การแก้ไขปัญหาทรัพย์ค้างการขายทอดตลาดโดยนำมาช่วยเหลือผู้ด้อยโอกาส

1 POLICY BRIEFสรุปและเรียบเรียงโครงการวิจัยเรื่อง “การติดตาม ประเมินผล และขับเคลื่อนแนวทางการแก้ไขปัญหาทรัพย์ค้างการขายทอดตลาดโดยนำมาช่วยเหลือผู้ด้อยโอกาส”ของ รศ.ดร.ชวนัสถ์ เจนการ และคณะ (2568) ได้รับทุนสนับสนุนการวิจัยจากสำนักงานกิจการยุติธรรม กระทรวงยุติธรรมโดย นางสาวธนพร ช่วยเจริญ และ นางสาวเยาววัลยา อ่อนโพธิ์ทองประเด็นส ำคัญ• ทรัพย์ค้างขายทอดตลาดเป็นปัญหาสะสมที่ส่งผลต่อทั้งระบบเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของกระบวนการยุติธรรมไทย เนื่องจากกระบวนการขายทอดตลาดไม่สามารถจำหน่ายทรัพย์บางประเภทได้ เช่น ที่ดินเกษตรกรรมแปลงเล็ก ที่ดินที่ออกเอกสารสิทธิโดยมิชอบ พื้นที่ตาบอด อาคารชุดร้าง หรือพื้นที่ที่ทับซ้อนกับป่าไม้ รวมถึงพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่มีผู้รับซื้อ ส่งผลให้ทรัพย์เหล่านี้ค้างอยู่ในระบบยาวนาน เกิดความเสื่อมโทรม สูญเสียรายได้ภาครัฐ และเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาเศรษฐกิจฐานราก• ข้อมูลจากกรมบังคับคดีประจำเดือนกุมภาพันธ์ พ.ศ. 2567 รายงานว่ามีทรัพย์ค้างขายทอดตลาดเกินกว่า 10 ปี ขึ้นไปมากถึง 9,327 รายการ คิดเป็นมูลค่าทุนทรัพย์กว่า 37,000 ล้านบาท และมีราคาประเมินรวมกว่า 25,000 ล้านบาท ซึ่งทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ที่ขายทอดตลาดไม่ได้ เช่น ทรัพย์นายประกันวางศาล ที่ดินแปลงเล็ก คอนโดร้าง อาคารชุดเสื่อมสภาพ ที่ดินอยู่ใกล้แหล่งมลภาวะ พื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้าน ที่ดินที่ทับซ้อนเขตป่าและที่ดินของรัฐ ส่งผลให้เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจกว่า 258,000 ล้านบาท จากค่าเสียโอกาสของเจ้าหนี้ ต้นทุนดอกเบี้ยของลูกหนี้ และความสูญเสียของภาครัฐจากทรัพย์ที่ไม่ถูกนำไปใช้ประโยชน์• จากประเด็นปัญหาข้างต้น กระทรวงยุติธรรมได้กำหนดนโยบาย “การขับเคลื่อนการแก้ไขปัญหาทรัพย์ค้างขายทอดตลาดเพื่อช่วยเหลือผู้ด้อยโอกาส” โดยมีแนวทางนำทรัพย์มาจำหน่ายโดยวิธีการอื่นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 332 นอกเหนือจากการขายทอดตลาดตามปกติ ประกอบการจัดตั้งคณะทำงานขับเคลื่อนการแก้ไขปัญหาทรัพย์ค้างการขายทอดตลาด โดยบูรณาการความร่วมมือจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้แก่ กรมบังคับคดี สำนักงานกิจการยุติธรรม สำนักงานศาลยุติธรรม สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา กรมธนารักษ์ สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม สถาบันบริหารจัดการที่ดิน (องค์การมหาชน) สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (องค์การมหาชน) กรุงเทพมหานคร รวมถึงภาคเอกชนซึ่งเป็นฝ่ายเจ้าหนี้ เช่น กองทุนฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน บริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด • การขับเคลื่อนนโยบายการแก้ไขปัญหาทรัพย์ค้างการขายทอดตลาดเพื่อส่งเสริมเศรษฐกิจและช่วยเหลือผู้ด้อยโอกาส เป็นการดำเนินงานตามยุทธศาสตร์ชาติ ด้านที่ 6 เรื่องการปรับสมดุลและพัฒนาระบบบริหารจัดการภาครัฐ โดยมุ่งเพิ่มประสิทธิภาพกระบวนการบังคับคดีแพ่งให้รวดเร็ว ลดภาระค่าใช้จ่ายของประชาชนและนำทรัพย์ค้างการขายทอดตลาดกลับมาใช้ประโยชน์เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ทั้งยังสอดคล้องกับยุทธศาสตร์ชาติ ด้านที่ 4 ด้านความเท่าเทียมและความเสมอภาคของสังคม ในการกระจายการถือครองที่ดินและการเข้าถึงทรัพยากรของผู้มีรายได้น้อย ตลอดจนการพัฒนาคุณภาพชีวิตผู้ด้อยโอกาสในเขตเมืองให้เข้าถึงที่อยู่อาศัยและสวัสดิการที่เหมาะสม รวมถึงการฟื้นฟูพื้นที่เสื่อมโทรม ให้กลับมามีศักยภาพต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ

POLICY BRIEF 2แนวทำงด ำเนินงำนและผลกำรขับเคลื่อนแนวทำงกำรแก้ไขปัญหำทรัพย์ค้ำงกำรขำยทอดตลำด• การดำเนินงานภายใต้โครงการวิจัยเชิงปฏิบัติการ (Action Research) ได้ทดลองใช้คู่มือแนวทางการแก้ไขปัญหาทรัพย์ค้างการขายทอดตลาดในพื้นที่นำร่อง (Sandbox) โดยบูรณาการความร่วมมือระหว่างกรมบังคับคดีและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องใน 7 พื้นที่ รวมกว่า 87 สำนวนคดี ซึ่งนำมาสู่การพัฒนารูปแบบการแก้ไขปัญหาทรัพย์ค้างการขายทอดตลาด ดังนี้1 ควำมร่วมมือกับสถำบันบริหำรจัดกำ รธนำคำรที่ดิน (องค์กำรมหำชน)• ดำเนินการร่วมกับสถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน (องค์การมหาชน) ในการนำทรัพย์ขายยาก โดยเฉพาะที่ดินเกษตรซึ่งไม่เป็นที่ต้องการของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่มีมาศักยภาพในการพัฒนาเป็นพื้นที่เกษตรนำมาจัดสรรให้เกษตรกรผู้ไร้ที่ดินทำกินหรือลูกหนี้เกษตรกรที่สูญเสียที่ดินแปลงสุดท้าย โดยกระทรวงยุติธรรมได้ออก ระเบียบว่าด้วยหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการจำหน่ายทรัพย์สินที่ขายได้โดยยาก พ.ศ. .... เพื่อเปิดทางให้หน่วยงานของรัฐสามารถเข้าซื้อทรัพย์ได้โดยไม่ต้องแข่งขันกับเอกชนตาม มาตรา 332 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ปัจจุบันสถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดินได้รับงบประมาณปี พ.ศ. 2568 เพื่อเริ่มโครงการนำร่องดังกล่าว ซึ่งจะช่วยจัดหาที่ดินให้เกษตรกรในราคาย่อมเยา โปร่งใส และลดปัญหาทรัพย์ค้างการขายทอดตลาดควบคู่กัน นอกจากนี้ สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) มีความสนใจในแนวทางดังกล่าว แต่ยังติดขัดระเบียบคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการจัดซื้อที่ดินเพื่อการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2558 ที่กำหนดให้ซื้อที่ดินซึ่งปลอดภาระผูกพัน จึงจำเป็นต้องปรับแก้ระเบียบก่อนดำเนินการได้2 