MAIZATUL AINA FARAH BT KARIM

LAPORAN DAN NILAIAN

LAPORAN PROJEK LATIHAN INDUSTRI SIJIL PENILAIAN
HARTA TANAH SESI 2018/2019

NAMA PELAJAR :
MAIZATUL AINA FARAH BINTI KARIM

NO. KAD MATRIK PELAJAR :
SPHT-15-18-005

NO. KAD PENGENALAN PELAJAR :
980525-03-5094

PENYELIA INSPEN :
PN, RUZANNA BIN ROSLI
PN, SOLEHA BINTI HASHIM

BIL. ISI KANDUNGAN MUKA SURAT
PENGHARGAAN 1–2
BAHAGIAN A 3

1.0 PENDAHULUAN 4-6
LATAR BELAKANG JPPH
2.1 VISI

2.2 MISI
OBJEKTIF JPPH
2.0
2.3

2.4 PERANAN JPPH

3.0 PEJABAT JPPH SEPANG 6
PERANAN PENILAI DAERAH DAN PEKERJA SETIAP UNIT 7 - 10
4.1 PENILAI DAERAH,GRED W54/W52/W48/W44
4.2 UNIT PENILAIAN

4.2.1 PEGAWAI PENILAIAN, GRED W48/W44/W41

4.2.2 PENOLONG PEGAWAI PENILAIAN, GRED
Q W36/W32/W27

4.3 UNIT INFORMASI HARTA
4.0 4.3.1 PEMBANTU PENILAIAN, GRED W26/W22/W17

4.4 UNIT PENTADBIRAN

4.4.1 PEMBANTU TADBIR

(PERKENARIAN/OPERASI) GRED N26/N22/N17

4.5 UNIT KEWANGAN

4.5.1 PEMBANTU TADBIR (KEWANGAN), GRED

QQQ W22/W17

PROSES KERJA PENILAIAN 11 -19
5.1 PROSES SEBELUM KERJA PENILAIAN
21
5.1.1 PENERIMAAN PERMOHONAN 21
5.1.2 PEMBUKAAN FAIL 22
5.1.3 AGIHAN FAIL 22 - 23
5.1.4 MEMPROSES PERMOHONAN 23
5.1.5 PENGUMPULAN MAKLUMAT 24
5.1.6 MENGAMBIL PERBANDINGAN 24 – 25
5.0 5.1.7 PENYEDIAAN PELAN 25
5.2 PROSES SEMASA KERJA PENILAIAN
5.2.1 LAWAT PERIKSA
5.2.2 MENJALANKAN PENILAIAN
5.3 PROSES SELEPAS KERJA PENILAIAN
5.3.1 PENYEDIAAN LAPORAN NILAIAN
5.3.2 MELAPOR NILAIAN

BAHAGIAN B
6.0 PENDAHULUAN
7.0 TARIKH NILAIAN
8.0 TARIKH LAWAT PERIKSA
9.0 BUTIR-BUTIR HAKMILIK
10.0 LOKASI HARTA TANAH
11.0 KETERANGAN HARTA TANAH
12.0 KAWASAN SEKITAR
13.0 KEMUDAHAN DAN PERKHIDMATAN AWAM

14.0 MAKLUMAT PERANCANGAN 25
15.0 ASAS NILAIAN 26
16.0 FAKTOR-FAKTOR YANG DIPERTIMBANGKAN 26
17.0 KAEDAH NILAIAN 27
18.0 DATA-DATA PERBANDINGAN 28 – 32
19.0 PENDAPAT NILAIAN 33
20.0 NILAIAN 34

SENARAI LAMPIRAN

LAMPIRAN A - Salinan Surat Permohonan
LAMPIRAN B - Salinan Hakmilik
LAMPIRAN C - Pelan Lokasi
LAMPIRAN D - Pelan Tapak Dan perbandingan
LAMPIRAN E - Gambar Harta Tanah Subjek
LAMPIRAN F - Pelan Perancangan
LAMPIRAN G - Butir-Butir Kaedah Perbandingan
LAMPIRAN H - Pelarasan Nilai Tanah Pertanian
LAMPIRAN I - Gambar Zoning PT 47169
LAMPIRAN J - Butir-Butir Perbandingan Kaedah Baki
LAMPIRAN K - Pelarasan Kaedah Baki

Penghargaan
Assalamualaikum Warahmatullahi Wabarakatuh dan Salam Sejahtera syukur
Alhamdulillah dengan limpah kurnia-Nya, dapat saya menamatkan latihan industri
selama tiga (3) bulan tiga (3) hari ini dengan jayanya di Jabatan Penilaian dan
Perkhidmatan Harta Sepang bermula pada 25 November 2019 hingga 28 Febuari
2020. Pada masa yang sama berjaya menyempurnakan laporan latihan industri ini
sepertimana yang telah ditetapkan oleh pihak Institut Penilaian Negara (INSPEN)
untuk saya meneruskan sesi pembelajaran untuk semester terakhir bagi sesi
2018/2019 ini.

