e-book กฎหมายเอกเทศสัญญา1

เรอ่ื ง

สญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด
และสญั ญาจะซอ้ื ขาย

เสนอ
อาจารยม์ าตา สนิ ดาํ

จดั ทาโดย
นางสาวเจนจริ า กนั ทอง
รหสั นสิ ติ 611087503

คานา

รายงานเล่มน้ีจัดทําขน้ึ เพอื่ เป็ นสว่ นหนึง่ ของวชิ าเอกเทศ
สัญญา1 0801211 เพอ่ื ใหไ้ ดศ้ กึ ษาหาความรูใ้ นเรื่องสัญญาซอื้
ขายเสร็จเดด็ ขาดและสัญญาจะซอ้ื ขาย โดยไดศ้ กึ ษาผา่ นแหล่ง
ความรูต้ า่ งๆ อาทเิ ชน่ ตํารา หนังสอื หอ้ งสมดุ และแหลง่ ความรู ้
จากเว็บไซตต์ า่ งๆ

ผจู ้ ดั ทําคาดหวงั เป็ นอยา่ งยงิ่ วา่ การจัดทํารายงานฉบับนจ้ี ะมี
ขอ้ มลู ทเี่ ป็ นประโยชนต์ อ่ ผทู ้ ส่ี นใจศกึ ษาเรื่องกฎหมายเอกเทศ
สัญญา1 เป็ นอย่างดี

ผจู ้ ัดทํา
นางสาวเจนจริ า กนั ทอง

รหัสนสิ ติ 611087503

สารบญั หนา้

เรอื่ ง 1-2

คานา 3
สารบญั
1.สญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดและ 4
สญั ญาจะซอ้ื ขายแตกตา่ งกนั อย่างไร 5-6
2.บทบญั ญตั กิ ฎหมายทสี่ าํ คญั ในการบรรยาย 7-8
เกย่ี วกบั สญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดและสญั ญาจะซอื้ จะขาย 9-10
3. สญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาด 11-12
4. ลกั ษณะสําคัญของสญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาด 13-14
5. แบบของสญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาด 15-17
6. การฟ้องรอ้ งบงั คบั เกย่ี วกบั สญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาด 18-19
7. สญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดทมี่ เี งอื่ นไขหรอื เงอ่ื นเวลา
8. สญั ญาจะซอื้ ขาย 20-22
9. การฟ้องบงั คับคดเี กยี่ วกบั สญั ญาจะซอ้ื ขาย
10. ตวั อยา่ งเปรยี บเทยี บระหวา่ งสัญญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาด 23-27
และสญั ญาจะซอ้ื จะขาย
11. ความแตกตา่ งระหวา่ งสญั ญาจะซอ้ื ขายและ
สญั ญาซอื้ ขายเสร็จ เด็ดขาดมปี ระโยชน์อยา่ งไร
คําพพิ ากษาศาลฎกี า
บรรณานุกรม

1

1. สญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดและ
สญั ญาจะซอื้ ขายแตกตา่ งกนั อยา่ งไร?

สัญญาซ้ือขายเป็ นเอกเทศสัญญาประเภทหนึ่งตามประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 ซงึ่ เอกเทศสัญญา คือ สัญญาท่ี
ก ฎ ห ม า ย กํ า ห น ด ชื่ อ แ ล ะ ห ลั ก เ ก ณ ฑ์ ไ ว ้เ ป็ น เ อ ก เ ท ศ ห รื อ ไ ว ้
โดยเฉพาะ 1 โดยทั่วไป ถอื ว่าสญั ญาซอ้ื ขาย มี 2 ประเภทใหญ่ๆ คือ
สญั ญาซอื้ เสร็จเด็ดขาด ซง่ึ รวมทงั้ สัญญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาดแบบมี
เงอ่ื นไขหรอื แบบมเี งอ่ื นเวลา และสญั ญาจะซอ้ื ขายอกี ประเภทหนงึ่

สญั ญาซอ้ื ขายมหี ลายประเภท ซง่ึ กฎหมายไดก้ ําหนดชอ่ื และผล
ของสญั ญาแต่ละประเภทไวแ้ ตกต่างกัน สญั ญาซอื้ ขายแต่ละประเภท
ตอ้ งทําตามแบบหรอื มีหลักฐานของขอ้ ตกลงตลอดจนกอ่ ใหเ้ กดิ พันธะ
แกค่ ูก่ รณีในทางทแ่ี ตกต่างกันไป ไม่ไดม้ บี ทบัญญตั ชิ ัดเจนถงึ ประเภท
ของสญั ญาซอื้ ขายแตล่ ะประเภท ปัญหาเรอื่ งชอ่ื หรอื ประเภทของสญั ญา
ซอ้ื ขายจงึ ทาํ ใหเ้ กดิ ปัญหาในทางปฏบิ ตั ไิ ม่นอ้ ย เน่ืองจากมีคดเี ป็ นอัน
มากท่ฟี ้ องรอ้ งกันว่าเป็ นเร่ืองสัญญาจะซอ้ื ขายแต่ศาลวนิ ิจฉัยว่าเป็ น
สญั ญาเสร็จเด็ดขาดผลของสญั ญาจงึ เป็ นไปอกี ทางหนงึ่ ในทางกลบั กัน
บางเรอ่ื งกฟ็ ้องกันว่าเป็ นสญั ญาจะซอ้ื ขายแต่ศาลวนิ ิจฉัยว่าเป็ นสญั ญา
ซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาด

บางกรณีทค่ี ู่สัญญาไม่มีความเขา้ ใจเร่ืองผลของสัญญาแต่ละ
ประเภท จงึ ระบชุ อ่ื สญั ญาสลับกันไวใ้ นหนังสอื สญั ญา เชน่ การกระทํา
ของคกู่ รณบี ง่ บอกว่าตัง้ ใจจะทําสญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด แตก่ ลับระบุ
ชอ่ื สญั ญาเป็ นสญั ญาจะซอ้ื ขาย กรณีแบบน้ีน้ีเม่ือมคี ดีความฟ้ องรอ้ งกนั
ขึน้ สู่ศาล ศาลจะไม่ดูช่อื สัญญาเป็ นสําคัญแต่ศาลจะดูที่เจตนาของ
คู่กรณีเป็ นสําคญั วา่ เจตนาแหง่ การกระทําหรอื ตกลงกันระหว่างคู่สญั ญา
นัน้ บง่ บอกว่าสญั ญาทเี่ กดิ ขน้ึ ระหว่างคู่สญั ญาเป็ นสัญญาประเภทใดกนั
แน่

2

ลกั ษณะสาํ คัญของสญั ญาซอ้ื ขายแต่ละประเภทจงึ ถอื ว่าทําสําคัญ
มาก เพราะหากไม่เขา้ ใจลักษณะของสญั ญาซอื้ ขายแต่ละประเภทอย่าง
แทจ้ รงิ อาจทําใหส้ ญู เสียเจตนารมณ์ทแ่ี ทจ้ รงิ ของการทําสัญญานัน้ ไป
ดว้ ยก็เป็ นได ้

เน่ืองจากว่า สัญญาซอื้ ขายถือเป็ นสัญญาท่ใี กลต้ ัวและอาจ
เกดิ ขนึ้ บอ่ ยครัง้ ในชวี ติ ประจําวนั ของเราทกุ คน เชน่ การซอ้ื ขายขา้ วของ
เครอ่ื งใชต้ ่างๆในแต่ละวันก็ถอื เป็ นการทําสัญญาซอ้ื ขายขนึ้ แลว้ ดังนัน้
การพจิ ารณาความใกลเ้ คยี งและความแตกต่างของสญั ญาซอ้ื ขายแต่ละ
ประเภทเพือ่ เป็ นแนวทางใหท้ ราบถงึ ลักษณะของสัญญาซอื้ ขายแต่ละ
ประเภทไดเ้ ด่นชัดขึ้นนั้นจึงเป็ นสงิ่ ที่จําเป็ นและมีประโยชน์ไม่นอ้ ย
เพราะ เราสามารถนํ าเกร็ดความรูเ้ กี่ยวกับกฎหมายเร่ืองน้ีไปใชก้ ับ
ชวี ติ ประจําวนั ไดจ้ รงิ เมอื่ มคี วามเขา้ ใจทถี่ กู ตอ้ ง

3

2. บทบญั ญตั กิ ฎหมายท่ีสาคญั ในการบรรยายเกี่ยวกบั
สญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดและสญั ญาจะซอ้ื จะขาย

มาตรา 453 แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ซง่ึ บญั ญตั ไิ วว้ ่า

อันว่าซอื้ ขายนัน้ คอื สญั ญาซงึ่ บคุ คลฝ่ ายหนง่ึ เรยี กว่าผูข้ าย
โอนกรรมสทิ ธแ์ิ หง่ ทรพั ยส์ นิ ใหแ้ กบ่ คุ คลอกี ฝ่ ายหนง่ึ เรยี กว่า ผูซ้ อ้ื และ
ผซู ้ อื้ ตกลงว่าจะใชเ้ ราคาทรพั ยส์ นิ ใหแ้ กผ่ ขู ้ าย

มาตรา 455 แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ซงึ่ บญั ญตั ไิ วว้ า่

"เมอ่ื กล่าวไปเบอื้ งหนา้ ถงึ เวลาซอ้ื ขาย ทา่ นหมายความว่าเวลา
ซง่ึ ทาํ สญั ญาซอ้ื ขายสําเร็จบรบิ รู ณ์ "

มาตรา 456 แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ ซงึ่ บญั ญตั ไิ วว้ า่

"การซอ้ื ขายอสังหารมิ ทรัพย์ ถา้ มไิ ดท้ ําเป็ นหนังสือและจด
ทะเบยี นตอ่ พนักวานเจา้ หนา้ ทเี่ ป็ นโมฆะ วธิ นี ้ีใหใ้ ชถ้ งึ ซอ้ื ขายเรอื ระวาง
ตงั้ แต่หา้ ตนั ขนึ้ ไป ทงั้ ซอ้ื ขายแพและสตั วพ์ าหนะดว้ ย

สัญญาจะซ้อื หรือจะขาย หรือคํามั่นในการซ้อื ขายทรัพย์สนิ
ตามทร่ี ะบไุ วใ้ นวรรคหนงึ่ ถา้ มไิ ดม้ หี ลักฐานเป็ นหนังสอื อย่างหนึง่ อย่าง
ใดลงลายมือชอื่ ฝ่ ายผูร้ ับผดิ เป็ นสําคัญ หรือไดว้ างประจําไว ้ หรือได ้
ชําระหนี้บางสว่ นแลว้ จะฟ้องรอ้ งบงั คับคดหี าไดไ้ ม่

บทบญั ญตั ทิ กี่ ลา่ วมาในวรรคกอ่ นน้ี ใหใ้ ชบ้ งั คบั ถงึ สญั ญาซอื้ ขาย
สงั หาริมทรัพย์ซงึ่ ตกลงกันเป็ นราคาสองหมื่นบาทหรือกว่านั้นข้ึนไป
ดว้ ย"

