Nova Sequencia

empreendimento

Montesol

Mapeamento de

Mercado Potencial



empreendimento

Montesol

PROPRIEDADE

ENDEREÇO

AVENIDA SENADOR TEOTÔNIO VILELA
CHÁCARA MONTESOL

CAPELA DO SOCORRO
SÃO PAULO - SP

Av. Atlân ca, 5759 - Cidade Dutra - São Paulo - SP - CEP 04805-000
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PROPRIEDADE

INFORMAÇÕES DETALHADAS

Localização:
Avenida Cavaleiros de São Lázaro, s/n, Gleba 02, Sítio Montesol,

Capela do Socorro, São Paulo, São Paulo;

Coordenadas:
X 325.564 – Y 7.372.121;

Matrícula:
420.401 – 11° Registro de Imóveis de São Paulo – SP;

Área real:
87.732,602 m²

Área Total
86.915,00 m²

Zoneamento Estadual:
Sub-área envoltória da represa – SER;

Zoneamento Municipal:
Zona Mista Ambiental – ZMa e Zona Centralidade Ambiental – Zca;

Áreas ambientalmente protegidas:
Sim – APPs, APRM-G, vegetação nativa da mata atlântica em estágio

inicial de regeneração.

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IMAGENS DO LOCAL

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LOCALIZAÇÃO

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IMAGENS DO LOCAL

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LEGISLAÇÃO URBANA

O Mapa da APRM-Guarapiranga, em escala 1:10.000 contém a delimitação das sub-áreas de ocupação digirida definida no PDPA concluído em 2000,
corrigida por critérios estabelecidos pela CPLEA.

Este produto será incorporado ao Sistema Gerencial de Informações – SGI e utilizado como instrumento de licenciamento, fiscalização e controle do
uso e ocupação do solo da bacia pelo futuro Grupo de Fiscalização Integrada da APRM-G que será composto por técnicos dos órgãos municipais e
estaduais.
O zoneamento dos Planos Diretores municipais deverá ser enquadrado para o atendimento das diretrizes de uso e dos parâmetros urbanísticos
básicos definidos pela Lei Estadual nº 12.233/06 para cada uma das sub-áreas de ocupação dirigida, ou medidas de compensação de natureza
urbanística, sanitária ou ambiental deverão ser adotadas, visando a obtenção da carga meta referencial do município ou da região hidrográfica
definidas na
Atualização do PDPA.

As seis sub-áreas de ocupação dirigida definidas na Lei Específica da APRM-G diferem em relação aos usos preferenciais e à restrição dos
parâmetros urbanísticos básicos: coeficiente de aproveitamento máximo, índice de impermeabilização máxima e lote mínimo. Os parâmetros menos
restritivos estão definidos para as sub-áreas SUC – Sub-área de Urbanização Consolidada e SUCt – Sub-área de Urbanização Controlada, ao passo
que a maior restrição refere-se à ocupação das sub-áreas denominadas de baixa densidade – SBD, prioritariamente ocupadas por atividades do setor
primário, chácaras e sítios. No quadro a seguir estão relacionadas as definições, diretrizes e os índices dos parâmetros urbanísticos básicos das sub-
áreas de
ocupação dirigida.

SUC – Sub-área de Urbanização Consolidada
SUCt – Sub-área de Urbanização Controlada
SEC – Sub-área Especial Corredor
SER – Sub-área Envoltória da Represa
SOD – Sub-área de Ocupação Diferenciada
SBD – Sub-área de Baixa Densidade

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ZONEAMENTO ESTADUAL

SUC Sub-Área

de Urbanização Consolidada

SER Sub-Área
Envoltória da Represa

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MAPA DA LEI ESTADUAL ZONEAMENTO ESTADUAL
APRM GUARAPIRANGA
Chácara Montesol
LEI 12.233/06
ZONA: SER/SUC Av. Atlân ca, 5759 - Cidade Dutra - São Paulo - SP - CEP 04805-000
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LOCALIZAÇÃO

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LOCALIZAÇÃO

Lei Estadual nº 12.233/06 - Sub-área de ocupação dirigida

SBD - Sub-área de baixa densidade SOD - Sub-área de ocupação diferenciada Chácara
SEC - Sub-área especial corredor SUC - Sub-área de urbanização consolidada Montesol
SER - Sub-área envoltória da represa SUCt - Sub-área de Urbanização controlada

