ISU – ISU STRATA PERINGKAT 1 KERJALUAR / LAWATAN TAPAK
Isu berkaitan KTN 1965 Belum pecah sempadan Masih status hakmilik sementara Kategori tanah masih pertanian Percanggahan syarat nyata tanah Cukai tanah semasa belum dijelaskan Permit ruang udara Sek 75A Cantuman – 1 skim terbahagi 2-6 lot lot Pelan Cadangan Strata berbeza dengan Pelan Arkitek Pelan Cadangan strata tidak sama dengan bentuk fizikal bangunan Bangunan terkeluar dari lot Reka bentuk bangunan tidak selaras dengan tafsiran bangunan yang boleh dipecah bahagi Proses permohonan yang berulang Pelan simetrikal- pelan bangunan untuk membangunan lain tapi digunakan untuk pembangunan di lot lain (typicalplan/mirror plan) Borang permohonan tidak teratur (Borang 1, AHS 1985) Petak dipohon tiada laluan masuk tanpa melalui petak atau laluan dalaman serta melalui harta bersama Harta / kemudahan bersama dipohon sebagai petak Kesilapan kiraan nilai unit syer dan padanan petak aksesori
Sempadan petak tidak menepati kehendak ciri-ciri binaan kekal
Struktur bangunan tidak sama seperti Pelan Bangunan yang diluluskan
Harta bersama dihalang
Pengubahsuaian yang ketara pada struktur bangunan tanpa permit sertamemasuki harta bersama
Tanda sempadan (reference mark) * Merujuk kepada salinan buku kerjaluar, bucu@tepi bangunan adalah sempadan lot yang sebenar. Semakan dilapangan mendapati semua slab dan air-cond slab telah terkeluardaripada sempadan lot. Justeru itu, disyorkan supaya permit ruang udara dipohon keataslot-lot berkenaan.
Ruang yang dimohon untuk dijadikan sebahagian daripada petak. Bangunan sedia ada mengikut Pelan Bangunan.
Basement mengunjur ke Rizab jalan
Laluan tangga ke petak memasuki lot sebelah
-2 unit kedai dipohon tetapi hanya 1 petak tanpa ada laluan dalaman (melalui harta bersama) Tiada laluan dalaman
Kedudukan tangga tidak sama seperti yang diluluskan dalam Pelan Bangunan
- [bercanggah dengan Akta Jalan, parit dan bangunan 1974 dan Perakuan Jurukur Tanah Berlesen (AHS1985)] Saiz binaan Tempat Letak Kereta (TLK) berbeza dengan Pelan Bangunan yang diluluskan
- Bercanggah dengan Akta Perkhidmatan Bomba (Akta 341) Petak Aksesori menghalang pili bomba
- Bercanggah dengan Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984 dan Akta OKUTempat letak kerata (OKU) dipohon sebagai Petak Aksesori
- Bercanggah dengan Undang-undang Kecil Bangunan Seragam 1984 Petak Aksesori menghalang laluan keluar / masuk
Ruang tidak sesuai dipohon sebagai sebahagian Petak Contoh :- Pelantar bunga boleh dipohon sebahagian dari petak
Pelantar bunga sepatutnya dipohon sebagai Petak Aksesori atau dijadikan Harta Bersama
Harta bersama (koridor) dipohon sebagai sebahagian daripada petak
Ini bercanggah dengan syarat nyata tanah (kediaman). - Akta Perumahan & KTN 1965 Harta / kemudahan bersama (kedai) dalam Perjanjian Jual Beli dipohon sebagai petak.
- Sempadan petak dalam ruang niaga tidak ditanda dengan baik (contoh ruang concourse) Sempadan Petak tidak ditanda
Contoh permohonan strata tidak memenuhi syarat. Petak Bunga telah dimohon sebagai sebahagian daripada petak pada sebahagian petak di tingkat 1 bangunan M2, M3 dan M4. Merujuk kepada subsekyen 13(3) AHS dan Pekeliling KPUP Bilangan 1 / 2015. Bab 3 Pengukuran 6.2.4 (c ).
