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Published by juanirodriguezp, 2017-06-22 11:43:33

Modelo de Ciudad PRO

Modelo de Ciudad PRO

-INFORME ESPECIAL-

MAYO DE 2017

El modelo de Ciudad PRO

Introducción

La gestión PRO lleva un total de quince meses de ejercicio de la administración
nacional. Sin embargo, Propuesta Republicana ha sido oficialismo por más de nueve
años en la Ciudad de Buenos Aires. La CABA constituye el pago chico de este reciente
partido político y ha sido la vidriera para catapultarse a la presidencia. Pero el modelo
de ciudad PRO presenta tensiones, algunas discretas y otras no tanto. La conjugación de
un mercado inmobiliario absolutamente desregulado y especulativo, más un Estado
ausente en relación al acceso a la vivienda digna pero presente garantizando el negocio
inmobiliario privado, constituyen lo que caracterizamos en este trabajo como Ciudad
Expulsiva.

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires resulta uno de los aglomerados urbanos con
mayor proporción de hogares inquilinos en el país. Durante la gestión PRO, la
proporción de inquilinos se incrementó hasta contabilizar casi un 38% de los hogares
porteños en 2016. Junto con ello, la recesión económica y el ajuste promovido por el
gobierno nacional, salarios que ajustaron por debajo de la inflación y alquileres
desregulados que evolucionaron al ritmo de los precios, los gastos por alquiler pasaron a
ocupar una porción cada vez mayor de los ingresos de los hogares familiares,
propiciando asimismo, la expulsión de hogares de menores ingresos hacia el GBA.

Los pobres, sin posibilidades de vivir en la ciudad

Una dimensión del modelo de Ciudad Expulsiva propiciado desde el gobierno local,
opera a través del precio de los alquileres en un mercado completamente desregulado, y
la prácticamente nula posibilidad de acceder a una vivienda propia para los hogares de
menores ingresos que no son propietarios, así como para amplios sectores de la clase
media.

Si dividimos a los hogares inquilinos por deciles de ingreso1, se observa que entre 2015
y 2016 se transformó el perfil del inquilino. Mientras que la cantidad total de inquilinos
aumentó en 10.340 hogares, se puede notar que la distribución no fue uniforme según
los deciles de ingresos de los hogares: mientras que en 2015, 14.092 hogares inquilinos
correspondían al primer decil de ingresos, esa cantidad se redujo a 9.585 en 2016. En el
segundo y el tercer decil, la cantidad de hogares inquilinos disminuyeron de 27.821 a
4.266 y 15.254 a 14.367 respectivamente. Finalmente, mientras que en 2015, 16% de
los hogares inquilinos pertenecían al 30% más pobre, en el 2016 solo alcanzaban el
8,61%.

Tabla 1: Cantidad de hogares Inquilinos de CABA 2 trimestre de 2015 y 2 trimestre de
2016

Decil de Ingresos Cantidad de Porcentaje Cantidad Porcentaje que
inquilinos que de representa el decil
1 2015
2 representa el inquilinos sobre el total
3 decil sobre el 2016
4 2,81%
5 total 1,25%
6 4,22%
7 14.092 4,27% 9.585 7,12%
8 6,89%
9 27.821 8,42% 4.266 8,07%
10 12,26%
15.254 4,62% 14.367 16,34%
16,83%
21.379 6,47% 24.242 24,20%

21.658 6,56% 23.457

12.703 3,85% 27.495

33.988 10,29% 41.776

31.959 9,68% 55.671

66.800 20,22% 57.327

84.633 25,62% 82.449

330.287 340.635

Fuente: elaboración CEPA-Indep en base a la EPH

En definitiva, hay más de un 8% de inquilinos, todos perteneciente al sector de
menores ingresos de la Capital Federal, que dejó de alquilar en la Ciudad. Puede
considerarse como razón principal a la situación económica, dado el incremento en
el precio del alquiler y el aumento del costo de vida.

La ausencia de encuestas específicas, que permitan un seguimiento de los inquilinos,
dificulta responder sobre cuáles son las estrategias y razones por las que los hogares de

1 Si el total de la población se dividiera según sus ingresos totales en grupos de 10, ordenados de menor a mayor,
obtendríamos 10 grupos denominados deciles de ingresos. EL primer decil incluye al 10% de menor ingreso, el
siguiente 10%, el segundo decil, y así hasta llegar al decimo decil.

menores ingresos abandonan CABA. Sin embargo, se pueden considerar algunos datos
surgidos también de la EPH que pueden arrojar luz sobre la problemática: mientras que
entre el año 2014 y 2015 la cantidad de hogares inquilinos de la Provincia de Buenos
Aires se incrementó en un 1,65% (5.477 nuevos hogares inquilinos), entre 2015 y 2016
la cantidad se incrementó en un 9,33% (31.435 nuevos hogares inquilinos). El
número absoluto es muy similar a la cantidad de inquilinos de los primeros tres
deciles que abandonaron la Ciudad de Buenos Aires: 28.949 hogares.

