan dari
data BPS Nasional

B. Identifikasi Kondisi Lingkungan

1. Penyediaan Air Minum
2. Kondisi Pengelolaan Air Limbah
3. Kondisi Persampahan
4. Kondisi Drainase

C. Identifikasi Kondisi Sosial Budaya

1. Adat Istiadat
2. Komunitas Sosial Masyarakat

D. Identifikasi Teknis

1. Infrastruktur yang dibangun
2. Persyaratan teknis infrastruktur

KAJIAN KELAYAKAN
EKONOMI

1. Analisis Dampak Ekonomi Pembangunan Infrastruktur

Dalam analisis ini data yang digunakan berupa data sekunder yang didapat dari
Lembaga pemerintah terkait seputar pembangunan infrastruktur. Jenis data yang
digunakan sebagai berikut

Tabel Variabel Analisis Kelayakan Aspek Ekonomi

Variabel data pada tabel diatas mempengaruhi pembangunan infrastruktur dan
perekonomian dilihat dari segi wilayah Fungsi Kawasan Strategis dengan Tematik
Pariwisata. Variabel data tersebut digunakan dan diolah untuk mengetahui dampak
ekonomi pembangunan infrastruktur pada Kawasan Strategis Prioritas Nasional

2. Analisis Kemampuan Keuangan Daerah

Suatu daerah otonom mampu berotonomi adalah terletak pada kemampuan
keuangan daerah untuk membiayai penyelenggaraan pemerintahan daerahnya
dengan tingkat ketergantungan kepada pemerintah pusat yang mempunyai
proporsi semakin kecil. Untuk mengetahui kemampuan daerah, dapat diukur melalui
kinerja keuangan daerah. Perhitungan kinerja keuangan daerah sebagai berikut:
2.1 Derajat Desentralisasi Fiskal (DDF)

Dimana:
DDF = Derajat Desentralisasi Fiskal
PAD = Pendapatan Asli Daerah
TPD = Total Pendapatan Daerah
BHPBP = Rasio bagi hasil pajak dan Bukan Pajak

Apabila hasil rasio antara PAD dengan TPD maupun BHPBP dengan TPD lebih dari
50% maka kemampuan keuangan daerah semakin baik/mandiri. Sebaliknya jika
nilai kurang dari 50% maka kemampuan keuangan daerah belum mandiri.
2.2 Derajat Otonomi Fiskal (DOF)

Dimana:
DOF = Derajat Otonomi Fiskal
PAD = Pendapatan Asli Daerah

Apabila hasil persentase DOF masih rendah maka kemampuan pemerintah daerah
dalam membiayai sendiri kegiatan penyelenggaraan pemerintah serta
pembangunan dan pelayanan kepada masyarakat masih tergolong rendah.

2.3 Kebutuhan Fiskal

Dimana:
SKBF = Kebutuhan Fiskal
Kebutuhan fiskal merupakan tolak ukur kebutuhan pendanaan daerah untuk
melaksanakan fungsi pelayanan dasar umum. Semakin besar kebutuhan fiskal maka
pengeluaran semakin meningkat. Peningkatan pengeluaran yang sebanding dengan
pendapatan yang diterima akan mengakibatkan ketimpangan.
2.4 Kapasitas Fiskal

Dimana:
SKaF = Kapasitas Fiskal
PDRB = Produk Domestik Regional Bruto
Kapasitas Fiskal menunjukkan berapa besar usaha dari daerah yang diwujudkan
dalam PDRB untuk memenuhi semua kebutuhannya (total pengeluaran daerah).
Apabila kapasitas fiskal suatu daerah lebih besar dibanding kebutuhan fiskalnya
maka daerah tersebut tidak memiliki ketergantungan fiskal terhadap pemerintah
pusat.

2.5 Upaya/Posisi Fiskal
Posisi Fiskal suatu daerah dihitung dengan mencari koefisien elastisitas PAD
terhadap PDRB dengan rata – rata pertumbuhan selama kurun waktu tertentu.

Dimana:
PAD = Pendapatan Asli Daerah
PDRB = Produk Domestik Regional Bruto
Semakin elastis PAD terhadap PDRB suatu daerah, maka struktur PAD semakin baik.

3. Analisis Kemandirian Keuangan Daerah dan Pola Hubungan

Kemandirian keuangan daerah menunjukkan kemampuan Pemerintah Daerah dalam
membiayai sendiri penyelenggaraan pemerintahan, pembangunan dan pelayanan
kepada masyarakat. Analisis rasio kemandirian dihitung berdasarkan rumus berikut:

Dari rasio kemandirian dapat diketahui pola hubungan terhadap pemerintah pusat.
Dari pola hubungan tersebut dapat diketahui peranan pemerintah pusat apakah
lebih dominan dari kemandirian pemerintah daerah.

