แนวโน้มตลาดอสังหาในประเทศไทย 2565

แนวโนม้ ตลาดอสงั หาประเทศไทยในปัจจบุ นั

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) มองว่า เคร่ืองชี้ทั้งด้านอุปสงค์และอุปทานของธุรกิจ
อสงั หาริมทรพั ยจ์ ะกลบั มาเป็นปกตภิ ายในปลายปี 2566 โดยจะกลบั มาดีเท่ากบั คา่ เฉล่ีย 5 ปีก่อนเกิด
วิกฤต การแพรร่ ะบาดของโควดิ -19 จากเดมิ ท่ีเคยคาดการณไ์ วภ้ ายในปี 2568-2570

ปลายปี 2564 สถานการณต์ ลาดอสงั หาริมทรพั ยป์ ระเภทท่ีอยู่อาศยั เร่ิมส่อแววคึกคกั ขึน้ หลัง
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ การปล่อยสินเช่ือเพ่ือท่ีอย่อู าศยั
หรือแอลทีวี ช่วั คราวถงึ 31 ธ.ค.2565

ตามมาดว้ ยมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และ จดจานองอสงั หาริมทรพั ย์ ราคาไม่เกิน 3
ลา้ นบาท เหลือรอ้ ยละ 0.01 ออกไปถึงสิน้ ปี 2565 รวมไปถึงมาตรการกระตนุ้ เศรษฐกิจท่ีช่วยเร่ืองค่า
ครองชีพท่ียงั จาเป็น

แตย่ งั ไมท่ นั ท่ีรฐั ประกาศก็มีช่ือ 'โอมคิ รอน' โควิดสายพนั ธใุ์ หม่ มาเพ่มิ ความไมแ่ นน่ อนสงู ขนึ้

นายประเสริฐ แตด่ ลุ ยสาธิต ประธานเจา้ หนา้ ท่ีบรหิ ารสายงานธุรกิจอสงั หาริมทรพั ย์ บริษัทอนนั
ดา ดีเวลลอปเมน้ ท์ จากดั (มหาชน) กล่าวว่า ภาพตลาดอสงั หาริมทรพั ยโ์ ดยรวมปี 2565 ขณะนีย้ งั ดู
ระยะยาว คอ่ นขา้ งยาก เน่ืองจากโควิดสายพนั ธุโ์ อมิครอนยงั เป็นปัจจยั ท่ีทาใหห้ ลายฝ่ ายกงั วลหลงั เร่ิม
เห็นตวั อยา่ งการแพรร่ ะบาดในตา่ งประเทศแลว้ ทงั้ องั กฤษและอเมริกาท่ีสง่ ผลกระทบเชงิ ลบตอ่ ภาพรวม
เศรษฐกิจ ทาใหห้ ลายภาคสว่ นคงตอ้ งจบั ตาดผู ลกระทบของสถานการณโ์ ควิดรอบใหมน่ ีก้ ่อน

หากโอมิครอนไม่มีผลรา้ ยถึงชีวิต เช่ือว่าจะเป็นการระบาดรอบสุดทา้ ยของโควิด เพียงแต่จะ
กระทบในเชิงจิตวิทยา ทาใหค้ นยงั ใชช้ ีวิตแบบระมดั ระวงั เน่ืองจากยงั มีความกลวั อยู่ แตห่ ากผ่านพน้ ไป
ได้ เช่ือวา่ จะมีการฟื้นตวั ดีขนึ้ และกลบั มาเป็นปกตอิ ยา่ งย่งั ยืนไดใ้ นชว่ งครง่ึ ปีหลงั 2565

ดงั นนั้ คร่ึงปีแรก 2565 เช่ือว่าเป็นช่วงท่ีผูป้ ระกอบการส่วนใหญ่อยู่ในหมวดของการเตรียมตวั
พรอ้ มกบั หาพนั ธมติ รในธรุ กิจท่ีเก่ียวเน่ืองเพ่ือสรา้ งความแขง็ แกรง่ ในการรกั ษาตลาด

