74350_SO_41190320_NedreKongerod29LR

Nedre Kongerød 29



Innhold

Nedre Kongerød 29

Fakta om eiendommen
Bilder
Informasjon om eiendommen
Vedlegg
Budskjema

KONTAKTPERSON
Anders Lia
Tlf: 91 76 00 01
[email protected]



Fakta om eiendommen

Adresse
Nedre Kongerød 29
3737 Skien
Prisantydning
Kr. 20 000 000,-
Totalt inklusive omkostninger
Kr. 20 000 000,- (Prisantydning)
Omkostninger
172,- (Pantattest kjøper)
585,- (Tingl.gebyr pantedokument)
757,- (Omkostninger totalt)
20 000 757,- (Totalpris inkl. omkostninger)
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses en
låneobligasjon og at eiendommen selges til
prisantydning.
Kommunale avgifter
Kr. 33 946 pr. år Eiendomsskatt.
BRA/BTA
2770 m²/2850 m²
Eierform
Selveier
Boligtype
Industri / produksjon
Byggeår
1974
Tomt
Eiet tomt 7145 m²

NEDRE KONGERØD 29



Fra kontordel



Fra kontordel og garderober



Informasjon Beliggenhet
Eiendommen ligger innerst i blindveg i etablert
Salgsoppgave dato: 25.06.2020 industriområde på Kongerød i Skien.
Industriområdet består av 9 ulike eiendommer -
Oppdragsnummer innenfor ulike bransjer. Beliggenheten er svært
41-19-0320 sentral i forhold til hovedveg, Rv 36 mellom Skien
og Porsgrunn. Det er ca 4/5 km til Kjørbekk/Rødmyr
Megler industriområde, ca 6 km til Herøya industriområde,
Eiendomsmegler MNEF /Næringsmegler MNEF ca 8 km til Skien havn og ca 7,5 km til påkjøringer
Anders Lia E-18. Porsgrunn sentrum er 2,4 km unna og Skien
Tlf 35 54 20 00 sentrum er 8 km unna.
Mobil 91 76 00 01
E-post [email protected] Adkomst
Best Eiendomsmegler AS Fra Rv 36 (vestvegen mellom Skien og Porsgrunn:
Orgnr. 912316831 Ta inn mot Klyve (Fv 49), deretter første til høyre
inn klyvevegen og første til venstre inn Nedre
Selger Kongerød. Følg veien ca 270 meter, ta inn til
Det er aksjene i selskapet Nedre Kongerød 5 AS venstre på industriområdet- følg veien og ta til
(som eier ovennevnte eiendom) som selges, disse venstre etter første næringsbygg. Eiendommen
eies av: ligger da i ende av stikkvei.
Tove Haugerud
Trond Gundersen Tomt
Atle Gundersen Eiet tomt 7145 m²
Flat tomt, bortsett fra søndre del som i det vesentlig
Adresse består av fjell i dagen/naturtomt. Forøvrig er det
Nedre Kongerød 29 som ikke er bebygget på tomten, i det vesentlige
3737 Skien asfaltert, dels gruset og noe skråning.

Matrikkel Innhold
Gnr. 223 bnr. 578 og 592 i Skien kommune Hovedbygget er oppført i 1974, tilbygget i 1988,
1992 og sist i 2015.
Prisantydning
Kr. 20 000 000,- Kontordel består av hall/entre, gangareal, kontorer,
arkiv/kopirom, møterom, kantine.
Totalt inkl. omkostninger (prisant. + Kjeller, med adkomst via kontordel, inneholder
omkostninger) * gangareal, garderober, toaletter og dusjer, arkivrom,
20 000 000,- (Prisantydning) lagerrom og tilfluktsrom.

Omkostninger Produksjonsarealet er fordelt på produksjonshall og
172,- (Pantattest kjøper) fyrhus fra 1974, påbygg til produksjon fra 1986,
585,- (Tingl.gebyr pantedokument) overbygget lasterampe fra 1992 og tilbygg til
produksjon fra 2015.
757,- (Omkostninger totalt)
Det er gode parkeringsmuligheter på eiendommen.
20 000 757,- (Totalpris inkl. omkostninger)
Eierform
*Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses en Selveier
låneobligasjon og at eiendommen selges til
prisantydning. Boligtype
Industri / produksjon

Byggeår
1974

Arealer (Bruksareal/Bruttoareal
Bruttoareal (BTA) : 2850 m²
Bruksareal (BRA) :2770 m²
Arealbeskrivelsene er ihht. NS 3940 og er hentet fra
vedlagte rapport fra takstmann.

Standard Offentlige forhold/Regulering
Produksjonshall: Ventilasjonsanlegg fra byggeår. Eiendommen ligger i område som i kommuneplan
Varmen er via varmtvann. Oppgradert med nye (16.6.2016) er avsatt til:
vifter og motorer fortløpende. El-anlegg Næringsvirksomhet - Nåværende
hovedsakelig fra byggeår. Fullsprinklet i 1998. Nye byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav
lysarmaturer i 2015. Alle vinduer er skiftet i Høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler)
perioden 2002-2015. Alle utgangsdører skiftet til Flomfare
aluminiumdører. Ny papp på taket i 1990, delvis Kopi av utsnitt kommuneplanens arealdel og
reparert/fornyet i 2016. situasjonskart er vedlagt salgsinformasjon.

Kontordel: Utvendig oppgradert i 2010 herunder I følge kommunens kulturminnerapport er denne
kledd med profilerte stålplater med vindtetting og eiendom berørt av Enkeltminner der Vernetype er
nye grunnmurs-plater. Alle vinduer og merket som: Fjernet (aut. fredet) og Sikringssoner
utgangsdører er skiftet i perioden 2002-2015. (går til tomtegrense ikke over). I følge selger ble de
Takpapp på kontordel er fra 1974 og anbefales pålagt å ha arkeologisk utgraving før de begynte å
utskiftet. Innvendig er spiserom og kontorer, bygge sist oppført tilbygg. Arkeologisk rapport,
herunder el.-anlegg oppgradert i 2016. Deler av datert 31.10.13 konkulderer med at "Planen er IKKE i
kjeller under kontordel ble oppgradert i 2016. konflikt med automatisk fredede kulturminner".
Selger mener således at det i forhold til dette burde
Fyrhus: Enkel standard, fra 1974. la seg gjøre å bygge ut resten av eiendommen.

Påbygg prduksjonshall: God standard fra 1986. Offentlige planer
Det eksisterer ikke planforslag som berører
Lasterampe: Fra 1992, ny isolert tak taktekking i eiendommen.
2016.
Odel/Konsesjon
Tilbygg: Fra 2015, Fullsprinklet og med egen Det hefter ikke odel eller konsesjonskrav ved
ventilasjonsanlegg. Vann/ kloakk ny ledning fra eiendommen
kommunalt anlegg. Røykvarslerer med direkte
varsling til brannvesenet. Tinglyste bestemmelser
1974/3987-1/101 Bestemmelse om veg 05.04.1974
Se forøvrig takstrapport for utfyllende opplysninger. rettighetshaver:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:581
Bestemmelse om tilfluktsrom
Vei/vann/avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. 1974/3991-1/101 Bestemmelse om veg 05.04.1974
Adkomst til kommunal veg, via felles avkjørsel med rettighetshaver:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:580
flere eiendommer. Bestemmelse om tilfluktsrom