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ÁREA DE OCUPAÇÃO

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LEGISLAÇÃO URBANA

• MACROZONEAMENTO A
PR

• ZONEAMENTO MUNICIPAL/ USOS PERMITIDOS
ZCa: Zona de Centralidade Ambiental
R / NRa / NR1 / NR2 / NR3 / Ind-1a /

ZMa: Zona Mista Ambiental
R / NRa / NR1 / NR2 / NR3 / Ind-1a /Ind-1b

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MAPA DIGITAL DA ÁREA

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DIMENSIONAMENTOS DE LOTES: DIMENSÕES DE LOTE

MÍNIMOS: 125M²
MÁXIMOS: 20.000M²

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DIMENSÕES DE LOTE

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PARÂMETROS DE OCUPAÇÃO

ANEXO INTEGRANTE DA LEI Nº 16.402, DE 22 DE MARÇO DE 2016

Quadro 3 - Parâmetros de ocupação, exceto de Quota Ambiental Notas:

Coeficiente de Taxa de Ocupação Máxima Recuos Mínimos (metros) Cota parte NA = Não se aplica
Aproveitamento máxima de (a) Nas zonas inseridas na área de proteção e recuperação aos
mananciais aplica-se a legislação estadual per nente, quando mais
Gabarito Fundos e Laterais terreno restri va, conforme §2º do ar go 5º desta lei.
de altura por (b) Atendidos os requisitos previstos no ar go 83 da Lei nº 16.050, de
TIPO DE ZONA ZONA (a) C.A. C.A. C.A. T.O. para T.O. para lotes Frente Altura da Altura da 31 de Julho de 2014 - PDE, a zona ZEUP passa a recepcionar
mínimo básico máximo igual ou superior máxima (i) edificação unidade automa camente os parâmetros da zona ZEU.
lotes até (metros) edificação (metros²) (c) Atendidos os requisitos previstos no ar go 83 da Lei nº 16.050, de
(m) a 500 metros² menor ou superior a 31 de Julho de 2014 - PDE, a zona ZEUPa passa a recepcionar
500 igual a 10 automa camente os parâmetros da zona ZEUa.
metros² (d) O CAmáx será igual a 4 nos casos dispostos no §1º do ar go 8º
desta lei.
QUALIFICAÇÃO ZC ZC 0,3 1 2 0,85 0,70 48 5 NA 3 (j) NA (e) O CAmáx será igual a 4 nos casos dispostos nos §2º do ar go 8º
ZCOR ZCa NA 1 1 0,70 0,70 20 5 NA 3 (j) NA desta lei.
ZM ZC-ZEIS 0,5 1 2 0,85 0,70 NA 5 NA 3 (j) NA (f) O CAmáx será igual a 2 nos casos em que o lote for menor que
ZCOR-1 1 0,50 0,50 10 5 NA 3 (j) NA 1.000m² (mil metros quadrados).
ZEIS ZCOR-2 0,05 1 1 0,50 0,50 10 5 NA 3 (j) NA (g) O CAmáx será igual a 2 nos casos em que o lote for menor que
ZDE ZCOR-3 0,05 1 1 0,50 0,50 10 5 NA 3 (j) NA 500m² (quinhentos metros quadrados).
ZPI ZCORa 0,05 1 1 0,50 0,50 10 5 NA 3 (j) NA (h) O CAmáx será igual a 1 nos casos em que o lote for menor que
ZM NA 1 2 0,85 0,70 28 5 NA 3 (j) NA 1.000m² (mil metros quadrados).
ZMa 1 0,70 0,50 15 5 NA 3 (j) NA (i) O recuo frontal será faculta vo quando atendido o disposto nos
ZMIS 0,3 1 2 0,85 0,70 28 5 NA 3 (j) NA ar gos 67 ou 69 desta lei.
ZMISa NA 1 1 0,70 0,50 15 5 NA 3 (j) NA (j) Os recuos laterais e de fundo para altura da edificação superior a
ZEIS-1 0,3 1 2,5 (f) 0,85 0,70 NA 5 NA 3 (j) NA 10m (dez metros) serão dispensados conforme disposições
estabelecidas nos incisos II e III do ar go 66 desta lei.
ZEIS-2 NA 1 4 (f) 0,85 0,70 NA 5 NA 3 (j) NA (k) Ver ar go 30 desta lei.
ZEIS-3 4 (g) 0,85 0,70 NA 5 NA 3 (j) NA (l) Observar as disposições estabelecidas no § 4º do ar go 28 desta
ZEIS-4 0,5 1 2 (h) 0,70 0,50 NA 5 NA 3 (j) NA lei.
(m) Para áreas con das nos perímetros de incen vo ao
ZEIS-5 0,5 1 4 (f) 0,85 0,70 NA 5 NA 3 (j) NA desenvolvimento econômico Jacu-Pêssego e Cupecê, conforme
0,5 1 Mapa 11 da Lei nº 16.050, de 31 de Julho de 2014 - PDE, verificar
ZDE-1 NA 1 2 0,70 0,70 28 5 NA 3 (j) NA disposições dos ar gos 362 e 363 da referida lei quanto ao
ZDE-2 2 0,70 0,50 28 5 3 3 NA coeficiente de aproveitamento máximo e outorga onerosa de
ZPI-1 0,5 1 1,5 0,70 0,70 28 5 3 3 NA potencial constru vo adicional.
ZPI-2 1,5 0,50 0,30 28 5 3 3 NA
0,5 1
0,5 1
0,5 1
NA 1

