หน่วยที่ 5 เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ

บทท่ี เชา่ ทรพั ย์
5 เชา่ ซ้ือ

สาระการเรยี นรู้

1. เชา่ ทรพั ย์
- ความหมายและลักษณะของสญั ญาเช่าทรพั ย์
- การเช่าอสังหารมิ ทรพั ย์
2. เชา่ ซอ้ื
- แบบของสัญญาเชา่ ซอื้
- การผดิ นัดไม่ใช้เงินตามสัญญาเช่าซอื้

1. เช่าทรพั ย์

ความหมายและลักษณะของสญั ญาเชา่ ทรพั ย์

“เช่าทรพั ย”์

คือ สัญญาซึ่งบุคคลหน่ึงเรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้
บุคคลอีกบุคคลหนึ่งเรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้ทรัพย์สินใน
ระยะเวลาหนึ่ง และผเู้ ช่าจะใหค้ ่าเชา่

การเช่าเป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่ามีความไว้เน้ือเชื่อใจผู้เช่า
เปน็ การเฉพาะตัว ดังนั้นผ้ใู หเ้ ชา่ จะนาทรพั ย์ท่เี ชา่ ไปให้ผูอ้ ่ืน
เช่าต่อซ่ึงเราเรยี กว่า “การเช่าช่วง” ไม่ได้เว้นแต่ตกลงกัน
ไวใ้ นสัญญา

1. เช่าทรพั ย์

การเช่าอสงั หารมิ ทรพั ย์

การเช่าอสังหารมิ ทรพั ย์มหี ลักเกณฑด์ ังนี้

1. การเช่าอสังหารมิ ทรพั ย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือ
ชอื่ ผู้รบั ผิดจะฟ้องรอ้ งบงั คับคดีไม่ได้
2. ถ้าเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกาหนดระยะเวลากว่า 3 ปีขึ้นไปหรือ
ตลอดอายุผู้เช่าหรอื ผู้ให้เช่า ถ้ามิได้ทาเป็นหนังสือและจดทะเบียน
ต่อพนักงานเจ้าหน้าท่จี ะฟ้องรอ้ งบงั คับคดีได้แต่เพยี ง 3 ปี
3. ถ้าการเช่าอสังหารมิ ทรพั ย์มีกาหนดไว้เกินกว่า 30 ปีให้ลดลงมา
เหลือ 30 ปีแต่ถ้าเม่ือถึงกาหนดเวลาแล้วก็สามารถต่อเวลาได้อีก
30 ปี แต่ทง้ั นี้ต้องอยู่ในกรอบข้างต้นด้วย น่ันคือเม่ือเช่าเกินกว่า 3 ปี
ก็ต้องทาเปน็ หนังสอื และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าท่ีด้วย

1. เช่าทรพั ย์

“ หน้าทขี่ องค่สู ญั ญา“ การเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ย์

= สญั ญาเช่าเปน็ สัญญาต่างตอบแทน ดังน้ัน คู่สญั ญาคือ
ทงั้ ผเู้ ชา่ และผู้ให้เช่าต่างก็มีหน้าท่ที ่ตี ้องกระทาต่อกันดังน้ี

หน้าที่ของผใู้ หเ้ ชา่

1. ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรพั ย์สินท่ีให้เช่าแก่ผู้เช่าในสภาพท่ีใช้
งานได้ปกติหรอื ซ่อมแซมมาดีแล้ว มิฉะน้ันผู้เช่าสามารถบอกเลิก
สัญญาเชา่ ได้

2. ผู้ให้เช่าต้องซ่อมแซมทรพั ย์สินที่เป็นการซ่อมใหญ่ เช่น ซ่อม
หลังคาทั้งหลังรอ้ื ถอนสายไฟท้ังบ้าน ยกเครอื่ งรถยนต์ใหม่ เปล่ียน
ชดุ เกียร์ เปน็ ต้น

1. เชา่ ทรพั ย์

การเชา่ อสงั หารมิ ทรพั ย์

หน้าทขี่ องผเู้ ช่า

1. ผูเ้ ชา่ ต้องจ่ายค่าเชา่ แก่ผู้ใหเ้ ช่า
2. ผู้เช่าต้องใช้ทรพั ย์ตามสัญญาหรือตามจารีตประเพณีเสมือนเป็น
ทรพั ย์สนิ ของตน
3. หากเกิดความเสยี หายขนึ้ เล็กน้อย เช่น เปลี่ยนกระเบ้อื งหลังคาท่ีแตก
ปะยางรถยนต์ ให้เป็นหน้าทขี่ องผ้เู ชา่ ทจี่ ะต้องซอ่ มแซม
4. ผู้เช่าต้องแจ้งแก่ผู้ให้เช่าหากทรพั ย์สินน้ันเกิดความชารุดบกพรอ่ ง
หรอื จะต้องปัดป้องภยันตราย หรอื กรณีมีบุคคลภายนอกรุกล้าเข้าหรอื
อ้างสทิ ธเิ หนือทรพั ย์สนิ ทเ่ี ชา่ น้ัน
5. ผู้เช่าจะไม่ดัดแปลง ต่อเติมทรพั ย์สินท่ีเช่าเว้นแต่จะได้รบั อนุญาต
จากผ้ใู ห้เช่า
6. หา้ มนาทรพั ย์ไปให้ผู้อื่นเช่า เวน้ แต่ได้รบั อนุญาตจากผู้ใหเ้ ช่า