Pertama sekali saya ingin merakamkan jutaan terima kasih kepada kedua ibubapa
saya yang banyak memberi dorongan dan nasihat sepanjang saya menjalani latihan
industri ini. Di sini juga saya ingin mengambil kesempatan untuk mengucapkan
terima kasih yang tidak terhingga kepada pihak Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan
Harta Sepang dalam menguruskan hal-hal berkaitan dengan pelajar. Sejuta
penghargaan juga kepada Penilai Daerah JPPH Sepang iaitu Puan Fazliyana Binti
Alias dan juga penyelia kawasan di bawah daerah Kuala Langat, Y.M Tunku
Mohammed Nazarin Bin Tunku Yusoff yang begitu mengambil berat tentang
perkembangan saya sepanjang saya menjalani latihan di jabatan tersebut.

Tidak lupa juga kepada seluruh kakitangan syarikat ini yang banyak memberi tunjuk
ajar kepada saya tentang perjalanan kerja-kerja yang dilakukan dalam bidang
penilaian yang selama ini kurang saya ketahui.

1

Segala latihan yang saya peroleh mungkin tidak dapat saya kutip tanpa kerjasama yang
baik daripada seluruh kakitangan. Terima kasih kepada semua warga kerja Jabatan
Penilaian dan Perkhidmatan Sepang kerana sanggup meluangkan masa untuk memberi
tunjuk ajar walaupun sibuk menjalankan tugas harian. Ucapan terima kasih sekali lagi
kepada Y.M Tunku Mohammed Nazarin Bin Tunku Yusoff selaku penyelia kawasan
serta Puan Ruzanna Binti Rusli selaku penyelia INSPEN.

Segala nasihat dan tunjuk ajar yang telah diberikan oleh semua warga kerja jabatan ini
akan saya jadikan pedoman dan manfaatkan sebaik mungkin. Semoga segala ilmu
diberkati Allah hendaknya. Beribu kemaafan turut saya pohonkan sekiranya terdapat
kesilapan sepanjang latihan saya di sini.

Akhir sekali kemaafan diminta kepada rakan seperjuangan yang bersama-sama
dengan saya menjalani latihan industri di sini iaitu Akma Zulaikha Binti Abd Kadir
yang banyak memberi kerjasama dan perbincangan sepanjang kami berada di sini.
Walaupun banyak dugaan dan getir yang kami tempuhi, akhirnya kami selamat juga
menghabiskan latihan kami. Sekian, Wassalam.

2

1.0 Pendahuluan
Latihan industri merupakan salah satu syarat wajib yang perlu dilalui oleh setiap pelajar
di Institut Penilaian Negara (INSPEN). Tempoh Latihan Industri yang dijalankan
adalah selama satu semester (14 minggu). Sepanjang tempoh tersebut para pelajar dapat
menimba ilmu pengetahuan serta pengalaman dan kemahiran daripada pelbagai bentuk
kerja yang dilakukan. Para pelajar juga dapat mengaplikasikan segala teori yang telah
dipelajari kepada bentuk praktikal. Di samping itu, ia bertujuan untuk memberi peluang
kepada pelajar untuk mengaitkan teori-teori yang dipelajari dengan cara kerja yang
sebenar terutamanya dalam bidang penilaian hartanah. Ia juga dapat meningkatkan
kemahiran berkomunikasi di samping menyemai semangat kerja dengan produktif dan
perhubungan yang baik sesama pekerja.

3

2.0 Latar Belakang JPPH
Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia (JPPH Malaysia) Kementerian
Kewangan Malaysia, bermula sebagai Bahagian Penilaian di Perbendaharaan Malaysia
pada 1 Jun 1957. Kini JPPH Malaysia mempunyai pegawai dan staf seramai 2,101 yang
mana 260 daripadanya merupakan penilai profesional. Fungsi dan aktiviti Jabatan
diperkembangkan untuk memenuhi keperluan kepakaran yang berkaitan dengan
industri harta tanah.
Jabatan ini diketuai oleh Ketua Pengarah Penilaian Dan Perkhidmatan Harta di mana
fungsi dan tugasnya termaktub di bawah Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah
1981(Akta 242). Akta tersebut juga memperuntukkan bahawa Ketua Pengarah
Penilaian Dan Perkhidmatan Harta adalah dilantik sebagai Presiden Lembaga Penilai,
Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta Malaysia.

JPPH Malaysia beroperasi dari 52 cawangannya meliputi Semenanjung Malaysia,
Sabah dan Sarawak yang diketuai oleh 14 Pengarah Penilaian Negeri dan 38 Penilai
Daerah. Ibu Pejabat JPPH Malaysia bertanggungjawab bagi merancang dasar, strategi
dan prosedur bagi setiap program dan aktiviti jabatan.

JPPH Malaysia juga mempunyai sebuah pusat latihan dan penyelidikan yang dikenali
sebagai Institut Penilaian Negara (INSPEN) di Bangi, Selangor.

JPPH Malaysia menubuhkan Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) atas
pengesyoran Majlis Tindakan Ekonomi Negara (MTEN) pada 9 September 1999.

4

NAPIC bertanggungjawab untuk mengumpul dan menyebarkan maklumat yang
berkaitan dengan industri harta tanah.