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USO PERMITIDO POR ZONA

ANEXOINTEGRANTEDA LEI Nº 16.402, DE 22 DE MARÇO DE 2016
Quadro 4 - Usos permi dos por zona

CAT. USO TRANSFORMAÇÃO QUALIFICAÇÃO
SUBCAT.
GRUPOS DE ZEU ZEM ZC ZCOR (f) (g) (j) ZM ZEIS (b) ZDE ZPI
USO ATIVIDADES
ZC- ZDE-
ZEU ZEUa ZEUP ZEUPa ZEM ZEMP ZC ZCa ZEIS ZCOR-1 ZCOR-2 ZCOR-3 ZCORa ZM ZMa ZMIS ZMISa ZEIS-1 ZEIS-2 ZEIS-3 ZEIS-4 ZEIS-5 ZDE-1 2 ZPI-1 ZPI-2

R1 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

R2h-1 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

RESIDENCIAL R2h-2 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

R2h-3 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO

R R2v-1 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO
R2v-2
SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO

R2v-3 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO NÃO

R2v-4 SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO NÃO

EHIS SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

EHMP SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO NÃO

NÃO nRa-1 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
RESIDENCIAL
nRa-2 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

nRa nRa-3 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nRa-4
SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

nRa-5 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

nRa-6 NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO

Notas:
(a) Permi dos oficina automo va e posto de gasolina desde que localizados numa distância de até 500m (quinhentos metros) da zona urbana.
(b) As subcategorias Residenciais (R) são permi das observadas as disposições estabelecidas no artigo 55 da Lei nº 16.050, de 31 de Julho de 2014 - PDE.
(c) Somente a a vidade museu, com possibilidade de usos comerciais e de serviços associados.
(d) Nas ZPI localizadas em área de proteção aos mananciais, só é permi da a subcategoria de uso Ind-1a, conforme Lei Estadual nº 1.817, de 27 de outubro 1978.
(e) Permi dos somente os usos públicos.
(f) Nas zonas ZCOR ficam proibidas as seguintes a vidades: albergue; dispensário; flats; apart hotel; hotel; motel; pensionato; pensão; ensino a distância; ensino suple vo; ensino preparatório para escolas; estacionamento priva vo do

po drive-in.
(g) Nos lotes localizados nas ZCOR-1 e ZCOR-2 inseridas no perímetro de ZEPEC/AUE nas Subprefeituras Sé, Lapa e Pinheiros, incluindo os lotes externos e lindeiros às ZEPEC/AUE nas respec vas subprefeituras, fica proibida a instalação
de usos enquadrados nas subcategorias de uso nR1-2 e nR1-13 e proibidas as seguintes a vidades: buffet, buffet infan l, salão de festas e eventos, auditórios, cinemas, teatros, anf iteatros e arenas.
(h) Observado o disposto no artigo 123 desta lei.
(i) A vidade shopping center permi da somente nos lotes localizados na área con da no perímetro de incen vo ao desenvolvimento econômico Jacu-Pêssego, nos termos do art. 362 e Mapa 11 anexo à Lei nº 16.050, de 31 de julho de
2014 – PDE.
(j) Nas zonas ZCOR a a vidade abrigo de medidas prote vas para crianças e adolescentes dependerá de anuência expressa, devidamente firmada e registrada em Cartório de Registro de Títulos e Documentos, de todos os proprietários
limítrofes do imóvel em que se pretenda a instalação do estabelecimento, bem como de, pelo menos, 2/3 (dois terços) dos proprietários dos imóveis que tenham mais de 50% (cinquenta por cento) de sua área con da na faixa de 100m
(cem metros) medida a par r do perímetro externo do lote a ser ocupado pelo estabelecimento.
(k) Nos parques inseridos em ZEPAM, a permissão de instalação de a vidades de comércio e serviços e de espaços des nados a eventos fica condicionada à aprovação do órgão ambiental competente, ouvido o conselho gestor do parque
ou, na ausência deste, do Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável – CADES.