กำรพัฒนำเกษตรแปลงเล็กและวิสำหกิจชุมชน• ดำเนินการร่วมกับสถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน (องค์การมหาชน) และวิสาหกิจชุมชน ในการนำที่ดินแปลงเล็กที่มีราคาถูกมาพัฒนาเป็น “เกษตรแปลงเล็กสมัยใหม่” หรือระบบประปาเกษตรชุมชน โดยมีการสนับสนุนด้านเงินทุนจากสถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน (องค์การมหาชน) ปัจจุบันมีการดำเนินการผ่านโครงการนำร่องในพื้นที่ตำบลดอยลาน อำเภอเมือง จังหวัดเชียงราย ซึ่งควรขยายผลต่อไปยังพื้นที่อื่น เพื่อแก้ปัญหาที่ดินแปลงย่อยจากกรณีที่นายประกันวางศาลนำมาค้ำประกันจนขายยาก3 กำรจัดกำรที่ดินค้ำงขำยทอดตลำดที่ทับซ้อนเขตป่ำหรือที่สำธำรณะ• จากการดำเนินงานพบปัญหาทรัพย์ค้างจำนวนมากเป็นที่ดินทับซ้อนเขตป่าหรือได้มาจากการออกเอกสารสิทธิโดยมิชอบ ก่อให้เกิดข้อพิพาทซับซ้อนทั้งในทางกฎหมายและผลกระทบต่อรัฐ กระทรวงยุติธรรมจึงเสนอให้คณะรัฐมนตรีกำหนดแนวทางแก้ไขเป็นนโยบายระดับชาติ โดยมีสาระสำคัญ 5 ประการ ได้แก่• (1) กรณีทรัพย์ค้างการขายทอดตลาดที่ทับซ้อนกับแนวเขตป่า พื้นที่อนุรักษ์ หรือที่ดินของรัฐอื่น ให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องร่วมกันพิสูจน์แนวเขตที่ดินให้ชัดเจน เพื่อเปิดทางให้หน่วยงานที่มีภารกิจช่วยเหลือผู้ยากไร้ เช่น สถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน (องค์การมหาชน) สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม กรมพัฒนาที่ดิน (กระทรวงเกษตรและสหกรณ์) องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หรือหน่วยงานของรัฐอื่น หรือนำทรัพย์ไปใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์

• (2) กรณีที่ดินทับที่ทำกินเดิมของประชาชนโดยมิชอบ ให้ช่วยเหลือประชาชนทางพยานหลักฐานและการต่อสู้คดี โดยให้หน่วยงานด้านกฎหมายและนิติวิทยาศาสตร์สนับสนุนข้อมูลหลักฐาน• (3) กรณีเพิกถอนเอกสารสิทธิแล้วนายทุนยังบุกรุก ให้ดำเนินคดีอย่างเด็ดขาด แต่หากเป็นประชาชนที่อยู่มาก่อน ให้พิจารณาผ่อนผันและเยียวยาตามมติ ครม. ที่เกี่ยวข้อง• (4) กรณีมีการเรียกร้องค่าเสียหายจากการเพิกถอนเอกสารสิทธิ ให้หน่วยงานของรัฐสามารถขอใช้พื้นที่ได้ตามกฎหมาย โดยรัฐชำระราคาทรัพย์เพื่อไม่กระทบสิทธิของเจ้าหนี้หรือลูกหนี้สุจริต และยังคงสิทธิรัฐในการเรียกร้องความเสียหายจากเจ้าพนักงานที่ทำผิด• (5) เปิดช่องให้หน่วยงานของรัฐซื้อทรัพย์ค้างขายทอดตลาดเพื่อช่วยเหลือเกษตรกร ในกรณีที่พิสูจน์แล้วไม่ทับซ้อนกับพื้นที่ป่าหรือที่ดินของรัฐอื่น เพื่อจัดสรรที่ดินอย่างโปร่งใสและลดภาระรัฐจากความเสียหายทางคดี4 กำรพัฒนำตึกร้ำงและอำคำรชุดเสื่อมสภำพ• ดำเนินการร่วมกับสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (พอช.) และกรุงเทพมหานคร ภายใต้ “โครงการชุบชีวิตตึกร้าง” สนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยหรือคนรุ่นใหม่จัดซื้อคอนโดร้างและอาคารเก่าด้อยมูลค่ามาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยราคาถูก การดำเนินงานนำร่องชี้ว่าพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีอาคารเสื่อมโทรมจำนวนมากที่กลายเป็นแหล่งเสื่อมโทรมหรือชุมชนแออัด ควรให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นและ พอช. เข้ามาดูแลในรูปแบบ “โครงการพัฒนาชุมชนอาคารสูง” เพื่อฟื้นฟูคุณภาพชีวิตและทำให้ทรัพย์ค้างขายทอดตลาดเหล่านี้กลับมามีมูลค่า3 POLICY BRIEF5 กำรใช้ทรัพย์ค้ำงขำยทอดตลำดช่วยเหลือประชำชนที่ถูกไล่รื้อ• จากการลงพื้นที่ร่วมกับกรุงเทพมหานครและสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (พอช.) ในพื้นที่คลองเปรมประชากร พบว่าการจัดหาที่อยู่อาศัยล่าช้าเนื่องจากขั้นตอนทางสหกรณ์ หากใช้ทรัพย์ค้างขายทอดตลาดประเภท “ห้องชุดด้อยมูลค่า” ราคาประมาณ 60,000–120,000 บาท สามารถจัดซื้อให้ประชาชนได้ทันทีโดยไม่ต้องกู้เงิน cนวทางนี้ช่วยรองรับประชาชนที่ถูกไล่รื้อจากโครงการพัฒนาริมคลอง และสามารถขยายใช้ในพื้นที่อื่นได้ทั่วประเทศ โดยต้องดำเนินควบคู่กับการจัดตั้งชุมชนอาคารสูงและการสนับสนุนจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเพื่อให้เกิดความยั่งยืน6 ก ำ ร บ ริ จ ำ ค ห รื อ โ อ น ท รั พ ย์ เ พื่ อสำธำรณประโยชน์• ในกรณีทรัพย์ค้างขายทอดตลาดที่เป็นพื้นที่ส่วนกลางไม่สามารถใช้เชิงพาณิชย์ได้ ให้ประสานเจ้าหนี้เพิกถอนการบังคับคดีเพื่อนำมาบริจาคให้ชุมชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน ตามระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการจำหน่ายทรัพย์สินได้โดยยาก พ.ศ. .... นอกจากนี้ ยังมีการดำเนินงานร่วมกับ กองทุนฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน เพื่อบริจาคทรัพย์ที่เป็นปัญหาตั้งแต่วิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ให้แก่สังคมหรือชุมชน7 กำรจัดตั้งองค์กำรมหำชนเพื่อบริหำรจัดกำรทรัพย์ค้ำงขำยทอดตลำด• กระทรวงยุติธรรมมีนโยบายจัดตั้งองค์การมหาชนเพื่อบริหารจัดการทรัพย์ค้างขายทอดตลาดอย่างเป็นระบบสามารถนำมาใช้เป็นสวัสดิการช่วยเหลือลูกหนี้ที่ถูกยึดบ้านหลังสุดท้าย ใช้เป็นสถานที่พักพิงผู้กระทำผิดหลังปล่อย หรือจัดตั้งสถานที่คุมขังรูปแบบใหม่ที่ไม่ใช่เรือนจำ รวมถึงบูรณาการงานฝึกอาชีพและผลิตภัณฑ์ของผู้ต้องขัง เพื่อให้เกิดการบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ ลดภาระงานซ้ำซ้อนของเจ้าหน้าที่

ข้อเสนอแนะเชิงนโยบำย • การเร่งรัดการออกระเบียบกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยการจำหน่ายทรัพย์โดยวิธีอื่นนอกจากการขายทอดตลาดการออกระเบียบกระทรวงยุติธรรมตามมาตรา 332 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งถือเป็นกลไกสำคัญในการปฏิรูปกระบวนการบังคับคดีให้เท่าทันกับสภาพเศรษฐกิจและสังคมปัจจุบัน โดยเฉพาะการจำหน่าย “ทรัพย์ขายยาก” ที่ไม่สามารถระบายออกได้จากระบบการขายทอดตลาดแบบเดิม การกำหนดหลักเกณฑ์ให้หน่วยงานของรัฐสามารถเข้าซื้อทรัพย์ได้โดยตรง หรือให้เอกชนสามารถเข้าร่วมในรูปแบบความร่วมมือสาธารณะ (PPP) จะเป็นการเพิ่มทางเลือกในการจัดการทรัพย์สิน ลดระยะเวลาการค้างขาย และสร้างประโยชน์ทางเศรษฐกิจกลับสู่ระบบได้อย่างมีประสิทธิภาพPOLICY BRIEF 4นอกจากนี้ การมีระเบียบดังกล่าวจะช่วยสร้าง “ความมั่นใจเชิงกฎหมาย” ให้แก่เจ้าพนักงานบังคับคดีในการดำเนินงานกับทรัพย์ขายยาก ซึ่งที่ผ่านมาเจ้าหน้าที่หลายรายหลีกเลี่ยงการตัดสินใจเพราะกลัวความเสี่ยงทางกฎหมาย การออกระเบียบนี้จึงไม่เพียงเป็นการปรับปรุงกลไกบริหารจัดการ แต่ยังเป็นการยกระดับธรรมาภิบาลและความโปร่งใสในระบบการบังคับคดีโดยรวม• การมีหน่วยงานกลางทำหน้าที่ประสานระหว่างฝ่ายนโยบายกับการปฏิบัติ จะช่วยลดความซ้ำซ้อนของโครงการและงบประมาณ อีกทั้งยังเป็นกลไกสำคัญในการเชื่อมโยงข้อมูลและบูรณาการการใช้ทรัพย์เพื่อสังคมในลักษณะโครงการพัฒนาเชิงพื้นที่ (Area-based Development) อันเป็นแนวทางที่สอดคล้องกับยุทธศาสตร์ชาติด้านการพัฒนาอย่างยั่งยืน• การส่งเสริมการนำทรัพย์ค้างมาใช้ประโยชน์เพื่อสังคมและเศรษฐกิจฐานรากทรัพย์ค้างการขายทอดตลาดจำนวนมากเป็นทรัพย์ที่มีศักยภาพในการนำกลับมาใช้ประโยชน์เพื่อสาธารณะ หากได้รับการปรับปรุงหรือพัฒนาอย่างเหมาะสม เช่น อาคารร้าง คอนโดเก่าเสื่อมสภาพ หรือที่ดินเกษตรที่ขายไม่ได้ การผลักดันให้เกิดโครงการพัฒนาเชิงสังคม เช่น “โครงการชุบชีวิตตึกร้าง” ร่วมกับสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (พอช.) หรือ “โครงการเกษตรแปลงเล็กเพื่อชุมชน” ร่วมกับ บจธ. ถือเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจและสร้างโอกาสให้กับกลุ่มเปราะบางในสังคม• การใช้แนวทางเช่นนี้ยังมีผลเชิงโครงสร้างในการลดความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจ เนื่องจากทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงทรัพย์สินหรือที่ดินได้ในราคาที่เหมาะสม ทั้งยังเป็นการลดแรงกดดันจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มุ่งเน้นกำไรสูงสุด และเปลี่ยนทรัพย์ด้อยค่าให้กลายเป็นทรัพย์ที่สร้างสวัสดิการและความมั่นคงทางสังคมในระยะยาว• การจัดตั้งกลไกถาวรเพื่อบริหารจัดการทรัพย์ค้างการขายทอดตลาด เช่น “คณะกรรมการอำนวยการบริหารจัดการทรัพย์ค้างการขายทอดตลาดแห่งชาติ” ภายใต้กระทรวงยุติธรรม จะช่วยให้การดำเนินงานมีเอกภาพและต่อเนื่องในระยะยาว กลไกนี้ควรประกอบด้วยผู้แทนจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งในและนอกกระบวนการยุติธรรม เช่น กรมบังคับคดี กรมธนารักษ์ บจธ. พอช. และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น โดยมีหน้าที่กำหนดยุทธศาสตร์ระดับชาติในการบริหารจัดการทรัพย์ค้าง การพัฒนาแนวทางเชิงพื้นที่ และการติดตามประเมินผลอย่างเป็นระบบ