ในส่วนของอนนั ดา คร่ึงปีแรก 2565 เนน้ ระบายท่ีอยู่อาศยั สรา้ งเสร็จพรอ้ มเขา้ อยู่ (Ready to
Move-RTM) รวม 34 โครงการ มลู คา่ รวม 2.8 หม่ืนลา้ นบาท แบง่ เป็นคอนโดมิเนียม 21 โครงการ และ
บา้ นแนวราบ 13 โครงการ

ขณะท่ีในช่วงคร่งึ ปีหลงั ใหน้ า้ หนกั ไปท่ีการเปิดตวั 7 โครงการใหม่ มูลคา่ กว่า 28,000 ลา้ นบาท
เป็น โครงการคอนโดมเิ นียม 5 โครงการ และแนวราบ 2 โครงการ

"โควิดรอบนี้ถือเป็ นบททดสอบความสามารถในการรับมือกับวิกฤตของอุตสาหกรรม
อสงั หาริมทรพั ยไ์ ทย หลงั จากเตบิ โตมาอยา่ งตอ่ เน่ืองตลอด 24 ปี นบั ตงั้ แตห่ ลงั วิกฤตเศรษฐกิจปี 2540
ซ่ึงสะทอ้ นใหเ้ ห็นว่าภาคธุรกิจอสงั หาริมทรพั ยไ์ ทยมีความแข็งแรงเพียงพอ และเช่ือว่าความเช่ือม่นั จะ
กลบั มาหลงั จากผา่ นครง่ึ แรกของปี 2565 ไปได"้ นายประเสรฐิ กลา่ ว

ขณะท่ี นายโอภาส ศรีพยคั ฆ์ ประธานเจา้ หนา้ ท่ีบริหาร และกรรมการผจู้ ดั การ บริษัท แอล.พี.
เอน็ .ดเี วลลอปเมนท์ จากดั (มหาชน) กลา่ ววา่ แนวโนม้ อสงั หารมิ ทรพั ยป์ ี 2565 คาดวา่ ตลาดโดยรวมจะ
เติบโตในอตั รา 10-15% หลงั จากผ่านจุดต่าสดุ มาแลว้ ในไตรมาส 3 ปี 2564 มาจากหลายปัจจยั บวก
ทงั้ การท่ีธปท.ประกาศผอ่ นคลายเกณฑแ์ อลทีวี รวมถึงการ ตอ่ อายมุ าตรการลดคา่ ธรรมเนียมโอนอสงั หา
ฯ ดีตอ่ ความ เช่ือม่นั และความม่นั ใจให้กับผบู้ ริโภค ประกอบกับประชาชนไดร้ บั การฉีดวคั ซีนโควิด-19
ท่วั ประเทศแลว้ อีกทงั้ มียารกั ษาทาใหส้ ถานการณก์ ารแพรร่ ะบาดของโควิดอยภู่ ายใตก้ ารควบคมุ

ตลอดจนรฐั บาลมีนโยบายกระตนุ้ เศรษฐกิจออกมาอยา่ งตอ่ เน่ือง ทาใหเ้ ศรษฐกิจไทยมีแนวโนม้
เติบโตขนึ้ ตงั้ แตไ่ ตรมาส 4 ปี 2564 ตอ่ เน่ืองปี 2565 ท่ีคาดวา่ เศรษฐกิจไทยจะเติบโตได้ 4% ซ่งึ จะช่วย
กระตนุ้ กาลงั ซือ้ ในภาคธุรกิจอสงั หาฯ

โดยเฉพาะสินคา้ พรอ้ มขายท่ีมีอย่ใู นตลาดประมาณ 7.5 แสนลา้ นบาท ซ่ึง 3 แสนลา้ นบาทเป็น
คอนโดมิเนียม และอีก 4.5 แสนลา้ นบาท เป็นบา้ นพกั อาศยั แนวราบ

สาหรบั แผนงานปี 2565 จะเป็นปีท่ีแอล.พี.เอ็น.พฒั นาโครงการมากขนึ้ แตข่ นาดโครงการจะเล็ก
ลงเพ่ือกระจายทาเลไดม้ ากขนึ้ ทงั้ คอนโดมิเนียม ราคาไมเ่ กิน 2 ลา้ นบาท เจาะกล่มุ คนรุน่ ใหม่ เพ่ิงเร่มิ
ทางาน และกลมุ่ นกั ลงทนุ ท่ีซือ้ เพ่ือปลอ่ ยเชา่