4. Analisis Kelayakan Ekonomi Kawasan
4.1 Net Present Value (NPV)

Dimana:
Bt = Total Benefit
Ct = Total Cost
Apabila NPV > 0 maka proyek itu layak secara ekonomis, sebaliknya NPV < 0 maka
proyek tidak layak secara ekonomis.

4.2 Benefit Cost Ratio (BCR)

Dimana:
Pvi (Bt) = Present Value Benefit
Pvi (Ct) = Present Value Cost
Apabila BCR > 1 maka proyek itu layak secara ekonomis, sebaliknya apabila BCR < 1
maka proyek itu tidak layak secara ekonomis.
4.3 Internal Rate of Return (IRR)

Dimana:
Cn = Cash/Arus Kas
Syarat kelayakannya yaitu apabila IRR > MARR
4.4 Payback Period (PP)

Dimana:
PP = Payback Period
NPV = Net Present Value

5. Hasil Kelayakan Ekonomi

Setelah melakukan perhitungan analisis kelayakan ekonomi dapat diketahui layak
atau tidak layak nya suatu pembangunan infrastruktur. Berikut adalah tabel hasil
kelayakan ekonomi

KAJIAN KEL
LINGKU

LAYAKAN
NGAN

1. Analisis Kebutuhan Sarana Prasarana

Perkembangan kebutuhan sarana prasarana sangat mempengaruhi
perkembangan penduduk dan pembangunan lainnya. Terutama kebutuhan
pendukung sektor pariwisata yang merupakan salah satu prioritas dalam
pembangunan. Sejalan dengan analisis kebutuhan sarana prasarana berikut ini
proyeksi penduduk dan perkembangan kunjungan pariwisata yang mengacu
kepada data BPS serta dokumen - dokumen perencanaan
1.1 Analisis Proyeksi Penduduk
Data yang diperlukan untuk analisis proyeksi penduduk antara lain:
a. Jumlah KK (Data BPS)
b. Jumlah penduduk (Data BPS dan Dukcapil)

Data tersebut digunakan untuk menentukan klasifikasi/kategori wilayah kota
berdasarkan data jumlah kepadatan penduduk. Untuk mengetahui perkembangan
jumlah penduduk hingga akhir tahun perencanaan (selama 20 tahun) maka perlu
perhitungan proyeksi jumlah penduduk kota yang dilakukan dengan meode
artimatik. Berikut ini adalah rumus proyeksi jumlah penduduk kota:

Dimana:
Pn = jumlah penduduk pada tahun ke n;
Po = jumlah penduduk pada tahun dasar
Tn = tahun ke n;
To = tahun dasar;
Ka = konstanta arithmatik;
P1 = jumlah penduduk yang diketahui pada tahun ke I
P2 = jumlah penduduk yang diketahui pada tahun terakhir;
T1 = tahun ke I yang diketahui;
T2 = tahun akhir yang diketahui

1.2 Analisis Proyeksi Kunjungan Wisatawan
Kunjungan wisatawan akan menambah beban kebutuhan sarana prasarana yang
besarnya tergantung kepada intensitas kunjungan berdasarkan data yang tersedia.
Kebutuhan sarana prasarana utilitas umum di wilayah perencanaan KSPN selain
kebutuhan alamiah akibat pertambahan penduduk secara alamiah juga dipengaruhi
oleh besarnya beban kebutuhan untuk melayani wisatawan. Data yang diperlukan
adalah:
a. Data kunjungan wisatawan selama 10tahun
b. Lama durasi wisatawan tinggal di daerah tersebut
c. Daya dukung pariwisata Aktual = 80% x Jumlah populasi perhari

1.3 Bidang Air Minum
Langkah - langkah Perencanaan Air Bersih:
1.Analisis Proyeksi Kebutuhan Penyediaan Air Minum

Asumsi perhitungan kebutuhan air bersih:
a. Menghitung kebutuhan air bersih dengan angka kebutuhan sebesar 120
liter/orang/hari
b. Kebutuhan air bersih non domestic direncanakan sebesar 20%
c. Kebutuhan air rata-rata juga memperhitungkan tingkat kebocoran sebesar 20%
d. Kebutuhan social, perkantoran, dll adalah 30% x SR
e. tingkat kehilangan air diharapkan turun sebesar 0,5% pertahun
2. Evaluasi Suplay Air Minum
3. Perencanaan Unit Air Baku
Sumber berasal dari:
a. Air Tanah / Aquifer
b. Air Permukaan (sungai)
c. Air Hujan
4. Perencanaan Unit Produksi (Perencanaan IPA, Bak Penampung air hujan,
Bangunan penangkap mata air)
5. Perencanaan Unit Distribusi
Perencanaan sistem pengaliran (sistem gravitasi dan pompa) dan pipa distribusi

