דוח משפטי 2849 השונית 30 אשקלון

‫דו"ח מס' ‪2849‬‬

‫תאריך עריכת הדו"ח ‪19.1.2020‬‬

‫עורך‪/‬כת הדו"ח – דורית אזר‬

‫הנדון‪:‬‬
‫חוות דעת מאתר‬
‫משפחת בוהדנה‬
‫כתובת הדירה‪ :‬השונית ‪ 30‬דירה ‪ 2‬אשקלון‬
‫טלפון‪050-2295606 ,050-7739945 :‬‬
‫תאריך הבדיקה‪8.1.2020 :‬‬
‫שם המאתר‪ :‬מאיר לוזון‬

‫תוכן עניינים‪:‬‬

‫‪ .1‬הצהרת המאתר‬
‫‪ .2‬השכלת המאתר והסמכותיו‬
‫‪ .3‬ניסיונו המקצועי של המאתר‬

‫‪ .4‬הבסיס לחוות הדעת‬
‫‪ .5‬הרקע לחוות הדעת‬

‫‪ .6‬הממצאים‬
‫‪ .7‬מסקנות‬

‫‪ .8‬המלצות לתיקון הכשלים ושיקום הנזקים ותמחורן‪.‬‬

‫‪ .1‬הצהרה של מוציא חוות דעת זו‬

‫אני החתום מטה‪ ,‬מאיר לוזון ת‪.‬ז‪ ,029512605 .‬מרחוב השופר ‪ 22‬מעלה אדומים‪,‬‬
‫ידוע לי היטב שמבחינת הדין הפלילי דינה של חוות דעת זאת‪ ,‬כשהיא חתומה על ידי‪,‬‬

‫כדין עדות בשבועה לפני בית המשפט‪.‬‬
‫הנני להצהיר כי אין לי עניין בנכס ואין שום מניעה מקצועית אתית או אחרת למתן‬

‫חוו"ד זו מצידי‪.‬‬

‫חתימת המאתר‪:‬‬

‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪16‬‬

‫‪ .2‬השכלה והסמכה‪:‬‬

‫‪ -‬בוגר קורס "שמאות נזקי רכוש" מבית מכללת מישלב‬
‫‪ -‬בוגר קורס הסמכת תרמוגרפיה ‪ - Level 1‬איתור נזילות באמצעות‬
‫מצלמה תרמית לפי תקן ישראלי מספר ‪Fluke & RDT ,13187‬‬

‫)‪Systems Academy (04-141001‬‬
‫‪ -‬חבר בהתאחדות קבלני השיפוצים בישראל (‪ – )2778‬שיקום‪ ,‬ושדרוג מבנים‬

‫בישראל‬
‫‪ -‬קבלן רשום ברשם הקבלנים מס' ‪ 30076‬בענף האיטום‬

‫‪ -‬בוגר קורס שיקום נזקי מים‬
‫‪ -‬בוגר קורס אוטם מורשה מכון התקנים‬
‫‪ -‬בוגר קורס מגשר מוסמך ‪ -‬בקבוצת גבים‬
‫‪ -‬בוגר קורס אינסטלציה מוסמך‪ -‬במרכז הבנייה הישראלי‬
‫‪ -‬יו"ר איגוד מאתרי נזילות ותרמוגרפיה בישראל (‪ ,)2014‬מס' עמותה‪:‬‬

‫‪580600369‬‬
‫‪ -‬מרצה בתחום איתור נזילות באמצעות מכשור 'אל‪-‬הרס' ומציאת פתרונות‬

‫‪ -‬מנהל פורום מאתרי נזילות ב'זאפ' ‪ -‬דפי זהב‬
‫‪ -‬בוגר קורס מפקח בכיר למניעת ליקויי בניה (‪)B.Q.M‬‬

‫‪ -‬בוגר קורס עד מומחה מטעם הנהלת בתי המשפט‬

‫‪ .3‬ניסיון מקצועי‪:‬‬

‫בעל ניסיון של כ‪ 35-‬שנה בענף הבנייה על מרכיביו השונים תוך התמחות בזיהוי כשלים‬
‫במבנים‪ .‬נותן שירות לגופים פרטיים‪ ,‬חברות בנייה ומוסדות ממשלתיים ביניהם משרד‬
‫הביטחון‪ ,‬משטרת ישראל‪ ,‬חברת אלקטרה‪ ,‬הסוכנות היהודית‪ ,‬רמי לוי‪ ,‬אושר עד ועוד‪.‬‬
‫במרוצת השנים ביצע טיפולים בעשרות אלפי בתים ומבנים בישראל וביצע סריקות לאיתור‬