• การแก้ไขและบูรณาการกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ปัญหาทรัพย์ค้างมิได้เกิดจากระบบการขายทอดตลาดเพียงอย่างเดียว แต่ยังเกี่ยวข้องกับข้อจำกัดทางกฎหมายหลายประการ เช่น กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดที่ไม่เอื้อต่อการจัดการคอนโดร้าง การจำกัดอำนาจขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในการจัดการทรัพย์สาธารณะ หรือระเบียบของหน่วยงานอย่าง ส.ป.ก. ที่ไม่เปิดช่องให้เข้าซื้อทรัพย์จากกระบวนการบังคับคดีได้การแก้ไขกฎหมายเหล่านี้จึงเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อให้หน่วยงานรัฐสามารถเข้ามาบริหารจัดการหรือใช้ประโยชน์จากทรัพย์ค้างได้อย่างถูกต้องและรวดเร็ว• การบูรณาการทางกฎหมายยังช่วยให้เกิดความสอดคล้องเชิงนโยบายระหว่างกระทรวงยุติธรรมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กระทรวงมหาดไทย กระทรวงเกษตรฯ และสำนักงานศาลยุติธรรม ซึ่งจะทำให้การดำเนินงานเป็นไปในทิศทางเดียวกัน และลดอุปสรรคทางกฎหมายที่มักเป็นจุดอ่อนของการปฏิรูประบบยุติธรรมในเชิงปฏิบัติ• การพัฒนากลไกตรวจสอบแนวเขตที่ดินและแก้ปัญหาที่ดินทับซ้อน ปัญหาทรัพย์ค้างจำนวนมากเกิดจากความไม่ชัดเจนของแนวเขตที่ดินและการออกเอกสารสิทธิโดยไม่ถูกต้อง การพัฒนากลไกตรวจสอบแนวเขตที่ดินระดับพื้นที่ โดยมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องร่วมมือกัน เช่น กรมบังคับคดี กรมที่ดิน กรมป่าไม้ และกรมสอบสวนคดีพิเศษ จะช่วยสร้างความถูกต้องเชิงกฎหมายและคุ้มครองสิทธิของประชาชนผู้ครอบครองโดยสุจริต• การตรวจสอบเชิงรุกลักษณะนี้ยังมีคุณค่าเชิงนโยบายในด้าน “การป้องกันข้อพิพาทเชิงโครงสร้าง” (Structural Conflict Prevention) เพราะสามารถแก้ไขปัญหาที่ดินทับซ้อนก่อนที่จะกลายเป็นคดีในอนาคต อีกทั้งยังสร้างฐานข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อการวางนโยบายการใช้ที่ดินและการพัฒนาเชิงพื้นที่ของรัฐในระยะยาว5 POLICY BRIEFกำรส่งเสริมกำรน ำทรัพย์ค้ำงมำใช้ประโยชน์เพื่อสังคมและเศรษฐกิจฐำนรำก• ทรัพย์ค้างการขายทอดตลาดจำนวนมากเป็นทรัพย์ที่มีศักยภาพในการนำกลับมาใช้ประโยชน์เพื่อสาธารณะ หากได้รับการปรับปรุงหรือพัฒนาอย่างเหมาะสม เช่น อาคารร้าง คอนโดเก่าเสื่อมสภาพ หรือที่ดินเกษตรที่ขายไม่ได้การผลักดันให้เกิดโครงการพัฒนาเชิงสังคม เช่น “โครงการชุบชีวิตตึกร้าง” ร่วมกับสถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (พอช.) หรือ “โครงการเกษตรแปลงเล็กเพื่อชุมชน” ร่วมกับ บจธ. ถือเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจและสร้างโอกาสให้กับกลุ่มเปราะบางในสังคม• การใช้แนวทางเช่นนี้ยังมีผลเชิงโครงสร้างในการลดความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจ เนื่องจากทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงทรัพย์สินหรือที่ดินได้ในราคาที่เหมาะสม ทั้งยังเป็นการลดแรงกดดันจากตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มุ่งเน้นกำไรสูงสุด