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USO PERMITIDO POR ZONA

ANEXOINTEGRANTEDA LEI Nº 16.402, DE 22 DE MARÇO DE 2016

CAT. USO GRUPOS DE TRANSFORMAÇÃO ZEM ZC ZCOR (f) (g) (j) QUALIFICAÇÃO ZEIS ZDE ZPI
SUBCAT. ATIVIDADES ZEU ZM

USO nR1-1 ZEU ZEUa ZEUP ZEUPa ZEM ZEMP ZC ZCa ZC- ZCOR-1 ZCOR-2 ZCOR-3 ZCORa ZM ZMa ZMIS ZMISa ZEIS-1 ZEIS-2 ZEIS-3 ZEIS-4 ZEIS-5 ZDE-1 ZDE-2 ZPI-1 ZPI-2
nR1-2 ZEIS
nR1-3
nR1-4 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR1-5 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR1-6 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR1-7 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR1 nR1-8 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR1-9 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR1-10 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR1-11 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR1-12 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR1-13 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
NÃO RESIDENCIAL nR1-14 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR1-15 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR1-16 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
SIM SIM NÃO SIM SIM SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM

SIM SIM NÃO SIM SIM SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM

SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM

SIM SIM NÃO SIM SIM SIM

SIM SIM NÃO (h) NÃO (h) NÃO (h) NÃO (h)

Notas:
(a) Permi dos oficina automo va e posto de gasolina desde que localizados numa distância de até 500m (quinhentos metros) da zona urbana.
(b) As subcategorias Residenciais (R) são permi das observadas as disposições estabelecidas no artigo 55 da Lei nº 16.050, de 31 de Julho de 2014 - PDE.
(c) Somente a a vidade museu, com possibilidade de usos comerciais e de serviços associados.
(d) Nas ZPI localizadas em área de proteção aos mananciais, só é permi da a subcategoria de uso Ind-1a, conforme Lei Estadual nº 1.817, de 27 de outubro 1978.
(e) Permi dos somente os usos públicos.
(f) Nas zonas ZCOR ficam proibidas as seguintes a vidades: albergue; dispensário; flats; apart hotel; hotel; motel; pensionato; pensão; ensino a distância; ensino suple vo; ensino preparatório para escolas; estacionamento priva vo do

po drive-in.
(g) Nos lotes localizados nas ZCOR-1 e ZCOR-2 inseridas no perímetro de ZEPEC/AUE nas Subprefeituras Sé, Lapa e Pinheiros, incluindo os lotes externos e lindeiros às ZEPEC/AUE nas respec vas subprefeituras, fica proibida a instalação
de usos enquadrados nas subcategorias de uso nR1-2 e nR1-13 e proibidas as seguintes a vidades: buffet, buffet infan l, salão de festas e eventos, auditórios, cinemas, teatros, anf iteatros e arenas.
(h) Observado o disposto no artigo 123 desta lei.
(i) A vidade shopping center permi da somente nos lotes localizados na área con da no perímetro de incen vo ao desenvolvimento econômico Jacu-Pêssego, nos termos do art. 362 e Mapa 11 anexo à Lei nº 16.050, de 31 de julho de
2014 – PDE.
(j) Nas zonas ZCOR a a vidade abrigo de medidas prote vas para crianças e adolescentes dependerá de anuência expressa, devidamente firmada e registrada em Cartório de Registro de Títulos e Documentos, de todos os proprietários
limítrofes do imóvel em que se pretenda a instalação do estabelecimento, bem como de, pelo menos, 2/3 (dois terços) dos proprietários dos imóveis que tenham mais de 50% (cinquenta por cento) de sua área con da na faixa de 100m
(cem metros) medida a par r do perímetro externo do lote a ser ocupado pelo estabelecimento.
(k) Nos parques inseridos em ZEPAM, a permissão de instalação de a vidades de comércio e serviços e de espaços des nados a eventos fica condicionada à aprovação do órgão ambiental competente, ouvido o conselho gestor do parque
ou, na ausência deste, do Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável – CADES.

