AKMA ZULAIKHA BINTI ABD KADIR

NAMA PELAJAR :
AKMA ZULAIKHA BINTI ABD KADIR

NO. KAD MATRIK PELAJAR :
SPHT-15-18-002

NO. KAD PENGENALAN PELAJAR :
000527-12-1432

BIL. ISI KANDUNGAN MUKA SURAT
1–2
PENGHARGAAN 3

BAHAGIAN A 4-6

1.0 PENDAHULUAN

LATAR BELAKANG JPPH

2.1 VISI

2.2 MISI
OBJEKTIF JPPH
2.0
2.3

2.4 PERANAN JPPH

3.0 PEJABAT JPPH SEPANG 6
PERANAN PENILAI DAERAH DAN PEKERJA SETIAP UNIT 7 - 10
4.1 PENILAI DAERAH,GRED W54/W52/W48/W44
4.2 UNIT PENILAIAN

4.2.1 PEGAWAI PENILAIAN, GRED W48/W44/W41

4.2.2 PENOLONG PEGAWAI PENILAIAN, GRED
Q W36/W32/W27

4.3 UNIT INFORMASI HARTA
4.0 4.3.1 PEMBANTU PENILAIAN, GRED W26/W22/W17

4.4 UNIT PENTADBIRAN

4.4.1 PEMBANTU TADBIR

(PERKENARIAN/OPERASI) GRED N26/N22/N17

4.5 UNIT KEWANGAN

4.5.1 PEMBANTU TADBIR (KEWANGAN), GRED

QQQ W22/W17

PROSES KERJA PENILAIAN 11 -19
5.1 PROSES SEBELUM KERJA PENILAIAN
21
5.1.1 PENERIMAAN PERMOHONAN 22
5.1.2 PEMBUKAAN FAIL 22
5.1.3 AGIHAN FAIL 22 - 23
5.1.4 MEMPROSES PERMOHONAN 23 - 24
5.1.5 PENGUMPULAN MAKLUMAT 24 - 25
5.1.6 MENGAMBIL PERBANDINGAN 26
5.0 5.1.7 PENYEDIAAN PELAN 26
5.2 PROSES SEMASA KERJA PENILAIAN
5.2.1 LAWAT PERIKSA
5.2.2 MENJALANKAN PENILAIAN
5.3 PROSES SELEPAS KERJA PENILAIAN
5.3.1 PENYEDIAAN LAPORAN NILAIAN
5.3.2 MELAPOR NILAIAN

BAHAGIAN B
6.0 PENDAHULUAN
7.0 TARIKH NILAIAN
8.0 TARIKH LAWAT PERIKSA
9.0 MAKLUMAT HAKMILIK
10.0 LOKASI HARTA TANAH SUBJEK
11.0 KETERANGAN HARTA TANAH SUBJEK
12.0 KEMUDAHAN DAN PERKHIDMATAN AWAM
13.0 MAKLUMAT PERANCANGAN

14.0 ASAS NILAIAN 26
15.0 FAKTOR-FAKTOR YANG DIPERTIMBANGKAN 27
16.0 KAEDAH NILAIAN 27 – 28
17.0 BUTIR-BUTIR PERBANDINGAN 28 – 29
18.0 PENDAPAT NILAIAN 29 – 30
19.0 NILAIAN 30

SENARAI LAMPIRAN

LAMPIRAN A - Salinan Surat Permohonan
LAMPIRAN B - Salinan Hakmilik
LAMPIRAN C - Pelan Lokasi
LAMPIRAN D - Pelan Tapak
LAMPIRAN E - Gambar Harta Tanah Subjek
LAMPIRAN F - Pelan Bangunan
LAMPIRAN G - Butir-Butir Perbandingan
LAMPIRAN H - Pelan Perbandingan
LAMPIRAN I - Pelarasan Kaedah Perbandingan
LAMPIRAN J - Pelarasan Kaedah Kos

Penghargaan
Assalamualaikum Warahmatullahi Wabarakatuh dan Salam Sejahtera syukur
Alhamdulillah dengan limpah kurnia-Nya, dapat saya menamatkan latihan industri
selama tiga (3) bulan tiga (3) hari ini dengan jayanya di Jabatan Penilaian dan
Perkhidmatan Harta Sepang bermula pada 25 November 2019 hingga 28 Febuari
2020. Pada masa yang sama berjaya menyempurnakan laporan latihan industri ini
sepertimana yang telah ditetapkan oleh pihak Institut Penilaian Negara (INSPEN)
untuk saya meneruskan sesi pembelajaran untuk semester terakhir bagi sesi
2018/2019 ini.