Selger opplyser at det er nedgravd oljetank som er 1974/3992-1/101 Bestemmelse om veg 05.04.1974
fylt med sand, samt en tom dieseltank på rettighetshaver:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:551 Snr:1,2,3,4
eiendommen. Eventuelt påbud om og kostnad ved Bestemmelse om tilfluktsrom
fjerning av disse overtas av kjøper.
1976/9336-1/101 Erklæring/avtale 06.07.1976
Kommunale avgifter rettighetshaver:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:551 Snr:1,2,3,4
Kr. 33 946 pr. år Bestemmelse om tilfluktsrom
Kun eiendomsskatt. Leietaker dekker øvrige
kommunale avgifter. Samlede kommunale avgifter 1991/10474-1/101 Rettighet 07.08.1991
i 2019: Kr 1.091.088,- Rettighetshaver:STORVASK AS Org.nr: 916292937
LEIE AV NÆRINGSLOKALE Årlig leie kr.550.000,-.
Brukstillatelse/Ferdigattest Leieforholdet løper til 31.12.2020 med rett til
Ferdigattest, industribygg (vaskeri) med kontorer, forlengelse. Kan overdras/framleies uten samtykke
utstedt den: 12. august 1976 er oversendt megler. fra
Ifølge kommunens matrikkelrapport står tilbygg (nr. hjemmelshaver/utleier
1), industri, oppført med status Tatt i bruk den 20.
oktober 1987 og 2000/18625-1/101 Leie av areal 18.12.2000 leietid:
tilbygg (2), industri, oppført med status Ferdigattest, 10 År fra dato: 29.03.2000 leie: NOK 26.667 Pr.
tatt i bruk den 30. oktober 2015. Måned Rettighetshaver:STORVASK AS Org.nr:
916292937
Bestemmelser om regulering av leien. Bestemmelse
om benyttelse. Bestemmelser om forlengelse. Kan

ikke framleies uten samtykke av hjemmelshaver/ foreta legitimasjonskontroll av kunden og/eller
utleier. Med flere bestemmelser. Gjelder denne eventuelle rettighetshavere til objektet. Dersom
registerenheten med flere legitimasjonskontroll ikke kan gjennomføres, har
2013/77494-2/200 ** Diverse påtegning 28.01.2013 megler plikt til å stanse transaksjonen. Dersom
Tiltransporteres Nor Tekstil AS, org. nr. 988 023 868 kjøper ikke medvirker til at legitimasjonskontroll kan
gjennomføres, har megler plikt til ikke å
2000/18625-2/101 Forkjøpsrett 18.12.2000 gjennomføre det økonomiske oppgjøret mellom
Rettighetshaver: STOR-VASK AS Gjelder denne partene. Ved mistanke om at transaksjonen har
registerenheten med flere tilknytning til en straffbar handling, kan megler
2013/77494-2/200 ** Diverse påtegning 28.01.2013 stanse gjennomføringen av transaksjonen. Megler
Tiltransporteres Nor Tekstil AS, org. nr. 988 023 868 har dessuten plikt til å undersøke nærmere/melde
ifra til Økokrim ved indikasjon på mistenkelige
Kopi av tinglyste avtaler fås ved henvendelse transaksjoner uten at selger og kjøper underrettes
megler. om dette.

Diverse Eiendomsmeglingslovens § 6-10 samt
SALG AV AKSJER eiendomsmeglingsforskriftens §§ 6-3 og 6-4, som
Eiendommen eies av Nedre Kongerød 5 AS. Salget omhandler budgivning, fraskrives i forbindelse med
av eiendommen vil bli gjennomført som som salg transaksjonen.
av 100 % av aksjene i eierselskapet til eiendommen. Eiendomsmeglingslovens §6-7, ledd (2) til (6)
Aksjene selges for eiendomsverdien med tillegg (gjelder opplysnings og undersøkelsesplikt), samt §
eller fradrag for eventuell aktiva eller gjeld i 7-1 (prisinformasjon) og 7-2 (om vederlaget)
selskapet. Ved vurdering av eiendomsverdien skal fraskrives i forbindelse med transaksjonen.
budgiver således hensynta at det er aksjene som
skal selges slik at budet må reflektere kjøpers BUDGIVNING
vurdering av selskapets skatteposisjoner, herunder Bud skal fremsettes ved at budgiver angir verdi på
den oppgitte saldoverdi og eventuelt fremførbart eiendommen. Selger står fritt til å anta eller forkaste
underskudd. Endelig pris på aksjene forutsettes ethvert bud.
fastsatt med utgangspunkt i budet på eiendommen
med ovennevnte forutsetninger, dog slik at det Det forutsettes at budgivere gjennomgår det
korrigeres for øvrige eiendeler og gjeld (utsatt skatt fremlagte salgsmateriale herunder kjøpekontrakt og
av midlertidige forskjeller relatert til driftsmidler foretar befaring av eiendommen før bud inngis.
hensyntas ikke) i forhold til revidert balanse på
overtagelsestidspunktet. Eiendommen selges "as-is", i hht. vedlagt
kjøpekontrakt.
Saldoverdier pr 31.12.2019
Forretningsbygg (saldogruppe i) kr 260 884,- Selger gir ingen garantier knyttet til forurensing i
Tilbygg kr 3 189 531,- grunn, forhold av arkeologisk interesse, eller
Fast teknisk installasjon i bygg (saldogruppe j) kr 1 grunnforholdene i sin alminnelighet som kan ha
086 754,- praktiske eller økonomiske konsekvenser for kjøper.
Tomter og andre grunnarealer kr 480 055,-
Tomt - utgraving/planering kr 425 507,- Vilkårene for kjøpet reguleres av kjøpekontrakt
inntatt som bilag til dette prospekt. Dersom kjøper
Kopi av regnskap for 2019 er vedlagt. tilbyr å kjøpe eiendommene på andre betingelser
eller forutsetter ytterligere informasjon fremlagt
FORKJØPSRETT enn de som fremgår av vedlagte kjøpekontrakt med
Det gjøres spesielt oppmerksom på at leietaker har vedlegg må de avvikende vilkår fremkomme av
forkjøpsrett ved salg. tilbudet, evt. i form av en endringsmarkert versjon
Forkjøpsretten avklares innen 14 dager etter at av avtalen (mark - up).
eiendommen er solgt jf. leieavtale.
Eventuelle forbehold om juridisk/finansiell/teknisk/
HVITVASKING /FRASKRIVELSER I LOVVERK miljømessig due diligence gjennomgang
Det henvises til utkast kjøpekontrakt, vedlagt forutsettes å fremgå av kjøpetilbudet.
salgsoppgaven, for gjennomgang av gjeldende
lovverk og ansvarsfraskrivelser. Kontrakten følger Bud skal sendes skriftlig til megler og inneholde
bransjenormen og er basert på mal fra Norges opplysninger om eiendommens matrikkelnr,
Eiendomsmegler forbund. adresse, beløp, budgivers navn og kontaktdata og
eventuelle forbehold. Budet skal lyde på et bestemt
Iht. Lov av 6. mars 2009 om tiltak mot hvitvasking kronebeløp og kan ikke diskriminere eller utelukke
og terrorfinansiering er eiendomsmeglere pålagt å andre budgivere. Avgitt bud er bindende og kan
ikke tilbakekalles når det er mottatt hos megler. Bud
uten vesentlige forbehold prefereres. Som vesentlig
ansees forbehold om finansiering og
styreforbehold.