‫נזקי מים ומניעת ליקויי בנייה באלפי מבנים ובתי אב‪.‬‬

‫חתימת המאתר‪:‬‬

‫‪ .4‬הבסיס לחוות הדעת‪:‬‬
‫‪ -‬ביקור המאתר בשטח והתרשמותו ‪.‬‬
‫‪ -‬צילום הממצאים בשטח והפקת דוח‪.‬‬
‫‪ -‬הידע והניסיון המקצועי של המאתר‪.‬‬

‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪16‬‬

‫ממצאים היכולים להילקח מהשטח ומהווים בסיס להפקת הדו"ח ‪:‬‬
‫תמונות רגילות‪ ,‬תמונות תרמיות וסרטוני וידאו‪ ,‬דוגמיות מצע ותיעוד חומר שהתקבל מהלקוח מציגים‬
‫"תרגום" של מקור הכשל‪/‬ים‪ ,‬במידה וקיימ‪/‬ים‪ ,‬ומהווים כלי אבחון המנחים את המאתר ומצויים בבסיס‬

‫הערותיו‪.‬‬
‫הערות‪:‬‬
‫חברתנו משקיעה מאמצים רבים על מנת לאתר את מקור הכשל‪/‬ים‪ .‬אולם‪ ,‬קיימים מקרים בהם‬
‫הבדיקה עלולה להיכשל מסיבות שונות‪ .‬לכן‪ ,‬במידה ויהיה צורך בבדיקה נוספת בשל כישלון של‬
‫המאתר‪ ,‬אנו מתחייבים להגיע ולבצע בדיקה נוספת ללא תשלום‪.‬‬
‫אולם‪ ,‬במידה וכישלון הבדיקה אינו נובע מטעות של המאתר כגון‪ :‬תנאי שטח שאינם מאפשרים לבצע‬
‫בדיקה או מידע שגוי שנמסר לנו ע"י הלקוח‪ ,‬אין אנו מתחייבים לבצע בדיקה חוזרת ללא תשלום‪.‬‬
‫מאחר ומצבים אלו שכיחים למדי‪ ,‬אנו מדגישים אותם על מנת לשרת את לקוחותינו בצורה אמינה‬
‫ושקופה‪.‬‬
‫יצוין‪ ,‬כי במידה ותידרש בדיקה נוספת באמצעות כלים טכנולוגיים שונים מאלה שבעזרתם בוצע‬
‫האיתור נשוא דוח זה ועליהם סוכם מראש‪ ,‬והמאתר קבע כי יש להשתמש בכלים אלו על מנת להגיע‬
‫למסקנות מדויקות יותר‪ ,‬הלקוח יחויב בתשלום עבור בדיקה נוספת‪ ,‬במידה ותבוצע‪ ,‬שתתומחר‬
‫בהתאם‪.‬‬
‫על מנת להנגיש את הבנת הדו"ח‪ ,‬אנו ממליצים לעיין במקרא התמונה התרמית שלהלן‪ .‬אולם‪ ,‬קריאה‬
‫נכונה של תמונות תרמיות מצריכה הכשרה מיוחדת ואין להסיק באופן עצמאי מסקנות מהתמונות‬
‫שבדו"ח‪ .‬מסקנות הדו"ח הן אלו שנקבעו ע"י המאתר המוסמך בלבד‪.‬‬
‫הסבר על קריאת תמונה תרמית‪:‬‬
‫מד הטמפרטורה נע על ציר שבין אדום לכחול‪ .‬ככל שמתקרבים לכחול משמעות הדבר שהאזור קר‪.‬‬
‫לעומת זאת‪ ,‬ככל שהצבע אדום יותר‪ ,‬האזור הינו חם‪.‬‬
‫בתוך האזור הכחול עצמו יש לשים לב להבדלי הגוון‪ ,‬כאשר בדרך כלל‪ ,‬גוון כחול כהה מעיד על מקור‬
‫הכשל המשוער‪.‬‬

‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪16‬‬

‫‪ .5‬הרקע לחוות הדעת‪:‬‬

‫התבקשנו לבצע בדיקה על מנת לאתר את מקור הכשלים ולהמליץ על פתרונם‪.‬‬
‫הבדיקה בוצעה ע"י מאתר מוסמך מטעם חברתנו תוך שימוש במידת הצורך בכלים‬
‫טכנולוגיים הנדרשים על מנת לאתר את מקור הכשלים ולהמליץ על פתרונם ותמחור‬