Pertama sekali saya ingin merakamkan jutaan terima kasih kepada kedua ibubapa
saya yang banyak memberi dorongan dan nasihat sepanjang saya menjalani latihan
industri ini. Di sini juga saya ingin mengambil kesempatan untuk mengucapkan
terima kasih yang tidak terhingga kepada pihak Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan
Harta Sepang dalam menguruskan hal-hal berkaitan dengan pelajar. Sejuta
penghargaan juga kepada Penilai Daerah JPPH Sepang iaitu Puan Fazliyana Binti
Alias dan juga penyelia kawasan di bawah daerah Sepang, Encik Ahmad Zaki Bin
Mat Derakah yang begitu mengambil berat tentang perkembangan saya sepanjang
saya menjalani latihan di jabatan tersebut.

Tidak lupa juga kepada seluruh kakitangan syarikat ini yang banyak memberi tunjuk
ajar kepada saya tentang perjalanan kerja-kerja yang dilakukan dalam bidang
penilaian yang selama ini kurang saya ketahui.

1

Segala latihan yang saya peroleh mungkin tidak dapat saya kutip tanpa kerjasama
yang baik daripada seluruh kakitangan. Terima kasih kepada semua warga kerja
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Sepang kerana sanggup meluangkan masa untuk
memberi tunjuk ajar walaupun sibuk menjalankan tugas harian. Ucapan terima kasih
sekali lagi kepada Encik Ahmad Zaki Bin Mat Derakah selaku penyelia kawasan serta
Puan Ruzanna Binti Rusli selaku penyelia INSPEN.

Segala nasihat dan tunjuk ajar yang telah diberikan oleh semua warga kerja jabatan ini
akan saya jadikan pedoman dan manfaatkan sebaik mungkin. Semoga segala ilmu
diberkati Allah hendaknya. Beribu kemaafan turut saya pohonkan sekiranya terdapat
kesilapan sepanjang latihan saya di sini.

Akhir sekali kemaafan diminta kepada rakan seperjuangan yang bersama-sama
dengan saya menjalani latihan industri di sini iaitu Maizatul Aina Farah Binti Karim
yang banyak memberi kerjasama dan perbincangan sepanjang kami berada di sini.
Walaupun banyak dugaan dan getir yang kami tempuhi, akhirnya kami selamat juga
menghabiskan latihan kami. Sekian, Wassalam.

2

1.0 Pendahuluan
Latihan industri merupakan salah satu syarat wajib yang perlu dilalui oleh setiap
pelajar di Institut Penilaian Negara (INSPEN). Tempoh Latihan Industri yang
dijalankan adalah selama satu semester (14 minggu). Sepanjang tempoh tersebut para
pelajar dapat menimba ilmu pengetahuan serta pengalaman dan kemahiran daripada
pelbagai bentuk kerja yang dilakukan. Para pelajar juga dapat mengaplikasikan segala
teori yang telah dipelajari kepada bentuk praktikal. Di samping itu, ia bertujuan untuk
memberi peluang kepada pelajar untuk mengaitkan teori-teori yang dipelajari dengan
cara kerja yang sebenar terutamanya dalam bidang penilaian hartanah. Ia juga dapat
meningkatkan kemahiran berkomunikasi di samping menyemai semangat kerja
dengan produktif dan perhubungan yang baik sesama pekerja.

3

2.0 Latar Belakang JPPH
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia (JPPH Malaysia) Kementerian
Kewangan Malaysia, bermula sebagai Bahagian Penilaian di Perbendaharaan
Malaysia pada 1 Jun 1957. Kini JPPH Malaysia mempunyai pegawai dan staf seramai
2,101 yang mana 260 daripadanya merupakan penilai profesional. Fungsi dan aktiviti
Jabatan diperkembangkan untuk memenuhi keperluan kepakaran yang berkaitan
dengan industri harta tanah.
Jabatan ini diketuai oleh Ketua Pengarah Penilaian Dan Perkhidmatan Harta di mana
fungsi dan tugasnya termaktub di bawah Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta
Tanah 1981(Akta 242). Akta tersebut juga memperuntukkan bahawa Ketua Pengarah
Penilaian Dan Perkhidmatan Harta adalah dilantik sebagai Presiden Lembaga Penilai,
Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta Malaysia.

JPPH Malaysia beroperasi dari 52 cawangannya meliputi Semenanjung Malaysia,
Sabah dan Sarawak yang diketuai oleh 14 Pengarah Penilaian Negeri dan 38 Penilai
Daerah. Ibu Pejabat JPPH Malaysia bertanggungjawab bagi merancang dasar, strategi
dan prosedur bagi setiap program dan aktiviti jabatan.

