PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN PROYEK-PROYEK KPS

PANDUAN PENYIAPAN
PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS

Versi Draft

PENDAHULUAN

UNTUK membantu lembaga-lembaga Bappenas Nomor 4 tahun 2015, ten-
pemerintah sebagai Penanggung Jawab tang Tata Cara Pelaksanaan Kerjasa-
Proyek Kerjasama (PJPK) dalam me- ma Pemerintah Dengan Badan Usaha
nyiapkan proyek-proyek KPBU, maka PT Dalam Penyediaan Infrastruktur.
Penjaminan Infrastruktur Indonesia (PT • T ata praktek internasional, yang dise-
PII) merasa perlu untuk membuat suatu suaikan dengan kondisi Indonesia.
Buku Panduan Penyusunan Prastudi Ke-
layakan Proyek Dalam Rangka Penjamin­ TUJUAN:
an Infrastruktur.

BUKU PANDUAN INI DIRANCANG • Memberikan panduan dalam proses
BERDASARKAN: pengumpulan data dan pelaksanaan
studi awal (preliminary), untuk me-
• Peraturan Presiden Nomor 38 tahun ngetahui kelayakan dari suatu proyek.
2015, tentang Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha dalam Penye- • M enjelaskan latar belakang dari suatu
diaan Infrastruktur. Prastudi Kelayakan dalam suatu siklus
hidup Proyek KPBU secara keseluruh-
• Peraturan Menteri Negara Perenca- an berdasarkan kerangka hukum In-
naan Pembangunan Nasional/Kepala donesia.

02 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS

PRASTUDI KELAYAKAN
DAN SIKLUS HIDUP
PROYEK KPS

MENTERI/Kepala Lembaga/Kepala Dae­ dan sosial. Penyusunan Prastudi Ke­lay­ ak­
rah sebagai PJPK bertugas menyusun an merupakan satu dari rangkaian kegi-
Prastudi Kelayakan atas infrastruktur atan penyiapan proyek sebelum masuk
yang akan dikerjasamakan yang meliputi ke tahap pegadaan proyek sebagaimana
kajian aspek hukum, teknis, ekonomi ke- terlihat di gambar di bawah.
uangan, manajemen risiko, lingkungan

Tahap 1: Tahap 2: Tahap 3:
PERENCANAAN PERSIAPAN TRANSAKSI

1. Perencanaan dan penganggaran 1. Proposal penyiapan 1. Market sounding
2. Identifikasi proyek dan penyiapan proyek 2. Penetapan lokasi proyek
3. Proses pengadaan
proposal KPBU 2. Penyiapan dokumen 4. Penandatanganan kontrak KPBU
3. Alokasi anggaran untuk fasilitas dukungan pemerintah 5. Proses sampai dengan Financial

penyiapan proyek (PDF) 3. Penyiapan dokumen close
4. Persetujuan untuk melanjutkan penjaminan
pemerintah
proposal
5. Penyiapan daftar KPBU 4. Penyiapan dokumen
6. Kategori KPBU terkait lokasi proyek

Output: Output: Output:
• Studi pendahuluan PBU • Prastudi Kelayakan • Dokumen perjanjian kerjasama
• Daftar prioritas projek tender • Dokumen lelang
• Izin prinsip
publik • Dokumen penjanjian penjaminan
• Dookumen perjanjian regres

• Proses aplikasi untuk • Konfirmasi atau persetujuan
dukungan pemerintah pemerintah atas Dukungan Kelayakan
dan atau penjaminan
pemerintah • Persetujuan lokasi proyek
• P roses alokasi, disbursement,
• Pengajuan lokasi
projek pengelolaan dan pemantauan oleh
pemerintah, dan/atau pemantauan
dan evaluasi proses pelaksanaan
• P erjanjian penjaminan dan penjanjian
regres

Kajian lingkungan oleh Izin lingkungan
PJPK

Proses pengadaan lahan

Bappenas, Kepada Daerah, Bappenas, PJPK, BKPM, Bappenas, PJPK, BKPM, Kementrian
Menteri atau Dirut BUMN, Dirut Kementrian Keuangan, Keuangan, Kementrian Agraria dan Tata
BUMD Kementrian Agraria dan Tata Ruang (BPN), Kementrian Lingkungan
Ruang (BPN), Kementrian Hidup, BUPI (PT PII)
Lingkungan Hidup, BUPI (PT PII)

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN 03
PROYEK-PROYEK KPS

Informasi yang ada di Prastudi Kelayakan • Institusi keuangan seperti PT PII, PT
sangat penting untuk meyakinkan para SMI dan PT IIF, sebagai bahan untuk
pemegang kepentingan untuk mengam- mengevaluasi apakah proyek tersebut
bil keputusan yang tepat bagi: layak untuk mendapatkan penjamin­
• Kementerian Keuangan, sebagai an atau kredit.

bahan untuk menilai apakah suatu • Investor swasta, sebagai bahan untuk
proyek perlu mendapatkan Dukungan mengajukan penawaran yang sesuai
Pemerintah. dengan kebutuhan PJPK.

CAKUPAN PRASTUDI
KELAYAKAN

1. A nalisis Kebutuhan 6. Kajian Regulasi dan Kelembagaan
2. Analisis Teknis 7. Analisis Risiko
3. Analisis Ekonomi 8. Kajian Struktur KPBU
4. Analisis Keuangan 9. Dukungan Pemerintah
5. Kajian Lingkungan dan Sosial 10. Rencana Pelaksanaan

ANALISIS
KEBUTUHAN

TUJUAN terbaik untuk mengatasi permasalahan
dimaksud, dan akhirnya untuk mem-
Mengidentifikasi ada tidaknya permasa- perkirakan permintaan atas barang atau
lahan yang harus diatasi, memberikan jasa yang dihasilkan proyek.
justifikasi bahwa proyek ini adalah opsi