Tabla 2: Evolución de la cantidad de hogares inquilinos en el GBA

2014 2015 2016
368.360
Cantidad de hogares 331.449 336.925 31.435
inquilinos 9,33%

Diferencia 5.477

Variación 1,65%

Fuente: elaboración CEPA-Indep en base a EPH

El fuerte incremento de los hogares inquilinos en GBA durante el año 2016, muy por
encima de lo sucedido en 2015, paralelamente a la retirada de los inquilinos de menores
ingresos de la ciudad, obliga a poner bajo otra óptica el sentido común promovido desde
el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (y apuntalado por algunos medios de
comunicación), vinculado a la relación de la Ciudad con los habitantes del conurbano:
mientras se presenta a la ciudad como sobrepasada por la demanda de los
habitantes del conurbano, los datos muestran una ciudad expulsiva de sus
habitantes en mayor estado de vulnerabilidad al conurbano. La ausencia de
políticas públicas en relación a los hogares de menores ingresos sin vivienda propia
explica la expulsión de los inquilinos más pobres de la Ciudad. Como contraparte, si se
cumple la hipótesis de huida al GBA, la lógica de sobrecarga es justamente contraria a
la propulsada por el discurso: es la Ciudad más rica del país descarga en momentos
de recesión económica los problemas habitacionales sobre los municipios del GBA.
Los hogares en situación de mayor vulnerabilidad, que son aquellos que mayor
demanda generan sobre los sistemas de salud, educación, y otros servicios del
estado en general son incitados a moverse a un distrito con peores condiciones
materiales para dar respuesta a estas demandas.

La construcción nueva en la Ciudad de Buenos Aires también sigue la concepción de
ciudad expulsiva. Con un total construido de 438.879 mt2, la gran mayoría se realizó en
barrios de ingresos medios-altos o altos como Belgrano, Puerto Madero y Caballito2.
Este escenario se complementa sin hospitales para atender la demanda o con hospitales
que sólo resuelven servicio de "guardia", con escuelas públicas sin vacantes en los
barrios más humildes, sin incentivo para pequeños comercios, y con exenciones
impositivas para grandes construcciones, y un diseño del transporte interno encarecido
en el último tiempo, como en el caso del subte.

Pagar la renta.

2 Estadísticas y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Este proceso de expulsión, se complementa con un aumento de los precios de los
alquileres y una mayor transferencia de renta desde los inquilinos a los dueños de las
propiedades.

En el segundo trimestre del 2015, del total de la renta generada por los hogares
inquilinos, el 33% estaba destinada al pago de alquileres. En 2016, ese porcentaje se
incrementó al 42%. Asimismo, mientras que el ingreso per cápita promedio de los
hogares inquilinos aumentó solamente 12%, el costo del alquiler promedio lo hizo en
un 33%. La masa total de renta destinada al pago de alquileres se incrementó, además,
en un 37%.

Tabla 1: Evolución del Volumen total de ingresos destinados al pago de alquileres
entre 2015 y 2016

2015 2016
349.581
Cantidad de hogares inquilinos 338.841
2,11
Promedio de integrantes de los hogares inquilinos 2,24 737.615
$8.607
Cantidad de inquilinos 759.003 $6.348.660.137
$7.548
Ingreso per cápita promedio $7.684 $2.638.637.388

Renta total generada por hogares inquilinos $5.832.657.607 42%

Monto alquiler promedio $5.656

Masa total de alquileres $1.916.484.696

Transferencia de renta a los dueños 33%

Fuente: elaboración CEPA-Indep en Base a EPH

Entre el año 2008 y 2016, se observa un importante incremento en la proporción de
inquilinos de CABA. El Gráfico 1, muestra que mientras en el 2008 el porcentaje era
solo de un 33,83%, en el 2016 este valor ascendía a un 37,39%. Sin embargo, la
evolución no fue constante. Se perciben dos caídas pronunciadas: en 2009 el porcentaje
cayó de 33,83 a 30,19% y en 2016 de 38,46% a un 37,39%. Esta variación coincide con
los momentos de caída en la actividad económica, de aumentos en el precio de la
canasta básica y como se mostrará más adelante, de aumento en el precio de los
alquileres. Esta observación nos hace pensar que en los momentos de crecimiento
de la actividad la renta inmobiliaria crece por extensión, mientras que, en los
momentos de caída, los rentistas la defienden expulsando inquilinos.