1.4 Bidang Air Limbah

Faktor dalam penentuan rencana air limbah:
1.Kemiringan lahan > 2%
2.Kepadatan penduduk (SPALD-S untuk tingkat kepadatan mencapai 150 jiwa/ha)
3.Permeabilitas efektif yaitu 5x10-4 m/detik dengan jenis tanah pasir halus hingga
pasir lempung

Perencanaan sistem air limbah sebagai berikut:
1.Data proyeksi konsumsi air bersih
2.Timbulan air limbah = asumsi 80% x konsumsi air bersih
3.Data proyeksi jumlah penduduk
4.Timbulan air lumpur tinja = 0,5 L/orang/hari
5.Pembagian kluster untuk mencegah dimensi ipal yang besar, mengurangi
kebutuhan lahan pada satu tempat serta mengurangi biaya pompa
6.Perencanaan sistem penyaluran air limbah domestik setempat (SPALD-S)
(Menentukan jalur SPAL)
7.Perencanaan IPALD menggunakan kombinasi Anaerobic Baffled Reactor dan
Anaerobic Filter (ABR-AF)

1.5 Bidang Persampahan

Rencana Teknis Operasional penanganan sampah dilakukan secara terpadu melalui
perwadahan, pengumpulan, pengangkutan dan pembuangan akhir sampah. Perlu
dilakukan analisis proyeksi kebutuhan penanganan persampahan kawasan.

1.strategi pengembangan pengelolaan sampah secara individu maupun terpusat:
2.Sistem Pengelolaan Sampah Secara Individu
3.Sistem Pengelolaan Sampah Terpadu
4.Rencana TPS3R
5.Rencana TPS
6.Rencana TPA

1.6 Bidang Drainase
Drainase merupakan saluran yang digunakan untuk menyalurkan massa air berlebih
dari sebuah kawasan seperti perumahan, perkotaan, dan jalan. Sistem drainase
berdasar status pengalirannya di dapat dibagi menjadi tiga:

1.Drainase primer, adalah drainase utama yang berfungsi sebagai daerah
tumpahan air dari drainase sekunder dan drainase tersier sebelum ke laut.

2.Drainase sekunder, adalah wadah pengaliran dari drainase tersier sebelum ke
drainase primer. Drainase sekunder tersebut dapat berupa anak-anak sungai
dari drainase primer.

3.Drainase tersier, adalah drainase yang merupakan wadah pengaliran yang
umumnya merupakan saluran pembuangan limbah rumah tangga yang berada
di lingkungan pemukiman maupun perkotaan.

Rencana Jaringan Drainase

2. Hasil Kelayakan Lingkungan
2.1 Penggunaan Sumber Air untuk Kawasan

Dapat diketahui kebutuhan debit air bersih kawasan. Apabila debit air bersih yang
diperlukan di kawasan proyek strategis nasional belum bisa terpenuhi. Beberapa
hal yang perlu dipertimbangkan antara lain:
Mengurangi penggunaan air bersih antara lain dengan memprioritaskan
pembangunan unit tertentu dengan kebutuhan air yang rendah
Penggunaan sumber air dari sumur dalam merupakan upaya sementara sebelum
suply dari SPAM jaringan perkotaan ditambah dan mencukupi kebutuhan air
bersih untuk kawasan

2.2 Daya Tampung Fisik Kawasan/Physical Carrying Capacity (PCC)

Daya tampung penduduk lokal dan wisatawan yang berkunjung. Jumlah maksimal
pengunjung yang dapat secara fisik memenuhi suatu ruang yang telah ditentukan
pada waktu tertentu

Dimana:
PCC = Daya Tampung Fisik Kawasan
A = Luas Efektif Kawasan
Rf = Faktor ritasi

2. Hasil Kelayakan Lingkungan
2.3 Pengolahan Air Limbah

Dapat diketahui hasil proyeksi timbulan air limbah dan perencanaan SPALD-S
untuk menentukan jalur SPAL dan IPAL

2.4 Pengelolaan Persampahan
Dapat diketahui hasil proyeksi timbulan sampah dan kebutuhan penangan
sampah. Dari hasil tersebut dapat ditentukan rencana sistem jaringan
persampahan.