1. เชา่ ทรพั ย์

การเช่าอสงั หารมิ ทรพั ย์

การระงบั แห่งสญั ญาเช่า

1. สน้ิ สุดระยะเวลาทกี่ าหนดไวห้ รอื หากกรณีไม่ทา สัญญาตามหลักเกณฑ์
ทกี่ ฎหมายกาหนดก็ใหเ้ ป็นไปตามกฎหมาย
2. ทรพั ย์ที่เช่าสูญสลายไปท้ังหมด เช่น เช่าบ้านแล้วบ้านถูกไฟไหม้หมด
แต่ถ้าเช่าที่ดินแล้วปลูกบ้าน จากนั้นไฟไหม้บ้าน ก็ไม่เป็นเหตุให้สัญญา
เชา่ ระงบั
3. ผู้เช่าตาย เพราะสัญญาเช่าคานึงถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาคัญ
แต่ถ้าผู้ให้เช่าตายสัญญาไม่สิ้นสุด ทายาทท่ีรับมรดกต้องรบั โอนสิทธิ
หน้าทใ่ี นสัญญาเช่าไปด้วย
4. ขัดต่อบทบัญญัติของกฎหมาย เช่น การนาทรพั ย์สินไปให้เช่าช่วงผู้เช่า
ใช้ทรพั ย์ไม่พงึ ระวัง

2. เช่าซ้อื

“เชา่ ซื้อ”

คือ สัญญาซ่ึงเจ้าของเอาทรพั ย์สินออกให้เช่าและให้คาม่ันว่าจะขาย
ทรพั ยส์ นิ หรอื จะให้ ทรพั ย์สนิ น้ันตกเป็นสทิ ธแิ ก่ผู้เช่า โดยเง่ือนไขที่ผู้เช่าได้ใช้
เงิ น เป็ น จ า น ว น เท่ า น้ั น เท่ า น้ี ค ร า ว โ ด ย ค ว า ม แ ต ก ต่ า ง ร ะ ห ว่ า ง เช่ า ซื้ อ กั บ
สัญญาอื่น ๆ มดี ังนี้

1. เช่าซ้อื กับเช่าทรพั ย์
2. เช่าซ้ือกับขายผอ่ นสง่

2. เช่าซ้อื

แบบของสญั ญาเชา่ ซอ้ื

การเช่าซ้ือกฎหมายกาหนดแบบของสัญญาเช่าซื้อเอาไว้ ดังนั้นแล้ว
สัญญาเช่าซ้ือคู่สัญญาจะตกลงกันด้วยวาจาไม่ได้แต่จะต้องทาตามแบบ
โดยกฎหมายกาหนดแบบของสัญญาเช่าซ้ือไว้ คือจะต้องทาเป็นหนังสือ
ลงลายมอื ชอื่ ทัง้ สองฝา่ ยและเมื่อหนังสอื น้ี
เป็นเรอื่ งแบบ หากไม่ทาตามแบบผลจะ
เปน็ โมฆะ

2. เชา่ ซ้ือ

การผิดนัดไมใ่ ชเ้ งนิ ตามสัญญาเช่าซอ้ื

กฎหมายได้วางหลักเก่ียวกับการผิดนัดสัญญาเช่าซื้อไว้ว่า “ในกรณี
ผิดนัดไม่ใช้เงิน 2 คราวติดกัน หรือกระทาผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วน
สาคัญ เจ้าของทรพั ย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงิน
ท่ไี ด้ใช้มาแล้วแต่ก่อนให้รบิ เป็นของเจ้าของ
ทรพั ย์สิน และเจ้าของทรพั ย์สนิ ชอบทีจ่ ะ
กลับครอบครองทรพั ยน์ ั้นได้ด้วย

สรุป

สัญญาเช่าซื้อเปน็ สัญญาทีผ่ ใู้ หเ้ ชา่ นาทรพั ย์สินออกใหผ้ ู้เชา่ ได้ใช้และผู้เช่า
ก็ชาระค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่า สัญญาเช่าจึงอาศัยความไว้เน้ือเชื่อใจของตัวผู้เช่า
เป็นการเฉพาะ ดังนั้น เม่ือผู้เช่าตายสัญญาเช่าระงับ ผู้เช่าจะนาทรพั ย์ออกให้
ผอู้ ่ืนเชา่ ช่วงไม่ได้ เป็นต้น

ตลอดจนเพ่ือให้เกิดความเป็นระเบียบเดียวกัน กฎหมายจึงกาหนด
หลักเกณฑ์เรอ่ื งการเช่าไว้เป็นพิเศษ เช่น การเช่าอสังหารมิ ทรพั ย์การเช่าซื้อ
เปน็ ต้น