JPPH Malaysia juga mempunyai sebuah pusat latihan dan penyelidikan yang dikenali
sebagai Institut Penilaian Negara (INSPEN) di Bangi, Selangor.

JPPH Malaysia menubuhkan Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) atas
pengesyoran Majlis Tindakan Ekonomi Negara (MTEN) pada 9 September 1999.

4

NAPIC bertanggungjawab untuk mengumpul dan menyebarkan maklumat yang
berkaitan dengan industri harta tanah.

2.1 Visi
Peneraju Penilaian, Perkhidmatan Harta, Latihan dan Informasi Harta Tanah
Bertaraf Dunia Secara Berterusan

2.2 Misi
Menyediakan Perkhidmatan Penilaian, Perundingan, Pengurusan Harta,
Latihan, Penyelidikan dan Informasi Harta Tanah Yang Profesional Serta
Relevan.

2.3 Objektif JPPH
 Memberi perkhidmatan penilaian, informasi dan penyelidikan yang
berkualiti secara berterusan
 Memperluaskan perkhidmatan penilaian dan perkhidmatan harta di agensi-
agensi kerajaan
 Menjadikan JPPH Malaysia bertanggungjawab ke atas pengurusan aset
kerajaan
 Mewujudkan Pusat Kajian Lanjutan Harta Tanah yang diiktiraf

2.4 Peranan JPPH
 Sebagai penasihat kepada Kerajaan dan agensinya dalam segala aspek
berkaitan dengan penilaian, perundingan dan perkhidmatan harta.

5

 Sebagai pakar runding kepada Kerajaan dan agensinya untuk memberi
perkhidmatan perundingan dalam aspek kajian kemungkinan, pengurusan
harta dan perejenan harta.

 Untuk membantu Kementerian Kewangan dalam melaksanakan polisi
berkaitan harta tanah.

 Untuk mengumpul, menerbit dan menyebarkan informasi harta tanah.
 Untuk memberikan latihan dalam bidang berkaitan dengan penilaian harta

tanah dan perkhidmatan harta.
 Untuk menjalankan penyelidikan dan pembangunan dalam bidang berkaitan

harta tanah.

3.0 Pejabat JPPH Sepang
Pejabat JPPH Negeri dan Daerah adalah bertanggunggjawab terhadap pelaksanaan
polisi, arahan kerja serta menjalankan penilaian dan perkhidmatan harta dalam
kawasan kawal selia masing-masing.
JPPH Selangor terbahagi kepada lima iaitu JPPH Shah Alam, JPPH Klang, JPPH
Bandar Baru Bangi, JPPH Gombak dan JPPH Sepang.
Pejabat JPPH Sepang mempunyai 30 orang pekerja dan terbahagi kepada empat unit.

6

4.0 Peranan Penilai Daerah Dan Pekerja Setiap Unit
4.1 Penilai Daerah, Gred W54/W52/W48/W44
 Mengelola semua kerja ikhtisas, pentadbiran dan kewangan di
peringkat cawangan.
 Mengesyorkan kepada Pengarah Penilaian Negeri keperluan tahunan
mengenai tenaga manusia dan kewangan.
 Menyediakan Sasaran Kerja Tahunan.
 Merancang, menyediakan dan menguruskan belanjawan tahunan.
 Menyediakan perancangan latihan serta memastikan semua staf
menghadiri sekurang-kurangnya 2 kursus dan 7 hari setahun.

4.2 Unit Penilaian
4.2.1 Pegawai Penilaian, Gred W48/W44/W41
 Menjalankan penilaian harta tanah, loji, jentera dan lain-lain
yang berkualiti termasuk:
i. Mengumpul data berkaitan.
ii. Membuat lawat periksa harta tanah dan kawasan sekitar.
iii. Menyemak butiran hakmilik dan maklumat
perancangan.
iv. Menyemak dan mengesahkan maklumat serta
menganalisis data.
v. Menyediakan laporan nilaian yang berkualiti.
vi. Melaporkan nilaian dalam had kuasa melapor yang
diberi.

7

 Menyemak dan meluluskan kerja penilaian.
 Mengkaji dan menyemak rayuan penilaian.