2.5 Drainase
Dapat diketahui rencana jaringan drainase sesuai dengan sistem pengalirannya
yang terbagi menjadi tiga, yaitu drainase primer, sekunder, dan tersier.

KAJIAN KELAYA
SOSIAL BUDA

AKAN
AYA

1. Konsep dan Pendekatan Sosial Budaya

Bagian ini membahas mengenai sosial budaya dan masyarakat di daerah proyek
Kawasan Strategis Prioritas Nasional (KSPN). Ruang lingkup wilayah kajian sosial
budaya dibagi menjadi 2 lingkup tinjauan yaitu:

1. Lingkup makro, meliputi kajian pada wilayah administrasi daerah
2. Lingkup mikro, meliputi kajian pada Sebagian wilayah administrasi daerah

2. Metodologi Kajian Sosial Budaya

Untuk menjelaskan kajian sosial budaya maka digunakan pendekatan yang
digabung dengan deskripsi fungsi dan unsur budaya lokal. Salah satu cara analisis
berbasis budaya adalah dengan mengkaji unsur dan fungsi budaya eksisting yang
terdapat pada proyek kawasan strategis prioritas nasional. Pendekatan yang akan
dikaji difokuskan pada penggunaan ruang – ruang wilayah yang sesuai dengan
unsur wilayah daerah yang diterapkan pada lokasi yang akan dibangun.

3. Konteks Analisis Sosial Budaya

Budaya dibagi beberapa unsur pembentuk menjadi tujuh yang disebut seven
cultural universal (Kluckhohn (1953)) antara lain:

1. Peralatan dan perlengkapan hidup (teknologi, alat produksi, alat transportasi)
2. Sistem mata pencaharin hidup (pertanian, produksi, peternakan)
3. Sistem masyarakat (organisasi, partai politik, sisitem kekerabatan, sistem adat)
4. Bahasa
5. Kesenian
6. Sistem pengetahuan
7. Sistem religi

Ketujuh unsur ini merupakan bagian yang menjadi fokus pembahasan sosial
budaya. Soekanto (2010) mengatakan bahwa semua unsur kebudayaan saling
berkaitan erat dan tidak dapat dikaji secara terpisah. Perencanaan, penanganan,
dan pembangunan yang ada dalam proyek Kawasan Strategis Prioritas Nasional
melibatkan dan bersinggungan dengan kegiatan budaya masyarakat.

4. Kondisi Sosial Budaya

Kondisi sosial budaya adalah suatu keadaan yang berkaitan dengan keadaan atau
situasi dalam masyarakat tertentu yang berhubungan dengan keadaan sosial
budaya daerah tersebut. Kondisi sosial budaya ini ditinjau dari:

1. Histori Daerah meliputi asal usul, pola bermukim dan permukiman, rumah adat
2. Sejarah pembentukkan daerah
3. Suku – suku dan adat istiadat
4. Mata pencaharian penduduk
5. Bahasa daerah
6. Agama
7. Makanan pokok tradisional
8. Kesenian
9. Transformasi sosio kultural
10. Arsitektur bangunan sebagai representasi budaya

KAJIAN KE
TEK

ELAYAKAN
KNIS

KAJIAN KELAYAKAN TEKNIS

Aspek teknis merupakan suatu aspek yang berhubungan dengan teknis proyek
seperti lokasi, fasilitas umum, tinggi bangunan, luas bangunan, dan tata ruang.
Pengkajian aspek teknis dalam studi kelayakan dimaksudkan untuk memberikan
batasan garis besar parameter-parameter teknis yang berkaitan dengan
perwujudan fisik proyek (Soeharto, 1999). Pekerjaan yang akan dikaji aspek
teknisnya meliputi pekerjaan Proyek Strategis Nasional (PSN) Direktorat PKP yaitu
pembangunan infrastruktur permukiman pada Kawasan Strategis Prioritas Nasional
antara lain:

A. Jalan Lingkungan
Merupakan jalan umum yang berfungsi melayani angkutan lingkungan dengan ciri
perjalanan jarak dekat, dan kecepatan rata-rata rendah
B. Jalur Pedestrian
Merupakan jalur pejalan kaki yang sejajar dan bersebelahan dengan jalur lalu lintas
yang diperkeras dengan konstruksi perkerasan yang permukaannya lebih tinggi dari
permukaan jalan
C. Bangunan Gedung
Merupakan wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat
kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada diatas dan latau di dalam tanah
dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik
untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan
sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
D. RTH
Merupakan area memanjang/jalur dan atau mengelompok, yang penggunaannya
lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh tanaman secara
alamiah maupun yang sengaja ditanam. RTH dibagi menjadi 2, yaitu:
a. RTH publik
b. RTH privat

