กฎหมายอาคารสูง (1)

กฎหมายควบคุมอาคารสงู

จดั ทําโดย

วิชา Mat���a� �n� ��n��ru����n �e�h����g�4

นาย ศตายุ ศริ ิคําฟู รหสั 62544201064-5 SE�.2
นาย ศรายธุ ปูเรอื น รหัส 62544201065-2 SE�.2

มหาวทิ ยาลัยราชมงคลล้านนา

หมวด 1 ลกั ษณะของอาคารเน้ือท่ีวา่ ง ของภายนอกอาคารและแนวอาคาร ไมเ่ กนิ 30,000 ตรม

ขอ้ 1 ในกฎกระทรวงน้ี
“อาคารสูง” หมายความว่า อาคารท่บี คุ คลอาจเข้าอยหู่ รอื เข้าใช้สอยไดโ้ ดยมี
ความสงู ต้ัองแต่ 23.00 เมตรข้นึ ไป การวดั ความสูงของอาคารใหว้ ดั จากระดบั พ้นื ดนิ ท่กี ่อสรา้ งถงึ พ้ืนดาดฟ้า

การวดั ความสูง

ยาวไมน่ ้อยกวา่ 12.00 เมตร

23.00 เมตร +++

ข้อ 2 ท่ีดินท่ใี ช้เปน็ ท่ีต้ังของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พเิ ศษท่มี พี ้นื ท่ีอาคารรวมกันทุกช้นั
ไมเ่ กิน 30,000 ตารางเมตร ตอ้ งมีดา้ นหน่งึ ดา้ นใดของท่ดี นิ น้นั ยาวไม่น้อยกว่า 12.00 เมตร
ติดถนนสาธารณะท่ีมเี ขตทางกวา้ งไม่นอ้ ยกวา่ 10.00 เมตร

ข้อ 3 อาคารสูงหรอื อาคารขนาดใหญพเิ ศษตอ้ งจดั ใหม้ ี ขอ้ 6 อาคารสงู หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษตอ้ งมีท่ีว่างไม่นอ้ ยกวา่ อัตราส่วนดงั ตอ่ ไปน้ี
ถนนท่มี ีผวิ การจราจรกวา้ งไม่น้อยกวา่ 6.00เมตร (1) อาคารท่ีอยู่อาศยั ตอ้ งมีท่วี า่ งไม่นอ้ ยกว่าร้อยละ 30 ของพ้นื ท่ดี ินท่ีใช่้ เป็นท่ตี ้งั อาคาร
(2) อาคารพาณชิ ยโ์ รงงาน อาคารสาธารณะและอาคารอ่นื ท่ไี ม่ได้ใชเ้ ป็นท่อี ยูอ่ าศยั ตัองมที ่วี า่ ง
กว้างไมต่ ่าํ กว่า 6.00 เมตร ไม่นอ้ ยกว่าร้อยละ 10 ของพ้นื ท่ดี นิ

ข้อ4 สว่ นท่เี ป็นขอบเขตนอกสดุ ของอาคารสูง อาคารท่อี ยูอ่ าศัยต้องมีท่วี า่ ง
ตอ้ งห่างจากเขตท่ีดนิ ของผู้อ่นื หรอื ถนนสาธารณะ ไม่น้อยกว่าร้อยละ 30
ไม่นอ้ ยกวา่ 6.00 เมตร
อาคารสาธารณะ ต้องมีท่ีว่างไมน่ ้อยกวา่ ร้อยละ10
ไมน่ ้อยกว่า 6.00 เมตร ของพ้นื ท่ี

ข้อ 8 อาคารสงู ท่ีมีพ้ืนของอาคารท่ีต่าํ กวา่ ระดับถนนหน้าอาคารต้งั แต่
ช้ันท่ี 3 ลงไป หรือต่ํากว่าระดับถนนหน้าอาคารต้งั แต่ 7.00 เมตรลงไปตอ้ งจดั ใหม้ ี

(1) ระบบลฟิ ต์

(2) บันไดหนีไฟ

หมวด 2 ระบบระบายอากาศ ระบบไฟฟ้าและระบบปอ้ งกันเพลงิ ไหม้

ขอ้ 9 การระบายอากาศในอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญพ่ ิเศษตอ้ งจัดใหั มีการระบายอากาศโดย ข้อ 11 อาคารสงู หรอื อาคารขนาดใหญพ่ ิเศษตอ้ งมีระบบจา่ ยพลังงานไฟฟ้าเพ่ือการแสงสว่างหรอื
วธิ ีธรรมชาติ หรอื โดยวธิ กิ ล กําลงั ซ่ึงตอ้ งมกี ารเดนิ สายและตดิ ต้งั อุปกรณไ์ ฟฟ้าตามมาตรฐานของการไฟฟ้านครหลวงหรอื การไฟฟ้า
ส่วนภูมิภาคข้อ
(1) การระบายอากาศโดยวิธธรรมชาติ ใชเ้ ฉพาะกบั ห้องในอาคารท่ีมีผนงั ดา้ นนอกอาคารอยา่ ง
น้อยหน่งึ ดา้ น เชน่ ประตหู น้าตา่ ง หรอื บานเกลด็ ซ่งึ ตอ้ งเปดิ ไว้
ระหวา่ งใช้สอยห้องน้นั ๆ