4.2.2 Penolong Pegawai Penilaian, Gred W36/W32/W27
 Menjalankan penilaian harta tanah, loji, jentera dan lain-lain
yang berkualiti termasuk:
i. Memuat turun, memuat naik, mendaftar kes dan
membuka fail (jika perlu).
ii. Menjalankan kerja pemetaan.
iii. Mengumpul data berkaitan.
iv. Membuat lawat periksa harta tanah dan kawasan sekitar.
v. Menyemak dan mengesahkan maklumat serta
menganalisis data.
vi. Menyediakan pelan tapak, pelan lokasi, pelan
bangunan, pelan perbandingan dan gambar (jika perlu).
vii. Menyediakan laporan nilaian yang berkualiti.
viii. Melaporkan nilaian dalam had kuasa melapor yang
diberi.
 Menyediakan laporan bagi penerbitan Jabatan.
 Mengkaji dan menyemak rayuan penilaian.

4.3 Unit Informasi Harta
4.3.1 Pembantu Penilaian, Gred W26/W22/W17
 Menjalankan penilaian harta tanah, loji, jentera dan lain-lain
yang berkualiti termasuk:

8

i. Memuat turun, memuat naik, mendaftar kes dan
membuka fail (jika perlu).

ii. Menjalankan kerja pemetaan.
iii. Mengumpul data berkaitan.
iv. Membuat lawat periksa harta tanah dan kawasan sekitar.
v. Menyemak butiran hakmilik dan maklumat

perancangan.
vi. Menyemak dan mengesahkan maklumat serta

menganalisis data.
vii. Menyediakan pelan tapak, pelan lokasi, pelan bangunan,

pelan perbandingan dan gambar (jika perlu).
viii. Melaporkan nilaian dalam had kuasa melapor yang

diberi.
 Membantu menyediakan laporan bagi penerbitan Jabatan.
 Membantu mengendalikan semua kes Rujukan Mahkamah.

4.4 Unit Pentadbiran
4.4.1 Pembantu Tadbir (Perkeranian/Operasi), Gred N26/N22/N17
 Bertanggungjawab mengenai tatatertib dan pelaksanaan tugas
pegawai dan staf yang di bawah pengawasannya.
 Bertanggungjawab menjaga kesempurnaan perabut, alatan dan
mesin, kebersihan, kekemasan, tatasusun dan keselamatan
harian pejabat.

9

 Menguruskan proses permohonan cuti pegawai dan staf pejabat
serta mengemukakan penyata cuti mreka ke Ibu Pejabat di
samping menguruskan perkara perkhidmatan yang lain.

 Menerima dan menyemak borang permohonan pinjaman
perumahan dari pemohon.

 Mendaftar kes, membuka fail dan mengemaskini fail.

4.5 Unit Kewangan
4.5.1 Pembantu Tadbir (Kewangan), Gred W22/W17
 Membantu Ketua Pejabat mengurus peraturan fi ikhtisas.
 Menyediakan laporan jualbeli, data transaksi bulanan ke Ibu
Pejabat dan pejabat JPPH.
 Menguruskan penyata gaji bulanan dan penyata lain yang
berkaitan.
 Membantu Ketua Pejabat di dalam penyediaan anggaran
belanjawan tahunan.
 Menguruskan hal yang berkaitan dengan sewaan ruang pejabat
bagi seluruh Jabatan.

Sila rujuk Carta Organisasi JPPH Sepang di Lampiran 1.

10

5.0 Proses Kerja Penilaian
5.1 Proses Sebelum Kerja Penilaian
5.1.1 Penerimaan Permohonan
Permohonan yang diterima perlu disemak dan ditapis mengikut terma
rujukan permohonan dan hanya permohonan yang lengkap boleh
didaftarkan. Permohonan yang lengkap perlulah didaftarkan dalam
Valuation Information System (VIS).
Perkara yang perlu diambilkira bagi pendaftaran kes termasuklah:
a) Maksud penilaian
b) Maklumat harta tanah yang lengkap
c) Kepentingan yang perlu dinilai
d) Bahagian yang perlu dinilai
e) Tarikh nilaian
Contoh kemasukan data pendaftaran melalui VIS:

11

5.1.2 Pembukaan Fail
Fail baru dibuka jika harta tanah tersebut tidak mempunyai rekod kes
lama manakala bagi harta tanah yang mempunyai rekod kes lama,
dapatkan fail sedia ada dari bilik fail.

5.1.3 Agihan Fail
Fail diagihkan kepada Pegawai Penilaian, Penolong Pegawai Penilaian
atau Pembantu Penilaian mengikut mukim untuk kerja penilaian.

5.1.4 Memproses Permohonan
Harta subjek yang akan dinilai perlu dikenal pasti, sama ada nilai
modal atau nilai sewa yang diperlukan. Nilaian dan kaedah yang akan
digunakan perlu ditentu bagi kegunaan proses seterusnya iaitu
pengumpulan maklumat dan lawat periksa.