2.1 Visi
Peneraju Penilaian, Perkhidmatan Harta, Latihan dan Informasi Harta Tanah
Bertaraf Dunia Secara Berterusan

2.2 Misi
Menyediakan Perkhidmatan Penilaian, Perundingan, Pengurusan Harta,
Latihan, Penyelidikan dan Informasi Harta Tanah Yang Profesional Serta
Relevan.

2.3 Objektif JPPH
▪ Memberi perkhidmatan penilaian, informasi dan penyelidikan yang
berkualiti secara berterusan
▪ Memperluaskan perkhidmatan penilaian dan perkhidmatan harta di agensi-
agensi kerajaan
▪ Menjadikan JPPH Malaysia bertanggungjawab ke atas pengurusan aset
kerajaan
▪ Mewujudkan Pusat Kajian Lanjutan Harta Tanah yang diiktiraf

2.4 Peranan JPPH
 Sebagai penasihat kepada Kerajaan dan agensinya dalam segala aspek
berkaitan dengan penilaian, perundingan dan perkhidmatan harta.

5

 Sebagai pakar runding kepada Kerajaan dan agensinya untuk memberi
perkhidmatan perundingan dalam aspek kajian kemungkinan, pengurusan
harta dan perejenan harta.

 Untuk membantu Kementerian Kewangan dalam melaksanakan polisi
berkaitan harta tanah.

 Untuk mengumpul, menerbit dan menyebarkan informasi harta tanah.
 Untuk memberikan latihan dalam bidang berkaitan dengan penilaian harta

tanah dan perkhidmatan harta.
 Untuk menjalankan penyelidikan dan pembangunan dalam bidang berkaitan

harta tanah.

3.0 Pejabat JPPH Sepang
Pejabat JPPH Negeri dan Daerah adalah bertanggunggjawab terhadap pelaksanaan
polisi, arahan kerja serta menjalankan penilaian dan perkhidmatan harta dalam
kawasan kawal selia masing-masing.
JPPH Selangor terbahagi kepada lima iaitu JPPH Shah Alam, JPPH Klang, JPPH
Bandar Baru Bangi, JPPH Gombak dan JPPH Sepang.
Pejabat JPPH Sepang mempunyai 30 orang pekerja dan terbahagi kepada empat unit.

6

4.0 Peranan Penilai Daerah Dan Pekerja Setiap Unit
4.1 Penilai Daerah, Gred W54/W52/W48/W44
• Mengelola semua kerja ikhtisas, pentadbiran dan kewangan di peringkat
cawangan.
• Mengesyorkan kepada Pengarah Penilaian Negeri keperluan tahunan
mengenai tenaga manusia dan kewangan.
• Menyediakan Sasaran Kerja Tahunan.
• Merancang, menyediakan dan menguruskan belanjawan tahunan.
• Menyediakan perancangan latihan serta memastikan semua staf
menghadiri sekurang-kurangnya 2 kursus dan 7 hari setahun.

4.2 Unit Penilaian
4.2.1 Pegawai Penilaian, Gred W48/W44/W41
• Menjalankan penilaian harta tanah, loji, jentera dan lain-lain
yang berkualiti termasuk:
i. Mengumpul data berkaitan.
ii. Membuat lawat periksa harta tanah dan kawasan sekitar.
iii. Menyemak butiran hakmilik dan maklumat perancangan.
iv. Menyemak dan mengesahkan maklumat serta
menganalisis data.
v. Menyediakan laporan nilaian yang berkualiti.
vi. Melaporkan nilaian dalam had kuasa melapor yang
diberi.

• Menyemak dan meluluskan kerja penilaian.

7

• Mengkaji dan menyemak rayuan penilaian.

4.2.2 Penolong Pegawai Penilaian, Gred W36/W32/W27
• Menjalankan penilaian harta tanah, loji, jentera dan lain-lain
yang berkualiti termasuk:
i. Memuat turun, memuat naik, mendaftar kes dan
membuka fail (jika perlu).
ii. Menjalankan kerja pemetaan.
iii. Mengumpul data berkaitan.
iv. Membuat lawat periksa harta tanah dan kawasan sekitar.
v. Menyemak dan mengesahkan maklumat serta
menganalisis data.
vi. Menyediakan pelan tapak, pelan lokasi, pelan bangunan,
pelan perbandingan dan gambar (jika perlu).
vii. Menyediakan laporan nilaian yang berkualiti.
viii. Melaporkan nilaian dalam had kuasa melapor yang
diberi.
• Menyediakan laporan bagi penerbitan Jabatan.
• Mengkaji dan menyemak rayuan penilaian.

4.3 Unit Informasi Harta
4.3.1 Pembantu Penilaian, Gred W26/W22/W17
• Menjalankan penilaian harta tanah, loji, jentera dan lain-lain
yang berkualiti termasuk:

8

i. Memuat turun, memuat naik, mendaftar kes dan
membuka fail (jika perlu).

ii. Menjalankan kerja pemetaan.
iii. Mengumpul data berkaitan.
iv. Membuat lawat periksa harta tanah dan kawasan sekitar.
v. Menyemak butiran hakmilik dan maklumat perancangan.
vi. Menyemak dan mengesahkan maklumat serta

menganalisis data.
vii. Menyediakan pelan tapak, pelan lokasi, pelan bangunan,

pelan perbandingan dan gambar (jika perlu).
viii. Melaporkan nilaian dalam had kuasa melapor yang

diberi.
• Membantu menyediakan laporan bagi penerbitan Jabatan.
• Membantu mengendalikan semua kes Rujukan Mahkamah.