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USO PERMITIDO POR ZONA

ANEXOINTEGRANTEDA LEI Nº 16.402, DE 22 DE MARÇO DE 2016

CAT. USO TRANSFORMAÇÃO QUALIFICAÇÃO
SUBCAT. ZM
GRUPO ZEU ZEM ZC ZCOR (f) (g) (j) ZEIS ZDE ZPI
USO ATIVIDADES
ZEU ZEUa ZEUP ZEUPa ZEM ZEMP ZC ZCa ZC- ZCOR-1 ZCOR-2 ZCOR-3 ZCORa ZM ZMa ZMIS ZMISa ZEIS-1 ZEIS-2 ZEIS-3 ZEIS-4 ZEIS-5 ZDE-1 ZDE-2 ZPI-1 ZPI-2
nR2-1 ZEIS
nR2-2
nR2-3 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR2-4
nR2-5 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR2-6
nR2-7 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR2-8
nR2-9 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR2-10
nR2-11 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR2-12
nR2-13 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR2-14
nR2-15 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR3-1
nR2 nR3-2 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR3 nR3-3
nR3-4 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR3-5
NÃO RESIDENCIAL nR3-6 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR3-7
nR3-8 SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM
nR3-9
SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO (h) NÃO (h) NÃO (h) NÃO (h) SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO NÃO SIM NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO (i) SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO NÃO SIM NÃO NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO NÃO SIM NÃO NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO NÃO SIM NÃO NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO (h) NÃO (h) NÃO (h) NÃO (h) SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM NÃO NÃO NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM SIM

*nR3-2: coméricio de abastecimento de grande porte, com dimensão superior a 2.000m²(dois mil metros quadrados) de área construída computável;

Notas:
(a) Permi dos oficina automo va e posto de gasolina desde que localizados numa distância de até 500m (quinhentos metros) da zona urbana.
(b) As subcategorias Residenciais (R) são permi das observadas as disposições estabelecidas no artigo 55 da Lei nº 16.050, de 31 de Julho de 2014 - PDE.
(c) Somente a a vidade museu, com possibilidade de usos comerciais e de serviços associados.
(d) Nas ZPI localizadas em área de proteção aos mananciais, só é permi da a subcategoria de uso Ind-1a, conforme Lei Estadual nº 1.817, de 27 de outubro 1978.
(e) Permi dos somente os usos públicos.
(f) Nas zonas ZCOR ficam proibidas as seguintes a vidades: albergue; dispensário; flats; apart hotel; hotel; motel; pensionato; pensão; ensino a distância; ensino suple vo; ensino preparatório para escolas; estacionamento priva vo do

po drive-in.
(g) Nos lotes localizados nas ZCOR-1 e ZCOR-2 inseridas no perímetro de ZEPEC/AUE nas Subprefeituras Sé, Lapa e Pinheiros, incluindo os lotes externos e lindeiros às ZEPEC/AUE nas respec vas subprefeituras, fica proibida a instalação
de usos enquadrados nas subcategorias de uso nR1-2 e nR1-13 e proibidas as seguintes a vidades: buffet, buffet infan l, salão de festas e eventos, auditórios, cinemas, teatros, anf iteatros e arenas.
(h) Observado o disposto no artigo 123 desta lei.
(i) A vidade shopping center permi da somente nos lotes localizados na área con da no perímetro de incen vo ao desenvolvimento econômico Jacu-Pêssego, nos termos do art. 362 e Mapa 11 anexo à Lei nº 16.050, de 31 de julho de
2014 – PDE.
(j) Nas zonas ZCOR a a vidade abrigo de medidas prote vas para crianças e adolescentes dependerá de anuência expressa, devidamente firmada e registrada em Cartório de Registro de Títulos e Documentos, de todos os proprietários
limítrofes do imóvel em que se pretenda a instalação do estabelecimento, bem como de, pelo menos, 2/3 (dois terços) dos proprietários dos imóveis que tenham mais de 50% (cinquenta por cento) de sua área con da na faixa de 100m
(cem metros) medida a par r do perímetro externo do lote a ser ocupado pelo estabelecimento.
(k) Nos parques inseridos em ZEPAM, a permissão de instalação de a vidades de comércio e serviços e de espaços des nados a eventos fica condicionada à aprovação do órgão ambiental competente, ouvido o conselho gestor do parque
ou, na ausência deste, do Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável – CADES.