5.1.5 Pengumpulan Maklumat
Maklumat yang perlu dikumpul terdiri daripada maklumat dalaman dan
maklumat luaran. Maklumat dalaman merupakan maklumat primer
yang berkaitan dengan harta subjek yang boleh diperolehi melalui
lawat periksa dan semakan di pejabat yang berkaitan.
Maklumat luaran pula merupakan maklumat sekunder yang
mempengaruhi nilai harta tersebut. Maklumat ini boleh diperolehi dari
agensi kerajaan atau penerbitan yang berkaitan.

12

5.1.6 Mengambil Perbandingan
Bukti pasaran diperlukan untuk menyokong nilaian yang dijalankan.
Perbandingan boleh didapati melalui VIS dan mesti diverifikasi dari
aspek harga/balasan yang munasabah, tarikh urusniaga yang paling
hampir dan pertalian penjual dan pembeli (urusniaga tulen). Pemilihan
perbandingan hendaklah menepati kriteria yang tertentu. Kriteria utama
bagi harta tanah perbandingan hendaklah mempunyai ciri-ciri yang
sebanding dengan harta tanah yang dinilai. Perbandingan yang dipilih
perlu dicetak dan difailkan.

5.1.7 Penyediaan Pelan
 Sediakan pelan yang diperlukan seperti:
a) Pelan Lokasi
 Pelan yang memberi gambaran kedudukan lot yang dinilai
dan kegunaan serta pembangunan di sekitarnya.
b) Pelan Tapak
 Pelan yang menunjukkan harta tanah terlibat dan
kedudukan bangunan jika ada serta menandakan lot
bersebelahan harta tanah tersebut.
c) Pelan Bangunan
 Pelan yang menunjukkan lukisan lantai bangunan ibu dan
ansilari berserta ukuran, pengiraan luas dan kemasan.
 Disertakan identiti harta tanah seperti nombor lot, mukim,
daerah, alamat dan skala (jika digunakan).

13

 Kawasan bangunan ibu dilukis dengan garisan lurus
manakala kawasan bangunan ansilari ditunjukkan dengan
garisan terputus.

 Kegunaan setiap bilik/ petak bangunan dicatat
menggunakan istilah kependekan dan huruf besar.

 Kemasan dicatat dalam ruang/petak berkenaan dengan
istilah kependekan dan huruf kecil.

d) Pelan Perbandingan
 Pelan yang menunjukkan kedudukan lot subjek dan lot-lot
perbandingan.

5.2 Proses Semasa Kerja Penilaian
5.2.1 Lawat Periksa
a) Prosedur Sebelum Lawat Periksa
 Lokasi sebenar harta tanah, bentuk, keadaan rupa bumi,
jalan masuk, persekitaran dikenalpasti melalui aplikasi
pemetaan seperti Google Map, Google Earth dan lain-lain.
 Borang JPPH/T/3/A, pelan lokasi, pelan tapak, pelan
kadastral (RSS) atau pelan dari satelit yang menunjukkan
kedudukan harta tanah disediakan untuk dibawa semasa
lawat periksa.
 Maklumat dan pelan perbandingan dibawa bersama jika
perbandingan perlu dilawat periksa.
 Buat temu janji dengan pihak terlibat seperti tuan tanah
atau peguam jika perlu.

14

 Susunkan fail mengikut arah aliran jalan yang sesuai
supaya dapat menjimatkan masa dan kos perjalanan.

 Peralatan yang perlu disediakan:
a. Kad kuasa
b. Papan klip (clip board) dengan kertas kosong yang
mencukupi
c. Pita ukur 30 meter (100 kaki) atau laser measurement
tool
d. Kamera
e. Surat/kad temu janji lawat periksa jika perlu
f. Pen/ Pensil

b) Prosedur Semasa Lawat Periksa
 Ambil gambar harta tanah dari semua sudut.
 Ukur periksa bangunan dan mulakan ukuran dari kiri ke
kanan; dari depan ke belakang.
 Buat lakaran kasar dan ukuran serta kemasan bangunan,
tarikh dibina dan keadaan bangunan dicatat.
 Jika ukuran disalin daripada pelan lantai, ukurannya perlu
disemak semula.
 Catatkan maklumat harta tanah dan pembangunan sekitar.
 Lakukan lawat periksa ke atas perbandingan, jika perlu.

c) Prosedur Selepas Lawat Periksa
 Isikan maklumat lengkap harta tanah ke dalam VIS.

15

 Lukis semula lakaran pelan bangunan berserta kemasan
lantai dan siling menggunakan Microsoft Visio.