(2) การระบายอากาศโดยวิธีกล ให้ใชก้ บั ห้องในอาคารลกั ษณะใดก็ได้ ขอ้ 12 แผงสวิชต์วงจรย่อยทกุ แผงของระบบไฟฟ้าต้องตอ่ ลงดนิ

ข้อ 13 อาคารสูงต้องมรี ะบบปอ้ งกนั อันตรายจากฟ้าผา่ ซ่ึงประกอบด้วยเสาลอ่ ฟ้า สายล่อฟ้า สายตวั นํา
สายนาํ ลงดิน และหลกั สายดนิ ท่เี ช่อื มโยงกันเป็นระบบ

in���� Fan
in���
o�t��o�

ข้อ 14 อาคารสงู หรืออาคารขนาดใหญพเิ ศษต้องมีระบบจ่ายพลังงานไฟฟ้าสาํ รองสาหรบั กรณี
ฉุกเฉินแยกเป็นอิสระจากระบบอ่นื และสามารถทํางานไดโ้ ดยอตั โนมัตเม่ือระบบจ่ายไฟฟ้าปกติหยดุ ทํางาน

Stabilizer

Main Charger inverter Load

AC DC ไฟปกติ
ไฟดบั
DC

Batterry

ข้อ 16ในอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญพ่ เิ ศษตอ้ งมีระบบ ข้อ 17 แบบแปลนระบบไฟฟ้าใหป้ ระกอบด้วย
สัญญาณเตอื นเพลงิ ไหมท้ ุกช้นั ระบบสัญญาณเตือนเพลงิ ไหม้
(1) แผนผังวงจรไฟฟ้าของแต่ละชนิดของอาคาร
ซ่ึงเเสดงถึง
-รายละเอยี ดการเดนสายและติดต้งั อุปกรณไ์ ฟฟ้าท้งั หมดในแต่ละวงจรยอ่ ยของ
ระบบไฟฟ้าแสงสว่างและกําลงั

- รายละเอยี ดการเดนิ สายและการติดต้ังอปุ กรณ์ท้งั หมดของระบบสัญญาณเตือน
เพลิงไหม

ข้อ 18 อาคารสงู หรอื อาคารขนาดใหญพิเศษต้องมีระบบปอ้ งกนั เพลงิ ไหม้ซ่ึงประกอบด้วยระบบ ขอ้ 21 แบบแปลนระบบทอ่ น้ําต่าง ๆ ในแต่ละชนของอาคารให้ มมี าตราส่วน
ทอ่ ยนื ท่เี ก็บน้ําสํารองและหวั รับน้ําดบั เพลิง เช่นเดยี วกับท่กี ําหนดในกฎกระทรวงว่าดว้ ยขนาดของแบบแปลนท่ีต้องย่ืน
ประกอบการขออนุญาตในการกอ่ สรา้ งอาคาร

ข้อ 20 อาคารสูงหรอื อาคารขนาดใหญพเิ ศษต้องจดั ให้มีระบบดบั เพลิงอัตโนมัติเช่น
S��IN��� S��T�� หรือระบบอนท่ีเทยี บเทา่ ท่ีสามารถทํางานได้ดว้ ยตัวเองทันทเ่ี ม่อื มีเพลิง
ไหมโ้ ดยใหส้ ามารถ ทํางานครอบคลุมพ้ืนท่ีท้งั หมดทกุ ช้นั

ขอ้ 22อาคารสงู ต้องมีบันไดหนไี ฟจากช้นั สูงสุดหรอื ดาดฟ้าส่พู ้ืนเดนิ อยา่ งนอ้ ย 2 บนั ไดต้ัง
อยใู่ นท่ที ่ีบุคคลไมว่ า่ จะอยู่ ณ จดุ ใดของอาคารสามารถมาถงึ บันไดหนีไฟได้สะดวกแต่ละบนั ได
หนไี ฟต้องอยหู่ า่ งกนั ไมเ่ กิน 60.00 เมตร เม่ือวดั ตามแนวทางเดนิ

