FINCA ANDRE VERTICAL

PROYECTO
FINCA ANDRÉ
CONCEPCIÓN

DESARROLLADOR

Durante 10 años nos hemos dedicado a buscar la
mejor opción para nuestros clientes.

Con experiencia en construcción de proyectos
habitacionales, tales como:

• Condominio Balcones del Este
• Condominio Torres de Alcalá

• Residencial Jacarandas
• Condominio Brisas del Bosque La Unión
• Condominio Brisas del Bosque Granadilla
• Condominio Brisas del Bosque Cipreses

• Condominio La Valencia by TDE
• Condominio Francosta by TDE Ira Etapa

Proyecto: Finca André Concepción
Desarrollador: TDE Inmobiliaria
Tamaño Finca: 16 Hectáreas
Etapas Proyectadas: 4 etapas
Etapa Inicial: 3,5 Hectáreas
Unidades Habitacionales: 91
Lotes: 30
Parqueos: 53
Costo Etapa Inicial: $12,668,493
Ventas Etapa Inicial: $13,587,900
Utilidad Etapa Inicial: $ 1,044,407

DETALLE DE UTILIDAD EN PRIMERA ETAPA
PROYECTO CASAS, LOTES Y PARQUEOS

CANTIDAD DE UNIDADES POR VENDER 121 UNIDADES
VENTAS TOTALES
$ 13,587,900
VENTAS EXTRAS $ 125,000
PRECIO PROMEDIO POR UNIDAD $ 112,297

VALOR DEL LOTE M2 $ 65

COSTO LOTE $ 2,405,000 17,7%

COSTO INFRAESTRUCTURA $ 2,862,517 21,1%

COSTOS DIRECTOS $ 5,769,245 42,5%

COSTO CONSTRUCTIVO EXTRAS $-

COSTOS INDIRECTOS $ 1,631,731 12,0%

TOTAL COSTOS Y LOTE $12,668,493

UTILIDAD EN $ $ 1,044,407

UTILIDAD EN % 7,7%

APORTES DEL DESARROLLADOR

Es un aproximado y necesidades que debe tener el proyecto para
poder entrar en cualquier tipo de financiamiento bancario y también
tener una logística comercial exitosa

EDIFICACIONES $ 130,000

Pórtico de Acceso y 1 $ 130,000 $ 130,000
Fachada Condominal
40,000 6 $ 620,000
MOVIMIENTOS DE TIERRAS 1 $ 20,000.00 $ 240,000
1 $250,000.00 $ 20,000
Limpieza de Terreno 1 $100,000.00 $ 250,000
Tala de Árboles 1 $ 3,500.00 $ 100,000
Corte y Bote $ 10,000
Relleno de Terraza 0,50% $ 2,013,417 $ 864,818
Lastre Obras Provisionales 0,75% $ 7,500 $ 10,067
1,00% $ 4,000 $ 15.101
INDIRECTOS $ 20.134
24 $ 180.000
CFIA 24 $ 96.000
INS 1,00% $ 135.879
Municipalidad 3,00% $ 407.637
Administrativos
Gerencia Proyecto $1,614,818
Publicidad y Mercadeo
Ventas

COSTOS ASUMIDOS POR
DESARROLLADOR

FINANCIAMIENTO BANCARIO

Se haría hasta que haya un 50% de preventa de esta etapa;
en una expectativa de condiciones normales de mercado, sin
cierres a los créditos bancarios y con una economía similar a
la actual, debería tomar aproximadamente un año; esto a
partir de que comencemos con la preventa, que va a estar
ligada directamente con el permiso del MEIC para
comercializar, para esto, es indispensable tener aunque sea
un permiso para movimiento de tierra y el anterproyecto ya
definido para poder indicar en el MEIC cuales modelos
tendremos disponibles para la venta.

Es muy importante aclarar, que el banco necesita ver avance
en el proyecto, el cual sería aportado por nosotros con el
pórtico, movimientos de tierra respectivos y posiblemente
alguna otro elemento constructivo de infraestructura que pida
la entidad financiera escogida; asimismo, a partir de ese
momento, la entidad girará solamente sobre avances auditados
por un perito, de manera, que el 100% del dinero será invertido
en el proyecto. Para efectos de poner a responder sólo la tierra
de la primera etapa, la idea es crear el subcondominio con
suficiente anticipación, y hacerlo de esta misma manera en las
siguientes etapas.