4

3. สญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาด

ความหมายของสญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด

สญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด คอื สญั ญาซอ้ื ขายสําเร็จบรบิ รู ณ์ตามที่
ระบไุ วใ้ นมาตรา 455 ซงึ่ บญั ญตั ไิ วว้ ่า "เมอ่ื กล่าวต่อไปเบอ้ื งหนา้ ถงึ เวลา
ซอื้ ขาย ทา่ นหมายความวา่ เวลาซง่ึ ทําสญั ญาซอ้ื ขายสาํ เร็จสมบรู ณ์"

ในความหมายของกฎหมาย หมายถงึ "สัญญาซอ้ื ขายซงึ่ คู่กรณีได ้
ตกลงกนั เสร็จสน้ิ ในสาระสาํ คญั ของสญั ญาซอ้ื ขายทกุ เรอื่ งแลว้ ไมม่ อี ะไร
ทจี่ ะตอ้ งดําเนนิ การอกี แมแ้ ต่การทําตามแบบของกฎหมาย อีกนัยหนึง่
คอื สญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาด หมายถงึ "สญั ญาทค่ี ู่กรณีทําความตก
ลงเสร็จเด็ดขาดแลว้ มิใชส่ ญั ญาซอ้ื ขายทมี่ กี ารโอนกรรมสทิ ธเิ์ ด็ดขาด
แตอ่ ยา่ งใด"

ศาสตราจารย์ ดร.วษิ ณุ เครืองาม กล่าวว่าคําว่า "สัญญาซอ้ื ขาย
เสร็จเด็ดขาด หมายถงึ สญั ญาทท่ี ําเสร็จบรบิ รู ณแ์ ลว้ ความสําเร็จบรบิ ูรณ์
หรอื ความเสร็จเด็ดขาดของสญั ญาซอื้ ขายอยู่ทกี่ ารกระทําสญั ญา หรอื
การทําความตกลงซอ้ื ขายโดยมคี ําเสนอและคําสนองถูกตอ้ งตรงกัน
สว่ นการปฏบิ ตั ติ ามสญั ญาของคู่กรณีคอื การโอนกรรมสทิ ธก์ิ ็ดี การชําระ
ราคาก็ดี อาจทําภายหลังทไี่ ดท้ ําสญั ญาสําเร็จ"

5

4. ลกั ษณะสาคญั ของสญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาด

1) สัญญาซ้ือขายเสร็ จเด็ ดขาด หมายถงึ สัญญาสําเร็ จสําเร็ จ
บ ริบู ร ณ์ ต า ม ท่ีร ะ บุ ใ น ม า ต ร า 455 ป ร ะ ม ว ล ก ฎ ห ม า ย แ พ่ ง แ ล ะ
พาณชิ ย์ เกดิ ขน้ึ เมอ่ื คําเสนอและคําสนองถกู ตอ้ งตรงกัน กล่าวคือ ผูซ้ อื้
และผขู ้ ายไดต้ กลงทาํ สญั ญาซอ้ื ขายจนเป็ นการแน่นอนแลว้

2) สญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาด คอื สัญญาทค่ี ู่สญั ญาทําการตกลง
ในสาระสําคัญของสัญญาซื้อขายเสร็จสมบูรณ์แลว้ ไม่ตอ้ งการอะไร
ตอ่ ไปอกี ในภายภาคหนา้

3) ทรัพยส์ นิ ทซี่ อื้ ขายมตี ัวตนอยแู่ น่นอน หมายความว่า "ทรัพยส์ นิ ที่
จะทําสญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดกนั ตอ้ งมตี ัวตนแน่นอนวา่ เป็ นทรัพยส์ นิ
ชนดิ ใด และตอ้ งมใิ ชท่ รัพย์สนิ ในอนาคตหรอื ทรัพย์สนิ ทผ่ี ูข้ ายยังไม่มี
กรรมสทิ ธใิ์ นขณะทาํ สญั ญาซอื้ ขายกนั "

4) ผขู ้ ายมสี ทิ ธจิ ะโอนกรรมสทิ ธไ์ิ ปยังผูซ้ อื้ ไดท้ นั ทที ม่ี กี ารตกลงทํา
สญั ญากนั โดยถกู ตอ้ งตามหลักเกณฑข์ องกฎหมาย กล่าวคือเม่อื สัญญา
นัน้ เป็ นสญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดทม่ี ผี ลสมบรู ณ์

5) กรรมสทิ ธใิ์ นทรพั ยส์ นิ ไดโ้ อนไปแลว้ หรอื ไม่นัน้ มใิ ชป่ ระเด็นทจี่ ะ
นํามาพจิ ารณาวา่ เป็ นสญั ญาซอื้ ขาดเสร็จเด็ดขาดหรอื ไม่ ?ความสําคัญ
อยู่ตรงทวี่ า่ คู่กรณีไดต้ กลงกนั เสร็จเด็ดขาดแลว้ หรอื ยงั ถา้ ตกลงกนั เสร็จ
เด็ดขาดในสาระสําคัญของสญั ญาซอ้ื ขายแลว้ แมก้ รรมสทิ ธยิ์ ังไม่ได ้
โอนไปเพราะสญั ญาตกเป็ นโมฆะกด็ ี หรอื เพราะมเี งอ่ื นไขหรอื เงื่อนเวลา
บงั คับไวก้ ็ดี แมผ้ ูซ้ อื้ จะยังไม่ไดช้ ําระราคาทรัพย์สนิ หรือชําระแต่ยังไม่
ครบถว้ น และแมผ้ ขู ้ ายจะไมไ่ ดส้ ง่ มอบทรพั ยส์ นิ ใหผ้ ซู ้ อ้ื ก็เป็ นสญั ญาซอ้ื
ขายเสร็จเด็ดขาดได ้

6

ขอ้ สงั เกต

1) กรณีที่กรรมสทิ ธย์ิ ังไม่โอนไปยังผูซ้ ้ือนัน้ ความแตกต่างระหว่าง
สญั ญาซ้อื ขายเสร็จเด็ดขาดกบั สัญญาจะซอ้ื ขายอยู่ตรงทีเ่ จตนาของ
คกู่ รณี ถา้ ค่กู รณีซอื้ ขายทรัพยต์ ามทร่ี ะบไุ วใ้ นมาตรา 456 วรรคหน่งึ แต่
ทงั้ สองฝ่ ายมเี จตนาไม่ไปทาํ ตามแบบคอื ทําเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี น
ต่อพนักงานเจา้ หนา้ ที่ ก็เป็ น "สัญญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด” (เพียงแต่
สัญญาตกเป็ นโมฆะ) แต่ในทางกลับกันถา้ คู่กรณีมเี จตนาจะไปทําเป็ น
หนังสอื จดเบยี นในภายหนา้ กเ็ ป็ น"สญั ญาจะซอ้ื จะขาย"

2) เมอ่ื สญั ญานัน้ เป็ นสญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดแลว้ ย่อมไมเ่ ป็ นสญั ญา
จะซอื้ จะขาย ไปในตัว ดังนัน้ คู่สญั ญาจะยกมาตรา 175 มาอา้ งว่าสัญญา
ซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดทตี่ กเป็ นโมฆะนัน้ ย่อมสมบรู ณใ์ นฐานะทเี่ ป็ นสญั ญา
จะซอ้ื ขายยอ่ มไมไ่ ด ้

7

5. แบบของสญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด

แบบของสญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด คอื "วธิ กี ารสอ่ื เจตนา สําหรับ
การซ้ือขายโดยปกติแลว้ ก็เป็ นไปตามหลักเสรีภาพในเร่ืองแบบ
กล่าวคือคู่สัญญาจะตกลงกันดว้ ยวธิ กี ารใดๆก็ได ้ ดังนัน้ สญั ญาซอื้ ขาย
อาจะทํากนั ดว้ ยวาจา ดว้ ยกริ ยิ าอาการ หรอื ดว้ ยลายลักษณ์อักษรกไ็ ด"้

เวน้ แตใ่ นกรณีทก่ี ฎหมายกําหนดบังคับไวโ้ ดยเฉพาะว่า สัญญาซอื้
ขายทรัพยส์ นิ บางประเภททจี่ ะตอ้ งทาํ ตามแบบเฉพาะทกี่ ฎหมายกําหนด
มิฉะนั้นสัญญาซ้ือขายดังกล่าวจะไม่ถูกรับรองใหม้ ีผลสมบูรณ์ตาม
กฎหมาย ไดแ้ ก่ กรณที รพั ยส์ นิ ทรี่ ะบไุ วใ้ น มาตรา 456 วรรคหนึง่ แห่ง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์

1) กรณีทต่ี ัวทรัพย์สนิ ทจี่ ะทําสัญญาซือ้ ขายเสร็จเด็ดทรัพย์สนิ
ชนิดทีบ่ ัญญัตไิ วใ้ นมาตรา 456 วรรคหนึ่ง แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ยม์ ขี อ้ กาํ หนดเรอ่ื งแบบคอื ตอ้ งทาํ เป็ นหนังสอื และจดทะเบยี น
ตอ่ เจา้ หนา้ ทพ่ี นักงาน (ณ ทวี่ ่าการอําเภอเทา่ นัน้ ) มฉิ ะนัน้ สญั ญาจะมี
ผลจะเป็ น "โมฆะ" ซง่ึ ทรัพย์ทถี่ ูกบัญญัติไวใ้ น มาตรา 456วรรคหน่ึง
แหง่ ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ ไดแ้ ก่

1.1 อสงั หารมิ ทรัพย์ (มาตรา 139 แหง่ แหง่ ประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณชิ ย)์ เชน่

(1) ทดี่ นิ

(2) ทรพั ยอ์ นั ตดิ อยกู่ บั ทดี่ นิ มลี ักษณะเป็ นการถาวร

(3) ทรัพยอ์ ันประกอบเป็ นอนั เดยี วกบั ทดี่ นิ

(4) ทรพั ยส์ ทิ ธเิ กยี่ วกบั อสงั หารมิ ทรพั ย์

1.2 สังหาริมทรัพย์ชนิดพเิ ศษทบ่ี ัญญัตไิ วใ้ นประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคหน่ึง ซง่ึ ประกอบดว้ ยเรือมีระวาง
ตัง้ แต่ 5 ตันขน้ึ ไป หรือซ้ือขายแพและสัตว์พาหนะ (ตาม พ.ร.บ.สตั ว์
พาหนะฯ ประกอบดว้ ย ชา้ ง มา้ ววั ควาย ลา ล่อ) เทา่ นัน้

8

สาํ หรับการทําเป็ นหนังสอื ในความหมายของมาตรา 456 วรรคหนึ่ง
แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นัน้ "มใิ ช่การทําสญั ญากนั เป็ น
ลายลักษณ์อักษรอย่างเดยี ว ในหนังสอื นัน้ ยังตอ้ งประกอบดว้ ยเนื้อหา
สาระทสี่ ําคัญของสญั ญาซอื้ ขายอย่างครบถว้ นโดยเฉพาะอย่างยง่ิ ใน
เรอ่ื งคู่สัญญา การโอนกรรมสทิ ธ์ิ การชําระราคา ตัวทรัพย์สนิ ทซ่ี อ้ื ขาย
เป็ นตน้