Energimerke Vedlegg
Selger har ikke energimerket eiendommen. Takstrapport, grunnboksutskrifter,
situasjonskart,reguleringskart, utkast
Tilstandsrapport/Takst og Formuesverdi aksjekjøpskontrakt uten vedlegg
Utført av: Dag Stensrød
Takstdato: 26.02.20 I tillegg vil megler på forespørsel sende: Komplett
infoland pakke fra Skien kommune, alle tinglyste
TEKNISK VERDI: kr 35.800.000,- dokumenter, leieavtale, komplett aksjekjøpskontrakt
Eiendommens tekniske verdi er matematisk basert med vedlegg og siste årsregnskap for selskapet
på byggekostnader, tomtekostnader og
anleggskostnader. Verdien justeres for Visning
utidsmessigheter, slitasje og elde. Visning etter avtale med megler.

MARKEDSVERDI: kr 15.500.000,-
Markedsverdien er skjønnsmessig vurdert utifra
nettokapitaliseringsmetoden/ kontantstrømanalyse
med hovedvekt på kontanstømanalysen

Klippet fra takstrapportens side 4 som danner
grunnlag for prisantydning:
Leiesummen på kr 520 (pr m2*) anses som lav i
forhold til markedsmessig leie på tilsvarende lokaler
i området. På kontordel så vil en markedstilpasset
leie ligge på normal ca kr 1000,- for tilsvarende
lokaler. Produksjons lokalene vil normalt ligge på en
leiesum på kr 700,- pr m2 for tilsvarende lokaler.
Dette ville utgjøre en ny markedstilpasset leiesum
på ca 1.820.000,- Fratrekk av eiers kostnader som
ved en slik regulering også ville medført noe høyere
Fdv-kostnader som ville bli pålagt utleier i
forholdt til normale kontrakter. Det ville også blitt
lagt til grunn en ledighet/ leietilpasning. Netto leie
ville da ca utgjort kr 1.500.000,-
Ut fra en avkastning prosent på 7,5 prosent ville
eiendommen hatt en verdi på ca 20.000.000,-

Utleiemulighet/Utleieforhold
Kr. 1 289 244 År
Leietaker er Nor Tekstil AS som har kontrakt til Juli
2025 +rett til 5+5 nye år. Tilsammen kan eier være
bundet frem til 2035. Iht. deres nettsider er Nor
Tekstil norgesledende på tekstiltjenester,
landsdekkende og miljøbevisste.

Forsikring
Eiendommen er fullverdiforsikret

Faste løpende kostnader
Årlig strømforbruk: Dekkes av leietaker
Årlig fyringsutgift: Dekkes av leietaker
Årlig forsikringskostnad: kr 45 500
Årlig kommunale avgifter: Kr. 33 946 pr. år
Kun eiendomsskatt. Leietaker dekker øvrige
kommunale avgifter. Samlede kommunale avgifter i
2019: Kr 1.091.088,-

Overtagelse
Overtagelse etter avtale med selger.

TAKSTDOKUMENT

Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN

Gnr 223: Bnr 578
0806 SKIEN KOMMUNE

SERTIFISERT TAKSTMANN AUTORISERT FORETAK
Dag Stensrød Takstmann MNTF Takstforum Telemark AS
Telefon: 952 55 184 Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
E-post: [email protected]
Rolle: Uavhengig takstmann Telefon: 35 12 26 60
Organisasjonsnr: 918 411 348
Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund
Dato befaring: 25.10.2019

Utskriftsdato: 26.02.2020

Dato verdisetting: 04.12.2019

Oppdrag nr: 1319

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

1 Innholdsfortegnelse

2 Sammendrag 3
3 Introduksjon 6
6
3.1 Informasjon fra kunden 6
3.2 Generell informasjon 7
3.3 Beskrivelse av eiendommen 7
7
3.3.1 Eiendomsinformasjon 7
3.3.2 Matrikkeldata 8
3.3.3 Beskrivelse av tomt 8
3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt 8
3.4 Bygninger på eiendommen 11
3.4.1 Næringsbygg 11
4 Verdigrunnlag 12
4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler 13
4.2 Inntekter/kostnader 13
5 Verdisetting 13
5.1 Tomteverdi 13
5.2 Teknisk verdi 14
5.3 Nettokapitalisering 17
5.4 Kontantstrømsanalyse
5.5 Følsomhetsanalyse

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 2 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

2 Sammendrag

Konklusjon/ Eiendommen:
markedsvurdering: Taksert eiendom med adresse Nedre Kongerød 29, beliggende i skien kommune. Gnr. 223/Bnr.578.
Eiendommen er bebygget med et næringsbygg med hovedsakelig produksjonslokaler og kontor del.
I kjeller er det garderober/ dusjanlegg/ toaletter samt lager, tekniske rom og tilfluktsrom.
Bygget er oppført i 1974 og tilbygget i 1986,1992 og sist i 2015. Bygningsmassen er generelt godt
vedlikeholdt.
Eiendommen har en relativ bra beliggenhet mellom Skien og Porsgrunn. Gode parkeringsmuligheter
på egen tomt.
Eiendommen har gode lys- og solforhold. Totalt areal på eiendommen inkl. kjeller er beregnet til
2850m2 BTA.
Adkomst til eiendommen anses som bra. Eiendommen er godt tilpasset dagens bruk som
produksjonsbygg. Bygget er registret som næringsbygg.
Det generelle eiendomsmarkedet i området anses å være noe begrenset på næringslokaler.

Bygningen:
Kjeller er oppbygget i betongkonstruksjon.
Inneholder garderober, toaletter og dusjer.
Oppgradert i 2016.
På gulver er det belegg, Flislagt rundt servanter og i dusj/ toaletter.
I himling er det montert ny letthimling med spotter.
Garderobe/ toalettanlegg fremstår i meget god stand.
Produksjonshall:
Hovedbygget er oppført i 1974, er i betongelementer, tak og vegger, og betong dragere i
takkonstruksjon og tekket med papptekking. Det er 10 cm isolasjon i vegger og tak.
Alle vinduer er skiftet i perioden 2002-2015. Alle utgangsdører skiftet til aluminiumdører.
Vannledning til bygget ny i 2015. Ny papp på taket i 1990. Taket er reparert/ delvis fornyet i 2016 på
et areal på ca 200 m2.
Bygget er fullsprinklet i 1998. Nye lysarmaturer i 2015.
Ventilasjonsanlegg fra byggeår. Varmen er via varmtvann. Oppgradert med nye vifter og motorer
fortløpende. Årlig serviceavtale. El-anlegg hovedsakelig av eldre årgang.

Kontordel:
Fløybygning/ kontordel har betong dekke , yttervegger i bindingsverk , tak i trekonstruksjon.
Yttervegger har 15 cm isolasjon, utvendig kledd med profilerte stålplater med vindtetting og nye
grunnmurs-plater, utført i 2010. Takpapp på kontordel er fra 1974 og anbefales utskiftet.
Spiserom og kontorer er renovert i 2016. El-anlegg er skiftet samtidig.
Alle vinduer og utgangsdører er skiftet i perioden 2002-2015.
Fyrhus:
Fyrhus fra 1974. Oppført i bindingsverk og utvendig kledd med stålplater.Taket i profilerte stålplater
med 10 cm isolasjon i vegger og tak.
Påbygg:
Påbygg på produksjonshall oppført i 1986. Oppført i samme konstruksjon som hovedbygg.
Lasterampe.
Lasterampe oppført i 1992. Nytt taktekke med isolasjon i 2016. Rampe med frostsikkert
sprikelanlegg.

Tilbygg 2015:
Oppført med betong dekke.Yttervegger i stålkonstruksjon med sandwich elementer.
Tak i profilerte stålplater. Fullsprinklet og med egen ventilasjonsanlegg. Vann/ kloakk ny ledning fra
kommunalt anlegg.
I forbindelse med sprinkel anlegg er det direkte varsling til brannvesenet. Det er røykvarslere
( sniffere) direkte koblet til brannvesenet.