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ÁREA DE INFLUÊNCIA

Terminal Grajaú Shopping
SP Marketing
Estação Mendes CPTM
Autódramo de
Residencial Palmares Interlagos

Sesc Interlagos

Terminal Varginha

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LOCALIZAÇÃO

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DADOS DEMOGRÁFICOS

DADOS DEMOGRÁFICOS NA ÁREA DE INFLUÊNCIA

Raio População Domicílios Renda média domiciliar
/mês (R$)
Até 1,5 Km 57.520 16.821
De 1,5 a 3,0 Km 160.928 48.016 2.665
De 3,0 a 5,0 Km 205.165 60.756 2.640
Total até 5,0 Km 423.613 125.593 2.811
De 5,0 a 7,0 Km 96.950 29.491 2.726
3.665
Total Geral 520.563 155.084
2.905

FONTE: IBGE - DADOS ATUALIZADOS PARA 2012 PELA UNIDADE DE GEONEGÓCIOS DO IBOPE INTELIGENCIA

TEOTÔNIO VILELA /SP

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DEMANDA MENSAL

Demada Mensal para Shopping/ Power Center

40 GRUPOS DE PRODUTOS

Raio Demanda Total Demanda Qualificada (Milhões
(Milhões R$/mês) R$/mês)
Até 1,5 Km
De 1,5 a 3,0 Km 14,3 11,6
De 3,0 a 5,0 Km 40,8 33,1
Total até 5,0 Km 53,7 44,3
De 5,0 a 7,0 Km 108,8 89,0
Total Geral 30,6 26,3
139,4 115,3

* Não inclui supermercado e material de construção.

Demanda é o dinheiro disponivel mensalmente na área de influência para gasto com
produtos que são comumente comercializados em Shopping center. Este local distribui-se
entre todas as lojas ofertantes (de rua e de shopping) e é o mercado que seria disputado

pelo shopping center estudado.

Teotônio Vilela - SP Fonte: IBGE - Dados atualizados para 2012 pela
unidade de Geonegócios do IBOPE Inteligênica

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ÁREA DE INFLUÊNCIA

Mercado para Shopping

Área de influência

Demanda total Raio até 5,0 Km Até 7,0 Km
(milhões R$/mês)
108,8 139,4
Demanda qualificada 89,0 115,3
(milhões R$/mês) 356 461

Índice de Produ vidade
IBOPE

* Demanda qualificada é somatória da demanda proveniente com renda mensal superior a R$ 1.900
* Os valores de demanda não consideram a população flutuante
* O índice de produ vidade reflete o potencial da região para novos shoppings e possíveis expansões. Na prá ca, todas as regiões cujo índice

supere o valor de 100 são teoricamente boas candidatas a novos shoppings e expansões, ou seja, nessa região existe proporcionalmente
mais

consumo do que está sendo atendido atualmente pelos shoppings existentes. Regiões cujo índice de produ vidade encontram-se entre 80
e 100 podem ser consideradas concorridas, e, embora tenham potencial, precisam ser analisadas com mais atenção. Regiões com índice
abaixo de 80 apresentam condições menos favoráveis para novos Shoppings Centers e expansões.

Teotônio Vilela - SP

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QUADRO DE ÁREAS

TIPO ÁREA ALUGUEL M²
Satélites 12.000m² R$ 100,00
Megas 4.500m² R$ 55,00
Cinema 3.000m² R$ 30,00
Play 700m² R$ 25,00
Fast Food 1.500m² R$ 120,00
Restaurante 800m² R$ 65,00
Ancoras 9.500m² R$ 30,00
ABL Total (Área Bruta Locável) 32.000m²
Corredores/A. Técnicas R$ 65,00 (MÉDIO)
Adm./Serviços
Estacionamento 16.000m²
Terreno 1285 vagas
50.000m² aproximadamente

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DIMENSIONAMENTO DO EMPREENDIMENTO

DIMENSIONAMENTO DO EMPREENDIMENTO

ÁREA DE POTENCIAL CAPTAÇÃO VENDA VENDA ABL (M²)
INFLUÊNCIA VENDAS EXTERNA AJUSTADA MÉDIA
MÊS MENSAL/M²
Alimentação 2018
Ar gos Diversos (R$)
(R$ X 1.000/mês) 2015 2018
Ar gos do Lar 1.350 2.566 2.623
Conveniência 3.049 339 3.387 700 3.685 3.767
2.270 1.000 2.454 2.509
Lazer 2.159 252 2.522 1.500 1.444 1.476
Home Center 1.906 250 3.329 3.402
773 240 2.399 400 3.690 3.772
Serviços 1.299 1.000 1.590 1.625
Supermercado 1.399 212 2.118 1.200 6.808 6.959
7.652 650 9.232 9.437
Vestuário 5.281 41 814 841 34.799 35.570
TOTAL 25.789
144 1.443