และทสี่ ําคัญทสี่ ุดคือในหนังสอื สัญญานัน้ จะตอ้ งมีลายมอื ชอ่ื ของ
คู่สญั ญาทกุ ฝ่ ายครบถว้ น ยงิ่ ไปกวา่ นัน้ การทาํ เป็ นหนังสอื ในความหมาย
ของมาตรา 456 วรรคหน่งึ แหง่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณชิ ย์ ยัง
หมายถงึ การทําเป็ นหนังสอื ต่อพนักงานเจา้ หนา้ ท่ี มใิ ช่การทําเป็ น
หนังสอื ระหว่างคู่กรณดี ว้ ยกนั เอง และเมือ่ มกี ารทําเป็ นหนังสอื เรียบรอ้ ย
แลว้ ก็จะตอ้ งมกี ารจดทะเบยี นต่อเจา้ หนา้ ทตี่ ามทกี่ ฎหมายระบไุ วจ้ งึ จะ
ถอื วา่ ไดม้ กี ารทําตามแบบทกี่ ฎหมาย"

2) กรณีท่ีตัวทรัพย์สนิ ทจี่ ะทําสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเป็ น
สังหาริมทรัพย์ธรรมดาท่ัวไป (นอกเหนือทรัพย์ที่ระบุไวใ้ นประมวล
กฎหมายแพง่ และพาณชิ ยม์ าตรา456 วรรคแรก) เชน่ แหวน นาฬกิ า มือ
ถอื รถยนต์ การซอื้ ขายทรพั ยเ์ หล่านี้ ไม่มแี บบในการซอ้ื ขาย ดังนัน้ แค่
พูดตรงลงกนั ดว้ ยวาจากส็ ามารถเกดิ สญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาดทม่ี ผี ล
สมบูรณ์ขึ้นแลว้ ไม่มีหลักฐานก็ฟ้ องบังคับคดีได ้ เวน้ แต่กรณีที่ตัว
ทรัพย์สินเป็ นสังหาริมทรัพย์ธรรมดา ที่มีราคา 20,000 บาท หรือ
กวา่ 20,000 บาทขนึ้ ไป มาตรา 456 วรรคสาม กําหนด ตอ้ งมีหลักฐาน
ในการฟ้องรอ้ งบงั คบั คดี

9

6. การฟ้ องรอ้ งบงั คบั เกย่ี วกบั สญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด

การฟ้ องรอ้ งบังคับใหเ้ ป็ นไปตามสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดใน
ทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ และสังหารมิ ทรัพย์ชนิดพิเศษทีบ่ ัญญัติไวใ้ น
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ 456 วรรคหนงึ่ รวมถงึ สงั หารมิ ทรัพย์
ธรรมดา ที่มีราคา 20,000 บาท หรือกว่า 20,000 บาทข้ึนไป ตาม
มาตรา 456 วรรคสาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จะตอ้ งมี
หลักฐานอย่างหนง่ึ อย่างใดตามทรี่ ะบไุ วใ้ น ตามมาตรา 456 วรรคสอง
จงึ จะฟ้องบงั คับคดไี ด ้

1) หลกั ฐานเป็ นหนังสอื ลงลายมอื ชอ่ื ผรู ้ ับผดิ เป็ นสาํ คญั หมายถงึ
หลักฐานทีเ่ ป็ นลายลักษณ์อักษรทอ่ี าจเกดิ ขึ้นโดยผูท้ ําหลักฐานมิได ้
ตงั้ ใจ15 เชน่ อาจเป็ นจดหมาย เป็ นบนั ทกึ ความจําหรอื อยู่ในลักษณะใด
ก็ได ้ แต่ตอ้ งมีขอ้ ความเกยี่ วขอ้ งหรือทําใหร้ ูไ้ ดว้ ่าไดม้ ีสัญญาซอ้ื ขาย
เกดิ ขนึ้

2) วางประจําหรอื การวางมัดจํา ซง่ึ เมือ่ มกี รณีเช่นน้ีคู่สญั ญาทงั้
สองฝ่ ายตา่ งสามารถฟ้องรอ้ งซงึ่ กนั และกนั ได ้

3) การชาํ ระหน้ีบางสว่ นแลว้ หมายถงึ การชาํ ระราคาหรอื ส่งมอบ
ทรพั ยบ์ างสว่ น (ซงึ่ หมายความรวมถงึ ชาํ ระหน้ที งั้ หมดดว้ ย16)

ตวั อยา่ งสญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด

ตวั อย่างท่ี 1

น า ย เ อ ต ก ล ง ซ้ือ บ า้ น แ ล ะ ที่ดิน จ า ก น า ย บี น า ย บีต ก ล ง ข า ย ใ น
ราคา 3,000,000 บาทแลว้ นายเอกบั นายบไี ดไ้ ปทําเป็ นหนังสอื และจด
ทะเบยี นต่อพนักงานเจา้ หนา้ ทกี่ รมทดี่ นิ เรยี บรอ้ ย แลว้ โดยทน่ี ายเอยัง
ไม่ไดช้ าํ ระราคาใหก้ บั นายบี และนายบกี ็ไม่ไดส้ ่งมอบบา้ นและทด่ี นิ ให ้
นายเอเขา้ อยอู่ าศัยแตป่ ระการใด

สรุป กรณีนี้ก็เป็ นสัญญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาดมผี ลสมบรู ณ์และกรรมสทิ ธ์ิ
โอนเรยี บรอ้ ยแลว้ เพราะทําถกู ตอ้ งตามแบบแลว้

10

ตัวอย่างท่ี 2

หากขอ้ เท็จจรงิ จากตวั อยา่ งท่ี 1 นายเอตกลงซอ้ื บา้ นและทด่ี นิ จากนาย
บี นายบตี กลงขายในราคา 3,000,000 บาท แต่ทําสัญญาดว้ ยวาจา
เทา่ นัน้ โดยนายเอไดช้ ําระราคาและนายบไี ดส้ ง่ มอบบา้ นและทดี่ นิ ให ้
นายเอเขา้ อยู่อาศัยพรอ้ มมอบโฉนดทด่ี นิ ใหเ้ ป็ นทเ่ี รยี บรอ้ ยแลว้ แต่ทงั้ คู่
ตกลงกันว่าไม่ตอ้ งไปทําเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนั กงาน
เจา้ หนา้ ท่ี เนือ่ งจากไมต่ อ้ งการเสยี คา่ ธรรมเนียมและค่าภาษีต่างๆ

สรุป กรณีนี้ก็เป็ นสัญญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดเช่นกบั ตัวอย่างท่ี 1 แต่
ตา่ งกนั ทมี่ ผี ลเป็ นโมฆะและกรรมสทิ ธใ์ิ นบา้ นและทดี่ นิ ยงั ไมโ่ อนไปยังเอ
(ผซู ้ อื้ )

11

7. สญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดทมี่ เี งอ่ื นไขหรอื เงอื่ นเวลา

สญั ญาซอ้ื ขายมเี งือ่ นไขหรือเงื่อนเวลาบังคับไว ้ ถอื เป็ นสญั ญาซอื้
ข า ยเ สร็ จเ ด็ ด ข า ด อ ย่า ง หน่ึงหนึ่ง ประม ว ล ก ฎ หม า ยแ พ่งแ ล ะพ า ณิช ย์
มาตรา 459 บญั ญตั วิ า่ "ถา้ สญั ญาซอื้ ขายมเี งอื่ นไขหรอื เงอื่ นเวลาบงั คับ
ไว ้ ท่านว่ากรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพย์สนิ ยังไม่โอนไปจนกว่าการจะไดเ้ ป็ นไป
ตามเงอ่ื นไขหรอื ถงึ กาํ หนดเงอ่ื นไขเวลานัน้ ”

1. เงอ่ื นไข หมายถงึ เหตุการณ์ในอนาคตทไี่ ม่แน่นอนว่าจะเกดิ ขนึ้
หรอื ไม่

ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 182 บญั ญตั วิ ่า

"ขอ้ ความใดอันบงั คบั ไวใ้ หน้ ติ กิ รรมเป็ นผลหรอื สน้ิ ผลตอ่ เมอ่ื มเี หตุการณ์
อันไม่แน่ นอนว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ในอนาคตขอ้ ความนั้นเรียกว่า
เงอ่ื นไข"

เงอ่ื นไขแบง่ ออกเป็ น 2 ประเภทคอื

1.1 เงื่อนไขบงั คับก่อน คือ นิตกิ รรมหรอื สัญญานัน้ จะมีผลต่อเมื่อ
เงอ่ื นไขนัน้ สาํ เร็จแลว้

1.2 เงอื่ นไขบงั คับหลัง คอื นติ กิ รรมหรอื สัญญานัน้ จะสน้ิ ผลไปเมอ่ื
เงอื่ นไขนัน้ สาํ เร็จแลว้

"เงอ่ื นไขบงั คบั ก่อน" ในทน่ี ี้ คือ เงื่อนไขในการทผี่ ูข้ ายจะโอน
กรรมสทิ ธใิ์ หแ้ กผ่ ซู ้ อื้ ตามมาตรา 459 ตคี วามไดว้ ่าเง่อื นไขในสญั ญาซอ้ื
ขายก็คอื มสี ญั ญาซอ้ื ขายเกดิ ขน้ึ ตาม 453 แลว้ และมกี ารตกลงกนั เสร็จ
เด็ดขาดเป็ นสัญญาซื้อขายสําเร็จบรบิ ูรณ์ตามมาตรา 455 เพียงแต่มี
เง่อื นไขใน"การประวิงเวลาการโอนกรรมสทิ ธ"ิ์ ทําใหก้ รรมสทิ ธยิ์ ังไม่
โอนไปจนกว่าเงอ่ื นไขนัน้ สําเร็จ

ในทํานองเดยี วกนั เงอื่ นไขบงั คบั หลัง คอื เงอ่ื นไขทจ่ี ะทําใหส้ ัญญา
ซอื้ ขายเป็ นอันระงับลงและกรรมสทิ ธใิ์ นทรัพย์สนิ เป็ นอันกลับคืนไปสู่
ผขู ้ าย เมอ่ื เงอ่ื นไขนัน้ สาํ เร็จ

12

ดังนั้นสัญญาซือ้ ขายท่ีมีเง่ือนไข จึงถือเป็ นสัญญาซื้อขายเสร็จ
เด็ดขาดอย่างหนึ่ง เพราะ ไม่ตอ้ งไปทําสัญญาทีส่ องหรือสัญญาใด
เพ่ิมเติมอีกเหมือนกับสัญญาจะซื้อขาย เช่น สัญญาซ้ือขายเสร็ จ
เด็ดขาดทมี่ ีเงื่อนไขบังคับก่อน นั้นตกลงกันเสร็จเด็ดขาดและทําทุก
อย่างทก่ี ฎหมายกําหนดเสร็จสนิ้ แลว้ (หมายรวมถงึ การทําตามแบบนิติ
กรรมดว้ ย) เหลือแค่รอใหโ้ อนกรรมสทิ ธเ์ิ ท่านัน้ เพราะคู่สัญญาตกลง
กันเองว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ภายหลังที่เงื่อนไขสําเร็จ ไม่ใช่เพราะ
กฎหมายบงั คับใหร้ อ