สว่ นบา้ นแนวราบเนน้ ทาวนเ์ ฮาสแ์ ละบา้ นแฝด ราคา ไมเ่ กิน 5 ลา้ นบาท ขณะท่ีบา้ นเด่ยี วเนน้ กลมุ่
ท่ีมีกาลงั ซือ้ สงู ราคา 10 ลา้ นบาทขนึ้ ไป

"ยอมรบั วา่ ปี 2565 ยงั เผชญิ ปัจจยั เส่ียงทางธุรกิจ โดยเฉพาะความเขม้ งวดในการปล่อยสินเช่ือ ซ่งึ
ปัจจบุ นั มีอตั ราปฏิเสธสินเช่ือสงู ถึง 40-50% โดยเฉพาะกล่มุ บา้ นราคา ต่ากว่า 2 ลา้ นบาท เป็นผลจาก
ภาระหนีค้ รวั เรอื นท่ีเพ่มิ ขนึ้ มาอย่ทู ่ี 90% ตอ่ จีดพี ี ถงึ แมก้ ารผอ่ นคลายแอลทีวีจะช่วยใหก้ าลงั ซือ้ เพ่ิมขนึ้ ก็
ตาม"

นายเศรษฐา ทวีสิน ประธานเจา้ หนา้ ท่ีบริหาร บริษัท แสนสิริ จากดั (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2565
ตลาดท่ีอยอู่ าศยั แนวราบยงั คงไดก้ ารตอบรบั ท่ีดีจากตลาด เน่ืองจากพฤตกิ รรมของผบู้ รโิ ภคเปล่ียนแปลง
ไป

ประเมินแนวโนม้ ของเศรษฐกิจไทยและตลาดอสงั หาริมทรพั ยโ์ ดยภาพรวม จะกลบั ไปเท่ากบั ช่วง
กอ่ นเกิด การแพรร่ ะบาดของ โควิด-19 ไดใ้ นปี 2566

"แผนการดาเนินงานของบริษัทในปี 2565 ยงั เดินหนา้ เปิดตวั โครงการท่ีอย่อู าศยั อย่างต่อเน่ือง
และเป็นบริษัทอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ่ีพฒั นาโครงการท่ีอยอู่ าศยั เพ่ือขาย ขณะเดียวกนั ขยายการลงทนุ ไปใน
กลมุ่ ธุรกิจท่ีเก่ียวขอ้ งกบั การเตบิ โตอยา่ งย่งั ยืน ธรุ กิจและเทคโนโลยี และธุรกิจท่ีเก่ียวเน่ืองกบั ส่งิ แวดลอ้ ม
เพ่ือสรา้ งโอกาสทางธุรกิจในอนาคต" นายเศรษฐากลา่ ว

ดา้ น นายวิชยั วิรตั กพนั ธ์ ผตู้ รวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรกั ษาการผอู้ านวยการศนู ย์
ขอ้ มลู อสงั หารมิ ทรพั ย์ ประเมนิ ภาพรวมในปี 2564 จะโอนกรรมสิทธิ์ 281,026 หนว่ ย ลดลง 21.7% จาก
ปี 2563 คดิ เป็นมลู คา่ 835,559 ลา้ นบาท ลดลง 10%

สาหรบั การผอ่ นคลายมาตรการแอลทีวี รวมถงึ การกระจายการฉีดวคั ซีนโควิด-19 ไดต้ ามแผนงาน
รฐั บาล ตลอดจนมาตรการกระตนุ้ เศรษฐกิจตา่ งๆ สง่ ผลใหก้ าลงั ซือ้ ภายในประเทศเร่มิ ฟื้นตวั ชว่ ยกระตนุ้
เศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไดใ้ นระดบั หน่งึ ซง่ึ จะทาใหเ้ ศรษฐกิจไทยเขา้ สภู่ าวะปกตเิ รว็ ขนึ้