04 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS

ANALISIS CAKUPAN siapa yang akan memperoleh manfaat
KEBUTUHAN apabila permasalahan bisa diatasi. Hal ini
Identifikasi Permasalahan penting dalam rangka mengidentifikasi
para pengguna yang disasar untuk me-
Permasalahan harus dapat diuraikan netapkan cakupan/scope proyek pada
secara jelas. Prastudi Kelayakan harus tahapan berikutnya.
dapat menginvestigasi kadar dan kuali-
tas dari jasa-jasa layanan yang ada serta ANALISIS PERMINTAAN
mengidentifikasi segara permasalahan
dan kekurangannya. Untuk mengiden- Analisis permintaan (demand analysis)
tifikasi permasalahan dimaksud, maka adalah unsur yang sangat penting da-
beberapa pertanyaan berikut ini harus lam uji kelayakan ekonomi dan keuang-
sudah dapat dijawab pada tahapan Pra- an. Tujuan analisis permintaan ini ada-
studi Kelayakan ini: lah mengidentifikasi kebutuhan suatu
• Keterjangkauan Harga/Affordability: investasi di bidang infrastruktur serta
menetapkan cakupan/scope (penetap-
Apakah harga dari jasa layanan yang an scope dan ukuran hasil) dari proyek.
ada saat ini jauh di atas tingkat yang Permintaan untuk proyek yang diusulkan
bisa dikeluarkan oleh pengguna? mencakup permintaan saat ini dan per-
Apakah ada dampak distribusi? Harus mintaan masa yang akan datang.
dikurangi sampai tingkat berapakah
harga jasa layanan tersebut agar per- Permintaan kini didasarkan kepada data
masalahan dapat teratasi (singkatnya, statistik yang tersedia di perusahaan
seperti apakah elastisitas harga-nya)? penyedia jasa layanan, pada regulator,
• Ketersediaan/Availability: Apakah jasa kementerian, biro pusat statistik atau
layanan yang ada saat ini terbebankan pemerintah pusat. Permintaan masa de-
dari sisi volume? Apakah dibangunnya pan didasarkan pada model perkiraan
jasa layanan yang baru akan menim- permintaan dengan mempertimbang-
bulkan kenaikan supply atau pengalih- kan perkiraan ekonomi makro dan sosial
an supply dari satu sumber ke sumber ekonomi, alternatif sumber persediaan,
lainnya? Apakah yang menjadi ham- kelenturan permintaan dalam kaitan-
batan untuk menggunakan opsi-opsi nya dengan faktor-faktor yang relevan
yang ada? Apakah ada hambatan so- serta beberapa hal lainnya. Permintaan
sial? masa depan juga bisa berasal dari para
• Kualitas/Quality: Apakah kualitas dari pengguna yang ada saat ini atau peng-
jasa layanan yang ada saat ini telah guna baru yang dipicu oleh adanya ke-
mampu memenuhi harapan peng- giatan-kegiatan baru yang diizinkan oleh
guna? Apakah yang menjadi penye- proyek
bab rendahnya kualitas jasa layanan?
Apakah pengguna akan bersedia un-
tuk membayar harga yang lebih ting-
gi?

Prastudi Kelayakan harus dapat meng-
identifikasi dengan jelas siapa saja yang
terdampak oleh permasalahan, atau

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN 05
PROYEK-PROYEK KPS

ANALISIS
TEKNIS

TUJUAN -- K omponen dan kebutuhan opera-
sional proyek,
a. Mengkaji kelayakan teknis dan me-
netapkan persyaratan teknis mini- -- Desain teknis awal dari aset/fasili-
mum, untuk dimasukkan ke dalam tas yang diusulkan*,
dokumen penawaran lelang (Request
for Proposal) pada proses pelelang- -- B iaya investasi dan biaya operasio-
an investor (Badan Usaha Pelaksana) nal proyek.
proyek KPBU. * Desain teknis akan difinalisasi
oleh pemenang lelang Badan Usa­
b. Menetapkan suatu rancangan pokok ha Pelaksana Proyek KPBU.
desain/ design benchmark yang men-
jadi dasar penetapan biaya proyek, b. Secara khusus, bab ini mencakup:
untuk digunakan pada analisis lan- • L okasi Proyek:
jutan di dalam analisis ekonomi dan -- Uraian tentang lokasi proyek,
keuangan. -- D ata geografi, hidrologi, kondisi
eksisting dan drainase,
CAKUPAN -- Pertimbangan dalam pemilihan
lokasi proyek
Kajian Karakterisitik Teknis Proyek -- Komponen pendukung yang
tersedia di sekitar lokasi proyek;
a. Secara umum, informasi yang dihasil- dan
kan pada bagian ini dapat terdiri dari; -- Luas lahan yang diperlukan
-- Kapasitas (size) proyek, serta status kepemilikan lahan
-- Analisis permintaan (demand proyek saat ini.
analy­sis) terhadap fasilitas yang • Desain Teknis Awal (Basic Enginer-
akan dibangun, ing Design)
-- Durasi pelaksanaan konstruksi, -- Layout Awal: berisi uraian ten-
-- Metode umum konstruksi, tang disain teknis atau layout
dari proyek (yang disesuaikan
dengan kebutuhan dan karak-
teristik dari masing-masing sek-
tor),
-- mencakup survei teknis untuk
melihat kondisi lapangan,
-- mempertimbangkan opsi-opsi
desain alternatif, termasuk keti-
dakpastian dalam proyeksi per-
mintaan serta berbagai ketidak-

06 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS

ANALISIS pastian lain yang terkait dengan jemen proyek
TEKNIS keadaan di sekitar lokasi proyek. • Rencana Pelaksanaan Proyek
• Teknologi • Jadwal waktu dan keterkaitan (in-
-- Berisi uraian tentang teknologi
yang dipilih, termasuk metode terrelationship) dari semua kom-
konstruksi, logika penggunaan- ponen utama Prastudi Kelayakan
nya serta analisis risiko terhadap proyek harus dapat menyajikan
hambatan yang mungkin akan bukti yang wajar, yang menunjuk-
dihadapi. Prastudi Kelayakan kan bahwa proyek secara teknis
juga harus memuat justifikasi layak, karena:
bahwa teknologi tersebut aman -- T eknologi yang diusulkan untuk
dan telah terbukti efisien.
• K inerja Standar pembangunan sudah layak,
-- Standar hasil output serta fasi- -- T eknologi sudah terbuktikan,
litas yang akan menjadi dasar
bagi penetapan persyaratan sudah digunakan pada proyek-
teknis minimum untuk dican- proyek lain yang serupa,
tumkan dalam Request for Pro- -- Volume dan kualitas dari sum-
posal pada fase transaksi. ber-sumber sudah mencukupi
• Input yang diperlukan dan standar untuk operasional proyek,
dari input -- Desain yang digunakan adalah
• B iaya Proyek opsi yang sudah optimal serta
-- Biaya modal dan biaya opera- efektif dari segi biaya,
sional proyek -- Jadwal pelaksanaan proyek la­
• O psi-opsi operasional dan mana- yak,
-- Lahan proyek yang diperlukan
untuk pembangunan dan ope-
rasional proyek dapat diperoleh.

ANALISIS
EKONOMI

TUJUAN ekonomi jika proyek tersebut dibutuhkan
dan mampu memberikan manfaat yang
UNTUK memperkirakan manfaat dan bia- lebih baik atau serupa dengan biaya yang
ya proyek dari sudut pandang ekonomi. lebih murah dari opsi-opsi lain yang men-
Proyek akan dianggap layak secara jadi alternatif.