Gráfico 1: Evolución del porcentaje de hogares inquilinos en la Ciudad de Buenos
Aires (los datos corresponden todos a los segundos trimestres de cada año)

45,00% 38,98% 38,46% 37,39%
40,00%
35,00% 33,83% 35,31% 35,53% 35,94%
30,00%
30,17% 32,25%

25,00%

20,00%

15,00%

10,00%

5,00%

0,00%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Porcentaje de hogares inquilinos en CABA

Fuente: elaboración CEPA-Indep en base a EPH.

Inquilinos, la pobreza oculta

El precio del alquiler representa un porcentaje muy relevante del ingreso familiar, que
no está incluido en la canasta básica de manera completa. Si se clasifica a la población
en relación a las líneas de pobreza e indigencia (o sea por ingreso), quedan fuera de esos
universos un gran número de hogares que de manera objetiva tienen muchas dificultades
para hacer frente a los gastos básicos, pero que sin embargo no son pobres.

Un simple cálculo, muestra que, si se considera la suma del gasto alimentario de los
hogares, el de un alquiler mínimo y el gasto por expensas, el 15,1% de los hogares
tienen ingresos que no superan esa suma de gastos. Es decir, del total de hogares
inquilinos, existe un 9,1% de hogares que no son pobres según la clasificación de
ingresos, pero sin embargo tienen ingresos insuficientes para afrontar dicho gasto.

Tabla 4: Distribución de hogares inquilinos pobres y hogares con ingresos insuficientes
para cubrir el alquiler, expensas y canasta básica alimentaria

No pobres por Sin ingresos Con ingresos Total
ingresos insuficientes insuficientes 93,1%

84,1% 9,1%

Pobres por ingresos 0,8% 6,1% 6,9%

Total 84,9% 15,1% 100,0%

Fuente: elaboración CEPA-Indep en base a EPH y CEPA/INDEP

La situación se torna más grotesca si se toma en cuenta que las necesidades básicas de
un hogar también incluyen los gastos energéticos y de transporte en un contexto de
fuertes incrementos en las tarifas.

Comer o pagar el alquiler

Las estadistas de precios subestiman el peso del alquiler en los hogares inquilinos. Si
comparamos alquiler/ingreso total familiar se observan relaciones por encima del 30%
en todo el periodo 2011-2016 y que incluso llegan a superar el 60% para el caso de
hogares de 3 ambientes en 2012, pero los guarismos que se utilizan para el cálculo de
canastas de consumo para los hogares inquilinos son mucho menores.

El INDEC, según su última actualización metodológica, utiliza la Encuesta Nacional de
Gastos de los Hogares 1996/1997, donde el porcentaje de los hogares destinado a
Vivienda es 13,5%. Para la Dirección General de Estadísticas y Censos del GCBA, una
familia compuesta por un matrimonio de una mujer y un varón, ambos de 35 años,
activos, con dos hijos varones de 6 y 9 años y no propietarios de la vivienda (lo que
denominan “Hogar 5bis”) en abril de 2016 gastaba $ 3.526,92 en el alquiler. Para la
misma dirección, en el II trimestre de 2016 ese valor apenas alcanzaba para cubrir un
monoambiente de 30m2 en Mataderos, mientras que un departamento de dos
ambientes de 43m2 en el barrio más barato (Liniers), ya cuesta un 33% más.

Para febrero 2017, la Dirección General de Estadísticas y Censos del GCBA ya no
publica la canasta de consumo del “Hogar 5 bis”. Sin embargo, si comparamos los
hogares 4 y 5 (pareja de un varón y una mujer de 25 años de edad, sin hijos, con y sin
propiedad de la vivienda respectivamente), encontramos que, para febrero de 2017, el
gobierno calcula que la pareja inquilina tiene una Canasta Básica Total apenas
$1.511 mayor que la propietaria. Con ese valor, no es posible alquilar ninguna
vivienda en la ciudad.

Conclusiones

- Entre el 2015 y el 2016, un 8% del total de inquilinos, correspondientes a
habitantes de menos ingresos dejo de alquilar en la Ciudad de Buenos
Aires.