Reguleringsforhold:
Eiendommen ligger innenfor et område som i Kommuneplanens arealdel er avsatt til
Næringsvirksomhet. Dermed gjelder Plan- og bygningsloven med maksimal byggehøyde 9m.
Deler av eiendommen ligger innenfor hensynssone høyspentanlegg.
Når det gjelder utnyttelse av tomt blir dette en skjønnsmessig vurdering ut ifra tomtens topografi og
tilstøtende eiendommer. Det vil være naturlig å se til hva som er gjeldende på Rødmyr og delvis
Kjørbekk, anslagsvis rundt 70%.
Uteareal vil måtte tilpasses bruk av bygg og krav til blant annet parkering (Kap.13.1 i kommuneplan).

Utleieforhold:
Eiendommen har kontraktfestet utleie fram til 2025.
Ved opprinnelig leietids opphør, har leietaker for to perioder à fem år, rett til å forlenge leieforholdet

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 3 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

på samme vilkår som i denne leieavtalen.
Ved eventuell forlengelse av leieperioden utover nevnte 20 års periode( 10+5+5) skal leiesummen
reforhandles, mens øvrige vilkår skal videreføres uendret. Leieforholdet kan ikke sies opp i
leieperioden. Dersom leietaker ønsker å benytte seg av sin rett til forlenge avtalen, skal dette
meddeles utleier skriftlig senest 12 mnd før leieperioden løper ut. Dersom retten til forlengelse ikke
benyttes innen denne fristen, utløper leieavtalen uten ytterligere oppsigelse når den inneværende
leieperioden er utløpt.
Dagens leieinntekter er på kr 1.289.244,- pr år. Dette utgjør en leie på kr 520 pr m2 ut fra et estimert
areal på 2480m2 iht. kontrakt. I henhold til beregningen på verdien satt til kr 15.700.000,- så vil
bygget ha en m2 pris på kr 6330,- Hvis en sammenligner tilsvarende bygg i området så ligger prisen
mellom kr 7500-9000,-
Leiesummen på kr 520 anses som lav i forhold til markedsmessig leie på tilsvarende lokaler i
området. På kontordel så vil en markedstilpasset leie ligge på normal ca kr 1000,- for tilsvarende
lokaler. Produksjons lokalene vil normalt ligge på en leiesum på kr 700,- pr m2 for tilsvarende lokaler.
Dette ville utgjøre en ny markedstilpasset leiesum på ca 1.820.000,- Fratrekk av eiers kostnader som
ved en slik regulering også ville medført noe høyere Fdv-kostnader som ville bli pålagt utleier i
forholdt til normale kontrakter. Det ville også blitt lagt til grunn en ledighet/ leietilpasning. Netto leie
ville da ca utgjort kr 1.500.000,-
Ut fra en avkastning prosent på 7,5 prosent ville eiendommen hatt en verdi på ca 20.000.000,-

I denne taksten legges det til grunn teknisk verdi/markedsverdi samt beregninger med
nettokapitalisering/ kontantstrømsanalyse som danner grunnlag for verdisettingen,
Det estimeres en leieverdi/FDV-kostnad ut fra potensiale i leiemarkedet og byggets alder/ tilstand.
Dette er et nøkternt anslag og er gjort ut fra byggets alder, beliggenhet samt rasjonell drift av bygget/
utnyttelse.
Det avsettes et beløp på kr 150.000 til nødvendige påkostninger. Hovedsakelig ny papptekking på
kontordel.

KONKLUSJON VERDI
Det er ikke gitt for noen å beregne eksakt verdi for denne type eiendom, da ulike investorer vurderer
de forskjellige verdiparametere svært ulikt. Basert på vår erfaring anser vi derfor at eiendommens
verdi er beliggende innenfor et intervall på pluss/minus 0,3 % av yield verdi eller pluss/minus 5 % av
beregnet verdi.

TEKNISK VERDI:
Eiendommens tekniske verdi er matematisk basert på byggekostnader, tomtekostnader og
anleggskostnader. Verdien justeres for utidsmessigheter, slitasje og elde.
Teknisk verdi er beregnet til kr 35.800.000,-

MARKEDSVERDI:
Markedsverdien er skjønnsmessig vurdert utifra nettokapitaliseringsmetoden/ kontantstrømanalyse
med hovedvekt på kontanstømanalysen kr 15.700.000,-

Kunde: Nedre Kongerød 5 AS c/o Tove Haugerud
Limistien 14, 3721 SKIEN. Tlf. 92880366

Formål med taksten: Oppdraget er å ansette en normal markedspris på eiendommen slik den fremstår i dag. Markedsverdi
er den pris flere sannsynlige investorer vil være villig til å gi for eiendommen ved et fritt salg. Den
merverdi en særinteresse kan være villig til å gi for eiendommen er ikke vurdert.

Egne forutsetninger: Denne rapporten er laget for næringsbygg.
Tykkelse på yttervegger/grunnmur/innvendige vegger har store variasjoner, og dette kan medføre
arealavvik i forhold til faktisk areal.
Trapperom/heiser og lignende er medberegnet i bruttoarealet.

Det er ikke kontrollert om det er utført arbeider i strid med Plan- og bygningsloven. Det er ikke tatt
hensyn til eventuelle reguleringer, tiltak eller byggeplaner på eiendommen eller naboeiendommen.
Det gjøres oppmerksom på at grunnbok, panteattest, byggegodkjenning, ferdigattest og målebrev
med kart for takstobjektet ikke er innhentet, og det er derfor ikke kjent om denne inneholder
opplysninger om forhold som har betydning for taksten. Tomtearealer er hentet ut fra EDR-register
målt på kart, avvik kan oppstå. Byggetillatelse og ferdigattester er ikke sjekket for eiendommen, dette
må sjekkes før kjøp.

Beregningsmessig benyttes vanligvis 3 hjelpemetoder; kontantstrømanalyse, nettokapitalisering og
teknisk verdi. Kontantstrømanalyse benyttes alltid sammen med de to øvrige metodene, og egner
seg godt i de tilfellene der det foreligger flere leieforhold med varierende kontraktsvilkår.
Nettokapitalisering benyttes alltid sammen med teknisk verdi, og egner seg godt i de tilfellene der
leieforholdene er få og oversiktlige eller hvor eier bruker lokalene til egen virksomhet. Teknisk verdi

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 4 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

Verdi: kan brukes alene i de tilfellene hvor utleie av objektet ikke er mulig og hvor det ikke er noen
Dato verdisetting: avkastningsverdi.
Takstmann:
Kr. 15 700 000

04.12.2019

Dag Stensrød Tlf.: 952 55 184
Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i
eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin
oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se
takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no.

SKIEN, 26.02.2020

Dag Stensrød Takstmann MNTF
Telefon: 952 55 184

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 5 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

3 Introduksjon

3.1 Informasjon fra kunden

Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider
Fremvist
Forsikringsavtale 05.03.2019 Fremvist

Leiekontrakt Nor Tekstil 15.10.2019 Fremvist
AS
Innhentet
Regnskap for de 3 siste 26.01.2018 Fremvist
år. Fremvist
Innhentet
Situasjonskart 21.10.2019 Fremvist
Fremvist
Kommunale avgifter 24.09.2019 Innhentet

Eiendomsskatt 11.10.2019

Eiers opplysninger 25.10.2019

Leiekontrakt Net Com 01.05.2008

Eiererklæring fra foretak 04.10.2019

Statens Kartverk 21.10.2019

3.2 Generell informasjon

Beskrivelse av eiendommen Taksert eiendom er et næringsbygg som går over 1. plan med kjeller på deler av bygget.
Bygget er oppført i 1974, og er senere tilbygget fra 2015.
Eiendommen er beliggende i Nedre Kongerød 29 i Skien, med kort avstand til offentlig
transport.