Tempat letak Penghawa Dingin terkeluar daripada lot
* Merujuk kepada salinan buku kerjaluar, bucu@tepi bangunan adalah sempadan lot yang sebenar. Semakan dilapangan mendapati semua slab dan air-cond slab telah terkeluardaripada sempadan lot. Justeru itu, disyorkan supaya permit ruang udara dipohon keataslot-lot berkenaan. Slab ini pun terkeluar daripada lot. Air Cond slab : Terkeluar lot dan memasuki simpanan jalan
Ruang terkeluar daripada lot Ruang yang terkeluar daripada Struktur bangunan terkeluar daripada sempadan petak tanahpetak/lot
- Tangga, Ramp atau landas berputar terletak/terkeluar luar lot Tangga yang terkeluar daripada lot Terkeluar daripada lot
- Luas Petak tanah di lapangan bertambah dari CPS dan Perjanjian Jual Beli (S&P) Terkeluar daripada lot
Pelan Bangunan dan Pelan CPSP berbeza bentuk - Petak dan Petak Aksesori berbeza bentuk
Harta Bersama dijadikan Petak Aksesori
- hendaklah diluluskan dari peringkat awal perancangan / bangunan Lobi lif persendirian sebagai sebahagian dari petak
Lift lobby Lift lobby
Mana-mana orang/individu yang meletakkan kerusi, kon, pasu bunga, tongsampah atas petak dan sebagainya boleh didenda atau dipenjara jika sabitkesalahan di bawah Seksyen 50(3) Akta Pengangkutan jalan 1987 yang bolehdigunapakai di semua kawasan samada di tempat awam atau di permisswasta. - Sekyen 119 memperuntukkan denda RM200 atau penjara 6 bulan
•Akta Hakmilik Strata 1985 adalah akta untuk memudahkan pecah bahagibangunan atau tanah kepada petak-petak, pelupusan hakmilik-hakmilik dankutipan cukai dan bagi maksud-maksud yang berkaitan dengannya. •Akta ini telah dipinda sebanyak 6 kali dengan pindaan terakhir adalahAktaHakmilik Strata (Pindaan) 2016 yang telah berkuatkuasa di seluruh pentadbirannegeri pada 1 Januari 2017. Pindaan ini adalah seperti berikut: 1.Akta A753 – pindaan tahun 1990 2.Akta A951 – pindaan tahun 1996 3.Akta A1107 – pindaan tahun 2001 4.Akta A1290 – pindaan tahun 2007 5.Akta A1450 – pindaan tahun 2013 6.Akta A1518 – pindaan tahun 2016 •Evolusi perundangan hakmilik strata adalah seperti berikut: Akta Hakmilik Strata 1985
Evolusi perundangan hakmilik strata adalah seperti berikut:-
UNDANG-UNDANG MALAYSIA Akta 757 : Seksyen 2 Definasi ´HARTA BERSAMA´ - a) Berhubung dengan suatu bangunan atau tanah yang dicadangkanuntuk dipecah bahagi kepada petak-petak, ertinya sebahagiandaripada kawasan pemajuan. i. Yang tidak terkandung dalam mana-mana petak atau petakyang dicadangkan; dan ii. Yang digunakan atau boleh digunakan atau dinikmati olehpenghuni dua atau lebih petak yang dicadangkan; atau b) Berhubung dengan suatu bangunan atau tanah yang dipecah bahagi,ertinya sebahagian daripada lot— i. yang tidak terkandung dalam mana-mana petak, termasukmana-mana petak aksesori, atau manamana blok sementarayang ditunjukkan dalam pelan strata yang diperakui; danii. yang digunakan atau boleh digunakan atau dinikmati olehpenghuni dua petak atau lebih;