ตวั อยา่ งคาพพิ ากษาฎกี าที่ 127/2471

โจทย์ตกลงซื้อเคร่ืองโรงสขี า้ งโดยผ่อนใชเ้ งินแต่ตกลงกันว่า เคร่ือง
โรงสขี า้ วยังเป็ นของจําเลยจนกว่าโจทยจ์ ะชํารําเงนิ ครบถว้ น สญั ญานี้
เป็ นสญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาดทม่ี เี งอ่ื นไขบงั คับกอ่ น

2. เงอ่ื นเวลา หมายถงึ กาํ หนดเวลาทตี่ อ้ งมาถงึ อย่างแน่นอน

ตามประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มาตรา 191 บญั ญตั วิ า่

"นติ กิ รรมใดมีเงอ่ื นเวลาเรมิ่ ตน้ กําหนดไว ้ หา้ มมใิ หท้ วงถามให ้
ปฏบิ ตั กิ ารตามนติ กิ รรมนัน้ กอ่ นถงึ เวลาทกี่ าํ หนด

นติ กิ รรมใดมีเงือ่ นเวลาสนิ้ สุดกําหนดไว ้ นติ กิ รรมนัน้ ย่อมสนิ้ ผล
เมอื่ ถงึ เวลาทกี่ าํ หนด"

2.1 สัญญาซอื้ ขายทมี่ ีเง่ือนเวลาเรม่ิ ตน้ คือ สัญญาซ้อื ขายเสร็จ
เด็ดขาดซงึ่ ไม่อาจทวงถามใหป้ ฏบิ ตั กิ ารตามสญั ญาไดก้ อ่ นถงึ กําหนด
เง่ือนเวลา (เทยี บไดก้ บั สญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาดทมี่ ีเงื่อนไขบังคับ
กอ่ น)

2.2 สัญญาซือ้ ขายทม่ี ีเงื่อนเวลาสนิ้ สุด คือ สัญญาซ้ือขายเสร็จ
เด็ดขาดซง่ึ มีขอ้ กําหนดเวลาใหส้ ัญญาซื้อขายเป็ นอันระงับลงและ
กรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ นิ เป็ นอันกลบั คนื ไปสผู่ ขู ้ าย

13

8. สญั ญาจะซอื้ ขาย

ความหมายของสญั ญาจะซอื้ ขาย

"สญั ญาจะซอื้ ขาย" หรืออาจเรยี กว่า "สัญญาจะซอื้ จะขาย" คือ
สญั ญาซอื้ ขายทคี่ ู่สญั ญาไดต้ กลงผกู พันกนั ไวข้ ัน้ หน่งึ ก่อนในวันนี้ เพอ่ื
ผูกพันว่าจะตอ้ งไปทําตามแบบพธิ เี พ่มิ เตมิ อีกขัน้ หนึ่งในวันหนา้ คือ
สดุ ทา้ ยก็ยังจะตอ้ งไปทําเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี นต่อเจา้ หนา้ ทกี่ ันอีก
ในอนาคตน่ันเอง เปรยี บเทยี บไดก้ บั การทําสญั ญาหมัน้ ทจ่ี ะผกู พันกันใน
วนั นี้ เพอ่ื ทจ่ี ะไปทาํ สญั ญาสมรสผกู พันอยา่ งถาวรในอนาคต

ลกั ษณะสาํ คัญของสญั ญาจะซอ้ื ขาย

1) มีการตกลงซอื้ ขายทรัพยส์ นิ ท่แี น่นอน (เหมอื นสญั ญาซื้อ
ขายเสร็จเด็ดขาด)

2) เป็ นขอ้ ตกลงซอ้ื ขายทรัพยป์ ระเภททจี่ ะตอ้ งไปทําตามแบบ
เพือ่ ใหก้ รรมสทิ ธโ์ิ อนไปยังผูซ้ อื้ เท่านัน้ ซงึ่ หมายถงึ ทรัพย์ ทรี่ ะบุไวใ้ น
มาตรา 456 วรรคแรก เทา่ นัน้

ดังนัน้ กรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ นิ ยังไม่ไดโ้ อนไปยังผูซ้ อื้ ในขณะทตี่ กลง
ทาํ สญั ญาซอ้ื ขายกนั เพราะยงั ไม่ไดจ้ ัดทําตามแบบพธิ ใี หก้ รรมสทิ ธโ์ิ อน
ไป

3) มีขอ้ ตกลงกันว่า ผูข้ ายจะโอนกรรมสทิ ธ์ิไปยังผูซ้ ้ือใน
ภายหลงั โดยผกู พนั ตนว่าจะเป็ นผจู ้ ดั การโอนกรรมสทิ ธใิ์ หเ้ มื่อทงั้ ผขู ้ าย
และผซู ้ อื้ ทาํ ตามแบบทกี่ ฎหมายกาํ หนด

ดังนัน้ กรรมสทิ ธใ์ิ นทรพั ยส์ นิ ยังไม่ไดโ้ อนไปยังผซู ้ อ้ื ในขณะทตี่ กลง
ทําสญั ญาซอื้ ขายกนั เพราะยังไม่ไดจ้ ําทําตามแบบพธิ ใี หก้ รรมสทิ ธโิ์ อน
ไปยงั ผซู ้ อ้ื

4) สัญญาจะซอ้ื จะขายมีไดแ้ ต่เฉพาะในอสังหารมิ ทรัพย์ และ
สังหาริมทรัพย์ท่ีบัญญัติไวใ้ นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
456 วรรคแรก ซงึ่ ประกอบดว้ ยเรือมีระวางตัง้ แต่ 5 ตันข้นึ ไป หรอื ซ้ือ
ขายแพ และสตั วพ์ าหนะ (ตาม พ.ร.บ.สัตว์พาหนะฯ ประกอบดว้ ย ชา้ ง

14

มา้ ววั ควาย ลา ลอ่ ) เทา่ นัน้ ซง่ึ เป็ นทรัพย์สนิ ทกี่ ฎหมายกําหนดว่าการ
ซอ้ื ขายทรัพยป์ ระเภทเหล่าน้ีตอ้ งทําตามแบบแหง่ นิตกิ รรมเทา่ นัน้ คือ
ตอ้ งทําเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี นต่อพนักงานเจา้ หนา้ ท่ี ใหเ้ สร็จกอ่ น
จงึ จะเป็ นสญั ญาซอ้ื ขายทม่ี ผี ลใหก้ รรมสทิ ธใ์ิ นทรพั ยโ์ อนไปยงั ผซู ้ อ้ื ได ้

สัญญาทค่ี ู่สญั ญาทํากันก่อนที่จะไปทําตามแบบในอนาคตจงึ
เป็ นเพียงสัญญาจะซ้ือจะขาย ซ่ึงเป็ นสัญญาที่ยังมิไดม้ ีการโอน
กรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ นิ ทตี่ กลงซอื้ ขายกนั แตม่ ผี ลผูกพันใหค้ ู่สญั ญาตอ้ ง
กระทําการซอ้ื ขายใหส้ าํ เร็จตลอดไป แต่เมือ่ ต่อมาทําตามแบบแลว้ ก็จะ
กลายเป็ นสญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาดมผี ลใหก้ รรมสทิ ธโิ์ อนไป

การทสี่ ัญญาจะซอื้ จะขายในสงั หารมิ ทรัพยน์ ัน้ ไม่สามารถมีได ้
เพราะว่า "สญั ญาจะซอื้ จะขาย เป็ นสญั ญาทมี่ ขี อ้ ตกลงว่าจะไปทําการ
จดทะเบยี นโอนกรรมสทิ ธใิ์ หแ้ กก่ ันในภายภาคหนา้ " แต่ในการซอื้ ขาย
สังหาริมทรัพย์นัน้ ไม่มีกรณีที่คู่สัญญาจะตอ้ งจะตอ้ งดําเนินการทาง
ทะเบยี นกบั พนักงานเจา้ หนา้ ที่ ดังนัน้ การซอื้ ขายสงั หารมิ ทรพั ยท์ ว่ั ไปจงึ
มไี ดเ้ ฉพาะในสัญญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาดเท่านัน้ เมื่อคําเสนอตรงกับ
สนองในการซ้ือขายสังหาริมทรัพย์ท่ัวไปนั้นเกดิ ข้ึน กรรมสิทธ์ิใน
ทรพั ยส์ นิ ทซ่ี อ้ื ขายกนั ย่อมโอนแกก่ นั ในทนั ที ตามประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณิชย์ มาตรา 458 เวน้ แต่ จะเขา้ กรณีของมาตรา 459 (หน่วง
การโอนกรรมสทิ ธ)์ิ หรือ มาตรา 460 (ว.หนึ่ง ทําการบ่งตัวทรัพย์ท่ี
แน่นอน ว.สอง บง่ ตวั ทรัพยไ์ ดแ้ ลว้ แต่ยังไมร่ รู ้ าคา)

ขอ้ สงั เกต

"สญั ญาจะซอื้ จะขาย" นัน้ ตอ้ งพจิ ารณาถงึ เจตนาของคู่กรณีว่า
ตัง้ ใจจะทําเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจา้ หนา้ ท่กี ันในภายหลัง
หรอื ไม่?

- หากไม่มีเจตนาดังกล่าวก็เป็ นสัญญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาดแต่
สญั ญามผี ลเป็ นโมฆะ

- หากมเี จตนาจะทําเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี นในภายหลงั แลว้ ก็
เป็ น สญั ญาจะซอ้ื ขาย

15

9. การฟ้ องบงั คบั คดเี กยี่ วกบั สญั ญาจะซอื้ ขาย

สัญ ญ า จ ะ ซ้ือ ข า ย ต า ม ป ร ะ ม ว ล ก ฎ ห ม า ย แ พ่ ง แ ล ะ พ า ณิช ย์
มาตรา 456 วรรค 2 "สญั ญาจะซอ้ื หรอื จะขาย หรอื คําม่ันในการซอื้ ขาย
ทรพั ยส์ นิ ตามทรี่ ะบไุ วใ้ นวรรคหน่ึง ถา้ มไิ ดม้ ีหลักฐานเป็ นหนังสอื อย่าง
หน่งึ อย่างใดลงลายมอื ชอื่ ฝ่ ายผูร้ ับผดิ เป็ นสําคัญ หรือไดว้ างประจําไว ้
หรอื ไดช้ ําระหนบี้ างสว่ นแลว้ จะฟ้องรอ้ งบงั คับคดหี าไดไ้ ม่"

กฎหมายไดก้ ําหนดใหม้ ีหลักฐานในการฟ้ องคดีอันใดอันหนึ่ง
ดงั ตอ่ ไปน้ี มฉิ ะนัน้ จะฟ้องรอ้ งบงั คับคดแี กก่ นั มไิ ด ้

การฟ้องรอ้ งบังคับใหเ้ ป็ นไปตามสัญญาจะซอ้ื ขายทเี่ กดิ ขนึ้ ได ้
เฉพาะกบั ทรัพยอ์ สงั หารมิ ทรัพย์ และสงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ พเิ ศษทบี่ ัญญตั ิ
ไวใ้ นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ 456 วรรคหนึ่ง นั้นตอ้ งมี
หลกั ฐานในการฟ้องบงั คับคดอี ยา่ งหนง่ึ อย่างใดดังต่อไปน้ี