4.4 Unit Pentadbiran
4.4.1 Pembantu Tadbir (Perkeranian/Operasi), Gred N26/N22/N17
• Bertanggungjawab mengenai tatatertib dan pelaksanaan tugas
pegawai dan staf yang di bawah pengawasannya.
• Bertanggungjawab menjaga kesempurnaan perabut, alatan dan
mesin, kebersihan, kekemasan, tatasusun dan keselamatan harian
pejabat.
• Menguruskan proses permohonan cuti pegawai dan staf pejabat
serta mengemukakan penyata cuti mreka ke Ibu Pejabat di
samping menguruskan perkara perkhidmatan yang lain.

9

• Menerima dan menyemak borang permohonan pinjaman
perumahan dari pemohon.

• Mendaftar kes, membuka fail dan mengemaskini fail.

4.5 Unit Kewangan
4.5.1 Pembantu Tadbir (Kewangan), Gred W22/W17
• Membantu Ketua Pejabat mengurus peraturan fi ikhtisas.
• Menyediakan laporan jualbeli, data transaksi bulanan ke Ibu
Pejabat dan pejabat JPPH.
• Menguruskan penyata gaji bulanan dan penyata lain yang
berkaitan.
• Membantu Ketua Pejabat di dalam penyediaan anggaran
belanjawan tahunan.
• Menguruskan hal yang berkaitan dengan sewaan ruang pejabat
bagi seluruh Jabatan.

Sila rujuk Carta Organisasi JPPH Sepang di Lampiran 1.

5.0 Proses Kerja Penilaian
5.1 Proses Sebelum Kerja Penilaian
5.1.1 Penerimaan Permohonan

10

Permohonan yang diterima perlu disemak dan ditapis mengikut terma
rujukan permohonan dan hanya permohonan yang lengkap boleh
didaftarkan. Permohonan yang lengkap perlulah didaftarkan dalam
Valuation Information System (VIS).

Perkara yang perlu diambilkira bagi pendaftaran kes termasuklah:
a) Maksud penilaian
b) Maklumat harta tanah yang lengkap
c) Kepentingan yang perlu dinilai
d) Bahagian yang perlu dinilai
e) Tarikh nilaian

Contoh kemasukan data pendaftaran melalui VIS:

5.1.2 Pembukaan Fail

11

Fail baru dibuka jika harta tanah tersebut tidak mempunyai rekod kes
lama manakala bagi harta tanah yang mempunyai rekod kes lama,
dapatkan fail sedia ada dari bilik fail.

5.1.3 Agihan Fail
Fail diagihkan kepada Pegawai Penilaian, Penolong Pegawai Penilaian
atau Pembantu Penilaian mengikut mukim untuk kerja penilaian.

5.1.4 Memproses Permohonan
Harta subjek yang akan dinilai perlu dikenal pasti, sama ada nilai modal
atau nilai sewa yang diperlukan. Nilaian dan kaedah yang akan
digunakan perlu ditentu bagi kegunaan proses seterusnya iaitu
pengumpulan maklumat dan lawat periksa.

5.1.5 Pengumpulan Maklumat
Maklumat yang perlu dikumpul terdiri daripada maklumat dalaman dan
maklumat luaran. Maklumat dalaman merupakan maklumat primer yang
berkaitan dengan harta subjek yang boleh diperolehi melalui lawat
periksa dan semakan di pejabat yang berkaitan.
Maklumat luaran pula merupakan maklumat sekunder yang
mempengaruhi nilai harta tersebut. Maklumat ini boleh diperolehi dari
agensi kerajaan atau penerbitan yang berkaitan.

5.1.6 Mengambil Perbandingan

12

Bukti pasaran diperlukan untuk menyokong nilaian yang dijalankan.
Perbandingan boleh didapati melalui VIS dan mesti diverifikasi dari
aspek harga/balasan yang munasabah, tarikh urusniaga yang paling
hampir dan pertalian penjual dan pembeli (urusniaga tulen). Pemilihan
perbandingan hendaklah menepati kriteria yang tertentu. Kriteria utama
bagi harta tanah perbandingan hendaklah mempunyai ciri-ciri yang
sebanding dengan harta tanah yang dinilai. Perbandingan yang dipilih
perlu dicetak dan difailkan.

5.1.7 Penyediaan Pelan
• Sediakan pelan yang diperlukan seperti:
a) Pelan Lokasi
▪ Pelan yang memberi gambaran kedudukan lot yang dinilai
dan kegunaan serta pembangunan di sekitarnya.
b) Pelan Tapak
▪ Pelan yang menunjukkan harta tanah terlibat dan
kedudukan bangunan jika ada serta menandakan lot
bersebelahan harta tanah tersebut.
c) Pelan Bangunan
▪ Pelan yang menunjukkan lukisan lantai bangunan ibu dan
ansilari berserta ukuran, pengiraan luas dan kemasan.
▪ Disertakan identiti harta tanah seperti nombor lot, mukim,
daerah, alamat dan skala (jika digunakan).