-สามารถใช้ลําเลยี งบุคคลท้งั หมด
ในอาคารออกนอกอาคารได้ภายใน 1 ช่วั โมง

ขอ้ 23 บนไดหน้ีไฟตอ้ งทาํ วสั ดทุ นไฟและไม่ผกุ ร่อน เชน่ คอนกรีตเสริมเหล็กเป็นต้น มคี วามกว้างไมน่ ้อยกวา่ 90 เซนตเิ มตรลกู นอนกวางไมน่ ้อยกว่า 22 เซนติเมตร
และลูกต้งั สูงไม่เกิน 20 เซนติเมตร มีชานพักกวา้ งไม่นอ้ ยกว่า 90 เซนติเมตรและราวบันไดอย่างนอ้ ยหน่งึ ด้านห้ามสรา้ งบนไดหนีไฟเป็นแบบบนั ไดเวยี น

ลกู นอนกวางไม่นอ้ ยกวา่ 22 เซนติเมตรและลูกตัง้ สูงไมเ่ กิน 20 เซนติเมตร มชี าน พักกว้างไม่นอ้ ยกว่า 90 เซนตเิ มตร

คอนกรตี เสริมเหลก็

ขอ้ 24 บันไดหนีไฟและชานพกั สว่ นท่อี ยู่ภายนอกอาคารตอ้ งมผี นังด้านท่ีบันไดพาดผ่านเป็นผนัง
กนั ไฟ

ข้อ 25 บันไดหนไี ฟท่ีอยู่ภายในอาคาร ตอ้ งมีอากาศถ่ายเทจากนอกอาคารได้ แตล่ ะช้นั ตอ้ งมชี อ่ ง
ระบายอากาศท่ีมพี ้ืนท่รี วมกนั ไม่น้อยกวา่ 1.4 ตารางเมตร เปดิ ภายนอกอาคารได้

ข้อ 26 บันไดหนีไฟท่ีอยู่ภายในอาคารต้องมผี นังกนั ไฟโดยรอบ ยกเวน้ ชอ่ งระบายอากาศและต้องมี
แสงสว่างจากระบบไฟฟ้าฉุกเฉินให้มองเหน็ ชอ่ งทางได้ขณะเพลิงไหม้และมีปา้ ยบอกช้นั และปา้ ยบอกทาง
หนีไฟท่ดี ้านในและดา้ นนอกกกของประตูหนีไฟทกุ ช้นั ดว้ ยตัวอกั ษรท่สี ามารถมองเห็นได้ชดั เจน โดยตัวอักษร
ต้องมขี นาดไม่เล็กกวา่ 10 เซนติเมตร

EXIT

ผนังกันไฟ

ข้อ 27 ประตูหนไี ฟต้องทําด้วยวสั ดทุ นไฟ เป็นบานเปดิ ชนดิ ผลกั ออกสูภ่ ายนอกพร้อมตดิ ตง้ั
อปุ กรณ์ชนิดท่ีบงั คับใหบ้ านประตปู ดิ ได้เองมีความกวา้ งสทุ ธิไม่นอ้ ยกว่า 90 เซนตเิ มตร สงู ไมน่ ้อยกวา่ 1.90

ประตเู หลก็ ทนไฟ กวา้ งไม่น้อยกว่า 90 เซนตเิ มตร สูงไม่น้อยกว่า 1.90 เซนตเิ มตร
ยาวไมน่ ้อยกว่า10 เมตร

ข้อ 29 อาคารสูงตอ้ งมดี าดฟ้าและมพี ้ืนท่บี นดาดฟ้าขนาดกวา้ ง
ยาวด้านละไมน่ อ้ ยกวา่ 10.0 เมตรเป็นทีโล่งและวา่ งเพ่อื ใชเ้ ป็น
ทางหนีไฟทางอากาศไดแ้ ละต้องจัดให้มที างหนไี ฟบนช้นั ดาดฟ้า
ท่ีจะนําไปสบู่ ันไดหนไี ฟไดส้ ะดวกทุกบันไดร้ วมท้งั จดให้มีอุปกรณ์
เคร่อื งชว่ ยในการหน้ไี ฟจากอาคารลงสู่พ้ืนดินได้โดยปลอดภัยด้วย

หมวด 3 ระบบบําบดั น้าํ เสีย และ การระบายน้าํ ท้งิ

ข้อ 31 การระบายน้าํ ฝนออกจากอาคารสงู หรอื อาคารขนาดใหญ่พเิ ศษจะ ข้อ 33 น้าํ เสยี ต้องผา่ นระบบบําบดั น้ําเสียจนเป็นน้าํ ท้งิ ก่อนระบายสแู่ หล่งรองรบั น้าํ ท้ิงโดยคณุ ภาพ
ระบายลงสูแ่ หลง่ รองรบั นําทิง้ โดยตรงกไ็ ดแ้ ตต่ ้องไมก่ ่อใหเ้ กดิ ภยั นตรายตอ่ น้ําท้ิงให้เป็นไปตามประกาศสาํ นกั งานคณะกรรมการส่ิงแวดลอ้ มแห่งชาติเร่อื งกําหนดมาตรฐานคณุ ภาพ
สุขภาพ ชวี ิต รา่ งกายหรอื ทรพั ย์สิน หรือก่รี ะทบกระเทอื นต่อการรักษาคณุ น้ําท้ิงจากอาคาร
ภาพส่ิงแวดล้อม