ศนู ยข์ อ้ มลู ฯ มองว่า เคร่ืองชีท้ งั้ ดา้ นอปุ สงคแ์ ละอปุ ทานของธุรกิจอสงั หาริมทรพั ยจ์ ะกลบั มาเป็น
ปกตภิ ายในปลายปี 2566 โดยจะกลบั มาดีเทา่ กบั คา่ เฉล่ีย 5 ปีก่อนเกิดวิกฤต การแพรร่ ะบาดของโควิด-
19 จากเดมิ ท่ีเคยคาดการณไ์ วภ้ ายในปี 2568-2570

ส่วน นางกมลภทั ร แสวงกิจ ผจู้ ดั การใหญ่ประจาประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอรต์ ี้ กล่าวว่า ตลาด
อสงั หาฯ ปี 2565 คาดว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตวั เร่มิ เห็นสญั ญาณบวกในชว่ งทา้ ยปี 2564 จากการผอ่ น
คลายมาตร การควบคมุ การแพรร่ ะบาด การกระจายวคั ซีนท่ีดขี นึ้ และสภาพเศรษฐกิจท่ีมีแนวโนม้ ฟื้นตวั

คาดวา่ จะมีโครงการเปิดตวั ใหมเ่ ขา้ มาสตู่ ลาดมากขนึ้ ตงั้ แตต่ น้ ปี จากปัจจยั บวกทงั้ การผอ่ นคลาย
มาตรการแอลทีวี และการเปิดประเทศท่ีนากาลงั ซือ้ ตา่ งชาตเิ ขา้ มาอีกครงั้

ส่วนราคาอสงั หาฯ คาดว่าจะทรงตวั จากปี 2564 ควบคไู่ ปกบั แคมเปญลด แลก แจก แถม และ
โปรโมช่นั ท่ียงั คง มีอยู่ เพ่ือกระตนุ้ การตดั สนิ ใจซือ้

ขณะท่ีเทรนดก์ ารพฒั นาอสงั หาฯ ของผปู้ ระกอบการ เรม่ิ เปล่ียนแปลงเพ่ือตอบรบั พฤติกรรมตา่ งๆ
ท่ีเปล่ียนไปของ ผูบ้ ริโภคในช่วงโควิด-19 ไม่ว่าจะเป็นการนาเทคโนโลยี สมารต์ โฮมต่างๆ มาใชใ้ น
โครงการเพ่ือลดการสมั ผสั

รวมถึงการดาเนินธุรกิจอ่ืนควบคกู่ ารพฒั นาท่ีอยอู่ าศยั เช่น โรงพยาบาล โรงแรม ธุรกิจท่ีเก่ียวกบั
ผสู้ งู อายุ เพ่ือสรา้ งรายไดใ้ นระยะยาว

ส่วนทาเลท่ีน่าสนใจ จะกระจายตวั ออกไปรอบนอกกรุงเทพฯ มากขึน้ โดยเฉพาะทาเลรถไฟฟ้า
หลายสายท่ีจะเปิดบรกิ ารในปี 2565 ไดแ้ ก่ สายสีเหลือง ลาดพรา้ ว-สาโรง และสายสีชมพู แคราย-มีนบรุ ี

อยา่ งไรก็ตามตลาดยงั มีความทา้ ทาย อาทิ การแพรร่ ะบาดของโควิด-19 ท่ียงั ไม่คล่ีคลาย ภาวะ
หนีค้ รวั เรอื น ความเขม้ งวดในการพิจารณาสนิ เช่ือ รวมถงึ ความไมแ่ นน่ อนทางการเมือง

ส่วนปัจจยั สนับสนุนสาคญั คือ นโยบายภาครฐั ท่ีจะช่วยกระตุน้ ใหต้ ลาดอสงั หาริมทรพั ย์และ
เศรษฐกิจไทยฟื้นตวั เรว็ ขนึ้

เน่ืองจากภาคอสงั หารมิ ทรพั ยท์ ่ีมีความสาคญั และมีธรุ กิจเก่ียวเน่ือง คิดเป็นเกือบ 10% ของจีดพี ี
และจา้ งงานรวมกวา่ 2.8 ลา้ นคน

จากการประเมินแม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปี 2565 น่าจะไปได้ด้วยดี แต่
ผปู้ ระกอบการสว่ นใหญ่ยงั กงั วล 'โอมิครอน' จะเป็นตวั ฉดุ รงั้ ใหป้ ัญหายืดยาวออก ไปอีก