‫התיקונים הנדרשים‪ ,‬כולל שיקום הנזקים שנגרמו‪.‬‬
‫במידה ונעשה שימוש במצלמה תרמית הדבר נעשה בהתאם לתקן ישראלי מספר ‪.13187‬‬

‫תיאור המבנה‪:‬‬

‫דירה הממוקמת בבניין דירות המשמשות כדירות נופש מול הים‪ ,‬כקו ראשון‪ .‬מפה‬
‫ניתן להבין שבעונת הגשמים נושבות רוחות חזקות המלוות בגשם אל תוך קירות‬
‫הבניין על כל המשתמע מכך‪.‬‬

‫תיאור הבעיה‪:‬‬

‫נוצרים סימני רטיבות בדירת הלקוחות מזה מספר שנים‪ .‬היו ניסיונות לטפל בכך על‬
‫ידי בעלי הדירה מלמעלה אולם הדבר לא צלח‪ ,‬ולכן התבקשנו לבוא ולבצע בדיקה‪.‬‬
‫לגבי הדירה שמעל לדירת הלקוחות‪ ,‬היא משמשת כדירת נופש בלבד‪ ,‬כלומר אין‬
‫שימוש יום יומי בדירה‪ ,‬אלא רק כאשר היא מושכרת יש בה פעילות‪.‬‬

‫‪ .6‬ממצאים ‪:‬‬
‫באזור תקרת הסלון ניתן להבחין בסימני רטיבות ורמת לחות גבוהה‪ ,‬כפי שניתן‬

‫לראות בתמונות מס' ‪.2-1‬‬

‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪16‬‬

‫‪11‬‬
‫‪1‬‬

‫‪22‬‬
‫‪2‬‬

‫אזור זה הינו מקביל לאזור המרפסת של הדירה מלמעלה‪ ,‬בחלקה הפנימי יותר‪.‬‬

‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪16‬‬

‫באזור הקיר המקביל למרפסת ניתן לראות רמת לחות גבוהה באזור קו התפר‪ .‬ניתן‬
‫לראות שהתפשטות הרטיבות מתחילה מהאזור העליון‪ ,‬מתחת לאזור בו נמצא סף‬
‫הדלת של המרפסת שמעל‪ ,‬ומתפשטת כלפי מטה‪ ,‬כפי שניתן לראות בתמונה מס' ‪.3‬‬

‫‪33‬‬

‫‪3‬‬

‫גם בצד השני ניתן לראות התרחשות דומה‪ .‬רטיבות מאזור החלק העליון‪ ,‬מהתפר‬
‫בין התקרה לבין הקיר וירידה כלפי כל קו התפר‪ ,‬כפי שניתן לראות בתמונה מס' ‪.4‬‬

‫‪44‬‬

‫‪4‬‬

‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪16‬‬

‫מפה עברנו לאזור תקרת חדר השינה‪ .‬ניתן לראות סימנים של התקלפות צבע עם‬
‫לחות מסביב בתמונה מס' ‪.5‬‬

‫‪55‬‬

‫‪5‬‬

‫אזור זה מקביל לאזור חדר שינה של הדירה שלמעלה‪ ,‬הסמוך לאזור חדר‬
‫האמבטיה‪ ,‬הנמצא משמאל לאזור הנראה בתמונה מס' ‪.5‬‬

‫בחדר שינה סביב המנורה ניתן לראות שקיימת לחות‪ .‬נאמר לנו שנעשתה החלפה‬
‫של מנורות היות ונפגעו בעבר ממים שחדרו אליהן‪ .‬כפי שניתן לראות בתמונה מס'‬

‫‪ ,6‬קיימת רמת לחות בתקרה שאינה גבוהה‪ ,‬בשלב זה‪.‬‬
‫‪66‬‬

‫‪6‬‬

‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪16‬‬

‫בתמונה מס' ‪ 7‬ניתן להבחין בלחות שמגיעה מאזור קו התפר של החדר הרטוב‬
‫ומתפשטת לכיוון התקרה במרכז החדר‪.‬‬

‫‪77‬‬

‫‪7‬‬

‫מכאן ניתן להסיק שהבעיה נוצרת עקב חלחול של מים מאזור החדר הרטוב‪ ,‬כלומר‬
‫האמבטיה שבקומה למעלה‪.‬‬