13

▪ Kawasan bangunan ibu dilukis dengan garisan lurus
manakala kawasan bangunan ansilari ditunjukkan dengan
garisan terputus.

▪ Kegunaan setiap bilik/ petak bangunan dicatat
menggunakan istilah kependekan dan huruf besar.

▪ Kemasan dicatat dalam ruang/petak berkenaan dengan
istilah kependekan dan huruf kecil.

d) Pelan Perbandingan
▪ Pelan yang menunjukkan kedudukan lot subjek dan lot-lot
perbandingan.

5.2 Proses Semasa Kerja Penilaian
5.2.1 Lawat Periksa
a) Prosedur Sebelum Lawat Periksa
• Lokasi sebenar harta tanah, bentuk, keadaan rupa bumi, jalan
masuk, persekitaran dikenalpasti melalui aplikasi pemetaan
seperti Google Map, Google Earth dan lain-lain.
• Borang JPPH/T/3/A, pelan lokasi, pelan tapak, pelan
kadastral (RSS) atau pelan dari satelit yang menunjukkan
kedudukan harta tanah disediakan untuk dibawa semasa
lawat periksa.
• Maklumat dan pelan perbandingan dibawa bersama jika
perbandingan perlu dilawat periksa.
• Buat temu janji dengan pihak terlibat seperti tuan tanah atau
peguam jika perlu.

14

• Susunkan fail mengikut arah aliran jalan yang sesuai supaya
dapat menjimatkan masa dan kos perjalanan.

• Peralatan yang perlu disediakan:
a. Kad kuasa
b. Papan klip (clip board) dengan kertas kosong yang
mencukupi
c. Pita ukur 30 meter (100 kaki) atau laser measurement tool
d. Kamera
e. Surat/kad temu janji lawat periksa jika perlu
f. Pen/ Pensil

b) Prosedur Semasa Lawat Periksa
• Ambil gambar harta tanah dari semua sudut.
• Ukur periksa bangunan dan mulakan ukuran dari kiri ke
kanan; dari depan ke belakang.
• Buat lakaran kasar dan ukuran serta kemasan bangunan,
tarikh dibina dan keadaan bangunan dicatat.
• Jika ukuran disalin daripada pelan lantai, ukurannya perlu
disemak semula.
• Catatkan maklumat harta tanah dan pembangunan sekitar.
• Lakukan lawat periksa ke atas perbandingan, jika perlu.

c) Prosedur Selepas Lawat Periksa
• Isikan maklumat lengkap harta tanah ke dalam VIS.

15

• Lukis semula lakaran pelan bangunan berserta kemasan
lantai dan siling menggunakan Microsoft Visio.

• Cara Mengira Keluasan Lantai
i. Pengiraan luas lantai adalah berasaskan kepada ukuran
yang tercatat dalam pelan bangunan.
ii. Semua pengiraan hendaklah dibuat dalam meter
persegi sehingga dua (2) angka perpuluhan.

iii. Keluasan lantai dikira dengan cara ukuran lebar darab
ukuran panjang.

iv. Pengiraan keluasan bagi tiap-tiap bangunan atau
tingkat dibuat secara berasingan. Keluasan bangunan
ibu diasingkan daripada keluasan bangunan ansilari
bagi tiap-tiap bangunan atau tingkat. Angka atau abjad
pada setiap petak bahagian bangunan hendaklah
ditunjukkan di dalam pengiraan.

v. Semua pengiraan ditunjuk dalam muka surat yang
sama dengan pelan bangunan, jika boleh.

5.2.2 Menjalankan Penilaian
Menjalankan penilaian menggunakan kaedah yang bersesuaian. Dua
kaedah digunakan di mana kaedah yang kedua digunakan sebagai
semakan. Penilaian dibuat menggunakan VIS.

16

5.3 Proses Selepas Kerja Penilaian
5.3.1 Penyediaan Laporan Nilaian
a) Perkara yang perlu dinyatakan di dalam laporan penilaian:
i. Tarikh nilaian
ii. Tarikh lawat periksa
iii. Keterangan hakmilik
iv. Kedudukan harta tanah
v. Pembangunan sekitar
vi. Keterangan harta tanah (tanah dan bangunan)
vii. Kemudahan dan perkhidmatan awam
viii. Perancangan
ix. Asas nilaian
x. Kaedah nilaian
xi. Butir-butir perbandingan
xii. Nilaian
xiii. Pelan
▪ Pelan lokasi
▪ Pelan Tapak
▪ Pelan Bangunan
▪ Pelan Perbandingan

17

5.3.2 Melapor Nilaian
Nilaian disampaikan kepada agensi pemohon. Di bawah merupakan
contoh Sijil Nilaian untuk Tukar Syarat:

18

Ringkasan proses kerja boleh dilihat di carta alir berikut:-
19

Lampiran 1
Carta Organisasi Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Sepang

20

LAPORAN DAN NILAIAN
6.0

PT 47169, MUKIM TANJONG DUA BELAS
DAERAH KUALA LANGAT

NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN
UNTUK MAKSUD TUKAR SYARAT

PENDAHULUAN
Jabatan ini telah diminta Pejabat Tanah Kuala Langat untuk menentukan Nilai Pasaran
bagi PT 47169(Lot asal 3436), Mukim Tanjong Dua Belas, Daerah Kuala Langat
pada 19 Disember 2019 bagi maksud Nilaian Tukar Syarat daripada Pertanian
kepada Bangunan Kediaman melalui rujukan nombor BIL.5.DLM.PTK.LGT.06/
TS03/60/1

Sila rujuk Surat Permohonan di LAMPIRAN A.