´PETAK´ - a) Berhubung dengan suatu bangunan atau tanah yang dicadangkan untuk dipecahbahagi, ertinya satu daripada unit individu yang terkandung di dalam bangunanitu, yang (terkecuali dalam hal suatu petak aksesori) yang akan dipegang di bawahhakmilik strata yang berasingan; b) Berhubung dengan suatu tanah yang dicadangkan untuk dipecah bahagi, ertinyasatu daripada unit individu petak tanah yang akan dipegang di bawah hakmilikstrata yang berasingan; c) Berhubung dengan suatu bangunan yang dipecah bahagi, ertinya satu daripadaunit individu yang terkandung di dalam bangunan itu, yang (terkecuali dalam halsuatu petak aksesori) dipegang di bawah hakmilik strata yang berasingan; dand) Berhubung dengan suatu tanah yang dipecah bahagi, ertinya satu daripada unitindividu petak tanah yang dipegang di bawah hakmilik strata yang berasingan; UNDANG-UNDANG MALAYSIA Akta 757 : Seksyen 2 Definasi
´PETAK AKSESORI´ - mempunyai erti yang diberikan kepadanya dalam seksyen 4 akta hakmilik strata 1985;ertinya mana-mana petak yang ditunjukkan dalam suatu pelan strata sebagai petakaksesori yang digunakan atau dicadangkan hendak digunakan bersama-sama dengansuatu petak; ´PETAK TANAH´ - mempunyai erti yang diberikan kepadanya dalam seksyen 4 akta hakmilik strata 1985;ertinya suatu unit yang terkandung dalamnya suatu tanah yang dipecahbahagikanyang di atasnya terdapat suatu bangunan sudah siap yang tidak lebih daripada empattingkat yang dipegang di bawah suatu hakmilik strata; UNDANG-UNDANG MALAYSIA Akta 757 : Seksyen 2 Definasi
MEKANISME PELAKSANAAN Penambahbaikan proses kerja Pengeluaran Hakmilik Stratamelibatkan keseluruhan life-Cycle Pembangunan bermula daripada kelulusan Kebendaran Merancang sehinggakepada pemilikan Josong (VP) Melibatkan perundangan; Akta Hakmilik Strata (Pindaan) 2013 – Proses permohonandan pendaftaran hakmilik strata; Akta Pengurusan Strata 2013 – syarat failkan Jadua petakDan Jadual H, Peraturan-Poeraturan Pemajuan Perumahan(Kawalan dan Pelesenana) 1966 – Syarat Penyampaianpemilikan kosong bersama Hakmilik Strata
Aliran kerja Baru Pengeluaran Hakmilik Strata dan Pemilikan Kosong (Vacant Possession) secara serentak Kelulusan bersyarat Perintah Pembangunan (DO)/Kebenaran Merancang (KM) •Wajib memohon SiFUS dan memfailkan Jadual Petak ke COB sebelum penjualan atau permohonan CPSP, mana-mana yang terdahulu. Kelulusan Pelan Bangunan Permohonan SiFUS ke PTG Negeri Failkan Jadual petak ke Commisioner Of Building (COB) Pengeluaran Lesen n Permit Pemajuan Perumahan Jual Beli (S&P – Jadual H) / Bina Capai Super Structure Stage Pemaju kemuka Permohonan Sijil Cadangan Pelan Strata ke JUPEM JUPEM semak (TERATUR/TIDAK TERATUR). Jika TERATUR keluarkan Sijil Cadangan Pelan Strata Permohonan Hakmilik Strata Keputusan PTG (LULUS/TOLAK) Kelulusan & penyediaan PA Strata oleh JUPEM Pendaftaran Hakmilik Strata Pindahmilik Hakmilik Strata Pemilikan Koson (Vacant Possession) 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 36 Bulan3+1 (rayuan) Bulan 1 Bulan 1 Bulan 3+1 (rayuan) Bulan 11