Si en algún momento la situación económica del país se
complica, simplemente se sostiene momentáneamente la

siguiente etapa

MONTODEL FINANCIAMIENTOBANCARIO

Es importante tomar en cuenta que la idea es hacer sólo la
infraestructura y que la idea es vender la mayor parte del
proyecto como lote – construcción, o sea, que al estar lista
la infra, los bancos estén dispuestos a prestarle
directamente al cliente el dinero para el préstamo; de este
manera, el nivel de riesgo se disminuye totalmente.

Las primas que se van recogiendo pueden ser depositadas
en un fideicomiso que sólo serviría para efectos de la misma
construcción, Mucap y otros bancos tienen ya una figura
establecida, en donde el dinero que se recoge de los
clientes, sólo sería usado para estos propósitos;
eventualmente esto significaría que, siendo eficaces en la
venta, se tendría que pedir menos dinero al banco, y de
parte de nosotros, posiblemente se tendría que aportar
menos dinero, ya que el mismo se usaría para las obras de
infraestructura.

Por otro lado, a la hora de ser una mezcla lotes / casas, la
idea sería sacar los lotes a muy buen precio para que sean
los primeros en ser cancelados por el banco y también
mejorar el flujo de efectivo.

A continuación detallamos el total de dinero que sería
solicitado el banco, de acuerdo al anteproyecto que se
toma en cuenta en este escenario.

Edificaciones 1,00 $ 388,700
Casa Club y Piscina (1er Etapa) 1,00 $ 200,000
Imprevistos Portico, Casa Club y Piscina 2,50 $ 10,000
Bote de Basura 3,00 $ 87,500
Alquileres y Cabinas Sanitarias 24,00 $ 30,000
Seguridad de Proyecto 24,00 $ 28,800
Servicios Publicos $ 32,400
1.200,00
Exteriores 1.200,00 $1,477,917

Muros de retención con placa corrida 1,00 $ 150,000
Calles internas 1,00 $ 150,000
Calle externa 1,00 $ 31,000
Sistema aguas lluvias 5,00 $ 117,000
Sistema aguas negras 2,50 $ 170,000
Sistema agua potable e incendio 250,00 $ 124,000
Sistema eléctrico 1,00 $ 100,000
Planta de tratamiento EQUIPO 2,50 $ 40,625
Planta de tratamiento OBRA CIVIL 1,00 $ 65,417
Tanque agua potable o pluvial $ 80,000
Sistema CCTV 1,00 $ 30,000
Cerramiento perimetral Muro Baldosas $ 60,000
Cerramiento perimetral Cerca Electrica $ 18,000
Acera y Rampas $ 90,000
Cordon y Cano $ 88,000
Demarcacion Vial $ 10,000
Reparaciones de calles $ 25,000
Gimnasio $ 30,000

Cerramientos Areas Sociales $ 5,750
Cancha Multiuso $ 15,000
Juegos de niños $ 13,135
Imprevistos Infra $ 35,000
Movimiento de tierras $1,015,000
Casas modelos e imprevistos $1,000,000
Enzacatado y Paisajismo $ 15,000

TOTAL A PEDIR AL BANCO: $2,851,617

TIPODECASAS

En el planteamiento actual, se tienen 4 tipos de casas,
parqueos y lotes individuales, todos buscando un alcance
mayor dentro del sector de clase media baja, media y media
alta, de manera que seamos homogéneos en en el mercado.

El diseño y tamaño definitivo de la casa será definido por
nosotros, de acuerdo a las necesidades del mercado en ese
momento.

Esa es otra gran ventaja de hacerlo en 4 etapas:
Tendríamos capacidad de hacer cambios en las siguientes
etapas, acordes a la situación económico del país en ese
momento.

TIPODECASAS

Se nombra el modelo y abajo se indican los metros de
frente que tendrían las casas:

CASAS / ABEDUL ALMENDRO AZALEA ACACIA PARQUEOS LOTES TOTAL
LOTES 7m 6m 5,5 m 4,5 m

Cantidad 6 17 33 35 53 30 144

Área
Construída
170 125 145 62 15 160

m2

Precio de $ 184,900 $ 127,000 $ 145,000 $ 89,900 $ 6,000 $ 69,000
Venta

Ventas $1,109,400 $2,159,000 $4,785,000 $3,146,500 $318,000 $2,070,000 $13,587,900
Totales

PERMISOSPENDIENTES

Están todos ligados a la disponibilidad de agua, sin la cual, la
finca no tiene un valor para efectos de desarrollo; es por eso
que es necesario que se proceda con el proceso necesario
para la llegada del agua a la finca y su respectiva
disponibilidad sea aprobada; en todo caso, dentro del
planteamiento económico, se tiene un rubro específico de
$125,000 para este tema.