E. Jembatan Pejalan Kaki (Deck)
Merupakan fasilitas pejalan kaki untuk menyeberang jalan atau laut yang lebar
dengan menggunakan jembatan
F. Dermaga
Merupakan suatu bangunan di pelabuhan yang dibuat untuk menambatkan atau
merapatkan kapal yang akan melakukan bongkar atau memasukkan barang serta
menaik-turunkan penumpang
G. Landmark
Merupakan bangunan sebagai penanda kawasan KSPN daerah yang bersangkutan

Kriteria Persyaratan Teknis

A. Jalan Lingkungan
Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.19/PRT/M/2011, kriteria
Persyaratan Teknis jalan lingkungan sekurang–kurangnya meliputi:

1.Lebar bahu jalan untuk jalan lingkungan paling sedikit 0,5 m, seluruhnya harus
diperkeras dengan paling sedikit perkerasan tanpa penutup

2.Usia rencana tingkat pelayanan ditentukan: paling sedikit 5 (lima) tahun untuk
jalan lingkungan

3.Dari tepi badan jalan paling sedikit dengan ukuran jalan lingkungan primer 5
(lima) meter dan jalan lingkungan sekunder 2 (dua) meter

4.Ruwasja jalan lingkungan dengan berpenutup aspal/beton lebar paling kecil 5m
5.Ruwasja jalan lingkungan tanpa penutup (kerikil/tanah) lebar paling kecil 5m
6.Lebar badan jalan lingkungan min 6,5m, jalan yang tidak diperuntukkan untuk

kendaraan roda 3 atau lebih, lebar jalan min 3,5m
7.Nilai CBR 5 - 10% kekuatan subgrade nya
8.Persyaratan drainase untuk saluran terbuka antara lain; saluran berbentuk ½

lingkaran, diameter minimum 20cm, kemiringan saluran minimum 2%, dan
kedalaman saluran minimum 40cm
9.Persyaratan drainase untuk saluran tertutup antara lain: saluran dilengkapi
dengan lubang kontrol pada setiap jarak minimal 10 meter dan pada setiap
belokan; kemiringan saluran minimum 2%, kedalaman saluran minimum 30cm



B. Jalur Pedestrian
Berdasarkan PP Nomor 16 Tahun 2021, kriteria Persyaratan Teknis jalur pedestrian
sekurang – kurangnya meliputi:

1.Lebar jalur pedestrian tidak kurang dari 150 cm untuk jalur satu arah dan tidak
kurang dari 160 cm untuk jalur dua arah.

2.Kelandaian Sisi lebar jalur pedestrian paling besar 2 derajat, kelandaian sisi
panjang jalur pedestrian paling besar 5 derajat.

3.Jalur pedestrian disediakan berikut drainase yang dibuat tegak lurus arah jalur
dengan kedalaman paling tinggi 1,5 cm.

4.Jalur pedestrian perlu dilengkapi dengan tepi pengaman/kanstin (low curb)
yang berfungsi sebagai penghentian roda kendaraan dan tongkat penyandang
disabilitas netra agar terhindar dari area yang berbahaya. Kanstin dibuat dengan
ketinggian paling rendah 10 cm dan lebar 15 cm di sepanjang jalur pedestrian.

5.Jalur pedestrian perlu dilengkapi dengan pemandu bagi penyandang disabilitas
netra; tempat sampah dan perabot jalan lainnya; penanda untuk akses pejalan
kaki

6.Jalur pemandu Ubin pengarah (guiding block) dan ubin peringatan (warning
block) dipasang pada bagian tepi jalur pedestrian untuk memudahkan
pergerakan penyandang disabilitas netra termasuk penyandang gangguan
penglihatan yang hanya mampu melihat sebagian (low vision).