- Mientras que en 2015, 14.092 hogares inquilinos correspondían al primer decil
de ingresos, esa cantidad se redujo a 9.585 en 2016. En el segundo y el tercer
decil, la cantidad de hogares inquilinos disminuyeron de 27.821 a 4.266 y
15.254 a 14.367 respectivamente. Finalmente, mientras que en 2015, 16% de
los hogares inquilinos pertenecían al 30% más pobre, en el 2016 solo
alcanzaban el 8,61%.

- Paralelamente, se experimentó un incremento en el número de inquilinos en el
GBA que no tenía precedente en años anteriores. Entre 2015 y 2016 la
cantidad se incrementó un 9,33% (31.435 nuevos hogares inquilinos). El
número absoluto es muy similar a la cantidad de inquilinos de los primeros
tres deciles que abandonaron la Ciudad de Buenos Aires: 28.949 hogares.

- Este resultado es consistente con la tesis de ciudad expulsiva: es la Ciudad más
rica del país descarga en momentos de recesión económica los problemas
habitacionales sobre los municipios del GBA. Los hogares en situación de
mayor vulnerabilidad, que son aquellos que mayor demanda generan sobre
los sistemas de salud, educación, y otros servicios del estado en general son
incitados a moverse a un distrito con peores condiciones materiales para
dar respuesta a estas demandas.

- La dinámica de la Ciudad expulsiva opera a través de un mercado de alquileres
completamente regido por el libre mercado; con alquileres que aumentan al
ritmo de la inflación, en un contexto de salarios que pierden poder adquisitivo, y
donde los inquilinos de menores ingresos no pueden hacer frente al costo del
alquiler de la vivienda.

- Este proceso de expulsión, se complementa con un aumento de los precios de los
alquileres y una mayor transferencia de renta desde los inquilinos a los dueños
de las propiedades. En el segundo trimestre del 2015, del total de la renta
generada por los hogares inquilinos, el 33% estaba destinada al pago de
alquileres. En 2016, ese porcentaje se incrementó al 42%. Asimismo, mientras
que el ingreso per cápita promedio de los hogares inquilinos aumentó solamente
12%, el costo del alquiler promedio lo hizo en un 33%.

- El precio del alquiler representa un porcentaje muy relevante del ingreso
familiar, que no está incluido en la canasta básica de manera completa. Si se
clasifica a la población en relación a las líneas de pobreza e indigencia (o sea por
ingreso), quedan fuera de esos universos un gran número de hogares que de
manera objetiva tienen muchas dificultades para hacer frente a los gastos
básicos, pero que sin embargo no son pobres. Un simple cálculo, muestra que, si

se considera la suma del gasto alimentario de los hogares, el de un alquiler
mínimo y el gasto por expensas, el 15,1% de los hogares tienen ingresos que no
superan esa suma de gastos. Es decir, del total de hogares inquilinos, existe un
9,1% de hogares que no son pobres según la clasificación de ingresos, pero sin
embargo tienen ingresos insuficientes para afrontar dicho gasto.
- Las estadistas de precios subestiman el peso del alquiler en los hogares
inquilinos. Si comparamos alquiler/ingreso total familiar se observan relaciones
por encima del 30% en todo el periodo 2011-2016 y que incluso llegan a superar
el 60% para el caso de hogares de 3 ambientes en 2012, pero los guarismos que
se utilizan para el cálculo de canastas de consumo para los hogares inquilinos
son mucho menores. Para la Dirección General de Estadísticas y Censos del
GCBA, una familia tipo (lo que denominan “Hogar 5bis”) en abril de 2016
gastaba $ 3.526,92 en el alquiler. Para la misma dirección, para ese mismo
período, ese valor apenas alcanzaba para cubrir un monoambiente de 30m2 en
Mataderos, muy por debajo de un dos ambientes de 43m2 en el barrio más
barato de la ciudad. Para febrero 2017, la Dirección General de Estadísticas y
Censos del GCBA ya no publica la canasta de consumo del “Hogar 5 bis”.
Sin embargo, si se compara los hogares 4 y 5 (pareja de un varón y una mujer de
25 años de edad, sin hijos, con y sin propiedad de la vivienda respectivamente),
encontramos que, para febrero de 2017, el gobierno calcula que la pareja
inquilina tiene una Canasta Básica Total apenas $1.511 mayor que la
propietaria. Con ese valor, no es posible alquilar ninguna vivienda en la ciudad.


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