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN 07
PROYEK-PROYEK KPS

ANALISIS CAKUPAN bulkan proyek, dan bisa juga diang-
EKONOMI gap sebagai “biaya-biaya yang bisa
a. Biaya: dihindarkan” akibat adanya proyek.
• B iaya Langsung—relatif tidak terla-
lu sulit memahaminya, dan men- c. Jenis biaya dan manfaat bersifat unik
cakup biaya modal dimuka serta untuk masing-masing kasus. Pe­
biaya-biaya operasional dan pe- ngelompokan ini berfungsi sebagai
meliharaan proyek. Semua proyek- kerangka kerja untuk dapat berpikir
proyek infrastruktur akan menim- kritis tentang hal itu secara kasus per
bulkan biaya-biaya langsung. kasus, serta menghindari penghitung-
• Biaya Tidak Langsung—biasa- an ganda/double counting.
nya berupa biaya-biaya yang ter-
kait dengan dampak negatif dari KELUARAN
proyek dan sering kali tidak dikait-
kan dengan nilai monetary value a. Keluaran akhir/final output dari ases-
atau “market price”. Oleh karena itu men kelayakan ekonomi mencakup
maka harus dikembangkan suatu nilai kini netto atau Net Present Value
metode untuk memasukkan unsur (NPV) dan Economic Internal Rate Of
ini sebagai nilai. Satu contoh biaya Return (EIRR) dari biaya dan manfaat
tersebut adalah biaya untuk me- ekonomi dari proyek.
mindahkan aset serta kerusakan -- N PV mencerminkan nilai kini dari
pada tata lahan di mana proyek biaya dan manfaat yang terjadi se-
berada dan beroperasi. lama siklus hidup proyek
-- E IRR mencerminkan tingkat hasil
b. M anfaat laba berdasarkan mana nilai kini
--M anfaat Langsung—ini adalah dari biaya dan manfaat ekonomi
manfaat yang dirasakan oleh dari proyek adalah sama.
para pengguna dari fasili-
tas proyek. Untuk suatu b. EIRR harus dibandingkan dengan ting-
proyek pembangunan kat hasil laba secara sosial. Proyek-
jalur kereta api misalnya, proyek yang diketahui memiliki EIRR
manfaat langsungnya yang positif dan lebih tinggi dari ting-
adalah mempersing- kat hasil yang diharapkan secara so-
kat waktu perjalanan sial akan dianggap sebagai investa-
serta biaya pengope- si ekonomi. Sebaliknya, bila suatu
rasian kendaraan, proyek dengan hasil ekonomi negatif
meningkatkan berarti menggunakan terlalu banyak
keandalan dan sumberdaya sosial untuk mendapat-
kenyamanan kan manfaat yang terlalu kecil bagi
dalam perjalan- publik.
an.
-- M a n f a a t
Tak Langsung—ini adalah
manfaat sampingan yang
bersifat positif yang ditim-

08 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS

ANALISIS
KEUANGAN

TUJUAN c. Gambaran yang jelas terkait sumber
pendanaan proyek termasuk per-
Untuk mengurai analisis kuantitatif terha- syaratan yang harus dipenuhi oleh
dap kelayakan finansial (keuangan) dari Badan Usaha terhadap pengembalian
suatu proyek KBPU. Bagian ini juga akan pendanaan, bila pendanaan tersebut
menunjukkan apakah proyek membu- didapat dari sektor perbankan atau
tuhkan dukungan fiskal dan pendanaan swasta lainnya.
tambahan dari Pemerintah.
Komponen utama dari analisis keuangan
CAKUPAN diuraikan pada gambar: Analisis Keuan-
gan/Financial Analysis.

Secara umum, Analisis keuangan harus

memuat: INSTRUMEN ANALISIS KEUANGAN

a. Kajian kelayakan proyek secara ke- a. M enggunakan informasi yang diper-
uangan, dengan memberikan gam- oleh dari analisis permintaan, kela-
baran secara jelas terhadap kinerja yakan teknis dan estimasi biaya serta
keuangan dari sudut pandang peneri- akan mencerminkan struktur dan me-
maan dan pengeluaran keuangan kanisme proyek KPBU yang dipilih.
proyek, termasuk risiko yang akan di-
hadapi selama siklus proyek (project b. M enggunakan biaya dan penerimaan
viability). serta fokus kepada asesmen proyek
dari sudut pandang investasi.
b. Kajian kebutuhan terhadap dukungan
pemerintah (pusat maupun peme- c. Menggunakan metode atau istilah
rintah daerah), apabila di kajian awal yang sudah umum diterapkan pada
dinyatakan bahwa proyek ini tidak proyek-proyek yang melibatkan sek-
layak dengan hanya mengandalkan tor swasta.
pendanaan dari Badan Usaha dan po-
tensi pemasukan dari pengguna (user d. Menggunakan biaya utang/debt ser-
charge) fasilitas infrastruktur yang vice, biaya modal komersial tertim-
akan dibangun. Termasuk juga yang bang, hasil atas ekuitas dan dinyatakan
dikaji adalah kerangka waktu yang berdasarkan nilai kini (inflasi/eskalasi).
dibutuhkan terhadap dukungan Pe-
merintah yang diperlukan agar proyek e. Mengembangkan suatu computer­-
menjadi layak. generated financial model yang akan

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN 09
PROYEK-PROYEK KPS

ANALISIS Gambar: Analisis Keuangan / Financial Analysis
KEUANGAN

Analisis Analisis Opsi-Opsi
Keuangan Kelayakan Pendanaan
Keuangan
Rencana
Faktor-faktor Faktor-faktor Analisis Memilih Mobilisasi
pendapatan biaya Sensitifitas tarif
Modal
diskonto
yang Rencana
tepat Pelunasan

Menghasilkan Indikator-
Arus Kas Indikator
Rencana Keuangan

berisi proyeksi terhadap rencana pe- baku, konstruksi serta mesin dan
nerimaan proyek, baik itu dari bantu- peralatan (termasuk infrastruktur
an pemerintah atau pemasukan dari IT). Harus dipertimbangkan juga bi-
pengguna, dan pengeluaran proyek aya-biaya tenaga kerja proyek, ma-
seperti bunga pinjaman, capex dan najemen dan pelatihan, termasuk
opex, pajak, perbaikan dan biaya lain- jasa keuangan, hukum, pengada-
nya selama masa konstruksi dan masa an, teknis dan manajemen proyek,
konsesi proyek. juga mencakup beban bunga
utang selama masa konstruksi.
Secara rinci analisis keuangan mencak- -- B iaya Operasi dan Pemeliharaan
up hal-hal sebagai berikut: (O&M)
Mencakup biaya-biaya operasi
a. B iaya yang dibutuhkan selama siklus dan pemeliharaan aset-aset se-
proyek (life-cycle costs) beser- lama masa proyek, sesuai output
ta kerangka waktunya; mencakup yang diinginkan. Biaya O&M juga
perkiraan biaya modal serta biaya op- mencakup biaya-biaya bahan baku
erasi dan pemeliharaan (O&M costs). (raw material), perlengkapan dan
-- B iaya modal peralatan, karyawan & manaje-
Mencakup biaya yang berhubung- men dan asuransi, termasuk bia-
an dengan pengadaan sarana in- ya langsung operasional lainnya.
frastruktur dan jasa layanan baru, Biaya O&M tahunan harus dise-
termasuk namun tidak terbatas suaikan dengan estimasi tingkat
kepada biaya desain, perolehan ta- inflasi tahun berjalan.
nah dan pengembangan, bahan