"ตลาดยงั มีความทา้ ทาย อาทิ การแพรร่ ะบาดของโควิดท่ียงั ไมค่ ล่ีคลาย ภาวะหนีค้ รวั เรือน ความ
เขม้ งวดในการพจิ ารณาสินเช่ือ รวมถงึ ความไมแ่ นน่ อนทางการเมือง"

นายมีศกั ดิ์ ชนุ หรกั ษโ์ ชติ นายกสมาคมอสงั หารมิ ทรพั ยไ์ ทย กลา่ ววา่ ภาพรวมปี 2562-2564
ธรุ กิจอสงั หาฯ ยอดขายหายไป 20-30% ตอ่ ปี ขณะท่ีแนวโนม้ ปี 2565 ดีเวลอปเปอรว์ างแผนขยาย
โครงการมากขนึ้ เน่ืองจากมองวา่ ยอดขายจะขยายตวั 40-50% แตม่ ีขอ้ สงั เกต คือตวั เลขขยายตวั 50%
ไมใ่ ชป่ ระมาณการยอดขาย เป็นการประเมนิ วา่ ดีเวลอปเปอรแ์ ตล่ ะรายจะผลกั ดนั สนิ คา้ เขา้ ตลาดเท่าไร
จงึ เป็นตวั เลขฝ่ังซพั พลาย ไม่ใชด่ ีมานด์ ฉะนนั้ ท่ีมองวา่ ภาพรวมตลาดจะโต 50% ไมม่ ีปัจจยั พืน้ ฐาน
รองรบั เพราะเศรษฐกิจไมด่ ี ปัญหาหนีเ้ สีย หรือ NPL สงู ขนึ้ ปัญหาการเขา้ ถึงสนิ เช่ือ ดอกเบยี้ ขาขนึ้ และ
สถานการณโ์ ควดิ อีกเร่อื งท่ีนา่ เป็นห่วง คือ แนวโนม้ ราคาวสั ดกุ ่อสรา้ งปี 2565 เป็นขาขนึ้ แนน่ อนทาให้
ตน้ ทนุ สงู ทงั้ คา่ ขนสง่ คา่ ผลิต วสั ดกุ ่อสรา้ ง ขณะท่ีแนวโนม้ ปี 2565 ตอ้ งยอมรบั วา่ สถานการณเ์ ศรษฐกิจ
ไทยคอ่ นขา้ งลาบาก ถา้ ตลาดอสงั หาฯ จะดีขนึ้ คดิ วา่ ไมเ่ กิน 10-15%