Hva slags verdi Det er utført taksering på eiendommen med bakgrunn for å finne markedsverdier.
(markedsverdi etc)

Kunde: Nedre Kongerød 5 AS c/o Tove Haugerud
Formålet med oppdraget Limistien 14, 3721 SKIEN. Tlf. 92880366

Salgsverdi (markedsverdi) på eiendommen

Befaring/tilstede: Befaringsdato: 25.10.2019
Forutsetninger:
Nedre Kongerød 5 AS v/ Trond Gundersen. Tlf. 92880366
Dag Stensrød. Tlf. 952 55 184

Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell
befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke
er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal
lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/
mangler som bør rettes opp.

Takstkonklusjonen er en vurdering av verdien av objektet dvs. det beløp som takstmannen
mener at markedet er villig til å betale. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende
opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt
takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn. Takstkonklusjonen
baserer seg på objektet i den stand og slik det var på takseringsdagen.

Dersom selger fraskriver seg ansvaret for riktigheten av bygningsarealer eller tomtearealer,
overføres dette ansvaret ikke til takstmannen. Oppmåling av- og nøyaktig arealfastsettelse av
næringseiendommer er en omfattende oppgave og inngår ikke i normaloppdraget 'Taksering
av næringseiendom'. De oppgitte arealer er ikke nødvendigvis oppmålt, men kan være hentet
fra annen dokumentasjon. Arealmåling kan bestilles som et eget oppdrag.

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 6 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

3.3 Beskrivelse av eiendommen

3.3.1 Eiendomsinformasjon

Konsesjonsplikt Det er ikke konsesjonsplikt på eiendommen.
Adkomst
Adkomsten til eiendommen er via Klyvevegen-Nedre Kongerød. Klyvevegen fører direkte inn
Vann på Linaasgate som er hovedvei mellom Skien og Porsgrunn.
Avløp
Regulering Tilknyttet kommunalt nett.
Kommuneplan
Tilknyttet kommunalt nett.

Eiendommen er ikke regulert.

Eiendommen ligger innenfor et område som i Kommuneplanens arealdel er avsatt til
Næringsvirksomhet. Dermed gjelder Plan- og bygningsloven med maksimal byggehøyde 9m.
Deler av eiendommen ligger innenfor hensynssone høyspentanlegg.
Når det gjelder utnyttelse av tomt blir dette en skjønnsmessig vurdering ut ifra tomtens
topografi og tilstøtende eiendommer. Det vil være naturlig å se til hva som er gjeldende på
Rødmyr og delvis Kjørbekk, anslagsvis rundt 70%.
Uteareal vil måtte tilpasses bruk av bygg og krav til blant annet parkering (Kap.13.1 i
kommuneplan).

3.3.2 Matrikkeldata

Matrikkel: Kommune: 0806 SKIEN Gnr: 223 Bnr: 578
Eiet/festet: Eiet
Areal: 7 046,9 m² Arealkilde: Kartverket
Hjemmelshaver: Nedre Kongerød 5 AS
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 Skien

3.3.3 Beskrivelse av tomt

Tomtens anvendelse Tomten anvendes til næringsbygg.
Grunnforhold og
fundamentering Grunnforhold antas delvis som fjellgrunn og delvis leirgrunn. Fundamentert med
Miljø og forurensning betongfundamenter.

Utbyggingspotensiale Det er ikke foretatt noen undersøkelser med tanke på forurensing i grunnen. Det legges til
grunn at eiendommen er fri for forurensede masser.

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 7 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

3.3.4 Beskrivelse av områdene rundt

Utbygging, år Hovedbygget er oppført i 1974, tilbygget i 1988, 1992 og sist i 2015.
Områdene rundt
Infrastruktur Områdene rundt består i all hovedsak av kombinert næring og boligbebyggelse

Parkering Eiendommen ligger i et industri/boligbygg området .
Eiendommen anses å ha god infrastruktur og kommunikasjonsmuligheter

Det er gode parkeringsmuligheter på byggets eiendom.

3.4 Bygninger på eiendommen

3.4.1 Næringsbygg

Bygningsdata

Byggeår: 1974 Kilde: Iht. Eiers opplysninger

Tilbygg (i 1986)
Tilbygg (i 1992)
Tilbygg (i 2015)

Arealer: Bruttoareal Bruksareal Kommentar
BTA m² BRA m²
Etasje
216 200 Arealene er oppmålt iht. tegninger som er i målestokk 1.-100.
Kjeller 2 634 2 570
1.etasje 2 850 2 770
Sum bygning:

Kommentar areal

Arealene er utregnet ut fra tegninger datert 23.11.1973- 25.11.1986 og 22.09.2014.

Konstruksjoner og innvendige forhold:

Bygning generelt - Kjeller
Kjeller er oppbygget i betongkonstruksjon.
Inneholder garderober, toaletter og dusjer.
Oppgradert i 2016.
På gulver er det belegg. Flislagt rundt servanter og i dusj/ toaletter.
I himling er det montert ny letthimling med spotter.
Garderobe/ toalettanlegg fremstår i meget god stand.

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 8 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

Bygning generelt - 1.etasje

Produksjonshall:
Hovedbygget er oppført i 1974, er i betongelementer, tak og vegger, og betong dragere i takkonstruksjon og tekket med
papptekking. Det er 10 cm isolasjon i vegger og tak.
Alle vinduer er skiftet i perioden 2002-2015. Alle utgangsdører skiftet til aluminiumdører.
Vannledning til bygget ny i 2015. Ny papp på taket i 1990. Taket er reparert/ delvis fornyet i 2016 på et areal på ca 200 m2.
Bygget er fullsprinklet i 1998. Nye lysarmaturer i 2015.
Ventilasjonsanlegg fra byggeår. Varmen er via varmtvann. Oppgradert med nye vifter og motorer fortløpende . Årlig
serviceavtale. El-anlegg hovedsakelig av eldre årgang.

Kontordel:
Fløybygning/ kontordel har betong dekke , yttervegger i bindingsverk , tak i trekonstruksjon.
Yttervegger har 15 cm isolasjon, utvendig kledd med profilerte stålplater med vindtetting og nye grunnmurs-plater, utført i
2010. Takpapp på kontordel er fra 1974 og anbefales utskiftet.
Spiserom og kontorer er renovert i 2016. El-anlegg er skiftet samtidig.
Alle vinduer og utgangsdører er skiftet i perioden 2002-2015.

Fyrhus:
Fyrhus fra 1974. Oppført i bindingsverk og utvendig kledd med stålplater.
Taket i profilerte stålplater, 10 cm isolasjon i vegger og tak.

Påbygg:
Påbygg på produksjonshall oppført i 1986.
Oppført i samme konstruksjon som hovedbygg.

Lasterampe.
Lasterampe oppført i 1992. Nytt taktekke med isolasjon i 2016.
Rampe med frostsikkert sprikelanlegg.

Tilbygg 2015:
Oppført med betong dekke , yttervegger i stålkonstruksjon med sandwich elementer.
Tak i profilerte stålplater. Fullsprinklet og med egen ventilasjonsanlegg. Vann/ kloakk ny ledning fra kommunalt anlegg.
I forbindelse med sprinkel anlegg er det direkte varsling til brannvesenet Det er røykvarslere ( sniffere) direkte koblet til
brannvesenet.