‫גם באזור חדר האמבטיה של הלקוחות ניתן לראות לחות בפינת התקרה‪ ,‬כפי‬
‫שניתן לראות בתמונה מס' ‪.8‬‬

‫‪88‬‬

‫‪8‬‬

‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪16‬‬

‫בתקרה של חדר האמבטיה ניתן לראות רמת לחות שעדיין לא מובילה לטפטופים‪,‬‬
‫אבל ברמה שעלולה להגיע לטפטופים במידה והדבר לא יטופל‪ ,‬כפי שניתן לראות‬

‫בתמונות מס' ‪.10-9‬‬
‫‪99‬‬

‫‪9‬‬

‫‪10 10‬‬

‫‪10‬‬

‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪16‬‬

‫באזור חדר נוסף ניתן לראות רמת לחות סביב החלון‪ ,‬בחלק התחתון‪ .‬הבעיה נוצרת‬
‫עקב חדירת מים מאזור סף החלון והתפשטותם לתוך הקיר‪ ,‬ואינה קשורה לדירה‬
‫למעלה‪ ,‬אלא קשורה לקיר החיצוני המקביל לקיר הפנימי‪ ,‬כפי שניתן לראות‬
‫בתמונות מס' ‪.12-11‬‬
‫‪11 11‬‬

‫‪11‬‬

‫‪12 12‬‬

‫‪12‬‬

‫עמוד ‪ 10‬מתוך ‪16‬‬

‫מפה עלינו לדירה למעלה‪ .‬ראשית ניתן לראות שאכן נעשה שימוש בדירה רק כשיש‬
‫לקוחות השוכרים את דירת האירוח‪ .‬רמת התחזוקה בדירה נמוכה‪ .‬ניתן לראות‬
‫כשלים רבים וניסיונות שאינם מקצועיים לטפל בהם‪ ,‬כגון ניסיון הדבקה שבוצע‬
‫באזור האמבטיה‪ ,‬החדר הרטוב‪ ,‬וגרם להפרשי גבהים‪ ,‬כפי שניתן לראות בתמונה‬
‫מס' ‪ ,13‬וכן כשלים באזור רצפת האמבטיה שגורמים לחלחולי מים רבים בעת‬
‫השימוש במקלחון‪ ,‬בתמונה מס' ‪.14‬‬
‫‪14 13‬‬

‫באריחי הקרמיקה בקיר ניתן לראות חורים דרכם מים חודרים‪ ,‬כפי שניתן לראות‬
‫בתמונות מס' ‪.17-15‬‬

‫‪16 15‬‬

‫‪17‬‬

‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪16‬‬

‫כאמור‪ ,‬רמת התחזוקה נמוכה‪ .‬בתמונות תרמיות ניתן לראות הצטברות רבה של‬
‫מים מתחת לשכבת המדרך באזור המקלחון‪ .‬ניתן לראות זאת בתמונה מס' ‪.18‬‬
‫‪18 18‬‬

‫‪18‬‬

‫הכשלים הללו גורמים לנזקים לא רק לדירה שלמטה אלא גם בדירה העליונה‪.‬‬
‫בקיר המקביל לחדר הרטוב ניתן לראות עליה קפילארית*‪ .‬המים מתפשטים‬
‫מהחדר הרטוב אל תוך חדר השינה‪ .‬ניתן לראות זאת בתמונות מס' ‪.20-19‬‬

‫*עליה קפילארית (נימית) הינה תופעה המתארת את יכולתם של המים לעלות על גבי קיר (או על‬
‫גבי כל מבנה אחר) אשר סופג אותם כלפי מעלה‪ .‬הופעת רטיבות קפילארית על גבי קירות מבנים‬

‫מעידה על נוכחות של רטיבות בתחתית הקיר‪ ,‬מתחת לשכבת הריצוף או מתחת לפני הקרקע‪.‬‬

‫‪19 19‬‬

‫‪19‬‬

‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪16‬‬

‫‪20 20‬‬

‫‪20‬‬

‫כל אזור החדר הרטוב גורם לרטיבות בדירה למטה‪ ,‬באזור חדר השינה ובאזור חדר‬
‫האמבטיה שמתחת‪.‬‬

‫הבעיה שקיימת בתקרה באזור הסלון נגרמת מחדירה של מים מאזור המרפסת‪,‬‬
‫מאזור סף הדלת‪ .‬ניתן לראות שיש מעבר של מים מאזור סף הדלת אל תוך הדירה‬