155 1.555

850 8.502

587 5.868

2.820 28.609

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POWER CENTER

Os Power Centers são empreendimentos grandes, que abrangem não somente um centro de compras, mas também outras
operações que podem estar no mesmo local ou em áreas separadas do Shopping, como hipermercados, lojas de
construção, lojas de automóveis, e outras atividades, que, separadas, formam um grande complexo de compras, podendo,
inclusive incluir pequenos locatários ou sublocatários que oferecem atividades acessórias para conferir mais conveniência
aos clientes.

No Brasil, há poucos empreendimentos com estes, e os que têm essas características são muito grandes se comparados
aos demais, como por exemplo, o Shopping Aricanduva ou o Parque D. Pedro em Campinas, e, de certa forma, acabam
sendo classificados como Shopping Centers do tipo Mega Shoppings.

Os Outlets são modelos que chegaram no Brasil há mais ou menos 20 anos, porém, na primeira incursão chegaram com
uma estratégia equivocada, com empreendimentos de baixíssimo custo, com lojas de fábrica, produtos defeituosos, com a
finalidade de oferecer um preço extremamente baixo. Mas esse modelo não funcionou, porque não inspirava os
consumidores a se locomoverem para esses espaços.

Já na segunda incursão, a partir de 2009, principalmente com o Outlet Premium de Itupeva, o mercado brasileiro começou a
receber os verdadeiros Shopping Centers do tipo Outlet, ou seja, empreendimentos que estão localizados em áreas mais
distantes dos grandes centros, especialmente para minimizar os custos do terreno e da construção, porém com prédios bem
construídos, com arquitetura e paisagismo planejados para oferecer uma visita agradável para os consumidores,
normalmente abertos com corredores amplos, lojas de renome, com marcas conhecidas, produtos de qualidade,
normalmente de estações antigas, com a finalidade de liquidar os estoques dos varejistas, e principalmente, com produtos e
serviços com desconto ou preços baixos.

Esse é um modelo que tem ampliado sua participação no Brasil, e merece ser observado com bastante atenção e otimismo.

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PERFIL DE ÂNCORAS

PERFIL DAS ÂNCORAS NO MERCADO - UNIDADE TOTAIS E ÁREA DE VENDAS EM M²

RAMOS VESTUÁRIO ARTIGOS ARTIGOS ALIMENTAÇÃO SUPER- HOME LAZER TOTAL
P/ LAR DIVERSOS MERCADO CENTER

PRIMÁRIAS Área 2.700 1.450 950 300 25,900 6.800 - 38,100
Lojas 6 2 2
- 1 23 7 - 41
5,900 -
SECUNDÁRIA Área 4.100 6 - 7,750 800 - 18,550
Lojas 6 950
7,350 2 - 13 1 - 26
8 1,7
TOTAL Área 6.800 3,0 300 33.650 7.600 - 56,650
Lojas 12 13,0
11,9 1 36 8 - 67

% Área 12,0 0,5 59,4 13,4 - 100
Lojas 17,9
1,5 53,7 11,9 - 100

Fonte: Levantamento de Campo

Foram mapeadas 67 operações de maior expressão nas áreas de influência. Quase 2/3 das áreas das âncoras são dos
ramos de Supermercados e Home Center. Na Área Primária 57% das lojas e 68% das metragens são Supermercados,

confirmando o perfil dormitório e a enorme carência de varejos na região.

É evidente o descompasso entre demanda e oferta no extremo sul, reforçando a excelente oportunidade para um
shopping de grande porte no ponto do estudo.

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PERFIL DE ÂNCORAS

Observações sobre as Âncoras:

ü Não há operações de Lazer, evidenciando uma enorme carência.
ü Vestuário – na Primária 3 lojas da Digaspi Calçados, a Pernambucanas e 3 lojas de vestuário geral. Na

Secundária 6 lojas de destaque, das quais 5 são da rede Digaspi.
ü Alimentação - na Primária apenas uma operação do Habibi´s. Não há lojas de destaque na Secundária,

evidenciando outra clamorosa carência.