1) หลักฐานเป็ นหนังสอื ลงลายมอื ชอื่ ผูร้ ับผดิ เป็ นสําคัญ หมายถงึ
หลักฐานทเ่ี ป็ นลายลักษณ์อักษรที่อาจเกดิ ขึ้นโดยผูท้ ําหลักฐานมไิ ด ้
ตงั้ ใจ เชน่ อาจเป็ นจดหมาย เป็ นบนั ทกึ ความจําหรอื อยู่ในลักษณะใดก็
ได ้ แต่ตอ้ งมีขอ้ ความเกี่ยวขอ้ งหรือทําใหร้ ูไ้ ดว้ ่าไดม้ ีสัญญาซื้อขาย
เกดิ ขนึ้

2) วางประจําหรือการวางมัดจํา คู่สัญญาทัง้ สองฝ่ ายต่าง
สามารถใชห้ ลักฐานขอ้ น้ีฟ้องรอ้ งซง่ึ กนั และกนั ได ้

3) การชาํ ระหนบ้ี างสว่ นแลว้ หมายถงึ การชําระราคาหรือสง่ มอบ
ทรพั ยบ์ างสว่ น (ซง่ึ หมายความรวมถงึ ชาํ ระหนี้ทงั้ หมดดว้ ย)

ตวั อยา่ งที่ 1

ก. บอกขายทด่ี นิ แปลงหนง่ึ ให ้ ข. ซงึ่ ข.พอใจในทดี่ นิ และราคาจงึ ตกลง
ซอื้ และวางเงนิ มดั จําไว ้ 5,000 บาท โดยตกลงซอ้ื ขายกนั เสร็จเด็ดขาด
และไม่ตอ้ งการทจ่ี ะไปทาํ ตามแบบแต่อย่างใด

16

วันรงุ่ ขน้ึ ค. มาบอกขอซอื้ ทดี่ นิ ดังกล่าวกบั ก. โดยเสนอใหร้ าคาดกี ว่า
ก. กบ็ อกปฏเิ สธไมข่ ายให ้ ข. โดยอา้ งว่า ข. จะบงั คบั อะไรกบั ก. ไม่ได ้
เพราะขอ้ ตกลงระหว่าง ก. และ ข. เป็ นการตกลงซอื้ ขายกันแลว้ เม่อื ไม่
ทาํ ใหถ้ กู ตอ้ งตามแบบของกฎหมาย คอื ทําเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี น
ตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ที่ สญั ญานัน้ กเ็ ป็ นโมฆะใชบ้ งั คบั ไม่ได ้

สรุป ขอ้ อา้ งของ ก. ฟังไมข่ น้ึ เพราะอย่างไรก็ตาม ก. และ ข. ได ้
ตกลงกันไวแ้ ลว้ ว่าจะไปทําสญั ญาซอ้ื ขายกันใหถ้ ูกตอ้ งตามแบบของ
กฎหมายในอนาคต สญั ญาระหว่าง ก. กับ ข. เป็ นสญั ญาจะซอื้ หรอื จะ
ขาย ไมใ่ ชส่ ญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขายแต่อย่างใด เมอ่ื ไดว้ างมัดจําไว ้
เชน่ นี้ถอื ว่ามหี ลักฐานในการฟ้ องคดี ข. ฟ้ องบังคับให ้ ก. จดทะเบยี น
โอนขายที่ดินได ้ คือ การทําสัญญาซื้อขายใหถ้ ูกตอ้ งตามแบบของ
กฎหมายนั่นเอง

ตวั อยา่ งท่ี 2 จากคาพพิ ากษาฎกี าที่ 656/2469

สัญญาขายทด่ี นิ และสง่ิ ปลูกสรา้ ง ผูซ้ อ้ื วางมัดจํา ชําระราคา
บางส่วนแลว้ ผูข้ ายมอบทรัพย์ใหผ้ ูซ้ ื้อ สัญญาจะโอนภายหลัง เป็ น
สญั ญาจะซอ้ื จะขาย

ตวั อยา่ งที่ 3 จากคาพพิ ากษาฎกี าท่ี 773/2490

จําเลยทําสญั ญาขายเรอื ระวาง 19 ตัน ใหโ้ จทก์ โจทกไ์ ดช้ ําระ
ราคาเรอื แลว้ บางส่วน จําเลยไดม้ อบเรือใหโ้ จทกแ์ ลว้ และตกลงจะไป
โอนทะเบียนกันในวันหลัง ดังน้ี เป็ นสัญญาจะซอ้ื จะขาย เพราะผูซ้ ้ือ
ผขู ้ ายยังจะตอ้ งปฏิบัตติ ามสัญญา คือ จะตอ้ งโอนทะเบยี นกันอยู่การ
แยกระหว่างสญั ญาจะซอื้ จะขายและสญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด

1) หลักกรรมสทิ ธ์ิ

การแยกสัญญาจะซ้อื จะขายและสัญญาซือ้ ขายเสร็จเด็ดขาด
โดยอาศยั "หลักกรรมสทิ ธ"ิ์ เป็ นตวั แบง่ แยกตอ้ งพจิ ารณางาสกรรมสทิ ธิ์
ในทรัพยน์ ัน้ ไดโ้ อนไปแลว้ หรอื ไม่ ?

17

หากสญั ญาทท่ี ําเป็ นผลใหก้ รรมสทิ ธใิ์ นทรัพย์สนิ โอนไปแลว้ สัญญานัน้
เป็ นสัญญา ซื้อขา ยเส ร็ จเด็ ดขา ด ห ากสัญ ญาท่ีทํายัง ไม่มีผลใ ห ้
กรรมสทิ ธใ์ิ นทรัพยส์ นิ โอนไป สญั ญานัน้ เป็ นสญั ญาจะซอ้ื จะขาย

หมายเหตุ สัญญาซอื้ ขายใดๆทอี่ ยู่ภายใตเ้ งอื่ นไขบังคับก่อน หรือ
เงอื่ นเวลาเรมิ่ ตน้ นัน้ แมก้ รรมสทิ ธใิ์ นทรัพย์สนิ จะยังไม่โอนไปจนกว่า
เงอื่ นไขสําเร็จหรือถงึ กําหนดเง่อื นเวลา ก็ถอื เป็ นสัญญาซอ้ื ขายเสร็จ
เด็ดขาดชนดิ หนง่ึ เพราะ มกี ารตกลงกนั ทกุ อย่างเสร็จสน้ิ + มีสัญญา
ฉบบั เดยี ว + ทําตามแบบแลว้ + เพยี งแต่รอใหก้ รรมสทิ ธเ์ิ มอื่ เงือ่ นไข
หรือเง่ือนเวลานั้นสําเร็ จ (เพราะคู่สัญญาตกลงกันเองว่าจะ โอน
กรรมสทิ ธภ์ิ ายหลังทเี่ งอื่ นไขสําเร็จ ไม่ใชเ่ พราะกฎหมายบงั คับใหร้ อ)

2) แบบการแยกสญั ญาจะซอ้ื จะขายและสญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาด
โดยอาศัย "แบบ" เป็ นตัวแบ่งแยก ตอ้ งพิจารณาว่า สัญญานั้นไดท้ ํา
ตามแบบแลว้ หรอื ยัง?

หากทาํ แลว้ สญั ญานัน้ ก็เป็ น "สญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด”

หากยงั ไม่ไดท้ ําตามแบบสญั ญานัน้ ก็เป็ นเพยี ง "สญั ญาจะซอื้ จะขาย”

3) เจตนาหากสัญญาทที่ ํานัน้ คู่สญั ญาไม่ไดม้ ีเจตนาจะทําอะไรกัน
อกี กล่าวคอื ตอ้ งการใหเ้ สร็จเด็ดขาดกนั เพยี งเทา่ นัน้ = สัญญาซอ้ื ขาย
เสร็จเด็ดขาด

หมายเหตุ ในสัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดซงึ่ อสงั หารมิ ทรัพย์ เม่ือ
คู่สัญญาไม่มีเจตนาจะไปทําอะไรกันอีก คือไม่ตอ้ งการทําตามแบบ
ตอ้ งการใหเ้ สร็จสน้ิ กนั แต่เพียงเทา่ นัน้ สัญญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดนัน้
ย่อมตกเป็ นโฆมะไปตามมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประมวลกฎหมายแพ่ง
และพาณชิ ย์

หากคู่สัญญายังมเี จตนา ทจี่ ะทําอะไรบางอย่างกันอยู่ (โดยปกตสิ งิ่ ท่ี
จําเป็ นตอ้ งทํากนั ตอ่ ไปอกี มกั เป็ นเรอื่ งการทตี่ อ้ งทําเป็ นหนังสอื และจด
ท ะ เ บีย น ต่ อ เ จ า้ ห น า้ ท่ีสํ า ห รั บ ก า ร ซื้อ ข า ย อ สัง ห า ริม ท รั พ ย์ห รื อ
สงั หารมิ ทรัพย์ชนิดพเิ ศษ ท่ีระบไุ วใ้ น มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณชิ ยน์ ั่นเอง) = สญั ญาจะซอื้ ขาย

18

10. ตวั อยา่ งเปรยี บเทยี บระหว่างสญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด
และ สญั ญาจะซอ้ื จะขาย

สญั ญาซอื้ ขายอสงั หารมิ ทรัพย์ สามารถแบง่ เป็ น2 กรณคี อื

1) สญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด

2) สญั ญาจะซอื้ จะขาย

กรณสี ญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดซงึ่ อสงั หารมิ ทรัพย์

ตามกฎหมายตอ้ งทําเป็ นหนังสอื สัญญาน้ีจะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อ
ทาํ การจดทะเบยี นต่อเจา้ หนา้ ทที่ ดี่ นิ ซอ้ื มผี ลเป็ นการโอนทดี่ นิ ทนั ทเี่ มื่อ
ทําการจดทะเบยี นทดี่ นิ หากว่าซอ้ื ขายกนั โดยไม่ไดท้ ําการจดทะเบยี น
แลว้ ผลทางกฎหมายจะถอื ว่าเป็ นโมฆะ ไม่มีผลผกู พันทนั ที หากมีการ
ชาํ ระเงนิ กนั แลว้ กต็ อ้ งคนื เงนิ กนั ไป