Tanto el permiso constructivo, INS, diseños de casas y áreas
sociales, gastos administrativos y gerenciales, así como
adelantos de comisiones de ventas CFIA, publicidad y
mercadeo, serían cubiertos por nosotros.

PRE VENTAS

Son vitales para el éxito del negocio; para cada cliente que
se interese, se genera como mínimo dos estudios bancarios
en donde se pre-califica la capacidad de endeudamiento; el
cliente firma un contrato en donde se copromete a no
cambiar estas condiciones mientras se va pagando la
prima, que sería financiado como mínimo a 18 meses, que
sería el tiempo de preventa (1 año), más 6 meses de
infraestructura y áreas sociales, ambas requeridas por la
mayoría de bancos para poder empezar a hacer los
préstamos a los clientes.

Cabe destacar que buscaríamos hacer la mayor parte de
los casos con venta de lote – construcción, lo cual es muy
beneficioso para el cliente ya que paga mucho menos
traspaso, y para nosotros también, ya que trabajamos las
casas con el dinero del cliente.

EJECUCIÓN
DE LA OBRA

Sería hecha por la Constructora CRC, empresa que nos
ha hecho todos los condominios y con quien hemos
encontrado una buena sinergia en aportes, ideas y control
de costos.

SIGUIENTES ETAPAS

Debería dejar como mínimo, 2.5 veces más utilidad que
la primera; esto debido a que la gran mayoría de obras de
infraestructura, pórtico, desfogues y calles de acceso,
quedarán terminadas o muy avanzadas en la primera
etapa; en otras palabras, para las siguientes etapas sólo
habría que hacer calles y casas; es importante destacar
que tenemos expectativa de utilidad incluso en la primera
etapa, lo cual es muy inusual en un proyecto de este
tamaño

PROYECTO CASAS Y LOTES SIGUIENTES ETAPAS

CANTIDAD DE UNIDADES POR VENDER 174 UNIDADES
UNIDADES
CASAS 91 UNIDADES
UNIDADES
LOTES 30

PARQUEOS CASAS PEQUEÑAS 53
VENTAS TOTALES $ 13,587,900

VENTAS EXTRAS $ 125,000

PRECIO PROMEDIO POR UNIDAD $ 78,091

VALOR DEL LOTE M2 $ 65

COSTO LOTE $ 2,405,000 17,7%

COSTO INFRAESTRUCTURA $ 1,658,417 12,2%

COSTOS DIRECTOS $ 5,429,245 40,0%

COSTO CONSTRUCTIVO EXTRAS $-

COSTOS INDIRECTOS $ 1,571,511 11,6%
TOTAL COSTOS Y LOTE $11,064,173
UTILIDAD EN $ $ 2,648,727
UTILIDAD EN %
19,5%

ÁREAS SOCIALES

Hay un rubro de más de $250,000 en áreas sociales
que ya se ejecutaría con dinero del banco; esto incluye:

• Piscinas
• Casa Club
• Cancha Multiuso
• Gimnasio
• Fire Pits
• Juegos Infantiles
• BBQ
• Co-working stations (importantísmos en estas épocas
de tele-trabajo)

Esto es sumamente importante ya que cada día el
mercado se ha puesto más competitivo en esta área;
con estos montos podemos hacer áreas sociales
modernas, agradables y muy llamativas, de manera que
la venta sea no sólo por una casa bonita, si no por los
pluses ofrecidos.

DIVIDENDOS

Serían 50% para los dueños de la tierra y 50% para
nosotros con el aporte económico mencionado, más el
aporte intelectual necesario para que el proyecto sea un
éxito.

TIEMPO
DE LAS ETAPAS

A partir de la obtención de la disponibilidad de agua,
entre 1.5 y 2.5 años; haciendo los ajustes necesarios
de productos / mercado en las siguientes etapas,
deberíamos mantener este ritmo, lo cual haría esto un
proyecto de 8 a 10 años con una utilidad aproximada
de $8 millones.

VALOR DE LA TIERRA

En primera etapa, está planteada en $65 m2, pero la
idea es subir $5 por cada etapa hasta terminar en $80
en la última etapa.