 Cara Mengira Keluasan Lantai
i. Pengiraan luas lantai adalah berasaskan kepada
ukuran yang tercatat dalam pelan bangunan.
ii. Semua pengiraan hendaklah dibuat dalam meter
persegi sehingga dua (2) angka perpuluhan.

iii. Keluasan lantai dikira dengan cara ukuran lebar darab
ukuran panjang.

iv. Pengiraan keluasan bagi tiap-tiap bangunan atau
tingkat dibuat secara berasingan. Keluasan bangunan
ibu diasingkan daripada keluasan bangunan ansilari
bagi tiap-tiap bangunan atau tingkat. Angka atau
abjad pada setiap petak bahagian bangunan hendaklah
ditunjukkan di dalam pengiraan.

v. Semua pengiraan ditunjuk dalam muka surat yang
sama dengan pelan bangunan, jika boleh.

5.2.2 Menjalankan Penilaian
Menjalankan penilaian menggunakan kaedah yang bersesuaian. Dua
kaedah digunakan di mana kaedah yang kedua digunakan sebagai
semakan. Penilaian dibuat menggunakan VIS.

16

5.3 Proses Selepas Kerja Penilaian
5.3.1 Penyediaan Laporan Nilaian
a) Perkara yang perlu dinyatakan di dalam laporan penilaian:
i. Tarikh nilaian
ii. Tarikh lawat periksa
iii. Keterangan hakmilik
iv. Kedudukan harta tanah
v. Pembangunan sekitar
vi. Keterangan harta tanah (tanah dan bangunan)
vii. Kemudahan dan perkhidmatan awam
viii. Perancangan
ix. Asas nilaian
x. Kaedah nilaian
xi. Butir-butir perbandingan
xii. Nilaian
xiii. Pelan
 Pelan lokasi
 Pelan Tapak
 Pelan Bangunan
 Pelan Perbandingan

17

5.3.2 Melapor Nilaian
Nilaian disampaikan kepada agensi pemohon. Di bawah merupakan
contoh Sijil Nilaian untuk Tukar Syarat:

18

Ringkasan proses kerja boleh dilihat di carta alir berikut:-
19

Lampiran 1
Carta Organisasi Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Sepang

20

LAPORAN DAN NILAIAN
KE ATAS LOT 18152 PM 1326

MUKIM DENGKIL,
DAERAH SEPANG
SELANGOR DARUL EHSAN

6.0 PENDAHULUAN

Jabatan ini telah diminta oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) untuk
menentukan Nilai Pasaran bagi Lot 18152, Mukim Dengkil, Daerah Sepang pada 03
Oktober 2019 bagi maksud Nilaian Duti Setem melalui rujukan nombor adjudikasi
H01B73AE9XC0BT. Butirannya adalah seperti berikut :

No. Lot Lot 18152
Kategori Perindustrian
Syarat nyata Perusahaan ringan
No. Adjudikasi H01B7F3AE9XC0BT
Tarikh Surat Perjanjian Disempurnakan 03 Oktober 2019
Tarikh Surat Pindahmilik 27 Disember 2019
Balasan RM 1,050,000.00
Penjual Lai Fu Chong
Pembeli Ng Tean Chong

Sila rujuk LAMPIRAN A untuk Salinan Surat Permohonan

21

7.0 TARIKH NILAIAN
Tarikh nilaian adalah berdasarkan tarikh surat Perjanjian Jual Beli pada 03 Oktober
2019 seperti yang diarahkan oleh LHDN.

8.0 TARIKH LAWAT PERIKSA
Harta tanah subjek dan kawasan sekitarnya telah dilawat periksa oleh Pn Zamelah
Binti Zahari (Penolong Pegawai Penilaian) dan Cik Akma Zulaikha Binti Abd Kadir
(Pelajar Praktikal) dari Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia Sepang
pada tarikh 21 Februari 2020.

9.0 MAKLUMAT HAKMILIK
Butiran maklumat hakmilik harta tanah subjek berdasarkan salinan hakmilik yang
dibekalkan oleh pemohon seperti berikut :

No. Lot : LOT 18152

No. Hakmilik : PM 1326

Mukim : Dengkil

Daerah : Sepang

Tempat : Batu 14, Jalan Kajang/Puchong

Luas Tanah : 205.00 meter persegi

Pegangan : Pajakan 99 tahun

Tarikh Luput : 11 Ogos 2096 (baki 78 tahun)

22

Kegunaan : Perusahaan/Perindustrian
Tanah

Syarat Nyata : Perusahaan ringan

Sekatan : Tanah ini tidak boleh dijual,dipajak,digadai atau
Kepentingan dipindahmilik dengan apa acara sekalipun melainkan
dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri

Bebanan : Gadaian kepada Malayan Banking Berhad

Sila rujuk Salinan Hakmilik yang disertakan di Lampiran B.