7.0 TARIKH NILAIAN
Tarikh nilaian adalah berdasarkan tarikh lawat periksa pada 19 Disember 2019.

8.0 TARIKH LAWAT PERIKSA

21

Lot subjek telah dilawat periksa oleh Sr Tunku Mohammed Nazarin Bin Dato’ Tunku
Yusoff (Pegawai Penilaian) dan Encik Khalil Azmi bin Abd Samat (Pembantu
Penilaian) dan Maizatul Aina Farah Binti Karim (Student Practical) pada 19 Disember
2019.

9.0 BUTIR-BUTIR HAKMILIK
Berdasarkan kepada salinan hakmilik yang dibekalkan oleh Pejabat Tanah Kuala
Langat maklumat hakmilik harta tanah adalah seperti berikut:

No Lot/PT :PT 47169(Lot asal 3436)

Nama Pemilik Tanah :Sumarin Bin Salikon

Nama Pemegang Amanah :Sejati Mewah Enterprise Sdn.Bhd

Jenis Dan No Hakmilik :HSM 21461

Mukim :Mukim Tanjong Dua Belas

Daerah :Kuala Langat

Keluasan :0.4689 Hektar(1.159 Ekar)

Kategori gunaan Tanah :Pertanian

Syarat nyata :Tanaman Kekal(industri)

Taraf pegangan :Pajakan 99 Tahun(berakhir pada

27 Nov 2117)

Sekatan kepentingan :Tiada

22

No syit piawaian :123-A
Tarikh daftar :6 Disember 2018
Cukai Tahunan :RM14.00

Keterangan hakmilik lot subjek adalah seperti di Lampiran B

10.0 LOKASI HARTANAH

Lot subjek terletak di Kampung Labohan Dagang Mukim Tanjong Dua Belas Daerah
Kuala Langat Selangor Darul Ehsan. Kedudukannya adalah lebih kurang 15 kilometer
ke arah timur Bandar Baru Salak Tinggi. Ia dihubungi dari Bandar Baru Salak Tinggi ,
ke laluan B32, buat pusingan U, ikut laluan 32 ke Kampung Labohan Dagang Banting,
Jalan Muhibbah belok kiri, kemudian belok kanan ke Jalan Muhibbah lagi, kemudian
belok kiri lagi ke Jalan Muhibbah, belok kanan untuk ke Jalan Haji Amin. Lot tersebut
berada di sebelah kiri jalan yang menghala ke Kampung Labohan Dagang.

Lot subjek juga terletak lebih kurang 21.2 kilometer ke barat laut Pekan Jenjarom dan
boleh diakses melalui Jalan B32, Jalan b69, Jalan Klang Banting / Laluan 5 dan
seterusnya Kampung Sungai Jarom.

11.0 KETERANGAN HARTA TANAH

23

Lot subjek merupakan tanah kategori Pertanian, berpegangan pajakan 99 tahun (baki
97 tahun) dan mempunyai keluasan tanah seluas 0.4689 hektar (1.159 ekar).Lot subjek
ini mudah diakses melalui jalan utama sediada iaitu Jalan Aman kemudian disusuri
dengan Jalan Haji Amin yang terletak di hadapan lot subjek.

Rupabumi lot subjek adalah rata dan separas lot-lot sekitar. Pada waktu lawat periksa,
tidak terdapat apa-apa binaan atau bangunan di atas lot subjek.
Sila rujuk Pelan Tapak Dan Perbandingan di LAMPIRAN D dan Gambar Lot
subjek di LAMPIRAN E

12.0 KAWASAN SEKITAR
Pembangunan kawasan persekitaran berdekatan adalah terdiri dari kawasan tanaman
kelapa sawit. Sebahagian besar kawasan ini diusahakan untuk membuka peluang
pekerjaan yang banyak serta menjadi pemangkin kepada sektor perumahan di kawasan
ini.
Pekan Teluk Panglima Garang terletak kira-kira 28.8 kilometer dari harta tanah
tersebut. Bangunan pejabat-pejabat kerajaan dan kemudahan-kemudahan asas yang
terdapat di kawasan ini seperti Sekolah Kebangsaan Telok Panglima Garang dan Klinik
Kesihatan Telok Panglima Garang.

Bandar Banting terletak kira-kira 31.9 kilometer melalui jalan B5 dari harta tanah
berkenaan. Bandar Banting merupakan Pusat Komersial yang menyediakan
perkhidmatan dan kemudahan seperti Institusi Kewangan, Masjid, Hospital Banting,

24

Sekolah, Pejabat Pos, Balai Polis, Pejabat Pendidikan Banting, Pejabat Kebajikan dan
Masyarakat Banting, Stesen Bas Awam, Stesen Teksi, Stesen Minyak, Pasar, Kedai-
Perniagaan dan Gerai-gerai Makan.