GAGAL PINDA PELAN A LULUS LULUS PEMAJU 1 Memasukkan syarat berikut di dalam KM : i. “Semua Pemajuan Yang Akan Dipecah Bahagi UntukPengeluaran Hakmilik Strata wajib Memohon Sijil FormulaUnit Syer (SiFUS) kepada PTG Negeri sebelumpenjualan mana-mana petak atau sebelum PermohonanSijil Cadangan Pelan Strata (CPSP) kepada Jabatan Ukurdan Pemetaan Negeri Mengikut Mana-Mana YangTerdahulu. ii. “Semua Pemajuan Yang Akan Dipecah Bahagi UntukPengeluaran Hakmilik Strata Wajib Memfailkan JadualPetak kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) sebelumpenjualan mana-mana petak atau Sebelum PermohonanSijil Cadangan Pelan Strata (CPSP) Mengikut Mana-ManaYang Terdahulu. iii. “…komposit lesen dan permit jualan hanya akandikeluarkan oleh Bahagian Pelesenan PemajuanPerumahan Jabatan Perumahan Negara (JPN)selepassyarat-syarat SiFUS dan Jadual Petak dipenuhi..”iv. “…pemaju hendaklah mengemukakan sesalinanperakuan bahawa bangunan telah mencapai peringkatsuper structure ke pejabat tanah dalam tempoh2 mingguselepas mencapai peringkat tersebut. ” Permohonan Kebenaran Merancang (KM) KM Lulus Bersyarat Permohonan Kelulusan Pelan Bangunan (PB) Kelulusan PB Jual Beli
GAGAL PINDA PELAN A LULUS LULUS PEMAJU 2 Permohonan Kebenaran Merancang (KM) KM Lulus Bersyarat Permohonan Kelulusan Pelan Bangunan (PB) Kelulusan PB Jual Beli Syarat –syarat kelulusan SiFUSi. Urusan Tanah selesai ii. Lantik JTB iii. Resit Deposit bayaran Ukur iv. Formula Kiraan Unit Syer v. Jadual Petak yang diperakui JTB danArkitek/Jurutera vi. Pelan Bangunan telah lulus Permohonan SiFUS ke Pejabat Tanah dan Galian (PTG) oleh PemajuFailkan Jadual Petak ke Pesuruhjaya Bangunan (COB)
GAGAL PINDA PELAN A LULUS PEMAJU 3 LULUS Permohonan Kebenaran Merancang (KM) KM Lulus Bersyarat Permohonan Kelulusan Pelan Bangunan (PB) Kelulusan PB Jual Beli Syarat pengeluaran komposit lesen dan permit jualan adalahmesti ada SiFUS dan Jadual Petak
GAGAL A LULUS B 4 5 6 Peringkat Struktur Utama Permohonan CPSP Kelulusan CPSP Pemaju memajukan salinan perakuan bahawabangunan telah mencapai peringkat superstructure dimaju ke pejabat tanah dalam tempoh2 minggu selepas mencapai peringkat Permohonan dalam tempoh 3 bulan dari tarikhpengeluaran dokumen super structureUlasan PUPN dalam tempoh 1 bulan4
B GAGAL Kelulusan PA(B) C 6 7 GAGAL Permohonan Hakmilik Strata Kelulusan Pejabat Tanah dan Galian PTG Penyediaan Pelan Akui Strata PA(B) Pendaftaran Hakmilik Strata Permohonan dalam tempoh 1 bulan daritarikh CPSP Proses Permohonan hingga Pendaftaran HakmilikStrata dalam tempoh 2 bulan
C BERJAYA Selesai CCC 6 Perenggan 28, Jadual H, Akta 118 i.Garis panduan kepada Pengawal untuk menimbangkan beri pengecualian untuk serahPemilikan Kosong (VP) tanpa hakmilik strata. Perkara perlu dipertimbangkan oleh Pengawal: 1. CPSP telah dikeluarkan 2. Permohonan hakmilik strata telah dikemukakan ke PTG kurang daripada 100 hari bekerja sebelum VP untuk petak pertama. 3. Makluman SS telah diberi dalam tempoh 2 minggu 4. Permohonan mesti dibuat sebelum tarikh serah VP petak pertama. GAGAL BERJAYA GAGALHakmilik Strata dengan Pemilikan Kosong Mohon Pengecualian daripada Pengawal Bangunan Pemilikan Kosong Tanpa Hakmilik Strata
Badan pengurusan subsidiari dibenarkan Permohonan selepas mendapat Comprehensive Resolution JTB menyediakan pelan harta bersamaterhad JUPEM menyemak dan memperakui teraturkepada PTG PTG mengeluarkan sijil badan pengurusansubsidiari PERUNTUKAN BARU