‫שלמעלה ומשם ככל שיש ריבוי של מים המים מחלחלים כלפי תקרת הדירה‬
‫שמתחת‪ .‬ניתן לראות זאת בתמונות מס' ‪.23-21‬‬

‫‪21 21‬‬

‫‪21‬‬

‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪16‬‬

‫‪22 22‬‬

‫‪22‬‬

‫‪23 23‬‬

‫‪23‬‬
‫בנוסף לכך‪ ,‬במרפסת ניתן לראות שאין מערכת ניקוז כפולה‪ ,‬תקנית‪ ,‬ולכן יש‬
‫הצטברות של מים מתחת לשכבת המדרך והמים הללו מנסים לצאת בכל דרך‪.‬‬

‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪16‬‬

‫הדרך הקלה ביותר היא דרך סף דלת היציאה מהדירה אל תוך המרפסת‪ .‬ניתן‬
‫לראות את המרזב בתמונה מס' ‪ 24‬ואת אזור סף הדלת בתמונה מס' ‪.25‬‬

‫‪25 24‬‬

‫‪ .7‬מסקנות‪:‬‬

‫נמצאו כשלים בשני מקומות שמהם נגרמות חדירות מים מהדירה שמעל אל הדירה‬
‫שלמטה‪ .‬האחד הינו חדירת מי גשמים מאזור המרפסת והשני חדירת מים מכשל‬

‫במערכת האיטום בחדר הרטוב‪ ,‬חדר האמבטיה‪ .‬יהיה צורך בטיפול יסודי ומקצועי על‬
‫מנת לפתור את הבעיות הללו ולאחר מכן שיקום מקצועי לדירה שלמטה כולל פיצוי‬
‫עבור הנזקים שנגרמו עד עכשיו‪.‬‬

‫‪ .8‬המלצות לטיפול ‪:‬‬

‫‪ .1‬באזור חדר האמבטיה‪ ,‬יש צורך בהרמה של כל האמבטיה ועשיית איטום חדש לפי מפרט‬
‫‪ .LU200‬לאחר ביצוע המפרט כראוי‪ ,‬תיפתר בעיית חדירת המים באזור תקרת האמבטיה‬

‫של הקומה למטה ואזור התקרה של חדר השינה‪.‬‬
‫‪ .2‬באזור המרפסת‪ ,‬יש צורך בפירוק המרפסת ועשיית איטום לפי מפרט ‪ .LU25‬במסגרת‬

‫זאת יהיה צורך בהתקנת מערכת ניקוז כפולה לפי מפרט ‪ .LU31‬ועשיית סף דלת לפי‬
‫מפרט ‪ .LU100‬גם פה‪ ,‬לאחר הטיפול שיעשה הבעיה באזור התקרה של הסלון תיפתר‪,‬‬

‫ולא יהיה מעבר של מים מאזור הדירה שלמעלה‪.‬‬
‫יש צורך בעבודת פיקוח על מנת לוודא כי מתבצעת עבודה מקצועית ומיושמים כל המפרטים‬

‫במלואם‪ .‬עלות פיקוח‪.₪ 7,500 :‬‬
‫לאחר שיתבצע הטיפול שלעיל יהיה צורך בשיקום בקומה למטה שיכלול תיקוני צבע לפי‬

‫מפרט ‪ .LU357‬מחיר לתיקוני צבע – ‪.₪ 2,500‬‬

‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪16‬‬

‫יש להוסיף את הנזקים שנגרמו עד עכשיו כגון החלפת גופי תאורה כולל הצגת חשבוניות על‬
‫מה שנקנה ועלות הפירוק וההתקנה ונזקים אחרים שנגרמו כתוצאה מהימשכות הבעיה‪.‬‬
‫כשלים שבאחריות הלקוחות‪:‬‬
‫באזור הקירות יש צורך בעשיית איטום סביב החלונות על ידי חומרים מתאימים מתוצרת‬
‫סיקה‪ .‬מחיר לסעיף‪.₪ 2,500 :‬‬
‫לאחר מכן התזת חומר איטום מתוצרת פולידן לפי מפרט ‪ PO02‬על כל הקירות למניעת‬
‫ספיגה ומעבר מים‪ .‬מחיר לסעיף‪.₪ 4,500 :‬‬
‫המחירים אינם כוללים מע"מ‪.‬‬

‫בברכה‪:‬‬

‫וילניוס מהנדסים בע"מ – מקבוצת לוזון‬

‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪16‬‬