13.0 KEMUDAHAN DAN PERKHIDMATAN AWAM
Kemudahan awam seperti bekalan air paip, elektrik dan telefon telah tersedia di
kawasan ini. Manakala pengangkutan awam seperti teksi dan bas boleh diperolehi di
kawasan Bandar Banting. Lot subjek adalah terletak di dalam kawasan pentadbiran
pihak berkuasa tempatan Majlis Daerah Kuala Langat(MDKL).

14.0 MAKLUMAT PERANCANGAN
Berdasarkan maklumat daripada Jabatan Perancangan Bandar Dan Desa Majlis Daerah
Kuala Langat, Lot subjek adalah di bawah perancangan sebagai pertanian.

Sila Rujuk Gambar Zoning PT 47169 Dalam BPK 1.8 Rancangan Tempatan
Daerah Kuala Langat 2030 Di Lampiran I.

15.0 ASAS NILAIAN
Nilaian adalah berasaskan kepada ‘Nilai Pasaran’ sepertimana yang ditakrifkan di
dalam ‘Malaysian Manual Valuation Standard’ iaitu:
25

“Amaun yang dianggarkan untuk pertukaran sesuatu harta tanah pada tarikh nilaian
bagi sesuatu harta tanah pada tarikh nilaian bagi sesuatu transaksi yang tulen,
diantara penjual dan pembeli yang rela, setelah aset berkenaan dipasarkan di pasaran
terbuka dalam tempoh yang berpatutan, dimana semua pihak telah bertindak dengan
berpengetahuan, bijak dan tanpa paksaan”.
Asas penilaian adalah berdasarkan Tanah Pembangunan.

16.0 FAKTOR-FAKTOR YANG DIPERTIMBANGKAN
Dalam menentukan nilai pasaran lot subjek, faktor-faktor berikut diambil kira iaitu:
• Tarikh nilaian pada 19 Disember 2019 berdasarkan tarikh lawat periksa;
• Lokasi lot-lot subjek berada di dalam kawasan kampung Labohan Dagang.
• Kategori Tanah seperti para 4.0 (Butir-butir Hakmilik);
• Syarat Nyata Tanah seperti para 4.0 (Butir-butir Hakmilik);
• Keluasan tanah seperti para 4.0 (Butir-butir Hakmilik);
• Rupabumi seperti para 6.0 (Keterangan Harta)
• Perancangan Lot-lot subjek seperti para 9.0 (Perancangan); dan

17.0 KAEDAH NILAIAN

Dalam menentukan nilai pasaran lot subjek, Kaedah Perbandingan digunakan. Kaedah
ini adalah berasaskan kepada konsep penggantian yang mana konsep ini menjelaskan

26

bahawa seorang pelabur tidak akan membeli sesuatu harta tanah pada harga yang
melebihi harga jual beli yang telah dibayar untuk harta tanah yang serupa. Dalam
kaedah ini, jual beli harta tanah yang sebanding dalam kawasan sekitar akan digunakan
sebagai asas untuk menentukan nilai pasaran harta tanah tersebut. Pelarasan yang sesuai
dibuat untuk mengambil kira perbezaan antara harta tanah yang dinilai berbanding
dengan bukti-bukti jual beli ke atas faktor-faktor masa, lokasi, rupa bumi, perancangan,
jenis pegangan dan sebagainya yang mempengaruhi nilai.

Selain itu, dalam menentukan nilaian bagi lot subjek semakan dilakukan melalui kaedah
kedua iaitu kaedah baki. Kaedah baki adalah kaedah menilai harta pembangunan yang
akan menghasilkan peningkatan dalam pendapatan dengan menganggarkan nilai modal
sekarang dari pendapatan yang dijangka dan mengurangkan kos kemungkinan dalam
keadaan yang mungkin menghasilkan pendapatan sedemikian. Sisa nilai harta itu
adalah seperti hari ini.

Kaedah baki digunakan untuk menilai harta tanah yang mempunyai potensi
pembangunan atau pembangunan semula berdasarkan kegunaan tanah yang tertinggi
dan terbaik(highest and best use). Kaedah ini digunakan untuk menilai harta tanah yang
mempunyai pelan tata atur yang telah diluluskan atau dicadangkan.

18.0 DATA-DATA PERBANDINGAN

27

Beberapa bukti-bukti harta tanah sebanding di kawasan sekitar telah diambil kira dan
dijadikan asas dalam menentukan nilai pasaran harta tanah berkenaan. Berikut adalah
rekod jual tanah kosong bagi kategori pertanian dan syarat Tanaman Kekal sekitar
Mukim Tanjong Dua Belas yang dijadikan perbandingan dengan lot subjek:-

Perbandingan 1 Kawasan Labohan Dagang, Mukim
PT 43452 Tanjong Dua Belas Daerah Kuala
Langat.
HSD 41065 : Tukar Syarat
: 19.03.2018
Maksud Nilaian : 2.5909
Tarikh Nilaian : Kekal
Luas Tanah (mp) : Bangunan
Pegangan : Lain-lain
Kategori Tanah : Perumahan
Syarat Nyata : RM4,585,000.00
Perancangan : RM400.00
Balasan
Analisa balasan smp