Det finnes en nedgravd oljetank på 30.000cm3 kondemnert og fylt med sand. En dieseltank fra 1974-kun tømt.
Ny asfaltering på halve asfalterte området i 2016. Grav/ steinsatt skråning i 2016.

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 9 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 10 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

4 Verdigrunnlag

4.1 Utleiekontrakter og ledige lokaler

Leiekontrakter/markedsleie:

Bygning/areal Etg. Antall Pris pr år Enh.pris Leie Opphør Reg % Markedsleie Pris pr år Markedsleie Reg %
f.o.m. mnd/år
f.o.m. mnd/år pris

mnd/år

Næringsbygg Kjeller og 2480 m² 1 289 000 520 11/2019 12/2029 100 520 1 289 600 1/2030 100
- 1.etg Antall
Nor Tekstil AS 1 289 000 1 289 600
1 289 000 1 289 600
Sum:
Total:

Bransjer/leiekontrakter:

Bygning/bransje Etg Pris pr år Enh.pris Leie Opphør Reg % Markedsleie Pris pr år Markedsleie Reg %
f.o.m. mnd/år
f.o.m. mnd/år pris

mnd/år

Næringsbygg Kjeller og 2480 m² 1 289 000 520 11/2019 12/2029 100 520 1 289 600 1/2030 100
-Vaskeri/ rens 1.etg
Nor Tekstil AS 1 289 000 1 289 600
1 289 000 1 289 600
Sum:
Total:

Utleiekontrakter og ledige lokaler

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 11 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

4.2 Inntekter/kostnader

Inntekter Kontrakter Markedsleie

Arealtype m² Kr./m² Pris/år m² Kr./m² Markedsleie
pr år
Sum 2 480 520 1 289 000 2 480
2 480 1 289 000 2 480 520 1 289 600
1 289 600

Inntektsoverskudd

Inntekter (overført) 1 289 600
Tap ved ledighet, %
Normale eierkostnader, årlig 45 449 179 395
33 946
Forsikring 100 000
Eiendomsskatt
Fdv-kostnader

Eiendommens inntektsoverskudd 1 110 205

Kommentar eierkostnader: Ut fra leiekontrakt så har leier ansvar for offentlig avgifter med unntak av eiendomsskatt.
Det er ikke lagt til grunn noen ledighet på grunnlag av leieavtalens varighet og ordlyd. Fdv
kostnaden er relativ beskjedene på grunnlag av leieavtalens ordlyd som hovedsakelig legger til
grunn et utvendig vedlikehold samt utskiftning av tekniske anlegg når disse ikke lar
vedlikeholde på regningsvarende måte.
Det avsettes et beløp på kr 150.000 til nødvendige påkostninger. Hovedsakelig ny papptekking
på på kontordel som er fra byggeår.

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 12 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

5 Verdisetting

5.1 Tomteverdi 7 046,9 m²
7 046,9 m²
Verdi tomt
7 046 900
Tomteareal 7 046 900
Tomteareal, overført fra matrikkeldata:
Sum areal:

Verdi tomt
Ansatt verdi tomt:
Verdi tomt:

5.2 Teknisk verdi

Næringsbygg 42 750 000
13 960 000
Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg)
28 790 000
Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, 28 790 000
tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider)
Sum teknisk verdi – Næringsbygg

Sum teknisk verdi bygninger

5.3 Nettokapitalisering

Metode: Eiendommens forretningsmessige risiko er bygd opp av fire elementer.
Ved verdivurdering av generell risiko har vi følgende:

1. Renterisiko fordeles på rente og inflasjon(0-4%).
2. Objektrisiko gjenspeiler den risikoen som ligger i investering av fasteiendom generelt (1-3%).
3. Markedsrisiko gjenspeiler den risiko som leietaker i leieavtaler og leiepriser på denne type eiendom (0-3%).
4. Eiendomsrisiko reflekterer forhold ved bygninger på eiendommen med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet,
eksponering og utseende med mer (0-4%).

Renterisiko er vurdert relativt høy, dette spesielt pga. 10 års statsobligasjoner er på et meget lavt nivå og det er
derfor en viss risiko for at denne kan stige de neste årene.
Videre har den generelle risikoen i obligasjonsmarkedet internasjonalt økt. Bankenes innlånsrente har steget,
noe som igjen gir konsekvenser for lånemarkedet for næringseiendommer.

Objektrisiko hensyn-tar i denne rapporten eiendommens beliggenhet, utforming og generell attraktivitet.
Eiendommen ligger på Klyve mellom Skien og Porsgrunn, i et lite industriområde som er utviklet i 1970 tallet.
Bygningsmassen er tilpasset dagens drift med tilhørende produksjonslokaler.

Markedssituasjonen for utleie/salg av tilsvarende lokaler i området anses å være i nedre del av snittet i
Grenland.
Risikonivå henfører til leieavtale og leiepriser.

Eiendomsrisikoen hensyn tar byggets kurants/ attraktivitet.

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 13 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

Hovedbygget er oppført i 1974 og siste tilbygget i 2015.
Bygget er generlt godt vedliekholdt, og i generell bra stand.
Kontor del samt kjeller er oppgradert i 2015.

Forutsetninger 1,45 %
2,00 %
Effektiv risikofri rente: -0,55 %
- Inflasjon:
Realrente, avrundet: 1,50 %
Objektrisiko 2,00 %
Markedsrisiko 2,05 %
Eiendomsrisiko 2,50 %
Renteglidning 7,50 %
Realavkastningskrav:
- 150 000 1 110 205
Beregning av kapitalisert verdi
14 802 733
Eiendommens inntektsoverskudd (overført fra inntekter/kostnader) - 150 000
Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi,
beregnet av inntektsoverskuddet (Kr. 1 110 205 ) når realrenten er 7,50% 14 652 733
14 650 000
Korreksjon: Nødvendige påkostninger
Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi:
Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi (avrundet):

5.4 Kontantstrømsanalyse

Forutsetninger 1,45 %
2,00 %
Effektiv risikofri rente: -0,55 %
- Inflasjon:
Realrente, avrundet: 1,50 %
2,00 %
Objektrisiko 2,05 %
Markedsrisiko 2,50 %
Eiendomsrisiko 7,50 %
Renteglidning
Realavkastningskrav:

Spesielle kostnader for kontantstrømanalysen År Beløp
2020 150 000
Beskrivelse
Nødvendige påkostninger

Kontantstrømanalyse 179 395 Fra nettokap. Analyse f.o.m.: 2020
7,50 % År: 1
Normale eierkostnader: 2,00 % Måned: 10
Realavkastningskrav: 9,50 % Antall år:
Inflasjon: 2,50 %
Diskontert rente: 2,50 % 2020
Inntektsutvikling: 0,0 % F.o.m. år:
Kostnadsutvikling:
Generell ledighet:

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 14 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

År Leieinntekter Normale eierkostn. Spesiell kostn. Generell ledighet Endring likviditet Nåverdi
150 000 959 605 959 605
2020 1 289 000 179 395 1 038 671
1 137 345 972 272
2021 1 321 225 183 880 1 165 779 910 118
1 194 923 851 937
2022 1 354 256 188 477 1 224 796 797 475
1 255 416 746 495
2023 1 388 112 193 189 1 286 802 698 774
1 318 972 654 103
2024 1 422 815 198 019 1 351 946 612 289
1 385 745 8 241 739
2025 1 458 385 202 969
Kalkulert
2026 1 494 845 208 043 18 476 595

2027 1 532 216 213 244 7 455 568
15 697 307
2028 1 570 521 218 575
15 697 307
2029 1 609 784 224 040

Nåverdi av resultat, sum:

Restverdi, fra endring likviditet siste hele år: Estimert
Nåverdi av restverdi: 20 000 000
Nåverdi inkludert nåverdi av restverdi:
8 070 284
16 312 023

Korreksjoner med engangsbeløp for utbyggingspotensiale etc. 16 312 023
Nåverdi inkludert nåverdi av restverdi (inkl. event. korreksjoner):

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 15 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 16 av 17

Matrikkel: Gnr 223: Bnr 578 Takstforum Telemark AS
Kommune: 0806 SKIEN KOMMUNE Porsgrunnsvegen 188, 3735 SKIEN
Adresse: Nedre Kongerød 29, 3737 SKIEN Telefon: 35 12 26 60

5.5 Følsomhetsanalyse

Oppdr. nr: 1319 Befaringsdato: 25.10.2019 Side: 17 av 17



Kommuneplanens arealdel

Eiendom: Gnr: 223 Bnr: 578 Fnr: 0 Snr: 0

Skien kommune Adresse: Nedre Kongerød 29 Målestokk
Annen info: 3737 SKIEN 1:1000

Kommuneplanens arealdel

04.10.2019 16:03:24 Det kan forekomme feil eller manglende opplysninger i informasjonen. Side 1 av 2

Eiendomsgrense Tegnforklaring Udefinert bygning
Bygning Bygningsdelelinje
Bygningslinje Høydekurve Takkant
Takoverbyggkant Kanal og grøft Veranda
Takoverbygg Mønelinje Bolig
Garasje og uthus Taksprang Vegdekkekant
Gang- og sykkelvegkant Udefinerte bygg Vegkant annet vegareal
Annen næring avgrensning
Annet vegareal avgrensning Fortauskant Gang- og sykkelveg
Arealbruksgrense Turvegtrase - Nåværende
Veg
Turvegtrase - Framtidig Hovedveg - På bakken - Kollektivtrase - På bakken -
Framtidig Nåværende
Skipsled - På bakken - Jernbane - På bakken - KpBestemmelseGrense
Nåværende Framtidig
KpBestemmelseOmråde KpBåndleggingGrense KpFareGrense
Båndlegging for regulering Flomfare
etter PBL - Nåværende KpArealFormålOmråde_tooltip
Høyspenningsanlegg (inkl Ras- og skredfare Gul sone iht T-1442
høyspentkabler)
Boligbebyggelse - Nåværende Andre sikringssone Veg - Nåværende

Friområde- Nåværende Næringsvirksomhet - Gang- og sykkelveg
Nåværende
Veg LNFR for tiltak basert på
gårdens ressursgrunnlag -
Nåværende
Eiendomsteig

04.10.2019 16:03:44 Det kan forekomme feil eller manglende opplysninger i informasjonen. Side 2 av 2

Kulturminnerapport

Eiendom 0806 223/578 Antall datasett 5
Utskriftsdato 04.10.2019

2 Berørte datasett 3 Sjekkede, ikke berørte datasett
 Kulturminner - Enkeltminner
 Kulturminner - Sikringssoner  Kulturminner – Fredete bygninger
 Kulturminner - Kulturmiljøer
 Kulturminner - SEFRAK

Norkart Kulturminnerapport 04.10.2019 Side 1 av 3

Kulturminner - Enkeltminner

Kilde Riksantikvaren Versjon 03.10.2019

Om datasettet Tegnforklaring

Enkeltminnet inneholder, sammen med lokaliteten, all informasjon som er spesifikt for det
enkelte objekt. Enkeltminnet kan ikke eksistere uten en lokalitet.Eksempelvis vil et gravfelt
utgjøre en lokalitet, mens alle gravhauger/gravrøyser i gravfeltet utgjør enkeltminner. For
nyere tids kulturminner, som eksempelvis vedtaksfredete bygninger, kan lokaliteten være
ett enkelt bygg, et gårdstun bestående av flere bygninger, eller én eller flere bygninger med
et vedtaksfredet område rundt (park, hage, o.l.).Enkeltminner er kulturminner som hører
naturlig sammen innenfor én og samme lokalitet. Enhver lokalitet må ha minst ett
enkeltminne innenfor sin avgrensing, men kan potensielt ha et ubegrenset antall tilknyttede
enkeltminner.

Objekter Vernetype Kategori Antall
Navn Fjernet (aut. fredet) Arkeologisk minne 5
Nedre kongerød

Norkart Kulturminnerapport 04.10.2019 Side 2 av 3

Kulturminner - Sikringssoner

Kilde Riksantikvaren Versjon 02.10.2019

Om datasettet Tegnforklaring

Kulturminnelovens § 6 beskriver sikringssoner på følgende vis: ”Med til et automatisk fredet
kulturminne som nevnt i § 4, hører et område rundt dets synlige eller kjente ytterkant så
langt det er nødvendig for å verne det mot tiltak som nevnt i § 3 første ledd. Området
fastsettes særskilt av vedkommende myndighet etter loven.”Sikringssonen skal beskytte
det automatisk fredete kulturminnets integritet og plassering i landskapet og hindre inngrep
og utilbørlig skjemming som nevnt i kml. § 3 første ledd. Sikringssonen utgjør en integrert
del av det automatisk fredete kulturminnet og vil måtte vurderes sammen med dette ved
spørsmål om dispensasjon.

Objekter Vernetype Kategori
Navn Automatisk fredet Arkeologisk minne
Klyve østre

Norkart Kulturminnerapport 04.10.2019 Side 3 av 3

41-19-0320 Nedre Kongerød 29 - Ubekreftet
grunnboksrapport inkl eiendommens rettigheter

Grunnboksrapport Data uthentet: 26.02.2020 kl. 09:37
Datakilde: Kartverket Oppdatert per: 26.02.2020 kl. 09:37
Kommune: 3807 SKIEN
Grunneiendom: Gnr: 223 Bnr: 592

Grunnboksinformasjon
HJEMMELSOPPLYSNINGER

Rettighetshavere til eiendomsrett

1984/5498-1/101 HJEMMEL TIL EIENDOMSRETT
22.03.1984
Vederlag: NOK 0
KJØPER:Nedre Kongerød 5 AS
Org.nr: 935109426

Gjelder denne registerenheten med flere

HEFTELSER

Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas kun ha historisk betydning, eller som
vedrører en matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten
sin grunnboksutskrift.

Servitutter tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før
eventuelle arealoverføringer, er heller ikke overført. Disse finner du på
grunnboksutskriften til hovedbruket/avgivereiendommen. For festenummer gjelder dette
servitutter eldre enn festekontrakten.

2000/18625-1/101 LEIE AV AREAL
18.12.2000 LEIETID: 10 År
FRA DATO: 29.03.2000
2013/77494-2/200 LEIE: NOK 26.667 Pr. Måned
28.01.2013 RETTIGHETSHAVER:STORVASK AS
2000/18625-2/101 Org.nr: 916292937
18.12.2000 Bestemmelser om regulering av leien
2013/77494-2/200 Bestemmelse om benyttelse
28.01.2013 Bestemmelser om forlengelse
2015/89304-1/200 Kan ikke framleies uten samtykke av
30.01.2015 hjemmelshaver/utleier
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

** DIVERSE PÅTEGNING
Tiltransporteres Nor Tekstil AS, org. nr. 988 023 868

FORKJØPSRETT
Rettighetshaver: STOR-VASK AS
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

** DIVERSE PÅTEGNING
Tiltransporteres Nor Tekstil AS, org. nr. 988 023 868

PANTEDOKUMENT
BELØP: NOK 6.000.000
PANTHAVER:DNB BANK ASA
Org.nr: 984851006
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

GRUNNDATA

1976/3664-2/101 REGISTRERING AV GRUNN
10.03.1976 DENNE MATRIKKELENHET OPPRETTET FRA:Knr:3807 Gnr:223 Bnr:34
Opprinnelig fradelt fra Bnr 279
2020/1339337-1/200
01.01.2020 00:00 OMNUMMERERING VED KOMMUNEENDRING

RETTIGHETER PÅ ANDRE EIENDOMMER
Ingen rettigheter funnet.