7.Ram pada jalur pedestrian diletakkan disetiap persimpangan dan memiliki lebar
paling sedikit 120cm dengan kelandaian paling besar 6 derajat. Ram dengan
lebar lebih dari 220cm dilengkapi dengan handrail dibagian tengah ram

Pekerjaan Sarana Pelengkap Jalan
Berdasarkan UU Nomor 22 Tahun 2009 pasal 25, fasilitas-fasilitas pelengkap jalan
berupa:

1. Rambu lalu lintas
2. Marka jalan
3. Alat penarangan jalan
4. Fasilitas pejalan kaki
5. Fasilitas pendukung
6. Lalu lintas angkutan jalan



C. Bangunan Gedung
Berdasarkan PP Nomor 16 Tahun 2021 Permen PUPR No.29 Tahun 2006 yaitu
Pedoman persyaratan teknis bangunan gedung meliputi persyaratan tata bangunan
dan persyaratan keandalan bangunan gedung. Persyaratan Tata Bangunan dan
Lingkungan antara lain:
1. Peruntukan Lokasi
a. Bangunan gedung harus diselenggarakan sesuai ketentuan tata ruang dan tata
bangunan
b. Ketentuan tata ruang dan tata bangunan ditetapkan melalui:
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Daerah, Rencana Detail Tata Ruang (RDTR),
Peraturan bangunan setempat dan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
(RTBL).
2. Intensitas Bangunan Gedung
a. Kepadatan dan Ketinggian Bangunan Gedung
b. Penetapan KDB dan Jumlah Lantai/KLB
c. Perhitungan KDB, KLB, KDH, KBG berdasarkan PP No. 16 Tahun 2021
Rumus Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Rumus Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Rumus Koefisien Daerah Hijau (KDH)

Rumus Ketinggian Bangunan Gedung (KBG)
KBG = Maksimal jumlah lantai bangunan yang diperkenankan

d. Garis Sempadan Bangunan (GSB) ditetapkan dalam rencana tata ruang, rencana
tata bangunan dan lingkungan, serta peraturan bangunan setempat

3. Arsitektur Bangunan Gedung
a. Persyaratan penampilan bangunan gedung
b. Tata ruang - dalam
4. Pengendalian dampak lingkungan
4.1 Dampak Penting
a.Setiap kegiatan dalam bangunan dan/atau lingkungannya yang menimbulkan
dampak penting harus dilengkapi dengan AMDAL
b.Setiap kegiatan dalam bangunan dan/atau lingkungannya yang tidak
menimbulkan dampak penting harus melengkapi UKL dan UPL
4.2 Ketentuan Pengelolaan Dampak Lingkungan
4.3 Ketentuan Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya Pemantauan
Lingkungan (UPL)

5. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
5.1 Tindak Lanjut RTRW atau Rencana Teknik Ruang Kabupaten/Kota
a. RTBL menindaklanjuti rencana tata ruang wilayah dan/atau rencana teknik ruang
kabupaten/kota, dan sebagai panduan rancangan kawasan, dalam rangka
perwujudan kesatuan karakter, kualitas bangunan gedung dan lingkungan yang
berkelanjutan.
b. RTBL digunakan sebagai panduan dalam pemanfaatan ruang suatu
lingkungan/kawasan pengendalian.
5.2 Muatan Materi RTBL
a. Program Bangunan dan Lingkungan
b. Rencana Umum dan Panduan Rancangan
c. Rencana Investasi
d. Ketentuan Pengendalian Rencana dan Pedoman Pengendalian Pelaksanaan
5.3 Penyusunan RTBL
a. RTBL dapat disusun berdasarkan kemitraan pemerintah daerah, swasta, dan/atau
masyarakat sesuai dengan tingkat permasalahan pada lingkungan/kawasan yang
bersangkutan.
b. RTBL didasarkan pada pola penanganan penataan bangunan gedung dan
lingkungan yang ditetapkan oleh pemerintah daerah dan/atau masyarakat.

6. Pembangunan Bangunan Gedung Diatas Tanah Dan Prasarana/Sarana Umum
Pembangunan bangunan gedung di atas prasarana dan/atau sarana umum harus:
a.Sesuai dengan RTRW dan rencana teknik ruang kabupaten/kota, dan/atau RTBL
b.Tidak mengganggu fungsi sarana dan prasarana yang berada dibawahnya
dan/atau di sekitarnya
c.Tetap memperhatikan keserasian bangunan terhadap lingkungannya.
Pembangunan bangunan gedung harus mendapat persetujuan dari Bupati/Walikota
setelah mempertimbangkan pendapat dari tim ahli bangunan gedung dan pendapat
publik.