กรณสี ญั ญาจะซอื้ จะขาย ซง่ึ อสงั หารมิ ทรัพย์

คอื สัญญาซอ้ื ขายทด่ี นิ เหมือนกับขอ้ แรก แต่กําหนดว่าจะไปโอน
ทด่ี นิ กนั ในภายหลงั จากวนั ทท่ี ําสญั ญา สญั ญาจะซอ้ื จะขายนัน้ กฎหมาย
ไม่ไดบ้ งั คบั ว่าตอ้ งทาํ สญั ญาเป็ นหนังสอื อย่างเดียว เพราะหากว่ามีการ
วางมัดจํา หรือการชําระหนี้บางส่วนก็สามารถฟ้ องรอ้ งกันไดต้ าม
กฎหมาย เชน่ หากว่าไม่ไดท้ ําสญั ญาจะซอื้ จะขายเป็ นหนังสอื แต่ผซู ้ อ้ื
ไดว้ างมัดจําไวบ้ างส่วนสง่ มอบใหแ้ ก่ผขู ้ ายแลว้ ถงึ เวลานัดโอนท่ดี ิน
ผูข้ ายไม่ยอมไปโอนทดี่ นิ กรณีน้ีแมว้ ่าจะไม่มีการทําหนังสอื สัญญาจะ
ซอื้ จะขายก็ตาม แต่เมอื่ มกี ารวางมัดจํา ก็สามารถฟ้ องรอ้ งใหผ้ ขู ้ ายโอน
ทด่ี นิ ได ้ แต่อย่างไรก็ตาม หากเราทําสญั ญาจะซอ้ื จะขายไวก้ ็ย่อมเป็ น
การปกป้องสทิ ธขิ องเราไดด้ ีกว่าแน่นอนครับ เพราะในการพสิ จู น์ในชัน้
ศาลหากมหี ลักฐานย่อมไดเ้ ปรยี บกวา่

ตวั อยา่ งท่ี 2

กรณีสญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาดซง่ึ อสงั หารมิ ทรพั ย์

ก ขายบา้ นให ้ ข ในราคา 2 ลา้ นบาท โดยตกลงซอ้ื ขายกนั ดว้ ย
วาจาไม่ไดท้ ําหนังสอื ใดๆทัง้ สน้ิ ข ชําระหน้ีให ้ ก ไป ล่วงหนา้ 1 ลา้ น

19

บาท และบอกว่าจะจ่ายอีกเงนิ ครึ่งหนึ่งทเี่ หลือให ้ ก ภายหลังทไ่ี ดร้ ับ
มอบบา้ นแลว้ ก ตกลงวา่ จะนํากุญแจบา้ นมาให ้ ข อกี 1 สัปดาห์ ต่อมา
วันพรุ่งนี้ปรากฏว่าไฟไหมบ้ า้ นทซี่ อ้ื ขายกนั เสยี หายทงั้ หลัง

คาถาม ก จะเรียกเงินค่าบา้ นท่ี ข คา้ งชําระไวจ้ ํานวน 1 ลา้ น ได ้
หรอื ไม่ เพราะเหตุใด ?

ตอบ ไม่ได ้ เพราะสัญญาซ้ือขายบา้ นเป็ น "สัญญาซ้ือขายเสร็ จ
เด็ดขาด" ทม่ี ีผลเป็ น ''โมฆะ" ไม่การโอนกรรมสิทธเ์ิ กิดขึ้น ดังนั้น
กรรมสทิ ธใ์ิ นบา้ นยังเป็ นของ ก อยู่ สรุปคอื ข ไม่ตอ้ งจ่ายเงนิ ทค่ี า้ ง
ชาํ ระและเรยี กเงนิ ทจี่ ่ายไปแลว้ 1 ลา้ นบาทคนื จาก ก ได ้

กรณสี ญั ญาจะซอื้ จะขาย ซงึ่ อสงั หารมิ ทรพั ยช์ นดิ พเิ ศษ

A ขายวัวใหก้ ับ B ในราคา 20000 บาท Bชําระราคาทัง้ หมดแลว้
และ A ก็สง่ มอบวัวให ้ B เรียบรอ้ ย เพยี งแต่ทงั้ สองคนตกลงจะไปโอน
ตวั๋ รูปพรรณในวนั พธุ หนา้

คาถาม ถา้ A (ผขู ้ าย) ไม่ไปโอนต๋ัวรูปพรรณ B (ผซู ้ อ้ื ) จะฟ้ องบังคับ
ให ้ A โอนต๋วั รปู พรรณใหไ้ ดห้ รอื ไม่?

ตอบ ได ้ เพราะมหี ลักฐานในการฟ้ องคดีตาม มาตรา 456 วรรคสอง
น่ันก็คอื ชําหน้ีบางสว่ นแลว้ เพราะ B ผูซ้ อื้ ชําระเงนิ ให ้ Aผขู ้ าย และ A
สง่ มอบทรัพยใ์ ห ้ B เรยี บรอ้ ยแลว้

20

11. ความแตกตา่ งระหวา่ งสญั ญาจะซอ้ื ขายและสญั ญาซอ้ื ขาย
เสร็จ เด็ดขาดมปี ระโยชนอ์ ยา่ งไร

1) การทราบถงึ ประเภทของสัญญาซ้ือขายทําใหท้ ราบถึงความ
แตกต่างในเร่อื งแบบของสญั ญาแต่ละประเภท ทําใหค้ ู่สัญญาทราบว่า
ในสัญญาแต่ละประเภทจะตอ้ งปฏิบัติตามแบบของสัญญาหรือไม่
อย่างไร

การซอื้ ขายอสังหารมิ ทรัพยแ์ ละสงั หารมิ ทรัพย์ชนิดพเิ ศษถา้ เป็ น
สญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด ตองมกี ารทําเป็ นหนังสอื และจดทะเบยี นต่อ
พนักงานเจา้ หนา้ ที่ แต่ถา้ เป็ นสัญญาจะซ้อื ขายไม่ตอ้ งทําเป็ นหนังสือ
และจดทะเบยี นตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ที่28 คู่สัญญาเพยี งแต่ทําหลักฐาน
เป็ นหนังสอื อย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมอื ช่อื ผูร้ ับผดิ เป็ นสําคัญหรอื วาง
มัดจําหรอื ชําระหนบ้ี างสว่ นเป็ นอนั เพยี งพอแลว้ เมอื่ จะไปโอนกรรมสทิ ธิ์
กันในภายหลังจึงค่อยทําเป็ นหนั งสือและจดทะเบียนต่อพนักงาน
เจา้ หนา้ ท่ี

2) ทําใหท้ ราบถงึ ระดับความสําคัญในเร่ืองแบบของสัญญาแต่ละ
ประเภท

ใ น ก ร ณี ซ้ือ ข า ย อ สั ง ห า ริม ท รั พ ย์ แ ล ะ สั ง ห า ริม ท รั พ ย์ ช นิ ด
พิเศษ สัญญาซ้ือขายเสร็จเด็ดขาดท่ีมิไดท้ ําเป็ นหนังสือและจด
ทะเบยี นต่อพนักงานเจา้ หนา้ ท่ี ย่อมตกเป็ นโมฆะ แต่สัญญาจะซอ้ื ขาย
นัน้ ไม่มีแบบ พูดดว้ ยวาจาก็สมบูรณ์ และแมไ้ ม่ไดท้ ําหลักฐานเป็ น
หนั งสือหรือวางมัดจํ าหรือชําระหน้ีบางส่วนสัญญาก็ไม่เป็ นโมฆะ
เพยี งแตฟ่ ้องรอ้ งบงั คับคดกี นั ไมไ่ ดเ้ ทา่ นัน้

ดังทไ่ี ดศ้ กึ ษามาขา้ งตน้ จะเห็นไดช้ ัดว่า สําหรับสญั ญาซอื้ ขายเสร็จ
เด็ดขาดนัน้ แบบของนติ กิ รรม มคี วามสําคญั มากเพราะกฎหมายกาํ หนด
แบบแ ละบังคับใ หท้ ํา ตามแ บบ สัญญ าดังก ล่าว ถึงจะ มีผล บังคั บ
ใชไ้ ด ้ ในทางตรงกันขา้ มสญั ญาจะซ้อื จะขายไม่ตอ้ งทําตามแบบก็
บงั คับใชไ้ ด ้ หลักฐานในการฟ้ องบังคับคดตี ่างหากทีค่ ู่สัญญาควรให ้
ความสาํ คญั มากกว่า

21

หมายเหตุ

การซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดในสงั หารมิ ทรัพยท์ ว่ั ไป ไม่มแี บบ ไม่ตอ้ งมี
หลักฐานก็ฟ้องบงั คบั คดไี ด ้

ยกเวน้ ถา้ ราคาสงั หารมิ ทรัพย์นัน้ มรี าคา 20000 บาท หรือ มากกว่า
นัน้ ขนึ้ ไป จะตอ้ งมีหลักฐานอย่างหนง่ึ อย่างใด ตาม ม. 456 วรรคสอง
ประมวลกฎหมายแพง่ และพาณชิ ย์ มฉิ ะนัน้ ฟ้องบงั คบั คดไี มไ่ ด ้

3) การชช้ี ดั ความแตกต่างของสญั ญาทงั้ สองประเภทนี้เป็ นประโยชน์
ต่อการวนิ จิ ฉัยของศาลเมอ่ื เกดิ การฟ้องรอ้ งบงั คบั คดี

ตัวอย่างเช่น เมื่อมีการฟ้ องรอ้ งกันข้ึนว่าทําสัญญาซือ้ ขายทด่ี นิ กัน
แลว้ แต่ผูข้ ายไม่ยอมโอนกรรมสิทธใ์ิ นที่ดนิ ใหผ้ ูซ้ ้อื หรือผูซ้ อ้ื ไม่ยอม
ชําระราคาใหผ้ ูข้ าย จําเลยหรอื ผทู ้ ผี่ ดิ สญั ญามักอา้ งว่าสญั ญาดังกล่าว
เป็ นสญั ญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด แตด่ ว้ ยเหตุทไี่ ม่ไดท้ ําเป็ นหนังสอื และ
จดทะเบยี นตอ่ พนักงานเจา้ หนา้ ที่ สญั ญาจงึ ตกเป็ นโมฆะและไม่มีมูลหน้ี
ตอ้ งชําระแก่กัน ซงึ่ เป็ นการปฎเิ สธของคู่กรณีฝ่ ายท่ีผดิ สญั ญาเพ่ือให ้
ตัวเองพน้ จากความรับผดิ นั่นเอง ทัง้ ที่ความจริงแลว้ สัญญาทที่ ําขึ้น
ระหว่างกันอาจเป็ นสัญญาจะซอื้ ขายก็ได ้ และหากเป็ นอย่างนัน้ คู่กรณี
ฝ่ ายท่ีผดิ สัญญาก็ยังตอ้ งอาจถูกฟ้ องบังคับใหป้ ฏิบัติตามสัญญาได ้
(หากผูฟ้ ้ องมีหลักฐาน 1 ใน 3 ตามมาตรา 456 วรรคสอง ประมวล
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ศาลจึงตอ้ งวนิ ิจฉัยก่อนว่าสัญญาน้ีเป็ น
สญั ญาประเภทใดกนั แน่

4) ทําใหท้ ราบถึงผลของสัญญาทัง้ สองประเภทน้ีจะเห็นความ
แตกต่างไดว้ ่า สัญญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด มีการโอนกรรมสทิ ธใ์ิ น
ท รั พ ย์ ที่ ข า ย ผ ล คื อ สั ญ ญ า ซ้ือ ข า ย เ ส ร็ จ เ ด็ ด ข า ด ก่ อ ใ ห เ้ กิด
ทรัพยสทิ ธิ ส่วนสัญญาจะซื้อขายเป็ นเพียงสัญญาเบ้ืองตน้ ผลคือ
สญั ญาจะซอื้ ขายกอ่ ใหเ้ กดิ บคุ คลสทิ ธิ