และเปลี่ยนทรัพย์ด้อยค่าให้กลายเป็นทรัพย์ที่สร้างสวัสดิการและความมั่นคงทางสังคมในระยะยาวกำรแก้ไขและบูรณำกำรกฎหมำย ที่เกี่ยวข้อง• ปัญหาทรัพย์ค้างมิได้เกิดจากระบบการขายทอดตลาดเพียงอย่างเดียว แต่ยังเกี่ยวข้องกับข้อจำกัดทางกฎหมายหลายประการ เช่น กฎหมายว่าด้วยอาคารชุดที่ไม่เอื้อต่อการจัดการคอนโดร้าง การจำกัดอำนาจขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในการจัดการทรัพย์สาธารณะ หรือระเบียบของหน่วยงานอย่าง ส.ป.ก. ที่ไม่เปิดช่องให้เข้าซื้อทรัพย์จากกระบวนการบังคับคดีได้การแก้ไขกฎหมายเหล่านี้จึงเป็นสิ่งจำเป็น เพื่อให้หน่วยงานรัฐสามารถเข้ามาบริหารจัดการหรือใช้ประโยชน์จากทรัพย์ค้างได้อย่างถูกต้องและรวดเร็ว• การบูรณาการทางกฎหมายยังช่วยให้เกิดความสอดคล้องเชิงนโยบายระหว่างกระทรวงยุติธรรมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กระทรวงมหาดไทย กระทรวงเกษตรฯ และสำนักงานศาลยุติธรรม ซึ่งจะทำให้การดำเนินงานเป็นไปในทิศทางเดียวกัน และลดอุปสรรคทางกฎหมายที่มักเป็นจุดอ่อนของการปฏิรูประบบยุติธรรมในเชิงปฏิบัติ

กำรพัฒนำกลไกตรวจสอบแนวเขตที่ดินและแก้ปัญหำที่ดินทับซ้อน• ปัญหาทรัพย์ค้างจำนวนมากเกิดจากความไม่ชัดเจนของแนวเขตที่ดินและการออกเอกสารสิทธิโดยไม่ถูกต้อง การพัฒนากลไกตรวจสอบแนวเขตที่ดินระดับพื้นที่ โดยมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องร่วมมือกัน เช่น กรมบังคับคดี กรมที่ดิน กรมป่าไม้ และกรมสอบสวนคดีพิเศษ จะช่วยสร้างความถูกต้องเชิงกฎหมายและคุ้มครองสิทธิของประชาชนผู้ครอบครองโดยสุจริต• การตรวจสอบเชิงรุกลักษณะนี้ยังมีคุณค่าเชิงนโยบายในด้าน “การป้องกันข้อพิพาทเชิงโครงสร้าง” (Structural Conflict Prevention) เพราะสามารถแก้ไขปัญหาที่ดินทับซ้อนก่อนที่จะกลายเป็นคดีในอนาคต อีกทั้งยังสร้างฐานข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อการวางนโยบายการใช้ที่ดินและการพัฒนาเชิงพื้นที่ของรัฐในระยะยาวกำรจัดท ำฐำนข้อมูลกลำงทรัพย์ค้ำงกำรขำยทอดตลำดของประเทศ• ปัจจุบัน ข้อมูลทรัพย์ค้างกระจัดกระจายอยู่ในหลายหน่วยงาน ทำให้การวางนโยบายหรือการประเมินผลไม่สามารถทำได้อย่างแม่นยำ การจัดทำฐานข้อมูลกลางทรัพย์ค้างในรูปแบบดิจิทัล โดยเชื่อมโยงข้อมูลจากกรมบังคับคดี กรมธนารักษ์ สถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน และหน่วยงานอื่น จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการและความโปร่งใสของระบบ• ฐานข้อมูลนี้ยังสามารถต่อยอดเป็นระบบ “แพลตฟอร์มข้อมูลทรัพย์เพื่อสังคม” ที่เปิดให้หน่วยงานและภาคประชาชนเข้าถึงข้อมูล เพื่อร่วมกันวางแผนการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ต่าง ๆ ได้ตรงตามความต้องการของชุมชน ซึ่งจะเป็นการยกระดับการจัดการเชิงข้อมูล (Data-driven Justice Administration) ที่ทันสมัยและยั่งยืนPOLICY BRIEF 6กำรส่งเสริมควำมร่วมมือระหว่ำงภำครัฐ เอกชน และชุมชน• การบริหารจัดการทรัพย์ค้างไม่สามารถพึ่งพาภาครัฐฝ่ายเดียวได้ เนื่องจากมีมิติทางเศรษฐกิจที่ซับซ้อนและต้องใช้เงินลงทุนสูง การสร้างความร่วมมือระหว่างภาครัฐ เอกชน และชุมชนจึงเป็นแนวทางสำคัญในการขับเคลื่อนนโยบายอย่างยั่งยืน การจัดทำบันทึกข้อตกลง (MOU) กับบริษัทบริหารสินทรัพย์ ธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินเพื่อร่วมกันบริหารจัดการทรัพย์ค้าง จะช่วยให้เกิดกลไก “จับคู่ผู้ซื้อ–ผู้ขาย” ที่ยืดหยุ่นและมีประสิทธิภาพมากขึ้น• ในเชิงเศรษฐศาสตร์การพัฒนาแนวทางดังกล่าวยังเป็นการสร้างตลาดรอง (secondary market) สำหรับทรัพย์สินที่ขายยาก ซึ่งจะช่วยลดการสูญเสียเชิงระบบและกระตุ้นให้ภาคเอกชนมีแรงจูงใจในการเข้ามามีส่วนร่วมในกิจกรรมเพื่อสังคมผ่านกลไกการลงทุนร่วมรัฐ–เอกชน (Public–Private Partnership for Social Impact)

กำรส่งเสริมกำรมีส่วนร่วมของประชำชนและชุมชนท้องถิ่น• นโยบายการจัดการทรัพย์ค้างจะไม่ประสบความสำเร็จ หากขาดการมีส่วนร่วมจากประชาชนในพื้นที่ การเปิดโอกาสให้ชุมชนมีส่วนร่วมตั้งแต่ขั้นตอนการวางแผน การกำหนดรูปแบบการใช้ประโยชน์ และการบริหารจัดการหลังโอนทรัพย์ จะช่วยให้โครงการมีความเหมาะสมกับบริบททางสังคมและวัฒนธรรมของพื้นที่นั้น ๆ• ในมุมมองเชิงนโยบาย การมีส่วนร่วมของประชาชนยังเป็นการสร้าง “ทุนทางสังคม” (Social Capital) ที่ช่วยให้โครงการมีความยั่งยืน เพราะชุมชนจะเกิดความรู้สึกเป็นเจ้าของและมีแรงจูงใจในการดูแลรักษาทรัพย์ที่ได้รับมา นอกจากนี้ยังเป็นกลไกสำคัญในการเสริมสร้างความเชื่อมั่นของสังคมต่อระบบยุติธรรม ซึ่งเป็นฐานรากของการพัฒนาระบบเศรษฐกิจและสังคมที่เป็นธรรมในระยะยาวกำรจัดสรรงบประมำณต่อเนื่องและขยำยผลโครงกำรน ำร่อง• การดำเนินโครงการนำร่อง (Sandbox)ที่ผ่านมา เช่น การพัฒนาเกษตรแปลงเล็กและโครงการชุบชีวิตตึกร้าง ได้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของแนวทางนี้ในการแก้ปัญหาทรัพย์ค้างและยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนในพื้นที่ ควรมีการจัดสรรงบประมาณต่อเนื่องในระยะ 3–5 ปี เพื่อขยายผลจากพื้นที่ต้นแบบ สู่ระดับประเทศ• การจัดสรรงบประมาณในลักษณะนี้ไม่ควรเป็นเพียงงบดำเนินการรายปี แต่ควรอยู่ในรูปของ “งบกองทุนหมุนเวียนเพื่อการใช้ประโยชน์ทรัพย์เพื่อสังคม” ที่สามารถนำรายได้จากการพัฒนาโครงการกลับมาใช้หมุนเวียนในการดำเนินงานต่อเนื่อง เป็นการสร้างความยั่งยืนทางการคลังและลดภาระงบประมาณภาครัฐในระยะยาว7 POLICY BRIEFชวนัสถ์ เจนการ และคณะ. (2568). โครงกำรกำรติดตำม ประเมินผล และขับเคลื่อนแนวทำงกำรแก้ไขปัญหำทรัพย์ค้ำงกำรขำยทอดตลำดโดยน ำมำช่วยเหลือผู้ด้อยโอกำส. รายงานวิจัยเสนอต่อสำนักงานกิจการยุติธรรม กระทรวงยุติธรรมเอกสำรอ้ำงอิงวิทยาลัยสหวิทยาการ ชั้น 5 มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ท่าพระจันทร์เลขที่ 2 ถนนพระจันทร์ เขตพระนคร กรุงเทพฯ 10200โทรศัพท์ 02-221-6111-20 ต่อ 4400โทรสาร 02-222-0153E-mail : [email protected]