10 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS

ANALISIS b. O psi penerimaan dan perkiraan aliran c. D ebt Service Coverage Ratio (DSCR)
KEUANGAN penerimaan; mencakup atas tarif (pe- Anggaran arus kas harus cukup un-
nerimaan dari pengguna) dan sum- tuk membiayai beban bunga utang
ber penerimaan sekunder dari proyek yang direncanakan. Berdasarkan pro-
lainnya. Prastudi kelayakan harus fil risiko dari masing-masing proyek,
menyertakan laporan survei tentang rasio DSCR dari beberapa lembaga
“kesediaan dan kemampuan memba- keuangan berbeda-beda.
yar pengguna” (willingness-to-pay &
ability-to-pay), sebagai justifikasi atas d. Kajian terhadap subsidi atau kebu-
asumsi tarif yang digunakan. tuhan dukungan kelayakan, yakni
kondisi di mana didapatkannya selisih
c. Struktur modal (rasio utang terhadap antara estimasi jumlah pendapatan
modal sendiri atau ekuitas), dan jenis yang lebih kecil dibandingkan dengan
ekuitas estimasi jumlah pendapatan yang bisa
diperoleh dari pengguna.
d. Utang dan jadwal pembayarannya
(termasuk di dalamnya jenis utang Hasil analisis di atas harus diuji berdasar-
dan tingkat suku bunga, masa teng- kan sejumlah skenario yang berbeda-­
gang serta jadwal pembayaran utang) beda terhadap permintaan, tarif dan bia-
ya proyek. Proyek-proyek yang secara
e. B iaya modal rata-rata tertimbang keuangan dinyatakan layak memiliki NPV
(WACC = weighted average cost ca­ dan IRR yang positif, dan lebih besar dari
pital) syarat tingkat pengembalian (rate of re-
turn) bagi investor.
f. S pesifikasi Proyek (ketepatan waktu
investasi, durasi proyek, dll) Apabila proyek dapat dibiayai oleh pem-
beri penjaman (lenders) sesuai dengan
g. T arif pajak persyaratan yang berlaku umum di dunia
perbankan dinyatakan bahwa proyek ini
h. D asar penyusutan yang diizinkan telah bankable. Proyek yang telah dinya-
takan layak finansial belum bisa secara
Hasil analisis keuangan harus mencak- otomatis dinyatakan bankable. DSCR
up beberapa indikator kunci, yaitu: (debt service coverage ratio) adalah
salah satu indikasi yang bisa digunakan
a. Profitabilitas/Kelayakan untuk melihat tingkat bankability dari
Kelayakan keuangan dapat dilihat dari suatu proyek infrastruktur.
nilai netto saat ini (NPV) atau Financial
Internal Rate of Return (FIRR)/Return
of Equity (ROE) dari proyek.

b. P engembalian atas biaya/Cost reco­
very
Jumlah tahun yang diperlukan untuk
dapat menutup modal yang diinvesta-
sikan.

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN 11
PROYEK-PROYEK KPS

KAJIAN
LINGKUNGAN
DAN SOSIAL

TUJUAN up No. 5/2012 tentang jenis-jenis
usaha dan/atau kegiatan yang wajib
Menganalisis risiko dampak lingkungan memiliki Analisis Mengenai Dampak
dan sosial yang berpotensi terjadi dari Lingkungan (AMDAL)
proyek, baik pada tahapan pra-konstruk-
si, konstruksi, dan operasi, dan termasuk Analisis Dampak Lingkungan
estimasi biaya pengelolaan dan monitor-
ing dampak negative yang terjadi sebagai Berisi uraian tentang studi-studi yang tel-
upaya mitigasi dampak tersebut. Analisis ah dilakukan serta rencana pengelolaan
yang dilakukan mengacu pada peratur- lingkungan yang harus dibiayai oleh pe-
an Pemerintah Indonesia yang berlaku. serta tender, termasuk hal-hal yang harus
Dengan begitu, Pemerintah dapat me- dilaksanakan dalam rangka melindungi
nyiapkan dokumen lelang yang baik dan lingkungan. Analisis dampak lingkungan
proposal penawaran dari pihak swasta meliputi:
telah meminimalisasi risiko dampak yang a. U raian tentang kondisi karakteristik
potensial terjadi.
lingkungan dari lokasi tapak proyek
CAKUPAN (rona awal lingkungan);
b. Kesesuaian lokasi rencana proyek de-
Regulasi ngan rencana tata ruang;
c. M engidentifikasi potensi dampak ling-
Peraturan perundangan di Indonesia kungan dan sosial yang akan timbul
tentang pengelolaan dan perlindungan dari proyek;
lingkungan hidup Hukum dan perun- d. Kategori skala dampak proyek, yaitu
dang-undangan yang berlaku di Indone- tinggi, sedang, atau rendah berdasar-
sia tentang prosedur danasesmen yang kan peraturan Pemerintah Indonesia;
menjadi acuan diperlukan pada tahapan e. Rencana pengelolaan dampak se-
Pra Studi-Kelayakan adalah sebagai beri- bagai upaya mitigasi dampak yang
kut: berpotensi terjadi dari proyek;
a. Undang-Undang Indonesia No. f. Menentukan peningkatan kapasitas
dan program pelatihan untuk melak-
32/2009 tentang perlindungan dan sanakan program perlindungan ling-
pengelolaan lingkungan kungan, jika diperlukan;
b. Peraturan Pemerintah No. 27/2012 g. Memperkirakan biaya yang diperlukan
tentang Izin Lingkungan untuk perizinan yang berkaitan de-
c. Keputusan Menteri Lingkungan Hid- ngan pengelolaan dan perlindungan
lingkungan;