กล่าวคือ สัญญาซ้อื ขายเสร็จเด็ดขาดทก่ี รรมสทิ ธโิ์ อนไปยังผูซ้ ้อื
แลว้ ย่อมกอ่ ใหเ้ กดิ ทรัพยสทิ ธเิ หนือทรัพย์สนิ นัน้ และทําใหผ้ ซู ้ อ้ื มีสทิ ธิ
ตามมาตรา 1336 คอื "ภายในบงั คับแห่งกฎหมายเจา้ ของกรรมสทิ ธใ์ิ ช ้

22

สอยจําหน่ายทรัพยส์ นิ ของตนและไดซ้ ง่ึ ดอกผลแห่งทรัพย์สนิ นัน้ กับทงั้
สทิ ธติ ดิ ตามและเอาคืนซง่ึ ทรัพย์สนิ ของตนจากบุคคลผูไ้ ม่มีสทิ ธจิ ะ
ยดึ ถอื ไวแ้ ละมสี ทิ ธขิ ัดขวางมใิ หผ้ อู ้ ื่นสอดเขา้ มาเกยี่ วขอ้ งกบั ทรัพย์นัน้
โดยมชิ อบดว้ ยกฎหมาย”

ในทางตรงกนั ขา้ มสญั ญาจะซอื้ ขาย ไมก่ อ่ ใหเ้ กดิ ทรัพยสทิ ธใิ ดๆ จะ
มีก็แต่บุค คลสิทธิคือสิทธิเรียกรอ้ งร ะหว่างคู่ สัญญาเท่านั้น แล ะ
กรรมสทิ ธจ์ิ ะไมม่ ที างโอนไปยงั ผซู ้ อื้ เด็ดขาดจนกว่าจะไดไ้ ปทาํ ตามแบบ
ของกฎหมายใหเ้ รียบรอ้ ย การทําตามแบบกฎหมายถือว่าก่อใหเ้ กิด
สญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดในทา้ ยทสี่ ดุ

23

คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 1738/2562

โจทก์ฟ้ องว่า โจทก์และจํ าเลยทัง้ สองตกลงซ้ือขายเสาเข็ ม

คอนกรตี อัดแรง มาตรฐานเลขที่ มอก.396-2549 เม่ือจําเลยทงั้ สองให ้

การและนําสบื พยานหลักฐานรับแลว้ ว่า การผลติ และส่งมอบเสาเข็ม

ค อ น ก รี ต อั ด แ ร ง ทุ ก ต ้น ใ ห ้แ ก่ โ จ ท ก์ เ ป็ น ไ ป ต า ม ม า ต ร ฐ า น

ผลติ ภัณฑอ์ ุตสาหกรรม มาตรฐานเลขท่ี มอก.396-2549 ประกอบกับ

กอ่ นการซอ้ื ขายเสาเข็มพพิ าทมปี ระกาศกระทรวงอุตสาหกรรม ฉบบั ที่

3568 (พ.ศ.2549) ใหย้ กเลกิ เสาเข็มคอนกรีตอัดแรง มาตรฐานเลขที่

มอก.396-2524 และกําหนดมาตรฐานผลติ ภัณฑอ์ ุตสาหกรรมเสาเข็ม

คอนกรีตอัดแรง มาตรฐานเลขที่ มอก.396-2549 ซง่ึ จําเลยท่ี 2 เบกิ

ความยอมรับวา่ มกี ารยกเลกิ การอนุญาตใหผ้ ลติ เสาเข็มคอนกรตี อัดแรง

ม า ต ร ฐ า น เ ล ข ที่ ม อ ก . 396-2524 แ ล ว้ กํ า ห น ด ม า ต ร ฐ า น

ผลติ ภัณฑอ์ ตุ สาหกรรม มาตรฐานเลขท่ี มอก.396-2549 โดยกฎหมาย

ดังนัน้ แมว้ ่าตามใบเสนอราคา/อนุมัตสิ ั่งซอื้ จะมไิ ดร้ ะบกุ ารซอื้ ขายเป็ น

การซอื้ ขายเสาเข็มคอนกรีตอัดแรง มาตรฐานเลขที่ มอก.396-2549 ก็

ตอ้ งตคี วามการซอื้ ขายน้ตี ามเจตนาของโจทกแ์ ละจําเลยทัง้ สองขณะมี

การทําสัญญา โดยมีประกาศกระทรวงอุตสาหกรรมควบคุมการแสดง

เจตนา

คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 1621/2562

เมอื่ ศาลฎกี ามคี ําสงั่ อนุญาตใหร้ บั ฎกี าโจทกเ์ ฉพาะประเด็นวา่ จําเลย
ไม่มีสทิ ธเิ รียกเงินค่าแฟรนไชสส์ ่วนทเ่ี หลอื ตามฟ้ องแยง้ ขอ้ เท็จจรงิ
ยอ่ มรบั ฟังเป็ นยตุ ไิ ดต้ ่อไปตามคําพพิ ากษาศาลอทุ ธรณ์ภาค 1 ว่า โจทก์
ไมอ่ าจอาศัยเหตุทว่ี า่ จําเลยสง่ มอบเครอ่ื งทําไอศกรีมเกล็ดหมิ ะมือสอง
ใหแ้ ก่โจทก์และไม่สง่ แผ่นพับและธงญป่ี ่ นุ ใหโ้ จทกม์ าบอกเลกิ สัญญา
กบั จําเลยได ้ และถอื ไม่ไดว้ ่า จําเลยเป็ นฝ่ ายผดิ สัญญา โจทกไ์ ม่มีสทิ ธิ
บอกเลกิ สญั ญากบั จําเลย แมโ้ จทกแ์ ละจําเลยยังคงมนี ติ สิ ัมพันธก์ นั ตาม
สัญญาธุรกจิ แฟรนไชส์ ซง่ึ เป็ นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์ในฐานะ
ลกู หนีม้ หี นา้ ทปี่ ฏบิ ตั กิ ารชาํ ระหนี้ค่าแฟรนไชสท์ เี่ หลือจํานวน 175,000

24

บาท ใหแ้ กจ่ ําเลย ภายในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2559 แต่เม่อื ขอ้ เท็จจรงิ
ฟังไดว้ ่า เครอื่ งทําไอศกรมี เกล็ดหมิ ะของจําเลยเกดิ การขัดขอ้ งในการ
ใชง้ าน เน่ืองจากมีความชํารุดบกพร่องเก่ียวกับการเซ็ทระบบและ
ภมู อิ ากาศในประเทศไทย โจทกจ์ งึ ชอบทจ่ี ะยดึ หน่วงไม่ชําระหน้ีค่าแฟ
รนไชสท์ เ่ี หลอื อยจู่ ํานวน 175,000 บาท ไดจ้ นกวา่ จําเลยจะแกไ้ ขความ
ชํารดุ บกพรอ่ งของเครอื่ งทาํ ไอศกรมี เกล็ดหมิ ะดงั กลา่ ว หรอื หาประกนั ที่
สมควรใหไ้ ดต้ าม ป.พ.พ. มาตรา 488

คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 7983/2561

สญั ญาจะซอื้ จะขายหอ้ งชดุ พพิ าททงั้ สบิ ระหวา่ งโจทกก์ ับจําเลย ขอ้
3.2 ระบวุ ่า ในกรณีทอ่ี าคารชดุ ยงั ดําเนนิ การกอ่ สรา้ งไม่แลว้ เสร็จ ต่อมา
เมือ่ การก่อสรา้ งแลว้ เสร็จ ปรากฏว่ามเี นื้อทหี่ อ้ งชดุ เพม่ิ ขนึ้ หรือลดลง
จากจํานวนท่ีระบุในสญั ญา คู่สัญญาตกลงคดิ ราคาหอ้ งชุดตามส่วนที่
เพม่ิ ขน้ึ หรอื ลดลงในราคาต่อหน่วยตามทกี่ ําหนดในขอ้ 3.1 และใหน้ ํา
ราคาหอ้ งชดุ สว่ นทเ่ี พม่ิ ขน้ึ หรอื ลดลงไปเพม่ิ หรอื ลดลงจากราคาหอ้ งชดุ
ตามขอ้ 3.1 และจํานวนเงินที่ตอ้ งชําระตามขอ้ 4.2 ตามขอ้ ตกลง
ดังกล่าวเป็ นการระบุไวเ้ ป็ นการทัว่ ไป ไม่ไดย้ กเวน้ บทบัญญตั ิ ป.พ.พ.
มาตรา 466 ไวโ้ ดยชดั แจง้ ว่าผซู ้ อ้ื จะไมย่ กเรอื่ งเนื้อทน่ี อ้ ยหรอื มากกวา่ ท่ี
ระบใุ นสญั ญาตัง้ แตร่ อ้ ยละหา้ ขน้ึ ไปเป็ นขอ้ อา้ งบอกปัดไม่ยอมรับ ไม่ถอื
ว่าขอ้ ตกลงดงั กลา่ วยกเวน้ ไม่ใหน้ ํามาตรา 466 มาใชบ้ งั คับ กรณจี งึ ตอ้ ง
บงั คบั ตามมาตรา 466 ดังนัน้ เมอ่ื เนื้อทหี่ อ้ งชดุ พพิ าททงั้ สบิ มเี น้ือทม่ี าก
ไปกวา่ ทรี่ ะบใุ นสญั ญา โจทกจ์ งึ มีสทิ ธทิ จ่ี ะเลอื กว่าจะบอกปัดไม่รับเสยี
หรอื จะรับเอาไวแ้ ละใชร้ าคาตามสว่ นตามทบี่ ญั ญตั ไิ วใ้ น ป.พ.พ. มาตรา
466 วรรคหนง่ึ