กรอบของมาตรการทาใหธ้ รุ กิจอสงั หาฯ ตา่ งจงั หวดั ไดร้ บั อานิสงสไ์ มม่ าก ช่วยยอดขาย
เพ่มิ ขนึ้ 10% มาตรการ LTV 100% มีผลกบั กาลงั ซือ้ ระดบั กลาง-บน โดยตา่ งจงั หวดั หมายถงึ กลมุ่ ราคา
3-5 ลา้ นบาท ในกรุงเทพฯ 5 ลา้ นบาทขนึ้ ไป ดงั นนั้ ขอ้ เสนอเพ่ือกระตนุ้ อสงั หาฯ ท่วั ประเทศอยา่ งไดผ้ ล
รฐั ควรพิจารณาลดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เหลือ 0.01% จะดีกวา่ เพราะแมภ้ าษีธุรกิจเฉพาะเรยี กเก็บ
จากดีเวลอปเปอร์ แตถ่ า้ รฐั ยกเวน้ ใหเ้ ช่ือวา่ ผปู้ ระกอบการจะนามาเป็นสว่ นลดใหล้ กู คา้ แนน่ อน เพราะ
การแขง่ ขนั สงู และตอ้ งการระบายสตอ็ ก พรอ้ มเสนอใหร้ ฐั บาลผลกั ดนั สรา้ งแหลง่ ท่องเท่ียวเพ่ิม โดยนา
ท่ีดนิ ของรฐั ท่ีไมไ่ ดใ้ ชป้ ระโยชนม์ าเปิดโอกาสใหเ้ อกชนลงทนุ เพ่ือใหม้ ีการจา้ งงานเพ่ิมขนึ้ และเสนอใหผ้ ู้
มีรายไดน้ อ้ ย ซง่ึ ตอ้ งการท่ีอย่อู าศยั แตไ่ มส่ ามารถเขา้ ถงึ สนิ เช่ือ ก็ใหค้ นท่ีมีเงินฝากในระบบอยทู่ ่ี 15 ลา้ น
ลา้ นบาท แตไ่ ดผ้ ลตอบแทนดอกเบยี้ ต่ามาก วิธีการคือรฐั บาลออกกฎหมายสนบั สนนุ ใหค้ นท่ีมีเงินฝาก
เหลา่ นีไ้ ปซือ้ บา้ นลงทนุ เพ่ือปลอ่ ยเชา่ โดยภาครฐั สนบั สนนุ วา่ ไมต่ อ้ งเสียภาษี และออกแบบใหด้ ีเวลอป
เปอรม์ าลงทนุ พฒั นาโครงการบา้ นหรือคอนโดฯ รองรบั ผมู้ ีรายไดน้ อ้ ย จะทาใหค้ นมีเงินหนั ไปซือ้ หอ้ งชดุ
มาปลอ่ ยเชา่ เกิดเงินหมนุ เวียนในระบบ คนก็มีรายไดแ้ ละกลบั มาซือ้ ท่ีอยู่อาศยั มากขนึ้ ยคุ กอ่ นโควิดไทย
โตต่าสดุ ในอาเซียน ชว่ งโควิดก็ตกต่าสดุ หลงั การฟื้นตวั ก็ต่าสดุ ในอาเซียน ภาครฐั ตอ้ งมีมาตรการท่ีคดิ
และทานอกกรอบ ออกเป็นแอก็ ช่นั แพลน ทาใหค้ นมีรายไดม้ ากขนึ้ เม่ือคนมีรายไดม้ ากขนึ้ ก็จะมาซือ้ ท่ี
อยอู่ าศยั เพราะเป็นปัจจยั 4

อย่างไรก็ตามจากบทความวิเคราะหส์ ภานการณ์ดังกล่าวข้างตน้ ข้อมูลของศูนยข์ อ้ มูล
อสงั หารมิ ทรพั ยจ์ ดั ทาโดยศนู ยข์ อ้ มลู อสงั หารมิ ทรพั ยธ์ นาคารอาคารสงเคราะหเ์ ร่อื งสถานการณต์ ลาดท่ี
อยอู่ าศยั ท่วั ประเทศไตรมาสท่ี 2 ปี 2565 และคร่งึ แรกปี 2565 พบวา่ สภาวะทางเศรษฐกิจของประเทศ
ไทยในไตรมาสท่ี 2 ของปี 2565 ท่ีมีการขยายตวั ของ GDP รอ้ ยละ 2.5เม่ือเทียบกบั ชว่ งเวลาเดียวกนั ของ
ปีก่อนซ่งึ ถือว่าเป็นการปรบั ตวั ท่ีดีขนึ้ จากรอ้ ยละ 2.3 ในไตรมาสก่อนหนา้ นีอ้ าจจะเป็นเพราะว่ามีการเรง่
ตวั ของภาคบริการท่ีมีแรงสนบั สนนุ จากการผ่อนคลายมาตรการควบคมุ การแพรร่ ะบาดของโรคไวรสั โค
วิด COVIT-19 จงึ ทาใหม้ ีการท่องเท่ียวอย่างตอ่ เน่ืองของภาครฐั ซ่งึ ทาใหน้ กั ทอ่ งเท่ียวชาวตา่ งชาตเิ ขา้ มา
ในประเทศไทยจานวนมากปัจจยั บวกเหลา่ นีท้ าใหม้ ีผปู้ ระกอบการประทศไทยยงั สามารถเติบโตรายใหม่
ท่ีเช่ือม่นั ตอ่ การลงทนุ ในภาคธุรกิจอสงั หารมิ ทรพั ยเ์ พ่มิ มากขนึ้ จงึ เช่ือไดว้ า่ ธรุ กิจสรา้ งบา้ นขายมีแนวโนม้
เตบิ โตเพ่มิ ขนึ้