Perbandingan 2
PT 45457

28

HSM 22878 Kawasan Bukit Changgang,Mukim
Tanjong Dua Belas Daerah Kuala
Maksud Nilaian Langat
Tarikh Nilaian : Tukar Syarat
Luas Tanah (mp) : 31.05.2019
Pegangan : 0.803 Hektar
Kategori Tanah : Kekal
Syarat Nyata : Bangunan
Perancangan :-
Balasan :-
Analisa balasan smp : RM1,432,000.00
: RM410.00

Perbandingan 3

29

LOT 7694 Kawasan Labohan Dagangan,
Mukim Tanjong Dua Belas, Daerah
PM 2082 Kuala Langat
: Tukar Syarat
Maksud Nilaian : 07.05.2019
Tarikh Nilaian : 2.503 Hektar
Luas Tanah (mp) : Pajakan
Pegangan : Bangunan
Kategori Tanah : Lain-lain
Syarat Nyata :-
Perancangan : RM7,595,000.00
Balasan : RM340.00
Analisa balasan smp

Perbandingan 4

30

PT 38686 Kawasan Bandar Mahkota Banting,
Mukim Tanjong Dua Belas, Daerah
HSD 36476 Kuala Langat
: Duti Setem-Tunai
Maksud Nilaian : 19.10.2017
Tarikh Nilaian : 258 Mp
Luas Tanah (mp) : Kekal
Pegangan : Bangunan
Kategori Tanah : Bangunan Kediaman
Syarat Nyata : Perumahan
Perancangan : RM867,246.00
Balasan : RM409.27
Analisa balasan smp

Perbandingan 5

31

LOT 26 Kawasan Pekan Sg. Manggis,
Mukim Tanjong Dua Belas, Daerah
GRN 31949 Kuala Langat
: Duti Setem-Tunai
Maksud Nilaian : 22.08.017
Tarikh Nilaian : 198.806 Mp
Luas Tanah (mp) : Kekal
Pegangan :-
Kategori Tanah :-
Syarat Nyata : Perumahan
Perancangan : RM160,000.00
Balasan : RM804.80
Analisa balasan smp

Sila rujuk LAMPIRAN G untuk Butir-butir Perbandingan.

32

19.0 PENDAPAT NILAIAN

Kategori di dalam salinan hakmilik adalah sebagai Pertanian Berdasarkan kepada
highest and best use lot subjek dinilai sebagai tanah Kediaman. Bukti-bukti jual beli
dan nilaian yang terdiri daripada tanah Kediaman yang terletak sekitar lot-lot subjek
digunakan dalam penentuan nilaian. Tempoh pindahmilik dan nilaian adalah di antara
tahun 2017 sehingga 2019.
Daripada perbandingan yang diperoleh, pelarasan ke atas perbandingan dilakukan
terhadap faktor-faktor ketaksamaan seperti masa, lokasi, saiz, jalan masuk, pegangan
dan rupabumi antara lot subjek dan lot-lot perbandingan bagi menentukan kadar yang
munasabah untuk lot subjek. Dari jadual pelarasan nilai terlaras adalah antara
RM360.00 semeter persegi hingga RM390.00 semeter persegi. Dicadangkan kadar
nilaian yang berpatutan dan munasabah bagi lot subjek pada RM390.00 semeter
persegi berdasarkan Perbandingan 2 (PT 45457) yang merupakan antara transaksi
terkini bagi tanah kediaman kawasan sekitar dan disokong oleh Perbandingan 3 (Lot
7694) untuk maksud Nilaian Tukar Syarat di kawasan tersebut.
Setelah disemak menggunakan kaedah nilai baki menunjukkan nilai tanah bagi lot
subjek adalah RM5,100,000.00 @ RM1,090 sahaja. Perbezaan antara nilaian
menggunakan kaedah perbandingan dan nilai baki adalah 71 %. Berdasarkan semakan
dengan menggunakan kedua-dua kaedah , dicadangkan kaedah yang terbaik adalah
kaedah perbandingan. Maka dicadangkan nilaian bagi lot subjek pada tarikh
12/19/2019 adalah RM1,462,000.00.
Sila rujuk Pelarasan Nilai Tanah Perdagangan di LAMPIRAN H

33

20.0 NILAIAN
Setelah mengambilkira bukti-bukti jual beli yang terdapat di kawasan sekitar serta
menimbangkan segala faktor-faktor yang boleh mempengaruhi nilai, saya berpendapat
nilai pasaran yang berpatutan dan munasabah bagi lot subjek pada tarikh nilaian 19
Disember 2019 adalah RM1,462,000.00 (Ringgit Malaysia: Satu Juta Empat Ratus
Enam Puluh Dua Ribu Sahaja).

DISEDIAKAN OLEH,

___________________________________
(MAIZATUL AINA FARAH BT KARIM)
PELAJAR PRAKTIKAL SESI 2018/2019,
JABATAN PENILAIAN DAN
PERKHIDMATAN,
HARTA(JPPH) SEPANG, MALAYSIA.

34