25

คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 2521/2559

ก า ร จ ะ ซื้อ ข า ย ร ะ ห ว่ า ง โ จ ท ก์กั บ จํ า เ ล ย เ ป็ น ก า ร จ ะ ซ้ือ ข า ย
อสังหารมิ ทรัพย์ ซงึ่ กฎหมายกําหนดรูปแบบและหลักฐานในการทํา
สญั ญากนั ไวต้ าม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ว่า สัญญาจะขายหรอื
จะซอื้ อสงั หารมิ ทรัพย์ ถา้ มไิ ดม้ ีหลักฐานเป็ นหนังสอื อย่างหน่งึ อย่างใด
ลงลายมอื ชื่อฝ่ ายผูต้ อ้ งรับผดิ เป็ นสําคัญ หรือไดว้ างประจําไว ้ หรือได ้
ชําระหน้ีบางส่วนแลว้ ทา่ นว่าจะฟ้ องรอ้ งใหบ้ งั คับคดหี าไดไ้ ม่ จากบท
กฎหมายดังกล่าว หากคู่สัญญาจะทําสัญญาจะซื้อขายใหม้ ีผลทาง
กฎหมายในการฟ้องรอ้ งบงั คับกนั ได ้ ตอ้ งเลอื กกระทําอย่างใดอย่างหนึ่ง
คอื ทําหลักฐานเป็ นหนังสอื อย่างหน่ึงอย่างใดลงลายมือชอ่ื ฝ่ ายผูต้ อ้ ง
รับผดิ เป็ นสําคัญ หรือวางประจําหรือมัดจํา หรือมกี ารชําระหน้ีบางสว่ น
เมื่อโจทกแ์ ละจําเลยเลือกรูปแบบของสัญญาโดยทําสัญญาจะซอ้ื ขาย
หรือสญั ญาวางมัดจํากันไว ้ ถอื เป็ นกรณีทําหลักฐานเป็ นหนังสอื อย่าง
หนงึ่ อยา่ งใด โดยลงลายมอื ชอื่ โจทกแ์ ละจําเลยไวเ้ พ่อื ใหค้ ู่สัญญาฟ้ อง
บงั คับฝ่ ายทผ่ี ดิ สัญญาได ้ จงึ เป็ นกรณีที่หากฟ้ องรอ้ งบังคับคดีตอ้ งมี
สญั ญาจะซอ้ื ขายมาแสดงตาม ป.ว.ิ พ. มาตรา 94 ดังนัน้ การทโี่ จทกน์ ํา
สบื พยานบุคคลประกอบขอ้ อา้ งเพมิ่ เตมิ ว่ายังมีขอ้ ตกลงดว้ ยวาจาว่า
กอ่ นทาํ สญั ญาจําเลยแจง้ ต่อโจทกว์ ่ามถี นนทางผา่ นเขา้ ออกไปยังทด่ี นิ
พพิ าทเชอื่ มกบั ถนนสาธารณะ จงึ ตอ้ งหา้ มตาม ป.ว.ิ พ. มาตรา 94 (ข)
ปัญหาขอ้ น้แี มจ้ ะมไิ ดย้ กขน้ึ ว่ากนั มาแลว้ โดยชอบในศาลชนั้ ตน้ และศาล
อทุ ธรณ์ภาค 8 แต่เป็ นขอ้ กฎหมายอันเกยี่ วดว้ ยความสงบเรยี บรอ้ ยของ
ประชาชน ซงึ่ คู่ความที่เกย่ี วขอ้ งย่อมมีสทิ ธทิ ีจ่ ะยกขึ้นอา้ งไดต้ าม ป.
ว.ิ พ. มาตรา 249 วรรคสอง (เดมิ ) ซง่ึ ใชบ้ งั คับขณะยืน่ ฟ้ อง ขอ้ เท็จจรงิ
แหง่ คดจี งึ รบั ฟังไม่ไดว้ า่ มขี อ้ ตกลงเรอ่ื งถนนเชอ่ื มผา่ นตามทโี่ จทกก์ ล่าว
อา้ ง จําเลยมไิ ดเ้ ป็ นฝ่ ายผดิ สญั ญา โจทกจ์ งึ ไม่อาจบอกเลกิ สญั ญาและ
เรยี กรอ้ งเงนิ มัดจําคนื

26

คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 7302/2559

เมอ่ื สญั ญาจะซอื้ จะขายกลายเป็ นสญั ญาทมี่ ไิ ดก้ ําหนดเวลาชําระหนี้
ตามวนั แหง่ ปฏทิ นิ และจําเลยบอกกลา่ วใหเ้ วลาแกโ่ จทกช์ ําระหน้ีภายใน
กําหนดเวลาใหม่โดยชอบ แต่โจทกไ์ ม่ปฏบิ ัตติ าม โจทกจ์ งึ เป็ นฝ่ ายผดิ
สัญญาละเลยไม่ชําระหนี้ จําเลยย่อมมีสทิ ธริ บิ มัดจําไดต้ าม ป.พ.พ.
มาตรา 378 (2) และมสี ทิ ธนิ ําทด่ี นิ ไปเสนอขายบุคคลอื่นได ้ ไม่ถอื เป็ น
ก า ร ต ก ล ง เ ล ิก สั ญญ า จ ะ ซ ้ือ จ ะ ข า ย กั บ โ จ ท ก ์โ ด ย ป ริย า ย แ ต่ อ ย่ า ง ใ ด
พ.ร.บ.ว่าดว้ ยขอ้ สญั ญาทไี่ ม่เป็ นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 7 บญั ญัตวิ ่า
ในสัญญาท่ีมีการใหส้ ง่ิ ใดไวเ้ ป็ นมัดจําหากมกี รณีทจี่ ะตอ้ งรบิ มัดจํา ถา้
มดั จํานัน้ สงู เกนิ สว่ น ศาลจะลดใหร้ บิ ไดเ้ พยี งเทา่ ความเสยี หายทแี่ ทจ้ รงิ
ก็ได ้ ซง่ึ โจทกท์ าํ สญั ญาจะซอื้ จะขายทดี่ นิ กบั จําเลยในราคา 1,400,000
บาท วางมดั จําไว ้ 500,000 บาท คดิ เป็ นรอ้ ยละ 35.71 ของราคาทดี่ นิ
เมอื่ เทยี บมัดจํากับราคาทซ่ี อ้ื ขายกันแลว้ เห็นไดว้ ่าเป็ นมัดจําทส่ี ูงเกนิ
สว่ น เห็นควรลดมัดจําทจ่ี ะใหร้ บิ ลง โจทกแ์ ละจําเลยต่างมไิ ดน้ ําสบื ว่า
ความเสยี หายแทจ้ รงิ ทจี่ ําเลยไดร้ ับมีเพียงใด แต่เห็นว่าหากจําเลยขาย
และไดร้ ับเงนิ ค่าทด่ี นิ จากโจทกย์ ่อมนําเงนิ ไปหาประโยชน์อย่างอ่นื ได ้
เมอ่ื โจทกผ์ ดิ สญั ญาแลว้ จําเลยทาํ สญั ญาจะซอื้ จะขายทด่ี นิ กับผซู ้ อื้ ราย
ใหม่ในราคา ท่ีลดลง เห็นควรลดมัดจําท่จี ะใหร้ บิ ลงเหลือ 200,000
บาท ซงึ่ เป็ นจํานวนทจี่ ําเลยน่าจะเสยี หายจรงิ และจําเลยตอ้ งคืนเงนิ มัด
จําอีก 300,000 บาท แก่โจทก์ ปัญหาดังกล่าวเป็ นไปตามบทบัญญัติ
ของกฎหมายทใ่ี หอ้ ํานาจศาลในการพจิ ารณาคดแี ละเป็ นปัญหาเกยี่ ว
ดว้ ยความสงบเรียบรอ้ ยของประชาชน ศาลฎีกามีอํานาจยกขนึ้ วนิ ิจฉัย
เองได ้ สําหรบั เงนิ มดั จําทจ่ี ําเลยตอ้ งคืนแก่โจทกน์ ัน้ มใิ ชก่ รณีทจ่ี ําเลย
ผดิ นัดอันจะตอ้ งชําระดอกเบย้ี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 วรรคหนงึ่ ทงั้
เป็ นเหตุสบื เนื่องมาจากโจทกเ์ ป็ นฝ่ ายผดิ สัญญา จําเลยจงึ ไม่ตอ้ งชําระ
ดอกเบย้ี ในเงนิ 300,000 บาท ทต่ี อ้ งคนื แกโ่ จทก์

27

คาพพิ ากษาศาลฎกี าที่ 3120/2559

สญั ญาจะซอ้ื จะขายทดี่ นิ รวม 15 แปลง พรอ้ มสง่ิ ปลูกสรา้ งระหว่าง
โจทกก์ บั จําเลยที่ 1 เป็ นสญั ญาทโ่ี จทกก์ บั จําเลยท่ี 1 ตอ้ งไปทําสญั ญา
ซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาดอีกครัง้ หนึ่ง และเป็ นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อ
โจทกย์ งั มไิ ดช้ าํ ระคา่ ทดี่ นิ ส่วนทเ่ี หลอื 8,500,000 บาท ใหแ้ ก่จําเลยที่
1 สทิ ธเิ รียกรอ้ งทจี่ ะใหจ้ ําเลยที่ 1 โอนทด่ี นิ รวม 15 แปลง พรอ้ มสงิ่
ปลูกสรา้ งตามสญั ญาจะซอ้ื จะขายยังมอิ าจบงั คับกันได ้ โจทกย์ ังไม่อยู่
ในฐานะเป็ นเจา้ หนี้ของจําเลยท่ี 1 ตามความหมายในบทบญั ญัตขิ อง
ป.อ. มาตรา 350 การกระทําของจําเลยที่ 1 ทโี่ อนทดี่ นิ 3 แปลงใน 15
แปลงดังกล่าวใหแ้ กจ่ ําเลยที่ 2 จงึ ขาดองค์ประกอบความผดิ ฐานโกง
เจา้ หนี้

คาพพิ ากษาศาลฎกี าท่ี 5649/2557

ขอ้ ความแหง่ สญั ญาซอ้ื ขายเป็ นขอ้ ตกลงกําหนดล่วงหนา้ ว่า โจทก์
และจําเลยตกลงซอ้ื ขายยางธรรมชาติ จํานวนโดยประมาณ มใิ ชเ่ ป็ นการ
ตกลงซอื้ ขายยางโดยมีจํานวนและราคาทแี่ น่นอนแลว้ และจําเลยตอ้ ง
สง่ มอบยางใหแ้ กโ่ จทกเ์ มอื่ ใด อันจะกอ่ ใหเ้ กดิ สทิ ธแิ ละหนา้ ทท่ี ท่ี งั้ สอง
ฝ่ ายพงึ ตอ้ งปฏบิ ัติต่างตอบแทนกนั จําเลยยังจะตอ้ งรอใหโ้ จทก์มีคํา
สง่ั ซอื้ และโอนเงนิ เขา้ บญั ชขี องจําเลยเสยี กอ่ น จําเลยจงึ จะสง่ ยางใหแ้ ก่
โจทก์ แสดงว่าขอ้ ตกลงจะมผี ลเป็ นสัญญาซอื้ ขายก็ต่อเมอื่ โจทกบ์ อก
กล่าวความจํานงว่าจะทําการซ้อื ขายใหส้ ําเร็จไปยังจําเลยแลว้ จงึ มี
ลักษณะเป็ นเพียงคํามั่นทจี่ ําเลยใหไ้ วแ้ กโ่ จทกก์ ่อนท่ีจะมีการซอ้ื หรือ
ขายว่า จําเลยจะขายยางใหแ้ ก่โจทก์ ซง่ึ มีผลผูกพันจําเลยฝ่ ายเดียว
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 454 วรรคหน่ึง มใิ ชส่ ัญญาซอื้ ขายเสร็จเด็ดขาด
หรือสัญญาจะขายหรือจะซ้ือ คํ ามั่นที่จํ าเลยใหไ้ วแ้ ก่โจทก์มิไดม้ ี
กําหนดเวลา เมื่อจําเลยมิไดบ้ อกกล่าวไปยังโจทก์ใหต้ อบมาเป็ นท่ี
แน่นอนภายในกําหนดเวลาพอสมควรว่าจะทําการซ้ือขายใหส้ ําเร็จ
ตลอดไปหรือไม่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 454 วรรคสอง เสยี ก่อน จงึ เป็ น
การบอกเลกิ คํามนั่ โดยมชิ อบ

28

บรรณานุกรม

-สญั ญาซอ้ื ขายเสร็จเด็ดขาด VS สญั ญาจะซอื้ ขาย
ทมี่ า https://shorturl.asia/1TEdZ
-ประเภทของสญั ญา
ทมี่ า https://shorturl.asia/N9cnK
-ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ทมี่ า https://shorturl.asia/86DgR

29