MONEY LIFE e-Magazine nov 2023 Vol.16 No.180

NOVEMBER 2023 MONEY LIFE 51 Brainstorm & Analysis การประกอบธุรกิจ สิ่งที่แสดงให้เห็นว ่า ธุรกิจประสบความส�ำเร็จอาจจะต้องมองที่ก�ำไร มากกว ่ารายได้ เพราะก�าไรหมายถึงส ่วนที่ เหลือจากต้นทุนและค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ซึ่ง ถ้าพิจารณาผลประกอบการของผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในช่วง 9 เดือนที่ผ่าน มานั้น “แสนสิริ” สร้างก�ำไรได้สูงที่สุด โดยมี “เอพี” ครองอันดับที่ 1 ในแง่ของรายได้ และ มีความเป็นไปได้ที่แสนสิริจะท�ำก�ำไรได้มาก เป็นอันดับที่ 1 ในปีนี้ เพราะดูจากโครงการที่ รอโอนกรรมสิทธิ์ และที่จะเปิดขายใหม่ในช่วง ต่อจากนี้ถึงสิ้นปี โดยในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการเพียง 4 รายเท่านั้นที่ท�ารายได้ มากกว่า 20,000 ล้านบาท ผลประกอบการรวม 9 เดือนที่ผ่านมา ใน ปี 2566 ของ 39 บริษัทผู้ประกอบการที่พัฒนา โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายในตลาดหลักทรัพย์ มีรายได้รวมเพิ่มขึ้นประมาณ 1.37% ซึ่งอาจจะ เพิ่มขึ้นไม่มากนัก แต่ถ้าพิจารณาในด้านของ ก�ำไรที่ลดลงประมาณ 6.37% ซึ่งลดลงค่อนข้าง มาก และน่าสนใจ ซึ่งการที่ทั้งรายได้และก�าไรของผู้ประกอบการ 39 รายเปลี่ยนแปลงไปจากช่วงเวลาเดียวกัน กับปีที่แล้ว ส่วนหนึ่งมาจากการชะลอของก�ำลัง ซื้อในไตรมาสที่ 3 ซึ่งเห็นได้ชัดเจนจากรายได้ รวมของทั้ง 39 บริษัท ณ ไตรมาสที่ 3 ของ ปี 2566 ลดลง 2.9% ในส่วนของก�ำไรลดลง ถึง 20% ซึ่งผลประกอบการในไตรมาสที่ 3 สะท้อนให้เห็นว ่าการที่ผู้ประกอบการมีรายได้ ลดลงไม่มาก อาจจะเป็นเพราะว่าช่วงไตรมาสที่ 3 พวกเขาพยายามสร้างรายได้โดยเฉพาะจากการโอน กรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และมีการจัด โปรโมชั่นในเรื่องของราคาออกมาสร้างความน่าสนใจ ยอมลดก�าไรลงบ้าง และมีการจัดกิจกรรมต่อเนื่องไป ถึงไตรมาสที่ 4 ของปีนี้เลย ผู้ประกอบการที่มีก�ำไรมากที่สุดในช่วง 9 เดือน แรก ของปี 2566 คือ “แสนสิริ” ที่ท�ำก�ำไรเก็บยอด ไปได้กว่า 4,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกัน ของปีที่แล้วกว่า 91% ส่วนรายได้ในช่วงเดียวกัน ได้ 28,046 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 28% ตามมาด้วย “เอพี” ที่มีก�ำไรลดลงเล็กน้อย โดยมี ก�ำไรประมาณ 4,719 ล้านบาท ส่วนของรายได้รวม ประมาณ 28,921 ล้านบาท ลดลงประมาณ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ตามมาด้วย “ศุภาลัย” ในอันดับที่ 3 ด้วยก�ำไร 4,027 ล้านบาท ลดลงจากปีที่แล้ว 34% ส่วนรายได้รวมประมาณ 21,537 ล้านบาท ลดลงจากปีที่แล้วกว่า 15% ปี 2566 ตลาดอสังหาฯ เผชิญกับปัจจัยท้าทาย อาทิ ปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารเป็น ปัจจัยส�ำคัญ และทางผู้ประกอบการเองก็พยายาม ช่วยเหลือผู้ซื้อในทุกทางแล้วก็ตาม แต่ด้วยความ เข้มงวดของสถาบันการเงินจึงยังมีกลุ ่มของผู้ขอ สินเชื่อธนาคารที่ไม่ได้รับสินเชื่อเป็นสัดส่วนที่ไม่ต�่ำ กว่า 40 – 50% บางโครงการอาจจะมากกว่า 50% ไปค่อนข้างมาก รวมไปถึงการได้วงเงินสินเชื่อจาก ธนาคารที่ต�่ำกว่ามูลค่าของบ้านหรือคอนโดมิเนียม ที่ต้องการซื้อ ดังนั้น การลดการเปิดขายโครงการใหม่ลงก็ 9 เดือน Top 10 อสังหาฯ ในตลาดหุ้นไทย โดย สุรเชษฐ์ กองชีพ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) เป็นทางออกที่ดีในสถานการณ์แบบนี้ จึงมีผลให้ รายได้พวกเขาจากการเปิดขายโครงการใหม่ ลดลง ก�ำไรก็ลดลงบ้าง เพราะอาจจะมีการลด ราคาขายลง แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการบางรายที่ สร้างรายได้และก�าไรเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง นอกจากนี้ ปี 2566 อาจจะเป็นปีที่ ภาวะเศรษฐกิจเพิ่งจะอยู่ในช่วงฟื้นตัวจากช่วง ชะลอตัวปี 2563 - 2565 และปัญหาเศรษฐกิจ ในระดับต่างๆ ในช่วง 3 ปีดังกล่าวส่งผลกระทบ ต ่อเนื่องมาถึงปี 2566 หลายธุรกิจอาจจะ เพิ่งเริ่มเห็นการชะลอตัวในปีนี้ เนื่องจากช ่วง ก่อนหน้านี้ เศรษฐกิจในภาพรวมชะลอตัวหมด จึงไม่เห็นความแตกต่าง แต่เมื่อปัจจัยหลายๆ อย่างเริ่มดีขึ้น แต่บางอย่างยังมีผลต่อการขยายตัว ทางเศรษฐกิจต่อเนื่องจึงเริ่มเห็นได้ชัดเจนขึ้น การฟื้นตัวแบบชัดเจน อาจจะยังต้องรอต่อไป ถึงปี 2567 โดยเฉพาะนโยบายของรัฐบาลหลาย อย่างที่คงต้องรอปีหน้า ปี 2566 อาจจะไม่ใช่ ปีที่ดี แต่ผู้ประกอบการบางรายกลับสร้างก�าไร และรายได้มากกว่าปีที่แล้วมากมายแบบชัดเจน อีกทั้งยังมีโครงการที่รอเปิดขายในไตรมาสที่ 4 อีกต่อเนื่อง เพราะผู้ประกอบการหลายราย มองเรื่องของการท�าการตลาดระยะยาวมากกว่า ไม่ได้ต้องการแค่เพียงปี 2566 ดังนั้น ปี 2567 จะเป็นปีที่การเปิดขาย โครงการใหม่ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีนี้ โครงการที่เปิดขายใน ไตรมาสที่ 4 ของผู้ประกอบการบางรายคงคาด หวังต ่อเนื่องไปถึงปีหน้า ไม ่ได้คาดหวังว ่าจะ ปิดการขายภายในปีนี้แน ่นอน เพราะจ�ำนวน และมูลค่าโครงการสูงมาก เช่น “แสนสิริ” เปิด 22 โครงการ มูลค่ารวม 36,000 ล้านบาท “เอพี” เปิดขายอีก 23 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 35,740 ล้านบาท และที่น่าสนใจคือ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่จะเปิด 9 โครงการ แต่มูลค่ารวมกว่า 45,000 ล้านบาท และอีกหลายรายที่มีมูลค ่ารวมของ โครงการที่จะเปิดขายในไตรมาสที่ 4 มากกว่า 10,000 ล้านบาท