Persyaratan Keandalan Bangunan Gedung, antara lain:
1. Persyaratan keselamatan bangunan gedung
2. Persyaratan kesehatan bangunan gedung
3. Persyaratan kenyamanan bangunan gedung
4. Persyaratan kemudahan bangunan gedung

D. Ruang Terbuka Hijau (RTH)
Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 5/PRT/M/2008 tentang
Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau Di Kawasan
Perkotaan. Penyediaan RTH pada KSPN meliputi:
1. Penyediaan RTH berdasarkan luas wilayah dan kebutuhan fungsi tertentu
2. Arahan penyediaan RTH
3. Kriteria vegetasi RTH
4. Ketentuan penanaman
RTH harus memenuhi ketentuan status lahan bebas (clean and clear)

Penyediaan dan pemanfaatan RTH Publik meliputi:
1. Perencanaan
2. Pengadaan lahan
3. Perancangan Teknik
4. Pelaksanaan pembangunan RTH
5. Pemanfaatan dan pemeliharaan

Penyediaan dan pemanfaatan RTH Privat dilaksanakan oleh masyarakat termasuk
pengembang disesuaikan dengan ketentuan perijinan pembangunan.

E. Jembatan Pejalan Kaki
Berdasarkan ketentuan teknis konstruksi jembatan pejalan kaki untuk infrastruktur
Deck pada KSPN mengikuti No. 027/T/Bt/1995 tentang tata cara perencanaan
jembatan untuk pejalan kaki antara lain:

1.Jembatan pejalan kaki harus dibangun dengan konstruksi yang kuat dan mudah
dipelihara.

2.Jembatan pejalan kaki memiliki lebar min. 2 (dua) meter.
3.Bila jembatan juga diperuntukkan bagi sepeda, maka lebar minimal adalah 2,75

m.
4.Jembatan pejalan kaki dapat dilengkapi dengan pagar yang memadai.
5.Lokasi dan bangunan jembatan pejalan kaki harus sesuai dengan kebutuhan

pejalan kaki dan estetika.
6.Jembatan pejalan kaki (deck) harus menyesuaikan lahan yang sudah bebas dan

konsep desain (sambung-menyambung dengan pedestrian)

F. Dermaga
Persyaratan teknis dermaga dalam KSPN adalah sebagai berikut:
1. Unsur struktur dermaga:
a. Plat lantai dermaga
b. Balok lantai (memanjang dan melintang)
c. Poer
d. Tiang pancang

Dermaga dibangun menggunakan konstruksi beton bertulang Pre Cast dan cast in
situ untuk lantai dermaga, Cast in situ untuk balok memanjang, balok melintang dan
poer (pile cap). Sedangkan untuk tiang pancang menggunakan tiang pancang
prestressed prefabrikasi. Dermaga dilengkapi dengan bollard (bolder), fender.

G.Landmark
Pada KSPN yang merupakan pekerjaan Landmark antara lain gerbang wisata,
pendopo, dll. Ketentuan persyaratan pembangunan landmark mengikuti peraturan -
peraturan dan SNI yang berlaku

Ketentuan Pekerjaan Konstruksi
Jenis pekerjaan konstruksi infrastruktur kawasan strategis prioritas nasional
Direktorat PKP disusun berdasarkan lingkup pekerjaan yang ditetapkan dan DED
yang direncanakan. Pelaksanaan pekerjaan konstruksi berdasarkan perencanaan.
Ketentuan dan persyaratan teknis pelaksanaan harus mengacu pada Spesifikasi
Umum Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dan perubahannya
serta spesifikasi khusus.

KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

1. Kesimpulan Kajian Kelayakan Ekonomi

Kesimpulan yang dapat ditarik dari kajian kelayakan ekonomi pembangunan
infrastruktur di Kawasan Strategis Prioritas Nasional antara lain:

2. Kesimpulan Kajian Kelayakan Lingkungan

Kesimpulan yang dapat ditarik dari kajian kelayakan lingkungan pembangunan
infrastruktur di Kawasan Strategis Prioritas Nasional adalah keuntungan atau
kerugian terhadap lingkungan (outcome) dengan terbangunnya infrastruktur
meliputi:

a. Pengaruh wisatawan terhadap kelestarian lingkungan
b. Perbandingan antara resistensi lingkungan obyek wisata remote dengan obyek
wisata sekitar daerah tersebut
c. Peningkatan/penurunan persentase perkembangan wisatawan yang tinggal
didaerah tersebut hingga akhir tahun perencanaan (selama 20 tahun)

3. Kesimpulan Kajian Kelayakan Sosial Budaya

Kesimpulan yang dapat ditarik dari analisis kelayakan sosial budaya pembangunan
infrastruktur di Kawasan Strategis Prioritas Nasional antara lain:
1. Penjelasan terkait unsur budaya lokal pada kawasan yang akan dibangun
2. Penjelasan terkait antisipasi isu global berbasis budaya agar tidak menggeser
identitas dan nilai budaya daerah lokal