ü Ar gos para o Lar – na Primária somente duas operações, com destaque para a Marabráz. Na Secundária são
seis operações com destaque para Marabráz e Casas Bahia (2 Lojas). No polo comercial mais próximo, no bairro
Cidade Dutra
(5Km) há boas operações das Casas Bahia, Magazine Luiza e Marisa.

ü Na Primária os 23 Supermercados somam expressivos 26mil m² de área de vendas. A demanda mensal da Área
Primária é de R$ 35 milhões. As principais são: Akki Atacado, Atacadão, Dia % (2), Extra Hiper, Extra Super (3),
Higu , Rickoy (5), Sonda. Na Secundária a oferta principal é Extra Super, Rickoy (7) e Safra.

ü O segmento de Construção e Acabamento apresenta uma oferta também em descompasso em relação ao
potencial de consumo. São apenas 7.600m² nas duas áreas de influência, dos quais 4.100m² estão concentrados
nas duas maiores operações, ambas na Primária – Triferro na P2 e Dicico na P5. A demanda mensal da Área
Primária é de R$ 4,6 milhões.

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PERFIL DE ÂNCORAS

Mercadologia – Localização, Acessos e Áreas de influência.

Localização

· Boa localização no principal eixo viário da região.
· Área de influência com 650 mil habitantes.
· Boa renda em alguns territórios de influência, mas na média o perfil é médio-baixo.
· Razoável perfil de urbanização em toda a região – bem superior a outras regiões periféricas como o extremo

norte e leste da capital.
· Mercado como boas perspec vas de crescimento demográfico, embora a região tenha grande extensão de

áreas de mananciais.
· Não há grandes polos comerciais, muito menos shopping centers e magazines.
· Perfil de baixa captação externa tendo em vista que o eixo da Av. Senador Teotônio Vilela termina nos limites da

cidade.
· Volta para casa e passagem obrigatória para mais de 300mil habitantes do extremo sul.
· Potencial para segurar demandas dos principais concorrentes – Shopping SP Market, Shopping Interlagos,

Shopping Mais Largo Treze e o centro de Santo Amaro.
· Concorrência direta do polo comercial de rua da Cidade Dutra, distante 5Km.
· Baixa vulnerabilidade para todas as áreas ao sul do terreno.
· Bom perfil de conveniência para moradores e trabalhadores vizinhos, bem como para o ó mo fluxo frontal.
· A Área Primária concerta 56% dos domicílios, 59% da demanda total do mercado e deverá absorver 66% das

vendas do empreendimento.
· O pioneirismo para atendimento direto da região será determinante.

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PERFIL DE ÂNCORAS

Acessos
· Excelentes acessos regionais e bons acessos locais.
· Já existem vários pontos de transposição e retorno ao longo da Av. Senador Teotônio Vilela.
· A via frontal tem ó mo padrão urbano e valoriza a fachada do futuro empreendimento.
· A barreira do leito ferroviário, desa vado desde o centro do Grajaú, não interfere na ó ma atra vidade do
ponto.
· A barreira das duas represas a leste e oeste são altamente posi vas e beneficiam o poder de atração e
concentração das demandas no eixo da Av. Senador Teotônio Vilela.
· Ó ma oferta de transporte público nas imediações.

Visibilidade
· Excelente exposição para os fluxos frontais.
· O fluxo de autos na frente do ponto é es mado em 2.400/hora ou 25.000/dia. O de ônibus a nge
impressionantes 170/hora.
· Pra camente não há circulação de pedestres.
· Sugestão – implantar um pequeno terminal de ônibus no empreendimento.

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CONCLUSÃO

CONCLUSÃO

A população residente na área de influência totaliza 521 mil pessoas com renda média
familiar de R$ 2.905,00

A demanda qualificada para Shopping é de R$ 89 milhões no raio de até 5 Km e R$ 115
milhões no raio de até 7 Km. Esta demanda é absorvida principalmente pelo comércio de

rua e por Shoppings localizados fora da área de influência, uma vez que não existe
nenhum empreendimento instalado até o raio de 7 Km.

A ausência de Shoppings concorrentes faz com que o índice de produ vidade seja alto:
para o raio de até 5 Km o índice é de 356, a ngindo 461 para o raio até 7 Km. Estes

resultados indicam que a região encontra-se com caracterís cas de mercado favoráveis para
a implantação de um novo Shopping.

Um estudo completo indicará a influência das caracterís cas de acesso e singularidade do ponto em questão para melhor conhecer o
potencial do terreno.

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