12 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS

KAJIAN h. Menyiapkan rencana dan jadwal un- kompensasi yang akan diperlukan, jika
LINGKUNGAN tuk melaksanakan program kepatu- diperlukan;
DAN SOSIAL han lingkungan sebagaimana diper- f. Menentukan rencana pelatihan dalam
syaratkan peraturan yang berlaku. rangka melaksanakan program per-
lindungan sosial untuk meningkatkan
Panduan dari PT PII tentang Penerapan kapasitas masyarakat yang terkena
Tinjauan Aspek Lingkungan Dan Sosial dampak.
adalah referensi yang bisa digunakan un- g. Mengusulkan tindakan-tindakan untuk
tuk bagian ini. mengatasi kegelisahan publik serta al-
ternatif yang masuk akal
Analisis Dampak Sosial
Pengadaan Tanah dan Pemukiman
Berisi identifikasi isu-isu sosial pokok yang Kembali
relevan dan strategi mitigasi dampak so-
sial negatif yang berpotensi muncul dari PJPK wajib membuat rencana pengada-
proyek, baik pada tahapan pra-konstruksi, an tanah dan pemukiman kembali untuk
konstruksi, dan operasi. Analisis dampak mengetahui kelayakan biaya yang diper-
sosial meliputi: lukan untuk memperoleh lahan yang
a. Menetapkan kondisi awal lingkungan diperlukan untuk konstruksi dan operasi
proyek. Bagian ini menjelaskan tentang:
manusia/area yang terdampak serta a. Lokasi tapak proyek dengan fitur-f­itur
kondisi rona lingkungan;
b. Menguraikan hasil konsultasi publik utama: area, aset-aset dan rumah
yang telah dilakukan dengan semua tangga yang ada di lokasi proyek
pemangku kepentingan yang mung- b. Luas lahan yang diperlukan untuk kon-
kin akan terdampak; struksi serta aset dan penduduk yang
c. Mengidentifikasi dampak sosial dari akan terdampak selama masa kon-
proyek terhadap masyarakat dan me- struksi
nyusun rencana mitigasinya, termasuk c. Rencana pengadaan tanah, rencana
dengan estimasi biaya yang diperlu- pemukiman kembali serta biaya-­
kan; biayanya
d. Menentukan lembaga yang bertang- d. Risiko potensial yang mungkin muncul
gung jawab untuk pembebasan tanah; selama proses pengadaan tanah
e. Menentukan pihak-pihak yang akan e. Rencana pelaksanaan
terkena dampak oleh proyek dan f. Rencana pemantauan pelaksanaan

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN 13
PROYEK-PROYEK KPS

KAJIAN
REGULASI DAN
KELEMBAGAAN

TUJUAN dan diterapkan memungkinkan
PJPK membayar ke PT PII ber-
Bagian ini berisi tentang kerangka kerja dasarkan perjanjian regres dan me-
hukum serta asesmen tentang apakah kanisme pembayaran layak , dan
terdapat hambatan hukum bagi pe- -- A pakah ada pembatasan hukum
ngembangan dan pelaksanaan proyek. atau persyaratan untuk peman-
faatan aset publik untuk proyek
CAKUPAN tersebut

Regulasi d. Lingkungan dan pegadaan tanah:
-- m eninjau apakah persyaratan hu-
a. Pendirian badan hukum proyek: kum yang terkait dengan perlin-
meninjau bentuk dari badan hukum dungan lingkungan dan peng-
yang akan didirikan untuk melak- adaan tanah tidak akan memberi
sanakan proyek KPBU dampak bagi kelayakan proyek
-- m eninjau persyaratan hukum yang
b. Investasi: meninjau apakah ada pem- berkaitan dengan izin lingkungan,
batasan bagi investasi dalam sektor izin lokasi dan AMDAL yang diper-
bisnis proyek lukan
-- m eninjau apakah lokasi yang di-
c. Skema KPBU: usulkan untuk proyek diperboleh-
-- A pakah proyek ini layak untuk kan sesuai dengan tujuan proyek
dilaksanakan sebagai KPBU
-- A pakah ada pembatasan pada ske- e. P endanaan proyek: meninjau apakah
ma KPBU yang diusulkan ada hambatan hukum terkait mobil-
-- Apakah ada batasan apapun untuk isasi modal, baik pada kreditur lokal
PJPK untuk melakukan kewajiban maupun asing, terkait pelaksanaan
keuangan terhadap perusahaan proyek.
proyek
-- Apakah ada prosedur yang berlaku f. Dukungan kelayakan dan jaminan dari
dan diterapkan memungkinkan Pemerintah: meninjau apakah proyek
PJPK untuk membayar kepada per- ini cocok untuk memperoleh Dukung­
usahaan proyek dan mekanisme an kelayakan dan untuk memperoleh
pembayaran layak Jaminan Pemerintah agar proyek ini
-- Apakah ada prosedur yang berlaku menjadi layak secara keuangan.

14 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS

KAJIAN Kelembagaan menetapkan:
REGULASI DAN -- A pakah lembaga tersebut diizinkan
KELEMBAGAAN a. Menetapkan siapa saja yang akan ter-
libat di dalam pelaksanaan proyek. untuk melaksanakan peran dan
Lembaga-lembaga tersebut terma- tanggung jawab yang diperlukan
suk: dalam proyek sesuai dengan regu-
-- Lembaga Pemerintah Penanda­ lasi dan perundang-undangan
tangan Kontrak (GCA): yang akan -- A pakah lembaga tersebut mampu
menandatangani kontrak kerjasa- untuk melaksanakan peran dan
ma dengan swasta tanggung jawab dalam proyek dili-
-- Otoritas manajemen sektor, yang hat dari sisi kapasitas kelembagaan
bertanggungjawab untuk menyu- dan kapasitas keuangannya.
sun dan melaksanakan kebijakan
dan standar teknis pada sektor di c. Mengusulkan suatu perjanjian lain
mana proyek bernaung. yang tidak diwajibkan hukum untuk
-- K ementerian Keuangan beserta memperkuat kerangka kerja kelem-
aparatnya, termasuk PT PII, yang bagaan untuk proyek. Apabila terdapat
akan menyediakan penjaminan kekhawatiran adanya suatu lembaga
proyek. yang menolak untuk menanggung
-- L embaga-lembaga lain yang ber- kewajiban, mapa PJPK sapat mem-
tanggungjawab untuk menerbit- pertimbangkan untuk memperkuat
kan perizinan atau lisensi. komitmen dimaksud untuk men-
-- L embaga-lembaga lain yang ber- ciptakan rasa percaya diri bagi pihak
tanggungjawab untuk menerbit- swasta. Beberapa opsi yang mungkin
kan undang-undang yang menga- adalah:
tur tentang proyek. -- D engan menandatangani perjan-
-- Lembaga-lembaga lainnya, jika re­ jian dengan lembaga-lembaga
levan. lain (misalnya, perjanjian usufruct,
Memorandum Perjanjian, dan lain
b. Menetapkan tanggung jawab dari sebagainya)
masing-masing lembaga serta meng- -- Menunjukkan proyek-proyek seru-
ukur kapasitas masing-masing lem- pa di masa lalu yang sukses
baga dalam memenuhi tanggung -- Membuat pengaturan-pengaturan
jawabnya terkait proyek. Tanggung untuk mengatasi keberatan dari pi-
jawab dimaksud mencakup fiskal hak-pihak yang mungkin menolak
dan non-fiskal. Analisis ini mencakup proyek (misalnya, dengan kelom-
uraian rinci tentang tanggung jawab pok pelestari lingkungan serta me-
dari masing-masing lembaga, serta reka yang harus pindah tempat).