For eventuelle utleggs- og arrestforretninger, samt forbehold tatt ved avhendelse, som
tinglyses samme dag som andre frivillige rettsstiftelser, gjelder særskilte
prioritetsregler, se tinglysingslovens § 20 andre ledd og § 21 tredje ledd.

Rapportmal: 'grunnbok' Versjon: '08102019.1' © Norkart AS

41-19-0320 Nedre Kongerød 29 - Ubekreftet
grunnboksrapport inkl eiendommens rettigheter

Grunnboksrapport Data uthentet: 04.10.2019 kl. 15:47
Datakilde: Kartverket Oppdatert per: 04.10.2019 kl. 15:46
Kommune: 0806 SKIEN
Grunneiendom: Gnr: 223 Bnr: 578

Grunnboksinformasjon
HJEMMELSOPPLYSNINGER

Rettighetshavere til eiendomsrett

1984/5498-1/101 HJEMMEL TIL EIENDOMSRETT
22.03.1984
Vederlag: NOK 0
KJØPER:Nedre Kongerød 5 AS
Org.nr: 935109426

Gjelder denne registerenheten med flere

HEFTELSER

Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas kun ha historisk betydning, eller som
vedrører en matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten
sin grunnboksutskrift.

Servitutter tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før
eventuelle arealoverføringer, er heller ikke overført. Disse finner du på
grunnboksutskriften til hovedbruket/avgivereiendommen. For festenummer gjelder dette
servitutter eldre enn festekontrakten.

1974/3987-1/101 BESTEMMELSE OM VEG

05.04.1974 RETTIGHETSHAVER:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:581

Bestemmelse om tilfluktsrom

Kopi bestilt: 04.10.2019 kl. 15:47 av Anders Lia

1974/3991-1/101 BESTEMMELSE OM VEG

05.04.1974 RETTIGHETSHAVER:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:580

Bestemmelse om tilfluktsrom

Kopi bestilt: 04.10.2019 kl. 15:47 av Anders Lia

1974/3992-1/101 BESTEMMELSE OM VEG

05.04.1974 RETTIGHETSHAVER:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:551 Snr:1

RETTIGHETSHAVER:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:551 Snr:2

RETTIGHETSHAVER:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:551 Snr:3

RETTIGHETSHAVER:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:551 Snr:4

Bestemmelse om tilfluktsrom

Kopi bestilt: 04.10.2019 kl. 15:48 av Anders Lia

1976/9336-1/101 ERKLÆRING/AVTALE

06.07.1976 RETTIGHETSHAVER:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:551 Snr:1

RETTIGHETSHAVER:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:551 Snr:2

RETTIGHETSHAVER:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:551 Snr:3

RETTIGHETSHAVER:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:551 Snr:4

Bestemmelse om tilfluktsrom

Kopi bestilt: 04.10.2019 kl. 15:48 av Anders Lia

1991/10474-1/101 RETTIGHET

07.08.1991 RETTIGHETSHAVER:STORVASK AS

Org.nr: 916292937

LEIE AV NÆRINGSLOKALE

Årlig leie kr.550.000,-.

Leieforholdet løper til 31.12.2020 med rett til forlengelse.

Kan overdras/framleies uten samtykke fra

hjemmelshaver/utleier

Kopi bestilt: 04.10.2019 kl. 15:48 av Anders Lia

2000/18625-1/101 LEIE AV AREAL
18.12.2000 LEIETID: 10 År

FRA DATO: 29.03.2000

LEIE: NOK 26.667 Pr. Måned
RETTIGHETSHAVER:STORVASK AS
Org.nr: 916292937
Bestemmelser om regulering av leien

Bestemmelse om benyttelse

Bestemmelser om forlengelse

Kan ikke framleies uten samtykke av

hjemmelshaver/utleier

Med flere bestemmelser

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2013/77494-2/200 ** DIVERSE PÅTEGNING

28.01.2013 Tiltransporteres Nor Tekstil AS, org. nr. 988 023 868

Kopi bestilt: 04.10.2019 kl. 15:48 av Anders Lia

Kopi bestilt: 04.10.2019 kl. 15:48 av Anders Lia

2000/18625-2/101 FORKJØPSRETT
18.12.2000 Rettighetshaver: STOR-VASK AS
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2013/77494-2/200 ** DIVERSE PÅTEGNING

28.01.2013 Tiltransporteres Nor Tekstil AS, org. nr. 988 023 868

Kopi bestilt: 04.10.2019 kl. 15:48 av Anders Lia

Kopi bestilt: 04.10.2019 kl. 15:48 av Anders Lia

2015/89304-1/200 PANTEDOKUMENT
30.01.2015
BELØP: NOK 6.000.000
PANTHAVER:DNB BANK ASA
Org.nr: 984851006
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

GRUNNDATA

1973/707180-1/101 REGISTRERING AV GRUNN
08.10.1973 DENNE MATRIKKELENHET OPPRETTET FRA:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:551

RETTIGHETER PÅ ANDRE EIENDOMMER

Rettigheter på 0806-223/551/0/1-4
Rettigheter i eiendomsrett

1974/3989-1/101 BEST. OM ADKOMSTRETT
05.04.1974 RETTIGHETSHAVER:Knr:0806 Gnr:223 Bnr:578
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Gjelder denne registerenheten med flere

For eventuelle utleggs- og arrestforretninger, samt forbehold tatt ved avhendelse, som
tinglyses samme dag som andre frivillige rettsstiftelser, gjelder særskilte
prioritetsregler, se tinglysingslovens § 20 andre ledd og § 21 tredje ledd.

Rapportmal: 'grunnbok' Versjon: '08102019.1' © Norkart AS

Situasjonskart

Eiendom: Gnr: 223 Bnr: 578 Fnr: 0 Snr: 0

Adresse: Nedre Kongerød 29 Målestokk
Annen info: 3737 SKIEN 1:1000

Skien kommune

04.10.2019 16:02:21 Det kan forekomme feil eller manglende opplysninger i informasjonen. Side 1 av 2

Lokalitetsikon Tegnforklaring Fredet lokalitet
Tidligere fredet lokalitet Automatisk fredet/
Enekltminneikon forskriftsfredet /fredningssak
Adressepunkt Fjernet/ opphevet/ uavklart pågår/ midlertidig fredet/
Loddrett mur fredning vedtaksfredet
Målt grenselinje Sluk
Mast Kum Frittstående mur
Luftledning trase Annet gjerde Hekk
Loddrett mur Usikker grenselinje Masteomriss
Mønelinje Gatelys (belysningspunkt) Frittstående mur
Taksprang Annet gjerde Bygningslinje
Udefinerte bygg Bygningsdelelinje Takoverbyggkant
Annen næring Takkant Takoverbygg
Fortauskant Veranda Garasje og uthus
Bolig Gang- og sykkelvegkant
Veg Vegdekkekant Annet vegareal avgrensning
Høydekurve 5m Vegkant annet vegareal
Kommunalveg gatenavn. avgrensning Høydekurve
Gang- og sykkelveg Eiendomsteig
Kanal og grøft
Privatveg gatenavn.

04.10.2019 16:02:50 Det kan forekomme feil eller manglende opplysninger i informasjonen. Side 2 av 2