10.0 LOKASI HARTA TANAH SUBJEK

10.1 Kedudukan :

Harta tanah subjek beralamat No. 12 Jalan Industri Mas 1, Taman Mas Sepang
(Dengkil). Ianya terletak kira-kira 8 kilometer dari arah Barat Daya Bandar
Bukit Puchong.

10.2 Jalan Masuk :

Harta tanah subjek boleh dihubungi dari Bandar Bukit Puchong melalui
Persiaran Puchong Utama menuju ke Lingkaran Putra Prima, kemudian
menghala ke Jalan Taman Mas dan seterusnya ke Jalan Industri Mas 1 dimana
terletaknya harta tanah subjek yang berlamat No. 12 Jalan Industri Mas 1,
Taman Mas Sepang.

23

10.3 Pembangunan Sekitar :

Secara amnya, pembangunan kawasan sekitar merupakan kawasan
‘Pembangunan Bercampur’ iaitu perumahan dan perindustrian.

Skim pembangnan perumahan yang terdapat disekitar harta tanah subjek
adalah seperti Taman Putra Prima, Pangsapuri Putra dan Koi Suites
Condominium. Manakala pembangunan perindustrian adalah seperti kawasan
perindutrian Mas dan kawasan perindustrian Meranti.

Sila rujuk Pelan Lokasi seperti di Lampiran C

11.0 KETERANGAN HARTA TANAH SUBJEK
11.1 Alamat

No.12, Jalan Industri Mas 1, Taman Mas, 43000 Kajang, Selangor Darul
Ehsan.

11.2 Tanah : 205.00 meter persegi
11.2.1 Luas Tanah : Tidak sekata
11.2.2 Bentuk : Rata dan separas dengan jalan.
11.2.3 Rupabumi

24

11.3 Bangunan : Kilang Teres - Tengah
11.3.1 Jenis Bangunan
11.3.2 Kegunaan : Industri Ringan
11.3.3 Struktur
11.3.4 Kemasan Bangunan : Kekal

11.3.5 Luas Lantai : Bumbung - Klip Lok

11.3.6 Tahun Binaan Siling - Asbestos, Batu lepaan
11.3.7 Keadaan Struktur
Dinding - Batu lepaan

Lantai - Seramik, Simen

: Bangunan ibu : 303.43 mp

: Bangunan Ansilari : 17.83 mp

: 1998

: Baik

Sila rujuk : Lampiran D - Pelan Tapak
Lampiran E - Pelan Bangunan
Lampiran F - Gambar Harta Tanah Subjek

25

12.0 KEMUDAHAN DAN PERKHIDMATAN AWAM

12.1 Bekalan Elektrik : Ada

12.2 Bekalan Air : Ada

12.3 Talian Telefon : Ada

12.3 Pengangkutan Awam : Ada dari jalan utama

13.0 MAKLUMAT PERANCANGAN : Dalam Kawasan PBT
13.1 Dalam/ Luar Kawasan PBT : Majlis Perbandaran Sepang (MPSp)
13.2 Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) : Perindustrian
13.3 Zoning

14.0 ASAS NILAIAN
Asas nilaian adalah berdasarkan nilai pasaran harta tanah kilang teres 1 ½ tengah.
Nilai Pasaran didefinisikan sebagai:

“Amaun yang dianggarkan untuk pertukaran sesuatu harta tanah pada tarikh nilaian
bagi sesuatu transaksi yang tulen, di antara penjual yang rela dan pembeli yang rela,
setelah harta tanah berkenaan dipasarkan di pasaran terbuka dalam tempoh yang
berpatutan dimana semua pihak telah bertindak dengan berpengetahuan,bijak dan
tanpa paksaan.”

26

15.0 FAKTOR-FAKTOR YANG DIPERTIMBANGKAN
i) Tarikh nilaian pada 03 Oktober 2019.
ii) Lokasi harta tanah di kawasan perindustrian Taman Mas Sepang
iii) Merupakan kilang teres 1.5 tingkat
iv) Keadaan harta sedia ada dan usia bangunan
v) Keluasan bangunan dan jenis kegunaan bangunan perindustrian.
vi) Kedudukan nilai pasaran harta tanah di persekitaran.