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN 15
PROYEK-PROYEK KPS

ANALISIS
RISIKO

TUJUAN risiko dan tingkat keterjadian/probabi-
litas risiko (sering disebut sebagai pe-
Bagian ini bertujuan untuk menjelaskan nilaian risiko atau risk assessment).
pengelolaan risiko-risiko yang terkait de- Sebagai catatan penting, selain keter-
ngan pelaksanaan Proyek dan bagaimana kaitan atau korelasi dari suatu risiko
mengalokasikan dan memitigasi risiko- dengan risiko yg lain, aspek kualitas
risiko tersebut. data atau informasi mengenai dampak
dan probabilitas untuk setiap risiko ha-
CAKUPAN rus cukup kredibel agar dapat meng-
hasilkan suatu proses kuantifikasi risiko
a. Identifikasi Risiko yang baik.
• Pertama-tama, sebelum menda- Setelah memperoleh informasi ten-
patkan profil risiko utama (key risks) tang key risks, selanjutnya evaluasi
untuk dapat dikelola di tahapan risiko dapat disempurnakan dengan
selanjutnya, PJPK perlu mengiden- melakukan beberapa pendekatan da-
tifikasi semua risiko yang terkait lam mengukur risiko-risiko tersebut.
dengan Proyek. Identifikasi risiko Pendekatan tersebut antara lain ada-
Proyek sangat penting sehingga lah:
PJPK dapat merumuskan langkah • Analisis Sensitifitas
mitigasi risiko (mengurangi dampak
risiko atau mengurangi kemung- Analisis ini menilai sensitifitas
kinan terjadinya risiko) tersebut. Proyek dengan asumsi-asumsi ter-
Termasuk atas kewajiban dari risiko tentu. Hal ini dapat digunakan un-
yang betul-betul terjadi. Dalam hal tuk mengkuantifikasi suatu risiko.
ini, pemerintah tidak saja berbagi Asumsi-asumsi yang digunakan da-
pada risiko di atas kertas, namun lam suatu model finansial dirubah
juga ikut menanggung risiko yang dengan sensitifitas tertentu untuk
betul-betul muncul. melihat dampak suatu risiko terha-
dap hasil proyeksi keuangan dan
b. Evaluasi Risiko ekonomi proyek.
Tahap evaluasi risiko ditujukan untuk • Analisis Skenario
mendapatkan daftar risiko prioritas Analisis ini mendefinisikan bagaima-
(risk priority) sebagai risiko utama (key na asumsi model berubah dengan
risks) Proyek. Risiko prioritas tersebut skenario ini, dan menghitung hasil
disusun berdasarkan parameter tingkat proyek dengan skenario ini. Hal ini
risiko/risk level yang dikuantifikasi atau berguna untuk menunjukkan ke-
dibentuk oleh komponen dampak seluruhan dampak dari suatu risiko,
atau efek gabungan dari beberapa
risiko yang terjadi sekaligus.

16 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS

ANALISIS • Simulasi Monte Carlo struktur alokasi risiko.
RISIKO Simulasi ini menghitung probabi- Dalam konteks transaksi proyek KPBU,
litas suatu hasil dengan melakukan penentuan kewajiban PJPK dalam Per-
simulasi acak terhadap ribuan ske- janjian Kerjasama (Perjanjian KPS) perlu
nario. Analisis ini dilakukan dengan memenuhi prinsip Alokasi Risiko. Alo-
cara, mendefinisikan probabilitas kasi risiko secara kontraktual yang opti-
pertama untuk terjadinya setiap mal berbanding lurus dengan value for
risiko, lalu mendefiniskan dampak money yang maksimal. Pada umum­
terjadinya risikonya tersebut pada nya, setiap risiko harus dialokasikan
asumsi model, dan terakhir men- kepada pihak terbaik yang mampu
definisikan kemungkinan terjadinya mengelola, mengurangi ataupun
risiko-risiko secara bersama. Si­ mendiversifikasi, sesuai dengan logika
mulasi komputer digunakan untuk berikut (lihat Gambar):
mengiterasi ribuan skenario secara • Mengelola kemungkinan terjadinya
acak berdasarkan probabilitas input.
suatu risiko
Secara grafis, pendekatan tersebut dapat • Alokasi risiko kepada pihak terbaik
digambarkan sebagai berikut:
yang mampu mengelola suatu
risiko yang kemungkinan terjadi

Gambar: Metode Pemodelan Risiko Bagaimana
sensitifitas hasil
Analisis proyek terhadap
sensitifitas perubahan asumsi?

Asumsi Hasil

Analisis Apa hasil dari
scenario peristiwa risiko

Peristiwa risiko Asumsi Hasil tertentu?

Simulasi Kemungkinan Kemungkinan asumsi Kemungkinan Apa kemungkinan
Monte peristiwa risiko hasil hasil dari
Carlo
kemungkinan
terjadinya peristiwa

risiko?

c. Alokasi Risiko untuk Memaksimalkan • Mengurangi dampak terjadinya
Value for Money suatu risiko pada hasil proyek
Setelah semua risiko Proyek telah di-
identifikasi, kesesuaian alokasi risiko • Jika suatu risiko tidak dapat dengan
menjadi substansi analisis risiko dalam mudah dikelola oleh salah satu pi-
Prastudi kelayakan Proyek dan sangat hak, risiko tersebut perlu dikelola
terkait dengan Analisis Struktur KPBU oleh pihak yang paling mampu un-
(pada bagian 8) dimana lingkup peker- tuk mengurangi dampaknya. Da-
jaan/fungsi KPBU juga ditentukan oleh lam hal ini termasuk mengantisipasi
terjadinya risiko tersebut, dan mem-

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN 17
PROYEK-PROYEK KPS

berikan respon untuk meminimal- dapat dipengaruhi kedua belah pihak
isasi dampak kerugiannya. sebaiknya ditanggung bersama (keja-
• Mendiversifikasi biaya untuk dian kahar);
menyerap risiko • Risiko yang dapat dikelola pemerin-
• Jika suatu risiko tidak dapat dikelo- tah, karena posisinya lebih baik atau
la dengan baik atau dikurangi oleh lebih mudah mendapatkan informasi
salah satu pihak, risiko tersebut ha- dibandingkan swasta (risiko peraturan
rus dikelola oleh pihak terbaik yang atau legislasi) sebaiknya ditanggung
mampu menyerap risiko dengan pemerintah;
biaya terendah (misalnya kepada • Risiko yang walaupun sudah ditrans-
asuransi pihak ketiga). fer, tetap memberikan eksposur ke-

Langkah 1: Langkah 2: Langkah 3:
“Kemungkinan “Dampak Risiko” “Biaya Risiko
Keterjadian Risiko” Terendah”
• Risiko
• Risiko harus dapat • Risiko
harus dapat dialokasikan harus dapat
dialokasikan dialokasikan
kepada pihak
yang paling
mampu

