精彩2015年12月号 Issue 3

纵看新西兰楼市周期变化 编译整理/江智勇

700k 24.6% 31.1% 济市场差距的拉大渐渐显露出来。在2005年年中阶段，
500k 陶郎加的平均房价还几乎齐平于奥克兰的平均房价，房价
300k 26.9% 33.0% 10.2% 大约在$43.5万纽元。短短10年间，如今奥克兰的平均房
价，已远远甩开其他地区的平均房价，有的房价甚至高出
22.4% 别的地区房价的70%，差距如此之大！并且目前看来，在
几年内也不会出现较大的降幅。究其原因，奥克兰雄厚的
0 City East  Hills Central South Banks 经济基础产业，高速发展的各行各业，膨胀的人口，直接
& North &west Peninsula 导致这样的结果。
基督城
2011 均价 2015 均价 现在问题来了，经济基础产业的发展，如何与之
前相比？目前抵押贷款的利率远远低于从前是其中一
1500k 70.7% 69.1%  79.2%  点。2008年的抵押贷款利率在一定的规定时间内（一般
1200k 66.0% 为3-5年）还一直在10%上下徘徊，现在看到的，竟然是
45.3%  从前不可想象的低利率，甚至已经低至5%以下。
900k
失业率在金融危机之前曾处于历史最低点，一度保持
600k 在4%以下，理所当然的，在金融危机爆发后失业率也随
之升高到大约6.7%。当下的失业率大概为6%，预计几年
300k 内失业率还会持续上升。从移民的角度看，2000年代中
到后期，新西兰净移民总数相对下滑，在一个月内达到的
0 City Central  East  South Islands  小高峰大概是1200名的净移民总数，这个数字比现在的
2011 均价 2015 均价 每月5500为低，而目前的这个数字将维持一定阶段的稳
奥克兰 定不会有更多的改变。新西兰的家庭债务水平和正常可支
配的收入百分比水平，都与2000年代后期非常相近，值
新西兰的房地产市场，相对比去年，今年的地产年 得庆幸的一点是人们用于偿还家庭债务所附带的利息，从
增长率在全新西兰的多数地区呈现大幅度提高。这是自 超过14%降到10%到现在低于5%以下，意味着人们减少
2007至2008年度起，达到顶峰后又一次的大幅回升。 偿还债务的支出，潜在地降低了收入减损。
根据最近的QV月度房价估值指数（House Price In-
dex）显示，奥克兰的地产最新年度变化为24.4%，是 究竟这些都意味着着什么？可以这样来理解，当今
自上一次出现在1994年12月的高峰以来，出现的首次峰 社会处于一个空前的无可比拟的时代。大都市里的各种各
值。2003年9月，奥克兰地区的最高增长率为23.1%， 样的需求还是远远大于供给。虽说买家们不会心甘情愿地
而汉密尔顿年增长率在2005年12月出现峰值27.7%, 陶 为所有可能性买单，但是与之前相比，那些错过了机会的
郎加也在2004年2月达到一个最高峰值为32.5%。数据 投资者，如今是时候进入地产市场，或者不如说是有些买
表明，新西兰的房产市场呈稳步增长的趋势，直到2007 家认为必须进入到这个地产市场中去了。与奥克兰地区
年至2008年度，由于受全球金融危机（global financial 供远不应求的市场状态相比，奥克兰以外地区的情况又是
crisis 简称GFC）的影响，这些增长速率较快的地区波动 如何？对于投资者来说，房产投资确实有很多吸引人的地
也较为显著。而通过各个时期数据的比较，奥克兰地产市 方，然而在很多地区，投资回报也不是像价格一路升高那
场增长最高涨幅的阶段，实际上出现在上世纪90年代。 样简单，地产投资者需对摆在面前的房产投资机会持谨慎
的态度。
2003年12月，达尼丁增长率达到了一个49.8%的令
人吃惊的最高峰值。同月，基督城也达到33.6%的增长， 抵押贷款的低利率带来的好处是使得全民都能较轻松
而首都惠灵顿保持一贯的温和速度，但也达到了16.0% 地背负贷款，然而这也使得地产市场的竞争日益激烈。其
的增长最高峰。当今社会正步入2000年代的不同领域新 他如净移民数量、市场供应不足等因素，在全国大多数地
纪元，在经济发达的地区如奥克兰，和其他主要地区的经 区都不如在奥克兰面对的影响那样显著，所以，像在汉密
尔顿、丹尼丁等地出现的短暂急剧上升的现象，可能并不
会长期保持这样的趋势。

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