16.0 KAEDAH NILAIAN
Dalam menentukan nilai pasaran harta tanah subjek, terdapat dua kaedah yang
digunakan iaitu :
a) Kaedah Perbandingan
Kaedah Perbandingan adalah berasaskan kepada prinsip bahawa bukti jualan yang
dibayar untuk sesuatu harta tanah yang sebanding adalah merupakan nilai pasaran
harta tanah tersebut. Di dalam kaedah ini bukti-bukti jual beli harta-harta
sebanding
dianalisis dan diselaraskan untuk faktor-faktor perbezaan yang terdapat pada harta
yang dinilai.
Pelarasan hendaklah dibuat untuk menunjukkan perbezaan antara harta tanah yang
terlibat dengan harta tanah yang dijadikan perbandingan.
Peratusan ketidaksamaan terhadap faktor masa, saiz, topografi tanah, lokasi dan
kedudukan, perancangan, sekatan kepentingan dan sebagainya hendaklah diambil
perhatian semasa membuat perkiraan.

27

b) Kaedah Kos
Kaedah kos mempertimbangkan kos penggantian semula bangunan subjek dengan
bangunan yang serupa di pasaran sekarang. Kos-kos bangunan di pasaran
dianalisis dan pelarasan ke atas susutnilai diberikan bagi mendapatkan nilai yang
mencerminkan nilai semasa bangunan.
Kaedah tersebut adalah berasaskan kepada prinsip bahawa bukti harga jualan atau
balasan yang dibayar untuk sesuatu harta tanah yang sebanding adalah merupakan
nilai pasaran harta tanah subjek. Di dalam kaedah ini bukti-bukti jualbeli harta-
harta sebanding dianalisis dan diselaraskan untuk faktor-faktor perbezaan yang
terdapat pada harta tanah yang dinilai.

17.0 BUTIR-BUTIR PERBANDINGAN
a) Kaedah Perbandingan
Bukti-bukti jual beli harta tanah sebanding di kawasan sekitar telah
diambilkira dan dijadikan asas dalam menentukan nilaian harta tanah subjek.
Harga pasaran
adalah dalam lingkungan RM 1,000,000 hingga RM 1,010,000. Butiran
terperinci setiap jual beli boleh dirujuk di Lampiran G, manakala kedudukan
setiap perbandingan boleh dilihat seperti di dalam Pelan Perbandingan di
Lampiran H.

28

b) Kaedah Kos
Bukti-bukti nilai tanah, kos bangunan dan keusangan harta tanah yang
sebanding digunakan.

18.0 PENDAPAT NILAIAN
a) Kaedah Perbandingan
Bagi menentukan nilai pasaran yang munasabah dan berpatutan bagi harta tanah
subjek, bukti-bukti jual beli yang sebanding telah dijadikan asas nilaian.
Berdasarkan bukti-bukti perbandingan yang diperolehi pada tahun 2019, didapati
analisa harga pasaran bagi kilang teres 1.5 tingkat dalam lingkungan RM3,200 –
RM3,700 smp. Nilaian harta tanah subjek bergantung kepada faktor-faktor
mempengaruhi nilai seperti masa, keluasan tanah, keluasan bangunan, kedudukan
hartanah dan keadaan fizikal bangunan menjadikan nilaian adalah sebanyak
RM 1,000,000.00.
Sila rujuk Jadual Pelarasan di LAMPIRAN I.

b) Kaedah Kos
Semakan dilakukan keatas nilai pasaran yang ditentukan melalui kaedah
perbandingan dengan menggunakan kaedah kos didapati nilaian adalah sebanyak
RM 1,000,000.00
Sila rujuk pengiraan kaedah kos di LAMPIRAN J.

29

Setelah membuat semakan dengan menggunakan dua kaedah iaitu kaedah
perbandingan dan kaedah kos didapati tiada perbezaan antara dua kaedah.
Maka dicadangkan nilai kaedah perbandingan digunakan sebagai asas nilai
pasaran.

19.0 NILAIAN
Setelah disemak butir-butir jualbeli di sekitarnya serta mempertimbangkan semua
faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, saya berpendapat nilai pasaran yang
berpatutan dan munasabah bagi harta tanah subjek pada tarikh nilaian 03 Oktober
2019 adalah RM 1,000,000.00.
(RINGGIT MALAYSIA: SATU JUTA SAHAJA)

Disediakan Oleh :

AKMA ZULAIKHA BINTI ABD KADIR
Pelajar Praktikal Sijil Penilaian Harta
Tanah (SPHT)
Sesi 2018/2019
Institut Penilaian Negara (INSPEN)
Tarikh : 25 Februari 2020

30