Secara konseptual, penerapan prinsip pada pemerintah atau PJPK (meng-
tersebut di proyek KPS adalah sebagai hambat tersedianya layanan penting
berikut: ke masyarakat), dimana jika BU gagal
• Risiko yang berdasarkan pengalaman memenuhi kewajiban maka pemerin-
tah dapat mengambil alih proyek.
sulit untuk dikendalikan pemerintah
agar memenuhi asas efektivitas bia- Lebih lanjut, tahapan analisis risiko ini akan
ya (konstruksi, operasi), sebaiknya di- juga terkait dengan Kajian Struktur KPBU.
tanggung pihak swasta;
• Risiko yang berada di luar kendali
kedua belah pihak, atau sama-sama

18 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS

KAJIAN
STRUKTUR KPBU

TUJUAN kontrak KPBU. Spesifikasinya harus di-
buat sejelas mungkin di dalam kontrak
Bagian ini bertujuan untuk menjelaskan sehingga bisa dijadikan dasar untuk
struktur KPBU yang diusulkan dan dasar pembayaran, pengenaan denda serta
pemikirannya. pemberian bonus.

CAKUPAN b. Mengalokasikan fungsi-fungsi
“Fungsi” adalah tindakan-tindakan yang
Struktur dari KPBU terkait dengan empat harus dilakukan untuk dapat menye-
unsur yang saling berkaitan: diakan fasilitas atau jasa layanan. Tin-
dakan-tindakan tersebut bisa berbe-
a. Menetapkan hasil keluaran/outputs da-beda berdasarkan kasusnya, tetapi
Menetapkan hasil keluaran yang diing- secara umum mencakup beberapa
inkan dari suatu proyek—bukan mene- atau seluruh dari ke-enam fungsi se-
tapkan masukan/input—adalah perbe- bagai berikut:
daan pokok antara KPBU dan proses -- M erancang / Design
pengadaan publik yang konvensional. -- Membangun / Build
Dalam proses pengadaan publik kon- -- M engoperasikan / Operate
vensional, kontraktor swasta diwajib- -- M emelihara / Maintain
kan membangun suatu disain tertentu -- M emperbaiki / Rehabilitate
dengan menggunakan material yang -- Membiayai / Finance
ditetapkan. Dalam suatu kontrak KPBU,
pihak swasta diwajibkan untuk menye- Pertama, PJPK harus mengidentifikasi
diakan jasa layanan atau fasilitas yang fungsi-fungsi utama yang harus dilak-
memenuhi standar tertentu, dan dibe- sanakan dalam pelaksanaan proyek.
rikan kebebasan untuk menentukan Lalu ia harus merekomendasikan
caranya bagaimana memenuhi stan- bagaimana mengalokasikan fungsi-­
dar dimaksud, serta memilih masuk- fungsi tersebut sedemikian rupa seh-
an/input apa yang dibutuhkan. Hal ini ingga sehingga dapat memaksimalkan
menciptakan peluang dan insntif bagi value for money.
inovasi sektor swasta.
Hasil keluaran yang diinginkan harus Secara umum, ini berarti mengalokasi-
ditetapkan dengan jelas dan terukur, kan fungsi-fungsi untuk memaksimal-
sedemikian rupa sehingga penyediaan kan keahlian, insentif dan kewenan-
hasil keluaran tersebut dapat dijadikan gan/power berdasarkan logika sebagai
sebagai kewajiban pihak swasta dalam berikut:

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN 19
PROYEK-PROYEK KPS

KAJIAN • Keahlian/Expertise di dalam melak- • Kewenangan/powers yang diper-
STRUKTUR sanakan fungsi dimaksud. Jika ada lukan untuk dapat melaksanakan
KPBU perusahaan-perusahaan swasta fungsi. Pemerintah memiliki suatu
yang memiliki spesialisasi dalam kewenangan yang sangat khusus
melakukan disain, konstruksi, pe- terkait pengadaan tanah dan dalam
meliharaan atau operasional dari mengambil keputusan perencana-
aset yang diusulkan, atau spesialisa- an. Ketika suatu fungsi bergantung
si dalam menyediakan jasa layanan kepada suatu kewenangan yang di-
yang diusulkan, maka ini menjadi pegang oleh pemerintah, maka ini
indikasi bahwa fungsi-f­ungsi terse- sebagai indikasi bahwa fungsi terse-
but harus dialokasikan kepada pi- but harus diberikan kepada lemba-
hak swasta. Jika lembaga-lemba- ga publik.
ga publik juga ada yang memiliki
pengalaman dalam melaksanakan • Hasil dari analisis ini adalah berupa
fungsi-fungsi tersebut, maka sangat gambaran tentang siapa yang ha-
baik untuk membandingkan kiner- rus melaksanakan tugas apa ber-
ja masa lalu dari lembaga-lembaga dasarkan skema KPBU. Misalnya,
publik tersebut dengan calon pe- fungsi-fungsi yang terdapat dalam
serta tender yang potensial. proyek instalasi pengolahan air
limbah dapat dialokasikan sebagai
• Insentif/Incentives untuk berki- berikut:
nerja dengan baik. Perusahaan-­
perusahaan swasta akan beker- • Fungsi-fungsi Merancang/Design,
ja lebih baik jika ada insentif laba, Membangun/Build, Mengoper-
dan dapat didenda apabila meng- asikan/Operate dan Memelihara/
hasilkan kinerja yang buruk, dan Maintain—harus diberikan kepada
ini lebih mudah dilakukan pada pihak swasta berdasarkan alasan
swasta dibandingkan dengan pe- bahwa pemenang tender memiliki
rusahaan-perusahaan publik. Oleh keahlian di bidang ini dibandingkan
karena itu maka argumentasi insen- dengan Dinas Perairan Nasional
tif sering kali dimaknai mengalokasi- atau lembaga-lembaga pemerintah
kan suatu fungsi untuk pihak swasta lainnya, serta dapat dengan mudah
di mana ia dapat diberi insentif atau diberi insentif untuk bisa berkinerja
dikenakan denda atas kinerjanya. lebih baik.
Namun demikian, harus tetap dila-
kukan analisis kasus per kasus, khu- • Perolehan hak atas tanah—dialo-
susnya manakala kinerja sulit untuk kasikan ke Pemerintah, mengingat
ditetapkan secara penuh dan ter- kewenangannya yang khusus
ukur. Misalnya, pada proyek-proyek
KPBU bidang kesehatan atau pendi- • Pembiayaan/Financing—dibagi-­
dikan, maka wajar untuk menganal- bagi, sedemikian rupa bahwa Pe-
isa apakah pihak swasta dapat di- merintah pemiliki kemampuan
berikan insentif agar menyediakan yang unik untuk memperoleh
layanan pendidikan dan kesehatan dana konsesi berbiaya murah un-
yang berkua­litas. tuk proyek, sedangkan pemenang