4. Kesimpulan Kajian Kelayakan Teknis

Kesimpulan yang dapat ditarik dari analisis kelayakan teknis infrastruktur di
Kawasan Strategis Prioritas Nasional antara lain:
1. Jalan Lingkungan
a. Nilai CBR minimal 5-10%
b. Lebar bahu jalan minimal 0,5m
c. Lebar badan jalan minimal 6,5m

2. Jalur Pedestrian
a. Lebar minimal trotoar bagi pejalan kaki sebesar 1,5m
b. Kemiringan permukaan trotoar 2-4%
c. Dilengkapi dengan sarana pelengkap jalan

3. Bangunan Gedung
a. Pada kawasan peruntukan permukiman perkotaan ketentuan Koefisien Dasar
Bangunan (KDB) maksimal 60%, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimal 3-4
lantai, dan Koefisien Daerah Hijau (KDH) minimal 20%
b. Dilengkapi AMDAL/UKL-UPL
c. Memenuhi persyaratan keandalan bangunan

4. RTH
a. Harus memenuhi dengan ketentuan lahan status clean n clear/bebas
b. Memenuhi ketentuan penyediaan dan pemanfaatan di kawasan

5. Jembatan pejalan kaki (deck)
a. Harus menyesuaikan lahan yang sudah bebas dan konsep desain (sambung-
menyambung dengan pedestrian)
b. Jembatan pejalan kaki memiliki lebar min. 2 (dua) meter

6. Dermaga
Harus memenuhi persyaratan teknis dermaga dalam KSPN antara lain
memperhatikan unsur struktur dan kelengkapan dermaga

7. Landmark
Harus memenuhi kriteria yang merupakan penanda masuk wilayah KSPN daerah
tersebut

1. Rekomendasi Kelayakan Ekonomi

Rekomendasi yang dapat diberikan dari hasil kelayakan ekonomi pembangunan
infrastruktur kawasan strategis prioritas nasional antara lain:

2. Rekomendasi Kelayakan Lingkungan

Berikut rekomendasi pada program untuk bidang air bersih, bidang air limbah, dan
pengelolaan sampahan dalam tabel dibawah ini:

3. Rekomendasi Kelayakan Sosial Budaya

Penanganan dan pemanfaatan kawasan strategis prioritas nasional perlu
melibatkan masyarakat secara aktif khususnya kawasan yang memberikan peluang
bagi peningkatan ekonomi rakyat secara langsung maupun tidak langsung.

4. Rekomendasi Kelayakan Teknis

Berikut rekomendasi pada infrastruktur kawasan strategis prioritas nasional antara
lain:

GLOSARIUM

Rencana Detail Tata Rencana secara terperinci tentang tata ruang
Ruang (RDTR) wilayah kabupaten/kota yang dilengkapi dengan
Rencana Tata Bangunan peraturan zonasi kabupaten/ kota
dan Lingkungan (RTBL)
Hasil perencanaan tata ruang pada wilayah yang
Rencana Tata Ruang merupakan kesatuan geografis beserta segenap
Wilayah (RTRW) unsur terkait yang batas dan sistemnya ditentukan
berdasarkan aspek administratif
Ruang Terbuka Hijau (RTH) Panduan rancang bangun suatu kawasan untuk
mengendalikan pemanfaatan ruang yang memuat
RTH Publik materi pokok ketentuan program bangunan dan
lingkungan, rencana umum dan panduan
RTH Privat rancangan, rencana investasi, ketentuan
pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian
Derajat Desentralisasi pelaksanaan
Fiskal (DDF) Area memanjang/jalur dan atau mengelompok, yang
Derajat Otonomi Fiskal penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat
(DOF) tumbuh tanaman, baik yang tumbuh tanaman
Pendapatan Asli Daerah secara alamiah maupun yang sengaja ditanam
(PAD) RTH yang dimiliki dan dikelola oleh pemerintah
daerah kota/kabupaten yang digunakan untuk
kepentingan masyarakat secara umum
RTH milik institusi tertentu atau orang
perseorangan yang pemanfaatannya untuk
kalangan terbatas antara lain berupa kebun atau
halaman rumah/gedung milik masyarakat/swasta
yang ditanami tumbuhan

Tingkat kemampuan daerah dalam kemandirian
fiskal

Tingkat kemampuan daerah dalam meningkatan
Pendapatan Asli Daerah

Pendapatan yang diperoleh daerah yang dipungut
berdasarkan peraturan daerah sesuai dengan
peraturan perundang-undangan