ทอ่ ระบายน้ําสาธารณะ
บ่อพักน้ํา

หมวด 4 ระบบประปา หมวด 5 ระบบกาํ จัดขยะมูลฝอย

ขอ้ 36 อาคารสูงหรอื อาคารขนาดใหญพเิ ศษต้องมที ่ีเกบ็ นาํ้ ใชส้ ํารองท่สี ามารถจา่ ยน้ําใน ขอ้ 38 ในอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พเิ ศษต้องมกี ารจัดเกบ็ ขยะมูล
ช่ั้วโมงการใช้น้าํ สูงสุดได้ไมน่ อ้ ยกวา่ 2 ช่วั โมง ฝอยโดยวธิ ขิ นลาํ เลยี งหรอื ท้งิ ลงปล่องท้ิงมูลฝอย

ข้อ 40 อาคารสงู หรอื อาคารขนาดใหญพิเศษต้องจดั ให้มีท่พี กั รวมมูลฝอย

ข้อ 37ระบบท่อจา่ ยน้าํ ตอ้ งมีวิธปี อ้ งกนั มิใหส้ ่งิ ปนเป้ อื นจากภายนอกเข้าไปในท่อจา่ ยน้าํ ได้
ในกรณีท่รี ะบบทอ่ จา่ ยน้าํ แยกกนั ระหวา่ งนาด่ืมกับน้ําใช้ต้องแยกชนดิ ของท่อจา่ ยน้าํ ใหช้ ดั เจน
ห้ามต่อทอ่ จา่ ยน้าํ ทัง้ สองระบบเขา้ ด้วยกนั

หมวด 6 ระบบลฟิ ต์

ข้อ 44 อาคารสงู ต้องมลี ิฟต์ดับเพลงอยา่ งน้อยหน่ึงชุด ซ่ง้ึ มรี ายละเอยี ดอยา่ งน้อยดงั ต่อไปนี
(1) ลิฟตด์ บั เพลงิ ต้องจอดได้ทุกช้นั ของอาคารและต้องมีระบบควบคุมพเิ ศษสําหรับ

พนักงานดบั เพลงิ ใช้ขณะเกดิ เพลิงไหม้โดยเฉพาะ
(2) บริเวณห้องโถงหนา้ ลฟิ ตด์ ับเพลงิ ทุกช้ันตอ้ งตดิ ตังตูสายฉีดนา้ ดบัั เพลงิ หรือหัวตอ่ สาย

ฉีดนา้ ดบั เพลิงและอุปกรณ์ดับเพลงิ อ่ืน ๆ
(3) ห้องโถงหน้าลฟิ ตด์ ับเพลิงทุกช้นั ต้องมีผนงั หรอื ประตูท่ีทําดวยวตั ถทุ นไฟปดิ กนั้ ไมใ่ ห้

เปลวไฟหรอื ควันเข้าได้มหี น้าต่างเปดิ ออกสู่ภายนอกอาคารไดโ้ ดยตรงหรอื มรี ะบบอัดลมภายในห้องโถง

ข้อ 45 ในปลอ่ งลฟิ ตห์ า้ มติดต้งั ท่อสายไฟฟ้า ท่อสง่ น้าํ ท่อระบายนา้ํ และอุปกรณต่างๆ เวน้ แตเ่ ป็น
ส่วนประกอบของลฟิ ตห์ รอื จาํ เป็นสําหรับการทํางานและการดแู ลรกั ษาลิฟต์

ขอ้ 47 ใหม้ คี ําแนะนาํ อธบิ ายการใชก้ ารขอความช่วยเหลือ การใหค้ วามชว่ ยเหลอื และข้อห้ามใช้

(1) การใชล้ ิฟตแ์ ละการขอความช่วยเหลอื ใหต้ ิดไวในหอ้ งลิฟต์
(2) การให้ความชว่ ยเหลอื ใหต้ ดิ ไวใ้ นห้องจักรกลและหอ้ งผดู้ แู ลลฟิ ต์
(3) ข้อห้ามใชล้ ฟิ ต์ใหต้ ดิ ไวท้ ่ขี ้างประตลู ฟิ ต์ด้านนอกทุกช้ัน