20 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS

KAJIAN Pemerintah
STRUKTUR
KPBU PT PII

Sponsor A Perjanjian
Sponsor B Regres
Sponsor C
Perjanjian Penjaminan Ekuitas Hutang-Pinjaman Sindikasi Bank
/Obligasi Program Pensiun

Masukan Badan Usaha Pelaksana/ Lembaga
(bahan bakar, Special Purpose Vehicle Multilateral
tenaga kerja,
Keluaran
teknologi)

Penasihat/Konsultan Peralatan Konstruksi Operasi dan
(pajak, akuntasi, pemeliharaan

hukum, lingkungan,
dsb)

Gambar: Contoh struktur indikatif dari sebuah proyek KPBU

tender dapat membantu dengan kan insentif—misalnya, alokasi fungsi
mencari dukungan keuangan lain- konstruksi secara alami mengan­dung
lain dengan cepat, dan dalam hal risiko menggelembungnya biaya kon-
ini pemberian insentif yang lebih struksi. Oleh karena itu, PJPK dapat
bagus akan semakin membuatnya memasukkan alokasi risiko-risiko se-
berkinerja dengan lebih baik. cara implisit pada saat mengalokasikan
fungsi-fungsi. Misalnya, Peme­rintah
c. Mengalokasikan risiko mungkin memahami bahwa meski-
pun secara umum risiko konstruksi
Sebagaimana telah dijelaskan dalam dialihkan kepada pihak swasta, namun
pasar tidak akan menerima risiko gem-
bagian 7 tentang Alokasi Risiko, jika pa secara penuh, sedemikian rupa
sehingga perlu dibuat klausul untuk
fungsi-fungsi telah dialokasikan membagi risiko ini.
Langkah-langkah praktis yang harus
berdasarkan prinsip-prinsip diambil oelh PJPK adalah:
• Mengidentifikasi semua risiko ma-
tersebut di atas, maka ber-
teriil yang terkait dengan proyek
sama fungsi-­fungsi terse- • Mengalokasikan risiko-risiko terse-

but terdapat ‘risiko-risiko but dengan menggunakan prinsip
value for money.
alami’, yang mana

PJPK telah mem-

perhitungkann-

ya pada saat

memak-

simal-

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN 21
PROYEK-PROYEK KPS

KAJIAN • Setelah mengikuti hal tersebut, Untuk beberapa proyek tertentu, dia-
STRUKTUR PJPK harus membuat suatu Matriks gram indikatif di atas harus dilengkapi
KPBU Risiko yang komprehensif, dengan apabila ada pihak-pihak lain yang ter-
menggunakan acuan alokasi risiko libat, yaitu:
sebagaimana yang ada di URL e. Kredit Multilateral untuk Pemerin-
http://www.iigf.co.id/Website/Publi-
cation.aspx?rowid=24 tah
f. Pembiayaan publik pada perusa-
d. Menetapkan Struktur hukum dan ke-
uangan haan proyek atau aset (misalnya,
Diagram struktur akan sangat berguna melalui suatu perusahaan yang
memperoleh klarifikasi tentang pen- didirikan berdasarkan undang-­
gaturan aspek keuangan dan hukum undang)
yang diharapkan atau diusulkan. Satu g. Ada lembaga lain selain PJPK se-
contoh struktur indikatif dari sebuah bagai pihak penandatangan dalam
proyek KPBU sederhana, seperti gam- kontrak
bar di atas. h. KPBU dibuat untuk aset yang su-
dah ada, bukan untuk memba-
ngun aset baru

DUKUNGAN
PEMERINTAH

PADA situasi di mana proyek membutuh- dan non fiskal, baik dari pemerintah pusat
kan dukungan pemerintah agar membuat maupun pemerintah daerah, sesuai de-
proyek menjadi layak, PJPK diharapkan ngan tugas dan kewajiban masing-mas-
ing. Dukungan tersebut antara lain:
untuk membuat kajian berdasarkan
analisis keuangan dan ekonomi 1. Perizinan: Pemerintah harus ber-
tentang jenis dukungan apa komitmen memberikan semua lisensi
saja yang diperlukan dari Pe- dan perizinan yang diperlukan kepada
merintah, termasuk justifikasi pihak investor swasta untuk melak-
mengapa Pemerintah harus sanakan proyek, sesuai dengan hu-
mendukung proyek ini. kum dan perundang-undangan yang
berlaku.
Bentuk dukungan pemerintah
dapat berupa bantuan fiskal

22 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS

DUKUNGAN 2. Pembebasan Tanah: Pemerintah daer- 5. Bentuk Lain-Lain, jika diharuskan oleh
PEMERINTAH ah bertanggungjawab menyediakan hukum
lahan yang diperlukan untuk proyek
atas biaya pemerintah sendiri sesuai Pemerintah juga mendukung proyek-
dengan jadwal pelaksanaan proyek. proyek dengan memberikan berbagai
jenis penjaminan untuk menekan risiko
3. Kontribusi Keuangan, seperti VGF (vi- pihak swasta. Karenanya, PJPK harus
ability gap funding) atau Dukunga­ n Ke- memberikan justifikasi bahwa proyek
layakan untuk mendukung sebagian – ini layak mendapatkan penjaminan dan
maksimum 50%– dari biaya konstruksi. harus disediakan. Informasi tentang du-
kungan dan jaminan dari Pemerintah ha-
4. Kontribusi Fiskal dalam bentuk tunai rus diberikan kepada peserta tender untuk
atau non tunai selama operasional membantu mereka dalam menyiapkan
proyek (subsidi tarif). dokumen penawaran.

RENCANA
PELAKSANAAN

TUJUAN c. Mengidentifikasi kesepakatan antara
pihak yang terlibat untuk melakukan
Bagian ini bertujuan untuk menjelaskan peran dan tanggung jawab masing-­
rencana pelaksanaan proyek dari tahap masing.
transaksi sampai dengan financial close,
termasuk tahapan konstruksi dan operasi. d. Mempertimbangkan kebutuhan wak­
tu penga­ daan Badan Usaha dan pe­
CAKUPAN nyus­unan desain dalam rencana pe­
laksanaan.

a. Mengidentifikasi semua tahapan pro­ e. Kewajaran metode pelaksanaan dan
yek sampai dengan Financial Close. kebutuhan waktu dalam rencana
pelaksanaan.
b. Mengidentifikasi peran dan tanggung
jawab pihak-pihak yang terlibat dalam
Proyek.

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN 23
PROYEK-PROYEK KPS

KONTAK KAMI:
Pratomo Ismujatmika
Senior VP - Corporate Secretariat
[email protected]

INDONESIA INFRASTRUCTURE
GUARANTEE FUND (IIGF)

Sampoerna Strategic Square
North Tower 14th floor
Jl. Jendral Sudirman Kav 45-56
Jakarta 12930 Indonesia

Telp. +62-21 57950550
Fax +62-21 57950040
www.iigf.co.id